Голови правління ЖБК працює по цивільному кодексу. Що входить в обов'язки голови ЖКГ: як бути, якщо він краде і не надає документи? Хто такий голова ЖБК

Що таке ЖБК (житлово-будівельний кооператив)? Стати власником квартири в новобудові досить просто - прийшов до забудовника, заплатив гроші, підписав договір. Начебто все? Насправді ні. Є маса тонкощів, особливо на первинному ринку. Наприклад, ви вирішили купити квартиру в ЖБК. Так, потрібно розуміти, якими закону регулюється процес, яку форму взаємин з покупцями вибрав забудовник. Розібратися, що таке ЖБК і чим цей механізм відрізняється від. Розповідаємо про всі особливості покупки квартири в житлово-будівельних кооперативах.

закон

Основний документ, який допомагає розібратися з тим, що таке ЖБК - це ФЗ-215 «Закон про житлово-будівельних кооперативах». У ньому прописаний порядок організації житлово-будівельного кооперативу, права і обов'язки його членів, або, як їх називають юридично грамотно - пайовиків.

ризики

ФЗ про пайову участь змушує забудовників спочатку реєструвати договори в Росреестра, а вже потім брати гроші з пайовиків. Тому якщо ви віддали договір на реєстрацію, а він її не пройшов, фактично ви нічого не втратили - адже гроші ще у вас	ФЗ про житлово-будівельних кооперативах ніяк не регулює популярну схему шахрайства «подвійних продажів» однієї і тієї ж квартири. Так, зараз є обов'язок реєстрації договорів в Росреестра, але при цьому ви вже розплатилися за квартиру, ви вже уклали договір. Можна віддати гроші і бігати за головою ЖБК в надії повернути свої гроші
Щоб зареєструвати перший договір пайової участі, забудовник подає в Росреестр документи - в тому числі проектну декларацію, дозвіл на будівництво і документи про наявність власності на земельну ділянку. Проблеми з ділянкою виключаються, якщо це не складна схема з шахрайством із залученням співробітників Росреестра	Проблеми з реєстрацією договорів в Росреестра не закінчуються банальним шахрайством. Так, судова практика знає неодноразові випадку, коли голова ЖБК просто ставив паркан на пустирі, копав фундамент і починав продаж квартир за сильно заниженими цінами. Люди купували житло, а через кілька місяців з'ясовувалося, що дозволу на землю у ЖБК немає. Підсумок - чергові ошукані пайовики
Ціна фіксується один раз і не може змінитися	Якщо ви перевірили ЖБК і з'ясували, що договір на оренду землі все-таки є, також як і дозвіл на будівництво, не поспішайте радіти - ціна у квартири може бути занижена на етапі продажів. Але при цьому вона елементарно підвищиться після загальних зборів на підставі нібито інфляції і подорожчання будівельних матеріалів
Є покарання за зрив термінів. Є права пайовиків отримати неустойку за користуванні їх грошовими коштами. Є можливість як розірвати договір і отримати назад гроші і неустойку, так і просто стягнути неустойку	Покарання, позначеного законом за зрив термінів здачі будинку немає

Фактично ЖБК - це спільнота людей, які об'єдналися для будівництва багатоквартирного будинку. Коли ви укладаєте договір на право вимоги квартири в житлово-будівельному кооперативі, ви не отримуєте послугу, як звикли. Ви саме вступаєте в суспільство людей, які займаються одним справа - будують будинок з залученням підрядників. Тому вся відповідальність за проблеми ЖБК також лежить на плечах пайовиків.

Ключовий момент у тому, що у випадку з ЖБК договір реєструється після сплати пайового внеску. І фактично оплачується не квартира, що купується, а саме членство в ЖБК.

Вимоги до статуту ЖБК

Закон пред'являє цілий перелік вимог до житлово-будівельним кооперативам. Всі вони повинні бути чітко прописані в статуті організації. Розібратися, що таке ЖБК, можна якраз за допомогою перевірки дотримання цих вимог. Для початку вивчіть ст. №112 Житлового кодексу Російської Федерації. У ній прописані обов'язки групи засновників до організаційно-правовій формі створення ЖБК. Саме засновники повинні відповідати за всі дії ЖБК до призначення його голови. Тому якщо ви вступаєте в ЖБК на початковому етапі його існування, ця інформація буде корисною:

Основні вимоги до споживчих кооперативам прописані в ст. 116 ГК РФ. Вивчіть текст статті, статут ЖБК не повинен суперечити цивільному кодексу.
У статуті має бути інформація про назву ЖБК
Повинен бути прописаний не тільки юридичний, а й фактично адреса кооперативу - учасники спільноти повинні мати можливість знайти місце реєстрації ЖБК
Повинні бути прописані цілі і завдання спільноти - зведення багатоквартирного будинку такого-то, будівництво комплексу, просто зведення і потім управління житловими будинками
Обов'язково повинні бути прописані суми, які повинні заплатити потенційні члени житлово-будівельного кооперативу за вступ в ЖБК і також суми за квартири - так звані пайові внески
Повинен бути прописаний порядок вступу в кооператив - майбутній член спільноти повинен розуміти, який саме алгоритм потрібно використовувати для потрапляння в конкретно цей ЖБК.
Також повинен бути відомий розрахунковий рахунок, на який перераховуються кошти членів кооперативу - якщо він змінюється, то змінюється і статут
У статуті повинен бути ясний алгоритм виходу громадянина з членів ЖБК. Причому повинна бути прописана не тільки процедура, але і всі фінансові витрати, які несе як громадянин, так і сам ЖБК. Йдеться про повернення пайового внеску, переходу права вимоги на квартиру, що будується і інші витрати, які вносив пайовик при вступі в кооператив

Закон про житлово-будівельних кооперативах передбачає наявність в них керівництва. У статуті повинні бути прописані як права, так і обов'язки членів кооперативу та окремо - керівників. Після прочитання статуту повинна бути ясна ступінь відповідальності, яка покладається як на керівника, так і на пайовиків.

Права членів житлово-будівельного кооперативу

Всі права членів житлово-будівельного кооперативу прописуються в статуті. Вони не повинні суперечити федеральному закону про ЖБК та іншим нормативним документам, як в сфері споживчих спілок, так і в сфері цивільних відносин і споживчого ринку.

