Koordinace výsledků hodnocení různými přístupy. Koordinace výsledků oceňování nemovitostí získaných různými metodami. Přístup k hodnocení

Na ideálním trhu by všechny tři přístupy měly vést ke stejné hodnotě hodnoty, ale v praxi se hodnoty získané různými metodami mohou výrazně lišit (od 5 do 50% nebo i více, zejména při hodnocení podniku). Například při analýze finančně nestabilního podniku, jehož zisk je zanedbatelný (pokud existuje), je hodnota získaná na základě výnosového přístupu velmi malá, ale podnik má významná hmotná aktiva a hodnota získaná pomocí nákladového přístupu může přesahovat předchozí hodnotu o desítky a stokrát.

V souladu s právními předpisy, pokud není v hodnotící smlouvě stanoveno jinak, musí být celková hodnota hodnotícího objektu vyjádřena v rublech jako jediná hodnota.

Celková hodnota předmětu posouzení - hodnota hodnoty předmětu ocenění, získaná v důsledku zevšeobecnění výsledků výpočtů hodnoty objektu hodnocení odhadcem za použití různých přístupů k metodám hodnocení a oceňování.

Abychom shromáždili různorodé hodnoty hodnoty získané klasickými přístupy k oceňování, výsledky jsou odsouhlaseny.

Harmonizace výsledků hodnocení - jedná se o získání konečného posouzení vlastností zvážením a porovnáním výsledků získaných pomocí různých přístupů k hodnocení.

Jeden z přístupů je zpravidla považován za základní, další dva jsou nezbytné k úpravě získaných výsledků. To bere v úvahu význam a použitelnost každého přístupu v konkrétní situaci. Vzhledem k nedostatečnému rozvoji trhu, specifičnosti objektu nebo nedostatku dostupných informací se stává, že některé z přístupů v konkrétní situaci nelze použít.

K dohodě na výsledcích je nutné určit „váhy“, podle nichž jednotlivé dříve získané hodnoty budou tvořit konečnou tržní hodnotu nemovitosti s přihlédnutím ke všem významným parametrům na základě znaleckého posudku odhadce.

Srovnání výsledků získaných různými přístupy k hodnocení se provádí podle vzorce

S IT \u003d S ZP × K 1 + S DP × K 2 + S SP × K 3, (4.3)

kde TO- celkové náklady na předmět hodnocení;

Se ZP, s DP, se SP - náklady určené náklady, výnosy a srovnávacími přístupy;

K 1, K 2, K 3 - vhodné váhy vybrané pro každý přístup hodnocení.

Ve vztahu k těmto koeficientům je rovnost splněna:

K 1 + K 2 + K 3 = 1.

Váhy vybrané pro každý přístup hodnocení jsou zaokrouhleny na nejbližších 10% (méně často na 5%), aby bylo možné tyto váhy použít k odsouhlasení. Zaokrouhlování je nutné vzhledem k tomu, že nezaokrouhlené váhy dávají čtenáři zprávy mylnou představu o přesnosti získaného výsledku. Celková cena je pouze nejpravděpodobnější cenou.

Na základě zaokrouhlených vah se dohodnutá hodnota oceňované nemovitosti vypočítá vynásobením výsledku získaného při každém přiblížení váhou zaokrouhleného přiblížení vypočítanou pro účely sesouhlasení hodnot. Výsledná hodnota je zaokrouhlena.

Při souhlasu se bere v úvahu následující:

1) úplnost a přesnost informací;

2) vhodnost pro daný účel;

3) výhody a nevýhody přístupů v konkrétní situaci.

Například výhody metody diskontování peněžních toků - s přihlédnutím k očekáváním správy podniku, pokud jde o budoucí zisky, výdaje, kapitálové investice. Ale to jsou jen prediktivní odhady, které se mohou ve skutečnosti změnit. Nicméně tato metoda ukazuje částku, kterou je investor ochoten zaplatit, se zaměřením na očekávání týkající se výsledků podniku, s přihlédnutím k požadované návratnosti investice.

Srovnávací přístup jako jediný bere v úvahu situaci na trhu; představuje odhad založený na reálných datech o cenách akcií a prodejích podobných společností. Jeho hlavní nevýhodou je potřeba přizpůsobit se blízkosti společnosti (metoda kapitálového trhu). Kromě toho mají všechny, dokonce i malé podniky, značné rozdíly, což vyžaduje složité úpravy. Tento přístup je navíc založen na retrospektivních informacích, které nebere v úvahu vyhlídky na rozvoj podniku.

V souladu s FSO. (Federal Valuation Standards.) Celková hodnota hodnoty hodnotícího objektu je hodnota hodnotícího objektu získaná v důsledku zevšeobecnění výsledků výpočtů hodnoty hodnotícího objektu, ospravedlněných odhadcem, za použití různých přístupů k oceňování a metod oceňování.

