ศูนย์การค้าแห่งใหม่ในมอสโกจะว่างเปล่าครึ่งหนึ่ง ในขณะที่จำนวนร้านสะดวกซื้อก็เพิ่มขึ้น

ภาพ: Andrey Rudakov/Bloomberg ผ่าน Getty Images

อัตราตำแหน่งว่างเฉลี่ยใน ศูนย์การค้ามอสโกตามผลของไตรมาสแรกมีจำนวน 11% - นั่นคือ 560,000 ตร.ม. m GLA (พื้นที่เช่า) คำนวณโดยนายหน้าและ บริษัทที่ปรึกษา"ร้านค้าร้านค้า" ภายในสิ้นปีพวกเขาคาดการณ์ว่าระดับตำแหน่งว่างในศูนย์การค้าของเมืองหลวงจะเพิ่มขึ้นเป็น 12-14%

พลวัตของอัตราการเติมพื้นที่ของศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดในมอสโกเปิดตั้งแต่ปี 2014 (ภาพ: ร้านค้าร้านค้า)

ในขณะเดียวกัน ศูนย์การค้าหลายแห่งที่เปิดในปีที่ผ่านมาก็ว่างเปล่าครึ่งหนึ่ง “ โดยเฉลี่ยแล้วประมาณครึ่งหนึ่งของพื้นที่ในศูนย์การค้าที่เปิดตั้งแต่ต้นปี 2557 ไม่ได้เปิดดำเนินการในขณะที่เริ่มดำเนินการ” การทบทวนเชิงวิเคราะห์ของ Magazin Shopping กล่าว — ตัวบ่งชี้ที่รับรู้ได้ยากในช่วงกลางปี ​​2014 เนื่องจากความปั่นป่วนในประเทศ ตลาดค้าปลีกตอนนี้มันเกือบจะกลายเป็นบรรทัดฐานแล้ว” หากก่อนหน้านี้ตามการคาดการณ์ของนักพัฒนา ณ เวลาที่เปิดศูนย์การค้า ผู้เช่าควรจะครอบครองอย่างน้อย 80-90% ตอนนี้บาร์ได้ลดลงเหลือ 60-70%

ระดับของสถานที่ว่าง ณ เวลาที่ดำเนินการในคอมเพล็กซ์บางแห่งถึง 94% เช่นเดียวกับในศูนย์การค้าโคลัมบัส แม้ว่าจะมีศูนย์หลายแห่งที่ยังเหลือพื้นที่ไม่มากเมื่อเปิด โดยเฉพาะศูนย์การค้าเวสนาที่มีร้านค้าว่างเพียง 8%

อย่างไรก็ตาม ในช่วงวิกฤต ตามที่ที่ปรึกษาระบุ ตัวบ่งชี้ที่เกี่ยวข้องมากขึ้นเกี่ยวกับความสำเร็จของศูนย์การค้าคือการเปลี่ยนแปลงของจำนวนผู้เข้าพัก Andrey Vasyutkin หัวหน้าฝ่ายวิจัยและให้คำปรึกษาของ Magazin Magazin อธิบายว่า "ศูนย์เกือบทั้งหมดเปิดทำการโดยมีร้านค้าที่ไม่ได้เปิดดำเนินการเป็นจำนวนมาก" — ในความเห็นของเรา การประเมินว่าจุดต่างๆ จะเปิดในวัตถุเหล่านี้ได้เร็วเพียงใดหลังจากเปิด ในศูนย์การค้าบางแห่ง เช่น โคลัมบัส ผู้เช่าเริ่มเปิดสาขาอย่างรวดเร็ว ในขณะที่ศูนย์การค้าอื่นๆ เช่น Mozaika พวกเขาไม่ค่อยกระตือรือร้นมากนัก”

ศูนย์การค้าโคลัมบัสได้กลายเป็นผู้นำที่แท้จริงในด้านอัตราการดูดซับพื้นที่ - ภายในหนึ่งเดือนครึ่งหลังจากเปิดทำการ ผู้เช่าใหม่ก็ครอบครองพื้นที่ 38.6 พันตารางเมตร ม. ในเดือนมีนาคมส่วนแบ่งพื้นที่ว่างในศูนย์การค้าอยู่ที่ 67% แล้ว จากข้อมูลของ Store Store ศูนย์การค้า Aviapark และ Vegas Crocus City แสดงให้เห็นพลวัตที่ดี

ศูนย์การค้าเปิดในมอสโกตั้งแต่ปี 2014

ชื่อของทรัพย์สิน			นักพัฒนา	วันที่เข้า
แอร์ปาร์ค			อำมาพัฒนา
เวกัส โครคัส ซิตี้			โครคัส อินเตอร์เนชั่นแนล
			"กลุ่ม OST"
คุนต์เซโว พลาซ่า
			คุณสมบัติส่วนกลาง
			อิมโมฟินันซ์ กรุ๊ป
ศูนย์กลาง ร้านขายสินค้าเด็กที่ลูเบียนกา			“กัลพัฒนา”
			"ดาเรีย-ST"
มอสวอเรชเย			“การันต์-ลงทุน”
Outlet Village Belaya Dacha ขั้นตอนที่ 2
โอตราดา ขั้นที่ ๓			"เอลท์"
			คริสตินา เอ็นวีเอ็น
ออเรนจ์ปาร์ค			ซิตี้และห้างสรรพสินค้า PFM
			"สหภาพ"

ร้านสะดวกซื้อ

ความนิยมของศูนย์การค้าได้รับอิทธิพลทางอ้อมจากความนิยมที่เพิ่มขึ้นของร้านสะดวกซื้อซึ่งกำลังเปิดดำเนินการในมอสโกโดยผู้ค้าปลีกในเครือ ส่งผลให้ลูกค้าบางส่วนไหลออกจากไฮเปอร์มาร์เก็ตขนาดใหญ่ซึ่งเป็นผู้เช่าหลักในศูนย์การค้า

จากข้อมูลของบริษัทที่ปรึกษาระดับนานาชาติ Knight Frank ในช่วงสิบปีที่ผ่านมาจำนวนเครือข่ายร้านขายของชำในตลาดมอสโกเพิ่มขึ้นจาก 21 เป็น 48 แห่ง จำนวนร้านขายของชำในเครือทั้งหมดในช่วงเวลาที่อยู่ระหว่างการตรวจสอบเพิ่มขึ้น 3.2 เท่าและ ณ วันที่ 1 เมษายน ปี 2558 มีมูลค่ามากกว่า 2.1 พันพื้นที่ค้าปลีกรวมเกิน 2.3 ล้านตารางเมตร ม. โดยเฉลี่ยในมอสโกต่อ 1 ตร.ม. ม พื้นที่ค้าปลีกมีประชากรประมาณ 5 คนเมื่อเปรียบเทียบ: ในปี 2548 ต่อ 1 ตร.ม. มี 9 คน

การเติบโตที่ใหญ่ที่สุดในจำนวนร้านค้าแสดงโดยเครือ Pyaterochka, Dixie และ Magnit นอกจากนี้ รูปแบบร้านขายของชำใหม่ๆ ยังได้เกิดขึ้นในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ประกอบการค้าปลีกเริ่มให้ความสำคัญกับการพัฒนาร้านค้าขนาดเล็กรวมถึง "ส่วนลด" มากขึ้น

ใช่ X5 กลุ่มค้าปลีกกำลังพัฒนาร้านสะดวกซื้อ Perekrestok Express และร้านลดราคา Pyaterochka อย่างแข็งขัน โดยมี Auchan ผู้ค้าปลีกชาวฝรั่งเศสเป็นเครือส่วนลด Atak ตลาดได้รับการเติมเต็มด้วยเครือข่ายใหม่ทั้งในระดับนานาชาติและระดับภูมิภาค ผู้ประกอบการชาวรัสเซีย- เครือข่ายระดับภูมิภาคมีตัวแทนจากซูเปอร์มาร์เก็ตเช่น "Bakhetle" (ตาตาร์สถาน), "Magnit" ( ภูมิภาคครัสโนดาร์), “O’KEY” (เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก), “Lenta” (เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก) ฯลฯ ผู้ให้บริการในต่างประเทศ ได้แก่ Globus และ Selgros Cash&Carry

Olga Yasko ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์ของ Knight Frank Russia & CIS กล่าวว่า รูปแบบการค้าปลีกอาหารที่แตกต่างกันยังคงมีศักยภาพในการพัฒนาที่ดี “พื้นที่หลายแห่งในเมืองหลวง โดยเฉพาะบริเวณรอบนอกซึ่งมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่เกิดขึ้น ยังคงขาดแคลนอยู่ ร้านขายของชำ", เธอพูดว่า.

