Novi moskovski trgovački centri stoje poluprazni, dok broj trgovina raste

Fotografija: Andrey Rudakov/Bloomberg putem Getty Imagesa

Prosječna stopa praznog prostora u moskovskim trgovačkim centrima na kraju prvog kvartala bila je 11% - to je 560 tisuća četvornih metara. m GLA (zakupljiva površina), izračunali su stručnjaci brokersko-konzultantske tvrtke Magazin Magazin. Do kraja godine, oni predviđaju povećanje razine praznog mjesta u glavnom gradu trgovačkih centara na 12-14%.

Dinamika stope popunjavanja područja najvećih trgovačkih centara u Moskvi, otvorenih od 2014 (Foto: Shop Store)

Istodobno, mnogi trgovački centri otvoreni u posljednjih godinu dana zjape poluprazni. “U prosjeku oko polovica prostora u trgovačkim centrima otvorenim od početka 2014. nije u funkciji u trenutku puštanja u rad”, stoji u analitičkom pregledu Magazina Magazina. "Pokazatelj koji je bilo teško uočiti sredinom 2014. sada je postao gotovo norma zbog turbulencija na maloprodajnom tržištu." Ako je ranije, prema predviđanjima programera, u vrijeme otvaranja trgovačkih centara, stanari trebali zauzimati najmanje 80-90%, sada je letvica spuštena na 60-70%.

Razina praznih prostorija u vrijeme puštanja u rad u nekim kompleksima doseže 94%, kao u trgovačkom centru Columbus. Iako ima centara u kojima pri otvaranju nije ostalo puno mjesta nepopunjeno. Konkretno, trgovački centar Vesna, gdje je samo 8% trgovina bilo prazno.

No, u krizi je, smatraju konzultanti, relevantniji pokazatelj relativne uspješnosti trgovačkog centra dinamika njegove popunjenosti. "Gotovo svi centri otvaraju se s velikim udjelom trgovina koje ne rade", objašnjava Andrey Vasyutkin, voditelj odjela za istraživanje i savjetovanje u Magazinu Magazin. — Po našem mišljenju, važno je procijeniti koliko se brzo otvaraju točke u tim objektima nakon otvaranja. U nekim trgovačkim centrima, primjerice Columbusu, zakupci brzo počnu otvarati svoje poslovnice, dok u drugima, poput Mozaike, nisu osobito aktivni.”

Trgovački centar Columbus postao je apsolutni lider u stopi apsorpcije prostora - u roku od mjesec i pol nakon otvaranja, novi stanari zauzeli su 38,6 tisuća četvornih metara. m. U ožujku je udio praznog prostora u trgovačkim centrima već bio 67%. Prema Store Storeu, dobru dinamiku pokazali su trgovački centar Aviapark i Vegas Crocus City.

Trgovački centri otvoreni u Moskvi od 2014

ime nekretnine			Developer	Datum upisa
Zračno parkiralište			AMMA razvoj
Vegas Crocus City			Crocus International
			"OST-grupa"
Kuntsevo Plaza
			Centralna svojstva
			Grupa IMMOFINANZ
Središnja dječja trgovina na Lubyanki			"Galsov razvoj"
			"Daria-ST"
Moskvorečje			"Garant-Invest"
Outlet Village Belaya Dacha, 2. faza
Otrada, 3. etapa			"Elt"
			Christina NVN
OrangePark			Grad i trgovački centri PFM
			"Unija"

Trgovine mješovitom robom

Na popularnost trgovačkih centara neizravno utječe sve veća popularnost trgovina koje u Moskvi aktivno otvaraju trgovački lanci. To dovodi do djelomičnog odljeva kupaca iz velikih hipermarketa, koji su sidri zakupci u trgovačkim centrima.

Prema međunarodnoj konzultantskoj tvrtki Knight Frank, u posljednjih deset godina broj lanaca mješovitom robom na moskovskom tržištu porastao je s 21 na 48. Ukupan broj lanaca trgovina mješovitom robom tijekom promatranog razdoblja povećao se 3,2 puta, a od 1. travnja , 2015. iznosio je više od 2,1 tisuća Ukupna maloprodajna površina premašuje 2,3 milijuna četvornih metara. m. U prosjeku u Moskvi po 1 sq. m maloprodajnog prostora ima oko 5 stanovnika, za usporedbu: u 2005., po 1 m2. bilo je 9 ljudi.

Najveći rast broja trgovina zabilježili su lanci Pyaterochka, Dixie i Magnit. Osim toga, tijekom proteklog desetljeća pojavili su se novi formati trgovina mješovitom robom. Konkretno, maloprodajni operateri počeli su posvećivati ​​više pozornosti razvoju trgovina malog formata, kao i “diskonta”.

Tako X5 Retail Group aktivno razvija trgovine Perekrestok Express i diskonte Pyaterochka, a francuski trgovački lanac Auchan razvija diskontni lanac Atak. Tržište je nadopunjeno novim mrežama, među kojima su i međunarodni i regionalni ruski operateri. Regionalne mreže predstavljaju supermarketi kao što su "Bakhetle" (Tatarstan), "Magnit" (Krasnodarski teritorij), "O'KEY" (Sankt Peterburg), "Lenta" (Sankt Peterburg), itd. Međunarodni operateri uključuju Globus i Selgros Cash&Carry.

Prema Olgi Yasko, direktorici analitičkog odjela Knight Frank Russia & CIS, različiti formati maloprodaje hrane još uvijek imaju veliki potencijal za razvoj. “Mnoga područja glavnog grada, posebno rubna područja u kojima se odvija masovna stambena gradnja, još uvijek su slabo opskrbljena trgovinama mješovitom robom”, rekla je.

