Mga serbisyo ng isang kumpanya ng pamamahala para sa pag-aayos ng pagtatayo ng isang shopping center. Mga tampok ng pamamahala ng shopping center. Pagpaplano at koordinasyon ng gawaing marketing at advertising

Lubos kaming nalulugod sa kooperasyon. Ang propesyonalismo, pagkamalikhain, antas ng suporta sa customer at pagiging maagap ay nasa pinakamataas na antas. ...

Sushkov Konstantin Nikolaevich

• Ushakova S.V.

  LLC "Central Food Market"

  Kasama ang development agency MALL. Expertise & Consulting" nagtatrabaho kami sa Galaktika shopping center. Ang ahensya ay bumubuo ng isang proyekto sa disenyo para sa lugar ng libangan at pinatunayan ang sarili bilang isang maaasahang kasosyo, na kinukumpleto ang lahat ng gawain nang mahusay at nasa oras...

  Denis Marchenkov

  LLC "Galaktika-S"

  Maaari nating ilarawan ang kumpanya bilang lubos na kwalipikado. Gusto ko ang responsibilidad at positibong saloobin kapag nilulutas ang anumang mga isyu. Ang ahensya ay nagtatrabaho sa aming proyekto sa isang pinagsama-samang batayan. Napagtanto namin na natagpuan namin ang perpektong kapareha...

  Dmitry Volfson

  PSK "DOM"

  Familiar kami sa MALL. Expertise & Consulting" sa loob ng maraming taon. Humigit-kumulang 3 tao ang nagtrabaho sa proyekto. Mula sa pangalan hanggang sa disenyo ng aming puno ng palma, ginawa ng MALL ang lahat. Iniisip ng lahat na sila ay matagumpay dahil sila lamang ang nasa lungsod, ngunit hindi ito totoo! Matagumpay - dahil kalidad...

  Andrey Mikhailovich Osadchuk

  Shopping center "Oasis plaza"

09 Nobyembre 2015

Kapag nagbebenta ng isang retail na pasilidad, ang isa sa pinakamahalagang aspeto ay pagpapatupad ng epektibong pamamahala sa shopping center. Upang maisagawa ang mga pag-andar na ito, maaaring kasangkot ang isang third-party na kumpanya ng pamamahala, o ang pamamahala ay maaaring isagawa ng may-ari ng shopping center.

Paano pinangangasiwaan ang isang shopping center?

Ang pamamahala sa shopping center ay nangangahulugan ng teknikal na kontrol at pag-optimize ng mga sumusunod na parameter:

• mga reserba para sa pagpapaunlad ng isang pasilidad sa pagtitingi;
• pagbuo ng epektibong pamamahala ng isang shopping center;
• pakikipag-ugnayan sa mga kontratista, nangungupahan;
• mga hakbang na kinakailangan upang mapataas ang pagiging kaakit-akit ng shopping complex para sa mga end consumer.

• supply ng tubig at alkantarilya;
• supply ng init;
• suplay ng kuryente;
• Kaligtasan sa sunog;
• Internet, telepono;
• pangkalahatang kaligtasan;
• paradahan ng sasakyan;
• sertipikasyon ng bagay;
• paglilinis ng gusali;
• pagpapanatili ng bubong ng gusali at sistema ng paagusan ng bagyo;
• patayong transportasyon (mga escalator/travelator, kagamitan sa elevator).

Ang pamamahala ng shopping center ay isinasagawa batay sa mga sumusunod na dokumento.

• Pangkalahatang mga patakaran para sa paggana ng mga shopping center, na isinasaalang-alang ang mga probisyon ng mga kasunduan sa pag-upa.
• Staffing table ng kumpanya ng pamamahala.
• Istraktura ng trabaho at mga responsibilidad sa trabaho ng mga empleyado ng kumpanya ng pamamahala, kabilang ang oras ng oras ng pagtatrabaho.
• Mga pangunahing probisyon para sa paggana ng isang (sariling) kumpanya ng pamamahala sa isang shopping center.

Ang ganitong malaki at kumplikadong real estate property bilang isang shopping center ay nangangailangan ng patuloy na paglutas ng mga isyu na may kaugnayan sa mga teknikal at engineering feature ng pagpapatakbo ng gusali, ang bahaging pinansyal, brokerage at ilang iba pang mga isyu. Samakatuwid, mas mahusay na ipagkatiwala ang karampatang pamamahala ng isang shopping center sa mga dalubhasang kumpanya na maaaring magbigay ng propesyonal na tulong sa paglutas ng mga isyu na lumitaw.

Mga tampok ng pamamahala ng shopping at office center

2012-10-09 Mangyaring magbigay ng isang halimbawa ng pinakamainam na komposisyon ng isang kumpanya ng pamamahala para sa isang shopping center (posisyon, mga pangunahing function). Tamang-tama na may 5-6 na empleyado.

Tanong ni Elena Yanovskaya, Kyiv

Sagot:

Ang bilang at komposisyon ng mga empleyado ng kumpanya ng pamamahala ay nakasalalay sa ilang mga kadahilanan:

Pamamahala ng isang komersyal na real estate object (shopping center) o marami;

Ano ang lugar ng shopping center at ang komposisyon ng mga nangungupahan, ang ratio ng mga anchor na nangungupahan at "mga pagbawas";

Ang lahat ba ng mga function ay magiging bahagi ng sariling kumpanya ng pamamahala ng kumpanya, o ang mga third-party na organisasyon ay kasangkot sa isang outsourcing na batayan (halimbawa, seguridad, paglilinis, mga serbisyo sa marketing, atbp.)

Ang mga pangunahing pag-andar ng kumpanya ng pamamahala ay ang mga sumusunod: pamamahala ng konsepto ng shopping center at ang komposisyon ng mga nangungupahan, pamamahala ng kakayahang kumita at mga daloy ng pananalapi, pamamahala sa marketing, pamamahala ng teknikal na operasyon. Maaari kang matuto nang higit pa tungkol sa mga gawain at tungkulin ng isang kumpanya ng pamamahala, pati na rin ang mga tampok ng pamamahala ng retail real estate sa kasalukuyang yugto, sa seminar nina Kira at Ruben Kanayan "Mga shopping center at multifunctional complex."

