Nová moskevská nákupní centra jsou poloprázdná, zatímco počet obchodů se smíšeným zbožím roste

Foto: Andrey Rudakov/Bloomberg přes Getty Images

Průměrná míra prázdného prostoru v moskevských nákupních centrech na konci prvního čtvrtletí byla 11 % – to je 560 tisíc metrů čtverečních. m GLA (pronajímatelná plocha), vypočítané specialisty makléřské a poradenské společnosti Magazin Magazin. Do konce roku předpovídají nárůst míry neobsazenosti v obchodních centrech hlavního města na 12-14 %.

Dynamika rychlosti zaplňování oblastí největších nákupních center v Moskvě, otevřená od roku 2014 (Foto: Obchod Obchod)

Řada obchodních center otevřených za poslední rok je přitom poloprázdná. „V průměru asi polovina prostor v obchodních centrech, která byla otevřena od začátku roku 2014, není v době uvedení do provozu v provozu,“ uvádí analytický přehled Magazin Magazin. "Ukazatel, který bylo v polovině roku 2014 obtížné vnímat, se nyní stal téměř normou kvůli turbulencím na maloobchodním trhu." Pokud dříve, podle prognóz vývojářů, v době otevření obchodních center, měli nájemníci obsadit alespoň 80-90%, nyní byla laťka snížena na 60-70%.

Úroveň prázdných prostor v době uvedení do provozu v některých komplexech dosahuje 94 %, stejně jako v obchodním centru Columbus. I když jsou centra, kde při otevření nezůstalo mnoho místa nezaplněného. Konkrétně obchodní centrum Vesna, kde bylo prázdných pouze 8 % prodejen.

V krizi je však podle konzultantů relevantnějším ukazatelem relativní úspěšnosti obchodního centra dynamika jeho obsazenosti. „Téměř všechna centra se otevírají s velkým podílem neprovozujících prodejen,“ vysvětluje Andrey Vasyutkin, vedoucí oddělení výzkumu a poradenství v Magazin Magazin. — Podle našeho názoru je důležité vyhodnotit, jak rychle se v těchto objektech otevírají body po otevření. V některých nákupních centrech, například Columbus, začínají nájemci rychle otevírat své prodejny, zatímco v jiných, jako je Mozaika, nejsou nijak zvlášť aktivní.“

Absolutním lídrem v míře absorpce prostoru se stalo obchodní centrum Columbus - za měsíc a půl po otevření obsadili noví nájemci 38,6 tisíce metrů čtverečních. m V březnu byl podíl prázdných ploch v obchodních centrech již 67%. Dobrou dynamiku podle Store Store předvedlo obchodní centrum Aviapark a Vegas Crocus City.

Od roku 2014 byla v Moskvě otevřena nákupní centra

název nemovitosti			Vývojář	Datum zadáno
Airpark			Rozvoj AMMA
Vegas Crocus City			Crocus International
			"OST-skupina"
Kuntsevo Plaza
			Centrální vlastnosti
			Skupina IMMOFINANZ
Centrální dětský obchod na Lubjance			"Gals Development"
			"Daria-ST"
Moskvorechye			"Garant-Invest"
Outlet Village Belaya Dacha, 2. etapa
Otrada, 3. etapa			"Elt"
			Christina NVN
OrangePark			City & Malls PFM
			"Svaz"

Večerky

Oblíbenost nákupních center je nepřímo ovlivněna rostoucí oblibou večerek, které v Moskvě aktivně otevírají obchodní řetězce. To vede k částečnému odlivu zákazníků z velkých hypermarketů, kteří jsou kotevními nájemci v obchodních centrech.

Podle mezinárodní poradenské společnosti Knight Frank se za posledních deset let počet řetězců s potravinami na moskevském trhu zvýšil z 21 na 48. Celkový počet řetězců obchodů s potravinami se ve sledovaném období zvýšil 3,2krát a k 1. , 2015 činil více než 2,1 tisíce Celková prodejní plocha přesahuje 2,3 milionu metrů čtverečních. m V průměru v Moskvě na 1 m2. m obchodní plochy je zde asi 5 obyvatel, pro srovnání: v roce 2005 na 1 m2. bylo 9 lidí.

Největší růst počtu prodejen vykázaly řetězce Pyaterochka, Dixie a Magnit. Kromě toho se v posledním desetiletí objevily nové formáty obchodů s potravinami. Zejména maloobchodní provozovatelé se začali více věnovat rozvoji maloformátových prodejen a také „diskontům“.

X5 Retail Group tak aktivně rozvíjí večerky Perekrestok Express a diskontní prodejny Pyaterochka a francouzský prodejce Auchan rozvíjí diskontní řetězec Atak. Trh byl doplněn o nové sítě, mezi nimiž jsou mezinárodní i regionální ruští operátoři. Regionální sítě jsou zastoupeny supermarkety jako „Bakhetle“ (Tatarstán), „Magnit“ (Krasnodarské území), „O’KEY“ (Petrohrad), „Lenta“ (Petrohrad) atd. Mezi mezinárodní operátory patří Globus a Selgros Cash&Carry.

Podle Olgy Yasko, ředitelky analytického oddělení společnosti Knight Frank Russia & CIS, mají různé formáty maloobchodu s potravinami stále velký potenciál pro rozvoj. "Mnoho oblastí hlavního města, zejména okrajových oblastí, kde probíhá masivní rezidenční výstavba, je stále špatně zásobeno obchody s potravinami," řekla.

