Paglalarawan ng proseso ng pag-apruba Ang koordinasyon ng mga resulta ng pagtatasa ng real estate. Ang pamamaraan ng pag-apruba bilang pangwakas na yugto ng ulat ng pagsusuri

Ang iba't ibang mga pamamaraan ng pagpapahalaga gamit ang iba't ibang mga pamamaraang maaaring magbigay ng iba't ibang mga resulta sa pagtukoy ng halaga ng isang negosyo. Sa isang perpektong merkado, ang lahat ng tatlong mga diskarte ay dapat humantong sa parehong halaga, ngunit sa pagsasagawa, ang mga halagang natamo sa iba't ibang paraan ay maaaring magkakaiba nang malaki (mula 5 hanggang 50% o higit pa, lalo na kung susuriin ang isang negosyo). Kaugnay nito, ipinapasa ng Pederal na Pamantayan para sa Pagsusuri ng Russia at International Pamantayan sa mga kinakailangan para sa impormasyon ng iba't ibang mga resulta sa loob ng balangkas ng "kabuuang halaga ng halaga ng halaga ng pagpapahalaga".

Ang kabuuang halaga ng bagay sa pagpapahalaga - ang halaga ng halaga ng bagay ng pagpapahalaga, na nakuha bilang isang resulta ng paggunita sa pamamagitan ng tagatala ng mga resulta ng mga kalkulasyon ng halaga ng bagay ng pagpapahalaga gamit ang iba't ibang mga diskarte sa mga pamamaraan ng pagpapahalaga at pagpapahalaga. Upang maipagsama ang magkakaibang mga halaga ng halaga na nakuha ng klasikal na diskarte sa pagpapahalaga, ang mga resulta ay naayos.

Ang koordinasyon ng mga resulta ng pagtatasa ay ang pagtanggap ng pangwakas na pagtatasa ng ari-arian sa pamamagitan ng pagtimbang at paghahambing ng mga resulta na nakuha gamit ang iba't ibang mga diskarte sa pagtatasa.

Upang i-coordinate ang mga resulta, kinakailangan upang matukoy ang "timbang", ayon sa kung saan ang indibidwal na nakuha nang una ay mga form ay bubuo sa pangwakas na halaga ng merkado ng pag-aari, isinasaalang-alang ang lahat ng mga mahahalagang parameter batay sa opinyon ng eksperto ng appraiser. Ang koordinasyon ng mga resulta na nakuha ng iba't ibang mga diskarte sa pagtatasa ay isinasagawa ayon sa pormula:

kung saan ang kabuuang C - ang kabuuang halaga ng bagay sa pagpapahalaga;

C sp, C sp, C dp - ang halaga na tinutukoy ng mga gastos, paghahambing at mga diskarte sa kita;

Upang sn, To sp, K dp - ang kaukulang mga kadahilanan ng weighting napili para sa bawat diskarte sa pagtatasa.

Kaugnay sa mga koepisyentong ito, ang pagkakapantay-pantay ay humahawak:

Kung napagkasunduan, kapag tinutukoy ang bigat ng bawat diskarte, ang mga sumusunod ay isinasaalang-alang (dalubhasa): pagkumpleto at pagiging maaasahan ng impormasyon; pagsunod sa layunin; mga pakinabang at kawalan ng mga diskarte sa isang tiyak na sitwasyon, atbp.

Ang mga timbang na napili para sa bawat diskarte sa pagtatasa ay bilog sa pinakamalapit na 10% (mas madalas sa 5%) upang magamit ang mga timbang na ito upang aprubahan. Batay sa mga bilugan na timbang, ang napagkasunduang halaga ng pag-aari na pinahahalagahan ay kinakalkula. Ang nagresultang halaga ay bilugan.

Nagbibigay ang talahanayan ng isang paghahambing na pagsusuri ng tradisyonal na mga diskarte sa pagtatasa ng halaga ng mga negosyo.

Talahanayan 1.2

Paghahambing ng pagtatasa ng mga diskarte sa pagtatasa ng halaga ng mga negosyo

	Mga benepisyo	kawalan
Mahal	Isinasaalang-alang ang impluwensya ng produksiyon at pang-ekonomiyang mga kadahilanan sa mga pagbabago sa halaga ng mga pag-aari. Nagbibigay ng isang pagtatasa ng antas ng pag-unlad ng teknolohiya, na isinasaalang-alang ang antas ng pagkawasak ng mga assets. Ang mga kalkulasyon ay batay sa mga dokumento sa pananalapi at accounting, i.e. ang mga resulta ng pagsusuri ay mas makatwiran	Sumasalamin sa nakaraang halaga. Hindi isinasaalang-alang ang sitwasyon sa merkado sa petsa ng pagpapahalaga. Hindi isinasaalang-alang ang mga prospect ng pag-unlad ng negosyo. Hindi isinasaalang-alang ang mga panganib. Static Walang mga link sa kasalukuyan at hinaharap na mga resulta ng negosyo
Mapapakinabangan	Ito ay isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa hinaharap sa kita at gastos.Ito ay isinasaalang-alang ang antas ng peligro (sa pamamagitan ng rate ng diskwento). Isinasaalang-alang ang mga interes sa mamumuhunan	Ang kahirapan na mahulaan ang mga resulta at gastos sa hinaharap. Posible na gumamit ng maraming mga rate ng pagbabalik, na ginagawang mahirap ang pagpapasya. Hindi isinasaalang-alang ang mga kondisyon ng merkado. Ang pagiging kumplikado ng mga kalkulasyon
Paghahambing (merkado)	Batay sa data ng tunay na merkado.Nagpapakita ng umiiral na kasanayan ng mga benta at pagbili.Nagsasaalang-alang sa impluwensya ng mga kadahilanan sa industriya (rehiyonal) sa presyo ng stock ng kumpanya.	Hindi sapat na malinaw na nailalarawan ang mga tampok ng organisasyon, teknikal, pagsasanay sa pananalapi ng negosyo. Tanging ang retrospective information ay isinasaalang-alang. Nangangailangan ito ng maraming mga susog sa nasuri na impormasyon. Hindi isinasaalang-alang ang mga inaasahan sa hinaharap ng mga namumuhunan

Batay sa mga datos na ito, maaari nating tapusin na wala sa kanila ang maaaring magamit bilang pangunahing. Samakatuwid, upang matukoy ang pangwakas na halaga ng halaga ng merkado ng kumpanya, ang mga pakinabang at kawalan ng mga pamamaraang ginamit at kalidad ng natanggap na impormasyon ay nasuri sa pagtatalaga ng isang koepisyent ng timbang sa bawat diskarte.

Ayon sa mga mananaliksik sa larangan ng pagpapahalaga sa negosyo Esipova V.E., Makhovikova G.A., Terekhova V.V., Damshakova A.N., direktang aplikasyon ng mga klasikal na pamamaraan sa Russia ay mahirap dahil sa mga layunin na kadahilanan:

1. Pag-unlad ng merkado ng seguridad ng Russia.

2. Ang lihim na impormasyong humahantong sa kahirapan ng paggamit, una sa lahat, isang paraan ng paghahambing.

3. Ang pangangailangan na gumawa ng isang malaking bilang ng mga pagsasaayos na may kaugnayan sa kalapitan ng mga pahayag sa pananalapi. Para sa pagsusuri, dapat gamitin ng pamamahala ang data ng pamamahala ng accounting, na dapat iakma para sa layunin ng pagsusuri.

4. Ang kawalan ng katiyakan na may pangmatagalang pagpaplano sa mga kondisyon ng Ruso (bilang panuntunan, ang isang taong aktibidad ay binalak sa Russia) ay humahantong sa mga paghihirap sa pag-apply ng mga pamamaraan ng pagpapahalaga sa kita. Kasaysayan, ang data sa kasaysayan ay pangunahing ginagamit.

5. Ang pagpapahalaga sa accounting ng mga ari-arian ay lubos na napapaliit kumpara sa merkado, na humahantong sa isang underestimation ng halaga ng mga net assets. Ang muling pagsusuri sa merkado ng lahat ng mga nakapirming assets at hindi nasasalat na mga assets ay kinakailangan.

6. Ang tradisyunal na pamamaraan ng pagtatasa ay nagbibigay ng isang "point" sa resulta ng oras na hindi maaaring magamit para sa pagpapatakbo o estratehikong pamamahala ng isang kumpanya. Wala sa mga sitwasyon na sapilitan para sa pagtatasa ay nagmumungkahi ng posibilidad ng karagdagang pagsubaybay.

7. Ang kahirapan sa paghahanap ng impormasyon at ang pagiging kumplikado ng pagkalkula. Ang paggamit ng pagpapahalaga sa negosyo sa isang regular na batayan ay dapat kasing simple hangga't maaari, at ang resulta ay dapat na visual.

Kaya, mula sa umiiral na mga diskarte hanggang sa pagpapahalaga, ang pamamaraan ng kita na pinaka tumpak na sumasalamin sa halaga ng kumpanya bilang isang negosyo, iyon ay, isang mekanismo ng pagtatrabaho na bumubuo ng kita. Gayunpaman, ang paggamit ng data ng forecast ay posible upang pagdudahan ang kawastuhan ng mga kalkulasyon. Ang mga mapagkukunan ng impormasyon para sa paggamit ng paraan ng paghahambing ay limitado. Ang pamilihan ng Russia para sa kontrol ng korporasyon (pagkalugi at pagsasanib at pagkuha) ay nagpapatakbo sa panguna sa labas ng organisadong stock market at ang dami ng muling pamamahagi ng mga namamahagi sa ekonomiya ng Russia (industriya) sa labas ng organisadong merkado ay, sa prinsipyo, mahirap matantya. Bilang isang resulta, sa mga kondisyon ng Russia, ang diskarte sa pag-aari sa pagtatasa ng mga negosyo ay madalas na may kaugnayan. Pangunahin ito dahil sa pagkakaroon ng maaasahan at maa-access na paunang impormasyon para sa mga kalkulasyon (dahil ang pangunahing impormasyon base ng diskarte sa pag-aari ay ang sheet sheet ng enterprise), pati na rin ang paggamit ng kilalang-kilala, tradisyonal para sa domestic ekonomiya mahal na diskarte sa pagtatasa ng halaga ng negosyo. Ngunit ang pangunahing kawalan ng diskarte sa pag-aari ay hindi isinasaalang-alang ang mga kakayahan sa hinaharap ng negosyo sa pagbuo ng netong kita. Bilang karagdagan, ang pagkalkula ng halaga batay sa diskarte sa gastos ay hindi pinapayagan ang pagkilala sa mga mapagkukunan ng paglikha ng halaga, at, samakatuwid, ay hindi kasama ang kanilang pamamahala.

