Як вибрати торгове приміщення. Здача комерційної нерухомості в оренду - тонкощі процесу Де знайти приміщення в оренду для бізнесу

Навіть у найбільших містах часом дуже важко знайти відповідне приміщення для роботи. Особливо часто це зустрічається серед представників малого бізнесу. Очевидно, що власники приміщень не особливо хочуть морочитися зі здачею приміщення по частинах - набагато вигідніше все відразу віддати великому гравцеві ринку. Якщо ж велике приміщення здається по дрібним площами, то в такому випадку і вартість оренди може помітно збільшитися. В результаті невеликі компанії змушені задовольнятися незручними або взагалі напівлегальними приміщеннями для роботи. Що ж робити в цьому випадку? У подібній ситуації є два варіанти - це суборенда, або кооперація. Розглянемо кожен з них детальніше.

Пропозицій по суборенді сьогодні досить-таки багато. Часто такі площі здаються власниками продуктових, косметичних та інших магазинів, у яких залишається «вільна» площа після оренди. Іншими словами, з часом власники таких фірм розуміють, що вони орендували занадто велике приміщення і для повноцінної діяльності їм достатньо лише деякої його частини. Для того, щоб знизити орендні платежі, вони, власне, і пропонують суборенду іншим підприємцям. Таким пропозицій можна цілком довіряти, тим більше що великі і успішні компанії намагаються вибрати найбільш прохідні місця в хороших районах. Єдиним мінусом тут можна назвати відсутність окремого входу для орендаря, але це далеко не завжди є проблемою. Виходячи з цього, невеликі компанії охоче беруть подібні площі в оренду.

Ще вигідною можна назвати спільну оренду. Для таких цілей можна скооперуватися з близькими за профілем підприємцями. Наприклад, це може бути продаж м'яса і риби або, припустимо, автозапчастин для автомобілів різних марок. Звичайно ж, це дозволяє отримати більше клієнтів, адже покупець, що прийшов за одним товаром, може заодно придбати щось попутно. У деяких бізнесах до відкриття філій є навіть подібні вимоги, наприклад, відкривати точку можна тільки поблизу кас великих гіпермаркетів. Такий підхід значно економить витрати на оренду і дозволяє отримати хороший трафік клієнтів.

Правила пошуку комерційних приміщень

Отже, тепер приступаємо безпосередньо до самого пошуку. Перш за все, слід визначити критерії, на основі яких будуть відбиратися приміщення. Найчастіше це відбувається спонтанно і лише за загальними уявленнями. Такий підхід не можна назвати правильним. Важливо розуміти, що в орендованому приміщенні, можливо, доведеться працювати довгі роки і, звичайно ж, від правильності вибору дуже серйозно залежить прибуток. Також важливо враховувати і перспективу розвитку компанії. Якщо, наприклад, штат фірми буде постійно збільшуватися, то напевно знадобиться і більш солідна площа з часом. Шукати нове приміщення потім буде проблематично, тому про рішення такого питання краще подбати заздалегідь. Знову ж, не забуваємо і про зручність розташування своєї компанії - вона повинна знаходитися в тому місці, куди буде зручніше добиратися і вам, і вашим клієнтам. Передбачивши хоча б ці, більше початкові критерії, можна буде по максимуму уникнути шанси знайти нового приміщення.

Крім усього іншого, не рекомендуємо дивитися тільки на ринкові ціни. Перш за все, варто виходити з власного бюджету. Важливо, щоб вартість оренди не була занадто високою в порівнянні з доходами. До того ж далеко не завжди ціни можуть бути справедливими. Статистика показує, що зазвичай більшість підприємців платять за оренду не більше п'ятнадцяти відсотків від своїх заробітків. Не варто забувати, що в якийсь момент можуть знадобитися додаткові (оборотні) кошти, а в зв'язку з високою орендною платою брати їх буде просто нізвідки. В результаті підприємство змушене буде закритися і підприємець залишиться ні з чим.

