Troškovna usporedna i dohodovna metoda procjene vrijednosti nekretnina. Glavne metode procjene nekretnina: troškovne, dohodovne, tržišne (usporedne). Osnovni zahtjevi za analogni

Mogao bih ovo kupiti, ali po razumnoj cijeni.

Već znate kako i gdje možete pronaći dobru ponudu i kako pregovarati o kupnji. Sada ćete naučiti kako pravilno procijeniti nekretninu koju namjeravate kupiti. Započet ćemo s raspravom o tržišnoj vrijednosti, a zatim ćemo razgovarati o drugim metodama vrednovanja koje možete koristiti da donesete ispravnu odluku.

Iako tržišna cijena nekretnine nikada ne bi trebala biti jedina osnova za donošenje odluke, ona je ipak jedna od osnovnih referentnih točaka. Za procjenu vrijednosti stambene zgrade, gradske kuće ili višestambene zgrade većina stanodavaca, investitora i procjenitelja koristi obrazac sličan onome prikazanom na slici. 14.1.

Dva glavna hipotekarna zajmodavca u Sjedinjenim Državama, Freddie Mac I Fannie May, odobrio je ovaj obrazac i preporučio ga za široku upotrebu. Stanodavci i investitori u drugim zemljama također slijede sličan proces procjene. Nije važno gdje se točno nekretnina nalazi, načela tržišne procjene ostaju nepromijenjena.

Sada ćemo proći kroz sve glavne dijelove ovog obrasca za ocjenjivanje.

Riječ opreza

Riječ opreza: previše stanodavaca, investitora i kupaca nekretnina ovu procjenu uzima kao konačni rezultat. Ali sve procjene vrijednosti nisu ništa pouzdanije od činjenica na kojima se temelje, niti su pravednije od zaključaka koji se iz tih činjenica izvlače. Nažalost, iskustvo pokazuje da procjenitelji često griješe kako u samim činjenicama tako iu njihovoj interpretaciji.

Bilo da donosite vlastitu procjenu ili koristite rezultate evaluatora, kritički analizirajte sve ulazne podatke i sve zaključke i zaključke koji se iz tih podataka izvlače.

Standardni izvještaj o procjeni nekretnine

Svrha ovog akta je vjerovniku/klijentu pružiti točnu i objektivnu informaciju vezanu uz procjenu tržišne vrijednosti predmetne nekretnine.

Adresa Grad Država Poštanski broj

Zajmoprimac Registrirani vlasnik Okrug

Pravni opis

Broj procjenitelja Porezna godina Porez na imovinu, $

Naziv okruga Geografski položaj Popisni okrug

Stanari □ Vlasnik □ Stanari □ Slobodno mjesto □

Vrednovanje vlasništva □ Slobodno vlasništvo □ Zakup □ Ostalo (opis)

Vrsta prijenosa prava □ Kupnja □ Refinanciranje kredita □ Ostalo (opis)

Adresa zajmodavca/klijenta

Je li nekretnina trenutno na prodaju ili je bila na prodaju u 12 mjeseci prije datuma ove procjene? □ Da □ Ne

Korišteni izvor podataka, cijena ponude, datum

Nisam □ izvršio □ analizu ugovora o kupoprodaji predmetne nekretnine. Podijelite rezultate analize ili objasnite zašto analiza nije obavljena.

Cijena ugovora $ Datum ugovora Je li prodavatelj registrirani vlasnik? □ Da □ Ne Datum (izvor)

Postoje li financijski ustupci u korist zajmoprimca (prodavatelj plaća kamate na kredite, u cijenu nekretnine uračunava namještaj, kućanske aparate i sl., plaća predujam i sl.)? □ Da □ Ne

Ako da, molimo uključite puni iznos koncesija u dolarima i potpuni opis koncesija.

Napomena: Rasni sastav područja nije predmet procjene.

Obilježja područja			Vile (trendovi)			Palače		Trenutna upotreba zemljišta, %
Lokacija □ Grad □ Predgrađe □ Ruralna područja			Trošak □ Povećava se □ Stabilan □ Padovi			cijena raste		Palače
Razvoj □ Preko 75% □ 25-75% □ Manje od 25%			Ponuda/potražnja □ Nedostatak □ Ravnoteža □ Višak			$ (tisuću) (godina)		Kuće sa 2-4 stana
Rast □ Brz □ Stabilan □ Sporo			Razdoblje prodaje □ Do 3 mjeseca □ 3-6 mjeseci □ Više od 6 mjeseci					Višestambene zgrade
Granice okruga								Komercijalne nekretnine

Opis područja

Tržišni uvjeti (uključujući one koji podupiru gore navedene zaključke)

Dimenzije Površina Oblik Opći pogled
Klasifikacija zoniranja Opis zoniranja
Usklađenost sa zoniranjem □ Potpuno legalno □ Nedosljednost unutar zakona (nasljeđe od djeda) □ Nema zoniranja kao takvog □ Nedosljednost
Je li trenutno korištenje objekta najbolji način? □ Da □ Ne Ako ne, objasnite zašto.

Objekti	Središnji	Drugo (opišite)			Centar.		Drugo (opišite)		Vanjsko dobro- uređaj	Društvo	dijelovi.
Struja				Vodovodne cijevi
				Kanalizacija
Opasnost od poplava prema klasifikaciji FEMA□ Da □ Ne Zona poplave FEMA Karta FEMA br Datum sastavljanja karte
Jesu li unutarnji i vanjski sadržaji tipični za to područje? □ Da □ Ne Ako ne, objasnite zašto.
Postoje li štetni čimbenici okoliša? □ Da □ Ne Ako da, opišite ove čimbenike.




Opći opis	Temelj		Vanjski opis materijal/stanje	Opis interijera materijal/stanje
Objekti □ Jedan □ Jedan s dodatnim zgradama	□ Betonske ploče □ Prostor za puzanje		Temeljni zidovi
Broj etaža	□ Pun podrum □ Djelomično podrum		Vanjski zidovi
Vrsta objekta □ Samostojeći □ Zglob	Površina podruma kv. stopala
□ Postojeći □ Navodni □ U izradi	Završna obrada podruma %		Oluci i odvodne cijevi	Podovi u kupaonici
Dizajn (Stil)	□ Vanjski ulaz/izlaz □ Sumpna pumpa			Obloga kupaonice
Godina izgradnje	□ Znakovi □ Infestacije □ Vlaga		Prozorsko krilo/izolacija	Parking □ Br
Stvarna dob (godine)	Grijanje □ Voda □ Grijač zračenja		Kapci/sjenila	□ Pristupni put Broj vozila
Potkrovlje □ Br	□ Ostalo	Vrsta goriva	Objekti □ Peći na drva (količina)	Pokrivanje prilaza
□ Produžne ljestve □ Koraci	□ Hlađenje □ Centralni klima uređaj		□ Kamini (količina)	Broj vozila
	□ Individualno □ Ostalo		□ Dvorište/ravni krov □ Veranda	□ Nadstrešnica za automobil Broj vozila
□ Završi □ Grijanje			□ Bazen □ Ostalo	Vrsta objekta □ Samostojeći □ Zglob
Uređaji □ Hladnjak □ Štednjak/pećnica □ Perilica posuđa □ Mikrovalna pećnica □ Perilica/sušilica rublja □ Ostali uređaji (opis)
Gotovi stambeni prostor iznad standarda sadrži: Sobe Spavaće sobe Kupaonice Stambeni prostor iznad standardne veličine (sq. ft.)

Dodatne karakteristike (posebni uređaji za uštedu energije, itd.)

Opišite opće stanje nekretnine (potreba za popravcima, itd.)

Postoje li fizički nedostaci koji utječu na udobnost boravka, razinu zvučne izolacije ili strukturnu integraciju nekretnine? □ Da □ Ne Ako da, opišite te nedostatke.

Odgovara li ova nekretnina području u kojem se nalazi? □ Da □ Ne Ako ne, objasnite zašto

Ovdje se slične nekretnine koje se nalaze u ovom području nude na prodaju po cijenama u rasponu od... $ do tisuću $

Ovdje su slične nekretnine koje se nalaze na ovom području ponuđene na prodaju tijekom proteklih dvanaest mjeseci po cijenama u rasponu od... $ do tisuću $

Karakteristično

Usporedna prodaja br. 1

Usporedna prodaja #2

Usporedna prodaja br. 3

Blizina nekretnine

Prodajna cijena, $

Prodajna cijena/ukupni stambeni prostor, tisuća $ po m2. noga

Izvor podataka

Izvor verifikacije

Izmjene u naplati

Opis

+ (-) $ Dopuna

Opis

+ (-) $ Dopuna

Opis

+ (-) $ Dopuna

Prodaja ili financiranje

Datum prodaje

Meštaraš-
položaj

Zakup/neograničeno vlasništvo

Zemljište

Opći obrazac

Dizajn (stil)

Kvaliteta gradnje

Stvarna dob

Psihičko stanje

Iznad standarda

Broj soba

Stambeni prostor, m2 stopala

Podrum i nadstandardni gotovi prostori
Funkcionalna korisnost
Grijanje/klima
Elementi za uštedu energije
Garaža/nadstrešnica
Veranda/terasa/terasa



Neto izmjena (ukupno)	□ + □ -		□ + □ -	□ + □ -
Navedeni trošak, Čist predstavnik %
Općenito predstavnik %
Ja sam/nisam istražio povijest prodaje i prijenosa predmeta i usporednih nekretnina. Ako nije, objasnite zašto.

Moje istraživanje nije pronašlo nikakvu prodaju ili prijenos dotične imovine tijekom tri godine koje prethode datumu procjene.
Izvor podataka.
Moje istraživanje nije/nije pronašlo nikakvu prodaju ili prijenos usporedivih nekretnina unutar tri godine prije datuma procjene.
Izvor podataka.
Izvješće o prethodnim prodajama i prijenosima
		Usporedi- privatna prodaja br.1	Usporedi- privatna prodaja br.2		Usporedi- privatna prodaja br.3
Datum prethodne prodaje/prijenosa
Prethodna prodajna/prijenosna cijena
Izvor podataka.
Datum primljenih podataka
Analiza prethodnih prodaja/prijenosa

Rezultat vrednovanja metodom usporedne prodaje

Trošak nekretnine izračunat metodom usporedne prodaje, $

Trošak: Metoda usporedne prodaje, $ Metoda usporednog troška (ako se koristi), $ Metoda usporednog prihoda (ako se koristi), $

Ova procjena je provedena po principu □ „kakav jest“, □ uz pretpostavku da su već izvršene sve potrebne korekcije i poboljšanja, □ pod pretpostavkom da je nekretnina u idealnom stanju, bez potrebe za popravcima.

Nakon provođenja kompletnog vizualnog pregleda nekretnine i dovršetka svih istraživanja, procijenio sam vrijednost nekretnine na $$ u vrijeme procjene (datum).

Standardni izvještaj o procjeni nekretnine







USPOREDNA TROŠKOVNA METODA (Fannie svibanj
Pruža zajmoprimcu/klijentu objektivne informacije o vrijednosti predmeta. Klijent može samostalno reproducirati sve izračune u nastavku.
Služi za provjeru procjena dobivenih usporednom prodajom drugim metodama.


Procjena Rekonstrukcija Obnova	Troškovi zemljišta..................................................... .................. ........................$
Izvor podataka o troškovima	Stambeni prostor kv. ft/$............................................. .... ...................$
	sq.ft/$............................................. ...... ..........$
Komentari (izračun stambene površine, stupanj istrošenosti itd.)	Garaža/šupa kv. ft/$............................................. .... ..........$
	Ukupni trošak novogradnje................................................. ...................... .........$
	Minus fizički	Funkcionalan
			.................. $
	Trošak zgrade uzimajući u obzir istrošenost ............................................ ........... .................... $ Cijena parcele u stanju "kao što je"................................................ ............. .........$
Moguće razdoblje daljnje komercijalne uporabe (samo za Ministarstvo stanovanja i urbanog razvoja), godine	Konačna cijena objekta..................................................... ............. ...................$
*USPOREDNA DOHOTNA METODA (Fannie* svibanj ne zahtijeva procjenu ovom metodom)**
Prosječna tržišna mjesečna najamnina $ × Ukupni multiplikator najamnine = $ Trošak korištenjem metode komparativnog dohotka
Zaključak o ocjeni

PROJEKTNE INFORMACIJE ZA PLANIRANU RAZVOJ (PZ)

Je li poduzetnik/graditelj pod kontrolom udruge vlasnika kuća? □ Da □ Ne Vrsta objekta □ Odvojen □ Spojen

Sljedeće informacije odnose se SAMO na PO nekretnine pod uvjetom da investitor/graditelj radi pod kontrolom udruge vlasnika kuća i da je nekretnina dio zadružne stambene izgradnje.

Pravni naziv projekta

Ukupan broj faza Ukupan broj stambenih jedinica Ukupan broj prodanih stambenih jedinica

Ukupan broj stambenih jedinica za najam Ukupan broj stambenih jedinica za prodaju Izvor podataka

Da li ovaj projekt podrazumijeva prenamjenu postojećih objekata u PP? □ Da □ Ne Ako da, navedite datum pretvorbe

Sastoji li se ovaj projekt od više stambenih jedinica? □ Da □ Ne Izvor podataka

Jesu li dovršene stambene jedinice, zajednički prostori i rekreacijski sadržaji? □ Da □ Ne Ako ne, molimo navedite stupanj izgradnje.

Da li su zajedničke prostorije u zakupu udruge vlasnika stanova ili udruga? □ Da □ Ne Ako da, opišite uvjete najma.

Opišite javne i rekreacijske sadržaje.

Standardni izvještaj o procjeni nekretnine

Ovaj obrazac je namijenjen za procjenu samostojećih kuća ili samostojećih kuća s pomoćnim zgradama, uključujući nekretnine obuhvaćene planiranom zagradnjom (PD). Ovaj obrazac nije namijenjen za procjenu proizvedenih domova ili stambenih ili zadružnih jedinica.

Ovaj akt o procjeni vrijednosti nekretnine podrazumijeva: određeni opseg poslova koje obavlja procjenitelj, svrhu akta, korisnika akta, utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, izjavu o pretpostavkama i ograničenjima, ovjeru procjenitelja. Zabranjeno je bilo kakvo dopunjavanje ili ispravljanje svih gore navedenih stavki. Procjenitelj može proširiti opseg posla provođenjem dodatnih istraživanja. Ovjera procjenitelja također ne dopušta nikakve dopune ili ispravke. Međutim, dopuštene su dodatne potvrde propisane zakonom ili povezane s članstvom procjenitelja u organizaciji za procjenu nekretnina.

Opseg rada. Opseg rada procjenitelja određen je složenošću zahtjeva za procjenu i zahtjevima ovog obrasca. To uključuje određivanje tržišne vrijednosti nekretnine, izjavu o pretpostavkama i ograničenjima te certificiranje procjenitelja. Procjenitelj je dužan najmanje: 1) izvršiti potpuni vizualni pregled nekretnine koja se procjenjuje, izvana i iznutra; 2) izvršiti uviđaj terena; 3) izvršiti pregled svakog od uspoređivanih objekata, a najmanje ga razgledati s ulice; 4) istražuje, provjerava i analizira sve podatke dobivene iz pouzdanih javnih i privatnih izvora; 5) iznesite rezultate svoje analize u ovom izvješću, kao i izrazite svoj zaključak.

