Novi moskovski trgovački centri poluprazni su, dok broj prodavaonica raste

Foto: Andrey Rudakov / Bloomberg putem Getty Images

Prosječna stopa slobodnih mjesta u moskovskim trgovačkim centrima u prvom tromjesečju iznosila je 11% - to je 560 tisuća četvornih metara. m GLA (zakupljivi prostor), izračunali su stručnjaci brokerske i konzultantske tvrtke Magazin Magazin. Do kraja godine predviđaju porast razine nenapunjenih prostora u glavnim trgovačkim centrima na 12-14%.

Dinamika stope punjenja najvećih trgovačkih centara u Moskvi, otvorenih od 2014. godine (Foto: Shop Store)

Istodobno, mnogi trgovački centri pušteni u rad tijekom prošle godine napola su prazni. "U prosjeku, otprilike polovica prostora u trgovačkim centrima koji su se otvorili od početka 2014. ne rade u vrijeme puštanja u rad", kaže analitički pregled Shop Storea. "Pokazatelj koji se jedva opažao sredinom 2014. godine sada je postao praktički norma zbog turbulencija na maloprodajnom tržištu." Ako su ranije u predviđanjima programera u vrijeme otvaranja trgovačkih centara stanari trebali zauzimati najmanje 80-90%, sada je traka smanjena na 60-70%.

Stopa slobodnih mjesta u vrijeme puštanja u rad u nekim kompleksima doseže 94%, kao u trgovačkom centru Columbus. Iako postoje centri u kojima na otvaranju nije ostalo puno mjesta. Konkretno, trgovački centar "Vesna", gdje je samo 8% trgovina bilo prazno.

Međutim, tijekom krize, prema savjetnicima, relevantniji pokazatelj relativnog uspjeha trgovačkog centra je dinamika njegove zauzetosti. "Gotovo se svi centri otvaraju s velikim udjelom neradnih trgovina", objašnjava Andrej Vasyutkin, voditelj istraživanja i savjetovanja u Magazin Magazin. - Prema našem mišljenju, također je važno procijeniti koliko se brzo otvaraju točke u tim objektima nakon otvaranja. U nekim trgovačkim centrima, na primjer Columbusu, stanari počinju otvarati svoje točke prilično brzo, dok u drugima, poput Mozaika, nisu previše aktivni. "

Trgovački centar Columbus postao je apsolutni lider u pogledu stope apsorpcije prostora - mjesec i pol dana nakon otvaranja novi su stanari zauzeli 38,6 tisuća četvornih metara. m. U ožujku je udio praznog prostora u trgovačkom centru već bio 67%. Dobru dinamiku, prema "Magazin Magazinu", pokazali su DIP "Aviapark" i Vegas Crocus City.

Trgovački centri otvoreni su u Moskvi od 2014. godine

naziv posjeda			Programer	Datum unosa
Aviapark			AMMA razvoj
Grad vegas krokusa			Crocus International
			"OST-grupa"
Kuntsevo Plaza
			Central Properties
			Grupa IMMOFINANZ
Centralna dječja trgovina na Lubyanki			"Razvoj Halsa"
			"Daria-ST"
Moskvorechye			"Garant-Invest"
Outlet Village Belaya Dacha, 2. faza
Radost, 3. faza			"Elt"
			Christina NVN
OrangePark			City & Malls PFM
			"Unija"

Mini marketi

Na popularnost trgovačkih centara neizravno utječe rastuća popularnost trgovina, koje lanci maloprodaja aktivno otvaraju u Moskvi. To dovodi do djelomičnog odljeva kupaca iz velikih hipermarketa, koji su usidreni stanari u trgovačkim centrima.

Prema podacima međunarodne konzultantske tvrtke Knight Frank, tijekom posljednjih deset godina broj lanaca prehrambenih proizvoda na moskovskom tržištu narastao je s 21 na 48. Ukupan broj lanaca prehrambenih proizvoda u promatranom razdoblju povećao se 3,2 puta i od 1. travnja 2015. iznosio je više od 2,1 tisuće. Ukupna prodajna površina prelazi 2,3 milijuna četvornih metara. m. U prosjeku u Moskvi, 1 kvadrat. m prodajnog prostora čini oko 5 stanovnika, za usporedbu: u 2005. godini 1 sq. imao sam 9 ljudi.

Najveći rast broja trgovina pokazali su lanci Pyaterochka, Dixy i Magnit. Osim toga, tijekom posljednjeg desetljeća pojavili su se novi formati prehrambenih proizvoda. Trgovci su napose počeli posvećivati \u200b\u200bviše pozornosti razvoju trgovina malih formata, kao i "diskontima".

Na primjer, X5 Retail Group aktivno razvija prodavaonice Perekrestok Express i diskontne kutije Pyaterochka, francuski trgovac Auchan - lanac diskontnih kuća Atak. Tržište je nadopunjeno novim mrežama, uključujući međunarodne i regionalne ruske operatere. Regionalne lance predstavljaju supermarketi kao što su Bakhetle (Tatarstan), Magnit (Krasnodarski teritorij), O'KEY (Sankt Peterburg), Lenta (Sankt Peterburg) i drugi. Među međunarodnim operaterima su Globus i Selgros Cash & Carry.

Olga Yasko, direktorica odjela za analitiku u tvrtki Knight Frank Russia & CIS, kaže da različiti maloprodajni formati maloprodaje i dalje imaju velik potencijal za razvoj. "Mnoge četvrti glavnog grada, posebno periferne, u kojima se odvija masivan stambeni razvoj, još uvijek su slabo opskrbljene trgovinama prehrambenim proizvodima", rekla je.

Vladimir Mironov

27.11.2013 25486

Kada iznajmljuje površinu u drugom trgovačkom centru, stanar želi biti siguran da njegove nade u profit neće biti uzaludne. Naravno, promet i zapošljavanje stanara igraju važnu ulogu, ali glavni uvjet za uspješan trgovački centar je visokokvalitetni koncept. Andrei Shuvalov, viši direktor maloprodajne nekretnine u tvrtki Cushman & Wakefield, govorio je o tome što je i od čega se sastoji tijekom otvorenog predavanja „Koncepti trgovačkih centara“.