Vladimir Mironov

U 2009. godini ukupno puštanje u pogon maloprodajnog prostora premašilo je 1 milijun m2. (GLA - 594,2 tisuće m²), što je rekordna brojka za moskovsko tržište (1,5 puta više od iste brojke 2008.). Tako je povećanje ukupnog volumena visokokvalitetnog maloprodajnog prostora u 2009. godini iznosilo 19,8%, povećanje GLA - 21,6%. Važno je napomenuti da je broj puštenih u rad objekata ostao isti u odnosu na 2008. godinu. Povećanje naručenog prostora rezultat je konsolidacije maloprodajnih objekata - većina njih pripada trgovačkim centrima superregionalnog formata.

Ogroman volumen maloprodajnog prostora pušten u rad 2009. uglavnom su osigurali veliki trgovački, zabavni i multifunkcionalni centri koji su bili u završnoj fazi izgradnje još 2008.: trgovački centar Golden Babylon, trgovački centar Gorod, trgovački centar Filion, Metropolis šoping centar " Otvaranje im je odgođeno za 2009. godinu zbog ekonomske krize i slabe potražnje trgovaca. Zbog problema s isporukom prodajnog prostora, kao i nedovoljnog financiranja i kasnog završetka zakupaca, opći trend na tržištu je postao puštanje u pogon objekata s trgovačkom galerijom koja radi na 40-60%, nakon čega slijedi otvaranje trgovina tijekom rada objekta.

Početkom 2010. ponuda prostora u kvalitetnim trgovačkim centrima u Moskvi nije se širila tako dinamično kao u istom razdoblju 2009. Trend odgađanja datuma otvaranja objekata nastavljen je iu prvom kvartalu. 2010: početkom godine najavljeno je otvaranje 3 trgovačka i zabavna centra: trgovački centar Viva u Sjevernom Butovu, trgovački centar Klyuchevoy u Brateevu na raskrižju ulice. Borisovskie ribnjaci, st. Klyuchevaya i sv. Paromnaya, faza 1 trgovačkog centra Rechnoy na ulici. Festivalnaya u blizini metro stanice Rechnoy Vokzal. Ukupna površina planiranog puštanja u pogon je 84,6 tisuća četvornih metara. (GLA - 55,8 tisuća m2). Međutim, prije kraja ožujka otvorena je samo prva faza trgovačkog centra Rechnoy ukupne površine 26 tisuća četvornih metara. (GLA - 18,1 tisuća m²). Puštanje u rad još 2 centra odgođeno je za kraj travnja.

Ukupna ponuda u moskovskim trgovačkim centrima (GBA) na kraju prvog tromjesečja. 2010. dosegla 6.476,9 tisuća m2. (GLA - 3.360,5 tisuća četvornih metara). Dakle, danas pružanje kvalitetnog prostora trgovačkog centra za stanovnike Moskve iznosi 311,2 m2. (GLA) na 1000 ljudi, što je još uvijek manje od prosječne vrijednosti ovog pokazatelja u istočnoeuropskim zemljama - 470 m2. na 1000 ljudi.

U nastavku postojećeg trenda, otvaranje tako značajnih maloprodajnih projekata kao što su Vegas, Mall of Russia, Gagarinsky i Hudson odgođeno je za 2010. godinu. Njihova ukupna površina je oko 60% svih objekata planiranih za puštanje u rad. Ukupno je za 2010. godinu najavljeno oko 25 objekata ukupne površine oko 1,5 milijuna četvornih metara. (GLA - nešto manje od 700 tisuća m²). Danas je prilično teško pouzdano predvidjeti koje će nekretnine ući na moskovsko tržište u 2010. Možemo s visokim stupnjem povjerenja očekivati ​​veći volumen puštanja u pogon nego prethodne godine - oko 600 tisuća m². GLA. U 2. polovici 2010. godine može se predvidjeti inercijski rast, budući da je posljednjih godina prisutna tendencija neravnomjernog puštanja prostora u pogon tijekom godine i njegovog intenziviranja do kraja godine.

Tablica 2. Objekti predviđeni za otvaranje 2010

	ime nekretnine	Okrug	Adresa	Najavljeni datum otvorenja	Ukupna površina GBA (m2)	GLA maloprodajna površina (m2)
	Rijeka (jared)		sv. Festivalnaya, 2
	Živio		Dizajniran pr-d 680
	Ključ		sv. Borisovskie ribnjaci / st. Ključ
	kaspijski		Kronstadsky Blvd., 3
	Trgovački centar Marcos		Altufevskoe autocesta, 70
	Centar Monarch		Lenjingradski prospekt, jao 31 stranica 2,3
	Rio (čokolada)		2. km MKAD-a
	Mall of Russia		Krasnopresnenskaya nasip, odjeljci 6, 7, 8B
	Gagarinski		sv. Vavilova, 3
	Izmailovski		sv. 4. Parkaya, vl. 16
	Kaleidoskop		Khimki Boulevard / ul. Skhodnenskaja
	Ploviti		Novokurkinskoe sh., 1, mikrodistrikt. 17
	Azov		sv. Azovskaya, vl. 28 V
	Vegas		Kashirska autocesta 24 km MKAD
	Voentorg		sv. Vozdviženka, 10/2
	Vrapčeva brda		sv. Mosfilmovskaja, 70
	Trgovačka galerija hotela Moskva		sv. Ohotni rjad, 2
	GoodZone		Kashirska autocesta, 12
	Mosfilmovski		sv. Pirjeva, vl. 2
	Strogino		Stroginsky Boulevard, 22A
	Duga		sv. Jenisejska, 23
	omiljena		sv. Venevskaya, vl. 7
UKUPNO:

