p align="justify"> Метод капіталізації доходів заснований на прямому перетворенні чистого операційного доходу (ЧОД) у вартість шляхом поділу його на коефіцієнт капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації – це ставка, застосовувана приведення потоку доходів до єдиної сумі стоимости.9О, проте, з погляду дане визначення дає розуміння математичної сутності цього показника. З економічної точки зору, коефіцієнт капіталізації відображає норму прибутковості інвестора.

Метод капіталізації доходів застосовується якщо:

Потоки доходів – стабільні позитивні величини;

Потоки прибутків зростають стійкими, помірними темпами.

Цей метод не слід використовувати, якщо:

Потоки прибутків нестабільні;

Об'єкт нерухомості перебуває у стані незавершеного будівництва чи потрібна значна реконструкція об'єкта;

Немає інформації щодо реальних операцій продажу та оренди об'єктів нерухомості, експлуатаційних витрат та іншої інформації, яка ускладнює розрахунок чистого операційного доходу та ставки капіталізації.

Базова формула розрахунку має такий вигляд:

Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації:

1) визначення очікуваного річного (або середньорічного) доходу, як доходу, що генерується об'єктом нерухомості при його найкращому найбільш ефективному використанні;

2) розрахунок ставки капіталізації;

3) визначення вартості об'єкта нерухомості на основі чистого операційного доходу та коефіцієнта капіталізації, шляхом поділу ЧОД на коефіцієнт капіталізації.

Зупинимося докладно кожному з перелічених вище етапів.

I. Розрахунок очікуваного чистого операційного доходу.

Оцінювач нерухомості працює з наступними рівнями доходів і 10:

ПВД (потенційний валовий дохід);

ДВД (дійсний валовий дохід);

ЧОД (чистий операційний доход);

ДП (грошові надходження) після виплати відсотків за кредит. Потенційний валовий дохід (ПВД)- Дохід, який можна

отримати від нерухомості, при 100% її використання без урахування всіх втрат і витрат. ПВД залежить від площі об'єкта, що оцінюється, і встановленої орендної ставки і розраховується за формулою:

Договір оренди – основне джерело інформації про нерухомість, що приносить дохід. Оренда – надання орендарю (наймачеві) майна за плату у тимчасове володіння та користування. Право здачі майна у найм належить власнику даного имущества. Орендодавцями може бути особи, уповноважені законом чи власником здавати майно у найм. Одним з основних нормативних документів, що регламентують орендні відносини, є Цивільний кодекс РФ (гл. 34).

Оцінювач у процесі роботи спирається на такі положення договору оренди:

За договором оренди будівлі або споруди орендарю одночасно з передачею прав володіння та користування такою нерухомістю передаються права користування тією частиною земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю та необхідна для її використання, навіть у тому випадку, коли земельна ділянка, на якій знаходяться орендовані будівлі або споруди , продається іншій особі;

Якщо термін оренди у договорі не визначено, то договір оренди вважається укладеним на невизначений термін;

Передача майна в оренду не є підставою для припинення або скасування прав третіх осіб на це майно. При укладанні договору оренди орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на майно, що здається в оренду (сервітут, право застави і т.п.). В іншому випадку орендар має право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків.

Договір оренди будівлі або споруди:

Полягає у письмовій формі на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації та вважається укладеним з моменту такої реєстрації;

Передбачає узгоджені сторонами умови та розміри орендної плати, без яких договір оренди вважається неукладеним;

Якщо орендар зробив за рахунок власних коштів і згідно орендодавця поліпшення орендованого майна, невіддільні без шкоди для майна, то він має право після припинення договору на відшкодування вартості цих поліпшень, якщо інше не передбачено договором оренди. Вартість невід'ємних покращень орендованого майна, вироблених орендарем без згоди орендодавця, не підлягає відшкодуванню;

Заняття Форекс — це хороша для тебе підготовка до прибуткової роботи на міжнародному валютному ринку Forex!

Орендар має право за згодою орендодавця здавати орендоване майно в суборенду, надавати орендоване майно у безоплатне використання, а також вносити його як вклад у статутний капітал.

Величина орендної ставки, зазвичай, залежить від розташування об'єкта, його фізичного стану, наявності комунікацій, терміну оренди тощо.

Орендні ставки бувають:

Контрактними (що визначаються договором про оренду);

ринковими (типовими для даного сегмента ринку в даному регіоні).

Ринкова орендна ставкає ставку, що переважає ринку аналогічних об'єктів нерухомості, тобто. є найбільш імовірною величиною орендної плати, яку типовий орендодавець погодився б здати, а типовий орендар погодився б узяти це майно у найм, що є гіпотетичну угоду. Ринкова орендна ставка використовується при оцінці повного права власності, коли, по суті, нерухомістю володіє, розпоряджається і користується сам власник (який був би потік доходів, якби нерухомість була здана в оренду). Контрактна орендна ставка використовується з метою оцінки часткових майнових прав орендодавця. І тут оцінювачу доцільно проаналізувати орендні угоди з погляду умов їх укладання. Усі орендні договори поділяються на три великі групи:

із фіксованою орендною ставкою (використовуються в умовах економічної стабільності);

Зі змінною орендною ставкою (перегляд орендних ставок протягом терміну договору проводиться, як правило, в умовах інфляції);

З відсотковою ставкою (коли до фіксованої величини орендних платежів додається відсоток від доходу, який отримує орендар у результаті використання орендованого майна).

Метод капіталізації доходівдоцільно використовувати у разі укладання договору з фіксованою орендною ставкою, в інших випадках коректніше застосовувати метод дисконтованих грошових потоків.

Справжній валовий дохід (ДВД)– це потенційний валовий дохід за вирахуванням втрат від недовикористання площ та при зборі орендної плати з додаванням інших доходів від нормального ринкового використання об'єкта нерухомості:

ДВД = ПВД - Втрати + Інші доходи. (4.3)

Зазвичай ці втрати виражають у відсотках по відношенню до потенційного валового доходу. Втрати розраховуються за ставкою, що визначається типового рівня управління цьому ринку, тобто. за основу береться ринковий показник. Але це можливо лише в умовах наявності значної інформаційної бази по порівнянних об'єктах. У відсутності такий визначення коефіцієнта недозавантаження (недокористування) оцінювач передусім аналізує ретроспективну і поточну інформацію по об'єкту, тобто. існуючі орендні договори за термінами дії, частоту їх переукладання, величину періодів між закінченням дії одного орендного договору та укладенням наступного (період, протягом якого одиниці об'єкта нерухомості вільні) і на цій основі розраховує коефіцієнт недовикористання(До нд) об'єкту нерухомості:

де

Д п - частка одиниць об'єкта нерухомості, за якими протягом року переукладають договори;

Т с – середній період, протягом якого одиниця об'єкта нерухомості вільна;

На – число орендних періодів у році.

Визначення коефіцієнта недовикористання здійснюється на базі ретроспективної та поточної інформації, отже, для розрахунку передбачуваного ДВД отриманий коефіцієнт має бути скоригований з урахуванням можливого завантаження площ у майбутньому, що залежить від наступних факторів:

загальноекономічної ситуації;

перспектив розвитку регіону;

Стадії циклу ринку нерухомості;

Співвідношення попиту та пропозиції на оцінюваному регіональному сегменті ринку нерухомості.