2012-07-25 Kung mayroong 13 nangungupahan sa sahig, at lahat sila ay nagbubukas at nagsasara sa iba't ibang oras. Paano ito maisasaayos?

Tanong ni Vadim Golub, Volokolamsk

Sagot:

Sa katunayan, napakahalaga na ang lahat ng mga tindahan ay naa-access ng mga customer sa oras ng shopping center. Tinutukoy nito ang pangkalahatang imahe ng shopping center at ang kalidad ng trabaho ng Management Company. Upang makasunod ang mga nangungupahan sa mga oras ng pagbubukas, kinakailangang ipasok ang naaangkop na mga tuntunin sa Mga Regulasyon ng shopping center (Apendise sa kasunduan sa pag-upa). Dapat ding malinaw na nakasaad sa dokumento ang mga parusa: para sa huli na pagbubukas ng tindahan, para sa pagsasara ng tindahan sa oras ng pagbubukas ng shopping center, at para sa pagsasara bago matapos ang mga oras ng pagbubukas ng shopping center. Ang pamamaraan para sa pagguhit ng isang ulat sa paglabag sa Mga Regulasyon at ang pamamaraan para sa paglalapat ng mga parusa ay inireseta din.

Kinatawan ako ng kumpanya ng developer ng shopping center. Itinayo nila ito batay sa ibinahaging pakikilahok sa pamumuhunan sa konstruksiyon, at bilang isang resulta - mga 20 "may-ari" ng shopping center. Paano tayo, bilang isang kumpanya sa pamamahala sa hinaharap, ay mamamahagi ng espasyo sa advertising sa mga may-ari sa harapan ng gusali?

Tanong ni Tatyana Ivanova, Arkhangelsk

Sagot:

Ang pinaka-makatwirang solusyon sa sitwasyong ito ay hindi pa rin hatiin ang espasyo sa advertising sa pagitan ng mga may-ari. At unang tukuyin ang lahat ng posibleng lugar para sa paglalagay nito. At ang kita mula sa paglalagay ng advertising ay nahahati sa mga may-ari sa mga proporsyon ayon sa kanilang bahagi ng partisipasyon.

Mayroon bang batayan para sa pamamahala ng tauhan sa mga shopping center Marahil ay may mga espesyal na detalye ng pamamahala ng empleyado sa mga negosyong ito?

Tanong ni Olga Kulmanakova, Tomsk

Sagot:

Siyempre, may mga detalye sa pamamahala ng tauhan sa mga shopping center. Dahil ang shopping center mismo ay hindi lamang isang retail store, ngunit isang malaking negosyo sa pangangalakal na may malaking bilang ng mga relasyon sa produksyon. Upang matagumpay na gumana ang isang shopping center, kinakailangan na maingat na ayusin ang mga pattern ng pakikipag-ugnayan ng lahat ng mga departamento at empleyado, ang istraktura ng organisasyon ng buong negosyo, ang pamamahala ng mga tauhan ng pagbebenta at marami pa. Sa kasamaang palad, ang mga ganitong disiplina ay hindi itinuturo sa mga institute, kaya kung talagang interesado ka sa sagot sa masalimuot at mabibigat na tanong na ito, inaanyayahan ka naming dumalo sa seminar ng pagsasanay nina K. at R. Kanayan "Mga praktikal na isyu ng pamamahala ng mga tauhan sa isang pangangalakal. negosyo.”

Sagot:

Kumusta, mangyaring sabihin sa akin, posible bang pamahalaan ang isang shopping center sa pamamagitan ng isang dalubhasang organisasyon, at hindi sa pamamagitan ng isang asosasyon ng mga may-ari, kung mayroong higit sa 5 mga may-ari, o sa ibang paraan? Ano ang pinakamahusay na paraan upang gawin ito?

Tanong ni Olga Milenko, Minsk

Sagot:

Oo, ang isang espesyal na kumpanya ng pamamahala ay maaaring upahan (o lumikha) upang pamahalaan ang isang shopping center. Tatlong anyo ng kontraktwal na relasyon ang posible sa pagitan ng may-ari at ng kumpanya ng pamamahala: a) kasunduan sa pamamahala ng tiwala (independiyenteng isinasagawa ng kumpanya ng pamamahala ang lahat ng gawain sa pamamahala ng ari-arian); b) kasunduan sa ahensya (ang kumpanya ng pamamahala ay gumaganap bilang isang tagapamagitan sa pagitan ng mga nangungupahan at ng may-ari ng shopping center); c) kasunduan sa pag-upa (ang kumpanya ng pamamahala ay may kondisyon na nagpapaupa ng isang retail na ari-arian at pumapasok sa isang kasunduan sa sublease). Ang pinakamainam na anyo ng relasyon sa pagitan ng may-ari at ng kumpanya ng pamamahala ay tinutukoy nang paisa-isa.

Sa pamamagitan ng anong mga prinsipyo ang sistema ng pamamahala ng shopping center ay nakaayos, at paano isinasagawa ang mismong proseso ng pamamahala?

Ang tanong ay tinanong ni Anna Stalinkova, Novosibirsk

Sagot:

Mayroong dalawang anyo ng pamamahala sa shopping center:

1. Paglikha ng iyong sariling istraktura ng pamamahala para sa retail real estate. Ito ay maaaring isang hiwalay na kumpanya o isang dibisyon sa loob ng isang kumpanya na nagmamay-ari ng komersyal na real estate.
2. Paglahok ng isang panlabas na kumpanya ng pamamahala. Kadalasan, pinipili ang isang kumpanya na dalubhasa sa pamamahala ng shopping, shopping, entertainment at multifunctional complex at mayroon nang sapat na karanasan sa pamamahala.