Важливий і правильний розрахунок кінцевої ставки. Найчастіше в рекламі власники приміщень позначають одну ціну, а в підсумку вона стає зовсім іншою. Десь, наприклад, буде вказана вартість без комунальних платежів, а десь - без оплати інтернету, прибирання або паркування. Природно, можуть потім знадобитися витрати на ремонт, меблі та різноманітне обладнання. Навіть самі незначні витрати можуть здатися великими в перерахунку на місяці і роки оренди.

Не забуваємо і про сам договір. Всю інформацію, надруковану в ньому, необхідно вивчати ретельно. Звертаємо увагу на те, що вказано дрібним шрифтом, якщо він присутній. Велике значення мають такі дані, як термін договору, умови його продовження і зміна орендної ставки. До слова, останнім важливо заздалегідь обговорити з власником, так як при збільшенні цього показники багато підприємців часто закривають свій бізнес.

Заздалегідь можна дізнатися, які можливі «бонуси» при подальшій оренді. Наприклад, власник може провести ремонт в рахунок орендної плати, виділити додаткові місця на парковці і зробити інші поліпшення. Можливо, платежі з часом навіть знизяться і це буде ще краще. Натомість за це, знову ж таки, орендодавець може запропонувати передоплату за рік вперед і в цьому не буде нічого надприродного.

Способи пошуку комерційного приміщення

Всі способи тут можна назвати традиційними - це друковані ЗМІ, соціальні мережі і дошки оголошень. У великих містах давно існують окремі каталоги для такої нерухомості, тому особливих труднощів в цьому плані звичайно не спостерігається. Якщо все-таки на даному етапі виникають проблеми, не забуваємо і про самостійну публікацію оголошень з відповідним проханням - цей варіант, можливо, дозволить диктувати і свої умови. Тобто, при такому підході в оголошенні можна буде відразу вказати максимальний бюджет, на основі якого до вас і будуть надходити пропозиції від власників. Можливо, в якихось окремих випадках доведеться самостійно відвідувати відповідні організації та дізнаватися про те, здаються у них приміщення в оренду чи ні - в цьому теж немає особливої \u200b\u200bпроблеми. Як правило, більшість власників відкрито говорить про такі пропозиції.

Район, в якому знаходиться приміщення

Природно, будь-який підприємець хоче працювати в найбільш зручному йому районі. Тільки в цьому відношенні є і свої нюанси. Вибираючи приміщення, необхідно чітко розуміти, на кого буде орієнтована ваша компанія. З огляду на інтереси і місце знаходження цільової аудиторії, можна вже набагато швидше і простіше підібрати відповідне приміщення.

Наприклад, для кав'ярні в форматі «візьми з собою» слід шукати тільки місця з високою прохідністю - це можуть бути, як торгові центри, так і кіоски на вулиці. Що стосується барів та магазинів розливного пива, то тут слід орієнтуватися на людей, які ходять в цьому районі у вихідні дні або ввечері. При цьому не варто забувати, що продавати крафтового пиво краще в центрі, а звичайне розливне - в спальному районі міста. Аналогічно і в випадку з перукарнями / салонами краси: модний барбершоп краще відкривати в центрі, а щось більш бюджетне і без вишукувань можна відкрити і в самому звичайному спальному районі. Якщо передбачається відкриття кафе чи ресторану, то вибирати місце потрібно дуже обережно, тому що все залежить від трафіку.

Знову ж, не забуваємо і про наявність конкурентів - якщо вони є, то краще розташовуватися від них подалі. Втім, цей момент сильно залежить від сфери діяльності. Як відомо, на багатьох ринках конкурують компанії розташовані практично впритул один від одного, але це не заважає їм отримувати достатній потік клієнтів.

Важливо пам'ятати і про те, що вартість оренди безпосередньо залежить від прохідності місця. Отже, чим кращий варіант пропонується, тим висока ймовірність великої його вартості. Втім, це не говорить про те, що даний трафік дозволить отримати саме цільових клієнтів. Найчастіше між спальним або центральним районом в цьому плані немає особливих відмінностей. У зв'язку з цим потрібно дуже добре знати свою цільову аудиторію, а саме - знати, де вона живе, працює і які місця відвідує. На основі цього можна буде зробити найбільш правильні висновки і орендувати гарне приміщення за доступні гроші.