Коефіцієнт завантаження залежить від різних типів нерухомості (готелів, магазинів, багатоквартирних будинків тощо). При експлуатації об'єктів нерухомості бажано підтримувати коефіцієнт завантаження на високому рівні, оскільки значна частина операційних витрат є постійною і не залежить від рівня завантаження.

Оцінювач робить поправку на втрати при зборі платежів, аналізуючи ретроспективну інформацію по конкретному об'єкту з подальшим прогнозуванням даної динаміки на перспективу (залежно від перспектив розвитку конкретного сегмента ринку нерухомості в регіоні):

Спираючись на ретроспективну та поточну інформацію, оцінювач може розрахувати коефіцієнт недовикористання та втрат при зборі орендних платежів з подальшим коригуванням для прогнозування величини дійсного валового доходу:

де К ндп - коефіцієнт недовикористання та втрат при зборі орендних платежів;

П а - Втрати при зборі орендної плати;

П нд – втрати від недовикористання площ;

ПВД – потенційний валовий дохід.

Крім втрат від недовикористання та при зборі орендних платіж необхідно врахувати інші доходи, які можна пов'язати з нормальним використанням даного об'єкта нерухомості з метою обслуговування, зокрема, орендарів (наприклад, дохід від здачі в оренду автомобільної стоянки, складу тощо). ), які не включаються до орендної плати.

Чистий операційний дохід (ЧОД) – дійсний валовий дохід за мінусом операційних витрат (ВР) за рік (за винятком амортизаційних відрахувань):

ЧОД = ДВД - ОР. (4.7)

Операційні витрати – це витрати, необхідні забезпечення нормального функціонування об'єкта нерухомості та відтворення дійсного валового доходу.

Операційні витрати прийнято ділити на:

Умовнопостійні;

Умовнозмінні, або експлуатаційні;

Витрати заміщення, чи резерви.

До умовнопостійних відносяться витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкта та рівня наданих послуг:

Податок на майно;

Страхові внески (платежі зі страхування майна);

Заробітна плата обслуговуючого персоналу (якщо вона фіксована незалежно від завантаження будівлі) плюс податки на неї.

До умовнозмінних витрат відносяться витрати, розмір яких залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкта та рівня послуг, що надаються:

Комунальні;

на утримання території;

на поточні ремонтні роботи;

Заробітна плата обслуговуючого персоналу;

Податки заробітну плату;

Витрати щодо забезпечення безпеки;

Витрати на управління (зазвичай прийнято визначати величину витрат на управління у відсотках від дійсного валового доходу) і т.д.

Витрати, які не враховуються при оцінці з метою оподаткування:

Економічна та податкова амортизація, що розглядається при розрахунках дохідним підходом як відшкодування та вважається частиною ставки капіталізації, а не експлуатаційним витра том;

Обслуговування кредиту є витратами на фінансування, а чи не операційними витратами, тобто. фінансування не має впливати на вартість нерухомості (при оцінці передбачається типове фінансування для цього виду не рухомості, а вплив нетипового фінансування має бути виключено);

Прибутковий податок теж не є операційною витратою (це податок на особистий дохід, який може залежати від факторів (форма володіння, склад прав власності, податковий статус власника), не пов'язаних з нерухомістю, що оцінюється);

Додаткові капітальні споруди зазвичай збільшують дохід, загальну вартість чи продовжують економічний термін експлуатації. Витрати, пов'язані з ними, не можна відносити до операційних;

Підприємницькі витрати власника нерухомості, які не призводять до збільшення доходу, що отримується від нерухомості, теж не належать до операційних.

До витрат на заміщення відносяться витрати на періодичну заміну швидкозношувані поліпшення (покрівля, покриття підлоги, санітарно-технічне обладнання, електроарматура). Передбачається, що кошти резервуються на рахунку (хоча більшість власників нерухомості насправді цього не роблять). Резерв на заміщення розраховується оцінювачем з урахуванням вартості активів, що швидко зношуються, тривалості терміну їх корисної служби, а також! відсотків, що нараховуються на кошти, що акумулюються на рахунку. Якщо не врахувати резерв на заміщення, то чистий операційний дохід буде завищеним.

У випадках, коли нерухомість купується із залученням за ємні кошти, оцінювач у розрахунках використовує такий рівень доходів як грошові надходження до сплати податків.

Грошові надходження до сплати податків дорівнюють чистому операційному річному доходу за вирахуванням щорічних витрат з обслуговування боргу, тобто. відбивають грошові надходження, які власник нерухомості щорічно отримує від її експлуатації.

Розрахунок коефіцієнта капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації – це ставка, застосовувана приведення потоку доходів до єдиної сумі стоимости.11О, проте, з погляду дане визначення дає розуміння математичної сутності цього показника. З економічної точки зору, коефіцієнт капіталізації відображає норму прибутковості інвестора.

Існує кілька методів визначення коефіцієнта капіталізації:

З урахуванням відшкодування капітальних витрат (з коригуванням зміну вартості активу);

Метод ринкового вичавлення;

Метод пов'язаних інвестицій, чи техніка інвестиційної групи.

Теоретично коефіцієнт капіталізації для поточного доходу повинен прямо чи опосередковано враховувати такі фактори:

Компенсацію за безризикові, ліквідні інвестиції;

Компенсацію за ризик;

Компенсацію за низьку ліквідність;

Компенсацію за інвестиційний менеджмент;

Виправлення на прогнозоване підвищення чи зниження вартості активу.

Визначення коефіцієнта капіталізації з урахуванням відшкодування капітальних витрат.

Коефіцієнт капіталізації складається із двох частин:

1) ставки доходу на капітал (ставка прибутковості інвестицій), що є компенсацією, яка повинна бути виплачена інвестору за використання грошових коштів з урахуванням ризику та інших факторів, пов'язаних з конкретним об'єктом нерухомості;

2) норми повернення капіталу, тобто. погашення суми первісних вкладень. Причому цей елемент коефіцієнта капіталізації застосовується тільки до частини активів, що зношується.

Δ – зниження вартості нерухомості (зношувана частина активів).

Ставка доходу на капітал ( R дох кап)будується найчастіше методом кумулятивної побудови:

Безризикова ставка доходу + Премії за ризик вкладення в нерухомість + Премії за низьку ліквідність нерухомості + Премії за інвестиційний менеджмент.

Безризикова ставка доходності – ставка відсотка високоліквідні активи, тобто. це ставка, яка відображає фактичні ринкові можливості вкладення коштів фірм і приватних осіб без будь-якого ризику не повернення.

Безризикова ставка використовується як базова, до якої додаються інші (раніше перераховані) складові – поправки на різні види ризику, пов'язані з особливостями оцінюваної нерухомості.

Вимоги до безризикової ставки:

— прибутковість на найбільш ліквідні активи, для яких характерна відносно низька ставка прибутковості, але з гарантією повернення капіталу;

— доступні для інвестора як альтернативний варіант вкладень.

Для визначення безризикової ставки можна користуватися як російськими, так і західними показниками за безризиковими операціями. Безризиковою ставкою за західною методикою вважається ставка прибутковості за довгостроковими (20 років) урядовими облігаціями на світовому ринку (США, Німеччина, Японія тощо). При використанні цієї безризикової ставки до неї необхідно додати премію за ризик інвестування в Росію (країновий ризик). Такий розрахунок безризикової ставки прийнято в сучасній практиці оцінки, але порушує принцип доступності інвесторів до високоліквідних активів, оскільки російські підприємства не можуть серйозно розглядати як альтернативу вкладення капіталу в довгострокові урядові облігації світового ринку. Ця безризикова ставка активно використовувалося в нашій країні на перших етапах становлення оцінки, оскільки цей період характеризувався некритичним тиражуванням західного досвіду без урахування російської специфіки. Зараз як безризикова ставка частіше береться дохідність по ОФЗ, ВЕБ.