Svrha djela. Ovaj akt namijenjen je zajmodavcu/kupcu radi utvrđivanja vrijednosti predmeta na koji će se izdati zajam.

Korisnik akta. Korisnik ovog akta je vjerovnik/kupac.

Određivanje tržišne vrijednosti. Ovo je najvjerojatnija cijena po kojoj bi se nekretnina mogla prodati na slobodnom i otvorenom tržištu, uz poštenu prodaju i razboritost i prodavatelja i kupca. Ova definicija podrazumijeva određeni datum prodaje i prijenosa vlasništva s prodavatelja na kupca pod sljedećim uvjetima; 1) prodavatelj i kupac su dovoljno motivirani da izvrše transakciju; 2) obje strane su dobro informirane i svaka strana djeluje u svom interesu; 3) ima dovoljno vremena da se nekretnina stavi na prodaju na otvorenom tržištu; 4) plaćanje se vrši u gotovini američkih dolara ili prema odgovarajućem financijskom ugovoru; 5) cijena objekta ne podrazumijeva nikakve financijske ili druge ustupke.

Izjava o pretpostavkama i ograničenjima. Certifikacija procjenitelja u ovom zakonu podliježe sljedećim pretpostavkama i ograničenjima:

1. Procjenitelj nije odgovoran za sva pravna pitanja vezana uz nekretninu koja se procjenjuje ili vlasništvo nad nekretninom, osim za podatke koje je dobio tijekom postupka procjene. Procjenitelj pretpostavlja da je vlasništvo potpuno legalno i ne izražava mišljenje o vlasništvu.

2. U ovom izvješću procjenitelj daje opći opis predmeta, navodeći njegove dimenzije i karakteristične značajke. Opis bi trebao pomoći čitatelju da dobije vizualnu predodžbu o samom objektu i njegovoj veličini.

3. Evaluator pregledava dostavljene karte poplava FEMA, i pokazuje je li predmet u zoni opasnosti. Budući da procjenitelj nije geodet, njegovi nalazi ne predstavljaju jamstvo, izričito ili implicitno.

4. Procjenitelj ne snosi zakonsku odgovornost za bilo kakve dvojbene aspekte vezane uz pravni status predmeta, osim ako takva odgovornost nije unaprijed ugovorena.

5. Procjenitelj u ovom izvješću navodi sve nedostatke povezane s tehničkim stanjem objekta (elementi koji zahtijevaju popravak, istrošeni dijelovi, elementi koji predstavljaju opasnost, izvori otrovnih tvari i dr.) koji su utvrđeni tijekom pregleda. Osim ako nije drugačije navedeno, procjenitelj nema saznanja o mogućim skrivenim nedostacima koji bi mogli umanjiti vrijednost nekretnine. Procjenitelj ne daje nikakva jamstva, izričita ili prešutna, u tom pogledu. Budući da procjenitelj nije stručnjak za područje zaštite okoliša, ovaj se akt ne može smatrati ocjenom utjecaja na okoliš objekta.

6. Procjenitelj ovo izvješće temelji na pretpostavci da je objekt u normalnom tehničkom stanju, odnosno na pretpostavci da će svi potrebni popravci biti obavljeni na stručnoj razini.

Analiza procjene tržišne vrijednosti

Nećemo moći ulaziti u sve pojedinosti svake stavke na dostavljenom obrascu za ocjenjivanje. Ipak, raspravit ćemo svaki dio izvješća o procjeni i istaknuti glavne izvore pogrešaka i dvojbenih zaključaka.

Predmet u pitanju

Prvi odjeljak daje osnovne informacije o objektu o kojem je riječ. Uglavnom je riječ o točnim i objektivnim informacijama, ali ipak vrijedi provjeriti njihovu točnost. Obratite posebnu pozornost na vlasništvo.

Procjena vrijednosti nekretnine mora uključivati razmatranje naslova, odnosno vlasništva. Koji problemi mogu biti povezani s prijenosom vlasništva? Imajte na umu da ne stječete samo zgradu zajedno sa zemljištem – stječete zakonska prava koja reguliraju korištenje nekretnine, njezin prijenos, rekonstrukciju itd. Potvrde o stručnoj procjeni često su pretpostaviti unaprijed da će se vlasnička pitanja riješiti bez problema. Nemojte se oslanjati na takve apriorne pretpostavke. Posavjetujte se s odvjetničkim društvom ili odvjetnikom specijaliziranim za imovinsko pravo.

Ugovor

Većina zajmodavaca izdaje hipoteke na temelju ugovorene kupoprodajne cijene ili tržišne vrijednosti nekretnine, ovisno o tome koja je niža. Pretpostavimo da ste pronašli dobru opciju. Dogovorili ste cijenu od 160.000 dolara za nekretninu vrijednu 200.000 dolara. Izračunali ste da će vam banka uz OKR jednak 80% izdati kredit koji u potpunosti pokriva kupoprodajnu cijenu (80% × 200 tisuća - 160 tisuća dolara). Ideja nije loša, ali činjenica je da je banka neće bazirati na tržišnoj vrijednosti, već na ugovorenoj cijeni, a vi ćete dobiti kredit u iznosu od 128 tisuća dolara (80% × 160 tisuća - 128 tisuća dolara). Zbog toga banke uvijek zahtijevaju navođenje iznosa ugovora.

Nikad ne lažite zajmodavcu

Kako bi zaobišli ovu prepreku, neki nepošteni kupci sastavljaju "ugovor u sjeni" s prodavateljem, navodeći cijenu od 200.000 dolara, a zatim prezentiraju "lažni" ugovor za dobivanje kredita. Ova radnja je zakonom klasificirana kao prijevara u bankarskom sektoru. Nikada nemojte pribjegavati takvim trikovima.

Nikada nemojte lagati zajmodavcu o stvarnom iznosu ugovora ili o drugim činjenicama vezanim uz zajam. (Ozloglašeni lobist Jack Abramoff nedavno je dobio šest godina zatvora zbog prijevare s kreditima.)

Ustupci od strane prodavatelja

Ponekad kupac pristaje platiti cijenu višu od tržišne vrijednosti nekretnine. U zamjenu, prodavatelj može ponuditi plaćanje predujma, naknade za sigurnosni polog ili dodatnih troškova zatvaranja. Moguće je da će u prodajnu cijenu biti uključen namještaj ili oprema za kućanstvo. U takvim slučajevima, kada prodavatelj popusti, banka želi znati tržišnu vrijednost nekretnine, a ne samo iznos ugovora. U ovom slučaju, GCS će se izračunati na temelju tržišne vrijednosti nekretnine.

Lokacija objekta

Prvo što trebate zapamtiti je da savezni zakon zabranjuje procjeniteljima da uzimaju u obzir bilo koji oblik rasnog sastava stanovništva u području gdje se nalazi nekretnina. Dakle, svaka stručna procjena niti ne spominje rasna i demografska obilježja kraja.

Potražnja, ponuda i cjenovne ljestvice na području gdje se objekt nalazi

Nasuprot tome, izvještaj o procjeni sadrži kratak opis vrsta svojstava karakterističnih za područje i načina korištenja.

Zakon također ukazuje na razmjere cijena nekretnina te trendove rasta ili pada broja prodanih ili iznajmljenih nekretnina.

Kao investitor, obratite pozornost na ove trendove. Procjene tržišne vrijednosti rade se na temelju trenutne situacije, ali morate znati gledati u budućnost.

Gospodarska osnova i druge značajke prostora

Temeljene prvenstveno na sadašnjosti, procjene ne samo da gube iz vida razvojne trendove regije, nego također ne daju detaljnu analizu ekonomske osnove, razine zaposlenosti i izgleda za rast ili pad. Ponavljamo, kao investitor imate odgovornost duboko i temeljito istražiti ta pitanja.

Važno je procijeniti kako se mijenja broj radnih mjesta na tom području, kako se razvijaju prometne arterije i kako ukupni rast metropole utječe na sudbinu područja. Čak iu područjima koja su u padu, neka područja mogu i napredovati. Nasuprot tome, u uspješnim područjima mogu postojati područja koja se ne razvijaju. Procjene tržišne vrijednosti rijetko uzimaju u obzir buduće izglede nekog područja.

Zemljište

U mnogim urbanim područjima cijena zemljišta iznosi između 30 i 60% (ponekad i više) ukupne tržišne vrijednosti nekretnine. Pažljivo proučite ovu važnu komponentu. Prije svega, označite područje i obiđite njegove granice. Uzmi sva mjerenja. Morate znati točne dimenzije svoje stranice i vizualizirati je.

Propisi o zoniranju i korištenju zemljišta

Kao što ste naučili u 8. poglavlju, postoje deseci propisa o zoniranju i korištenju zemljišta koji reguliraju korištenje nekretnina. Poznavanje svih pravnih zavrzlama otvorit će vam mnoge obećavajuće prilike. Ili, naprotiv, ti zakoni mogu postati neuništiva prepreka vašim grandioznim planovima. Detaljno proučite ove zakone i nemojte se zadovoljiti samo širokom klasifikacijom zona (stambeno, komercijalno, industrijsko, poljoprivredno itd.).

Procjene tržišne vrijednosti mogu, ali i ne moraju, uzeti u obzir koliko je nekretnina u skladu s propisima o zoniranju i gradnji. Ali niti jedan zakon ne govori ništa o tome kako iskoristiti te propise (uključujući promjene prostornog uređenja) kako bi se imovini dodala dodatna vrijednost.

Komunalni sadržaji

Suprotno uvjerenjima stanovnika grada, nisu sve nekretnine opremljene potrebnim javnim sadržajima. Jedan moj poznanik, bez iskustva s ulaganjima, kupio je kuću ni ne sluteći da kuća nema kanalizaciju. Uz sve ostale uvjete, nedostatak javnih sadržaja značajno umanjuje vrijednost nekretnina.

Nemojte napraviti istu grešku. Provjerite opskrbu plinom i vodom, kanalizaciju, elektriku, sigurnosne sustave, dostupnost interneta. Iako se troškovi režija rijetko spominju u procjenama, oni mogu imati značajan utjecaj na ukupnu vrijednost nekretnine. Stoga, osim dostupnosti komunalnih usluga, trebate provjeriti visinu komunalnih troškova. Da biste to učinili, trebate se obratiti komunalnim tvrtkama koje servisiraju ovaj objekt.

Stambeni sadržaji

Stambeni sadržaji uključuju ne samo javne sadržaje, već i šetnice, uređenje okoliša, bazene, teniske terene, ograde, podrume, pomoćne prostorije, uređaje, terase, terase, verande, prilaze, garaže i još mnogo toga. Za ocjenu nekretnine potrebno je procijeniti kvalitetu svih dodatnih sadržaja unutar i izvan zgrade.

Također treba obratiti pozornost na snimke, broj soba, prisutnost ugradbenih ormara, arhitektonski plan i dizajn, energetsku učinkovitost, zvučnu i toplinsku izolaciju, kvalitetu prozora, starost i fizičko stanje nekretnine. Svaki od ovih detalja može značajno utjecati na vrijednost nekretnine. Osim toga, sve dodatne pogodnosti treba uzeti u obzir u bilo kojem od tri glavna načina procjene vrijednosti.

Metode procjene troškova

Kako bi se što objektivnije ocijenila tržišna vrijednost nekretnine, mogu se koristiti tri paralelne metode vrednovanja:

1. Metoda usporedne prodaje. U ovom slučaju uspoređuju se karakteristične značajke i troškovi sličnih objekata (vidi sl. 14.2).

Riža. 14.2. Metoda usporedne prodaje

2. Metoda usporednog troška. Trebali biste izračunati koliko bi vas koštala izgradnja slične zgrade na današnjoj razini cijena (plus trošak zemljišta), a zatim od dobivene brojke oduzeti iznos obračunate amortizacije (amortizacije) (vidi sl. 14.3).

3. Usporedna dohodovna metoda. Ova metoda vrednovanja kapitalizira neto prihod od najma i pretvara ga u procjenu tržišne vrijednosti (vidi sliku 14.4).

Riža. 14.3. Metoda usporednog troška

Bilješka: Kao što je ranije spomenuto, metoda usporednog troška također može pomoći u određivanju trenda budućih cijena nekretnina. (Pogledajte dolje za primjenu ovog pristupa vrednovanju komercijalnih nekretnina.)

Nakon što odredite tržišnu vrijednost pomoću svake od ovih metoda, znat ćete ograničenja cijena i moći ćete dobiti objektivnu procjenu vrijednosti svoje nekretnine (vidi sliku 14.5). Metoda usporedne prodaje prikladna je za vrednovanje kuća u nizu, zadruga i etažiranja, dok je metoda usporednog prihoda najbolje koristiti za vrednovanje stambenih zgrada, poslovnih zgrada i trgovačkih centara. Metoda usporednog troška najčešće se koristi za provjeru brojki dobivenih drugim metodama.

Riža. 14.4. Metoda kapitaliziranog dohotka

Zapamtite: ako se nekretnina prodaje za znatno više od cijene izgradnje nove zgrade, developeri počinju masovno graditi. Nažalost, ova metoda generiranja visokog profita često ne uspije kad ponuda novih nekretnina privremeno premaši potražnju za njima.

Riža. 14.5. Tri pristupa procjeni tržišne vrijednosti

Kako bi se riješili neprodanih (ili neiznajmljenih) nekretnina, developeri oštro smanjuju cijene i razine najamnine, nudeći kupcima (stanarima) brojne ustupke (smanjeno financiranje kamata, dvomjesečno odricanje od najamnine, naknada za selidbu od 99 USD, itd.). Suprotno tome, ako se nekretnina proda za znatno nižu cijenu od cijene izgradnje nove zgrade (gospodarski pad ili višak ponude), developeri napuštaju tržište. No, prije ili kasnije, gospodarski rast dovodi do otvaranja novih radnih mjesta i povećanja prihoda. Višak ponude je eliminiran. Novi kupci i zakupci natječu se za prazne nekretnine kojih je sve manje. Cijene i najamnine počinju rasti.

Stoga pametni investitori uvijek prate troškove gradnje novih zgrada, prihode građevinara, poticaje za kupnju (najm) nekretnina i ostala tržišna kretanja. Opet naglašavam: procjenjujući prošlost i sadašnjost, ne zaboravite gledati u budućnost.

Metoda usporedne prodaje

Vratimo se sada na sl. 14.1, koji sadrži informacije korištene za provođenje procjene.

Usporedna prodaja najbolje funkcionira kada temeljito istražite i zabilježite sve karakteristike nekretnine koju razmatrate i nekretnine s kojom uspoređujete. Zato vam savjetujem da pažljivo pregledate sve nekretnine koje se prodaju u okolici koja vas zanima. Napiši detaljan opis svih karakterističnih obilježja tih objekata. Slikati. Zapišite svoja zapažanja i komentare. Kao rezultat toga, imat ćete veliki popis objekata za usporedbu.

