Opis postupka usvajanja rezultata ocjene. Koordinacija rezultata procjene nekretnina. Postupak odobrenja kao završna faza izvješća o ocjeni

Različite metode vrednovanja pomoću različitih pristupa mogu dati različite rezultate u određivanju vrijednosti poduzeća. Na idealnom tržištu sva tri pristupa trebaju dovesti do iste vrijednosti, ali u praksi se vrijednosti dobivene različitim metodama mogu značajno razlikovati (od 5 do 50% ili čak i više, posebno kada se ocjenjuje posao). S tim u vezi, Federalni standardi procjene Rusije i međunarodni standardi iznijeli su zahtjeve za smanjenjem različitih rezultata u okviru "ukupne vrijednosti vrijednosti predmeta procjene".

Ukupna vrijednost predmeta procjene - vrijednost vrijednosti predmeta ocjenjivanja, dobivena kao rezultat generalizacije rezultata izračuna vrijednosti predmeta ocjenjivanja od strane procjenitelja prilikom korištenja različitih pristupa ocjenjivanju i metoda ocjenjivanja. Kako bi se spojile različite vrijednosti vrijednosti dobivene klasičnim pristupima vrednovanju, rezultati se usklađuju.

Koordinacija rezultata procjene je dobivanje konačne procjene imovine vaganjem i usporedbom dobivenih rezultata korištenjem različitih pristupa ocjeni.

Da bismo se dogovorili o rezultatima, potrebno je odrediti "utege", u skladu s kojima će pojedine prethodno dobivene vrijednosti formirati konačnu tržišnu vrijednost nekretnine, uzimajući u obzir sve značajne parametre na temelju stručnog mišljenja procjenitelja. Usklađivanje rezultata dobivenih različitim pristupima procjeni vrši se prema formuli:

gdje je C ukupni - ukupni trošak predmeta procjene;

S Zp, S p, S dp - troškovi određeni troškovnim, komparativnim pristupom i pristupima dohotka;

K zp, K cn, K dp - odgovarajuće ponderi odabrani za svaki pristup procjeni.

U odnosu na ove koeficijente jednaka je ispunjena:

Prilikom dogovora o određivanju težine svakog pristupa uzimaju se u obzir (stručno) sljedeće: potpunost i pouzdanost informacija; fitness za svrhu; prednosti i nedostaci pristupa u određenoj situaciji itd.

Ponderi odabrani za svaki pristup ocjenjivanju zaokružuju se na najbližih 10% (rjeđe do 5%) kako bi se ovi ponderi koristili za usklađivanje. Zaobljeni utezi koriste se za izračun dogovorene vrijednosti imovine koja se vrednuje. Rezultirajuća vrijednost je zaokružena.

Tablica 1.2 daje usporednu analizu tradicionalnih pristupa procjeni vrijednosti poduzeća.

Tablica 1.2

Uporedna analiza pristupa procjeni vrijednosti poduzeća

	Prednosti	nedostaci
skup	Uzima u obzir utjecaj proizvodnih i ekonomskih čimbenika na promjenu vrijednosti imovine. Daje procjenu stupnja tehnološkog razvoja uzimajući u obzir stupanj amortizacije imovine. Izračuni se temelje na financijskim i računovodstvenim dokumentima, tj. rezultati procjene su potkrijepljeni	Odražava prošlu vrijednost. Ne uzima u obzir tržišno stanje na datum vrednovanja. Ne uzima u obzir izglede za razvoj poduzeća. Ne uzima u obzir rizike. Statički. Ne postoji veza s sadašnjim i budućim rezultatima poduzeća
koristan	Uzima u obzir buduće promjene u prihodima, izdacima Uzima u obzir razinu rizika (kroz diskontnu stopu). Uzima u obzir interese investitora	Poteškoće u predviđanju budućih rezultata i troškova. Moguće je koristiti nekoliko stopa prinosa, što otežava donošenje odluka. Ne uzima u obzir tržišne uvjete. Složenost izračuna
Usporedna (tržišna)	Na temelju stvarnih podataka na tržištu Odražava postojeću praksu prodaje i kupovine Uzima u obzir utjecaj industrijskih (regionalnih) faktora na cijenu dionica poduzeća	To ne karakterizira jasno obilježja organizacijske, tehničke, financijske obuke poduzeća. U obzir se uzimaju samo retrospektivne informacije. Zahtijeva puno ispravki analiziranih podataka. Ne uzima u obzir buduća očekivanja investitora

Na temelju tih podataka možemo zaključiti da se niti jedan od njih ne može koristiti kao glavni. Stoga, za određivanje konačne vrijednosti tržišne vrijednosti poduzeća, prednosti i nedostaci korištenih pristupa i kvaliteta dobivenih informacija analiziraju se dodjeljivanjem težinskog koeficijenta svakom pristupu.

Prema istraživačima u oblasti vrednovanja poslovanja V. E. Esipova, G. A. Makhovikova, V. V. Terehova, A. N. Damšekova, izravna je primjena klasičnih metoda u Rusiji iz objektivnih razloga:

1. Nerazvijenost ruskog tržišta vrijednosnih papira.

2. Tajna informacija, što dovodi do složenosti korištenja, prije svega, komparativnog pristupa.

3. Potreba da se izvrši veliki broj prilagodbi u vezi s nedostatkom transparentnosti u financijskim izvještajima. Za procjenu, menadžment bi trebao koristiti računovodstvene podatke menadžmenta koji bi se trebali prilagoditi u svrhu procjene.

4. Neizvjesnost s dugoročnim planiranjem u ruskom kontekstu (u pravilu se u Rusiji aktivnosti planiraju na godinu dana) dovodi do poteškoća u primjeni profitabilnih metoda procjene. Uglavnom se koriste povijesni podaci.

5. Računovodstvena procjena imovine značajno je podcijenjena u odnosu na tržišnu vrijednost, što dovodi do podcjenjivanja vrijednosti neto imovine. Potrebna je tržišna revalorizacija svih osnovnih sredstava i nematerijalne imovine.

6. Tradicionalne metode procjene daju "točku" rezultata u vremenu, koje se ne može upotrijebiti za operativno ili strateško upravljanje poduzećem. Nijedna situacija obavezna za procjenu ne upućuje na mogućnost daljnjeg praćenja.

7. Poteškoće u pronalaženju informacija i glomazni proračuni. Korištenje poslovnih procjena na redovnoj osnovi treba biti što jednostavnije i rezultat vidljiv.

Dakle, od postojećih pristupa vrednovanju metoda dohotka najpreciznije odražava vrijednost poduzeća kao poslovanja, odnosno radnog mehanizma koji donosi profit. No upotreba podataka prognoze dovodi u sumnju u točnost izračuna. Izvori podataka za korištenje komparativne metode su vrlo ograničeni. Rusko tržište korporativne kontrole (bankrot i spajanja i preuzimanja) djeluje uglavnom izvan organiziranih tržišta dionica, a volumen preraspodjele dionica u ruskoj ekonomiji (industriji) izvan organiziranih tržišta u načelu je teško procijeniti. Kao rezultat, u ruskim uvjetima imovinski pristup procjeni vrijednosti poduzeća je često najrelevantniji. To se ponajprije odnosi na dostupnost pouzdanih i dostupnih početnih informacija za izračune (budući da je glavna informacijska baza imovinskog pristupa ravnoteža poduzeća), kao i upotrebom, u određenoj mjeri, tradicionalnih za domaće gospodarstvo troškovne pristupe za procjenu vrijednosti poduzeća. No, glavni nedostatak imovinskog pristupa je taj što ne uzima u obzir buduće mogućnosti poduzeća u dobivanju neto prihoda. Povrh toga, izračun vrijednosti temeljen na troškovnom pristupu ne pruža priliku za prepoznavanje izvora stvaranja vrijednosti i, samim tim, isključuje njihovo upravljanje.