วลาดิเมียร์ มิโรนอฟ

ในปี 2552 การเปิดดำเนินการพื้นที่ค้าปลีกรวมเกิน 1 ล้านตร.ม. (GLA - 594.2 พันตร.ม.) ซึ่งเป็นตัวเลขสูงสุดเป็นประวัติการณ์ของตลาดมอสโก (มากกว่าตัวเลขเดียวกันในปี 2551 ถึง 1.5 เท่า) ดังนั้นปริมาณรวมของพื้นที่ค้าปลีกคุณภาพสูงที่เพิ่มขึ้นในปี 2552 จึงเป็น 19.8% และ GLA เพิ่มขึ้น 21.6% เป็นที่น่าสังเกตว่าจำนวนโรงงานที่ได้รับมอบหมายยังคงเท่าเดิมเมื่อเทียบกับปี 2551 การเพิ่มขึ้นของพื้นที่ที่ได้รับมอบหมายเนื่องจากการควบรวมกิจการ แหล่งช้อปปิ้ง- ส่วนใหญ่เป็นห้างสรรพสินค้ารูปแบบระดับซูเปอร์ภูมิภาค

พื้นที่ค้าปลีกจำนวนมหาศาลที่เริ่มดำเนินการในปี 2552 ส่วนใหญ่มาจากแหล่งช้อปปิ้งขนาดใหญ่ ความบันเทิง และศูนย์มัลติฟังก์ชั่น ซึ่งอยู่ในขั้นตอนสุดท้ายของการก่อสร้างในปี 2551: ศูนย์การค้า Golden Babylon, ศูนย์การค้า Gorod, ศูนย์การค้า Filion, Metropolis ศูนย์การค้า " การเปิดร้านถูกเลื่อนออกไปเป็นปี 2552 เนื่องจากเศรษฐกิจตกต่ำและความต้องการที่อ่อนแอจากผู้ค้าปลีก เนื่องจากปัญหาในการส่งมอบพื้นที่ค้าปลีก ตลอดจนเงินทุนไม่เพียงพอและผู้เช่าสร้างเสร็จล่าช้า แนวโน้มทั่วไปในตลาดจึงกลายเป็นการเริ่มดำเนินการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกโดยมีศูนย์การค้าเปิดดำเนินการอยู่ที่ 40-60% ตามมาด้วยการเปิดร้านค้า ในระหว่างการดำเนินงานของสถานที่

เมื่อต้นปี 2553 อุปทานพื้นที่ในศูนย์การค้าคุณภาพในมอสโกไม่ได้ขยายตัวแบบไดนามิกเช่นเดียวกับในช่วงเวลาเดียวกันในปี 2552 แนวโน้มของการเลื่อนวันเปิดทำการยังคงดำเนินต่อไปในไตรมาสแรก 2010: เมื่อต้นปีมีการประกาศเปิดศูนย์การค้าและความบันเทิง 3 แห่ง: ศูนย์การค้า Viva ทางตอนเหนือของ Butovo ศูนย์การค้า Klyuchevoy ใน Brateevo ที่สี่แยกถนน บ่อน้ำ Borisovskie, st. Klyuchevaya และเซนต์ Paromnaya เวทีที่ 1 ของศูนย์การค้า Rechnoy ริมถนน เฟสติวัลนายา ที่ ม. สถานีแม่น้ำ- พื้นที่รวมของการว่าจ้างตามแผนคือ 84.6 พันตร.ม. (GLA - 55.8 พันตร.ม.) อย่างไรก็ตามก่อนสิ้นเดือนมีนาคมเปิดเฉพาะศูนย์การค้า Rechnoy ระยะแรกซึ่งมีพื้นที่รวม 26,000 ตร.ม. (GLA - 18.1 พันตร.ม.) การว่าจ้างศูนย์อื่นอีก 2 แห่งถูกเลื่อนออกไปเป็นสิ้นเดือนเมษายน

อุปทานรวมในศูนย์การค้ามอสโก (GBA) ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี 2553 มีจำนวน 6,476.9 พันตร.ม. (GLA - 3,360.5 พันตร.ม.) ดังนั้นในปัจจุบันการจัดหาพื้นที่ศูนย์การค้าที่มีคุณภาพสำหรับชาวมอสโกคือ 311.2 ตร.ม. (GLA) ต่อ 1,000 คนซึ่งยังคงน้อยกว่าค่าเฉลี่ยของตัวบ่งชี้นี้ในประเทศยุโรปตะวันออก - 470 ตร.ม. ต่อ 1,000 คน

สืบเนื่องมาจากกระแสปัจจุบันที่มีการเปิดประเด็นสำคัญดังกล่าว โครงการการค้าเช่น "Vegas", "Mall of Russia", "Gagarinsky", "Hudson" พื้นที่ทั้งหมดของพวกเขาคือประมาณ 60% ของสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งหมดที่วางแผนไว้สำหรับการทดสอบเดินเครื่อง โดยรวมแล้วมีการประกาศวัตถุประมาณ 25 ชิ้นในปี 2553 พื้นที่รวมประมาณ 1.5 ล้านตร.ม. (GLA - ต่ำกว่า 700,000 ตร.ม.) วันนี้เป็นเรื่องยากมากที่จะคาดการณ์ได้อย่างน่าเชื่อถือว่าคุณสมบัติใดจะเข้าสู่ตลาดมอสโกในปี 2010 ด้วยความมั่นใจในระดับสูงเราสามารถคาดหวังปริมาณการว่าจ้างที่มากกว่าในปีที่แล้ว - ประมาณ 600,000 ตร.ม. จีแอลเอ การเติบโตเฉื่อยสามารถคาดการณ์ได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2010 เนื่องจากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีแนวโน้มว่าจะมีการว่าจ้างพื้นที่ไม่สม่ำเสมอตลอดทั้งปีและทวีความรุนแรงขึ้นภายในสิ้นปีนี้

ตารางที่ 2. สิ่งอำนวยความสะดวกที่มีกำหนดเปิดในปี 2553

	ชื่อของทรัพย์สิน	เขต	ที่อยู่	ประกาศวันเปิดทำการ	พื้นที่รวม GBA (ตร.ม.)	พื้นที่ค้าปลีก GLA (ตร.ม.)
	แม่น้ำ (ฉันคิว)		เซนต์. เฟสติวัลนายา2
	วีว่า		ออกแบบ pr-d 680
	สำคัญ		เซนต์. บ่อ Borisovskie / st. สำคัญ
	แคสเปียน		ครอนสตาดสกี้ บูเลอวาร์ด, 3
	ห้างสรรพสินค้ามาร์คอส		ทางหลวง Altufevskoe, 70
	ศูนย์พระมหากษัตริย์		Leningradsky Prospekt, โอ๊ย. 31 หน้า 2,3
	ริโอ (ช็อคโกแลต)		กม.ที่ 2 จาก มค
	ห้างสรรพสินค้าแห่งรัสเซีย		เขื่อน Krasnopresnenskaya ส่วนที่ 6, 7, 8B
	กาการินสกี้		เซนต์. วาวิโลวา, 3
	อิซไมลอฟสกี้		เซนต์. Parkaya ที่ 4 โอ้ว 16
	ลานตา		ถนนคิมกี / st. สคอดเนนสกายา
	แล่นเรือ		Novokurkinskoe sh., 1, microdistrict 17
	อาซอฟ		เซนต์. อาซอฟสกายา vl. 28 ว
	เวกัส		ทางหลวง Kashirskoe 24 กม. มข
	โวเอนทอร์ก		เซนต์. วอซดวิเชนกา, 10/2
	สแปร์โรว์ฮิลส์		เซนต์. มอสฟิล์มอฟสกายา, 70
	แกลเลอรี่ช้อปปิ้งของโรงแรมมอสโก		เซนต์. โอค็อตนี ไรอัด, 2
	กู๊ดโซน		ทางหลวง Kashirskoe, 12
	มอสฟิล์มอฟสกี้		เซนต์. ไพรีวา โอ้... 2
	สโตรจิโน		ถนนสโตรกินสกี้ 22A
	รุ้ง		เซนต์. เยนิเซสกายา, 23
	ที่ชื่นชอบ		เซนต์. เวเนฟสกายา vl. 7
ทั้งหมด:

ที่มา: ข้อมูลจากบริษัท NDV Real Estate

* ระบุพื้นที่รวมของส่วนประกอบการค้าปลีกของคอมเพล็กซ์มัลติฟังก์ชั่น

ความต้องการ

เริ่มตั้งแต่ปลายปี 2551 และในช่วงครึ่งแรกของปี 2552 เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยกิจกรรมของผู้ค้าปลีกจึงถูกสังเกตและส่งผลให้ความต้องการทั้งสถานที่ในศูนย์การค้าและในส่วนร้านค้าปลีกริมถนนลดลง อิทธิพล สถานการณ์วิกฤติในการพัฒนาภาคการค้าได้รับการยืนยันไม่เพียงแต่โดยการแช่แข็งของโครงการ การผิดนัดชำระหนี้ ผู้ประกอบการค้าขายแต่ยังเพิ่มส่วนแบ่งพื้นที่ว่างด้วย ในช่วงปี 2552 อัตราตำแหน่งว่างในมอสโกยังคงไม่เสถียร และในไตรมาสที่สามของปีมีสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 16% ตัวเลขนี้ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากระดับการเข้าพักที่ต่ำของศูนย์การค้าใหม่ เนื่องจากเงินทุนไม่เพียงพอและผู้เช่าสร้างเสร็จล่าช้า แนวโน้มทั่วไปในตลาดจึงกลายเป็นการเริ่มดำเนินการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ โดยมีศูนย์การค้าซึ่งมีกำลังการผลิตอยู่ที่ 40-60% การเติมครั้งต่อไประหว่างการทำงานของวัตถุ

ที่มา: ข้อมูลจากบริษัท NDV Real Estate

พื้นที่ว่างที่มีสัดส่วนสูงเป็นเรื่องปกติสำหรับศูนย์การค้าที่มุ่งเป้าไปที่กลุ่มราคาสูง (มากถึง 35%) การไหลออกของผู้เช่าส่วนใหญ่จะสังเกตได้ใน คอมเพล็กซ์มัลติฟังก์ชั่นและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตั้งอยู่ในทำเลไม่ดี โดยมีแนวคิดที่อ่อนแอ (15-25%) ในขณะเดียวกัน ศูนย์การค้าคุณภาพสูงที่มีแนวคิดที่คิดมาอย่างดีได้หลีกเลี่ยงการเพิ่มระดับตำแหน่งว่างอย่างมีนัยสำคัญ และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ประสบความสำเร็จมากที่สุด (ศูนย์การค้ายุโรป, MEGA Teply Stan, MEGA Khimki) ยังคงเป็น 100% ไม่ว่าง.

ตั้งแต่ไตรมาสที่สามของปี 2552 สถานการณ์ในตลาดเริ่มเปลี่ยนแปลงและรู้สึกว่ามีการฟื้นตัวบ้าง ผู้เช่ามีความกระตือรือร้นมากขึ้น: จำนวนธุรกรรมการเช่าเพิ่มขึ้น ซึ่งทำให้อัตราค่าเช่าลดลง (และการเติบโตของคุณสมบัติที่ประสบความสำเร็จสูงสุดจำนวนหนึ่ง เช่นเดียวกับพื้นที่ค้าปลีกบางแห่ง) และ อัตราตำแหน่งว่างลดลง (7% ณ สิ้นปี)

ณ ไตรมาสแรกของปี 2553 มอสโกยังคงเป็นทิศทางสำคัญในการพัฒนาผู้ค้าปลีกรายใหญ่ เราสามารถสังเกตการขยายตัวของเครือข่ายระดับภูมิภาคไปสู่พื้นที่ว่างในศูนย์การค้าในเมืองใหญ่ ส่วนแบ่งของพื้นที่ว่างลดลงตามผลเดือนมกราคม - มีนาคม 2553 เป็น 5 - 7% อย่างไรก็ตาม เนื่องจากพื้นที่ค้าปลีกจำนวนมากที่วางแผนไว้สำหรับการเริ่มเดินเครื่องในปี 2010 เราจึงสามารถคาดการณ์ได้ว่าพื้นที่ว่างจะเพิ่มขึ้นเป็น 10 - 12% ภายในสิ้นปีนี้

โดยทั่วไปแล้ว ผู้ประกอบการค้าปลีกให้ความสำคัญกับการดำเนินงานศูนย์การค้าที่ประสบความสำเร็จด้วยทำเลที่ตั้งที่ดีเยี่ยม แนวคิดที่มีประสิทธิภาพ และนโยบายการเช่าที่เพียงพอ นอกจากนี้ ความต้องการของผู้ค้าปลีกส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่โครงการขนาดใหญ่ที่อยู่ในขั้นตอนสุดท้ายของการก่อสร้าง

ที่มา: ข้อมูลจากบริษัท NDV Real Estate

ความจริงที่ว่าผู้ค้าปลีกหลายรายได้ลดขนาดร้านค้าของตนลงในขณะที่ยังคงรักษาความสามารถในการทำกำไรในระดับเดิมได้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อโครงสร้างอุปสงค์ ดังนั้นส่วนแบ่งของอาคารที่น่าสนใจสำหรับผู้เช่าคือ 100 - 200 ตร.ม. เพิ่มขึ้นเป็น 58% โดยยังคงได้รับความนิยมสูงสุด ในขณะที่พื้นที่ 200 - 400 ตร.ม. เป็นที่สนใจของผู้เช่าเพียง 11% ของกรณีเท่านั้น ส่วนแบ่งความต้องการสถานที่ขนาดใหญ่ลดลงอย่างมาก ความต้องการน้อยที่สุดในสถานการณ์ตลาดนี้คือพื้นที่ขนาดใหญ่กว่า 1,000 ตร.ม.

เงื่อนไขทางการค้า

ตลาดเช่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกในปี 2552 อาจมีลักษณะเฉพาะคือแนวโน้มของการเปลี่ยนแปลงจาก "ตลาดของผู้ขาย" ไปสู่ ​​"ตลาดของผู้ซื้อ" อัตราค่าเช่าโดยรวมลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปลายปี 2551 และถึงระดับสูงสุดในช่วงกลางปี ​​2552 ซึ่งคิดเป็น 25% ถึง 50% ของระดับกลางปี ​​2551 ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์มีความแตกต่างกัน เป็นที่ต้องการของผู้เช่าซึ่งอัตราค่าเช่ายังคงอยู่ที่ระดับก่อนเกิดวิกฤติและประสบความสำเร็จน้อยกว่ามีข้อบกพร่องทางแนวคิดหรือสถานที่ที่ไม่ประสบความสำเร็จซึ่งขนาดของการลดอัตราการเช่าสถานที่ว่างสูงสุด

27.11.2013 25486

เมื่อเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าอื่น ผู้เช่าต้องการให้แน่ใจว่าความหวังที่จะทำกำไรจะไม่สูญเปล่า แน่นอนว่าการจราจรและการเลือกผู้เช่ามีบทบาทสำคัญ แต่เงื่อนไขหลักสำหรับศูนย์การค้าที่ประสบความสำเร็จคือแนวคิดคุณภาพสูง Andrey Shuvalov ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกที่ Cushman&Wakefield พูดถึงว่ามันคืออะไรและประกอบด้วยอะไรบ้างในระหว่างการบรรยายเปิดเรื่อง “แนวคิดของศูนย์การค้า”

สูตรสำเร็จ

แนวคิดของศูนย์การค้าไม่ได้เป็นเพียงโซลูชันการวางแผนเท่านั้น แต่ยังเป็นแนวคิดเชิงพาณิชย์ที่ชัดเจนสำหรับอนาคตอีกด้วย ช้อปปิ้งคอมเพล็กซ์- แนวคิดนี้ช่วยให้คุณกำหนดได้ว่าสามารถสร้างคอมเพล็กซ์ประเภทใดในสถานที่ที่กำหนดเพื่อนำรายได้สูงสุดมาสู่เจ้าของในระยะยาวโดยคำนึงถึงสภาพแวดล้อมการแข่งขันที่เปลี่ยนแปลงไป ประกอบด้วยตัวบ่งชี้ทางเทคนิค เช่น พื้นที่ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับพื้นที่ค้าปลีกเฉพาะ ความกว้างของหน้าร้านและอัตราส่วนระหว่างผู้เช่าหลักและร้านค้าขนาดเล็ก และตัวบ่งชี้เชิงคุณภาพ - คำแนะนำเกี่ยวกับองค์ประกอบของผู้เช่า เมทริกซ์การแบ่งประเภท ลักษณะทางสถาปัตยกรรมและรูปแบบของ ทรัพย์สิน แต่นี่ไม่ใช่สิ่งเดียวที่สำคัญ ศูนย์การค้าจะต้องสร้างสภาพแวดล้อมที่คิดอย่างรอบคอบและมีลักษณะเป็นของตัวเอง สิ่งนี้แสดงให้เห็นในรายละเอียด ดังนั้นชื่อ แสงสว่างภายใน การออกแบบ และการจัดระเบียบของพื้นที่จึงมีความสำคัญ