Kaya, ang karamihan sa mga eksperto sa larangan ng pagpapahalaga ay natapos na ang pamamaraan ng base ng pagpapahalaga sa negosyo ay hindi perpekto. "Ang mga pamamaraan na nag-aalok ng isang balanseng pagtatasa ng halaga ng isang negosyo ay maaaring magamit lamang para sa layunin ng pagbebenta ng negosyo sa isang anyo o iba pa. Ngunit paano kung kailangan ng mga tagapamahala ng halaga ng negosyo hindi para sa pagbebenta, ngunit upang makabuo ng isang diskarte at gumawa ng mga desisyon sa pamamahala na naglalayong ipatupad ang isang diskarte na batay sa gastos sa pamamahala? Kasabay nito, ang mga pamamaraan ng pagsusuri ng negosyo para sa paggawa ng mga desisyon sa pangangasiwa na iminungkahi ng mga ekonomista sa kanluranin na Modigliani, Damodaran, Copeland ay hindi mahanap ang kanilang aplikasyon sa Russia, pati na rin sa ibang mga bansa na may mga umuusbong at hindi mahusay na mga merkado, na kung saan ay nailalarawan sa maraming mga katulad na problema, tulad ng ang antas ng pag-asa sa pamumuhunan sa dayuhan at paghiram laban sa background ng, bilang isang panuntunan, malaking panloob at / o panlabas na utang, ang kahinaan at kawalan ng katatagan ng sektor ng pananalapi dahil sa pasanin ng mga bangko na may makabuluhang masamang utang ng mga negosyo, ang hindi maunlad na imprastraktura, hindi pagkakasundo ng regulasyon ng balangkas, at kawalan ng isang binuo na sistema ng pag-uulat sa pananalapi para sa mga nagbigay o hindi pagkakapareho sa mga pamantayang pang-internasyonal at ang kanilang nauugnay na impormasyon sa opacity at isang mataas na antas ng peligro, opacity ng impormasyon, kung saan walang nabuong stock market, at, samakatuwid, walang pagsusuri sa merkado ng mga negosyo mismo. At dahil sa mababang antas ng kahusayan ng mga merkado sa arsenal ng mga kumpanyang domestic, walang ganap na inangkop na mga paraan upang masuri ang isang negosyo.

Binuo na kakayahan:

alam

ano ang pamamaraan para sa pagsasaayos ng mga resulta ng pagtatasa ng mga teknikal na bagay na nakuha sa pamamagitan ng pag-apply ng mga pamamaraan ng iba't ibang mga diskarte (sa partikular, magastos at paghahambing);
ano ang sistema ng pamantayan sa pagpili ng mga timbang;

magagawang

bigyang-katwiran ang mga koepisyentong napili para sa pagtimbang, ang sapat ng data set na ginamit para sa pagtatasa;
kilalanin at pag-aralan ang mga pagkakasalungatan sa mga konklusyon ng analitikal kung saan nakabatay ang mga desisyon sa pagpapahalaga;

nagmamay-ari

mga pamamaraan ng pagtatasa ng eksperto;
hierarchy analysis paraan para sa pamamaraan ng koordinasyon ng mga resulta ng pagtatasa.

Ang pamamaraan ng pag-apruba bilang pangwakas na yugto ng ulat ng pagsusuri

Ang huling yugto ng pagtatasa ay ang koordinasyon ng mga resulta na nakuha ng iba't ibang mga pamamaraan sa loob ng balangkas ng mga pamamaraang ginamit. Ang layunin ng koordinasyong ito ay upang makuha ang pangwakas na kabuuang halaga. Ang kabuuang halaga ng makina na nasuri ay kumakatawan sa dalubhasa, walang kinikilingan at makatuwirang paghuhusga ng isang kwalipikado, propesyonal na talaghasa tungkol sa isang porma o isa pa sa napagpapahalagahan na halaga ng na-akit na bagay na naitala sa gawain ng tasa. Alinsunod sa mga kinakailangan ng FSO sa ulat, ang halaga ng tinatayang halaga ay ibinibigay sa anyo ng isang solong halaga ng ruble na kumakatawan sa halaga ng punto ng pagtatantya.

Pagkakasundo - pagsusuri ng mga alternatibong konklusyon na nakuha sa pamamagitan ng pag-aaplay ng tatlong magkakaibang pamamaraan sa pagpapahalaga upang matukoy ang tanging (napagkasunduan) na halaga ng tinantyang halaga.

Ang tagasuri ay hindi kinakailangang average lamang ang tatlong mga tagapagpahiwatig ng gastos. Ang panghuling tinantyang halaga ay hindi kailanman kinikilala bilang isang resulta ng averaging, i.e. hindi maaaring makuha sa pamamagitan ng pagbubuod ng lahat ng mga tinantyang halaga, at pagkatapos ay paghati sa halagang ito sa bilang ng mga pamamaraang ginamit. Ang pag-average ng mga resulta ng iba't ibang mga pamamaraan ay hindi ginagarantiyahan ng isang tamang konklusyon tungkol sa pagtatasa, dahil sa kasong ito, ipinapalagay na ang bawat diskarte ay nagbigay ng pantay na maaasahang resulta kapag nagsasagawa ng pagtatasa, na napakabihirang sa pagsasanay.

Sa perpekto (bukas at mapagkumpitensya) merkado, ang lahat ng tatlong mga klasikong diskarte ay dapat humantong sa parehong halaga. Gayunpaman, ang karamihan sa mga merkado ay hindi perpekto; ang supply at demand ay wala sa balanse. Ang mga potensyal na gumagamit ay maaaring maging maling impormasyon, at ang mga tagagawa ay maaaring hindi epektibo. Para sa mga ito at iba pang mga kadahilanan, ang mga pamamaraang ito ay maaaring magbigay ng iba't ibang mga tagapagpahiwatig ng halaga, na inihahambing ng appraiser sa bawat isa, na nagsasagawa ng proseso ng pag-apruba.

Dapat isaalang-alang ng appraiser na ang customer, bilang isang patakaran, ay kinakailangang ipaliwanag ang mga dahilan ng pagkakaiba sa mga resulta at bigyang-katwiran ang proseso ng pag-apruba. Itinuturing ng mga propesyonal na appraiser ng US ang pagkakaiba-iba ng mga halaga ng halaga na nakuha gamit ang iba't ibang mga diskarte, 10%. Kung kapag sumasang-ayon sa alinman sa mga tagapagpahiwatig ng gastos ay makabuluhang naiiba sa iba, pagkatapos ay tiyak na malaman ng tagasuri kung bakit. Kung ang dahilan ay hindi matematiko o iba pang mga pagkakamali na maaaring maiwasto, pagkatapos ay kinakailangan upang ipahiwatig sa ulat ng pagsusuri kung ano ang humantong sa pagkakaiba-iba na ito at, kung sumang-ayon, sa isang mas mababang sukat, umasa sa resulta na nakuha sa batayan ng pamamaraang ito.

Ang pinakahusay na pagpipilian para sa pamamaraan para sa koordinasyon ng mga resulta na nakuha upang makuha ang pangwakas na halaga ng gastos ay isinasaalang-alang may timbang na averaging. Tinatimbang ng appraiser ang lawak kung saan ito o diskarte na tumutugma sa layunin ng pagsusuri ng bagay na pinag-uusapan, kung ang mga kalkulasyon ay suportado ng data ng merkado, o sumasalungat man sila. Sa pangwakas na konklusyon, umaasa siya sa isang mas malawak na sukat sa tagapagpahiwatig ng halaga, na nakuha batay sa pinaka naaangkop na diskarte sa gawain. Ang solusyon sa tanong kung aling halaga ang tinatantya na magbibigay ng higit na timbang at bilang isang resulta ng isang partikular na diskarte na timbangin kaugnay sa mga resulta ng iba pang mga diskarte ay ang susi sa pangwakas na yugto ng pagtatasa.

Dapat patunayan ng appraiser na ang set ng data na ginamit ay sapat para sa pagtatasa mula sa punto ng view ng lahat ng mga kalahok sa merkado.

Ang pagkalkula ng kabuuang halaga ay dapat unahan sa pamamagitan ng komprehensibong pagsubaybay sa pamamaraan ng pagsusuri. Kailangang tiyakin ng appraiser na ang impormasyong ginamit, pamamaraan ng analitikal, pagpapalagay at ang lohika ng pagbibigay-katwiran na pinahihintulutan upang makakuha ng sapat at maihahambing na mga resulta ng gastos ng makina (kagamitan, sasakyan). Ang mga pamamaraan ng pagsusuri ay dapat tumutugma sa layunin ng pagtatasa, na tinutukoy ng) uri ng halaga, ang pamamaraan at yugto ng pagkalkula ng halaga.

Ang tatanungin ay obligadong kilalanin at pag-aralan ang mga pagkakasalungat sa mga konklusyon ng analitikal kung saan ang mga desisyon at pagkalkula ng pagpapahalaga sa iba't ibang mga diskarte sa pagpapahalaga ay batay, upang maalis ang mga pagkakapareho. Upang matukoy ang tiyak na gravity (sa porsyento o mga praksyon ng isang yunit) para sa bawat resulta ng paglalapat ng anumang diskarte, kinakailangan ang isang pagsusuri sa dami at husay, na isinasaalang-alang ang mga sumusunod na kadahilanan:

Ang layunin ng pagtatasa at ang nais na paggamit ng mga resulta nito:
uri (pamantayan) ng halaga (halimbawa, makatwirang halaga ng merkado o halaga ng pamumuhunan);
ang likas na katangian ng tinantyang bahagi ng pagmamay-ari;
dami at kalidad ng data na sumusuporta sa pamamaraang ito;
antas ng kontrol ng isinasaalang-alang na bahagi ng pagmamay-ari;
antas ng pagkatubig nito.

Ang pagsasaalang-alang sa lahat ng mga kadahilanan ay nagpapahintulot sa amin na magsagawa ng pagtimbang at sa huli ay makagawa ng pangwakas na konklusyon.

