Mga pamamaraan ng paghahambing na nakabatay sa gastos at kita ng pagtatasa ng real estate. Ang mga pangunahing pamamaraan ng pagtatasa ng real estate: gastos, kita, merkado (comparative). Mga pangunahing kinakailangan para sa analogue

Maaari kong bilhin ito, ngunit sa isang makatwirang presyo.

Alam mo na kung paano at saan ka makakahanap ng magandang deal at kung paano makipag-ayos sa isang pagbili. Ngayon ay matututunan mo kung paano suriin nang tama ang ari-arian na balak mong bilhin. Magsisimula tayo sa pamamagitan ng pagtalakay sa halaga sa pamilihan at pagkatapos ay pag-uusapan ang iba pang paraan ng pagpapahalaga na magagamit mo upang matulungan kang gumawa ng tamang desisyon.

Bagama't ang presyo sa merkado ng isang ari-arian ay hindi dapat magsilbing tanging batayan para sa paggawa ng desisyon, isa pa rin ito sa mga pangunahing sanggunian. Upang tantiyahin ang halaga ng isang apartment building, townhouse, o condominium, karamihan sa mga panginoong maylupa, mamumuhunan, at appraiser ay gumagamit ng form na katulad ng ipinapakita sa Figure. 14.1.

Ang dalawang pangunahing nagpapahiram ng mortgage sa Estados Unidos, Freddie Mac At Fannie May, inaprubahan ang form na ito at inirerekomenda ito para sa malawakang paggamit. Ang mga panginoong maylupa at mamumuhunan sa ibang mga bansa ay sumusunod din sa isang katulad na proseso ng pagtatasa. Hindi mahalaga kung saan eksaktong matatagpuan ang ari-arian, ang mga prinsipyo ng pagpapahalaga sa merkado ay nananatiling hindi nagbabago.

Susuriin natin ngayon ang lahat ng pangunahing seksyon ng form ng pagsusuri na ito.

Isang salita ng pag-iingat

Isang salita ng pag-iingat: Masyadong maraming mga panginoong maylupa, mamumuhunan at bumibili ng bahay ang kumukuha ng pagtatantya na ito bilang huling resulta. Ngunit ang lahat ng mga pagtatantya ng halaga ay hindi mas maaasahan kaysa sa mga katotohanan kung saan sila nakabatay, at hindi hihigit sa mga konklusyon na nakuha mula sa mga katotohanang iyon. Sa kasamaang palad, ipinapakita ng karanasan na ang mga appraiser ay kadalasang nagkakamali sa mga katotohanan sa kanilang sarili at sa kanilang interpretasyon.

Gumagawa ka man ng sarili mong pagtatasa o gumamit ng mga resulta ng isang evaluator, kritikal na suriin ang lahat ng data ng input at lahat ng mga konklusyon at konklusyon na nakuha mula sa data na iyon.

Karaniwang ulat sa pagtatasa ng real estate

Ang layunin ng batas na ito ay bigyan ang pinagkakautangan/kliyente ng tumpak at layunin na impormasyon na may kaugnayan sa pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng pinag-uusapang ari-arian.

Address ng Postal Code ng Estado ng Lungsod

Borrower Rehistradong may-ari na Distrito

Legal na Paglalarawan

Assessor No. Taon ng buwis Buwis sa ari-arian, $

Pangalan ng distrito Heyograpikong lokasyon Census district

Mga Naninirahan □ May-ari □ Naninirahan □ Bakante □

Pagpapahalaga ng titulo □ Freehold □ Leasehold □ Iba pa (paglalarawan)

Uri ng paglilipat ng mga karapatan □ Pagbili □ Refinancing ng pautang □ Iba pa (paglalarawan)

Address ng Lender/Client

Kasalukuyang ibinebenta ba ang ari-arian, o naibenta na ba ito sa loob ng 12 buwan bago ang petsa ng pagtatasa na ito? □ Oo □ Hindi

Pinagmulan ng data na ginamit, presyo ng alok, petsa

Hindi ako □ nagsagawa □ ng pagsusuri sa kontrata para sa pagbili ng paksang ari-arian. Ibahagi ang mga resulta ng pagsusuri o ipaliwanag kung bakit hindi isinagawa ang pagsusuri.

Presyo ng kontrata $ Petsa ng kontrata Ang nagbebenta ba ang rehistradong may-ari? □ Oo □ Hindi Petsa (pinagmulan)

Mayroon bang anumang mga konsesyon sa pananalapi na pabor sa nanghihiram (ang nagbebenta ay nagbabayad ng interes sa mga pautang, kasama ang mga kasangkapan, mga gamit sa bahay, atbp. sa presyo ng ari-arian, nagbabayad ng paunang bayad, atbp.)? □ Oo □ Hindi

Kung oo, mangyaring isama ang buong halaga ng dolyar ng mga konsesyon at isang kumpletong paglalarawan ng mga konsesyon.

Tandaan: Ang komposisyon ng lahi ng lugar ay hindi paksa ng pagtatasa.

Mga katangian ng lugar			Mga Mansyon (mga uso)			Mga mansyon		Kasalukuyang paggamit ng lupa, %
Lokasyon □ Lungsod □ Suburb □ Mga lugar sa kanayunan			Gastos □ Tumataas □ Matatag □ Talon			tumataas ang presyo		Mga mansyon
Pag-unlad □ Higit sa 75% □ 25-75% □ Mas mababa sa 25%			Supply/demand □ Kakulangan □ Ekwilibriyo □ Sobra			$ (libo) (taon)		Mga bahay na may 2-4 na apartment
Paglago □ Mabilis □ Matatag □ Mabagal			Panahon ng pagbebenta □ Hanggang 3 buwan □ 3-6 na buwan □ Mahigit sa 6 na buwan					Mga paupahan
Mga hangganan ng distrito								Komersyal na Real Estate

Paglalarawan ng lugar

Mga kondisyon sa merkado (kabilang ang mga sumusuporta sa mga konklusyon sa itaas)

Mga Sukat Hugis ng Lugar Pangkalahatang view
Pag-uuri ng zoning Paglalarawan ng pag-zone
Pagsunod sa zoning □ Ganap na legal □ Hindi pagkakapare-pareho sa loob ng batas (mana mula sa lolo) □ Walang zoning tulad nito □ Hindi pagkakapare-pareho
Ang kasalukuyang paggamit ba ng bagay ang pinakamahusay na paraan? □ Oo □ Hindi Kung hindi, ipaliwanag kung bakit.

Mga Pasilidad	Sentral	Iba pa (ilarawan)			Gitna.		Iba pa (ilarawan)		Panlabas na kabutihan- aparato	Lipunan	Mga bahagi.
Kuryente				Mga tubo ng tubig
				Sewerage
Panganib sa baha ayon sa pag-uuri FEMA□ Oo □ Hindi Flood zone FEMA Mapa FEMA Hindi. Petsa ng pagsasama-sama ng mapa
Ang mga panloob at panlabas na amenity ba ay tipikal para sa lugar? □ Oo □ Hindi Kung hindi, ipaliwanag kung bakit.
Mayroon bang anumang masamang salik sa kapaligiran? □ Oo □ Hindi Kung oo, ilarawan ang mga salik na ito.




Pangkalahatang paglalarawan	Pundasyon		Mga materyal/kondisyon sa panlabas na paglalarawan	Mga materyales/kondisyon sa paglalarawan sa loob
Mga Bagay □ Isa □ Isa na may karagdagang mga gusali	□ Mga kongkretong slab □ Lugar para sa paggapang		Mga pader ng pundasyon
Bilang ng mga palapag	□ Buong basement □ Bahagyang basement		Mga panlabas na pader
Uri ng bagay □ Malayang paninindigan □ Pinagsama	Basement area sq. paa
□ Umiiral □ Pinaghihinalaan □ Isinagawa	% ng pagtatapos ng basement		Mga kanal at downpipe	Mga sahig sa banyo
Disenyo(Estilo)	□ Panlabas na pasukan/labas □ Sump pump			Cladding sa banyo
Taon ng pagtatayo	□ Mga Palatandaan □ Mga impeksyon □ Basang-basa		Sintas/pagkakabukod ng storm window	Paradahan □ Hindi
Aktwal na edad (taon)	Pagpainit □ Tubig □ Maliwanag na pampainit		Mga shutter/blind	□ Daang daan Bilang ng mga sasakyan
Attic □ Hindi	□ Iba pa	Uri ng gasolina	Mga Pasilidad □ Wood stoves (dami)	Panakip sa daanan
□ Extension na hagdan □ Mga hakbang	□ Paglamig □ Central air conditioner		□ Mga fireplace (dami)	Bilang ng mga sasakyan
	□ Indibidwal □ Iba pa		□ Patio/patag na bubong □ Beranda	□ Carport Bilang ng mga sasakyan
□ Tapusin □ Pag-init			□ Swimming pool □ Iba pa	Uri ng bagay □ Malayang paninindigan □ Pinagsama
Mga Appliances □ Refrigerator □ Kalan/Oven □ Dishwasher □ Microwave □ Washer/Dryer □ Iba pang Appliances (paglalarawan)
Ang natapos na living space sa itaas ng standard ay naglalaman ng: Mga Kuwarto Mga Silid-tulugan Mga Banyo Mga living space na higit sa karaniwang sukat (sq. ft.)

Mga karagdagang katangian (mga espesyal na device sa pagtitipid ng enerhiya, atbp.)

Ilarawan ang pangkalahatang kondisyon ng ari-arian (kailangan para sa pag-aayos, atbp.)

Mayroon bang anumang mga pisikal na kakulangan na nakakaapekto sa ginhawa ng occupancy, sound insulation level o structural integration ng property? □ Oo □ Hindi Kung oo, ilarawan ang mga pagkukulang na ito.