ความสามารถในการทำกำไรของศูนย์การค้าขึ้นอยู่กับว่าผู้จัดการมีความรู้เฉพาะในด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกหรือไม่และการตลาดในปัจจุบันของศูนย์การค้ามีประสิทธิภาพเพียงใด เราต้องไม่ลืมว่าผู้เช่าศูนย์การค้ามีสิทธิที่จะยกเลิกสัญญาเช่าเพียงฝ่ายเดียว หากพวกเขาพิจารณาว่าสถานที่นั้นมีการเยี่ยมชมไม่ดีหรือมีการจัดการที่ไม่ดี ดังนั้นไม่มีผู้ประกอบการที่มีสติคนใดจะพึ่งพาแต่เพียงผู้เดียว ประสบการณ์ส่วนตัวและสร้างศูนย์การค้าตามความเข้าใจของคุณเอง นอกจากนี้ ความร่วมมือกับที่ปรึกษายังช่วยให้คุณติดตามแนวโน้มและอารมณ์ล่าสุดของผู้เช่าได้ เพราะหน้าที่เร่งด่วนของพวกเขาคือจับตาดูตลาด ตัวอย่างเช่นที่ปรึกษารู้ว่าหากก่อนหน้านี้ Mediamarkt เช่าพื้นที่อย่างน้อย 5,000 ตารางเมตร ม.แล้ววันนี้เขาลดขีดจำกัดล่างลงเหลือ 3,800 ตร.ม. m, Auchan ลดความต้องการจาก 19 เหลือ 10-12,000 ผู้ประกอบการกลุ่มเสื้อผ้า - จาก 1,800 เป็น 1,200 ตร.ม. ม.

ส่วนประกอบของศูนย์การค้าที่มีคุณภาพ

พื้นที่สำคัญรอบศูนย์การค้าควรมีที่จอดรถซึ่งประเมินประสิทธิภาพโดยค่าสัมประสิทธิ์พิเศษโดยคำนึงถึงที่ตั้งของศูนย์การค้า ค่าสัมประสิทธิ์ที่ดีในการจัดหาศูนย์การค้าพร้อมที่จอดรถจะถือเป็น 2 หากร้านค้าปลีกตั้งอยู่ในใจกลางเมือง และ 4 หากศูนย์การค้าสร้างขึ้นนอกเมืองและมีไฮเปอร์มาร์เก็ตของชำหลัก ความแตกต่างนี้อธิบายได้จากข้อเท็จจริงที่ว่าผู้มาเยี่ยมชมศูนย์การค้าในเมืองจำนวนมากสามารถใช้ระบบขนส่งสาธารณะได้ ตัวอย่างเช่นศูนย์การค้า Galereya ในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กมีค่าสัมประสิทธิ์ 1.35 แต่ไม่ได้หมายความว่าสถานที่นี้มีที่จอดรถไม่ดีเนื่องจากลูกค้าหลักไหลมาจากรถไฟใต้ดิน

พารามิเตอร์ที่สำคัญอีกประการหนึ่งในแนวคิดด้านคุณภาพของศูนย์การค้าคือ ประสิทธิภาพของพื้นที่- ถูกกำหนดให้เป็นอัตราส่วนของพื้นที่เช่ารวม (GLA) ต่อพื้นที่เช่ารวม (GBA) ไม่สามารถมีประสิทธิภาพได้ร้อยเปอร์เซ็นต์: สำหรับศูนย์การค้าขนาดใหญ่ซึ่งถือเป็นวัตถุที่มี GLA 50,000 ตร.ม. ม. สัมประสิทธิ์ การใช้ประโยชน์พื้นที่ได้ถึง 80% สำหรับขนาดกลาง - 70% สำหรับขนาดเล็ก - 67% การลดลงอย่างแปลกประหลาดนี้อธิบายได้จากผลกระทบของขนาด: ในศูนย์การค้าขนาดเล็ก พื้นที่สาธารณะและพื้นที่ทางเทคนิคจำนวนมากถูกครอบครอง ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมากต่อปริมาณพื้นที่ใช้สอยทั้งหมด เจ้าของศูนย์การค้าขนาดเล็กสามารถเพิ่มอัตราส่วนประสิทธิภาพโดยการวางซุ้มช้อปปิ้งไว้ที่ทางเดินและเปลี่ยนรูปแบบของแกลเลอรีช้อปปิ้ง ดังนั้นพวกเขาจึงเพิ่มพื้นที่เช่าและรายได้จากการเช่าตามไปด้วย อย่างไรก็ตาม เป็นไปไม่ได้อย่างไม่มีที่สิ้นสุดที่จะเพิ่มปัจจัยประสิทธิภาพในการทำกำไรให้กับตัวเอง: พื้นที่ว่างในแกลเลอรีช้อปปิ้งหลักจะถูกครอบครองโดยผู้เช่าหลักซึ่งมีอัตราค่าเช่าต่ำกว่าห้าเท่าและศูนย์การค้าจะเริ่มสูญเสียเงิน

อัตราส่วนของผู้เช่าหลักซึ่งรวมถึงผู้ประกอบการที่มีพื้นที่มากกว่า 1,000 ตร.ม. และร้านค้าอื่นๆ ถือเป็นอีกหนึ่งเคล็ดลับสู่ความสำเร็จของแนวคิดคุณภาพ กฎที่นี่ง่ายมาก: ยิ่งศูนย์การค้ามีขนาดใหญ่เท่าใดก็ยิ่งมี "จุดยึด" มากเท่านั้น นอกจากนี้หากศูนย์การค้าตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีทางเดินเท้าขนาดใหญ่ “จุดยึด” ควรคิดเป็น 30-40% ของพื้นที่เช่า หากวัตถุถูกสร้างขึ้นนอกทางเดินเท้าขนาดใหญ่ เพื่อสร้างศูนย์กลางการดึงดูดสำหรับผู้ซื้อ จะต้องมอบจุดยึดอย่างน้อย 60% เป็นตัวอย่างที่ดี: ไฮเปอร์มาร์เก็ต Auchan สามารถสร้างกระแสได้ 35,000 คนต่อวัน อัตราค่าเช่าจะไม่สูง แต่ผู้เช่ารายย่อยจะสามารถดึงดูดผู้เยี่ยมชมได้มากขึ้น และการทำงานร่วมกันโดยรวมจะนำไปสู่รายได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น หากศูนย์การค้าตั้งอยู่ในใจกลางเมืองหรือใกล้รถไฟใต้ดิน การมีอยู่ของผู้เช่าเช่น Auchan ก็ไม่สำคัญอีกต่อไป: มีผู้มาเยี่ยมชมหลั่งไหลเข้ามาตามธรรมชาติ สิ่งเดียวที่เจ้าของศูนย์การค้าต้องทำคือสถานที่ จำนวนหนึ่งของ“พุก” คุณภาพสูงจากกลุ่มแฟชั่น

เพื่อให้ศูนย์การค้าสามารถตอบสนองความต้องการของผู้เช่าได้ จำเป็นต้องมีความสูงของอาคารในระดับหนึ่ง เชื่อกันว่าศูนย์การค้าหลายชั้นไม่ได้มีประสิทธิภาพมากนัก เนื่องจากผู้เข้าชมชั้นบนน้อยกว่าชั้นแรกมาก ถ้าเรายึดชั้นแรกเป็น 100% คนเข้าชมชั้นสองจะเป็น 90% และ ที่สาม - แล้ว 70% สำหรับความสูงของแต่ละชั้น สำหรับผู้ปฏิบัติงานที่ทำงานในตลาดมวลชนและกลุ่มราคากลาง ความสูงขั้นต่ำของห้องจากเพดานถึงพื้นควรอยู่ที่ 3.5 เมตร ในส่วนราคาสูงปานกลาง - 4 เมตร "สะอาด" ด้วยไฮเปอร์มาร์เก็ตและโรงภาพยนตร์แน่นอนว่าสถานการณ์แตกต่างกันเล็กน้อย: ในกรณีแรกเนื่องจากระบบจัดเก็บชั้นวางความสูงของห้องควรอยู่ระหว่าง 6 ถึง 7.5 เมตรและในกรณีที่สอง - จาก 8 ถึง 11 เมตรสำหรับ ห้องโถงขนาด 100 และ 300 ที่นั่ง ตามลำดับ