Tako većina stručnjaka na području procjene dolazi do mišljenja da je metodološka osnova za ocjenjivanje poslovanja nesavršena. "Tehnike koje nude jednu ponderiranu procjenu vrijednosti tvrtke mogu se koristiti isključivo u svrhu prodaje poduzeća u jednom ili drugom obliku." Ali što ako menadžeri trebaju vrijednost poslovanja ne radi prodaje, već za oblikovanje strategije i donošenje menadžerskih odluka usmjerenih na provedbu vrijednosnog pristupa upravljanju? Istodobno, metode procjene poslovanja za donošenje upravljačkih odluka koje su predložili zapadnjački ekonomisti Modigliani, Damodaran, Copeland ne nalaze svoju primjenu u Rusiji, kao ni u drugim zemljama s rastućim i neučinkovitim tržištima, koje karakterizira niz sličnih problema, poput visokih stupanj ovisnosti o stranim ulaganjima i zaduživanju naspram pozadine u pravilu značajnog unutarnjeg i / ili vanjskog duga, slabosti i nestabilnosti financijskog sektora zbog opterećenja banaka značajnim lošim dugovima poduzeća, nerazvijene infrastrukture, nesavršenog regulatornog okvira, nedostatka razvoja sustava financijskog izvještavanja izdavatelja ili njegova neusklađenost s međunarodnim standardima i s tim povezana neprozirnost informacija i visoka razina rizika, neprozirnost informacija tamo gdje ne postoji razvijeno tržište dionica, te stoga ne postoji tržišna procjena samih poduzeća. A zbog niskog stupnja tržišne učinkovitosti, u arsenalu domaćih tvrtki ne postoje potpuno prilagođene metode procjene vrijednosti poslovanja.

Razvijene kompetencije:

znati

kakav je postupak dogovaranja rezultata procjene tehničkih objekata dobivenih metodama različitih pristupa (posebno skupih i komparativnih);
kakav je sustav kriterija za odabir ponderirajućih faktora;

biti u mogućnosti

potkrijepiti koeficijente odabrane za vaganje, dovoljnost polja podataka koja se koristi za procjenu;
prepoznati i analizirati kontradikcije u analitičkim zaključcima na kojima se temelje evaluacijske odluke;

vlastiti

metode stručnih procjena;
metodom analize hijerarhije za postupak slaganja rezultata ocjene

Postupak odobrenja kao završna faza izvješća o ocjeni

Posljednja faza ocjene je usklađivanje rezultata dobivenih različitim metodama u okviru korištenih pristupa. Svrha ovog sporazuma je dobiti konačnu konačnu vrijednost troškova. Konačni trošak ocjenjivanog stroja predstavlja stručnu, nepristranu i dobro utemeljenu prosudbu kvalificiranog profesionalnog procjenitelja o jednom ili drugom obliku ocjenjivane vrijednosti predmeta ocjenjivanja zabilježenog u zadatku za ocjenjivanje. U skladu sa zahtjevima Savezne službe sigurnosti za izvješće, procijenjena vrijednost daje se u obliku jednog jedinog rublja, što predstavlja bodovnu vrijednost procjene.

Koordinacija - analiza alternativnih zaključaka dobivenih primjenom tri različita pristupa procjeni kako bi se utvrdila jedna (dogovorena) vrijednost procijenjene vrijednosti.

Procjenitelj ne bi trebao jednostavno prosječno iznositi tri vrijednosti. Konačna procijenjena vrijednost se nikada ne priznaje kao rezultat prosječenja, tj. ne može se dobiti zbrajanjem svih procijenjenih vrijednosti i dijeljenjem tog iznosa s brojem korištenih pristupa. Prosječenje rezultata različitih metoda ne jamči ispravan zaključak o procjeni, jer se u ovom slučaju pretpostavlja da je prilikom provođenja procjene svaki pristup dao jednako pouzdan rezultat, što je u praksi izuzetno rijetko.

Na idealan (otvoreno i konkurentno) tržište, sva tri klasična pristupa trebaju dovesti do iste vrijednosti. Međutim, većina je tržišta nesavršena, ponuda i potražnja nisu u ravnoteži. Potencijalni korisnici mogu biti pogrešno informirani, a proizvođači neučinkoviti. Iz tih i drugih razloga, ti pristupi mogu dati različite pokazatelje troškova, koje evaluator uspoređuje s drugima, provodeći postupak odobravanja.

Ocjenjivač bi trebao uzeti u obzir da klijent obično zahtijeva objašnjenje razloga za nepodudarnost rezultata i obrazloženje postupka pomirenja. Profesionalni procjenitelji u Sjedinjenim Državama smatraju 10% vrijednosti dobivenih korištenjem različitih pristupa prihvatljivim. Ako se, kad se slaže, bilo koji od pokazatelja troškova značajno razlikuje od ostalih, tada procjenitelj mora otkriti zašto. Ako uzrok nisu matematičke ili druge pogreške koje se mogu ispraviti, tada izvješće o procjeni treba navesti što je dovelo do odstupanja i, možda, oslanjati se manje na rezultat ovog pristupa kada se slaže.

Razmatra se najpoželjnija opcija za provođenje postupka usuglašavanja dobivenih rezultata radi dobivanja konačne vrijednosti troškova prosječno ponderirano. Procjenitelj važi u kojoj mjeri ovaj ili onaj pristup odgovara svrsi ocjene predmetnog predmeta, jesu li izvedeni izračuni podržani tržišnim podacima, da li im proturječe. Na kraju se uvelike oslanja na pokazatelj troškova koji se dobiva na temelju najadekvatnijeg pristupa zadatku koji se radi. U završnoj fazi procjene ključno je rješenje kojemu se procjeni troškova treba pridavati veća težina i, kao rezultat ovog ili onog pristupa, koji se važi s rezultatima drugih pristupa.

Evaluator mora dokazati da je korišteni skup podataka dovoljan za provođenje evaluacije sa stajališta svih sudionika na tržištu.

Izračunu ukupne vrijednosti troškova trebala bi prethoditi sveobuhvatna kontrola postupka procjene. Procjenitelj treba osigurati da korištene informacije, analitičke metode, pretpostavke i logika opravdanja daju odgovarajuće i usporedive rezultate za vrijednost stroja (opreme, vozila). Tehnike analize moraju odgovarati svrsi procjene, utvrđenoj) "vrsti troškova, metodi i fazi izračuna troškova.

Procjenitelj je dužan utvrditi i analizirati proturječnosti u analitičkim zaključcima na kojima se temelje odluke ocjene i proračuni u različitim pristupima ocjenjivanju kako bi se otklonile nedosljednosti. Utvrđivanje specifične težine (u postocima ili udjelima jedinice) za svaki rezultat primjene bilo kojeg pristupa zahtijeva kvantitativnu i kvalitativnu analizu, uzimajući u obzir sljedeće čimbenike:

svrha procjene i namjeravana uporaba rezultata:
vrsta (standard) vrijednosti (na primjer, razumna tržišna vrijednost ili vrijednost ulaganja);
priroda procijenjenog udjela vlasništva;
količina i kvaliteta podataka koji podržavaju ovaj pristup;
razina kontrole razmatranog udjela vlasništva;
nivo njegove likvidnosti.

Uzimanje u obzir svih čimbenika omogućava vaganje i na kraju donošenje konačnog zaključka.

Posljednja faza ocjene je usklađivanje rezultata dobivenih različitim metodama u okviru korištenih pristupa. Svrha ovog sporazuma je dobiti konačnu konačnu vrijednost troškova.