Ang ari-arian ba na ito ay tumutugma sa lugar kung saan ito matatagpuan? □ Oo □ Hindi Kung hindi, ipaliwanag kung bakit

Dito, ang mga katulad na ari-arian na matatagpuan sa lugar na ito ay inaalok para ibenta sa mga presyong mula sa... $ hanggang libo $

Dito, ang mga katulad na ari-arian na matatagpuan sa lugar na ito ay inaalok para ibenta sa nakalipas na labindalawang buwan sa mga presyong mula sa... $ hanggang libo $

Katangian

Comparative Sale No. 1

Comparative Selling #2

Comparative Sale No. 3

Proximity sa property

Presyo ng pagbebenta, $

Presyo ng benta/kabuuang living space, thousand $ per sq.m. paa

Pinanggalingan ng Datos

Pinagmulan ng pag-verify

Mga pagbabago sa pagsingil

Paglalarawan

+ (-) $ Susog

Paglalarawan

+ (-) $ Susog

Paglalarawan

+ (-) $ Susog

Pagbebenta o pagpopondo

Petsa ng pagbebenta

Mestaras-
posisyon

Leasehold/ walang limitasyong pagmamay-ari

Lugar ng lupa

Pangkalahatang anyo

Disenyo (estilo)

Kalidad ng konstruksiyon

Aktwal na edad

Pisikal na estado

Sa itaas ng pamantayan

Bilang ng mga silid

Living space, sq. paa

Basement at tapos na lugar sa itaas ng pamantayan
Functional na utility
Pagpainit/air conditioning
Mga elemento ng pag-save ng enerhiya
Garahe/carport
Beranda/terrace/patio



Net amendment(Kabuuan)	□ + □ -		□ + □ -	□ + □ -
Tinukoy na gastos, Malinis rep. %
Heneral rep. %
Hindi ko sinaliksik ang kasaysayan ng pagbebenta at paglilipat ng paksa at mga katangian ng paghahambing. Kung hindi, ipaliwanag kung bakit.

Ang aking pananaliksik ay/walang nakitang anumang pagbebenta o paglilipat ng pinag-uusapang ari-arian sa loob ng tatlong taon bago ang petsa ng pagtatasa.
Pinanggalingan ng Datos.
Ang aking pananaliksik ay/ay walang nakitang anumang pagbebenta o paglilipat ng mga maihahambing na ari-arian sa loob ng tatlong taon bago ang petsa ng pagtatasa.
Pinanggalingan ng Datos.
Mag-ulat sa mga nakaraang benta at paglilipat
		Ikumpara- pribadong pagbebenta No. 1	Ikumpara- pribadong pagbebenta No. 2		Ikumpara- pribadong pagbebenta No. 3
Petsa ng nakaraang pagbebenta/paglipat
Nakaraang presyo ng pagbebenta/paglipat
Pinanggalingan ng Datos.
Petsa ng natanggap na data
Pagsusuri ng mga nakaraang benta/paglipat

Ang resulta ng valuation gamit ang comparative sales method

Kinakalkula ang gastos ng ari-arian gamit ang comparative sales method, $

Gastos: Paraan ng paghahambing sa pagbebenta, $ Paraan ng paghahambing ng gastos (kung ginamit), $ Paraan ng paghahambing ng kita (kung ginamit), $

Ang pagtatasa na ito ay isinagawa sa prinsipyo ng □ “as is”, □ sa pag-aakalang lahat ng kinakailangang pagwawasto at pagpapahusay ay nagawa na, □ sa pag-aakala ng perpektong kondisyon ng ari-arian, hindi nangangailangan ng anumang pagkukumpuni.

Pagkatapos magsagawa ng kumpletong visual na inspeksyon ng ari-arian at kumpletuhin ang lahat ng pananaliksik, tinantya ko ang halaga ng ari-arian na $$ sa oras ng pagtatasa (petsa).

Karaniwang ulat sa pagtatasa ng real estate







PARAAN NG COMPARATIVE COST (Fannie May
Nagbibigay sa nanghihiram/kliyente ng layuning impormasyon tungkol sa halaga ng ari-arian. Maaaring kopyahin ng kliyente ang lahat ng mga kalkulasyon sa ibaba nang nakapag-iisa.
Nagsisilbi upang suriin ang mga pagtatantya na nakuha ng mga paghahambing na benta gamit ang iba pang mga pamamaraan.


Pagtatasa Reconstruction Rebuild	Halaga ng lupa .............................................. .................... ........................$
Pinagmulan ng data ng gastos	Residential premises sq. ft/$................................................. .... ...................$
	sq.ft/$................................................ ...... ..........$
Mga komento (pagkalkula ng lugar ng tirahan, antas ng pagsusuot, atbp.)	Garage/shed sq. ft/$................................................. .... ..........$
	Kabuuang halaga ng bagong konstruksyon................................................. ...................... .........$
	Minus Pisikal	Functional
			.................. $
	Halaga ng gusali kasama ang pamumura................................................ ..................... ....................$ Ang halaga ng plot sa "as is" na kondisyon...................................... ............. .........$
Posibleng panahon ng karagdagang komersyal na paggamit (para sa Ministri ng Pabahay at Urban Development lamang), Taon	Pangwakas na halaga ng bagay................................................. ...... ...................$
*PARAAN NG COMPARATIVE INCOME (Fannie* May hindi nangangailangan ng pagtatasa gamit ang paraang ito)**
Average market buwanang upa $ × Total rent multiplier = $ Cost gamit ang comparative income method
Konklusyon sa pagtatasa

IMPORMASYON SA DISENYO PARA SA PINLANONG PAG-UNLAD (PZ)

Ang developer/builder ba ay kinokontrol ng homeowners association? □ Oo □ Hindi Uri ng bagay □ Nakahiwalay □ Pinagsama

Ang sumusunod na impormasyon ay nalalapat LAMANG sa mga ari-arian ng PO sa kondisyon na ang developer/tagabuo ay tumatakbo sa ilalim ng kontrol ng isang asosasyon ng mga may-ari ng bahay at ang ari-arian ay bahagi ng isang kooperatiba na pagpapaunlad ng pabahay.

Legal na pangalan ng proyekto

Kabuuang bilang ng mga yugto Kabuuang bilang ng mga yunit ng tirahan Kabuuang bilang ng mga yunit ng tirahan na naibenta

Kabuuang bilang ng mga unit ng residential rental Kabuuang bilang ng mga unit ng residential na ibinebenta Pinagmumulan ng data

Ipinahihiwatig ba ng proyektong ito ang conversion ng mga kasalukuyang gusali sa PP? □ Oo □ Hindi Kung oo, mangyaring ipahiwatig ang petsa ng conversion

Binubuo ba ang proyektong ito ng maraming unit ng tirahan? □ Oo □ Hindi Pinagmulan ng data

Nakumpleto na ba ang mga residential unit, common area at recreational facility? □ Oo □ Hindi Kung hindi, mangyaring ipahiwatig ang yugto ng pagtatayo.

Ang mga karaniwang lugar ba ay inuupahan ng asosasyon ng mga may-ari ng bahay o inuupahan ng asosasyon? □ Oo □ Hindi Kung oo, ilarawan ang mga tuntunin ng pagpapaupa.

Ilarawan ang mga pampubliko at libangan na pasilidad.

Karaniwang ulat sa pagtatasa ng real estate

Ang form na ito ay inilaan para sa pagtatasa ng mga detached house o detached house na may mga ancillary building, kabilang ang mga property na kasama sa planned development (PD). Ang form na ito ay hindi inilaan upang suriin ang mga gawang bahay o condominium o mga yunit ng kooperatiba.

Ang real estate appraisal act na ito ay ipinapalagay: isang tiyak na saklaw ng trabaho na isinagawa ng appraiser, ang layunin ng aksyon, ang gumagamit ng aksyon, pagpapasiya ng market value ng ari-arian, isang pahayag ng mga pagpapalagay at limitasyon, sertipikasyon ng appraiser. Ipinagbabawal na gumawa ng anumang mga pagdaragdag o pagwawasto sa lahat ng mga item sa itaas. Maaaring palawakin ng appraiser ang saklaw ng gawaing isinagawa sa pamamagitan ng pagsasagawa ng mga karagdagang pagsisiyasat. Hindi rin pinapayagan ng sertipikasyon ng appraiser ang anumang mga karagdagan o pagwawasto. Gayunpaman, pinahihintulutan ang mga karagdagang certification na kinakailangan ng batas o nauugnay sa pagiging miyembro ng appraiser sa isang real estate appraisal organization.

Saklaw ng trabaho. Ang saklaw ng trabaho ng appraiser ay tinutukoy ng pagiging kumplikado ng appraisal application at ang mga kinakailangan ng form na ito. Kabilang dito ang pagtukoy sa market value ng ari-arian, isang pahayag ng mga pagpapalagay at limitasyon, at sertipikasyon ng appraiser. Ang appraiser ay obligado, sa pinakamababa: 1) na magsagawa ng kumpletong visual na pagsusuri ng ari-arian na tinasa, sa loob at labas; 2) magsagawa ng inspeksyon sa lugar; 3) magsagawa ng inspeksyon ng bawat isa sa mga pinaghahambing na bagay, kahit man lang tinitingnan ang mga ito mula sa kalye; 4) pagsasaliksik, i-verify at pag-aralan ang lahat ng data na nakuha mula sa maaasahang pampubliko at pribadong mapagkukunan; 5) ipakita ang mga resulta ng iyong pagsusuri sa ulat na ito, pati na rin ipahayag ang iyong konklusyon.

Layunin ng kilos. Ang pagkilos na ito ay inilaan para sa nagpapahiram/customer upang matukoy ang halaga ng bagay na ibibigay ng utang.

Gumagamit ng pagkilos. Ang gumagamit ng batas na ito ay ang pinagkakautangan/customer.

Pagpapasiya ng halaga sa pamilihan. Ito ang pinakamalamang na presyo kung saan maaaring ibenta ang ari-arian sa isang libre at bukas na merkado, na napapailalim sa isang patas na pagbebenta at pag-iingat sa bahagi ng parehong nagbebenta at bumibili. Ang kahulugan na ito ay nagpapahiwatig ng isang tiyak na petsa ng pagbebenta at paglipat ng titulo mula sa nagbebenta patungo sa mamimili sa ilalim ng mga sumusunod na kundisyon; 1) ang nagbebenta at bumibili ay sapat na motibasyon upang kumpletuhin ang transaksyon; 2) ang parehong partido ay may kaalaman at ang bawat partido ay kumikilos sa sarili nitong interes; 3) may sapat na oras upang ilagay ang ari-arian para ibenta sa bukas na merkado; 4) ang pagbabayad ay ginawa sa cash US dollars o ayon sa isang naaangkop na kasunduan sa pananalapi; 5) ang presyo ng bagay ay hindi nagpapahiwatig ng anumang pinansyal o iba pang konsesyon.

Pahayag ng mga Pagpapalagay at Limitasyon. Ang sertipikasyon ng appraiser sa batas na ito ay napapailalim sa mga sumusunod na pagpapalagay at limitasyon:

1. Ang appraiser ay hindi mananagot para sa lahat ng legal na usapin na may kaugnayan sa alinman sa ari-arian na tinataya o sa titulo nito, maliban sa impormasyong nakuha niya sa panahon ng proseso ng pagtatasa. Ipinapalagay ng appraiser na ang titulo ay ganap na legal at hindi nagpahayag ng opinyon sa pamagat.