Поправку на ризик країни, як правило, розраховують рейтингові агентства. Але ця інформація не завжди буває доступна оцінювачам. І тут оцінювач експертним шляхом може самостійно визначити країновий ризик для Росії за розробленими схемами, але ступінь суб'єктивізму у розрахунках значно підвищується.

У процесі оцінки необхідно враховувати, що номінальні та реальні безризикові ставки можуть бути як рублеві, так і валютні. При перерахунку номінальної ставки в реальну і навпаки доцільно використати формулу американського економіста і математика І. Фішера, виведену ним ще в 30-ті роки XX століття:

де R н – номінальна ставка;

R р - Реальна ставка;

J інф - індекс інфляції (річний темп інфляції).

Важливо, що з використанні номінальних потоків доходів коефіцієнт капіталізації та її складові мають бути розраховані в номінальному вираженні, а за реальних потоках доходів – у реальному вираженні.

Розрахунок премій за ризики:

надбавка за низьку ліквідність . При розрахунку даної складової враховується неможливість негайного повернення вкладених у об'єкт нерухомості інвестицій, і вона може бути прийнята на рівні інфляції за типовий час експозиції подібних до оцінюваного об'єктів на ринку;

надбавка за ризик вкладення в нерухомість . У разі враховується можливість випадкової втрати споживчої вартості об'єкта, і надбавка може бути прийнято у вигляді страхових відрахувань у страхових компаніях вищої категорії надійності;

надбавка за інвестиційний менеджмент . Чим ризикованіші і складніші інвестиції, тим більше компетентного управління вони вимагають. Надбавку за інвестиційний менеджмент доцільно розраховувати з урахуванням коефіцієнта недовантаження та втрат під час збору орендних платежів.

Коефіцієнт капіталізації включає ставку доходу на інвестиції та норму повернення капіталу. Якщо сума капіталу, вкладеного в нерухомість, залишиться незмінною і буде повертатися при її перепродажі, немає необхідності в розрахунку норми повернення.

Якщо прогнозується зміна вартості активу, виникає необхідність обліку в коефіцієнті капіталізації, повернення основний суми капіталу. Норма повернення капіталу показує річну величину відшкодування коштів, вкладених у об'єкт нерухомості у разі, якщо з якихось причин прогнозується втрата цих коштів (повністю чи частково) під час володіння нерухомістю. Для повернення первісних інвестицій частина чистого операційного доходу відкладається у фонд відшкодування для рекапіталізації.

Існують три способи розрахунку норми повернення капіталу

(R норм повернення):

прямолінійне повернення капіталу (метод Рінга);

повернення капіталу за фондом відшкодування та ставкою доходу на інвестиції (метод Інвуда), його іноді називають ануїтетним методом;

повернення капіталу за фондом відшкодування та безризиковою ставкою відсотка (метод Хоскольда).

(метод Рінга); (Метод Інвуда); (Метод Хоскольда).

Метод Рінг.

Цей метод доцільно використовувати, коли очікується, що відшкодування основної суми здійснюватиметься рівними частинами. Річна норма повернення капіталу розраховується шляхом поділу 100% вартості активу на термін корисного життя, що залишається, тобто. це величина, обернена до терміну служби активу. Норма повернення щорічна частка первісного капіталу, поміщена до безвідсоткового фонду відшкодування:

де n залишився термін економічного життя, у роках; R дох кап ставка прибутковості інвестицій, %.

приклад.Умови інвестування:

Термін 5 років;

R дох кап ставка прибутковості інвестицій 18%;

Δ 100%.

Рішення.Метод Рінг. Щорічна прямолінійна норма повернення капіталу становитиме 20%, оскільки за 5 років буде списано 100% активу (100: 5 = 20). І тут коефіцієнт капіталізації становитиме 38% (18% + 20%=38%).

Метод Інвуду

використовується, якщо сума повернення капіталу реінвестується за ставкою прибутковості інвестиції. У цьому випадку норма повернення як складова частина коефіцієнта капіталізації дорівнює фактору фонду відшкодування за тієї ж ставки відсотка, що й за інвестиціями

приклад.Умови інвестування:

Термін 5 років;

Доходи на інвестиції 12%.

Δ 100%.

Рішення.Коефіцієнт капіталізації розраховується як сума ставки прибутковості інвестиції 0,12 та фактора фонду відшкодування (для 12%, 5 років) 0,1574097. Коефіцієнт капіталізації дорівнює 0,2774097

Метод Хоскольда.

Використовується в тих випадках, коли ставка доходу початкових інвестицій є дещо високою, що малоймовірно реінвестування за тією самою ставкою. Для коштів, що реінвестуються, передбачається отримання доходу за безризиковою ставкою

приклад.Інвестиційний проект передбачає щорічний 12% дохід на інвестиції (капітал) протягом 5 років. Суми в рахунок повернення інвестицій можуть бути без ризику реінвестовані за ставкою 6%.

Рішення.Якщо норма повернення капіталу дорівнює 0,1773964, що є фактором відшкодування для 6% за 5 років, то коефіцієнт капіталізації дорівнює 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Коефіцієнт капіталізації включає ставку доходу на інвестиції та норму повернення капіталу з урахуванням частки зношуваної частини активів . Якщо сума капіталу, вкладеного в нерухомість, залишиться незмінною і буде повертатися при її перепродажі, то частка зношуваної частини активів дорівнює 0. Якщо відомо зниження вартості об'єкта нерухомості, то фонд відшкодування будуватимемо саме на відшкодування частки активів, що зношується. Якщо при вкладенні інвестицій у нерухомість інвестор розраховує на те, що в майбутньому її ціна зросте, то виникає необхідність обліку у ставці капіталізації при зростанні вартості капіталовкладень.

Зниження вартості нерухомості (Δ), яке станеться через п років, враховує в коефіцієнті капіталізації вартість наступного перепродажу об'єкта нерухомості.

R кап = R дох кап + Δ · R норм повернення, (4.17)

Δ = 0, якщо вартість об'єкта оцінки не зміниться,

Δ = + частка, на яку планується зменшення вартості об'єкта оцінки, якщо вартість об'єкта оцінки зменшиться,

Δ = – частка, яку планується збільшення вартості об'єкта оцінки, якщо вартість об'єкта оцінки збільшиться.

приклад.Прогнозується продаж об'єкта нерухомості через 5 років за 50% його первісної ціни. Ставка прибутку на інвестиції становить 12%.

Рішення.За методом Рінг норма повернення капіталу дорівнює 20% (100%: : 5 років) 1/2 = 10%. R кап = 0,1 (норма повернення капіталу) + 0,12 (ставка доходності інвестицій) = 0,22 (22%).

За методом Інвуду норма повернення капіталу визначається шляхом множення фактора фонду відшкодування на відсоток втрати первісної ціни нерухомості.

50% втрата 0,1574097 = 0,07887.

R кап = 0,07887 (норма повернення капіталу) + 0,12 (ставка доходу інвестиції) = 0,19887(19,87%).

приклад.Необхідна ставка доходу капітал дорівнює 12%. Прогнозується, що приріст ціни через 5 років складе 40%.