Izvor: podaci tvrtke NDV nekretnine

* naznačena je ukupna površina maloprodajne komponente višenamjenskog kompleksa

zahtijevajte

Počevši od kraja 2008. godine i tijekom prve polovice 2009. godine, uslijed gospodarske recesije, uočena je niska aktivnost trgovaca na malo te, posljedično, smanjenje potražnje kako za prostorima u trgovačkim centrima, tako iu segmentu street retaila. Utjecaj krizne situacije na razvoj maloprodajnog sektora potvrđen je ne samo zamrzavanjem projekata i neispunjenjem obveza maloprodajnih operatera, već i povećanjem udjela slobodnog prostora. Tijekom 2009. godine stopa slobodnih radnih mjesta u Moskvi ostala je nestabilna, au trećem tromjesečju godine zabilježena je najviša razina svih vremena od 16%. Ova brojka djelomično je rezultat niske razine popunjenosti novih trgovačkih centara. Zbog nedovoljnog financiranja i kasnog završetka zakupaca, opći trend na tržištu postao je puštanje u pogon objekata s trgovačkom galerijom koja radi na 40-60%, nakon čega slijedi popunjavanje tijekom rada objekta.

Izvor: podaci tvrtke NDV nekretnine

Visok udio slobodnog prostora karakterističan je i za trgovačke centre namijenjene visokom cjenovnom segmentu (do 35%). Odljev stanara uglavnom se promatra u multifunkcionalnim kompleksima i loše smještenim objektima, centrima sa slabim konceptom (15-25%). U isto vrijeme, visokokvalitetni trgovački centri s dobro promišljenim konceptom izbjegli su značajno povećanje razine nepopunjenosti, a najuspješniji objekti (Europski trgovački centar, MEGA Teply Stan, MEGA Khimki) i dalje su 100% zauzeti.

Počevši od trećeg tromjesečja 2009. godine, situacija na tržištu počela se mijenjati i osjetio se određeni oporavak. Stanari su postali aktivniji: povećao se broj transakcija najma, što je dovelo do prestanka pada cijena najma (a rast je zabilježen za niz najuspješnijih nekretnina, kao i za neke maloprodajne koridore) i smanjenje stope slobodnih radnih mjesta (7% na kraju godine).

Od prvog tromjesečja 2010. Moskva je i dalje prioritetni smjer razvoja velikih trgovaca na malo. Može se promatrati aktivna ekspanzija regionalnih lanaca na prazan prostor u velegradskim trgovačkim centrima. Udio slobodnog prostora smanjen prema rezultatima siječnja - ožujka 2010 na 5 - 7%. Međutim, zbog velikog volumena maloprodajnog prostora planiranog za puštanje u rad u 2010. godini, možemo predvidjeti povećanje raspoloživog prostora do kraja godine na 10 - 12%.

Općenito, maloprodajni operateri daju prednost trgovačkim centrima koji uspješno posluju s izvrsnim lokacijama, učinkovitim konceptima i odgovarajućom politikom najma. Također, potražnja trgovaca uvelike je usmjerena na velike projekte koji su u završnoj fazi izgradnje.

Izvor: podaci tvrtke NDV nekretnine

Na strukturu potražnje značajno je utjecala činjenica da su mnogi trgovci smanjili veličinu svojih prodavaonica uz zadržavanje iste razine profitabilnosti. Dakle, udio prostora od interesa za najmoprimca je 100 - 200 m2. porastao na 58%, i dalje su najpopularniji. Dok su prostori od 200 - 400 m2. zanimaju najmoprimce samo u 11% slučajeva. Udio potražnje za velikim prostorima značajno je smanjen. Najmanje traženi u ovoj situaciji na tržištu su prostori veći od 1000 m2.

Komercijalni uvjeti

Tržište najma maloprodajnih nekretnina u 2009. godini moglo bi se okarakterizirati trendom prelaska s „tržišta prodavatelja“ na „tržište kupaca“. Pad ukupne razine najamnina nastavio se od kraja 2008. i dosegao svoj maksimum sredinom 2009. te je iznosio od 25% do 50% razine iz sredine 2008. Došlo je do diferencijacije nekretnina na uspješne, traženi među najmoprimcima, u kojima su cijene najma ostale na razini razdoblja prije krize, i manje uspješni, koji imaju konceptualne nedostatke ili neuspješnu lokaciju, u kojima je ljestvica smanjenja stopa za najam praznih prostora bila maksimalna.

27.11.2013 25486

Prilikom iznajmljivanja prostora u drugom trgovačkom centru, zakupac želi biti siguran da njegove nade u zaradu neće biti uzaludne. Naravno, promet i odabir zakupaca igraju važnu ulogu, ali glavni uvjet uspješnog trgovačkog centra je kvalitetan koncept. Andrey Shuvalov, viši direktor za maloprodajne nekretnine u Cushman&Wakefieldu, govorio je o tome što je to i od čega se sastoji tijekom otvorenog predavanja “Koncepti trgovačkih centara”.

Recept za uspjeh

Koncept trgovačkog centra nije samo plansko rješenje, to je jasna komercijalna ideja za budući trgovački kompleks. Koncept vam omogućuje da odredite kakav se kompleks može izgraditi na određenoj lokaciji kako bi vlasniku dugoročno donio maksimalan prihod, uzimajući u obzir promjenjivo konkurentsko okruženje. Uključuje kako tehničke pokazatelje, kao što su optimalna površina za pojedini maloprodajni prostor, širinu izloga i omjer sidrenih zakupaca i malih trgovina, tako i kvalitativne pokazatelje - preporuke o sastavu zakupaca, asortimanskoj matrici, arhitektonskom izgledu i stilu vlasništvo. Ali to nije jedino što je važno: trgovački centar mora stvoriti pomno promišljeno okruženje sa svojim karakterom. To dolazi do izražaja u detaljima, pa je važno ime, unutarnja rasvjeta, dizajn i organizacija prostora.

