Нові московські торгові центри стоять напівпорожніми, тоді як кількість магазинів біля будинку зростає.

Фото: Andrey Rudakov/Bloomberg via Getty Images

Середній показник порожніх площ у торгових центрах Москви за підсумками першого кварталу становив 11% - це 560 тис. кв. м GLA (орендопридатних площ), підрахували фахівці брокерської та консалтингової компанії «Магазин магазинів». До кінця року вони прогнозують зростання рівня незаповнених приміщень до ТЦ столиці до 12-14%.

Динаміка швидкості заповнення площ найбільших торгових центрів Москви, відкритих з 2014 року (Фото: Магазин магазинів)

При цьому багато з введених за останній рік торгових центрів стоять напівпорожніми. «У середньому близько половини площ у торгових центрах, які відкривалися з початку 2014 року, на момент введення в експлуатацію не працюють, — йдеться в аналітичному огляді «Магазин магазинів». — Показник, який важко сприймався в середині 2014 року, через турбулентність на роздрібному ринку зараз став практично нормою». Якщо раніше в прогнозах девелоперів на момент відкриття торгових центрів орендарі мали займати щонайменше 80-90%, то зараз планку знижено до 60-70%.

Рівень порожніх приміщень на момент введення в експлуатацію в деяких комплексах досягає 94%, як у ТЦ Columbus. Хоча є центри, де незаповненими при відкритті залишалося не так багато площ. Зокрема, ТЦ «Весна», де пустували лише 8% магазинів.

Втім, в умовах кризи, на думку консультантів, актуальнішим індикатором відносних успіхів торгового центру є динаміка його заповнюваності. «Майже всі центри відкриваються з великою часткою магазинів, що не працюють, — пояснює керівник відділу досліджень і консалтингу «Магазин магазинів» Андрій Васюткін. — На наш погляд, важливо оцінювати й те, наскільки швидко у цих об'єктах відкриваються крапки вже після відкриття. У одних торгових центрах, наприклад Columbus, орендарі досить швидко починають відкривати свої точки, а інших, як «Мозаїка», не виявляють особливої ​​активності».

ТЦ Columbus став абсолютним лідером за швидкістю поглинання площ - за півтора місяці після відкриття нові орендарі зайняли 38,6 тис. кв. м. У березні частка порожніх площ у ТЦ становила вже 67%. Хорошу динаміку, за даними магазину магазинів, продемонстрували ТРЦ «Авіапарк» і Vegas Crocus City.

Торгові центри, відкриті у Москві з 2014 року

Назва об'єкту			Девелопер	Дата введення
Авіапарк			AMMA Development
Vegas Crocus City			Crocus International
			« ОСТ-груп»
Кунцеве Плаза
			Central Properties
			IMMOFINANZ Group
Центральний Дитячий Магазин на Луб'янці			«Галс Девелопмент»
			«Дар'я-СТ»
Москворіччя			«Гарант-Інвест»
Outlet Village Belaya Dacha, 2-га черга
Відрада, 3-я черга			«Ельт»
			Христина НВН
ОранжПарк			City & Malls PFM
			"Союз"

Магазини «біля дому»

На популярність торгових центрів опосередковано впливає зростання популярності магазинів крокової доступності, які активно відкриваються в Москві мережевими ретейлерами. Це призводить до часткового відтоку покупців від великих гіпермаркетів, які є якірними орендарями у торгових центрах.

За даними міжнародної консалтингової компанії Knight Frank, за останні десять років кількість продуктових мереж на ринку Москви зросла з 21 до 48. Загальна кількість мережевих продуктових магазинів за період, що розглядається, збільшилася в 3,2 рази і на 1 квітня 2015 року склала більше 2,1 тис. .Сукупна торгова площа перевищує 2,3 млн кв. м. У середньому у Москві на 1 кв. м торгових площ припадає близько 5 жителів, для порівняння: 2005 року на 1 кв. м припадало 9 осіб.

Найбільше зростання за кількістю магазинів показали мережі «П'ятірочка», «Діксі» та «Магніт». Крім того, за десятиліття з'явилися нові формати продуктових магазинів. Зокрема, торгові оператори стали більше уваги приділяти розвитку магазинів малих форматів, а також «дискаунтерам».

Так, X5 Retail Group активно розвиває магазини крокової доступності «Перекресток Експрес» та дискаунтери «П'ятірочка», французький ретейлер «Ашан» – мережа дискаунтерів «Атак». Ринок поповнився новими мережами, серед них є як міжнародні, так і регіональні російські оператори. Регіональні мережі представлені такими супермаркетами, як "Бахетле" (Татарстан), "Магніт" (Краснодарський край), "О'КЕЙ" (Санкт-Петербург), "Лента" (Санкт-Петербург) та ін. Серед міжнародних операторів - Globus та Selgros Cash&Carry.

Як каже директор департаменту аналітики Knight Frank Russia & CIS Ольга Ясько, різні формати продуктового ретейлу мають великий потенціал для розвитку. "Багато районів столиці, особливо периферійних, де ведеться масова житлова забудова, все ще погано забезпечені продуктовими магазинами", - вважає вона.