Рішення.У разі підвищення вартості інвестиційних коштів виручка від продажу не тільки забезпечує повернення всього вкладеного капіталу, а й приносить частину доходу, необхідного для отримання 12% ставки доходу на інвестиції. Тому коефіцієнт капіталізації має бути зменшено з урахуванням очікуваного приросту капіталу. Розрахуємо відкладений дохід: 0,4 0,1574 (фактор фонду відшкодування за 5 років за 12%) = 0,063. Зі ставки прибутковості інвестицій на капітал віднімається відстрочений дохід і, таким чином, визначається коефіцієнт капіталізації.


Розрахунок коефіцієнта капіталізації методом ринкового вичавлювання

Грунтуючись на ринкових даних за цінами продажів та значень ЧОД порівнянних об'єктів нерухомості, можна обчислити коефіцієнт капіталізації:

де ЧОД i - чистий операційний дохід i го об'єкта аналога; Сi - ціна продажу i-го об'єкта аналога.

У цьому методі окремо не враховується повернення капіталу та дохід на інвестиції (табл.4.1).

За всієї зовнішньої простоти застосування цей метод розрахунку викликає певні складнощі – інформація щодо ЧОД та ціни продажів відноситься до категорії непрозорої інформації.

Розрахунок коефіцієнта капіталізації методом пов'язаних інвестицій.

Якщо об'єкт нерухомості купується за допомогою власного та позикового капіталу, коефіцієнт капіталізації повинен задовольняти вимоги дохідності на обидві частини інвестицій. Величина коефіцієнта визначається методом пов'язаних інвестицій, або технікою інвестиційної групи. Коефіцієнт капіталізації для позикового капіталу називається іпотечною постійною і розраховується

R m = ДО / К

де R m - Постійна іпотечна;

ДО - щорічні виплати з обслуговування боргу;

До – сума іпотечного кредиту.

Коефіцієнт капіталізації для власного капіталу розраховується за такою формулою:

Загальний коефіцієнт капіталізації визначається як середньозважене значення:

R = М R m + (1 – M) R e (4.21)

де М - Коефіцієнт іпотечної заборгованості.

приклад.Частка власного капіталу – 30%; ставка відсотка за кредитом 12%; кредит надано на 25 років; ставка доходу на власний капітал 5%, тоді загальна ставка капіталізації дорівнює:

а) іпотечна стала кредиту, наданого на 25 років під 12% річних, 0,127500;

б) загальна ставка капіталізації розраховується за формулою 4.21: R = 0,7 * 0,127500 + 0,3 * 0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%).

Таким чином, специфіка методу капіталізації доходів полягає в наступному:

У поточну вартість перекладається ЧОД за тимчасовий період;

Чи не розраховується ціна реверсії;

Коефіцієнт капіталізації розраховується для нерухомості трьома методами:

■ методом ринкового вичавлення;

■ методом визначення коефіцієнта капіталізації з урахуванням відшкодування капітальних витрат;

■ методом пов'язаних інвестицій.

Переваги методу капіталізації доходівполягають у тому, що цей метод безпосередньо відображає ринкову кон'юнктуру, тому що при його застосуванні аналізуються з точки зору співвідношення доходу та вартості, як правило, велика кількість угод з нерухомістю, а також при розрахунку доходу, що капіталізується, складається гіпотетичний звіт про доходи, основний принцип побудови якого припущення про ринковий рівень експлуатації нерухомості.

Недоліки методу капіталізації доходівполягають у тому, що

Застосування його важко, коли відсутня інформація про ринкові угоди;

Оскільки земля, поряд з іншим нерухомим майном може розглядатися власником як джерело доходу, це означає, що його можливі наміри щодо здачі земельної ділянки в оренду не позбавлені здорового глузду. При цьому власник логічно задається питанням, а за якою ставкою орендної плати він може здати свою земельну ділянку в оренду, при цьому не продешевивши, і встановивши плату на такому рівні, щоб ділянка викликала інтерес у потенційного орендаря.

На жаль, в цьому випадку досить складно відразу визначитися щодо можливої ​​орендної ставки, оскільки на відміну від ринку, наприклад, житлової нерухомості, ринок оренди земельних ділянок у Росії не передбачає наявності масової кількості оголошень про земельні ділянки, що здаються в оренду. У зв'язку з цим зорієнтуватися на підставі аналогічних ділянок практично неможливо.

У подібній ситуації (а також у законодавчо закріплених випадках) у власника виникає необхідність у тому, щоб вдатися до консалтингових послуг оцінювача, таким чином передавши всі клопоти щодо визначення величини орендної ставки професіоналу.

Але ринок все ж таки для всіх один, і оцінювач також стикається з проблемою відсутності необхідної кількості ринкової інформації про оренду для здійснення розрахунків.

Саме в цьому зв'язку методики прибуткового підходу стають основним інструментом, що дозволяє визначити величину орендної ставки. Виходячи з концепції методу капіталізації в доходному підході, ринкова вартість земельної ділянки визначається при розподілі величини чистого операційного доходу на ставку капіталізації для земельної ділянки. У цьому величина чистого операційного доходу не що інше як річна величина надходжень від доходного використання земельної ділянки- його здачі у найм. Неважко здогадатися, що змінюючи місцями компоненти формули, можна, знаючи ринкову вартість земельної ділянки та ставку капіталізації для нього визначити величину річного доходу за всю ділянку. Саме цей підхід і отримав назву методу рекапіталізації у професійному середовищі.

Даний метод може бути застосовним не тільки в рамках оцінки земельних ділянок, для яких необхідно визначити величину орендної ставки і при цьому відсутня ринок оренди. Він також досить поширений щодо орендної ставки для різної нерухомості, розташованої у віддалених від міст території. А оскільки таких територій у Росії чимало, актуальність такого способу визначення орендної ставки важко поставити під сумнів.

Безсумнівно, не можна говорити, що його простота може бути асоційована з його універсальністю. На практиці, існують деякі підводні камені в частині реалізації такого методу при оцінці різноманітних нерухомості. Але це питання потребує окремої уваги та опрацювання.

Розділ 5. Розрахунок ринково обґрунтованої величини орендної плати

5.1. розрахунок орендної плати витратним підходом
Суть методу, що лежить в основі розрахунків обґрунтованої величини орендної плати на основі ринкової вартості майна (в усталеній оціночній термінології методу «рекапіталізації»), у загальному випадку відображає типове мотивування власника об'єкта та потенційного орендаря:

• 
  З позиції власника:власник об'єкта при здачі його в оренду вимагатиме такий потік орендних доходів, які забезпечать йому необхідну норму доходу та повернення інвестованого капіталу.

• 
  З позиції орендаря:орендарю не вигідно виплачувати орендні платежі, у разі, якщо їх капіталізація перевищуватиме ринкову вартість майна, що орендується.

Ця модель описується простою формулою:
V = (CFа - OE) / (Y + SFF), де (*)

• 
  V – ринкова вартість майна, що орендується,
• 
  CFа - грошовий потік орендних платежів;
• 
  ОЕ – витрати власника нерухомості,
• 
  Y – норма доходу;
• 
  SFF – коефіцієнт фонду відшкодування, що розраховується за формулою

SFF = Y / ((1 + Y) N - 1), де

• 
  N- термін життя об'єкта оренди, що залишився.