Tri pristupa vrednovanju međusobno su neovisna, mada se svaki temelji na istim ekonomskim načelima. Na idealnom (otvorenom i konkurentnom) tržištu sva tri pristupa trebaju dovesti do iste vrijednosti. Međutim, većina je tržišta nesavršena, ponuda i potražnja nisu u ravnoteži. Potencijalni korisnici mogu se pogrešno informirati, proizvođači mogu biti neučinkoviti. Iz tih i drugih razloga, pristupi mogu dati različite pokazatelje troškova, koje evaluator uspoređuje s drugima, provodeći postupak odobravanja.

Kao što je navedeno u Federalnim standardima za procjenu (FSO br. 1), metoda odobrenja koju je procjenitelj odabrao, kao i sve prosudbe procjenitelja prilikom koordiniranja rezultata presude, pretpostavki i informacija koje se koriste moraju biti opravdane.

Ponderirano prosječenje smatra se najpovoljnijom opcijom za provođenje postupka usuglašavanja dobivenih rezultata kako bi se dobila konačna vrijednost troškova. Procjenitelj važi u kojoj mjeri određeni pristup odgovara svrsi ocjenjivanja predmetnog predmeta, jesu li izvedeni proračuni podržani tržišnim podacima, ne proturječe li im, a u konačnom se zaključku više oslanja na pokazatelj vrijednosti koji se dobiva na temelju najidealnijeg od svih pristup gledišta. Drugim riječima, ocjenjivač mora opravdati izbor utega koji se koristi za postizanje dogovora o postupku vaganja.

U slučaju značajne nepodudarnosti u rezultatima ocjene predmeta ocjenjivanja, dobivenim uporabom različitih pristupa, ocjenjivač mora pružiti analizu razloga za rezultirajuće razlike u izvješću o procjeni.

Procjenitelj određuje relativnu važnost, primjenjivost i valjanost svake mjerne vrijednosti na temelju kriterija poput adekvatnosti, kvalitete informacija, točnosti procjene i količine dokaza.

Ponderirana prosječna tržišna vrijednost (Ocjenjivanje) predmeta procjene izračunava se formulom:

R \u003d ZP ´r1 + CP ´r2 + DP ´r3, gdje je:

Primjer tablice:

P / p No.	Naziv pokazatelja	Pristup troškova	Uporedni pristup	Dohodovni pristup
1	Primjenjivost pristupa ocjeni predmeta u skladu s načelima i standardima vrednovanja uspostavljenim u Rusiji i svijetu	10	60	30
2	Adekvatnost, pouzdanost i dovoljnost informacija na temelju kojih su provedene analize i proračuni	15	70	15
3	Sposobnost pristupa da odražava motivaciju, stvarne namjere tipičnih sudionika na tržištu i druge stvarnosti ponude i potražnje na tržištu	10	50	40
4	Učinkovitost pristupa u odnosu na uzimanje u obzir povezanosti i dinamike financijskog i investicijskog tržišta (uključujući rizike)	10	60	30
5	Pretpostavke dane prilikom ocjenjivanja svakog pristupa	10	70	20
	Ukupno bodova	55	310	135
	Ponderirani prosječni ponderi metode procjene (Ocjena / n)	0,11	0,62	0,27
	Prihvaćeni ponderi:	0,11	0,62	0,27

Značajke ocjene u stečajnim postupcima. Izvještaj o procjeni.

Situacija bankrota i likvidacije poduzeća je izvanredna. Vjerojatnost pozitivnog rješenja problema neplaćanja ovisi o vrijednosti imovine. Procjena vrijednosti poduzeća potrebna je ne samo u slučaju likvidacije, već i u drugim slučajevima rada s insolventnim poduzećem:

- kod financiranja poduzeća dužnika;

- kod financiranja reorganizacije poduzeća;

- kad se poduzeće reorganizira, provede bez sudskog postupka;

- kod izrade plana otplate dugova poduzeća dužnika;

- pri analizi i identifikaciji mogućnosti odvajanja pojedinih proizvodnih pogona u ekonomski neovisne odjele;

- kod ocjenjivanja zahtjeva za kupnju poduzeća;

- pri ispitivanju lažnih transakcija u vezi s prijenosom imovinskih prava na treća lica;

- pri ispitivanju programa za reorganizaciju poduzeća.

Prema Zakonu Ruske Federacije "o nesolventnosti (bankrotu)" od 26. listopada 2002. br. 127-FZ, procjena poduzeća može se provesti u fazi vanjskog upravljanja (članak 109. "Mjere za vraćanje solventnosti dužnika": prilikom prodaje dijela imovine dužnika i prodaje cjelokupnog poduzeća dužnika Članak 110. "Prodaja poduzeća dužnika" i članak 111. "Prodaja dijela imovine dužnika": početna prodajna cijena imovine koja je stavljena na aukciju utvrđuje se na temelju tržišne vrijednosti imovine koju je odredio neovisni procjenitelj), u fazi stečajnog postupka (članak 130. "Procjena imovina dužnika ") pretpostavlja se da tijekom stečajnog postupka stečajni povjerenik vrši popis i procjenu imovine dužnika. Da bi to postigao, angažuje neovisne procjenitelje i druge stručnjake za plaćanje njihovih usluga na štetu imovine dužnika, osim ako se sastankom vjerovnika ne utvrdi drugi izvor.

Imovina dužnika - unitarnog poduzeća ili dužnika - dioničkog društva, više od 25% dionica s pravom glasa u čijem je državnom ili općinskom vlasništvu, procjenjuje neovisni procjenitelj uz predočenje mišljenja tijela državne financijske kontrole o ocjeni.

Procjena pokretne imovine dužnika, čija je knjigovodstvena vrijednost na posljednji datum izvještavanja prije proglašenja dužnika bankrota manja od sto tisuća rubalja, može se provesti bez sudjelovanja neovisnog procjenitelja odlukom sastanka vjerovnika.

Prilikom formiranja stečajne mase iz čl. 131 pretežni dio imovine dužnika podvrgava se vrednovanju, a imovina koja je predmet zaloga odvojeno se evidentira i vrednuje. Cijena društveno značajnih objekata iz čl. 132 također određuje neovisni procjenitelj.

U stečajnom postupku početna prodajna cijena imovine dužnika koja je stavljena na aukciju iz čl. 139 "Prodaja imovine dužnika" utvrđuje neovisni procjenitelj.

Postupci ocjenjivanja dodjele prava na potraživanja dužnika i zamjene imovine dužnika tijekom stečajnog postupka provode se na isti način kao i kod vanjskog upravljanja, prema čl. 111 i 115, odnosno s uključenjem neovisnog procjenitelja.

Procjena u stečajnoj situaciji ima niz značajki zbog hitnosti same situacije. Na temelju ove procjene, brojne dionice donose određene upravljačke odluke i radnje. Druga značajka procjene je visoki stupanj ovisnosti trećih strana o rezultatima procjene. Kupci i korisnici procjene u stečajnoj su situaciji različite osobe. Korisnici procjene su vjerovnici, ulagači i pravosudna tijela koja nisu bila uključena u postavljanje zadatka za ocjenu i u potpunosti se oslanjaju na rezultate ocjene prilikom donošenja odluka uprave. Oni nemaju stalni kontakt sa stručnim procjeniteljem i ne poznajući uvjete zadatka za ocjenjivanje mogu negativno protumačiti rezultate ocjenjivanja koje obavlja stručni procjenitelj. Znajući to, stranke zainteresirane za ocjenjivanje trebaju dobiti odgovarajuća objašnjenja od klijenta za ocjenjivanje (na primjer, vanjskog rukovoditelja) ili od samog procjenitelja o temeljnim parametrima procjene likvidacijske vrijednosti poduzeća: o svrsi ocjene, funkcijama ocjenjivanja, o vrsti vrijednosti koja je utvrđena, o ograničenja i pretpostavke u procjeni, datum procjene itd.