Володимир Миронов

У 2009 р. сумарне введення торгових площ перевищило 1 млн. кв.м. (GLA - 594,2 тис. кв.м.), що є рекордним показником для московського ринку (в 1,5 раза більше за аналогічний показник у 2008 р). Таким чином, приріст загального обсягу якісних торгових площ за 2009 р. становив 19,8%, збільшення GLA – 21,6%. Варто зазначити, що кількість введених об'єктів порівняно з 2008 р. залишилася незмінною. Збільшення введених площ відбулося внаслідок укрупнення торгових об'єктів – більшість із них належать до молів суперрегіонального формату.

Величезний обсяг введення торгових площ у 2009 р. був забезпечений здебільшого великими торгово-розважальними та багатофункціональними центрами, що знаходяться на фінальній стадії будівництва ще у 2008 році: ТРЦ «Золотий Вавилон», ТРЦ «Місто», ТРЦ «Філіон», ТРЦ «Метрополіс» ». Їх відкриття через економічний спад і слабкий попит з боку рітейлерів було перенесено на 2009 рік. Через проблеми зі здаванням торгових площ, а також недостатнього фінансування та пізнього виходу орендарів на оздоблення загальною тенденцією на ринку стало введення об'єктів в експлуатацію з торговою галереєю, що функціонує на 40-60% з подальшим відкриттям магазинів у процесі роботи об'єкта.

На початку 2010 р. пропозиція площ у якісних торгових центрах Москви розширювалася не так динамічно, як за відповідний період 2009 р. Тенденція перенесення термінів відкриття об'єктів збереглася й у I кв. 2010 р.: на початок року було заявлено відкриття 3-х торгово-розважальних центрів: ТРЦ «Віва» у Північному Бутовому, ТРЦ «Ключовий» у Братєєві на перехресті вул. Борисівські ставки, вул. Ключова та вул. Поромна, І черга ТРЦ «Річковий» на вул. Фестивальної біля м. «Річковий вокзал». Загальна площа запланованого введення становить 84,6 тис. кв. (GLA – 55,8 тис. кв.м.). Однак до кінця березня відбулося відкриття лише першої черги ТРЦ «Річковий» загальною площею 26 тис. кв.м. (GLA – 18,1 тис. кв.м.). Введення в експлуатацію 2-х інших центрів перенесено на кінець квітня.

Сукупна пропозиція у торгових центрах Москви (GBA) на кінець 1 кв. 2010 р. досягло 6476,9 тис. кв.м. (GLA – 3 360,5 тис. кв.м.). Таким чином, на сьогоднішній день забезпеченість площами якісних торгових центрів мешканців Москви становить 311,2 кв.м. (GLA) на 1000 осіб, що все ж таки менше середнього значення цього показника в країнах Східної Європи - 470 кв.м. на 1000 чоловік.

Продовжуючи існуючу тенденцію, на 2010 р. перенесено відкриття таких значущих торгових проектів як «Вегас», «Mall of Russia», «Гагаринський», «Гудзон». Їхня загальна площа становить близько 60% всіх запланованих до введення об'єктів. Всього на 2010 р. заявлено близько 25 об'єктів, їх загальна площа становить близько 1,5 млн. кв.м. (GLA – трохи менше 700 тис. кв.м.). На сьогоднішній день досить важко достовірно прогнозувати, які саме об'єкти вийдуть на московський ринок у 2010 р. Можна з великою впевненістю очікувати обсяг введення більший, ніж у попередньому році - близько 600 тис кв.м. GLA. Інерційний приріст можна прогнозувати у 2 половині 2010 р., оскільки останні кілька років спостерігається тенденція нерівномірного введення площ протягом року та його активізації до кінця року.

Таблиця 2. Об'єкти, відкриття яких заплановано на 2010 рік

	Назва об'єкту	Округ	Адреса	Заявлена ​​дата відкриття	Загальна площа GBA (кв.м.)	Торгова площа GLA (кв.м.)
	Річковий (Iчерга)		вул. Фестивальна, 2
	Віва		Проектований пр-д 680
	Ключовий		вул. Борисівські ставки / вул. Ключова
	Каспій		Кронштадський бул., 3
	Маркос Молл		Алтуфієвське ш., 70
	Монарх Центр		Ленінградський пр-т, вл. 31 стор. 2,3
	Ріо (Шоколад)		2-й км МКАД
	Mall of Russia		Краснопресненська наб., ділянки 6, 7, 8Б
	Гагарінський		вул. Вавілова, 3
	Ізмайлівський		вул. 4-а паркова, вл. 16
	Калейдоскоп		Хімкінський бульвар / вул. Сходненська
	Вітрило		Новокуркінське ш., буд. 1, мкрн. 17
	Азовський		вул. Азовська, вул. 28 В
	Вегас		Каширське ш. 24 км МКАД
	Військторг		вул. Воздвиженка, 10/2
	Воробйови гори		вул. Мосфільмівська, 70
	Торгова галерея готелю "Москва"		вул. Мисливський Ряд, 2
	GoodZone		Каширське ш., 12
	Мосфільмівський		вул. Пир'єва, вл. 2
	Строгіно		Строгинський бульвар, 22А
	Веселка		вул. Єнісейська, б. 23
	Лідер		вул. Веневський, вл. 7
РАЗОМ:

Джерело: дані компанії «НДВ Нерухомість»

* вказано загальну площу торгової складової багатофункціонального комплексу

Попит

Починаючи з кінця 2008 р. та протягом першого півріччя 2009 р. через економічний спад спостерігалася низька активність рітейлерів і, як наслідок, зниження попиту як на приміщення в торгових центрах, так і в сегменті street retail. Вплив кризової ситуації на розвиток торговельного сектору підтверджувався не лише фактами заморожування проектів, дефолтами торгових операторів, а й зростанням частки вільних площ. Протягом 2009 р. рівень вакантних приміщень у Москві залишався нестабільним, і у III кварталі року було зафіксовано на небувалій позначці – 16%. Цей показник зумовлювався частково низьким рівнем заповненості нових торгових центрів. Через недостатнє фінансування та пізнього виходу орендарів на оздоблення загальною тенденцією на ринку стало введення об'єктів в експлуатацію з торговою галереєю, що функціонує на 40-60% з наступним заповненням у процесі роботи об'єкта.

Джерело: дані компанії «НДВ Нерухомість»

Висока частка вакантних площ також й у торгових центрів, орієнтованих високий ціновий сегмент (до 35%). Відтік орендарів здебільшого спостерігається у багатофункціональних комплексах та невдало розташованих об'єктах, центрах зі слабкою концепцією (15-25%). При цьому якісні торгові центри з грамотно продуманою концепцією уникли суттєвого збільшення рівня вакантних площ, а найуспішніші об'єкти (ТРЦ «Європейський», «МЕГА Теплий стан», «МЕГА Хімки»), як і раніше, заповнені на 100%.

Починаючи з III кварталу 2009 р. ситуація на ринку почала змінюватися, відчулося певне пожвавлення. Орендарі стали активнішими: збільшилася кількість угод оренди, що призвело до припинення падіння орендних ставок (а для ряду найбільш успішних об'єктів, а також для деяких торгових коридорів було відзначено зростання) та зниження рівня вакантних приміщень (7% наприкінці року).

Станом на I квартал 2010 р. Москва, як і раніше, залишається пріоритетним напрямом розвитку основних рітейлерів. Можна спостерігати активну експансію регіональних мереж на площі, що звільняються в столичних торгових центрах. Частка вакантних площ скоротилася за результатами січня – березня 2010 р. до 5 – 7%. Однак через великий обсяг торгових площ, запланованого до введення в 2010 р., можна прогнозувати зростання вільних площ за підсумками року до 10 – 12%.

В основному торгові оператори віддають перевагу торговим центрам, що успішно функціонують, з відмінною локацією, ефективною концепцією і адекватною орендною політикою. Також попит рітейлерів багато в чому сфокусований на масштабних проектах, що знаходяться на завершальній стадії будівництва.

Джерело: дані компанії «НДВ Нерухомість»

Істотну роль структуру попиту надав факт скорочення багатьма ритейлерами обсягу магазинів за збереження постійним рівня доходності. Так частка приміщень, які цікавлять орендаря, розміром 100 – 200 кв.м. збільшилася до 58%, вони, як і раніше, залишаються найбільш затребуваними. У той час як приміщення 200 – 400 кв.м. цікавлять орендарів лише у 11% випадків. Істотно скоротилася частка попиту великі приміщення. Найменш затребуваними за цієї ситуації над ринком є ​​приміщення понад 1000 кв.м.

Комерційні умови

Ринок оренди торгової нерухомості в 2009 р. можна було охарактеризувати тенденцією переходу від ринку продавця до ринку покупця. Зниження загального рівня орендних ставок тривало з кінця 2008 р. і досягло свого максимуму до середини 2009 р., склавши від 25% до 50% рівня середини 2008 р. Відбулася диференціація об'єктів на успішні, затребувані серед орендарів, в яких орендні ставки збереглися рівні докризового періоду, і менш успішні, що мають концептуальні недоліки або невдалу локацію, в яких масштаб зниження ставок при здачі в оренду приміщень був максимальним.

27.11.2013 25486

Знімаючи площу у черговому торговому центрі, орендар хоче бути впевненим, що його надії на прибуток виявляться не марними. Звичайно, прохідність та набір орендарів відіграють важливу роль, але основною умовою успішного ТЦ є якісна концепція. Про те, що це таке і з чого вона складається, під час відкритої лекції «Концепції торгових центрів» розповів Андрій Шувалов, старший директор з торгівельної нерухомості Cushman & Wakefield.

Рецепт успіху

Концепція ТЦ – це не просто планувальне рішення, це чітка комерційна думка майбутнього торгового комплексу. Концепція дозволяє визначити, який саме комплекс може бути побудований у цьому місці, щоб приносити власнику максимальний дохід у довгостроковій перспективі з урахуванням мінливого конкурентного середовища. Вона включає як технічні показники на кшталт оптимальної площі для тієї чи іншої торгової зони, ширини вітрин і співвідношення між якірними орендарями і невеликими магазинами, так і якісні - рекомендації щодо складу орендарів, асортиментної матриці, архітектурного вигляду і стилю об'єкта. Але не тільки це має значення: у торговому центрі має бути створене продумане до дрібниць середовище зі своїм характером. Це виражається в деталях, тому значення має і назву, і внутрішнє освітлення, і дизайн і організація простору.