Ang mga pangunahing gawain na nalulutas ng istraktura ng pamamahala:

pamamahala ng komposisyon ng mga nangungupahan, mga relasyon sa mga nangungupahan ng shopping center (pagpili ng mga nangungupahan, negosasyon, pagpapatupad ng mga kontrata at legal na suporta ng mga kontrata, kontrol ng assortment, kalidad ng mga kalakal ng mga nangungupahan, atbp.);

pamamahala ng accounting at pamamahala ng daloy ng pananalapi;

marketing, advertising ng isang shopping center (pagsasagawa ng pananaliksik, konsepto at, kung kinakailangan, reconception ng isang shopping center, pagpapatupad ng isang diskarte sa marketing, advertising at PR, kabilang ang pagpaplano ng mga kampanya sa advertising sa shopping center, magkasanib na mga kaganapan sa mga nangungupahan, regulasyon ng seasonal, promotional advertising ng mga nangungupahan, atbp.);

pagpapatakbo ng gusali (pagsubaybay at pagtiyak sa walang patid na operasyon ng mga sistema ng engineering, pag-aayos ng gusali at mga sistema ng engineering, seguridad at kaligtasan, paglilinis ng mga lugar at mga nakapaligid na lugar, pag-alis ng basura, mga relasyon sa mga serbisyo ng utility, atbp.).

Pinilit ng krisis ang maraming may-ari at tagapamahala ng retail real estate na tandaan na ang mga shopping center ay hindi lamang square meters para kumita ng pera. Mula sa pananaw ng pagnenegosyo sa isang pamilihan, ang shopping center ay isang produkto na nangangailangan ng suporta sa marketing, promosyon sa merkado, at maaaring pahalagahan o balewalain ng mga mamimili. Samakatuwid, oras na upang isipin ang tungkol sa pagtugon sa mga pangangailangan ng customer at pagpapabuti ng kalidad ng mga serbisyo para sa kanila. Sa artikulong ito, titingnan natin ang mga hamon na dapat bigyang-pansin ng mga tagapamahala ng shopping center sa kapaligiran ngayon.

Ang mga kliyente ng shopping center, sa isang banda, ay ang mga bisita nito, at sa kabilang banda, ang mga nangungupahan, kung saan ang mga matagumpay na aktibidad ay nakasalalay ang kita ng may-ari ng retail property. Samakatuwid, ang mga gawain ng istraktura ng pamamahala ng isang shopping center ay kumplikado at multifaceted: kinakailangan upang pag-aralan ang komersyal na merkado ng real estate at ang mga uso sa pag-unlad nito, pati na rin subaybayan ang mga pagbabago sa retail trade, serbisyo at entertainment, isaalang-alang ang pag-unlad. ng mga format, kumpetisyon at pamamahagi ng mga puwersa sa pagitan ng mga manlalaro sa bawat lugar. Ngayon, ang kahalagahan ng kumpanya ng pamamahala ay tumataas, at ang diin ay lumilipat mula sa mga taktikal na gawain - legal at pinansiyal na suporta para sa mga aktibidad ng sentro, teknikal at pang-ekonomiyang mga isyu sa pagpapanatili - patungo sa mga madiskarteng gawain, lalo na ang pamamahala sa konsepto ng shopping center. Ang kumpanya ng pamamahala ay dapat pumili ng tamang patakaran para sa pakikipagtulungan sa mga nangungupahan at magbigay ng mga kondisyon para sa epektibong paggana ng lahat ng mga negosyo sa sentro. Sa kasong ito lamang magagawa ng center na mapanatili ang posisyon nito at mananatiling kaakit-akit sa parehong grupo ng mga kliyente.

Mga gawain na nalutas sa proseso
pagpapatakbo ng shopping center:

1. Pagsasagawa ng pananaliksik sa marketing.

• pag-aaral ng mga katangian ng pagdalo ng sentro (dalas, regularidad ng mga pagbisita, pagtaas ng pagdalo ng mga kinatawan ng napiling target na madla, saklaw ng teritoryo, paggamit ng transit na sasakyan at trapiko ng pedestrian);
• pagtatasa ng kamalayan sa tatak ng sentro at katanyagan sa target na madla;
• pang-unawa sa imahe ng shopping center (kung ang sentro ay itinuturing na mahal o mura, moderno o lipas na sa panahon, maginhawa o hindi maginhawa, at kung ang opinyon ng may-ari ay tumutugma sa pananaw ng mga mamimili);
• pagtatasa ng antas ng kasiyahan ng mga pangangailangan ng mga bisita para sa mga kalakal at serbisyo, pagkolekta ng impormasyon tungkol sa paggawa ng mga pagbili, paggastos sa sentro, at ang oras na ginugol ng mga bisita sa sentro;
• pag-aaral ng mga katangian ng kapaligiran ng pagbili, mga pagbabago sa mga kagustuhan ng mamimili;
• mas malalim na pag-aaral ng pag-uugali ng mamimili ng mga napiling target na grupo;
• pagtatasa ng pagiging epektibo ng advertising sa shopping center.