Вирішуючи наведені рівняння щодо CFа, маємо формулу для подальшого розрахунку ринкової орендної плати:
CFа = V * R + OE (**)
Для проведення розрахунків за описаною методикою необхідно визначити параметри, що стоять у правій частині рівності (**):
1. Ринкова вартістьбула визначена у попередньому розділі Звіту та склала:

4465000 рублів.
2. Визначення ставки капіталізації R.
«Поняття коефіцієнта капіталізації, що використовується стосовно нерухомості, включає дохід на капіталі повернення капіталу.
Дохід на капітал - це компенсація, яка має бути виплачена інвестору за цінність грошей з урахуванням фактора часу, ризик та інші фактори, пов'язані з конкретними інвестиціями. Дохід на капітал називають також віддачею. 17
Цей метод визначення ставки капіталізації поділяє її на складові.
Двома основними компонентами ставки капіталізації є: норма доходу (Y) та коефіцієнт фонду відшкодування (повернення) капіталу.

R = Y + SFF, де

Y – ставка дисконтування;

SFF – коефіцієнт фонду відшкодування.
Згідно з методом кумулятивної побудови 18 ставка дисконтування (Y) розраховується шляхом складання всіх виявлених ризиків та підсумовування отриманого результату з безризиковою ставкою доходу:
Y = Yo + Р + Л, де:
Y – ставка дисконтування;

Yo - безризикова норма прибутку;

Р – надбавка за ризик інвестування;

Л – надбавка за низьку ліквідність.
В даному випадку, коли всі ризики з управління нерухомістю, фактично, лягають на орендаря, оцінювач при розрахунку величини орендної плати вважає за необхідне при розрахунку Y враховувати лише безризикову ставку, що дорівнює величині реальної ставки прибутковості на даний момент часу.
У випадках, коли всі ризики з управління нерухомістю, фактично, лягають на орендаря,при розрахунку величини орендної плати як необхідну норму доходу береться величина безризикової норми доходності.
До активів, які можна вважати безризиковими, відносять активи, що задовольняють певним умовам:

• 
  ймовірність втрати коштів, в результаті вкладень у аналізований актив мінімальна;
• 
  прибутковість за даними активами визначена та відома заздалегідь;
• 
  тривалість періоду обігу фінансового інструменту збігається або близька тимчасовим масштабом розгляду активу, що оцінюється.

Оскільки безризиковий актив має, за визначенням, відому прибутковість, цей тип активу може бути цінним папером, що забезпечує фіксований прибуток і має нульову можливість несплати. Але оскільки всі корпоративні цінних паперів мають певну ймовірність несплати, то безризиковий актив може бути випущений юридичною особою, оскільки жодна комерційна структура ні за умов економічного підйому, ні тим паче за умов кризи неспроможна гарантувати повну відсутність ризику по вкладенням інвестора. Таким чином, безризикове вкладення приносить якийсь мінімальний рівень доходу, достатній для покриттів рівня інфляції в країні та ризику, пов'язаного із вкладенням у цю країну.

Як безризикової ставки доходу у світовій практиці використовується зазвичай ставка доходу за довгостроковими державними борговими зобов'язаннями (облігаціями та векселями), оскільки вважається, що держава є найнадійнішим гарантом за своїми зобов'язаннями (ймовірність його банкрутства практично виключається).

Таким чином, на сьогоднішній день в оціночній практиці застосовуються різноманітні інструменти, які можна зарахувати до безризикових. На дату оцінки кожен із перелічених вище інструментів має такі ставки:

1. 
   депозити Ощадбанку РФ та інших надійних банків – ставка річних за рублевими депозитами становить 6,5%;
2. 
   західні фінансові інструменти (державні облігації розвинених країн) з коригуванням на ризик країни;
3. 
   державні цінні папери - середньозважена дохідність за довгостроковими зобов'язаннями над ринком ДКО-ОФЗ від 4,82% до 8,9 % 19 річних (залежно від терміну погашення).

	Крива безкупонної доходності* на 14/02/2011

Приймаємо безризикову ставку у розмірі ставки ДКО-ОФЗ -4,82% з терміном погашення через 1 рік.

Коефіцієнт фонду відшкодування
Коефіцієнт фонду відшкодування розраховується за такою формулою:
SFF = Y/[(1+Y) N – 1]

Y – ставка дисконтування

N – залишковий термін служби (будівель)
3. N – залишковий термін служби.

• 
  N - залишковий термін служби = N норм. - Nдейств.

Норм. Під час проведення капітального ремонту та відновлювальних робіт термін економічного життя об'єкта оцінки збільшується. Передбачається, що об'єкт буде експлуатуватися щонайменше 30 років.

4. ОЕ – витрати власника.В даному випадку, відповідно до умов проекту договору оренди всі витрати орендар оплачує самостійно, тому ОЕ не включається до вартості орендної плати.

Вище було наведено всі параметри, необхідні розрахунку шуканої величини ринкової орендної ставки. Відповідні розрахунки наведені нижче у таблиці 40:
Таблиця 40

Параметр	Од. вимірювання	Значення
Ринкова вартість нерухомості V	руб.	5 900 000
Норма доходу Y	%	4,82%
Економічний термін служби, що залишився N	років	30,0
Коефіцієнт фонду відшкодування SFF	%	1,589799%
Коефіцієнт капіталізації, R(Y+SFF)	%	6,269799%
Річний грошовий потік (V * R)	руб.	279 947
Річні витрати власника (OE)	руб.	-
Річна орендна платаCFa(V * R + OE)	руб. / Рік	279 947
Місячна орендна плата (без урахування ПДВ 18%)	руб./міс.	23 329

Ринково обґрунтована величина орендної плати за використання об'єкта оцінки станом на 14 лютого 2011 р, розрахована витратним підходом, становить (округлено):

23 330 (двадцять три тисячі триста тридцять) рублів на місяць з урахуванням ПДВ, без урахування експлуатаційних та комунальних платежів та адміністративно-господарських послуг.
5.2. розрахунок орендної плати порівняльним підходом

Підхід до оцінки за порівнянними (порівняними) угодами продажу чи оренди за аналогією– другий із трьох основних підходів у теорії оцінки. При застосуванні цього підходу вартість об'єкта оцінки визначається порівняно з ціною продажу/оренди аналогічних об'єктів. Основою застосування цього методу є те, що вартість об'єкта оцінки безпосередньо пов'язані з ціною продажу/ оренди аналогічних об'єктів.Кожний порівняний продаж/оренда порівнюється з нерухомістю, що оцінюється. У ціну порівнянного продажу/оренди вносяться поправки (
коригування
Порівняльний підхід ґрунтується на передумові, що суб'єкти на ринку здійснюють угоди купівлі-продажу чи оренди за аналогією, тобто, ґрунтуючись на інформації про подібні угоди чи пропозиції. Передбачається, що розсудливий орендар не заплатить за об'єкт, що здається в оренду більше, ніж здається в оренду на ринку найдешевший об'єкт аналогічної якості та корисності. Процедура оцінки ґрунтується на порівнянні об'єкта, що оцінюється, з порівнянними об'єктами нерухомості (об'єкти порівняння або об'єкти-аналоги), які були нещодавно продані (або здані в оренду), з внесенням коригувань за параметрами, за якими об'єкти відрізняються один від одного.
За наявності достатньої кількості достовірної інформації про нещодавні угоди з подібними об'єктами, порівняльний підхід дозволяє отримати результат, що максимально близько відображає ставлення ринку до об'єкта оцінки.
Порівняльний підхід реалізується методом порівняльного аналізу договорів оренди 20 (Або пропозицій до оренди) 21 .
Порівняльний підхід може бути реалізований у разі наявності достатнього обсягу інформації щодо здачі в оренду споруд, подібних до оцінюваного, на ринкових умовах.
Відмова від використання:
Оцінювачем було розглянуто інформацію, представлену на різних Інтернет-сайтах за шість місяців попередньої дати оцінки, в результаті не було знайдено інформації про угоди та пропозиції щодо здавання в оренду об'єктів порівняння, технічний стан яких відповідав би об'єкту оцінки. Іншими словами, в поточному стані оцінювані приміщення експлуатувати не можна, але здавати в оренду за умови, що орендар виконати капітальний ремонт на умовах, що лежать поза завданням цієї оцінки, відповідно про ринкову орендну ставку тут не може йтися.
З урахуванням всього вищесказаного порівняльний підхід, що передбачає використання «ринкових» даних про угоди оренди об'єктів, близьких за своїми характеристиками до об'єктів, що оцінюються, не може бути застосований.