Прибутковість торгового центру залежить від наявності в його керуючих специфічних знань у сфері торгової нерухомості, від цього, наскільки ефективний поточний маркетинг об'єкта. Не можна забувати у тому, що орендарі ТЦ мають право розірвати у односторонньому порядку договір оренди, якщо вважатимуть, що об'єкт маловідвідуваний чи погано управляется. Тому жоден розсудливий підприємець не покладатиметься лише на особистий досвід і будуватиме ТЦ за власним розумінням. Крім цього, співпраця з консультантами дозволяє бути в курсі останніх тенденцій та настроїв орендарів, адже їхнє безпосереднє завдання – тримати руку на пульсі ринку. Наприклад, консультантам відомо, що якщо раніше "Медіамаркт" орендував площі не менше 5 тисяч кв. м, то сьогодні він знизив нижню планку до 3800 кв. м, «Ашан» зменшив вимоги з 19 до 10-12 тисяч, оператори одягового сегменту – з 1 800 до 1 200 кв. м.

Які складають якісного ТЦ

Значну частину простору навколо ТЦ має займати паркування, ефективність якого оцінюється за спеціальним коефіцієнтом з урахуванням розташування торгового центру. Хорошим коефіцієнтом забезпеченості ТЦ машиномісцями вважається 2, якщо торговий об'єкт перебуває у центрі міста, і 4 - якщо ТЦ побудовано за містом і має якірний продуктовий гіпермаркет. Ця різниця пояснюється тим, що основна частина потоку відвідувачів міського ТЦ може скористатися громадським транспортом. Наприклад, торговий центр «Галерея» у Санкт-Петербурзі має коефіцієнт 1,35, але це не означає, що об'єкт погано забезпечений машиномісцями, адже основні потоки покупців йдуть від метро.

Ще один важливий параметр у якісній концепції торгового центру – ефективність площі. Вона визначається як співвідношення орендопридатної площі (GLA) до загальної площі (GBA). Стовідсоткової ефективності не може бути: для великого торгового центру, яким вважається об'єкт з GLA від 50 тисяч кв. м, коефіцієнт корисного використання площі може становити до 80%, для середнього – 70%, для маленького – 67%. Настільки дивне зменшення пояснюється ефектом масштабу: у невеликих ТЦ багато місця займають громадські та технічні зони, що сильно впливає на загальний обсяг корисної площі. Власники невеликих торгових центрів можуть збільшувати коефіцієнт ефективності, розміщуючи у коридорах торгові кіоски та змінюючи формат торгових галерей. Таким чином вони збільшують орендну площу та, відповідно, дохід від її здачі. Однак підвищувати коефіцієнт корисного використання з вигодою для себе нескінченно неможливо: приміщення, що звільняються в основних торгових галереях, займатимуть якірні орендарі, ставка оренди у яких у п'ять разів нижча, і торговий центр почне втрачати гроші.

Співвідношення якірних орендарів, до яких належать оператори площею понад 1 000 кв.м., та інших магазинів - ще один секрет успіху якісної концепції. Правило тут просте: що більший торговий центр, то більше в ньому має бути «якоріше». Крім того, якщо ТЦ знаходиться в зоні великого пішохідного потоку, на «якорі» має припадати 30-40% орендопридатної площі. Якщо об'єкт побудований поза великими пішохідними потоками, то з метою створення центру тяжіння покупців потрібно віддати якорям не менше 60%. Наочний приклад: гіпермаркет «Ашан» здатний створити потік 35 тисяч осіб на день. Ставка оренди для нього буде не високою, але невеликі орендарі зможуть отримати більше відвідувачів і загальна синергія призведе до збільшення доходу від оренди. Якщо ж торговий центр знаходиться в центральній частині міста або біля метро, ​​то наявність такого орендаря, як «Ашан», вже не є важливою: там існує потік відвідувачів, створений природним способом. Все, що залишиться зробити власнику ТЦ, – розмістити певну кількість якісних «якорів» із сегменту fashion.

Щоб ТЦ відповідав вимогам орендарів, потрібна певна висотність комплексу. Вважається, що багатоповерхові торгові центри не дуже ефективні, тому що відвідуваність верхніх поверхів набагато менша, ніж першого: якщо взяти за 100% перший поверх, то відвідуваність другого становитиме 90%, а третього – вже 70%. Що стосується висоти кожного поверху, то для операторів, які працюють у мас-маркеті та середньому ціновому сегменті, мінімальна висота приміщення від стелі до підлоги повинна становити 3,5 метра, у середньовисокому ціновому сегменті -4 метри «в чистоті». З гіпермаркетами та кінотеатрами ситуація, звичайно, трохи інша: у першому випадку через стелажну систему зберігання висота приміщення має бути від 6 до 7,5 метрів, а у другому – від 8 до 11 метрів для залів на 100 та 300 місць відповідно.