Vladimír Mironov

V roce 2009 celkové zprovoznění obchodních ploch přesáhlo 1 milion m2. (GLA - 594,2 tis. m2), což je rekordní údaj pro moskevský trh (1,5krát více než stejný údaj v roce 2008). Nárůst celkového objemu vysoce kvalitních obchodních ploch tak v roce 2009 činil 19,8 %, nárůst GLA byl 21,6 %. Stojí za zmínku, že počet zprovozněných zařízení zůstal ve srovnání s rokem 2008 stejný. Nárůst prodávaných ploch byl způsoben konsolidací maloobchodních zařízení - většina z nich patří do obchodních center nadregionálního formátu.

Obrovský objem obchodních ploch zprovozněných v roce 2009 poskytovala především velká nákupní, zábavní a multifunkční centra, která byla v roce 2008 ve finální fázi výstavby: obchodní centrum Golden Babylon, obchodní centrum Gorod, obchodní centrum Filion, Metropolis nákupní centrum " Jejich otevření bylo odloženo na rok 2009 kvůli hospodářskému poklesu a slabé poptávce ze strany maloobchodníků. Vzhledem k problémům s dodávkou obchodních prostor, ale i nedostatečnému financování a pozdnímu dokončení nájemců se obecným trendem na trhu stalo zprovoznění provozoven s obchodní galerií s provozem 40-60% s následným otevíráním prodejen během provozu zařízení.

Nabídka prostor v kvalitních obchodních centrech v Moskvě se na začátku roku 2010 nerozšiřovala tak dynamicky jako ve stejném období roku 2009. V prvním čtvrtletí pokračoval trend posouvání termínů otevření objektů. 2010: na začátku roku bylo oznámeno otevření 3 nákupních a zábavních center: nákupní centrum Viva v Severním Butovu, nákupní centrum Klyuchevoy v Brateevo na křižovatce ulic. Borisovské rybníky, sv. Klyuchevaya a sv. Paromnaya, etapa 1 nákupního centra Rechnoy na ulici. Festivalnaya poblíž stanice metra Rechnoy Vokzal. Celková plocha plánovaného zprovoznění je 84,6 tisíc m2. (GLA - 55,8 tisíc m2). Do konce března však byla otevřena pouze první etapa obchodního centra Rechnoy o celkové ploše 26 tisíc m2. (GLA - 18,1 tisíc m2). Zprovoznění dalších 2 center bylo odloženo na konec dubna.

Celková nabídka v moskevských nákupních centrech (GBA) na konci 1. čtvrtletí. 2010 dosáhl 6 476,9 tis. m2. (GLA - 3 360,5 tis. m2). Dnes tedy poskytování kvalitních prostor nákupního centra pro obyvatele Moskvy činí 311,2 m2. (GLA) na 1000 obyvatel, což je stále méně než průměrná hodnota tohoto ukazatele v zemích východní Evropy - 470 m2. na 1000 lidí.

V pokračování stávajícího trendu bylo otevření takových významných maloobchodních projektů jako Vegas, Mall of Russia, Gagarinsky a Hudson odloženo na rok 2010. Jejich celková plocha je asi 60 % všech objektů plánovaných ke zprovoznění. Celkem je na rok 2010 ohlášeno cca 25 objektů, jejich celková plocha je cca 1,5 mil. m2. (GLA - necelých 700 tisíc m2). Dnes je poměrně obtížné spolehlivě předpovědět, které nemovitosti vstoupí na moskevský trh v roce 2010. S vysokou mírou jistoty můžeme očekávat objem zprovoznění větší než v předchozím roce - cca 600 tisíc m2. GLA. Inerciální růst lze predikovat ve 2. polovině roku 2010, neboť v posledních letech je tendence k nerovnoměrnému zprovozňování prostoru v průběhu roku a jeho zintenzivnění do konce roku.

Tabulka 2. Zařízení plánované k otevření v roce 2010

	název nemovitosti	Okres	Adresa	Oznámený termín otevření	Celková plocha GBA (m2)	prodejní plocha GLA (m2)
	Řeka (jáfronta)		Svatý. Festivalnaya, 2
	Viva		Navrženo pro pr-d 680
	Klíč		Svatý. Borisovské rybníky / sv. Klíč
	kaspický		Kronstadsky Blvd., 3
	Marcos Mall		Altufevskoe dálnice, 70
	Monarch Center		Leningradský prospekt, au. 31 stran 2,3
	Rio (čokoláda)		2. km MKAD
	Mall of Russia		Krasnopresnenskaja nábřeží, úseky 6, 7, 8B
	Gagarinský		Svatý. Vavilová, 3
	Izmailovský		Svatý. 4. Parkaya, ow. 16
	Kaleidoskop		Khimki Boulevard / st. Skhodněnskaja
	Plachta		Novokurkinskoe sh., 1, mikrookres. 17
	Azov		Svatý. Azovskaja, vl. 28 V
	Vegas		Kashirskoe dálnice 24 km MKAD
	Voentorg		Svatý. Vozdvizhenka, 2.10
	Vrabčí hory		Svatý. Mosfilmovská, 70
	Nákupní galerie hotelu Moskva		Svatý. Ochotnyj Ryad, 2
	GoodZone		Kashirskoe dálnice, 12
	Mosfilmovský		Svatý. Pyryeva, ow. 2
	Strogino		Stroginsky Boulevard, 22A
	Duha		Svatý. Jenisejská, 23
	Oblíbený		Svatý. Venevskaya, vl. 7
CELKOVÝ:

Zdroj: údaje společnosti NDV Real Estate

* je uvedena celková plocha maloobchodní složky multifunkčního komplexu

Poptávka

Od konce roku 2008 a v průběhu první poloviny roku 2009 byla v důsledku ekonomické recese pozorována nízká aktivita obchodníků a v důsledku toho pokles poptávky jak po prostorech v obchodních centrech, tak v segmentu pouličního maloobchodu. Dopad krizové situace na rozvoj maloobchodního sektoru potvrdilo nejen zmrazení projektů a defaulty maloobchodních operátorů, ale i nárůst podílu volných ploch. V průběhu roku 2009 zůstávala míra neobsazenosti v Moskvě nestabilní a ve třetím čtvrtletí roku byla zaznamenána na historickém maximu 16 %. Toto číslo bylo částečně způsobeno nízkou obsazeností nových obchodních center. Z důvodu nedostatečného financování a pozdního dokončení nájemců se obecným trendem na trhu stalo zprovozňování objektů s obchodní galerií s provozem na 40-60% s následným zaplňováním za provozu objektu.

Zdroj: údaje společnosti NDV Real Estate

Vysoký podíl neobsazených ploch je typický i pro obchodní centra zaměřená na vysoký cenový segment (až 35 %). Odliv nájemníků je pozorován především u polyfunkčních komplexů a špatně umístěných zařízení, center se slabou koncepcí (15-25 %). Kvalitní obchodní centra s promyšleným konceptem se přitom vyhnula výraznému nárůstu neobsazenosti a nejúspěšnější zařízení (evropské obchodní centrum, MEGA Teplý Stan, MEGA Khimki) jsou stále 100% obsazený.

Od 3. čtvrtletí 2009 se situace na trhu začala měnit a bylo cítit určité oživení. Nájemníci se stali aktivnějšími: zvýšil se počet nájemních transakcí, což vedlo k ukončení poklesu nájemného (a růst byl zaznamenán u řady nejúspěšnějších nemovitostí, stejně jako u některých maloobchodních koridorů) a pokles míry neobsazenosti (7 % na konci roku).

Od prvního čtvrtletí roku 2010 je Moskva nadále prioritním směrem rozvoje velkých maloobchodníků. Lze pozorovat aktivní expanzi regionálních řetězců do volných prostor v metropolitních obchodních centrech. Podíl neobsazených prostor klesl podle výsledků za leden - březen 2010 na 5 - 7 %. Vzhledem k velkému objemu maloobchodních ploch plánovaných ke zprovoznění v roce 2010 však můžeme do konce roku predikovat nárůst dostupné plochy na 10 - 12 %.

Obecně platí, že maloobchodní operátoři upřednostňují úspěšně fungující nákupní centra s vynikající polohou, efektivními koncepty a adekvátní politikou pronájmu. Také poptávka maloobchodníků se z velké části zaměřuje na velké projekty, které jsou v závěrečné fázi výstavby.

Zdroj: údaje společnosti NDV Real Estate

Skutečnost, že mnoho maloobchodníků zmenšilo velikost svých prodejen při zachování stejné úrovně ziskovosti, měla významný dopad na strukturu poptávky. Podíl prostor, které jsou pro nájemce zajímavé, je tedy 100 - 200 m2. zvýšil na 58 %, stále zůstávají nejoblíbenější. Zatímco prostory 200 - 400 m2. nájemníky zajímají pouze v 11 % případů. Výrazně se snížil podíl poptávky po velkých prostorách. Nejméně žádané jsou v této tržní situaci prostory větší než 1000 m2.

Obchodní podmínky

Trh s pronájmem maloobchodních nemovitostí v roce 2009 by se dal charakterizovat trendem přechodu z „trhu prodávajícího“ na „trh kupujícího“. Pokles celkové úrovně nájemného pokračoval od konce roku 2008 a svého maxima dosáhl v polovině roku 2009, a to od 25 % do 50 % úrovně z poloviny roku 2008, došlo k diferenciaci nemovitostí na úspěšné. v poptávce mezi nájemníky, u nichž ceny nájmů zůstaly na úrovni předkrizového období, a méně úspěšnými s koncepčními nedostatky nebo neúspěšnou lokalitou, kde rozsah snížení sazeb za pronájem prázdných prostor byl maximální.

27.11.2013 25486

Při pronájmu prostor v jiném obchodním centru chce mít nájemce jistotu, že jeho naděje na zisk nepřijde vniveč. Důležitou roli hraje samozřejmě návštěvnost a výběr nájemců, ale hlavní podmínkou úspěšného obchodního centra je kvalitní koncept. O tom, co to je a z čeho se skládá, hovořil Andrey Shuvalov, senior ředitel pro maloobchodní nemovitosti v Cushman&Wakefield, během otevřené přednášky „Koncepty obchodních center“.

Recept na úspěch

Koncept obchodního centra není jen plánovací řešení, je to jasná komerční myšlenka budoucího obchodního komplexu. Koncept umožňuje určit, jaký komplex lze v dané lokalitě postavit, aby majiteli přinášel v dlouhodobém horizontu maximální výnosy s ohledem na měnící se konkurenční prostředí. Zahrnuje jak technické ukazatele, jako je optimální plocha pro konkrétní maloobchodní plochu, šířka výloh a poměr mezi kotevními nájemci a malými prodejnami, tak kvalitativní ukazatele – doporučení ke skladbě nájemců, sortimentní matici, architektonickému vzhledu a stylu vlastnictví. Nejde ale jen o to: obchodní centrum musí vytvořit pečlivě promyšlené prostředí s vlastním charakterem. To je vyjádřeno v detailech, proto je důležitý název, vnitřní osvětlení, design a organizace prostoru.

Ziskovost obchodního centra silně závisí na tom, zda jeho manažeři mají specifické znalosti v oblasti maloobchodních nemovitostí a na tom, jak efektivní je současný marketing zařízení. Nesmíme zapomínat, že nájemci obchodního centra mají právo jednostranně vypovědět nájemní smlouvu, pokud se domnívají, že objekt je málo navštěvovaný nebo špatně spravovaný. Žádný příčetný podnikatel se proto nebude spoléhat pouze na osobní zkušenosti a nepostaví obchodní centrum podle vlastního chápání. Spolupráce s konzultanty navíc umožňuje držet krok s nejnovějšími trendy a náladami nájemníků, protože jejich bezprostředním úkolem je držet prst na tepu trhu. Například konzultanti vědí, že pokud dříve Mediamarkt pronajal prostor nejméně 5 tisíc metrů čtverečních. m, dnes spodní hranici snížil na 3800 m2. m, Auchan snížil požadavky z 19 na 10-12 tisíc, operátoři oděvního segmentu - z 1 800 na 1 200 m2. m

Komponenty kvalitního nákupního centra

Značnou část prostoru kolem obchodního centra by mělo zabírat parkování, jehož účelnost se posuzuje zvláštním koeficientem zohledňujícím polohu obchodního centra. Za dobrý koeficient pro zajištění obchodního centra parkovacími místy se považuje 2, pokud se obchodní zařízení nachází v centru města, a 4, pokud je obchodní centrum postaveno mimo město a má kotevní hypermarket s potravinami. Tento rozdíl je vysvětlen tím, že převážná část toku návštěvníků městského obchodního centra může využívat veřejnou dopravu. Například obchodní centrum Galereya v Petrohradě má koeficient 1,35, ale to neznamená, že by zařízení bylo špatně vybaveno parkovacími místy, protože hlavní proud zákazníků přichází z metra.

Dalším důležitým parametrem v konceptu kvality obchodního centra je plošná efektivita. Je definován jako poměr hrubé pronajímatelné plochy (GLA) k hrubé pronajímatelné ploše (GBA). Nemůže být stoprocentní efektivita: pro velké obchodní centrum, za které se považuje objekt s GLA 50 tisíc m2. m, koeficient užitného využití plochy může být až 80%, pro střední - 70%, pro malý - 67%. Takový podivný úbytek se vysvětluje efektem měřítka: v malých obchodních centrech zabírají hodně místa veřejné a technické plochy, což značně ovlivňuje celkový objem užitné plochy. Majitelé malých obchodních center mohou zvýšit poměr efektivity umístěním nákupních kiosků na chodbách a změnou formátu obchodních galerií. Zvětšují tak nájemní plochu a tím i příjem z jejího pronájmu. Zvyšovat faktor efektivity s přínosem pro sebe je však nekonečně nemožné: prostory uvolněné v hlavních nákupních galeriích obsadí hlavní nájemci, jejichž nájemné je pětkrát nižší, a obchodní centrum začne prodělávat.

Poměr hlavních nájemců, mezi které patří provozovatelé s plochou více než 1000 m2 a dalších prodejen, je dalším tajemstvím úspěchu kvalitního konceptu. Platí zde jednoduché pravidlo: čím větší nákupní centrum, tím více „kotev“ by mělo mít. Kromě toho, pokud se nákupní centrum nachází v oblasti velkého toku chodců, měly by „kotvy“ tvořit 30–40 % pronajímatelné plochy. Pokud je objekt postaven mimo velké pěší toky, pak aby se vytvořilo centrum přitažlivosti pro kupující, musí být alespoň 60 % věnováno kotvám. Dobrý příklad: hypermarket Auchan je schopen vytvořit tok 35 tisíc lidí denně. Sazba nájmu za něj nebude vysoká, ale menším nájemcům se podaří získat více návštěvníků a celková synergie povede ke zvýšení příjmů z pronájmu. Pokud se obchodní centrum nachází v centrální části města nebo v blízkosti metra, pak přítomnost nájemce, jakým je Auchan, již není zásadně důležitá: je tam přirozený tok návštěvníků. Na majiteli obchodního centra zbývá pouze umístit určitý počet kvalitních „kotví“ z módního segmentu.

Aby obchodní centrum vyhovovalo požadavkům nájemců, je nutná určitá výška areálu. Má se za to, že vícepodlažní nákupní centra nejsou příliš efektivní, protože návštěvnost horních pater je mnohem menší než první: pokud vezmeme první patro jako 100%, pak návštěvnost druhého bude 90% a třetí - již 70%. Pokud jde o výšku každého patra, pro operátory pracující na masovém trhu a středním cenovém segmentu by minimální výška místnosti od stropu k podlaze měla být 3,5 metru, ve středně vysokém cenovém segmentu - 4 metry „čisté“. U hypermarketů a kin je situace samozřejmě mírně odlišná: v prvním případě by měla být výška místnosti kvůli regálovému skladovacímu systému od 6 do 7,5 metru a ve druhém - od 8 do 11 metrů. sály se 100 a 300 místy.