Площа комерційного приміщення

Очевидно, що багато чого залежить і від площі приміщення. Якщо планується відкрити ларьок в форматі «візьми з собою», то підійде і площа від п'яти квадратних метрів. Якщо ж необхідна точка з продажу розливного пива, то тут потрібно мати в розпорядженні хоча б п'ятнадцять квадратних метрів. Для невеликого кафе може вистачити і площі від п'ятдесяти квадратних метрів. Якщо ж мова йде про відкриття повноцінного бару, клубу чи ресторану, то тут потрібно шукати приміщення площею понад сто квадратних метрів. Щоб дізнатися розмір необхідної площі, краще подивитися на схожі компанії - напевно так можна буде виявити якусь закономірність в даному плані. До слова, в плані оренди багато в чому краще орієнтуватися саме на схожі підприємства. Тобто, якщо більшість магазинів розливного пива має невелику площу і знаходиться в спальних районах, то і відкривати таку точку слід в аналогічних місцях.

Трафік і його особливості

Як ми вже відзначили вище, на вибір і, само собою, на вартість місця впливає і його прохідність. Більшість видів бізнесу орієнтоване на два варіанти залучення клієнтів: на що проходять повз людей і на тих, хто приходить по рекламі. Виходячи з цього, в першому випадку слід шукати райони з високим трафіком (станції метро, \u200b\u200bтранспортні розв'язки, центральна частина міста), а в другому - місце, в яке можна буде зручніше дістатися (нехай навіть це буде кілька віддалений район). Тільки так можна буде знайти оптимальний варіант, який дозволить заощадити свої гроші. Щоб більш детально вивчити дане питання, наведемо далі кілька прикладів, які допоможуть зорієнтуватися в цих варіантах.

Як знайти приміщення для продуктового магазину

Продуктовий магазин, якщо для нього правильно підібрати асортимент, буде популярний практично скрізь, де тільки живуть або працюють люди. Такі точки дуже рідко закриваються через низьку прибутку, тому і вартість оренди в більшості випадків повністю виправдовує себе. Продукти харчування затребувані повсюдно, тому навіть при наявності конкуренції прибуток навряд чи помітно знизиться. Єдине, чого можна побоюватися - це великі мережеві супермаркети, в яких вибір значно більше, а часто і якісніше. Природно, і реклама у них розвинена на належному рівні, так як гучним іменам люди все-таки довіряють більше. При цьому для зниження негативного ефекту від конкуренції досить відкрити магазин на сусідній вулиці або навіть в сусідньому дворі, адже багатьом людям це буде зручніше. Не забуваємо і про виділення своїх переваг, наприклад, більш тривалий час роботи і доступні ціни. Тобто, при грамотному бізнес-плануванні навіть не найвдаліший вибір приміщення можна добре компенсувати іншими показниками, але це можливо далеко не в кожній сфері бізнесу. У подібних ситуаціях найкраще вивчати досвід інших підприємців - це дозволяє уникнути багатьох помилок. У той же час, не варто виключати і оренду нового приміщення з часом. Будь-який бізнес можна поліпшити, а питання оренди - це не така вже й складне завдання, якщо добре в ній розібратися.

Як знайти приміщення для магазину одягу або взуття

Що стосується магазинів одягу або взуття, то краще за все розташовувати бізнес у великому торговому центрі. У такі місця люди постійно ходять за покупками, тому стабільно високий трафік тут забезпечений. Цікаво, що навіть конкуренція тут може піти на користь - якщо людина знатиме, що в конкретному ТЦ є багато магазинів взуття, то не виключено, що він вибере в результаті саме ваш магазин. Коли в торговому комплексі дійсно хороший вибір, то цілком ймовірно, що в нього буде приїжджати більшість жителів міста. Іншими словами, клієнт може спочатку приїхати в один магазин, а вибрати товар - в іншому. З огляду на якісну рекламу торгових центрів, можна сказати, що вони в якійсь мірі просувають і своїх орендарів.