2. Sa ulat na ito, ang appraiser ay nagbibigay ng pangkalahatang paglalarawan ng bagay, na nagsasaad ng mga dimensyon at katangian nito. Ang paglalarawan ay dapat makatulong sa mambabasa na makakuha ng visual na ideya ng bagay mismo at ang laki nito.

3. Sinusuri ng evaluator ang mga mapa ng baha na ibinigay FEMA, at nagpapahiwatig kung ang bagay ay nasa danger zone. Dahil ang appraiser ay hindi isang surveyor, ang kanyang mga natuklasan ay hindi bumubuo ng isang warranty, ipinahayag o ipinahiwatig.

4. Ang appraiser ay hindi napapailalim sa legal na pananagutan para sa anumang mga kaduda-dudang aspeto na may kaugnayan sa legal na katayuan ng bagay, maliban kung ang naturang pananagutan ay napagkasunduan nang maaga.

5. Sa ulat na ito, ipinapahiwatig ng appraiser ang lahat ng mga kakulangan na nauugnay sa teknikal na kondisyon ng bagay (mga elemento na nangangailangan ng pagkumpuni, mga pagod na bahagi, mga elemento na nagdudulot ng panganib, mga mapagkukunan ng mga nakakalason na sangkap, atbp.) na natukoy sa panahon ng inspeksyon. Maliban kung iba ang sinabi, ang appraiser ay walang kaalaman sa mga posibleng nakatagong depekto na maaaring magpababa sa halaga ng ari-arian. Ang appraiser ay walang mga garantiya, ipinahayag o ipinahiwatig, sa bagay na ito. Dahil ang appraiser ay hindi isang espesyalista sa larangan ng pangangalaga sa kapaligiran, ang gawaing ito ay hindi maaaring ituring bilang isang pagtatasa sa kapaligiran ng pasilidad.

6. Ibinabatay ng appraiser ang ulat na ito sa pagpapalagay na ang bagay ay nasa normal na teknikal na kondisyon, o sa pagpapalagay na ang lahat ng kinakailangang pagkukumpuni ay isasagawa sa isang propesyonal na antas.

Pagsusuri sa pagtatasa ng halaga sa merkado

Hindi namin magagawang talakayin ang bawat detalye ng bawat item sa ibinigay na form ng pagsusuri. Gayunpaman, tatalakayin natin ang bawat seksyon ng ulat ng pagtatasa at i-highlight ang mga pangunahing pinagmumulan ng mga pagkakamali at kahina-hinalang konklusyon.

Bagay na pinag-uusapan

Ang unang seksyon ay nagbibigay ng pangunahing impormasyon tungkol sa bagay na pinag-uusapan. Para sa karamihan, ito ay tumpak at layunin na impormasyon, ngunit sulit pa rin itong suriin ang katumpakan nito. Bigyang-pansin ang pagmamay-ari.

Ang pagtatasa sa halaga ng isang ari-arian ay dapat magsama ng pagsasaalang-alang sa titulo, ibig sabihin, pagmamay-ari. Anong mga problema ang maaaring maiugnay sa paglilipat ng titulo? Tandaan na hindi ka lang kumukuha ng gusali kasama ng lupa - nakakakuha ka ng mga legal na karapatan na namamahala sa paggamit ng real estate, paglilipat nito, muling pagtatayo, atbp. Ang mga sertipiko ng propesyonal na pagtatasa ay madalas ipagpalagay nang maaga na ang mga isyu sa pagmamay-ari ay malulutas nang walang anumang problema. Huwag umasa sa ganoong priori assumptions. Kumonsulta sa isang law firm o isang abogado na dalubhasa sa batas ng ari-arian.

Kontrata

Karamihan sa mga nagpapahiram ay naglalabas ng mga mortgage batay sa presyo ng pagbili ng kontrata o ang halaga sa pamilihan ng ari-arian, alinman ang mas mababa. Ipagpalagay natin na nakahanap ka ng magandang opsyon. Sumang-ayon ka sa presyong $160,000 para sa isang ari-arian na nagkakahalaga ng $200,000. Nakalkula mo na sa isang OKR na katumbas ng 80%, bibigyan ka ng bangko ng isang pautang na ganap na sumasaklaw sa presyo ng pagbili (80% × 200,000 - 160,000 dolyar). Ang ideya ay hindi masama, ngunit ang katotohanan ay hindi ito ibabase ng bangko sa halaga ng merkado, ngunit sa presyo ng kontrata, at makakatanggap ka ng pautang sa halagang 128 libong dolyar (80% × 160 libo - 128 libo dolyar). Ito ang dahilan kung bakit palaging hinihiling ng mga bangko ang halaga ng kontrata na iharap.

Huwag kailanman magsinungaling sa isang nagpapahiram

Upang malampasan ang balakid na ito, ang ilang hindi tapat na mamimili ay gumuhit ng isang "kontrata ng anino" sa nagbebenta, na nagsasaad ng presyo na $200,000, at pagkatapos ay nagpapakita ng isang "pekeng" kontrata upang makakuha ng pautang. Ang aksyon na ito ay inuri ayon sa batas bilang pandaraya sa sektor ng pagbabangko. Huwag kailanman gumamit ng gayong mga trick.

Huwag kailanman magsinungaling sa isang nagpapahiram tungkol sa aktwal na halaga ng kontrata o tungkol sa iba pang mga katotohanan na may kaugnayan sa utang. (Ang kilalang lobbyist na si Jack Abramoff ay nakatanggap kamakailan ng anim na taon sa bilangguan para sa pandaraya sa pautang.)

Mga konsesyon mula sa nagbebenta

Minsan sumasang-ayon ang mamimili na magbayad ng presyong mas mataas kaysa sa halaga sa pamilihan ng ari-arian. Bilang kapalit, maaaring mag-alok ang nagbebenta na magbayad ng paunang bayad, bayad sa seguridad na deposito, o karagdagang gastos sa pagsasara. Posible na ang mga kasangkapan o appliances ay isasama sa presyo ng pagbebenta. Sa ganitong mga kaso, kapag ang nagbebenta ay gumawa ng mga konsesyon, ang bangko ay gustong malaman ang halaga sa merkado ng ari-arian, at hindi lamang ang halaga ng kontrata. Sa kasong ito, kakalkulahin ang GCS batay sa market value ng property.

Lokasyon ng bagay

Ang unang bagay na kailangan mong tandaan ay ipinagbabawal ng pederal na batas ang mga appraiser na kunin ang anumang paraan ng pagsasaalang-alang sa komposisyon ng lahi ng populasyon sa lugar kung saan matatagpuan ang ari-arian. Samakatuwid, ang anumang propesyonal na pagtatasa ay hindi man lang binabanggit ang mga katangian ng lahi at demograpiko ng lugar.

Demand, supply at price scales sa lugar kung saan matatagpuan ang pasilidad

Sa kabaligtaran, ang ulat sa pagtatasa ay naglalaman ng isang maikling paglalarawan ng mga uri ng katangian na katangian ng lugar at ang mga uri ng paggamit nito.

Ang batas ay nagpapahiwatig din ng sukat ng mga presyo ng real estate at mga uso sa paglago o pagbaba sa bilang ng mga ari-arian na nabenta o naupahan.

Bilang isang mamumuhunan, bigyang-pansin ang mga trend na ito. Ang mga pagtatantya sa halaga ng merkado ay ginawa batay sa kasalukuyang sitwasyon, ngunit dapat mong tingnan ang hinaharap.

Batayang pang-ekonomiya at iba pang katangian ng lugar

Batay pangunahin sa kasalukuyan, ang mga pagtatasa ay hindi lamang nakakalimutan ang mga uso sa pag-unlad ng rehiyon, ngunit hindi rin nagbibigay ng isang detalyadong pagsusuri ng baseng pang-ekonomiya, mga antas ng trabaho at mga prospect para sa paglago o pagbaba. Muli, bilang isang mamumuhunan, mayroon kang responsibilidad na saliksikin ang mga isyung ito nang malalim at lubusan.

Mahalagang masuri kung paano nagbabago ang bilang ng mga trabaho sa lugar, kung paano umuunlad ang mga arterya ng transportasyon, at kung paano naaapektuhan ng pangkalahatang paglago ng metropolis ang kapalaran ng lugar. Kahit na sa mga lugar na humihina, ang ilang mga lugar ay maaaring umunlad. Sa kabaligtaran, sa mga maunlad na lugar ay maaaring may mga lugar na hindi umuunlad. Ang mga pagtatantya ng halaga sa merkado ay bihirang isinasaalang-alang ang mga prospect sa hinaharap ng isang lugar.

Lugar ng lupa

Sa maraming urban na lugar, ang halaga ng lupa ay nasa pagitan ng 30 at 60% (minsan higit pa) ng kabuuang market value ng property. Pag-aralan nang mabuti ang mahalagang sangkap na ito. Una sa lahat, markahan ang lugar at maglakad sa paligid ng mga hangganan nito. Kunin ang lahat ng mga sukat. Dapat mong malaman ang eksaktong mga sukat ng iyong site at mailarawan ito.

Zoning at mga regulasyon sa paggamit ng lupa

Gaya ng natutunan mo sa Kabanata 8, mayroong dose-dosenang mga regulasyon sa pagsona at paggamit ng lupa na namamahala sa paggamit ng real estate. Ang pag-alam sa lahat ng mga ligal na intricacies ay magbubukas ng maraming magagandang pagkakataon para sa iyo. O, sa kabaligtaran, ang mga batas na ito ay maaaring maging isang hindi masisira na hadlang sa iyong mga magagandang plano. Pag-aralan ang mga batas na ito nang detalyado, at huwag tumira sa malawak na klasipikasyon ng zoning (residential, commercial, industrial, agricultural, atbp.).

Maaaring isaalang-alang o hindi ng mga pagtatantya sa halaga ng merkado kung gaano kahusay ang pagsunod ng isang ari-arian sa mga zoning at building code. Ngunit walang sinabi ang alinman sa aksyon tungkol sa kung paano samantalahin ang mga regulasyong ito (kabilang ang mga pagbabago sa pag-zoning) upang magdagdag ng karagdagang halaga sa property.

Mga pasilidad ng komunidad

Taliwas sa paniniwala ng mga residente ng lungsod, hindi lahat ng ari-arian ng real estate ay nilagyan ng mga kinakailangang pampublikong amenity. Ang isa sa aking mga kakilala, na walang karanasan sa pamumuhunan, ay bumili ng bahay nang hindi man lang naghinala na ang bahay ay walang sistema ng imburnal. Ang lahat ng iba pang mga bagay ay pantay, ang kakulangan ng mga pampublikong amenity ay makabuluhang binabawasan ang halaga ng real estate.