Profitabilnost trgovačkog centra uvelike ovisi o tome imaju li njegovi menadžeri specifična znanja iz područja maloprodajnih nekretnina i koliko je učinkovit trenutni marketing objekta. Ne smijemo zaboraviti da zakupci trgovačkog centra imaju pravo jednostrano raskinuti ugovor o najmu ako smatraju da je objekt slabo posjećen ili se njime loše upravlja. Stoga se nijedan razuman poduzetnik neće osloniti samo na osobno iskustvo i izgraditi trgovački centar prema vlastitom razumijevanju. Osim toga, suradnja sa konzultantima omogućuje vam da budete u toku s najnovijim trendovima i raspoloženjima stanara, jer je njihova neposredna zadaća držati prst na pulsu tržišta. Na primjer, konzultanti znaju da ako je prethodno Mediamarkt iznajmio prostor od najmanje 5 tisuća četvornih metara. m, a danas je donju granicu spustio na 3800 m2. m, Auchan je smanjio zahtjeve s 19 na 10-12 tisuća, operateri segmenta odjeće - s 1800 na 1200 četvornih metara. m.

Sastavni dijelovi kvalitetnog trgovačkog centra

Značajan dio prostora oko trgovačkog centra trebao bi biti zauzet parkingom, čija se učinkovitost procjenjuje posebnim koeficijentom uzimajući u obzir lokaciju trgovačkog centra. Dobar koeficijent za opskrbljenost trgovačkog centra parkirnim mjestima smatra se 2 ako se maloprodajni objekt nalazi u središtu grada, a 4 ako je trgovački centar izgrađen izvan grada i ima usidreni hipermarket mješovitom robom. Ova razlika se objašnjava činjenicom da najveći dio protoka posjetitelja gradskog trgovačkog centra može koristiti javni prijevoz. Na primjer, trgovački centar Galereya u Sankt Peterburgu ima koeficijent 1,35, ali to ne znači da je objekt loše opremljen parkirnim mjestima, jer glavni tok kupaca dolazi iz metroa.

Drugi važan parametar u konceptu kvalitete trgovačkog centra je učinkovitost područja. Definira se kao omjer bruto zakupljive površine (GLA) i bruto zakupljive površine (GBA). Ne može biti stopostotna učinkovitost: za veliki trgovački centar, koji se smatra objektom s GLA od 50 tisuća četvornih metara. m, koeficijent korisnog korištenja područja može biti do 80%, za srednji - 70%, za mali - 67%. Ovako čudno smanjenje objašnjava se učinkom razmjera: u malim trgovačkim centrima mnogo prostora zauzimaju javne i tehničke površine, što uvelike utječe na ukupni volumen korisne površine. Vlasnici malih trgovačkih centara mogu povećati omjer učinkovitosti postavljanjem trgovačkih kioska u hodnike i promjenom formata trgovačkih galerija. Na taj način povećavaju površinu za iznajmljivanje, a time i prihod od iznajmljivanja. Međutim, beskonačno je nemoguće povećati faktor učinkovitosti uz korist za sebe: prostore koji su ispražnjeni u glavnim trgovačkim galerijama zauzet će sidreni zakupci, čije su cijene najma pet puta niže, a trgovački centar će početi gubiti novac.

Omjer sidrenih zakupaca, koji uključuju operatere s površinom većom od 1000 m2, i ostalih trgovina još je jedna tajna uspjeha kvalitetnog koncepta. Ovdje je pravilo jednostavno: što je trgovački centar veći, treba imati više “sidrišta”. Osim toga, ako se trgovački centar nalazi u području velikog protoka pješaka, "sidra" bi trebala činiti 30-40% površine koja se može zakupiti. Ako je objekt izgrađen izvan velikih pješačkih tokova, tada da bi se stvorio centar atrakcije za kupce, najmanje 60% mora biti dano sidrima. Dobar primjer: hipermarket Auchan može stvoriti protok od 35 tisuća ljudi dnevno. Cijena najma za njega neće biti visoka, ali će manji zakupci moći dobiti više posjetitelja, a cjelokupna sinergija dovest će do povećanja prihoda od najma. Ako se trgovački centar nalazi u središnjem dijelu grada ili u blizini metroa, tada prisutnost stanara kao što je Auchan više nije bitno: tamo postoji prirodni protok posjetitelja. Vlasniku trgovačkog centra preostaje samo postaviti određeni broj kvalitetnih “sidra” iz modnog segmenta.

Kako bi trgovački centar zadovoljio zahtjeve zakupaca, potrebna je određena visina kompleksa. Vjeruje se da višekatni trgovački centri nisu vrlo učinkoviti, jer je posjećenost gornjih katova mnogo manja od prve: ako uzmemo prvi kat kao 100%, tada će posjećenost drugog biti 90%, a treći - već 70%. Što se tiče visine svakog kata, za operatere koji rade na masovnom tržištu i srednjem cjenovnom segmentu, minimalna visina prostorije od stropa do poda trebala bi biti 3,5 metara, u srednje visokom cjenovnom segmentu - 4 metra "čisto". S hipermarketima i kinima situacija je, naravno, nešto drugačija: u prvom slučaju, zbog sustava za pohranu regala, visina prostorije trebala bi biti od 6 do 7,5 metara, au drugom - od 8 do 11 metara za dvorane sa 100, odnosno 300 mjesta.