Osim toga, praćenjem prodaje nekretnina u vašem području saznat ćete koje su značajke doma najprivlačnije iznajmljivačima i kupcima, što se najbrže prodaje i što ima najveću cijenu. S dubinskim poznavanjem tržišta uvijek ćete moći prepoznati nekretnine koje se prodaju ispod tržišne cijene. Ako vam nedostaje takvo znanje, lako možete propustiti isplativu opciju.

Poznavanje činjenica pomoći će vam u davanju informiranih ponuda za kupnju ili prodaju nekretnine. Argument potkrijepljen činjenicama mnogo je uvjerljiviji nego jednostavno reći: “Evo mog prijedloga. Možete ga ili prihvatiti ili odbiti."

Sada pogledajmo detaljnije metodu usporedne prodaje. Kao što i sami možete vidjeti, predloženi obrazac za ocjenjivanje (vidi sliku 14.1) ne ostavlja prostora za detaljna objašnjenja i kritičku usporedbu. To je jedan od razloga zašto profesionalni procjenitelji često donose pogrešne zaključke. Slikovito rečeno, slikaju grubim kistom, izostavljajući detalje koji su od velike važnosti.

Štoviše, iznenadit ćete se, ali istina je: procjenitelji gotovo nikad ne ulaze u objekte s kojima uspoređuju. U najboljem slučaju, informacije dobivaju iz druge ruke - od prodajnih agenata koji su obavljali transakcije s tim predmetima. Ali najčešće (i u to sam se više puta uvjerio) procjenitelji jednostavno ignoriraju sve razlike između predmeta koji se razmatra i objekata s kojima se vrši usporedba. Ni ne znaju da postoje razlike.

Zbog ovih i drugih razloga, ni Donald Trump ni ja nikada se ne oslanjamo na mišljenja službenih evaluatora. Gledamo, slušamo, analiziramo i donosimo vlastite zaključke. Morate učiniti isto.

Relativni položaj uspoređivanih objekata

Općenito je pravilo, što su bliže objekti koji se uspoređuju, to će usporedba biti točnija. (U idealnom slučaju, slične nekretnine trebale bi odgovarati u svim pogledima.) Ali često se pokaže da procjenitelji uspoređuju kuće koje su predaleko jedna od druge.

Što znači "predaleko"? To je svaka udaljenost koja svrstava objekte u različite zone privlačnosti. Može čak biti na drugoj strani ulice, kao iu drugom školskom okrugu ili na drugoj udaljenosti od metroa ili stanica javnog prijevoza. Uvijek provjerite odabir procjenitelja. Jesu li lokacije objekata stvarno usporedive? Je li sve isto u blizini uspoređivanih objekata?

Prodajna cijena i cijena kvadrata

Tipično, investitori i osigurani zajmodavci preferiraju da predmetna nekretnina bude procijenjena 10-20% manje od visoke klase sličnih nekretnina u tom području. Nekretnina čija je cijena ispod prosječne cjenovne „vilice“ ima veću likvidnost.

Osim toga, ako ne možete pronaći potpune analoge svoje nekretnine (što je vrlo vjerojatno), odaberite kuće koje su jasno superiornije od vaših, kao i kuće koje očito nisu tako dobre kao vaše. Na taj način možete odrediti raspon cijena. Ako se vaša kuća po dobru ili zlu ističe među svim ostalim kućama u okolici, bit će prilično teško odrediti gornju i donju granicu njezine vrijednosti.

Recimo da su kuće više kvalitete nedavno prodane za između 450.000 i 475.000 USD. Kuće lošije od vaše prodavale su se između 400 000 i 420 000 USD. Definiranjem raspona možete reći da vaša kuća vrijedi između 425 000 i 445 000 USD.

Kao što smo već naglasili, dobro pravilo za određivanje cijene je cijena po kvadratnom metru. Da biste izračunali cijenu po kvadratnom metru (PSF), jednostavno podijelite prodajnu cijenu (minus koncesije, ako postoje) s ukupnom stambenom površinom zgrade. (Ne uključuju garaže, podrume, tavane, pomoćne prostorije itd.). Recimo da se kuća prodaje za 380.000 USD i sadrži 1.843 četvornih stopa stambenog prostora:

c.c.f. = 380 tisuća dolara/1.843 c.c.f. = 206 dolara.

Cijena po kvadratnom metru daje grubu početnu točku, ali kao što ste naučili, nikad ne recite zadnju riječ dok ne ispitate i ne cijenite sve značajke nekretnine.

Izvori podataka i načini njihove provjere

Samo u vrlo rijetkim slučajevima procjenitelji samostalno pregledaju nekretnine koje su odabrali za usporedbu. Najčešće ispituju povijesne podatke, informacije iz više servisa za popise ili koriste podatke agenata za nekretnine. Iako niti jedan procjenitelj ne može raditi bez korištenja sekundarnih podataka, uvijek neovisno provjerite te podatke. Sekundarni podaci mogu dovesti do pogrešnih zaključaka.

Uvođenje izmjena i dopuna

Obrazac za procjenu prikazan na sl. 14.1 sadrži popis karakterističnih značajki objekta. Budući da je nemoguće pronaći dva potpuno slična predmeta, procjena vrijednosti zahtijeva uvođenje “prilagodbi” vrijednosti predmeta koji se uspoređuju ovisno o tome koja karakteristična svojstva imaju.

Drugim riječima, proces izmjene i dopune odgovara na pitanje: "Za koju cijenu bi se ova nekretnina prodala da njezine karakteristike točno odgovaraju onima naše nekretnine?" Da biste odgovorili na ovo pitanje, morate usporediti i usporediti sve značajke dvaju objekata, točku po točku. Ako postoji potpuna podudarnost karakteristika, ne trebaju se vršiti ispravci.

Ako je u nekom trenutku strani objekt bolji od vašeg, procijenjena vrijednost ove karakteristike trebala bi odbiti od prodajne cijene ove nekretnine. Nasuprot tome, ako je vaš dom bolji od nekretnine za usporedbu u nekim karakteristikama, procijenjena vrijednost te karakteristike bi trebala biti biti dodan na prodajnu cijenu ove nekretnine. Time ćete dobiti mnogo objektivniju procjenu vrijednosti predmeta koji se uspoređuju.

U tablici Na slici 14.1 ilustriramo proces izmjena i dopuna jednostavnim primjerom.

U prvoj opciji prodavatelj preuzima 90% OCS-a uz 6,5% godišnje. U isto vrijeme, financiranje ulaganja obično zahtijeva 75% OCC-a uz 7,5% godišnje. Bez ovog financijskog ustupka, izvorni bi prodavač naveo cijenu od 11.250 dolara ispod stvarne cijene. Stoga se taj iznos mora oduzeti od prodajne cijene.

Tablica 14.1. Proces izmjena i dopuna (odabrane karakteristike)

	opcija 1	opcija 2	Opcija 3
Prodajna cijena, tisuća dolara
Karakteristike
Ustupci prodavača, tisuća dolara	Analogija		Analogija
Financijski ustupci, tisuće $		Analogija	Analogija
Datum prodaje, tisuća dolara	Analogija		Analogija
Lokacija, tisuća dolara	Analogija	Analogija
Arhitektonski plan (dizajn), tisuća dolara	Analogija		Analogija
Garaža, tisuća dolara		Analogija
Bazen, dvorište, terasa, tisuća dolara			Analogija
Cijena prilagođena, tisuća $

U nastavku donosimo objašnjenje ostalih izmjena.

Opcija 1. Garaža (+8250 USD). Naša nekretnina uključuje prostranu garažu za dva automobila, dok opcija 1 nudi manju garažu za jedan automobil. Kad bi imanje br. 1 imalo istu garažu kao naše imanje, vrijednost bi mu se povećala za 8250 dolara.

Opcija 1: Bazen, terasa i terasa (6750 USD). Opcija 1 je bolja od našeg posjeda u tom pogledu budući da nemamo terasu ili dvorište. Bez ovih značajki, stavka broj 1 koštala bi 6750 dolara manje.

Opcija 2. Datum prodaje (+7.500 dolara ). Tržišna cijena podrazumijeva trenutnu usporedbu. Budući da je predmet #2 prodan prije šest mjeseci na rastućem tržištu, danas bi vrijedio 7500 USD više.

Opcija 2. Ustupci prodavatelja (–7.500 dolara ). Prodajna cijena od 213.440 dolara uključuje ručne draperije, perilicu, sušilicu i spremište u pomoćnoj sobi. Budući da takve stavke obično nisu uključene u cijenu kuće, trošak tih stavki treba odbiti od prodajne cijene.

Opcija 2. Arhitektonski plan (dizajn) (+3.750 dolara ). Za razliku od naše kuće, ova opcija nema prikladan prolaz iz garaže u kuhinju. Garaža se nalazi ispod kuće, tako da se do kuhinje mora popeti vanjskim stepenicama. Kad bi ova kuća imala bolje veze između kuhinje i garaže, cijena bi joj porasla za 3750 dolara.

Opcija 3. Lokacija (–15 000 dolara ). Ova kuća se nalazi na kraju ulice, a zemljište graniči sa šumom. Što se tiče naše kuće, ona se nalazi usred bučne ulice i svojom parcelom graniči sa susjedovom parcelom. Da objekt broj 3 nije tako povoljno lociran, koštao bi 15.000 dolara manje.

Nakon podešavanja za svaku karakteristiku, morate zbrojiti sve brojeve u stupcima. Rezultat će vam dati odgovor na pitanje: "Koliko bi ovaj objekt koštao da je točna kopija našeg objekta?" Možete pitati: "Kako mogu staviti vrijednost u dolarima na svaku prilagodbu?" Ovo je složeno pitanje i na njega nema jednostavnog odgovora. Vještina ovdje dolazi s iskustvom, nakon što analizirate mnogo različitih transakcija. To može trajati mjesecima ili čak godinama. Također možete uzeti savjet od iskusnih agenata i procjenitelja.

Ali čak i ako nemate iskustva, trebali biste kritički sagledati sve procjene profesionalaca. Postavljati pitanja. Istražite njihova otkrića. Provjerite sve činjenice. Dok gledate različita svojstva, naučite prepoznati njihova karakteristična svojstva. Ne zaboravite da vaš zadatak nije samo procijeniti tržišnu vrijednost nekretnine. Morate razmišljati o tome kako dodati vrijednost nekretnini.

Povijest prodaje (prijenosa).

U kasnim 1980-ima neka tržišta nekretnina su se srušila. To je dovelo do bankrota mnogih banaka i štedno-kreditnih zadruga. Kasnije je postalo jasno da su ta tržišta bila temeljito zaražena virusom prijevare i špekulacije. Kao rezultat toga, financijske institucije zahtijevaju od procjenitelja da ispitaju cjelokupnu povijest prodaje nekretnina za koje se izdaje zajam, kao i povijest prodaje domova s kojima se te nekretnine uspoređuju.

Ako se nekretnine prodaju često i po sve većim cijenama, to je pokazatelj da će tržište propasti. Kada regulatori otkriju takve znakove, prisiljavaju zajmodavce da postrože svoje standarde kreditiranja i potiču ih da pažljivije procijene kolateral.

Također biste trebali pažljivo pratiti takve trendove. Ali ako odlučite igrati ovu riskantnu igru, zapamtite da je vrijeme ključno. Vaš osjećaj za vrijeme bit će ključ uspjeha. (Ovdje se prvenstveno obraćam onima koji su odlučili igrati na brzu preprodaju i ne namjeravaju poboljšati nekretninu koju kupuju.)

Trošak izračunat metodom usporedne prodaje

Nakon što usporedite sve dodjele, datume prodaje, značajke i povijest prijenosa, možete odlučiti kompetentna prosudba o tržišnoj vrijednosti vaše nekretnine. Iako mnogi ljudi tvrde da izvrsno poznaju cijene nekretnina, samo pažljiva metodologija i točni podaci mogu pružiti sigurnost za brzo djelovanje (ako je potrebno) i bez nepotrebnog rizika.

Metoda usporednog troška

Iako se metode troška i prihoda ne koriste uvijek za procjenu vrijednosti, kao investitor trebali biste moći koristiti različite pristupe vrednovanju nekretnina.

Izračunajte troškove izgradnje novog doma

Da bismo razumjeli metodologiju troškovnog pristupa, vratimo se na dno slike. 14.1. Prvo, morate procijeniti troškove izgradnje nove zgrade na temelju troškova izgradnje jednog kvadratnog metra stambenog prostora u vašem području.

Troškovi izgradnje određeni su veličinom i kvalitetom kuće. Provjerite jeste li uključili sve dodatne pogodnosti i luksuz (npr. kristalne lustere, visokokvalitetne tepihe, uređaje Ispod nule, vodovod Kohler, sauna itd.) i njihov trošak uključio u ukupnu cijenu kuće.

Oduzmi amortizaciju (amortizacija)

Nakon što ste izračunali trošak izgradnje nove zgrade prema današnjim cijenama gradnje, morate uzeti u obzir tri vrste amortizacije: 1) fizičku, 2) funkcionalnu i 3) ekonomsku (vanjsku). Stare zgrade su obično jeftinije od novih jer su pretrpjele fizički istrošenost Na njih su utjecali vremenski i drugi čimbenici, uključujući moguću zlouporabu. Pohabani tepisi, izblijedjela boja, napukle ploče, zahrđale cijevi i krovovi koji prokišnjavaju smanjuju vrijednost zgrade. Koliko? Ovdje je potrebna odgovarajuća metoda ocjenjivanja. Da biste dobili konkretnu brojku, procijenite stupanj istrošenosti kao postotak. U nekim slučajevima stupanj istrošenosti može doseći 70%. Postoji još jedna metoda: procijenite koliko će koštati popravak kako bi se kuća dovela u ispravno stanje.

Nakon procjene fizičkog trošenja, trebali biste procijeniti funkcionalni amortizacija. Za razliku od istrošenosti zbog dugotrajne uporabe, funkcionalna amortizacija podrazumijeva smanjenje vrijednosti zbog zastarjelosti zidnih obloga, arhitektonskog rasporeda, sustava električnih instalacija, boja, dizajna itd. Fizički, kuća može biti u izvrsnom stanju, ali njegova zastarjelost već počinje odbijati potencijalne stanovnike i kupce.

Zgrada Bonwit Teller nadživjela je samu sebe. Funkcionalno je potpuno zastario. Zemljište koje zauzima ova zgrada moglo bi se koristiti mnogo učinkovitije.

Eksterna amortizacija je posljedica činjenice da trenutni način korištenja ovog objekta više nije najisplativiji. Recimo da nađete dobro očuvanu stambenu zgradu u području koje je postalo pretežno komercijalno. Promijenjeno je zoniranje područja. Više je nego vjerojatno da najveći dio vrijednosti nekretnine sada čini trošak zemljišta. Ako netko kupi “zgradu”, odmah će je srušiti i na tom mjestu izgraditi novi trgovački ili poslovni centar. Sličan princip vrijedi iu slučajevima kada područje postaje sve prestižnije i postoje dobre kuće s tri spavaće sobe i dvije kupaonice s površinom od 2 tisuće četvornih metara. noge su srušene, a na njihovom mjestu izgrađene su kuće površine 6 tisuća četvornih metara. stopala koja koštaju 2 milijuna dolara ili više.