Специфічною зоною, яка потребує уваги, є фудкорт торгового центру. Сьогодні актуальна тенденція до зростання частки громадського харчування у проектах ТЦ, причому це притаманно всієї Росії. У якісних торгових центрах підібрані затребувані добре відомі на федеральному рівні підприємства харчування, а посадкової зони вистачає на клієнтів кожного з них. Експерти рекомендують регіональним торговим центрам не нехтувати федеральними брендами, оскільки будь-який новий торговий центр хоча б з одним із них складатиме прихильнику місцевих марок суттєву конкуренцію.

Нарешті, одним із найголовніших елементів у торговому центрі є центральний атріум. Перебуваючи в ньому, відвідувачі повинні мати гарний огляд та бачити магазини на інших поверхах, адже це – запорука відвідуваності верхніх поверхів. Мінімальна ширина атріуму повинна становити 5-6 метрів, ширина балкончика – 3-4 метри. Крім того, над головою відвідувачів першого поверху має бути простір: високий купол створює відчуття дива, що чогось виходить за межі повсякденності, а це впливає на настрій відвідувачів.

Акценти концепту

Завдання розробників концепції торгового центру у тому, щоб врахувати все технічні особливості, конфігурацію ділянки, зробити зонування і розрахувати купівельні потоки. Потрібно мати широке бачення, зокрема й у архітектурному плані. Наприклад, не обов'язково йти класичним шляхом нового будівництва - іноді можна використовувати те, що вже є. Допустимо, можна «вписати» нову будову в існуючу: накрити скляним ковпаком простір між будинками, щоб вийшов внутрішній об'єм з окремим входом. Також в умовах наростаючої конкуренції дуже важливо придумати ідею, фішку, те, що відрізняло б проект від багатьох наявних на ринку. Іноді особливістю може стати дизайн ТЦ. Приклад - унікальний торговий центр під Краснодаром OZ mall, який є одним із найбільших у Європі (GLA 164 тисяч кв. м). Він має унікальний футуристичний дизайн: будівля з плавними формами, що обтікають, нагадує гігантський космічний корабель. Однак ефектний вигляд ще не означає, що об'єкт не матиме вузьких місць. Деякі експерти відзначають, що недоліком OZ mall є відсутність кільцевої схеми, через що потік відвідувачів поділяється на частини і кожне крило працює «на себе». Ситуацію посилює також і те, що якірний гіпермаркет цього ТЦ – «О'Кей» – знаходиться в окремому крилі, і його купівельні потоки не поєднуються із загальним трафіком торгового центру.

Крім видатного дизайну, є й інші способи конкурувати на ринку торгової нерухомості, наприклад, запропонувати пул орендарів, що відрізняється. За прикладом далеко ходити не треба: у Москві поряд із ТЦ «Європейський» будується новий торговий об'єкт. Здавалося б, конкуренція «лоб у лоб» не означає нічого хорошого, але площа «Європейського», що здається - лише 6 тисяч кв. м., тому за бажання можна наповнити новий об'єкт орендарями, яких там немає. В результаті вийде цікавий синергетичний ефект.

Останнім часом серед торгових центрів нового покоління трапляється багато нестандартних проектів. До них можна віднести проект «Мітіно-Парк», де зроблений великий ухил у бік створення умов для якісного відпочинку та проведення часу. Спочатку якірним орендарем у проект хотіли запросити гіпермаркет Spar, але потім було вирішено, що об'єкту необхідна оригінальніша продовольча концепція. У результаті в «Мітіно-Парку» зробили так званий «фреш-маркет» з незвичайним плануванням, де розташовуються крамниці з фермерськими продуктами, свіжою їжею та іншими радощами домашньої кулінарії. Цікаво, що завдяки такому рішенню проект почали розглядати міжнародні бренди, що є досить несподівано для торгового центру на околиці Москви.

Однією з останніх тенденцій у пошуках різноманітності у ТЦ є інтерес до дитячих та культурних розваг. У об'єктах, що плануються, активно проектуються кімнати страху, величезні акваріуми, театри, музеї і навіть бібліотеки. Проте експерти рекомендують не перебільшувати значення цих складових: проблема в тому, що такі розваги споживачі відвідують переважно лише один раз, тоді як у традиційний кінотеатр люди повертаються знову і знову. Так що можна сказати, що рецепт ідеального торгового центру вже давно знайдено: вдале місце розташування, пішохідна та транспортна доступність, відсутність у безпосередній близькості конкурентів зі схожою концепцією, якісна «добірка» торгових операторів, ресторанів та комфортних кінозалів. Все це вже забезпечує високий інтерес відвідувачів та оптимальну прибутковість об'єкта.

Знімаючи площу у черговому торговому центрі, орендар хоче бути впевненим, що його надії на прибуток виявляться не марними. Звичайно, прохідність та набір орендарів відіграють важливу роль, але основним…

Листопад 11, 2014, 23:49

Протягом останніх кількох місяців німецький автовиробник Mercedes-Benz займався проведенням різноманітних опитувань та маркетингових досліджень, результатом яких стало впровадження нової системи іменування по всьому модельному ряду. Зміни традиційних індексів розпочнуться з нового 2015 року.