Posebno područje koje zahtijeva pažnju je food court trgovačkog centra. Danas je aktualan trend povećanja udjela cateringa u projektima trgovačkih centara, a to je tipično za cijelu Rusiju. U visokokvalitetnim trgovačkim centrima odabrani su popularni restorani koji su poznati na saveznoj razini, au svakom od njih ima dovoljno mjesta za sjedenje. Stručnjaci preporučuju da regionalni trgovački centri ne zanemaruju federalne brendove, budući da će svaki novi trgovački centar s barem jednim od njih predstavljati značajnu konkurenciju lokalnim brendovima.

Konačno, jedan od najvažnijih elemenata u shopping centru je središnji atrij. Dok su u njoj, posjetitelji bi trebali imati dobar pregled i vidjeti trgovine na drugim etažama, jer je to ključ prometa na gornjim etažama. Minimalna širina atrija trebala bi biti 5-6 metara, širina balkona trebala bi biti 3-4 metra. Osim toga, iznad glava posjetitelja na prvom katu trebao bi biti prostor: visoka kupola stvara osjećaj čuda, nečeg izvan svakodnevnog, a to utječe na raspoloženje posjetitelja.

Istaknuti koncepti

Zadatak programera koncepta trgovačkog centra nije samo uzeti u obzir sve tehničke značajke, konfiguraciju mjesta, napraviti zoniranje i izračunati tokove kupaca. Morate imati široku viziju, pa tako iu arhitektonskom smislu. Na primjer, nije potrebno ići klasičnim putem novogradnje – ponekad možete koristiti ono što već imate. Recimo da možete "uklopiti" novu zgradu u postojeću: prekrijte prostor između zgrada staklenom kapom kako biste stvorili unutarnji volumen s posebnim ulazom. Također, u uvjetima sve veće konkurencije, vrlo je važno osmisliti ideju, značajku, nešto što bi izdvojilo projekt od mnogih dostupnih na tržištu. Ponekad vrhunac može biti dizajn trgovačkog centra. Primjer je jedinstveni trgovački centar u blizini trgovačkog centra Krasnodar OZ, koji je jedan od najvećih u Europi (GLA 164 tisuće četvornih metara). Ima jedinstveni futuristički dizajn: zgrada glatkih, aerodinamičnih oblika podsjeća na divovski svemirski brod. No, spektakularan izgled ne znači da objekt neće imati uska grla. Neki stručnjaci napominju da je nedostatak trgovačkog centra OZ nedostatak uzorka prstena, zbog čega je protok posjetitelja podijeljen na dijelove, a svako krilo radi "za sebe". Situaciju pogoršava i činjenica da se sidro hipermarket ovog trgovačkog centra - "O'Key" - nalazi u zasebnom krilu, a njegovi tokovi kupaca ne miješaju se s općim prometom trgovačkog centra.

Osim izvanrednog dizajna, postoje i drugi načini da se natječete na tržištu maloprodajnih nekretnina, kao što je ponuda posebnog skupa stanara. Ne morate daleko tražiti primjer: u Moskvi se gradi novi trgovački centar pored trgovačkog centra Evropeisky. Čini se da izravna konkurencija ne znači ništa dobro, ali iznajmljiva površina Evropeiskyja je samo 6 tisuća četvornih metara. m., tako da ako želite, možete popuniti novi objekt sa stanarima koji nisu tamo. Rezultat će biti zanimljiv sinergijski učinak.

Nedavno je među novom generacijom trgovačkih centara bilo mnogo nestandardnih projekata. To uključuje projekt Mitino-Park, gdje je velika pristranost napravljena prema stvaranju uvjeta za kvalitetnu rekreaciju i zabavu. Najprije su u projekt htjeli pozvati hipermarket Spar kao sidrog zakupca, no onda je odlučeno da objektu treba originalniji prehrambeni koncept. Kao rezultat toga, park Mitino stvorio je takozvanu "svježu tržnicu" neobičnog rasporeda, gdje se nalaze trgovine s poljoprivrednim proizvodima, svježom hranom i drugim užicima domaće kuhinje. Zanimljivo je da su zahvaljujući ovoj odluci međunarodni brendovi počeli razmatrati projekt, što je prilično neočekivano za trgovački centar na periferiji Moskve.

Jedan od najnovijih trendova u potrazi za raznolikošću u trgovačkim centrima je interes za dječju i kulturnu zabavu. Planirani objekti aktivno projektiraju sobe straha, ogromne akvarije, kazališta, muzeje, pa čak i knjižnice. Međutim, stručnjaci preporučuju da se ne preuveličava važnost ovih komponenti: problem je u tome što potrošači takvu zabavu uglavnom posjećuju samo jednom, dok se tradicionalnom kinu vraćaju iznova i iznova. Dakle, možemo reći da je recept za idealan trgovački centar odavno pronađen: dobra lokacija, pješačka i prometna dostupnost, nepostojanje konkurenata sličnog koncepta u neposrednoj blizini, kvalitetan “selekcija” maloprodajnih operatera, restorani i udobne kino dvorane. Sve to već osigurava visok interes posjetitelja i optimalnu isplativost nekretnine.

Prilikom iznajmljivanja prostora u drugom trgovačkom centru, zakupac želi biti siguran da njegove nade u zaradu neće biti uzaludne. Naravno, promet i skup stanara igraju važnu ulogu, ali glavni...

11. studenog 2014., 23:49

Tijekom proteklih nekoliko mjeseci, njemački proizvođač automobila Mercedes-Benz provodio je različite vrste anketa i marketinških istraživanja, što je rezultiralo uvođenjem novog sustava imenovanja u cijeloj paleti modela. Promjene tradicionalnih indeksa počinju u novoj 2015. godini.

