Metoda de capitalizare a venitului se bazează pe conversia directă a venitului net din exploatare (NOI) în valoare prin împărțirea acestuia la rata de capitalizare.

Rata de capitalizare este o rată utilizată pentru a reduce un flux de venit la o singură sumă de cost.9 Cu toate acestea, în opinia noastră, această definiție oferă o înțelegere a esenței matematice a acestui indicator. Din punct de vedere economic, raportul de capitalizare reflectă rata de rentabilitate a investitorului.

Metoda capitalizării venitului se aplică dacă:

Fluxurile de venit sunt valori pozitive stabile;

Fluxurile de venit cresc într-un ritm constant, moderat.

Această metodă nu trebuie utilizată dacă:

Fluxurile de venit sunt instabile;

Proprietatea este în construcție sau necesită reconstrucție semnificativă a proprietății;

Nu există informații despre tranzacțiile reale de vânzare și închiriere de bunuri imobiliare, costurile de exploatare și alte informații care să facă dificilă calcularea venitului net din exploatare și a ratelor de capitalizare.

Formula de calcul de bază este următoarea:

Principalele etape ale procedurii de evaluare prin metoda capitalizării:

1) determinarea venitului anual preconizat (sau mediu anual), ca venit generat de proprietate la cea mai bună și eficientă utilizare;

2) calculul ratei de capitalizare;

3) determinarea valorii unei proprietăți pe baza venitului net din exploatare și a ratei de capitalizare, prin împărțirea VAN la rata de capitalizare.

Să ne oprim în detaliu asupra fiecărei etape de mai sus.

eu. Calculați venitul net din exploatare așteptat.

Evaluatorul imobiliar lucrează cu următoarele niveluri de venit până la 10:

PVP (venit brut potențial);

DVD (venit brut real);

NOR (venitul net din exploatare);

DP (încasări în numerar) după plățile dobânzilor la împrumut. Venitul brut potențial (GPI)- venit care poate fi

primesc din proprietăți imobiliare, cu utilizarea sa 100% fără a lua în considerare toate pierderile și cheltuielile. PPV depinde de suprafața proprietății care se evaluează și de rata de închiriere stabilită și se calculează folosind formula:

Contractul de închiriere este principala sursă de informații despre bunurile imobiliare generatoare de venit. Închirierea este furnizarea de proprietate către locatar (chiriaș) contra unei taxe pentru posesia și utilizarea temporară. Dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului imobilului. Locatorii pot fi persoane autorizate prin lege sau proprietarul să închirieze proprietatea. Unul dintre principalele documente de reglementare care reglementează relațiile de închiriere este Codul civil al Federației Ruse (Capitolul 34).

În procesul de lucru, evaluatorul se bazează pe următoarele prevederi ale contractului de închiriere:

În baza unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură, chiriașului, odată cu transferul dreptului de proprietate și de utilizare a unui astfel de imobil, i se transferă drepturile de folosință a acelei părți a terenului care este ocupată de acest imobil și este necesară pentru utilizarea acestuia, chiar și în cazul în care terenul pe care se află clădirile sau structurile închiriate, vândut unei alte persoane;

Dacă termenul de închiriere nu este specificat în contract, atunci contractul de închiriere se consideră a fi încheiat pe perioadă nedeterminată;

Transferul proprietății spre închiriere nu constituie o bază pentru încetarea sau anularea drepturilor terților asupra acestei proprietăți. La încheierea unui contract de închiriere, locatorul este obligat să avertizeze chiriașul cu privire la toate drepturile terților asupra bunului închiriat (servitute, drept de gaj, etc.). În caz contrar, chiriașul are dreptul de a cere o reducere a chiriei sau rezilierea contractului și compensarea pierderilor.

Contract de închiriere pentru o clădire sau structură:

Incheiat in scris pe o perioada de cel putin un an, supus inregistrarii de stat si considerat incheiat din momentul inregistrarii;

Prevăd termenele și sumele de chirie convenite de părți, fără de care contractul de închiriere se consideră neîncheiat;

În cazul în care chiriașul a efectuat, pe cheltuiala proprie și cu acordul locatorului, îmbunătățiri asupra bunului închiriat care sunt inseparabile fără a prejudicia bunul, atunci are dreptul, după încetarea contractului, să ramburseze costul acestora. îmbunătățiri, cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel. Costul îmbunătățirilor inseparabile asupra proprietății închiriate efectuate de chiriaș fără acordul locatorului nu este supus compensației;

Cursurile de valută sunt o modalitate bună de a vă pregăti pentru munca profitabilă pe piața valutară internațională!

Chiriașul are dreptul, cu acordul locatorului, să subînchirieze bunul închiriat, să pună la dispoziție bunul închiriat în folosință gratuită și, de asemenea, să îl facă ca aport la capitalul autorizat.

Tariful de închiriere, de regulă, depinde de locația proprietății, de starea sa fizică, de disponibilitatea comunicațiilor, de termenul de închiriere etc.

Tarifele de închiriere sunt:

Contractual (definit prin contractul de închiriere);

Piață (tipică pentru un anumit segment de piață dintr-o anumită regiune).

Rata de inchiriere pe piata reprezintă rata predominantă pe piață pentru imobile similare, i.e. este cea mai probabilă chirie pe care un proprietar obișnuit ar fi de acord să o închirieze și un chiriaș obișnuit ar fi de acord să închirieze proprietatea, ceea ce este o tranzacție ipotetică. Ratele de închiriere de pe piață sunt utilizate pentru a evalua proprietatea liberă, în cazul în care proprietatea este în esență deținută, administrată și de care se bucură proprietar (care ar fi fluxul de venit dacă proprietatea ar fi închiriată). Rata de închiriere a contractului este utilizată pentru a evalua drepturile parțiale de proprietate ale locatorului. În acest caz, este indicat ca evaluatorul să analizeze contractele de închiriere din punctul de vedere al termenilor încheierii acestora. Toate contractele de închiriere sunt împărțite în trei grupuri mari:

Cu o rată de închiriere fixă ​​(utilizată în condiții de stabilitate economică);

Cu o rată de închiriere variabilă (revizuirea tarifelor de închiriere pe durata contractului se realizează, de regulă, în condiții de inflație);

Cu o rată a dobânzii (când la suma fixă ​​a plăților de închiriere se adaugă un procent din venitul primit de chiriaș ca urmare a utilizării proprietății închiriate).

Metoda de capitalizare a venitului Este indicat sa se foloseasca in cazul incheierii unui contract cu rata de inchiriere fixa in alte cazuri, este mai corect sa se foloseasca metoda fluxului de numerar actualizat;

Venitul brut real (DVD)– Acesta este venitul brut potențial minus pierderile din subutilizarea spațiului și din colectarea chiriei, plus alte venituri din utilizarea normală pe piață a proprietății:

DVD = PVD – Pierderi + Alte venituri. (4,3)

De obicei, aceste pierderi sunt exprimate ca procent din venitul brut potențial. Pierderile sunt calculate la o rată determinată pentru nivelul tipic de management pe o anumită piață, de ex. Indicatorul de piață este luat ca bază. Dar acest lucru este posibil doar în prezența unei baze de informații semnificative pe obiecte comparabile. În lipsa acestora, pentru a determina coeficientul de subutilizare (subutilizare), evaluatorul analizează în primul rând informații retrospective și actuale despre obiectul evaluat, i.e. contractele de închiriere existente după durata, frecvența reîncheierii acestora, durata perioadelor dintre expirarea unui contract de închiriere și încheierea următorului (perioada în care unitățile imobilului sunt vacante) și pe această bază calculează rata de subutilizare(Knd) al proprietății:

Unde

D p – ponderea unităților imobiliare pentru care se reînnoiesc contracte în cursul anului;

Т с – perioada medie în care un imobil este vacant;

N a – numărul de perioade de închiriere pe an.

Determinarea coeficientului de subutilizare se realizează pe baza informațiilor retrospective și actuale de aceea, pentru a calcula ADV estimată, coeficientul obținut trebuie ajustat ținând cont de posibila utilizare a spațiului în viitor, care depinde de următorii factori:

Situația economică generală;

Perspective de dezvoltare a regiunii;

Etapele ciclului pieței imobiliare;

Relația dintre cerere și ofertă în segmentul regional evaluat al pieței imobiliare.