Recept za uspjeh

Koncept trgovačkog centra nije samo plansko rješenje, to je jasna komercijalna ideja budućeg trgovačkog centra. Koncept vam omogućuje da odredite koji se kompleks može izgraditi na određenom mjestu kako bi se vlasniku dugoročno donio maksimalan prihod, uzimajući u obzir promjenjivo konkurentsko okruženje. Uključuje i tehničke pokazatelje kao što su optimalna površina za određenu maloprodajnu zonu, širina prozora i omjer sidrenih stanara i malih trgovina, te visokokvalitetne - preporuke o sastavu stanara, matrici asortimana, arhitektonskom izgledu i stilu predmeta. No, nije jedino važno: trgovački centar trebao bi stvoriti promišljeno okruženje sa svojim karakterom. To se izražava u detaljima, pa su tako bitni naziv, unutarnja rasvjeta, dizajn i organizacija prostora.

Isplativost trgovačkog centra snažno ovisi o dostupnosti specifičnih znanja iz područja maloprodajnih nekretnina od strane njegovih menadžera, o tome koliko je trenutni marketing predmeta učinkovit. Ne smijemo zaboraviti da stanari trgovačkog centra imaju pravo jednostrano raskinuti ugovor o zakupu ako smatraju da je objekt loše posjećen ili loše vođen. Stoga se nijedan zdravi poduzetnik neće oslanjati samo na osobno iskustvo i graditi trgovački centar prema vlastitom razumijevanju. Uz to, suradnja sa savjetnicima omogućuje vam praćenje najnovijih tendencija i osjećaja stanara, jer je njihov neposredni zadatak držati prst na pulsu tržišta. Na primjer, savjetnici znaju da ako je ranije "Mediamarkt" iznajmljivao površinu od najmanje 5 tisuća četvornih metara. m, tada je danas spustio donju šipku na 3.800 kvadratnih metara. m, "Auchan" smanjio je potrebe s 19 na 10-12 tisuća, operateri segmenta odjeće - s 1.800 na 1.200 četvornih metara. m.

Sastavnice kvalitetnog trgovačkog centra

Značajan dio prostora oko trgovačkog centra trebao bi zauzeti parking čija se učinkovitost procjenjuje posebnim koeficijentom uzimajući u obzir mjesto trgovačkog centra. Dobrim koeficijentom opskrbljenosti trgovačkog centra parkirnim mjestima smatra se 2 ako je trgovački objekt smješten u centru grada, i 4 ako je trgovački centar izgrađen izvan grada i ima usidreni hipermarket prehrambenih proizvoda. Ova se razlika objašnjava činjenicom da glavnina protoka posjetitelja u gradskom trgovačkom centru može koristiti javni prijevoz. Primjerice, trgovački centar Galereya u Sankt Peterburgu ima koeficijent 1,35, ali to ne znači da je objekt loše opskrbljen parkirnim mjestima, jer glavni tokovi kupaca dolaze iz metroa.

Drugi važan parametar u konceptu kvalitetnog trgovačkog centra je učinkovitost područja... Definiran je kao omjer zakupljive površine (GLA) i ukupne površine (GBA). Ne može postojati 100% učinkovitost: za veliki trgovački centar, koji se smatra objektom s GLA od 50 tisuća četvornih metara. m, učinkovitost područja može biti do 80%, za srednje - 70%, za male - 67%. Tako čudno smanjenje objašnjava se ekonomijom razmjera: u malim trgovačkim centrima javni i tehnički prostori zauzimaju puno prostora, što uvelike utječe na ukupan volumen korisnog prostora. Vlasnici malih trgovačkih centara mogu povećati učinkovitost postavljanjem štandova na hodnicima i promjenom formata trgovačkih centara. Tako povećavaju površinu najma i, shodno tome, prihod od njegove isporuke. Međutim, beskrajno je nemoguće profitabilno povećati faktor učinkovitosti za sebe: prazne prostore u glavnim trgovačkim galerijama zauzet će usidreni stanari, čije su cijene najma pet puta niže, a trgovački će centar početi gubiti novac.

Omjer sidrenih stanara, koji uključuju operatere s površinom većom od 1.000 četvornih metara, i druge trgovine još je jedna tajna uspjeha koncepta kvalitete. Ovdje je pravilo jednostavno: što je veći trgovački centar, to bi trebalo biti više „sidra“. Osim toga, ako se trgovački centar nalazi u području velikog pješačkog prometa, "sidra" bi trebala činiti 30-40% zakupljive površine. Ako je objekt izgrađen izvan velikih pješačkih tokova, da bi se stvorilo privlačno središte za kupce, najmanje 60% mora se dati sidrima. Ilustrativan primjer: hipermarket Auchan sposoban je stvoriti protok od 35 tisuća ljudi dnevno. Stopa najma za nju neće biti visoka, ali manji će stanari moći privući više posjetitelja, a ukupna sinergija dovest će do povećanja prihoda od najma. Ako se trgovački centar nalazi u središnjem dijelu grada ili u blizini metroa, tada prisutnost takvog stanara kao što je "Auchan" više nije od suštinske važnosti: postoji protok posjetitelja stvoren na prirodan način. Sve što treba učiniti od vlasnika trgovačkog centra je postavljanje određenog broja visokokvalitetnih sidara iz modnog segmenta.

Da bi trgovački centar zadovoljio zahtjeve stanara, potrebna je određena visina kompleksa. Smatra se da višespratni trgovački centri nisu vrlo učinkoviti, jer je promet na gornjim katovima puno manji nego na prvom: ako prvi kat uzmete kao 100%, tada će promet na drugom biti 90%, a na trećem - 70%. Što se tiče visine svakog kata, za operatere koji rade na masovnom tržištu i srednjem cjenovnom segmentu, minimalna visina prostorije od stropa do poda trebala bi biti 3,5 metra, u srednjem segmentu visokih cijena - 4 metra "čisto". S hipermarketima i kinima situacija je, naravno, malo drugačija: u prvom bi slučaju zbog sustava za odlaganje stalaka visina prostorije trebala biti od 6 do 7,5 metara, a u drugom - od 8 do 11 metara za dvorane sa 100, odnosno 300 mjesta.