Ekonomski zastarjele nekretnine nazivaju nekretnine za "rušenje". Ali upamtite da izraz "biti srušen" može značiti ili trošnu građevinu ili dobro očuvanu zgradu. Kada kupujete nekretninu za rušenje, plaćate samo zemljište umanjeno za troškove rušenja objekta i odvoza građevinskog otpada.

Trošak zemljišta

Da biste procijenili vrijednost zemljišne parcele, pronađite praznu sličnu parcelu koja je nedavno prodana ili sličnu parcelu kupljenu zajedno sa zgradom "za rušenje". Kada procjenjujete slične nekretnine, usporedite njihove karakteristike, kao što su veličina, granice, opći izgled, topografija, propisi koji se odnose na korištenje tih nekretnina, propisi o parcelaciji i druge značajke koje kupci obično traže.

Tržišna vrijednost procijenjena metodom usporednog troška

Kao što se može vidjeti iz obrasca za procjenu prikazanog na Sl. 14.1, izračun tržišne vrijednosti sastoji se od tri koraka. Prvi korak je procjena troškova izgradnje nove zgrade slične postojećoj. Drugi korak je određivanje amortizacije u monetarnom smislu i oduzimanje te brojke od iznosa troška. Treći korak je dodavanje cijene zemljišta dobivenom rezultatu. Budući da se sve tri potrebne brojke mogu samo približno procijeniti, ovaj pristup ne daje jasan odgovor na pitanje stvarne cijene objekta. Ali ova tehnika pomaže u određivanju tržišnih trendova i također daje referentnu brojku koja se može usporediti s brojkama dobivenim metodom usporedne prodaje i metodom usporednog prihoda.

Metoda usporednog dohotka (CIM)

Neposredno ispod odjeljka "Metoda usporednog troška" obrasca za procjenu (Slika 14.1) nalazi se odjeljak "Metoda usporednog dohotka". Ovaj pristup temelji se na tehnici procjene tzv multiplikator ukupne rente(MSR).

Da biste izračunali tržišnu vrijednost pomoću MSR-a, morate znati ukupnu mjesečnu najamninu i prodajnu cijenu sličnih zgrada. Recimo da ste prikupili informacije o tri zgrade za iznajmljivanje. Prva zgrada se nalazi na adresi Jackson 214, ukupna mjesečna najamnina je 1.250 dolara, prodajna cijena je 220.000 dolara. Druga zgrada se nalazi na adresi Lincoln 312, ukupna mjesečna najamnina je 1.350 dolara, prodajna cijena je 247.000 dolara. Treća zgrada nalazi se na adresi Adams 107, ukupna mjesečna najamnina je 1.175 dolara, prodajna cijena je 210.000 dolara. Sada možete izračunati MCP za svaki od ovih objekata:

MSR = Prodajna cijena / Mjesečna najamnina

Ako kuća koju procjenjujete ima mjesečnu najamninu od 1125 dolara, izračunajte njezinu vrijednost na sljedeći način:

“Razvoj” cijene kuće koju procjenjujete

	Mjesečna najamnina, $	Trošak, tisuća dolara

To stavlja vrijednost vaše nekretnine između 215.600 USD i 224.175 USD.

Budući da MSR metoda ne uzima izravno u obzir sve vrste koncesija, karakteristične značajke objekata, njihovu lokaciju i razinu operativnih troškova, to je samo tehnika za grubu procjenu tržišne vrijednosti. Ali mnogi investitori koriste ovu tehniku kako bi dobili osnovnu brojku na kojoj se mogu oslanjati pri provođenju daljnje analize. Kao i metoda usporedne prodaje, metoda MSR najbolje funkcionira kada se uspoređuju blisko smještene slične nekretnine.

MSR brojke navedene u ovom primjeru su nije potrebno odgovaraju MSR vrijednostima za vaš grad. Čak iu istom gradu ove brojke mogu jako varirati od područja do područja. U San Diegu RMR vrijednost za samostojeće kuće u području La Jolla prelazi 400, u Claremontu se kreće od 250 do 400, au National Cityju RMR vrijednost ne prelazi 200. Čak i unutar istog područja, RMR vrijednost za samostojeće kuća je viši nego za višestambene objekte. Kao i kod svake druge metode procjene, koristite podatke s područja u kojem se nalazi nekretnina koja se procjenjuje.

Nekretnina u prestižnom području može biti vrlo skupa. Jeftine nekretnine u udaljenom području također nisu najbolji način ulaganja novca. Ali uvijek biste trebali znati pravu cijenu onoga što kupujete. Nikada ne plaćajte više za predmet od njegove prave vrijednosti.

Koordinacija ocjenjivanja

Nakon procjene predmeta koristeći sve tri metode, trebali biste analizirati rezultate na temelju načina na koji namjeravate koristiti predmet. Kao što smo već napomenuli, metoda usporedne prodaje najprikladnija je za procjenu vrijednosti obiteljskih kuća. Ali za nekretninu koju namjeravate koristiti za ostvarivanje prihoda, metode usporedne prodaje i usporednog prihoda donekle su drugačije od prethodno opisanih (iako osnovna načela ostaju ista).

Procjena vrijednosti profitabilnih (komercijalnih) nekretnina

Kako bismo ukratko ilustrirali metodologiju procjene nekretnina koje donose prihode, razmotrimo apartmansko naselje Royal Terrace kao primjer. Kompleks se sastoji od 38 apartmana površine 550 m2. noge svaka. Zgrada se nalazi u Middletonu, Iowa, relativno jeftinom području Srednjeg zapada sa stabilnim gospodarstvom i stalnim nedostatkom radnih mjesta, prihoda i stanovništva.

Nakon pregleda svih značajki i lokacije Royal Terracea, identificirali ste dvije slične nekretnine u tom području koje su prodane u proteklih šest mjeseci. Evo kratkog opisa ovih objekata.

2735 Javor (Usporedba br. 1)

Zgrada stara 25 godina sadrži 33 stana. Unutrašnjost zgrade izgleda otrcanije od Kraljevske terase, ali opće stanje i konstrukcija dvaju objekata prilično su slični. No, postoji jedan značajan nedostatak: Javor se nalazi uz novu srednju školu. Stanovi se trenutno iznajmljuju za 285 USD mjesečno. Površina svakog apartmana je 525 m2. ft. Na temelju informacija dobivenih od upravitelja zgrade, stopa nepopunjenosti stanova ostaje stabilna na 4%, a operativni troškovi čine 52% najamnine. Iz arhivskih dokumenata i razgovora doznali ste da je zgrada prodana uz učešće od 20% i osiguran kredit na 25 godina uz 7% godišnje. Prodajna cijena bila je 506.700 dolara.

1460 Brijest (Usporedba br. 2)

Zgrada je stara 16 godina. 40 apartmana. Dizajn je napredniji od onog Kraljevske terase, a sama zgrada udaljena je dva bloka od parka u kojem se nalaze teniski tereni, bazen i golf teren s devet rupa. Danas se stanovi iznajmljuju za 315 dolara mjesečno, a svaki stan ima 550 četvornih metara. ft. Prosječno je 4% stanova prazno, a operativni troškovi čine 49% najamnine. Arhivski podaci pokazuju da je kupnja zgrade financirana s ACR-om od 80% na 30 godina uz 6,75% godišnje. Prodajna cijena bila je 772.400 dolara.

Osim prikupljanja ovih podataka, konzultirali ste se Marshall i Swift i otkrili da bi izgradnja takve zgrade danas koštala 72 dolara po četvornom metru. noga.

Dobili ste podatke od računovođe Kraljevske terase o prihodima i rashodima za kalendarsku godinu do 31. prosinca prošle godine.

MSR

Tehnika MSR koristi se za procjenu prihodovnih nekretnina na sličan način kao što se koristi za procjenu domova za iznajmljivanje i stambenih jedinica. Odabirom objekata za usporedbu određujete ukupni množitelj prihoda. Zatim pomnožite ovu brojku s iznosom potencijalnog prihoda koji očekujete od svoje imovine. Razlika je u tome što se za kuće za najam i etažiranje višestruki izračunava na temelju mjesečne najamnine, a za višestambene zgrade višestruki se izračunava na temelju godišnjeg prihoda. Imajte na umu da u našem primjeru svojstva koja smo odabrali za usporedbu imaju MMR od 4,49 (506,700/112,860) i 5,10 (772,400/151,20). Ako odlučite postaviti Royal Terrace na MCP od 4,75, vrijednost vaše nekretnine bit će:

4,75 × 134 520 USD = 638 970 USD.

MSR tehnika naširoko se koristi u odabranim područjima za procjenu određenih tipova višestambenih zgrada. Ali općenito, kupci ovoj tehnici ne pridaju isti značaj kao metodi izravne kapitalizacije prihoda. Osim ako objekti koji se uspoređuju nisu potpuno slični, MSR tehnika ne daje dovoljno pouzdan rezultat procjene. Osim toga, kupci rijetko koriste MMR za procjenu vrijednosti poslovnih zgrada, trgovačkih centara i drugih vrsta nekretnina koje donose prihod. Zbog širokog raspona uvjeta najma i karakteristika različitih objekata, MSR metoda ne uzima u obzir mnoge važne čimbenike. Međutim, SDM je jedan alat za procjenu koji dobro funkcionira u određenim okolnostima.

Kapitalizacija dohotka

Drugi način vrednovanja stambenih zgrada (i ne samo) je metoda izravne kapitalizacije prihoda. Zapamtite formulu koju smo već dali:

gdje je C trošak nekretnine, NOR je neto operativni prihod, a H je stopa kapitalizacije koju obično zahtijevaju vlasnici sličnih nekretnina koje donose prihod.

Dakle, ako bi neto operativni prihod koji bi Royal Terrace trebao generirati iznosio 63.174 dolara uz stopu kapitalizacije od 0,096, vrijednost imovine može se izračunati pomoću formule:

C = 63,174/0,096, C = 658,062 USD.

Naravno, ostavili smo bez odgovora na pitanje: “Na temelju čega se računaju neto poslovni prihodi i stopa kapitalizacije?” Sada pogledajmo ovo pitanje detaljnije.

CHOD

Ulagači izračunavaju NRR kao godišnji očekivani prihod od najma minus gubitke slobodnih radnih mjesta, operativne troškove, porez na imovinu i premije osiguranja.

Međutim, kao i u slučaju Royal Terracea, mnogi neprofesionalni ulagači (i mnogi računovođe) ne znaju kako izračunati NKS za potrebe kapitalizacije prihoda.

Osim toga, mnogi sofisticirani vlasnici nekretnina koje donose prihod precjenjuju svoje prihode od najma i podcjenjuju gubitke zbog praznih stanova i operativnih troškova. Iskrivljenim brojkama prihoda i rashoda pokušavaju uvjeriti kupce da njihova nekretnina vrijedi više nego što jest. Zapravo.

Dakle, kupujete li nekretninu od profesionalca ili amatera, budite jednako oprezni. Nikad ne uzimajte zdravo za gotovo brojke koje vam se nude. Umjesto toga, sami izračunajte NRR na temelju vlastitog istraživanja i poznavanja tržišta.

Sada ćemo pokušati rekonstruirati izvještaj o prihodima i rashodima vlasnika Kraljevske terase (tablica 14.2 i 14.3). Takvo preuređenje trebalo bi točnije odrediti neto prihode od poslovanja koji se mogu očekivati od ove nekretnine u narednoj godini, uz kompetentno upravljanje.

Rekonstrukcija prihoda. Prvo, imajte na umu da smo koristili prosječnu tržišnu najamninu i prosječnu tržišnu stopu slobodnih radnih mjesta (stope slobodnih radnih mjesta) za izračun bruto prihoda. Ove brojke možda nisu stvarne brojke za bilo koju nekretninu. Da biste pronašli najbolji prihod od najma i stope slobodnih radnih mjesta, razmotrite usporedive prihode od najma i stope slobodnih radnih mjesta za slične nekretnine u području koje vas zanima. Analizirajte trenutno stanje na tržištu. Nakon što ste preračunali očekivane prihode, analizirajte svoje troškove.

Menadžment i oglašavanje. Izvješće vlasnika ne uključuje troškove upravljanja i oglašavanja. Vlasnik sam upravlja svojom zgradom, a kako su najamnine relativno niske, dojave o slobodnim stanovima prenose se prvenstveno usmenom predajom. No, novi vlasnik trebao bi uključiti i troškove profesionalnog upravljanja i oglašavanja.

Tablica 14.2. Izvještaj o prihodima i rashodima dostavljen od strane vlasnika Kraljevske terase

Stvarni iznos najamnine, tisuća $

Osiguranje (trogodišnja polica), tisuća dolara
Porez na imovinu (plaćen 8/2/86 za 1985), tisuća $
Plaća domara, tisuća dolara
Plin i struja, tisuća dolara
Voda i kanalizacija, tisuća dolara
Odvoz smeća, tisuća dolara

Hipotekarne kamate, tisuće $
Amortizacija, tisuće $
Neto prihod, tisuća dolara

Plaćanje osiguranja i porez na imovinu. Vlasnik je preuveličao svoje troškove osiguranja jer je u godišnjem izvješću naveo iznos uplata za tri godine odjednom. Stoga bi taj iznos trebao biti tri puta smanjen - sa 19.200 na 6.400 dolara. Morali smo revidirati i iznos poreza. Prvo, nova prodajna cijena nekretnine će vjerojatno porasti, a to će povlačiti za sobom povećanje plaćanja poreza.

Tablica 14.3. Rekonstruirani račun dobiti i gubitka

Bruto potencijalni prihod (38 × 12 × 295 $), tisuća $
Gubici na praznim stanovima / 4%, tisuća $
Stvarni bruto prihod (123 120), tisuća $

Upravljanje (0), tisuća dolara

Osiguranje (19 200), tisuća dolara
Porez na imovinu (3.682), tisuća $
Plaća domara (12 000), tisuća dolara
Plin i struja (16.590), tisuća $
Voda i kanalizacija (3.200), tisuća dolara
Odvoz smeća (1.847), tisuća dolara

Ostali troškovi, tisuće $
Ukupni troškovi, tisuće $
Neto operativni prihod, tisuće $

U ovom gradu procjenitelji se obično oslanjaju na prethodne procjene, ali ako se transakcija mora registrirati u županiji, vrši se ponovna procjena. Osim toga, županijsko vijeće je značajno povećalo poreznu stopu, tako da bi se i bez ponovne razreze iduće godine morao plaćati veći porez.

Komunalije, čišćenje itd.Što se tiče komunalnih usluga i odvoza smeća, obratite se tvrtkama koje pružaju te usluge. Ali na temelju njihovih podataka možete izračunati svoje troškove za iduću godinu. Domaru je plaća smanjena zbog toga što će dio njegovih obaveza pripasti tvrtki koja će upravljati zgradom.