Huwag gumawa ng parehong pagkakamali. Suriin ang suplay ng gas at tubig, alkantarilya, elektrikal, mga sistema ng seguridad, pagkakaroon ng Internet. Bagama't bihirang binanggit ang mga gastos sa utility sa mga ulat sa pagtatasa, maaari silang magkaroon ng malaking epekto sa kabuuang halaga ng isang ari-arian. Samakatuwid, bilang karagdagan sa pagkakaroon ng mga kagamitan, dapat mong suriin ang antas ng mga gastos sa utility. Upang gawin ito, dapat kang makipag-ugnayan sa mga kumpanya ng utility na nagseserbisyo sa pasilidad na ito.

Mga pasilidad sa tirahan

Kasama sa mga residential amenity hindi lamang ang mga pampublikong amenity, kundi pati na rin ang mga walkway, landscaping, swimming pool, tennis court, bakod, basement, utility room, appliances, terrace, patio, veranda, driveway, garahe at higit pa. Upang suriin ang isang ari-arian, kinakailangang suriin ang kalidad ng lahat ng karagdagang amenities sa loob at labas ng gusali.

Dapat mo ring bigyang pansin ang footage, bilang ng mga silid, ang pagkakaroon ng mga built-in na wardrobe, plano at disenyo ng arkitektura, kahusayan ng enerhiya, tunog at thermal insulation, kalidad ng mga bintana, edad at pisikal na kondisyon ng ari-arian. Ang bawat isa sa mga detalyeng ito ay maaaring makabuluhang makaapekto sa halaga ng ari-arian. Bilang karagdagan, ang lahat ng karagdagang amenities ay dapat isaalang-alang sa alinman sa tatlong pangunahing paraan ng pagtatasa ng halaga.

Mga paraan ng pagtatantya ng gastos

Upang lubos na masuri ang halaga sa pamilihan ng real estate, tatlong parallel valuation method ang maaaring gamitin:

1. Paraan ng paghahambing sa pagbebenta. Sa kasong ito, ang mga katangian at gastos ng mga katulad na bagay ay inihambing (tingnan ang Fig. 14.2).

kanin. 14.2. Paraan ng paghahambing sa pagbebenta

2. Paraan ng paghahambing ng gastos. Dapat mong kalkulahin kung magkano ang gagastusin mo sa pagtatayo ng katulad na gusali sa antas ng presyo ngayon (kasama ang halaga ng lupa), at pagkatapos ay ibawas ang halaga ng naipon na depreciation (depreciation) mula sa resultang figure (tingnan ang Fig. 14.3).

3. Paraan ng paghahambing ng kita. Ang paraan ng pagtatasa na ito ay nagpapalaki ng netong kita sa pag-upa at ginagawa itong isang pagtatantya ng halaga sa pamilihan (tingnan ang Larawan 14.4).

kanin. 14.3. Paraan ng Paghahambing ng Gastos

Tandaan: Gaya ng nabanggit kanina, ang paraan ng paghahambing sa gastos ay maaari ding makatulong na matukoy ang takbo ng mga presyo ng ari-arian sa hinaharap. (Tingnan sa ibaba para sa aplikasyon ng diskarteng ito sa pagtatasa ng komersyal na real estate.)

Sa sandaling matukoy mo ang halaga sa pamilihan gamit ang bawat isa sa mga pamamaraang ito, malalaman mo ang mga limitasyon sa presyo at makakakuha ka ng layuning pagtatantya ng halaga ng iyong ari-arian (tingnan ang Larawan 14.5). Ang paraan ng paghahambing sa pagbebenta ay angkop para sa pagpapahalaga sa mga townhome, co-op, at condominium, habang ang paraan ng paghahambing ng kita ay pinakamahusay na ginagamit para sa pagpapahalaga sa mga gusali ng apartment, mga gusali ng opisina, at mga shopping center. Ang paraan ng paghahambing ng gastos ay kadalasang ginagamit upang i-verify ang mga numero na nakuha ng iba pang mga pamamaraan.

kanin. 14.4. Paraan ng capitalized na kita

Tandaan: kung ang ari-arian ay nagbebenta ng mas malaki kaysa sa halaga ng pagtatayo ng bagong gusali, ang mga developer ay magsisimulang magtayo nang maramihan. Sa kasamaang palad, ang pamamaraang ito ng pagbuo ng mataas na kita ay madalas na hindi gumagana kapag ang supply ng mga bagong ari-arian ay pansamantalang lumampas sa pangangailangan para sa kanila.

kanin. 14.5. Tatlong diskarte sa pagtatasa ng halaga sa pamilihan

Upang maalis ang mga hindi nabenta (o hindi pinapaupahan) na mga ari-arian, ang mga developer ay binawasan nang husto ang mga presyo at antas ng upa, na nag-aalok sa mga mamimili (mga nangungupahan) ng maraming konsesyon (binawasan ang pagpopondo sa interes, dalawang buwang waiver sa upa, $99 na bayad sa paglipat, atbp. ). Sa kabaligtaran, kung ang ari-arian ay ibinebenta sa halagang mas mababa kaysa sa halaga ng pagtatayo ng isang bagong gusali (pagbaba ng ekonomiya o labis na supply), ang mga developer ay umalis sa merkado. Ngunit maaga o huli, ang paglago ng ekonomiya ay humahantong sa paglikha ng mga bagong trabaho at pagtaas ng kita. Ang labis na suplay ay tinanggal. Ang mga bagong mamimili at nangungupahan ay nakikipagkumpitensya para sa mga bakanteng ari-arian na mabilis na lumiliit. Nagsisimula nang tumaas ang mga presyo at upa.

Samakatuwid, palaging sinusubaybayan ng matatalinong mamumuhunan ang halaga ng pagpapatayo ng mga bagong gusali, ang kita ng mga tagabuo, mga insentibo para sa pagbili (pagrenta) ng real estate at iba pang mga uso sa merkado. Muli, binibigyang-diin ko: habang sinusuri ang nakaraan at kasalukuyan, huwag kalimutang tumingin sa hinaharap.

Paraan ng paghahambing sa pagbebenta

Bumalik tayo ngayon sa Fig. 14.1, na naglalaman ng impormasyong ginamit upang isagawa ang pagtatasa.

Pinakamahusay na gagana ang paghahambing na pagbebenta kapag lubusan kang nagsasaliksik at tandaan ang lahat ng katangian ng ari-arian na iyong isinasaalang-alang at ang mga ari-arian na iyong pinaghahambingan. Kaya't ipinapayo ko sa iyo na maingat na tingnan ang lahat ng mga ari-arian na ibinebenta sa lugar na kinaiinteresan mo. Sumulat ng isang detalyadong paglalarawan ng lahat ng mga katangian ng mga bagay na ito. Kumuha ng mga larawan. Isulat ang iyong mga obserbasyon at komento. Bilang resulta, magkakaroon ka ng malaking listahan ng mga bagay para sa paghahambing.

Dagdag pa, sa pamamagitan ng pagsubaybay sa mga benta ng real estate sa iyong lugar, malalaman mo kung aling mga tampok sa bahay ang pinakakaakit-akit sa mga umuupa at mamimili, kung ano ang pinakamabilis na nagbebenta, at kung ano ang nag-uutos sa pinakamataas na presyo. Sa malalim na kaalaman sa merkado, palagi mong matutukoy ang mga ari-arian na ibinebenta nang mas mababa sa kanilang presyo sa merkado. Kung kulang ka sa ganoong kaalaman, madali mong makaligtaan ang isang mapagkakakitaang opsyon.

Ang pag-alam sa mga katotohanan ay makatutulong sa iyong gumawa ng matalinong mga alok upang bumili o magbenta ng real estate. Ang isang argumento na sinusuportahan ng mga katotohanan ay higit na nakakumbinsi kaysa sa simpleng pagsasabing, “Narito ang aking panukala. Maaari mong tanggapin o tanggihan."

Ngayon tingnan natin ang paraan ng paghahambing sa pagbebenta nang mas detalyado. Tulad ng nakikita mo para sa iyong sarili, ang iminungkahing form ng pagtatasa (tingnan ang Larawan 14.1) ay hindi nag-iiwan ng puwang para sa mga detalyadong paliwanag at kritikal na paghahambing. Ito ay isa sa mga dahilan kung bakit ang mga propesyonal na appraiser ay madalas na gumagawa ng mga maling konklusyon. Sa makasagisag na pagsasalita, nagpinta sila ng isang larawan gamit ang isang magaspang na brush, na nag-aalis ng mga detalye na napakahalaga.

Bukod dito, magugulat ka, ngunit ito ay totoo: ang mga appraiser ay halos hindi pumasok sa loob ng mga bagay na kanilang inihahambing. Sa pinakamaganda, nakakatanggap sila ng impormasyong second-hand - mula sa mga ahente ng pagbebenta na nagsagawa ng mga transaksyon sa mga bagay na ito. Ngunit kadalasan (at ako ay kumbinsido dito nang higit sa isang beses) ang mga appraiser ay binabalewala lamang ang lahat ng mga pagkakaiba sa pagitan ng bagay na isinasaalang-alang at ang mga bagay kung saan ginawa ang paghahambing. Ni hindi nila alam na may mga pagkakaiba.

Para sa mga ito at iba pang mga kadahilanan, ni Donald Trump o ako ay hindi umaasa sa mga opinyon ng mga opisyal na evaluator. Kami ay nanonood, nakikinig, nagsusuri at gumagawa ng aming sariling mga konklusyon. Dapat mong gawin ang parehong.

Ang relatibong posisyon ng pinaghahambing na mga bagay

Bilang isang pangkalahatang tuntunin, mas malapit ang mga bagay na inihahambing ay matatagpuan, mas tumpak ang paghahambing. (Sa isip, ang mga katulad na ari-arian ay dapat tumugma sa lahat ng aspeto.) Ngunit madalas lumalabas na ang mga appraiser ay naghahambing ng mga bahay na masyadong malayo sa isa't isa.

Ano ang ibig sabihin ng "masyadong malayo"? Ito ay anumang distansya na nag-uuri ng mga bagay sa iba't ibang mga zone ng pagiging kaakit-akit. Maaari pa nga itong nasa kabilang panig ng kalye, pati na rin sa ibang distrito ng paaralan, o ibang distansya mula sa metro o mula sa mga hintuan ng pampublikong sasakyan. Palaging suriin ang pagpili ng appraiser. Talaga bang maihahambing ang mga lokasyon ng mga bagay? Pareho ba ang lahat sa paligid ng inihambing na mga bagay?