Якщо ви не знаєте, що таке ЖБК, то при покупці квартири менеджер кооперативу або його керівник мають озвучити вам повну інформацію про діяльність ЖБК. Тобто приймаючи рішення придбати право вимоги на квартиру в ЖБК, підписати договір про вступ до ЖБК, ви повинні повністю усвідомлювати свої майбутні обов'язки.
Пайовик має право знати, яким чином в ЖБК відбувається процес прийняття рішень - потрібно чи загальні збори для будь-яких питань, або все пайовики збираються тільки для голосування за керівництво, а основні зміни в процеси вносять уже голова ЖБК та його заступники.
Потрібно розібратися в правах кожного члена ЖБК щодо голосування. Наприклад, в моменті зміни статуту та інших документів, пов'язаних з внесками грошей - чи потрібно одноголосне рішення або достатньо здебільшого пайовиків. Що вважається кворумом загальних зборів - скільки людина має прийти на збори, щоб воно вважалося легітимним?
Яким чином члени ЖБК будуть компенсувати збитки організації. Чи має право пайовик не вносити кошти на оплату різних штрафів, накладених на юридичну особу, чи є пряма відповідальність голови за такі дії

ЖБК - це складний механізм на житлово-будівельному ринку. З одного боку, права членів ЖБК досить широкі - будь пайовик може навіть виходити з радикальною зміною проекту для скорочення вартість будівництва будинку. Але при цьому і обов'язків, в тому числі відповідальності, у членів ЖБК на порядок більше, ніж у випадку з договорами пайової участі.

Плюси і мінуси ЖБК

Що таке ЖБК з точки зору покупця? Давайте розглянемо основні плюси і мінуси цієї схеми становлення власником нерухомості. почнемо:

плюси	мінуси
У житлово-будівельних кооперативів зазвичай є програми розстрочки - є можливість не брати іпотеку і виплачувати вартість квартири протягом декількох років	Та ж іпотека - швидше за все, ви не зможете отримати іпотечний позику у банку. Причому у будь-якого, як великого, так і самого невеликого. Найімовірніший варіант - для участі в житлово-будівельному кооперативі вам запропонують споживчий кредит. Справа в тому, що банк також розуміє всі ризики діяльності ЖБК - і не хоче отримати в заставу квартиру, яку недобудують.
У випадку з договорами пайової участі забудовник пов'язаний масою зобов'язань. Це і компенсаційний фонд, і вимоги по рахунках, і маса інших витрат. Є й гарантії, чіткі терміни будівництва. Тому цінник по ДДУ зазвичай вище ціни, ніж та, яку за аналогічну квартиру готовий запропонувати ЖБК.	Так, ціна на початковому етапі в ЖБК досить низька. Але при цьому потрібно обов'язково усвідомити, що таке договір ЖБК. Це не договір на право вимоги квартири. Це інвестування, внесок, не більше того. У договорах ЖБК зазвичай прописано, що сума пайового внеску може збільшитися за рахунок інфляції або інших підстав. Тому спочатку цінник маленький, зате потім може виникнути необхідність платити ще кілька разів за ту ж квартиру.
Ви як пайовик можете брати участь в загальних зборів і приймати рішення щодо долі будинку	Незважаючи на те, що право брати участь у долі будинку є, це і плюс, і мінус. Так, ви повинні будете нести відповідальність за рішення ЖБК - а це може вилитися в непогані суми
Є особливість - при покупці паю ви можете як вступати в ЖБК, так і не вступати. Це варіативність може бути плюсом з точки миттєвого скорочення витрат	Але в довгостроковій перспективі це може обернутися проблемою. Так, ви не вступите в ЖБК - і не зможете впливати на рішення загальних зборів. А якщо вступите - доведеться заплатити як одномоментний внесок за вступ, так і щомісячні внески за членство. Відразу оплата зазвичай йде в розмірі 1-3% від цінника за пай (квартиру)

Є й інші мінуси в схемі ЖБК. Фактично ви маєте менше прав, ніж той же учасник пайового будівництва по 214 ФЗ. Ціна за квартиру зростає, відповідальності у забудовника немає, неустойку одержати не вийде. І постійно додаткові витрати - все це реалії сучасного підходу до ЖБК.

Договір ЖБК (зразок)

Ми не намагаємося відрадити вас від покупки квартири в ЖБК. Часто це дійсно вигідне вкладення коштів і отримання квартири в досить короткий термін. Практично у всіх містах Росії є вдалим приклади будівництва багатоквартирних будинків через механізм ЖБК. А багато елітне житло в принципі будується тільки за таким механізмом. Тому перевіряйте ЖБК, зважуйте ризики і приймайте власне рішення.

Якщо все-таки вирішили придбати квартиру таким чином, давайте розберемося, що таке договір ЖБК при покупці квартири. Потрібно звернути увагу на кілька моментів.

Вам потрібно прочитати договір з ЖБК дуже уважно. Бланка, форму і зміст якого регулюється нормативними документами, не існує. Тому перевіряємо всю інформацію на відповідність закону. Найкраще показати такий договір юристу, який зможе озвучити експертну думку про збереження ваших прав як громадянина
Відповідальність ЖБК - в договорі має бути інформація про те, що відбувається, якщо наступає неможливість передати квартиру
Повинен бути прописаний алгоритм передачі квартири після спорудження будинку, терміни на його передачу і супутня інформація
Перевірте, вказав чи голова ЖБК відмінні риси будинку, в якому ви купуєте квартиру - це його поверховість, проектна декларація, об'єкти благоустрою за проектом, наявність ліфта. Звичайно, загальними зборами мешканців це змінюється без проблем, але краще мати такі даними в договорі - може стати в нагоді в суді.
Вам також знадобляться реквізити ЖБК - зазвичай все вказують ці дані, але перевірити їх наявність буде не зайвим.
Відмінні риси вашої квартири - на якому поверсі вона перебуває, її площа, планування, кількість кімнат, площа кожного приміщення, напрямок вікон, наявність балкона і лоджії

Ознайомтеся з типовими бланком договору з ЖБК у нас на сайті ()

Перевірка ЖБК

Звичайно, повністю убезпечити себе від зриву термінів здачі будинку, від підвищення вартості квартири та інших проблем ви не зможете. Але варто спробувати перевірити не тільки сам договір з ЖБК, але організацію