Ratele de ocupare variază între diferitele tipuri de proprietate (hoteluri, magazine, blocuri de apartamente etc.). Când se operează imobiliare, este de dorit să se mențină factorul de încărcare la un nivel ridicat, deoarece o parte semnificativă a costurilor de operare este constantă și independentă de nivelul de încărcare.

Evaluatorul efectuează o ajustare pentru pierderi la încasarea plăților, analizând informații retrospective asupra unui anumit obiect cu prognoza ulterioară a acestor dinamici pentru viitor (în funcție de perspectivele de dezvoltare ale unui anumit segment al pieței imobiliare din regiune):

Pe baza informațiilor istorice și actuale, evaluatorul poate calcula rata de subutilizare și pierderile în colectarea plăților de leasing, urmate de ajustări pentru a prezice valoarea venitului brut real:

unde K NDP este coeficientul de subutilizare și pierderi la încasarea plăților de chirie;

P a – pierderi la încasarea chiriei;

P nd – pierderi din subutilizarea spațiului;

PPV – venit brut potențial.

Pe lângă pierderile din subutilizare, la încasarea plăților de închiriere, este necesar să se țină seama de alte venituri care pot fi legate de utilizarea normală a acestei proprietăți în scopul deservirii, în special, a chiriașilor (de exemplu, veniturile din închirierea unui parcare, magazie etc.), si nu sunt incluse in chirie.

Venit operațional net (NOI) – venitul brut efectiv minus cheltuielile de exploatare (OR) pentru anul (excluzând amortizarea):

CHOD = DVD – SAU. (4,7)

Cheltuielile de exploatare sunt cheltuieli necesare pentru a asigura funcționarea normală a proprietății și reproducerea venitului brut efectiv.

Cheltuielile de exploatare sunt de obicei împărțite în:

Permanent condiționat;

Variabil condiționat sau operațional;

Costuri de înlocuire sau rezerve.

Cheltuielile fixe condiționate includ cheltuieli, a căror valoare nu depinde de gradul de încărcare operațională a unității și de nivelul serviciilor furnizate:

Impozitul pe proprietate;

Prime de asigurare (plăți pentru asigurarea proprietății);

Salariul personalului de serviciu (dacă este fix indiferent de sarcina clădirii) plus taxe pe acesta.

Cheltuielile variabile condiționat includ cheltuieli, a căror dimensiune depinde de gradul de volum de muncă operațional al unității și de nivelul serviciilor oferite:

Utilitati;

Pentru întreținerea teritoriului;

Pentru lucrări de reparații în curs;

Salariile personalului de serviciu;

Impozitele pe salarii;

Costuri de securitate;

Costuri de management (de obicei se obișnuiește să se determine valoarea costurilor de management ca procent din venitul brut real), etc.

Cheltuieli care nu au fost luate în considerare la stabilirea fiscală:

Amortizarea economică și fiscală, care este considerată în calcule prin abordarea veniturilor ca compensație și este considerată parte a ratei de capitalizare, și nu o cheltuială de exploatare;

Serviciul creditului este o cheltuială de finanțare și nu o cheltuială de exploatare, adică. finanțarea nu ar trebui să aibă un impact asupra valorii imobiliare (evaluarea presupune finanțare tipică pentru un anumit tip de imobil, iar influența finanțării atipice ar trebui exclusă);

Impozitul pe venit, de asemenea, nu este o cheltuială de exploatare (este un impozit pe venitul personal, care poate depinde de factori (forma de proprietate, componența dreptului de proprietate, statutul fiscal al proprietarului) care nu au legătură cu imobilul evaluat);

Structurile de capital suplimentare cresc de obicei veniturile, costul total sau prelungesc durata de viață economică. Costurile asociate acestora nu pot fi clasificate ca operaționale;

Cheltuielile de afaceri ale proprietarului imobilului care nu conduc la o creștere a veniturilor primite din proprietate nu sunt, de asemenea, considerate cheltuieli de exploatare.

Costurile de înlocuire includ costul înlocuirii periodice a îmbunătățirilor de uzură (acoperișuri, pardoseli, corpuri sanitare, corpuri electrice). Se presupune că fondurile sunt rezervate în cont (deși majoritatea proprietarilor de proprietăți nu fac de fapt acest lucru). Rezerva de înlocuire se calculează de către evaluator luând în considerare valoarea activelor amortizate, durata de viață utilă a acestora, precum și! dobânda acumulată la fondurile acumulate în cont. Dacă rezerva de înlocuire nu este luată în considerare, venitul net din exploatare va fi supraevaluat.

În cazurile în care imobilul este achiziționat cu fonduri împrumutate, evaluatorul folosește acest nivel de venit în calculele sale ca încasări în numerar înainte de impozite.

Încasările în numerar înainte de impozitare sunt egale cu venitul operațional net anual minus costurile anuale ale serviciului datoriei, de exemplu. reflectă încasările în numerar pe care proprietarul imobilului le primește anual din exploatarea acestuia.

Calculul raportului de capitalizare.

Rata de capitalizare este o rată utilizată pentru a reduce un flux de venit la o singură sumă de cost.11 Cu toate acestea, în opinia noastră, această definiție oferă o înțelegere a esenței matematice a acestui indicator. Din punct de vedere economic, raportul de capitalizare reflectă rata de rentabilitate a investitorului.

Există mai multe metode pentru a determina rata de capitalizare:

Ținând cont de rambursarea costurilor de capital (ajustate pentru modificările valorii activului);

Metoda de strângere a pieței;

Metoda de investiție legată sau tehnica grupului de investiții.

În teorie, rata de capitalizare pentru venitul curent ar trebui să ia în considerare, direct sau indirect, următorii factori:

Compensații pentru investiții lichide, fără riscuri;

Compensarea riscului;

Compensarea pentru lichiditate scăzută;

Compensații pentru managementul investițiilor;

O ajustare pentru creșterea sau scăderea proiectată a valorii unui activ.

Determinarea coeficientului de capitalizare ținând cont de rambursarea costurilor de capital.

Raportul de capitalizare este format din două părți:

1) rata de rentabilitate a capitalului (rata de rentabilitate a investiției), care este compensația care trebuie plătită investitorului pentru utilizarea fondurilor, ținând cont de riscul și de alți factori asociați unei anumite proprietăți;

2) ratele de rentabilitate a capitalului, i.e. rambursarea sumei investiției inițiale. În plus, acest element al coeficientului de capitalizare se aplică numai părții amortizabile a activelor.

Δ – scăderea valorii imobiliare (partea amortizabilă a activelor).

Rata de rentabilitate a capitalului ( R doh capac) este construit cel mai adesea folosind metoda de construcție cumulativă:

Rata de rentabilitate fără risc + Prime pentru riscul investiției în imobiliare + Prime pentru lichiditatea scăzută a imobiliare + Prime pentru administrarea investițiilor.

Rata de rentabilitate fără risc este rata dobânzii pentru activele foarte lichide, de exemplu. Aceasta este o rată care reflectă oportunitățile reale de pe piață pentru investirea fondurilor firmelor și persoanelor fizice fără niciun risc de nereturnare.

Rata fără risc este utilizată ca rată de bază, la care se adaugă componentele rămase (listate anterior) - ajustări pentru diferite tipuri de risc asociate cu caracteristicile proprietății care se evaluează.

Cerințe privind rata fără risc:

— randamentul celor mai lichide active, care se caracterizează printr-o rată de rentabilitate relativ scăzută, dar cu o garanție de returnare a capitalului;

- disponibilă investitorului ca opțiune alternativă de investiție.

Pentru a determina rata fără risc, puteți utiliza atât indicatorii ruși, cât și cei occidentali pentru tranzacții fără risc. Rata fără risc conform metodelor occidentale este considerată a fi rata rentabilității obligațiunilor de stat pe termen lung (20 de ani) pe piața mondială (SUA, Germania, Japonia etc.). Atunci când utilizați această rată fără risc, este necesar să adăugați o primă pentru riscul de a investi în Rusia (risc de țară). Acest calcul al ratei fără risc este acceptat în practica modernă de evaluare, dar încalcă principiul accesului investitorilor la active foarte lichide, deoarece întreprinderile rusești nu pot lua în considerare în mod serios investiția în obligațiuni guvernamentale pe termen lung de pe piața mondială ca alternativă. Această rată fără risc a fost utilizată activ în țara noastră în primele etape ale dezvoltării evaluării, deoarece această perioadă a fost caracterizată de replicarea necritică a experienței occidentale, fără a ține cont de specificul rusesc. În zilele noastre, randamentul pe OFZ și VEB este adesea considerat o rată fără risc.