Svojedobno je vlasnik zgrade samostalno izvodio neke sanacijske radove. Budući da novi kupac Royal Terrace kupuje kao investiciju, a ne kao osobnu djelatnost, ovaj trošak bi trebalo značajno povećati.

Popravak i održavanje. Vlasnici nekretnina obično podcjenjuju troškove povezane s održavanjem zgrade i zamjenom dotrajalih elemenata (tepiha, krovišta, uređaja itd.). Stoga smo ovu rashodnu stavku povećali na objektivniju razinu.

Drugi troškovi. Primijetite da smo u zadnjem odlomku dodali 2000 dolara za ostale troškove. Ova stavka uključuje troškove odvjetničkih pristojbi, čišćenje prostora, kupnju materijala za završnu obradu (boje, tapete) itd. Ali u popis troškova nismo uključili hipotekarne kamate i amortizaciju. Iako su ti troškovi neizbježni, oni se ne uzimaju u obzir pri izračunu neto prihoda iz poslovanja.

CHOD. Nakon rekonstrukcije svih prihoda i rashoda, može se vidjeti da se neto operativni prihod Royal Terracea za sljedeću godinu očekuje od 63.174 USD.

Određivanje stope kapitalizacije

Tipično, investitori i procjenitelji određuju stope kapitalizacije na temelju prosječne tržišne razine. Na primjer, da biste odredili stopu kapitalizacije za Royal Terrace, možete izračunati ovu stopu za svojstva Maple i Elm (Tablica 14.4). Za Javor, koji je u nešto lošijem stanju (pet godina stariji, dotrajaliji i nalazi se uz autocestu), kupac je odredio stopu kapitalizacije od 9,8 posto. Objekt Elm (bolja lokacija, mlađa starost i financiranje od 6,75% godišnje) dobio je stopu od 9,2%. S obzirom na ove činjenice, koju bi stopu kapitalizacije trebalo postaviti za Royal Terrace?

Prvo, vidimo da će ta vrijednost najvjerojatnije biti između 0,092 i 0,098. Razlog tome je što investitori, uz ostale jednake uvjete, preferiraju noviju gradnju. Smatraju da je nova zgrada podložna manjim rizicima od stare. Investitori također vjeruju da će nova zgrada dulje generirati prihod i pružiti više mogućnosti za povećanje najamnina. Budući da se Royal Terrace po svojim parametrima nalazi između Maplea i Elma, njegova bi stopa kapitalizacije također trebala biti negdje između.

Sada, nastavljajući našu analizu, moramo utvrditi čemu je Kraljevska terasa bliža - brijestu ili javoru?

Nakon što smo odvagnuli i razmotrili sve sličnosti i razlike, koju ćemo stopu kapitalizacije izabrati? Trebamo određeni broj.

Što kažete na 0,096? Kao i svaka odluka o vrednovanju, izbor stope kapitalizacije nije određen samo činjenicama, već i zaključcima koje donosimo na temelju tih činjenica. Upamtite da ne postoje dvije iste nekretnine, da ne postoje dva ista kupca i da niti jedna osoba nema potpune informacije o tržištu. Ovdje smo pretpostavili da je Kraljevska terasa ipak bliža Javoru. Osim toga, financiranje naše transakcije najvjerojatnije će se odvijati po stopi od 7%, a ne po stopi od 6,75% godišnje. Stoga se na kraju odlučujemo za brojku 0,096.

Metoda izravne kapitalizacije

Posljednji korak ove metode vrednovanja je pretvaranje NPV-a u iznos kapitala. U našem primjeru izvodimo ovaj korak dijeljenjem 63.174 USD s 0,096. Kao rezultat toga, tržišna vrijednost imovine, procijenjena metodom kapitalizacije dohotka, bit će:

C = 63.174 USD/0,096, C = 658.062 USD.

Metoda usporedne prodaje

Pri kupnji stambenih kompleksa, poslovnih zgrada ili trgovačkih centara mnogi se investitori u potpunosti oslanjaju na metodu kapitalizacije prihoda. Međutim, trebali bi koristiti druge usporedne metode vrednovanja, makar i samo da potkrijepe brojku dobivenu metodom kapitalizacije dohotka. Možete, na primjer, koristiti usporednu cijenu jednog stana ili jednog kvadratnog metra stambenog prostora, kao što je prikazano u tablici. 14.5.

Tablica 14.5. Usporedna cijena jednog stana

Osobitosti	2735 Javor	1460 Brijest	Kraljevska terasa
Psihičko stanje	Malo gore	Malo bolje
Dob, godine
Mjesto	Prometna ulica	Park u blizini
Financiranje	80% OK 7% 25 godina	80% OK 6,75% 30 godina
Prodajna cijena, tisuća dolara
Broj stanova
Broj soba
Ukupna stambena površina, sq. stopala
Trošak jednog stana, tisuća dolara
Cijena jednog kvadrata ft, tisuća dolara

Na temelju podataka u tablici 14.5 možemo procijeniti tržišnu vrijednost Kraljevske terase:

38 × 16.800 USD = 638.400 USD,

20 900 × 31,50 USD = 658 350 USD.

Kao što vidimo, vrednovanje metodom usporedne prodaje podupire vrednovanje dobiveno metodom izravne kapitalizacije. Naravno, nijedna metoda procjene ne daje apsolutno točan odgovor. Ulagači se oslanjaju na različite činjenice i na temelju njih izvlače različite zaključke. Ali pažljiva analiza pomoću različitih metoda procjene pomoći će vam da donesete pravu odluku.

Metoda usporednog troška

Kao što pokazuje tablica 14.6, metoda usporednog troška daje procijenjeni trošak od 922.252 USD za nekretninu.

Tablica 14.6. Metoda usporedbe troškova: Kraljevska terasa

Troškovi izgradnje nove zgrade (20.900 sq. ft. × 72 USD), tisuća USD
Amortizacija
Fizički, tisuća dolara
Funkcionalan, tisuća dolara
Ekonomski, tisuća dolara
Trošak minus amortizacija, tisuće $
Trošak zemljišta, tisuća dolara
Tržišna vrijednost, tisuća dolara

Ovaj pristup pokazuje značajno veću tržišnu vrijednost. Zašto? Jer Midleton nema živo gospodarstvo. Troškovi izgradnje (koji su određeni nacionalnim cijenama građevinskog materijala) rastu brže od vrijednosti nekretnina u Midletonu.

Stoga se investitor koji kupi Royal Terrace ne može bojati pretjerane konkurencije novih zgrada. Najamnine u novim kućama bit će znatno veće (isto vrijedi i za troškove novih kuća).

Stoga je tržišni rizik ovdje relativno mali. Osim toga, investitor ima priliku unaprijediti svoju nekretninu i dati joj dodatnu vrijednost. Budući da investitori ne očekuju vrtoglav porast cijena nekretnina u Midletonu, mogu kupiti nekretnine po višim stopama kapitalizacije, čime se povećava iznos gotovine koji dobivaju po dolaru ulaganja.

U svakom slučaju, Royal Terrace kupljen po cijeni od 650 tisuća dolara i niže bit će prilično dobra investicija. No, prije ponude za kupnju, investitor treba izračunati novčani povrat na investiciju (ROI) i ukupni povrat na investiciju (TROI) - uzimajući u obzir amortizaciju i moguća povećanja cijena nekretnina.

Stopa povrata gotovinskog ulaganja

Ilustracije radi, recimo da ste kupili Royal Terrace za 650.000 dolara. Da biste obavili kupnju, platili ste 120.000 USD u gotovini (20% predujam) i uzeli zajam od 520.000 USD (80% APR) na 30 godina uz kamatu od 7%. Da biste izračunali svoj prihod prije oporezivanja (BIT) za prvu godinu, trebate oduzeti godišnju otplatu hipoteke od očekivanog neto operativnog prihoda za prvu godinu:

Godišnja otplata hipoteke

(520.000 USD / 7%, 30 godina) 41.905 USD,

ONI = DDVN / iznos novčanih ulaganja,

ONI = 21.269 $/130.000 $,

Dakle, osim ako niste u krivu u svojim početnim pretpostavkama, vaš povrat na gotovinsko ulaganje izgleda prilično dobro. Zahvaljujući korištenju kredita povećali ste povrat povrata s 9,6 na 16,3%. Na današnjem tržištu većina bi ulagača smatrala da je povrat novca od 16,3% vrlo privlačan.

Ukupni povrat ulaganja

Gore izračunati ROI ne uzima u obzir dodatne koristi koje biste mogli dobiti kroz amortizaciju i povećanje vrijednosti nekretnina. Da biste izračunali svoj ukupni povrat ulaganja, morate projicirati svoj godišnji ROI tijekom cjelokupnog očekivanog zakupa imovine (recimo, pet godina) i izračunati novčani povrat koji biste dobili na kraju tog razdoblja da ste prodali nekretninu.

Za ilustraciju, pretpostavimo da će zbog Midletonovih slabih ekonomskih rezultata vaš DDV rasti po stopi od samo 2% godišnje, a isto tako i cijene nekretnina. Nakon pet godina stanje vaše hipoteke bit će 488 343 USD.

Sada ćemo pogledati tablice 14.7 i 14.8. Prvo, vidimo da vam rast od 2% daje gotovinu na prodaji nakon pet godina od 193.427 USD. Tablica 14.7 prikazuje i vaš prihod bez poskupljenja (pesimistična opcija) i s povećanjem cijene od 5% (optimistična opcija).

Korištenje softvera Excel(ili slično), moći ćete izračunati ukupni povrat vaše investicije, kao što je prikazano u tablici. 14.8.

Pri različitim stopama rasta cijena nekretnina, vaša očekivana stopa ukupnog povrata ulaganja (TROI) kretat će se od 17,78 do 31,67%.

Naravno, stol. 14.8 samo je pojednostavljena verzija izračuna. Možete mijenjati parametre najamnine, operativnih troškova, kamate na hipoteku, uvjete kredita, predujam i druge parametre. Osim toga, možete izračunati koliko će se povećati vrijednost vaše nekretnine nakon njezinih poboljšanja i modernizacije.

Tablica 14.7. Neto prihod od prodaje pri različitim stopama rasta cijena nekretnina

Rast cijena nekretnina, %
Prodajna cijena, tisuća dolara
Minus 5% troškova prodaje, tisuća $
Minus stanje hipoteke, tisuća $
Neto prihod od prodaje (prije oporezivanja), tisuća $

Tablica 14.8. Izračun OI uz uvjet povećanja DDVN od 2% pri različitim stopama rasta cijena nekretnina

	godina 0	godina 1	godina 2	godina 3	godina 4	godina 5
DDVN, tisuća dolara
Bez poskupljenja, tisuća dolara

DDVN, tisuća dolara
2% povećanja cijene, tisuća $

DDVN, tisuća dolara
5% povećanja cijene, tisuća $

Nakon što ste isprobali nekoliko scenarija analize, možete izračunati sve opcije - od najnepovoljnijih do najuspješnijih. Budući da nitko od nas ne može predvidjeti budućnost s apsolutnom točnošću, poznavanje vaših granica ne samo da će vam pomoći u donošenju najboljih odluka, već će vam također omogućiti da se suočite s vremenima kada se okolnosti okrenu protiv vas.

1 FEMA(skraćeno od Savezna agencija za upravljanje hitnim situacijama) - Savezna agencija za upravljanje hitnim situacijama. — Bilješka traka

2 Troškovi objekata koji se uspoređuju mogu ovisiti o financijskim i drugim ustupcima, pa se ovdje moraju izvršiti odgovarajuće prilagodbe. Izmjene i dopune nisu potrebne ako su takva dodjela uobičajena za to područje ili se lako mogu identificirati jer su zajednička svim transakcijama. Posebne prilagodbe mogu se napraviti usporedbom financijskih uvjeta koje nudi treća strana koja nije uključena u transakciju. Bilo kakva prilagodba ne bi trebala biti mehaničko preračunavanje dolarske vrijednosti koncesije, već bi se trebala temeljiti na očekivanoj reakciji tržišta na dodjelu takve koncesije.

3 OKS (loan/value ratio) - postotni omjer iznosa kredita i procijenjene vrijednosti nekretnine koja je založena za ovaj kredit. — Bilješka traka

4 Uz gotovo 100% popunjenost apartmana.

5 Podaci o vlasniku su u zagradama. Pri procjeni tržišne vrijednosti ne uzimaju se u obzir hipotekarne kamate i amortizacija.

6 Za osnovu se uzimaju prosječne tržišne vrijednosti za slične objekte.

Isplativi pristup bio praktički jedini u cijelom sovjetskom razdoblju naše povijesti. Upravo je ovaj pristup temelj određivanja vrijednosti zaliha, koju izračunavaju poduzeća za tehnički inventar (BTI, PTI, itd.), kao i za izračun porezne osnovice mnogih objekata.

Troškovni pristup može biti odlučujući samo u nedostatku podataka za korištenje prihodovnog i komparativnog pristupa, tj. kada tržište za promet predmeta vrednovanja nije razvijeno ili je općenito jedinstveno, a također ne stvara prihod. Stoga je pri procjeni društvenih objekata (škola, vrtića, kolodvora, mjesta pritvora, zdravstvenih i vjerskih ustanova) obično moguće primijeniti samo troškovni pristup. Također se koristi za potrebe osiguranja, oporezivanja i prilikom procjene nedovršenih građevinskih projekata koji zahtijevaju veće popravke ili rekonstrukciju.

Nedostaci troškovnog pristupa.

Izračun unutar troškovnog pristupa može dati neadekvatne rezultate u sljedećim slučajevima:

nedosljednost između poboljšanja imovine i njezine najveće i najbolje uporabe;
nedostatak informacija o pravnom statusu i površini zemljišne čestice (vrlo često pri procjeni imovine poljoprivrednih poduzeća, privatnih kućanstava i seoskih zgrada, ugrađenih i povezanih prostorija itd.);
nema tržišta za zemljišne čestice (ili prava na njih) na području imovine koja se procjenjuje;
poboljšanja (zgrade i strukture) nisu standardna, rijetka i nema procjena izgradnje;
nema podataka za objektivnu procjenu dobiti poduzetnika;
Teško je utvrditi fizičku dotrajalost poboljšanja, na primjer, kada se ne mogu vizualno pregledati (komunikacijske mreže) ili kada se kozmetički popravci izvode u staroj, dugo građenoj zgradi, završavajući skupim građevinskim materijalima, tj. postoji neslaganje između izgleda objekta i njegovih strukturnih elemenata;
postoje znakovi značajnog funkcionalnog i/ili vanjskog trošenja (ne postoje odobrene metode za njihov proračun).

Naime, kao što pokazuje praksa, većina nekretnina koje se procjenjuju ima jednu ili više od navedenih karakteristika, što smanjuje pouzdanost rezultata troškovnog pristupa. Stoga, ako se koristi troškovni pristup, procjenitelji mu obično dodjeljuju minimalni udio u ukupnom trošku prilikom ugovaranja rezultata kako bi smanjili njegov utjecaj na konačni trošak. Pri izračunu zamjenske vrijednosti, na primjer, kod kreditiranja osiguranog imovinom koja se procjenjuje, mnoge banke preporučuju dodjeljivanje udjela od najviše 5%-10%.

