Правове регулювання діяльності ЖБК. Організація і діяльність житлових і житлово-будівельних кооперативів Діяльність житлово-будівельних кооперативів

При створенні житлових кооперативів необхідно враховувати правила, які містяться в ст. 112 ЖК РФ.

Особливістю житлових і житлово-будівельних кооперативів є те, що згідно зі ст. 112 ЖК РФ «кількість членів житлового кооперативу не може бути менше ніж п'ять, але не повинна перевищувати кількість житлових приміщень в будинку, що будується або купується кооперативом багатоквартирному будинку».

Якщо число членів - засновників кооперативу менше п'яти, то рішення про створення кооперативу не вважається прийнятим, сам кооператив буде вважатися не створеним і в державній реєстрації буде відмовлено. Якщо ж після створення ЖБК або ЖК кількість членів зменшиться, наприклад до 4-менш, то такий кооператив підлягає або реорганізації, або ліквідації.

Така сама ситуація і з кількістю житлових приміщень. У багатоквартирному кооперативному будинку повинно бути не менше п'яти квартир. Число членів житлово-будівельних і житлових кооперативів повинна дорівнювати кількості житлових приміщень. Відповідно, якщо число членів житлово-будівельних і житлових кооперативів перевищує кількість житлових приміщень, то новостворюваного кооперативу буде відмовлено в державній реєстрації, а вже створеному кооперативу доведеться приймати рішення або про

розділі житлових приміщень, або про виключення окремих членів кооперативу, або реорганізації кооперативу.

Членами житлових і житлово-будівельних кооперативів, згідно зі ст. 111 ЖК РФ, можуть бути громадянина, які досягли віку шістнадцяти років, юридична особа в разі, встановленому законодавством Російської Федерації, юридична особа, яка є власником приміщення в багатоквартирному будинку, в разі, якщо житловий кооператив здійснює управління спільним майном в цьому багатоквартирному будинку.

Переважним правом на вступ до житлового або житлово-будівельного кооператів1 володіють незаможні громадяни, визнані за встановленими ЖК РФ (ст. 49) підставах нужденними в житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму, а також певні федеральним законом, указом Президента РФ або законом суб'єкта Російської Федерації інші категорії громадян, визнаних за ЖК РФ і (або) федеральним законом, указом Президента РФ або законом суб'єкта Російської Федерації підставах нужденними в житлових приміщеннях. Слід звернути увагу на те, що вказане право виникає у таких громадян можуть стосуватися не будь-яких житлових і житлово-будівельних кооперативів, а тільки щодо тих з них, які організовані за сприяння федеральних або регіональних органів державної влади або органів місцевого самоврядування. Також є певний перелік громадян, передбачений Постановою Уряду РФ від 9 лютого 2012р. № 108 згідно з яким, до таких громадян відносяться:

Г раждане, для яких робота на федеральних державних унітарних підприємствах, які є науковими організаціями, в федеральних

державних установах, в тому числі наукових організаціях, є основним місцем роботи, військовослужбовці, які проходять військову службу за контрактом, в тому числі що проходять військову службу за межами території Російської Федерації, також громадяни, яким надаються соціальні виплати на придбання житлових приміщень якщо є науковцями наукових організацій зазначених у частині 4 статті 16.5 Федерального закону "Про сприяння розвитку житлового будівництва", наукові або інженерно-технічних працівники (за винятком адміністративно-технічного та обслуговуючого персоналу), для яких робота в державних академіях наук, організаціях, є основним місцем роботи, науково-педагогічні працівники, для яких робота в федеральних державних освітніх установах вищої професійної освіти є основним місцем роботи.

Громадяни, які заміщають посади працівників освіти, працівників у сфері охорони здоров'я, працівників культури, передбачені єдиним кваліфікаційним довідником посад керівників, фахівців і службовців, і для яких робота в федеральних державних загальноосвітніх закладах, федеральних державних установах охорони здоров'я або федеральних державних установах культури відповідно є основним місцем роботи, громадяни є батьками в сім'ї, що має 1 дитину і більше, в якій вік кожного з подружжя або одного з батьків в неповній сім'ї не перевищує 35 років, громадяни, які є батьками в сім'ї, що має 3 і більше дітей, громадяни, які заміщають посади федеральної державної цивільної служби та (або) є працівниками федеральних державних органів і т. д.

Юридичні особи, які мають право вступати в житлові та житлово-будівельного кооперативу, можуть бути як комерційними, так і некомерційними організаціями. При цьому доцільно враховувати, що участь деяких видів юридичних осіб в інших комерційних і некомерційних організаціях законом може бути поставлено в залежність від дотримання певних умов.

Наприклад, унітарні підприємства, засновані як на праві господарського відання, так і на праві оперативного управління, має право бути учасниками (членами) інших організацій тільки за згодою власників майна відповідних унітарних підприємств.

Громадянин або юридична особа, які бажають стати членом вже створеного житлового кооперативу, подають до правління відповідного кооперативу заяву про прийом в члени житлового кооперативу (ч. 1 ст. 121 ЖК РФ). Зазначена заява має бути розглянута протягом одного місяця правлінням житлового кооперативу та затверджено рішенням загальних зборів членів житлового кооперативу (конференції). Громадяни або юридичні особи, які не є засновниками даного кооперативу, визнаються членами житлового кооперативу з моменту сплати вступного внеску після затвердження рішення про прийом в члени житлового кооперативу загальними зборами членів кооперативу (конференцією).