พื้นที่ที่ต้องให้ความสนใจเป็นพิเศษคือศูนย์อาหารของศูนย์การค้า ปัจจุบันมีแนวโน้มในการเพิ่มส่วนแบ่งการจัดเลี้ยงในโครงการศูนย์การค้าและนี่เป็นเรื่องปกติสำหรับรัสเซียทั้งหมด ในศูนย์การค้าคุณภาพสูงมีการคัดเลือกสถานประกอบการด้านอาหารยอดนิยมซึ่งเป็นที่รู้จักกันดีในระดับรัฐบาลกลางและมีบริเวณที่นั่งเพียงพอสำหรับลูกค้าของแต่ละแห่ง ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าศูนย์การค้าระดับภูมิภาคไม่ควรละเลยแบรนด์ของรัฐบาลกลาง เนื่องจากศูนย์การค้าใหม่ที่มีอย่างน้อยหนึ่งแห่งจะทำให้เกิดการแข่งขันที่สำคัญกับแบรนด์ท้องถิ่น

สุดท้ายนี้ หนึ่งในองค์ประกอบที่สำคัญที่สุดในศูนย์การค้าก็คือห้องโถงกลาง ในขณะนั้นนักท่องเที่ยวจะต้องมี รีวิวที่ดีและชมร้านค้าบนชั้นอื่นๆ เพราะนี่คือกุญแจสำคัญในการสัญจรบนชั้นบน ความกว้างขั้นต่ำของเอเทรียมควรอยู่ที่ 5-6 เมตร ความกว้างของระเบียง - 3-4 เมตร นอกจากนี้ ควรมีพื้นที่เหนือศีรษะของผู้มาเยี่ยมชมที่ชั้น 1: โดมสูงสร้างความรู้สึกมหัศจรรย์ บางสิ่งบางอย่างที่นอกเหนือไปจากชีวิตประจำวัน และสิ่งนี้ส่งผลต่ออารมณ์ของผู้มาเยี่ยม

จุดเด่นของแนวคิด

งานของผู้พัฒนาแนวคิดศูนย์การค้าไม่เพียงคำนึงถึงทั้งหมดเท่านั้น คุณสมบัติทางเทคนิคการกำหนดค่าไซต์ แบ่งเขต และคำนวณโฟลว์ของลูกค้า คุณต้องมีวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล รวมถึงในแง่สถาปัตยกรรมด้วย ตัวอย่างเช่น ไม่จำเป็นต้องปฏิบัติตามเส้นทางคลาสสิกของการก่อสร้างใหม่ - บางครั้งคุณสามารถใช้สิ่งที่คุณมีอยู่แล้วได้ สมมติว่าคุณสามารถ "จัดวาง" อาคารใหม่เข้ากับอาคารที่มีอยู่ได้ โดยปิดช่องว่างระหว่างอาคารด้วยฝาแก้วเพื่อสร้างปริมาตรภายในด้วยทางเข้าแยกต่างหาก นอกจากนี้ ในสภาวะการแข่งขันที่เพิ่มขึ้น การมีแนวคิด คุณสมบัติ หรือสิ่งที่จะทำให้โครงการแตกต่างจากโครงการที่มีอยู่ในท้องตลาดเป็นสิ่งสำคัญมาก บางครั้งจุดเด่นอาจเป็นการออกแบบศูนย์การค้า ตัวอย่างคือศูนย์การค้าที่มีเอกลักษณ์ใกล้กับห้างสรรพสินค้า Krasnodar OZ ซึ่งเป็นหนึ่งในศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดในยุโรป (GLA 164,000 ตร.ม.) มีการออกแบบล้ำสมัยอันเป็นเอกลักษณ์ อาคารที่มีรูปทรงเพรียวบางและเรียบลื่นชวนให้นึกถึงยานอวกาศขนาดยักษ์ งดงามเพียงใด รูปร่างไม่ได้หมายความว่าวัตถุนั้นจะไม่มี คอขวด- ผู้เชี่ยวชาญบางคนตั้งข้อสังเกตว่าข้อเสียของห้างสรรพสินค้า OZ คือการไม่มีรูปแบบวงแหวน ซึ่งเป็นสาเหตุที่ทำให้ผู้มาเยี่ยมชมถูกแบ่งออกเป็นส่วน ๆ และแต่ละปีกก็ทำงาน "เพื่อตัวของมันเอง" สถานการณ์ยังเลวร้ายลงจากความจริงที่ว่าสมอไฮเปอร์มาร์เก็ตของศูนย์การค้าแห่งนี้ - "O'Key" - ตั้งอยู่ในปีกที่แยกจากกันและการไหลเวียนของลูกค้าไม่ปะปนกับการจราจรทั่วไปของศูนย์การค้า

นอกจากการออกแบบที่โดดเด่นแล้ว ยังมีวิธีอื่นๆ ในการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก เช่น การนำเสนอกลุ่มผู้เช่าที่แตกต่างกัน คุณไม่จำเป็นต้องมองหาตัวอย่างไกล: ศูนย์การค้าแห่งใหม่กำลังถูกสร้างขึ้นในมอสโกถัดจากศูนย์การค้า Evropeisky ดูเหมือนว่าการแข่งขันแบบตัวต่อตัวไม่ได้หมายความว่าอะไรดี แต่พื้นที่ให้เช่าของ Evropeisky มีเพียง 6,000 ตารางเมตรเท่านั้น ม. ดังนั้นถ้าคุณต้องการ คุณสามารถเติมสิ่งอำนวยความสะดวกใหม่ด้วยผู้เช่าที่ไม่อยู่ที่นั่นได้ ผลลัพธ์ที่ได้จะเป็นผลเสริมฤทธิ์กันที่น่าสนใจ

ช่วงนี้ในบรรดาศูนย์การค้ายุคใหม่มีโครงการที่ไม่ได้มาตรฐานมากมาย ซึ่งรวมถึงโครงการ Mitino-Park ซึ่งมีอคติอย่างมากต่อการสร้างเงื่อนไขสำหรับการพักผ่อนหย่อนใจและงานอดิเรกที่มีคุณภาพ ในตอนแรก พวกเขาต้องการเชิญ Spar ไฮเปอร์มาร์เก็ตมาที่โครงการในฐานะผู้เช่าหลัก แต่จากนั้นก็ตัดสินใจว่าโรงงานแห่งนี้ต้องการแนวคิดเกี่ยวกับอาหารแบบดั้งเดิมมากขึ้น เป็นผลให้ใน Mitino Park พวกเขาสร้างสิ่งที่เรียกว่า "ตลาดสด" ด้วยรูปแบบที่ไม่ธรรมดาซึ่งมีร้านค้าที่มีผลิตภัณฑ์จากฟาร์ม อาหารสด และความสุขอื่น ๆ ในการทำอาหารที่บ้าน เป็นเรื่องที่น่าสงสัยว่าด้วยการตัดสินใจครั้งนี้แบรนด์ต่างประเทศจึงเริ่มพิจารณาโครงการนี้ซึ่งค่อนข้างคาดไม่ถึงสำหรับศูนย์การค้าในเขตชานเมืองมอสโก

หนึ่งในเทรนด์ล่าสุดในการค้นหาความหลากหลายในศูนย์การค้าคือความสนใจในความบันเทิงสำหรับเด็กและวัฒนธรรม วัตถุที่วางแผนไว้กำลังออกแบบห้องสยองขวัญ พิพิธภัณฑ์สัตว์น้ำขนาดใหญ่ โรงละคร พิพิธภัณฑ์ และแม้แต่ห้องสมุด อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าอย่าพูดเกินจริงถึงความสำคัญขององค์ประกอบเหล่านี้ ปัญหาคือผู้บริโภคส่วนใหญ่เข้าชมความบันเทิงดังกล่าวเพียงครั้งเดียว ในขณะที่ผู้คนกลับมาชมภาพยนตร์แบบดั้งเดิมครั้งแล้วครั้งเล่า ดังนั้นเราจึงสามารถพูดได้ว่าสูตรสำเร็จของศูนย์การค้าในอุดมคติมีมานานแล้ว: ทำเลดี คนเดินเท้า และ การเข้าถึงการขนส่งการไม่มีคู่แข่งที่มีแนวคิดคล้ายกันในบริเวณใกล้เคียง "การคัดเลือก" คุณภาพสูงของผู้ประกอบการค้าปลีก ร้านอาหาร และโรงภาพยนตร์ที่สะดวกสบาย ทั้งหมดนี้ทำให้ผู้มาเยี่ยมชมสนใจและได้รับผลกำไรสูงสุดจากทรัพย์สินแล้ว

เมื่อเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าอื่น ผู้เช่าต้องการให้แน่ใจว่าความหวังที่จะทำกำไรจะไม่สูญเปล่า แน่นอนว่าการจราจรและผู้เช่าจำนวนหนึ่งมีบทบาทสำคัญ แต่ปัจจัยหลัก...

