Ang koordinasyon ng mga resulta ng pagtatasa sa pamamagitan ng iba't ibang mga pamamaraan. Ang koordinasyon ng mga resulta ng pagtatasa ng real estate na nakuha ng iba't ibang mga pamamaraan. Diskarte sa pagtatasa

Sa isang perpektong merkado, ang lahat ng tatlong mga diskarte ay dapat humantong sa parehong halaga, ngunit sa pagsasagawa, ang mga halagang natamo ng iba't ibang mga pamamaraan ay maaaring magkakaiba nang malaki (mula 5 hanggang 50% o higit pa, lalo na kung susuriin ang isang negosyo). Halimbawa, kapag pinag-aaralan ang isang hindi matatag na kumpanya sa pananalapi, na ang kita ay hindi gaanong mahalaga (kung mayroon man), ang halaga na nakuha sa batayan ng diskarte sa kita ay napakaliit, ngunit ang enterprise ay may makabuluhang nasasabing pag-aari at ang halaga na nakuha gamit ang diskarte sa gastos ay maaaring lumampas sa nakaraang halaga ng mga tens at daan-daang beses.

Alinsunod sa batas, maliban kung ipinagkaloob sa pagsang-ayon ng pagtatasa, ang kabuuang halaga ng bagay ng pagsusuri ay dapat ipahayag sa mga rubles bilang isang solong halaga.

Ang kabuuang halaga ng object of assessment - ang halaga ng halaga ng bagay ng pagtasa, na nakuha bilang isang resulta ng pag-uugnay ng mga resulta ng mga kalkulasyon ng halaga ng object ng pag-aakma gamit ang iba't ibang mga diskarte sa tasa at mga pamamaraan ng pagtaya

Upang maipagsama ang magkakaibang mga halaga ng halaga na nakuha ng klasikal na diskarte sa pagpapahalaga, ang mga resulta ay pinagkasundo.

Harmonization ng mga resulta ng pagtatasa - Ito ay nakakakuha ng isang pangwakas na pagtatasa ng pag-aari sa pamamagitan ng pagtimbang at paghahambing ng mga resulta na nakuha gamit ang iba't ibang mga diskarte sa pagtatasa.

Bilang isang patakaran, ang isa sa mga diskarte ay itinuturing na pangunahing, ang iba pang dalawa ay kinakailangan upang ayusin ang mga resulta na nakuha. Isinasaalang-alang nito ang kahalagahan at kakayahang magamit ng bawat diskarte sa isang tiyak na sitwasyon. Dahil sa pag-unlad ng merkado, ang pagiging tiyak ng bagay o kakulangan ng magagamit na impormasyon, nangyayari na ang ilan sa mga pamamaraang sa isang tiyak na sitwasyon ay hindi mailalapat.

Upang sumang-ayon sa mga resulta, kinakailangan upang matukoy ang "mga timbang", alinsunod sa kung saan ang mga indibidwal na dating nakuha na mga halaga ay bubuo sa pangwakas na halaga ng pamilihan ng ari-arian, isinasaalang-alang ang lahat ng mga makabuluhang mga parameter batay sa opinyon ng eksperto ng appraiser.

Ang pagkakasundo ng mga resulta na nakuha ng iba't ibang mga diskarte sa pagtatasa ay isinasagawa ayon sa pormula

S IT \u003d S ZP × K 1 + S DP × K 2 + S SP × K 3, (4.3)

saan IT- ang kabuuang gastos ng object ng pagtatasa;

Sa ZP, Sa DP, Sa SP - mga gastos na tinutukoy ng gastos, kita at paghahambing na pamamaraan;

K 1, K 2, K 3 - naaangkop na mga kadahilanan na nagpapabigat para sa bawat diskarte sa pagtatasa.

Kaugnay sa mga koepisyentong ito, ang pagkakapantay-pantay ay natutupad:

K 1 + K 2 + K 3 = 1.

Ang mga timbang na napili para sa bawat diskarte sa pagtatasa ay bilog sa pinakamalapit na 10% (mas madalas sa 5%) upang magamit ang mga timbang para sa pagkakasundo. Ang pag-ikot ay kinakailangan dahil sa ang katunayan na ang hindi batayang mga timbang ay nagbibigay sa mambabasa ng ulat ng isang maling ideya ng kawastuhan ng resulta na nakuha. Ang kabuuang gastos ay ang pinaka-malamang na presyo.

Ang bilog na timbang ay ginagamit upang makalkula ang napagkasunduang halaga ng pag-aari na pinahahalagahan sa pamamagitan ng pagpaparami ng resulta na nakuha sa bawat diskarte sa pamamagitan ng bilugan na timbang ng diskarte na kinakalkula para sa layunin ng pagkakasundo sa gastos. Ang nagresultang halaga ay bilugan.

Kapag sumasang-ayon, ang mga sumusunod ay isinasaalang-alang:

1) pagkakumpleto at kawastuhan ng impormasyon;

2) pagsunod sa layunin;

3) ang mga pakinabang at kawalan ng mga diskarte sa isang partikular na sitwasyon.

Halimbawa, ang mga bentahe ng paraan ng pag-diskwento ng mga daloy ng cash - isinasaalang-alang ang mga inaasahan ng pangangasiwa ng negosyo patungkol sa hinaharap na kita, gastos, pamumuhunan ng kapital. Ngunit ang mga ito ay mga mapaghulaang pagtatantya lamang na maaaring magbago sa katotohanan. Gayunpaman ang pamamaraang ito Ipinapakita ang halaga na ang mamumuhunan ay handang magbayad, na nakatuon sa mga inaasahan tungkol sa mga resulta ng negosyo, na isinasaalang-alang ang kinakailangang pagbabalik sa pamumuhunan.

Ang paghahambing na pamamaraan ay isa lamang na isinasaalang-alang ang sitwasyon sa merkado; nagtatanghal ito ng isang pagtatantya batay sa totoong data sa mga presyo ng stock at mga benta ng mga katulad na kumpanya. Ang pangunahing kawalan nito ay ang pangangailangan upang ayusin para sa pagiging malapit ng kumpanya (paraan ng merkado ng kapital). Bilang karagdagan, ang lahat, kahit na ang mga maliliit na negosyo, ay may makabuluhang pagkakaiba, na nangangailangan ng mga kumplikadong pagsasaayos. Bilang karagdagan, ang pamamaraang ito ay batay sa impormasyong retrospective na hindi isinasaalang-alang ang mga prospect para sa pag-unlad ng enterprise.

Alinsunod sa FSO. (Mga pamantayang pederasyon ng pederal.) Ang kabuuang halaga ng object ng tasa ay ang halaga ng appraisal object, na nakuha bilang isang resulta ng pag-uugnay ng mga resulta ng mga kalkulasyon ng halaga ng pagpapahalaga sa pagtatasa, na pinagmulan ng appraiser, gamit ang iba't ibang mga diskarte sa mga pamamaraan ng pagtasa at pagpapahalaga.