Podle oceňovacích standardů existují tři obecně přijímané přístupy:

Nákladový přístup jako soubor metod pro hodnocení hodnoty předmětu, založený na stanovení nákladů potřebných k obnovení nebo nahrazení předmětu ocenění, s přihlédnutím k jeho amortizaci;

Srovnávací přístup - jako soubor metod pro hodnocení hodnoty předmětu, založený na srovnání předmětu hodnocení s podobnými předměty, ve vztahu ke kterým existují informace o cenách transakcí s nimi

Příjmový přístup - jako soubor oceňovacích metod založených na stanovení očekávaného příjmu z oceňovaného objektu. Musí být použity všechny tři přístupy (nebo zdůvodnění nepoužívání žádného z nich). Odhadce na základě výsledků získaných v rámci každého z přístupů k hodnocení výsledků stanoví celkovou hodnotu hodnoty hodnotícího objektu. Musí být vyjádřena v rublech jako jediná hodnota, pokud není v dohodě o hodnocení stanoveno jinak (m. Být a interval). Odhadce volí metody odvození konečné hodnoty nákladů nezávisle, nemůže to být aritmetický průměr tří číslic. Hodnotitel přiřadí každému z přístupů svou váhu v závislosti na shromážděných informacích, jejich přesnosti, spolehlivosti, odrazu situace na trhu, počtu změn atd. a vypočítává vážený průměr. Široce se používají další sofistikovanější statistické metody pro průměrování - metoda analýzy hierarchie - Soatiho matice atd.

text článku.

1. Úvod

Dne 20. května 2015, na základě rozkazu Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska, nová vydání tří základních federální standardy odhady - FSO №1-3. Expertní rada NP „SROO“ podrobně popsala proces vývoje těchto dokumentů a upozornila odbornou komunitu na jejich problematická ustanovení.

Bohužel kvůli nízké aktivitě komunity nebylo možné odstranit všechna problematická ustanovení. Tento článek je věnován analýze nenápadného, \u200b\u200bna první pohled bodu 25 FSO č. 1, jakési „velikonoční vajíčko“ nové řady federálních standardů hodnocení. Doslova to zní takto:

„V případě použití několika přístupů k hodnocení, jakož i použití několika metod hodnocení v rámci některého z přístupů k hodnocení, je provedena předběžná shoda jejich výsledků s cílem získat přechodný výsledek hodnocení předmětu hodnocení tímto přístupem. Při srovnávání podstatně odlišných průběžných výsledků hodnocení získaných různými přístupy nebo metodami by měla zpráva odrážet provedenou analýzu a zjištěný důvod nesrovnalostí. Významný rozdíl je rozpoznán, když je výsledek získaný při použití jednoho přístupu (metody) mimo hranice hodnotového rozsahu stanoveného odhadcem, získaného při použití jiného přístupu (metod) (pokud existuje). "

Všimněte si, že toto ustanovení se objevilo „z ničeho“ po skončení práce pracovní skupiny pod Ministerstvem hospodářského rozvoje Ruska, ve které byla vyvinuta nová verze FSO č. 1.

Rekonstruujeme význam stanovené klauzule normy:

Zpráva o hodnocení by měla odrážet určitou analýzu a důvod rozporu mezi výsledky získanými jak u různých přístupů, tak u metod hodnocení.
To by mělo být provedeno pouze v případě, že existuje značný rozdíl v indikovaných výsledcích - ze zprávy o hodnocení by mělo být zřejmé, zda se výsledky významně liší nebo ne.
Kritérium pro významnost rozdílu mezi výsledky je vázáno na " hranice rozsahu nákladů"Získané použitím odlišného přístupu (metod).
Proto v hodnotící zprávě musí být stanoveny hranice těchto rozsahů, protože bez toho nebude jasné, zda je rozdíl podstatný nebo ne (samozřejmě to platí pro situaci, kdy je ve zprávě o hodnocení použit více než jeden přístup k hodnocení).

S přihlédnutím k požadavku zavedenému v článku 30 FSO č. 7, aby bylo možné posoudit možné hranice intervalu, ve kterém může být celková hodnota hodnoty oceňovaného objektu, je získána tříúrovňová struktura: rozsahy (metody) → rozsahy (přístupy) → interval (celková hodnota hodnoty hodnoteného objektu).

V tomto ohledu by praktický odhadce měl mít následující otázky:

Co je to „rozsah“? Jak se „rozsah“ od FSO # 1 liší od „intervalu“ od FSO # 7?
Jaká je smysluplná část specifikování rozsahů v přístupech (metodách)?
Jak určit a jak uvést ve zprávě o ocenění rozsah nákladů podle přístupu (metody)?

Zvažme všechny tyto problémy na příkladu přístupů k hodnocení, zatímco všechny výsledky analýzy lze použít také pro metody hodnocení.

2. Co je to „range“

Stůl 1 ukazuje nejběžnější definice pojmu „rozsah“.

Stůl 1.

Společné definice pojmu „rozsah“

Č. Str/ p	Zdroj	Definice
	S.I. Ozhegov, N.Yu. Shvedova	1. Interval mezi nejnižším a nejvyšším zvukem zpěvu, melodie nebo hudebního nástroje (speciální). 2. Oblast, ve které se některé provádějí. Měření (specialista.). Rozsah oscilace. Rozsah měření. Rádiofrekvenční rozsah. 3. převod. Objem, rozsah znalostí, zájmy (kniha). Vědec širokého rozsahu.
	„Vysvětlující slovník živého velkého ruského jazyka“
	„Vysvětlující slovník ruského jazyka“ vyd. D.N. Ushakova	1. Souhrn všech zvuků od nejnižšího k nejvyššímu limitu, reprodukovaných daným hlasem nebo hudebním nástrojem (hudbou). Rozsah lidského hlasu je v průměru dvě oktávy. Baryton s dlouhým dosahem. 2. převod. Rozsah, objem, velikost (zájmy, znalosti, činnosti atd .; kniha).
	"Nový slovník ruského jazyka." Vysvětlující a odvozovací " T.F. Efremova	2. Změnit oblastněkteří l. veličiny. 3. převod. Distribuční limity, množství něčeho (o znalostech, schopnostech atd.).