5.3 розрахунок орендної плати прибутковий ПІДХІД
Відповідно до ФСО-1, прибутковий підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від використання об'єкта оцінки.
Прибутковий підхід, заснований на принципі очікування, відображає позицію розсудливого орендаря, який не платитиме орендну плату за певний термін користування та володіння об'єктом нерухомості більше, ніж дохід для його бізнесу, який, як очікується, приноситиме протягом цього терміну дане право оренди. Підхід може показати верхню межу орендної плати, яка може бути сплачена без надмірної шкоди для бізнесу орендаря.
Підхід відображає точку зору орендаря, який визначає гранично допустиму величину ставки орендної плати, спираючись на свої уявлення про допустиму величину частини очікуваних їм підприємницьких доходів, яку він вважав би можливим віддавати за користування та володіння приміщенням, що орендується, для вилучення цих доходів.
Оцінювачу слід розподілити прибуток від бізнесу типового орендаря між усіма видами чинників виробництва, вичленуючи суму, «генеровану» нерухомістю, тобто. визначаючи «додаткову продуктивність» землі та поліпшень за залишковим принципом. Ця сума (додаткова продуктивність) і визначатиме величину ринкової орендної плати типового орендаря за користування та володіння об'єктом нерухомості протягом відповідного періоду.
Найбільшою мірою цей підхід можна застосувати в оцінці орендної плати за торговельні об'єкти.
Для інших об'єктів зважаючи на значну похибку розрахунків результати за цим підходом можуть бути недостовірними.
У будь-якому випадку, механізм реалізації підходу повинен задовольняти вимоги до звітів про оцінку бізнесу (у частині реалізації прибуткового підходу), для чого оцінювач повинен мати достатню інформаційну основу.

Відмова від використання:
Найбільшою мірою цей підхід можна застосувати в оцінці орендної плати за торговельні об'єкти. Для інших об'єктів, зважаючи на значну похибку розрахунків, результати цього підходу є недостовірними, тому в даній оцінці дохідний підхід не застосовувався.

У таких обставинах дохідний підхід не може бути застосований.

Найбільшою мірою цей підхід можна застосувати в оцінці орендної плати за торговельні об'єкти. Для інших об'єктів, зважаючи на значну похибку розрахунків, результати цього підходу є недостовірними, тому в даній оцінці дохідний підхід не застосовувався.

5.4. ВИСНОВОК підсумкової величини орендної плати
Проаналізувавши різні підходи до оцінки ринково обґрунтованої орендної плати щодо їх застосування , оцінювач застосував лише витратний підхід.
Оскільки у цьому звіті оцінювач розрахував ринковообгрунтовану орендну плату лише лише одного підходу, то узгодження підсумкової величини ринковообгрунтованої орендної плати не требуется.
Ринково обґрунтована величина орендної плати за використання об'єкта оцінки станом на 14 лютого 2011 р. складає:

23 330 (двадцять три тисячі триста тридцять) рублів на місяць, з урахуванням ПДВ, без урахування експлуатаційних та комунальних платежів та адміністративно-господарських послуг.
Примітка: Відповідно до статті 8 Федерального закону "Про оціночну діяльність у РФ" від 29.07.98 № 135-ФЗ:

« Проведення оцінки об'єктів оцінки є обов'язковим у разі залучення до угоди об'єктів оцінки, що належать повністю або частково Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації…, в тому числі:

- при визначенні вартості об'єктів оцінки… з метою їхньої … передачі в оренду».
Таким чином, у рамках поставленого перед оцінювачем завдання він повинен для дотримання вимог законодавства провести оцінку ринкової вартості об'єкта, що передається в оренду.

4.Параметричні методи ціноутворення

5.Знижки з ціни: види, особливості застосування, класифікації

6.Стратегія ціноутворення: поняття, значення для підприємства, процес формування цінової стратегії

7. Поняття трансфертної ціни. Цілі та принципи встановлення трансфертних цін

8.Основні моделі та підходи трансфертного ціноутворення

9. Види регульованих цін (тарифів) на електричну енергію (потужність). Область застосування цих цін

Тарифи на електро- та теплоенергію на роздрібному ринку.

10.Особливості ціноутворення у паливно-енергетичному комплексі

11.Бізнес як об'єкт власності, товар та об'єкт оцінки. Взаємозв'язок та відмінності оцінки бізнесу від інших напрямів оціночної діяльності

13. Принципи оцінки вартості підприємства (бізнесу)

14. Цілі та функції оцінки. Аналіз чинників, які впливають вартість підприємства.

15. Вартість, ціна та витрати в оцінці. Види оціночних цін, що використовуються в оцінці бізнесу

16. Процес оцінки бізнесу. Його основні характеристики та етапи

17. Основні методи та сфера застосування Майнового підходу в оцінці бізнесу

18. Визначення ринкової та ліквідаційної вартості підприємства

19.Основні методи Порівняльного підходу, сфера їх застосування. Процедура виявлення підприємств-аналогів

20.Система показників (мультиплікаторів) при порівняльному підході в оцінці бізнесу та порядок їх визначення

21.Основні методи Прибуткового підходу в оцінці бізнесу, сфера їх застосування

22.Визначення доходу підприємства, види грошових потоків та прибутку

23.Систематичні та несистематичні ризики при прибутковому підході

24.Методи розрахунку коефіцієнтів капіталізації та ставок доходу в оцінці бізнесу

25. Оцінка доходності цінних паперів. Оцінка контрольних та неконтрольних пакетів акцій

26.Регулювання оцінної діяльності в Росії. Закон про оціночну діяльність. Російські (федеральні) стандарти оцінки

27. Вимоги до звіту про оцінку за його структурою та змістом

28.Методи витратного підходу визначення ринкової вартості технічного об'єкта

29.Особливості порівняльного підходу в оцінці машин, обладнання та транспортних засобів

30.Прибутковий підхід у вартісній оцінці технічних об'єктів

31. Відмінні риси ринку інтелектуальної власності

32. Основні особливості нематеріальних активів (інтелектуальної власності) як об'єктів економічної оцінки

33.Класифікація об'єктів інтелектуальної власності та основні методи їх оцінки

34.Методи витратного та порівняльного (ринкового) підходів в оцінці інтелектуальної власності та нематеріальних активів

35.Методи доходного підходу при оцінці інтелектуальної власності та нематеріальних активів

1. Методи переваги у прибутку

36. Поняття нематеріальних активів з бухгалтерської та оціночної точок зору. Особливості обліку нематеріальних активів у російських компаніях