Ayon sa mga pamantayan sa pagpapahalaga, mayroong tatlong karaniwang tinatanggap na mga diskarte:

Ang diskarte sa gastos bilang isang hanay ng mga pamamaraan para sa pagtatasa ng halaga ng isang bagay, batay sa pagpapasiya ng mga gastos na kinakailangan upang ibalik o palitan ang bagay ng pagtatasa, isinasaalang-alang ang pagbawas nito;

Paghahambing na diskarte - bilang isang hanay ng mga pamamaraan para sa pagtatasa ng halaga ng isang bagay batay sa isang paghahambing ng bagay ng pagpapakitang may katulad na mga bagay kung saan mayroong impormasyon tungkol sa mga presyo ng mga transaksyon sa kanila;

Diskarte sa kita - bilang isang hanay ng mga pamamaraan ng pagpapahalaga batay sa pagpapasiya ng inaasahang kita mula sa inaasahang bagay. Lahat ng tatlong mga pamamaraang dapat ilapat (o katwiran para sa hindi paggamit ng alinman sa mga ito). Ang appraiser, batay sa mga resulta na nakuha sa loob ng bawat isa sa mga diskarte upang masuri ang mga resulta, tinutukoy ang kabuuang halaga ng halaga ng object appraisal. Dapat itong ipahiwatig sa mga rubles bilang isang solong halaga, maliban kung hindi inilaan sa kasunduan ng pagtatasa (m. Upang maging at agwat). Pinipili ng appraiser ang mga pamamaraan ng pagkuha ng kabuuang halaga ng gastos nang nakapag-iisa, hindi ito maaaring maging average na aritmetika ng tatlong mga numero. Itinalaga ng evaluator ang bigat nito sa bawat isa sa mga pamamaraang depende sa impormasyong nakolekta, katumpakan, pagiging maaasahan, pagmuni-muni ng sitwasyon sa merkado, ang bilang ng mga susog, atbp. at kinakalkula ang average na may timbang na average.Ang iba pang mas sopistikadong mga istatistikong pamamaraan para sa averaging ay malawakang ginagamit - Hierarchy analysis method - Soati matrix, atbp.

ang teksto ng artikulo.

1. Panimula

Noong Mayo 20, 2015, sa pamamagitan ng mga order ng Ministry of Economic Development ng Russia, ang mga bagong edisyon ng tatlong pangunahing mga pamantayang pederal mga pagtatantya - FSO №1-3. Sakop ng detalye ng NP "SROO" Expert Council "ang proseso ng pagbuo ng mga dokumentong ito, na iginuhit ang pansin ng komunidad ng propesyonal na pagtatasa sa kanilang mga problemang probisyon.

Sa kasamaang palad, dahil sa mababang aktibidad ng komunidad, hindi posible na maalis ang lahat ng mga problemang probisyon. Ang artikulong ito ay nakatuon sa pagsusuri ng isang hindi nakakagulat, sa unang sulyap, sugnay 25 ng FSO No. 1, isang uri ng "egg egg" ng bagong serye ng mga pamantayan sa pagtatasa ng pederal. Sa literal ito ay ganito:

"Sa kaso ng paggamit ng ilang mga diskarte sa pagtatasa, pati na rin ang paggamit ng ilang mga pamamaraan ng pagtatasa sa loob ng balangkas ng anupamang mga pamamaraan sa pagtatasa, ang isang paunang kasunduan ng kanilang mga resulta ay isinasagawa upang makakuha ng isang intermediate na resulta ng pagtatasa ng paksa ng pagtatasa ng pamamaraang ito. Kapag nagkakasundo ang materyal na magkakaibang magkakaibang mga resulta ng pagtatasa na nakuha ng iba't ibang mga pamamaraan o pamamaraan, dapat ipakita ng ulat ang pagsusuri na isinagawa at ang itinatag na dahilan para sa mga pagkakaiba-iba. Ang isang makabuluhang pagkakaiba ay kinikilala kapag ang resulta na nakuha kapag nag-aaplay ng isang diskarte (pamamaraan) ay nasa labas ng mga hangganan ng saklaw ng halaga na tinukoy ng appraiser, na nakuha kapag nag-aaplay ng isa pang diskarte (mga pamamaraan) (kung mayroon man. "

Tandaan na ang probisyon na ito ay lumitaw "wala sa anuman", pagkatapos ng pagtatapos ng gawain ng Working Group sa ilalim ng Ministry of Economic Development ng Russia, kung saan nabuo ang isang bagong bersyon ng FSO No. 1.

Muling itinatayo namin ang kahulugan ng tinukoy na sugnay ng pamantayan:

Ang ulat ng pagtatasa ay dapat sumasalamin sa ilang pagsusuri at ang dahilan ng pagkakaiba sa pagitan ng mga resulta na nakuha kapwa para sa iba't ibang pamamaraan at pagtatasa.
Ito ay dapat gawin lamang kung mayroong isang makabuluhang pagkakaiba sa pagitan ng mga ipinahiwatig na resulta - dapat itong maging malinaw mula sa ulat ng pagtatasa kung ang mga resulta ay naiiba o hindi.
Ang criterion para sa kahalagahan ng pagkakaiba sa pagitan ng mga resulta ay nakatali sa " ang mga hangganan ng saklaw ng gastos"Nakuha sa pamamagitan ng paglalapat ng ibang pamamaraan (mga pamamaraan).
Samakatuwid, sa ulat ng pagtatasa ang mga hangganan ng mga saklaw na ito ay dapat na tinukoy, dahil kung wala ito ay hindi magiging malinaw kung ang pagkakaiba-iba ay makabuluhan o hindi (siyempre, ito ay totoo para sa isang sitwasyon kapag higit sa isang diskarte sa pagtatasa ay inilalapat sa ulat ng pagtatasa).

Isinasaalang-alang ang kahilingan na ipinakilala ng sugnay na 30 ng FSO Blg 7 upang gumawa ng mga paghuhusga tungkol sa mga posibleng hangganan ng agwat kung saan maaaring maging ang pangwakas na halaga ng halaga ng bagay sa pagpapahalaga, ang isang tatlong antas na istraktura ay nakuha: mga saklaw (pamamaraan) → saklaw (diskarte) → agwat (ang panghuling halaga ng halaga ng bagay ng pagpapahalaga).

Kaugnay nito, ang pagsasagawa ng Appraiser ay dapat magkaroon ng mga sumusunod na katanungan:

Ano ang isang "saklaw"? Paano naiiba ang "saklaw" mula sa FSO # 1 mula sa "agwat" mula sa FSO # 7?
Ano ang makabuluhang bahagi ng pagtukoy ng mga saklaw sa mga pamamaraang (pamamaraan)?
Paano matukoy at kung paano ipahiwatig sa ulat ng pagpapahalaga ang saklaw ng gastos sa pamamagitan ng diskarte (pamamaraan)?

Isaalang-alang natin ang lahat ng mga isyung ito gamit ang halimbawa ng mga diskarte sa pagtatasa, habang ang lahat ng mga resulta ng pagsusuri ay maaari ring magamit para sa mga pamamaraan ng pagtatasa.

2. Ano ang "saklaw"

Talahanayan Ipinapakita ng 1 ang pinakakaraniwang kahulugan ng salitang "saklaw".

Talahanayan 1.

Karaniwang mga kahulugan ng salitang "saklaw"

Hindi/ p	Pinagmulan	Kahulugan
	S.I. Ozhegov, N.Yu. Shvedova	1. Panloob sa pagitan ng pinakamababang at pinakamataas na tunog ng isang tinig ng pag-awit, himig o instrumento ng musika (espesyal). 2. Ang lugar sa loob kung saan isinasagawa ang ilan. mga sukat (dalubhasa.). Saklaw ng oscillation. Hanay ng pagsukat. Saklaw ng dalas ng radyo. 3. paglilipat. Dami, laki ng kaalaman, interes (libro). Isang malawak na siyentipiko ng malawak.
	"Paliwanag ng Diksyon ng Living Great Russian Language"
	"Paliwanag ng Diksyunaryo ng Wikang Ruso" sa ilalim ng pag-edit ng D.N. Ushakova	1. Ang kabuuan ng lahat ng mga tunog mula sa pinakamababa hanggang sa pinakamataas na limitasyon, na kinopya ng isang naibigay na boses o musikal na instrumento (musika). Ang saklaw ng isang boses ng isang tao ay dalawang average. Long range na baritone. 2. paglilipat. Saklaw, dami, laki (interes, kaalaman, mga aktibidad, atbp. Book).
	"Bagong Diksyon ng Wikang Ruso. Paliwanag at derivational " T.F. Efremova	2. Baguhin ang lugarilang l. dami. 3. paglilipat. Mga limitasyon sa pamamahagi, ang dami ng isang bagay (tungkol sa kaalaman, kakayahan, atbp.).