Ajustarea pentru riscul de țară este de obicei calculată de agențiile de rating. Dar aceste informații nu sunt întotdeauna disponibile evaluatorilor. În acest caz, evaluatorul poate determina independent riscul de țară pentru Rusia folosind schemele dezvoltate, dar gradul de subiectivitate în calcule crește semnificativ.

În procesul de evaluare, este necesar să se țină seama de faptul că ratele nominale și reale fără risc pot fi atât ruble, cât și valută străină. Când se recalculează rata nominală în cea reală și invers, este recomandabil să se folosească formula economistului și matematicianului american I. Fisher, pe care a derivat-o încă din anii 30 ai secolului XX:

unde R n – rata nominală;

R р – rata reală;

J inf – indicele inflației (rata anuală a inflației).

Este important de menționat că atunci când se utilizează fluxuri de venit nominal, rata de capitalizare și componentele sale trebuie calculate în termeni nominali, iar atunci când se utilizează fluxuri de venit real - în termeni reali.

Calculul primelor de risc:

prima de lichiditate redusa . La calcularea acestei componente se ține cont de imposibilitatea returnării imediate a investițiilor realizate în proprietate, putând fi luată la rata inflației pentru timpul tipic de expunere a obiectelor similare cu cel evaluat pe piață;

prima de risc imobiliar . În acest caz, se ia în considerare posibilitatea pierderii accidentale a valorii de consum a obiectului, iar prima poate fi acceptată în cuantumul contribuțiilor de asigurare în societățile de asigurări de cea mai înaltă categorie de fiabilitate;

bonus de gestionare a investițiilor . Cu cât investițiile sunt mai riscante și mai complexe, cu atât necesită un management mai competent. Este recomandabil să se calculeze prima pentru gestionarea investițiilor ținând cont de coeficientul de subîncărcare și pierderi la încasarea plăților de chirie.

Rata de capitalizare include rata rentabilității investiției și rata rentabilității capitalului. Dacă valoarea capitalului investit în proprietate rămâne neschimbată și va fi returnată la revânzare, nu este nevoie să se calculeze rata rentabilității.

Dacă se prevede o modificare a valorii unui activ, atunci devine necesar să se ia în considerare restituirea sumei principale a capitalului în raportul de capitalizare. Rata de rentabilitate a capitalului arată suma anuală de rambursare a fondurilor investite într-o proprietate în cazul în care, dintr-un motiv oarecare, se preconizează pierderea acestor fonduri (în totalitate sau parțială) în timpul perioadei de proprietate asupra proprietății. Pentru recuperarea investiției inițiale, o parte din venitul net din exploatare este rezervată într-un fond de recuperare pentru recapitalizare.

Există trei moduri de a calcula rata rentabilității capitalului

(R intoarcere norma):

returnarea liniară a capitalului (metoda Ring);

returnarea capitalului conform fondului de înlocuire și a ratei de rentabilitate a investiției (metoda Inwood), se numește uneori metoda anuității;

returnarea capitalului pe baza fondului de compensare și a ratei dobânzii fără risc (metoda Hoskold).

(metoda inelului); (metoda Inwood); (metoda Hoskold).

Metoda Ring.

Această metodă este adecvată pentru utilizare atunci când se preconizează că suma principală va fi rambursată în rate egale. Rata anuală de rentabilitate a capitalului se calculează împărțind 100% din valoarea activului la durata de viață utilă rămasă, i.e. Este reciproca duratei de viață a activului. Rata rentabilității este cota anuală a capitalului inițial plasată în fondul de compensare fără dobândă:

unde n este durata de viață economică rămasă, în ani; R rata plafonului de venit a rentabilității investiției, %.

Exemplu. Condiții de investiție:

Termen 5 ani;

R rata de rentabilitate a capitalului de venit 18%;

Δ 100%.

Soluţie. Metoda Ring. Rata anuală liniară a rentabilității capitalului va fi de 20%, deoarece în 5 ani 100% din activ va fi anulat (100: 5 = 20). În acest caz, rata de capitalizare va fi de 38% (18% + 20% = 38%).

Metoda Inwood

utilizat dacă rentabilitatea capitalului este reinvestită la rata rentabilității investiției. În acest caz, rata rentabilității ca componentă a ratei de capitalizare este egală cu factorul fondului de recuperare la aceeași rată a dobânzii ca și pentru investiții.

Exemplu. Condiții de investiție:

Termen 5 ani;

Rentabilitatea investiției 12%.

Δ 100%.

Soluţie. Rata de capitalizare este calculată ca suma dintre rata de rentabilitate a investiției de 0,12 și factorul fondului de compensare (pentru 12%, 5 ani) de 0,1574097. Rata de capitalizare este 0,2774097

metoda lui Hoskold.

Folosit atunci când rata de rentabilitate a investiției inițiale este oarecum mare, ceea ce face improbabilă reinvestirea la aceeași rată. Se așteaptă că fondurile reinvestite vor primi venituri la o rată fără riscuri

Exemplu. Proiectul de investiții prevede o rentabilitate anuală a investiției (capital) de 12% timp de 5 ani. Sumele de rentabilitate a investiției pot fi reinvestite în siguranță la o rată de 6%.

Soluţie. Dacă rata rentabilității capitalului este 0,1773964, care este factorul de recuperare pentru 6% pe 5 ani, atunci rata de capitalizare este 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Rata de capitalizare include rata rentabilității investiției și rata rentabilității capitalului ţinând cont de ponderea părţii de amortizare a activelor . Dacă valoarea capitalului investit în imobile rămâne neschimbată și este returnată la revânzare, atunci ponderea părții amortizabile a activelor este egală cu 0. Dacă se cunoaște scăderea valorii proprietății, atunci vom construi o compensație. fond special pentru a compensa cota amortizabilă a activelor. Dacă, atunci când investește în imobiliare, investitorul se așteaptă ca prețul acestuia să crească în viitor, atunci devine necesar să se ia în considerare creșterea costului investiției în rata de capitalizare.

Scăderea valorii proprietății (Δ), care va avea loc în P ani, ia în considerare costul revânzării ulterioare a proprietății în raportul de capitalizare.

R cap = R up cap + Δ R normal întoarcere, (4.17)

Δ = 0, dacă valoarea obiectului evaluat nu se modifică,

Δ = + cota cu care valoarea obiectului de evaluare este planificată să fie redusă dacă valoarea obiectului de evaluare scade,

Δ = – ponderea cu care se preconizează creșterea valorii obiectului de evaluare dacă valoarea obiectului de evaluare crește.

Exemplu. Se preconizează că proprietatea va fi vândută în 5 ani pentru 50% din prețul inițial. Rata rentabilității investiției este de 12%.

Soluţie. Conform metodei Ring, rata de rentabilitate a capitalului este de 20% (100%: : 5 ani) 1/2 = 10%. R cap = 0,1 (rata rentabilității capitalului) + 0,12 (rata rentabilității investiției) = 0,22 (22%).

Conform metodei Inwood, rata rentabilității capitalului se determină prin înmulțirea factorului de fond de înlocuire cu procentul de pierdere din prețul inițial al proprietății.

50% pierdere 0,1574097 = 0,07887.

R cap = 0,07887 (rata rentabilității capitalului) + 0,12 (rata rentabilității investiției) = 0,19887 (19,87%).

Exemplu. Rata necesară de rentabilitate a capitalului este de 12%. Se preconizează că creșterea prețului după 5 ani va fi de 40%.