11 พฤศจิกายน 2557, 23:49 น

ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา Mercedes-Benz ผู้ผลิตรถยนต์สัญชาติเยอรมันได้ทำการสำรวจประเภทต่างๆ และ วิจัยการตลาดซึ่งส่งผลให้มีการแนะนำตัว ระบบใหม่การตั้งชื่อตลอดช่วงรุ่นทั้งหมด การเปลี่ยนแปลงดัชนีแบบเดิมจะเริ่มในปีใหม่ 2015

แม้ว่าจุดประสงค์ของการเปลี่ยนแปลงนี้คือเพื่อลดความซับซ้อนของตรรกะที่ใช้ตั้งชื่อโมเดลใหม่ และเพื่อช่วยให้ผู้ซื้อเข้าใจดัชนีเหล่านี้ได้ง่ายขึ้น แต่ก็ต้องใช้เวลาพอสมควรในการทำความเข้าใจความซับซ้อนทั้งหมดของแนวคิดนี้จากสตุ๊ตการ์ท เราจะพยายามอธิบายอย่างชัดเจนว่ามีอะไรเปลี่ยนแปลงไปบ้างและสิ่งที่ผู้ผลิตได้รับคำแนะนำในตอนนี้เมื่อตั้งชื่อรถยนต์ไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง

มันทำงานอย่างไร?

โครงสร้างการตั้งชื่อใหม่จะเข้ารหัสทั้งซีรีส์ที่เป็นของรุ่นรถและประเภทเครื่องยนต์

ชื่อรุ่น (หรือดัชนีคลาส) เป็นตัวย่อที่ประกอบด้วยตัวพิมพ์ใหญ่ตั้งแต่หนึ่งถึงสามตัวเสมอ โดยรวมแล้ว Mercedes ยังคงมีรุ่นหลักอยู่ห้ารุ่น (คลาส): A, B, C, E และ S

ประเภทเครื่องยนต์จะถูกระบุที่ส่วนท้ายของชื่อด้วยอักษรตัวพิมพ์เล็กหนึ่งตัว:

• “c” - ก๊าซธรรมชาติอัด
• “ d” - ดีเซล (แทนที่สัญลักษณ์ BlueTEC และ CDI)
• “ e” - มอเตอร์ไฟฟ้า (แทนสัญลักษณ์ Plug-in Hybrid และ Electric Drive)
• "f" - ตั้งค่าเป็น เซลล์เชื้อเพลิง(แทน F-เซลล์);
• “h” เป็นดัชนีสำหรับเครื่องยนต์ไฮบริด (ก่อนหน้านี้มีป้ายกำกับว่า HYBRID หรือ BlueTEC HYBRID)

แน่นอนว่าดัชนีตัวอักษรดังกล่าวสั้นกว่า "BlueTEC HYBRID" และ "Electric Drive" รุ่นก่อนหน้ามากซึ่งแน่นอนว่าจะช่วยลดต้นทุนของยักษ์ใหญ่ด้านรถยนต์ในการติดตั้งตัวอักษรบนฝากระโปรงหลังได้เล็กน้อย

สำหรับหน่วยพลังงานน้ำมันเบนซินนั้นไม่มีการกำหนดเพิ่มเติมเช่นเมื่อก่อน และรุ่นขับเคลื่อนสี่ล้อทุกรุ่นยังคงใช้ระบบ 4MATIC Mercedes ยังบอกเป็นนัยว่ามีแผนที่จะขยายการให้บริการในส่วนของรถยนต์ขับเคลื่อนสี่ล้อ เนื่องจากเป็น "ความต้องการที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง"

ความยากลำบากอยู่ที่ไหน

เอสยูวี จากนี้ไป Mercedes-Benz SUV ทุกคันจะขึ้นต้นด้วยตัวอักษร "GL" ซึ่งเป็นการยกย่อง G-Class อันโด่งดัง หลังจากตัวย่อนี้มีข้อบ่งชี้ว่าเป็นของคลาสใดคลาสหนึ่งในรูปแบบของตัวพิมพ์ใหญ่ตัวที่สาม เช่น GLA คือ GL A-Class

รายละเอียดทั้งหมดของกลุ่มผลิตภัณฑ์ Mercedes crossover สมัยใหม่:

• = GL เอ-คลาส;
• = GL C-Class (เดิมชื่อ GLK);
• = GL E-Class (เดิมชื่อ M-Class หรือ ML);
• = GL E-Class Coupé;
• = GL S-Class (เช่น - GL);
• ยังคงไม่เปลี่ยนแปลง

คูเป้สี่ประตู. เราเห็นเรื่องราวที่คล้ายกันที่นี่ ตัวอักษรสองตัวแรกจะเป็น "CL" เสมอ ตามด้วยดัชนีของโมเดลหลัก นั่นคือ CLA และ CLS - ทุกอย่างเหมือนเดิม

โรดสเตอร์ ตั้งแต่ปี 2016 เป็นต้นไป MB Roadsters ทั้งหมดจะขึ้นต้นด้วย "SL" จากนั้นเป็นต้นไป SLK จะเรียกว่า SLC

เอเอ็มจี สำหรับแผนกประสิทธิภาพของ AMG นั้น เป็นแบรนด์ย่อยอิสระและจะสร้างรุ่นต่างๆ ในอนาคตของตนเอง เช่น GT และ C63

ทั้งหมดนี้เพื่ออะไร?

ดังที่ได้กล่าวไปแล้ว โครงสร้างการตั้งชื่อใหม่ได้รับการออกแบบเพื่อให้ลูกค้าเข้าใจได้ง่ายขึ้น ช่วงโมเดลผู้ผลิต นอกจากนี้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา Mercedes ได้เพิ่มปริมาณรถยนต์รุ่นใหม่อย่างรวดเร็วซึ่งจำเป็นต้องตั้งชื่อด้วย ดังนั้นภายในปี 2563 Mercedes จึงวางแผนที่จะขยายพอร์ตโฟลิโอเป็น 30 รุ่น โดย 11 รุ่นในจำนวนนี้จะเป็นรถยนต์ใหม่ทั้งหมด และไม่ได้พัฒนาจากรุ่นที่มีอยู่ ตัวอย่างเช่นในปี 2558 ที่กำลังจะมาถึงจะเป็นการ "ยกเครื่อง" กลุ่มผลิตภัณฑ์ SUV ทั้งหมดของแบรนด์อย่างแท้จริง

สมัครรับข่าวสารและทดลองขับ!

อุปทานพื้นที่ทั้งหมดในร้านค้าปลีกที่ทันสมัยในมอสโกและเมืองดาวเทียม ณ สิ้นปี 2558 มีจำนวน 6.17 ล้านตร.ม. ม. ในปี 2558 เปิดศูนย์การค้า 14 แห่ง มีพื้นที่เช่ารวม 620,000 ตร.ม. ม. ซึ่งน้อยกว่าแผนที่ประกาศไว้ก่อนหน้านี้มากกว่า 2 เท่า ปริมาณการเริ่มต้นเดินเครื่องที่ประกาศในปี 2558 ในภูมิภาคมอสโกอยู่ที่ประมาณ 1.3 ล้านตารางเมตร ม. เมตร ใน 26 โครงการ

ตัวชี้วัดหลักของตลาดมอสโกในปี 2558

ดัชนี	ความหมาย
อุปทานพื้นที่ทั้งหมดสำหรับร้านค้าปลีกสมัยใหม่ (ตร.ม. (GLA))*	6 167 900
อุปทานพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมด (ตร.ม. (GLA))	5 391 700
จำนวนพื้นที่ค้าปลีกที่เปิดดำเนินการในปี 2558 (ตร.ม. (GLA))	620 090
จำนวนศูนย์การค้าที่เปิดดำเนินการในปี 2558	14
อัตราตำแหน่งงานว่าง (%)	8
ความพร้อมของพื้นที่ค้าปลีก (ตร.ม. GLA/พันคน)	465

*รวมถึงศูนย์การค้าเฉพาะทาง

ความแตกต่างที่สำคัญในปริมาณพื้นที่ค้าปลีกที่วางแผนและดำเนินการจริงนั้นเกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนแปลงกลยุทธ์ของผู้ค้าปลีกและนักพัฒนาในเงื่อนไข วิกฤตเศรษฐกิจ- การลดค่าเงินรูเบิลทำให้เครือธุรกิจส่วนใหญ่ต้องพิจารณาแผนการพัฒนาของตนอีกครั้ง และเปลี่ยนความสนใจไปที่ศูนย์การค้าที่มีอยู่ซึ่งมีปริมาณลูกค้าสัญจรที่ชัดเจน ส่งผลให้ลดความสนใจในแหล่งช้อปปิ้งใหม่ ๆ แม้กระทั่งคุณภาพสูง