2. Pagpaplano at koordinasyon ng gawaing marketing at advertising.

• pagbibigay sa mga nangungupahan ng mga resulta ng pananaliksik, kasalukuyang impormasyon tungkol sa pagdalo ng sentro at posisyon nito sa merkado;
• pagbibigay ng impormasyon sa mga nangungupahan tungkol sa mga pangmatagalang plano sa pagpapaunlad para sa sentro (sa panahon ng pagpapalawak o muling pagtatayo);
• pagguhit ng isang plano para sa mga aktibidad sa marketing at advertising, pag-uugnay ng mga plano sa advertising sa shopping center sa mga plano ng nangungupahan. Organisasyon ng magkasanib na promosyon at mga programa ng katapatan kung saan lumahok ang ilang mga nangungupahan;
• pana-panahon at maligaya na dekorasyon ng shopping center, pagbuo ng isang konsepto ng disenyo at pagsasagawa ng trabaho sa maligaya na dekorasyon ng mga facade at mga karaniwang lugar. Koordinasyon ng pana-panahong dekorasyon ng mga bintana ng nangungupahan sa serbisyo ng pamamahala ng shopping center;
• pag-aayos ng mga kaganapan sa shopping center (mga pagtatanghal, konsiyerto, eksibisyon, mga partido ng mga bata, araw-araw na animation);
• pagpaplano at pagpapatupad ng mga kampanya sa advertising sa media;
• regular na suporta at pagbabago sa website ng shopping center;
• pag-aayos ng tunog, musika at mabangong disenyo sa isang shopping center (bilang bahagi ng isang conceptual navigation system), na lumilikha ng kaaya-aya at kumportableng mga kondisyon para sa mga bisita.
• pagkakaloob ng mga kinakailangang istruktura at komunikasyon para sa advertising sa gusali at sa mga karaniwang lugar, paglalagay ng mga karagdagang palatandaan at advertising, kontrol sa panlabas na advertising, organisasyon ng advertising para sa mga nangungupahan sa pamamagitan ng mga sistema ng radyo at telekomunikasyon ng sentro.

3. Tulong sa mga nangungupahan sa paglutas ng mga kasalukuyang isyu.

• pag-aaral sa kasiyahan ng mga nangungupahan sa trabaho sa loob ng shopping center, gayundin sa mga serbisyong ibinigay sa kanila ng center;
• koordinasyon ng mga iskedyul ng pagkarga, kontrol at tulong sa panahon ng patuloy na pagkukumpuni sa lugar ng mga nangungupahan;
• pagbibigay ng impormasyon at pagkonsulta sa mga nangungupahan sa mga legal at pang-ekonomiyang isyu na may kaugnayan sa kanilang mga aktibidad sa shopping center.

4. Regular na pagsubaybay sa trabaho ng mga nangungupahan.

• pagtatasa ng katatagan ng mga nangungupahan (chain at independiyenteng mga tindahan), isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa network. Sa kurso ng mga pag-aaral sa daloy, nabubunyag kung ang pagdalo ng mga pangunahing "magnet" ng shopping center ay nagbago, kung aling mga nangungupahan ang malakas na "gitnang magsasaka", at kung aling mga negosyo ang pinakamahina, hindi man lang magamit ang daloy sa shopping center;
• kontrol sa kalidad, pagsunod sa assortment at antas ng serbisyo, operating mode na may nakasaad na mga kinakailangan;
• pagtatasa ng papel ng mga nangungupahan at ang kanilang kahalagahan para sa shopping center, pagsasagawa ng pananaliksik sa mga aktibidad ng mga indibidwal na operator (pagdalo, pagbili, pag-akit ng isang tiyak na madla ng mamimili, pagkilala sa mga dahilan para sa mahinang pagganap sa shopping center).

5. Pagtupad sa plano ng kita sa pag-upa.

• pagbabago, kung kinakailangan, ang rate ng pag-upa, pamamaraan ng pagbabayad sa pag-upa, na nagbibigay ng mga espesyal na kondisyon para sa mga nangungupahan;
• kontrol ng napapanahong pagtanggap ng mga pagbabayad sa pag-upa;
• proteksyon ng may-ari ng retail real estate mula sa posibleng pagkalugi sa kaso ng hindi pagbabayad o huli na pagbabayad ng mga pagbabayad sa pag-upa;
• legal na regulasyon ng mga hindi pagkakaunawaan sa mga nangungupahan.

6. Tinitiyak ang pagpuno ng mga lugar.

• pagtatasa sa mga panganib ng pagbakante ng espasyo, pagbuo ng mga alternatibong opsyon kung sakaling lumipat ang mga nangungupahan, kabilang ang mga anchor;
• isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa mga format ng tindahan at pagtatasa ng posibilidad ng muling pagpapaunlad ng mga lugar sa hinaharap;
• aktibong posisyon sa pagtatrabaho sa mga nangungupahan: regular na pagsubaybay sa merkado, paghahanap para sa mga promising na nangungupahan;
• pagpoproseso ng mga aplikasyon mula sa mga bagong potensyal na nangungupahan, paggawa ng tinatawag na “waiting list” (listahan ng mga aplikante para sa bakanteng espasyo);
• mabilis na pinupunan ang bakanteng espasyo at isinasagawa ang gawaing pagsasaayos, upang sa kaganapan ng pag-ikot, ang isang bagong operator ay maaaring magbukas sa gitna nang mabilis hangga't maaari;

7. Operasyon ng gusali at pagpapanatili ng ekonomiya ng shopping center.

• pagtiyak ng walang patid na operasyon, pagkumpuni at pagpapanatili ng mga sistema ng engineering ng gusali, pagpapanatili ng isang fleet ng mga teknikal na kagamitan sa kondisyon ng pagtatrabaho;
• pagguhit ng mga pagtatantya ng gastos para sa pagpapanatili ng isang shopping center, pag-optimize ng mga gastos na ito;
• pagpapanatili ng mga gusali at lugar ng shopping center at ang nakapalibot na lugar sa tamang kondisyon. Pagbubuo ng kasalukuyan at pangmatagalang mga plano para sa muling pagtatayo, mga pangunahing at kasalukuyang pag-aayos ng mga gusali at lugar, mga sistema ng engineering (bentilasyon at air conditioning, supply ng tubig, heating, sewerage, mga de-koryenteng network, atbp.);
• pakikipag-ugnayan sa mga third-party na organisasyon upang magsagawa ng trabaho, kontrol sa kalidad ng trabaho at pagtanggap ng natapos na trabaho.
• pagsubaybay sa pagkonsumo ng mga utility sa isang shopping center, pagkalkula ng mga pagbabayad at pakikipag-ugnayan sa mga utility ng lungsod;
• pagsasagawa ng trabaho upang mapabuti ang teritoryo, pakikipag-ugnayan sa estado at lokal na awtoridad sa pagpapabuti ng accessibility ng transportasyon ng sentro (mga pasukan, pagliko, organisasyon ng mga kontroladong tawiran, atbp.);
• pagpapanatili ng mga lugar at teritoryo ng shopping center sa wastong sanitary at hygienic na kondisyon (paglilinis, pag-alis ng basura, pagtatapon ng basura);
• tinitiyak ang kaligtasan ng mga kawani at mga bisita ng shopping center, ang kaligtasan ng imbentaryo, kaligtasan ng sunog;
• suporta sa transportasyon para sa mga aktibidad ng shopping center.