Maaari itong tapusin na ang mga salitang "saklaw" at "pagitan" ay karaniwang magkasingkahulugan, sa partikular, ito ay nakumpirma. Bukod dito, ang saklaw ng kanilang paggamit ay medyo naiiba:

"Interval" - ay mas madalas na ginagamit na may kaugnayan sa mga problema sa matematika;
"Saklaw" - upang ilarawan ang mga panginginig ng alon (boses, musika, mga frequency sa radyo), at mas madalas na ginagamit nang masagisag sa pang-araw-araw na pagsasalita.

3. Ano ang makabuluhang bahagi ng pagtukoy ng mga saklaw sa mga pamamaraang?

Sa ilang mga ulat sa pagtasa, ang mga resulta ng pagpapahalaga na nakuha gamit ang iba't ibang mga diskarte sa pagpapahalaga at / o naiiba ang mga pamamaraan.

Ang dahilan para sa hitsura ng isang pagkakaiba-iba sa karamihan ng mga kaso ay mga pagkakamali sa ulat ng pagpapahalaga, hindi gaanong madalas na layunin ng mga kadahilanan sa anyo ng imposibilidad ng accounting para sa anumang kadahilanan ng pagpepresyo o isang mataas na antas ng kawalang-katiyakan sa paunang data. Samakatuwid, ang mga makabuluhang pagkakaiba-iba sa mga resulta ay pangunahing signal ang pangangailangan para sa maingat na pagsusuri at pagpapatunay ng mga kalkulasyon. Ang mga isyu ng pagkilala ng mga error (mga tool sa pagbaluktot ng halaga) ay tinalakay nang detalyado sa.

Kaugnay nito, lumitaw ang mga sumusunod na katanungan:

Posible bang makipagkasundo nang objectively na nakuha nang malaki sa iba't ibang mga resulta sa pagkalkula?
Ano ang makabuluhang pagkakaiba?

Ang sagot sa tanong na ito ay maaaring makuha lamang sa batayan ng isang husay na pagsusuri ng isang tiyak na sitwasyon (ang kalidad ng paunang data, ginamit ang pamamaraan, ang mga katangian ng paksa ng pagtatasa at merkado).

Sa mga kondisyon kung imposible na ligal na maitaguyod ang mga hangganan ng tulad ng isang pagkalat, medyo may problema sa pakikitungo sa tulad ng isang tool para sa pagwawalang halaga.

Sa talata 25 bagong edisyon Ang FSO No. 1 ay naayos ang isa sa mga posibleng pamantayan para sa materyalidad ng pagkakaiba - ito ay nakatali sa mga hangganan ng mga agwat - at nagtatag din ng isang kinakailangan upang pag-aralan ang mga dahilan para sa makabuluhang pagkakaiba sa mga resulta.

Ang katwiran para sa hinihiling sa Valuer na tukuyin ang tulad ng isang bilang ng mga saklaw at agwat ay kontrobersyal. Ang pagmamaneho ng takbo na ito hanggang sa punto ng katotohanan, maaari itong mahulaan na sa hinaharap ay kinakailangan upang ipahiwatig at bigyang-katwiran ang mga saklaw para sa bawat isa sa mga parameter ng pagpepresyo sa ulat ng pagpapahalaga. Sa bahaging ito, naniniwala ang mga may-akda na tama na limitahan lamang ang ating sarili sa pagpapahiwatig ng mga agwat para sa pangwakas na resulta ng gastos, at upang masuri ang pagiging materyal ng mga pagkakaiba-iba batay sa isang husay na pagsusuri ng mga pamantayan sa itaas. Kasabay nito, na ibinigay na ang item na ito ay lumitaw sa FSO, kinakailangan ang mga simpleng praktikal na rekomendasyon para sa pagpapatupad nito.

4. Paano matukoy ang saklaw ng gastos sa pamamagitan ng diskarte?

Ang pang-ekonomiya at matematikal na kakanyahan ng saklaw ng halaga na nakuha gamit ang iba't ibang mga pamamaraang (pamamaraan) ay magkapareho sa kakanyahan ng agwat kung saan matatagpuan ang kabuuang halaga ng halaga ng nasabing object. Ipaliwanag natin ang tesis na ito.

Una, posible ang isang sitwasyon kapag ang halaga ng paksa ng pagtatasa ay natutukoy gamit ang isang solong pamamaraan sa loob ng balangkas ng isang pamamaraan sa pagtatasa. Malinaw, sa kasong ito, ang "saklaw" ay magkakasabay sa "agwat".

Pangalawa, ang mga kadahilanan para sa pagpapakalat ng mga presyo (aspeto sa merkado at object, pagkalkula ng error) ay inilarawan nang detalyado, na kung saan ay pareho para sa lahat ng mga pag-uugali ng isang entity sa merkado, na ang pag-uugali ay na-modelo sa pagtukoy ng halaga. Halimbawa:

kapag sinusuri ang isang gusali, pagkasumpungin ng merkado na nauugnay sa hindi sapat na kamalayan ng nagbebenta ay magpapakita mismo sa lahat ng mga diskarte sa pagpapahalaga: gastos - presyo para sa mga Materyales sa Konstruksyon at trabaho, ang kita ng negosyante; paghahambing - mga presyo ng mga bagay na analogue, ang dami ng mga pagsasaayos; kumikita - ang mga rate ng pag-upa para sa mga bagay na analogue, mga pagtataya, ang laki ng mga panganib;
ang mga kadahilanan para sa akumulasyon ng mga pagkakamali sa pagkalkula ay hindi tiyak, depende sa tiyak na modelo ng pagkalkula (diskarte sa pagtatasa).

Kaya, na may kaugnayan sa mga hangganan ng saklaw ng halaga na nakuha gamit ang diskarte (pamamaraan) ng pagpapahalaga, ang lahat ng mga probisyon na nakalagay sa ugnayan ng agwat kung saan ang pangwakas na halaga ng halaga ng bagay ng pagpapahalaga ay maaaring may bisa. Nangangahulugan ito na ang isang binagong 3D matrix ng mga agwat ng gastos (mga saklaw) ay maaaring magamit, isang halimbawa kung saan na may kaugnayan sa pagtatasa ng real estate ay iminungkahi batay sa isang pagsusuri ng isang makabuluhang hanay ng mga ulat sa pagtasa na isinagawa noong 2002 - 2015, Fig. 1.

Fig. 1. Binago 3D-matrix ng mga agwat ng gastos (saklaw),%

Mga katangian ng pagpapaunlad ng Market:

mga mababang rehiyon na nalulumbay; mga bagay sa isang malaking distansya mula sa mga sentro ng rehiyon;
medium - regional center;
mataas - milyong-plus na mga lungsod, malalaking urban agglomerations.

Katangian ng object ng turnover:

mababa - malaking komersyal na real estate, mga bagay na may natatanging katangian;
medium - medium-sized na komersyal na pag-aari;
mataas - karaniwang mga apartment at maliit na scale komersyal na mga katangian.

Ang kalidad ng modelo ay isang mahalagang tagapagpahiwatig na nakasalalay sa mga sumusunod na pangunahing aspeto:

ang kalidad ng paunang impormasyon sa mga parameter ng pagkalkula - ang impormasyon ay maaaring maging aktwal (halimbawa, ang lugar ng isang bagay alinsunod sa data ng mga dokumento ng teknikal na accounting), tinantya (halimbawa, ang average na halaga ng mga gastos sa operating ayon sa analytical data para sa mga bagay ng isang katulad na klase) at pagtataya.