Komparativni pristup na razvijenom tržištu je najobjektivniji i najadekvatniji. Nemoguće je ocijeniti jedinstvene objekte koji nemaju analoge, kao i većinu objekata koji još nisu dovršeni. Pri procjeni razmjenske vrijednosti za likvidna sredstva, kao što su standardni stanovi, uredski i prodajni prostori u razvijenim područjima, to je glavni, a često i jedini pristup koji se preporučuje za korištenje.

Nedostaci komparativnog pristupa:

Ne primjenjuje se na predmete kojima se ne trguje na tržištu.

Dohodovni pristup je najpoželjniji za procjenu nekretnina koje mogu generirati prihod, posebno kada se procjenjuju poslovne nekretnine s razvijenim tržištem najma. Služi za izračun uporabne vrijednosti, odnosno za pojedinog vlasnika ili investitora, kao i za izračun investicijske vrijednosti, budući da ocjenjuje pokazatelje isplativosti i uloženog kapitala za cijelo razdoblje ulaganja.

Nedostaci dohodovnog pristupa:

Pruža nedovoljno potkrijepljene rezultate u nedostatku podataka o mogućem prihodu (na primjer, nepostojanje tržišta najma ne dopušta izračun najvjerojatnije stope najma), kao i o odgovarajućim stopama diskontiranja ili kapitalizacije.
Ako je objekt predmet rekonstrukcije, prenamjene ili nije dovršen, obračun u pravilu ima karakter investicijskog projekta.
Nije primjenjivo za procjenu objekata koji nisu namijenjeni stvaranju prihoda (tj. za većinu društvenih objekata, privatnih kućanstava u ruralnim područjima itd.).

Svaki od njih se primjenjuje ovisno o vrsti objekta, podrijetlu sredstava za njegovo stjecanje i mnogim drugim čimbenicima. Da bismo razumjeli u kojim slučajevima je najprikladnije koristiti jedan ili drugi pristup, potrebno je detaljno razumjeti mehaniku njihove provedbe.

Počnimo s pristupom temeljenim na troškovima, koji se uglavnom koristi u odnosu na samostojeće zgrade, kućanstva i industrijske objekte. Suština ovog pristupa pretpostavlja činjenicu da investitor neće platiti objekt više od cijene izgradnje zgrade slične namjene i učinkovitosti. Postoje dvije metode prema kojima procjena komercijalnih nekretnina i zemljišne čestice koristeći pristup temeljen na troškovima.

Prva od njih je metoda povlačenja. Prema njemu, tržišna vrijednost objekta utvrđuje se na temelju troškova potrebnih za njegovu obnovu ili čak zamjenu, uzimajući u obzir postojeću istrošenost.
Drugi je način utvrđivanja troškova razvoja. U većini slučajeva odnosi se na neizgrađeno zemljište i označava vrijednost zemljišta temeljenu na činjenici da će ono biti podijeljeno na čestice koje će kasnije biti stavljene na prodaju. Tada se troškovi njihove izgradnje oduzimaju od procijenjenog prihoda, što nam omogućuje da dobijemo tržišnu vrijednost zemljišta.

Sljedeći pristup koji ćemo razmotriti je komparativni. Prema njemu procjena komercijalnih nekretnina nastaje na temelju usporedbe podataka o trošku sličnih predmeta kada se prodaju. Ovaj pristup zahtijeva usklađenost sa sljedećim uvjetima: objekt ne smije biti jedinstven, procjenitelj mora raditi s najtočnijim informacijama, uključujući statistiku o sličnim transakcijama, a čimbenici koji utječu na trošak dotičnih analoga moraju biti usporedivi. Komparativni pristup uključuje četiri koraka.

Prvi je potraga za uspješnim transakcijama na sličnim nekretninama u određenom segmentu tržišta nekretnina.
Zatim slijedi provjera dobivenih informacija kako bi se potvrdila činjenica da je kupoprodaja obavljena u normalnim tržišnim uvjetima.
Zatim se objekt vrednovanja uspoređuje sa svojim već prodanim analozima. U ovom slučaju, preduvjet je uzeti u obzir sve razlike između objekata koji se uspoređuju.
Usporedba završava izračunom tržišne vrijednosti nekretnine na temelju analize razlike u cijenama predmetnih objekata.

Pa, zaključno, treći pristup, uz pomoć kojeg procjena komercijalnih nekretnina- isplativo. Ovaj pristup omogućuje određivanje vrijednosti objekta na temelju očekivanog prihoda od njega i može se primijeniti samo na nekretnine koje mogu generirati prihod. Prema načelima ove metode, tržišna vrijednost procijenjenog predmeta je ukupnost očekivanih prihoda ili drugih koristi prikazanih do datuma vrednovanja. Bit dohodovnog pristupa vrednovanju najlakše je opisati jednom jednostavnom formulom, prema kojoj je vrijednost objekta omjer očekivanog prihoda od njega i koeficijenta ili stope kapitalizacije. Posljednje vrijednosti u ovoj formuli predstavljaju stopu prihoda, odražavajući odnos između prihoda i vrijednosti procijenjenog predmeta i omjer tržišne vrijednosti objekta i prihoda koji stvara. Provedba vrednovanja dohodovnim pristupom također se odvija u nekoliko faza.

Prvo se procjenjuju svi mogući prihodi od objekta.
Zatim se izračunava stvarni bruto prihod.
Zatim se uzimaju u obzir svi troškovi povezani s predmetom procjene (dijele se na uvjetno konstantne, uvjetno varijabilne i rezerve).
Sljedeći korak je izračun neto operativnog prihoda nekretnine.
A proces se završava pretvaranjem procijenjenog prihoda u tržišnu vrijednost objekta.

Važno je razumjeti da konačna tržišna cijena otkrivena tijekom procjene vrijednosti nekretnine izravno ovisi o primjeni jednog ili drugog pristupa. Stoga je odabir pravog pristupa procjeni ključ za najučinkovitije rezultate procjene i siguran znak iskusnog procjenitelja.

Zadatak procjene vrijednosti poduzeća u različitim fazama njegova razvoja ne gubi na važnosti. Poduzeće je dugotrajna imovina koja donosi prihod i ima određenu investicijsku atraktivnost, pa pitanje njegove vrijednosti zanima mnoge, od vlasnika i uprave do državnih agencija.

Najčešće, za procjenu vrijednosti poduzeća, oni koriste metoda prihoda (prihodovni pristup), jer svaki investitor ne ulaže novac samo u zgrade, opremu i drugu materijalnu i nematerijalnu imovinu, već iu buduće prihode koji ne samo da mogu nadoknaditi uloženo, već i donijeti profit, čime se povećava dobrobit investitora. Istovremeno, obujam, kvaliteta i trajanje očekivanog budućeg toka prihoda igraju posebnu ulogu pri odabiru objekta ulaganja. Nedvojbeno je da je visina očekivanog prihoda relativna i podložna ogromnom utjecaju vjerojatnosti, ovisno o razini rizika mogućeg neuspjeha ulaganja, što također treba uzeti u obzir.

Bilješka! Temeljni čimbenik troška pri korištenju ove metode je očekivani budući prihod poduzeća, koji predstavlja određene ekonomske koristi za vlasnike poduzeća. Što je veći prihod poduzeća, to je veća, uz ostale uvjete, njegova tržišna vrijednost.

Metoda prihoda uzima u obzir glavni cilj poduzeća - stvaranje dobiti. S ovih pozicija najpoželjniji je za procjenu poslovanja, budući da odražava izglede za razvoj poduzeća i buduća očekivanja. Osim toga, uzima se u obzir ekonomska zastarjelost objekata, a također se uzima u obzir tržišni aspekt i inflatorna kretanja kroz diskontnu stopu.

Unatoč svim neporecivim prednostima, ovaj pristup nije bez kontroverznih i negativnih aspekata:

prilično je radno intenzivan;
karakterizira ga visoka razina subjektivnosti pri predviđanju prihoda;
postoji visok udio vjerojatnosti i konvencija, budući da se uspostavljaju razne pretpostavke i ograničenja;
velik je utjecaj raznih čimbenika rizika na predviđeni prihod;
problematično je pouzdano utvrditi stvarne prihode koje poduzeće prikazuje u svojim izvješćima, a moguće je i da se gubici namjerno odražavaju u različite svrhe, što je povezano s neprozirnošću informacija domaćih poduzeća;
računovodstvo neosnovne i viška imovine je komplicirano;
procjena neprofitabilnih poduzeća je netočna.

Neophodno je obratiti posebnu pozornost na sposobnost pouzdanog utvrđivanja budućih tokova prihoda poduzeća i razvoja aktivnosti poduzeća očekivanim tempom. Na točnost prognoze uvelike utječe i stabilnost vanjskog gospodarskog okruženja, što je važno za prilično nestabilnu rusku gospodarsku situaciju.

Dakle, preporučljivo je koristiti prihodovni pristup za procjenu tvrtki kada:

imaju pozitivan prihod;
moguće je izraditi pouzdanu prognozu prihoda i rashoda.

Izračun vrijednosti poduzeća dohodovnim pristupom

Procjena vrijednosti poduzeća korištenjem dohodovnog pristupa započinje rješavanjem sljedećih problema:

1) predviđanje budućih prihoda poduzeća;

2) dovođenje vrijednosti budućih prihoda poduzeća u sadašnji trenutak.

Ispravno rješavanje ovih problema pridonosi dobivanju odgovarajućih konačnih rezultata ocjenjivačkog rada. Od velike važnosti u tijeku predviđanja je normalizacija prihoda, uz pomoć koje se eliminiraju jednokratna odstupanja, koja se pojavljuju, posebice, kao rezultat jednokratnih transakcija, na primjer, pri prodaji neosnovnih i viška imovina. Za normalizaciju dohotka koriste se statističke metode za izračun prosjeka, ponderirani prosjek ili metoda ekstrapolacije, koja predstavlja predstavlja nastavak postojećih trendova.

Osim toga, nužno je uzeti u obzir faktor promjene vrijednosti novca tijekom vremena – isti iznos prihoda trenutno ima višu cijenu nego u nekom budućem razdoblju. Potrebno je riješiti teško pitanje najprihvatljivijeg vremena za predviđanje prihoda i rashoda poduzeća. Vjeruje se da je za odraz inherentne cikličke prirode industrija, da bi se napravila razumna prognoza, potrebno pokriti razdoblje od najmanje 5 godina. Kada se ovo pitanje promatra kroz matematičku i statističku prizmu, postoji želja za produljenjem razdoblja prognoze, uz pretpostavku da će veći broj promatranja dati razumniju vrijednost tržišne vrijednosti poduzeća. Međutim, proporcionalno povećanje razdoblja predviđanja otežava predviđanje vrijednosti prihoda i rashoda, inflacije i novčanih tokova. Neki procjenitelji napominju da će najpouzdanija prognoza prihoda biti za 1-3 godine, posebno kada postoji nestabilnost u gospodarskom okruženju, budući da se s produljenjem razdoblja predviđanja povećava i uvjetovanost procjena. Ali ovo mišljenje vrijedi samo za poduzeća koja posluju održivo.

Važno!U svakom slučaju, kod odabira prognoznog razdoblja potrebno je pokriti razdoblje do stabilizacije stope rasta tvrtke, a za postizanje najveće točnosti konačnih rezultata, prognozno razdoblje možete podijeliti na manja međuvremenska razdoblja, npr. pola godine.

Općenito, vrijednost poduzeća određuje se zbrajanjem tokova prihoda od aktivnosti poduzeća tijekom predviđenog razdoblja, prethodno prilagođenih trenutnoj razini cijena, uz dodatak vrijednosti poslovanja u naknadnoj prognozi razdoblje (terminalna vrijednost).

Najčešće dvije metode za procjenu dohodovnog pristupa su: metoda kapitalizacije dohotka I metoda diskontiranog novčanog toka. Temelje se na procijenjenim diskontnim stopama i stopama kapitalizacije koje se koriste za određivanje sadašnje vrijednosti budućih zarada. Naravno, u okviru dohodovnog pristupa koristi se mnogo više varijanti metoda, ali u osnovi sve se temelje na diskontiranju novčanih tokova.

Veliku ulogu u odabiru metode ocjenjivanja ima svrha samog ocjenjivanja i namjeravana uporaba njegovih rezultata. Drugi čimbenici također imaju utjecaja, na primjer, vrsta poduzeća koje se vrednuje, stupanj njegovog razvoja, stopa promjene prihoda, dostupnost informacija i stupanj njihove pouzdanosti itd.

metodakapitalizacijaprihod(Metoda kapitalizacije s jednim razdobljem, SPCM)

Metoda kapitalizacije dohotka temelji se na pretpostavci da je tržišna vrijednost poduzeća jednaka sadašnjoj vrijednosti budućih zarada. Najprikladnije ga je primijeniti na ona poduzeća koja već imaju akumuliranu imovinu, imaju stabilan i predvidljiv iznos tekućeg prihoda, a stopa njegova rasta je umjerena i relativno konstantna, dok trenutno stanje daje određenu predodžbu \ dugoročni trendovi u budućim aktivnostima. I obrnuto: u fazi aktivnog rasta poduzeća, tijekom procesa restrukturiranja ili u drugim vremenima kada postoje značajne fluktuacije u dobiti ili novčanim tokovima (što je tipično za mnoga poduzeća), ova metoda je nepoželjna za korištenje, jer postoji velika vjerojatnost dobivanja netočnog rezultata procjene vrijednosti.

Metoda kapitalizacije dohotka temelji se na retrospektivnim informacijama, dok se za buduće razdoblje, osim iznosa neto dohotka, ekstrapoliraju i drugi ekonomski pokazatelji, primjerice struktura kapitala, stopa povrata i razina rizika poduzeća.

Vrednovanje poduzeća metodom kapitalizacije dohotka provodi se na sljedeći način:

Trenutna tržišna vrijednost = DP (ili P neto) / stopa kapitalizacije,

gdje je DP novčani tok;

P je čista - neto dobit.

Bilješka! Pouzdanost rezultata procjene uvelike ovisi o stopi kapitalizacije, stoga posebnu pozornost treba obratiti na točnost njezina izračuna.

Stopa kapitalizacije omogućuje vam pretvaranje vrijednosti zarade ili novčanog toka za određeno vremensko razdoblje u mjeru vrijednosti. U pravilu se izvodi iz faktora popusta:

Stopa kapitalizacije =D- T r,

Gdje D- popust;

T r - stopa rasta novčanog toka ili neto dobiti.

Jasno je da je koeficijent kapitalizacije najčešće manji od diskontne stope za isto poduzeće.

Kao što je vidljivo iz prikazanih formula, ovisno o tome koji se iznos kapitalizira, uzima se u obzir očekivana stopa rasta novčanog toka ili neto dobiti. Naravno, stopa kapitalizacije će varirati za različite vrste prihoda. Stoga je primarni zadatak pri implementaciji ove metode odrediti pokazatelj koji će se kapitalizirati. U ovom slučaju prihod se može predvidjeti za godinu koja slijedi nakon datuma vrednovanja ili se utvrđuje prosječni prihod izračunat korištenjem retrospektivnih podataka. Budući da neto novčani tijek u potpunosti uzima u obzir poslovne i investicijske aktivnosti poduzeća, najčešće se koristi kao osnova za kapitalizaciju.