37. Поняття гудвілу як нематеріального активу компанії та методи його оцінки

38. Види ліцензій, види платежів під час оплати ліцензії, методи оцінки вартості ліцензії

40. Відмінні риси ринку нерухомості

41.Методи визначення ставки дисконтування в оцінці нерухомості

42.Принципи, що використовуються в процесі оцінки нерухомості

43.Принцип найбільш ефективного використання та його роль у визначенні ринкової вартості нерухомості

44.Фактори, що впливають на величину вартості нерухомості

45.Основні методи визначення відновної вартості або вартості заміщення об'єкта нерухомості

46. ​​Види коригувань в оцінці нерухомості та послідовність їх застосування

47.Методи розрахунку коефіцієнта рекапіталізації у прибутковому підході до оцінки нерухомості

48.Методи оцінки ринкової вартості земельних ділянок

49.Методи розрахунку фізичного зносу нерухомості, функціонального та економічного старіння

50. Методи оцінки нерухомості, що ґрунтуються на використанні валового рентного мультиплікатора

51. Методи побудови коефіцієнта капіталізації, що використовуються для оцінки нерухомості

52. Масова та індивідуальна оцінка нерухомості: відмінності, сфера застосування

53. Кадастрова вартість нерухомості: поняття, сфера застосування

54. Основні види вартості, що використовуються в оцінці нерухомості

55. Концепція економічної доданої вартості та її роль в управлінні вартістю бізнесу

56. Створення вартості при злиття та поглинання. Фінансові синергії

57. Ринкова капіталізація бізнесу та фактори її визначальні

58. Розвиток систем показників з метою оцінки ефективності управління вартістю бізнесу

59. Опційний підхід у системі вартісного управління. Межі його застосування.

60. Поняття, цілі та завдання управління вартістю (цінністю) бізнесу.

46. ​​Види коригувань в оцінці нерухомості та послідовність їх застосування

Елементи порівняння - це характеристики власності та угод, які визначають фактори, що впливають на ціну нерухомості.

За групами елементів порівняння виконуються коригування двох видів:

Послідовні (кумулятивні);

Незалежні.

Послідовні коригування (корегуються щоразу вже відкоригована на попередньому етапі ціна продажу об'єкта порівняння):

1. Передані права власності.

2. Умови фінансування (ринкові – це оплата угоди готівкою, що притаманно сучасної Росії; нормальні – коли фінансує угоду лише одна сторона).

3. Умови продажу (мотивація має бути типовою: відсутність зацікавленості, з'єднання, ліквідації тощо).

4. Ринкові умови (коригування на дату продажу, часто у відсотках інфляції, що враховує також зростання чи зниження цін та зміни законодавства, що відбулися між датами угоди та датою оцінки).

Ці поправки робляться на кумулятивній основі, послідовно, суворо в даному порядку, оскільки всі зазначені характеристики взаємопов'язані і впливають один на одного.

Незалежні коригування:

5. Розташування (має вирішальне значення, особливо для комерційної нерухомості – ситус, доступ та ін.).

6. Фізичні характеристики об'єкта.

7. Економічні характеристики об'єкта (використовується в першу чергу для об'єктів, які приносять дохід, щоб порівнювати якість, стабільність та ризик грошових потоків).

8. Використання об'єкта (якщо є для об'єкта оцінки деякі законодавчі обмеження використання порівняно з порівнянним об'єктом).

9. Наявність додаткових компонентів вартості, що не належать до об'єкта оцінки (використовується при коригуванні на наявність предметів власності, включених до угоди купівлі-продажу об'єкта нерухомості, такі як обладнання, меблі, предмети мистецтва тощо).

Усі п'ять незалежних коригувань можна робити у будь-якому порядку, при цьому загальна поправка виходить підсумовуванням, найчастіше у відсотках. Вони також називаються поправками на незалежній основі, оскільки оцінюють коригувальні характеристики незалежно одна від одної. Потім відсотки (сума) перераховуються у грошові одиниці, що використовуються у розрахунках цього сегменту ринку нерухомості.

47.Методи розрахунку коефіцієнта рекапіталізації у прибутковому підході до оцінки нерухомості

При визначенні коефіцієнта капіталізації враховується як прибуток, одержуваний від експлуатації об'єкта нерухомості, і відшкодування основного капіталу (рекапіталізації), затрачуваного придбання об'єкта.

Існують три методи рекапіталізації (відшкодування інвестованої суми), тобто. визначення другої складової (Rof) коефіцієнта капіталізації: метод Рінга, Інвуда та Хоскольда.

1. Прямолінійна рекапіталізація (Straight-Line Capital Recovery), або метод Рінг. По Рингу, повернення основної суми інвестованого капіталу відбувається щорічно рівними частками, сума яких дорівнює величині спочатку інвестованого капіталу.

Розрахунок ведуть за формулою: RO = YON + YOF = YON + 1/n,

де YON – відсоток на капітал (ставка доходу на інвестиції, ставка дисконту, процентна ставка); YOF – норма повернення капіталу. n – кількість років;

Фактор фонду відшкодування за прямолінійної рекапіталізації визначається шляхом поділу одиниці на кількість періодів.

У граничному разі, коли n→∞, RO = YO, тобто. чим триваліший період отримання доходів, тим менша складова рекапіталізації. Економічна модель – «старіючий» готель.

2. Рекапіталізація при формуванні фонду відшкодування за ставкою доходу на інвестиції (рівномірно-ануїтетна рекапіталізація за Інвуд). p align="justify"> Коефіцієнт рекапіталізації як складова частина коефіцієнта капіталізації дорівнює фактору фонду відшкодування (SFF) при тій же процентній ставці, що і за інвестиціями. Розрахунок роблять за формулою RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yриск).

Метод Інвуду ґрунтується на таких припущеннях:

2. Щорічні суми рекапіталізації повинні бути реінвестовані під YO річних для того, щоб основна сума вкладення залишилася незмінною.

Частина сумарного потоку доходів становить чистий прибуток, тобто. дохід на інвестиції.

Інша частина потоку доходів забезпечує відшкодування чи повернення капіталу.

Розмір надбавки на рекапіталізацію залежить від тривалості (строку) отримання потоку доходів n і рівня ставки відсотка YO. Чим довше період отримання потоку доходів, тим менший коефіцієнт. У межі при n, що прагне нескінченності, він перетворюється на нуль, і коефіцієнт капіталізації вироджується у ставку доходу капітал (RO = YO).

Цей метод рекапіталізації можна використовувати за умов Росії для об'єктів нерухомості, що генерують невисокі, але стабільні доходи.

3. Рекапіталізація при формуванні фонду відшкодування за безризиковою ставкою відсотка або метод Хоскольда. У деяких випадках інвестиції є настільки прибутковими, що можливість реінвестування їх за тією ж процентною ставкою, що й у початкового вкладення вважається малоймовірною (наприклад, золотоносне або нафтове родовище).

Для коштів, що реінвестуються, можливе отримання доходу за нижчою, умовно безризиковою процентною ставкою.

Розрахунок виглядатиме так:

________________

RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yбезризик).

Метод Хоскольда часто використовують у інвестиційному аналізі.

Слід зазначити, що обраний метод рекапіталізації, основу якого відбувається зміна структури доходів, сильно впливає залишковий прибуток і вартість об'єкта загалом. Отже, у всіх випадках, коли очікується зменшення (втрата) капітальної вартості інвестицій, рекапіталізація повинна забезпечуватися за рахунок доходів, оскільки її не можна отримати з суми, вирученої від продажу активу.