Оскільки житлові кооперативи створюються з метою задоволення потреб громадян у житлових приміщеннях, кількість нежитлових приміщень в будинку, що будується або купується кооперативом багатоквартирному будинку при визначенні максимальної кількості членів житлового або житлово-будівельного кооперативу не враховується.

Рішення про організацію житлового кооперативу приймається зборами засновників. У зборах засновників житлового кооперативу має право брати участь особи, які бажають організувати житловий кооператив.

Рішення про створення житлового або житлово-будівельного кооперативу приймають його засновники (особи, які бажають створити кооператив) на загальних зборах.

Засновники - фізичні особи можуть брати участь у зборах особисто або через своїх представників, уповноважених належним чином оформленими довіреностями. Представляти інтереси юридичних осіб вправі їх виконавчі органи (директор, генеральний директор і ін.), Уповноважені на це законом і установчими документами, або інші особи, наділені відповідними повноваженнями в силу довіреності.

На зборах засновників приймається рішення про створення житлового або житлово-будівельного кооперативу і затвердження його статуту. Визначимо послідовність дій засновників щодо створення кооперативу:

а) підготовка проектів статуту та інших рішень, необхідних для створення кооперативу;

б) погодження розбіжностей і підготовка остаточної редакції цих документів;

в) підготовка зборів засновників з питань, що належать відповідно до ЖК РФ до компетенції таких зборів, а також визначення дати, часу, місця і форми його проведення;

г) проведення зборів засновників і прийняття на ньому рішень із зазначених питань з дотриманням вимог Кодексу про порядок прийняття цих рішень;

д) оплата державного мита та подання установчих та інших необхідних документів до органу, який здійснює державну реєстрацію юридичних осіб.

Основним документом, необхідного для державної реєстрації житлового кооперативу, є його статут.

Статут кооперативу є єдиним установчим документом як житлового, так і житлово-будівельного кооперативу. При цьому юридичне значення статуту полягає також у тому, що статут - це локальний нормативний

документ, обов'язковий для всіх членів даного кооперативу і самого кооперативу як юридичної особи. Оскільки правоздатність юридичної особи (ст. 49 ГК РФ) реалізується його органами (ст. 53 ГК РФ), остільки статут кооперативу обов'язковий до виконання всіма його органами - загальними зборами (конференцією), правлінням, головою правління, ревізійної комісією (ревізором). Статут обов'язковий для всіх членів відповідного кооперативу, а не тільки для тих, хто голосував за затвердження статуту при створенні житлового або житлово-будівельного кооперативу. Законодавство і правозастосовна практика виходять з обов'язковості статуту також для третіх осіб.

На підставі свого статуту житловий або житлово-будівельний кооператив в особі відповідного органу управління виступає учасником цивільного обороту, суб'єктом трудових, податкових та інших правовідносин. Статут з урахуванням загальних вимог законодавства індивідуалізує юридичний статус конкретного споживчого кооперативу.

Стаття 113 ЖК РФ 1. встановлює обов'язкові вимоги до змісту статуту ЖК.

Статут - це основний документ, що містить норми про створення та діяльність ЖК.

До статуту ЖК обов'язково включаються такі відомості:

Про найменування кооперативу;

Про місце його знаходження;

Про предмет і цілі діяльності;

Про порядок вступу в члени кооперативу;

Про порядок виходу з кооперативу і видачі пайового внеску, інших виплат;

Про розмір вступних і пайових внесків;

Про склад і порядок внесення вступних і пайових внесків;

Про відповідальність за порушення зобов'язань щодо внесення пайових внесків;

Про склад і компетенції органів управління кооперативу та органів контролю за діяльністю кооперативу;

Про порядок прийняття органами кооперативу рішень, в тому числі по

питань, рішення по яких приймаються одноголосно чи

Про порядок покриття членами кооперативу понесених кооперативом збитків;

Про порядок реорганізації та ліквідації кооперативу.

У статут РК можуть бути включені й інші положення, що не суперечать законодавству

Необхідно звернути увагу на те, що такі додаткові правила не повинні суперечити імперативним нормам ЦК РФ, ЖК РФ та інших федеральних законів. Це важливо, зокрема, тому, що при поданні необхідних документів для державної реєстрації кооперативу заявник, підписуючи заяву про державну реєстрацію, підтверджує, що представлений установчий документ відповідає встановленим законодавством Російської Федерації вимогам до установчих документів юридичної особи даної організаційно-правової форми (див. також ст. 114 ЖК РФ). При підготовці статуту житлового кооперативу слід враховувати, що до нього пред'являються також вимоги п. 2 ст. 116 ГК РФ.

Перш статути житлово-будівельних кооперативів приймалися відповідно до Примірного статуту, який був затверджений постановою Ради Міністрів Української РСР від 02.10.1965 р N 1143. Цей правовий акт був визнаний таким, що втратив силу, однак він може служити деяким орієнтиром при підготовці проектів статутів сучасних кооперативів в частині, що не суперечить чинному законодавству.