Tatlong mga diskarte sa pagpapahalaga ay independiyenteng sa bawat isa, bagaman ang bawat isa sa kanila ay batay sa parehong mga prinsipyo sa ekonomiya. Sa isang perpektong (bukas at mapagkumpitensya) merkado, ang lahat ng tatlong mga diskarte ay dapat humantong sa parehong halaga. Gayunpaman, ang karamihan sa mga merkado ay hindi perpekto; ang supply at demand ay wala sa balanse. Ang mga potensyal na gumagamit ay maaaring maling impormasyon, ang mga tagagawa ay maaaring hindi epektibo. Para sa mga ito at iba pang mga kadahilanan, ang mga diskarte ay maaaring magbigay ng iba't ibang mga tagapagpahiwatig ng halaga, na inihahambing ng appraiser sa bawat isa, na nagsasagawa ng proseso ng pag-apruba.

Tulad ng ipinahiwatig sa Pederal na Pamantayang Pamantalaan (FSO No. 1), ang pamamaraan ng pag-apruba na napili ng tagasuri, pati na rin ang lahat ng ginawa ng tagasuri kapag nag-coordinate ng mga resulta ng paghuhusga, pagpapalagay, at impormasyon na ginamit, ay dapat na mabigyan ng katwiran.

Ang pinakahusay na pagpipilian para sa pamamaraan ng koordinasyon ng nakuha na mga resulta upang makuha ang pangwakas na halaga ng gastos ay isinasaalang-alang averaged. Tinatimbang ng appraiser ang lawak kung saan ito o diskarte na tumutugma sa layunin ng pagsusuri ng bagay na pinag-uusapan, kung ang mga pagkalkula na ginawa ay suportado ng data ng merkado, sumasalungat man sila, at sa pangwakas na konklusyon ay higit na umaasa sa tagapagpahiwatig ng gastos na nakuha sa batayan ng pinaka-perpekto ng lahat punto ng pananaw ng diskarte. Sa madaling salita, upang sumang-ayon sa pamamaraan ng pagtimbang, dapat bigyang-katwiran ng tagasuri ang pagpili ng mga ginamit na timbang.

Kung sakaling magkaroon ng isang malaking pagkakaiba-iba sa mga resulta ng pagpapahalaga ng bagay sa pagpapahalaga na nakuha gamit ang iba't ibang mga pamamaraang, ang evaluator ay dapat magbigay ng isang pagsusuri ng mga dahilan ng pagkakaiba sa ulat ng pagpapahalaga.

Tinutukoy ng evaluator ang kamag-anak na kahalagahan, kakayahang magamit at bisa ng bawat tagapagpahiwatig ng gastos batay sa pamantayan tulad ng sapat, kalidad ng impormasyon, kawastuhan ng pagtatasa at ang halaga ng katibayan.

Ang timbang na average na halaga ng merkado (RS) ng paksa ng pagpapahalaga ay kinakalkula gamit ang pormula:

RS \u003d ZP ´r1 + SP ´r2 + DP ´r3, kung saan:

Talahanayan halimbawa:

Hindi. P / p	Pangalan ng tagapagpahiwatig	Diskarte sa gastos	Paghahambing na pamamaraan	Diskarte sa kita
1	Ang kakayahang magamit ng diskarte sa pagtatasa ng isang bagay alinsunod sa mga prinsipyo at pamantayan ng pagtatasa na itinatag sa Russia at mundo	10	60	30
2	Kahusayan, pagiging maaasahan at sapat na impormasyon sa batayan kung saan ginawa ang pagsusuri at pagkalkula	15	70	15
3	Ang kakayahan ng diskarte upang maipakita ang motibasyon, aktwal na hangarin ng mga tipikal na entidad ng merkado, at iba pang mga katotohanan ng supply at demand sa merkado	10	50	40
4	Ang pagiging epektibo ng diskarte hinggil sa isinasaalang-alang ang mga kondisyon ng merkado at ang dinamika ng merkado sa pananalapi at pamumuhunan (kabilang ang mga panganib)	10	60	30
5	Mga pagpapalagay na ginawa sa pagsusuri sa bawat diskarte	10	70	20
	Kabuuang puntos	55	310	135
	Timbang na average na timbang ng paraan ng pagsusuri (Kabuuang mga puntos / n)	0,11	0,62	0,27
	Natanggap na timbang:	0,11	0,62	0,27

Nagtatampok ng pagtatasa sa mga paglilitis sa pagkalugi. Pagsusuri ng Ulat.

Ang kalagayan ng pagkalugi at pagkalugi ay isang emergency. Ang posibilidad ng isang positibong solusyon sa problema ng hindi pagbabayad ay nakasalalay sa halaga ng pag-aari. Ang pagtatasa ng halaga ng enterprise ay kinakailangan hindi lamang sa kaso ng pagpuksa, kundi pati na rin sa iba pang mga kaso ng pagtatrabaho sa isang hindi mapanirang negosyo:

- kapag pinansyal ang kumpanya ng may utang;

- kapag pinansyal ang muling pag-aayos ng negosyo;

- sa panahon ng muling pag-aayos ng negosyo, isinasagawa nang walang pagsubok;

- kapag bumubuo ng isang plano para sa pagbabayad ng mga utang ng isang kumpanya ng may utang;

- sa pagsusuri at pagkakakilanlan ng mga posibilidad ng paglalaan ng mga indibidwal na kapasidad ng produksyon sa mga independiyenteng independiyenteng yunit;

- kapag sinusuri ang mga aplikasyon para sa pagbili ng isang enterprise;

- sa pagsusuri ng mga panloloko na transaksyon sa paglilipat ng mga karapatan sa pag-aari sa mga third party;

- sa panahon ng pagsusuri ng mga programa ng muling pag-aayos ng negosyo.

Ayon sa Batas ng Russian Federation "Sa kawalan ng utang na loob (pagkalugi)" na may petsang Oktubre 26, 2002 Hindi. 127-ФЗ, ang isang negosyo ay maaaring masuri sa panlabas na yugto ng pamamahala (Artikulo 109 "Mga Panukala upang maibalik ang solvency ng may utang": kapag nagbebenta ng bahagi ng pag-aari ng may utang at nagbebenta ng buong negosyo debtor Artikulo 110 "Ang pagbebenta ng negosyo ng may utang" at Artikulo 111 "Ang pagbebenta ng bahagi ng pag-aari ng may utang": ang paunang presyo ng pagbebenta ng pag-aari para sa auction ay itinatag batay sa halaga ng pamilihan ng pag-aari na tinukoy ng isang independiyenteng tagapili), sa yugto ng pagkalugi sa pagkalugi (artikulo 130 "Pagtatasa pag-aari ng may utang ”) ipinapalagay na sa panahon ng mga pagkalugi sa pagkalugi ang komisyoner ng pagkalugi ay tumatagal ng isang imbentaryo at pagpapahalaga sa pag-aari ng may utang. Hanggang dito, nagsasangkot siya ng mga independyenteng appraiser at iba pang mga espesyalista na may bayad para sa kanilang mga serbisyo nang gastos sa pag-aari ng may utang, maliban kung ang ibang pinagmulan ay itinatag ng pagpupulong ng mga nagpautang.

Ang pag-aari ng isang may utang - isang unitary enterprise o isang may utang - isang pinagsamang kumpanya ng stock, higit sa 25% ng mga pagbabahagi ng pagboto na nasa pagmamay-ari ng estado o munisipalidad, ay nasuri ng isang independyenteng tagapili sa pagsumite ng isang opinyon mula sa katawan ng pamamahala ng pinansiyal na kontrol sa pagtatasa.

Ang pagpapahalaga sa mapag-aalis na pag-aari ng may utang, ang halaga ng libro na kung saan sa huling petsa ng pag-uulat bago ang pagkilala sa may utang na bangkrap, ay mas mababa sa isang daang libong rubles, ay maaaring isagawa nang hindi kinasasangkutan ng isang independiyenteng appraiser sa pamamagitan ng pagpapasya ng pagpupulong ng mga nagpautang.

Sa pagbuo ng sining ng pagkalugi. 131 ang pangunahing bahagi ng pag-aari ng may utang ay napapailalim sa pagpapahalaga, ang pag-aari na ang paksa ng isang pangako ay hiwalay na naitala at pinahahalagahan. Ang presyo ng mga makabuluhang bagay sa lipunan sa ilalim ng Art. 132 ay natutukoy din ng isang independiyenteng appraiser.

Sa mga pagkalugi sa pagkalugi, ang paunang presyo ng pagbebenta ng ari-arian ng may utang ay inilalagay para sa auction sa ilalim ng Art. 139 "Ang pagbebenta ng pag-aari ng may utang" ay itinatag ng isang independiyenteng appraiser.

Ang mga pamamaraan ng pagsusuri para sa pagtatalaga ng mga karapatan ng pag-angkin ng may utang at ang pagpapalit ng mga ari-arian ng may utang sa panahon ng mga paglilitis sa pagkalugi ay isinasagawa tulad ng sa kaso ng panlabas na pamamahala, alinsunod sa Art. 111 at 115, iyon ay, kasama ang paglahok ng isang independiyenteng appraiser.

Pagtatasa sa Pagkabangkarote nagtataglay ng isang bilang ng mga tampok dahil sa matinding kalikasan ng sitwasyon mismo. Batay sa pagtatasa na ito, maraming mga stakeholder ang gumawa ng ilang mga desisyon at aksyon sa pamamahala. Ang isa pang tampok ng pagtatasa ay ang mataas na antas ng pag-asa ng mga ikatlong partido sa mga resulta ng pagtatasa. Sa sitwasyon ng pagkalugi, ang mga customer at mga gumagamit ng pagpapahalaga ay magkakaibang mga tao. Ang mga gumagamit ng pagtatasa ay mga creditors, mamumuhunan, at ang hudikatura, na hindi kasali sa pahayag ng gawain ng pagtatasa at ganap na umaasa sa mga resulta ng pagtatasa kapag gumagawa ng mga desisyon sa pamamahala. Wala silang palagiang pakikipag-ugnay sa ekspertong tagatasa, hindi alam ang mga kondisyon ng pagtatalaga para sa pagtatasa, maaari nilang negatibong bigyang kahulugan ang mga resulta ng pagtatasa na isinagawa ng dalubhasa. Alam ito, kinakailangan para sa mga partido na interesado sa pagpapahalaga upang makakuha ng naaangkop na mga paliwanag mula sa kliyente ng pagpapahalaga (halimbawa, isang panlabas na tagapamahala) o mula sa ekspertong tagahalaga sa sarili tungkol sa pangunahing mga parameter para sa pagtatasa ng halaga ng pagpuksa ng negosyo: ang layunin ng pagpapahalaga, pag-andar ng pagpapahalaga, ang uri ng halaga na natukoy, tungkol sa mga limitasyon at pagpapalagay sa pagtatasa, petsa ng pagtatasa, atbp.