Dakle, stopa kapitalizacije u svojoj je ekonomskoj biti bliska diskontnom faktoru i s njim je snažno povezana. Diskontna stopa se također koristi za smanjenje budućih novčanih tokova na sadašnje vrijeme.

Metoda diskontiranog novčanog toka ( Diskontirani novčani tokovi, DCF )

Metoda diskontiranog novčanog toka omogućuje vam da uzmete u obzir rizike povezane s dobivanjem očekivanog prihoda. Korištenje ove metode bit će opravdano kada se predviđa značajna promjena budućih prihoda, kako nagore tako i naniže. Osim toga, u nekim situacijama, ova metoda samaprimjenjivo je, na primjer, proširenje aktivnosti poduzeća ako ono u vrijeme procjene ne radi punim proizvodnim kapacitetom, ali ga namjerava povećati u bliskoj budućnosti;planirano povećanje obujma proizvodnje; razvoj poslovanja općenito; spajanje poduzeća; uvođenje novih proizvodnih tehnologija itd.U takvim uvjetima godišnji novčani tokovi u budućim razdobljima neće biti ujednačeni, što naravno onemogućuje izračun tržišne vrijednosti poduzeća metodom kapitalizacije dohotka.

Za nova poduzeća, jedina moguća metoda za korištenje također je metoda diskontiranog novčanog toka, budući da se vrijednost njihove imovine u trenutku procjene možda neće poklapati sa sposobnošću generiranja prihoda u budućnosti.

Naravno, poželjno je da poduzeće koje se vrednuje ima povoljne trendove razvoja i profitabilnu poslovnu povijest. Za tvrtke koje sustavno trpe gubitke i imaju negativnu stopu rasta, metoda diskontiranog novčanog toka je manje prikladna. Posebno treba biti oprezan pri ocjenjivanju tvrtki s velikom vjerojatnošću bankrota. U ovom slučaju dohodovni pristup uopće nije primjenjiv, uključujući metodu kapitalizacije dohotka.

Metoda diskontiranog novčanog toka je fleksibilnija jermože se koristiti za procjenu bilo kojeg operativnog poduzeća koje koristiline-item prognoza budućih novčanih tokova. Za upravu i vlasnike poduzeća od velike je važnosti razumijevanje utjecaja različitih upravljačkih odluka na njegovu tržišnu vrijednost, odnosno može se koristiti u procesu upravljanja vrijednošću na temelju dobivenog detaljnog troškovnog modela poslovanja. te vidjeti njegovu osjetljivost na odabrane unutarnje i vanjske čimbenike. To vam omogućuje da shvatite aktivnosti poduzeća u bilo kojoj fazi životnog ciklusa u budućnosti. I što je najvažnije: ova je metoda najatraktivnija ulagačima i zadovoljava njihove interese, budući da se temelji na predviđanjima budućeg razvoja tržišta i inflatornih procesa. Iako u tome također postoje neke poteškoće, jeru nestabilnoj kriznoj ekonomiji S Prilično je teško predvidjeti vaš tok prihoda nekoliko godina unaprijed.

Dakle, početna osnova za izračun vrijednosti poduzeća korištenjem metodediskontiranje novčanih tokovaje prognoza čiji je izvor retroinformacija o novčanim tokovima. Tradicionalna formula za određivanje trenutne vrijednosti diskontiranih budućih prihoda je sljedeća:

Trenutna tržišna vrijednost = novčani tokovi za razdobljet / (1 + D) t.

Diskontna stopa je kamatna stopa potrebna za smanjenje buduće zarade na jednu vrijednost za trenutnu vrijednost poslovanja. Za investitora, to je zahtijevana stopa povrata na alternativna ulaganja s usporedivom razinom rizika u trenutku vrednovanja.

Ovisno o odabranoj vrsti novčanog tijeka (vlasnički ili ukupno uloženi kapital) koji se koristi kao osnova za vrednovanje, određuje se metoda izračuna diskontne stope. Sheme izračuna novčanog toka zauloženi i temeljni kapital prikazani su u tablici. 12.

Tablica 1. Izračun novčanog toka za uloženi kapital
Indeks	Utjecaj na krajnji novčani tok (+/–)
Neto dobit
Obračunata amortizacija
Smanjenje vlastitih obrtnih sredstava
Povećanje vlastitih obrtnih sredstava
Prodaja imovine
Kapitalna ulaganja
Novčani tok za uloženi kapital

Tablica 2. Izračun novčanog toka za kapital
Indeks	Utjecaj na krajnji novčani tok (+/–)
Neto dobit
Obračunata amortizacija
Smanjenje vlastitih obrtnih sredstava
Povećanje vlastitih obrtnih sredstava
Prodaja imovine
Kapitalna ulaganja
Povećanje dugoročnog duga
Smanjenje dugoročnog duga
Novčani tok za kapital

Kao što vidite, izračun novčanog toka zavlasnički kapital razlikuje se samo po tome što se rezultat dobiven iz algoritma za izračun novčanog toka za uloženi kapital dodatno korigira za promjene dugoročnog duga. Tada se novčani tok diskontira u skladu s očekivanim rizicima koji se očituju u diskontnoj stopi izračunatoj u odnosu na konkretno poduzeće.

Dakle, diskontna stopa novčanog toka za vlasnički kapital bit će jednaka stopi povrata na uloženi kapital koju zahtijeva vlasnik,uloženi kapital- zbroj ponderiranih stopa prinosa na pozajmljena sredstva (odnosno kamatnu stopu banke na kredite) i na temeljni kapital, dok su njihovi specifični ponderi određeni udjelima posuđenih i temeljnih sredstava u strukturi kapitala. Diskontna stopa novčanog tokaza uloženi kapitalnazvao ponderirani prosječni trošak kapitala, a odgovarajuća metoda za njegovo izračunavanje jemetoda ponderiranog prosječnog troška kapitala (WosmeracAprosjekCost odCkapital, WACC). Ovaj način određivanja diskontne stope se najčešće koristi.

Osim, za određivanje diskontne stope novčanog tijeka za kapital može se primijeniti sljedeće su najčešće metode:

model vrednovanja kapitalne imovine ( CAPM);
modificirani model vrednovanja kapitalne imovine ( MCAPM);
kumulativni način građenja;
model viška profita ( EVO) i tako dalje.

Razmotrimo ove metode detaljnije.

metodaponderirani prosječni troškovi kapitala ( WACC)

Koristi se za izračunavanje vlastitog i posuđenog kapitala konstruiranjem omjera njihovih udjela; ne prikazuje bilancu, većtržišna vrijednost kapitala. Diskontna stopa za ovaj model određena je formulom:

DWACC = S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

gdje je C zk trošak posuđenog kapitala;

N dobit - stopa poreza na dohodak;

Dzk - udio posuđenog kapitala u strukturi kapitala poduzeća;

Sr - trošak privlačenja temeljnog kapitala (povlaštene dionice);

D pr - udio povlaštenih dionica u strukturi kapitala društva;

Soa - trošak privlačenja temeljnog kapitala (redovne dionice);

D ob - udio redovnih dionica u strukturi kapitala poduzeća.

Što više tvrtka privlači jeftina posuđena sredstva umjesto skupog dioničkog kapitala, to je niža vrijednost WACC. Međutim, ako želite koristiti što više jeftinih posuđenih sredstava, trebali biste imati na umu i odgovarajuće smanjenje likvidnosti bilance poduzeća, što će sigurno dovesti do povećanja kreditnih kamata, budući da je za banke ova situacija prepun povećanih rizika i iznosa WACC, naravno, će rasti. Stoga bi bilo primjereno primijeniti pravilo „zlatne sredine“, optimalno kombinirajući vlastita i posuđena sredstva na temelju njihove ravnoteže u smislu likvidnosti.

metodaprocjeneglavniimovina (Model određivanja cijene kapitalne imovine, CAPM)

Na temelju analize informacija s burzi o promjenama u profitabilnosti dionica kojima se javno trguje. U ovom slučaju, pri izračunu diskontne stope za temeljni kapital koristi se sljedeća formula:

DCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P 1 + P 2 + R,

gdje je D b/r - stopa povrata bez rizika;

β - posebni koeficijent;

D r - ukupni prinos tržišta u cjelini (prosječni tržišni portfelj vrijednosnih papira);

P 1 - bonus za mala poduzeća;

P 2 - premija za rizik specifičan za pojedino društvo;

R- rizik zemlje.

Stopa bez rizika koristi se kao osnova za procjenu različitih vrsta rizika povezanih s ulaganjem u tvrtku. Poseban beta koeficijent ( β ) predstavlja iznos sustavnog rizika povezanog s ekonomskim i političkim procesima koji se odvijaju u zemlji, koji se izračunava na temelju odstupanja ukupnog prinosa dionica pojedinog poduzeća u odnosu na ukupni prinos burze u cjelini. Pokazatelj ukupnog tržišnog povrata je prosječni indeks tržišnog povrata, koji izračunavaju analitičari na temelju dugogodišnjeg istraživanja statističkih podataka.

CAPMprilično teško primijeniti u uvjetima nerazvijenosti ruskog tržišta dionica. To je zbog izazova određivanja beta vrijednosti i premija tržišnog rizika, posebno za tvrtke u bliskom vlasništvu koje nisu kotirane na burzi. U inozemnoj praksi nerizična stopa prinosa u pravilu je stopa prinosa na dugoročne državne obveznice ili zapise, budući da se smatra da imaju visok stupanj likvidnosti i vrlo nizak rizik nelikvidnosti ( vjerojatnost državnog bankrota je praktički isključena). Međutim, u Rusiji se nakon nekih povijesnih događaja državne vrijednosnice psihološki ne percipiraju kao bezrizične. Stoga se prosječna stopa na dugoročne devizne depozite pet najvećih ruskih banaka, uključujući Sberbank of Russia, koja se uglavnom formira pod utjecajem čimbenika unutarnjeg tržišta, može koristiti kao bezrizična stopa. Što se tiče kvota β , zatim u inozemstvu najčešće koriste gotove objave ovih pokazatelja u financijskim imenicima koje izračunavaju specijalizirane tvrtke analizom statističkih informacija burze. Procjenitelji općenito ne moraju sami izračunati te omjere.

Modificirani model vrednovanja kapitalne imovine ( MCAPM)

U nekim slučajevima bolje je koristiti modificirani model vrednovanja kapitalne imovine ( MCAPM), u kojem se koristi pokazatelj kao što je premija rizika, uzimajući u obzir nesustavne rizike poduzeća koje se vrednuje. Nesustavni rizici (diverzificirani rizici)- To su rizici koji nasumično nastaju u poduzeću koji se diverzifikacijom mogu smanjiti. Nasuprot tome, sustavni rizik uzrokovan je općim kretanjem tržišta ili njegovih segmenata i nije povezan s određenim vrijednosnim papirom. Stoga je ovaj pokazatelj prikladniji za ruske uvjete razvoja burze sa svojom karakterističnom nestabilnošću:

DMCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P rizik,

gdje je D b/r nerizična stopa povrata na zajmove u ruskoj domaćoj stranoj valuti;

β - koeficijent koji je mjera tržišnog (nediverzifikacijskog) rizika i odražava osjetljivost promjena u isplativosti ulaganja u poduzeća u određenoj djelatnosti na fluktuacije u profitabilnosti tržišta dionica u cjelini;

D r - profitabilnost tržišta u cjelini;

P rizik je premija rizika koja uzima u obzir nesustavne rizike poduzeća koje se ocjenjuje.

Kumulativna metoda

Uzima u obzir različite vrste rizika ulaganja i uključuje stručnu procjenu kako općih ekonomskih čimbenika, tako i čimbenika specifičnih za industriju i poduzeće koji stvaraju rizik neostvarenja planiranog prihoda. Najvažniji čimbenici su veličina poduzeća, struktura financije, proizvodnja i teritorijalna diversifikacija,kvaliteta upravljanja, profitabilnost, predvidljivost prihoda itd.Diskontna stopa se utvrđuje na temelju nerizične stope povrata, kojoj se dodaje dodatna premija za rizik ulaganja u određeno poduzeće, uzimajući u obzir te čimbenike.

Kao što vidimo, kumulativni pristup donekle je sličan CAPM, budući da se oba temelje na stopi povrata na nerizične vrijednosne papire uz dodatak dodatnog prihoda povezanog s rizikom ulaganja (vjeruje se da što je veći rizik, to je veći povrat).

Olsonov model (Edwards - zvono - Ohlson vrijednost model , EVO ), odnosno metoda viška prihoda (profita).

Kombinira komponente pristupa prihodima i troškovima, u određenoj mjeri minimizirajući njihove nedostatke. Vrijednost poduzeća određuje se diskontiranjem tijeka viška prihoda, odnosno odstupanja od prosjeka industrije, i trenutne vrijednosti neto imovine. Prednost ovog modela je mogućnost korištenja dostupnih informacija o vrijednosti imovine dostupne u trenutku procjene za izračun. Značajan udio u ovom modelu zauzimaju realne investicije, a potrebno je predvidjeti samo rezidualnu dobit, odnosno onaj dio novčanog toka koji stvarno povećava vrijednost tvrtke. Iako ovaj model nije bez poteškoća u uporabi, vrlo je koristan u razvoju strategije razvoja organizacije vezane uz maksimiziranje poslovne vrijednosti.

Izrada finala tržišna vrijednost poduzeća

Nakon što se utvrdi preliminarna vrijednost poslovanja, potrebno je izvršiti niz prilagodbi kako bi se dobila konačna tržišna vrijednost:

za višak/manjak vlastitih obrtnih sredstava;
o neosnovnoj imovini poduzeća;
o odgođenoj poreznoj imovini i obvezama;
na neto dug, ako ga ima.

Budući da izračun diskontiranog novčanog tijeka uključuje potreban iznos vlastitog obrtnog kapitala povezanog s predviđanjem prihoda, ako se ne poklapa sa stvarnom vrijednošću, mora se dodati višak vlastitog obrtnog kapitala, a manjak oduzeti od vrijednosti preliminarnog troška. Isto vrijedi i za lošu imovinu, jer je u izračun uključena samo ona imovina koja je korištena za generiranje novčanog toka. To znači da ako postoji non-core imovina koja ima određenu vrijednost koja se ne uzima u obzir u novčanom tijeku, ali se može realizirati (npr. prilikom prodaje), potrebno je povećati preliminarnu vrijednost poslovanja za vrijednost takve imovine, izračunata zasebno. Ako je vrijednost poduzeća izračunata za uloženi kapital, tada se dobivena tržišna vrijednost odnosi na cjelokupni uloženi kapital, odnosno uključuje, osim troška kapitala, i vrijednost dugoročnih obveza poduzeća. To znači da je za dobivanje vrijednosti temeljnog kapitala potrebno vrijednost utvrđene vrijednosti umanjiti za iznos dugoročnog duga.