Уточніть у голови, чи не знаходиться компанія на стадії банкрутства. Дані також можна подивитися в місцевих ЗМІ
Уточніть, скільки ще будинків веде голова ЖБК. Якщо стартувало відразу кілька об'єктів в різних частинах міста - це поганий знак. Часто буває, що голова починає будівництво одного об'єкта, збирає гроші і витрачає їх. Потім йому потрібні кошти на добудову - він відкриває інший об'єкт, збирає гроші з другого і витрачає на перший - і так до тих пір, поки кількість об'єктів не стане занадто великим і його діяльність не потрапить в поле зору правоохоронних органів
Вам необхідно знати, яким чином приймаються рішення про підвищення вартості квадратного метра - перевірте статут організації
Вам потрібно доїхати до місця будівництва, знайти стенд з інформацією про будівництво - на ньому повинна міститися інформація про генпідрядника. Їх теж потрібно «промоніторити» ЗМІ.
Дізнайтеся у голови, чи знаходиться земельна ділянка під майбутнім будинком у власності. Попросити ознайомитися з правовстановлюючими документами.

На завершення

Потрібно розуміти головне - покупка квартири в ЖБК несе в собі набагато більше ризиків і залишає фізична особа набагато менш захищеним, ніж у випадку з договорами пайової участі. Ви не захищені від шахрайства у вигляді продажів однієї квартири різним людям. Ви не знаєте, скільки в підсумку буде коштувати ваша квартири - а за пару років зведення будинку може багато змінитися. Ви не можете стягнути неустойку - вона не визначена законом, а судова практика неоднозначна. Тому якщо ви думаєте, що розібралися з тим, що таке ЖБК, то прочитайте наш текст і закони ще раз. Можливо, все-таки варто звернутися до іншої схеми будівництва?

Юрист колегії правового захисту. Спеціалізується на веденні справ, пов'язаних з оскарженням незаконних дій посадових осіб, житловими спорами, стягненням неустойки з забудовників. Великий досвід роботи по 214 ФЗ.

Голова - це виборна посада. Його вибирають і призначають члени правління будинку на своїх зборах. Будучи призначеним на цю посаду, людина отримує ряд повноважень згідно.

Основні положення про даній посаді вказуються в 119 статті ЖК РФ:

Голова обирається на термін, обумовлений в статуті. Отже, чіткого терміну не існує - в кожному ЖБК він може істотно відрізнятися.
Голова відповідає за те, щоб рішення кооперативу своєчасно і якісно виконувалися.
Він має право здійснювати діяльність від імені всього кооперативу без попередньої довіреності. В спектр повноважень входять, крім іншого, укладення угод і представлення всього ЖБК в суді.

Важливо! Голова повинен здійснювати свою діяльність сумлінно. Це зазначено в ЖК РФ, тому є не просто моральним пунктом, а чітким зобов'язанням.

Права і обов'язки

Обраний на цю посаду людина отримує цілий спектр прав, а разом з ними обов'язків. Їх список в різних ЖБК може трохи відрізнятися, оскільки остаточний перелік затверджується статутом ЖБК. Статут приймається на зборах, і тому будь-який кооператив може вказати якісь особливі моменти. Але в цілому, посадова інструкція приблизно однакова для всіх голів ЖБК.

права:

Обов'язки:

знати законодавчі акти РФ, в тій чи іншій мірі стосуються сфери його діяльності (так, знання ПДР від нього ніхто не вимагає, але Житловий Кодекс він знати зобов'язаний);
діяти на своїй роботі сумлінно і в рамках законодавства РФ;
вирішувати питання про ремонт та наданні різних послуг мешканцям будинку;
контролювати рівень якості наданих послуг і проведеного ремонту;
в ситуації надання неякісного ремонту або послуг - ініціювати перерахунок всіх проведених платежів для мешканців;
контролювати працездатність будівель і устаткування, що відносяться до ЖБК;
зберігати правовстановлюючі папери мешканців, якщо вони надали їх на зберігання;
видавати папери за запитом мешканців, якщо ці папери знаходяться в спектрі його повноважень;
вести звітність і документацію, а якщо її ведуть інші особи (наприклад, бухгалтер) - контролювати весь процес;
здійснювати будь-які банківські операції з метою кооперативу;
перевіряти якість розрахунків мешканців будинку з організаціями, що представляють послуги;
забороняти незаконне перепланування в будинку;
періодично контролювати стан будівель і техніки, рівень благоустрою території;
приймати будь-які побажання власників житла, що стосуються змісту території, а якщо побажання розумні і доцільні - враховувати їх;
приймати законні заходи, викликані необхідністю вирішення питань і проблем, пов'язаних з благоустроєм і обслуговуванням території;
приймати скарги, що стосуються благоустрою та управління будинком, вести їх облік;
контролювати факт проведення і якість ремонтів;
щоквартально складати план робіт і звітувати на зборах правління ЖБК;
завжди бути присутнім на таких зборах і, якщо існує необхідність, влаштовувати правлінню зустріч з мешканцями.

також у голови є кілька заборон. Так, він не може самовільно проникати квартири, не отримавши попередньої згоди. Також йому заборонено самовільне звільнення персоналу, порушення інтересів мешканців і ЖБК, розпорядження бюджетом без дотримання кошторису.

Зарплата глави правління житлового кооперативу

Заробітна плата голови ЖБК не має чіткої суми. Вона залежить від цілого ряду чинників і призначається на зборах правління.
Основні фактори, що впливають на заробіток керуючого - це:

Як правило, заробітна плата керуючого підвищується в зв'язку з кількістю його обов'язків. Чим більше їх в статуті, тим істотніше і сума. Найважливішу роль відіграє і думка мешканців. Якщо вони вважають, що вдома потрібен розумний і тямущий керівник, то проголосують за високу оплату. Якщо ж вони скептично ставляться до посади, то голові варто розраховувати на оклад, близький до мінімального.

Різниця в різних регіонах РФ

У Москві і Санкт-Петербурзі оплата праці керівника ЖБК зазвичай вище, ніж в інших містах Росії. У Москві і Петербурзі керуючий отримує від 15 до 30 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, тоді як в інших регіонах - від 10 до 20 тисяч. Але це лише усереднені показники. В кінцевому підсумку все залежить від зборів правління ЖБК та думки мешканців будинку.