Vanjsko upravljanje podrazumijeva restrukturiranje gotovo svih faktora proizvodnje poduzeća dužnika (rada, nekretnina, kapitala i upravljanja); uvođenje moratorija na zadovoljavanje zahtjeva vjerovnika; obnavljanje solventnosti zbog ponovnog profiliranja proizvodnje, likvidacije potraživanja, prodaje dijela imovine, prodaje poslovanja itd.

Prema čl. 109. Zakona br. 127-FZ "O nesolventnosti (bankrot)", vanjski upravitelj poduzima mjere za vraćanje solventnosti dužnika, izrađuje plan vanjskog upravljanja i razvija mjere za obnavljanje solventnosti:

- proizvodnja se profilira: neprofitabilna proizvodnja je zatvorena;

- imovina se prodaje;

- vrši se dodjela prava na potraživanje dužnika;

- vrši se postavljanje dodatnih redovnih dionica dužnika;

- proda se preduzeće dužnika;

- zamjenjuje se imovina dužnika itd.

Svi oni podrazumijevaju postupak procjene imovine, imovinskih prava, udjela itd. u ovom ili onom obliku.

Prema čl. 110 „Prodaja poduzeća dužnika“ od strane poduzeća dužnika znači imovinski kompleks namijenjen obavljanju poduzetničkih aktivnosti. Predmet prodaje mogu biti podružnice i drugi strukturni pododjeli dužnika - pravne osobe. Početna prodajna cijena poduzeća koja je izložena na aukciju (otvorena ili zatvorena ili aukcijska) određuje se na temelju tržišne vrijednosti imovine, utvrđene u skladu s izvješćem neovisnog procjenitelja kojeg angažira vanjski menadžer. Istodobno, početna prodajna cijena poduzeća ne može biti niža od minimalne prodajne cijene poduzeća koju određuju upravljačka tijela dužnika.

Sukladno čl. 111 "Prodaja dijela imovine", početna prodajna cijena imovine koja je stavljena na aukciju utvrđuje se na temelju tržišne vrijednosti imovine prema izvještaju neovisnog procjenitelja kojeg je angažirao vanjski menadžer. Imovinu dužnika - unitarnog poduzeća ili dužnika - dioničkog društva, više od dvadeset i pet posto dionica s pravom glasa u čijem je državnom ili općinskom vlasništvu, također procjenjuje neovisni procjenitelj, no planira se provesti ispitivanje izvještaja procjenitelja od strane državnog tijela za financijsku kontrolu s podnošenjem njegova mišljenja o ocjeni.

Ispitivanje izvješća o procjeni - ovo je skup mjera za provjeru usklađenosti od strane procjenitelja prilikom ocjenjivanja zahtjeva zakonodavstva Ruske Federacije o aktivnostima ocjenjivanja i sporazuma o ocjenjivanju, kao i dovoljnosti i pouzdanosti korištenih podataka, valjanosti pretpostavki koje je dao procjenitelj, upotrebe ili odbijanja korištenja pristupa ocjenjivanju.

Ako plan vanjskog upravljanja pretpostavlja dodjeljivanje prava na potraživanje dužnika (članak 112), tada je potrebna procjena prava na potraživanje i ona se provodi u skladu s odredbama čl. 111. ovog zakona.

Kao što znate, izdavanje novih dionica najvažniji je način privlačenja dodatnog partnerskog kapitala, ova mjera za vraćanje solventnosti regulirana je čl. 114. Kada je odluka o izdavanju dodatnih redovnih dionica dužnika uključena u vanjski plan upravljanja, potrebno je provjeriti: koliki je omjer bilance i procijenjene vrijednosti temeljnog kapitala izdavatelja. Ako je procijenjena vrijednost poduzeća veća od one na temelju preostale knjigovodstvene vrijednosti imovine, obveza i dobiti, izdavanje dionica provodi se za iznos tog viška. Ako je procijenjena vrijednost temeljnog kapitala izdavatelja manja od knjigovodstvene vrijednosti ovog kapitala, tada emisija dionica nije dopuštena, a dioničko društvo mora iskazati smanjenje iznosa odobrenog kapitala poduzeća u bilanci za istu razliku.

Zamjena imovine dužnika (članak 115.), kao jedan od načina borbe protiv nesolventnosti dužnika, uključuje stvaranje na temelju imovine dužnika jednog ili više otvorenih dioničkih društava, uz plaćanje odobrenog kapitala od kojeg se doprinosi imovina dužnika utvrđena vanjskim planom upravljanja. Visina odobrenog kapitala takvih društava određuje se na temelju tržišne vrijednosti doprinosne imovine utvrđene prema izvještaju neovisnog procjenitelja, uzimajući u obzir prijedloge tijela dužnika.

Reorganizacija bankrotiranih poduzeća pretpostavlja njihov financijski oporavak s ciljem povećanja cijene po kojoj se ta poduzeća mogu prodati. Zadaća vrednovanja poslovanja u vezi s reorganizacijom se mijenja. Sastoji se u predviđanju procjenjene vrijednosti poduzeća nakon dovršetka planiranog skupa mjera za sanaciju, odnosno u predviđanju buduće opravdane tržišne vrijednosti i vrijednosti ulaganja poduzeća. Taj će trošak biti višeslojan, ovisno o tome koje su određene aktivnosti oporavka odobrene.

Izvještaj o ocjeni, koje vanjski menadžer prezentira sastanku vjerovnika, ne bi trebao sadržavati samo vrijednost poduzeća u ovom trenutku, već i druge mogućnosti: prodati poduzeće po trenutnoj, obično vrlo niskoj vrijednosti ili pristati na duži period oporavka, na temelju predloženog planske i prognozne procjene povećanja vrijednosti poduzeća nakon predloženih postupaka.

Izvještaj o procjeni je dokument koji potvrđuje mišljenje procjenitelja o vrijednosti nekretnine.

Opći zahtjevi za sadržaj izvješća o ocjeni predmeta ocjene formulirani su u članku 11. Zakona br. 135-FZ.

Izvještaj o ocjeni predmeta (u daljnjem tekstu: izvještaj) ne smije biti dvosmislen ili zabludu. Izvještaj mora navesti datum ocjene predmeta ocjenjivanja, korištene standarde vrednovanja, ciljeve i ciljeve ocjenjivanja predmeta ocjenjivanja, kao i druge podatke koji su potrebni za potpunu i nedvosmislenu interpretaciju rezultata ocjene predmeta ocjenjivanja koji se odražavaju u izvješću.

Ako pri ocjenjivanju predmeta ocjenjivanja ne utvrđuje tržišnu vrijednost, već druge vrste vrijednosti, u izvješću moraju biti navedeni kriteriji za utvrđivanje ocjene predmeta ocjene i razlozi za odstupanje od mogućnosti utvrđivanja tržišne vrijednosti predmeta ocjenjivanja.

Izvješće treba navesti:

Datum pripreme i serijski broj izvještaja;

Razlozi za ocjenjivača za procjenu predmeta procjene;

Lokacija procjenitelja i informacije o članstvu procjenitelja u samoregulacijskoj organizaciji procjenitelja;

Točan opis predmeta procjene, a u odnosu na objekt ocjenjivanja koji pripada pravnoj osobi - pojedinosti o pravnoj osobi i knjigovodstvena vrijednost ovog predmeta procjene;

Standardi ocjenjivanja za određivanje odgovarajuće vrste vrijednosti objekta ocjenjivanja, opravdanost njihove uporabe pri ocjenjivanju ovog predmeta ocjenjivanja, popis podataka koji su korišteni u ocjenjivanju ocjenjivanog predmeta, uz navođenje izvora njihovog primitka, kao i pretpostavke usvojene tijekom ocjenjivanja predmeta ocjenjivanja;

Slijed utvrđivanja vrijednosti predmeta procjene i njegove ukupne vrijednosti, kao i ograničenja i ograničenja primjene dobivenog rezultata;

Datum utvrđivanja vrijednosti predmeta procjene;

Popis dokumenata koje koristi procjenitelj i koji utvrđuju kvantitativne i kvalitativne karakteristike predmeta ocjenjivanja.