Ang panlabas na pamamahala ay nagsasangkot sa muling pagsasaayos ng halos lahat ng mga kadahilanan ng paggawa ng debtor enterprise (paggawa, real estate, kapital at pamamahala); pagpapakilala ng isang moratorium sa kasiyahan ng pag-angkin ng mga creditors; pagpapanumbalik ng solvency dahil sa reprofiling ng produksiyon, pag-liquidation ng mga natanggap, pagbebenta ng bahagi ng mga assets, pagbebenta ng negosyo, atbp.

Ayon kay Art. 109 ng Batas Blg. 127-ФЗ Sa kawalan ng pakiramdam (Pagkalugi), ang panlabas na tagapamahala ay nagsasagawa ng mga hakbang upang maibalik ang solvency ng may utang, kumukuha ng isang plano sa panlabas na pamamahala, at bubuo ng mga hakbang upang maibalik ang solvency:

- Ang produksyon ay reprofiled: ang hindi kapaki-pakinabang na paggawa ay pagsasara;

- ang pagbebenta ng pag-aari;

- ang pagtatalaga ng mga karapatan ng pag-angkin ng may utang ay isinasagawa;

- paglalagay ng karagdagang ordinaryong pagbabahagi ng may utang;

- ang pagbebenta ng negosyo ng may utang;

- ang mga ari-arian ng may utang ay pinalitan, atbp.

Ang lahat ng mga ito ay nagsasangkot ng isang pamamaraan para sa pagtatasa ng mga ari-arian, mga karapatan sa pag-aari, pagbabahagi, atbp. sa isang anyo o sa iba pa.

Ayon kay Art. 110 "Pagbebenta ng negosyo ng may utang" ng negosyo ng may utang ay nauunawaan ang kumplikadong pag-aari na inilaan para sa pagsasagawa ng aktibidad ng negosyante. Ang object ng pagbebenta ay maaaring mga sanga at iba pang mga yunit ng istruktura ng may utang - ligal na mga nilalang. Ang paunang presyo ng pagbebenta ng kumpanya na inilalagay para sa auction (bukas o sarado o auction) ay nakatakda sa batayan ng halaga ng merkado ng pag-aari, na tinutukoy alinsunod sa ulat ng isang independyenteng tagapili na nakatuon ng isang panlabas na manager. Kasabay nito, ang paunang presyo ng pagbebenta ng negosyo ay hindi maaaring mas mababa kaysa sa pinakamababang presyo ng pagbebenta ng kumpanya na tinutukoy ng mga namumunong katawan ng may utang.

Alinsunod sa Art. Ang "Pagbebenta ng isang bahagi ng pag-aari", ang paunang presyo ng pagbebenta ng pag-aari para sa auction ay dapat itatag batay sa halaga ng merkado ng pag-aari ayon sa ulat ng isang independiyenteng tagapili na nakatuon ng isang panlabas na tagapamahala. Ang pag-aari ng may utang - ang unitary enterprise o ang may utang - ng pinagsamang kumpanya ng stock, higit sa dalawampu't limang porsyento ng mga pagbabahagi ng pagboto kung saan ang estado o munisipalidad, ay nasuri din ng isang independyenteng talino, ngunit sa parehong oras, ang isang dalubhasa na pagsusuri ng ulat ng appraiser ng estado ng pamamahala ng pinansya ng estado na may pagtatanghal ng opinyon nito sa pagtatasa ay ibinigay.

Pagsusuri sa ulat ng pagsusuri - ito ay isang hanay ng mga hakbang upang mapatunayan ang pagsunod sa pamamagitan ng tasa kapag tinatasa ang mga kinakailangan ng batas ng Russian Federation sa mga aktibidad ng tasa at ang pagsang-ayon sa pagtatasa, pati na rin ang sapat at pagiging maaasahan ng impormasyon na ginamit, ang bisa ng mga pagpapalagay na ginawa ng tasa, at ang paggamit o pagtanggi na gumamit ng mga diskarte sa tasa.

Kung ang plano sa panlabas na pamamahala ay nagbibigay para sa pagtatalaga ng karapatan ng pag-aangkin ng may utang (Artikulo 112), kung gayon kinakailangan ang isang pagtatasa ng mga karapatan ng paghahabol at isinasagawa alinsunod sa mga probisyon ng Artikulo 111 ng batas na ito.

Tulad ng alam mo, ang isyu ng mga bagong pagbabahagi ay ang pinakamahalagang paraan upang maakit ang karagdagang kapital ng kasosyo, ang panukalang ito upang maibalik ang solvency ay kinokontrol ng Art. 114. Kung kasama ang isang pagpapasya sa isyu ng mga karagdagang ordinaryong pagbabahagi ng may utang sa panlabas na pamamahala ng plano, kinakailangang suriin: kung anong proporsyon ang halaga ng libro at ang tinantyang halaga ng equity ng nagpapalabas ng kumpanya. Kung ang tinantyang halaga ng negosyo ay mas malaki kaysa sa batay sa natitirang halaga ng libro ng mga assets, pananagutan at kita, kung gayon ang isyu ng pagbabahagi ay isinasagawa sa pamamagitan ng dami ng labis na ito. Kung ang tinantyang gastos ng equity ng nagbebenta ay mas mababa sa halaga ng libro ng kapital na ito, kung gayon ang isyu ng mga pagbabahagi ay hindi pinahihintulutan, at ang kumpanya ng pinagsamang stock ay dapat ipahayag ang pagbawas sa halaga ng awtorisadong kapital ng kumpanya sa balanse ng sheet sa pamamagitan ng magkakaibang pagkakaiba.

Ang pagpapalit ng mga ari-arian ng may utang (Art. 115), bilang isa sa mga paraan upang labanan ang kawalan ng lakas ng utang, ay nagsasangkot ng paglikha ng isa o maraming bukas na kumpanya ng pinagsamang-stock batay sa pag-aari ng may utang, kung saan ang pag-aari ng may utang, na tinutukoy ng plano ng panlabas na pamamahala, ay binabayaran upang bayaran para sa awtorisadong kapital. Ang halaga ng awtorisadong kapital ng naturang mga kumpanya ay tinutukoy batay sa halaga ng merkado ng naiambag na pag-aari, na itinatag ng ulat ng isang independyenteng tagapili, na isinasaalang-alang ang mga panukala ng katawan ng may utang.

Ang pagtanggap ng mga bangkrap na negosyo ay nagsasangkot ng kanilang paggaling sa pananalapi, na naglalayong dagdagan ang presyo kung saan maaaring ibenta ang mga negosyong ito. Ang gawain ng pagsusuri ng negosyo na may kaugnayan sa muling pag-aayos ay binago. Ito ay binubuo sa paghula ng tinatayang halaga ng negosyo matapos ang nakaplanong hanay ng mga hakbang para sa rehabilitasyon ay nakumpleto, iyon ay, sa paghula sa hinaharap na makatwirang halaga ng merkado at halaga ng pamumuhunan ng negosyo. Ang gastos na ito ay magiging multivariate, depende sa kung anong partikular na mga hakbang sa rehabilitasyon ang maaprubahan.

Sa ulat ng pagtatasa, na ipinakita sa pagpupulong ng mga nagpautang ng panlabas na tagapamahala, hindi lamang dapat sabihin ang halaga ng kumpanya sa sandaling ito, kundi pati na rin ang mga kahalili: ibenta ang kumpanya sa kasalukuyan, napakababa, karaniwang halaga, o sumasang-ayon sa mas matagal na panahon ng pagbawi, batay sa iminungkahing plano at pagtatantya ng mga pagtatantya ng pagtaas ng halaga ng negosyo matapos ang ipinanukalang mga pamamaraan.

Ang ulat ng pagpapahalaga ay isang dokumento na naglalaman ng pagbibigay-katwiran ng opinyon ng appraiser sa halaga ng pag-aari.

Pangkalahatang mga kinakailangan para sa nilalaman ng ulat sa pagtatasa ng bagay ng pagsusuri ay nabalangkas sa Artikulo 11 ng Batas Blg. 135-FZ.

Ang ulat sa pagtatasa ng bagay ng pagtatasa (mula dito - ang ulat) ay hindi dapat maging hindi maliwanag o maliligaw. Ang ulat ay kinakailangang nagpapahiwatig ng petsa ng pagtatasa ng paksa ng pagtatasa, ang mga pamantayan na ginamit upang masuri, ang mga layunin at layunin ng pagtatasa ng paksa ng pagsusuri, pati na rin ang iba pang impormasyon na kinakailangan para sa isang kumpleto at hindi magkakatulad na interpretasyon ng mga resulta ng pagtatasa ng paksa ng pagtatasa na makikita sa ulat.

Kung sa panahon ng pagpapahalaga ng paksa ng pagpapahalaga ay natutukoy hindi ang iba pang halaga ng pamilihan, ngunit iba pang mga uri ng halaga, dapat ipahiwatig ng ulat ang mga pamantayan para sa pagtaguyod ng pagpapahalaga sa paksa ng pagpapahalaga at mga dahilan para sa paglihis mula sa posibilidad ng pagtukoy ng halaga ng merkado ng paksang pagpapahalaga.

Dapat sabihin ng ulat:

Petsa ng pagsasama at serial number ng ulat;

Ang batayan para sa appraiser upang suriin ang object ng pagtatasa;

Kinaroroonan ng appraiser at impormasyon sa pagiging kasapi ng appraiser sa isang self-regulatory organization ng mga appraiser;

Isang tumpak na paglalarawan ng paksa ng pagpapahalaga, at may kaugnayan sa paksa ng pagpapahalaga na pag-aari ng ligal na nilalang, mga detalye ng ligal na nilalang at ang halaga ng libro ng paksa ng pagpapahalaga;

Mga pamantayan sa pagsusuri para sa pagtukoy ng naaangkop na uri ng halaga ng bagay ng pagpapahalaga, ang katwiran para sa kanilang paggamit sa pagtatasa ng bagay ng pagpapahalaga, ang listahan ng data na ginamit sa pagpapahalaga ng bagay na pagpapahalaga, na nagpapahiwatig ng mga mapagkukunan ng kanilang resibo, pati na rin ang mga pagpapalagay na pinagtibay sa panahon ng pagpapahalaga;

Ang pagkakasunud-sunod ng pagtukoy ng halaga ng bagay ng pagpapahalaga at ang kabuuang halaga nito, pati na rin ang mga limitasyon at mga limitasyon ng aplikasyon ng resulta;

Petsa ng pagtukoy ng halaga ng bagay ng pagpapahalaga;

Ang listahan ng mga dokumento na ginamit ng appraiser at pagtatag ng dami at husay na katangian ng object of assessment.