В даний час правові норми, що встановлюють обов'язкові вимоги до статутів житлових і житлово-будівельних кооперативів,

Місце знаходження юридичної особи визначається місцем його державної реєстрації. Державна реєстрація юридичної особи здійснюється за місцем знаходження його постійно діючого виконавчого органу, а в разі відсутності постійно діючого виконавчого органу - іншого органу або особи, що мають право діяти від імені юридичної особи без довіреності (п. 2 ст. 54 ГК РФ). В даному випадку державна реєстрація кооперативу повинна здійснюватися за місцем знаходження його правління. При підготовці статуту житлового або житлово-будівельного кооперативу доцільно звернути увагу на те, що такий кооператив володіє не загальної, а спеціальної (або статутний, цільової) правоздатністю, що характерно для некомерційних організацій (п. 1 ст. 49 ЦК України). Спеціальна правоздатність передбачає, що володіє такою правоздатністю юридична особа може мати цивільні права, що відповідають цілям діяльності, передбаченим у його установчих документах, і нести пов'язані з цією діяльністю обов'язки. Практично це означає, що житловий кооператив має право здійснювати лише ті види діяльності, які прямо вказані в його статуті і відповідають встановленим в статуті предмету і цілям діяльності даної юридичної особи. Тому ст. 113 ЖК РФ до числа відомостей, які в обов'язковому порядку повинні бути вказані в статуті будь-якого житлового або житлово-будівельного кооперативу, відносить, зокрема, предмет і цілі діяльності кооперативу.

Ще раз повторимося - мета житлових кооперативів - це задоволення потреб громадян у житлі та управління житловими і нежитловими приміщеннями в кооперативному будинку.

Предмет діяльності житлового кооперативу - придбання, реконструкція і подальше утримання багатоквартирного будинку. Предмет діяльності житлово-будівельного кооперативу - будівництво, реконструкція та подальше утримання багатоквартирного будинку.

Крім волевиявлення засновників житлового або житлово-будівельного кооперативу для його створення в якості юридичної особи необхідний юридичний факт - державна реєстрація юридичної особи при його створенні.

Державна реєстрація житлового кооперативу здійснюється відповідно до законодавства про державну реєстрацію юридичних осіб (ст. 114 ЖК РФ). Загальні правила про державну реєстрацію для всіх юридичних осіб встановлено в ст. 51 ГК РФ. Єдиний порядок державної реєстрації юридичних осіб в даний час визначено ФЗ від 08.08.2001 р N 129-ФЗ "Про державну реєстрацію юридичних осіб та індивідуальних підприємців". Зазначений Закон регулює, зокрема, відносини, що виникають у зв'язку з державною реєстрацією юридичних осіб при їх створенні, реорганізації і ліквідації, при внесенні змін до їх установчих документів і при веденні єдиного державного реєстру юридичних осіб. Під реорганізацією юридичної особи в цивільному законодавстві розуміються перетворення його в нову організаційно-правової форми, злиття його з іншою юридичною особою, приєднання до іншої юридичної особи, поділ на кілька юридичних осіб, виділення з його складу нової юридичної особи.

Житлові, або житлово-будівельні кооперативи організовують фізичні особи, а іноді і юридичні особи на вільних засадах. Завданням такої некомерційної організації є управління будинком, а також реалізація права кожної людини на житло, реалізація потреби в житло. Діють учасники кооперативу на засадах членства. Учасники житлового кооперативу особистими участю, своїми вкладеннями купують житло, виконують обов'язок щодо утримання та реконструкції будинку.

Члени житлово-будівельного кооперативу задіяні в будівництві житла. Чинний закон не дає чітких відмінностей між житловим та житлово-будівельним кооперативом, але з самої назви установ зрозуміло, що житловий кооператив організується, коли є матеріальний об'єкт - будівлю, житловий будинок. У випадку з житлово-будівельним кооперативом будинок тільки будується.

Організація кооперативу. Статут житлового кооперативу

Рішення про організацію житлового кооперативу приймається засновниками кооперативу. Особи, які висловили волю організувати кооператив і підтвердили свій намір голосуванням за організацію кооперативу, стають засновниками. Голосування застосовується і для прийняття статуту кооперативу.

Організація кооперативу здійснюється компетентним органом - зборами засновників. Ще задовго до фактичного створення кооперативу проводиться ряд підготовчих заходів: потрібно вирішити організаційні питання і визначити нерухомий об'єкт - предмет діяльності кооперативу та його членів.

Обов'язковою юридичним актом кооперативу, без якого його діяльність неможлива, є статут. Це свого роду звід правил і принципів, якими організація керується у своїй діяльності. Статут затверджується засновниками на зборах.

У тексті статуту зазначаються назва кооперативу, його координати, правила, затверджені для громадян, які планують вступити в кооператив, порядок внесення і суми грошових внесків, порядок несення особами, які беруть участь в кооперативі, його збитків, відповідальність учасників, завдання, для вирішення яких створено кооператив і інші принципові питання. Статут може містити будь-які положення, якщо вони не суперечать чинному закону і не мають між собою розбіжностей.

Члени житлового кооперативу

Закон визначає, що членами кооперативу можуть бути фізичні особи, якщо на момент участі в голосуванні вони досягли 16 років, і в деяких випадках юридичні особи. Для членства в кооперативі необхідна участь зазначених суб'єктів в голосуванні за створення кооперативу.