Specifickou oblastí, která vyžaduje pozornost, je food court obchodního centra. V současné době je trendem zvyšování podílu stravování v projektech obchodních center, což je typické pro celé Rusko. V kvalitních obchodních centrech byly vybrány oblíbené potravinářské podniky známé na federální úrovni a pro klienty každého z nich je dostatek místa k sezení. Odborníci doporučují, aby regionální nákupní centra nezanedbávala federální značky, protože každé nové nákupní centrum s alespoň jednou z nich bude poskytovat významnou konkurenci místním značkám.

Konečně jedním z nejdůležitějších prvků v obchodním centru je centrální atrium. Návštěvníci by v něm měli mít dobrý přehled a vidět obchody v dalších patrech, protože to je klíč k provozu ve vyšších patrech. Minimální šířka atria by měla být 5-6 metrů, šířka balkonu by měla být 3-4 metry. V prvním patře by navíc měl být prostor nad hlavami návštěvníků: vysoká kupole vytváří pocit zázraku, něčeho mimo všední den, a to ovlivňuje náladu návštěvníků.

Koncept zdůrazňuje

Úkolem vývojářů konceptu nákupního centra není pouze zohlednit všechny technické vlastnosti, konfiguraci webu, provést zónování a vypočítat toky zákazníků. Musíte mít širokou vizi, včetně architektonického hlediska. Například není nutné jít klasickou cestou novostavby – někdy můžete využít to, co již máte. Řekněme, že můžete „napasovat“ novou budovu do stávající: zakryjte prostor mezi budovami skleněným krytem, ​​abyste vytvořili vnitřní objem se samostatným vchodem. V podmínkách rostoucí konkurence je také velmi důležité přijít s nápadem, funkcí, něčím, co by projekt odlišilo od mnoha dostupných na trhu. Někdy může být vrcholem návrh obchodního centra. Příkladem je unikátní nákupní centrum u obchodního centra Krasnodar OZ, které je jedním z největších v Evropě (164 tis. m2 GLA). Má jedinečný futuristický design: budova s ​​hladkými, aerodynamickými tvary připomíná obří vesmírnou loď. Efektní vzhled však neznamená, že objekt nebude mít úzká hrdla. Někteří odborníci poznamenávají, že nevýhodou obchodního centra OZ je chybějící prstencový vzor, ​​a proto je proud návštěvníků rozdělen na části a každé křídlo funguje „sám za sebe“. Situaci dále zhoršuje skutečnost, že hlavní hypermarket tohoto obchodního centra – „O’Key“ – se nachází v samostatném křídle a jeho zákaznické toky se nemísí s běžným provozem obchodního centra.

Kromě vynikajícího designu existují i ​​další způsoby, jak konkurovat na maloobchodním trhu s nemovitostmi, jako je nabídka odlišného fondu nájemců. Příklad nemusíte hledat daleko: v Moskvě se vedle nákupního centra Evropeisky staví nové obchodní centrum. Zdálo by se, že vzájemná soutěž neznamená nic dobrého, ale pronajímatelná plocha Evropeisky je pouhých 6 tisíc metrů čtverečních. m., takže pokud si přejete, můžete nové zařízení naplnit nájemníky, kteří tam nejsou. Výsledkem bude zajímavý synergický efekt.

V poslední době se mezi novou generací obchodních center objevilo mnoho nestandardních projektů. Mezi ně patří projekt Mitino-Park, kde je velký důraz kladen na vytváření podmínek pro kvalitní rekreaci a zábavu. Nejprve chtěli do projektu přizvat jako hlavního nájemce hypermarket Spar, ale pak se rozhodlo, že objekt potřebuje originálnější koncept jídla. Mitino Park tak vytvořil tzv. „fresh market“ s neobvyklým uspořádáním, kde jsou obchody s farmářskými produkty, čerstvými potravinami a dalšími radostmi domácí kuchyně. Je zvláštní, že díky tomuto rozhodnutí začaly mezinárodní značky uvažovat o projektu, což je u obchodního centra na okraji Moskvy docela nečekané.

Jedním z posledních trendů v hledání rozmanitosti v obchodních centrech je zájem o dětskou a kulturní zábavu. Plánované objekty aktivně navrhují místnosti strachu, obrovská akvária, divadla, muzea a dokonce i knihovny. Odborníci ale doporučují význam těchto komponent nepřehánět: problém je v tom, že spotřebitelé takovou zábavu navštíví hlavně jednou, zatímco do klasického kina se lidé vracejí opakovaně. Dá se tedy říci, že recept na ideální obchodní centrum je již dávno nalezen: dobrá poloha, pěší a dopravní dostupnost, absence konkurence s podobným konceptem v nejbližším okolí, kvalitní „výběr“ maloobchodních operátorů, restaurace a pohodlné kinosály. To vše již zajišťuje vysoký zájem návštěvníků a optimální ziskovost nemovitosti.

Při pronájmu prostor v jiném obchodním centru chce mít nájemce jistotu, že jeho naděje na zisk nepřijde vniveč. Důležitou roli hraje samozřejmě provoz a množina nájemníků, ale hlavní...

11. listopadu 2014, 23:49

Německá automobilka Mercedes-Benz v posledních měsících prováděla různé typy průzkumů a marketingových průzkumů, které vyústily v zavedení nového systému pojmenování napříč celou modelovou řadou. Změny tradičních indexů začnou v novém roce 2015.

Navzdory tomu, že účelem této transformace je zjednodušit logiku, kterou jsou názvy nových modelů uváděny, a usnadnit kupujícím pochopení těchto indexů, pochopení všech spletitostí této myšlenky ze Stuttgartu nějakou dobu trvá. Pokusíme se srozumitelně vysvětlit, co se změnilo a čím se nyní výrobce řídí při pojmenovávání svých vozů tak či onak.

Jak to funguje?

Nová struktura pojmenování kóduje jak řadu, do které model patří, tak typ motoru.

Název modelu (nebo index třídy) je vždy zkratka obsahující jedno až tři velká písmena. Celkově má ​​Mercedes stále pět hlavních modelů (tříd): A, B, C, E a S.

Typ motoru je uveden na konci názvu jedním malým písmenem:

• „c“ - stlačený zemní plyn;
• „d“ - diesel (nahrazuje emblémy BlueTEC a CDI);
• „e“ - elektromotor (místo emblémů Plug-in Hybrid a Electric Drive);
• „f“ - instalace na palivové články (místo F-článků);
• „h“ je index pro hybridní motory (dříve označované jako HYBRID nebo BlueTEC HYBRID).

Tyto indexy písmen jsou samozřejmě mnohem kratší než předchozí „BlueTEC HYBRID“ a „Electric Drive“, což samozřejmě poněkud sníží náklady automobilového giganta na písmena pro instalaci na víko kufru.

Pokud jde o benzínové pohonné jednotky, stejně jako dříve pro ně neexistuje žádné další označení. A všechny modely s pohonem všech kol stále nesou označení 4MATIC. Mercedes také naznačuje, že plánuje rozšířit svou nabídku v oblasti vozidel s pohonem všech kol, protože je po nich „stále rostoucí poptávka“.

Kde leží obtíže

SUV. Od této chvíle budou všechny SUV Mercedes-Benz začínat písmeny „GL“ – poctou slavné třídě G. Za touto zkratkou následuje označení příslušnosti k určité třídě ve formě třetího velkého písmene. Například GLA je GL třídy A.

Kompletní rozpis moderní modelové řady crossoverů Mercedes:

• = GL A-třída;
• = GL C-třída (dříve GLK);
• = GL E-Class (dříve M-Class nebo ML);
• = GL kupé třídy E;
• = GL S-třída (ex - GL);
• zůstává nezměněno.

Čtyřdveřová kupé. Zde vidíme podobný příběh. První dvě písmena jsou vždy „CL“, za nimiž následuje index hlavního modelu. Tedy CLA a CLS – vše je jako dřív.

Roadstery. Od roku 2016 budou všechny roadstery MB začínat s „SL“. Od té doby se SLK bude nazývat SLC.

AMG. Pokud jde o výkonovou divizi AMG, jedná se o nezávislou podznačku a založí vlastní řadu budoucích modelů, jako jsou GT a C63.

K čemu to všechno je?

Jak již bylo zmíněno, nová struktura pojmenování je navržena tak, aby zákazníkům usnadnila vnímání nabídky výrobce. Mercedes navíc v posledních letech rapidně zvyšuje objem nových modelů, které je také potřeba pojmenovat. Do roku 2020 tak Mercedes plánuje rozšířit své portfolio na 30 modelů, z nichž 11 bude zcela nových vozů, které se nevyvinou ze stávajících modelů. Například nadcházející rok 2015 bude znamenat skutečnou „generální opravu“ celé řady SUV značky.

Přihlaste se k odběru novinek a testovacích jízd!

Celková nabídka prostor v moderních maloobchodních provozovnách v Moskvě a satelitních městech na konci roku 2015 činila 6,17 mil. m2. m. V roce 2015 bylo otevřeno 14 obchodních center s celkovou pronajímatelnou plochou 620 000 m2. m, což je více než 2krát méně než dříve oznámené plány. Počáteční objem deklarovaného zprovoznění pro rok 2015 v Moskevské oblasti byl asi 1,3 milionu metrů čtverečních. m ve 26 projektech.

Hlavní ukazatele moskevského trhu v roce 2015

Index	Význam
Celková nabídka prostor pro moderní maloobchodní prostory (m2 (GLA))*	6 167 900
Celková nabídka obchodních ploch (m2 (GLA))	5 391 700
Celkový objem obchodních ploch otevřených v roce 2015 (m2 (GLA))	620 090
Počet nákupních center otevřených v roce 2015	14
Míra neobsazenosti (%)	8
Dostupnost obchodních prostor, (m2 GLA/tis. osob)	465

*Včetně specializovaných obchodních center

Výrazný rozdíl v objemu plánovaných a skutečně zprovozněných obchodních ploch souvisí se změnou strategie obchodníků a developerů v kontextu ekonomické krize. Devalvace rublu donutila většinu řetězců přehodnotit své plány rozvoje a přesunout svou pozornost ke stávajícím obchodním centrům s jasnou spotřebitelskou návštěvností, čímž se snížil jejich zájem o nová, byť kvalitní nákupní zařízení.

Otevření několika velkých obchodních center najednou při současném omezení plánů na rozvoj obchodníků a optimalizaci obchodních sítí způsobilo v posledních dvou letech nárůst neobsazenosti.

Navzdory odložení otevření velkého počtu objektů na pozdější datum byl rok 2015 mezi třemi nejlepšími, pokud jde o objem zprovoznění maloobchodních nemovitostí v Moskvě, na druhém místě za roky 2014 a 2009.

Moskva je dlouhodobě horší než většina velkých ruských měst, pokud jde o poskytování vysoce kvalitních maloobchodních nemovitostí obyvatelům. V roce 2015 dosáhlo zajištění obyvatel města kvalitní obchodní plochou 465 metrů čtverečních. m na 1000 lidí. Hlavní město si díky vysoké kupní síle obyvatel zachovává potenciál pro další rozvoj kvalitního maloobchodu

Přední místa z hlediska poskytování vysoce kvalitních obchodních ploch mezi všemi správními obvody Moskvy zaujímají Centrální správní obvod a město Zelenograd, které se na konci roku 2015 po otevření nadregionálního nákupní centrum Zelenopark. V roce 2016 se očekává největší nárůst obchodních ploch v Severním (110 000 m2) a Jižním (100 000 m2) správních obvodech, přičemž na konci roku 2016 se Severní správní obvod Moskvy stane nejvíce obdařen profesionální maloobchodní zařízení.

Nákupní centra byla otevřena ve čtvrtém čtvrtletí roku 2015

název	Adresa	GLA (m2)
"Zelenopark"	Leningradská dálnice	110 000
Avenue Southwest	Vernadsky Ave., ow. 86	45 500
"RIO" na dálnici Kievskoe	Kyjevská dálnice, 1,5 km od MKAD	45 000
"Volno"	Oktyabrsky Prospekt, 112	27 000
"Kalita"	Novojasenevskij pr-t, vl. 7	22 000
"Hlavní město"	23. mikroobvod, ow. 2309A	8 000

Poptávka po maloobchodních nemovitostech v Moskvě

Vzhledem k aktuální ekonomické a geopolitické situaci obchodníci na přelomu let 2014 a 2015 upravili své plány rozvoje a optimalizovali obchodní strategie. Navzdory tomuto trendu si Moskva udržela svůj status prioritního trhu pro rozvoj obchodních řetězců. V samotné Moskvě obchodníci po celý rok nadále aktivně zvažovali nové lokality a otevírali své prodejny. Kromě toho si na konci roku Moskva udržela své nesporné prvenství v počtu otevření nových mezinárodních značek mezi všemi ruskými městy a byla nejstabilnějším trhem s vysoce platící populací pro nové hráče.

V roce 2015 vstoupilo na moskevský trh 36 nových mezinárodních značek, které dříve nebyly zastoupeny v Rusku, a otevřely monoznačkové obchody a stravovací zařízení. Zároveň 11 maloobchodníků oznámilo své plány opustit Rusko a uzavřít stávající obchody do konce roku 2016, což je srovnatelné s čísly za rok 2014. Hlavními místy pro uvedení nových mezinárodních značek v Moskvě na konci roku byly Afimall City, Aviapark, Central Children's Store v nákupních centrech Lubjanka a také centrální nákupní ulice hlavního města.

Vzhledem ke snižování developerských záměrů většiny módních operátorů a stále rostoucímu objemu volných ploch byli developeři nuceni hledat alternativní nájemce. V tomto ohledu se za poslední rok v moskevských nákupních centrech, jako jsou trampolínové parky, dětské zoo, mediální výstavy atd., objevilo velké množství nájemců atypických pro tento formát maloobchodních nemovitostí.

Obchodní podmínky pro pronájem obchodních prostor v hl

V průběhu roku 2015 pronajímatelé většinou dělali ústupky, poskytovali nájemcům různé slevy, zakládali měnové koridory atd. V nových obchodních centrech, aby přilákali a udrželi nájemníky, vypracovali developeři individuální nabídky, které maloobchodníkům umožnily zůstat v zóně rentability. Mezi klíčové výhody patří výplata procent z obratu, slevy za první měsíce práce atd. Unikátní provozovatelé dostali možnost částečně kompenzovat dokončovací práce nebo je kompenzovat budoucím nájemným. Obecně se procento z obratu stalo hlavním nástrojem regulace plateb nájemného.

Úroveň % obratu pro maloobchodníky různých formátů, pevná ve smlouvách v roce 2015

Profil/typ nájemce	Plocha (m2)	Procento obratu
Hypermarket s potravinami	> 12000	1,2-1,8%
	4000-12000	3-4%
Supermarket s potravinami	1500-2000	3,5-6%
Hypermarket ve formátu DIY	>10 000	4-6%
Domácí spotřebiče a elektronika	2500-3500	2,5-3%
	1200-2500	4-5%
	50-100	5-7%
Sportovní zboží	1200-2500	5-7%
Zboží pro děti	1000-2000	8-10%
Multikino	3000-5000	9-12%
Nájemce nákupní galerie	500-1200	8-12%
	250-500	8-15%
	100-250	10-15%
	50-100
	<50	12-15%
Restaurace	250-500	10-14%
kavárna	80-160	12-15%
Food Court	90-110	9-10%
	50-70	12-15%

Výše nájemného v moskevských nákupních a zábavních centrech se projekt od projektu lišila, přičemž významným faktorem byla obsazenost objektu. Například v nově otevřených obchodních centrech s mírou neobsazenosti více než 50 % se ceny nájmů lišily od již fungujících objektů. Téměř všechny nové transakce byly provedeny s pevným směnným kurzem dolaru pro první rok (v rozmezí 40–60 rublů za dolar) nebo v „čistých“ rublech. Někteří vývojáři, kteří udržovali dolarové sazby bez fixace směnného kurzu, však poskytli dočasné slevy ze základní sazby nájemného, ​​jejíž hodnota přinesla kurz dolaru na přijatelnou sazbu rublu.

Volné prodejní prostory v Moskvě

Trendem na konci roku 2014 a po celý rok 2015 bylo otevírání nových nákupních a zábavních center s obsazeností 40-50 % i nižší. Na konci roku 2015 dosáhla neobsazenost v moskevských obchodních centrech 8 %, což svědčí o téměř trojnásobném nárůstu disponibilních ploch oproti začátku roku 2014, kdy byla neobsazenost 2,8 %. Hlavním důvodem bylo výrazné navýšení nabídky maloobchodních ploch po zprovoznění několika velkých objektů najednou, přičemž byly u většiny obchodníků zredukovány plány rozvoje.

S poklesem podílu volných ploch ve stávajících obchodních centrech v Moskvě a otevřením nových obchodních center s vyšší obsazeností oproti roku 2015 je podle specialistů Colliers International třeba počítat nejdříve ve druhé polovině roku 2016 a pokles míra neobsazenosti bude zanedbatelná a s největší pravděpodobností nepřesáhne 5 %.

Trendy a předpovědi na maloobchodním trhu s nemovitostmi v moskevské oblasti

1) Nabídka

V roce 2016 bylo v moskevské oblasti oznámeno otevření 12 nákupních center s celkovou nájemní plochou 476 000 m2. m. Většina těchto projektů je ve vysoké fázi připravenosti, ale termíny jejich uvedení do provozu jsou od roku 2015 posunuty z důvodu omezené dostupnosti financování a vysokého podílu volných ploch v nových objektech.

Očekává se, že největší nákupní centra budou v Moskvě otevřena v roce 2016

název	Adresa	GLA (m2)	Vývojář
"Riviéra"	Avtozavodskaja ul., 16.-18	100700	"Riviéra"
"Riga Mall"	Novorizhskoe dálnice, 5 km od MKAD	80000	"Riga Mall"
"Moremall" (Kutuzovsky Gallery)	Slavyansky blvd., vl. 3	60000	"TPS Real Estate"
"Obchod Butovo"	Poz. Voskresenskoye, vesnice Yazovo, bldg. 15	57000	MD Group
Nákupní centrum na dálnici Khoroshevskoe	Khoroshevskoe dálnice, vedle nádraží. m. Polezhaevskaya	50000	"TPS Real Estate"
"Kosino Park"	Svyatoozerskaya ul., ow. 5	39000	GC "TEN"
"Metropolis" (2. etapa)	Leningradská dálnice, 16	38000	Kapitáloví partneři
Nákupní centrum na Rjazansky prospekt	Rjazansky prospekt, 20	19000	Fortrust Global
DĚTSKÝ PRODEJNA	Staropetrovský pr-d, 1, budova 2	12000	Glincom

Experti Colliers International předpovídají, že rozsáhlé projekty nákupních a zábavních center, které se otevřou v roce 2016, budou jedny z posledních svého druhu. U „papírových projektů“ se v roce 2015 developeři nejčastěji rozhodli nestavat v očekávání zvýšené dostupnosti bankovního financování a oživení maloobchodního trhu. V důsledku toho nebyla v Moskvě zahájena ani jedna výstavba velkého obchodního centra nebo byla realizace projektů zastavena ve fázi základové jámy, a proto očekáváme pokles úrovně zprovoznění v letech 2017-2018 oproti roku 2015. Mezi největší stavební projekty plánované na začátek roku 2016 patří obchodní centrum MEGA Mytishchi, obchodní centrum skupiny společností Regions v Nagatinu a výstavba nové budovy obchodního centra Capitol na Kashirskoye Shosse.

2) Poptávka

Nájemci v krizových podmínkách dávají přednost stávajícím obchodním centrům se stávající stabilní návštěvností zákazníků. Přilákat módní operátory do nákupní galerie nových projektů se dnes stalo ještě těžším úkolem.

Vzhledem k pokračujícímu negativnímu dopadu dynamiky ropy a rublu bude rok 2016, stejně jako rok 2015, obecně charakterizován sníženou poptávkou po prostorech oproti předkrizovému období. Ne všechna maloobchodní zařízení však měla potíže s naplněním prostoru. Na rozdíl od klasických nákupních center se outlety u Moskvy, které v letech 2014-2015 zvětšily nebo začaly zvětšovat svou plochu, blíží 100% obsazenosti a majitelé objektů v nich zaznamenávají nárůst zákaznické návštěvnosti.

Napětí v segmentu bude pokračovat minimálně do konce první poloviny roku 2016, poté je možné hladké oživení trhu. V dlouhodobějším horizontu začne zpomalování tempa uvádění do provozu brzdit růst podílu volných prostor a způsobí poptávku po projektech otevíraných v letech 2017-2018.

3) Obchodní podmínky

Specialisté Colliers International očekávají, že v příštích dvou až třech letech se sazby za pronájem v rublech budou moci přiblížit úrovni před krizí a v nejúspěšnějších projektech ji překonat. Se stabilizací ekonomiky budou developeři postupně odmítat stávající koncese, které mají pomoci zaplnit volné prostory.

Recenze připravila Colliers International