Soluţie.În cazul în care valoarea fondurilor de investiții crește, încasările din vânzare nu numai că oferă o rentabilitate a întregului capital investit, ci oferă și o parte din venitul necesar obținerii unei rate de rentabilitate a investiției de 12%. Prin urmare, rata de capitalizare ar trebui redusă pentru a ține cont de creșterea preconizată a capitalului. Să calculăm venitul amânat: 0,4 0,1574 (factor de fond de compensare pentru 5 ani la 12%) = 0,063. Venitul amânat se scade din rata rentabilității investiției asupra capitalului și, astfel, se determină rata de capitalizare.


Calculul coeficientului de capitalizare folosind metoda market squeeze

Pe baza datelor de piață privind prețurile de vânzare și valorile VAN ale proprietăților comparabile, rata de capitalizare poate fi calculată:

unde NOR i este venitul net din exploatare al celui de-al i-lea obiect analog; Сi – prețul de vânzare al i-lea obiect analog.

Această metodă nu ia în considerare separat rentabilitatea capitalului și rentabilitatea investiției (Tabelul 4.1).

În ciuda întregii aparente simplitate de aplicare, această metodă de calcul provoacă anumite dificultăți - informațiile despre VAN și prețurile de vânzare se încadrează în categoria informațiilor netransparente.

Calculul coeficientului de capitalizare folosind metoda informației aferenteVesticiul.

Dacă o proprietate este achiziționată folosind capital propriu și capital împrumutat, rata de capitalizare trebuie să îndeplinească cerințele de rentabilitate pentru ambele părți ale investiției. Valoarea coeficientului este determinată de metoda de investiții aferentă sau tehnica grupului de investiții. Raportul de capitalizare pentru capitalul împrumutat se numește constantă ipotecară și se calculează

Rm = TO/K

unde R m este constanta ipotecii;

DO – plăți anuale pentru serviciul datoriei;

K – valoarea creditului ipotecar.

Rata de capitalizare a capitalurilor proprii se calculează folosind formula:

Rata totală de capitalizare este determinată ca medie ponderată:

R = M R m + (1 – M) R e (4,21)

unde M este rata datoriei ipotecare.

Exemplu. Cota de capital propriu 30%; rata dobânzii la împrumut este de 12%; împrumutul a fost acordat pentru 25 de ani; rata rentabilității capitalului propriu este de 5%, atunci rata totală de capitalizare este:

a) credit ipotecar permanent acordat pe 25 de ani la 12% pe an, 0,127500;

b) rata totală de capitalizare se calculează după formula 4.21: R = 0,7 * 0,127500 + 0,3 * 0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%).

Astfel, specificul metodei de capitalizare a venitului este următorul:

VAN pentru o perioadă de timp este convertit în valoarea curentă;

Prețul de reversiune nu este calculat;

Rata de capitalizare se calculează pentru imobile folosind trei metode:

■ metoda de strângere a pieţei;

■ metoda de determinare a ratei de capitalizare ţinând cont de rambursarea costurilor de capital;

■ metoda investiţiilor aferente.

Avantajele metodei de capitalizare a venitului sunt că această metodă reflectă direct condițiile de piață, întrucât atunci când este aplicată, de regulă, un număr mare de tranzacții imobiliare sunt analizate din punctul de vedere al relației dintre venit și valoare, precum și la calcularea venitului capitalizat, un ipotetic se întocmește contul de profit și pierdere, principiul de bază al construcției care este o ipoteză despre nivelul pieței de exploatare a bunurilor imobiliare.

Dezavantajele metodei de capitalizare a venitului sunt asta

Aplicarea lui este dificilă atunci când nu există informații despre tranzacțiile de pe piață;

Întrucât terenul, alături de alte imobile, poate fi considerat de către proprietar ca o anumită sursă de venit, aceasta înseamnă că posibilele sale intenții privind închirierea unui teren nu sunt lipsite de bun simț. Totodată, proprietarul își pune în mod logic întrebarea, la ce cotă de închiriere își poate închiria terenul, fără să-l vândă mai puțin, și stabilind taxa la un asemenea nivel încât parcela să trezească interesul unui potențial chiriaș.

Din păcate, în acest caz, este destul de dificil să se determine imediat o posibilă rată de închiriere, deoarece, spre deosebire de piața, de exemplu, imobilele rezidențiale, piața de închiriere a terenurilor din Rusia nu implică prezența unui număr masiv de reclame pentru terenuri. de inchiriat. În acest sens, este aproape imposibil să navighezi pe zone similare.

Într-o astfel de situație (precum și în cazurile stabilite legal), proprietarul trebuie să apeleze la serviciile de consultanță ale unui evaluator, transferând astfel toată bătaia de cap de a stabili prețul de închiriere unui profesionist.

Dar piata este in continuare aceeasi pentru toata lumea, iar evaluatorul se confrunta si cu problema de a nu dispune de cantitatea necesara de informatii de piata despre inchiriere pentru a face calcule.

În acest sens, metodele de abordare a veniturilor devin principalul instrument de determinare a ratei de închiriere. Pe baza conceptului metodei de valorificare în abordarea veniturilor, valoarea de piață a unui teren este determinată prin împărțirea valorii venitului net din exploatare la rata de valorificare a terenului. În același timp, valoarea venitului net din exploatare nu este altceva decât suma anuală a veniturilor din utilizarea profitabilă a unui teren - închirierea acestuia. Nu este greu de ghicit că, schimbând componentele formulei, este posibil, cunoscând valoarea de piață a terenului și rata de capitalizare a acestuia, să se determine suma venitului anual pentru întreaga parcelă și, împărțind aceasta valoarea în funcție de suprafața terenului, deduceți tariful de închiriere. Această abordare este numită metoda recapitalizării în mediul profesional.

Această metodă poate fi aplicată nu numai în cadrul evaluării terenurilor, pentru care este necesar să se determine tariful de închiriere și nu există o piață de închiriere. De asemenea, este destul de comun atunci când se determină tarifele de închiriere pentru diverse imobile situate în zone îndepărtate de zonele metropolitane. Și deoarece există multe astfel de teritorii în Rusia, relevanța acestei metode de determinare a ratei de închiriere este dificil de pus sub semnul întrebării.

Fără îndoială, nu se poate spune că simplitatea sa poate fi asociată cu versatilitatea sa. În practică, există câteva capcane în implementarea unei astfel de metode atunci când se evaluează diverse tipuri de imobile. Dar această problemă necesită o atenție și un studiu deosebit.

Secțiunea 5. Calculul chiriei rezonabile pe piață

5.1. calcularea chiriei folosind abordarea costurilor
Esența metodei care stă la baza calculului unei chirii rezonabile pe baza valorii de piață a proprietății (în terminologia de evaluare stabilită a metodei „recapitalizării”) reflectă în general motivația tipică a proprietarului imobilului și a potențialului chiriaș:

• 
  Din perspectiva proprietarului: proprietarul proprietății, atunci când o închiriază, va solicita un astfel de flux de venituri din închiriere care îi va oferi rata de venit și rentabilitatea necesară a capitalului investit.

• 
  Din perspectiva chiriașului: Nu este rentabil pentru chiriaș să plătească plăți de leasing dacă capitalizarea acestora depășește valoarea de piață a proprietății închiriate.

Acest model este descris printr-o formulă simplă:
V = (CF – OE) / (Y + SFF), unde (*)

• 
  V – valoarea de piata a imobilului inchiriat,
• 
  CFa – fluxul de numerar al plăților de leasing;
• 
  OE – cheltuielile proprietarului imobilului,
• 
  Y – rata venitului;
• 
  SFF este coeficientul fondului de compensare, care se calculează prin formula

SFF = Y / ((1+ Y) N – 1), unde

• 
  N este durata de viață rămasă a obiectului închiriat.

Rezolvând ecuațiile de mai sus pentru CFa, avem o formulă pentru calcularea suplimentară a chiriei pieței:
CFa = V * R + OE (**)
Pentru a efectua calcule folosind metoda descrisă, este necesar să se determine parametrii din partea dreaptă a ecuației (**):
1. Valoarea de piata a fost determinată în secțiunea anterioară a Raportului și a însumat:

4.465.000 de ruble.
2. Determinarea ratei de capitalizare R.
"Conceptul raportul de capitalizare, folosit în legătură cu imobilele, include randamentul capitaluluiȘi restituirea capitalului.
Rentabilitatea capitalului este compensația care trebuie plătită unui investitor pentru valoarea banilor, luând în considerare timpul, riscul și alți factori asociați cu o anumită investiție. Randamentul capitalului se mai numește și randament.” 17
Această metodă de determinare a ratei plafonului o împarte în părțile sale componente.
Cele două componente principale ale ratei de capitalizare sunt rata rentabilității (Y) și rata fondului de recuperare a capitalului.