Presyo ng benta at presyo bawat talampakang parisukat

Kadalasan, mas gusto ng mga mamumuhunan at mga secure na nagpapahiram na ang mga property na pinag-uusapan ay nagkakahalaga ng 10-20% na mas mababa kaysa sa mataas na dulo ng mga katulad na property sa lugar. Ang ari-arian na ang presyo ay mas mababa sa average na presyo na "tinidor" ay may mas malaking pagkatubig.

Bilang karagdagan, kung hindi ka makahanap ng kumpletong mga analogue ng iyong ari-arian (na malamang), pumili ng mga bahay na malinaw na mas mataas kaysa sa iyo, pati na rin ang mga bahay na malinaw na hindi kasing ganda ng sa iyo. Sa ganitong paraan, maaari kang magtakda ng hanay ng presyo. Kung ang iyong bahay ay namumukod-tangi sa lahat ng iba pang mga bahay sa lugar, para sa mas mabuti o mas masahol pa, ito ay medyo mahirap upang matukoy ang itaas at mas mababang mga limitasyon ng halaga nito.

Sabihin nating mas mataas ang kalidad na mga bahay na nabili kamakailan sa pagitan ng $450,000 at $475,000. Ang mga bahay na mas masahol pa kaysa sa iyo ay naibenta sa pagitan ng $400,000 at $420,000 Sa pamamagitan ng pagtukoy sa hanay, maaari mong sabihin na ang iyong bahay ay nagkakahalaga sa pagitan ng $425,000 at $445,000.

Gaya ng binigyang-diin namin dati, ang isang magandang tuntunin para matukoy ang gastos ay ang presyo sa bawat square foot. Upang kalkulahin ang presyo sa bawat square foot (PSF), hatiin lamang ang presyo ng pagbebenta (bawas ng mga konsesyon, kung mayroon man) sa kabuuang lugar ng tirahan ng gusali. (Huwag isama ang mga garahe, basement, attics, utility room, atbp.). Sabihin nating ang isang bahay ay nagbebenta ng $380,000 at naglalaman ng 1,843 square feet ng living space:

c.c.f. = $380 libo/1,843 c.c.f. = $206.

Ang presyo sa bawat talampakang parisukat ay nagbibigay ng magaspang na panimulang punto, ngunit tulad ng natutunan mo, huwag kailanman sabihin ang huling salita hangga't hindi mo napagmasdan at pinahahalagahan ang lahat ng mga tampok ng property.

Mga mapagkukunan ng data at pamamaraan para sa pagsuri sa mga ito

Sa napakabihirang mga kaso lamang ang mga appraiser ay nakapag-iisa na nag-iinspeksyon sa mga katangian na kanilang pinili para sa paghahambing. Kadalasan, sinusuri nila ang makasaysayang data, impormasyon mula sa maraming serbisyo sa listahan, o gumagamit ng data mula sa mga ahente ng real estate. Bagama't walang appraiser ang maaaring gumana nang walang paggamit ng pangalawang data, palaging independyenteng i-verify ang impormasyong ito. Ang pangalawang data ay maaaring humantong sa mga maling konklusyon.

Pagpapakilala ng mga susog

Ang form ng pagsusuri na ipinapakita sa Fig. 14.1 ay naglalaman ng isang listahan ng mga katangiang katangian ng bagay. Dahil imposibleng makahanap ng dalawang ganap na magkatulad na mga bagay, ang pagtatasa ng halaga ay nangangailangan ng pagpapasok ng "mga pagsasaayos" sa halaga ng mga bagay na inihahambing depende sa kung anong katangian ang mayroon sila.

Sa madaling salita, sinasagot ng proseso ng pag-amyenda ang tanong na: "Anong presyo ang ibebenta ng ari-arian na ito kung ang mga katangian nito ay eksaktong kapareho ng aming ari-arian?" Upang masagot ang tanong na ito, dapat mong ihambing at ihambing ang lahat ng mga tampok ng dalawang bagay, punto sa punto. Kung mayroong isang kumpletong pagkakataon ng mga katangian, walang mga pagwawasto na kailangang gawin.

Kung sa isang punto ang dayuhang bagay ay mas mataas kaysa sa iyo, ang tinantyang halaga ng katangiang ito ay dapat bawas mula sa presyo ng pagbebenta ng ari-arian na ito. Sa kabaligtaran, kung ang iyong tahanan ay higit na mataas sa paghahambing na ari-arian sa ilang katangian, ang tinasa na halaga ng katangiang iyon ay dapat idadagdag sa presyo ng pagbebenta ng ari-arian na ito. Sa paggawa nito, makakakuha ka ng mas layunin na pagtatasa ng halaga ng mga bagay na inihahambing.

Sa mesa Sa Figure 14.1 inilalarawan namin ang proseso ng pag-amyenda sa isang simpleng halimbawa.

Sa unang opsyon, kinukuha ng nagbebenta ang 90% ng OCS sa 6.5% bawat taon. Kasabay nito, ang pamumuhunan sa pamumuhunan ay karaniwang nangangailangan ng 75% ng OCC sa 7.5% bawat taon. Kung wala itong pinansiyal na konsesyon, ang orihinal na nagbebenta ay magsi-quote ng presyong $11,250 sa ibaba ng aktwal na presyo. Samakatuwid, ang halagang ito ay dapat ibawas sa presyo ng pagbebenta.

Talahanayan 14.1. Proseso ng pagbabago (mga napiling katangian)

	Opsyon 1	Opsyon 2	Opsyon 3
Presyo ng pagbebenta, libong $
Mga katangian
Mga konsesyon ng nagbebenta, libong $	pagkakatulad		pagkakatulad
Mga konsesyon sa pananalapi, libong $		pagkakatulad	pagkakatulad
Petsa ng pagbebenta, libong $	pagkakatulad		pagkakatulad
Lokasyon, libong $	pagkakatulad	pagkakatulad
Plano ng arkitektura (disenyo), libong $	pagkakatulad		pagkakatulad
Garahe, libong $		pagkakatulad
Swimming pool, patio, terrace, libong $			pagkakatulad
Inayos ang presyo, libong $

Sa ibaba ay nagbibigay kami ng paliwanag ng iba pang mga pagbabago.

Opsyon 1. Garahe ($8,250). Ang aming ari-arian ay may kasamang maluwag na dalawang-kotse na garahe, habang ang Opsyon 1 ay nag-aalok ng mas maliit na one-car garage. Kung ang property #1 ay may parehong garahe sa aming ari-arian, ang halaga nito ay tataas ng $8,250.

Opsyon 1: Pool, patio at deck ($6,750). Ang Opsyon 1 ay mas mataas kaysa sa aming ari-arian sa mga aspetong ito dahil wala kaming terrace o patio. Kung wala ang mga feature na ito, ang item #1 ay magiging mas mababa ng $6,750.

Opsyon 2. Petsa ng pagbebenta (+7,500 dolyar ). Ang presyo sa merkado ay nagpapahiwatig ng paghahambing sa ngayon. Dahil ang item #2 ay naibenta anim na buwan na ang nakalipas sa isang tumataas na merkado, ito ay nagkakahalaga ng $7,500 pa ngayon.

Pagpipilian 2. Mga konsesyon ng nagbebenta (–7,500 dolyar ). Kasama sa presyo ng pagbebenta na $213,440 ang hand-drapery, washer, dryer at imbakan ng utility room. Dahil ang mga naturang item ay karaniwang hindi kasama sa presyo ng isang bahay, ang halaga ng mga item na ito ay dapat ibawas sa presyo ng pagbebenta.

Opsyon 2. Planong arkitektura (disenyo) (+3 750 dolyar ). Hindi tulad ng aming bahay, ang pagpipiliang ito ay walang maginhawang daanan mula sa garahe patungo sa kusina. Ang garahe ay matatagpuan sa ilalim ng bahay, kaya kailangan mong umakyat sa kusina sa pamamagitan ng panlabas na hagdanan. Kung ang bahay na ito ay may mas magandang koneksyon sa pagitan ng kusina at garahe, ang presyo nito ay tataas ng $3,750.

Opsyon 3. Lokasyon (–15,000 dolyar ). Ang bahay na ito ay matatagpuan sa dulo ng kalye, at ang lupain ay hangganan sa isang kagubatan. Tungkol naman sa aming bahay, ito ay matatagpuan sa gitna ng isang maingay na kalye at ang plot nito ay hangganan sa plot ng kapitbahay. Kung ang object No. 3 ay hindi masyadong maginhawang matatagpuan, ito ay nagkakahalaga ng $15,000 na mas mababa.

Pagkatapos gumawa ng mga pagsasaayos para sa bawat katangian, dapat mong pagsamahin ang lahat ng mga numero sa mga hanay. Ang resulta ay magbibigay sa iyo ng sagot sa tanong na: "Magkano ang halaga ng bagay na ito kung ito ay eksaktong kopya ng aming bagay?" Maaari mong itanong, “Paano ako maglalagay ng halaga ng dolyar sa bawat pagsasaayos?” Ito ay isang kumplikadong tanong at walang madaling sagot. Ang kasanayan dito ay kasama ng karanasan, pagkatapos mong pag-aralan ang maraming iba't ibang mga transaksyon. Maaaring tumagal ito ng mga buwan o kahit na taon. Maaari ka ring kumuha ng payo mula sa mga bihasang ahente at appraiser.

Ngunit kahit na wala kang karanasan, dapat mong kritikal na makita ang lahat ng mga pagtatasa na ginawa ng mga propesyonal. Magtanong. Galugarin ang kanilang mga natuklasan. Suriin ang lahat ng mga katotohanan. Habang tinitingnan mo ang iba't ibang katangian, matutong kilalanin ang kanilang mga katangiang katangian. Tandaan na ang iyong gawain ay hindi lamang upang tasahin ang market value ng property. Kailangan mong isipin kung paano magdagdag ng halaga sa ari-arian.

Kasaysayan ng mga benta (paglipat).

Noong huling bahagi ng dekada 1980, bumagsak ang ilang merkado ng real estate. Ito ay humantong sa pagkabangkarote ng maraming mga bangko at savings at loan associations. Nang maglaon ay naging malinaw na ang mga pamilihang ito ay lubusang nahawahan ng virus ng pandaraya at haka-haka. Bilang resulta, inaatasan ng mga institusyong pampinansyal ang mga appraiser na suriin ang buong kasaysayan ng pagbebenta ng mga ari-arian kung saan ibinibigay ang loan, pati na rin ang kasaysayan ng pagbebenta ng mga bahay kung saan inihahambing ang mga ari-arian na ito.