Izvještaj može sadržavati i druge podatke koji su, prema mišljenju procjenitelja, bitni za cjelovitost razmišljanja o metodi koju je koristio za izračunavanje troškova određenog predmeta procjene.

Članak 11., kao što mu ime govori, uspostavlja samo opće zahtjeve za sadržaj izvješća o ocjeni predmeta ocjenjivanja, stoga, dio 6. članka 11. predviđa da za procjenu određenih vrsta predmeta ocjenjivanja zakonodavstvo Ruske Federacije može uspostaviti posebne oblike izvještaja.

Izvještaj mora biti numeriran stranicu po stranicu, uvezan, potpisan od strane procjenitelja ili procjenitelja koji je obavio ocjenjivanje, a također se stavlja i osobnim pečatom procjenitelja ili pečatom pravne osobe s kojom je procjenitelj ili procjenitelj sklopio ugovor o radu.

Umjetnost. 12. Zakona takav koncept definira kao pouzdanost izvješća kao dokumenta koji sadrži podatke dokazne vrijednosti.

Ukupna tržišna vrijednost ili druga vrijednost ocjenjivanog predmeta navedena u izvješću sastavljenom na osnovu i na način predviđenim ovim saveznim zakonom priznaje se kao pouzdan i preporučuje se u svrhu izvršenja transakcija s ocjenjivanim predmetom, ako na način propisan zakonodavstvom Ruske Federacije, ili na sudu nalog nije drukčije naveden.

U članku 19. FSO br. „Opći koncepti procjene, pristupi i zahtjevi za ocjenjivanje“ navedeno je da procjenitelj prilikom izrade izvještaja o procjeni mora koristiti informacije koje osiguravaju pouzdanost izvješća o ocjeni kao dokument koji sadrži podatke dokazne vrijednosti. Podaci moraju zadovoljiti zahtjeve pouzdanosti i dostatnosti.

U izradi članka 20. Zakona br. 135-FZ koji je odobrio FSO br. 3 "Uvjeti za izvješće o ocjeni"

Ovaj savezni standard za vrednovanje utvrđuje zahtjeve za pripremu i sadržaj izvještaja o vrednovanju, podatke koji se koriste u izvješću o vrednovanju, kao i opis primijenjene metodologije i izračuna u izvješću o procjeni. Izvještaj o evaluaciji sastavlja se nakon evaluacije.

Izvještaj o ocjeni je dokument sastavljen u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije o aktivnostima ocjenjivanja, ovim saveznim standardom ocjenjivanja, standardima i pravilima za aktivnosti procjene koje je uspostavila samoregulatorna organizacija procjenitelja, čiji je član procjenitelj koji je pripremio izvještaj namijenjeno kupcu procjene i drugim zainteresiranim stranama (korisnici izvještaja o ocjeni), koji sadrže profesionalnu prosudbu procjenitelja o vrijednosti predmeta ocjenjivanja, potvrđenu na temelju prikupljenih podataka i izračuna.

Postupak vještačenja izvješća o ocjeni i pripremu mišljenja o izvješćima o procjeni poduzeća dužnika - unitarnog poduzeća ili imovine dužnika - dioničkog društva, više od dvadeset i pet posto dionica s pravom glasa u vlasništvu države ili općine, od strane vlasti ovlaštene od Vlade Ruske Federacije.

Procjena nekretnina je metodički utemeljeno stručno mišljenje o vrijednosti nekretnine ili postupak utvrđivanja vrijednosti.

Rezultati ocjenjivanja usklađuju se pomoću 3 različita pristupa: komparativni, skupi i profitabilni.

Uporedni pristup procjeni nekretnina temelji se na podacima o nedavnim transakcijama sa sličnim nekretninama na tržištu i usporedbi procjene nekretnina s analogima.

Prednosti komparativnog pristupa su:

najjednostavniji pristup;

statistički zvuk;

predlaže metode korekcije;

pruža podatke za druge pristupe procjeni.

Nedostaci komparativnog pristupa su:

zahtijeva aktivno tržište;

komparativni podaci nisu uvijek dostupni;

zahtijeva izmjene i dopune, čiji veliki broj utječe na pouzdanost rezultata;

na temelju prošlih događaja, ne uzima u obzir buduća očekivanja.

Troškovni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti nekretnine na temelju određivanja troškova potrebnih za obnovu ili zamjenu nekretnine, uzimajući u obzir njegovu amortizaciju. Pristup troškova temelji se na načelu supstitucije, prema kojem se pretpostavlja da razumni kupac neće platiti više za imovinu nego trošak izgradnje objekta slične korisnosti kao što je nekretnina koja se vrednuje.

Prednosti troškovnog pristupa:

Pri ocjenjivanju novih objekata troškovni je pristup najpouzdaniji.

Ovaj je pristup preporučljiv ili je jedini moguć u sljedećim slučajevima:

tehnička i ekonomska analiza troškova nove gradnje;

opravdanje potrebe za ažuriranjem postojećeg objekta;

procjena posebnih zgrada;

pri ocjenjivanju predmeta u "pasivnom" tržištu;

analiza učinkovitosti korištenja zemljišta;

rješavanje problema osiguranja objekata;

rješavanje problema oporezivanja;

kad se dogovaraju vrijednosti nekretnine nekretnine dobivene drugim metodama.

Nedostaci troškovnog pristupa:

Troškovi nisu uvijek jednaki tržišnoj vrijednosti.

Pokušaji da se postigne precizniji rezultat praćen je brzim troškovima rada.

Nepodudarnost troškova nabave nekretnine koja se vrednuje i troškova nove izgradnje potpuno iste imovine, jer se akumulirana amortizacija oduzima od troškova izgradnje tijekom postupka procjene.

Problemi u izračunavanju troškova reprodukcije starih zgrada.

Poteškoće u određivanju količine nagomilanih starih zgrada i građevina.

Odvojena procjena zemljišne parcele od zgrada.

Problematičnost procjene zemljišnih parcela u Rusiji.

Pristup procjene vrijednosti nekretnina temeljen na dohotku odražava motivaciju tipičnog kupca profitabilne nekretnine: očekivani budući prihod s traženim karakteristikama. S obzirom na to da postoji izravna veza između veličine ulaganja i koristi od komercijalne upotrebe investicije, vrijednost nekretnina definira se kao vrijednost prava na primanje dohotka koji donosi.

Glavna prednost koju ima profitabilni pristup procjeni nekretnina u usporedbi s tržišnom i troškovnom je ta što više odražava ulagačevo gledište na nekretnine kao izvor prihoda, tj. ova se imovina uzima u obzir kao glavni faktor cijene. Pristup procjeni prihoda usko je povezan s tržišnim i troškovnim metodama.

Ponderirana prosječna vrijednost vrijednosti nekretnine (V) uzima se kao njena tržišna vrijednost.

Značajni koeficijenti procjene vrijednosti nekretnine na nekretnini, dobivene troškovnim, komparativnim i prihodnim pristupom, - ukupna vrijednost procijenjenih nekretnina prema troškovnom pristupu, tisuću rubalja; - ukupna vrijednost procijenjene nekretnine prema komparativnom pristupu, tisuće rubalja; - ukupna vrijednost predmeta nekretnine prema pristupu dohotku, tisuća rubalja

U odnosu na ove koeficijente, jednakost mora biti ispunjena:

Dakle, ponderirana prosječna vrijednost vrijednosti svojstva (V) je:

V \u003d (203232,4 * 0,2) + (61149,06 * 0,3) + (103654,05 * 0,5) \u003d 79892,21, tisuću rubalja.