Specifično područje na koje je potrebno obratiti pažnju je prehrambeni centar trgovačkog centra. Danas postoji trend povećanja udjela ugostiteljstva u projektima trgovačkih centara, a to je tipično za cijelu Rusiju. Kvalitetni trgovački centri odabrali su popularne, na saveznoj razini poznate ugostiteljske objekte, a za svako od njih postoji dovoljno zona slijetanja. Stručnjaci preporučuju da regionalni trgovački centri ne zanemaruju savezne marke, jer će svaki novi trgovački centar s barem jednim od njih stvoriti značajnu konkurenciju za lokalne marke.

Konačno, jedan od najvažnijih elemenata u trgovačkom centru je središnji atrij. Dok su u njemu, posjetitelji bi trebali imati dobar pregled i razgledati trgovine na drugim katovima, jer je to garancija posjećenosti na gornjim katovima. Minimalna širina atrija trebala bi biti 5-6 metara, širina balkona - 3-4 metra. Uz to, u prizemlju bi trebalo biti prostora iznad glave posjetitelja: visoka kupola stvara osjećaj čuda, nečega što nadilazi svakodnevicu, a to utječe na raspoloženje posjetitelja.

Naglasak koncepta

Zadatak programera koncepta trgovačkog centra nije samo uzeti u obzir sve tehničke značajke, konfiguraciju mjesta, napraviti zoniranje i izračunati protok kupaca. Morate imati široku viziju, uključujući u arhitektonskom smislu. Na primjer, nije potrebno slijediti klasični put novogradnje - ponekad možete koristiti ono što je već dostupno. Na primjer, moguće je novu zgradu "uklopiti" u postojeću: pokrijte prostor između zgrada staklenom kupolom kako biste stvorili unutarnji volumen s odvojenim ulazom. Također, u uvjetima rastuće konkurencije vrlo je važno smisliti ideju, čip, nešto što bi projekt razlikovalo od mnogih na tržištu. Ponekad dizajn trgovačkog centra može postati vrhunac. Primjer je jedinstveni trgovački centar u blizini trgovačkog centra Krasnodar OZ, koji je jedan od najvećih u Europi (GLA 164 tisuće kvadratnih metara). Ima jedinstveni futuristički dizajn: zgrada glatkih usmjernih oblika podsjeća na golemi svemirski brod. Međutim, spektakularni izgled ne znači da objekt neće imati uska grla. Neki stručnjaci ističu da je nedostatak trgovačkog centra OZ nepostojanje sheme prstena, zbog čega je protok posjetitelja podijeljen na dijelove, a svako krilo radi "za sebe". Situaciju pogoršava činjenica da se sidreni hipermarket ovog trgovačkog centra - O'Key - nalazi u zasebnom krilu, a tokovi kupaca ne miješaju se s općim prometom trgovačkog centra.

Osim izvanrednog dizajna, postoje i drugi načini za nadmetanje na maloprodajnom tržištu nekretnina, poput nuđenja različitih grupa stanara. Primjer ne morate tražiti daleko: u Moskvi se gradi novi trgovački objekt uz trgovački centar Evropeisky. Čini se da "frontalno" natjecanje ne znači ništa dobro, ali zakupljena površina "Evropeyskiy" iznosi samo 6 tisuća četvornih metara. m., pa ako želite, novi objekt možete napuniti stanarima koji nisu tamo. Rezultat je zanimljiv sinergijski učinak.

U posljednje vrijeme među trgovačkim centrima nove generacije ima mnogo nestandardnih projekata. To uključuje projekt Mitino-Park, gdje se predrasuda kreira prema stvaranju uvjeta za visokokvalitetni odmor i razonodu. Isprva su željeli pozvati hipermarket Spar kao sidro stanara na projekt, no onda je odlučeno da je objektu potreban originalniji koncept hrane. Kao rezultat, napravljena je takozvana "svježa tržnica" neobičnog izgleda u "Mitino-Parku", gdje se nalaze trgovine s poljoprivrednim proizvodima, svježom hranom i ostalim radostima domaće kuhinje. Zanimljivo je da su zahvaljujući ovoj odluci međunarodne marke počele razmatrati projekt, što je prilično neočekivano za trgovački centar u predgrađu Moskve.

Jedan od najnovijih trendova u potrazi za raznolikošću u trgovačkim centrima je zanimanje za dječju i kulturnu zabavu. U planiranim objektima aktivno se projektiraju sobe straha, ogromni akvariji, kazališta, muzeji, pa čak i knjižnice. Međutim, stručnjaci preporučuju ne preuveličavati važnost ovih komponenata: problem je što potrošači takvu zabavu posjećuju uglavnom samo jednom, dok se ljudi iznova vraćaju u tradicionalno kino. Dakle, možemo reći da je recept za idealan trgovački centar već odavno pronađen: dobar položaj, pješačka i prometna dostupnost, odsutnost konkurenata sa sličnim konceptom u neposrednoj blizini, visokokvalitetni "izbor" maloprodajnih operatera, restorana i udobnih kina. Sve to već osigurava velik interes posjetitelja i optimalnu profitabilnost nekretnine.

Kada iznajmljuje površinu u drugom trgovačkom centru, stanar želi biti siguran da njegove nade u profit neće biti uzaludne. Naravno, promet i zapošljavanje stanara igraju važnu ulogu, ali glavna ...

U 2009. godini ukupno puštanje u promet maloprodajnog prostora premašilo je milijun kvadratnih metara. (GLA - 594,2 tisuće kvadratnih metara), što je rekordna brojka za moskovsko tržište (1,5 puta više nego 2008.). Dakle, porast ukupnog volumena kvalitetnog maloprodajnog prostora u 2009. iznosio je 19,8%, a porast GLA - 21,6%. Treba napomenuti da je broj naručenih objekata u odnosu na 2008. godinu ostao isti. Do povećanja puštenog prostora došlo je zbog konsolidacije maloprodajnih objekata - većina njih pripada superregionalnim centrima.