Kung ang mga ari-arian ay madalas na ibinebenta at sa patuloy na pagtaas ng mga presyo, ito ay isang indikasyon na ang merkado ay malapit nang bumaba. Kapag nakita ng mga regulator ang gayong mga palatandaan, pinipilit nila ang mga nagpapahiram na higpitan ang kanilang mga pamantayan sa pagpapahiram at hinihimok silang suriin ang collateral nang mas maingat.

Dapat mo ring subaybayan nang mabuti ang mga ganitong uso. Ngunit kung magpasya kang laruin ang mapanganib na larong ito, tandaan na ang oras ay mahalaga. Ang iyong pakiramdam ng tiyempo ang magiging susi sa tagumpay. (Narito, pangunahing nagsasalita ako sa mga nagpasya na maglaro sa isang mabilis na muling pagbebenta at hindi nilayon na gumawa ng mga pagpapabuti sa ari-arian na kanilang binibili.)

Kinakalkula ang gastos gamit ang comparative sales method

Kapag naihambing mo na ang lahat ng takdang-aralin, petsa ng pagbebenta, feature at kasaysayan ng paglipat, maaari kang magpasya karampatang paghatol tungkol sa market value ng iyong property. Bagama't maraming tao ang nagsasabing may mahusay na kaalaman sa mga presyo ng ari-arian, tanging ang maingat na pamamaraan at tumpak na data lamang ang makapagbibigay ng kumpiyansa na kumilos nang mabilis (kung kinakailangan) at nang walang labis na panganib.

Paraan ng Paghahambing ng Gastos

Bagama't hindi palaging ginagamit ang mga paraan ng gastos at kita upang matantya ang halaga, bilang isang mamumuhunan dapat ay maaari kang gumamit ng iba't ibang paraan sa pagpapahalaga sa real estate.

Kalkulahin ang mga gastos sa pagtatayo ng bagong tahanan

Upang maunawaan ang pamamaraan ng diskarte sa gastos, bumalik tayo sa ibaba ng Fig. 14.1. Una, dapat mong tantiyahin ang halaga ng pagtatayo ng bagong gusali batay sa halaga ng pagtatayo ng isang talampakang parisukat ng pabahay sa iyong lugar.

Ang mga gastos sa pagtatayo ay tinutukoy ng laki at kalidad ng bahay. Tiyaking isasama mo ang lahat ng karagdagang amenities at karangyaan (hal. mga kristal na chandelier, de-kalidad na carpeting, mga appliances Sub zero, pagtutubero Kohler, sauna, atbp.) at isinama ang kanilang gastos sa kabuuang halaga ng bahay.

Ibawas ang pamumura (depreciation)

Kapag nakalkula mo na ang halaga ng pagtatayo ng bagong gusali sa mga presyo ng konstruksiyon ngayon, dapat mong isaalang-alang ang tatlong uri ng pamumura: 1) pisikal, 2) functional at 3) pang-ekonomiya (panlabas). Karaniwang mas mura ang mga lumang gusali kaysa sa mga bago dahil sumailalim na sila pisikal magsuot at mapunit Naapektuhan sila ng panahon at iba pang mga salik, kabilang ang posibleng maling paggamit. Ang mga sira na carpet, kupas na pintura, mga basag na panel, mga kalawang na tubo at mga tumutulo na bubong ay lahat ay nagpapababa sa halaga ng isang gusali. Magkano? Ang isang angkop na paraan ng pagsusuri ay kailangan dito. Upang magbigay ng isang tiyak na figure, tantyahin ang rate ng pagkasira bilang isang porsyento. Sa ilang mga kaso, ang rate ng pagsusuot ay maaaring umabot sa 70%. May isa pang paraan: tantiyahin kung magkano ang gagastusin sa pagkukumpuni para mailagay ang bahay sa tamang kondisyon.

Pagkatapos masuri ang pisikal na pagkasira, dapat mong suriin functional pamumura. Sa kaibahan sa pagkasira dahil sa pangmatagalang paggamit, ang functional depreciation ay nagpapahiwatig ng pagbaba ng halaga dahil sa pagkaluma ng mga takip sa dingding, layout ng arkitektura, mga sistema ng mga kable ng kuryente, mga kulay, disenyo, atbp. Sa pisikal, ang isang bahay ay maaaring nasa mahusay na kondisyon, ngunit ang pagkaluma nito ay nagsisimula na upang patayin ang mga potensyal na residente at mamimili.

Ang gusali ng Bonwit Teller ay lumampas sa kanyang sarili. Ito ay ganap na hindi napapanahon sa paggana. Ang lupain na inookupahan ng gusaling ito ay maaaring magamit nang mas mahusay.

Ang panlabas na pamumura ay dahil sa ang katunayan na ang kasalukuyang paraan ng paggamit ng bagay na ito ay hindi na ang pinaka kumikita. Sabihin nating nakahanap ka ng isang mahusay na napreserbang gusali ng tirahan sa isang lugar na naging pangunahing komersyal. Nagbago ang zoning ng lugar. Mas malamang na ang bulto ng halaga ng ari-arian ay ang halaga na ngayon ng lupa. Kung may bibili ng "gusali", agad nilang gibain ito at magtatayo ng bagong shopping o office center sa site. Ang isang katulad na prinsipyo ay nalalapat sa mga kaso kung saan ang lugar ay nagiging mas at mas prestihiyoso at may mga magagandang bahay na may tatlong silid-tulugan at dalawang banyo na may lawak na 2 libong metro kuwadrado. ang mga paa ay giniba, at sa kanilang lugar ay itinayo ang mga bahay na may lawak na 6 na libong metro kuwadrado. talampakang nagkakahalaga ng $2 milyon o higit pa.

Matipid na hindi na ginagamit na real estate tinutukoy bilang "demolition" real estate. Ngunit tandaan na ang terminong "i-demolish" ay maaaring mangahulugan ng isang sira-sirang istraktura o isang mahusay na napreserbang gusali. Kapag bumili ka ng isang ari-arian para sa demolisyon, magbabayad ka lamang para sa land plot minus ang mga gastos sa demolisyon ng gusali at pag-alis ng basura sa pagtatayo.

Halaga ng lupa

Upang matantya ang halaga ng isang land plot, maghanap ng walang laman na katulad na plot na ibinenta kamakailan, o isang katulad na plot na binili kasama ng isang gusali "para sa demolisyon". Kapag sinusuri ang mga katulad na katangian, ihambing ang kanilang mga katangian, gaya ng laki, mga hangganan, pangkalahatang hitsura, topograpiya, mga regulasyong nauukol sa paggamit ng mga property na iyon, mga regulasyon sa subdivision, at iba pang feature na karaniwang hinahanap ng mga mamimili.

Tinataya ang halaga ng pamilihan gamit ang paraan ng paghahambing ng gastos

Tulad ng makikita mula sa form ng pagtatasa na ipinapakita sa Fig. 14.1, ang pagkalkula ng halaga sa pamilihan ay binubuo ng tatlong hakbang. Ang unang hakbang ay ang tantiyahin ang mga gastos sa pagtatayo ng bagong gusali na katulad ng dati. Ang ikalawang hakbang ay upang matukoy ang depreciation sa mga tuntunin ng pera at ibawas ang figure na ito mula sa halaga ng gastos. Ang ikatlong hakbang ay idagdag ang halaga ng lupa sa resultang nakuha. Dahil ang lahat ng tatlong kinakailangang mga numero ay maaari lamang tantyahin ng humigit-kumulang, ang diskarte na ito ay hindi nagbibigay ng isang tiyak na sagot sa tanong ng aktwal na halaga ng bagay. Ngunit ang diskarteng ito ay nakakatulong na matukoy ang mga uso sa merkado at nagbibigay din ng isang benchmark na figure na maihahambing sa mga figure na nakuha ng comparative sales method at ang comparative income method.

Paraan ng Paghahambing ng Kita (CIM)

Kaagad sa ibaba ng seksyong “Comparative Cost Method” ng appraisal form (Figure 14.1) ay ang “Comparative Income Method” na seksyon. Ang pamamaraang ito ay batay sa isang pamamaraan ng pagtatasa na tinatawag na kabuuang multiplier ng upa(MSR).

Para kalkulahin ang market value gamit ang MSR, dapat mong malaman ang kabuuang buwanang renta at presyo ng pagbebenta ng mga katulad na gusali. Sabihin nating nakakolekta ka ng impormasyon tungkol sa tatlong gusaling inuupahan. Ang unang gusali ay matatagpuan sa 214 Jackson, ang kabuuang buwanang upa ay $1,250, ang presyo ng pagbebenta ay $220,000. Ang pangalawang gusali ay matatagpuan sa 312 Lincoln, ang kabuuang buwanang upa ay $1,350, ang presyo ng pagbebenta ay $247,000. Ang ikatlong gusali ay matatagpuan sa 107 Adams, ang kabuuang buwanang upa ay $1,175, ang presyo ng pagbebenta ay $210,000. Ngayon ay maaari mong kalkulahin ang MCP para sa bawat isa sa mga bagay na ito:

MSR = Presyo ng Pagbebenta / Buwanang Renta

Kung ang bahay na iyong tinataya ay may buwanang upa na $1,125, kalkulahin ang value bracket nito gaya ng sumusunod:

"Fork" na halaga ng bahay na iyong tinataya

	Buwanang upa, $	Gastos, libong $

Inilalagay nito ang halaga ng iyong ari-arian sa pagitan ng $215,600 at $224,175.

Dahil ang pamamaraan ng MSR ay hindi direktang isinasaalang-alang ang lahat ng mga uri ng mga konsesyon, ang mga katangian ng mga bagay, ang kanilang lokasyon, ang antas ng mga gastos sa pagpapatakbo, ito ay isang pamamaraan lamang para sa isang magaspang na pagtatasa ng halaga ng merkado. Ngunit maraming mamumuhunan ang gumagamit ng pamamaraang ito upang makakuha ng isang pangunahing pigura kung saan sila mabubuo kapag nagsasagawa ng karagdagang pagsusuri. Tulad ng paraan ng paghahambing sa pagbebenta, pinakamahusay na gumagana ang paraan ng MSR kapag inihahambing ang malapit na lokasyon ng mga katulad na katangian.