Alalahanin na ang mga ulat sa pagtasa ay maaaring sumunod sa mga kinakailangan ng batas ng pag-aaruga at batay sa impormasyon ng iba't ibang kalidad (detalye), natural, na isinasaalang-alang ang pangunahing prinsipyo ng pagiging materyal. Halimbawa, sa isang ulat ng pagpapahalaga - sa diskarte sa kita, ang halaga ng mga gastos sa operating ng isang tipikal puwang ng opisina tinukoy bilang gitna ng kaukulang saklaw ng merkado (40 - 60 yunit → 50 yunit). Sa isa pang ulat ng pagtasa, batay sa detalyadong impormasyon tungkol sa mga parameter ng object ng tasa ng kasalukuyang may-ari, ang Appraiser ay makatwirang nilinaw ang dami ng mga gastos sa operating sa loob ng saklaw ng merkado sa 55 mga yunit. (ang halaga ay nararapat, halimbawa, sa pagtaas ng pagkalugi ng init dahil sa mga kakaiba ng pagpuno ng mga pagbubukas ng window, na maaaring masubaybayan ng mga metro ng sistema ng pag-init).

ang bilang ng mga parameter sa modelo ng disenyo - tab. 2;
ang likas na impluwensya ng magkasanib na impluwensya ng mga parameter ng pagkalkula sa modelo ng pagkalkula (additive, multiplikatibong impluwensya, atbp.).

Ang halaga ng tagapagpahiwatig na ito ay natutukoy ng Appraiser na dalubhasa batay sa pagsusuri ng tinukoy na mga tagapagpahiwatig ng kalidad. Ipinapakita ng pagsusuri na sa karamihan ng mga kaso ang halaga ng tagapagpahiwatig ng "kalidad ng modelo" ay nasa saklaw ng 0.8 - 1.2.

Talahanayan 2.

Mga halimbawa ng mga parameter ng disenyo

Diskarte sa pagtatasa	Parameter
mahal	balangkas ng lupa - mga presyo ng mga bagay na analogue, pagsasaayos; mga gastos sa kapalit (paggawa ng sipi) - mga gastos sa yunit para sa pagtatayo ng isang kagamitan sa pagkakatulad, pagsasaayos, kita ng negosyante; magsuot at mapunit at pagkalagot.
pahambing	mga presyo ng mga bagay na analog; mga pagsasaayos.
kumikita	rate ng pagrenta para sa mga pasilidad ng analogue; mga pagsasaayos; mga bahagi ng gastos ( mga gamit, buwis, pamamahala, atbp.); ang rate ng pagbabago ng mga tagapagpahiwatig sa paglipas ng panahon; rate ng diskwento at ratio ng capitalization.

Natutukoy ang nagresultang saklaw gamit ang mga sumusunod na formula:

Ang panghuling algorithm para sa pagtukoy ng mga hangganan ng mga saklaw:

Hakbang 1. Ang pagtukoy ng saklaw ng gastos, depende sa pag-unlad ng merkado at ang turnover ng paksa ng pagtatasa (Fig. 1).
Hakbang 2. Pagpapasya ng tagapagpahiwatig ng kalidad ng modelo (Larawan 1).
Hakbang 3. Pagtukoy ng saklaw gamit ang pormula (1).
Hakbang 4. Pagtukoy ng mga hangganan ng saklaw ng formula (2).
Hakbang 5. Pagtatasa at pagpapasiya ng mga dahilan ng pagkakaiba (kung kinakailangan).

Ang algorithm na iminungkahi sa mga rekomendasyong ito ay maaari ring magamit upang masiguro ang mga koepisyent ng pagtimbang kapag pinagkasunduan ang mga resulta ng pagtatasa na nakuha ng magkakahiwalay na pamamaraan. Ang mga kadahilanan ng pagtimbang ay maaaring matukoy batay sa mga tagapagpahiwatig ng kalidad ng modelo (mga gantimpala):

Tandaan na ang iminungkahing modelo sa pangkalahatang pagtingin maaaring magamit hindi lamang upang matukoy ang mga hangganan ng mga saklaw sa real estate appraisal, kundi pati na rin kapag pinapahalagahan ang iba pang mga uri ng mga bagay ng tasa. Para sa mga layuning ito, kung kinakailangan, kinakailangan upang iakma ang iminungkahing scale sa mga katangian ng merkado ng isang partikular na uri ng mga bagay ng pagtatasa o upang magmungkahi ng sariling scale batay sa may-katuturang istatistika ng data. Sa kasong ito, ang pagbagay ng scale ay dapat na batay sa pagsusuri ng mga sumusunod na aspeto:

ang natatanging bagay at ang pagkakaroon ng "mga kapalit na produkto" sa merkado;
mga katangian ng mga nasasakupang bahagi ng paksa ng pagtatasa (halimbawa, kapag sinusuri ang mga bloke ng mga pagbabahagi at interes ng pakikilahok - mga katangian ng mga nakapirming pag-aari at pananagutan);
dinamika ng pag-unlad ng mga segment ng target na merkado (mga industriya).

5. Pag-convert ng mga saklaw ng mga diskarte sa pagitan ng kabuuang gastos

Ang halaga na nakuha mula sa mga indibidwal na diskarte sa pagpapahalaga ay maaaring nasa loob o labas ng mga saklaw ng mga halaga na nakuha mula sa iba pang mga diskarte sa pagpapahalaga.

5.1. Kung ang mga halagang natamo sa pamamagitan ng mga indibidwal na diskarte sa pagpapahalaga ay nahuhulog sa loob ng mga saklaw ng mga halaga na nakuha ng iba pang mga diskarte sa pagpapahalaga, ang mga hangganan ng agwat kung saan matatagpuan ang kabuuang halaga ng object objectation (clause 30 FSO No. 7) ay maaaring matukoy tulad ng sumusunod:

Pagpipilian 1 - bilang matinding hangganan ng mga saklaw ng gastos ng mga diskarte (sa kasong ito, ang agwat ay magiging mas malawak at ang posibilidad ng gastos na nahuhulog sa nagresultang agwat ay mas mataas);
Ang opsyon 2 ay batay sa average ng mga saklaw ng diskarte. Ang kabuuang agwat ng gastos ay nakuha gamit ang sumusunod na formula:

5.2. Ang mga dahilan para sa katotohanan na ang mga halaga na nakuha ng mga indibidwal na diskarte sa pagpapahalaga ay hindi nahuhulog sa loob ng mga saklaw ng mga halaga na nakuha ng ibang mga pamamaraan ng pagpapahalaga ay maaaring sumusunod:

sa pagpapatupad ng mga diskarte sa pagtatasa, ang mga pagkakamali ng isang teknikal o pamamaraan na likas ay ginawa;
isang error na ginawa sa pagtukoy ng mga hangganan ng mga saklaw;
ang magagamit na impormasyon ay hindi pinapayagan ang isa o higit pang mga parameter ng pagpepresyo na isinasaalang-alang sa balangkas ng isang partikular na diskarte sa pagtatasa (pamamaraan ng pagtatasa), o ang naturang accounting ay hindi praktikal, dahil ito ay humantong sa isang pagkabulok ng diskarte sa pagtatasa o nailalarawan sa pamamagitan ng isang mataas na pagkakamali.

Ang pangatlong pagpipilian ay nangangailangan ng karagdagang puna.

Posible ang isang sitwasyon kapag ang pagkakaiba-iba ng mga halaga (hindi nahuhulog sa loob ng mga saklaw ng mga halaga na nakuha ng iba pang mga pamamaraan) ay maaaring maging layunin at posible ang kasunduan ang mga naturang halaga upang matukoy ang pangwakas na halaga ng halaga ng merkado pagkatapos ng isang naaangkop na pagsusuri sa pagtatatag ng mga dahilan ng mga pagkakaiba (ayon sa sugnay 25 FSO Blg. 1). Sa ganitong mga sitwasyon, ipinapayong magbayad ng pansin hindi lamang sa katotohanan na ang mga intermediate na resulta na nakuha ay nahulog sa loob ng mga saklaw ng gastos na nakuha ng iba pang mga diskarte, kundi pati na rin sa intersection o di-intersection ng mga saklaw sa kanilang sarili... Ang mga kaso kung saan ang gastos ng isang diskarte ay hindi nahuhulog sa loob ng saklaw ng iba pang mga diskarte ay madalas na nahahati sa mga kaso kung ang mga saklaw ng mga halaga na nakuha ng mga indibidwal na diskarte ay:

bumalandra;
wag intersect.