เปิดหลายรายการพร้อมกัน ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ด้วยการลดแผนการพัฒนาผู้ค้าปลีกและการเพิ่มประสิทธิภาพเครือข่ายการค้าปลีกพร้อมกันทำให้มีตำแหน่งว่างเพิ่มขึ้นในช่วงสองปีที่ผ่านมา

แม้จะเลื่อนการเปิดวัตถุจำนวนมากออกไปในภายหลัง แต่ปี 2558 ก็เป็นหนึ่งในสามอันดับแรกในแง่ของปริมาณการว่าจ้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกในมอสโกรองจากปี 2557 และ 2552 เท่านั้น

มอสโก เป็นเวลานานด้อยกว่าคนส่วนใหญ่ เมืองใหญ่ๆรัสเซียในแง่ของการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกคุณภาพสูงให้กับผู้อยู่อาศัย ในปี 2558 การจัดหาพื้นที่ค้าปลีกคุณภาพสูงให้กับประชากรในเมืองสูงถึง 465 ตารางเมตร เมตรต่อประชากร 1,000 คน เนื่องจากกำลังซื้อที่สูงของประชากร เงินทุนจึงยังคงมีศักยภาพในการพัฒนาร้านค้าปลีกคุณภาพสูงต่อไป

ตำแหน่งผู้นำในแง่ของการจัดหาพื้นที่ค้าปลีกคุณภาพสูงในทุกเขตการปกครองของมอสโกถูกครอบครองโดยเขตปกครองกลางและเมืองเซเลโนกราด ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นอันดับ 2 ณ สิ้นปี 2558 หลังจากการเปิดตัวระดับภูมิภาคระดับสุดยอด ศูนย์การค้า "เซเลโนพาร์ค" ในปี 2559 คาดว่าจะมีพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มขึ้นมากที่สุดในเขตบริหารภาคเหนือ (110,000 ตร.ม.) และภาคใต้ (100,000 ตร.ม.) ในขณะที่สิ้นปี 2559 เขตบริหารภาคเหนือของมอสโกจะกลายเป็นเขตการปกครองที่มีทรัพย์สินมากที่สุด สิ่งอำนวยความสะดวกการค้าปลีกระดับมืออาชีพ

ศูนย์การค้าที่เปิดดำเนินการในไตรมาสที่สี่ของปี พ.ศ. 2558

ชื่อ	ที่อยู่	GLA (ตร.ม.)
"เซเลโนปาร์ค"	ทางหลวงเลนินกราด	110 000
อเวนิวตะวันตกเฉียงใต้	Vernadsky Ave. โอ้ว 86	45 500
"RIO" บนทางหลวงเคียฟสโค	ทางหลวงเคียฟ 1.5 กม. จาก MKAD	45 000
"วันหยุด"	อ็อคทิบรุสกี้ พรอสเปคท์, 112	27 000
“คาลิตา”	Novoyasenevsky pr-t, vl. 7	22 000
"เมืองหลวง"	เขตย่อยที่ 23 โอ้.. 2309A	8 000

ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกในมอสโก

เนื่องจากสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและภูมิรัฐศาสตร์ในปัจจุบัน ผู้ค้าปลีกจึงได้ปรับแผนการพัฒนาในช่วงสิ้นปี 2557 - ต้นปี 2558 และปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจให้เหมาะสม แม้จะมีแนวโน้มเช่นนี้ แต่มอสโกก็ยังคงรักษาสถานะเป็นตลาดที่มีลำดับความสำคัญสำหรับการพัฒนาเครือข่ายการค้าปลีก ในมอสโกเพียงแห่งเดียวตลอดทั้งปี ผู้ค้าปลีกยังคงพิจารณาไซต์ใหม่ๆ และเปิดไซต์ของตนเองอย่างต่อเนื่อง ร้านจำหน่าย- ยิ่งไปกว่านั้น ณ สิ้นปี มอสโกยังคงเป็นผู้นำอย่างไม่มีข้อโต้แย้งในจำนวนการเปิดตัวแบรนด์ใหม่ระดับนานาชาติในทุกเมืองของรัสเซีย โดยเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพมากที่สุดโดยมีประชากรที่จ่ายเงินสูงสำหรับผู้เล่นใหม่

ในปี 2558 แบรนด์ต่างประเทศใหม่ 36 แบรนด์ซึ่งก่อนหน้านี้ไม่ได้เป็นตัวแทนในรัสเซียได้เข้าสู่ตลาดมอสโกและเปิดร้านค้าแบรนด์เดียวและสถานประกอบการจัดเลี้ยง ในเวลาเดียวกัน ผู้ค้าปลีก 11 รายได้ประกาศแผนการที่จะออกจากรัสเซียและปิดร้านค้าที่มีอยู่ภายในสิ้นปี 2559 ซึ่งเทียบได้กับตัวเลขในปี 2557 สถานที่หลักสำหรับการเปิดตัวแบรนด์ใหม่ระดับนานาชาติในมอสโกในช่วงปลายปี ได้แก่ Afimall City, Aviapark, Central Children's Store ในศูนย์การค้า Lubyanka รวมถึงถนนช้อปปิ้งใจกลางเมืองหลวง

เมื่อพิจารณาจากแผนการพัฒนาที่ลดลงของผู้ประกอบการแฟชั่นส่วนใหญ่และปริมาณพื้นที่ว่างที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง นักพัฒนาจึงถูกบังคับให้มองหาผู้เช่ารายอื่น ในเรื่องนี้ในปีที่ผ่านมา ผู้เช่าจำนวนมากที่ไม่ปกติสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกรูปแบบนี้ปรากฏตัวในศูนย์การค้ามอสโก เช่น สวนแทรมโพลีน สวนสัตว์ลูบคลำ นิทรรศการสื่อ ฯลฯ

เงื่อนไขทางการค้าสำหรับการเช่าพื้นที่ค้าปลีกในเมืองหลวง

ในช่วงปี 2015 เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ให้สัมปทาน โดยให้ส่วนลดต่างๆ แก่ผู้เช่า สร้างทางเดินสกุลเงิน ฯลฯ ในศูนย์การค้าแห่งใหม่ เพื่อดึงดูดและรักษาผู้เช่า นักพัฒนาได้พัฒนาข้อเสนอส่วนบุคคลที่อนุญาตให้ผู้ค้าปลีกยังคงอยู่ในโซนคุ้มทุน ผลประโยชน์ที่สำคัญ ได้แก่ การจ่ายเป็นเปอร์เซ็นต์ของยอดขาย ส่วนลดสำหรับเดือนแรกของการทำงาน เป็นต้น ผู้ปฏิบัติงานที่ไม่ซ้ำใครได้รับโอกาสในการชดเชยบางส่วน งานตกแต่งหรือชดเชยงานดังกล่าวกับค่าเช่าในอนาคต โดยทั่วไป เปอร์เซ็นต์ของการหมุนเวียนได้กลายเป็นเครื่องมือหลักในการควบคุมการจ่ายค่าเช่า

ระดับ % ของมูลค่าการซื้อขายสำหรับผู้ค้าปลีกในรูปแบบต่างๆ ซึ่งคงที่ในสัญญาในปี 2558

โปรไฟล์/ประเภทผู้เช่า	พื้นที่ (ตร.ม.)	เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าการซื้อขาย
ไฮเปอร์มาร์เก็ตของชำ	> 12000	1,2-1,8%
	4000-12000	3-4%
ซุปเปอร์มาร์เก็ตของชำ	1500-2000	3,5-6%
ไฮเปอร์มาร์เก็ตรูปแบบ DIY	>10 000	4-6%
เครื่องใช้ในครัวเรือนและอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์	2500-3500	2,5-3%
	1200-2500	4-5%
	50-100	5-7%
สินค้ากีฬา	1200-2500	5-7%
สินค้าสำหรับเด็ก	1000-2000	8-10%
โรงภาพยนตร์มัลติเพล็กซ์	3000-5000	9-12%
ผู้เช่าศูนย์การค้า	500-1200	8-12%
	250-500	8-15%
	100-250	10-15%
	50-100
	<50	12-15%
ร้านอาหาร	250-500	10-14%
บ้านกาแฟ	80-160	12-15%
ศูนย์อาหาร	90-110	9-10%
	50-70	12-15%