Що й казати про адекватність орендної ставки, яка у великих ТЦ зазвичай не змінюється і зроблена максимально прийнятною по ринку. Все-таки власники таких площ зацікавлені в постійному і тривалому співробітництві. Можна сказати, що в таких випадках орендар трохи застрахований від непередбачених обставин і «зміни настрою» у власника приміщення. У великих організаціях це питання вже давно відпрацьований і зазвичай якихось непорозумінь тут не виникає. Можна навіть сказати, що розвиненим і давно працюють на ринку компаніям варто повністю довіряти - вони вже прекрасно знають, як співпрацювати на взаємовигідних умовах.

Якщо оренда все-таки висока, не варто зупинятися на торгових центрах. Сьогодні за допомогою інтернету можна отримувати солідну кількість клієнтів, тому і приводів для занепокоєнь тут досить мало. Звичайно ж, варто відразу зіставити, скільки грошей піде на рекламу і скільки доведеться платити за оренду. Якщо все це набагато дешевше, ніж вартість оренди в інших місцях, варто задуматися. Можливо, краще відкрити магазин в не прохідному місці і зробити з нього своєрідний пункт самовивозу. Не забуваємо і про можливість доставки товару, але це вже більше технічні моменти. На щастя, у випадку з магазинами одягу і взуття в цьому плані вибору більше.

Як знайти приміщення для офісу

Пошук приміщення для офісу теж має свої особливості. Особливо часто проблеми бувають у тих підприємців, які займаються цим в невеликих містах. Нормальних площ тут досить мало і, як правило, вони більше призначені для складів або торгівлі. В такому випадку може виручити суборенда або кооперація з іншими підприємцями, про що ми говорили на самому початку.

Але не варто розчаровуватися завчасно - необхідно хоча б спробувати. Все-таки «офісний» бізнес теж набирає популярність, нехай навіть менше, ніж мережевий рітейл. В цілому, можна сказати, що з пошуком офісних приміщень може бути набагато простіше, але все, знову ж таки, залежить від специфіки бізнесу. Якщо прохідність, як така, не має значення, то тоді можна брати в оренду практично будь-яке придатне приміщення. Як показує практика, офіси навіть великих і відомих компаній можуть розташовуватися в щодо периферійних районах, а то і промислових зонах. Все залежить від рівня компанії, особливостей цільової аудиторії і, звичайно ж, бюджету компанії. З огляду на ці показники, можна сказати, що вибір тут досить великий. Навіть при відносно скромних можливостях можна зняти гідний офіс з непоганим ремонтом.

Вартість оренди приміщення

Як ми помітили вище, витрати на оренду не повинні бути більше п'ятнадцяти відсотків від чистого доходу. Дотримуючись цієї рекомендації можна буде не боятися поганої рентабельності і довгого терміну окупності вкладень. При цьому далеко не кожен підприємець може спрогнозувати свої заробітки. Реальну інформацію можна тільки у інших партнерів або у аналогічних компаній, розташованих в схожих місцях. Не варто довіряти тут компанії-франчайзеру, яка може перебільшити ймовірні доходи. Правильніше за все вибирати місце «з запасом», тобто, представляти саму мінімальну прибуток і з неї вже вираховувати вартість оренди.

Знижка на оренду для малого бізнесу

Не варто соромитися і просити знижку у власника приміщення - багато хто з власників готові піти назустріч при певних умовах. Згідно негласною статистикою, середній розмір знижки тут становить буквально п'ять - десять відсотків при довгостроковому співробітництві. У зв'язку з цим потрібно заздалегідь уточнити, чи можливий такий варіант чи ні. Перед тим, як почати торгуватися, необхідно вивчити схожі пропозиції і дізнатися ставки на них. Природно, тут не варто перегинати палицю і найкраще мати в запасі відразу кілька варіантів. Тільки в такому випадку можна буде не боятися того, що в один прекрасний момент вартість приміщення різко збільшиться. Причин для цього може бути багато, тому важливо досконально вивчати договір і обговорювати всі зобов'язання. Зрештою, далеко не кожен власник захоче втрачати постійного орендаря.

В яку пору року краще шукати приміщення?