Ogroman obim puštanja u rad maloprodajnog prostora u 2009. godini osigurali su uglavnom veliki trgovački i zabavni i multifunkcionalni centri, koji su u završnoj fazi izgradnje davne 2008. godine: DIP "Zolotoy Vavilon", DIP "Gorod", DIP "Filion", DIP "Metropolis" ". Zbog ekonomskog pada i slabe potražnje trgovaca, njihovo je otvaranje odgođeno za 2009. godinu. Zbog problema s najmom maloprodajnog prostora, kao i nedovoljnog financiranja i kasnog izlaska stanara na doradu, opći trend na tržištu bio je puštanje u pogon objekata s trgovačkom galerijom koja radi na 40-60%, nakon čega je slijedilo otvaranje trgovina tijekom rada objekta.

Početkom 2010. opskrba prostorom u visokokvalitetnim trgovačkim centrima u Moskvi nije se širila tako dinamično kao u odgovarajućem razdoblju 2009. U prvom tromjesečju nastavljena je tendencija odgađanja otvaranja objekata. 2010: početkom godine najavljeno je otvaranje 3 trgovačka i zabavna centra: DIP "Viva" u sjevernom Butovu, DIP "Klyuchevoy" u Brateevu na križanju St. Borisovskie ribnjaci, sv. Ključ i sv. Trajekt, pozornica trgovačko-zabavnog centra Rechnoy na ulici. Festivalnaya u blizini stanice metroa "Rechnoy Vokzal". Ukupna površina planiranog puštanja u pogon iznosi 84,6 tisuća kvadratnih metara. (GLA - 55,8 tisuća kvadratnih metara). Međutim, do kraja ožujka otvorena je samo 1. etapa trgovačko-zabavnog centra Rechnoy ukupne površine 26 tisuća kvadratnih metara. (GLA - 18,1 tisuća kvadratnih metara). Puštanje u rad još 2 centra odgođeno je za kraj travnja.

Ukupna ponuda u trgovačkim centrima u Moskvi (GBA) krajem Q1 2010. dosegla 6 476,9 tisuća kvadratnih metara (GLA - 3 360,5 tisuća kvadratnih metara). Dakle, danas pružanje visokokvalitetnih trgovačkih centara za stanovnike Moskve iznosi 311,2 m2. (GLA) na 1000 ljudi, što je još uvijek manje od prosječne vrijednosti ovog pokazatelja u Istočnoj Europi - 470 m2. za 1000 ljudi.

U nastavku postojećeg trenda, otvaranje takvih značajnih maloprodajnih projekata kao što su Vegas, Mall of Russia, Gagarinsky i Hudson odgođeno je za 2010. godinu. Ukupna površina im je oko 60% svih objekata planiranih za puštanje u rad. Ukupno je najavljeno oko 25 objekata za 2010. godinu, ukupna površina im je oko 1,5 milijuna kvadratnih metara. (GLA - nešto manje od 700 tisuća kvadratnih metara). Danas je prilično teško pouzdano predvidjeti koje će nekretnine ući na moskovsko tržište u 2010. S velikom se sigurnošću može očekivati \u200b\u200bda će obujam puštanja u pogon biti veći nego prethodne godine - oko 600 tisuća kvadratnih metara M. GLA. Inercijski rast može se predvidjeti u 2. polovici 2010. godine, jer se posljednjih nekoliko godina tendencija neravnomjernog puštanja u pogon tijekom godine i njegovog aktiviranja do kraja godine.

Tablica 2. Objekti, čije je otvaranje predviđeno za 2010. godinu

	naziv posjeda	Okrug	Adresa	Proglašeni datum otvaranja	Ukupna površina GBA (m2)	Maloprodajni prostor GLA (m2)
	Rijeka (Ja red)		sv. Festivalnaya, 2
	Viva		Predviđeno pr-d 680
	Ključ		sv. Borisovskie ribnjaci / st. Ključ
	Kaspijski		Kronštadski bulevar, 3
	Trgovački centar Marcos		Altufevskoe sh., 70
	Monarh centar		Leningradski prospekt, auj. 31 str. 2,3
	Rio (čokolada)		2. km MKAD-a
	Trgovački centar Rusije		Krasnopresnenskaya emb., Odjeljci 6, 7, 8B
	Gagarinski		sv. Vavilova, 3
	Izmailovsky		sv. 4. park, vl. šesnaest
	Kaleidoskop		Bulevar Himki / st. Skhodnenskaya
	Ploviti		Novokurkinskoe sh., 1, mikrodistr. 17
	Azov		sv. Azovskaja, vl. 28 inča
	Vegas		Kaširsko autoput 24 km MKAD
	Voentorg		sv. Vozdvizhenka, 10/2
	Sparrow Hills		sv. Mosfilmovskaya, 70
	Trgovačka galerija hotela "Moskva"		sv. Okhotny Ryad, 2
	GoodZone		Kashirskoe sh., 12
	Mosfilmovsky		sv. Pyryeva, vl. 2
	Strogino		Bulevar Stroginsky, 22A
	Duga		sv. Jenisejskaja, 23
	Omiljena		sv. Venevskaya, vl. 7
UKUPNO:

Izvor: podaci tvrtke "NDV Real Estate"

* naznačena je ukupna površina trgovačke komponente višenamjenskog kompleksa

zahtijevajte

Počevši od kraja 2008. i tijekom prve polovice 2009. godine, uslijed ekonomskog pada, bila je niska aktivnost trgovaca i, kao rezultat toga, smanjenje potražnje kako za prostorima u trgovačkim centrima, tako i u segmentu ulične maloprodaje. Utjecaj krize na razvoj trgovinskog sektora potvrdila je ne samo činjenica zamrzavanja projekata, zadataka maloprodajnih subjekata, već i povećanje udjela praznog prostora. Tijekom 2009. razina praznih prostora u Moskvi ostala je nestabilna, a u trećem tromjesečju godine zabilježena je na razini bez presedana od 16%. Ova je brojka dijelom bila posljedica niske popunjenosti novih trgovačkih centara. Zbog nedovoljnog financiranja i kasnog ulaska stanara na doradu, opći trend na tržištu bio je puštanje u pogon objekata s trgovačkom galerijom koja radi od 40-60%, nakon čega je slijedilo popunjavanje procesa rada objekta.