Sa unang kaso, sa kabila ng materyalidad ng pagkakaiba sa pagitan ng mga intermediate na resulta, maaari silang mapagkasundo pagkatapos ng isang naaangkop na pagsusuri.

Posible na ang mga pagkakaiba-iba ay kritikal para sa kasunduan ng mga intermediate na resulta. Halimbawa, ang object ng pagtatasa ay isang lubos na dalubhasa na komplikadong pag-aari (isang hanay ng mga real estate object) ng isang kemikal na negosyo, na kung saan ay nailalarawan sa pamamagitan ng pagkakaroon ng makabuluhang pagkabulok ng ekonomiya dahil sa mababang paggamit ng mga negosyo ng naturang specialization (lipas na mga teknolohiya, krisis sa ekonomiya, atbp.), Pati na rin ang murang pang-ekonomiya ng muling pag-profile. Halimbawa, ang ulat ng tasa ay gumagamit ng dalawang pamamaraang tasa - gastos at kita. Ang magagamit na impormasyon ay ginagawang posible upang matukoy ang halaga ng kabataan na pang-ekonomiya lamang batay sa mga pamamaraan ng diskarte sa kita (ang pagkakaiba sa gastos sa "normal" at umiiral na antas ng pagkarga) - Fig. 2. Ang paggamit ng mga resulta ng diskarte sa kita upang matukoy ang halaga ng pagkalugi ng ekonomiya sa diskarte sa gastos ay hahantong sa pagkabulok ng mga pamamaraang - ang kanilang mga resulta ay magkakasabay.

Fig. 2. Ang mga saklaw ng gastos ay hindi magkakapatong

Sa ganoong sitwasyon, ang Appraiser ay dapat:

kapag pinag-aaralan ang mga dahilan ng pagkakaiba sa pagitan ng mga saklaw ng mga resulta na nakuha ng iba't ibang mga diskarte sa pagtatasa, ipahiwatig na ang diskarte na nakabatay sa gastos sa pagtatasa ay hindi isinasaalang-alang ang mga makabuluhang kababalaghan sa ekonomiya;
sa pangwakas na kasunduan, tumanggi na isinasaalang-alang ang mga resulta na nakuha batay sa isang diskarte na batay sa gastos sa pagtatasa.

6. Isang halimbawa ng pagbibigay-katwiran sa mga hangganan ng saklaw

Ang paksa ng pagtatasa ay isang pangkaraniwang gusali ng tanggapan na matatagpuan sa sentro ng rehiyon. Tatlong pamamaraan sa pagtatasa ang naipatupad, sa loob ng kung saan ginagamit ang isang pamamaraan. Ang mga sumusunod na resulta ay nakuha: 3.2 milyong rubles. (magastos), 3.3 milyong rubles. (paghahambing), 3.6 milyong rubles. (kumikita).

Fig. 1. tinukoy ang saklaw ng gastos ayon sa dalawang pamantayan (pag-unlad ng merkado at paglilipat ng mga bagay) - ito ay ± 10%.

Ang pagsusuri ng tagapagpahiwatig ng kalidad ng modelo ay ibinibigay sa talahanayan. 3.

Talahanayan 3.

Pag-aaral ng kalidad ng modelo

Parameter	Diskarte sa pagtatasa
Parameter	mahal	pahambing	kumikita
Ang kalidad ng paunang impormasyon sa mga parameter ng pagkalkula	aktwal at mga tagapagpahiwatig ng pagganap	aktwal at mga tagapagpahiwatig ng pagganap	pagsusuri at mga tagapagpahiwatig ng forecast
Bilang ng mga parameter sa modelo ng disenyo
Ang likas na impluwensya ng kapwa impluwensya ng mga parameter ng pagkalkula sa modelo ng pagkalkula	pagiging tiyak hindi makikilala	pagiging tiyak hindi makikilala	binibigkas na multiplier effect sa pamamaraan ng diskwento
Kalidad ng modelo

Ang pangwakas na pagsusuri ng mga saklaw, ang pagpapasiya ng panghuling halaga ng halaga ng merkado at ang agwat nito ay maaaring iharap sa form na ipinakita sa talahanayan. 4 at fig. 3.

Talahanayan 4.

Pagsusuri ng Mga Ranges ng Cost

Parameter	Diskarte sa pagtatasa
Parameter	mahal	pahambing	kumikita
Ang resulta ng pagkalkula, kuskusin			3 600 000
Saklaw ng gastos ayon sa dalawang pamantayan, ± %
Tagapagpahiwatig ng kalidad ng modelo, mga yunit
Saklaw ng gastos, ±%
Ang mas mababang limitasyon ng saklaw ng gastos (C min), rubles.
Ang itaas na limitasyon ng saklaw ng gastos (C max), kuskusin.	3 520 000
Materyal ng mga pagkakaiba-iba	Mga Pagkakaiba makabuluhan: ang resulta ng diskarte sa kita ay nasa labas ng saklaw ng gastos na nakuha ng diskarte sa gastos
Pagtatasa at pagpapasiya ng mga sanhi ng pagkakaiba-iba	... [pagtatasa ng mga dahilan para sa pagkakaiba] ... Isinasaalang-alang ang nasa itaas, itinuturing ng Appraiser na posible upang matukoy ang mga resulta ng lahat ng tatlong mga diskarte sa pagpapahalaga upang matukoy ang kabuuang halaga ng bagay sa pagpapahalaga.

Fig. 3. Mga graphic na representasyon ng mga saklaw ng gastos

Talahanayan 5.

Pangwakas na pag-apruba ng mga resulta ng pagsusuri

Sa pagtatapos ng artikulo, alalahanin natin ang pang-akit ni Francisco Goya "Ang pangarap ng dahilan ay nagbibigay ng kapanganakan sa mga monsters." Ang hindi pakikilahok ng karamihan ng mga kinatawan ng pamayanan ng propesyonal na pagtatasa sa pagbuo ng mga dokumento antas ng propesyonalAng kanilang paglayo mula sa paggawa ng mahahalagang pagpapasya para sa industriya, ang pahintulot ng tacit sa paglipat ng mga naaangkop na kapangyarihan sa iba ay magpapatuloy na humantong sa pangangailangan ng mga "ritwal na sayaw" na katulad ng itinuturing. Ipahayag ang iyong opinyon sa mga dokumento na may kaugnayan sa iyo sa yugto ng kanilang paghahanda, halimbawa, sa regulasyon ng website.gov.ru.

Moscow, Hunyo 2015

Listahan ng mga mapagkukunan

Ang unang pagpupulong ng Konseho ng Pagpapahalaga ay inihanda - [ Ang mapagkukunang elektroniko] // site: site ng NP "SROO" Expert Council "..
Pederal na Pamantayan para sa Pagsusuri Pangkalahatang konsepto mga pagtatasa, pamamaraang at mga kinakailangan para sa pagsasagawa ng isang pagtatasa (FSO No. 1) ", na naaprubahan sa pamamagitan ng pagkakasunud-sunod ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang 05.20.2015 Blg. 297.
Ang pamantayang pinahahalagahan ng pederal na "Real Estate Valuation (FSO No. 7)" ay naaprubahan sa pamamagitan ng pagkakasunud-sunod ng Ministry of Economic Development ng Russia noong Setyembre 25, 2014 Hindi. 611.
Ilyin M.O., Lebedinsky V.I. Mga rekomendasyong praktikal upang matukoy ang mga posibleng limitasyon ng kabuuang agwat ng gastos - [Electronic na mapagkukunan] // website: site ng NP "SROO" Expert Council ".. pdf.
Diksyunaryo ng mga kasingkahulugan ng wikang Ruso. Isang praktikal na gabay. - M .: wikang Ruso. Z.E. Alexandrova. 2011.
Ilyin M.O. Gamit ang konsepto ng "materyalidad" upang makilala ang mga husay na mga parameter ng mga sistemang sosyo-ekonomiko sa pagsusuri ng mga ulat sa pagtatasa // VESTNIK ng G.V. Plekhanov, Hindi. 5 (47) 2012. - M: FSBEI HPE "REU pinangalanan pagkatapos G.V. Plekhanova, 2012 (http://maxosite.ru/resource/ilin_materiality.pdf).
Kaminsky A.V., Ilyin M.O., Lebedinsky V.I. et al. Pagsusuri ng mga ulat sa pagsusuri: Textbook - M .: Book Line, 2014.