ZAKLJUČAK

Ponuda na tržištu usluga
tržište opskrbe Stambeno pitanje je možda bilo i ostaje aktualno u svakom trenutku, međutim, za razliku od uobičajenog stambenog pitanja, pitanje privremenog skloništa u čudnom gradu je pomalo ...

Otvorena kuća dioničkih društava
Poslovni plan je dokument koji sadrži glavne aspekte budućeg poslovnog pothvata. Analizira izazove s kojima se poduzetnik može suočiti i također identificira načine da se ...

Ekonomski proračun operacija hidrauličkog lomljenja
Hidraulično lomljenje najčešća je tehnika stimulacije dna. Suština ovog procesa leži u ubrizgavanju tekućine u propusnu tvorbu pod pritiskom ...

tekst članka.

1. Uvod

Dana 20. svibnja 2015., naredbom Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije, odobrena su nova izdanja tri osnovna federalna standarda vrednovanja - FSO br. 1-3. Stručno vijeće NP "SROO" detaljno je opisalo postupak izrade ovih dokumenata, skrenuvši pažnju stručne procjenjivačke zajednice na njihove problematične odredbe.

Nažalost, zbog slabe aktivnosti zajednice nije bilo moguće ukloniti sve problematične odredbe. Ovaj je članak posvećen analizi neupadljivog, na prvi pogled klauzule 25 FSO br. 1, svojevrsnog "uskršnjeg jajeta" nove serije saveznih normi za ocjenjivanje. Doslovno zvuči ovako:

„U slučaju korištenja nekoliko pristupa procjeni, kao i korištenja nekoliko metoda ocjenjivanja u okviru bilo kojeg pristupa procjeni, preliminarni dogovor njihovih rezultata provodi se kako bi se postigao posredni rezultat ocjenjivanja predmeta ocjenjivanja ovim pristupom. Kada usklađuje materijalno različite rezultate posrednih procjena dobivenih različitim pristupima ili metodama, izvješće mora odražavati provedenu analizu i utvrđeni razlog za nepodudarnosti. Značajna razlika prepoznaje se kada je rezultat dobiven jednim pristupom (metodom) izvan granica raspona vrijednosti koje je odredio procjenjivač, a dobiven pomoću drugog pristupa (metoda) (ako postoje) “.

Imajte na umu da se ta odredba pojavila "niotkuda", nakon završetka rada Radne skupine pri Ministarstvu ekonomskog razvoja Rusije, u kojoj je razvijena nova verzija FSO-a br.

Rekonstruiramo značenje specificirane klauzule norme:

Izvješće o procjeni mora odražavati neke analize i razlog za odstupanje između rezultata dobivenih i za različite pristupe i metode procjene.
To bi trebalo biti učinjeno samo ako postoji značajna razlika između navedenih rezultata - iz izvješća o ocjeni mora biti jasno razlikuju li se rezultati značajno ili ne.
Kriterij za značaj odstupanja između rezultata vezan je za " granice raspona troškova"Dobiva se primjenom drugačijeg pristupa (metoda).
Stoga u izvješću o procjeni granice tih raspona moraju se navesti, budući da bez toga neće biti jasno je li odstupanje značajno ili ne (naravno, to vrijedi za situaciju kada se u izvješću o ocjeni primjenjuje više od jednog pristupa procjeni).

Uzimajući u obzir zahtjev uveden odredbom 30. FSO br. 7 za donošenje presuda o mogućim granicama intervala u kojem može biti konačna vrijednost vrijednosti objekta vrednovanja, dobiva se konstrukcija na tri razine: rasponi (metode) → rasponi (pristupi) → interval (konačna vrijednost vrijednosti objekta vrednovanja).

S tim u vezi, praktikant mora imati sljedeća pitanja:

Što je "raspon"? Po čemu se raspon od FSO # 1 razlikuje od "intervala" od FSO # 7?
Što je smisleni dio navođenja raspona u pristupima (metodama)?
Kako odrediti i kako u pristupnom izvještaju o procjeni navesti raspon troškova pristupom (metodom)?

Razmotrimo sva ova pitanja na primjeru pristupa procjeni, dok se svi rezultati analize mogu koristiti i za metode procjene.

2. Što je "raspon"

Stol 1 prikazuje najčešće definicije pojma "raspon".

Stol 1.

Uobičajene definicije pojma "raspon"

Br. Str/ p	Izvor	Definicija
	SI. Ozhegov, N.Yu. Shvedova	1. Interval između najnižih i najviših zvukova pjevačkog glasa, melodije ili glazbenog instrumenta (posebnog). 2. Područje unutar kojeg se provode neki. mjerenja (specijalista.). Raspon oscilacija Raspon mjerenja. Raspon radiofrekvencija. 3. prijenos. Opseg, veličina znanja, zanimanja (knjiga). Znanstvenik širokog spektra.
	"Objašnjavajući rječnik živoga veliko ruskog jezika"
	"Objašnjevajući rječnik ruskog jezika" ed. D.N. Ushakova	1. Ukupnost svih zvukova od najniže do najviše granice koje reproducira određeni glas ili glazbeni instrument (glazba). Raspon ljudskog glasa je u prosjeku dvije oktave. Bariton dugog dometa. 2. prijenos. Obuhvat, obujam, veličina (interesi, znanje, aktivnosti itd .; knjiga.).
	„Novi rječnik ruskog jezika. Objašnjenja i izvedenice " T. F. Efremova	2. Promijenite područjeneki l. magnitude. 3. prijenos. Granice distribucije, količina nečega (o znanju, sposobnostima itd.).

Može se zaključiti da su pojmovi "raspon" i "interval" općenito sinonimi, posebno se to potvrđuje. Štoviše, opseg njihove upotrebe je nešto drugačiji:

"Interval" - češće se koristi u vezi s matematičkim problemima;
„Domet“ - za opisivanje valnih vibracija (glas, glazba, radio frekvencije), a također se i češće koristi figurativno u svakodnevnom govoru.

3. Koji je smisleni dio određivanja raspona u pristupima?

U nekim izvješćima procjene, rezultati vrednovanja dobiveni različitim pristupima i / ili metodama vrednovanja značajno se razlikuju.

Razlog za pojavljivanje takve razlike u većini slučajeva su pogreške u izvješću o vrednovanju, rjeđe objektivni razlozi u obliku nemogućnosti uzimanja u obzir bilo kojeg faktora cijene ili visokog stupnja neizvjesnosti u početnim podacima. Stoga značajne razlike u rezultatima prvenstveno upućuju na potrebu pažljive analize i provjere izračuna. Pitanja otkrivanja pogrešaka (instrumenti distorzije vrijednosti) detaljno su obrađeni u.

S tim u vezi postavljaju se sljedeća pitanja:

Je li moguće pomiriti dobivene bitno različite rezultate izračuna?
Što se smatra značajnom razlikom?

Odgovor na ovo pitanje može se dobiti samo na temelju kvalitativne analize konkretne situacije (kvaliteta početnih podataka, korištena metodologija, karakteristike predmeta ocjenjivanja i tržište).

U uvjetima kada je nemoguće pravno utvrditi granice takvog širenja, bilo je prilično problematično baviti se takvim alatom za iskrivljavanje vrijednosti.

U članku 25. novog izdanja FSO-a br. 1 utvrđen je jedan od mogućih kriterija značajnosti razlike - ona je vezana za granice intervala, a uspostavlja se i zahtjev za analizom razloga značajne razlike u rezultatima.