Izvor: podaci tvrtke "NDV Real Estate"

Visoka stopa slobodnih mjesta također je tipična za trgovačke centre usmjerene na visoki cjenovni segment (do 35%). Odljev stanara uglavnom se primjećuje u mješovitim kompleksima i loše smještenim objektima, centrima sa slabom koncepcijom (15-25%). Istodobno, visokokvalitetni trgovački centri s dobro promišljenim konceptom izbjegli su značajno povećanje razine praznog prostora, a najuspješniji objekti (SEC Evropeyskiy, MEGA Teply Stan, MEGA Khimki) i dalje su popunjeni 100%.

Počevši od trećeg tromjesečja 2009. godine, situacija na tržištu počela se mijenjati i osjetio se određeni preporod. Stanari su postali aktivniji: povećao se broj zakupnih poslova, što je dovelo do prestanka pada cijena najma (a porast je zabilježen za niz najuspješnijih nekretnina, kao i za neke trgovačke hodnike) i smanjenje razine praznih prostora (7% na kraju godine).

Od prvog tromjesečja 2010. Moskva ostaje prioritetno područje za razvoj glavnih trgovaca. Može se primijetiti aktivno širenje regionalnih lanaca na ispražnjena područja u glavnim trgovačkim centrima. Prema rezultatima od siječnja do ožujka 2010., stopa slobodnih mjesta smanjila se na 5-7%. Međutim, zbog velikog volumena maloprodajnog prostora planiranog za puštanje u rad u 2010. godini, moguće je predvidjeti rast praznog prostora do kraja godine do 10-12%.

Općenito, trgovci na malo preferiraju uspješno funkcionirajuće trgovačke centre s izvrsnim lokacijama, učinkovitim konceptima i odgovarajućim politikama najma. Također, potražnja trgovaca uglavnom je usmjerena na velike projekte koji su u završnoj fazi gradnje.

Izvor: podaci tvrtke "NDV Real Estate"

Značajnu ulogu u strukturi potražnje imala je činjenica da su mnogi trgovci smanjili veličinu prodavaonica zadržavajući istu razinu profitabilnosti. Dakle, udio prostorija od interesa za najmoprimca iznosi 100 - 200 m2. povećana na 58%, i dalje su najtraženija. Dok su prostori površine 200 - 400 m2. zainteresirani za stanare samo u 11% slučajeva. Udio potražnje za velikim prostorima značajno se smanjio. Najmanje traženi u ovoj situaciji na tržištu su prostori preko 1000 m2.

Komercijalni uvjeti

Tržište najma nekretnina u maloprodaji u 2009. godini moglo bi biti karakterizirano tendencijom prijelaza s „tržišta prodavača“ na „tržište kupca“. Pad opće razine cijena najma nastavio se od kraja 2008. i dosegao svoj maksimum sredinom 2009., krećući se od 25% do 50% od razine sredinom 2008. Došlo je do diferencijacije predmeta na uspješne, tražene među stanarima, u kojima su cijene najma ostale na razina prijekriznog razdoblja i oni manje uspješni, koji imaju konceptualne nedostatke ili neuspješno mjesto, u kojem je razina smanjenja cijena najma za prazne prostore bila maksimalna.

Ukupna ponuda prostora u modernim maloprodajnim objektima u Moskvi i satelitskim gradovima na kraju 2015. iznosila je 6,17 milijuna četvornih metara. m. U 2015. godini otvoreno je 14 trgovačkih centara s ukupnom zakupnom površinom od 620 000 četvornih metara. m, što je više od 2 puta manje od prethodno najavljenih planova. Početni obujam najavljenog puštanja u rad u 2015. godini u moskovskoj regiji bio je oko 1,3 milijuna četvornih metara. m u 26 projekata.

Ključni pokazatelji moskovskog tržišta u 2015

Indeks	Vrijednost
Ukupna ponuda modernog maloprodajnog prostora (m2 (GLA)) *	6 167 900
Ukupna ponuda maloprodajnog prostora (m2 (GLA))	5 391 700
Ukupna količina maloprodajnog prostora otvorenog u 2015. (kvadratnih metara (GLA))	620 090
Broj trgovačkih centara otvorenih u 2015	14
Stopa slobodnih mjesta (%)	8
Opskrba maloprodajnim prostorom, (m2 M GLA / tisuću ljudi)	465

* Uključujući specijalizirane trgovačke centre

Značajna razlika u količini planiranog i stvarno puštenog maloprodajnog prostora povezana je s promjenom strategije trgovaca i programera u kontekstu ekonomske krize. Devalvacija rublje prisilila je većinu lanaca da preispitaju svoje razvojne planove i preusmjere svoj fokus na postojeće trgovačke centre s razumljivim prometom kupaca, smanjujući njihov interes za novim, čak i visokokvalitetnim maloprodajnim objektima.

Otvaranje nekoliko velikih trgovačkih i zabavnih centara odjednom uz istodobno smanjenje planova za razvoj maloprodaje i optimizaciju maloprodajnih mreža uzrokovalo je povećanje broja slobodnih mjesta u posljednje dvije godine.

Unatoč odgađanju otvaranja velikog broja objekata na kasniji datum, 2015. ušla je u prva tri mjesta po puštanju u promet nekretnina u Moskvi, ustupajući tek 2014. i 2009. godini.