Ang mga numero ng MSR na ibinigay sa halimbawang ito ay hindi kinakailangan tumutugma sa mga halaga ng MSR para sa iyong lungsod. Kahit sa iisang lungsod ang mga numerong ito ay maaaring mag-iba nang malaki sa bawat lugar. Sa San Diego, ang MCP para sa mga mansyon sa La Jolla area ay lumampas sa 400, sa Claremont ito ay umaabot mula 250 hanggang 400, at sa National City ang MCP ay hindi lalampas sa 200. Kahit na sa loob ng parehong lugar, ang MCP para sa mga detached house ay mas mataas kaysa sa para sa mga condominium. Tulad ng anumang iba pang paraan ng pagtatasa, gumamit ng data mula sa lugar kung saan matatagpuan ang property na sinusuri.

Ang pag-aari sa isang prestihiyosong lugar ay maaaring maging napakamahal. Ang murang real estate sa isang malayong lugar ay hindi rin ang pinakamahusay na paraan upang mamuhunan ng pera. Ngunit dapat mong laging malaman ang tunay na halaga ng iyong binibili. Huwag kailanman magbayad ng higit para sa isang item kaysa sa tunay na halaga nito.

Koordinasyon ng mga pagtatasa

Pagkatapos masuri ang isang item gamit ang lahat ng tatlong pamamaraan, dapat mong suriin ang mga resulta batay sa kung paano mo nilalayong gamitin ang item. Gaya ng nabanggit na natin, ang paraan ng paghahambing sa pagbebenta ay pinakaangkop para sa pagpapahalaga sa mga bahay na hiwalay sa isang pamilya. Ngunit para sa real estate na nilalayon mong gamitin upang makabuo ng kita, ang mga paraan ng paghahambing na mga benta at paghahambing na kita ay medyo naiiba sa mga inilarawan sa itaas (bagaman ang mga pangunahing prinsipyo ay nananatiling pareho).

Pagpapahalaga ng kumikitang (komersyal) na real estate

Upang mailarawan nang maikli ang pamamaraan para sa pagtatasa ng real estate na gumagawa ng kita, isaalang-alang ang Royal Terrace apartment complex bilang isang halimbawa. Kasama sa complex ang 38 apartment na may lawak na 550 sq. mga paa bawat isa. Ang gusali ay matatagpuan sa Middleton, Iowa, isang medyo murang lugar sa Midwestern na may matatag na ekonomiya at patuloy na kakulangan ng mga trabaho, kita at populasyon.

Pagkatapos suriin ang lahat ng feature at lokasyon ng Royal Terrace, natukoy mo ang dalawang katulad na property sa lugar na naibenta sa loob ng nakaraang anim na buwan. Narito ang isang maikling paglalarawan ng mga bagay na ito.

2735 Maple (Paghahambing No. 1)

Ang 25 taong gulang na gusali ay naglalaman ng 33 apartment. Ang loob ng gusali ay mukhang mas malabo kaysa sa Royal Terrace, ngunit ang pangkalahatang kondisyon at konstruksyon ng dalawang ari-arian ay medyo magkatulad. Gayunpaman, mayroong isang makabuluhang disbentaha: Maple ay matatagpuan sa tabi ng bagong mataas na paaralan. Ang mga apartment ay kasalukuyang umuupa sa halagang $285 bawat buwan. Ang lugar ng bawat apartment ay 525 sq. ft. Batay sa impormasyong natanggap mula sa manager ng gusali, nananatiling stable ang vacancy rate para sa mga apartment sa 4%, at ang mga gastos sa pagpapatakbo ay nagkakahalaga ng 52% ng upa. Mula sa mga dokumento at pag-uusap sa archival, nalaman mo na ang gusali ay ibinebenta na may paunang bayad na 20% at isang secured na pautang sa loob ng 25 taon sa 7% bawat taon. Ang presyo ng pagbebenta ay $506,700.

1460 Elm (Paghahambing No. 2)

Ang gusali ay 16 taong gulang. 40 apartment. Ang disenyo ay mas advanced kaysa sa Royal Terrace, at ang gusali mismo ay dalawang bloke mula sa isang parke kung saan may mga tennis court, isang swimming pool at isang siyam na butas na golf course. Ngayon, umuupa ang mga apartment sa halagang $315 bawat buwan, at ang bawat apartment ay may sukat na 550 metro kuwadrado. ft. Sa karaniwan, 4% ng mga apartment ang walang laman, at ang mga gastos sa pagpapatakbo ay nagkakahalaga ng 49% ng upa. Ang data ng archival ay nagpapahiwatig na ang pagbili ng gusali ay tinustusan ng ACR na 80% sa loob ng 30 taon sa 6.75% kada taon. Ang presyo ng pagbebenta ay $772,400.

Bilang karagdagan sa pagkolekta ng data na ito, sumangguni ka Marshall at Swift at nalaman na ang pagtatayo ng naturang gusali ngayon ay nagkakahalaga ng $72 kada metro kuwadrado. paa.

Nakakuha ka ng impormasyon mula sa Royal Terrace accountant tungkol sa kita at mga gastos para sa taon ng kalendaryo hanggang Disyembre 31 noong nakaraang taon.

MSR

Ang pamamaraan ng MSR ay ginagamit upang pahalagahan ang mga ari-arian ng kita sa halos parehong paraan tulad ng paggamit nito sa pagpapahalaga sa mga paupahang bahay at condominium unit. Sa pamamagitan ng pagpili ng mga bagay para sa paghahambing, matutukoy mo ang kabuuang multiplier ng kita. Pagkatapos ay i-multiply ang figure na ito sa halaga ng potensyal na kita na inaasahan mong matatanggap mula sa iyong ari-arian. Ang pagkakaiba ay para sa mga paupahang bahay at condominium, kinakalkula mo ang maramihang batay sa buwanang upa, at para sa mga gusaling may maraming pamilya, kinakalkula mo ang maramihang batay sa taunang kita. Tandaan na sa aming halimbawa, ang mga katangian na pinili namin para sa paghahambing ay may mga MMR na 4.49 (506,700/112,860) at 5.10 (772,400/151,20). Kung magpasya kang itakda ang Royal Terrace sa isang MCP na 4.75, ang halaga ng iyong ari-arian ay magiging:

4.75 × $134,520 = $638,970.

Ang pamamaraan ng MSR ay malawakang ginagamit sa mga piling lugar upang suriin ang ilang uri ng mga multi-residential na gusali. Ngunit sa pangkalahatan, hindi binibigyan ng mga mamimili ang pamamaraang ito ng parehong kahalagahan tulad ng paraan ng direktang capitalization ng kita. Maliban kung ang mga bagay na inihahambing ay ganap na magkatulad, ang pamamaraan ng MSR ay hindi nagbibigay ng sapat na maaasahang resulta ng pagtatasa. Bilang karagdagan, ang mga mamimili ay bihirang gumamit ng MMR upang tantiyahin ang halaga ng mga gusali ng opisina, mga shopping center, at iba pang uri ng mga ari-arian na kumikita. Dahil sa malawak na hanay ng mga tuntunin sa pag-upa at mga katangian ng iba't ibang mga bagay, ang paraan ng MSR ay hindi isinasaalang-alang ang maraming mahahalagang salik. Gayunpaman, ang SDM ay isang tool sa pagtatasa na gumagana nang maayos sa ilang partikular na sitwasyon.

Capitalization ng kita

Ang isa pang paraan upang suriin ang mga gusali ng apartment (at hindi lamang) ay ang paraan ng direktang capitalization ng kita. Tandaan ang formula na ibinigay na namin:

kung saan ang C ay ang halaga ng ari-arian, ang NOR ay ang netong kita sa pagpapatakbo, at ang H ay ang capitalization rate na kadalasang kinakailangan ng mga may-ari ng katulad na kita na gumagawa ng mga ari-arian.

Kaya, kung ang netong kita sa pagpapatakbo na dapat likhain ng Royal Terrace ay magiging $63,174 sa rate ng capitalization na 0.096, ang halaga ng ari-arian ay maaaring kalkulahin gamit ang formula:

C = 63,174/0.096, C = $658,062.

Siyempre, hindi namin nasagot ang tanong na: "Sa anong batayan kinakalkula ang netong kita sa pagpapatakbo at rate ng capitalization?" Ngayon tingnan natin ang isyung ito nang mas detalyado.

CHOD

Kinakalkula ng mga mamumuhunan ang NRR bilang taunang inaasahang kita sa pag-upa binawasan ang mga pagkalugi sa bakante, mga gastos sa pagpapatakbo, mga buwis sa ari-arian at mga premium ng insurance.

Gayunpaman, tulad ng halimbawa ng Royal Terrace, maraming hindi propesyonal na mamumuhunan (at maraming accountant) ang hindi alam kung paano kalkulahin ang NIR para sa mga layunin ng capitalization ng kita.

Bilang karagdagan, maraming mga sopistikadong may-ari ng mga ari-arian na gumagawa ng kita ang nagpapalaki ng kanilang kita sa pag-upa at minamaliit ang mga pagkalugi dahil sa mga walang laman na apartment at mga gastos sa pagpapatakbo. Gamit ang distorted figures of income and expenses, sinisikap nilang kumbinsihin ang mga mamimili na ang kanilang ari-arian ay higit pa sa halaga nito. Sa totoo lang.

Kaya, kung bibili ka ng isang ari-arian mula sa isang propesyonal o isang baguhan, maging maingat. Huwag kailanman balewalain ang mga numerong inaalok sa iyo. Sa halip, kalkulahin ang iyong NRR sa iyong sarili batay sa iyong sariling pananaliksik at kaalaman sa merkado.

Susubukan naming muling buuin ang pahayag ng kita at mga gastos na ipinakita ng may-ari ng Royal Terrace (Tables 14.2 at 14.3). Ang nasabing muling pagpapaunlad ay dapat na mas tumpak na matukoy ang netong kita sa pagpapatakbo na maaaring asahan mula sa ari-arian na ito sa darating na taon, na napapailalim sa karampatang pamamahala.

Pagbabagong-tatag ng kita. Una, tandaan na ginamit namin ang average na market rent at ang average na market vacancy rate (vacancy rates) upang kalkulahin ang kabuuang kita. Ang mga bilang na ito ay maaaring hindi ang aktwal na mga numero para sa anumang ibinigay na ari-arian. Upang mahanap ang pinakamahusay na kita sa pagrenta at mga rate ng bakante, isaalang-alang ang maihahambing na kita sa pagrenta at mga rate ng bakante para sa mga katulad na ari-arian sa lugar kung saan ka interesado. Pag-aralan ang kasalukuyang kalagayan ng merkado. Matapos muling kalkulahin ang iyong inaasahang kita, suriin ang iyong mga gastos.