R = Y + SFF, Unde

Y - rata de actualizare;

SFF – factorul fond de compensare.
Conform metodei de construcție cumulativă 18, rata de actualizare (Y) se calculează prin adăugarea tuturor riscurilor identificate și însumând rezultatul cu rata rentabilității fără risc:
Y = Yo + P + L, unde:
Y - rata de actualizare;

Yo - rata de rentabilitate fără risc;

P - prima pentru risc de investitie;

L - primă pentru lichiditate scăzută.
În acest caz, când toate riscurile administrării proprietății revin efectiv asupra chiriașului, evaluatorul, la calcularea sumei chiriei, consideră că este necesar să se ia în considerare doar rata fără risc, egală cu rata reală de rentabilitate la un un timp dat, când se calculează Y.
În cazuri atunci când toate riscurile gestionării proprietății revin efectiv asupra chiriașului, La calcularea sumei chiriei, valoarea ratei de rentabilitate fără risc este luată ca rată de rentabilitate necesară.
Activele care pot fi considerate fără risc includ active care îndeplinesc anumite condiții:

• 
  probabilitatea de a pierde fonduri ca urmare a investițiilor în activul în cauză este minimă;
• 
  rentabilitatea acestor active este determinată și cunoscută în prealabil;
• 
  durata perioadei de circulație a instrumentului financiar coincide sau este apropiată de scara de timp de contrapartidă a activului care se evaluează.

Întrucât un activ fără risc are, prin definiție, un randament cunoscut, acest tip de activ trebuie să fie o valoare mobiliară care oferă un venit fix și are o probabilitate zero de neplată. Dar întrucât toate titlurile corporative au o oarecare probabilitate de neplată, un activ fără risc nu poate fi emis de o persoană juridică, întrucât nici o singură structură comercială, nici în condiții de redresare economică, nici cu atât mai mult în condiții de criză, nu poate garantează absența completă a riscului asupra investițiilor investitorului. Astfel, o investiție fără riscuri aduce un anumit nivel minim de venit suficient pentru a acoperi nivelul inflației din țară și riscul asociat investiției într-o anumită țară.

În practica mondială, rata de rentabilitate fără risc este de obicei rata de rentabilitate a obligațiilor de datorie guvernamentală pe termen lung (obligațiuni și cambii), deoarece se crede că statul este cel mai de încredere garant al obligațiilor sale (probabilitatea falimentul este practic exclus).

Astfel, astăzi în practica evaluării sunt utilizate o varietate de instrumente care pot fi clasificate ca fără riscuri. La data evaluării, fiecare dintre instrumentele de mai sus are următoarele rate:

1. 
   depozitele Sberbank a Federației Ruse și ale altor bănci de încredere - rata anuală a depozitelor în ruble este de 6,5%;
2. 
   Instrumente financiare occidentale (obligațiuni de stat ale țărilor dezvoltate) ajustate pentru riscul de țară;
3. 
   titluri de stat - randament mediu ponderat al obligațiilor pe termen lung pe piața GKO-OFZ de la 4,82% la 8,9% 19 pe an (în funcție de data scadenței).

	Curba de randament cu cupon zero* la 14.02.2011

Acceptăm o rată fără risc a ratei GKO-OFZ –4,82% cu o dată de scadență de 1 an.

Rata fondului de compensare
Coeficientul fondului de compensare se calculează folosind formula:
SFF = Y/[(1+Y) N – 1]

Y – rata de actualizare

N – durata de viață reziduală (a clădirilor)
3. N – durata de viață reziduală.

• 
  N – durata de viață rămasă = Nnorm. – Nactual

Nnorm. La efectuarea unor reparații majore și lucrări de restaurare, durata de viață economică a proprietății evaluate crește. Este de așteptat ca unitatea să fie în funcțiune timp de cel puțin 30 de ani.

4. OE – cheltuielile proprietarului.În acest caz, în conformitate cu termenii proiectului de contract de închiriere, chiriașul plătește toate cheltuielile în mod independent, prin urmare OE nu este inclusă în costul chiriei.

Mai sus au fost toți parametrii necesari pentru a calcula valoarea necesară a ratei de închiriere de pe piață. Calculele corespunzătoare sunt prezentate mai jos în Tabelul 40:
Tabelul 40

Parametru	Unitate măsurători	Sens
Valoarea de piata a bunurilor imobiliare, V	freca.	5 900 000
Rata rentabilității Y	%	4,82%
Viața economică rămasă N	ani	30,0
Rata fondului de compensare SFF	%	1,589799%
Rata de capitalizare, R(Y+SFF)	%	6,269799%
Fluxul de numerar anual (V*R)	freca.	279 947
Cheltuielile anuale ale proprietarului (OE)	freca.	-
Chiria anualăCFa(V*R+OE)	frec./an	279 947
Chirie lunara (fara TVA 18%)	frec./lună	23 329

Chiria bazată pe piață pentru utilizarea proprietății care se evaluează la 14 februarie 2011, calculată folosind abordarea costului, este (rotunjită):

23.330 (douăzeci și trei de mii trei sute treizeci) de ruble pe lună, inclusiv TVA, excluzând plățile de funcționare și utilități și serviciile administrative.
5.2. Calculul chiriei folosind o abordare comparativă

Abordarea evaluării pentru tranzacții de vânzare sau leasing comparabile (comparabile) prin analogie– a doua dintre cele trei abordări fundamentale în teoria evaluării. La aplicarea acestei abordări se determină valoarea obiectului de evaluare în comparație cu prețul de vânzare/închiriere al obiectelor similare. La baza aplicării acestei metode se află faptul că valoarea obiectului de evaluare este direct legată de prețul de vânzare/închiriere al obiectelor similare. Fiecare vânzare/închiriere comparabilă este comparată cu proprietatea în cauză. Se fac ajustări la prețul de vânzare/închiriere comparabil ( ajustări), reflectând diferențe semnificative între ele.
În conformitate cu OSF-1, abordarea comparativă este un set de metode de evaluare a valorii unui obiect evaluat, bazat pe o comparație a obiectului evaluat cu obiecte care sunt analoge cu obiectul evaluat, pentru care sunt disponibile informații despre preț. Un obiect - un analog al obiectului de evaluare în scopuri de evaluare este recunoscut ca un obiect care este similar obiectului de evaluare în principalele caracteristici economice, materiale, tehnice și de altă natură care determină valoarea acestuia.
Abordarea comparativă se bazează pe premisa că entitățile de pe piață realizează tranzacții de cumpărare și vânzare sau închiriere prin analogie, adică pe baza informațiilor despre tranzacții sau oferte similare. Un chiriaș prudent nu este de așteptat să plătească mai mult pentru o proprietate închiriată decât cea mai ieftină proprietate de închiriere de pe piață, de calitate și utilitate similare. Procedura de evaluare se bazează pe o comparație a proprietății care se evaluează cu proprietăți comparabile (proprietăți de comparație sau proprietăți analoge) care au fost recent vândute (sau închiriate), cu ajustări efectuate pentru parametrii în care proprietățile diferă unele de altele.
Dacă există o cantitate suficientă de informații fiabile despre tranzacțiile recente cu obiecte similare, abordarea comparativă ne permite să obținem un rezultat care reflectă cel mai bine atitudinea pieței față de obiectul evaluării.
Abordarea comparativă este implementată metoda analizei comparative a contractelor de inchiriere 20 (sau oferte de inchiriere) 21 .
O abordare comparativă poate fi implementată dacă există o cantitate suficientă de informații despre închirierea structurilor similare cu cea care se evaluează în condițiile pieței.
Disclaimer:
Evaluatorul a analizat informațiile prezentate pe diverse site-uri de internet cu șase luni premergătoare datei evaluării, drept urmare nu s-au găsit informații privind tranzacțiile și ofertele de leasing obiecte de comparație, a căror stare tehnică ar corespunde obiectului de evaluare. Cu alte cuvinte, în starea actuală, localul evaluat nu poate fi exploatat, ci închiriat cu condiția ca chiriașul să efectueze reparații majore în condiții care depășesc domeniul de aplicare al acestei evaluări, prin urmare, nu putem vorbi de tariful de închiriere de pe piață; Aici.
Ținând cont de toate cele de mai sus, nu se poate aplica o abordare comparativă care implică utilizarea datelor „de piață” privind tranzacțiile de închiriere a obiectelor care sunt similare prin caracteristicile lor cu obiectele evaluate.