Pagtatasa ng mga kalkulasyon at panghuling pagtatapos

Impormasyon sa mga transaksyon sa pagbebenta

Ang mga Analogs A at C ay hindi maaaring gamitin para sa pagkalkula, dahil sa unang kaso ang halaga ng kita ng net operating ay hindi maihahambing sa tagapagpahiwatig na ito sa nasuri na bagay, at sa pangalawa ang kita ay ipinahiwatig para sa nakaraang taon.

Ang posibleng presyo ng pagbebenta ng nasuri na pag-aari ay:

C tungkol sa \u003d 50,000 rubles. : 0.08 \u003d 625,000 rubles.

Ang huling yugto ng paghahambing na pamamaraan sa pagpapahalaga sa real estate ay upang mabawasan ang mga nababagay na halaga ng mga presyo ng mga pagkakatulad na bagay na nakuha sa kurso ng kanilang pagsusuri sa isang solong halaga o saklaw ng mga halaga ng halaga.

Ang koordinasyon (pangkalahatang) ng mga tagapagpahiwatig ng gastos ay isang medyo mahalagang yugto sa paghahambing na pamamaraan. Sa proseso ng yugtong ito, sinusuri ng tagasuri ang mga tagapagpahiwatig na nakuha at binabawasan ang mga ito sa isang hanay ng mga halaga o isang solong halaga. Sa yugtong ito, ang mga pakinabang at kawalan ng bawat tagapagpahiwatig ng halaga, pagiging maaasahan ng data ng merkado, pati na rin ang mga pamamaraan ng ginamit na pagsusuri ay sinuri at maingat na timbang. Ang ulat ng pagpapahalaga ay dapat na malinaw na ipahayag ang pangangatuwiran na saligan ng konklusyon tungkol sa halaga ng paksa ng pagpapahalaga.

Sa kurso ng koordinasyon, kinakailangan upang matiyak na ang nakuha na tagapagpahiwatig ng halaga ay nakakaugnay para sa layunin ng pagpapahalaga at ang mga tagapagpahiwatig ng halaga na nakuha gamit ang iba pang mga diskarte sa pagpapahalaga.

Upang mabawasan ang ilang mga tagapagpahiwatig sa isang halaga, ginagamit ang mga pamamaraan ng pagsusuri ng timbang na average na halaga.

Ang timbang na average na halaga na kinakalkula ng appraiser ay ang posibleng presyo ng pagbebenta ng pinahahalagahan na pag-aari, na maaaring bilugan hanggang sa maaari sa bawat kaso.

Ang pamamaraang ito ay madalas na ginagamit at nagbibigay ng magagandang resulta kapag sinusuri ang mga bagay na kung saan may maaasahang impormasyon tungkol sa mga presyo ng mga natapos na transaksyon sa benta o tungkol sa mga presyo ng mga alok ng naturang mga bagay na ibebenta.

7.1. Katwiran ng pangangailangan para sa
pagtatasa ng pagkakaisa

Mga pamantayang pang-internasyonal na pagpapahalaga, inirerekomenda na mag-apply ng tatlong mga diskarte sa pagpapahalaga - magastos, paghahambing at kumikita. Pamantayang Russian ayusin ang mga pamamaraang ito bilang sapilitan. Sumusunod internasyonal na pamantayan at batas ng Russia Kinakailangan ang koordinasyon ng mga resulta na nakuha, dahil ang mga pamamaraang nasa itaas ay inilalapat sa parehong bagay sa loob ng parehong pamamaraan ng pagsusuri.

Ang layunin ng pagbubuod ng mga resulta ng mga pamamaraan na ginamit ay upang matukoy ang mga pakinabang at kawalan ng bawat isa sa kanila at ang pagpili ng isang solong pagsusuri. Ang koordinasyon ng mga resulta ng pagtatasa ay napaka-nauugnay at napakahirap malutas. Una sa lahat, susuriin natin kung paano nagmungkahi ang mga appraiser ng Western upang malutas ang problemang ito.

Sa monograpiya ni G. S. Harrison "Pagsusuri ng Real Estate", ang mga sumusunod na rekomendasyon ay ginawa: "Kapag sumasang-ayon sa mga resulta, kinokolekta ng appraiser ang mga datos at mga tagapagpahiwatig ng gastos na nakuha sa batayan ng tatlong pamamaraang at sinusuri ang mga ito gamit ang paraan ng pagsusuri ng sanhi, na humahantong sa isang makatwirang konklusyon tungkol sa halaga na siyang layunin ng pagtatasa. Ang evaluator ay dapat na malinaw na matukoy ang kalikasan at saklaw ng trabaho na iniutos at simulang timbangin ang kamag-anak na kahalagahan at pagtanggap ng iba't ibang data at diskarte sa problema. " Ngunit hindi isiniwalat ng may-akda ang pamamaraan, mekanismo at mga pamamaraan para sa tulad ng isang bigat.

Sa aklat ng J. Friedman at N. Ordway "Pagtatasa at Pagsusuri ng Real Estate na bumubuo ng Real Estate" sa problema ng koordinasyon, ang sumusunod ay sinabi: "Ang koordinasyon ay isang proseso ng paggawa ng desisyon, at hindi isang proseso ng mekanikal na pag-average ng mga resulta na nakuha
gamit ang tatlong pamamaraan. Sa prosesong ito, sinusuri ng evaluator ang pagiging naaangkop ng mga prinsipyo ng pagtatasa sa iba't ibang yugto ng pagkakakilanlan ng gawain, pagkolekta at pagsusuri ng data, gamit ang bawat diskarte sa pagtatasa. Maaaring gamitin ng evaluator ang mga kalkulasyong istatistika upang makabuo ng isang pamamahagi ng posibilidad. " Muli, ang mga detalye ng koordinasyon ay halos wala.

Sa aklat na "Organisasyon ng Real Estate Valuation and Taxation", na-edit ni J. K. Eckert, ang problema sa pagkakasundo ng mga resulta ng pagtatasa ay nasuri nang mas detalyado at mas malalim: "Ang maingat na pagkakaugnay ng mga resulta ng pagtatasa ay nagbibigay ng isang maikling pagsusuri ng impormasyon na ginamit, isang pagtatasa ng kalidad at dami nito, ang pagtatatag ng kamag-anak na lakas
at ang mga kahinaan ng bawat isa sa mga pamamaraang ginamit na may kaugnayan sa ganitong uri ng real estate at sa isang tiyak na bagay. Bukod dito, ang ibig sabihin ng aritmetika ng tatlong mga resulta ng pagtatasa ay hindi nagmula sa lahat. At hindi kinakailangan na ang isa sa mga resulta na nakuha ay pangwakas. Ang layunin, sa karamihan ng mga kaso, ay upang makalkula tinatayang halaga halaga ng merkado, karaniwang tinukoy bilang malamang na presyo kapag nagbebenta, at ang halagang ito ay maaaring hindi resulta na nakuha ng isa sa mga pamamaraan ng pagpapahalaga sa lahat ... Ang pangwakas na halaga ng pagpapahalaga ay matutukoy sa isang lugar sa pagitan nila. " Sa madaling salita, ipinapalagay na ang pangwakas na resulta ng pagtatantya ng gastos ay maaaring mapili ayon sa isa sa mga pamamaraang. Gayunpaman, binigyan ng probabilistikong katangian ng konsepto halaga ng merkado Ito ay ang pagbubukod kaysa sa panuntunan. Ang pangwakas na resulta ay pa rin ng isang halaga ng posibilidad, na karaniwang natutukoy gamit probabilistic (statistic) na weighting mga resulta na nakuha ng tatlong pamamaraang.