Obrazloženje za zahtijevanje od Valuera da navede takav broj raspona i intervala je kontroverzan. Usmjeravajući ovaj trend do apsurda, može se predvidjeti da će u budućnosti biti potrebno navesti i opravdati raspone za svaki od parametara cijene u izvješću o vrednovanju. Autori u ovom dijelu smatraju da bi bilo ispravno ograničiti se samo na navođenje intervala za konačni rezultat troškova i na procjenu važnosti odstupanja na temelju kvalitativne analize gore navedenih kriterija. Istovremeno, s obzirom da se ta stavka već pojavila u FSO-u, potrebne su jednostavne praktične preporuke za njezinu primjenu.

4. Kako pristupom odrediti raspon troškova?

Ekonomska i matematička suština raspona vrijednosti dobivenih primjenom različitih pristupa (metoda) identična je suštini intervala u kojem se može smjestiti ukupna vrijednost vrijednosti ocijenjenog objekta. Objasnimo ovu tezu.

Prvo, moguća je situacija kada se vrijednost predmeta ocjenjivanja utvrđuje pomoću jedinstvene metode u okviru jednog pristupa procjeni. Očito će se u ovom slučaju "raspon" podudarati s "intervalom".

Kao drugo, detaljno su opisani razlozi disperzije cijena (tržišni i objektni aspekti, greška u proračunu), koji su isti za sva ponašanja tržišnog subjekta, čije je ponašanje po uzoru na utvrđivanje vrijednosti. Na primjer:

kad se vrednuje zgrada, tržišna volatilnost povezana s nedovoljnom sviješću prodavatelja očitovat će se u svim pristupima vrednovanju: skupi - cijene građevinskog materijala i rada, dobit poduzetnika; komparativne - cijene analognih predmeta, iznos podešavanja; profitabilno - cijene najma za analogne objekte, prognoze, veličinu rizika;
razlozi nakupljanja pogrešaka u proračunu nisu specifični, ovisno o konkretnom modelu izračuna (pristup procjeni).

Dakle, u odnosu na granice raspona vrijednosti dobivene primjenom postupka (metode) vrednovanja, sve odredbe navedene u omjeru intervala u kojem se može nalaziti ukupna vrijednost predmeta vrednovanja su istinite. To znači da se može koristiti modificirana 3D matrica vremenskih intervala (raspona), čiji je primjer u vezi s procjenom nekretnina predložen na temelju analize značajnog niza izvještaja o ocjenjivanju, izvršenih u razdoblju 2002-2015., Sl. 1.

Lik: 1. Izmijenjeno 3D- matrica intervala troškova (rasponi),%

Karakteristike razvoja tržišta:

regije s niskim pritiskom; predmeti na značajnoj udaljenosti od regionalnih središta;
srednja - regionalni centri;
gradovi visoki milijun i velike urbane aglomeracije.

Karakteristika prometa objekta:

niske - velike komercijalne nekretnine, objekti jedinstvenih karakteristika;
srednja - srednja trgovačka imovina;
apartmani visokog standarda i manje komercijalne nekretnine.

Kvaliteta modela sastavni je pokazatelj koji ovisi o sljedećim glavnim aspektima:

kvaliteta početnih podataka o parametrima izračuna - podaci mogu biti stvarni (na primjer, površina objekta prema podacima tehničkih računovodstvenih dokumenata), procijenjeni (na primjer, prosječna vrijednost operativnih troškova prema analitičkim podacima za objekte slične klase) i prognozirani.

Podsjetimo da se izvješća o ocjenjivanju mogu udovoljavati zahtjevima zakonodavstva o djelatnostima ocjenjivanja i temeljiti se na informacijama različite kvalitete (pojedinosti), naravno uzimajući u obzir osnovno načelo materijalnosti. Na primjer, u jednom izvješću o procjeni - u pristupu dohotku, operativni troškovi tipičnog uredskog prostora definirani su kao sredina odgovarajućeg tržišnog raspona (40 - 60 jedinica → 50 jedinica). U drugom izvješću o procjeni - temeljenom na detaljnim informacijama o parametrima djelovanja objekta ocjenjivanja od strane trenutnog vlasnika, Ocjenjivač razumno pojašnjava vrijednost operativnih troškova unutar tržišnog raspona na 55 jedinica. (vrijednost je posljedica, na primjer, povećanih gubitaka topline zbog osobitosti punjenja prozorskog otvora, koje se mogu nadgledati brojilima sustava grijanja).

broj parametara u dizajnerskom modelu - kartici. 2;
priroda međusobnog utjecaja parametara izračuna u modelu izračuna (aditiv, multiplikativni utjecaj itd.).

Vrijednost ovog pokazatelja procjenjuje stručnjak na temelju analize navedenih pokazatelja kvalitete. Analiza pokazuje da se u većini slučajeva vrijednost pokazatelja "kvaliteta modela" kreće u rasponu 0,8 - 1,2.

Tablica 2.

Primjeri parametara dizajna

Pristup procjeni	Parametar
skup	zemljišna parcela - cijene analognih objekata, prilagodbe; zamjenski troškovi (reprodukcija) - jedinični troškovi za izgradnju analognog objekta, prilagodbe, dobit poduzetnika; trošenje i habanje i zastarjelost.
komparativna	cijene analognih predmeta; prilagodbe.
koristan	najamnina za analogne predmete; prilagodbe; komponente troškova (komunalije, porezi, upravljanje itd.); stopa promjene pokazatelja tijekom vremena; diskontna stopa i omjer kapitalizacije.

Nastali raspon se određuje pomoću sljedećih formula:

Završni algoritam za određivanje granica raspona:

Korak 1. Određivanje raspona vrijednosti ovisno o razvoju tržišta i prometu predmeta procjene (Sl. 1).
Korak 2. Određivanje pokazatelja kvalitete modela (Sl. 1).
Korak 3. Određivanje raspona prema formuli (1).
Korak 4. Određivanje granica raspona prema formuli (2).
Korak 5. Analiza i utvrđivanje razloga za nepodudarnost (ako je potrebno).

Algoritam predložen u ovim preporukama također se može koristiti za potvrđivanje koeficijenata ponderiranja prilikom usklađivanja rezultata procjene dobivenih zasebnim pristupima. Faktori ponderi mogu se odrediti na temelju pokazatelja kvalitete modela (recipročni):

Imajte na umu da se predloženi model općenito može upotrijebiti ne samo za određivanje granica raspona ocjenjivanja nekretnina, već i za ocjenu drugih vrsta predmeta ocjenjivanja. U ove je svrhe, ako je potrebno, predloženu ljestvicu prilagoditi karakteristikama tržišta određene vrste predmeta vrednovanja ili predložiti vlastitu ljestvicu na temelju relevantnih statističkih podataka. U ovom slučaju prilagodba skale trebala bi se temeljiti na analizi sljedećih aspekata:

jedinstvenost predmeta i dostupnost "zamjenskih proizvoda" na tržištu;
karakteristike sastavnih dijelova predmeta ocjenjivanja (na primjer, kod ocjenjivanja blokova dionica i udjela udjela - karakteristike stalnih sredstava i obveza);
dinamika razvoja ciljnih tržišnih segmenata (industrija).

5. Pretvaranje raspona pristupa u interval ukupnih troškova

Vrijednost dobivena iz pojedinačnih pristupa vrednovanju može biti unutar ili izvan raspona vrijednosti dobivenih iz drugih pristupa vrednovanju.