Lze vyvodit závěr, že výrazy „rozsah“ a „interval“ jsou obecně synonyma, zejména se to potvrzuje. Rozsah jejich použití je navíc poněkud odlišný:

„Interval“ - je častěji používán ve vztahu k matematickým úlohám;
„Rozsah“ - popisuje vlnové vibrace (hlas, hudba, rádiové frekvence) a je také častěji obrazně používán v každodenní řeči.

3. Jaká je smysluplná část specifikování rozsahů v přístupech?

V některých hodnotících zprávách se výsledky oceňování získané různými přístupy a / nebo metodami oceňování významně liší.

Důvodem pro vznik takového rozdílu jsou ve většině případů chyby ve zprávě o ocenění, méně často objektivní důvody v podobě nemožnosti zohlednění jakéhokoli cenového faktoru nebo vysoké míry nejistoty v počátečních údajích. Významné nesrovnalosti ve výsledcích proto primárně signalizují potřebu pečlivé analýzy a ověření výpočtů. Problematice detekce chyb (přístroje pro zkreslení hodnot) jsou podrobně diskutovány v.

V tomto ohledu vyvstávají následující otázky:

Je možné sladit objektivně získané významně odlišné výsledky výpočtu?
Co se považuje za významný rozdíl?

Odpověď na tuto otázku lze získat pouze na základě kvalitativní analýzy konkrétní situace (kvalita počátečních údajů, použitá metodika, vlastnosti subjektu hodnocení a trh).

V podmínkách, kdy není možné legálně stanovit hranice takového spreadu, bylo docela problematické zabývat se takovým nástrojem pro zkreslení hodnoty.

V bodě 25 nová edice FSO č. 1 stanovilo jedno z možných kritérií významnosti rozdílu - je vázáno na hranice intervalů - a rovněž stanovilo požadavek na analýzu důvodů významného rozdílu ve výsledcích.

Odůvodnění požadavku, aby odhadce určil takový počet rozsahů a intervalů, je kontroverzní. Jelikož je tento trend absurdní, lze předpokládat, že v budoucnu bude nutné ve zprávě o ocenění uvést a zdůvodnit rozsahy pro každý z cenových parametrů. V této části se autoři domnívají, že by bylo správné omezit se pouze na uvádění intervalů pro konečný výsledek nákladů a hodnotit významnost rozdílů na základě kvalitativní analýzy výše uvedených kritérií. Současně, vzhledem k tomu, že se tato položka již ve FSO objevila, je pro její implementaci zapotřebí jednoduchá praktická doporučení.

4. Jak určit rozsah nákladů podle přístupu?

Ekonomická a matematická podstata hodnotového rozsahu získaného použitím různých přístupů (metod) je totožná s podstatou intervalu, ve kterém lze lokalizovat celkovou hodnotu hodnoty oceňovaného objektu. Pojďme si tuto práci vysvětlit.

Zaprvé je možná situace, kdy je hodnota subjektu hodnocení stanovena pomocí jediné metody v rámci jednoho přístupu k hodnocení. Je zřejmé, že v tomto případě se „rozsah“ bude shodovat s „intervalem“.

Zadruhé byly podrobně popsány důvody rozptylu cen (tržní a objektové aspekty, chyba výpočtu), které jsou stejné pro všechna chování subjektu trhu, jehož chování je modelováno při určování hodnoty. Například:

při hodnocení budovy se volatilita trhu spojená s nedostatečným povědomím prodávajícího projeví ve všech přístupech k oceňování: náklady - ceny za konstrukční materiály a práce, zisk podnikatele; srovnávací - ceny analogových objektů, výše úprav; ziskové - nájemné za analogové objekty, předpovědi, velikost rizik;
důvody hromadění chyb ve výpočtu nejsou konkrétní, v závislosti na konkrétním modelu výpočtu (přístup k hodnocení).

Ve vztahu k hranicím hodnotového rozsahu získaného pomocí oceňovacího přístupu (metody) jsou tedy pravdivá všechna ustanovení uvedená v poměru intervalu, ve kterém může být umístěna celková hodnota oceňovací položky. To znamená, že lze použít upravenou 3D matici nákladových intervalů (rozsahů), jejíž příklad ve vztahu k hodnocení nemovitostí byl navržen na základě analýzy významné řady hodnotících zpráv provedených v letech 2002 - 2015, obr. 1.

Postava: 1. Upraveno 3D-matice nákladových intervalů (rozsahů),%

Charakteristika vývoje trhu:

regiony s nízkou depresí; objekty ve značné vzdálenosti od regionálních center;
střední - regionální centra;
města s vysokým počtem milionů, velké městské aglomerace.

Charakteristika obratu objektu:

malé - velké komerční nemovitosti, objekty s jedinečnými vlastnostmi;
průměrný - komerční nemovitosti střední měřítko;
nadstandardní byty a malé komerční nemovitosti.

Kvalita modelu je nedílným ukazatelem, který závisí na následujících hlavních aspektech:

kvalita počátečních informací o parametrech výpočtu - informace mohou být skutečné (například plocha objektu podle údajů technických účetních dokladů), odhad (například průměrná hodnota provozních nákladů podle analytických údajů pro objekty podobné třídy) a předpověď.

Připomeňme, že hodnotící zprávy mohou splňovat požadavky právních předpisů o hodnotících činnostech a být založeny na informacích různé kvality (podrobnosti), samozřejmě s přihlédnutím k základní princip významnost. Například v jedné oceňovací zprávě - v příjmovém přístupu je typická výše provozních nákladů kancelářský prostor definována jako střed příslušného tržního rozsahu (40 - 60 jednotek → 50 jednotek). V jiné hodnotící zprávě, na základě podrobných informací o parametrech hodnotícího objektu současným vlastníkem, odhadce rozumně objasňuje hodnotu provozních nákladů v rámci tržního rozmezí 55 jednotek. (hodnota je způsobena například zvýšenými tepelnými ztrátami kvůli zvláštnostem otvorů plnicích oken, které lze sledovat měřiči topného systému).

počet parametrů v konstrukčním modelu - tab. 2;
povaha vzájemného ovlivňování parametrů výpočtu ve výpočetním modelu (aditivní, multiplikativní vliv atd.).

Hodnotu tohoto indikátoru určuje odhadce odborně na základě analýzy specifikovaných indikátorů kvality. Analýza ukazuje, že ve většině případů se hodnota ukazatele „kvality modelu“ pohybuje v rozmezí 0,8 - 1,2.

Tabulka 2.

Příklady konstrukčních parametrů

Přístup k hodnocení	Parametr
nákladné	pozemek - ceny analogových objektů, úpravy; náhradní náklady (reprodukce) - jednotkové náklady na stavbu analogového zařízení, úpravy, zisk podnikatele; opotřebení a zastaralost.
srovnávací	ceny analogových objektů; úpravy.
ziskové	sazba nájemného za analogové objekty; úpravy; nákladové komponenty ( utility, daně, správa atd.); rychlost změny indikátorů v čase; diskontní sazba a kapitalizační poměr.

Výsledný rozsah je určen pomocí následujících vzorců:

Konečný algoritmus pro určení hranic rozsahů:

Krok 1. Stanovení rozsahu hodnoty v závislosti na vývoji trhu a obratu subjektu hodnocení (obr. 1).
Krok 2. Stanovení indikátoru kvality modelu (obr. 1).
Krok 3. Stanovení rozsahu vzorcem (1).
Krok 4. Stanovení hranic rozsahu pomocí vzorce (2).
Krok 5. Analýza a určení příčin nesrovnalosti (je-li to nutné).

Algoritmus navržený v těchto doporučeních lze také použít k doložení váhových koeficientů při sladění výsledků hodnocení získaných samostatnými přístupy. Váhové faktory lze určit na základě indikátorů kvality modelu (reciproční):

Všimněte si, že navrhovaný model v obecný pohled lze použít nejen k určení hranic rozsahů při oceňování nemovitostí, ale také při hodnocení jiných typů oceňovacích objektů. Pro tyto účely je v případě potřeby nutné přizpůsobit navrhovanou stupnici charakteristikám trhu s konkrétním typem předmětů hodnocení nebo navrhnout vlastní stupnici na základě příslušných statistických údajů. V tomto případě by úprava měřítka měla být založena na analýze následujících aspektů:

jedinečnost předmětu a dostupnost „náhradních produktů“ na trhu;
charakteristika základních částí předmětu hodnocení (například při hodnocení bloků akcií a účastnických podílů - charakteristika stálých aktiv a závazků);
dynamika vývoje cílových segmentů trhu (průmyslová odvětví).

5. Převod rozsahů přístupů na interval celkových nákladů

Hodnota získaná z jednotlivých přístupů k ocenění může být v rozmezí hodnot získaných z jiných přístupů k ocenění nebo mimo ně.

5.1. Když hodnoty získané samostatnými přístupy k ocenění spadají do rozmezí hodnot získaných jinými přístupy k ocenění, lze hranice intervalu, ve kterém lze lokalizovat celkovou hodnotu objektu ocenění (bod 30 FSO č. 7), určit takto:

Možnost 1 - jako extrémní hranice rozsahů nákladů na přístupy (v tomto případě bude interval širší a pravděpodobnost, že náklady spadnou do výsledného intervalu, je vyšší);
Možnost 2 je založena na průměru rozsahů přístupu. Interval celkových nákladů se získá pomocí následujícího vzorce:

5.2. Důvody pro skutečnost, že hodnoty získané jednotlivými přístupy k oceňování nespadají do rozmezí hodnot získaných jinými přístupy k ocenění, mohou být následující:

při provádění přístupů k hodnocení došlo k chybám technické nebo metodické povahy;
při určování hranic rozsahů došlo k chybě;
dostupné informace neumožňují zohlednění jednoho nebo více cenových parametrů v rámci konkrétního přístupu k hodnocení (metoda hodnocení), nebo je takové účetnictví nepraktické, protože vede ke zhoršení přístupu k hodnocení nebo je charakterizováno vysokou chybou.

Třetí možnost vyžaduje další komentář.

Je možná situace, kdy divergence hodnot (nespadající do rozmezí hodnot získaných jinými přístupy) může být objektivní a dohoda možná takové hodnoty k určení konečné hodnoty tržní hodnoty po příslušné analýze se zjišťováním důvodů nesrovnalostí (podle článku 25 FSO č. 1). V takových situacích je vhodné věnovat pozornost nejen získání průběžných výsledků získaných v rozmezí nákladů získaných pomocí jiných přístupů, ale také na křižovatce nebo ne křižovatce samotných rozsahů... Případy, kdy náklady na přístup nespadají do rozsahu jiných přístupů, se účelně dělí na případy, kdy rozsahy hodnot získaných jednotlivými přístupy jsou:

protínat;
neprotínají se.

V prvním případě, navzdory závažnosti nesouladu mezi průběžnými výsledky, je lze po odpovídající analýze odsouhlasit.

Je možné, že pro shodu průběžných výsledků jsou rozhodující rozdíly. Například předmětem hodnocení je vysoce specializovaný komplex nemovitostí (soubor nemovitostních objektů) chemického podniku, který je charakterizován přítomností významné ekonomické zastaralosti v důsledku nízkého využití podniků této specializace (zastaralé technologie, hospodářská krize atd.), Jakož i ekonomickou neúčelností jeho přeměny. Například hodnotící zpráva používá dva přístupy k hodnocení - náklady a výnosy. Dostupné informace umožňují stanovit hodnotu ekonomické zastaralosti pouze na základě metod výnosového přístupu (rozdíl v nákladech na „normální“ a stávající úrovni zátěže) - obr. 2. Použití výsledků výnosového přístupu k určení hodnoty ekonomické zastaralosti v nákladovém přístupu povede k degeneraci přístupů - jejich výsledky se budou shodovat.

Postava: 2. Rozsahy nákladů se nepřekrývají

V takové situaci by měl odhadce:

při analýze důvodů nesrovnalosti mezi rozsahem výsledků získaných různými přístupy k hodnocení uveďte, že nákladový přístup k hodnocení nezohledňoval významnou ekonomickou zastaralost;
v konečné dohodě odmítnout zohlednit výsledky získané na základě nákladového přístupu k hodnocení.

6. Příklad ospravedlnění hranic rozsahu

Předmět hodnocení je typický kancelářská budovanachází se v regionálním centru. Byly implementovány tři přístupy k hodnocení, v rámci nichž je použita jedna metoda. Byly získány následující výsledky: 3,2 milionu rublů. (nákladné), 3,3 milionu rublů. (srovnávací), 3,6 milionu rublů. (ziskové).

Obr. 1. rozsah nákladů byl stanoven podle dvou kritérií (vývoj trhu a obrat objektů) - to bylo ± 10%.

Analýza indikátoru kvality modelu je uvedena v tabulce. 3.

Tabulka 3.

Analýza kvality modelu

Parametr	Přístup k hodnocení
Parametr	nákladné	srovnávací	ziskové
Kvalita počátečních informací o parametrech výpočtu	aktuální a ukazatele výkonu	aktuální a ukazatele výkonu	hodnotící a předpovědní ukazatele
Počet parametrů v návrhovém modelu
Povaha vzájemného ovlivňování parametrů výpočtu ve výpočetním modelu	specifičnost nezjištěno	specifičnost nezjištěno	jasně vyjádřený multiplikační efekt v diskontní metodě
Kvalita modelu

Konečnou analýzu rozsahů, stanovení konečné hodnoty tržní hodnoty a jejího intervalu lze prezentovat ve formě uvedené v tabulce. 4 a obr. 3.

Tabulka 4.

Analýza rozsahu nákladů

Parametr	Přístup k hodnocení
Parametr	nákladné	srovnávací	ziskové
Výsledek výpočtu, rub.			3 600 000
Rozsah nákladů na základě dvou kritérií, ± %
Indikátor kvality modelu, jednotky
Rozsah nákladů, ±%
Dolní hranice rozsahu nákladů (C min), rub.
Horní hranice cenového rozpětí (C max), rub.	3 520 000
Význam rozdílů	Rozdíly nezbytný: výsledek výnosového přístupu je mimo rozsah nákladů získaných nákladovým přístupem
Analýza a identifikace důvodů nesrovnalostí	... [analýza důvodů nesrovnalostí] ... Vzhledem k výše uvedenému odhadce považoval za možné dohodnout se na výsledcích všech tří přístupů k hodnocení za účelem stanovení konečné hodnoty hodnotícího objektu.

Postava: 3. Grafické znázornění rozsahů nákladů

Tabulka 5.

Konečná dohoda o výsledcích hodnocení

Na konci článku si připomeňme lept, jehož autorem je Francisco Goya „Spánek rozumu vede ke vzniku příšer.“ Neúčasť většiny zástupců odborné hodnotící komunity na tvorbě dokumentů profesionální úrovniJejich vzdálenost od rozhodování, která jsou pro průmysl důležitá, bude jejich tichý souhlas s převodem příslušných pravomocí na ostatní nadále vést k potřebě „rituálních tanců“ podobných těm, o nichž se diskutovalo. Vyjádřete svůj názor na dokumenty, které se vás týkají ve fázi jejich přípravy, například na webových stránkách regulace.gov.ru.

Moskva, červen 2015

Seznam zdrojů

Připravuje se první zasedání Rady pro oceňování - [ Elektronický zdroj] // web: stránka expertní rady NP SROO ..
Federální oceňovací standard “ Obecné pojmy hodnocení, přístupy a požadavky na hodnocení (FSO č. 1) “, schválené usnesením Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 20. 5. 2015 č. 297.
Federální oceňovací standard „Oceňování nemovitostí (FSO č. 7)“, schválený usnesením Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 25. září 2014, č. 611.
Ilyin M.O., Lebedinsky V.I. Praktické rady k určení možných hranic konečného nákladového intervalu - [Elektronický zdroj] // web: stránka NP „SROO“ Expert Council ”.. pdf.
Slovník synonym ruského jazyka. Praktický průvodce. - M.: Ruský jazyk. Z.E. Alexandrova. 2011.
Ilyin M.O. Využití konceptu „významnosti“ k charakterizaci kvalitativních parametrů sociálně-ekonomických systémů při zkoumání hodnotících zpráv // BULLETIN Ruské ekonomické univerzity pojmenované po G.V. Plekhanov, č. 5 (47) 2012. - M: FGBOU VPO „PRUE im. G.V. Plekhanov, 2012 (http://maxosite.ru/resources/ilin_materiality.pdf).
Kaminsky A.V., Ilyin M.O., Lebedinsky V.I. a další Odbornost hodnotících zpráv: Učebnice - Moskva: Knizhnaya Liniya, 2014.

Analýza získaných výpočtů a konečný závěr

Informace o nákupních a prodejních transakcích

Analogy A a C nelze použít pro výpočet, protože první má čistý provozní příjem, který je nesrovnatelný s tímto ukazatelem pro posuzovaný objekt, a druhý má příjem za poslední rok.

Pravděpodobná prodejní cena oceněné nemovitosti bude:

C asi \u003d 50 000 rublů. : 0,08 \u003d 625 000 rublů.

Konečnou fází komparativního přístupu k hodnocení nemovitostí je sloučení upravených hodnot cen analogových objektů získaných při jejich analýze do jediné hodnoty nebo rozsahu hodnotových hodnot.

Sladění (zobecnění) nákladových ukazatelů je poměrně důležitou etapou srovnávacího přístupu. Během této fáze hodnotitel analyzuje získané indikátory a redukuje je na rozsah hodnot nebo na jednu hodnotu. Tento krok zkoumá a pečlivě váží výhody a nevýhody každé hodnotové metriky, spolehlivost údajů o trhu a použité analytické metody. V hodnotící zprávě by mělo být jasně uvedeno zdůvodnění závěru o hodnotě hodnotící položky.

Během procesu odsouhlasení je nutné zajistit, aby výsledná hodnota souvisela s účelem ocenění a hodnotami získanými pomocí jiných přístupů k ocenění.

Metody analýzy vážených průměrných hodnot se používají ke snížení několika indikátorů na jednu hodnotu.

Vážený průměr vypočítaný odhadcem bude pravděpodobná prodejní cena oceněné nemovitosti, kterou lze v každém konkrétním případě zaokrouhlit v přijatelných mezích.

Tento přístup se často používá a poskytuje dobré výsledky při hodnocení nemovitostí, pro které existují spolehlivé informace o cenách dokončených nákupních a prodejních transakcí nebo nabídkových cenách těchto nemovitostí k prodeji.

7.1. Odůvodnění potřeby
harmonizace hodnocení

Mezinárodní oceňovací standardy doporučují tři přístupy k oceňování - nákladové, srovnávací a ziskové. Ruské standardy posílit tyto přístupy jako povinné. Následující mezinárodní standardy a ruská legislativa je nutné se dohodnout na získaných výsledcích, protože pojmenované přístupy jsou aplikovány na stejný objekt v rámci stejného postupu hodnocení.

Účelem konsolidace výsledků použitých metod je určit výhody a nevýhody každé z nich a vybrat jediný odhad nákladů. Koordinace výsledků hodnocení je velmi naléhavým a velmi obtížným úkolem. Nejprve analyzujme, jak západní odhadci navrhují tento problém vyřešit.

V monografii G. S. Harrisona „Real Estate Appraisal“ jsou uvedena následující doporučení: „Při schvalování výsledků odhadce shromažďuje údaje a ukazatele nákladů získané na základě tří přístupů a hodnotí je pomocí metody analýzy příčin a následků, která vede k opodstatněnému závěru hodnota, která je účelem posouzení. Hodnotitel musí jasně definovat povahu a rozsah objednané práce a začít vážit relativní důležitost a přijatelnost různých údajů a přístupů k problému. “ Autor však nezveřejňuje metodiku, mechanismus a postupy takového vážení.

V knize J. Friedmana a N. Ordwaye „Analýza a ocenění nemovitostí vytvářejících příjmy“ o problému dohody se uvádí následující: „Dohoda je proces rozhodování, nikoli proces mechanického průměrování získaných výsledků
pomocí tří přístupů. Během tohoto procesu hodnotitel kontroluje přijatelnost principů hodnocení v různých fázích identifikace úkolu, sběru a analýzy dat pomocí každého přístupu k hodnocení. Hodnotitel může pomocí statistických výpočtů vyvinout rozdělení pravděpodobnosti. “ Konkrétní dohoda opět prakticky neexistuje.

V knize „Organizace oceňování a zdanění nemovitostí“ generálního redaktora J. K. Eckerta je podrobněji a hlouběji analyzována problematika sladění výsledků oceňování:
a slabosti každého z přístupů použitých ve vztahu k tomuto typu majetku a ke konkrétnímu objektu. Zároveň aritmetický průměr ze tří výsledků hodnocení není vůbec odvozen. A není nutné, aby jeden ze získaných výsledků byl konečný. Cílem je ve většině případů výpočet přibližná hodnota tržní hodnota, obvykle definovaná jako nejpravděpodobnější cena při prodeji a tato hodnota nemusí být výsledkem získaným jednou z metod oceňování ... Konečná hodnota ocenění bude stanovena někde mezi nimi. “ Jinými slovy se předpokládá, že konečný výsledek odhadu nákladů lze zvolit podle jednoho z přístupů. Vzhledem k pravděpodobnostní povaze konceptu tržní hodnota , toto je spíše výjimka než pravidlo. Konečným výsledkem je stále pravděpodobnostní veličina, která se zpravidla určuje pomocí pravděpodobnostní (statistické) vážení výsledky získané třemi přístupy.