Unatoč činjenici da je svrha ove transformacije pojednostaviti logiku po kojoj se daju nazivi novih modela i učiniti te indekse lakšim za razumijevanje kupaca, potrebno je neko vrijeme da se shvati sva zamršenost ove ideje iz Stuttgarta. Pokušat ćemo jasno objasniti što se promijenilo i čime se proizvođač sada rukovodi kada na ovaj ili onaj način imenuje svoje automobile.

Kako radi?

Nova struktura naziva kodira i seriju kojoj model pripada i tip motora.

Naziv modela (ili indeks klase) uvijek je kratica koja sadrži od jednog do tri velika slova. Ukupno, Mercedes još uvijek ima pet glavnih modela (klasa): A, B, C, E i S.

Tip motora naveden je na kraju naziva jednim malim slovom:

• "c" - komprimirani prirodni plin;
• "d" - dizel (zamjenjuje simbole BlueTEC i CDI);
• “e” - električni motor (umjesto amblema Plug-in Hybrid i Electric Drive);
• “f” - ugradnja na gorive ćelije (umjesto F-ćelije);
• “h” je indeks za hibridne motore (prethodno označeni kao HYBRID ili BlueTEC HYBRID).

Naravno, takvi slovni indeksi puno su kraći od prethodnih "BlueTEC HYBRID" i "Electric Drive", što će, naravno, donekle smanjiti troškove auto diva za slova za ugradnju na poklopac prtljažnika.

Što se tiče benzinskih agregata, kao i prije, za njih nema dodatne oznake. A svi modeli s pogonom na sve kotače i dalje imaju oznaku 4MATIC. Mercedes također nagovještava da planira proširiti svoju ponudu u području vozila s pogonom na sva četiri kotača, jer su u "konstantnom porastu potražnje".

Gdje leže poteškoće

terenaca. Od sada će svi Mercedes-Benz SUV-ovi počinjati slovima "GL" - počast poznatoj G-klasi. Nakon ove kratice nalazi se oznaka pripadnosti određenoj klasi u obliku trećeg velikog slova. Na primjer, GLA je GL A-klasa.

Potpuni pregled moderne linije Mercedesovih crossover modela:

• = GL A-klasa;
• = GL C-klasa (ranije GLK);
• = GL E-klasa (ranije M-klasa ili ML);
• = GL E-klasa Coupé;
• = GL S-klasa (ex - GL);
• ostaje nepromjenjen.

Coupe s četvera vrata. Ovdje vidimo sličnu priču. Prva dva slova uvijek su "CL", nakon čega slijedi indeks glavnog modela. Odnosno, CLA i CLS - sve je isto kao i prije.

Roadsteri. Od 2016. svi MB roadsteri počet će sa "SL". Od tada će se SLK zvati SLC.

AMG. Što se tiče odjela za performanse AMG-a, on je neovisna pod-marka i uspostavit će vlastitu ponudu budućih modela, kao što su GT ​​i C63.

Čemu sve ovo?

Kao što je već spomenuto, nova struktura naziva osmišljena je kako bi kupcima olakšala percipiranje linije proizvođača. Osim toga, posljednjih godina Mercedes ubrzano povećava količinu novih modela, koje također treba imenovati. Tako do 2020. Mercedes planira proširiti svoj portfelj na 30 modela, od kojih će 11 biti potpuno novi automobili, a ne evoluirani iz postojećih modela. Nadolazeća 2015. godina, primjerice, obilježit će pravi "remont" cjelokupne SUV linije marke.

Pretplatite se na novosti i probne vožnje!

Ukupna ponuda prostora u modernim maloprodajnim objektima u Moskvi i satelitskim gradovima na kraju 2015. iznosila je 6,17 milijuna četvornih metara. m. U 2015. godini otvoreno je 14 trgovačkih centara s ukupnom iznajmljivom površinom od 620.000 m2. m, što je više od 2 puta manje od prethodno najavljenih planova. Početni volumen deklariranog puštanja u pogon za 2015. u moskovskoj regiji bio je oko 1,3 milijuna četvornih metara. m u 26 projekata.

Glavni pokazatelji moskovskog tržišta u 2015

Indeks	Značenje
Ukupna ponuda prostora za moderne maloprodajne objekte (m² (GLA))*	6 167 900
Ukupna ponuda maloprodajnog prostora (m² (GLA))	5 391 700
Ukupna količina prodajnog prostora otvorenog u 2015. (m² (GLA))	620 090
Broj trgovačkih centara otvorenih u 2015	14
Stopa slobodnih radnih mjesta (%)	8
Dostupnost maloprodajnog prostora, (m2 GLA/tisuću ljudi)	465

*Uključujući specijalizirane trgovačke centre

Značajna razlika u količini planiranog i stvarno predanog maloprodajnog prostora povezana je s promjenom strategije trgovaca i developera u kontekstu gospodarske krize. Devalvacija rublje natjerala je većinu lanaca da preispitaju svoje razvojne planove i prebace fokus na postojeće trgovačke centre s čistim prometom potrošača, smanjujući njihov interes za nove, čak i kvalitetne trgovačke objekte.

Otvaranje nekoliko velikih trgovačkih centara odjednom uz istovremeno smanjenje planova za razvoj trgovaca i optimizaciju maloprodajnih mreža uzrokovali su porast slobodnih radnih mjesta u posljednje dvije godine.

Unatoč odgađanju otvaranja velikog broja objekata za kasniji datum, 2015. je bila među prve tri u smislu količine puštenih u rad maloprodajnih nekretnina u Moskvi, na drugom mjestu nakon 2014. i 2009. godine.