Ang ulat ay maaari ring maglaman ng iba pang impormasyon, na, sa opinyon ng appraiser, ay mahalaga para sa pagkumpleto ng pagmuni-muni ng paraan ng pagkalkula ng gastos ng isang partikular na bagay sa pagpapahalaga na inilapat sa kanya.

Ang Artikulo 11, bilang pangalan nito, ay nagtatatag lamang ng pangkalahatang mga kinakailangan para sa nilalaman ng ulat sa pagpapahalaga ng paksa ng pagpapahalaga, samakatuwid, sa sugnay na 6 ng Artikulo 11 ay itinatakda na para sa pagpapahalaga ng ilang mga uri ng mga bagay ng pagpapahalaga ay maaaring magtaguyod ng mga espesyal na form ng ulat.

Ang ulat ay dapat na bilangin ng pahina ayon sa pahina, stitched, nilagdaan ng appraiser o mga appraiser na nagsagawa ng tasa, at din na selyado sa personal na selyo ng appraiser o ang selyo ng ligal na nilalang kung saan ang isang appraiser o appraisers ay pumasok sa isang kontrata sa pagtatrabaho.

Art. Ang 12 ng Batas ay tumutukoy sa isang konsepto bilang ang pagiging maaasahan ng isang ulat bilang isang dokumento na naglalaman ng katibayan ng katibayan.

Ang kabuuang halaga ng merkado o iba pang halaga ng paksa ng pagpapahalaga, na ipinahiwatig sa ulat na iginuhit sa mga batayan at sa paraang ipinagkakaloob ng Pederal na Batas na ito, ay maituturing na maaasahan at inirerekomenda para sa layunin ng pagtatapos ng isang transaksyon sa paksa ng pagpapahalaga, kung sa paraang itinatag ng batas ng Russian Federation o sa isang panghukuman ang pagkakasunud-sunod ay hindi nagtatag kung hindi man.

Sa FSO No. 1 "Pangkalahatang konsepto ng pagtatasa, mga pamamaraan at mga kinakailangan para sa pagsasagawa ng isang pagtatasa", sugnay 19, ipinahiwatig na kapag naghahanda ng ulat ng pagtatasa, ang tagatasa ay obligadong gumamit ng impormasyon na nagsisiguro sa pagiging maaasahan ng ulat ng pagtatasa bilang isang dokumento na naglalaman ng katibayan ng katibayan. Ang impormasyon ay dapat masiyahan ang mga kinakailangan ng parehong pagiging maaasahan at sapat.

Sa pagpapaunlad ng Artikulo 20 ng Batas Blg. 135-FZutverden FSS No. 3 "Mga Kinakailangan para sa Ulat sa Pagsusuri"

Ang pamantayang pederal na pagtatasa na ito ay nagtatatag ng mga kinakailangan para sa pagsasama at nilalaman ng ulat ng pagtatasa, ang impormasyon na ginamit sa ulat ng pagtatasa, at ang paglalarawan sa ulat ng pagsusuri ng pamamaraan at mga kalkulasyon na ginamit. Ang ulat ng pagtatasa ay pinagsama batay sa mga resulta ng pagtatasa.

Ang ulat ng pagpapahalaga ay isang dokumento na iginuhit alinsunod sa batas ng Russian Federation sa aktibidad ng pagpapahalaga, ang pederal na pamantayang pamantayang ito, pamantayan sa pagpapahalaga at mga panuntunan na itinatag ng organisasyong pang-regulasyon ng mga pagpapahalaga, na kung saan ang valuasyon ay isang miyembro, na naghanda ng isang ulat na inilaan para sa pagpapahalaga sa customer at iba pang mga interesadong partido (mga gumagamit ng ulat ng pagsusuri) na naglalaman ng propesyonal na paghuhusga ng appraiser na nakumpirma sa batayan ng nakolekta na impormasyon at kalkulasyon tungkol sa halaga ng bagay ng tasa.

Pamamaraan sa Pagsusuri ang mga ulat sa pagtasa at paghahanda ng mga opinyon sa mga ulat ng pautang ng negosyo ng may utang - isang unitary enterprise o pag-aari ng may utang - isang pinagsamang kumpanya ng stock, higit sa dalawampu't limang porsyento ng mga pagbabahagi ng pagboto kung saan ang estado o munisipal na pag-aari na awtorisado ng Pamahalaang ng Russian Federation.

Ang pagtatasa ng real estate ay isang metolohikal na tunog na opinyon ng eksperto sa halaga ng pag-aari, o ang proseso ng pagtukoy ng halaga.

Ang koordinasyon ng mga resulta ng pagsusuri ay isinasagawa ng 3 magkakaibang pamamaraan: paghahambing, magastos, kumikita.

Ang isang paghahambing na diskarte sa pagpapahalaga sa real estate ay batay sa impormasyon tungkol sa mga kamakailang mga transaksyon na may mga katulad na mga pag-aari sa merkado at paghahambing ng nagkakahalaga ng real estate sa mga kapantay.

Ang mga bentahe ng isang paghahambing na pamamaraan ay:

ang pinakasimpleng diskarte;

makatwirang istatistika;

nag-aalok ng mga pamamaraan ng pagsasaayos;

nagbibigay ng data para sa iba pang mga diskarte sa pagtatasa.

Ang mga kawalan ng paraan ng paghahambing ay:

nangangailangan ng isang aktibong merkado;

ang data ng paghahambing ay hindi laging magagamit;

nangangailangan ng mga susog, isang malaking bilang na nakakaapekto sa pagiging maaasahan ng mga resulta;

batay sa mga nakaraang kaganapan, hindi isinasaalang-alang ang mga inaasahan sa hinaharap.

Diskarte sa gastos - isang hanay ng mga pamamaraan para sa pagtatasa ng halaga ng isang ari-arian, batay sa pagtukoy ng mga gastos na kinakailangan upang maibalik o palitan ang ari-arian, isinasaalang-alang ang pagbawas nito. Ang diskarte sa gastos ay batay sa prinsipyo ng pagpapalit, ayon sa kung saan ipinapalagay na ang isang makatwirang mamimili ay hindi magbabayad nang higit pa para sa pag-aari kaysa sa gastos ng pagtatayo ng isang bagay na katulad sa halaga sa tinantyang pag-aari.

Mga kalamangan ng diskarte sa gastos:

Kapag sinusuri ang mga bagong bagay, ang mahal na diskarte ay ang pinaka maaasahan.

Ang pamamaraang ito ay angkop o posible lamang sa mga sumusunod na kaso:

teknikal at pang-ekonomiyang pagsusuri ng gastos ng bagong konstruksiyon;

pagbibigay-katwiran ng pangangailangan na i-update ang umiiral na pasilidad;

pagtatasa ng mga espesyal na layunin ng gusali;

kapag sinusuri ang mga bagay sa mga "passive" na sektor ng pamilihan;

pagsusuri ng kahusayan sa paggamit ng lupa;

paglutas ng mga problema ng seguro sa bagay;

paglutas ng mga problema sa buwis;

kapag coordinating ang mga halaga ng mga ari-arian na natanggap ng iba pang mga pamamaraan.

Mga kawalan ng diskarte sa gastos:

Ang mga gastos ay hindi palaging katumbas ng halaga ng merkado.

Ang mga pagsisikap upang makamit ang isang mas tumpak na resulta ng pagtatasa ay sinamahan ng isang mabilis na pagtaas ng mga gastos sa paggawa.

Ang pagkakaiba sa pagitan ng mga gastos sa pagkuha ng ari-arian na nasuri at ang mga gastos ng bagong konstruksyon ng eksaktong parehong ari-arian, dahil ang naipon na pagkawasak ay nabawasan mula sa gastos sa konstruksyon sa proseso ng pagsusuri.

Ang kahirapan sa pagkalkula ng gastos ng paggawa ng mga lumang gusali.

Ang kahirapan sa pagtukoy ng naipon na pagkalugi ng mga lumang gusali at istraktura.

Paghiwalayin ang pagtatasa ng lupa mula sa mga gusali.

Ang may problemang pagtatasa ng lupain sa Russia.

Ang diskarte na nakabatay sa kinikita sa pagpapahalaga sa real estate ay sumasalamin sa pagganyak ng isang tipikal na mamimili ng kumikitang real estate: inaasahang kita sa hinaharap na may mga kinakailangang katangian. Ibinigay na may isang direktang ugnayan sa pagitan ng laki ng pamumuhunan at mga benepisyo ng komersyal na paggamit ng namuhunan, ang halaga ng real estate ay tinukoy bilang ang halaga ng mga karapatan upang matanggap ang kita nito.

Ang pangunahing bentahe na ang diskarte na nakabatay sa kita sa pagpapahalaga sa real estate ay kumpara sa diskarte sa merkado at gastos ay na sumasalamin ito sa isang higit na lawak ng ideya ng namumuhunan sa real estate bilang isang mapagkukunan ng kita, i.e. ang kalidad ng pag-aari na ito ay isinasaalang-alang bilang pangunahing salik sa pagpepresyo. Ang diskarte sa pagpapahalagang batay sa kita ay malapit na nauugnay sa mga pamamaraan sa merkado at gastos.

Ang timbang na average na halaga ng pag-aari (V) ay kinuha bilang halaga ng merkado nito.

Ang mga coefficient ng kahalagahan ng mga pagtatantya ng halaga ng pag-aari na natanggap ng gastos, paghahambing at paraan ng kita, ayon sa pagkakabanggit; - ang kabuuang halaga ng pag-aari na nasuri ng diskarte sa gastos, libong rubles; - ang kabuuang halaga ng pag-aari ng pinagsama-samang diskarte, libong rubles; - kabuuang halaga ng bagay diskarte sa kita sa real estate, libong rubles

Kaugnay sa mga koepisyentong ito, ang pagkakapantay-pantay ay dapat masiyahan:

Kaya, ang timbang na average na halaga ng pag-aari (V) ay:

V \u003d (203232.4 * 0.2) + (61149.06 * 0.3) + (103654.05 * 0.5) \u003d 79892.21, libong rubles.

KASUNDUAN

Nag-aalok ng Market Market
merkado ng alok Ang isyu sa pabahay, marahil, ay naging at nananatiling may kaugnayan sa lahat ng oras, gayunpaman, hindi katulad ng karaniwang isyu sa pabahay, ang tanong ng isang pansamantalang kanlungan sa isang dayuhang lungsod ay medyo ...