На ринку комерційної оренди практично немає якихось сезонних сплесків. Попит тут стабільний практично цілий рік, а більшість договорів укладається на тривалий термін. Доцільніше брати приміщення в оренду саме тоді, коли у вашому бізнесі починається найбільш прибутковий сезон - це дозволить знизити багато витрати, в тому числі і на оренду. Наприклад, пивні магазини приносять хороший дохід, починаючи з весни, а кав'ярні - частіше в осінню пору року. Знову ж, влітку, а також після Нового року є ймовірність того, що деякі приміщення будуть дешевими. Однак ганятися за несуттєвими знижками теж не варто. Дешевими часто є не найбільш ліквідні приміщення, тому тут підприємця теж може чекати небезпека.

Що краще: приміщення з обробкою або без?

Природно, під цим питанням маються на увазі фінансові витрати. Деякі підприємці можуть попастися на найбільш дешевий варіант, однак далеко не факт, що ремонт приміщення без обробки буде коштувати менше, ніж оренда аналогічної, але вже повністю готовою площі. Само собою, багато що залежить від особливостей конкретного бізнесу, адже для відкриття ексклюзивного ресторану в будь-якому випадку знадобиться ремонт. У разі ж зі звичайним секонд-хендом справи йдуть виразно простіше - підійде практично будь-який більш-менш нормальне приміщення.

Здача нерухомості в оренду - це дуже прибуткова справа, якщо поставитися до процедури з максимальною відповідальністю. Постійний пасивний дохід завжди приємний, але що, якщо виникла ідея надавати в оренду комерційну нерухомість? Для цього буде потрібно трохи інший підхід, адже є велика різниця між орендою квартири і великим офісом.

Покрокова інструкція

Процес здачі об'єкта в оренду розділений на наступні етапи:

Визначення орендної вартості.

Насамперед необхідно переглянути і оцінити найбільшу кількість наявних пропозицій на ринку. Чим більше вибірка, тим краще буде результат (більш точний показник середньої вартості оренди для комерційних приміщень).

В ході аналізу можна скористатися популярними сайтами на кшталт Avito або ціан. Також інформацію можна вивчити в різноманітних друкованих виданнях. При відсутності бажання займатися вивченням інших пропозицій особисто буде розумним найняти ріелтора або брокера.

Ціну за подібні послуги навряд чи можна назвати високою, а зберегти пристойну частку нервових клітин і часу цілком реально.

Вартість оренди комерційної нерухомості повинна влаштовувати не тільки власника, а й потенційних клієнтів. Завідомо висока ставка навряд чи буде вдалою, але на формування цінника можуть вплинути наступні фактори:

місце розташування будівлі / приміщення;
інфраструктура (наявність в безпосередній близькості кафе, безкоштовних парковок, охорона будівлі);
клас будівлі;
якість і рівень ремонту;
функціональність планування;
різні особливості комунікацій (безперебійне живлення, Інтернет, наявність санвузлів і т. п.);
інші бонуси, які можуть потенційно поліпшити продуктивність роботи орендарів (Wi-Fi роутер, апарат для кави, комфортні меблі).

Проаналізувавши ціни на ринку, можна зв'язатися з іншими орендодавцями і спробувати скинути вартість. Найчастіше, зазначена в пропозиціях ціна є орієнтовною і приблизною. Того показника вартості, якого вдасться досягти в ході переговорів, буде досить, щоб дізнатися середню орендну ставку на аналогічні пропозиції. Досить 5-10 звернень, щоб отримати порівняльні дані за орендною ставкою.

Найголовніше для орендодавця комерційної власності - знайти підходящого клієнта. Це можна зробити самостійно, а можна найняти ріелтора. В обох ситуаціях є свої плюси і мінуси, тому вибирати, як варто вчинити, - особиста справа кожного.

При самостійному пошуку орендаря серйозною перевагою є наявність власної бази. Проте, її відсутність не спричинить за собою великих проблем, але доведеться витратити більше сил.