Moskva je dugo bila inferiorna u odnosu na većinu velikih ruskih gradova u pogledu opskrbe stanovnika visokokvalitetnim maloprodajnim nekretninama. U 2015. godini opskrbljenost gradskog stanovništva kvalitetnim maloprodajnim prostorom dosegla je 465 četvornih metara. m na 1000 ljudi. Zahvaljujući visokoj kupovnoj moći stanovništva glavni grad zadržava potencijal za daljnji razvoj kvalitetne maloprodaje

Vodeće pozicije u pogledu pružanja visokokvalitetnog maloprodajnog prostora među svim administrativnim okruzima Moskve zauzimaju Središnji administrativni okrug i grad Zelenograd, koji su se popeli na 2. mjesto krajem 2015. nakon otvaranja super-regionalnog shopping centar “Zelenopark”. U 2016. očekuje se najveći porast maloprodajnog prostora u Sjevernom (110.000 m²) i Južnom (100.000 m²) administrativnom okrugu, dok će krajem 2016. Sjeverni administrativni okrug Moskve postati najobdareniji s profesionalni maloprodajni objekti.

Trgovački centri otvoreni su u četvrtom kvartalu 2015

Ime	Adresa	GLA (m2)
"Zelenopark"	Leningradskoe autocesta	110 000
Avenija jugozapad	Vernadsky Ave., vl. 86	45 500
"RIO" na Kijevskoj autocesti	Kijevska autocesta, 1,5 km od MKAD-a	45 000
"Slobodan dan"	Oktyabrsky Prospekt, 112	27 000
"Kalita"	Novoyasenevsky pr-t, vl. 7	22 000
"Glavni"	23. mikrodistrikt, vl. 2309A	8 000

Potražnja za maloprodajnim nekretninama u Moskvi

Zbog aktualne gospodarske i geopolitičke situacije, trgovci su krajem 2014. - početkom 2015. godine prilagodili svoje razvojne planove i optimizirali poslovne strategije. Unatoč tom trendu, Moskva je zadržala status prioritetnog tržišta za razvoj trgovačkih lanaca. Samo u Moskvi trgovci su tijekom cijele godine nastavili aktivno razmatrati nove lokacije i otvarati svoja prodajna mjesta. Štoviše, na kraju godine Moskva je zadržala svoje neosporno vodstvo u broju otvaranja novih međunarodnih robnih marki među svim ruskim gradovima, kao najstabilnije tržište s visokoplatežnom populacijom za nove igrače.

U 2015. godini 36 novih međunarodnih robnih marki, koje prethodno nisu bile zastupljene u Rusiji, ušlo je na moskovsko tržište i otvorilo monobrand trgovine i ugostiteljske objekte. U isto vrijeme, 11 trgovaca najavilo je svoje planove za napuštanje Rusije i zatvaranje postojećih trgovina do kraja 2016., što je usporedivo s brojkama za 2014. godinu. Glavne lokacije za puštanje novih međunarodnih robnih marki u Moskvi krajem godine bile su Afimall City, Aviapark, Središnja dječja trgovina na trgovačkim centrima Lubyanka, kao i središnje trgovačke ulice glavnog grada.

S obzirom na smanjenje razvojnih planova većine modnih operatera i stalno rastući volumen slobodnog prostora, programeri su bili prisiljeni tražiti alternativne stanare. S tim u vezi, tijekom protekle godine u moskovskim trgovačkim centrima, kao što su trampolin parkovi, zoološki vrtovi za kućne ljubimce, medijske izložbe itd., pojavio se velik broj zakupaca netipičnih za ovaj format maloprodajnih nekretnina.

Komercijalni uvjeti za iznajmljivanje prodajnog prostora u glavnom gradu

Tijekom 2015. iznajmljivači su uglavnom činili ustupke, pružajući zakupcima razne popuste, uspostavljajući valutne koridore itd. U novim trgovačkim centrima, kako bi privukli i zadržali zakupce, programeri su razvili pojedinačne ponude koje su trgovcima omogućile da ostanu u zoni rentabilnosti. Ključne pogodnosti uključuju isplatu postotka od prometa, popuste za prve mjesece rada itd. Jedinstveni operateri dobili su priliku djelomično nadoknaditi završne radove ili kompenzirati takav rad u odnosu na buduću najamninu. Općenito, postotak prometa postao je glavni instrument za reguliranje plaćanja najma.

Razina % prometa za trgovce na malo različitih formata, fiksirana u ugovorima u 2015

Profil/vrsta stanara	Površina (m2)	Postotak prometa
Hipermarket prehrambenih proizvoda	> 12000	1,2-1,8%
	4000-12000	3-4%
Supermarket prehrambenih proizvoda	1500-2000	3,5-6%
Hipermarket DIY formata	>10 000	4-6%
Kućanski aparati i elektronika	2500-3500	2,5-3%
	1200-2500	4-5%
	50-100	5-7%
Sportska oprema	1200-2500	5-7%
Roba za djecu	1000-2000	8-10%
Multiplex kino	3000-5000	9-12%
Zakupac trgovačke galerije	500-1200	8-12%
	250-500	8-15%
	100-250	10-15%
	50-100
	<50	12-15%
Restoran	250-500	10-14%
kavana	80-160	12-15%
Dvorana s hranom	90-110	9-10%
	50-70	12-15%

Visina najma u moskovskim trgovačkim centrima razlikovala se od projekta do projekta, pri čemu je značajan čimbenik bila popunjenost objekta. Na primjer, u novootvorenim trgovačkim centrima sa stopom nepopunjenosti većim od 50%, cijene najma su se razlikovale od onih u objektima koji već rade. Gotovo sve nove transakcije izvršene su s fiksnim tečajem dolara za prvu godinu (u rasponu od 40-60 rubalja za dolar) ili u "čistim" rubljama. Međutim, neki programeri, održavajući tečaj dolara bez fiksiranja tečaja, dali su privremene popuste od osnovne stope najma, čija je vrijednost dovela tečaj dolara na prihvatljivu stopu rublje.