Maraming negosyo ngayon ang nagmamadaling bawasan ang mga gastos nang hindi iniisip ang hinaharap. Lalo na kapansin-pansin ang mga gastos na nauugnay sa pakete ng mga serbisyo para sa regular at patuloy na operasyon ng shopping center. Kasama sa pakete ng mga serbisyong ito ang dalawang grupo ng mga gastos: a) para sa pagpapanatili ng kalinisan, kaligtasan, at regular na pagpapanatili; b) para sa pananaliksik, marketing at advertising. Ang mga gastos sa pagpapatakbo ng iba't ibang mga nangungupahan (pagkonsumo ng enerhiya at tubig, pagkarga sa mga sistema ng engineering ng gusali) ay medyo madaling kalkulahin at binabayaran ng mga nangungupahan alinsunod sa pagkonsumo ng mapagkukunan. Sa pagpapasiya ng halaga ng mga gastusin para sa paglilinis, seguridad, at mga katulad nito, ang lahat ay higit pa o hindi gaanong malinaw ang mga ito sa rate ng pag-upa o binabayaran nang dagdag, sa proporsyon sa lugar na inookupahan ng nangungupahan. At, sa prinsipyo, hindi mahirap magtatag ng karampatang operasyon ng serbisyo sa pagpapanatili, sa kabutihang palad, sa ating bansa mayroong maraming mga may karanasan na mga executive ng negosyo na magagawang i-optimize ang mga gastos at dagdagan ang kita ng may-ari (at sa parehong oras ay matiyak ang kanilang katamtaman "; interes” nang hindi nagdudulot ng halatang kawalang-kasiyahan sa mga may-ari). Gumagana pa rin ang sistema para sa pagsasanay ng mga modernong espesyalista sa inhinyero sa Russia, at bagama't ang mga may karanasan na mga tauhan ng inhinyero ay isang kakaunting kalakal sa merkado ng paggawa, ang sektor ng komersyal na real estate na may medyo mataas na suweldo ay kaakit-akit para sa mahuhusay na espesyalista. Ito ay mas mahirap sa marketing ng isang shopping center dito nagsisimula ang mga problema sa pagtukoy ng mga gastos sa promosyon at sa mga tauhan. Ngayon ay mapanganib na kalimutan na ang pangalawang pangkat ng mga gastos ay isa ring mahalagang bahagi ng gawain na dapat na isagawa nang palagian at araw-araw. Ang pananaliksik sa marketing at gawain sa pag-advertise sa kasalukuyang kapaligiran ay kabilang sa mga pinakamabigat na gawain, at ang hindi matagumpay na "pag-optimize" ng mga gastos sa marketing at promosyon ay maaaring humantong sa napakaseryosong negatibong kahihinatnan. Kapag walang marketing management system sa isang shopping center, hindi sapat na gumamit ng tulong ng mga third-party na organisasyon na tumutupad ng isang beses na mga order. Malinaw, ang mga resulta mula sa isang beses na pagkilos ay magiging mas masahol pa kaysa sa patuloy na trabaho. Ito ay kapareho ng hindi pagsipilyo ng iyong ngipin araw-araw, ngunit sa halip ay bumisita sa dentista tuwing tatlong buwan upang ayusin ang lahat: mas malaki ang gastos nito, habang tumataas ang antas ng pagpapabaya, at ang mga kasalukuyang problema ay mas makakaabala sa iyo.

Sa pagpapasya na ang patuloy na pananaliksik, pagsusuri ng nangungupahan, marketing at advertising ay dapat na magpatuloy, dapat matukoy ng manager ang mga mapagkukunan ng kita sa badyet. Ang mga bayarin sa marketing at advertising sa mall ay isang paksa ng kontrobersya. Minsan sila ay kasama sa rate ng pag-upa, ngunit mas madalas na binabayaran ang mga ito, at kung ang mga tuntunin at pamamaraan para sa pagbabayad para sa mga aktibidad sa marketing ay hindi malinaw na nakasaad sa kontrata, ang mga karagdagang pagbabayad ay itinuturing na pangingikil at nagdudulot ng kawalang-kasiyahan sa mga nangungupahan. Sa mga sentro na may maraming may-ari, maaaring mahirap kumbinsihin ang lahat ng may-ari ng espasyo sa pangangailangan para sa mga pagbabawas; Bilang resulta, ang mga badyet sa marketing at advertising ay lumalabas na malinaw na hindi sapat upang malutas ang mga problema. Kung, halimbawa, ang mga may-ari ng 20% ​​ng espasyo, ang pinaka-matapat, ay sumang-ayon na magbayad, kung gayon sila ay nahaharap sa isang problema: pumili ng isang matipid na solusyon o dagdagan ang laki ng kanilang kontribusyon. Ang mga panloob na salungatan ay regular na lumalabas dahil sa kawalan ng katarungan, dahil ang ilang mga may-ari ay nagdadala ng mas malaking pasanin sa pananalapi, at lahat, kabilang ang mga "freeloader," ay nakikinabang sa mga resulta. Ang mga resulta ng mga pag-aaral sa advertising para sa mga nangungupahan ng mga shopping center ay nagpapahiwatig na ang advertising ay mababa sa pagiging epektibo, dahil ang bumibili ay hindi pumupunta sa isang tiyak na tindahan, ngunit sa isang shopping center at maaaring mahulog para sa maraming mga tukso at gumastos ng pera sa alinman sa mga operator. 30% lang ng mga taong naaakit sa advertising na ito ang makakarating sa isang tindahan na nag-a-advertise sa isang shopping center, at ang natitirang bahagi ng daloy ay "maaarok" ng ibang mga nangungupahan. Bilang isang patakaran, ang porsyento ng mga taong dumating batay sa isang partikular na ad at nakarating sa tindahan ay mas mataas para sa malalaking anchor na nangungupahan - isang hypermarket, supermarket, tindahan ng gamit sa bahay, tindahan ng hardware, at ang pinakamababang porsyento para sa mga damit, sapatos, at impulse goods mga tindahan. Maraming mga promosyon ang nagsisimulang magkaroon ng kahulugan kapag ang mga ito ay isinasagawa nang sabay-sabay ng ilang mga nangungupahan. Halimbawa, ang mga benta sa mga shopping center sa Singapore at Dubai ay ginaganap taun-taon sa isang tiyak na oras, lahat ng mga nangungupahan ay nakikilahok sa mga ito, at ang mga mamimili ay nagpaplano nang maaga na dumalo sa mga benta na ito at nanggaling sa iba't ibang bansa at mula sa iba't ibang kontinente. Sa oras na ito, ang aktibidad sa lahat ng mga shopping center at boutique ng lungsod ay tumataas nang malaki. Ang iba't ibang mga palabas, pagdiriwang at iba pang mga kaganapan sa isang sukat sa buong lungsod ay nakatali sa mga benta, ang pagtaas ng load at pagtaas din ng turnover sa iba pang mga lugar na kumikita - sa sektor ng hotel, sa pampublikong catering, sa mga entertainment complex.

Ngayon na ang rental market ay sumailalim sa mga makabuluhang pagbabago, maraming mga nangungupahan ang magiging opinyon na ang regular na marketing at advertising ay dapat isama sa all-inclusive rate - bilang isang pakete ng mga serbisyo na nakalakip sa isang lugar ng isang tiyak na kalidad. Sa katunayan, ang lugar sa isang shopping center ay hindi lamang tungkol sa square meters, mga istraktura at engineering, kundi pati na rin tungkol sa ipinag-uutos na pagkakaloob ng aktibidad sa pangangalakal.

Kasama rin sa listahan ng mga priyoridad na gawain ang pagtatasa ng mga nangungupahan: ang kanilang kasalukuyang sitwasyon, mga inaasahang trabaho, posibleng pagbabago sa mga format. Mayroong isang mahusay na kasabihan sa Russia: "Sinabi ni Kalina, Magaling ako sa pulot, at pulot bilang kapalit, at mabuti ako sa aking sarili." Gayundin, ang mga shopping center ay nahahati sa dalawang uri. Ang ilang mga sentro ay gagana nang maayos sa anumang kaso, dahil ang mga ito ay napakahusay na matatagpuan, at upang masira ang gayong sentro, kailangan mong subukan nang husto. At magiging maganda lang ang ibang centers kung mayroon silang magagaling na anchor tenant. Kinakailangang magbigay ng iba't ibang senaryo para sa pagbuo ng mga kaganapan at maghanda ng mga alternatibong opsyon sa pagrenta. Bago pa man ang taglagas ng 2008, may mga kaso nang ang mga anchor tenant ay nagbigay ng paunang pahintulot, isang pool ng mga maliliit na operator ang natipon para sa kanila, at bago pumirma sa kontrata, isang bagong manager ang dumating sa entablado mula sa "anchor" side na humihiling ng iba, mas paborable kundisyon. Ano ang magagawa ng may-ari ng shopping center? Kapag walang alternatibo, ang kanyang posisyon sa pakikipagnegosasyon ay magiging napaka-mahina. Noong 2008-2009, ang mga kaso ay nagsimulang maging mas madalas kapag ang malalaking kadena ay nagplano na magbukas ng mga tindahan sa mga shopping center, at ang mga lugar ay handa na para sa kanila (nagsasagawa ng mga komunikasyon, paggawa ng pag-aayos at pag-remodel), ngunit sa panahon ng krisis, ang mga plano para sa pagbuo ng mga kadena ay binago, at mula sa pagbubukas ng mga bagong tindahan ay kailangang tumanggi dahil sa kakulangan ng pondo. Ang mga nagmamay-ari ng mga shopping center, lalo na ang mga umiiral na, ay nahahanap ang kanilang sarili sa isang hindi kasiya-siyang sitwasyon. Hindi lamang ang mga pondo ay ginugol sa muling pagtatayo, ngunit ang malalaking lugar ay nanatiling walang tao: ang mismong konsepto ng sentro ay nasa ilalim ng banta. Sa ganoong sitwasyon, kailangan nating seryosong magtrabaho sa paglikha ng isang "composite magnet" ng mga lokal na operator. Ang mga kumpanyang iyon na may sariling mga dibisyon sa tingi at nakaranas ng pagbubukas ng kanilang sariling mga tindahan sa mga shopping center ay may kalamangan: ang espasyo ay maaaring patakbuhin nang nakapag-iisa, at kung seryoso ka tungkol dito, ang kita ay maaaring lumampas sa kita sa pag-upa. Ang ilang kumpanya ng pagpapaunlad - parehong pederal at lokal - ay nagpalawak ng kanilang negosyo at lumikha ng kanilang mga istruktura sa mga lugar kung saan mababa ang mga rate ng pagrenta para sa mga anchor tenant (hypermarket, supermarket, entertainment complex, food court), at/o may kakulangan ng mga may karanasang operator . Siyempre, tila ang pag-upa ng espasyo ay nangangahulugan ng paglutas ng mga problema para sa maraming taon na darating, na nagbibigay sa iyong sarili ng kita na tila kusang dumating, mula sa square meters ng real estate, at hindi na mag-alala tungkol sa pang-araw-araw na mga isyu sa pagpapatakbo. Ngunit kung ang kumpanya ay may mga mapagkukunan upang bumuo ng isang retail na negosyo, tinitiyak nito ang isang tiyak na pagpapanatili ng proyekto, dahil lumitaw ang dalawang alternatibong mapagkukunan ng kita.

Kapag pinaplano ang pagpapatakbo ng isang shopping center para sa hinaharap, dapat isaalang-alang ng tagapamahala ang mga posibleng pagbabago sa mga pangangailangan ng mga nangungupahan para sa espasyo. Malamang na magbabago ang mga format ng tindahan upang magpakita ng mas mahusay na mga assortment sa isang mas maliit na lugar. Tandaan natin ang isang makabuluhang kababalaghan. Sa simula ng krisis, noong ika-4 na quarter ng 2008, ang pagbaba ng turnover ng hanggang 30% ay nabanggit sa isang bilang ng mga tindahan na hindi pagkain, at noong ika-1 quarter ng 2009 ang pagbaba ay nagsimula nang umabot sa 35-40 %. Ang mga tagapamahala ng ilang mga retail chain, na sa unang kalahati ng 2008 ay nagsagawa ng pagsusuri sa kahusayan ng paggamit ng espasyo, naalala na sa malalaking format ay nakilala nila eksaktong porsyento na ito(30-35%) ng lugar na hindi maganda ang pagganap. Halimbawa, ang mga chain ng office supplies o computer equipment, na binuo sa isang lugar na hanggang 200 sq.m., ay sinubukang bumuo ng isang lugar na 700 sq.m., mga chain ng damit na may karanasan sa pagpapatakbo sa isang lugar. ng hanggang 120 sq.m., nagbukas ng bagong uri ng tindahan na may lawak na 200-250 sq.m. Ang pinakamataas na kita sa bawat 1 metro kuwadrado sa kalakalang hindi pagkain ay nasa maliliit na tindahan na may lawak na 30-200 sq.m. Ang isang malaking lugar kung minsan ay walang makabuluhang epekto sa paglaki ng bilang ng mga bisita sa tindahan, at kapag tumaas ang lugar ng tindahan, halimbawa, ng 3 beses, ang tubo sa bawat metro kuwadrado ng lugar ay bumaba ng 5-6 na beses kumpara sa maliit. mga tindahan. Ano ang ibig sabihin nito? Ang mga sintomas ng "namamaga" na mga lugar ay naobserbahan nang mahabang panahon. Ang mga mangangalakal sa isang downturn sa ekonomiya ay magiging interesado, una, upang bawasan ang laki ng kanilang espasyo. Pangalawa, dagdagan ang kahusayan ng paggamit ng mga umiiral na square meters, magdagdag ng mga bagong pangkat ng produkto, na nagbibigay ng kagustuhan sa mga kalakal na may mga sumusunod na katangian: a) mas malapit sa pangunahing uri ng demand, mas kinakailangan para sa regular na suporta ng mga aktibidad ng mga sambahayan at mga kliyente ng korporasyon; b) pagbibigay ng mataas na kita; c) pagkakaroon ng maliit na sukat. Halimbawa, ang isang DIY chain ay maaaring bumuo ng isang rehiyonal na format sa isang lugar na hanggang 300 metro kuwadrado sa mga lugar ng tirahan at magpakita ng dalawang kategorya sa mga tindahan: "mga kalakal para sa manggagawa sa bahay" (madalas na hinihingi ang mga materyales sa gusali sa maliliit na pakete, kamay at mga kasangkapang de-kuryente) at ang kategoryang “kagamitang pang-inhinyero sa bahay” . Ang pagkakaroon ng mga tool at power products ng isang mataas na kumikitang produkto at sa parehong oras ay hindi masyadong malaki ang sukat ay ginagawang posible upang makamit ang mahusay na paggamit ng espasyo. Para sa isang tindahan ng media at stationery, ang malinaw na solusyon ay ang magdagdag ng mga digital na kagamitan sa assortment, ayon sa tema na nauugnay sa konsepto ng tindahan, at "mga gadget," maliit na portable na electronic device at accessories.

Kung ang mga lokal na mangangalakal ay magiging sapat na aktibo, maghahanap sila ng mga bagong sentro ng produksyon at babaguhin ang teknolohiya sa pagbili: halimbawa, bumili ng mga de-kalidad na produkto mula sa mga tagagawa sa China at Timog Silangang Asya na ang mga kapasidad ay nalaya dahil sa pagbaba ng mga supply sa ang Estados Unidos at mga bansang Europeo. Ngunit sa pangkalahatan, ang mga negatibong uso sa ekonomiya ay inaasahang hahantong sa pagbawas sa bilang ng mga tindahan, pagkawala ng ilang mga format, at posibleng pagbawas sa espasyo para sa mga karaniwang chain store.

Ang isang kundisyon para sa epektibong pamamahala ng isang shopping center ay ang motibasyon ng manager ay dapat na maiugnay sa mga resulta ng pagganap. Ang kalidad ng trabaho ng kumpanya ng pamamahala ay tinasa ng antas ng kasiyahan ng dalawang grupo ng mga kliyente ng shopping center - mga bisita at nangungupahan. Ang pagkilala sa consumer ay pinatutunayan ng mga resulta ng pananaliksik sa marketing at mga indicator ng metro, at ang pamantayan sa pagsusuri ng kumpanya ng pamamahala ay ang paglaki ng trapiko, ang katatagan ng mga pagbisita at ang dalas ng mga pagbisita sa center, at pagtaas ng kamalayan sa brand ng shopping center. At ang kalidad ng mga serbisyo para sa mga nangungupahan ay tinatasa sa pamamagitan ng pagtiyak ng kinakailangang antas ng kita sa pag-upa, pagbabalanse sa komposisyon ng mga nangungupahan at pagpapanatili ng konsepto ng sentro, sa pamamagitan ng kawalan ng pag-ikot ng mga nangungupahan at ang mabilis na pagpuno ng bakanteng espasyo, sa pamamagitan ng pagtaas ng interes ng mga bagong nangungupahan sa pagtatrabaho sa sentro at ang bilang ng mga aplikasyon. Ang isa sa mga bentahe ng isang panlabas na kumpanya ng pamamahala ay na ito ay karaniwang mas interesado sa isang pinagsamang diskarte at ang kasiyahan ng parehong grupo ng mga kliyente, at ang panlabas na tagapamahala ay tama na tinatasa ang sitwasyon at nagtatakda ng mga priyoridad. At ang panloob na tagapamahala, tulad ng sinumang upahang empleyado, ay sumusunod sa mga tagubilin ng pamamahala, ang diin ay sa mga tagapagpahiwatig na kung saan ang empleyado ay motibasyon, ngunit ang mga priyoridad na gawain ay maaaring matukoy nang hindi tama. Halimbawa, ang diin ay sa pagtupad sa pinansiyal na plano at pagbabawas ng mga gastos, ngunit ang pangkalahatang konsepto ng sentro ay hindi isinasaalang-alang, ang mga pangangailangan ng mga nangungupahan ay hindi pinapansin at ang mga opinyon ng mga bisita ay hindi pinag-aralan. Samakatuwid, ang diskarte ay lumalabas na isang panig. Ang kawalang-kasiyahan ng mga kliyente ng sentro ay maaaring maipon, at isang araw ang may-ari ng retail na ari-arian ay mahaharap sa mabibigat na problema. Pinakamahusay na sinabi ng Chinese sage na si Confucius tungkol sa kung ano ang ibig sabihin ng mabuting pamamahala: "Ang mabuting pamamahala ay kapag ang mga nasa malapit ay masaya, at ang mga nasa malayo ay dumating." Parehong mga nangungupahan at mga bisita.

Kira at Ruben Kanayan,

Mga nangungunang consultant ng kumpanya ng Union-Standard Consulting, Moscow,
mga may-akda ng libro" Retail real estate: mga hamon ng oras at mga prospect »,
mga libro ""
at mga librong ""

Ang kumpanya ng pamamahala na "GOROD" LLC ay tumatakbo sa pamamahala ng real estate at merkado ng operasyon mula noong kalagitnaan ng 90s at nagbibigay ng mga propesyonal na serbisyo para sa pamamahala ng mga gusali at istruktura. Kasama sa mga pasilidad na pinaglilingkuran ang malaki at teknikal na kumplikadong mga pasilidad, tulad ng: Moscow Palace of Youth, OJSC Ros Corp, OJSC GIS, isang malaking logistics complex ng OJSC Biryulyovo, isang network ng mga klinika ng Medsi, ang European Medical Center, opisina at mga shopping center.

Kasama sa komersyal na pamamahala ng real estate bilang isang negosyo ang:

• Pagbuo ng mga konsepto at re-conception ng mga shopping at office center;
• Paghahanap at pagpili ng mga nangungupahan;
• Pamamahala ng mga relasyon sa pag-upa;
• Pagsubaybay sa merkado ng pag-upa at pagdadala ng antas nito sa linya sa merkado;
• Mga account receivable at pamamahala ng daloy ng pananalapi;
• Pag-promote at pagpapaunlad ng real estate;
• Ang pagtaas ng pagiging kaakit-akit nito para sa mga nangungupahan.

Ang LLC "GOROD" ay tumatagal ng buong responsibilidad para sa pagpapatakbo ng mga power supply system, heating, water supply, ventilation at air conditioning, elevator facility, low-current system, at dispatch system. Pinalalaya din namin ang aming mga kliyente mula sa mga relasyon sa mga istruktura ng utility ng lungsod at mga awtoridad sa regulasyon.

Ang LLC "GOROD" ay may makapangyarihang teknikal na base, sarili nitong emergency na teknikal at serbisyo sa pagpapadala, may mga lisensya at sertipiko para sa pagseserbisyo sa lahat ng system, at miyembro ng SRO. Ang pananagutan ng kumpanya sa mga customer ay nakaseguro sa halagang $1,000,000. Ang mga pamantayan ng kalidad ay sertipikado ayon sa ISO 9001-2008.

Bilang bahagi ng lisensya sa pag-audit ng enerhiya, ang kumpanya ng pamamahala ng LLC "GOROD" ay nagsasagawa ng mga survey ng mga negosyo para sa kahusayan ng enerhiya at bubuo ng mga pasaporte ng enerhiya, na mula noong 2012 ay ipinag-uutos para sa mga malalaking at enerhiya-intensive na pasilidad.

Ang aming kumpanya ay nakabuo ng mga pamantayan ng teknikal na operasyon ng kumpanya na nagpapahintulot sa proseso na maging pagpapanatili ng gusali at mga sistema ng engineering sa isang bagong antas ng husay. Ang kumpanya ay patuloy na nagpapatakbo ng isang panloob na sistema ng pag-audit ng mga proseso, na nagbibigay-daan dito upang mapanatili ang isang mataas na antas ng kalidad.

Ang naipon na karanasan at naitatag na pangkat ng mga kwalipikadong inhinyero at technician ay nagpapahintulot sa aming mga kliyente na magkaroon ng walang problemang operasyon sa kanilang mga pasilidad nang walang emergency na sitwasyon at, samakatuwid, bawasan ang gastos sa pagpapanatili ng mga gusali. Ang pag-iisa ng mga teknolohiya at napatunayang mga pamamaraan ay ginagawang posible na magsagawa ng trabaho sa mas kaunting mga tauhan, na nangangahulugang pag-save ng pera ng customer sa operasyon. Ang dibisyon ng pagkumpuni at pagtatayo ng kumpanya ay nagbibigay-daan sa amin na mabilis at mahusay na magsagawa ng iba't ibang menor at malalaking pag-aayos at muling pagpapaunlad ng mga lugar na may kaunting abala para sa customer.