ระดับอัตราการเช่าในศูนย์การค้ามอสโกแตกต่างกันไปในแต่ละโครงการ โดยระดับการเข้าพักของสิ่งอำนวยความสะดวกเป็นปัจจัยสำคัญ ตัวอย่างเช่น ในศูนย์การค้าเปิดใหม่ที่มีอัตราว่างมากกว่า 50% อัตราค่าเช่าแตกต่างจากอัตราค่าเช่าในสถานประกอบการที่เปิดดำเนินการอยู่แล้ว ธุรกรรมใหม่เกือบทั้งหมดดำเนินการด้วยอัตราแลกเปลี่ยนเงินดอลลาร์คงที่ในปีแรก (ในช่วง 40-60 รูเบิลต่อดอลลาร์) หรือในรูเบิล "บริสุทธิ์" อย่างไรก็ตาม นักพัฒนาซอฟต์แวร์บางรายที่รักษาอัตราเงินดอลลาร์โดยไม่กำหนดอัตราแลกเปลี่ยน ได้ให้ส่วนลดชั่วคราวจากอัตราค่าเช่าพื้นฐาน ซึ่งมูลค่าดังกล่าวทำให้อัตราเงินดอลลาร์ไปสู่อัตรารูเบิลที่ยอมรับได้

พื้นที่ค้าปลีกว่างในมอสโก

แนวโน้มในช่วงปลายปี 2557 และตลอดปี 2558 คือการเปิดศูนย์การค้าและความบันเทิงแห่งใหม่ซึ่งมีอัตราการเข้าพัก 40-50% หรือต่ำกว่า ณ สิ้นปี 2558 ตำแหน่งงานว่างในศูนย์การค้ามอสโกสูงถึง 8% ซึ่งบ่งชี้ว่าพื้นที่ว่างเพิ่มขึ้นเกือบสามเท่าเมื่อเทียบกับต้นปี 2557 เมื่ออัตราตำแหน่งว่างอยู่ที่ 2.8% สาเหตุหลักคืออุปทานพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญหลังจากการว่าจ้างโรงงานขนาดใหญ่หลายแห่งในคราวเดียว ในขณะที่แผนการพัฒนาของผู้ค้าปลีกส่วนใหญ่ลดลง

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญของ Colliers International ระบุว่า การลดลงของส่วนแบ่งพื้นที่ว่างในศูนย์การค้าที่มีอยู่ในมอสโก และการเปิดศูนย์การค้าใหม่ที่มีอัตราการเข้าพักสูงกว่าเมื่อเทียบกับปี 2558 คาดว่าจะไม่เร็วกว่าครึ่งหลังของปี 2559 และการลดลงใน อัตราตำแหน่งว่างจะไม่มีนัยสำคัญและส่วนใหญ่จะไม่เกิน 5 %

แนวโน้มและการคาดการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกในภูมิภาคมอสโก

1) ข้อเสนอ

ในปี 2559 มีการประกาศเปิดศูนย์การค้า 12 แห่งโดยมีพื้นที่เช่ารวม 476,000 ตร.ม. ในภูมิภาคมอสโก ฐ. โครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่อยู่ในขั้นพร้อมสูง แต่วันที่เริ่มดำเนินการได้ถูกเลื่อนออกไปตั้งแต่ปี 2558 เนื่องจากความพร้อมทางการเงินที่จำกัดและสัดส่วนพื้นที่ว่างในโรงงานใหม่มีสูง

ศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดที่คาดว่าจะเปิดในมอสโกในปี 2559

ชื่อ	ที่อยู่	GLA (ตร.ม.)	นักพัฒนา
"ริเวียร่า"	ถนนอาฟโตซาวอดสกายา 16-18	100700	"ริเวียร่า"
"ห้างสรรพสินค้าริกา"	ทางหลวง Novorizhskoe ห่างจาก MKAD 5 กม	80000	"ห้างสรรพสินค้าริกา"
"Moremall" (หอศิลป์ Kutuzovsky)	สลาเวียนสกี้ บูเลอวาร์ด., vl. 3	60000	“ทีพีเอส เรียลเอสเตท”
"บูโตโวมอลล์"	ตำแหน่ง Voskresenskoye หมู่บ้าน ยาโซโว ตึก. 15	57000	เอ็มดี กรุ๊ป
ศูนย์การค้าบนทางหลวง Khoroshevskoe	ทางหลวง Khoroshevskoe ถัดจากสถานี ม. โพลซาเยฟสกายา	50000	“ทีพีเอส เรียลเอสเตท”
“สวนโกสิโน”	Svyatoozerskaya st., โอ้ว 5	39000	จีซี "เตน"
"มหานคร" (ระยะที่ 2)	ทางหลวงเลนินกราดสโคย 16	38000	พันธมิตรด้านทุน
ศูนย์การค้าบนถนน Ryazansky Prospekt	ไรซานสกี พรอสเปคท์, 20	19000	ฟอร์ทรัสต์ โกลบอล
ร้านเบบี้สโตร์	Staropetrovsky pr-d, 1, อาคาร 2	12000	กลินคอม

ผู้เชี่ยวชาญของ Colliers International คาดการณ์ว่าโครงการช้อปปิ้งและศูนย์รวมความบันเทิงขนาดใหญ่ ซึ่งจะเปิดในปี 2559 จะเป็นโครงการสุดท้ายในโครงการดังกล่าว ในส่วนของ “โครงการบนกระดาษ” ในปี 2558 นักพัฒนาส่วนใหญ่มักตัดสินใจที่จะไม่ดำเนินการก่อสร้างโดยคาดหวังว่าจะมีการจัดหาเงินทุนจากธนาคารเพิ่มขึ้นและการฟื้นฟูตลาดค้าปลีก เป็นผลให้ไม่มีการเปิดตัวการก่อสร้างศูนย์การค้าขนาดใหญ่เพียงครั้งเดียวในมอสโกหรือการดำเนินโครงการถูกหยุดที่ระยะหลุมฐานรากดังนั้นเราจึงคาดว่าระดับการว่าจ้างในปี 2560-2561 จะลดลงเมื่อเทียบกับปี 2558 ในบรรดาโครงการก่อสร้างที่ใหญ่ที่สุดที่วางแผนจะเริ่มในปี 2559 เรารวมถึงศูนย์การค้า MEGA Mytishchi กลุ่มศูนย์การค้าของบริษัทในภูมิภาคใน Nagatino และการก่อสร้างอาคารใหม่สำหรับศูนย์การค้า Capitol บน Kashirskoye Shosse

2) ความต้องการ

ผู้เช่าที่อยู่ในสภาพวิกฤติให้ความสำคัญกับศูนย์การค้าที่มีอยู่ซึ่งมีปริมาณลูกค้าคงที่ การดึงดูดผู้ประกอบการแฟชั่นมาที่แกลเลอรีของโครงการใหม่กลายเป็นงานที่ยากยิ่งขึ้นในปัจจุบัน

เนื่องจากผลกระทบด้านลบอย่างต่อเนื่องของการเปลี่ยนแปลงของน้ำมันรูเบิล โดยทั่วไปในปี 2559 เช่นเดียวกับในปี 2558 โดยทั่วไปจะมีความต้องการสถานที่ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดวิกฤติ อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกร้านค้าปลีกจะประสบปัญหาในการเติมพื้นที่ ตรงกันข้ามกับศูนย์การค้าแบบคลาสสิกร้านค้าใกล้มอสโกซึ่งเพิ่มหรือเริ่มเพิ่มพื้นที่ในปี 2557-2558 มีผู้เข้าพักเกือบ 100% และเจ้าของสิ่งอำนวยความสะดวกสังเกตเห็นว่ามีลูกค้าเข้ามาใช้บริการเพิ่มขึ้น

ความตึงเครียดในกลุ่มนี้จะดำเนินต่อไปอย่างน้อยจนถึงสิ้นครึ่งแรกของปี 2559 จากนั้นตลาดจะฟื้นตัวได้อย่างราบรื่น ในระยะยาว การชะลอตัวของการเริ่มเดินเครื่องจะเริ่มจำกัดการเติบโตของส่วนแบ่งพื้นที่ว่าง และจะทำให้โครงการที่เปิดในปี 2560-2561 เป็นที่ต้องการ

3) เงื่อนไขทางการค้า

ผู้เชี่ยวชาญของ Colliers International คาดหวังว่าในอีกสองถึงสามปีข้างหน้า อัตราค่าเช่ารูเบิลจะสามารถเข้าใกล้ระดับก่อนเกิดวิกฤติ และในโครงการที่ประสบความสำเร็จสูงสุดจะสูงกว่านั้น เมื่อเศรษฐกิจมีเสถียรภาพ นักพัฒนาจะค่อยๆ ปฏิเสธสัมปทานที่มีอยู่ซึ่งออกแบบมาเพื่อช่วยเติมพื้นที่ว่าง

บทวิจารณ์จัดทำโดย Colliers International