Slobodni prodajni prostor u Moskvi

Trend krajem 2014. i tijekom cijele 2015. je otvaranje novih trgovačko-zabavnih centara s popunjenošću od 40-50% ili niže. Krajem 2015. nepopunjenost u moskovskim trgovačkim centrima dosegnula je 8%, što ukazuje na gotovo trostruko povećanje dostupnog prostora u odnosu na početak 2014., kada je stopa nepopunjenosti iznosila 2,8%. Glavni razlog tome je značajno povećanje ponude prodajnog prostora nakon puštanja u pogon više velikih objekata odjednom, dok su razvojni planovi većine trgovaca smanjeni.

Prema stručnjacima Colliers Internationala, smanjenje udjela slobodnog prostora u postojećim trgovačkim centrima u Moskvi i otvaranje novih trgovačkih centara s višom stopom popunjenosti u odnosu na 2015. treba očekivati ​​ne prije druge polovice 2016., a pad stopa slobodnih radnih mjesta bit će beznačajna i najvjerojatnije neće prelaziti 5 %.

Trendovi i prognoze na tržištu maloprodajnih nekretnina u moskovskoj regiji

1) Ponuda

U 2016. godini u moskovskoj regiji najavljeno je otvaranje 12 trgovačkih centara ukupne površine za iznajmljivanje od 476 000 četvornih metara. m. Većina ovih projekata je u visokoj fazi spremnosti, ali datumi njihovog puštanja u pogon odgođeni su od 2015. zbog ograničene dostupnosti financiranja i visokog udjela slobodnog prostora u novim objektima.

Otvaranje najvećih trgovačkih centara u Moskvi očekuje se 2016

Ime	Adresa	GLA (m2)	Developer
"Rivijera"	Avtozavodskaya st., 16-18	100700	"Rivijera"
"Riga Mall"	Novorižskoe autocesta, 5 km od MKAD	80000	"Riga Mall"
"Moremall" (Galerija Kutuzovski)	Slavyansky blvd., vl. 3	60000	"TPS nekretnine"
"Butovo Mall"	poz. Voskresenskoye, selo Jazovo, bldg. 15	57000	Grupa MD
Trgovački centar na autocesti Khoroshevskoe	Khoroshevskoe autocesta, pored stanice. m. Polezhaevskaya	50000	"TPS nekretnine"
"Kosino park"	Svyatoozerskaya st., vl. 5	39000	GK "DESETKA"
"Metropolis" (2. faza)	Lenjingradska autocesta, 16	38000	Kapitalni partneri
Trgovački centar na Ryazansky Prospektu	Ryazansky Prospekt, 20	19000	Fortrust Global
PRODAVAONICA ZA BEBE	Staropetrovsky pr-d, 1, zgrada 2	12000	Glincom

Stručnjaci Colliers International predviđaju da će veliki projekti trgovačkih i zabavnih centara, koji će se otvoriti 2016., biti među posljednjima te vrste. Što se tiče “projekata na papiru” u 2015. godini, developeri su najčešće odlučili ne krenuti u izgradnju u iščekivanju veće dostupnosti bankovnog financiranja i oživljavanja maloprodajnog tržišta. Kao rezultat toga, u Moskvi nije pokrenuta niti jedna izgradnja velikog trgovačkog centra ili je provedba projekata zaustavljena u fazi temeljne jame, pa stoga očekujemo smanjenje razine puštanja u pogon u 2017.-2018. u usporedbi s 2015. godinom. Među najveće građevinske projekte planirane za početak 2016. uključujemo trgovački centar MEGA Mytishchi, trgovački centar grupe tvrtki Regions u Nagatinu i izgradnju nove zgrade za trgovački centar Capitol na Kashirskoye Shosse.

2) Potražnja

Stanari u uvjetima krize daju prednost postojećim trgovačkim centrima s postojećim stabilnim prometom kupaca. Privlačenje modnih operatera u trgovačku galeriju novih projekata danas je postalo još teži zadatak.

Zbog kontinuiranog negativnog utjecaja dinamike nafte i rublje, 2016., kao i 2015., općenito će obilježiti smanjena potražnja za prostorima u odnosu na razdoblje prije krize. Međutim, nisu svi maloprodajni objekti imali poteškoća s popunjavanjem prostora. Za razliku od klasičnih trgovačkih centara, outleti u blizini Moskve, koji su povećali ili počeli povećavati svoj prostor u razdoblju 2014.-2015., blizu su stopostotne popunjenosti, a vlasnici objekata bilježe porast prometa kupaca u njima.

Stanje napetosti u segmentu nastavit će se najmanje do kraja prve polovice 2016. godine, nakon čega je moguć lagani oporavak tržišta. Dugoročno gledano, usporavanje tempa puštanja u pogon počet će sputavati rast udjela slobodnog prostora i učiniti traženim projekte koji se otvaraju u 2017.-2018.

3) Komercijalni uvjeti

Stručnjaci Colliers International očekuju da će se u sljedeće dvije do tri godine cijene najma u rubljama moći približiti razini prije krize, au najuspješnijim projektima i premašiti je. Kako se gospodarstvo stabilizira, developeri će postupno odbijati postojeće koncesije osmišljene da pomognu popunjavanju praznih prostora.

Pregled pripremio Colliers International