V knize Sh. P. Pratta „Ocenění podniku“ je také uvedeno, že je často užitečné přinést nákladové ukazatele získané různými přístupy v tabulkové formě, dát jim relativní váhy a teprve poté učinit závěr s ohledem na použité standardní (základní) posouzení.

Podobný úsudek je vyjádřen v jiné knize - „Průvodce po oceňování podniků“ (autoři: J. Fishman, S. P. Pratt, C. Griffett, K. Wilson): „Konzultanti (odhadci) často používají k získání odhadu nákladů dvě nebo více metod. To vede k celé řadě různých potenciálních hodnocení a konzultant musí najít způsob, který by mu umožnil určit nejlepší hodnocení v této posloupnosti. Toho obvykle dosáhne vážení relativní důležitosti nebo přijatelnost každá metoda ocenění vede k jedné nebo jiné hodnotě požadovaného odhadu “.

Není však snadné určit, kterým odhadům by měla být přidělena větší váha a jak by mohla být odpovídající metoda zvážena oproti ostatním. Existují dva hlavní přístupy, které lze použít k vážení různých skóre získaných v dané studii k odvození celkového konečného skóre pro požadované skóre: váhový přístup (matematický přístup) a subjektivní váhový přístup (subjektivní přístup). Každý z těchto přístupů může konzultant oceňovat, ale musí si být vědom toho, že mají své výhody i nevýhody.

Je třeba poznamenat, že ačkoli přímé vážení výsledků je nějaký zjednodušený primitivní model účtování vlivu cenových faktorů na výsledky hodnocení, má oproti subjektivnímu vážení významnou výhodu v tom, že tento přístup usnadňuje zákazníkovi nebo jinému uživateli hodnocení porozumět logice myšlení hodnotitele a v kvantifikované (kvantitativní) formě. Autoři tuto výhodu popisují takto: „Pokud odhadce říká:„ Metodě diskontování dávám největší váhu tok peněz", Pak má čtenář právo se zeptat:" Skvělé, ale jakou váhu přikládáte této metodě? " Matematické vážení to umožňuje dodatečné informace... Významnou nevýhodou matematického vážení je to, že s velkým rozptylem jednotlivých výsledků hodnocení se jeho aplikace stává problematickou a konečný výsledek je méně správný.
V tomto případě jsou nevýhodami jednoho přístupu výhody druhého a naopak.

V ruské praxi hodnocení se v posledních letech věnovala problematice harmonizace výsledků vážná pozornost, o čemž svědčí obsah mnoha učební pomůcky, publikace v periodikách a konferenční rozhovory o otázkách hodnocení.

V knize S. V. Valdaitseva „Posouzení podnikání a inovací“ se říká o potřebě vážení pomocí váhových koeficientů, ale tyto koeficienty jsou čistě odborné, to znamená, že jsou získány subjektivním odborným úsudkem kvalifikovaného odhadce. Mechanismus nebo logika uvažování, která zajišťuje příjem těchto koeficientů,
manuál není uveden.

V učebnici „Business Appraisal“ (redakce A. G. Gryaznova a M. A. Fedotova) autoři doporučují vážení výsledků na základě metod matematického a subjektivního přístupu. Během matematického vážení se navrhuje stanovit číselné hodnoty specifické hmotnosti s přihlédnutím k některým faktorům (povaha podnikání, účel hodnocení, typ hodnoty, úroveň likvidity atd.) a při subjektivním vážení jsou profesionální zkušenosti a úsudky odhadce prvořadé. Učebnice nepopisuje konkrétní postupy pro takové vážení.

Učebnice „Hodnocení nemovitostí“ (editovaná A. G. Gryaznovou a M. A. Fedotovou) poskytuje příklady shody s výsledky hodnocení založeného na metodě analýzy hierarchie, ačkoli samotná metoda není popsána.

Podobný přístup k problému párování výsledků uvádí článek G. G. Azgaldova „Problémy párování odhadů a jeho možné řešení„, Ve kterém se na základě sady nástrojů moderní odborné kvalifikace nejprve kvantifikují jednotlivé vlastnosti - faktory ovlivňující spolehlivost výsledků hodnocení získaných různými, například třemi metodami, poté se pro každou oceňovací metodu vypočítá kvantitativní vyjádření hodnoty, na jejímž základě se stanoví zobecněná hodnota nákladů ...

Metoda odborné kvalifikace je založena na kvantitativním hodnocení takového kvalitativního ukazatele, jako je spolehlivost jednotlivých výsledků získaných třemi přístupy - výnosným, nákladným a tržním. Základem pro stanovení stupně spolehlivosti každého přístupu je:

- spolehlivost počátečních informací použitých při výpočtech každou metodou;

- počet a povaha předpokladů (explicitních a implicitních) použitých odhadcem, které se mohou ukázat jako neslučitelné s realitou (například při předpovídání budoucích výnosů nebo budoucích nákladů, při stanovení diskontní sazby pomocí metody kumulativní konstrukce).

Chcete-li odvodit celkovou hodnotu nákladů na základě tří výsledků posouzení, použijte různé způsoby stanovení vah potřebných k odvození hodnoty vlastnosti na základě vzorce váženého průměru. Kromě specifikované metody matematického vážení, popsané v monografiích S. Pratta, se používá také režim, medián, pravděpodobnostní přístup a metoda analýzy hierarchií (MAI).

