Nová moskevská nákupní centra jsou poloprázdná a počet samoobsluh roste

Foto: Andrey Rudakov / Bloomberg prostřednictvím Getty Images

Průměrná míra neobsazenosti v moskevských nákupních centrech v prvním čtvrtletí činila 11% - to je 560 tisíc metrů čtverečních. m GLA (pronajímatelný prostor), počítáno experty makléřské a poradenské společnosti Magazin Magazin. Do konce roku předpovídají zvýšení úrovně neobsazených prostor v nákupních centrech hlavního města na 12–14%.

Dynamika míry plnění oblastí největších nákupních center v Moskvě, otevřená od roku 2014 (Foto: Shop Store)

Mnoho nákupních center zprovozněných v uplynulém roce je zároveň poloprázdných. „V průměru asi polovina prostoru v nákupních centrech, které se otevírají od začátku roku 2014, v době uvedení do provozu nefunguje,“ uvádí analytická recenze Shop Store. „Indikátor, který byl v polovině roku 2014 stěží vnímán, se nyní díky turbulencím na maloobchodním trhu stal téměř normou.“ Pokud dříve v předpovědi vývojářů v době otevření nákupních center, nájemníci měli obsadit alespoň 80-90%, nyní bar byl snížen na 60-70%.

Míra neobsazenosti v době uvedení do provozu v některých komplexech dosahuje 94%, jako v nákupním centru Columbus. I když existují centra, kde při otevření nezůstalo mnoho oblastí prázdných. Zejména nákupní centrum "Vesna", kde bylo prázdných pouze 8% obchodů.

V době krize je však podle konzultantů relevantnějším ukazatelem relativní úspěšnosti nákupního centra dynamika jeho obsazenosti. "Téměř všechna centra se otevírají s velkým podílem nepracujících obchodů," vysvětluje Andrei Vasyutkin, vedoucí výzkumu a poradenství ve společnosti Magazin Magazin. - Podle našeho názoru je také důležité vyhodnotit, jak rychle se v těchto objektech otevírají body po otevření. V některých nákupních centrech, například v Columbusu, nájemci začínají otevírat své body poměrně rychle, zatímco v jiných, jako je Mosaic, nejsou příliš aktivní. “

Nákupní centrum Columbus se stalo absolutním lídrem, pokud jde o míru absorpce prostoru - za měsíc a půl po otevření obsadili noví nájemci 38,6 tisíc metrů čtverečních. m. V březnu činil podíl volného prostoru v nákupním centru již 67%. Dobrou dynamiku podle „Magazin Magazin“ předvedly SEC „Aviapark“ a Vegas Crocus City.

Nákupní centra byla otevřena v Moskvě od roku 2014

název nemovitosti			Vývojář	Datum zadání
Aviapark			Vývoj AMMA
Vegas krokusové město			Crocus International
			„OST-group“
Kuntsevo Plaza
			Centrální vlastnosti
			Skupina IMMOFINANZ
Centrální dětský obchod na Lubjance			"Hals Development"
			"Daria-ST"
Moskvorechye			„Garant-Invest“
Outlet Village Belaya Dacha, 2. etapa
Radost, 3. etapa			"Elt"
			Christina NVN
OrangePark			City & Malls PFM
			"Unie"

Večerky

Popularita nákupních center je nepřímo ovlivněna rostoucí popularitou samoobsluh, které v Moskvě aktivně otevírají maloobchodní řetězce. To vede k částečnému odlivu kupujících z velkých hypermarketů, které jsou kotevními nájemci v nákupních centrech.

Podle mezinárodní poradenské společnosti Knight Frank za posledních deset let vzrostl počet řetězců s potravinami na moskevském trhu z 21 na 48. Celkový počet řetězců s potravinami ve sledovaném období vzrostl 3,2krát a k 1. dubnu 2015 činil více než 2,1 tisíce. Celková prodejní plocha přesahuje 2,3 milionu metrů čtverečních. m. V průměru v Moskvě, 1 m2. m maloobchodního prostoru představuje přibližně 5 obyvatel, pro srovnání: v roce 2005 1 čtvereční. m měl 9 lidí.

Největší nárůst počtu obchodů vykázaly řetězce Pyaterochka, Dixy a Magnit. Za poslední desetiletí se navíc objevily nové formáty obchodů s potravinami. Zejména maloobchodníci začali věnovat větší pozornost rozvoji maloformátových obchodů a také „diskontům“.

Například X5 Retail Group aktivně vyvíjí samoobsluhy Perekrestok Express a diskontní prodejny Pyaterochka, francouzský maloobchod Auchan - diskontní řetězec Atak. Trh byl doplněn novými sítěmi, včetně mezinárodních i regionálních ruských operátorů. Regionální řetězce zastupují takové supermarkety jako Bakhetle (Tatarstán), Magnit (území Krasnodar), O'KEY (Petrohrad), Lenta (Petrohrad) a další. Mezi mezinárodní operátory patří Globus a Selgros Cash & Carry.

Olga Yasko, ředitelka analytického oddělení společnosti Knight Frank Russia & CIS, říká, že různé formáty maloobchodu s potravinami mají stále velký potenciál pro rozvoj. "Mnoho okresů hlavního města, zejména okrajových, kde probíhá masivní rezidenční rozvoj, je stále nedostatečně zásobeno obchody s potravinami," řekla.

Vladimir Mironov

27.11.2013 25486

Při pronájmu plochy v jiném nákupním centru si chce nájemce být jistý, že jeho naděje na zisk nebude marná. Doprava a nábor nájemců samozřejmě hrají důležitou roli, ale hlavní podmínkou úspěšného nákupního centra je vysoce kvalitní koncept. Andrei Shuvalov, vrchní ředitel pro maloobchodní nemovitosti ve společnosti Cushman & Wakefield, hovořil o tom, co to je a z čeho se skládá, během otevřené přednášky „Koncepty nákupních center“.

Recept na úspěch

Koncept nákupního centra není jen plánovacím řešením, je to jasná obchodní myšlenka budoucího nákupního centra. Koncept umožňuje určit, který komplex lze v daném místě postavit, aby vlastníkovi dlouhodobě přinesl maximální příjem, s přihlédnutím k měnícímu se konkurenčnímu prostředí. Zahrnuje jak technické ukazatele, jako je optimální plocha pro konkrétní maloobchodní zónu, šířka oken a poměr mezi kotevními nájemci a malými obchody, tak ty kvalitní - doporučení ohledně složení nájemců, sortimentní matice, architektonického vzhledu a stylu objektu. Ale to není jediná věc, na které záleží: nákupní centrum musí vytvořit promyšlené prostředí se svým vlastním charakterem. To je vyjádřeno v detailech, takže záleží na názvu, osvětlení interiéru, designu a organizaci prostoru.

Ziskovost nákupního centra závisí do značné míry na dostupnosti konkrétních znalostí v oblasti maloobchodních nemovitostí, na tom, jak efektivní je současný marketing objektu. Nesmíme zapomínat, že nájemci nákupního centra mají právo jednostranně vypovědět nájemní smlouvu, pokud se domnívají, že zařízení je špatně navštěvováno nebo špatně spravováno. Žádný rozumný podnikatel se proto nebude spoléhat pouze na osobní zkušenosti a vybuduje nákupní centrum podle svého vlastního chápání. Spolupráce s konzultanty vám navíc umožňuje držet krok s nejnovějšími tendencemi a náladami nájemců, protože jejich bezprostředním úkolem je držet prst na pulzu trhu. Například konzultanti vědí, že pokud dříve "Mediamarkt" pronajal plochu nejméně 5 tisíc metrů čtverečních. m, pak dnes snížil spodní lištu na 3 800 čtverečních. m, "Auchan" snížil požadavky z 19 na 10-12 tisíc, provozovatelé oděvního segmentu - z 1 800 na 1 200 metrů čtverečních. m.

Součásti kvalitního nákupního centra

Významnou část prostoru kolem nákupního centra by mělo zabírat parkování, jehož účinnost je hodnocena zvláštním koeficientem zohledňujícím umístění nákupního centra. Za dobrý koeficient zajištění nákupního centra s parkovacími místy se považuje 2, pokud se nákupní zařízení nachází v centru města, a 4, pokud je nákupní centrum postaveno mimo město a má hypermarket s potravinami. Tento rozdíl lze vysvětlit skutečností, že většina návštěvníků městského nákupního centra může využívat veřejnou dopravu. Například nákupní centrum Galeria v Petrohradě má koeficient 1,35, ale to neznamená, že je zařízení špatně vybaveno parkovacími místy, protože hlavní toky kupujících pocházejí z metra.

Dalším důležitým parametrem v konceptu kvalitního nákupního centra je účinnost oblasti... Je definován jako poměr pronajímatelné plochy (GLA) k celkové ploše (GBA). 100% účinnost nemůže existovat: pro velké nákupní centrum, které je považováno za objekt s GLA 50 tisíc čtverečních. m, účinnost oblasti může být až 80%, pro střední - 70%, pro malé - 67%. Takový podivný pokles je vysvětlen úsporami z rozsahu: v malých nákupních centrech zabírají veřejné a technické oblasti spoustu místa, což výrazně ovlivňuje celkový objem využitelného prostoru. Majitelé malých obchodních domů mohou zvýšit efektivitu umístěním stánků na chodbách a změnou formátu obchodních center. Zvyšují tak nájemní plochu a tím i příjem z jejího dodání. Je však nekonečně nemožné pro sebe efektivně zvýšit faktor efektivity: volné prostory v hlavních nákupních galeriích budou obsazeny kotevními nájemci, jejichž nájemné je pětkrát nižší, a nákupní centrum začne ztrácet peníze.

Poměr kotevních nájemců, mezi něž patří provozovatelé o rozloze více než 1 000 metrů čtverečních, a další obchody, je dalším tajemstvím úspěchu konceptu kvality. Pravidlo je zde jednoduché: čím větší je nákupní centrum, tím více „kotev“ by mělo být. Pokud se navíc nákupní centrum nachází v oblasti velkého pěšího provozu, měly by „kotvy“ představovat 30-40% pronajímatelné plochy. Pokud je objekt postaven mimo velké toky pro chodce, pak musí být pro vytvoření centra přitažlivosti pro kupující alespoň 60% dáno kotvám. Ilustrativní příklad: hypermarket Auchan je schopen vytvořit tok 35 tisíc lidí denně. Míra pronájmu nebude vysoká, ale menší nájemci budou moci získat více návštěvníků a celková synergie povede ke zvýšení příjmů z pronájmu. Pokud se nákupní centrum nachází v centrální části města nebo v blízkosti metra, pak již není zásadně důležitá přítomnost takového nájemce jako „Auchan“: dochází k toku návštěv vytvořených přirozeným způsobem. Vlastník nákupního centra zbývá už jen umístit určitý počet kvalitních „kotev“ z módního segmentu.

Aby nákupní centrum splňovalo požadavky nájemců, je nutná určitá výška komplexu. Předpokládá se, že vícepodlažní nákupní centra nejsou příliš účinná, protože provoz v horních patrech je mnohem menší než v prvním: pokud vezmete první patro jako 100%, pak provoz ve druhém bude 90% a ve třetím - 70%. Pokud jde o výšku každého patra, pro operátory pracující na masovém trhu a ve středním cenovém segmentu by minimální výška místnosti od stropu po podlahu měla být 3,5 metru, ve středním segmentu vysoké ceny - 4 metry „čisté“. U hypermarketů a kin je situace samozřejmě trochu jiná: v prvním případě by vzhledem k regálovému úložnému systému měla být výška místnosti od 6 do 7,5 metru a ve druhém - od 8 do 11 metrů pro haly se 100 a 300 místy.

Specifickou oblastí vyžadující pozornost je food court obchodního centra. V současné době existuje trend směrem ke zvýšení podílu stravování na projektech nákupních center, což je typické pro celé Rusko. Vysoce kvalitní nákupní centra si vybrala oblíbená, známá na stravovacích zařízeních na federální úrovni a pro každé z nich je dostatek přistávací zóny. Odborníci doporučují, aby regionální nákupní centra nezanedbávaly federální značky, protože jakékoli nové nákupní centrum s alespoň jedním z nich vytvoří významnou konkurenci pro místní značky.

A konečně, jedním z nejdůležitějších prvků v obchodě je centrální atrium. Návštěvníci by v něm měli mít dobrý přehled a měli by vidět obchody v jiných patrech, protože to je záruka účasti v horních patrech. Minimální šířka atria by měla být 5-6 metrů, šířka balkonu - 3-4 metry. V přízemí by navíc měl být prostor nad hlavou návštěvníků: vysoká kupole vytváří pocit zázraku, něco, co přesahuje každodenní život, a to ovlivňuje náladu návštěvníků.

Koncept akcenty

Úkolem vývojářů koncepce nákupního centra není jen zohlednit všechny technické vlastnosti, konfiguraci webu, provést zonaci a vypočítat toky zákazníků. Musíte mít širokou vizi, včetně architektonického hlediska. Například není nutné následovat klasickou cestu nové výstavby - někdy můžete použít to, co je již k dispozici. Například je možné „vybavit“ novou budovu do stávající: zakrýt prostor mezi budovami skleněným krytem a vytvořit tak vnitřní prostor se samostatným vchodem. V kontextu rostoucí konkurence je také velmi důležité přijít s nápadem, čipem, něčím, co by odlišilo projekt od mnoha na trhu. Někdy se design nákupního centra může stát vrcholem. Příkladem je jedinečné nákupní centrum poblíž obchodního centra Krasnodar OZ, které je jedním z největších v Evropě (GLA 164 tis. M2). Má jedinečný futuristický design: budova s \u200b\u200bhladkými aerodynamickými tvary připomíná obří vesmírnou loď. Pozoruhodný vzhled však neznamená, že objekt nebude mít úzká místa. Někteří odborníci poukazují na to, že nevýhodou obchodního centra OZ je absence kruhového schématu, a proto je tok návštěvníků rozdělen na části a každé křídlo funguje „pro sebe“. Situaci zhoršuje skutečnost, že kotvící hypermarket tohoto nákupního centra - O'Key - je umístěn v samostatném křídle a jeho tok zákazníků se nemísí s běžným provozem nákupního centra.

Kromě vynikajícího designu existují i \u200b\u200bjiné způsoby, jak konkurovat na trhu maloobchodních nemovitostí, například nabídnout jinou skupinu nájemců. Nemusíte moc hledat příklad: vedle nákupního centra Evropeisky se v Moskvě staví nové nákupní zařízení. Zdálo by se, že „čelní“ soutěž neznamená nic dobrého, ale pronajatá plocha „Evropeyskiy“ je pouze 6 tisíc metrů čtverečních. m., takže pokud chcete, můžete nové zařízení zaplnit nájemníky, kteří tam nejsou. Výsledkem je zajímavý synergický efekt.

V poslední době existuje mezi nákupními centry nové generace mnoho nestandardních projektů. Patří mezi ně projekt Mitino-Park, kde dochází k velké zaujatosti k vytváření podmínek pro vysoce kvalitní odpočinek a zábavu. Nejprve chtěli pozvat hypermarket Spar jako kotvícího nájemce do projektu, ale pak bylo rozhodnuto, že objekt potřebuje originální koncept jídla. V důsledku toho byl v „Mitino-Parku“ vytvořen takzvaný „fresh market“ s neobvyklým uspořádáním, kde jsou obchody se zemědělskými produkty, čerstvými potravinami a jinými radostmi z domácí kuchyně. Je zvědavé, že díky tomuto rozhodnutí začaly mezinárodní značky uvažovat o projektu, což je pro obchodní centrum na okraji Moskvy docela nečekané.

Jedním z nejnovějších trendů v hledání rozmanitosti nákupních center je zájem o dětskou a kulturní zábavu. V plánovaných objektech se aktivně navrhují místnosti strachu, obrovská akvária, divadla, muzea a dokonce i knihovny. Odborníci však doporučují nepřehánět důležitost těchto komponent: problém je v tom, že spotřebitelé tuto zábavu navštěvují většinou jen jednou, zatímco lidé se do tradičního kina vracejí znovu a znovu. Můžeme tedy říci, že recept na ideální nákupní centrum byl již dlouho nalezen: dobrá poloha, pěší a dopravní dostupnost, absence konkurence s podobným konceptem v bezprostřední blízkosti, kvalitní „výběr“ maloobchodních operátorů, restaurací a pohodlných kin. To vše již zajišťuje vysoký zájem návštěvníků a optimální ziskovost nemovitosti.

Při pronájmu plochy v jiném nákupním centru si chce nájemce být jistý, že jeho naděje na zisk nebude marná. Doprava a nábor nájemců samozřejmě hrají důležitou roli, ale hlavní ...

V roce 2009 celkové uvedení do provozu maloobchodních prostor přesáhlo 1 milion čtverečních metrů M. (GLA - 594,2 tis. M2), což je rekordní hodnota pro moskevský trh (1,5krát více než v roce 2008). Nárůst celkového objemu kvalitního maloobchodního prostoru tak v roce 2009 činil 19,8%, nárůst GLA - 21,6%. Je třeba poznamenat, že počet zadaných objektů ve srovnání s rokem 2008 zůstal stejný. Zvýšení objednaného prostoru bylo způsobeno rozšířením maloobchodních zařízení - většinou jde o nadregionální nákupní centra.

Obrovský objem uvádění maloobchodních prostor do provozu v roce 2009 zajistily především velká nákupní a zábavní a multifunkční centra, která jsou v závěrečné fázi výstavby již v roce 2008: SEC „Zolotoy Vavilon“, SEC „Gorod“, SEC „Filion“, SEC „Metropolis ". Vzhledem k hospodářskému útlumu a slabé poptávce maloobchodníků bylo jejich otevření odloženo na rok 2009. Vzhledem k problémům s pronájmem maloobchodních prostor, nedostatečnému financování a opožděnému odchodu nájemců na dokončovací práce bylo obecným trendem na trhu uvádění do provozu zařízení s nákupní galerií fungující na 40–60%, následované otevíráním prodejen během provozu zařízení.

Na začátku roku 2010 se nabídka prostor ve vysoce kvalitních nákupních centrech v Moskvě nerozšířila tak dynamicky jako ve stejném období roku 2009. V 1. čtvrtletí pokračovala tendence odkládat otevírání zařízení. 2010: začátkem roku bylo oznámeno otevření 3 nákupních a zábavních center: SEC „Viva“ v North Butovo, SEC „Klyuchevoy“ v Brateevo na křižovatce sv. Borisovskie rybníky, st. Klíč a sv. Trajekt, nastupuji do nákupního a zábavního centra Rechnoy na ulici. Festivalnaya poblíž stanice metra "Rechnoy Vokzal". Celková plocha plánovaného zprovoznění je 84,6 tis. M2 M. (GLA - 55,8 tis. Čtverečních M.). Do konce března však byla otevřena pouze 1. etapa obchodního a zábavního centra Rechnoy o celkové ploše 26 tisíc metrů čtverečních M. (GLA - 18,1 tis. Čtverečních M.). Uvedení 2 dalších center do provozu bylo odloženo na konec dubna.

Souhrnná nabídka v nákupních centrech v Moskvě (GBA) na konci prvního čtvrtletí 2010 dosáhl 6 476,9 tisíc čtverečních M. (GLA - 3 360,5 tis. M2). Dnes je tedy poskytování kvalitních nákupních center pro obyvatele Moskvy 311,2 m2. (GLA) na 1000 lidí, což je stále méně než průměrná hodnota tohoto ukazatele ve východní Evropě - 470 m2. pro 1000 lidí.

V pokračování stávajícího trendu bylo otevření tak významných maloobchodních projektů, jako jsou Vegas, Mall of Russia, Gagarinsky, Hudson, odloženo na rok 2010. Jejich celková plocha je asi 60% všech objektů plánovaných pro uvedení do provozu. Celkem bylo na rok 2010 vyhlášeno asi 25 objektů, jejich celková plocha je asi 1,5 milionu metrů čtverečních M. (GLA - necelých 700 tisíc čtverečních metrů). Dnes je poměrně obtížné spolehlivě přesně předpovědět, které nemovitosti vstoupí na moskevský trh v roce 2010. Lze s vysokou mírou důvěry očekávat, že objem provizí bude větší než v předchozím roce - asi 600 tisíc metrů čtverečních M. GLA. Inerciální růst lze předpovídat ve 2. polovině roku 2010, protože v posledních několika letech existuje tendence k nerovnoměrnému uvádění do provozu v průběhu roku a jeho aktivaci do konce roku.

Tabulka 2. Objekty, jejichž otevření je naplánováno na rok 2010

	název nemovitosti	okres	Adresa	Deklarované datum otevření	GBA celková plocha (m2)	Obchodní plocha GLA (m2)
	Řeka (Já fronta)		svatý. Festivalnaya, 2
	Viva		Předpokládané pr-d 680
	Klíč		svatý. Borisovskie rybníky / st. Klíč
	Kaspický		Kronshtadsky blvd., 3
	Marcos Mall		Altufevskoe sh., 70
	Monarch Center		Leningradsky Prospect, ou. 31 s. 2,3
	Rio (čokoláda)		2. km MKAD
	Mall of Russia		Krasnopresnenskaya emb., Oddíly 6, 7, 8B
	Gagarinsky		svatý. Vavilova, 3
	Izmailovský		svatý. 4. park, ow. šestnáct
	Kaleidoskop		Khimki Boulevard / st. Skhodnenskaya
	Plachta		Novokurkinskoe sh., 1, microdistrict. 17
	Azov		svatý. Azovskaya, ow. 28 palců
	Vegas		Kashirskoe dálnice 24 km MKAD
	Voentorg		svatý. Vozdvizhenka, 10/2
	Sparrow Hills		svatý. Mosfilmovskaya, 70
	Nákupní galerie hotelu "Moskva"		svatý. Okhotny Ryad, 2
	GoodZone		Kashirskoe sh., 12
	Mosfilmovsky		svatý. Pyryeva, ow. 2
	Strogino		Stroginsky Boulevard, 22A
	Duha		svatý. Jenisejskaja, 23
	Oblíbený		svatý. Venevskaya, ow. 7
CELKOVÝ:

Zdroj: údaje společnosti „NDV Real Estate“

* je uvedena celková plocha obchodní složky multifunkčního komplexu

Poptávka

Od konce roku 2008 a v první polovině roku 2009 došlo v důsledku hospodářského útlumu k nízké aktivitě maloobchodníků a v důsledku toho ke snížení poptávky jak po prostorách v nákupních centrech, tak v segmentu pouličního maloobchodu. Dopad krize na rozvoj obchodního sektoru potvrdila nejen skutečnost, že se zastavují projekty, prodlení maloobchodních operátorů, ale také zvýšení podílu volného prostoru. V průběhu roku 2009 zůstala úroveň volných prostor v Moskvě nestabilní a ve třetím čtvrtletí roku byla zaznamenána na historickém maximu 16%. Tento údaj byl částečně způsoben nízkou obsazeností nových nákupních center. Vzhledem k nedostatečnému financování a pozdnímu vstupu nájemců na dokončovací práce bylo obecným trendem na trhu uvádění do provozu zařízení s nákupní galerií v provozu na 40–60%, po nichž následovalo vyplnění procesu provozu zařízení.

Zdroj: údaje společnosti „NDV Real Estate“

Vysoká míra neobsazenosti je typická také pro nákupní centra zaměřená na segment vysokých cen (až 35%). Odliv nájemců lze pozorovat zejména v komplexech pro víceúčelové využití a ve špatně umístěných zařízeních, centrech se slabou koncepcí (15–25%). Kvalitní nákupní centra s promyšlenou koncepcí se zároveň vyhnuly výraznému zvýšení úrovně volného prostoru a nejúspěšnější objekty (SEC Evropeyskiy, MEGA Teply Stan, MEGA Khimki) jsou stále stoprocentně zaplněny.

Od 3. čtvrtletí roku 2009 se situace na trhu začala měnit a bylo pociťováno určité oživení. Nájemníci se stali aktivnějšími: zvýšil se počet leasingových transakcí, což vedlo ke konci poklesu sazeb nájemného (a nárůst byl zaznamenán u řady nejúspěšnějších nemovitostí i u některých maloobchodních koridorů) a ke snížení úrovně volných prostor (7% na konci roku).

Od 1. čtvrtletí 2010 zůstává Moskva prioritní oblastí pro rozvoj hlavních maloobchodníků. Lze pozorovat aktivní expanzi regionálních řetězců do prázdných oblastí v nákupních centrech hlavního města. Podle výsledků z ledna - března 2010 se míra neobsazenosti snížila na 5–7%. Avšak vzhledem k velkému objemu maloobchodních prostor plánovaných na uvedení do provozu v roce 2010 je možné předpovědět růst volných prostor do konce roku až o 10–12%.

Maloobchodní operátoři obecně upřednostňují úspěšně fungující nákupní centra s vynikajícími lokalitami, efektivními koncepcemi a přiměřenými nájemními smlouvami. Poptávka maloobchodníků se také z velké části zaměřuje na velké projekty, které jsou v konečné fázi výstavby.

Zdroj: údaje společnosti „NDV Real Estate“

Významnou roli ve struktuře poptávky sehrála skutečnost, že mnoho maloobchodníků zmenšilo velikost obchodů při zachování stejné úrovně ziskovosti. Podíl zájmových prostor nájemce je tedy 100 - 200 m2. M. vzrostl na 58%, stále jsou nejvíce žádané. Zatímco prostory jsou 200 - 400 čtverečních metrů M. zájem o nájemce pouze v 11% případů. Podíl poptávky po velkých prostorách se výrazně snížil. Nejméně žádané v této situaci na trhu jsou prostory nad 1000 m2.

Obchodní podmínky

Trh retailového pronájmu nemovitostí v roce 2009 by mohl být charakterizován tendencí přechodu z „trhu prodávajícího“ na „trh kupujícího“. Pokles obecné úrovně nájemného pokračoval od konce roku 2008 a svého maxima dosáhl do poloviny roku 2009 v rozmezí od 25% do 50% úrovně z poloviny roku 2008. Došlo k diferenciaci objektů na úspěšné, v poptávce mezi nájemci, u nichž sazby nájemného zůstaly na úroveň předkrizového období a méně úspěšná, s koncepčními vadami nebo neúspěšným umístěním, ve kterém byl rozsah snížení sazeb nájemného za volné prostory maximální.

Celková nabídka prostoru v moderních maloobchodních zařízeních v Moskvě a satelitních městech činila na konci roku 2015 6,17 milionu metrů čtverečních. m. V roce 2015 bylo otevřeno 14 nákupních center s celkovou pronajímatelnou plochou 620 000 čtverečních metrů. m, což je více než 2krát méně než dříve oznámené plány. Počáteční objem oznámeného uvedení do provozu pro rok 2015 v Moskevské oblasti byl přibližně 1,3 milionu metrů čtverečních. mv 26 projektech.

Klíčové ukazatele moskevského trhu v roce 2015

Index	Hodnota
Celková nabídka moderních maloobchodních prostor (čtv. M (GLA)) *	6 167 900
Celková nabídka maloobchodních prostor (čtv. M (GLA))	5 391 700
Celkové množství maloobchodních prostor otevřených v roce 2015 (čtv. M (GLA))	620 090
Počet otevřených nákupních center v roce 2015	14
Míra neobsazenosti (%)	8
Nabídka maloobchodního prostoru (čtv. M GLA / tisíc lidí)	465

* Včetně specializovaných nákupních center

Významný rozdíl v objemu plánovaných a skutečně objednaných maloobchodních prostor je spojen se změnou strategie maloobchodníků a developerů v kontextu hospodářské krize. Devalvace rublu donutila většinu řetězců přehodnotit své rozvojové plány a zaměřit se na stávající nákupní centra se srozumitelnou návštěvností zákazníků, čímž se snížil jejich zájem o nová, dokonce kvalitní maloobchodní zařízení.

Otevření několika velkých nákupních a zábavních center najednou se současným snížením plánů rozvoje maloobchodníků a optimalizací maloobchodních sítí způsobilo za poslední dva roky nárůst neobsazenosti.

Přes odložení otevření velkého počtu objektů na pozdější rok se rok 2015 dostal do první trojky, pokud jde o uvádění maloobchodních nemovitostí do provozu v Moskvě, což přineslo pouze roky 2014 a 2009.

Po dlouhou dobu byla Moskva horší než většina velkých ruských měst, pokud jde o poskytování kvalitních maloobchodních nemovitostí obyvatelům. V roce 2015 dosáhlo poskytování městské populace vysoce kvalitních maloobchodních prostor 465 čtverečních. m na 1000 lidí. Díky vysoké kupní síle obyvatel si kapitál zachovává potenciál pro další rozvoj vysoce kvalitního maloobchodu

Ústřední správní obvod a město Zelenograd zaujímají přední místa, pokud jde o poskytování vysoce kvalitních maloobchodních prostor ve všech správních obvodech Moskvy, které se v roce 2015 zvýšily na 2. místo po otevření nadregionálního nákupního a zábavního centra Zelenopark. V roce 2016 se očekává největší nárůst maloobchodních prostor v severních (110 000 m 2) a jižních (100 000 m 2) správních obvodech, zatímco do konce roku 2016 se CAO v Moskvě stane nejhojnějším profesionálním maloobchodním zařízením.

Obchodní centra byla otevřena ve 4. čtvrtletí 2015

název	Adresa	GLA (čtv. M)
"Zelenopark"	Leningradskoe dálnice	110 000
Avenue Southwest	Vernadský prospekt, ou. 86	45 500
"RIO" na dálnici v Kyjevě	Kyjevská dálnice, 1,5 km od MKAD	45 000
"Výstup"	Oktyabrsky Prospect, 112	27 000
"Kalita"	Novoyasenevsky prospect, ou. 7	22 000
"Hlavní město"	23. mikrodistrikt, ow. 2309A	8 000

Poptávka po maloobchodním majetku v Moskvě

Vzhledem k současné ekonomické a geopolitické situaci upravili maloobchodníci své plány rozvoje koncem roku 2014 - začátkem roku 2015 a optimalizovali své obchodní strategie. I přes tento trend si Moskva udržela svůj status prioritního trhu pro rozvoj obchodních řetězců. Pouze v Moskvě po celý rok maloobchodníci nadále aktivně zvažovali nové weby a otevírali své prodejny. Na konci roku si navíc Moskva udržela své nesporné vedoucí postavení v počtu otevření nových mezinárodních značek mezi všemi ruskými městy, což je nejstabilnější trh pro nové hráče s vysoce platící populací.

V roce 2015 vstoupilo na moskevský trh 36 nových mezinárodních značek, které dříve v Rusku nebyly zastoupeny, a otevřely obchody se mono značkami a stravovací zařízení. Zároveň 11 maloobchodníků oznámilo své plány opustit Rusko a zavřít stávající obchody do konce roku 2016, což je srovnatelné s údaji za rok 2014. Podle výsledků roku byla hlavními lokacemi pro uvedení nových mezinárodních značek v Moskvě nákupní centra Afimall City, Aviapark, dětský obchod Central na Lubyance a centrální nákupní ulice hlavního města.

Tváří v tvář omezeným vývojovým plánům většiny módních operátorů a stabilně rostoucímu objemu volného prostoru byli vývojáři nuceni hledat alternativní nájemce. V tomto ohledu se v uplynulém roce v moskevských nákupních centrech objevilo velké množství nájemců, atypických pro tento formát maloobchodních nemovitostí, jako jsou: trampolínové parky, zoologické zahrady, mediální výstavy atd.

Obchodní podmínky pronájmu obchodních prostor v hlavním městě

V průběhu roku 2015 pronajímatelé udělali hlavně ústupky, poskytovali nájemcům různé slevy, nastavovali měnová pásma atd. V nových nákupních centrech vývojáři, aby přilákali a udrželi nájemce, vyvinuli individuální návrhy, které maloobchodníkům umožnily zůstat v rentabilní zóně. Mezi klíčové výhody patří výplata úroků z obratu, slevy za první měsíce práce atd. Jedineční operátoři dostali příležitost částečně kompenzovat dokončovací práce nebo kompenzovat tyto práce oproti budoucím leasingům. Obecně se procento obratu stalo hlavním nástrojem pro regulaci nájemného.

Úroveň% obratu pro maloobchodníky různých formátů, stanovená ve smlouvách v roce 2015

Profil / typ nájemce	Plocha (m2)	Procento obratu
Hypermarket s potravinami	> 12000	1,2-1,8%
	4000-12000	3-4%
Supermarket s potravinami	1500-2000	3,5-6%
DIY hypermarket	>10 000	4-6%
Domácí spotřebiče a elektronika	2500-3500	2,5-3%
	1200-2500	4-5%
	50-100	5-7%
Sportovní zboží	1200-2500	5-7%
Výrobky pro děti	1000-2000	8-10%
Vícenásobné kino	3000-5000	9-12%
Nájemce nákupní galerie	500-1200	8-12%
	250-500	8-15%
	100-250	10-15%
	50-100
	<50	12-15%
Restaurace	250-500	10-14%
kavárna	80-160	12-15%
Potravinový dvůr	90-110	9-10%
	50-70	12-15%

Úroveň nájemného v moskevských nákupních a zábavních centrech se u jednotlivých projektů lišila, přičemž významným faktorem byla míra obsazenosti. Například v nově otevřených nákupních a zábavních centrech s více než 50% mírou neobsazenosti se ceny pronájmu lišily od cen v již provozovaných zařízeních. Téměř všechny nové transakce byly pro první rok provedeny s pevnou dolarovou sazbou (v rozmezí 40-60 rublů za dolar) nebo v „čistých“ rublech. Někteří vývojáři, kteří udržovali dolarové sazby bez fixace sazby, však poskytovali dočasné slevy ze základní sazby nájmu, jejíž hodnota přinesla dolarovou sazbu na přijatelnou sazbu rublů.

Volné místo maloobchodních prostor v Moskvě

Trendem konce roku 2014 a celého roku 2015 bylo otevírání nových nákupních a zábavních center s obsazeností 40–50% a méně. Na konci roku 2015 dosáhla míra neobsazenosti v moskevských nákupních centrech 8%, což naznačuje téměř trojnásobný nárůst volného prostoru ve srovnání se začátkem roku 2014, kdy míra neobsazenosti činila 2,8%. Hlavním důvodem bylo výrazné zvýšení nabídky maloobchodních prostor po zprovoznění několika velkých zařízení najednou při současném snížení rozvojových plánů většiny maloobchodníků.

Podle předpovědí specialistů Colliers International lze pokles podílu volného prostoru ve stávajících nákupních a zábavních centrech v Moskvě a otevření nových nákupních center s vyšší obsazeností prostoru ve srovnání s rokem 2015 očekávat nejdříve ve druhé polovině roku 2016 a pokles míry neobsazenosti bude zanedbatelný a s největší pravděpodobností nepřesáhne 5 %.

Trendy a předpovědi na trhu maloobchodních nemovitostí v moskevském regionu

1) Nabídka

V roce 2016 bylo v moskevském regionu oznámeno otevření 12 nákupních center s celkovou pronajímatelnou plochou 476 000 metrů čtverečních. m. Většina z těchto projektů je ve vysoké fázi připravenosti, ale data jejich uvedení do provozu byla odložena z roku 2015 kvůli omezené dostupnosti financování a vysokému podílu volných prostor v nových zařízeních.

V Moskvě se očekává otevření největších nákupních a zábavních center v roce 2016

název	Adresa	GLA (čtv. M)	Vývojář
"Riviéra"	Avtozavodskaja st., 16.-18	100700	"Riviéra"
„Riga Mall“	Novorizhskoe sh., 5 km od MKAD	80000	„Riga Mall“
„Moremoll“ („Kutuzovská galerie“)	Slavyansky blvd, ow. 3	60000	„TPS Real Estate“
„Butovo Mall“	Poz. Voskresenskoe, der. Yazovo, bldg. patnáct	57000	MD Group
SEC na dálnici Khoroshevskoe	Horoshevskoe dálnice, vedle nádraží. m. Polezhaevskaya	50000	„TPS Real Estate“
„Kosino Park“	Svyatoozerskaya st., Ow. Pět	39000	GK „DESET“
Metropolis (II etapa)	Leningradskoe dálnice, 16	38000	Kapitálové partnery
SEC o Ryazansky Prospect	Ryazansky prospect, 20	19000	Fortrust Global
DĚTSKÝ OBCHOD	Staropetrovský prospekt, 1, výr. 2	12000	Glincom

Odborníci z Colliers International předpovídají, že rozsáhlé projekty nákupních a zábavních center, které budou otevřeny v roce 2016, budou jedním z posledních svého druhu. Pokud jde o projekty na papíře, v roce 2015 se vývojáři nejčastěji rozhodli nechodit na staveniště v očekávání zvýšení dostupnosti bankovního financování a oživení maloobchodního trhu. V důsledku toho nebylo v Moskvě zahájeno ani jedno staveniště velkého nákupního a zábavního centra nebo byla zastavena realizace projektů ve fázi výkopu, v souvislosti s níž očekáváme pokles úrovně uvádění do provozu v letech 2017–2018 ve srovnání s rokem 2015. Mezi největší zahájené stavební projekty pro rok 2016 zahrneme nákupní a zábavní centrum MEGA Mytishchi, skupinu společností Regions v Nagatinu a výstavbu nové budovy nákupního a zábavního centra Capitol na dálnici Kashirskoye.

2) Poptávka

V krizových podmínkách upřednostňují nájemci stávající nákupní centra se stávajícím stabilním provozem zákazníků. Přilákat provozovatele módy do nákupní galerie nových projektů se dnes stalo ještě obtížnějším úkolem.

Vzhledem k pokračujícímu negativnímu dopadu dynamiky ropného rublu v roce 2016, stejně jako v roce 2015, se bude obecně vyznačovat sníženou poptávkou po prostorách ve srovnání s předkrizovým obdobím. Ne všechna maloobchodní zařízení však měla potíže s vyplněním prostoru. Na rozdíl od klasických nákupních center jsou prodejny poblíž Moskvy, které v letech 2014–2015 zvětšily nebo začaly zvětšovat svůj prostor, téměř 100% obsazenosti a majitelé nemovitostí zaznamenávají nárůst spotřebitelského provozu.

Stav napětí v segmentu zůstane minimálně do konce první poloviny roku 2016, poté je možné hladké oživení trhu. Z dlouhodobého hlediska zpomalení uvádění do provozu začne brzdit růst podílu volného prostoru a způsobí poptávku po projektech otevíraných v letech 2017-2018.

3) Obchodní podmínky

Specialisté Colliers International očekávají, že v příštích dvou nebo třech letech se sazby rublského nájemného budou moci přiblížit předkrizové úrovni a v nejúspěšnějších projektech ji překonat. Jak se ekonomika stabilizuje, vývojáři důsledně upustí od stávajících koncesí určených k zaplnění prázdných prostor.

Recenze připravená společností Colliers International

1. prosince 2016

Za pět let, které uplynuly od zveřejnění našeho prvního hodnocení, se v top 10 objevily tři nové objekty.

Blíží se poslední kalendářní měsíc odcházejícího roku - tradiční čas pro shrnutí všech druhů výsledků. Dnes Malls.Ru představuje nové hodnocení největšího na základě celkové plochy pronájmu GLA.

Jak ukazuje analýza, formát nadregionálních nákupních center je po mnoho let jedním z nejúspěšnějších na kapitálovém trhu. Dnes jsou největší nákupní centra v hlavním městě jedním z nejžádanějších mezi mezinárodními maloobchodníky a federálními řetězci, mají maximální obsazenost a zůstávají na prvním místě popularity mezi spotřebiteli.

To vše nám umožňuje předvídat, že v příštích několika letech bude Moskva schopna pojmout několik dalších velkých projektů, a to i jako součást nových dopravních uzlů. Nová nákupní centra v ruském hlavním městě plánují stavět TPS Real estate, IKEA si vybere místo pro stavbu největšího nákupního centra sítě MEGA, do plánů Enky je zahrnuta přestavba a nová výstavba velkých nákupních center v Moskvě, největší vývojáři projevují zájem o oblasti přidělené na implementaci IFC na dopravních uzlech

Hodnocení největších nákupních center v Moskvě

Aviapark. GLA \u003d 230 000 metrů čtverečních

Přesně dva roky uplynuly od otevření Aviaparku na Khodynského bulváru. Od té doby se nákupní centrum neustále vyvíjí a udržuje si titul největšího v Rusku a Evropě. Každé čtvrtletí je v AviParku otevřeno 20–30 nových nájemců, včetně formátů jedinečných pro Rusko. Dnes je největší nákupní a zábavní centrum v Moskvě uvedeno do provozu 95%.

Mega Belaya Dacha. GLA \u003d 225 000 metrů čtverečních

Stěžejní projekt Ikea Centers Russia MEGA Belaya Dacha je jedním z největších v Evropě po dobu deseti let od svého otevření. S celkovou plochou více než 300 000 metrů čtverečních se fasáda komplexu táhne na 4 km a celkový počet nájemců přesahuje 350. Nákupní galerie má 133 000 metrů čtverečních prostoru. Pokud jde o délku a rozsah úrovní obchodování, zůstává MEGA Belaya Dacha největší v Rusku.

Mega Khimki. GLA \u003d 175 000 metrů čtverečních

Mega Khimki, která od konce roku 2015 provozuje koncept stravování, zůstává jednou z nejoblíbenějších nákupních destinací v super nasyceném severozápadním směru Moskvy. Zpočátku měla nákupní galerie MEGA plochu 79 200 m2. Centrum zůstává jedním z klíčových z hlediska počtu nových značek přicházejících do Ruska. V současné době probíhá kampaň na rozšíření maloobchodního prostoru komplexu.

Zlatý Babylon Rostokino. GLA \u003d 170 000 metrů čtverečních

Vlajková loď moskevského nákupního a zábavního centra pod značkou Zolotoy Vavilon nedávno oslavila 7 let od svého otevření. S celkovou plochou 240 000 metrů čtverečních má nákupní centrum jednu z největších nákupních galerií s přibližně 450 nájemci a více než 40 kavárnami a restauracemi. Na jaře roku 2016 bylo oznámeno, že Golden Babylon prochází zásadní rekonstrukcí, jejíž dokončení bude trvat dva roky.

Mega Teply Stan. GLA \u003d 157 000 metrů čtverečních

Nejmenší moskevská společnost MEGA se také rychle obnovuje a rozšiřuje díky federálnímu programu re-koncepce řetězce nákupních center. Dnes má MEGA 208 nájemců a z hlediska prodeje na metr čtvereční maloobchodní plochy je na prvním místě.

Columbus. GLA \u003d 136 000 metrů čtverečních

Nákupní a zábavní centrum Columbus, které bylo otevřeno v roce 2015, se stalo jedním z nejlepších nových zařízení na moskevském trhu. O jeho koupi se zajímali jak Morgan Stanley, tak Kievskaya Ploshchad CJSC. Columbus sdružuje více než 300 obchodů a zůstává jedním z nejoblíbenějších nákupních center naplněných kvalitními nájemci na jihu Moskvy.

Dálnice Vegas Kashirskoe. GLA \u003d 133731 m2

První a největší nákupní centrum v řetězci, Vegas na dálnici Kashirskoye, drží rekord v celkové rozloze všech ruských center s GBA \u003d 480 000 čtverečních metrů. Vegas na Kashirce je v mnoha ohledech jedinečné pro moskevský trh, nákupní centrum s extrémním zábavním parkem, silnou restauraci a tematické nákupní ulice.

Vegas Crocus City. GLA \u003d 116 713 m2

Druhý projekt obchodního centra Vegas od společnosti Crocus Group navazuje na myšlenku jedinečné tematické zonace společné pro tento řetězec. V rámci nákupního centra byly znovu vytvořeny repliky slavných ulic New Yorku, bylo otevřeno největší evropské kino s 22 obrazovkami a pořádají se bezplatné hudební koncerty. Další „vlastností“ Vegas je gigantická mediální fasáda, jasně viditelná z Moskevského okruhu.

Metropole. GLA \u003d 118 000 metrů čtverečních

Metropole na Leningradském prospektu se opět stala jedním z největších moskevských center díky srpnovému zahájení druhé etapy projektu s GLA \u003d 38 000 m2. 100 nových obchodů, zatahovací střecha, restaurační část se zimní zahradou na střeše a nové atrium učinily Metropolis ještě atraktivnějším pro nakupování a volný čas.

Afimall City. GLA \u003d 107 208 m2

Hlavní zprávy týkající se jednoho z největších nákupních center v TTC: na konci září vyšlo najevo, že AFI Development se podařilo udržet si kontrolu nad svým vlajkovým obchodním centrem. Společnost Afimall City, která se nachází v centrálním jádru MIBC Moskva-City, dnes zůstává jednou z hlavních bran nových mezinárodních značek pro vstup na moskevský trh.

Za posledních pět let, které uplynuly od zveřejnění našeho prvního hodnocení, se v top 10 největších nákupních centrech v Moskvě objevily tři nové objekty. Do konce roku 2016 přesáhne celkový objem maloobchodních prostor v moskevských centrech 5 milionů metrů čtverečních M. Ale za pár let existují důvody očekávat nové záznamy. A dnes, zveřejněním přehledu největších nákupních center v hlavním městě, očekáváme, že za dva nebo tři roky bude jeho složení opět čelit novým jménům a velkým změnám.

Zůstaň s námi!