Moskva je dugo bila inferiorna u odnosu na većinu velikih ruskih gradova u pogledu pružanja stanovnika visokokvalitetnim maloprodajnim nekretninama. U 2015. godini opskrba gradskog stanovništva visokokvalitetnim maloprodajnim prostorom dosegla je 465 četvornih metara. m na 1000 ljudi. Zbog visoke kupovne moći stanovništva, glavni grad zadržava potencijal za daljnji razvoj visokokvalitetne maloprodaje

Središnji upravni okrug i grad Zelenograd zauzimaju vodeće pozicije u pogledu pružanja visokokvalitetnog maloprodajnog prostora među svim upravnim okruzima Moskve, koji su se 2015. godine otvorili na drugo mjesto nakon otvaranja nadregionalnog trgovačko-zabavnog centra Zelenopark. U 2016. godini najveći rast maloprodajnog prostora očekuje se u sjevernom (110.000 četvornih metara) i južnom (100.000 četvornih metara) upravnom okrugu, dok će do kraja 2016. CAO u Moskvi postati najbogatiji profesionalni maloprodajni objekt.

Trgovački centri otvoreni su u četvrtom kvartalu 2015

Ime	Adresa	GLA (kvadrat M)
"Zelenopark"	Leningradskoe autocesta	110 000
Avenija Jugozapad	Vernadsky prospect, vl. 86	45 500
"RIO" na kijevskoj autocesti	Kievskoe autocesta, 1,5 km od MKAD-a	45 000
"Izlaz"	Oktjabrski prospekt, 112	27 000
"Kalita"	Novojasenjevski prospekt, vl. 7	22 000
"Glavni"	23. mikrookrug, vl. 2309A	8 000

Potražnja za nekretninama u Moskvi

Zbog trenutne ekonomske i geopolitičke situacije, trgovci su prilagodili svoje razvojne planove krajem 2014. - početkom 2015. i optimizirali svoje poslovne strategije. Unatoč tom trendu, Moskva je zadržala status prioritetnog tržišta za razvoj trgovačkih lanaca. Samo u Moskvi, tijekom cijele godine, trgovci su nastavili aktivno razmatrati nova mjesta i otvarati svoja prodajna mjesta. Štoviše, do kraja godine Moskva je zadržala svoje nesporno vodstvo u broju novih međunarodnih otvaranja robnih marki među svim ruskim gradovima, predstavljajući najstabilnije tržište za nove igrače s visoko plaćenim stanovništvom.

U 2015. godini na moskovsko tržište ušlo je 36 novih međunarodnih brendova koji prethodno nisu bili zastupljeni u Rusiji i otvorili su prodavaonice s jednim brendom i ugostiteljske objekte. Istodobno, 11 trgovaca najavilo je da planira napustiti Rusiju i zatvoriti postojeće trgovine do kraja 2016. godine, što je usporedivo s podacima iz 2014. godine. Prema rezultatima godine, glavna mjesta za pokretanje novih međunarodnih brandova u Moskvi bili su trgovački centri Afimall City, Aviapark, Central Children's Store na Lubyanki, kao i središnje trgovačke ulice glavnog grada.

Suočeni sa smanjenim razvojnim planovima za većinu modnih operatera i stalno rastućim praznim prostorom, programeri su bili prisiljeni tražiti alternativne stanare. S tim u vezi, tijekom protekle godine u moskovskim trgovačkim centrima pojavio se velik broj stanara, netipičnih za ovaj format maloprodajnih nekretnina, kao što su: trampolin parkovi, zoološki vrtovi za maženje, izložbe medija itd.

Komercijalni uvjeti najma maloprodajnog prostora u glavnom gradu

Tijekom 2015. stanodavci su uglavnom išli na ustupke, pružajući stanarima razne popuste, postavljajući valutne opsege itd. U novim trgovačkim centrima, kako bi privukli i zadržali stanare, programeri su razvili pojedinačne ponude koje su trgovcima omogućavale da ostanu u zoni neiskorištenosti. Ključne pogodnosti uključuju plaćanje kamata na promet, popuste za prve mjesece rada itd. Jedinstveni operateri dobili su priliku djelomično nadoknaditi završne radove ili nadoknaditi takav posao budućim najmovima. Općenito, postotak prometa postao je glavni instrument za reguliranje plaćanja najma.

Razina% prometa za trgovce na malo različitih formata, utvrđena ugovorima 2015. godine

Profil / tip stanara	Površina (m2)	Postotak prometa
Hipermarket prehrambenih proizvoda	> 12000	1,2-1,8%
	4000-12000	3-4%
Samoposluga	1500-2000	3,5-6%
Uradi sam hipermarket	>10 000	4-6%
Kućanski aparati i elektronika	2500-3500	2,5-3%
	1200-2500	4-5%
	50-100	5-7%
Sportska oprema	1200-2500	5-7%
Roba za djecu	1000-2000	8-10%
Višestruko kino	3000-5000	9-12%
Stanar trgovačke galerije	500-1200	8-12%
	250-500	8-15%
	100-250	10-15%
	50-100
	<50	12-15%
Restoran	250-500	10-14%
kavana	80-160	12-15%
Sud za hranu	90-110	9-10%
	50-70	12-15%

Razina cijena najma u moskovskim trgovačkim i zabavnim centrima razlikovala se od projekta do projekta, pri čemu je stopa zauzetosti bio važan faktor. Primjerice, u novootvorenim trgovačkim i zabavnim centrima s više od 50% slobodnih mjesta, cijene najma razlikovale su se od onih u već postojećim objektima. Gotovo sve nove transakcije provedene su s fiksnim tečajem dolara tijekom prve godine (u rasponu od 40-60 rubalja po dolaru) ili u "čistim" rubaljima. Međutim, neki programeri, zadržavajući dolarske stope bez fiksiranja tečaja, pružali su privremene popuste od osnovne stope zakupa, čija je vrijednost dolarirala tečaj dolara na prihvatljivu stopu rublja.