Приклади таких об'єктів нерухомості (рекапіталізація за методом Рінга): готелі, що старіють; старі житлові будинки, офісні та торгові споруди.

Рекапіталізація за методом Інвуду необхідна тоді, коли планується отримання стабільних доходів протягом достатнього тривалого періоду (довгострокова оренда за фіксованою чистою ставкою з правом викупу об'єкта нерухомості (опціон) наприкінці терміну оренди за фіксованою ціною, меншою, ніж вартість капіталу, вкладеного власником у нерухомість , або закладні, що самоамортизуються).

Рекапіталізація по Хоскольду використовується для вузького сегменту ринку нерухомості, де інвестиції приносять надприбутки.

Дохід, який може отримати власник об'єкта нерухомості. часто важко визначити. Його розраховують з урахуванням повної орендної плати, одержуваної власником об'єкта. Вартість об'єкта визначається шляхом множення показника капіталізації величину річний орендної плати. Показник капіталізації дорівнює кількості років отримання доходу компенсації вартості об'єкта нерухомості. Так, наприклад, при доході 40% на рік показник капіталізації дорівнюватиме 1/0,4 = 2,5; для 50% на рік – відповідно 1/0,5 = 2,0. Наприклад, річна орендна плата за офіс складає 600 тис. руб., Тоді при очікуваному власником офісу доході тільки у вигляді орендної плати в 24% річних (рівна ставка рефінансування) вартість нерухомості () складе:

Якщо власник об'єкта нерухомості планує отримувати доходи з інших джерел (крім орендної плати), вони також враховуються при визначенні вартості об'єкта, а потім підсумовуються. Можливо також використання прибуткового методу виходячи з припущення, що власник об'єкта нерухомості завжди отримує постійну величину орендою плати. У цьому сенсі розглядаються варіанти зміни орендної плати під впливом ринкових умов, хоча вони у реальної практиці обов'язково відбуваються. Однак, ці зміни орендної плати для власника об'єкта нерухомості є важливим аспектом, оскільки він хоче бути застрахованим від інфляції та інших непередбачених обставин. Техніку розрахунку вартості об'єкта нерухомості можна представити так:

Визначають три типи норм доходу початкова, поточна та майбутня:

Визначається дохід із урахуванням ризиків;

Аналізуються порівняні продажі об'єктів на ринку нерухомості;

Розраховується капіталізація орендної плати із використанням певної ставки капіталізації доходу;

Дохід дисконтується з урахуванням ринкової (усередненої) норми капіталізації знаходження поточної вартості об'єкта нерухомості.

Як приклад розглянемо таку ситуацію. Фірма займає офісний будинок з повним набором прав володіння. Будівля була здана в оренду на 5 років з можливістю перегляду орендної плати щороку. Початкова орендна плата становила 600 тис. руб. на рік. Ставка рефінавсування у банку становить 55%. Це означає, що власник має право чекати на дохід (з урахуванням ризиків) не нижче 55% на рік. У цьому випадку вартість придбання об'єкта нерухомості ( ) визначається ставленням чистої орендної плати ( ) до очікуваного відсотка доходу

Це найпростіший приклад. Тут величина орендної плати відбиває її поточний рівень. Крім того, робиться припущення, що дана величина збережеться в майбутньому і орендар стабільно платитиме орендну плату, а витрати на управління не зміняться. Регулярний перегляд орендної плати за кожен рік дозволяє підтримувати її на потрібному рівні. Рівень доходу, підтверджений шляхом аналізу ринкових даних (за останніми продажами), може відображати рівень очікувань власника нерухомості.

Для виключення можливих помилок оцінювач повинен виконати три операції:

1.Визначити валову вартість об'єкту нерухомості(В). Для цього він спочатку обчислюється вартість річний орендної плати ( ) на основі аналізу продажних цін аналогічних об'єктів та ринкових умов; потім враховуються витрати (Р), вартість управління (У), сума орендної плати за землю, інвестиційна норма доходу у відсотках (П). Тоді:

2. Визначити усі витрати на забудову.Витрати на розвиток об'єкта нерухомості включають:

· Вартість послуг проектувальників, архітекторів, консультантів з будівництва та інженерів (може становити 10-15% вартості будівництва в залежності від складності будівлі);

· Витрати на отримання дозволу на будівництво та різні погодження;

· Витрати на очищення та підготовку ділянки (враховуються за фактичними даними на момент проведення робіт);

· Вартість будівництва (контракт на будівництво), вартість матеріалів з урахуванням інфляції (ця стаття витрат фіксується за фактичними даними у кожному звітному періоді);

· Витрати створення ландшафту (визначаються як і, як і попередніх виду);

· Інші витрати. Вони прийнято включати додаткові витрати у вигляді 5% у разі непередбачених витрат (рекламу, маркетинг та інших);

· Плату за послуги, що входять до сумарної вартості витрат; дохід та ризики забудовника. Зазвичай забудовник (власник) включає до сумарної вартості свої доходи та премію за ризик. Ця сума може становити певний відсоток від капітальної вартості закінченого проекту розвитку чи загальної вартості будівлі. Рівень прибутковості та ризики оцінюються на підставі комбінації умов конкуренції на ринку земельних ділянок, складності інвестиційного проекту в надійності отримуваного у майбутньому доходу, а також рівня престижності проекту та впевненості у його прибутковості.

3. Обчислити вартість ділянки землі та прибутковість.Валова вартість придбання землі може бути знайдена шляхом віднімання валової вартості об'єкта нерухомості з повної вартості проекту та розвитку доходiюсти нерухомих майнов. Чиста вартість об'єкта нерухомості визначається засобами віднімання з отриманої величини витрат на придбання землі. Результат характеризує мінімальний рівень доходності проекту.

Основні помилки при оцінці об'єктів недбалості прибутковим підходом:

1. Ринкова вартість оренди розраховується за нормативними методиками (зокрема державних органів з управління майном).

2. Немає порівняльного аналізу щодо рівня орендної ставки. Аналоги не ідентифіковані, відсутні джерела.

3. Ринкова орендна ставка визначається на підставі існуючих договорів оренди без аналізу відповідності ринковим даним.

4. Не виділяють тип орендної ставки за аналогами: валова, чиста та ін., а також наявність ПДВ.

5. Орендна площа не виділена.

6. Не враховуються укладені довгострокові договори оренди.

7. Не враховано інфляцію чи неправильні способи її обліку.

8. Включення амортизаційних відрахувань та капітальних витрат до операційних витрат, не включення до операційних витрат податку на землю та податку на майно, що тягне за собою необґрунтовану величину операційних витрат.

9. Розрахунки проводяться без урахування ННЕІ.

10. Вибір прогнозного періоду не обґрунтовано.

11. Забувають про вартість реверсії.

12. Немає обґрунтування капітальних витрат у методі ОСЄ.

13. Відсутня розрахунок коефіцієнта капіталізації та ставки дисконту.

14. Тип грошового потоку відповідає ставці дисконту (коефіцієнту капіталізації).

15. Використання прямої капіталізації у невідповідних випадках.

16. Відмова від використання прибуткового підходу для об'єктів, незавершених будівництвом.

17. Використовуються інші параметри (ставка орендної плати, коефіцієнт недозавантаженості площ, витрати на ремонт у реконструкцію, ставка капіталізації), а ті, які використовувалися при розрахунках у розділі «Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання».