Paano pumili ng isang espasyo sa tingi. Pagrenta ng komersyal na real estate - ang mga intricacies ng proseso Kung saan makakahanap ng lugar para sa upa para sa negosyo

Kahit na sa pinakamalaking mga lungsod kung minsan napakahirap maghanap ng angkop na lugar para sa trabaho. Ito ay pangkaraniwan sa mga maliliit na negosyo. Malinaw, ang mga nagmamay-ari ng lugar ay hindi nais na mag-abala sa pag-upa ng mga lugar sa mga bahagi - mas kapaki-pakinabang na ibigay ang lahat sa isang malaking manlalaro ng merkado nang sabay-sabay. Kung ang isang malaking silid ay inuupahan para sa maliliit na lugar, kung gayon sa kasong ito ang presyo ng pag-upa ay maaaring tumaas nang malaki. Bilang isang resulta, ang mga maliliit na kumpanya ay pinipilit na manirahan para sa abala o kahit na semi-ligal na lugar para sa trabaho. Ano ang gagawin sa kasong ito? Sa ganoong sitwasyon, mayroong dalawang pagpipilian - ito ay sublease, o pakikipagtulungan. Isaalang-alang natin nang detalyado ang bawat isa sa kanila.

Mayroong maraming ilang mga nag-aalok ng sublease ngayon. Kadalasan ang mga nasabing lugar ay inuupahan ng mga may-ari ng grocery, cosmetic at iba pang mga tindahan, na mayroong isang "libre" na lugar pagkatapos ng pag-upa. Sa madaling salita, sa paglipas ng panahon, napagtanto ng mga nagmamay-ari ng naturang mga kumpanya na sobrang upa sila ng isang silid at na ang isang tiyak na bahagi lamang nito ay sapat para sa kanila upang gumana nang ganap. Upang mabawasan ang mga pagbabayad sa pag-upa, sa katunayan, nag-aalok sila ng kasiyahan sa ibang mga negosyante. Ang nasabing mga alok ay maaaring maging lubos na mapagkakatiwalaan, lalo na dahil ang mga malalaking at matagumpay na kumpanya ay nagsisikap na pumili ng mga pinaka-maipapasa lugar sa magagandang lugar. Ang tanging disbentaha dito ay ang kakulangan ng isang hiwalay na pasukan para sa nangungupahan, ngunit hindi ito palaging isang problema. Batay dito, ang mga maliliit na kumpanya ay kusang mag-abang sa mga nasabing lugar.

Ang magkakasamang pag-upa ay maaari ding tawaging kumikita. Para sa mga layunin, maaari kang makipagtulungan sa mga negosyante na katulad sa profile. Halimbawa, maaari itong ibenta ang karne at isda o, sabihin nating, mga bahagi ng auto para sa mga kotse ng iba't ibang mga tatak. Siyempre, pinapayagan ka nitong makakuha ng mas maraming mga customer, dahil ang isang mamimili na darating para sa isang produkto ay maaaring bumili ng isang bagay sa kahabaan. Sa ilang mga negosyo, may mga magkatulad na kinakailangan para sa pagbubukas ng mga sanga, halimbawa, maaari mong buksan ang isang punto lamang malapit sa mga registro ng cash ng mga malalaking hypermarket. Ang pamamaraang ito ay makabuluhang nakakatipid sa mga gastos sa pag-upa at nagbibigay-daan sa iyo upang makakuha ng mahusay na trapiko ng customer.

Mga panuntunan sa paghahanap sa komersyo

Kaya, ngayon magpatuloy kami nang direkta sa paghahanap mismo. Una sa lahat, kinakailangan upang matukoy ang mga pamantayan sa batayan kung saan pipiliin ang lugar. Kadalasan nangyayari ito nang spontan at ayon sa mga pangkalahatang ideya. Ang pamamaraang ito ay hindi matatawag na tama. Mahalagang maunawaan na maaaring kailanganin mong magtrabaho sa isang inuupahang puwang sa loob ng maraming taon at, siyempre, ang tubo ay nakasalalay sa tamang pagpipilian. Mahalaga rin na isaalang-alang ang hinaharap na pag-unlad ng kumpanya. Kung, halimbawa, ang mga kawani ng kumpanya ay patuloy na tumataas, kung gayon ang isang mas solidong lugar ay tiyak na kakailanganin sa paglipas ng panahon. Magiging may problema na maghanap para sa isang bagong silid sa ibang pagkakataon, kaya mas mahusay na mag-ingat ng ganoong katanungan nang maaga. Muli, huwag kalimutan ang tungkol sa kaginhawaan ng lokasyon ng iyong kumpanya - dapat itong matatagpuan sa lugar kung saan ito ay magiging mas maginhawa para sa iyo at sa iyong mga customer. Sa pamamagitan ng pagbibigay ng hindi bababa sa mga ito, higit sa mga paunang pamantayan, maiiwasan ang posibilidad na makahanap ng isang bagong silid sa maximum.

Kabilang sa iba pang mga bagay, hindi namin inirerekumenda ang pagtingin lamang sa mga presyo ng merkado. Una sa lahat, dapat kang magsimula sa iyong sariling badyet. Mahalaga na ang presyo ng pag-upa ay hindi masyadong mataas kumpara sa kita. Bukod dito, ang mga presyo ay maaaring hindi palaging patas. Ipinapakita ng mga istatistika na kadalasan ang karamihan sa mga negosyante ay hindi nagbabayad ng higit sa labinlimang porsyento ng kanilang mga kita para sa upa. Huwag kalimutan na sa ilang oras ay maaaring kailanganin ang karagdagang (nagpapalipat-lipat) na pondo, at dahil sa mataas na upa, walang anumang kukuha sa kanila. Bilang isang resulta, ang negosyo ay mapipilit na isara at ang negosyante ay maiiwan nang wala.

Mahalaga rin ang tamang pagkalkula ng panghuling rate. Kadalasan sa advertising, ang mga may-ari ng lugar ay nagtalaga ng isang presyo, ngunit bilang isang resulta ito ay nagiging ganap na naiiba. Sa isang lugar, halimbawa, ang gastos ay ipapahiwatig nang walang mga bayarin sa utility, at sa isang lugar nang hindi nagbabayad para sa Internet, paglilinis o paradahan. Naturally, ang mga gastos para sa pag-aayos, kasangkapan at lahat ng uri ng kagamitan ay maaaring kinakailangan pagkatapos. Kahit na ang pinakamaliit na gastos ay maaaring mukhang marami sa mga tuntunin ng buwan at taon ng upa.

Huwag kalimutan ang tungkol sa kontrata mismo. Ang lahat ng impormasyong nakalimbag dito ay dapat na pag-aralan nang mabuti. Mangyaring bigyang-pansin kung ano ang ipinahiwatig sa maliit na pag-print, kung naroroon. Ang mga data tulad ng term ng kontrata, ang mga tuntunin ng pagpapalawak nito at ang pagbabago sa rate ng pag-upa ay may kahalagahan. Sa pamamagitan ng paraan, mahalagang talakayin nang una ang may-ari, dahil sa pagtaas ng tagapagpahiwatig na ito, maraming negosyante ang madalas na isinasara ang kanilang negosyo.

Maaari mong malaman nang maaga kung anong uri ng "mga bonus" ang posible para sa karagdagang upa. Halimbawa, ang may-ari ay maaaring gumawa ng pagkumpuni laban sa upa, maglaan ng karagdagang mga puwang sa paradahan, at gumawa ng iba pang mga pagpapabuti. Marahil ang pagbabayad ay kahit na bumaba sa paglipas ng panahon at magiging mas mahusay ito. Bilang kapalit nito, muli, ang may-ari ng lupa ay maaaring mag-alok ng isang paunang bayad para sa isang taon nang maaga at walang anumang supernatural tungkol dito.

Mga pamamaraan sa paghahanap sa komersyo

Ang lahat ng mga pamamaraan dito ay maaaring tawaging tradisyonal - ito ay mga print media, social network at mga message board. Sa malalaking lungsod, matagal nang magkahiwalay na mga katalogo para sa naturang real estate, kaya kadalasan walang mga espesyal na paghihirap sa bagay na ito. Kung, gayunpaman, ang mga problema ay lumitaw sa yugtong ito, huwag kalimutan ang tungkol sa independiyenteng paglalathala ng mga ad na may kaukulang kahilingan - ang pagpipiliang ito, marahil, ay papayagan kang magdikta ng iyong sariling mga kondisyon. Iyon ay, sa pamamaraang ito, posible na agad na ipahiwatig ang maximum na badyet sa ad, batay sa kung saan makakatanggap ka ng mga panukala mula sa mga may-ari. Marahil, sa ilang mga indibidwal na kaso, kakailanganin mong malayang bisitahin ang may-katuturang mga samahan at alamin kung nag-aarkila sila o hindi - hindi rin ito isang partikular na problema. Bilang isang patakaran, ang karamihan sa mga may-ari ay nagsasalita ng lantaran tungkol sa mga naturang alok.

Ang lugar kung saan matatagpuan ang mga lugar

Naturally, ang anumang negosyante ay nais na magtrabaho sa pinaka maginhawang lugar para sa kanya. Sa paggalang na ito mayroong ilang mga nuances. Kapag pumipili ng isang silid, kailangan mong malinaw na maunawaan kung sino ang magiging target ng iyong kumpanya. Isinasaalang-alang ang mga interes at lokasyon ng target na madla, ito ay mas mabilis at mas madaling makahanap ng tamang lugar.

Halimbawa, para sa isang coffee shop sa format na "kumuha sa iyo", dapat ka lamang maghanap ng mga lugar na may mataas na trapiko - ang mga ito ay maaaring maging kapwa mga sentro ng pamimili at mga kiosk sa kalye. Tulad ng para sa mga bar at draft ng mga tindahan ng beer, dapat kang tumuon sa mga taong naglalakad sa lugar sa katapusan ng linggo o gabi. Kasabay nito, huwag kalimutan na mas mahusay na magbenta ng mga beer beer sa gitna, at ordinaryong draft beer - sa isang tirahan na lugar ng lungsod. Ang parehong ay ang kaso sa pag-aayos ng buhok / beauty salon: mas mahusay na buksan ang isang naka-istilong barbershop sa gitna, at ang isang bagay na mas badyet at walang mga frills ay maaaring mabuksan sa pinaka ordinaryong tirahan. Kung plano mong buksan ang isang cafe o restawran, pagkatapos ay kailangan mong pumili ng isang lugar nang maingat, dahil ang lahat ay nakasalalay sa trapiko.

Muli, huwag kalimutan ang tungkol sa pagkakaroon ng mga kakumpitensya - kung sila ay, mas mahusay na matatagpuan sa malayo sa kanila. Gayunpaman, ang puntong ito ay malakas na nakasalalay sa larangan ng aktibidad. Tulad ng alam mo, sa maraming mga merkado, ang mga kumpanya ng nakikipagkumpitensya ay matatagpuan malapit sa bawat isa, ngunit hindi nito pinipigilan ang mga ito mula sa pagtanggap ng isang sapat na daloy ng mga customer.

Mahalaga rin na tandaan na ang presyo ng pag-upa nang direkta ay nakasalalay sa trapiko ng lugar. Samakatuwid, ang mas mahusay na pagpipilian ay inaalok, mas mataas ang posibilidad ng mataas na gastos nito. Gayunpaman, hindi ito nangangahulugang magpapahintulot sa iyo ang trapiko na ito na makakuha ng mga target na customer. Kadalasan walang mga espesyal na pagkakaiba sa pagitan ng pagtulog o sa gitnang lugar sa pagsasaalang-alang na ito. Kaugnay nito, kailangan mong malaman nang mabuti ang iyong target na madla, ibig sabihin, upang malaman kung saan siya nakatira, gumagana at kung anong mga lugar ang kanyang binibisita. Batay dito, posible na gumuhit ng pinaka tamang konklusyon at magrenta ng isang mahusay na lugar para sa abot-kayang salapi.

Komersyal na espasyo

Malinaw, marami ang nakasalalay sa lugar ng silid. Kung plano mong buksan ang isang kuwadra sa format na "dalhin mo ito", kung gayon ang isang lugar na may limang square meters o higit pa ang gagawin. Kung kailangan mo ng isang punto ng pagbebenta ng draft beer, pagkatapos ay kailangan mong magkaroon ng hindi bababa sa labinglimang square square sa iyong pagtatapon. Para sa isang maliit na cafe, ang isang lugar na may limampung square meters ay maaaring sapat. Kung pinag-uusapan natin ang pagbubukas ng isang buong bar, club o restawran, pagkatapos ay kailangan mong maghanap ng mga lugar na may isang lugar na higit sa isang daang square meters. Upang malaman ang laki ng kinakailangang lugar, mas mahusay na tumingin sa mga katulad na kumpanya - sigurado, sa ganitong paraan posible na matukoy ang anumang pattern sa planong ito. Sa pamamagitan ng paraan, sa mga tuntunin ng pag-upa, ito ay sa maraming mga paraan na mas mahusay na tumuon sa mga katulad na negosyo. Iyon ay, kung ang karamihan sa mga draft ng mga tindahan ng beer ay may isang maliit na lugar at matatagpuan sa mga lugar na tirahan, kung gayon ang naturang punto ay dapat buksan sa magkatulad na mga lugar.

Trapiko at mga tampok nito

Tulad ng nabanggit na natin sa itaas, ang pagpili at, siyempre, ang gastos ng lugar ay naiimpluwensyahan din ng pagiging madali nito. Karamihan sa mga negosyo ay nakatuon sa dalawang pagpipilian para sa akit ng mga customer: ang mga taong dumadaan at ang mga dumadaan sa mga patalastas. Batay dito, sa unang kaso, dapat maghanap ang isa sa mga lugar na may mataas na trapiko (mga istasyon ng metro, mga interyuter sa transportasyon, ang gitnang bahagi ng lungsod), at sa pangalawa, isang lugar na maaaring mas madaling maabot (kahit na ito ay medyo liblib na lugar). Ito ang tanging paraan upang mahanap ang pinakamahusay na pagpipilian na makatipid ng iyong pera. Upang pag-aralan ang isyung ito nang mas detalyado, narito ang ilang mga halimbawa na makakatulong sa iyo na mag-navigate sa mga pagpipiliang ito.

Paano makahanap ng lugar para sa isang grocery store

Ang isang grocery store, kung pipiliin mo ang tamang assortment para dito, ay magiging tanyag halos kahit saan man ang mga tao ay nakatira o nagtatrabaho. Ang mga naturang puntos ay bihirang sarado dahil sa mababang kita, kaya ang presyo ng pag-upa sa karamihan ng mga kaso ay ganap na nabibigyang-katwiran. Ang mga produktong pagkain ay hinihingi sa lahat ng dako, kaya kahit na sa kumpetisyon, ang mga kita ay malamang na hindi mahulog nang malaki. Ang tanging bagay na maaaring katakutan ay ang mga malalaking kadena sa supermarket, kung saan mas malaki ang pagpipilian, at madalas na mas mahusay ang kalidad. Naturally, ang kanilang advertising ay mahusay na binuo, dahil ang mga tao ay nagtitiwala pa rin sa malalaking pangalan. Kasabay nito, upang mabawasan ang negatibong epekto ng kumpetisyon, sapat na upang buksan ang isang tindahan sa isang kalapit na kalye o kahit na sa isang malapit na bakuran, sapagkat maraming tao ang makahanap nito ng mas maginhawa. Huwag kalimutan ang tungkol sa pag-highlight ng aming mga pakinabang, halimbawa, mas matagal na oras ng pagpapatakbo at abot-kayang presyo. Iyon ay, sa karampatang pagpaplano ng negosyo, kahit na ang isang hindi magandang pagpili ng lugar ay maaaring mabayaran ng iba pang mga tagapagpahiwatig, ngunit hindi ito posible sa bawat lugar ng negosyo. Sa mga ganitong sitwasyon, pinakamahusay na matuto mula sa karanasan ng iba pang negosyante - maiiwasan nito ang maraming pagkakamali. Sa parehong oras, ang isa ay hindi dapat ibukod ang pagpapaupa ng bagong lugar sa paglipas ng panahon. Ang anumang negosyo ay maaaring mapabuti, at ang pag-upa ay hindi ganoong mahirap na gawain kung naiintindihan mo ito ng mabuti.

Paano makahanap ng lugar para sa isang tindahan ng damit o sapatos

Tulad ng para sa mga tindahan ng damit o sapatos, mas mahusay na maghanap ng isang negosyo sa isang malaking shopping center. Ang mga tao ay patuloy na pumupunta sa mga nasabing lugar upang mamili, kaya ang palaging mataas na trapiko ay ibinibigay dito. Nagtataka na kahit na ang kumpetisyon dito ay maaaring maging kapaki-pakinabang - kung ang isang tao ay nakakaalam na maraming mga tindahan ng sapatos sa isang partikular na sentro ng pamimili, kung gayon posible na sa kalaunan ay pipiliin niya ang iyong tindahan. Kung ang isang shopping mall ay may talagang mahusay na pagpipilian, malamang na ang karamihan sa mga residente ng lungsod ay pupunta dito. Sa madaling salita, ang isang customer ay maaaring unang lumapit sa isang tindahan at pumili ng isang produkto sa isa pa. Isinasaalang-alang ang mataas na kalidad na advertising ng mga sentro ng pamimili, masasabi nating isulong nila ang kanilang mga nangungupahan.

Hindi na kailangang sabihin tungkol sa sapat na rate ng pag-upa, na karaniwang hindi nagbabago sa mga malalaking sentro ng pamimili at ginawa bilang katanggap-tanggap hangga't maaari sa merkado. Pa rin, ang mga may-ari ng naturang lugar ay interesado sa pare-pareho at pangmatagalang pakikipagtulungan Masasabi natin na sa mga nasabing kaso ang nangungupahan ay medyo nakaseguro laban sa hindi inaasahang mga pangyayari at "mga mood swings" sa may-ari ng lugar. Sa mga malalaking organisasyon, ang isyung ito ay nagtrabaho nang mahabang panahon at kadalasan walang mga hindi pagkakaunawaan dito. Masasabi pa natin na ang mga kumpanya na binuo at naoperahan sa merkado sa loob ng mahabang panahon ay dapat na ganap na mapagkakatiwalaan - alam na nila nang lubos na maayos kung paano makipagtulungan sa mga kapaki-pakinabang na termino.

Kung mataas ang upa, hindi ka dapat tumigil sa mga sentro ng pamimili. Ngayon, sa tulong ng Internet, maaari kang makakuha ng isang solidong bilang ng mga customer, kaya kakaunti ang mga dahilan para sa pag-aalala dito. Siyempre, nagkakahalaga agad na ihambing kung magkano ang gugugol sa advertising at kung magkano ang kakailanganin mong bayaran. Kung ang lahat ng ito ay mas mura kaysa sa pag-upa sa ibang lugar, sulit na isaalang-alang. Marahil mas mahusay na buksan ang isang tindahan sa isang hindi masyadong passable na lugar at i-on ito sa isang uri ng self-pickup point. Huwag kalimutan ang tungkol sa posibilidad ng paghahatid ng mga kalakal, ngunit ang mga ito ay higit pang mga teknikal na isyu. Sa kabutihang palad, sa kaso ng mga tindahan ng damit at sapatos, may higit na pagpipilian sa pagsasaalang-alang na ito.

Paano makahanap ng isang puwang sa opisina

Ang paghahanap para sa puwang ng opisina ay mayroon ding sariling mga katangian. Lalo na madalas, ang mga negosyante na gumagawa nito sa maliliit na bayan ay may mga problema. Mayroong medyo ilang mga normal na lugar dito at, bilang isang panuntunan, sila ay higit na inilaan para sa mga warehouse o kalakalan. Sa kasong ito, ang pagsamahin o pakikipagtulungan sa ibang mga negosyante, na napag-usapan natin sa umpisa, ay maaaring makatulong.

Ngunit huwag mabigo nang maaga - kailangan mong subukang subukan. Gayunpaman, ang "tanggapan" na negosyo ay nakakakuha din ng katanyagan, kahit na mas mababa sa kadena ng tingi. Sa pangkalahatan, maaari nating sabihin na ang paghahanap ng puwang sa opisina ay maaaring maging mas madali, ngunit ang lahat, muli, ay depende sa mga detalye ng negosyo. Kung ang pagkamatagusin, tulad nito, ay hindi mahalaga, kung gayon halos lahat ng angkop na lugar ay maaaring rentahan. Tulad ng ipinapakita sa kasanayan, ang mga tanggapan ng kahit na malaki at kilalang kumpanya ay matatagpuan sa medyo peripheral na mga lugar, o kahit na sa mga pang-industriya na zone. Ang lahat ay nakasalalay sa antas ng kumpanya, ang mga katangian ng target na madla at, siyempre, ang badyet ng kumpanya. Dahil sa mga tagapagpahiwatig na ito, masasabi nating malaki ang pagpipilian dito. Kahit na sa medyo katamtaman na mga oportunidad, maaari kang magrenta ng isang disenteng tanggapan na may mahusay na pagkukumpuni.

Ang gastos sa pagrenta ng mga lugar

Tulad ng nabanggit namin sa itaas, ang mga gastos sa pag-upa ay hindi dapat lumampas sa labing limang labing limang porsyento ng kita ng net. Sa pamamagitan ng pagsunod sa rekomendasyong ito, hindi ka matatakot sa mahinang kakayahang kumita at isang mahabang panahon ng pagbabayad. Bukod dito, hindi lahat ng negosyante ay maaaring mahulaan ang kanyang kita. Ang tunay na impormasyon ay maaari lamang makuha mula sa iba pang mga kasosyo o mula sa mga katulad na kumpanya na matatagpuan sa magkatulad na lugar. Hindi ka dapat magtiwala sa franchisor dito, na maaaring magpalala ng malamang na kita. Ito ay pinaka-tama upang pumili ng isang lugar na "na may isang margin", iyon ay, upang kumatawan sa pinakamababang kita at mula dito kinakalkula ang halaga ng upa.

Maliit na Diskwento sa Rental sa Negosyo

Huwag mahiya at humingi ng diskwento mula sa may-ari ng lugar - marami sa mga may-ari ay handa na matugunan ang kalahati sa ilalim ng ilang mga kundisyon. Ayon sa mga hindi nabanggit na istatistika, ang average na diskwento dito ay literal lima hanggang sampung porsyento na may pangmatagalang kooperasyon. Kaugnay nito, kinakailangan upang linawin nang maaga kung posible ang isang pagpipilian o hindi. Bago ka magsimula ng bargaining, kailangan mong pag-aralan ang mga katulad na alok at malaman ang mga rate sa kanila. Naturally, hindi ka dapat pumunta masyadong malayo dito at mas mahusay na magkaroon ng maraming mga pagpipilian sa stock nang sabay-sabay. Tanging sa kasong ito posible na hindi matakot na sa isang oras ang gastos ng mga lugar ay nang bahagya na tataas. Maaaring magkaroon ng maraming mga kadahilanan para dito, kaya mahalaga na lubusang pag-aralan ang kontrata at makipag-ayos sa lahat ng mga obligasyon. Pagkatapos ng lahat, hindi lahat ng may-ari ay nais na mawalan ng isang permanenteng nangungupahan.

Anong oras ng taon na mas mahusay na maghanap para sa isang silid?

Walang praktikal na walang pana-panahong pag-surge sa komersyal na pamilihan sa pag-upa. Ang Demand ay matatag dito halos buong taon, at ang karamihan sa mga kontrata ay natapos sa mahabang panahon. Mas kapaki-pakinabang na magrenta ng isang silid lamang kapag ang pinakinabangang panahon ay nagsisimula sa iyong negosyo - bawasan nito ang maraming gastos, kabilang ang upa. Halimbawa, ang mga tindahan ng beer ay bumubuo ng isang mahusay na kita simula sa tagsibol, at mga tindahan ng kape - mas madalas sa taglagas. Muli, sa panahon ng tag-araw at pagkatapos din ng Bagong Taon, may posibilidad na ang ilan sa mga lugar ay magiging mura. Gayunpaman, hindi rin katumbas ang paghabol sa mga hindi gaanong kahalagahan. Ang pinakamurang mga madalas ay hindi ang pinaka likido na lugar, kaya narito ang negosyante ay maaari ring harapin ang panganib.

Alin ang mas mahusay: isang silid na may o walang palamuti?

Naturally, ang tanong na ito ay nangangahulugang paggasta sa pananalapi. Ang ilang mga negosyante ay maaaring mahulog para sa pinakamurang opsyon, ngunit malayo ito sa isang katotohanan na ang pag-aayos ng isang premyo nang walang pagtatapos ay mas mababa kaysa sa pagrenta ng isang katulad, ngunit ganap na natapos na lugar. Siyempre, marami ang nakasalalay sa mga detalye ng isang partikular na negosyo, dahil upang buksan ang isang eksklusibong restawran, kakailanganin ang pag-aayos. Sa kaso ng isang ordinaryong pangalawang kamay, ang mga bagay ay tiyak na mas madali - halos anumang higit o mas gaanong normal na silid ang magagawa.

Ang pag-upa sa real estate ay isang napaka-kumikitang negosyo kung ituring mo ang pamamaraan na may pinakamataas na responsibilidad. Ang permanenteng kita ng pasibo ay palaging maganda, ngunit paano kung mayroon kang isang ideya na mag-upa ng isang komersyal na pag-aari? Mangangailangan ito ng isang bahagyang magkakaibang pamamaraan, dahil may malaking pagkakaiba sa pagitan ng pag-upa sa isang apartment at isang malaking opisina.

Hakbang-hakbang na pagtuturo

Ang proseso ng pag-upa ng isang bagay ay nahahati sa mga sumusunod na yugto:

1. Pagpapasya ng halaga ng pag-upa.

Ang unang hakbang ay upang suriin at suriin ang pinakamalaking bilang ng mga magagamit na alok sa merkado. Ang mas malaki ang sample, mas mahusay ang magiging resulta (mas tumpak na tagapagpahiwatig ng average na presyo ng pag-upa para sa komersyal na lugar).

Sa kurso ng pagsusuri, maaari mong gamitin ang mga tanyag na site tulad ng Avito o CIAN. Gayundin, maaaring mapag-aralan ang impormasyon sa iba't ibang mga nakalimbag na publikasyon. Sa kawalan ng pagnanais na pag-aralan ang iba pang mga alok sa iyong sarili, makatuwiran na umarkila ng isang rieltor o broker.

Ang presyo para sa mga naturang serbisyo ay halos hindi matatawag na mataas, ngunit posible na makatipid ng isang disenteng proporsyon ng mga selula ng nerbiyos at oras.

Ang gastos sa pag-upa ng komersyal na real estate ay dapat na hindi lamang sa may-ari, kundi pati na rin ang mga potensyal na kliyente. Ang isang sadyang mataas na rate ay malamang na hindi matagumpay, ngunit ang mga sumusunod na kadahilanan ay maaaring makaapekto sa pagbuo ng tag ng presyo:

• lokasyon ng gusali / lugar;
• imprastraktura (ang pagkakaroon ng isang cafe sa agarang paligid, mga libreng paradahan, pagtatayo ng seguridad);
• klase ng gusali;
• kalidad at antas ng pagkumpuni;
• pag-andar ng layout;
• iba't ibang mga tampok ng mga komunikasyon (hindi nakakagambalang supply ng kuryente, Internet, ang pagkakaroon ng mga banyo, atbp.);
• iba pang mga bonus na maaaring mapabuti ang pagiging produktibo ng mga nangungupahan (Wi-Fi router, kape ng kape, komportableng kasangkapan).

Matapos suriin ang mga presyo sa merkado, maaari kang makipag-ugnay sa iba pang mga panginoong maylupa at subukang ibagsak ang gastos. Kadalasan, ang mga presyo na ipinahiwatig sa mga alok ay nagpapahiwatig at tinatayang. Ang halaga na maaaring makamit sa panahon ng negosasyon ay sapat na upang malaman ang average na rate ng pag-upa para sa mga katulad na alok. Sapat na 5-10 na tawag upang makakuha ng paghahambing na data sa rate ng pag-upa.

Ang pinakamahalagang bagay para sa isang komersyal na panginoong may-ari ay ang paghahanap ng tamang kliyente. Maaari mong gawin ito sa iyong sarili, o maaari kang umarkila ng isang rieltor. Ang parehong mga sitwasyon ay may kanilang kalamangan at kahinaan, kaya ang pagpili kung ano ang gagawin ay isang personal na bagay.

Kapag naghahanap para sa isang nangungupahan sa iyong sarili, ang isang malubhang kalamangan ay ang pagkakaroon ng iyong sariling base. Gayunpaman, ang kawalan nito ay hindi makakakuha ng malaking problema, ngunit kakailanganin mong gumastos ng mas maraming enerhiya.

Ang isang mahusay na paraan upang makahanap ng isang angkop na kliyente ay upang lumikha ng isang website na may isang alok sa komersyal. Mas mahusay na itaguyod ang naturang site gamit ang advertising sa konteksto na may diin sa pangunahing madla. Salamat sa naturang advertising, madali kang makahanap ng isang interesadong madla at maiwasan ang mataas na komisyon sa mga ahensya.

Pinapayuhan na gawin ito kapag nagrenta ng mga lugar na may kahanga-hangang lugar. Ang nasabing mga alok ay hinahangad ng mga kliyente na umaasang isang mataas na kakayahang kumita mula sa nakaplanong aktibidad, at higit sa lahat pinagkakatiwalaan nila ang mga site.

Kung ang isang tao ay nais na bumili ng isang napakamahal na kotse, hahanapin ba niya ito sa mga kahina-hinalang mapagkukunan o mas gusto niya ang opisyal na website? Kaya ang nangungupahan ng komersyal na real estate ay may parehong opinyon.

Ang isang ganap na naiibang bagay ay maliit na lugar para sa upa. Walang punto sa paglikha ng isang website dito at ang mga libreng mensahe ng board sa Internet (kahit na maliit) ay perpekto.

1. Mga serbisyo ng rieltor.

Kung hindi mo nais na maghanap ng mga interesado sa iyong sarili, mayroong isang pagpipilian para sa pag-upa ng isang rieltor. Ang taong ito ay malayang makahanap ng kinakailangang mga nangungupahan, magdadala ng mga contact at magtapos din ng kinakailangang kasunduan sa pag-upa sa kanyang sarili.

Sa kabilang banda, ang paghahanap ng tamang tao ay isang maselan at sa halip kumplikado / oras na pag-ubos ng negosyo. Hindi lahat ng mga realtor ay sasang-ayon dito, at ang mga masters ng kanilang bapor sa mga seryosong ahensya ay hihilingin ng isang halaga ng pera para sa mga naturang serbisyo sa halagang 50% ng presyo ng pag-upa sa loob ng 1 buwan. At kung minsan kahit na higit pa doon.

Ngunit gayon pa man, sa pamamaraang ito ng paghahanap ng mga nangungupahan, palayain ng may-ari ang kanyang sarili mula sa mga mahahalagang kahirapan. Bilang isang resulta, ito ay isang bagay lamang sa pagguhit ng isang kontrata at paghahanda ng lahat ng kinakailangang dokumentasyon.

Ang pagbabayad para sa mga serbisyo ng isang rieltor ay isinasagawa lamang pagkatapos ng pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa. Kung ang isang rieltor o ahensya ay nangangailangan ng paunang bayad o isang maagang pagbabayad, posible na ang mga ito ay scammers.

1. Mga kinakailangang dokumentasyon.

Matapos nahanap ang nangungupahan at ang lahat ng mga pangunahing punto ay nasisiyahan ng parehong partido, maaari kang magpatuloy sa pagpapatupad ng kontrata. Ang isang kasunduan sa pag-upa ng komersyal na real estate ay kinakailangang naglalaman ng mga sumusunod na sugnay:

• kumpletong impormasyon tungkol sa bawat isa sa mga partido;
• ang eksaktong address ng renta ng bagay;
• ang dami at nagbabayad ng mga utility;
• ang halaga ng buwanang upa;
• ang petsa kung saan ang bagay ay naupahan;
• ang mga kinakailangang aksyon ng bawat partido kung sakaling magkaroon ng lakas na sitwasyon ng lakas;
• paglalarawan ng kalidad ng pagkukumpuni at ang umiiral na kasangkapan;
• pangunahing mga kondisyon ayon sa kung saan maaari mong wakasan ang pag-upa.

Sa kawalan ng kinakailangang kaalaman o karanasan, magiging mas matalino na kasangkot ang isang kwalipikadong abugado sa pamamaraan para sa pagtatapos ng isang kontrata.

Ang kontrata ay hindi lamang ang bagay na kinakailangan kapag nagrenta ng real estate. Dapat ay mayroon ka ring kasama:

• pasaporte ng isang mamamayan ng Russian Federation;
• dokumento na nagpapatunay ng pagmamay-ari;
• floor plan.

Kapag ang lahat ng mga dokumento ay nasa kamay, at matagumpay na tapusin ng mga partido ang kontrata, nananatili lamang ito upang makatanggap ng mga nalikom at masubaybayan ang dalas ng mga pagbabayad.

Kasama sa komersyal na real estate ang mga gusali ng opisina, pang-industriya na lugar, pasilidad sa palakasan, tindahan, garahe, bodega at maging ang mga hotel.

Posible upang mapabilis ang paghahatid ng komersyal na real estate sa pamamagitan ng pagbabawas ng rate ng pag-upa. Isinasaalang-alang ang nakapirming mga gastos sa pagpapanatili ng lugar, magiging mas wasto na magrenta ng real estate sa isang average o kahit na mababang rate kaysa upang magtakda ng isang mataas na presyo, ngunit sa isang buong taon.

Gayundin, ang presyo ng naturang lugar ay apektado ng pagkakaroon ng:

• paradahan;
• mga puntos sa pagtutustos (sa parehong gusali o sa agarang paligid);
• imprastraktura;
• mataas na kakayahan sa cross-country, atbp.

Sa ganitong mga kondisyon, ang upa ay maaaring maging mas mataas kaysa sa average ng merkado. At, siyempre, mayroong isang kliyente para dito.

Ang pagiging bukas sa mga kagustuhan ng mga kliyente sa hinaharap ay gumaganap din ng isang mahalagang papel sa paghahatid ng komersyal na real estate:

1. Pagpaplano ng tulong.

Ang isang prospect nangungupahan ay maaaring mangailangan ng tulong o payo sa layout ng trabaho. Ito ay matalino upang maghanda nang maaga at mag-alok ng maraming mga handa na mga pagpipilian, at ang mga pangunahing pagbabago ay mananatili sa kliyente, na nais niyang gawin.

Ito ay mas madali upang baguhin ang handa na kaysa sa lumikha ng isang bagay mula sa simula. Ang saloobin na ito patungo sa nangungupahan ay walang pagsalang pahahalagahan.

1. Pagtalakay sa mga detalye.

Ang kulay ng mga dingding sa silid, ang bilang ng pinakamataas na koneksyon sa network ng telepono o sa Internet, pati na rin ang talakayan ng lahat ng iba pang mga tampok ay makakatulong upang makuha ang pag-aangkin ng nangungupahan at hikayatin siyang magrenta ng partikular na pag-aari.

Ito ay isang maliit na sikolohikal na trick: mas maraming mga tao ang sumasaalang-alang sa mga detalye, mas mataas ang posibilidad na ang gayong pag-uusap ay mananatili sa kanyang memorya. Nangangahulugan ito na siya ay tutok sa kanya sa unang lugar, timbangin ang mga kalamangan at kahinaan, atbp.

Gayunpaman, kung ang buong proseso ng pag-upa ay batay sa naturang mga gimik, magiging malaking panganib ang pagkawala ng iyong reputasyon. Kung ang kalidad ng pag-upa ay makabuluhan lamang sa mga salita, kung gayon maaari itong banta sa matinding mga kahihinatnan.

1. Mga Piyesta Opisyal.

Kung walang pagtatapos sa komersyal na lugar na inilalaan para sa pag-upa, maaari kang mag-alok sa nangungupahan ng bakasyon para sa pagbabayad. Iyon ay, magsasagawa siya ng mga pag-aayos sa sarili nitong gastos, ngunit habang ang mga koponan sa pag-aayos ay gumagawa ng kanilang sariling bagay, ang kliyente ay hindi magbabayad ng upa para sa lugar.

Ito ay isang halip makabuluhang plus para sa isang nangungupahan na malinaw na nagpasya na magrenta ng isang ari-arian:

• kung walang labis na pondo upang magbayad para sa upa at pag-aayos nang sabay, pagkatapos ng kilos na ito ay magiging sanhi ng labis na positibong damdamin at dagdagan ang reputasyon ng tagapagbenta;
• gayundin, ang mga pag-aayos ng bakasyon ay makakatulong upang mahikayat ang isang nagdoble na nangungupahan upang bilhin ang partikular na real estate / lugar na ito.

Sa pangkalahatan, posible na pansamantalang palayain ang isang kliyente mula sa pagbabayad ng upa sa iba't ibang mga sitwasyon. Ang pangunahing bagay ay walang mga malubhang pagkalugi sa pananalapi para sa parehong partido. Ito ang mga pangunahing tampok ng paggawa ng negosyo at nangungupahan (pati na rin ang mga panginoong maylupa) ng komersyal na real estate ay nalalaman ito.

Iyon ang dahilan kung bakit ang mga pagkilos na ito ay laganap, kahit na hindi kinakailangan ang paggamit nito. Lalo na kung ang paghahatid ng komersyal na real estate ay hindi kagyat.

1. Ang pagiging maaasahan ng may-ari ng lupa.

Ito ay isang napakahalagang punto, na malinaw na ipinakita sa paghahanda ng dokumentasyon ng may-ari para sa nangungupahan. Ang mas ginagarantiyahan ang natatanggap ng kliyente, mas maraming pagkakataon ng matagumpay na pagpapaupa ng lugar.

Ang kasaganaan ng mga dokumento na sumusuporta, ang kawalan ng mga gimik sa panahon ng pag-sign ng kontrata at isang mabuting reputasyon ang susi sa matagumpay na pagpapaupa ng komersyal na real estate. Ang dahilan ay simple:

• kapag nagrenta ng isang apartment, madalas na mga ordinaryong mamamayan ay nakikibahagi sa isyu;
• at kung binalak ang lugar na gagamitin para sa mga layuning pang-komersyal at kumita ng malubhang pera sa negosyong ito, kung gayon ang pag-aaral ng bawat dokumento ng nangungupahan ay magiging masalimuot hangga't maaari.

Mga panganib at iba pang mga paghihirap

Hindi lamang ang nangungupahan na nasa panganib - ang parehong napupunta sa may-ari ng lupa. Ang pinakakaraniwang sanhi ng mga salungatan ay:

• hindi sapat na kahulugan ng mga ligal na obligasyon ng mga partido na may kaugnayan sa inuupahang pag-aari;
• pagkaantala sa buwanang pagbabayad at iba pang mga pagbabayad;
• maling paggamit ng inuupahang pag-aari;
• pinsala / pagkawala ng pag-aari ng nagmamay-ari;
• hindi pagkakaunawaan tungkol sa pagbubuwis (ayon sa artikulo 146 ng Tax Code ng Russian Federation, ang obligasyong magbayad ng VAT ay ipinataw lamang sa tagapagbenta na may posibilidad na bawasan ang halaga ng buwis ng lessee kung mayroong isang naaangkop na dokumento).

Ang lahat ng mga sitwasyong ito ng kaguluhan ay direktang nakasalalay sa natapos na kasunduan. Ang bawat isa sa mga puntos ay dapat na inilarawan nang tumpak hangga't maaari, dahil binabawasan nito ang mga panganib para sa parehong partido nang sabay-sabay. Mahalagang gumawa ng isang responsableng saloobin sa pagtatapos ng kontrata upang maiwasan ang mga ganitong sitwasyon.

Ang pag-upa sa komersyo ng ari-arian ay hindi ibang-iba, ngunit mayroon itong isang bilang ng mga pangunahing tampok. Ang pinakamahalagang bagay ay ang pagtatapos ng isang kontrata. Sa anumang sitwasyon, ang mga partido ay umaasa lamang sa kanya, samakatuwid, kinakailangan upang ituon ang kanilang pansin kapag gumawa ng isang pakikitungo sa dokumentong ito.

Dapat lamang na makahanap ka ng isang silid. At pagkatapos sila (mga realtor) ay pumunta sa parehong site (cyan, avito) at naghahanap ng isang pampublikong puwang para sa iyo.