Buksan ang Pinagsamang Stock Company House
Ang isang plano sa negosyo ay isang dokumento na naglalaman ng pangunahing mga aspeto ng isang hinaharap na pakikipagsapalaran sa negosyo. Sinusuri nito ang mga problema na maaaring makatagpo ng isang negosyante, at kinikilala din ang mga paraan ...

Ang pagkalkula ng ekonomiya ng hydraulic fracturing
Ang hydraulic fracturing ay ang pinaka-karaniwang pamamaraan ng pag-apekto sa ilalim-hole zone. Ang kakanyahan ng prosesong ito ay mag-iniksyon ng likido sa isang natagusan na layer sa isang presyon ...

teksto ng artikulo.

1. Panimula

Noong Mayo 20, 2015, inaprubahan ng mga Orden ng Ministry of Economic Development ng Russia ang mga bagong pagbabago sa tatlong pangunahing pamantayan sa pagtatasa ng pederal - FSO No. 1-3. Ang "SROO" Expert Council "ay detalyado na nasaklaw ang proseso ng pagbuo ng mga dokumento na ito, na iginuhit ang pansin ng komunidad ng propesyonal na pagtatasa sa kanilang mga problemang probisyon.

Sa kasamaang palad, dahil sa mababang aktibidad ng komunidad, hindi posible na maalis ang lahat ng mga may problemang isyu. Ang artikulong ito ay nakatuon sa pagsusuri ng hindi pagkakamali, sa unang sulyap, talata 25 ng FSO No. 1, isang uri ng "egg egg" ng isang bagong serye ng mga pamantayang pederal na pagtatasa. Sa literal, parang ganito:

"Kung ang ilang mga diskarte sa pagtatasa ay ginagamit, pati na rin ang ilang mga pamamaraan ng pagtatasa ay ginagamit sa loob ng balangkas ng anumang diskarte sa pagtatasa, ang paunang mga resulta ay sinang-ayunan upang makakuha ng isang intermediate na resulta ng pagtatasa ng object object sa pamamagitan ng pamamaraang ito. Kapag sumasang-ayon sa makabuluhang magkakaibang mga intermediate na resulta ng pagtatasa na nakuha ng iba't ibang mga pamamaraan o pamamaraan, dapat ipakita ng ulat ang pagsusuri na isinagawa at ang itinatag na dahilan para sa mga pagkakaiba-iba. Ang ganitong pagkakaiba ay kinikilala bilang makabuluhan, kung saan ang resulta na nakuha sa pamamagitan ng paglalapat ng isang pamamaraan (pamamaraan) ay nasa labas ng saklaw ng halaga ng halaga na ipinahiwatig ng appraiser na nakuha sa pamamagitan ng paggamit ng isa pang diskarte (mga pamamaraan) (kung mayroon man. "

Tandaan na ang probisyon na ito ay lumitaw "wala sa anuman", pagkatapos ng gawain ng Working Group sa Ministry of Economic Development ng Russia, kung saan nabuo ang isang bagong bersyon ng FSO No. 1.

Muling itinatayo namin ang kahulugan ng ipinahiwatig na sugnay ng pamantayan:

Ang ulat ng pagtatasa ay dapat sumasalamin sa ilang pagsusuri at ang dahilan ng pagkakaiba sa pagitan ng mga resulta na nakuha ng iba't ibang mga pamamaraan at mga pamamaraan ng pagtatasa.
Ito ay dapat gawin lamang kung mayroong isang makabuluhang pagkakaiba sa pagitan ng mga ipinahiwatig na mga resulta - dapat itong maging malinaw mula sa ulat ng pagsusuri kung ang mga resulta ay naiiba o hindi.
Ang criterion ng materiality ng pagkakaiba sa pagitan ng mga resulta ay nakatali sa " saklaw ng gastos»Nakuha sa pamamagitan ng paglalapat ng ibang pamamaraan (mga pamamaraan).
Samakatuwid, sa ulat ng pagsusuri ang mga hangganan ng mga saklaw na ito ay dapat ipahiwatig, dahil kung wala ito ay hindi magiging malinaw kung ang pagkakaiba ay makabuluhan o hindi (natural, ito ay totoo para sa sitwasyon kapag higit sa isang diskarte sa pagtatasa ang ginamit sa ulat ng pagtatasa).

Isinasaalang-alang ang kahilingan na ipinakilala ng sugnay na 30 ng FSO Blg 7 upang magbigay ng isang paghuhusga sa mga posibleng hangganan ng agwat kung saan matatagpuan ang kabuuang halaga ng paksa ng pagpapahalaga, ang isang tatlong antas ng konstruksyon ay nakuha: saklaw (pamamaraan) → mga saklaw (diskarte) → pagitan (kabuuang halaga ng pinahahalagahang bagay sa pagpapahalaga).

Kaugnay nito, dapat na magkaroon ng mga sumusunod na katanungan ang practitioner Appraiser:

Ano ang isang "saklaw"? Paano naiiba ang "saklaw" mula sa FSO No. 1 mula sa "agwat" mula sa FSO No. 7?
Ano ang malaking bahagi ng pagpapahiwatig ng mga saklaw sa mga pamamaraang (pamamaraan)?
Paano matukoy at kung paano ipahiwatig sa ulat ng pagsusuri ang saklaw ng gastos sa pamamagitan ng mga pamamaraan (pamamaraan)?

Isasaalang-alang namin ang lahat ng mga tanong na ito sa halimbawa ng mga diskarte sa pagtatasa, habang ang lahat ng mga resulta ng pagsusuri ay maaari ring magamit para sa mga pamamaraan ng pagtatasa.

2. Ano ang isang "saklaw"

Sa mesa. Ipinapakita ng Figure 1 ang pinakakaraniwang kahulugan ng salitang "saklaw."

Talahanayan 1.

Karaniwang mga kahulugan ng salitang "saklaw"

Hindi/ p	Pinagmulan	Kahulugan
	S.I. Burns N.Yu. Shvedova	1. Panloob sa pagitan ng pinakamababang at pinakamataas na tunog ng isang tinig ng pagkanta, himig o instrumento ng musika (espesyal). 2. Ang lugar kung saan isinasagawa ang ilan. pagsukat (dalubhasa.). Saklaw ng pag-oscillation. Saklaw ng pagsukat. Ang saklaw ng mga frequency ng radyo. 3. trans. Dami, laki ng kaalaman, interes (libro). Malawak na siyentipiko saklaw.
	"Paliwanag ng Diksyunaryo ng Living Great Russian Language"
	"Paliwanag ng diksyonaryo ng wikang Ruso" sa ilalim ng pag-edit ng D.N. Ushakova	1. Ang kabuuan ng lahat ng mga tunog mula sa pinakamababa hanggang sa pinakamataas na limitasyon na muling nabuo sa pamamagitan ng isang tinig na boses o musikal (muses). Ang saklaw ng tinig ng tao ay nasa average na dalawang octaves. Baritone na may isang malaking saklaw. 2. trans. Saklaw, saklaw, laki (interes, kaalaman, mga aktibidad, atbp. Book).
	"Ang isang bagong diksyunaryo ng wikang Ruso. Pagpapakahulugan at pagbuo ng salita " T.F. Efremova	2. Saklaw ng pagbabagoilan dami. 3. trans. Mga limitasyon sa pamamahagi, ang dami ng isang bagay (tungkol sa kaalaman, kakayahan, atbp.).

Maaari itong tapusin na ang mga salitang "saklaw" at "agwat" ay karaniwang magkasingkahulugan, sa partikular na ito ay nakumpirma. Kasabay nito, ang saklaw ng kanilang paggamit ay medyo naiiba:

"Interval" - mas madalas na ginagamit na may kaugnayan sa mga problema sa matematika;
"Saklaw" - sa paglalarawan ng mga pag-vibrate ng alon (boses, musika, mga frequency sa radyo), at mas madalas na ginagamit sa isang makasagisag na kahulugan sa pang-araw-araw na pagsasalita.

3. Ano ang malaking bahagi ng pagpapahiwatig ng mga saklaw sa mga pamamaraang?

Sa ilang mga ulat sa pagpapahalaga, ang mga resulta ng paggastos na nakuha mula sa iba't ibang mga diskarte sa pagpapahalaga at / o naiiba ang mga pamamaraan.

Ang kadahilanan para sa hitsura ng isang pagkakaiba-iba sa karamihan ng mga kaso ay mga error sa ulat ng pagsusuri, mas madalas na layunin ng mga batayan sa anyo ng imposibilidad na isinasaalang-alang ang anumang kadahilanan ng pagpepresyo o isang mataas na antas ng kawalan ng katiyakan ng data ng mapagkukunan. Samakatuwid, ang mga makabuluhang pagkakaiba-iba sa mga resulta ay pangunahing signal ang pangangailangan para sa maingat na pagsusuri at pagpapatunay ng mga kalkulasyon. Ang mga isyu ng pagkilala ng mga error (mga tool sa pagbaluktot sa gastos) ay tinalakay nang detalyado sa.

Kaugnay nito, lumitaw ang mga sumusunod na katanungan:

Posible bang coordinate objectively nakuha makabuluhang iba't ibang mga resulta ng pagkalkula?
Ano ang itinuturing na isang makabuluhang pagkakaiba?

Ang sagot sa tanong na ito ay maaaring makuha lamang sa batayan ng isang husay na pagsusuri ng isang tiyak na sitwasyon (ang kalidad ng data ng mapagkukunan, ang pamamaraan na ginamit, ang mga katangian ng bagay ng pagpapahalaga at ang merkado).

Sa mga kondisyon kung hindi ligal na posible upang maitaguyod ang mga hangganan ng tulad ng isang pagkalat, medyo may problema upang harapin ang tulad ng isang tool ng pagbaluktot ng halaga.

Sa talata 25 ng bagong edisyon ng FSO No. 1, ang isa sa mga posibleng pamantayan para sa kahalagahan ng pagkakaiba ay naayos - ito ay nakatali sa mga hangganan ng mga agwat, at din ang isang kahilingan ay itinatag upang pag-aralan ang mga dahilan para sa makabuluhang pagkakaiba sa mga resulta.

Ang pagiging angkop ng kahilingan mula sa Appraiser upang ipahiwatig ang nasabing bilang ng mga saklaw at agwat ay lubos na pinagtatalunan. Ang pagdadala ng kalakaran na ito sa punto ng kawalang-katotohanan, maaari itong mahulaan na sa hinaharap sa ulat ng pagsusuri kakailanganin upang ipahiwatig at bigyang-katwiran ang mga saklaw para sa bawat isa sa mga parameter ng pagpepresyo. Sa bahaging ito, naniniwala ang mga may-akda na nararapat na limitahan ang ating sarili sa pagtukoy lamang ng mga agwat para sa pangwakas na resulta ng gastos, at upang masuri ang pagiging materyal ng mga pagkakaiba-iba batay sa isang husay na pagsusuri ng mga pamantayan sa itaas. Gayunpaman, dahil na ang item na ito ay lumitaw na sa FSO, kinakailangan ang mga simpleng praktikal na rekomendasyon para sa pagpapatupad nito.

4. Paano matukoy ang saklaw ng gastos para sa diskarte?

Ang pang-ekonomiya at matematika na katangian ng saklaw ng halaga na nakuha sa pamamagitan ng paglalapat ng iba't ibang mga pamamaraang (pamamaraan) ay magkapareho sa kakanyahan ng agwat kung saan matatagpuan ang kabuuang halaga ng halaga ng bagay sa pagpapahalaga. Ipaliwanag natin ang tesis na ito.

Una, ang isang sitwasyon ay posible kung ang halaga ng bagay ng pagpapahalaga ay natutukoy ng isang solong pamamaraan sa loob ng balangkas ng isang pamamaraan ng pag-asenso. Malinaw, sa kasong ito ang "saklaw" ay magkakasabay sa "agwat".

Pangalawa, ang mga kadahilanan para sa pagpapakalat ng presyo (mga aspeto sa merkado at object, pagkalkula ng pagkakamali) ay inilarawan nang detalyado, na kung saan ay pareho para sa lahat ng pag-uugali ng isang entity sa merkado na ang pag-uugali ay nai-modelo sa pagtukoy ng halaga. Halimbawa:

kapag sinusuri ang isang gusali, pagkasira ng merkado na nauugnay sa kakulangan ng kamalayan ng nagbebenta ay ipapakita sa lahat ng mga diskarte sa pagtatasa: magastos - mga presyo para sa mga materyales sa konstruksyon at trabaho, kita ng negosyante; paghahambing - mga presyo ng mga pagkakasunod-sunod na mga pasilidad, halaga ng mga pagsasaayos; Pakinabang - rate ng pagrenta para sa mga katulad na pasilidad, mga pagtataya, panganib;
ang mga dahilan para sa akumulasyon ng mga pagkakamali sa pagkalkula ay hindi tiyak, depende sa tiyak na modelo ng pagkalkula (diskarte sa pagsusuri).

Kaya, tulad ng inilalapat sa mga hangganan ng saklaw ng gastos na nakuha gamit ang pamamaraan ng pagpapahalaga (pamamaraan), ang lahat ng mga probisyon na nakalagay na may kaugnayan sa agwat kung saan matatagpuan ang kabuuang halaga ng paksa ng pagpapahalaga ay may bisa. Nangangahulugan ito na ang isang binagong 3D matrix ng mga agwat ng gastos (mga saklaw) ay maaaring magamit, isang halimbawa kung saan may kaugnayan sa pagpapahalaga sa real estate ay iminungkahi batay sa pagsusuri ng isang makabuluhang hanay ng mga ulat ng pagpapahalaga na ginawa noong 2002 - 2015, Fig. 1.

Fig. 1. Binago 3D-matrix ng agwat (saklaw) ng gastos,%

Katangian ng pag-unlad ng Market:

mga mababang rehiyon na nalulumbay; mga bagay sa isang malaking distansya mula sa mga sentro ng rehiyon;
medium - regional center;
mataas na milyonaryo na lungsod, malalaking urban agglomerations.

Katangian ng object ng turnover:

mababa - malaking bagay ng komersyal na real estate, mga bagay na may natatanging katangian;
medium - medium-sized na komersyal na real estate;
mataas na pamantayang apartment at komersyal na pasilidad ng isang maliit na scale.

Ang kalidad ng modelo ay isang mahalagang tagapagpahiwatig, depende sa mga sumusunod na pangunahing aspeto:

ang kalidad ng paunang impormasyon sa mga parameter ng pagkalkula - ang impormasyon ay maaaring maging aktwal (halimbawa, ang lugar ng isang bagay ayon sa data ng mga dokumento ng teknikal na accounting), tinantya (halimbawa, ang average na halaga ng mga gastos sa pagpapatakbo ayon sa analytical data para sa mga bagay ng isang katulad na klase) at na-forecast.

Alalahanin na ang mga ulat sa pagtatasa ay maaaring matugunan ang mga kinakailangan ng batas sa mga aktibidad sa pagpapahalaga at batay sa impormasyon ng iba't ibang kalidad (detalye), natural, isinasaalang-alang ang pangunahing prinsipyo ng pagiging materyal. Halimbawa, sa isang ulat ng pagsusuri - sa diskarte sa kita, ang halaga ng mga gastos sa operating ng isang karaniwang puwang ng opisina ay tinukoy bilang gitna ng kaukulang saklaw ng merkado (40 - 60 yunit → 50 yunit). Sa isa pang ulat ng pagsusuri, batay sa detalyadong impormasyon sa mga operating parameter ng object ng pagpapahalaga ng kasalukuyang may-ari, ang Valuer ay makatuwirang tinukoy ang halaga ng mga gastos sa operating sa loob ng saklaw ng merkado sa paligid ng 55 mga yunit. (ang halaga ay nararapat, halimbawa, upang madagdagan ang pagkawala ng init dahil sa mga kakaiba ng pagpuno ng mga pagbubukas ng window, na maaaring masubaybayan ng mga counter ng sistema ng pag-init).

ang bilang ng mga parameter sa modelo ng pagkalkula - talahanayan. 2;
ang likas na impluwensya ng magkasanib na impluwensya ng mga parameter ng pagkalkula sa modelo ng pagkalkula (additive, multiplikatibong epekto, atbp.).

Ang halaga ng tagapagpahiwatig na ito ay tinutukoy ng Appraiser na dalubhasa batay sa pagsusuri ng tinukoy na mga tagapagpahiwatig ng kalidad. Ipinapakita ng pagsusuri na sa karamihan ng mga kaso ang halaga ng tagapagpahiwatig ng "kalidad ng modelo" ay nasa hanay ng 0.8 - 1.2.

Talahanayan 2.

Mga halimbawa ng mga parameter ng disenyo

Diskarte sa Pagtatasa	Parameter
mahal	lupain - ang mga presyo ng mga pagkakasunud-sunod na kagamitan, pagsasaayos; mga gastos para sa pagpapalit (pagpaparami) - mga gastos sa yunit para sa pagtatayo ng isang pagkakatulad na pasilidad, pagsasaayos, kita ng negosyante; pagkalugi at pagkabulok.
pahambing	mga presyo ng mga katulad na pasilidad; mga pagsasaayos.
kumikita	rate ng pag-upa ng mga katulad na pasilidad; mga pagsasaayos; mga sangkap ng gastos (utility, buwis, pamamahala, atbp.); rate ng pagbabago ng mga tagapagpahiwatig sa paglipas ng panahon; rate ng diskwento at ratio ng capitalization.

Ang pangwakas na saklaw ay natutukoy ng mga sumusunod na formula:

Ang panghuling algorithm para sa pagtukoy ng mga hangganan ng mga saklaw:

Hakbang 1. Ang pagtukoy ng saklaw ng gastos, depende sa pag-unlad ng merkado at paglilipat ng object objectation (Fig. 1).
Hakbang 2. Pagpapasya ng tagapagpahiwatig ng kalidad ng modelo (Larawan 1).
Hakbang 3. Pagtukoy ng saklaw ng formula (1).
Hakbang 4. Ang pagtukoy ng mga limitasyon ng saklaw ng formula (2).
Hakbang 5. Pagtatasa at pagpapasiya ng mga dahilan ng pagkakaiba (kung kinakailangan).

Ang algorithm na iminungkahi sa mga rekomendasyong ito ay maaari ring magamit upang bigyang-katwiran ang mga coefficient ng weighting kapag koordinar ang mga resulta ng pagtatasa na nakuha ng mga indibidwal na diskarte. Ang mga kadahilanan ng pagbibigat ay maaaring matukoy batay sa mga tagapagpahiwatig ng kalidad ng modelo (mga halaga ng gantihan):

Tandaan na ang iminungkahing modelo sa pangkalahatang anyo ay maaaring gamitin hindi lamang upang matukoy ang mga hangganan ng mga saklaw sa pagtatasa ng real estate, kundi pati na rin sa pagtatasa ng iba pang mga uri ng mga bagay ng pagtatasa. Para sa mga layuning ito, kung kinakailangan, kinakailangan upang iakma ang iminungkahing scale sa mga katangian ng merkado ng isang partikular na uri ng mga bagay sa pagpapahalaga o upang magmungkahi ng iyong sariling sukat batay sa mga kaugnay na istatistika. Bukod dito, ang pagbagay ng scale ay dapat na batay sa isang pagsusuri ng mga sumusunod na aspeto:

ang natatanging bagay at ang pagkakaroon ng merkado ng "mga kapalit na produkto";
mga katangian ng mga nasasakupang bahagi ng bagay ng pagpapahalaga (halimbawa, kapag pinahahalagahan ang mga bloke ng pagbabahagi at mga interes ng kalahok - mga katangian ng mga nakapirming pag-aari at pananagutan);
dinamika ng pag-unlad ng mga segment ng target na merkado (mga industriya).

5. Pag-convert ng mga saklaw ng mga diskarte sa pagitan ng kabuuang gastos

Ang halaga na natanggap para sa mga indibidwal na diskarte sa pagpapahalaga ay maaaring nasa loob o labas ng saklaw ng halaga na natanggap para sa iba pang mga pamamaraan ng pagpapahalaga.

5.1. Kung ang mga halagang natamo sa pamamagitan ng mga indibidwal na diskarte sa pagpapahalaga ay nahuhulog sa loob ng mga hangganan ng mga saklaw ng mga halaga na nakuha ng iba pang mga diskarte sa pagpapahalaga, ang mga hangganan ng agwat kung saan matatagpuan ang kabuuang halaga ng object objectation (Clause 30 ng FSO No. 7) ay maaaring matukoy tulad ng sumusunod:

Pagpipilian 1 - bilang matinding hangganan ng mga diskarte sa mga saklaw ng gastos (sa kasong ito, ang agwat ay magiging mas malawak at ang posibilidad na mahulog sa nagresultang agwat ay mas mataas);
Pagpipilian 2 - batay sa average na laki ng mga saklaw ng mga diskarte. Ang kabuuang agwat ng gastos ay nakuha ng mga sumusunod na formula:

5.2. Ang mga dahilan para sa kabiguan ng mga halaga na nakuha ng mga indibidwal na diskarte sa pagpapahalaga sa mga hangganan ng mga saklaw ng mga halaga na nakuha ng iba pang mga diskarte sa pagpapahalaga ay maaaring ang sumusunod:

kapag nagpapatupad ng mga diskarte sa pagtatasa, mga teknikal na pamamaraan o pagkakamali ay nagawa;
isang pagkakamali ang nagawa sa pagtukoy ng mga hangganan ng mga saklaw;
ang magagamit na impormasyon ay hindi pinapayagan ang isa o maraming mga parameter ng pagpepresyo na isinasaalang-alang sa loob ng balangkas ng isang tiyak na diskarte sa pagpapahalaga (pamamaraan ng pagpapahalaga) o ang naturang accounting ay hindi praktikal dahil ito ay humahantong sa pagkabulok ng diskarte sa pagpapahalaga o nailalarawan sa pamamagitan ng isang mataas na pagkakamali.