Хорошим способом знайти відповідного клієнта є створення сайту з комерційною пропозицією. Просувати такий сайт краще за допомогою контекстної реклами з упором на ключову аудиторію. Завдяки такій рекламі можна без зусиль знайти зацікавлену аудиторію і уникнути високих комісій агентствам.

Найбільш доцільно робити це при здачі в оренду приміщень зі значною площею. Такі пропозиції шукають клієнти, які розраховують на високу прибутковість від планованої діяльності, а найбільше довіряють саме сайтам.

Якщо людина бажає придбати дуже дорогий автомобіль, він буде шукати його на сумнівних ресурсах або більше віддасть перевагу офіційний сайт? Ось і орендар комерційної нерухомості дотримується такої ж думки.

Зовсім інша справа - це невеликі приміщення, що здаються в оренду. Тут немає сенсу займатися створенням сайту і відмінно підійдуть безкоштовні дошки оголошень в Інтернеті (нехай навіть невеликі).

Послуги ріелтора.

При небажанні займатися пошуком зацікавлених осіб самостійно, існує варіант по найму ріелтора. Ця людина самостійно знайде потрібних орендарів, зведе контакти і навіть самостійно укладе потрібний договір оренди.

З іншого боку, пошук потрібних людей - справа тонка і досить складне / трудомістке. Не всі ріелтори на це погодяться, а майстри своєї справи в серйозних агентствах зажадають за подібні послуги грошову суму в розмірі 50% від вартості оренди за 1 місяць. А часом навіть більше цього.

Але все ж при подібному способі пошуку орендарів власник звільнить себе від значних труднощів. У підсумку справа залишиться тільки за складанням договору і підготовкою всієї необхідної документації.

Оплата послуг ріелтора здійснюється тільки після укладення договору оренди. Якщо ріелтор або агентство вимагає внести передоплату або виплатити суму раніше, можливо, це шахраї.

Необхідна документація.

Після того, як буде знайдено орендар і всі ключові моменти влаштують обидві сторони, можна приступати до оформлення договору. Договір про здачу комерційної нерухомості в оренду обов'язково повинен мати в собі такі пункти:

повні відомості про кожну зі сторін;
точна адреса об'єкта оренди;
суму і платника комунальних послуг;
розмір щомісячної оренди;
дата, коли об'єкт буде зданий в оренду;
необхідні дії кожного боку в разі виникнення форс-мажорних ситуацій;
опис якості ремонту і знаходиться меблів;
ключові умови, згідно з якими можна розірвати договір оренди.

При нестачі потрібних знань або досвіду, розумніше буде залучити до процедури укладення договору кваліфікованого юриста.

Договір - не єдине, що знадобиться при здачі нерухомості в оренду. Також слід мати при собі:

паспорт громадянина РФ;
документ про підтвердження права власності;
план приміщення.

Коли всі документи будуть на руках, а сторони успішно проведуть укладення договору, залишається лише отримувати виручку і стежити за періодичністю виплат.

Комерційною нерухомістю є офісні будівлі, приміщення промислового напрямку, спортивні споруди, магазини, гаражі, склади і навіть готелі.

Прискорити здачу комерційної нерухомості в оренду можна за рахунок зниження орендної ставки. З урахуванням постійних витрат на утримання приміщення буде правильніше здавати нерухомість по середньої або навіть нижчою ставкою, ніж виставляти високу ціну, але на цілий рік.

Також на ціну подібних приміщень впливає наявність:

парковки;
точки громадського харчування (в тій же будівлі або в безпосередній близькості);
інфраструктури;
високої прохідності і т. п.

В таких умовах орендна плата може бути відчутно вище, ніж в середньому по ринку. І, зрозуміло, на неї знайдеться свій покупець.

Відкритість побажанням майбутніх клієнтів також відіграє вагому роль у здачі комерційної нерухомості:

Допомога в плануванні.

Можливого орендарю може знадобитися допомога або поради по плануванню робочих місць. Розумно буде заздалегідь підготуватися і запропонувати відразу кілька готових варіантів, а ключові зміни залишаться за клієнтом, які він захоче внести.

Набагато простіше змінювати готове, ніж створювати щось з нуля. Подібне ставлення до орендаря безсумнівно буде оцінена по достоїнству.