Sa aklat ng P. P. Pratt "Business Valuation" ipinapahiwatig din na madalas na kapaki-pakinabang na maipakita ang mga tagapagpahiwatig ng gastos na nakuha ng iba't ibang mga diskarte sa form na tabular, upang mabigyan sila kamag-anak na timbang at pagkatapos ay gumawa ng isang konklusyon, isinasaalang-alang ang pamantayan (base) ng pagtatasa na ginamit.

Ang isang katulad na paghuhusga ay ginawa sa ibang libro, "Mga Alituntunin para sa Pagpapahalaga sa Negosyo" (mga may-akda: J. Fishman, Sh. P. Pratt, K. Grifitt, C. Wilson): "Ang mga consultant (appraisers) ay madalas na gumagamit ng dalawa o higit pang mga pamamaraan upang makakuha ng isang pagtatantya sa gastos. Ito ay humahantong sa isang buong pagkakasunud-sunod ng iba't ibang mga potensyal na pagsusuri, at ang consultant ay kailangang maghanap para sa isang paraan na magpapahintulot sa kanya na matukoy ang pinakamahusay na pagtatasa sa loob ng pagkakasunud-sunod na ito. Ito ay karaniwang nakamit ng pagtimbang ng kamag-anak na kahalagahan o katanggap-tanggap bawat paraan ng pagpapahalaga na humahantong sa isa o ibang halaga ng nais na pagpapahalaga. "

Gayunpaman, malayo ito sa madaling matukoy kung aling mga tagapagpahiwatig ng pagsusuri ang dapat bigyan ng higit na timbang, at kung paano ang kaukulang pamamaraan ay maaaring timbangin kumpara sa iba. Mayroong dalawang pangunahing diskarte na maaaring magamit kapag ang pagtimbang ng iba't ibang mga marka na nakuha sa isang partikular na pag-aaral upang makakuha ng isang pangkalahatang pangwakas na tagapagpahiwatig ng nais na marka: isang diskarte sa pagtimbang ng matematika (isang diskarte sa matematika), at isang subjective weighting diskarte (isang subjective diskarte). Ang consultant ng pagpapahalaga ay may karapatan na gamitin ang bawat isa sa mga pamamaraang ito, ngunit dapat niyang magkaroon ng kamalayan na kapwa may mga pakinabang at kawalan.

Nabanggit na kahit na ang direktang pagbawas ng mga resulta ay isang pinasimple at primitive na modelo para sa pagsasaalang-alang sa impluwensya ng mga salik sa pagpepresyo sa mga resulta ng pagtatasa, mayroon itong isang mahalagang kalamangan kumpara sa pagtimbang ng subjective, sa pamamaraang ito ay mapadali ang pag-unawa ng customer o iba pang gumagamit ng pagtatasa ng lohika ng pag-iisip ng tagasuri. , at sa dami ng (dami) form. Inilalarawan ng mga may-akda ang kalamangan na ito tulad ng sumusunod: "Kung sinabi ng appraiser:" Ikinakabit ko ang pinakamalaking timbang sa pamamaraan ng diskwento daloy ng cash", Ang mambabasa ay may karapatang magtanong:" Fine, ngunit ano ang eksaktong ikinakabit mo ang timbang sa pamamaraang ito? " Ang isang matematikong weighting diskarte ay nagbibigay ng karagdagang impormasyon na ito. Ang isang makabuluhang disbentaha ng pagbawas sa matematika ay, na may isang malaking pagkalat ng mga indibidwal na mga resulta ng pagtatasa, ang application nito ay nagiging may problema, at ang pangwakas na resulta ay hindi gaanong tama.
Sa kasong ito, ang mga kawalan ng isang diskarte ay ang mga pakinabang ng pangalawa, at kabaligtaran.

Sa kasanayan sa pagpapahalaga sa Ruso, ang problema sa pagsasaayos ng mga resulta sa mga nakaraang taon ay nabigyan ng malubhang pansin, tulad ng ebidensya ng nilalaman ng maraming mga gabay sa pag-aaralmga pahayagan sa mga pana-panahon at talumpati sa mga kumperensya ng pagsusuri.

Sa aklat ng S. V. Valdaitsev "Business and Innovation Assessment" sinasabing tungkol sa pangangailangang magbawas ng timbang gamit ang mga kadahilanan na may timbang, ngunit ang mga koepisyentong ito ay puro dalubhasa, iyon ay, nakuha sa pamamagitan ng subjective na mga paghatol ng dalubhasa ng isang kwalipikadong appraiser. Gayunpaman, ang mekanismo o lohika ng pangangatuwiran na nagbibigay ng mga koepisyentong ito,
ang manu-manong ay hindi nakatakda.

Sa librong "Business Valuation" (na-edit ni A. G. Gryaznova at M. A. Fedotova), inirerekumenda ng mga may-akda na ang mga resulta ay timbangin batay sa mga pamamaraan ng diskarte sa matematika at subjective. Sa pagtimbang ng matematika, iminumungkahi upang matukoy ang mga numerong halaga ng mga tiyak na gravity na isinasaalang-alang ang ilang mga kadahilanan (ang katangian ng negosyo, ang layunin ng pagpapahalaga, uri ng halaga, antas ng pagkatubig, atbp.), At ang subjective weighting ay naglalagay ng propesyonal na karanasan at paghuhusga sa tagasuri. Walang mga tiyak na pamamaraan para sa tulad ng pagtimbang sa aklat-aralin.

Ang aklat-aralin na "Real Estate Appraisal" (na-edit ni A. G. Gryaznova at M. A. Fedotova) ay nagbibigay ng mga halimbawa ng pagkakaisa ng mga resulta ng pagtatasa batay sa pamamaraan ng pagsusuri ng hierarchy, kahit na ang pamamaraan mismo ay hindi inilarawan.

Ang isang katulad na diskarte sa problema ng pagkakasundo ng mga resulta ay inilarawan sa artikulo ni G. G. Azgaldov "Ang mga problema ng mga pagtatasa ng pagkakasundo at ang mga posibleng solusyon nito", kung saan, batay sa mga tool ng modernong kwalipikasyon ng dalubhasa, ang mga indibidwal na katangian ay unang napatunayan - mga kadahilanan na nakakaapekto sa pagiging maaasahan ng mga resulta ng pagtatasa na nakuha ng iba't ibang , halimbawa, sa pamamagitan ng tatlong mga pamamaraan, kung gayon ang isang dami ng pagpapahayag ng halaga ay kinakalkula para sa bawat paraan ng pagpapahalaga, sa batayan kung saan natutukoy ang pangkalahatang halaga ng halaga.

Ang pamamaraan ng kwalipikasyon ng dalubhasa ay batay sa isang pagsusuri sa dami ng tulad ng isang tagapagpahiwatig ng husay bilang ang pagiging maaasahan ng mga indibidwal na mga resulta na nakuha ng tatlong mga diskarte - kumikita, magastos at merkado. Ang batayan para sa pagtukoy ng antas ng pagiging maaasahan ng bawat diskarte ay:

- ang pagiging maaasahan ng impormasyon ng mapagkukunan na ginamit sa mga kalkulasyon ng bawat pamamaraan;

- ang bilang at likas na katangian ng mga pagpapalagay (tahasang at implicit) na ginagamit ng appraiser na maaaring maging hindi naaayon sa katotohanan (halimbawa, kapag ang pagtataya sa hinaharap na kita o mga gastos sa hinaharap, kapag tinutukoy ang rate ng diskwento ng pinagsama-samang pamamaraan ng konstruksyon).

Upang makuha ang pangwakas na halaga ng halaga batay sa tatlong mga resulta ng pagsusuri, ang iba't ibang mga pamamaraan ay ginagamit upang matukoy ang mga koepisyenteng timbang na kinakailangan upang makuha ang halaga ng ari-arian batay sa timbang na average formula. Bilang karagdagan sa tinukoy na pamamaraan ng pagtimbang ng matematika, na inilarawan sa mga monograp ng S. Pratt, ang mode, median, probabilistic na pamamaraan at ang paraan ng pagsusuri ng hierarchy (MAI) ay ginagamit din.