Slobodno mjesto maloprodajnog prostora u Moskvi

Trend kraja 2014. i cijele 2015. godine bilo je otvaranje novih trgovačkih i zabavnih centara sa stopom popunjenosti od 40-50% i niže. Na kraju 2015. godine stopa slobodnih mjesta u moskovskim trgovačkim centrima dosegla je 8%, što ukazuje na gotovo trostruko povećanje slobodnog prostora u odnosu na početak 2014. godine, kada je stopa slobodnih mjesta iznosila 2,8%. Glavni razlog tome bio je značajan porast ponude maloprodajnog prostora nakon puštanja u rad nekoliko velikih objekata odjednom, istovremeno smanjujući razvojne planove većine trgovaca.

Prema predviđanjima stručnjaka Colliers International, smanjenje udjela praznog prostora u postojećim trgovačkim i zabavnim centrima u Moskvi i otvaranje novih trgovačkih centara s većom zauzetošću površina u odnosu na 2015. trebalo bi očekivati \u200b\u200bnajranije u drugoj polovici 2016., a pad stope slobodnih mjesta bit će beznačajan i, najvjerojatnije, neće premašiti 5 %

Trendovi i prognoze na maloprodajnom tržištu nekretnina moskovske regije

1) Ponuda

U Moskvi je 2016. najavljeno otvaranje 12 trgovačkih centara s ukupnom zakupnom površinom od 476 000 četvornih metara. m. Većina ovih projekata u visokoj je fazi pripravnosti, ali datumi njihovog puštanja u rad odgođeni su iz 2015. zbog ograničene dostupnosti financiranja i velikog udjela praznog prostora u novim objektima.

Najveći trgovački i zabavni centri trebali bi se otvoriti u Moskvi 2016. godine

Ime	Adresa	GLA (kvadrat M)	Programer
"Rivijera"	Avtozavodskaja st., 16-18	100700	"Rivijera"
"Trgovački centar Riga"	Novorizhskoe sh., 5 km od MKAD-a	80000	"Trgovački centar Riga"
"Moremall" ("Galerija Kutuzovsky")	Blvd Slavyansky, vl. 3	60000	"TPS nekretnine"
"Butovo Mall"	Poz. Voskresenskoe, der. Yazovo, kom. 15	57000	MD grupa
DIP na autocesti Khoroshevskoe	Autocesta Horoshevskoe, pored stanice. m. Polezhaevskaya	50000	"TPS nekretnine"
"Kosino park"	Svjatoozerskaja st., Vl. pet	39000	GK "DESET"
Metropolis (II etapa)	Leningradskoe autocesta, 16	38000	Kapitalni partneri
DIP na Rjazanskom prospektu	Ryazansky prospect, 20	19000	Fortrust Global
TRGOVINA ZA BEBE	Staropetrovski prospekt, 1, zgrada 2	12000	Glincom

Stručnjaci Colliers International predviđaju da će veliki projekti trgovačkih i zabavnih centara, koji će se otvoriti 2016. godine, biti među posljednjima te vrste. Što se tiče projekata na papiru, programeri su 2015. najčešće donosili odluku da neće odlaziti na gradilišta u očekivanju povećanja dostupnosti bankarskog financiranja i oživljavanja maloprodajnog tržišta. Kao rezultat toga, u Moskvi nije pokrenuto niti jedno gradilište velikog trgovačko-zabavnog centra ili je zaustavljena provedba projekata u fazi iskopavanja, u vezi s čime očekujemo pad razine puštanja u rad u 2017-2018 u odnosu na 2015. Među najvećim građevinskim projektima koji se planiraju započeti za 2016. uključujemo trgovački i zabavni centar MEGA Mytishchi, grupu tvrtki Regions u Nagatinu i izgradnju nove zgrade trgovačko-zabavnog centra Capitoliy na autocesti Kashirskoye.

2) potražnja

Stanari u kriznim uvjetima daju prednost postojećim trgovačkim centrima sa postojećim stabilnim prometom kupaca. Privlačenje modnih operatera u novu galeriju projekata za kupovinu danas je postao još teži zadatak.

Zbog kontinuiranog negativnog utjecaja naftne rublje u 2016. godini, kao i 2015. godine, općenito će je karakterizirati smanjena potražnja za prostorima u odnosu na razdoblje prije krize. Međutim, nisu svi maloprodajni objekti imali poteškoća u popunjavanju prostora. Za razliku od klasičnih trgovačkih centara, prodajna mjesta u blizini Moskve, koja su povećala ili počela povećavati svoj prostor u 2014.-2015., Imaju gotovo 100% popunjenosti, a vlasnici nekretnina bilježe porast potrošačkog prometa u njima.

Stanje napetosti u segmentu zadržat će se barem do kraja prve polovice 2016. godine, tada je moguć nesmetan oporavak tržišta. Dugoročno gledano, usporavanje puštanja u rad započet će sputavati rast udjela praznog prostora i natjerat će projekte koji se otvaraju u 2017.-2018.

3) Komercijalni uvjeti

Stručnjaci Colliers International očekuju da će se u sljedeće dvije ili tri godine stope najma rublja moći približiti razini prije krize, a u najuspješnijim projektima - premašiti je. Kako se gospodarstvo stabilizira, programeri će dosljedno napuštati trenutne koncesije namijenjene popunjavanju praznih prostora.

Recenziju pripremio Colliers International

1. prosinca 2016

U pet godina koje su prošle od objavljivanja naše prve ocjene, tri nova predmeta pojavila su se u prvih 10.

Bliži se posljednji kalendarski mjesec odlazeće godine - tradicionalno vrijeme za zbrajanje svih vrsta rezultata. Danas Malls.Ru predstavlja novu ocjenu najveće, na temelju ukupnog zakupa GLA.

Kao što analiza pokazuje, format superregionalnih trgovačkih centara već je niz godina jedan od najuspješnijih na tržištu kapitala. Danas su najveći trgovački centri u glavnom gradu među najtraženijima među međunarodnim trgovcima i saveznim lancima, imaju maksimalnu popunjenost i ostaju na vrhu liste popularnosti među potrošačima.