Обговорення деталей.

Колір стін в приміщенні, кількість максимальних підключень до телефонної мережі або Інтернету, а також обговорення всіх інших особливостей допоможе здобути прихильність орендаря і схилити його до оренди саме цієї нерухомості.

Це невеликий психологічний прийом: чим більше людина заглиблюється в деталі, тим вище шанси, що така розмова відкладеться у нього в пам'яті. А значить, саме на нього він буде орієнтуватися в першу чергу, зважувати плюси і мінуси і т. Д.

Однак якщо весь процес здачі в оренду побудувати на подібних хитрощах, це буде великим ризиком втратити репутацію. Якщо якість оренди буде вагомим лише на словах, то це може загрожувати дуже серйозними наслідками.

Канікули.

Якщо в комерційному приміщенні, виділеному під здачу в оренду, відсутня обробка, то можна запропонувати орендарю канікули зі сплати. Тобто ремонт він буде здійснювати за свій рахунок, але поки ремонтні бригади займаються своєю справою, оплачувати оренду за приміщення клієнт не буде.

Це досить вагомий плюс для орендаря, який чітко вирішив взяти нерухомість в оренду:

якщо немає зайвих коштів на оплату оренди та ремонт одночасно, то дана дія викличе виключно позитивні емоції і підвищить репутацію орендодавця;
також ремонтні канікули допоможуть схилити сумнівається орендаря в сторону придбання саме даної конкретної нерухомості / приміщення.

В цілому тимчасово звільняти клієнта від сплати оренди можна в самих різних ситуаціях. Головне, щоб не було серйозних фінансових втрат для обох сторін. Це базові особливості ведення бізнесу і орендарі (як і орендодавці) комерційної нерухомості прекрасно це розуміють.

Саме тому подібні дії широко поширені, хоча їх використання і не є обов'язковим. Особливо, якщо здача комерційної нерухомості не є терміновою.

Надійність орендодавця.

Це дуже важливий пункт, найяскравіше яка при підготовці документації власника для орендаря. Чим більше гарантій отримає клієнт, тим більше шансів на успішну здачу приміщення в оренду.

Велика кількість підтверджуючих документів, відсутність хитрощів в ході підписання договору і хороша репутація - запорука успішної здачі в оренду комерційної нерухомості. Причина проста:

при оренді квартири, найчастіше, питанням займаються звичайні громадяни;
а якщо приміщення планується використовувати в комерційних цілях і серйозно заробляти на цій справі, то вивчення кожного документа орендарем буде максимально скрупульозним.

Ризики і інші складності

Не тільки орендар підданий ризикам - те ж саме стосується і орендодавця. Найбільш частими причинами конфліктів є:

недостатнє визначення юридичних обов'язків сторін щодо орендованої нерухомості;
затримки щомісячних платежів та інших виплат;
використання орендованої нерухомості не за призначенням;
псування / втрата майна, що належить орендодавцю;
спори по оподаткуванню (згідно зі ст. 146 НК РФ обов'язок по сплаті ПДВ покладено тільки на орендодавця з можливістю вирахування суми податку орендарем при наявності відповідного документа).

Всі ці конфліктні ситуації прямо залежать від укладеного договору. Кожен з пунктів слід описати максимально точно, т. К. Це мінімізує ризики відразу для обох сторін. Важливо відповідально поставитися до укладення договору, щоб уникнути подібних ситуацій.

Здача в оренду комерційної нерухомості не сильно відрізняється, але має ряд ключових особливостей. Найголовніше - це укладення договору. При будь-яких ситуаціях сторони спиратимуться тільки на нього, тому і сконцентрувати свою увагу при оформленні угоди потрібно саме на цьому документі.

Нібито тільки вони зможуть вам знайти приміщення. І потім вони (ріелтори) заходять на цей же сайт (ціан, Авито) і шукають вам приміщення у відкритому доступі.