5.3 Calculul veniturilor din chirie ABORDAREA
În conformitate cu FSO-1, abordarea Venituri este un set de metode de evaluare a valorii obiectului de evaluare, bazat pe determinarea venitului așteptat din utilizarea obiectului de evaluare.
Abordarea veniturilor, bazată pe principiul așteptării, reflectă poziția unui chiriaș prudent, care nu va plăti chiria pentru o anumită perioadă de utilizare și deținerea proprietății mai mult decât venitul pentru afacerea sa pe care se așteaptă să îl genereze dobânda de arendă în timpul acea perioadă. Abordarea poate oferi o limită superioară a chiriei care poate fi plătită fără a deteriora în mod nejustificat afacerea chiriașului.
Abordarea reflectă punctul de vedere al chiriașului, care determină rata maximă admisă de închiriere, pe baza ideilor sale despre valoarea admisibilă a părții din venitul său estimat din afaceri, pe care ar considera că ar putea să o acorde pentru utilizarea și proprietatea asupra proprietății. spatii inchiriate pentru a extrage aceste venituri.
Evaluatorul ar trebui să aloce veniturile din afaceri ale unui chiriaș tipic între toate tipurile de factori de producție, izolând suma „generată” de proprietate, adică determinarea „productivității suplimentare” a terenurilor și a îmbunătățirilor pe bază reziduală. Această sumă („productivitate incrementală”) va determina chiria de piață a unui chiriaș tipic pentru utilizarea și proprietatea asupra proprietății în perioada relevantă.
Această abordare este cea mai aplicabilă atunci când se evaluează chiria pentru proprietăți comerciale.
Pentru alte obiecte, din cauza erorilor semnificative de calcul, rezultatele acestei abordări pot fi nesigure.
În orice caz, mecanismul de implementare a abordării trebuie să îndeplinească cerințele pentru rapoartele de evaluare a afacerilor (în ceea ce privește implementarea abordării pe venituri), pentru care evaluatorul trebuie să aibă o bază de informare suficientă.

Disclaimer:
Această abordare este cea mai aplicabilă atunci când se evaluează chiria pentru proprietăți comerciale. Pentru alte obiecte, din cauza erorilor semnificative de calcul, rezultatele acestei abordări sunt nesigure, prin urmare, abordarea veniturilor nu a fost utilizată în această evaluare.

În astfel de circumstanțe, abordarea veniturilor nu poate fi aplicată.

Această abordare este cea mai aplicabilă atunci când se evaluează chiria pentru proprietăți comerciale. Pentru alte obiecte, din cauza erorilor semnificative de calcul, rezultatele acestei abordări sunt nesigure, prin urmare, abordarea veniturilor nu a fost utilizată în această evaluare.

5.4. CONCLUZIE a sumei totale a chiriei
După ce au analizat diferite abordări de evaluare a chiriilor bazate pe piață pentru aplicarea acestora , Evaluatorul a aplicat doar abordarea costurilor.
Deoarece în acest raport evaluatorul a calculat chiria bazată pe piață în cadrul unei singure abordări, nu este necesar acordul asupra valorii finale a chiriei bazate pe piață.
Chiria bazată pe piață pentru utilizarea proprietății care se evaluează la 14 februarie 2011 este:

23.330 (douăzeci și trei de mii trei sute treizeci) de ruble pe lună, inclusiv TVA, excluzând plățile de funcționare și utilități și serviciile administrative.
Notă: Conform articolului 8 din Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ:

« Efectuarea unei evaluări a obiectelor de evaluare este obligatorie dacă tranzacția implică obiecte de evaluare care aparțin în totalitate sau parțial Federației Ruse, entităților constitutive ale Federației Ruse.…, inclusiv:

- la determinarea valorii obiectelor de evaluare... în scopul... transferului lor spre închiriere».
Astfel, ca parte a sarcinii încredințate evaluatorului, acesta trebuie, pentru a respecta cerințele legale, să evalueze valoarea de piață a obiectului care este închiriat.

4.Metode parametrice de stabilire a prețurilor

5. Reduceri de preț: tipuri, caracteristici ale aplicației, clasificări

6. Strategia de stabilire a prețurilor: concept, semnificație pentru întreprindere, procesul de formare a unei strategii de preț

7. Conceptul de preț de transfer. Obiectivele și principiile stabilirii prețurilor de transfer

8. Modele de bază și abordări ale prețurilor de transfer

9. Tipuri de prețuri reglementate (tarife) pentru energia electrică (putere). Domeniul de aplicare al acestor prețuri

Tarife pentru energie electrică și căldură pe piața cu amănuntul.

10. Caracteristici de stabilire a prețurilor în complexul de combustibil și energie

11.Afacerea ca obiect de proprietate, produs și obiect de evaluare. Relația și diferențele dintre evaluarea afacerilor și alte domenii de activitate de evaluare

13.Principii de evaluare a valorii unei întreprinderi (afaceri)

14.Scopul și funcțiile evaluării. Analiza factorilor care influențează valoarea unei întreprinderi.

15. Cost, preț și costuri în evaluare. Tipuri de valori estimate utilizate în evaluarea afacerilor

16. Procesul de evaluare a afacerii. Principalele sale caracteristici și etape

17. Metode de bază și sfera de aplicare a abordării Proprietății în evaluarea afacerilor

18. Determinarea valorilor de piață și de lichidare a unei întreprinderi

19. Metode de bază ale abordării comparative, domeniul lor de aplicare. Procedura de identificare a întreprinderilor analoge

20. Sistem de indicatori (multiplicatori) cu abordare comparativă a evaluării afacerilor și procedura de determinare a acestora

21. Metode de bază ale abordării veniturilor în evaluarea afacerilor, domeniul de aplicare a acestora

22.Determinarea veniturilor întreprinderii, a tipurilor de fluxuri de numerar și a profiturilor

23. Riscuri sistematice și nesistematice în abordarea veniturilor

24.Metode de calculare a ratelor de capitalizare și a ratelor de venit în evaluarea afacerilor

25. Evaluarea rentabilității titlurilor de valoare. Evaluarea cotelor care controlează și nu controlează

26. Reglementarea activităților de evaluare în Federația Rusă. Legea Activităților de Evaluare. Standarde de evaluare ruse (federale).

27. Cerințe pentru raportul de evaluare în ceea ce privește structura și conținutul acestuia

28. Metode de abordare prin cost pentru determinarea valorii de piata a unui obiect tehnic

29. Caracteristici ale abordării comparative în evaluarea mașinilor, echipamentelor și vehiculelor

30. Abordarea veniturilor în evaluarea obiectelor tehnice

31. Trăsături distinctive ale pieței proprietății intelectuale

32. Principalele caracteristici ale activelor necorporale (proprietatea intelectuală) ca obiecte de evaluare economică

33. Clasificarea obiectelor de proprietate intelectuală și metode de bază de evaluare a acestora

34.Metode de cost și abordări comparative (piață) în evaluarea proprietății intelectuale și a activelor necorporale

35.Metode de abordare a veniturilor la evaluarea proprietății intelectuale și a activelor necorporale

1. Metode de profit Avantaj

36.Conceptul de imobilizari necorporale din punct de vedere contabil si al evaluarii. Caracteristicile contabilității imobilizărilor necorporale în companiile rusești

37. Conceptul de fond comercial ca activ necorporal al unei companii si metode de evaluare a acesteia

38. Tipuri de licențe, tipuri de plăți la plata unei licențe, metode de estimare a costului unei licențe

40. Trăsături distinctive ale pieței imobiliare

41.Metode de determinare a ratei de actualizare la evaluarea bunurilor imobiliare