Незважаючи на те, що метою такого перетворення є спрощення логіки за якою даються назви новим моделям та полегшення розуміння цих індексів покупцями, потрібен якийсь час, щоб розібратися у всіх премудростях цього задуму зі Штутгарту. Постараємося наочно пояснити, що змінилося і чим тепер виробник керується, називаючи свої автомобілі так чи інакше.

Як це працює?

Нова структура імен зашифровує як серію, до якої належить модель, і тип двигуна.

Назва моделі (або індекс «Класу») завжди являє собою абревіатуру, що містить від однієї до трьох великих букв. Усього у Mercedes залишається п'ять основних моделей (Класів): A, B, C, E та S.

Тип двигуна вказується в кінці назви однією малою літерою:

• "с" - стислий природний газ;
• "d" - дизель (змінює собою емблеми BlueTEC і CDI);
• "e" - електричний двигун (замість емблем Plug-in Hybrid та Electric Drve);
• "f" - установка на паливних елементах (замість F-Cell);
• "h" - індекс для гібридних двигунів (раніше маркувалися як HYBRID або BlueTEC HYBRID).

Безумовно, такі буквені індекси набагато коротші за колишні «BlueTEC HYBRID» і «Electric Drve», що, звичайно, дещо скоротить витрати автогіганта на літери для встановлення на кришці багажника.

Щодо бензинових силових агрегатів, то для них, як і раніше, не існує жодного додаткового позначення. А всі повнопривідні моделі, як і раніше, позначаються як 4MATIC. Також Mercedes натякає, що планує розширити свою пропозицію в області повнопривідних автомобілів, оскільки вони користуються попитом, що «стабільно зростає».

Де криються складнощі

Позашляховики. Відтепер, всі автомобілі класу SUV виробництва Mercedes-Benz починаються з літер «GL» — триб'ють знаменитому G-Класу. Після цієї абревіатури йде вказівка ​​на приналежність до того чи іншого класу у вигляді третьої великої літери. Наприклад, GLA - GL A-Класу.

Повна розшифровка сучасної модельної лінійки кросоверів Mercedes:

• = GL A-Класу;
• = GL C-Класу (колишній GLK);
• = GL E-Класу (колишній M-Клас або ML);
• = GL E-Клас Coupé;
• = GL S-Класу (екс - GL);
• залишається без змін.

Чотиридверні купе. Тут спостерігаємо схожу історію. Перші дві літери завжди "CL", а потім йде індекс основної моделі. Тобто, CLA та CLS – все як і раніше.

Родстери. З 2016 всі родстери MB будуть почати з «SL». З того моменту SLK називатиметься SLC.

AMG. Що стосується «перфоманс-підрозділу» AMG, він є самостійним суб-брендом і встановить власну номенклатуру майбутніх моделей, наприклад, GT і C63.

Навіщо все це?

Як мовилося раніше, нова структура імен покликана полегшити сприйняття покупцями модельного ряду виробника. Крім того, в останні роки Mercedes стрімко нарощує обсяг нових моделей, яким також потрібно надавати імена. Так, до 2020 року Mercedes планує розширити своє портфоліо до 30 моделей, 11 з яких будуть абсолютно новими авто, а не еволюціонували з існуючих моделей. Майбутній 2015, наприклад, ознаменує собою справжній «капремонт» всієї лінійки SUV марки.

Підписка на новини та тест-драйви!

Загальна пропозиція площ у сучасних торгових об'єктах Москви та міст-сателітів на кінець 2015 року становила 6,17 млн ​​кв. м. У 2015 році було відкрито 14 торгових центрів сукупною орендопридатною площею 620 000 кв. м, що більш ніж у 2 рази менше за озвучені раніше плани. Початковий обсяг заявленого введення на 2015 рік у Московському регіоні становив близько 1,3 млн. кв. м у 26 проектах.

Основні показники ринку Москви у 2015 році

Показник	Значення
Загальна пропозиція площ сучасних торгових об'єктів (кв. м (GLA))*	6 167 900
Загальна пропозиція торгових площ (кв. м (GLA))	5 391 700
Загальна сума торгових площ, відкритих у 2015 році (кв. м (GLA))	620 090
Кількість ТЦ, відкритих у 2015 році	14
Рівень вакантності (%)	8
Забезпеченість торговими площами (кв. м GLA/тисяча осіб)	465

*Включаючи спеціалізовані ТЦ

Істотна відмінність обсягом планованих і введених торгових площ пов'язані з зміною стратегії ритейлерів і девелоперів за умов економічної кризи. Девальвація рубля змусила більшість мереж переглянути свої плани щодо розвитку і змістити фокус у бік торгових центрів, що діють, із зрозумілим купівельним трафіком, зменшивши їх інтерес до нових, навіть якісних, торгових об'єктів.

Відкриття відразу кількох великих ТРЦ з одночасним скороченням планів розвитку ритейлерів та оптимізацією роздрібних мереж стали причиною зростання вакантності протягом останніх двох років.

Незважаючи на перенесення відкриття великої кількості об'єктів на пізніший термін, 2015 рік увійшов до трійки лідерів за обсягом введення торгової нерухомості в Москві, поступившись лише 2014 і 2009 рокам.

Москва довгий час поступалася більшості великих міст Росії за показником забезпеченості мешканців якісної торгової нерухомості. За 2015 рік забезпеченість населення міста якісними торговими майданами досягла 465 кв. м на 1000 осіб. Завдяки високій купівельній спроможності населення столиця зберігає потенціал для подальшого девелопменту якісної торгової

Лідируючі позиції за показником забезпеченості якісними торговими площами серед усіх адміністративних округів Москви займають Центральний адміністративний округ і місто Зеленоград, яке піднялося на 2-е місце за підсумками 2015 після відкриття суперрегіонального ТРЦ «Zеленопарк». У 2016 році найбільший приріст торгових площ очікується у Північному (110 000 кв. м) та Південному (100 000 кв. м) адміністративних округах, при цьому за підсумками 2016 року САТ Москви стане найзабезпеченішим професійними торговими об'єктами.

Торгові центри, відкриті у IV кварталі 2015 року.

Назва	Адреса	GLA (кв. м)
«Zеленопарк»	Ленінградське ш.	110 000
Avenue Southwest	Вернадського пр-т, вул. 86	45 500
"РІО" на Київському шосе	Київське ш., 1,5 км від МКАД	45 000
«Вихідний»	Жовтневий пр-т, буд. 112	27 000
«Каліта»	Новоясенівський пр-т, вл. 7	22 000
«Столиця»	23-й мкр., Вл. 2309А	8 000

Попит на торгову нерухомість у Москві

Рітейлери внаслідок економічної та геополітичної ситуації, що склалася, скоригували свої плани розвитку наприкінці 2014 - початку 2015 років і оптимізували бізнес-стратегії. Попри цю тенденцію, Москва зберегла у себе статус пріоритетного ринку у розвиток роздрібних мереж. Лише у Москві протягом усього року рітейлери продовжували активно розглядати нові майданчики та відкривати свої торгові точки. Більше того, Москва за підсумками року зберегла безумовне лідерство за кількістю відкриттів нових міжнародних брендів серед усіх міст Росії, будучи для нових гравців найстабільнішим ринком із високо платіжним населенням.

У 2015 році на ринок Москви вийшло 36 нових міжнародних брендів, які раніше не представлені в Росії і відкрили монобрендові магазини і підприємства громадського харчування. При цьому про свої плани залишити Росію і закрити магазини, що діють, до кінця 2016 заявили 11 рітейлерів, що можна порівняти з показниками 2014 року. Основними локаціями виходу нових міжнародних брендів у Москві за підсумками року стали торгові центри "Афімолл Сіті", "Авіапарк", "Центральний Дитячий Магазин на Луб'янці", а також центральні торгові вулиці столиці.

В умовах скорочення планів розвитку більшості fashion-операторів і обсягу вільних площ, що стабільно зростали, девелопери були змушені шукати альтернативних орендарів. У зв'язку з цим за минулий рік у торгових центрах Москви з'явилася велика кількість нетипових для даного формату торгової нерухомості орендарів, як-от: батутних парків, контактних зоопарків, медіа-виставок і т.д.

Комерційні умови оренди торгових площ у столиці

Протягом 2015 року орендодавці здебільшого йшли на поступки, надаючи орендарям різні знижки, встановлюючи валютні коридори тощо. У нових торгових центрах для залучення та утримання орендарів девелопери розробляли індивідуальні пропозиції, які дозволяли рітейлерам залишатися у беззбитковій зоні. До ключових пільг можна віднести сплату відсотка з товарообігу, знижки на перші місяці роботи і т.д. Унікальним операторам надавалася можливість часткової компенсації оздоблювальних робіт чи залік таких робіт у рахунок майбутньої оренди. Загалом відсоток товарообігу став основним інструментом регулювання орендних платежів.

Рівень % від товарообігу для рітейлерів різних форматів, зафіксований у контрактах у 2015 році

Профіль / тип орендаря	Площа (кв. м)	Відсоток від товарообігу
Продуктовий гіпермаркет	> 12000	1,2-1,8%
	4000-12000	3-4%
Продуктовий супермаркет	1500-2000	3,5-6%
Гіпермаркет формату DIY	>10 000	4-6%
Побутова техніка та електроніка	2500-3500	2,5-3%
	1200-2500	4-5%
	50-100	5-7%
Спортивні товари	1200-2500	5-7%
Товари для дітей	1000-2000	8-10%
Багатозальний кінотеатр	3000-5000	9-12%
Орендар торгової галереї	500-1200	8-12%
	250-500	8-15%
	100-250	10-15%
	50-100
	<50	12-15%
Ресторан	250-500	10-14%
Кав'ярня	80-160	12-15%
Фудкорт	90-110	9-10%
	50-70	12-15%

Рівень орендних ставок у московських ТРЦ відрізнявся від проекту до проекту, причому істотним чинником був рівень заповнюваності об'єкта. Так, наприклад, у ТРЦ, що знову відкрилися, з вакантністю більше 50% орендні ставки відрізнялися від таких у вже працюючих об'єктах. Майже всі нові угоди здійснювалися з фіксованим курсом долара перший рік (у діапазоні 40-60 рублів за долар) чи «чистих» рублях. Однак деякі девелопери, зберігаючи доларові ставки без фіксації курсу, надавали тимчасові знижки від базової ставки оренди, величина яких наводила доларову ставку до прийнятної карбованцевої ставки.

Вакантність торгових площ у Москві

Тенденцією кінця 2014 та всього 2015 років стало відкриття нових торгово-розважальних центрів із заповнюваністю у 40-50% і нижче. За підсумками 2015 року вакантність у торгових центрах Москви досягла 8%, що говорить про майже триразове зростання вільних площ порівняно з початком 2014 року, коли вакансія склала 2,8%. Головною причиною цього стало значне збільшення пропозиції торгових площ після введення кількох великих об'єктів при одночасному скороченні планів розвитку більшості ритейлерів.

За прогнозами фахівців Colliers International, зниження частки вакантних площ у діючих ТРЦ Москви та відкриттів нових торгових центрів з більшою заповнюваністю площ порівняно з 2015 слід очікувати не раніше II півріччя 2016 року, причому падіння показника вакантності буде незначним і, найімовірніше, не %.

Тенденції та прогнози на ринку торгівельної нерухомості Московського регіону

1) Пропозиція

У 2016 році у Московському регіоні заявлено відкриття 12 ТЦ загальною орендною площею 476 000 кв. м. Більшість цих проектів перебуває у високій стадії готовності, але терміни їх введення були перенесені з 2015 року через обмежену доступність фінансування та високу частку вільних площ у нових об'єктах.

Найбільші ТРЦ, які очікуються до відкриття в Москві в 2016 році

Назва	Адреса	GLA (кв. м)	Девелопер
«Рів'єра»	Автозаводська вул., д. 16-18	100700	«Рів'єра»
«Ріга Молл»	Новоризьке ш., 5 км від МКАД	80000	«Ріга Молл»
"Моремолл" ("Галерея Кутузовський")	Слов'янський б-р, вул. 3	60000	"ТПС Нерухомість"
«Бутове Молл»	Пос. Воскресенське, дер. Язове, корп. 15	57000	MD Group
ТРЦ на Хорошівському шосе	Хорошівське ш., поряд зі ст. м. Полежаївська	50000	"ТПС Нерухомість"
«Косіно Парк»	Святоозерська вул., вул. 5	39000	ДК «ТЕН»
«Метрополіс» (ІІ черга)	Ленінградське ш., буд. 16	38000	Capital partners
ТРЦ на Рязанському проспекті	Рязанський пр-т, буд. 20	19000	Fortrust Global
BABY STORE	Старопетровський пр-д, буд. 1, стор 2	12000	Glincom

Експерти Colliers International прогнозують, що масштабні проекти торговельно-розважальних центрів, відкриття яких відбудеться у 2016 році, стануть одними з останніх у своєму роді. Щодо «проектів на папері» у 2015 році девелопери найчастіше приймали рішення не виходити на будівництво в очікуванні підвищення доступності банківського фінансування та пожвавлення ринку рітейлу. Як наслідок, у Москві не було запущено жодної будівництва великого ТРЦ, або реалізація проектів була зупинена на стадії котловану, у зв'язку з чим ми очікуємо зниження рівня введення в 2017-2018 роках порівняно з 2015. До найбільших будівництв, початок яких заплановано на 2016 рік, ми відносимо ТРЦ «МЕГА Митищі», ТРЦ групи компаній «Регіони» в Нагатине та будівництво нової будівлі ТРЦ «Капітолій» на Каширському шосе.

2) Попит

Орендарі в кризових умовах віддають перевагу торговим центрам, що діють, з існуючим стабільним купівельним трафіком. Залучення fashion-операторів до торгової галереї нових проектів на сьогоднішній день стало ще складнішим завданням.

Через негативний вплив динаміки нафти-рубля, що продовжується, у 2016 році, як і в 2015, загалом характеризуватиметься зниженим попитом на приміщення щодо докризового періоду. Однак не всі торгові об'єкти зазнавали труднощів із заповненням площ. На противагу класичним торговим центрам підмосковні аутлети, що збільшили або приступили до збільшення своїх площ у 2014-2015 роках, близькі до 100% заповнюваності, а власники об'єктів відзначають зростання купівельного трафіку в них.

Стан напруженості в сегменті збережеться як мінімум до кінця першої половини 2016 року, потім можливе плавне оздоровлення ринку. У більш далекій перспективі уповільнення темпів введення почне стримувати зростання частки вільних площ і зробить проекти, що відкриваються в 2017-2018 роках, затребуваними.

3) Комерційні умови

Фахівці Colliers International очікують, що у найближчі два-три роки рублеві ставки оренди зможуть наблизитись до докризового рівня, а в найуспішніших проектах – перевищити його. У міру стабілізації економіки девелопери послідовно відмовлятимуться від існуючих зараз поступок, покликаних допомогти у заповненні вакантних приміщень.

Огляд підготовлений компанією Colliers International