Моя порада - не давати їм ексклюзив. А сказати: "Я готовий заплатити тобі комісію, якщо ти мені знайдеш приміщення в закритому доступі, і воно повинно підходити під мої критерії". Наприклад, приміщення має бути на першій лінії будинків, на довгий термін. Та й ще з можливістю зробити ремонт.

Коли ви наймаєте ріелтора, не забувайте, що ви платите гроші і можете вимагати за ваші гроші те, що вам належить.

Найчастіше ріелтор запудрювали мізки: "Вау класне приміщення, давай бери, а то у мене є інші клієнти". Починає тиснути на вас, обіцяючи вигоду. Коли ріелтор вишле інформацію про приміщення, перевіряйте, чи є воно у відкритому доступі. Якщо так, то ви не повинні платити комісію.

Перш ніж спілкуватися з ріелтором, прочитайте пару-трійку статей про нерухомість. Покажіть йому, що ви розбираєтеся хоч трохи в нерухомості. Не треба боятися ріелторів, вони не кусаються, але порожня можуть. Платіть ви і замовляєте приміщення.

2. Шукати приміщення самостійно

Я вас навчу. В першу чергу нам треба зрозуміти, для чого це приміщення? Потім, коли ми визначилися, нам необхідно зрозуміти, скільки метрів нам потрібно. Перша лінія будинків або друга? З ремонтом або без? Якщо з ремонтом, то яким (дуже часто буває, що ми переплачуємо грошей за непотрібний ремонт). На скільки часу нам потрібно це приміщення (не раджу брати приміщення, договір якого буде на короткий термін без пролонгації)?

Питань може бути багато. Але не забувайте, що пошук хорошого приміщення може зайняти багато часу, іноді навіть місяці. Але не впадайте у відчай, за допомогою Всевишнього у вас все вийде!

Поставте перед собою мету і йдіть до неї!

Приміщення для першого бізнесу я раджу брати не дороге. Багато молоді, зелені хочуть відкрити бізнес і шукають приміщення з дорогим ремонтом. Так робити не треба. Почніть з маленького і потім поступово просувайтеся, не поспішайте.

За бізнес-планом приміщення не повинно перевищувати 10-15% від загальних витрат (як скласти швидкий бізнес-план, ми поговоримо в наступних статтях).

Почніть з пошукових сайтів, зареєструйтесь на різних майданчиках, форумах. Часто ми економимо для реєстрації на тому чи іншому сайті. Не шкодуйте грошей, вам це буде вигідно.

Часом гарне приміщення нам може здати сусід або друг, але вони повинні знати про це.

Ось, ви не пошкодували грошей і знайшли гарне приміщення. Що робити далі? Як спілкуватися з власником?

Власники приміщень люблять гроші, як і багато в принципі. Відповідно, вони хочуть за своє приміщення багато грошей. Можна і потрібно з ними торгуватися, часом торг може дійти до 20-30%.

У наш час багато приміщень порожні. Перш ніж спілкуватися з власником, зробіть домашні завдання: знайдіть в цьому окрузі ще пару схожих приміщень і запам'ятайте їх. Потім ідіть на зустріч з власником. Будьте впевнені в собі. Ваше завдання - зацікавити його і показати, що у вас є ще не один вибір.

Можна сказати йому, що ви б хотіли зробити там ремонт (для того, щоб він дав вам час). Найчастіше вони дають не більше двох-трьох тижнів. Але можна вибити і місяць, а то й два.

Потім ви можете дізнатися у нього, на який час він здає це приміщення? Чи не обманитесь, знімайте приміщення на довгостроковій основі. Чому?

В основному приміщення здають на 11 місяців з пролонгацією, але на користь власника. Наприклад, оренда на місяць коштує 5000 $. Через 11 місяців ціна піднімається на 10% і складе 5500 $ с. Це нам не вигідно.

Коли ви з ним домовилися, Вам необхідно перевірити документи на приміщення, його воно. Цю процедуру краще виконувати з юристом, він зможе перевірити це приміщення і сам будинок (чи не йде воно під знесення).

Мені є що ще розповісти про те, як правильно знайти приміщення. В одній статті це не напишеш. Спробуйте використовувати цю статтю на максимум.

Все просто і унікально, зроби перший крок.