Sve nam to omogućuje predviđanje da će u sljedećih nekoliko godina Moskva moći realizirati još nekoliko velikih projekata, uključujući i dio novih prometnih čvorišta. Novi trgovački centri u glavnom gradu Rusije planiraju graditi TPS nekretnine, IKEA odabire mjesto za izgradnju najvećeg trgovačko-zabavnog centra mreže MEGA, preuređenje i nova izgradnja velikih trgovačkih centara u Moskvi uključeni su u Enkine planove, najveći programeri pokazuju interes za mjesta dodijeljena za provedbu IFC-a u prometnim čvorištima.

Ocjena najvećih trgovačkih centara u Moskvi

Aviapark. GLA \u003d 230.000 m2

Prošle su točno dvije godine od otvaranja Aviaparka na Bulevaru Khodynsky. Od tada se trgovački centar neprestano razvija, zadržavajući titulu najvećeg u Rusiji i Europi. Svakog tromjesečja u AviParku se otvori 20-30 novih stanara, uključujući formate koji su jedinstveni za Rusiju. Danas je najveći trgovački i zabavni centar u Moskvi pušten u pogon 95%.

Mega Belaya Dacha. GLA \u003d 225.000 m2

Glavni projekt Ikea centara u Rusiji MEGA Belaya Dacha jedan je od najvećih u Europi već deset godina od svog otvaranja. S ukupnom površinom od više od 300.000 četvornih metara, fasada kompleksa proteže se na 4 km, a ukupan broj stanara premašuje 350. Trgovačka galerija ima 133.000 četvornih metara prostora. U pogledu duljine i razmjera razina trgovanja, MEGA Belaya Dacha i dalje je najveća u Rusiji.

Mega Khimki. GLA \u003d 175 000 m2

Mega Khimki, koja vodi koncept ugostiteljstva od kraja 2015. godine, i dalje je jedno od najpopularnijih odredišta za kupovinu u superzasićenom smjeru sjeverozapada Moskve. U početku je trgovačka galerija MEGA imala 79.200 kvadratnih metara površine. Centar je i dalje jedan od ključnih po broju novih marki koje dolaze u Rusiju. U toku je kampanja za proširenje maloprodajnog prostora kompleksa.

Zlatni Babilon Rostokino. GLA \u003d 170.000 m2

Glavni vodeći moskovski trgovački i zabavni centar pod markom Zolotoy Vavilon nedavno je proslavio 7. godišnjicu od otvorenja. S ukupnom površinom od 240.000 četvornih metara, tržni centar ima jednu od najvećih trgovačkih galerija koja ima oko 450 stanara i više od 40 kafića i restorana. U proljeće 2016. objavljeno je da je Zlatni Babilon u velikoj rekonstrukciji, koja će trebati dvije godine.

Mega Teply Stan. GLA \u003d 157.000 m2

Najmanja moskovska MEGA također se brzo obnavlja i proširuje zahvaljujući saveznom programu za re-koncept lanca trgovačkih centara. Danas MEGA ima 208 stanara, a po prodaji po četvornom metru maloprodajnog prostora zauzima prvo mjesto.

Kolumbo. GLA \u003d 136.000 m2

Trgovački i zabavni centar Columbus, otvoren 2015. godine, postao je jedan od najboljih novih objekata na moskovskom tržištu. Morgan Stanley i CJSC Kievskaya Ploshchad bili su zainteresirani za kupnju. Columbus ujedinjuje više od 300 trgovina i ostaje jedan od najpopularnijih trgovačkih centara ispunjenih kvalitetnim stanarima na jugu Moskve.

Autocesta Vegas Kashirskoe. GLA \u003d 134.731 m2

Prvi i najveći trgovački centar u lancu, Vegas na autocesti Kashirskoye, drži rekord po ukupnoj površini među svim ruskim centrima s GBA \u003d 480 000 kvadratnih metara. Vegas na Kaširki je po mnogo čemu jedinstven za moskovsko tržište, trgovački centar s ekstremnim zabavnim parkom, snažnim restoranom i tematskim trgovačkim ulicama.

Vegas Crocus City. GLA \u003d 116 713 m²

Drugi projekt trgovačkog centra Vegas od strane Crocus Group nastavlja ideju jedinstvenog tematskog zoniranja zajedničkog lancu. U sklopu tržnog centra obnovljene su replike poznatih ulica New Yorka, otvoreno je najveće kino s 22 zaslona u Europi i organizirani su besplatni glazbeni koncerti. Još jedna "značajka" Vegasa je divovska medijska fasada, jasno vidljiva s Moskovske obilaznice.

Metropola. GLA \u003d 118 000 m2

Metropolis na Leningradskom prospektu ponovno je postao jedan od najvećih trgovačkih centara u Moskvi zahvaljujući pokretanju druge faze projekta u kolovozu s GLA \u003d 38 000 m2 u kolovozu. Sto novih trgovina, uvlačni krov, restoran s konzervatorijom na krovu i novi atrij učinili su Metropolis još atraktivnijim za kupovinu i razonodu.

Afimall City. GLA \u003d 107.208 m2

Glavne vijesti u vezi s jednim od najvećih trgovačkih centara u TTC-u: krajem rujna postalo je poznato da je AFI Development uspio zadržati kontrolu nad svojim vodećim trgovačkim centrom. Afimall City, smješten u središnjoj jezgri MIBC-a Moskva-grad, i danas ostaje jedan od glavnih ulaza za ulazak novih međunarodnih marki na moskovsko tržište.

Tijekom posljednjih pet godina, koje su prošle od objavljivanja naše prve ocjene, tri nova objekta pojavila su se u 10 najvećih trgovačkih centara u Moskvi. Do kraja 2016. godine ukupan obujam maloprodajnog prostora u moskovskim centrima premašit će 5 milijuna kvadratnih metara. No, za nekoliko godina postoje razlozi za očekivati \u200b\u200bnove rekorde. I danas, objavljujući pregled najvećih trgovačkih centara u glavnom gradu, očekujemo da će se za dvije ili tri godine njegov sastav ponovno suočiti s novim imenima i velikim promjenama.

Ostani s nama!