42.Principii utilizate în procesul de evaluare a imobilelor

43. Principiul celei mai bune utilizări și rolul acestuia în determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare

44. Factori care influențează valoarea imobilului

45. Metode de bază pentru determinarea costului de înlocuire sau a costului de înlocuire a unei proprietăți imobiliare

46. ​​​​Tipuri de ajustări în evaluarea imobilelor și succesiunea aplicării acestora

47. Metode de calcul al coeficientului de recapitalizare în abordarea prin venit la evaluarea imobiliară

48.Metode de evaluare a valorii de piata a terenurilor

49. Metode de calcul a deprecierii fizice a bunurilor imobiliare, uzura functionala si economica

50. Metode de evaluare a bunurilor imobile bazate pe utilizarea multiplicatorului de chirie brută

51. Metode de construire a ratelor de capitalizare utilizate pentru evaluarea imobilelor

52. Evaluarea imobiliară în masă și individuală: diferențe, sfera de aplicare

53. Valoarea cadastrală a imobilului: concept, sfera de aplicare

54. Principalele tipuri de valoare utilizate în evaluarea imobiliară

55. Conceptul de valoare adăugată economică și rolul său în gestionarea valorii afacerii

56. Crearea de valoare în fuziuni și achiziții. Sinergii financiare

57. Capitalizarea bursieră a unei afaceri și factorii ei determinanți

58. Dezvoltarea sistemelor de indicatori pentru evaluarea eficacității managementului valorii afacerii

59. Abordarea opțională în sistemul de management al costurilor. Limitele aplicării sale.

60. Conceptul, scopurile și obiectivele gestionării costului (valorii) unei afaceri.

46. ​​​​Tipuri de ajustări în evaluarea imobilelor și succesiunea aplicării acestora

Comparatorii sunt caracteristici ale proprietății și tranzacții care determină factorii care influențează prețul unei proprietăți.

Se fac două tipuri de ajustări pentru grupuri de elemente de comparație:

Consecutiv (cumulativ);

Independent.

Ajustări consecutive (prețul de vânzare al obiectului de comparație, deja ajustat la pasul anterior, este ajustat de fiecare dată):

1. Drepturi de proprietate transferabile.

2. Condiții de finanțare (piață - aceasta este plata tranzacției în numerar, ceea ce este tipic Rusiei moderne; normal - atunci când o singură parte finanțează tranzacția).

3. Condiții de vânzare (motivația ar trebui să fie tipică: lipsă de interes, legătură, lichidare etc.).

4. Condițiile pieței (ajustarea la data vânzării, adesea ca procent din inflație, ținând cont și de creșterile sau scăderile de prețuri și modificările de legislație intervenite între datele tranzacției și data evaluării).

Aceste modificări sunt făcute cumulativ, secvenţial, strict în această ordine, deoarece toate aceste caracteristici sunt interdependente şi se influenţează reciproc.

Ajustări independente:

5. Amplasare (esențială, în special pentru imobile comerciale - situs, acces etc.).

6. Caracteristicile fizice ale obiectului.

7. Caracteristicile economice ale proprietății (utilizate în principal pentru proprietățile generatoare de venit pentru a compara calitatea, stabilitatea și riscul fluxurilor de numerar).

8. Utilizarea obiectului (dacă există unele restricții legale cu privire la utilizarea obiectului evaluat comparativ cu un obiect comparabil).

9. Prezența unor componente suplimentare ale valorii care nu au legătură cu obiectul de evaluare (utilizate la ajustarea pentru prezența elementelor imobiliare incluse în tranzacția de cumpărare și vânzare a unei proprietăți imobiliare, cum ar fi echipamente, mobilier, obiecte de artă etc. .).

Toate cele cinci ajustări independente pot fi făcute în orice ordine, ajustarea generală obținută prin însumare, cel mai adesea în procente. Ele mai sunt numite ajustări independente deoarece evaluează caracteristicile de ajustare independent una de alta. Apoi dobânda (suma) este convertită în unități monetare utilizate în calculele acestui segment al pieței imobiliare.

47. Metode de calcul al coeficientului de recapitalizare în abordarea prin venit la evaluarea imobiliară

La determinarea coeficientului de valorificare se ia în considerare atât profitul încasat din exploatarea proprietății, cât și rambursarea capitalului fix (recapitalizare) cheltuit la achiziționarea proprietății.

Există trei metode de recapitalizare (recuperarea sumei investite), adică. determinarea celei de-a doua componente (Rof) a raportului de valorificare: metoda lui Ring, Inwood si Hoskold.

1. Recuperarea capitalului în linie dreaptă sau metoda Ring. Potrivit lui Ring, restituirea sumei principale a capitalului investit are loc anual în părți egale, a căror valoare este egală cu valoarea capitalului investit inițial.

Calculul se efectuează după formula: RO = YON + YOF = YON + 1/n,

unde YON este dobânda la capital (rata rentabilității investiției, rata de actualizare, rata dobânzii); YOF - rata de rentabilitate a capitalului. n – numărul de ani;

Factorul fondului de recuperare pentru o recapitalizare liniară este determinat prin împărțirea unu la numărul de perioade. În cazul limitativ, când n→∞, RO = YO, adică. Cu cât perioada de câștig este mai lungă, cu atât componenta de recapitalizare este mai mică. Modelul economic este un hotel „îmbătrânit”.

2. Recapitalizarea în timpul formării unui fond de compensare la rata rentabilității investițiilor (recapitalizare uniformă a anuității conform Inwood). Rata de recapitalizare, ca componentă a ratei de capitalizare, este egală cu factorul fondului de înlocuire (SFF) la aceeași rată a dobânzii ca și investiția. Calculul se face folosind formula RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yrisk).

Metoda Inwood se bazează pe următoarele ipoteze:

1. Venitul anual în YO nu afectează valoarea principală a investiției și astfel poate fi cheltuit de către proprietar.

2. Sumele anuale de recapitalizare trebuie reinvestite la YO pe an, astfel încât valoarea principală a investiției să rămână neschimbată.

O parte din fluxul total de venit este venitul net, adică randamentul investițiilor. Cealaltă parte a fluxului de venit asigură rambursarea sau returnarea capitalului.

Cuantumul primei de recapitalizare depinde de durata (termenul) de primire a fluxului de venit n și de nivelul ratei dobânzii YO. Cu cât perioada de primire a fluxului de venit este mai lungă, cu atât coeficientul este mai mic. În limită, pe măsură ce n tinde spre infinit, acesta se transformă în zero, iar rata de capitalizare degenerează în rata rentabilității capitalului (RO = YO).

Această metodă de recapitalizare poate fi utilizată în condițiile rusești pentru proprietăți imobiliare care generează venituri mici, dar stabile.

3. Recapitalizarea la formarea unui fond de compensare la o rată a dobânzii fără risc sau metoda Hoskold. În unele cazuri, o investiție este atât de profitabilă încât se consideră puțin probabil ca aceasta să fie reinvestită la aceeași rată a dobânzii ca și investiția inițială (de exemplu, un zăcământ de aur sau petrol). Pentru fondurile reinvestite, este posibil să primiți venituri la o rată a dobânzii mai mică, fără riscuri condiționat.

Calculul va arăta astfel:

RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yrisk-free).

Metoda Hoskold este adesea folosită în analiza investițiilor.

________________

Ratele de capitalizare obținute prin cele trei metode diferă ca mărime. Rata de capitalizare reflectă gradul de risc al investiției într-o anumită proprietate. Prin urmare, putem concluziona că calculele pentru recapitalizarea investițiilor mai riscante ar trebui făcute folosind metoda Ring, iar cele mai puțin riscante - folosind metoda Inwood.

Recapitalizare parțială. Investițiile pot pierde o parte din valoare cu mai puțin de 100%. În acest caz, rata de recapitalizare este doar o fracțiune din rata completă, iar o parte din recapitalizare este obținută din veniturile din revânzarea proprietății, mai degrabă decât din veniturile curente.

De remarcat că metoda de recapitalizare aleasă, care se bazează pe o modificare a structurii veniturilor, afectează foarte mult venitul rezidual și valoarea proprietății în ansamblu. Deci, în toate cazurile în care se așteaptă o scădere (pierdere) a valorii de capital a unei investiții, recapitalizarea trebuie asigurată din venituri, deoarece nu poate fi obținută din suma primită din vânzarea activului.

Exemple de astfel de active imobiliare (recapitalizare prin metoda Ring): hoteluri vechi; clădiri rezidențiale vechi, clădiri de birouri și de vânzare cu amănuntul.

Recapitalizarea folosind metoda Inwood este necesară atunci când se preconizează obținerea de venituri stabile pe o perioadă suficient de lungă (închiriere pe termen lung la o rată netă fixă ​​cu drept de cumpărare a proprietății (opțiune) la sfârșitul termenului de închiriere la o rată fixă. preț mai mic decât costul capitalului investit de proprietar în proprietate sau ipoteci auto-absorbante).

Recapitalizarea conform Hoskold este folosită pentru un segment restrâns al pieței imobiliare, unde investițiile aduc profituri în exces.

Venituri care pot fi primite de proprietarul unui imobil. adesea greu de determinat. Se calculează pe baza chiriei integrale primite de proprietarul proprietății. Costul proprietății este determinat prin înmulțirea ratei de capitalizare cu chiria anuală. Rata de capitalizare este egală cu numărul de ani de venit pentru a compensa costul proprietății. Deci, de exemplu, cu un venit de 40% pe an, rata de capitalizare va fi 1/0,4 = 2,5; pentru 50% pe an - respectiv 1/0,5 = 2,0. De exemplu, chiria anuală pentru un birou este de 600 de mii de ruble, apoi cu venitul așteptat de proprietarul biroului numai sub formă de chirie la 24% pe an (egal cu rata de refinanțare), costul imobiliar () va fi:

În cazul în care proprietarul imobilului intenționează să primească venituri din alte surse (altele decât chiria), acestea sunt, de asemenea, luate în considerare la determinarea valorii proprietății și apoi însumate. De asemenea, este posibil să se utilizeze metoda venitului pe baza ipotezei că proprietarul proprietății primește întotdeauna o chirie constantă. În acest sens, opțiunile de modificare a chiriilor sub influența condițiilor pieței nu sunt luate în considerare, deși ele apar neapărat în practică reală. Cu toate acestea, aceste modificări ale chiriei sunt o considerație importantă pentru proprietar, deoarece dorește să fie protejat de inflație și alte circumstanțe neprevăzute. Tehnica de calcul a valorii unei proprietăți imobiliare poate fi prezentată după cum urmează:

Sunt determinate trei tipuri de standarde de venit: inițial, curent și viitor:

Venitul este determinat ținând cont de riscuri;

Analizează vânzări comparabile de obiecte pe piața imobiliară;

Capitalizarea chiriei este calculată utilizând o anumită rată de capitalizare a venitului;

Venitul este actualizat ținând cont de rata de capitalizare a pieței (medie) pentru a afla valoarea actuală a proprietății.

Ca exemplu, luați în considerare următoarea situație. Compania ocupă o clădire de birouri cu drepturi de proprietate depline. Imobilul a fost inchiriat pe 5 ani cu posibilitatea revizuirii chiriei in fiecare an. Chiria inițială a fost de 600 de mii de ruble. in an. Rata de refinanțare a băncii este de 55%. Aceasta înseamnă că proprietarul are dreptul de a aștepta un venit (ținând cont de riscuri) de cel puțin 55% pe an. În acest caz, costul dobândirii proprietății ( ) determinat de raportul chiriei nete ( ) la procentul așteptat din venit

Acesta este cel mai simplu exemplu. Aici valoarea chiriei reflectă nivelul actual. În plus, se presupune că această valoare va rămâne în viitor și chiriașul va plăti chiria în mod constant, iar costurile de administrare nu se vor modifica. Revizuirea periodică a chiriei în fiecare an vă permite să o mențineți la nivelul dorit. Nivelul veniturilor, confirmat prin analiza datelor de piata (pe baza vanzarilor recente), poate reflecta nivelul asteptarilor proprietarului.

Pentru a elimina eventualele erori, evaluatorul trebuie să efectueze trei operații:

1.Determinați valoarea brută a proprietății(ÎN). În acest scop, se calculează mai întâi costul chiriei anuale ( ) pe baza unei analize a prețurilor de vânzare a obiectelor similare și a condițiilor de piață; apoi sunt luate în considerare cheltuielile (P), costul de gestionare (U), suma chiriei terenului și rata de rentabilitate a investiției ca procent (P). Apoi:

2. Determinați toate costurile de dezvoltare. Costurile de dezvoltare a proprietății includ:

· costul serviciilor proiectanților, arhitecților, consultanților în construcții și inginerilor (poate fi de 10-15% din costul construcției, în funcție de complexitatea clădirii);

· costuri de obținere a autorizației de construcție și a diverselor aprobări;

· costuri pentru curățarea și pregătirea șantierului (contabilizate pe baza datelor reale la momentul lucrării);

· costul construcției (contract de construcție), costul materialelor ținând cont de inflație (acest element de cheltuială este fixat în funcție de datele efective din fiecare perioadă de raportare);

· costuri de realizare a unui peisaj (determinate la fel ca cele două tipuri anterioare);

· alte costuri. Se obișnuiește să se includă costuri suplimentare de 5% în cazul unor cheltuieli neprevăzute (pentru publicitate, marketing și unele altele);

· taxe pentru servicii care sunt incluse în costul total al cheltuielilor; veniturile și riscurile dezvoltatorului. De obicei, dezvoltatorul (proprietarul) include veniturile sale și o primă de risc în costul total. Această sumă poate fi un anumit procent din costul de capital al proiectului de dezvoltare finalizat sau costul total al clădirii. Nivelul de rentabilitate și riscurile sunt evaluate pe baza unei combinații de condiții competitive pe piața funciară, a complexității proiectului de investiții în fiabilitatea veniturilor primite în viitor, precum și a nivelului de prestigiu al proiectului și a încrederii în rentabilitatea acestuia.

3. Calculați costul unui teren și rentabilitatea. Costul brut de achiziție a terenului poate fi găsit scăzând costul brut al proprietății din costul total al proiectului de dezvoltare imobiliară. Valoarea netă a unei proprietăți imobiliare se determină prin scăderea costurilor de achiziție a terenului din valoarea rezultată. Rezultatul caracterizează nivelul minim de rentabilitate al proiectului.

Principalele greșeli la evaluarea proprietăților imobiliare folosind abordarea veniturilor:

1. Valoarea de piață a contractului de închiriere se calculează după metode de reglementare (inclusiv cele ale organelor de administrare a proprietății de stat).

2. Nu există o analiză comparativă a nivelului ratei de închiriere. Analogii nu au fost identificați, nu există surse.

3. Prețul de închiriere al pieței este determinat pe baza contractelor de închiriere existente fără a analiza conformitatea cu datele pieței.

4. Nu disting tipul tarifului de închiriere în funcție de analogi: brut, net etc., precum și prezența TVA-ului.

5. Suprafața închiriată nu este alocată.

6. Contractele de închiriere pe termen lung încheiate nu sunt luate în considerare.

7. Inflația sau metodele incorecte de contabilizare a acesteia nu sunt luate în considerare.

8. Includerea cheltuielilor de amortizare și a costurilor de capital în cheltuielile de exploatare, fără a include impozitul pe teren și impozitul pe proprietate în cheltuielile de exploatare, care implică o sumă nerezonabilă de cheltuieli de exploatare.

9. Calculele sunt efectuate fără a lua în considerare NEI.

10. Alegerea perioadei de prognoză nu este justificată.

11. Ei uită de costul reversiunii.

12. Nu există nicio justificare pentru costurile de capital în metoda OSE.

13. Nu există un calcul al ratei de capitalizare și al ratei de actualizare.

14. Tipul fluxului de numerar nu corespunde ratei de actualizare (rata de capitalizare).

15. Utilizarea capitalizării directe în cazuri necorespunzătoare.

16. Refuzul utilizării abordării veniturilor pentru obiectele în construcție.

17. Se folosesc alți parametri (cota de închiriere, rata de subutilizare a spațiului, costurile de reparație și reconstrucție, rata de valorificare) și cei care au fost utilizați în calculele din secțiunea „Analiza celei mai bune și mai eficiente utilizări”.