5.1. Kada vrijednosti dobivene posebnim pristupima vrednovanju padnu unutar raspona vrijednosti dobivenih drugim pristupima vrednovanju, granice intervala u kojem ukupna vrijednost vrijednosti objekta vrednovanja može biti (odredba 30. FSO br. 7) mogu se odrediti na sljedeći način:

1. opcija - kao što su ekstremne granice raspona troškova pristupa (u ovom slučaju interval će biti širi i vjerojatnost da će trošak pasti u rezultirajući interval je veća);
Opcija 2 - Na temelju prosjeka raspona pristupa. Interval ukupnih troškova dobiva se prema slijedećoj formuli:

5.2. Razlozi za činjenicu da vrijednosti dobivene pojedinačnim pristupom vrednovanju ne spadaju u raspon vrijednosti dobivenih drugim pristupima vrednovanju, mogu biti sljedeći:

prilikom provedbe pristupa procjeni napravljene su pogreške tehničke ili metodološke prirode;
napravljena je pogreška u određivanju granica raspona;
dostupne informacije ne dopuštaju uzimanje u obzir jednog ili više parametara cijene unutar određenog pristupa procjeni (metoda procjene) ili je takvo računovodstvo neprimjereno, jer dovodi do degeneracije pristupa procjeni ili je karakterizira velika greška.

Treća opcija zahtijeva dodatni komentar.

Moguća je situacija kada divergencija vrijednosti (koja ne spada u vrijednosti vrijednosti dobivene drugim pristupima) može biti objektivna i dogovor moguć te vrijednosti za određivanje konačne tržišne vrijednosti nakon odgovarajuće analize uz utvrđivanje razloga za nepodudarnost (prema odredbi 25 FSO br. 1). U takvim je situacijama poželjno obratiti pažnju ne samo na dobivanje intermedijarnih rezultata dobivenih u rasponu troškova dobivenim drugim pristupima, već i na sjecištu ili ne sjecištu samih raspona... Slučajeve kada cijena pristupa ne spada u raspon drugih pristupa, brzo se dijeli na slučajeve kada su rasponi vrijednosti dobiveni pojedinačnim pristupima:

križaju
ne preklapajte se.

U prvom slučaju, unatoč značajnosti odstupanja između međusobnih rezultata, oni se mogu pomiriti nakon odgovarajuće analize.

Moguće je da su odstupanja kritična za postizanje slaganja posrednih rezultata. Primjerice, predmet procjene je visoko specijalizirani imovinski kompleks (skup nekretnina) kemijskog poduzeća, kojeg karakterizira prisustvo značajne ekonomske zastarjelosti zbog male upotrebe poduzeća takve specijalizacije (zastarjele tehnologije, ekonomska kriza itd.), Kao i ekonomska neispravnost njegove pretvorbe. Na primjer, izvještaj o ocjeni koristi dva pristupa ocjeni - trošak i dobit. Dostupne informacije omogućuju određivanje vrijednosti ekonomske zastarijelosti samo na temelju metoda pristupa dohotku (razlika u troškovima na "normalnoj" i postojećoj razini opterećenja) - Sl. 2. Korištenje rezultata pristupnog pristupa za određivanje vrijednosti ekonomske zastarijelosti u troškovnom pristupu dovest će do degeneracije pristupa - njihovi će se rezultati podudarati.

Lik: 2. Raspon troškova ne preklapa se

U takvoj situaciji, Ocjenjivač bi trebao:

kad analizirate razloge nepodudarnosti između raspona rezultata dobivenih prema različitim pristupima procjeni, navedite da troškovni pristup procjeni nije uzeo u obzir značajnu ekonomsku zastarjelost;
u konačnom sporazumu odbiti uzeti u obzir rezultate dobivene na temelju troškovnog pristupa procjeni.

6. Primjer opravdanja granica raspona

Predmet ocjene je tipična poslovna zgrada smještena u regionalnom centru. Provedena su tri pristupa procjeni, unutar kojih se koristi jedna metoda. Dobiveni su sljedeći rezultati: 3,2 milijuna rubalja. (skupo), 3,3 milijuna rubalja. (usporedba), 3,6 milijuna rubalja. (Isplativo).

Sl. 1. raspon troškova određen je prema dva kriterija (razvoj tržišta i promet objekata) - bio je ± 10%.

Analiza pokazatelja kvalitete modela dana je u tablici. 3.

Tablica 3.

Analiza kvaliteta modela

Parametar	Pristup procjeni
Parametar	skup	komparativna	koristan
Kvaliteta početnih podataka o parametrima izračuna	stvaran i pokazatelji uspješnosti	stvaran i pokazatelji uspješnosti	koji se ocjenjuje i pokazatelji prognoze
Broj parametara u modelu dizajna
Priroda međusobnog utjecaja parametara izračuna u modelu izračuna	specifičnost nije identificirano	specifičnost nije identificirano	jasno izražen multiplikatorski učinak u metodi diskontiranja
Kvaliteta modela

Konačna analiza raspona, određivanje konačne tržišne vrijednosti i njegov interval mogu se prikazati u obliku prikazanom u tablici. 4 i sl. 3.

Tablica 4.

Analiza raspona troškova

Parametar	Pristup procjeni
Parametar	skup	komparativna	koristan
Rezultat izračuna, utrljati.			3 600 000
Raspon troškova na temelju dva kriterija, ± %
Pokazatelj kvalitete modela, jedinica
Raspon troškova, ±%
Donja granica raspona troškova (C min), trljajte.
Gornja granica cjenovnog ranga (C max), rub.	3 520 000
Značaj razlika	Razlike osnovni: rezultat pristupnog pristupa je izvan raspona troškova dobivenih troškovnim pristupom
Analiza i utvrđivanje razloga za nepodudarnost	... [analiza razloga za odstupanje] ... Uzimajući u obzir gore navedeno, procjenitelj je smatrao da je moguće dogovoriti rezultate sva tri pristupa ocjenjivanju radi utvrđivanja konačne vrijednosti predmeta ocjenjivanja.

Lik: 3. Grafički prikaz raspona troškova

Tablica 5.

Konačno slaganje rezultata procjene

Na kraju članka, prisjetimo se jetkanja Francisco Goya "Snaga razuma rađa čudovišta." Neučestvovanje većine predstavnika zajednice profesionalnih procjena u razvoju dokumenata na profesionalnoj razini, njihova udaljenost od donošenja odluka važnih za industriju, njihov prešutni pristanak na prijenos relevantnih ovlasti na druge nastavit će voditi potrebi za "ritualnim plesovima" sličnim onima o kojima se raspravljalo. Izrazite svoje mišljenje o dokumentima koji se odnose na vas u fazi njihove pripreme, na primjer, na web stranici regulacija.gov.ru.

Moskva, lipanj 2015

Popis izvora

Priprema se prvi sastanak Vijeća za ocjenjivačke aktivnosti - [Elektronski resurs] // web stranica: stranica Stručnog vijeća NP SROO ..
Federalni standard za vrednovanje "Opći pojmovi procjene, pristupi i zahtjevi za ocjenjivanje (FSO br. 1)", odobren naredbom Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije od 20. svibnja 2015. br. 297.
Federalni standard procjene vrijednosti "Procjena nekretnina (FSO br. 7)", odobren naredbom Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije od 25. rujna 2014., br. 611.
Ilyin M.O., Lebedinski V.I. Praktične preporuke za utvrđivanje mogućih granica konačnog intervala troškova - [Elektronski resurs] // web stranica: stranica NP "SROO" Stručno vijeće ".. pdf.
Rječnik sinonima ruskog jezika. Praktični vodič. - M .: Ruski jezik. Z.E. Alexandrova. 2011.
Ilyin M.O. Upotreba koncepta "materijalnosti" za karakterizaciju kvalitativnih parametara društveno-ekonomskih sustava u ispitivanju izvještaja o procjeni // BULLETIN Ruskog ekonomskog sveučilišta nazvanog po G.V. Plekhanov, br. 5 (47) 2012. - M: FGBOU VPO "PRUE im. G.V. Plekhanov, 2012 (http://maxosite.ru/resources/ilin_materiality.pdf).
Kaminsky A.V., Ilyin M.O., Lebedinsky V.I. i dr. Ispitivanje izvješća o procjeni: Udžbenik - M .: Knizhnaya Liniya, 2014.