Ang payo ko ay hindi bigyan sila ng isang eksklusibo. At upang sabihin: "Handa akong magbayad sa iyo ng isang komisyon kung makahanap ka sa akin ng isang silid sa saradong pag-access, at dapat itong matugunan ang aking pamantayan." Halimbawa, ang lugar ay dapat na nasa unang linya ng mga bahay, sa mahabang panahon. At may kakayahang gumawa ng pag-aayos.

Kapag nag-upa ka ng isang rieltor, huwag kalimutan na nagbabayad ka ng pera at maaaring humingi ng pera sa iyong nararapat.

Mas madalas kaysa sa hindi, ang isang rieltor ay nagpapahiwatig ng kanyang talino: "Wow silid-aralan, kunin natin ito, kung hindi, mayroon akong ibang mga kliyente." Nagsisimula na ilagay ang presyon sa iyo, nangangako ng mga benepisyo. Kapag ang realtor ay nagpapadala ng impormasyon tungkol sa mga lugar, suriin kung ito ay nasa pampublikong domain. Kung gayon, hindi mo kailangang magbayad ng isang komisyon.

Bago makipag-usap sa isang rieltor, basahin ang isang pares ng mga artikulo tungkol sa real estate. Ipakita sa kanya na kaunti ang alam mo tungkol sa real estate. Hindi na dapat matakot sa mga realtor, hindi sila kumagat, ngunit maaari silang tumahol. Magbabayad ka at umorder ng isang silid.

2. Maghanap ng isang silid sa iyong sarili

Tuturuan kita. Una sa lahat, kailangan nating maunawaan kung ano ang para sa silid na ito? Pagkatapos, kapag nagpasya kami, kailangan nating maunawaan kung gaano karaming mga metro ang kailangan namin. Unang linya ng mga bahay o pangalawa? Sa o walang pag-aayos? Kung sa pag-aayos, kung paano paano (madalas mangyari na labis nating binabayaran ang pera para sa hindi kinakailangang pag-aayos). Gaano katagal ang kailangan natin sa kuwartong ito (hindi ko pinapayuhan ang pagkuha ng isang silid, ang kontrata kung saan ay sa isang maikling panahon nang walang pag-renew)?

Maaaring maraming katanungan. Ngunit huwag kalimutan na ang paghahanap ng isang magandang puwang ay maaaring tumagal ng mahabang panahon, kung minsan kahit na buwan. Ngunit huwag mawalan ng pag-asa, sa tulong ng Makapangyarihan sa lahat ay magtagumpay ka!

Magtakda ng isang layunin para sa iyong sarili at pumunta para dito!

Mga lugar para sa unang negosyo, ipinapayo ko sa iyo na huwag magastos. Maraming mga kabataan, berdeng tao ang nais magbukas ng isang negosyo at naghahanap ng mga lugar na may mamahaling pagkukumpuni. Huwag gawin iyon. Magsimula nang maliit at gumana nang paunti-unti, maglagay ng iyong oras.

Ayon sa plano ng negosyo, ang lugar ay hindi dapat lumampas sa 10-15% ng kabuuang gastos (pag-uusapan natin kung paano gumuhit ng isang mabilis na plano sa negosyo sa mga sumusunod na artikulo).

Magsimula sa mga site ng paghahanap, magparehistro sa iba't ibang mga site, forum. Madalas kaming makatipid ng pera para sa pagpaparehistro sa isang partikular na site. Huwag mag-ekstrang pera, ito ay magiging kapaki-pakinabang para sa iyo.

Minsan ang isang magandang silid ay maaaring rentahan sa amin ng isang kapit-bahay o kaibigan, ngunit dapat nilang malaman tungkol dito.

Dito, hindi ka nakatipid ng pera at nakahanap ng isang mahusay na silid. Ano ang susunod na gagawin? Paano makikipag-usap sa may-ari?

Gustung-gusto ng mga may-ari ng ari-arian ang pera, tulad ng marami sa prinsipyo. Alinsunod dito, gusto nila ng maraming pera para sa kanilang lugar. Maaari mong at dapat na magkaunawaan sa kanila, kung minsan ang pag-aatas ay maaaring umabot sa 20-30%.

Ngayon, maraming mga silid ang walang laman. Bago makipag-usap sa may-ari, gawin ang iyong araling-bahay: maghanap ng ilang katulad na lugar sa distrito na ito at alalahanin ang mga ito. Pagkatapos ay pumunta sa isang pulong sa may-ari. Maging tiwala sa iyong sarili. Ang iyong gawain ay upang mainteresan siya at ipakita na mayroon ka pa ring higit sa isang pagpipilian.

Maaari mong sabihin sa kanya na nais mong gumawa ng mga pag-aayos doon (upang mabigyan ka niya ng oras). Kadalasan nagbibigay sila ng hindi hihigit sa dalawa hanggang tatlong linggo. Ngunit maaari mong kumatok sa isang buwan, o kahit dalawa.

Pagkatapos ay maaari mong tanungin siya kung gaano katagal siya ay nagrenta ng kuwartong ito? Huwag magpaloko, magrenta ng silid sa pangmatagalang batayan. Bakit?

Karaniwan, ang lugar ay inuupahan sa loob ng 11 buwan na may isang extension, ngunit pabor sa may-ari. Halimbawa, ang upa bawat buwan ay nagkakahalaga ng $ 5,000. Matapos ang 11 buwan, ang presyo ay tumaas ng 10% hanggang $ 5500. Hindi ito kapaki-pakinabang sa atin.

Kapag sumang-ayon ka sa kanya, kailangan mong suriin ang mga dokumento para sa silid, ito man. Mas mainam na isakatuparan ang pamamaraang ito sa isang abogado, maaari niyang suriin ang kuwartong ito at ang gusali mismo (kung ito ay aalisin).

May iba akong sasabihin sa iyo tungkol sa kung paano makahanap ng tamang silid. Hindi mo maaaring isulat ito sa isang artikulo. Sikaping masulit ang artikulong ito.

Ang lahat ay simple at natatangi, gawin ang unang hakbang.