Rozvinuté kompetence:

znát

jaký je postup pro odsouhlasení výsledků hodnocení technické objektyzískané použitím metod různých přístupů (zejména nákladných a srovnávacích);
jaký je systém kritérií pro výběr váhových faktorů;

být schopný

zdůvodnit koeficienty zvolené pro vážení, dostatečnost datového pole použitého pro posouzení;
identifikovat a analyzovat rozpory v analytických závěrech, na nichž jsou založena hodnotící rozhodnutí;

vlastní

metody odborné posudky;
metoda analýzy hierarchií k provedení postupu pro odsouhlasení výsledků hodnocení.

Schvalovací postup jako závěrečná fáze hodnotící zprávy

Konečnou fází hodnocení je odsouhlasení výsledků získaných různými metodami v rámci použitých přístupů. Účelem této dohody je získat konečnou konečnou hodnotu nákladů. Konečné náklady na oceňovaný stroj představují odborný, nestranný a dobře podložený úsudek kvalifikovaného a profesionálního odhadce o jednom či druhém typu oceňované hodnoty hodnotícího objektu, zaznamenaného v hodnotící úloze. V souladu s požadavky Federální bezpečnostní služby na zprávu je odhadovaná hodnota uvedena ve formě jedné částky rublů, která představuje bodovou hodnotu odhadu.

Koordinace - analýza alternativních závěrů získaných použitím tří různých přístupů k ocenění za účelem stanovení jediné (dohodnuté) hodnoty posuzované hodnoty.

Odhadce by neměl jednoduše průměrovat tři hodnoty. Konečná odhadovaná hodnota není nikdy rozpoznána jako výsledek průměrování, tj. nelze získat sečtením všech odhadovaných hodnot a vydělením této částky počtem použitých přístupů. Průměrování výsledků různých metod nezaručuje správný závěr o hodnocení, protože v tomto případě se předpokládá, že při provádění hodnocení poskytl každý přístup stejně spolehlivý výsledek, který je v praxi extrémně vzácný.

Na ideál (otevřený a konkurenční) trh, všechny tři klasické přístupy by měly vést ke stejné hodnotě. Většina trhů je však nedokonalá, nabídka a poptávka nejsou v rovnováze. Potenciální uživatelé mohou být dezinformováni a výrobci neúčinní. Z těchto a dalších důvodů mohou tyto přístupy poskytnout různé hodnotové ukazatele, které hodnotitel mezi sebou porovnává a provádí schvalovací postup.

Hodnotitel by měl vzít v úvahu, že klient obvykle vyžaduje vysvětlení důvodů nesrovnalosti mezi výsledky a odůvodnění procesu usmíření. Profesionální odhadci ve Spojených státech považují 10% rozsah hodnot získaných pomocí různých přístupů za přijatelný. Pokud se po dohodě některý z nákladových ukazatelů významně liší od ostatních, pak musí odhadce zjistit proč. Pokud příčinou není matematika nebo jiné chyby, které lze napravit, měla by hodnotící zpráva uvést, co vedlo k nesrovnalosti, a případně se při dohodě méně spoléhat na výsledek tohoto přístupu.

Zvažuje se nejvýhodnější možnost provedení postupu pro odsouhlasení získaných výsledků za účelem získání konečné hodnoty nákladů vážené průměrování. Odhadce váží, do jaké míry tento nebo ten přístup odpovídá účelu hodnocení dotyčného objektu, zda jsou provedené výpočty podloženy údaji o trhu, zda jim nejsou v rozporu. Při závěrečném závěru se do značné míry opírá o ukazatel nákladů, který je získán na základě přístupu nejvhodnějšího pro daný úkol. Řešení otázky jak odhady nákladů dávat větší váhu a v důsledku toho či onoho přístupu vážit ve vztahu k výsledkům jiných přístupů, je klíčem k poslední stadium odhady.

Hodnotitel musí prokázat, že použitý soubor údajů je dostatečný k provedení hodnocení z pohledu všech účastníků trhu.

Výpočtu konečné hodnoty nákladů by měla předcházet komplexní kontrola postupu posuzování. Hodnotitel musí zajistit, aby použité informace, analytické metody, předpoklady a logika odůvodnění poskytly přiměřené a srovnatelné výsledky pro hodnotu stroje (zařízení, vozidlo). Techniky analýzy musí odpovídat účelu hodnocení, stanovenému) „typu nákladů, metodě a fázi výpočtu nákladů.

Odhadce je povinen identifikovat a analyzovat nesrovnalosti v analytických závěrech, z nichž vycházejí rozhodnutí o posouzení a výpočty v různých přístupech k hodnocení, aby se tyto nesrovnalosti odstranily. Stanovení měrné hmotnosti (v procentech nebo zlomcích jednotky) pro každý výsledek uplatnění jakéhokoli přístupu vyžaduje kvantitativní a kvalitativní analýzu s přihlédnutím k následujícím faktorům:

účel hodnocení a zamýšlené použití jeho výsledků:
typ (standard) hodnoty (například přiměřená tržní hodnota nebo investiční hodnota);
povaha odhadovaného podílu vlastnictví;
množství a kvalita údajů podporujících tento přístup;
úroveň kontroly uvažovaného podílu vlastnictví;
úroveň jeho likvidity.

Zohlednění všech faktorů umožňuje vážení a nakonec závěrečný závěr.