Законом встановлено правила щодо кількості членів кооперативу. Відповідно до ЖК РФ не можна створити кооператив з числом членів менше 5. Максимально допустима кількість членів визначається чисельністю житлових приміщень в будинку, для управління яким створено кооператив. Для вступу в кооператив на правах членства потрібно подати до правління належним чином заповнену заяву. Протягом 30 днів воно розглядається і затверджується. Далі особа, що претендує на членство, платить вступний внесок, і з цього моменту стає повноправним членом кооперативу.

управління кооперативом

До органів управління кооперативом закон відносить:

конференцію - вищий орган правління в кооперативі;
голови і правління житлового кооперативу;
збори членів кооперативу.

Діяльність конференції, межі її повноважень регулюються статутом кооперативу. Конференція збирається на чергові збори, які проходять зазвичай не рідше, ніж раз в 12 місяців, також з важливих питань можуть проходити і позачергові збори. В межі діяльності конференції входить розгляд питань, пов'язаних з документацією кооперативу, правилами вступу та виходу учасників, правомочностями членів кооперативу.

Правління кооперативу розглядає повсякденні, поточні питання організації, обирає зі свого складу голову, який уповноважений представляти кооператив, діяти від його імені і контролювати виконання рішень правління.

Збори визнаються таким, що відбувся, якщо на ньому особисто присутні не менше половини членів кооперативу. Для визнання рішення зборів правомочними потрібно набрати не менше половини голосів всіх голосуючих осіб. Якщо обговорюється питання, відбитий в статуті кооперативу, які проголосували в підтримку прийняття рішення повинно бути не менше трьох чвертей членів кооперативу, які взяли безпосередню участь в голосуванні, і особисто присутніх на зборах.

Рішення зборів засновників

Питання, що обговорюються на зборах засновників, пов'язані з діяльністю кооперативу, реалізацією його планів і проектів, повноваженнями органів правління. Рішенням засновників обирається:

голова і секретар зборів;
ревізійна і лічильна комісії зборів;
учасники правління кооперативу, голова правління;
на зборах засновників затверджується порядок денний і статут, обговорюються інші нагальні питання.

Висновки, до яких прийшло збори, оформляються спеціальним документом - протоколом зборів. У ньому обов'язково вказується дата проведення зборів, кількість присутніх, кількість тих, хто проголосував «за» і «проти» з приводу питань, що розглядаються. У протоколі ставлять підписи члени зборів, його голова і секретар.

Питання відповідь

Безкоштовна онлайн юридична консультація з усіх правових питань

Задайте питання безкоштовно і отримаєте відповідь юриста протягом 30 хвилин

запитати юриста

Також вам будуть корисні наступні статті

Припинення діяльності з управління МКД в зв'язку зі змінами статусу ліцензії
Інформування органів МСУ і власників приміщень у МКД про рішення, прийняті ліцензійною комісією і органом ГЖН
Порядок організації та здійснення ліцензійного контролю
Реєстри інформації, що містять відомості про ліцензування діяльності з управління МКД
Порядок прийняття рішення про надання ліцензії або про відмову
Ліцензування діяльності з управління багатоквартирними будинками
Створення умов для управління багатоквартирними будинками
Безпосереднє управління багатоквартирним будинком власниками
Управління багатоквартирним будинком, що перебуває у державній або муніципальній власності
Вибір способу управління багатоквартирним будинком. Загальні вимоги
Господарська діяльність товариства власників житла
Голова правління товариства власників житла
Ревізійна комісія товариства власників житла
Обов'язки правління товариства власників житла
Права членів ТСЖ і які є такими власників приміщень

Житлові кооперативи створюються та здійснюють свою діяльність з метою задоволення потреб громадян у житлі, а також управління житловими і нежитловими приміщеннями.

Житловий кооператив має спеціальну (або статутний, цільової) правоздатністю, що характерно для некомерційних організацій (п. 1 ст. 49 ЦК України). Спеціальна правоздатність передбачає, що володіє такою правоздатністю юридична особа має право здійснювати лише ті види діяльності, які прямо вказані в його установчих документах і відповідають встановленим в цих документах предмету і цілям діяльності даної юридичної особи.

Як і всі некомерційні організації, житлові кооперативи можуть здійснювати підприємницьку діяльність лише остільки, оскільки це служить досягненню цілей, заради яких вони створені. При цьому підприємницька діяльність повинна відповідати цим цілям. Житлові і житлово-будівельні кооперативи не має права здійснювати операції, що суперечать цілям і предмету їх діяльності, визначеним законом або іншими правовими актами, а також статутом кооперативу. Такі угоди є нікчемними на підставі ст. 168 ГК РФ.

Статутом житлового об'єднання повинно бути визначено (пп.1, пп.4 ч.1 ст.137, пп.8 ст.138, п.4 ст.148 ЖК РФ) право укладати договори: на управління багатоквартирним будинком, договори про зміст і ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку; договори про надання комунальних послуг та інші договори в інтересах членів житлового кооперативу, а також інших власників приміщень, які не є його членами.

Можливі кілька схем діяльності житлового кооперативу при управлінні багатоквартирним будинком, які тісно взаємопов'язані з положеннями статуту кооперативу та рішенням загальних зборів членів кооперативу.