Навіть в маленькому місті голова може отримувати близько 50 тисяч рублів, якщо він керує елітним будинком.

Довідка! Посада голови прописана в ЖК РФ, а тому є офіційною. Це означає, що він не може отримувати зарплату менше «мінімалки», встановленої в конкретному регіоні Росії.

Висновок трудового договору з головою ЖБК

Незважаючи на те, що посаду голови ЖБК є виборною, з ним можна укласти трудовий договір. Це необхідно для належної оплати його роботи. Але, як відомо, для цього договору потрібні підписи працівника і роботодавця. З працівником все зрозуміло - це сам голова. Але хто ж роботодавець?

Інші важливі особливості підписання трудового договору:

документ повинен бути підписаний на зборах;
необхідно прийняти письмове рішення про призначення людини на посаду саме в зв'язку з договором;
необхідно прийняти письмове рішення про розмір внесків на формування заробітної плати;
збори повинні вибрати і затвердити особу, яка буде підписувати договір.

Можливі проблеми

Далі ми розглянемо 3 основних проблеми, з якими іноді стикаються члени правління і мешканці після вибору голови ЖБК. Ці проблеми зустрічаються не дуже часто, але якщо вони відбуваються, то потрібно моментальне їх рішення. Адже якщо голова якимось чином порушує закон, то з цим потрібно щось робити.

Чи не надає документи

Найчастіше ця проблема відбувається, якщо мешканці підозрюють, що голова неправильно розподіляє гроші. Коли вони просять його показати кошторис, чеки та інші документи - він відмовляється. Ця проблема повинна вирішуватися в наступному порядку:

Потрібно провести позачергові збори ЖБК. На цих зборах слід більшістю голосів прийняти рішення про те, що потрібні перевірка і звіт про витрати.
Дане рішення необхідно оформити та подати самому голові, щоб він з ним ознайомився і підписав. Якщо він відмовляється ставити підпис, то потрібно надіслати рішення поштою.
Якщо керуючий ніяк не відреагував на попередні кроки, то потрібно на ще одному зібранні прийняти рішення про позапланову податкову перевірку.
Слід дочекатися результатів податкової перевірки. За її підсумками зазвичай все стає ясно, і якщо голова дійсно щось порушив - можна приймати рішення про його звільнення.

Краде гроші з загального бюджету

Голова ЖБК, який краде гроші з бюджету - це злочинець. Тому скаржитися на нього потрібно в орган, що займається виловом злочинців - в поліцію. Але писати заяву потрібно лише при наявності вагомих доказів крадіжки грошей. Ідеальним доказом є акт, складений податкової за результатами перевірки.

Якщо звернення в поліцію ні до чого не привело, то можна оскаржити цей факт в суді. Зазвичай суд або зобов'язує правоохоронців знову відкрити справу, або сам порушує провадження за фактом кримінального злочину.

Чи не є власником житлового приміщення

Згідно 111 статті ЖК РФ, керуючий ЖБК може і не володіти яким-небудь приміщенням ввіреного йому будинку. Йому достатньо лише бути старше 16 років і бути громадянином РФ. Якщо правління ЖБК обрало людини на посаду - значить, у них були причини. Можливо, людина була узята з керуючої організації спеціально на цю посаду, і ні у кого немає сумнівів в його професіоналізмі.

Стаття 111 ЖК РФ. Право на вступ до житлові кооперативи

Членом житлового кооперативу може бути:
- громадянин, який досяг віку шістнадцяти років;
- юридична особа в разі, встановленому законодавством Російської Федерації;
- юридична особа, яка є власником приміщення в багатоквартирному будинку, в разі, якщо житловий кооператив здійснює управління спільним майном в цьому багатоквартирному будинку.
Категорії громадян, зазначених в статті 49 цього Кодексу, мають переважне право на вступ до житлові кооперативи, організовані за сприяння органів державної влади Російської Федерації, органів державної влади суб'єктів Російської Федерації або органів місцевого самоврядування.

Голова ЖБК обов'язково повинен, що вибирає його. Також він повинен бути присутнім на зборах, де його обирають. Інших вимог не висувається. Володіння житлом в будинку не має ніякого значення.

Про особливості членства в житлово-будівельному кооперативі ми розповідали в, а ви можете ознайомитися з нюансами виходу з ЖБК.

Як прибрати керуючого з поста?

Щоб звільнити голову ЖБК, які не виконуючого належним чином свої обов'язки, необхідно зібрати правління ЖБК. Сам голова обов'язково повинен бути присутнім на цих зборах.

Алгоритм дій при звільненні наступний:

Має бути прийнято. До нього слід додати вагомі докази - без них рішення буде вважатися безпідставним. Якщо сам «винуватець» не прийшов - це не привід анулювати рішення. Воно як і раніше має силу.
Ініціювати процедуру обрання іншої людини на посаду.
Провести вибори. Їх можна проводити як на зборах правління, так і серед всіх мешканців.
Скласти їх підсумками.

Інший варіант звільнення голови - це звільнення за трудовим договором. Це можна зробити відповідно:

з пунктом 10 статті 81 ТК РФ (через грубе порушення трудових обов'язків);
з пунктом 6 г статті 81 ТК РФ (з огляду на розкрадання чужого майна або розтрати).

Важливо! Просто так звільнити голову неможливо. По-перше, необхідно мати підстави. По-друге, потрібно відразу ж після звільнення вибрати нову кандітатуру.

Куди можна поскаржитися?

Скаргу на голови ЖБК можна подати в цілий ряд органів. Вони описані в ФЗ №59:

поліція та інші правоохоронні органи;
прокуратура;
місцеві органи самоврядування;
трудова інспекція;
будь-які органи, в чию компетенцію входить вирішення питань житлового господарства.

Природно, вибирати орган для подачі скарги потрібно відповідно до ситуації. При доведеному крадіжці це буде поліція або суд, а при підозрі на крадіжку - трудова або податкова інспекція.

висновок

Голова ЖБК - це виборна посада. Людина, яку призначили на неї, повинен виконувати свої обов'язки і діяти відповідно до законодавства РФ. В іншому випадку члени ЖБК можуть поскаржитися на нього в різні інстанції і ініціювати процедуру звільнення. Якщо ж голова сумлінно виконує свою роботу, то йому належить заробітна плата.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту і натисніть Ctrl + Enter.