Ang pangatlong pagpipilian ay nangangailangan ng karagdagang puna.

Posible ang isang sitwasyon kung saan ang pagkakaiba-iba ng mga halaga (hindi nahuhulog sa loob ng mga hangganan ng mga saklaw ng mga halaga na nakuha ng iba pang mga diskarte) ay maaaring maging layunin at posible ang kasunduan ang mga naturang gastos upang matukoy ang kabuuang halaga ng halaga ng merkado pagkatapos ng isang naaangkop na pagsusuri sa pagtatatag ng mga sanhi ng mga pagkakaiba-iba (ayon sa talata 25 ng FSO No. 1). Sa ganitong mga sitwasyon, ipinapayong magbayad ng pansin hindi lamang sa pagkuha ng nakuha na mga intermediate na resulta sa mga saklaw ng halaga na nakuha ng iba pang mga diskarte, kundi pati na rin sa intersection o di-intersection ng mga saklaw ang kanilang mga sarili. Maipapayo na hatiin ang mga kaso kung saan ang gastos ng isang diskarte ay hindi nahuhulog sa hanay ng iba pang mga diskarte sa mga kaso kapag ang mga saklaw ng mga gastos na nakuha ng mga indibidwal na pamamaraang:

bumalandra;
wag intersect.

Sa unang kaso, sa kabila ng makabuluhang pagkakaiba sa mga intermediate na resulta, maaari silang sumang-ayon pagkatapos ng isang pagsusuri.

Maaaring magkaroon ng isang sitwasyon kung saan ang mga pagkakaiba-iba ay kritikal para sa pagkakasundo ng mga intermediate na resulta. Halimbawa, ang object ng pagtatasa ay isang napaka-dalubhasang ari-arian kumplikado (hanay ng mga real estate object) ng isang kemikal na enterprise, na kung saan ay nailalarawan sa pamamagitan ng pagkakaroon ng makabuluhang pagkabulok ng ekonomiya dahil sa mababang kargamento ng mga negosyo ng specialization na ito (hindi na ginagamit na mga teknolohiya, krisis sa ekonomiya, atbp.), Pati na rin ang kawalang-katumbas ng ekonomiya ng pagbabagong-loob. Halimbawa, sa ulat ng pagpapahalaga, dalawang diskarte sa pagpapahalaga ang inilalapat - magastos at kumikita. Ang magagamit na impormasyon ay nagbibigay-daan sa iyo upang matukoy ang laki ng pang-ekonomiyang kabataan lamang batay sa mga pamamaraan ng diskarte sa kita (ang pagkakaiba sa gastos na may "normal" at umiiral na antas ng pag-load) - Fig. 2. Ang paggamit ng mga resulta ng diskarte sa kita upang matukoy ang halaga ng pagiging mauswal sa ekonomiya sa diskarte sa gastos ay hahantong sa pagkabulok ng mga pamamaraang - magkatugma ang kanilang mga resulta.

Fig. 2. Ang mga lalakeng halaga ay hindi magkakapatong

Sa ganitong sitwasyon, ang tagasuri ay dapat:

kapag pinag-aaralan ang mga dahilan ng pagkakaiba-iba sa pagitan ng mga saklaw ng mga resulta na nakuha para sa iba't ibang mga diskarte sa pagpapahalaga, ipahiwatig na ang magastos na diskarte sa pagpapahalaga ay hindi isinasaalang-alang ang mga makabuluhang kababalaghan sa ekonomiya;
sa pangwakas na kasunduan, tumanggi na isinasaalang-alang ang mga resulta na nakuha batay sa isang magastos na diskarte sa pagsusuri.

6. Isang halimbawa ng katuwiran para sa mga hangganan ng mga saklaw

Ang object ng pagsusuri ay isang pangkaraniwang gusali ng tanggapan na matatagpuan sa sentro ng rehiyon. Tatlong pamamaraan sa pagtatasa ang ipinatupad, sa loob ng balangkas kung saan ginamit ang isang pamamaraan. Ang mga sumusunod na resulta ay nakuha: 3.2 milyong rubles. (magastos), 3.3 milyong rubles. (paghahambing), 3.6 milyong rubles. (kumikita).

Ayon sa fig. 1. Ang saklaw ng gastos ay tinutukoy ng dalawang pamantayan (pag-unlad ng merkado at paglilipat ng mga bagay) - umabot sa ± 10%.

Ang pagsusuri ng tagapagpahiwatig ng kalidad ng modelo ay ibinibigay sa talahanayan. 3.

Talahanayan 3.

Pag-aaral ng kalidad ng modelo

Parameter	Diskarte sa Pagtatasa
Parameter	mahal	pahambing	kumikita
Ang kalidad ng paunang impormasyon sa mga parameter ng pagkalkula	aktwal at mga pagtatantya	aktwal at mga pagtatantya	pagsusuri at mga tagapagpahiwatig ng forecast
Bilang ng mga parameter sa modelo ng pagkalkula
Ang likas na impluwensya ng kapwa impluwensya ng mga parameter ng pagkalkula sa modelo ng pagkalkula	pagiging tiyak hindi makikilala	pagiging tiyak hindi makikilala	binibigkas na multiplier effect sa pamamaraan ng diskwento
Kalidad ng modelo

Ang pangwakas na pagsusuri ng mga saklaw, ang pagpapasiya ng kabuuang halaga ng merkado at agwat nito ay maaaring iharap sa form na ipinakita sa talahanayan. 4 at sa igos. 3.

Talahanayan 4.

Pagtatasa ng Saklaw ng Gastos

Parameter	Diskarte sa Pagtatasa
Parameter	mahal	pahambing	kumikita
Ang resulta ng pagkalkula, kuskusin.			3 600 000
Saklaw ng gastos ayon sa dalawang pamantayan, ± %
Tagapagpahiwatig ng kalidad ng modelo, mga yunit
Saklaw ng gastos, ±%
Ang mas mababang limitasyon ng saklaw ng gastos (C min), rubles.
Ang itaas na limitasyon ng saklaw ng gastos (C max), rubles.	3 520 000
Materyal ng pagkakaiba-iba	Mga Pagkakaiba makabuluhan: ang resulta ng diskarte sa kita ay nasa labas ng saklaw ng gastos na nakuha ng diskarte sa gastos
Pagtatasa at pagpapasiya ng mga sanhi ng pagkakaiba-iba	... [pagtatasa ng mga dahilan para sa pagkakaiba] ... Ibinigay sa itaas, itinuring ng Appraiser na posible upang matukoy ang mga resulta ng lahat ng tatlong mga diskarte sa pagpapahalaga upang matukoy ang kabuuang halaga ng halaga ng bagay sa pagpapahalaga.

Fig. 3. Mga graphic na representasyon ng mga saklaw ng gastos

Talahanayan 5.

Pangwakas na pag-apruba ng mga resulta ng pagsusuri

Sa pagtatapos ng artikulo, alalahanin natin ang pang-akit ni Francisco Goya "Ang pangarap ng dahilan ay nagbibigay kapanganakan sa mga monsters." Ang hindi pakikilahok ng mayorya ng mga kinatawan ng komunidad ng propesyonal na tasa sa pagpapaunlad ng mga dokumento ng isang propesyonal na antas, ang kanilang paglayo mula sa pag-ampon ng mga desisyon na mahalaga para sa industriya, ang pahintulot ng tacit sa paglilipat ng mga naaangkop na kapangyarihan sa iba ay magpapatuloy na humantong sa pangangailangan para sa mga "ritwal na sayaw" na katulad ng mga itinuturing. Ipahayag ang iyong opinyon sa mga dokumento na may kaugnayan sa iyo sa yugto ng kanilang paghahanda, halimbawa, sa regulasyon ng website.gov.ru.

Moscow, Hunyo 2015

Listahan ng mga mapagkukunan

Ang unang pagpupulong ng Valuation Council ay inihahanda - [Electronic na mapagkukunan] // website: site ng NP "SROO" Expert Council "..
Ang pamantayang pederal na pagtatasa ng pederal na "Pangkalahatang konsepto ng pagtatasa, mga pamamaraan at mga kinakailangan para sa pagsasagawa ng pagtatasa (FSO No. 1)" ay naaprubahan sa pamamagitan ng pagkakasunud-sunod ng Ministry of Economic Development ng Russia ng 05.20.2015 Blg 297.
Ang pamantayang pinahahalagahan ng pederal na "Real Estate Appraisal (FSO No. 7)" ay naaprubahan sa pamamagitan ng pagkakasunud-sunod ng Ministry of Economic Development ng Russia noong Setyembre 25, 2014 No. 611.
Ilyin M.O., Lebedinsky V.I. Mga praktikal na rekomendasyon para sa pagtukoy ng mga posibleng mga limitasyon ng agwat ng kabuuang gastos - [Elektronikong mapagkukunan] // website: site ng NP "SROO" Expert Council ".. pdf.
Diksyunaryo ng mga kasingkahulugan ng wikang Ruso. Isang praktikal na gabay. - M .: wikang Ruso. Z.E. Alexandrova. 2011.
Ilyin M.O. Gamit ang konsepto ng "materyalidad" upang makilala ang mga husay na mga parameter ng mga sistemang sosyo-ekonomiko sa pagsusuri ng mga ulat sa pagtatasa // VESTNIK ng G.V. Plekhanov, Hindi. 5 (47) 2012. - M: FSBEI HPE "REU pinangalanan pagkatapos G.V. Plekhanova, 2012 (http://maxosite.ru/resource/ilin_materiality.pdf).
Kaminsky A.V., Ilyin M.O., Lebedinsky V.I. et al. Pagsusuri ng mga ulat sa pagsusuri: Textbook - M .: Book Line, 2014.