В даному випадку управління багатоквартирним будинком може бути реалізовано в двох варіантах:

1. У Житловому кооперативі всі або більшість видів робіт виконують найняті ним працівники (прибиральники місць загального користування, сходових кліток, сантехніки, теслі і т.п.). Окремі види робіт відповідно до укладених житловим кооперативом договорами виконують підрядні спеціалізовані організації (наприклад, Мосліфт, виконуючий роботи з обслуговування ліфтів). Житловий кооператив від свого імені в інтересах своїх членів та інших власників і користувачів приміщень в багатоквартирному будинку укладає договори з ресурсоснабжающими організаціями, тобто виступає виконавцем комунальних послуг, а також з іншими організаціями, що надають інші види послуг за рішенням загальних зборів членів житлового кооперативу, таких, наприклад, як послуги зв'язку - РСВО, МГТС, охорони під'їздів і т.п ..

При такому варіанті всі види витрат і доходів, пов'язані з управлінням будинком, відображаються в річному фінансовому плані (кошторисі доходів і витрат), в тому числі платежі за комунальні та інші послуги.

2. Житловий кооператив укладає договір з однією підрядною організацією на виконання робіт і послуг з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку по всім видам необхідних робіт і послуг в такому будинку. Самостійно укладає в інтересах своїх членів та інших власників приміщень договори на надання комунальних послуг, виступаючи їх виконавцем, а також договори на надання інших послуг.

Відповідно до укладеного з підрядною організацією договором усі витрати житлового кооперативу, пов'язані з утриманням і ремонтом загального майна в багатоквартирному будинку, виконувані даної підрядною організацією, повинні будуть відображатися в фінансово-господарському плані однією цифрою. Крім того, в господарсько-фінансовому плані повинні бути вказані інші витрати (за наявності), а також платежі за комунальні та інші послуги. Як доходів в кошторисі відображаються членські внески та обов'язкові платежі власників приміщень, які не є членами житлового кооперативу, що витрачаються на оплату послуг за укладеним житловим кооперативом договору з підрядною організацією, комунальні та інші послуги, а також інші доходи, пов'язані з веденням житловим об'єднанням господарської діяльності .

При необхідності (наприклад, для звіту житлового кооперативу перед Дирекцією ЖКХіБ АТ (раніше - ГУ ІС АТ) за отримані субсидії з бюджету міста на утримання і ремонт загального майна в багатоквартирному будинку) витрати житлового кооперативу, спрямовані на виконання зобов'язань за договором з підрядною організацією на утримання і ремонт загального майна в багатоквартирному будинку, повинні бути розшифровані за видами робіт і послуг та додаватися до господарсько-фінансового плану.

Правління житлового кооперативу (п.4 ст.148 ЖК РФ) укладає від імені житлового кооперативу за дорученням його членів або від імені та за рахунок своїх членів, інших власників приміщень у багатоквартирному будинку (згідно з доданим списком) в їх інтересах договір управліннябагатоквартирним будинком з керуючою організацією і доручає такої організації протягом узгодженого терміну за плату надавати послуги і виконувати роботи щодо належного утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, надавати власникам приміщень в такому будинку і хто користується приміщеннями в даному будинку особам комунальні послуги, здійснювати іншу, спрямовану на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком діяльність.

У разі укладення житловим кооперативом договору управління багатоквартирним будинком, господарсько-фінансова діяльність ведеться житловим кооперативом тільки при наявності робіт, виконуваних безпосередньо даними житловим об'єднанням. Тобто житловий кооператив не несе витрат і не має доходів, якщо не займається відповідно до свого статуту будь-якої підприємницької діяльністю або іншою діяльністю, а також не формує цільових фондів, що спрямовуються, наприклад, на капітальний ремонт багатоквартирного будинку. Однак бухгалтерська, податкова та статистична звітність житлового кооперативу повинна здаватися до відповідних державних органів у встановлені законом терміни, відповідальність за її ведення несе голова правління.

У разі виконання житловим кооперативом будь-якої діяльності, що приносить дохід, при наявності укладеного договору управління з керуючою організацією окремим його членам, найнятому персоналу може виплачуватися винагорода за виконані роботи.

Відповідно до роз'яснення, яке наводиться в листі Мінрегіону Росії від 20.03.2007 № 4989-СК / 07 у випадках, коли управління багатоквартирним будинком здійснюється керуючою організацією, ТСЖ, ЖК, ЖБК, не може бути виконавцем комунальних послуг.

У Москві можуть бути використані як перша, так і друга схеми діяльності житлових об'єднань без дозволу конфліктних ситуацій з ресурсоснабжающими організаціями в судовому порядку.

Існують і інші схеми організації діяльності житлового кооперативу, наприклад, це може бути наведена нижче схема.

III схема. Житловий кооператив діє з метою управління багатоквартирним будинком власними силами, проте не реалізовував своє право на укладання договорів на надання комунальних та інших послуг в інтересах своїх членів та інших власників.

В такому випадку утримання і ремонт загального майна в багатоквартирному будинку може здійснюватися житловим кооперативом відповідно до варіантів, викладених в першій схемі, проте власники приміщень повинні будуть самостійно укладати договори на надання комунальних ресурсів як при безпосередньому управлінні. Ресурсопостачальними організації при цьому повинні будуть забезпечувати таким власникам надання комунальних послуг на вході в багатоквартирний будинок на межі балансової належності (експлуатаційної відповідальності), в тому числі в силу публічності договору. Якщо ж договори з ресурсоснабжающими організаціями необхідно укласти, то житловий кооператив може укласти їх на підставі ст. 138 ЖК РФ, як законний представник власників, тобто від імені власників і за їх рахунок за прикладеним списками.

Така схема не суперечить положенням ЖК РФ і застосовується у великій кількості муніципальних утворень Російської Федерації. Однак застосування такої схеми в Москві зажадає від керівників житлового кооперативу хорошого знання законодавства, щоб відстояти в судовому порядку своє право не укладати договори з надання комунальних послуг населенню.

При будь-якій схемі управління багатоквартирним будинком відносини житлового кооперативу з власниками приміщень в багатоквартирному будинку закріплені в такий спосіб. Відносини з членами житлового кооперативу по виконанню їх зобов'язань, пов'язаних з правом власності на приміщення в багатоквартирному будинку, будуються відповідно до Статуту житлового кооперативу на підставі членства.

Власник приміщення, що є членом житлового кооперативу, має право брати участь в управлінні багатоквартирним будинком шляхом прийняття рішень на загальних зборах членів житлового кооперативу, в силу чого йому повинно бути відомо, які прийняті рішення щодо встановлення розмірів витрат на планований рік, з відрахувань до резервні та інші фонди, за розмірами платежів кожного власника в багатоквартирному будинку і т.п. Тому угод, які доповнюють або підтверджують наявність прав і обов'язків між членом кооперативу та житловим кооперативом не потрібно.

З власниками приміщень в багатоквартирному будинку, які не є членами житлового кооперативу, житловий кооператив зобов'язаний укласти договори про зміст і ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку і надання комунальних послуг, Це узгоджується з положенням п.1 ст.161 Цивільного кодексу РФ відповідно до якого операції юридичних осіб між собою і з громадянами повинні відбуватися в простій письмовій формі.

Укладення договору з власником приміщення в багатоквартирному будинку, який не є членом житлового кооперативу, викликано тим, що з одного боку такий власник в силу закону зобов'язаний нести тягар витрат з утримання спільного майна в багатоквартирному будинку пропорційно своїй частці в праві, а з іншого боку власник, який не є членом житлового кооперативу, не володіє правами і не зв'язаний зобов'язаннями, які викладені в Статуті житлового кооперативу.

Даний договір повинен бути укладений з кожним із власників приміщень у багатоквартирному будинку, який не є членом житлового кооперативу, як з фізичними та юридичними особами, так і з представником власника приміщень, що перебувають у державній власності.

1. Житловим або житлово-будівельним кооперативом визнається добровільне об'єднання громадян і (або) юридичних осіб на основі членства з метою задоволення потреб громадян у житлі, а також управління житловими і нежитловими приміщеннями в кооперативному будинку.

2. Члени житлового кооперативу своїми засобами беруть участь в придбанні, реконструкції та подальшому утриманні багатоквартирного будинку.

3. Члени житлово-будівельного кооперативу своїми засобами беруть участь в будівництві, реконструкції і подальшому утриманні багатоквартирного будинку.

4. Житлові і житлово-будівельні кооперативи (далі також - житлові кооперативи) є споживчими кооперативами.

5. Дія положень цієї глави не поширюється на інші спеціалізовані споживчі кооперативи, що створюються з метою задоволення потреб громадян у житло відповідно до федеральних законів про таких кооперативах. Порядок створення та діяльності таких кооперативів, правове становище їх членів визначаються зазначеними федеральними законами.

Стаття 111. Право на вступ до житлові кооперативи

1. Право на вступ до житлові кооперативи мають громадяни, які досягли віку шістнадцяти років, і (або) юридичні особи.

2. Категорії громадян, зазначених в статті 49 цього Кодексу, мають переважне право на вступ до житлові кооперативи, організовані за сприяння органів державної влади Російської Федерації, органів державної влади суб'єктів Російської Федерації або органів місцевого самоврядування.

Стаття 112. Організація житлового кооперативу

1. Кількість членів житлового кооперативу не може бути менше ніж п'ять, але не повинна перевищувати кількість житлових приміщень в будинку, що будується або купується кооперативом багатоквартирному будинку.

2. Рішення про організацію житлового кооперативу приймається зборами засновників.

3. У зборах засновників житлового кооперативу має право брати участь особи, які бажають організувати житловий кооператив.

4. Рішення зборів засновників про організацію житлового кооперативу та про затвердження його статуту вважається прийнятим за умови, якщо за це рішення проголосували особи, які бажають вступити в житловий кооператив (засновники).

5. Членами житлового кооперативу з моменту його державної реєстрації як юридичної особи стають особи, які проголосували за організацію житлового кооперативу.

6. Рішення зборів засновників житлового кооперативу оформляється протоколом.

Стаття 113. Статут житлового кооперативу

1. У статуті житлового кооперативу повинні міститися відомості про найменування кооперативу, місце його знаходження, предмет і цілі діяльності, порядок вступу в члени кооперативу, порядку виходу з кооперативу і видачі пайового внеску, інших виплат, розмір вступних і пайових внесків, склад та порядок внесення вступних і пайових внесків, про відповідальність за порушення зобов'язань щодо внесення пайових внесків, про склад і компетенції органів управління кооперативу та органів контролю за діяльністю кооперативу, порядок прийняття ними рішень, в тому числі з питань, рішення по яких приймаються одноголосно чи кваліфікованою більшістю голосів, порядок покриття членами кооперативу понесених ним збитків, порядку реорганізації і ліквідації кооперативу.

2. Статут житлового кооперативу може містити інші не суперечать цьому Кодексу, іншим федеральним законам положення.

Стаття 114. Державна реєстрація житлового кооперативу

Державна реєстрація житлового кооперативу здійснюється відповідно до законодавства про державну реєстрацію юридичних осіб.

Стаття 115. Органи управління житлового кооперативу

Органами управління житлового кооперативу є:

1) загальні збори членів житлового кооперативу;

2) конференція, якщо число учасників загальних зборів членів житлового кооперативу понад п'ятдесят і це передбачено статутом житлового кооперативу;

3) правління житлового кооперативу і голова правління житлового кооперативу.

Стаття 116. Управління в житловому кооперативі

1. Вищим органом управління житлового кооперативу є загальні збори членів кооперативу (конференція), які скликаються в порядку, встановленому статутом кооперативу.

2. Компетенція загальних зборів членів житлового кооперативу (конференції) визначається статутом кооперативу відповідно до цього Кодексу.

Стаття 116.1. Вимоги до посадових осіб житлового кооперативу

Членами правління житлового кооперативу (в тому числі головою правління кооперативу), членом ревізійної комісії (ревізором) кооперативу, а також головним бухгалтером (бухгалтером при відсутності в штаті головного бухгалтера) кооперативу не можуть бути громадяни:

1) які мають судимість за умисні злочини;

2) щодо яких не закінчився термін, протягом якого вони вважаються підданими адміністративному покаранню у вигляді дискваліфікації;

3) які раніше займали посади керівника, його заступника або головного бухгалтера (бухгалтера за відсутності в штаті головного бухгалтера) організації, що здійснювала діяльність у сфері будівництва, реконструкції, капітального ремонту об'єктів капітального будівництва, інженерних вишукувань для будівництва, архітектурно-будівельного проектування, або були індивідуальними підприємцями, що здійснювали діяльність у зазначених сферах, якщо такі організація, індивідуальні підприємці були виключені з членів саморегулівних організацій в області інженерних вишукувань, архітектурно-будівельного проектування, будівництва, реконструкції, капітального ремонту об'єктів капітального будівництва або визнані неспроможними (банкрутами) і з моменту таких виключення або завершення відповідної процедури, яка застосовується в справі про неспроможність (банкрутство), пройшло менше ніж три роки.

Стаття 117. Загальні збори членів житлового кооперативу

1. Загальні збори членів житлового кооперативу є правомочним, якщо на ньому присутні більше п'ятдесяти відсотків членів кооперативу. Рішення загальних зборів членів житлового кооперативу вважається прийнятим за умови, якщо за нього проголосувало більше половини членів житлового кооперативу, присутніх на такому загальних зборах, а з питань, зазначених у статуті житлового кооперативу, - понад три чверті членів житлового кооперативу, присутніх на такому загальних зборах .

2. Рішення загальних зборів членів житлового кооперативу, прийняте в установленому порядку, є обов'язковим для всіх членів житлового кооперативу.

3. Загальні збори членів житлового кооперативу обирає органи управління житлового кооперативу та органи контролю за його діяльністю.

4. Рішення загальних зборів членів житлового кооперативу оформляється протоколом.

Стаття 118. Правління житлового кооперативу

1. Правління житлового кооперативу обирається з числа членів житлового кооперативу загальними зборами членів житлового кооперативу (конференцією) в кількості і на строк, які визначені статутом кооперативу.

2. Порядок діяльності правління житлового кооперативу і порядок прийняття ним рішень встановлюються статутом і внутрішніми документами кооперативу (положенням, регламентом або іншим документом кооперативу).

3. Правління житлового кооперативу здійснює керівництво поточною діяльністю кооперативу, обирає зі свого складу голову кооперативу та здійснює інші повноваження, не віднесені статутом кооперативу до компетенції загальних зборів членів кооперативу.

4. Правління житлового кооперативу підзвітне загальним зборам членів кооперативу (конференції).

Стаття 119. Голова правління житлового кооперативу

1. Голова правління житлового кооперативу обирається правлінням житлового кооперативу зі свого складу на строк, визначений статутом житлового кооперативу.

2. Голова правління житлового кооперативу:

1) забезпечує виконання рішень правління кооперативу;

2) без довіреності діє від імені кооперативу, в тому числі представляє його інтереси і робить угоди;

3) здійснює інші повноваження, не віднесені цим Кодексом або статутом кооперативу до компетенції загальних зборів членів кооперативу (конференції) або правління кооперативу.

3. Голова правління житлового кооперативу при здійсненні прав і виконанні обов'язків повинен діяти в інтересах кооперативу сумлінно і розумно.

Стаття 120. Ревізійна комісія (ревізор) житлового кооперативу

1. Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю житлового кооперативу загальними зборами членів кооперативу (конференцією) обирається ревізійна комісія (ревізор) житлового кооперативу на термін не більше ніж три роки. Кількість членів ревізійної комісії житлового кооперативу визначається статутом кооперативу. Члени ревізійної комісії одночасно не можуть бути членами правління житлового кооперативу, а також займати інші посади в органах управління житлового кооперативу.

2. Ревізійна комісія житлового кооперативу зі свого складу обирає голову ревізійної комісії.

3. Ревізійна комісія (ревізор) житлового кооперативу:

1) в обов'язковому порядку проводить планові ревізії фінансово-господарської діяльності житлового кооперативу не рідше одного разу на рік;

2) представляє загальним зборам членів кооперативу (конференції) висновок про бюджет житлового кооперативу, річному звіті і розмірах обов'язкових платежів і внесків;

3) звітує перед загальними зборами членів кооперативу (конференцією) про свою діяльність.

4. Ревізійна комісія (ревізор) житлового кооперативу в будь-який час має право проводити перевірку фінансово-господарської діяльності кооперативу та мати доступ до всієї документації, що стосується діяльності кооперативу.

5. Порядок роботи ревізійної комісії (ревізора) житлового кооперативу визначається статутом кооперативу та іншими документами кооперативу.

Стаття 121. Прийом в члени житлового кооперативу

1. Громадянин або юридична особа, які бажають стати членом житлового кооперативу, подають до правління житлового кооперативу заяву про прийом в члени житлового кооперативу.

2. Заява про прийом в члени житлового кооперативу має бути розглянута протягом місяця правлінням житлового кооперативу та затверджено рішенням загальних зборів членів житлового кооперативу (конференції). Громадянин або юридична особа визнається членом житлового кооперативу з моменту сплати вступного внеску після затвердження рішення про прийом в члени житлового кооперативу загальними зборами членів кооперативу (конференцією).

Стаття 122. Реорганізація житлового кооперативу

Житловий кооператив за рішенням загальних зборів його членів (конференції) може бути перетворений в товариство власників житла.

Стаття 123. Ліквідація житлового кооперативу

Житловий кооператив може бути ліквідований з підстав і в порядку, які передбачені цивільним законодавством.

Розділ I. Загальні положення
- Глава 1. (Статті 1-14)
  - Стаття 1.
  - Стаття 2.
  - Стаття 3.
  - Стаття 4.
  - Стаття 5.
  - Стаття 6.
  - Стаття 7.
  - Стаття 8.
  - Стаття 9.
  - Стаття 10.
  - Стаття 11.
  - Стаття 12.
  - Стаття 13.
  - Стаття 14.
- Глава 2. (Статті 15-21)
  - Стаття 15.
  - Стаття 16.
  - Стаття 17.
  - Стаття 18.
  - Стаття 19.
  - Стаття 20.
  - Стаття 21.
- Глава 3. (Статті 22-24)
Стаття 22.
Стаття 23.
Стаття 24.

Глава 4. (Статті 25-29)

Стаття 25.

Стаття 26.

Стаття 27.

Стаття 28.

Стаття 29.

Розділ II. Право власності та інші речові права на житлові приміщення

Глава 5. (Статті 30-35)

Стаття 30.

Стаття 31.

Стаття 32.

Стаття 33.

Стаття 34.

Стаття 35.

Глава 6. (Статті 36-48)

Стаття 36.

Стаття 37.

Стаття 38.

Стаття 39.

Стаття 40.

Стаття 41.

Стаття 42.

Стаття 43.

Стаття 44.

Стаття 45.

Стаття 46.

Стаття 47.

Стаття 48.

Розділ III. Житлові приміщення, що надаються за договорами соціального найму

Глава 7. (Статті 49-59)

Стаття 49.

Стаття 50.

Стаття 51.

Стаття 52.

Стаття 53.

Стаття 54.

Стаття 55.

Стаття 56.

Стаття 57.

Стаття 58.

Стаття 59.

Глава 8. (Статті 60-91)

Стаття 60.

Стаття 61.

Стаття 62.

Стаття 63.

Стаття 64.

Стаття 65.

Стаття 66.

Стаття 67.

Стаття 68.

Стаття 69.

Стаття 70.

Стаття 71.

Стаття 72.

Стаття 73.

Стаття 74.

Стаття 75.

Стаття 76.

Стаття 77.

Стаття 78.

Стаття 79.

Стаття 80.

Стаття 81.

Стаття 82.

Стаття 83.

Стаття 84.

Стаття 85.

Стаття 86.

Стаття 87.

Стаття 87.1.

Стаття 88.

Стаття 89.

Стаття 90.

Стаття 91.

Розділ IV. Спеціалізований житловий фонд

Глава 9. (Статті 92-98)

Стаття 92.

Стаття 93.

Стаття 94.

Стаття 95.

Стаття 96.

Стаття 97.

Стаття 98.

Глава 10. (Статті 99-109)

Стаття 99.

Стаття 100.

Стаття 101.

Стаття 102.

Стаття 103.

Стаття 104.

Стаття 105.

Стаття 106.

Стаття 107.

Стаття 108.

Стаття 109.

Розділ V. Житлові і житлово-будівельні кооперативи

Глава 11. (Статті 110-123)

Стаття 110.

Стаття 111.