1. Основи правового статусу ЖБК

Як вже було зазначено, нормативну базу діяльності ЖБК складають наступні норми:
1) Стаття 116 Цивільного кодексу РФ
2) Розділ 5 Житлового кодексу РФ
Відповідно до статті 110 ЖК РФ житлово-будівельним кооперативом визнається добровільне об'єднання громадян і (або) юридичних осіб на основі членства з метою задоволення потреб громадян у житлі, а також управління житловими і нежитловими приміщеннями в кооперативному будинку. Більш загальною є стаття 116 Цивільного кодексу, що дає поняття споживчого кооперативу: «добровільне об'єднання громадян і юридичних осіб на основі членства з метою задоволення матеріальних та інших потреб учасників, що здійснюється шляхом об'єднання його членами майнових пайових внесків».

Для того щоб визначитися з правовим статусом ЖБК, необхідно піддати системному тлумаченню норму статті 116 ЦК України. Дана норма розташована в параграфі 5 глави 4 ГК РФ - «Некомерційні організації». Отже, ЖБК (як і інші споживчі кооперативи) є некомерційною організацією, тобто юридичною особою, що не переслідують в якості основної мети своєї діяльності одержання прибутку і не розподіляє отриманий прибуток між учасниками.

Відповідно до статті 50 ЦК РФ некомерційні організації можуть здійснювати підприємницьку діяльність лише остільки, оскільки це служить досягненню цілей, заради яких вони створені, і відповідають ним. Однак це правило не поширюється на споживчі кооперативи, і на житлово-будівельні кооперативи зокрема. Житлові кооперативи мають право розподіляти отриманий прибуток між своїми членами (п. 5 ст. 116 ЦК України, є lex specialis по відношенню до п. 1 ст. 50 ГК РФ). Ще однією особливістю ЖБК є те, що до них не можна застосувати положення ФЗ «Про некомерційні організації» від 12.01.1996 (п. 3 ст. 1 зазначеного закону).

Таким чином, житлові кооперативи займають проміжне положення між комерційними та некомерційними організаціями. З одного боку, вони є некомерційними організаціями і на них распростроняется відповідні положення Цивільного кодексу РФ. З іншого боку, на відміну від інших некомерційних організацій (в тому числі товариств власників житла) вони мають право розподіляти отриманий прибуток між своїми членами (це вказує на їх комерційний характер), крім того, щодо ЖБК не застосовуються положення ФЗ «Про некомерційні організації» .
2. Створення житлово-будівельних кооперативів

При створенні ЖБК необхідно керуватися статтями 111 і 112 ЖК РФ, а також загальними положеннями ЦК РФ про юридичних осіб (параграф 1 глави 4).
Відповідно до статті 112 Житлового кодексу житловий кооператив може бути створений лише в тому випадку, якщо число його членів не менше п'яти осіб. При цьому число членів ЖБК не повинно перевищувати кількість житлових приміщень в кооперативному будинку. Рішення про створення ЖБК приймається зборами засновників. Порядок проведення таких зборів ЖК РФ не встановлює, однак зазначено, що майбутні члени ЖБК вправі взяти участь в такому зібранні (мабуть, в якості засновників кооперативу). Рішення про створення ЖБК вважається прийнятим, якщо за нього проголосували всі особи, які бажають вступити в кооператив. Рішення про створення кооперативу і прийняття його статуту має бути оформлено протоколом.
Окремо варто висвітлити питання про те, хто має право вступити в житловий кооператив. Стаття 111 ЖК РФ встановив, що правом на вступ до ЖБК мають всі громадяни, які досягли 16 років, а також юридичні особи. Кооператив може бути створений або виключно громадянами, або виключно юридичними особами, або спільно громадянами і юридичними особами. Якщо кооператив створюється за сприяння органів державної влади РФ, суб'єктів РФ або органів місцевого самоврядування, то громадяни, визнані в установленому порядку незаможними і стоять на обліку в якості потребують поліпшення житлових умов, мають переважне право на вступ до таких кооперативи.
Єдиним установчим документом житлового кооперативу є статут. Статут приймається одночасно з рішенням про організацію ЖБК. З моменту державної реєстрації кооперативу статут є обов'язковим не тільки для тих, хто голосував за його прийняття, але і для всіх інших членів ЖБК, а також для самого кооперативу. На підставі статуту житлово-будівельного кооперативу буде виступати в комерційному обороті, а брати участь у відносинах з державними та муніципальними органами. При розробці статуту можна керуватися зразковими статутами житлових кооперативів. Так, раніше діяв Приблизний статуту ЖБК, затверджений постановою Ради Міністрів Української РСР від 02.10.1965 № 1143. В даний час він скасований, проте може послужити в якості моделі для розробки власного статуту кооперативу. З урахуванням того, що правові статуси ЖБК і ТСЖ багато в чому збігаються (зокрема, і ЖБК, і ТСЖ є керуючими організаціями в багатоквартирному будинку), при розробці окремих положень (про порядок скликання та проведення загальних зборів, підрахунку голосів і т.д. ) можна взяти за основу приблизний статут ТСЖ, розроблений нашими юристами. Зразковий статут ТСЖ (з урахуванням нового житлового кодексу РФ) також був затверджений Розпорядженням Житлового комітету Уряду Санкт-Петербурга від 01.03.2005 № 22-р «Про затвердження примірної форми статуту товариства власників житла».
Статут ЖБК в обов'язковому порядку повинен містити відомості, перераховані в статтях 52 і 116 ГК РФ, статті 113 ЖК РФ, а саме:

Найменування житлово-будівельного кооперативу (наприклад, ЖБК «Гарант», ЖБК «Будуємо разом», ЖБК «Молода сім'я» та ін .; найменування в обов'язковому порядку повинно містити)
- місце його знаходження
- порядок управління діяльністю ЖБК (повинні бути вказані органи управління ЖБК, органи контролю ЖБК, компетенція органів ЖБК, порядок прийняття рішень органами ЖБК)
- предмет і цілі діяльності житлово-будівельного кооперативу (з цим пунктом необхідно бути дуже обережним, оскільки ЖБК як некомерційна організація має спеціальну правоздатність і має право здійснювати лише ті види діяльності, які прямо передбачені статутом)
- порядок вступу в ЖБК
- порядок виходу з ЖБК та видачі пайового внеску
- розмір вступного та пайового внеску
- склад і порядок внесення вступного та пайового внеску в ЖБК
- відповідальність за порушення зобов'язань щодо внесення пайових внесків
- порядок покриття членами збитків житлово-будівельного
порядок реорганізації та ліквідації ЖБК.
Державна реєстрація житлово-будівельного кооперативу (як і інших юридичних осіб) здійснюється за його місцезнаходженням, під яким визнається місце знаходження постійно діючого виконавчого органу (правління) ЖБК. Державна реєстрація проводиться відповідно до положень ФЗ «Про державну реєстрацію юридичних осіб та індивідуальних підприємців» від 08.08.2001 № 129-ФЗ. Зокрема, за державну реєстрацію сплачується державне мито в розмірі 2000 рублів, для державної реєстрації надаються документи, перераховані в статті 12 зазначеного закону (заяву за встановленою формою з нотаріально завіреної підписом заявника, рішення про створення ЖБК, оформлене протоколом, оригінал або нотаріально завірена копія статуту, документ про сплату державного мита).
Державну реєстрацію в даний час здійснюють територіальні органи Федеральної податкової служби РФ. Зокрема, в Санкт-Петербурзі державну реєстрацію виробляє Міжрайонна інспекція ФНС РФ № 15 (Єдиний реєстраційний центр).
Форми документів, що подаються на державну реєстрацію, і вимоги до їх заповнення затверджені Постановою Уряду РФ від 19.06.2002 № 439 про затвердження форм та вимог до оформлення документів, що використовуються при державній реєстрації юридичних осіб ... ».
Разом із заявою про реєстрацію також подається заява про постановку на облік в податковому органі, оскільки в даний час державна реєстрація здійснюється одночасно з постановкою юридичної особи на податковий облік.

Реєструючий орган зобов'язаний прийняти рішення про реєстрацію або про відмову в ній протягом 5 робочих днів з дня здачі документів; а протягом 5 днів з дня державної реєстрації податковий орган зобов'язаний видати свідоцтво про постановку на облік. Державна реєстрації вважається що відбулася в момент внесення запису про реєстрацію ЖБК до Єдиного державного реєстру юридичних осіб. З цього моменту ЖБК вважається створеним і має право здійснювати свою діяльність.
3. Управління діяльністю ЖБК

Житловий кодекс РФ досить жорстко закріпив структуру органів управління ЖБК. Стаття 115 ЖК РФ є імперативною нормою, тобто не може бути змінена статутом кооперативом. Відповідно до вищезазначеної статті в систему органів управління житлово-будівельного кооперативу входять:
1) Загальні збори членів ЖБК
2) Правління ЖБК
3) Голова правління ЖБК
Проаналізуємо більш детально положення кожного органу управління житлово-будівельного кооперативу. Почнемо, з основного, вищого органу управління ЖБК - загальних зборів членів кооперативу (в кооперативах, число членів якого перевищує 50, замість правління або поряд з ним може діяти конференція ЖБК - орган, положення якого житловий кодекс ніяк не регулює, отже, його компетенція повинна бути встановлена \u200b\u200bстатутом ЖБК). Житловий кодекс РФ не регламентує порядок скликання загальних зборів, тому відповідні положення також повинні бути встановлені статутом ЖБК. Керуватися можна, наприклад, нормами Житлового кодексу, присвяченими порядку скликання загальних зборів товариства власників житла (статья146 ЖК РФ).

Стаття 117 ЖК РФ встановлює, що загальні збори є правомочним в тому випадку, якщо на нього стало більше 50% членів ЖБК. Рішення приймаються простою більшістю присутніх, проте в статуті можуть бути вказані питання, рішення по яких приймаються кваліфікованою більшістю (3/4). Прийняте на загальних зборах рішення оформляється протоколом і є обов'язковим для всіх членів житлово-будівельного кооперативу.

Відповідно до ЖК РФ до виключної компетенції загальних зборів ЖБК відносяться обрання членів правління і ревізійної комісії кооперативу, прийняття рішення про надання житлових приміщень членам кооперативу, прийом в члени кооперативу та виключення з його складу, а також деякі інші питання. Статутом житлово-будівельного кооперативу даний перелік може бути розширений.

Що стосується голосів, що належать кожному члену ЖБК, то варіантів їх підрахунку може бути кілька. Назвемо лише два основних. Перший - кожен член кооперативу має один голос на загальних зборах. Другий - член ЖБК має кількістю голосів, пропорційним загальній площі належних йому приміщень (житлових та (або) нежилих). Статутом ЖБК може бути встановлений як один з двох названих варіантів, так і будь-який інший, який не суперечить законодавству РФ.

Що стосується періодичності проведення загальних зборів, а також ініціативи проведення позачергових загальних зборів, то житловий кодекс РФ знову-таки ніяк не регулює дані питання. Отже, дані положення повинні знайти своє відображення в статуті ЖБК. Можна порадити вдатися до норм, які регулюють діяльність ТСЖ або розробити відповідні пункти статуту самостійно. Правління ЖБК є виконавчим органом житлового кооперативу. Члени правління обираються загальними зборами з числа членів кооперативу на термін, встановлений статутом житлово-будівельного кооперативу. Діяльність правління крім статуту може регулюватися локальними актами кооперативу - регламентом, становищем і ін. Правління зі свого складу обирає голову правління на строк, визначений статутом ЖБК. Голова правління забезпечує виконання рішень правління, без довіреності укладає від імені кооперативу угоди, здійснює інші дії в інтересах ЖБК. П. 3 ст. 119 встановлює, що голова зобов'язаний діяти в інтересах житлового кооперативу розумно і сумлінно. Контролюючим органом у ЖБК є ревізійна комісія або одноосібний ревізор, які обираються загальними зборами ЖБК на термін не більше 3 років для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю ЖБК. Здійснюючи контроль ревізійна комісія зобов'язана:

Проводити планові ревізії фінансово-господарської діяльності житлово-будівельного кооперативу не рідше ніж раз на рік;
- представляти загальним зборам висновок про бюджеті ЖБК, річному звіті та розмірі обов'язкових платежів і внесків;
- звітувати перед про
4. Правове становище членів коопертіва

1) Прийом в члени ЖБК і припинення членства в ЖБК Як вже було зазначено раніше, спочатку єдиними членами кооперативу є його засновники (особи, які проголосували за створення кооперативу). Однак кооператив має право прийняти до свого складу і інших членів. Порядок прийому осіб в члени вже створеного кооперативу встановлений статтею 121 ЖК РФ і може бути доповнений відповідними положеннями статуту ЖБК.