Binuo na kakayahan:

alam

ano ang pamamaraan para sa pagsang-ayon ng mga resulta ng pagtatasa mga teknikal na pasilidadnakuha sa pamamagitan ng pag-aaplay ng mga pamamaraan ng iba't ibang mga diskarte (sa partikular, magastos at paghahambing);
ano ang sistema ng pamantayan sa pagpili ng mga timbang;

magagawang

bigyang-katwiran ang mga koepisyentong napili para sa pagtimbang, ang sapat ng data set na ginamit para sa pagtatasa;
kilalanin at pag-aralan ang mga pagkakasalungatan sa mga konklusyon ng analitikal kung saan nakabatay ang mga desisyon sa pagpapahalaga;

nagmamay-ari

mga pamamaraan ng pagtatasa ng eksperto;
hierarchy analysis paraan para sa pamamaraan ng koordinasyon ng mga resulta ng pagtatasa.

Ang pamamaraan ng pag-apruba bilang pangwakas na yugto ng ulat ng pagsusuri

Ang huling yugto ng pagtatasa ay ang koordinasyon ng mga resulta na nakuha ng iba't ibang mga pamamaraan sa loob ng balangkas ng mga pamamaraang ginamit. Ang layunin ng koordinasyong ito ay upang makuha ang pangwakas na kabuuang halaga. Ang kabuuang halaga ng makina na nasuri ay kumakatawan sa dalubhasa, walang kinikilingan at makatuwirang paghuhusga ng isang kwalipikado, propesyonal na talaghasa tungkol sa isang porma o isa pa sa napagpapahalagahang halaga ng na-akit na bagay na naitala sa gawain ng tasa. Alinsunod sa mga kinakailangan ng FSO sa ulat, ang halaga ng tinatayang halaga ay ibinibigay sa anyo ng isang solong halaga ng ruble na kumakatawan sa halaga ng punto ng pagtatantya.

Pagkakasundo - pagsusuri ng mga alternatibong konklusyon na nakuha sa pamamagitan ng pag-aaplay ng tatlong magkakaibang pamamaraan sa pagpapahalaga upang matukoy ang tanging (napagkasunduan) na halaga ng tinantyang halaga.

Ang tagasuri ay hindi kinakailangang average lamang ang tatlong mga tagapagpahiwatig ng gastos. Ang panghuling tinantyang halaga ay hindi kailanman kinikilala bilang isang resulta ng averaging, i.e. hindi maaaring makuha sa pamamagitan ng pagbubuod ng lahat ng mga tinantyang halaga, at pagkatapos ay paghati sa halagang ito sa bilang ng mga pamamaraang ginamit. Ang pag-average ng mga resulta ng iba't ibang mga pamamaraan ay hindi ginagarantiyahan ng isang tamang konklusyon tungkol sa pagtatasa, dahil sa kasong ito, ipinapalagay na ang bawat diskarte ay nagbigay ng pantay na maaasahang resulta kapag nagsasagawa ng pagtatasa, na napakabihirang sa pagsasanay.

Sa perpekto (bukas at mapagkumpitensya) merkado, ang lahat ng tatlong mga klasikong diskarte ay dapat humantong sa parehong halaga. Gayunpaman, ang karamihan sa mga merkado ay hindi perpekto; ang supply at demand ay wala sa balanse. Ang mga potensyal na gumagamit ay maaaring maging maling impormasyon, at ang mga tagagawa ay maaaring hindi epektibo. Para sa mga ito at iba pang mga kadahilanan, ang mga pamamaraang ito ay maaaring magbigay ng iba't ibang mga tagapagpahiwatig ng halaga, na inihahambing ng appraiser sa bawat isa, na nagsasagawa ng proseso ng pag-apruba.

Dapat isaalang-alang ng appraiser na ang customer, bilang isang patakaran, ay kinakailangang ipaliwanag ang mga dahilan ng pagkakaiba sa mga resulta at bigyang-katwiran ang proseso ng pag-apruba. Itinuturing ng mga propesyonal na appraiser ng US ang pagkakaiba-iba ng mga halaga ng halaga na nakuha gamit ang iba't ibang mga diskarte, 10%. Kung kapag sumasang-ayon sa alinman sa mga tagapagpahiwatig ng gastos ay makabuluhang naiiba sa iba, pagkatapos ay tiyak na malaman ng tagasuri kung bakit. Kung ang dahilan ay hindi matematiko o iba pang mga pagkakamali na maaaring maiwasto, pagkatapos ay kinakailangan upang ipahiwatig sa ulat ng pagsusuri kung ano ang humantong sa pagkakaiba-iba na ito at, kung sumang-ayon, sa isang mas mababang sukat, umasa sa resulta na nakuha sa batayan ng pamamaraang ito.

Ang pinakahusay na pagpipilian para sa pamamaraan para sa koordinasyon ng mga resulta na nakuha upang makuha ang pangwakas na halaga ng gastos ay isinasaalang-alang may timbang na averaging. Tinatimbang ng appraiser ang lawak kung saan ito o diskarte na tumutugma sa layunin ng pagsusuri ng bagay na pinag-uusapan, kung ang mga kalkulasyon ay suportado ng data ng merkado, o sumasalungat man sila. Sa pangwakas na konklusyon, umaasa siya sa isang mas malawak na sukat sa tagapagpahiwatig ng halaga, na nakuha batay sa pinaka naaangkop na diskarte sa gawain. Ang solusyon sa tanong ay kung paano mga pagtatantya sa gastos upang magbigay ng higit na timbang at, bilang isang resulta ng ito o diskarte na iyon, upang timbangin na may kaugnayan sa mga resulta ng iba pang mga diskarte, ay susi sa huling yugto pagtatasa.

Dapat patunayan ng appraiser na ang set ng data na ginamit ay sapat para sa pagtatasa mula sa punto ng view ng lahat ng mga kalahok sa merkado.

Ang pagkalkula ng kabuuang halaga ay dapat unahan sa pamamagitan ng komprehensibong pagsubaybay sa pamamaraan ng pagsusuri. Kailangang tiyakin ng appraiser na ang impormasyong ginamit, pamamaraan ng analitikal, pagpapalagay at lohika ng pagbibigay-katwiran na pinahihintulutan upang makakuha ng sapat at maihahambing na mga resulta ng gastos ng makina (kagamitan, sasakyan) Ang mga pamamaraan ng pagsusuri ay dapat tumutugma sa layunin ng pagtatasa, na tinutukoy ng) uri ng halaga, ang pamamaraan at yugto ng pagkalkula ng halaga.

Ang tagatasa ay obligadong kilalanin at pag-aralan ang mga pagkakasalungatan sa mga konklusyon ng analitikal kung saan ang mga desisyon at pagkalkula ng pagpapahalaga sa iba't ibang mga pamamaraan sa pagpapahalaga ay batay, upang maalis ang mga pagkakapareho. Para sa pagtukoy tiyak na gravity (sa porsyento o praksiyon ng isang yunit) para sa bawat resulta ng paglalapat ng anumang diskarte, kinakailangan ang isang pagsusuri sa dami at husay, na isinasaalang-alang ang mga sumusunod na kadahilanan:

Ang layunin ng pagtatasa at ang nais na paggamit ng mga resulta nito:
uri (pamantayan) ng halaga (halimbawa, makatwirang halaga ng merkado o halaga ng pamumuhunan);
ang likas na katangian ng tinantyang bahagi ng pagmamay-ari;
dami at kalidad ng data na sumusuporta sa pamamaraang ito;
antas ng kontrol ng isinasaalang-alang na bahagi ng pagmamay-ari;
antas ng pagkatubig nito.

Ang pagsasaalang-alang sa lahat ng mga kadahilanan ay nagpapahintulot sa amin na magsagawa ng pagtimbang at sa huli ay makagawa ng isang pangwakas na konklusyon.