Nakon svih usklađenja dobit će se vrijednost koja predstavlja tržišnu vrijednost kapitala poduzeća.

Posao je sposoban stvarati prihod čak i nakon završetka predviđenog razdoblja. Prihodi bi se trebali stabilizirati i postići ujednačenu dugoročnu stopu rasta. Za izračun troškova urazdoblje nakon prognoze, možete koristiti jednu od sljedećih metoda za izračun popusta:

prema likvidacijskoj vrijednosti;
prema neto vrijednosti imovine;
prema Gordonovoj metodi.

Kada se koristi Gordonov model, terminalna vrijednost se definira kao omjer novčanog toka za prvu godinu razdoblja nakon predviđanja i razlike između diskontne stope i dugoročne stope rasta novčanog toka. Vrijednost terminala tada se smanjuje napokazatelji tekućeg troška po istoj diskontnoj stopi koja se koristi za diskontiranje novčanih tokova predviđenog razdoblja.

Kao rezultat toga, ukupna vrijednost poslovanja određena je kao zbroj trenutnih vrijednosti tokova prihoda u predviđenom razdoblju i vrijednosti poduzeća u razdoblju nakon predviđanja.

Zaključak

U procesu procjene vrijednosti poduzeća korištenjem dohodovnog pristupa izrađuje se financijski model novčanih tokova koji može poslužiti kao temelj za donošenje informiranih odluka menadžmenta, optimizaciju troškova, analizu mogućnosti povećanja projektantskog kapaciteta i diversifikacije obujma. proizvoda. Ovaj će model ostati koristan nakon završetka procjene.

Da biste odabrali jednu ili drugu metodu za izračun tržišne vrijednosti, prvo morate odlučiti o svrsi procjene i planiranoj uporabi njezinih rezultata. Zatim biste trebali analizirati očekivane promjene u novčanim tokovima tvrtke u bliskoj budućnosti, razmotriti financijsko stanje i izglede za razvoj, te također procijeniti okolno ekonomsko okruženje, globalno i nacionalno, uključujući industriju. Ako u nedostatku vremena trebate saznati tržišnu vrijednost poslovanja ili potvrditi rezultate dobivene drugim pristupima ili kada je dublja analiza novčanih tokova nemoguća ili nije potrebna, možete koristiti metoda kapitalizacije za brzo dobivanje relativno pouzdanog rezultata. U drugim slučajevima, posebno kada je prihodovni pristup jedina opcija Za izračun tržišne vrijednosti preferira se metoda diskontiranog novčanog toka. Moguće je da će u određenim situacijama obje metode biti potrebne istovremeno za izračun vrijednosti poduzeća.

I naravno, ne treba zaboraviti da vrijednost dobivena pristupom dohotka izravno ovisi o točnosti analitičarevih dugoročnih makroekonomskih i industrijskih prognoza. Međutim, čak i korištenje pokazatelja grube prognoze u procesu primjene dohodovnog pristupa može biti korisno u određivanju procijenjene vrijednosti poduzeća.

Komparativni pristup na vrednovanje - ovo je skup metoda za procjenu vrijednosti, na temelju usporedbe predmeta vrednovanja s njegovim analogima, za koje postoje informacije o cijenama transakcija s njima.

Uvjeti za primjenu komparativnog pristupa: 1. Objekt ne smije biti jedinstven. 2. Informacije moraju biti sveobuhvatne, uključujući uvjete transakcija. 3. Čimbenici koji utječu na trošak usporedivih analoga imovine koja se procjenjuje moraju biti usporedivi.

Komparativni pristup temelji se na načelima:- zamjene; - ravnoteža; - ponuda i potražnja.

Faze komparativnog pristupa:

1. faza

Istraživanje tržišta - provodi se analiza stanja i kretanja tržišta, a posebno segmenta kojem pripada predmet procjene; identificiraju se nekretnine koje su najusporedive s onom koja se procjenjuje i koje su relativno nedavno prodane.

Faza 2

Prikupljanje i provjera točnosti podataka o analozima imovine koja se procjenjuje koja se nudi na prodaju ili je nedavno prodana; usporedba analognih objekata s objektom koji se ocjenjuje.

Faza 3

Usklađivanje prodajnih cijena odabranih analoga u skladu s razlikama u odnosu na predmet vrednovanja.

Faza 4

Utvrđivanje vrijednosti predmeta procjene ugovaranjem usklađenih cijena analognih predmeta.

Usporedni objekti moraju pripadati istom segmentu i transakcije s njima moraju se provoditi pod uvjetima tipičnim za ovaj segment:

Razdoblje izlaganja. Razdoblje izloženosti – vrijeme u kojem je predmet na tržištu;

Neovisnost subjekata transakcije. Neovisnost znači da se transakcije ne sklapaju po tržišnoj cijeni ako su prodavatelj i kupac: · povezani; · predstavnici su holdinga i samostalnog društva kćeri; · imaju drugu međuovisnost i zajednički interes; · transakcije se provode s predmetima opterećenim kolateralom ili drugim obvezama; · bavi se prodajom nekretnina umrlih osoba i sl.; - motivacija za ulaganje, koja je određena: · sličnim motivima ulagača; · slično najbolje i najučinkovitije korištenje objekata; · stupanj dotrajalosti građevine.

Glavni kriteriji za odabir analognih objekata: 1. Pravo vlasništva nad nekretninama. Korekcija prava vlasništva razlika je između tržišne najamnine i najamnine po ugovoru jer se puno vlasništvo utvrđuje prema tržišnoj najamnini i dostupnom trenutnom financiranju. 2. Uvjeti financiranja transakcije. Ako su uvjeti financiranja transakcije netipični, potrebna je temeljita analiza, na temelju koje se vrši izmjena. 3. Uvjeti prodaje i vrijeme prodaje. 4. Lokacija. 5. Fizičke karakteristike.

Usklađivanje s usporedivim prodajama potrebno je za određivanje konačne vrijednosti predmetne nekretnine. Izračun i prilagodbe provode se na temelju logične analize prethodnih izračuna, uzimajući u obzir značajnost svakog pokazatelja. Najvažnije je točno odrediti faktore korekcije (vidi sl. 3.2).

Vrste prilagodbi

Postotne prilagodbe upisuju se množenjem prodajne cijene analognog predmeta ili njegove jedinice usporedbe s koeficijentom koji odražava stupanj razlika u karakteristikama analognog predmeta i predmeta koji se vrednuje. Ako je procijenjeni objekt bolji od usporedivog analoga, tada se cijeni potonjeg dodaje faktor povećanja; ako je lošiji, dodaje se faktor smanjenja.

Prilagodbe troškova:

a) apsolutne korekcije, dodano jedinici usporedbe, mijenja cijenu prodanog analognog predmeta za određeni iznos, koji se procjenjuje na razlici u svojstvima analognog predmeta i predmeta koji se vrednuje. Pozitivno usklađivanje provodi se ako je vrednovani objekt bolji od usporedivog analoga, negativno usklađivanje ako je lošiji;

b) monetarne prilagodbe, pridodane cijeni prodanog analognog objekta u cjelini, promijeniti za određeni iznos, na koji se procjenjuju razlike u karakteristikama.

Kumulativna usklađenja kamata određuju se množenjem svih pojedinačnih postotnih prilagodbi.

Izmjena u obrascu opće grupiranje obično se koristi na razvijenom tržištu nekretnina gdje postoji veliki broj kupoprodaja. Kumulativno usklađivanje se vrši unutar identificirane grupe usporedivih stvari.

Redoslijed izmjena i dopuna: 1. Prilagodba za uvjete financiranja. 2. Prilagodba za posebne uvjete prodaje. 3. Prilagodba za vrijeme prodaje. 4. Ispravak za lokaciju. 5. Korekcija fizičkih karakteristika.

Prednosti komparativnog pristupa: 1. Konačna cijena odražava mišljenje tipičnih prodavača i kupaca. 2. Prodajne cijene odražavaju promjene financijskih uvjeta i inflacije. 3. Statički opravdano. 4. Prilagodbe se rade za razlike između objekata koji se uspoređuju. 5. Prilično jednostavan za korištenje i daje pouzdane rezultate.

Nedostaci komparativnog pristupa: 1. Razlike u prodaji. 2. Poteškoće u prikupljanju informacija o praktičnim prodajnim cijenama. 3. Poteškoće u prikupljanju informacija o specifičnim uvjetima transakcije. 4. Ovisnost o tržišnoj aktivnosti. 5. Ovisnost o stabilnosti tržišta. 6. Poteškoće u usklađivanju podataka o značajno različitim prodajama.

Metode za procjenu iznosa prilagodbe korištene u komparativnom pristupu.

Kvantitativne metode.

Metoda usporedbe činjenica, izbor grupa analoga na tržištu: jedan s elementima za svaku potrebnu izmjenu, drugi bez njega.

Osnovna teorija koja stoji iza metode je da ako postoji samo jedna razlika između dva slična artikla, tada se razlika u cijeni pripisuje tom artiklu. Metoda se može koristiti kada postoji nekoliko razlika. Kod uvođenja velikog broja ispravaka, točnost se smanjuje.

Analiza sekundarnog tržišta. Kada tržišna inflacija na postojećoj prodaji onemogućuje analizu uparenog skupa podataka. Prilagodba se izračunava na temelju podataka koji nisu izravno povezani s predmetom ocjenjivanja i analogama.

Metoda analize troškova. Prilagodbe se procjenjuju na temelju analize troškova izrade pojedinog elementa objekta, uzimajući u obzir istrošenost, ali je potrebna provjera s tržišnim podacima.

Metoda regresijske analize. Grafikoni se konstruiraju, formule se izvode iz zavisnih razlika u karakteristikama. Koristi se kada su nemogući kvantitativni, zatim kvalitativni.

Metode se temelje na rangiranju kvalitativnih karakteristika (bolji, malo bolji, jednaki, malo lošiji, puno lošiji)

komparativna analiza, ispituje analogije kako bi se utvrdilo je li troškovni utjecaj stavki koje se uspoređuju veći, jednak ili manji od utjecaja stavke koja se procjenjuje. Suština je slična metodi slaganja parova, samo na primjeru kvalitativnih procjena.

Analiza distribucije. Analozi su raspoređeni po redoslijedu monotonih promjena u objektu vrednovanja. Zatim se utvrđuje mjesto vrednovanog predmeta u nizu usporednih prodaja.

Individualna stručna istraživanja.

Tehnika prilagodbe u komparativnom pristupu.

Izmijenjene su karakteristike cijena analognih nekretnina. Prilagođavanju podliježu samo analogni objekti. Objekt vrednovanja nikada se ne usklađuje.

Glavno pitanje koje treba riješiti u ovoj fazi je: koliko bi analog koštao da ima iste karakteristike kao predmet evaluacije.

Osnovno pravilo za izmjene i dopune: ako je analog bolji od predmeta koji se ocjenjuje, tada se vrši prilagodba prema dolje ili negativno (s predznakom minus); ako je analog lošiji od predmeta vrednovanja, tada se vrši pozitivna prilagodba.

Prilikom izmjene potrebno je prilagoditi svaku pojedinu karakteristiku – element usporedbe.

Grupe elemenata za usporedbu:

Elementi koji se odnose na uvjete transakcije i tržišne uvjete (prava, uvjeti financiranja, datum prodaje, uvjeti transakcije)

Elementi koji se izravno odnose na objekt (karakteristike, itd.)

Za skupine usporednih elemenata mogu se primijeniti različiti slijedovi izmjena (ovisno ili neovisno)

Zavisni slijed: prilagodbe se vrše na rezultat prethodne prilagođene cijene; Redoslijed elemenata usporedbe je važan (prava, uvjeti financiranja, uvjeti prodaje, datum prodaje)

Neovisni amandman. Prilagodbe za svaki element, izračunate na temelju rezultata dobivenog nakon prilagodbe tržišnim uvjetima nasumičnim redoslijedom.

Metode komparativnog pristupa.

1) Metoda usporedne analize prodaje - procjena vrijednosti objekta (vrijednosti nekretnine) usporedbom cijena nedavnih prodaja sličnih objekata. U okviru metode: analizirati tržišnu situaciju za slične objekte i prikupiti pouzdane podatke o njima; odrediti odn. jedinice usporedbe predmeta i usporediti. analiza za svaku jedinicu; istaknuti potrebne elemente usporedbe; usporediti predmet vrednovanja i odabrane objekte usporedbe radi korigiranja njihovih prodajnih cijena ili isključivanja s popisa uspoređenih; više prilagođenih pokazatelja vrijednosti uspoređivanih predmeta dovodi do jedne vrijednosti ili do raspona tržišne vrijednosti predmeta procjene. Metoda je prikladna kada je dostupna velika količina pouzdanih informacija i često se kombinira sa statističkim metodama procjene. Njegova glavna prednost je mogućnost dobivanja rezultata koji najtočnije odražava stav tržišta prema objektu procjene. Poteškoće u procjeni vrijednosti predmeta nastaju zbog činjenice da ne postoje niti dva potpuno slična predmeta. Osim toga, potrebno je uzeti u obzir transakcije koje odgovaraju definiciji tržišne vrijednosti, tj. one koje nisu pod utjecajem netržišnih čimbenika. Kod prodaje visokoprofitabilnih nekretnina podaci o njihovim ekonomskim karakteristikama i uvjetima prodaje često su nedostupni ili nepotpuni, stoga se u takvim slučajevima može samo „ocrtati“ raspon u kojem se najvjerojatnije nalazi tržišna vrijednost.

2) Metoda bruto zakupnine. Temelji se na prisutnosti izravnog odnosa između prodajne cijene i odgovarajućeg prihoda od najma. Ovaj odnos se mjeri množiteljem. (bruto koeficijent zakupnine). Koristi se pri procjeni nekretnina koje mogu donositi prihod.

VRM je omjer prodajne cijene objekta i potencijalnog ili efektivnog bruto prihoda. Ovisno o situaciji, vrijednosti VRM analoga za određivanje VRM objekta, primjenjuju se postupci za usklađivanje rezultata.

Vjerojatna prodajna cijena izračunava se pomoću formule: C = Pvd*VRM

PVD - bruto prihod od predmeta procjene; GRM je prosječni multiplikator bruto rente.

Koraci metode:

Odabir usporedivih analoga;

Izračun VRM;

Koordinacija stečenog BRM znanja za određivanje jedne BRM vrijednosti ili raspona BRM vrijednosti koje se mogu primijeniti na objekt koji se procjenjuje;

Određivanje usporedivih objekata u smislu najamnine;

Analiza analoga, njihova usporedba s odgovarajućim karakteristikama objekta koji se procjenjuje;

Izračun prilagodbi kako bi se dobila vrijednost tržišnog prihoda od najma nekretnine koja se procjenjuje;

Izračun vrijednosti predmeta procjene pomoću formule.

Nedostaci metode:

Primjena samo na aktivnim tržištima nekretnina koje donose prihod;

Razlika u rizicima između predmeta procjene i analoga nije uzeta u obzir

Razlika u NRR se ne uzima u obzir