Особа, яка бажає вступити в житлово-будівельний кооператив подає до правління ЖБК відповідну заяву. На розгляд заяви правлінню відведено 1 місяць. Рішення правління має бути затверджене загальними зборами ЖБК. Саме загальні збори остаточно вирішує - прийняти дану особу в члени ЖБК або відмовити йому в прийомі. Якщо загальні збори ухвалили рішення правління, то особа стає членом ЖБК, але не відразу, а з моменту сплати вступного внеску.
Членство в житлово-будівельному кооперативі припиняється у наступних випадках:
- добровільний вихід
- виняток
- смерть громадянина-члена ЖБК
- ліквідація юридичної особи-члена ЖБК
- ліквідація кооперативу
Даний перелік є вичерпним і не може бути змінений статутом житлово-будівельного кооперативу.

Права і обов'язки членів житлово-будівельного кооперативу:
До основних прав членів ЖБК можна віднести право на участь у загальних зборах, право на надання житлового приміщення в кооперативному будинку, право на пай, право на вселення тимчасових мешканців, право на здачу жилого приміщення в найом, право власності на надане житлове приміщення з моменту повної виплати пайового внеску. Основним правом члена ЖБК є право на надання житлового приміщення в кооперативному будинку. Рішення про надання жилого приміщення члену ЖБК приймається загальними зборами. Дане рішення є правовою підставою для вселення члена кооперативу в житлове приміщення в кооперативному будинку. Раніше (до вступу в силу нового житлового кодексу) вселення в кооперативні приміщення здійснювалося за ордерами, що видаються адміністраціями районів. Новий житловий кодекс стосовно кооперативам категорією ордер взагалі не оперує, що є безсумнівним його гідністю, оскільки більш відповідає ринковим відносинам. Розмір жилого приміщення, що надається члену ЖБК, повинен відповідати розміру пайового внеску даного члена. Ч. 3 ст. 124 ЖК РФ встановлює, що підставою володіння, користування і розпорядження житловим приміщенням в кооперативному будинку є членство в кооперативі. З моменту повної оплати пайового внеску особа набуває право власності на приміщенні і на нього повністю поширюються правила глави 6 Житлового кодексу РФ. До цього моменту, володіння, користування і розпорядження житловим приміщенням здійснюється за правилами, встановленими статутом ЖБК.

Право на пай є одним з основних майнових прав члена житлового кооперативу. Житловий кодекс не встановив порядку внесення пайового внеску членами кооперативу. Дане питання повинно бути вирішене в статуті ЖБК.

Пайовий внесок є майновий (грошовий) внесок, відповідний покупної вартості житлового приміщення, одержуваного членом кооперативу. Пайовий внесок може бути внесений одноразово або в розстрочку, в залежності від положень статуту. До повної оплати пайового внеску житлове приміщення належить житлово-будівельному кооперативу на праві власності.
Пай складається з пайового внеску і нарахувань на пай (якщо вони передбачені статутом). Він належить члену кооперативу з усіма витікаючими наслідками - пай може бути проданий або подарований іншій особі (якщо статут кооперативу це допускає), в разі смерті члена кооперативу він входить до складу спадкової маси, в разі виключення особи з кооперативу пай повинен бути виплачений в терміни і на умовах, встановлених статутом кооперативу (але не пізніше ніж через два місяці після виключення).
Крім перерахованих вище прав, член кооперативу має й інші правами. Зокрема, він має право розділити надане йому житлове приміщення (ста
Зокрема, він має право розділити надане йому житлове приміщення (стаття 127 ДК РФ), здати жиле приміщення в найм (стаття 128 ЖК РФ), дозволити проживання в житловому приміщенні тимчасовим мешканцям (стаття 126 ЖК РФ) і т.д.

Головний обов'язок члена кооперативу - внести пайовий внесок в порядку і строки, встановлені статутом ЖБК. Статутом можуть бути встановлені й інші обов'язки членів кооперативу. Відповідно до частини 4 статті 130 ЖК РФ член ЖБК в разі грубого невиконання своїх обов'язків може бути виключений із кооперативу за рішенням загальних зборів. Така особа підлягає виселенню з наданого йому житлового приміщення на підставі статті 133 ЖК РФ.

На закінчення даної статті хотілося б коротко висвітлити питання про реорганізацію та ліквідацію житлово-будівельних кооперативів. Відповідно до статті 122 Житлового кодексу ЖБК може бути реорганізований лише у формі перетворення в товариство власників житла. Інші способи реорганізації (з'єднання, поділ та виділення) по відношенню до житловим кооперативам неспроможні. В іншому ж при перетворенні ЖБК слід керуватися відповідними нормами цивільного кодексу РФ, зокрема статтями 57-60 ГК РФ. Те ж саме відноситься і до ліквідації ЖБК - вона здійснюється за правилами, встановленими цивільним законодавством (статті 61-64 ЦК РФ).

ЖБК - скорочено від житлово-будівельного кооперативу. Головою може бути людина, член ЖБК, якого зі свого складу вибрали інші члени цього ж ЖБК.

Іншими словами, його вибирає правління будинку, Наділяє правами і обов'язками, які повинні бути прописані в Статуті.

Голова правління житлового кооперативу повинен виконувати свої обов'язки гідно, діяти ж також в інтересах всього кооперативу в цілому, крім іншого і в інтересах кожного його члена зокрема.

За свої дії він несе цілковиту відповідальність перед законом і кожним членом ЖБК. Стаття 119 ЖК регулює загальні положення саме про голову ЖБК.

ЖК РФ, Стаття 119. Голова правління житлового кооперативу

1. Голова правління житлового кооперативу обирається правлінням житлового кооперативу зі свого складу на строк, визначений статутом житлового кооперативу.
2. Голова правління житлового кооперативу:
1) забезпечує виконання рішень правління кооперативу;
2) без довіреності діє від імені кооперативу, в тому числі представляє його інтереси і робить угоди;
3) здійснює інші повноваження, не віднесені цим Кодексом або статутом кооперативу до компетенції загальних зборів членів кооперативу (конференції) або правління кооперативу.
3. Голова правління житлового кооперативу при здійсненні прав і виконанні обов'язків повинен діяти в інтересах кооперативу сумлінно і розумно.

Права і обов'язки

Голова ЖБК має права, які прописуються окремими главами в статуті житлово-будівельного кооперативу.

Посадова інструкція голови ЖБК:

він повинен знати Закони Російської Федерації;
він повинен сумлінно організовувати всю діяльність правління кооперативу в цілковитій відповідності до чинного законодавства;
регулювати питання по організації ремонту, а також і надання комунальних та інших послуг мешканцям;
повністю контролювати послуги, які були надані мешканцям на відповідність якості;
в разі якщо були надані послуги не дуже високої якості або за відсутності надання таких послуг, забезпечити мешканцям цілковитий перерахунок платежів;
забезпечувати належну роботу різного виду обладнань, приміщень, а також і будівель, що належать до даного кооперативу;
належним чином зберігати документи, надані мешканцями, які підтверджують право власності на житло;
видавати необхідні документи, що входять до його компетенції, мешканцям: акти, документи та довідки за послуги і так далі;
представляти всі інтереси даного кооперативу в державних, і інших установах, пов'язаних з експлуатацією або ж обслуговуванням будинку;
вести і контролювати необхідну документацію, бухгалтерську статистику, іншу звітність;
проводити банківські операції;
перевіряти правильність розрахунків з мешканцями будинку за оплату різних послуг;
не допускати вільної несанкціонованого перепланування мешканцями будинку місць, призначених для загального користування, житлових і нежитлових приміщень;
періодично здійснювати контроль за благоустроєм будівель, цілісністю конструкцій та обладнання;
приймати і по можливості враховувати побажання мешканців будинку по утриманню та благоустрою будівель і споруд;
приймати громадян, а так само вести облік скарг з приводу організації управління, благоустрою будинку, технічного стану різних об'єктів;
вживати заходів щодо усунення проблем мешканців будинку, пов'язаних з його добробутом і обслуговуванням;
контролювати проведення поточного та капітального ремонту будівель і споруд даного кооперативу;
складати кожен квартал план робіт і звітувати по його виконанню перед правлінням в кінці кожного кварталу;
бути присутнім у встановлені дні в правлінні кооперативу і організовувати прийом членів ЖБК членами правління;
проводити засідання правління.

Даний перелік обов'язків не є вичерпним. При складанні і прийнятті Статуту житлово-будівельного кооперативу в цей список можуть бути включені й інші обов'язки голови ЖБК в залежності від різних ситуацій.

Тепер розглянемо деякі права, які надані голові житлового кооперативу.

Умовно їх можна розділити на основні і додаткові.

До основних прав голови ЖБК відносяться:

контролювати використання мешканцями наданих їм житлових і нежитлових приміщень, а в разі виявлення порушення норм чинного законодавства, вживати заходів щодо їх усунення;
в разі виникнення аварійної ситуації в приміщенні, яке знаходиться у власності фізичних або юридичних осіб, що загрожує пошкодження майна інших власників, має право проникнути в приміщення за погодженням з власником;
проводити підбір персоналу, представляти кандидатури на зборах правління;
керувати діяльністю персоналу;
має право вирішального голова на зборах правління кооперативу за однакової кількості голосів учасників правління;
наділяти членів правління окремими повноваженнями і вимагати їх сумлінного виконання;
достроково звільнити посаду голови житлово-будівельного кооперативу.

Додаткові права голови кооперативу:

Крім прав та обов'язків у голови ЖБК є заборона і обмеження.

Голова не має права:

входити в квартир мешканців без їх бажання, тим більше в їх відсутність;
самовільно розпоряджатися грошовими коштами кооперативу на цілі, не передбачені кошторисом і не узгоджені з правлінням;
звільняти персонал без рішення правління;
виконувати рішення зборів і правління, які суперечать нормам чинного законодавства;
діяти проти інтересів мешканців будинку, власників нежитлових приміщень і всього кооперативу в цілому.

Сподіваємося, що вищепредставленими інформація допомогла вам стати більш обізнаним з приводу прав і обов'язків голови ЖБК.

Заробітна плата керівника

Якщо ж з головою укладено договір, то його можна звільнити в повній відповідності з підпунктом «г» пункту 6 статті 81 Трудового кодексу РФ, пунктом 10 статті 81 Трудового Кодексу.

ЖК РФ, Стаття 112. Організація житлового кооперативу

6г) здійснення за місцем роботи розкрадання (в тому числі дрібного) чужого майна, розтрати, навмисного його знищення чи пошкодження, встановлених набрав законної сили вироком суду або постановою судді, органу, посадової особи, уповноважених розглядати справи про адміністративні правопорушення;

ТК РФ, Стаття 81. Розірвання трудового договору з ініціативи роботодавця

10) одноразового грубого порушення керівником організації (філії, представництва), його заступниками своїх трудових обов'язків;

так само можливе розірвання договору з головою ЖБК за його власним бажанням.

У такому випадку від нього необхідно заяву про вихід з членів житлово-будівельного кооперативу, а від роботодавця - трудова книжка і чистий розрахунок в останній день роботи.

складання скарги

Куди поскаржитися на голови ЖБК? У цілковитій відповідності з Федеральним законом «Про порядок розгляду звернень громадян РФ» існують інстанції, куди можна звернутися в даній ситуації:

прокуратура;
правоохоронні органи;
органи самоврядування;
інспекція з праці;
інші інші органи, до компетенції яких входять питання житлового господарства.

висновок

Посада голови ЖБК дуже відповідальна. Не кожен може з нею впоратися, тому що на цю людину лежить багато обов'язків і він несе відповідальність перед членами ЖБК, яке його обрало, а так само перед законом.

Про несумлінному голові ЖБК в Кургані дивіться в наступному відео:

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту і натисніть Ctrl + Enter.