Pamamahala at advertising. Hindi kasama sa ulat ng may-ari ang mga gastos sa pamamahala at advertising. Pinamamahalaan ng may-ari ang sarili niyang gusali, at dahil medyo mababa ang upa, ang mga ulat ng mga available na apartment ay pangunahing ikinakalat sa pamamagitan ng salita ng bibig. Gayunpaman, dapat isama ng bagong may-ari ang mga gastos para sa parehong propesyonal na pamamahala at advertising.

Talahanayan 14.2. Statement of Income and Expenses na Isinumite ng May-ari ng Royal Terrace

Aktwal na halaga ng upa, libong $

Insurance (tatlong taong patakaran), libong $
Buwis sa ari-arian (binayaran noong 8/2/86 para sa 1985), libong $
Sahod ng caretaker, libong $
Gas at kuryente, libong $
Tubig at alkantarilya, libong $
Pag-aalis ng basura, libong $

Interes sa mortgage, libong $
Depreciation, thousand $
Netong kita, libong $

Mga pagbabayad ng insurance at mga buwis sa ari-arian. Pinalaki ng may-ari ang kanyang mga gastos sa seguro dahil sa taunang ulat ay ipinahiwatig niya ang halaga ng mga pagbabayad para sa tatlong taon nang sabay-sabay. Samakatuwid, ang halagang ito ay dapat bawasan ng tatlong beses - mula 19,200 hanggang 6,400 dolyar. Kinailangan din naming baguhin ang halaga ng buwis. Una, ang bagong presyo ng pagbebenta ng ari-arian ay malamang na tumaas, at ito ay mangangailangan ng pagtaas sa mga pagbabayad ng buwis.

Talahanayan 14.3. Reconstructed income statement

Kabuuang potensyal na kita (38 × 12 × $295), libo $
Mga pagkalugi sa mga walang laman na apartment / 4%, libong $
Aktwal na kabuuang kita (123,120), libong $

Pamamahala (0), libong $

Insurance (19,200), libong $
Buwis sa ari-arian (3,682), libong $
Sahod ng caretaker (12,000), libong $
Gas at kuryente (16,590), libong $
Tubig at alkantarilya (3,200), libong $
Pag-aalis ng basura (1,847), libong $

Iba pang mga gastos, libong $
Kabuuang gastos, libong $
Netong kita sa pagpapatakbo, libong $

Sa lungsod na ito, ang mga appraiser ay karaniwang umaasa sa mga nakaraang pagtatasa, ngunit kung ang isang transaksyon ay dapat na nakarehistro sa county, isang muling pagtatasa ay gagawin. Bilang karagdagan, ang konseho ng county ay tumaas nang malaki sa rate ng buwis, upang kahit na walang muling pagtatasa, isang mas mataas na buwis ang kailangang bayaran sa susunod na taon.

Mga kagamitan, paglilinis, atbp. Pagdating sa mga utility at pagtatanggal ng basura, dapat kang makipag-ugnayan sa mga kumpanyang nagbibigay ng mga serbisyong ito. Ngunit batay sa kanilang data, maaari mong kalkulahin ang iyong mga gastos para sa susunod na taon. Naputol ang sahod ng caretaker dahil sa ilan sa kanyang mga responsibilidad ay babagsak sa kumpanyang mamamahala sa gusali.

Sa isang pagkakataon, ang may-ari ng gusali ay nakapag-iisa na nagsagawa ng ilang pagkumpuni. Dahil ang bagong mamimili ay bumili ng Royal Terrace bilang isang pamumuhunan sa halip na isang personal na trabaho, ang gastos na ito ay dapat na tumaas nang malaki.

Pag-aayos at pagpapanatili. Karaniwang minamaliit ng mga may-ari ng ari-arian ang mga gastos na nauugnay sa pagpapanatili ng isang gusali at pagpapalit ng mga sira-sirang elemento (karpet, bubong, appliances, atbp.). Samakatuwid, pinataas namin ang item ng gastos na ito sa isang mas layunin na antas.

Iba pang gastos. Pansinin na sa huling talata nagdagdag kami ng $2,000 para sa iba pang gastusin. Kasama sa item na ito ang mga gastos sa mga legal na bayarin, paglilinis ng lugar, pagbili ng mga materyales sa pagtatapos (pintura, wallpaper), atbp. Ngunit hindi namin isinama ang interes sa mortgage at depreciation sa listahan ng mga gastos. Bagama't hindi maiiwasan ang mga gastos na ito, hindi ito isinasaalang-alang kapag kinakalkula ang netong kita sa pagpapatakbo.

CHOD. Matapos muling buuin ang lahat ng kita at gastos, makikita na ang netong kita sa pagpapatakbo ng Royal Terrace para sa susunod na taon ay inaasahang magiging $63,174.

Pagpapasiya ng capitalization rate

Karaniwan, tinutukoy ng mga mamumuhunan at appraiser ang mga rate ng capitalization batay sa average na antas ng merkado. Halimbawa, upang matukoy ang rate ng capitalization para sa Royal Terrace, maaari mong kalkulahin ang rate na ito para sa mga katangian ng Maple at Elm (Talahanayan 14.4). Para sa Maple, na bahagyang mas masahol pa ang kondisyon (limang taong mas matanda, mas pagod at nasa tabi ng highway), ang mamimili ay nagtakda ng capitalization rate na 9.8%. Ang pasilidad ng Elm (mas magandang lokasyon, mas bata na edad at financing sa 6.75% bawat taon) ay nakatanggap ng rate na 9.2%. Dahil sa mga katotohanang ito, anong rate ng capitalization ang dapat itakda para sa Royal Terrace?

Una, nakikita namin na ang halagang ito ay malamang na nasa pagitan ng 0.092 at 0.098. Ang dahilan ay ang mga namumuhunan, ang iba pang mga bagay na pantay, ay mas gusto ang mga mas bagong gusali. Naniniwala sila na ang bagong gusali ay napapailalim sa mas kaunting mga panganib kaysa sa luma. Naniniwala rin ang mga mamumuhunan na ang bagong gusali ay bubuo ng mas mahabang kita at magbibigay ng mas maraming pagkakataon upang mapataas ang mga renta. Dahil ang Royal Terrace ay nasa pagitan ng Maple at Elm sa mga tuntunin ng mga parameter nito, ang rate ng capitalization nito ay dapat ding nasa pagitan.

Ngayon, sa pagpapatuloy ng aming pagsusuri, dapat nating matukoy kung ano ang mas malapit sa Royal Terrace - Elm o Maple?

Sa pamamagitan ng pagtimbang at pagsasaalang-alang sa lahat ng pagkakatulad at pagkakaiba, anong capitalization rate ang pipiliin natin? Kailangan namin ng isang tiyak na numero.

Paano ang tungkol sa 0.096? Tulad ng anumang desisyon sa pagpapahalaga, ang pagpili ng rate ng capitalization ay tinutukoy hindi lamang ng mga katotohanan, kundi pati na rin ng mga konklusyon na aming iginuhit batay sa mga katotohanang iyon. Tandaan na walang dalawang ari-arian ang magkapareho, walang dalawang mamimili ang magkapareho, at walang isang tao ang may kumpletong impormasyon sa merkado. Dito namin ipinapalagay na ang Royal Terrace ay mas malapit pa rin sa Maple. Bilang karagdagan, ang pagpopondo sa aming transaksyon ay malamang na isasagawa sa 7%, at hindi sa 6.75% bawat taon. Samakatuwid, kami sa huli ay tumira sa figure 0.096.

Direktang paraan ng capitalization

Ang huling hakbang ng paraan ng pagpapahalaga na ito ay ang pag-convert ng NPV sa halaga ng kapital. Sa aming halimbawa, ginagawa namin ang hakbang na ito sa pamamagitan ng paghahati ng $63,174 sa 0.096. Bilang resulta, ang market value ng ari-arian, na tinasa ng paraan ng capitalization ng kita, ay magiging:

C = $63,174/0.096, C = $658,062.

Paraan ng paghahambing sa pagbebenta

Kapag bumibili ng mga residential complex, mga gusali ng opisina o mga shopping center, maraming mamumuhunan ang lubos na umaasa sa paraan ng capitalization ng kita. Gayunpaman, dapat silang gumamit ng iba pang mga paraan ng paghahambing sa pagtatasa, kung para lamang suportahan ang figure na nakuha ng paraan ng capitalization ng kita. Maaari mong, halimbawa, gamitin ang comparative cost ng isang apartment o isang square feet ng living space, gaya ng ipinapakita sa table. 14.5.

Talahanayan 14.5. Comparative cost ng isang apartment

Mga kakaiba	2735 Maple	1460 Elm	Royal Terrace
Pisikal na estado	Medyo mas masahol pa	Medyo mas mabuti
Edad, taon
Lokasyon	Abala sa trapiko sa kalye	Kalapit na parke
Pananalapi	80% OK 7% 25 taon	80% OK 6.75% 30 taon
Presyo ng pagbebenta, libong $
Bilang ng mga apartment
Bilang ng mga silid
Kabuuang living area, sq. paa
Halaga ng isang apartment, libong $
Halaga ng isang sq. ft, libong $

Batay sa data sa Talahanayan 14.5, maaari nating tantiyahin ang halaga sa pamilihan ng Royal Terrace:

38 × $16,800 = $638,400,

20,900 × $31.50 = $658,350.

Tulad ng nakikita natin, ang pagpapahalaga gamit ang paghahambing na paraan ng pagbebenta ay sumusuporta sa pagtatasa na nakuha gamit ang direktang paraan ng capitalization. Siyempre, walang paraan ng pagtatasa ang nagbibigay ng ganap na tumpak na sagot. Ang mga mamumuhunan ay umaasa sa iba't ibang mga katotohanan at gumuhit ng iba't ibang mga konklusyon batay sa mga ito. Ngunit ang maingat na pagsusuri gamit ang iba't ibang paraan ng pagsusuri ay makakatulong sa iyong gumawa ng tamang desisyon.

Paraan ng Paghahambing ng Gastos

Gaya ng ipinapakita sa Talahanayan 14.6, ang paraan ng paghahambing ng gastos ay gumagawa ng tinantyang halaga na $922,252 para sa ari-arian.

Talahanayan 14.6. Paraan ng Paghahambing ng Gastos: Royal Terrace

Mga gastos sa pagtatayo ng bagong gusali (20,900 sq. ft. × $72), libo $
Depreciation
Pisikal, libong $
Functional, libong $
Pangkabuhayan, libong $
Gastos na binawasan ang pamumura, libong $
Halaga ng lupa, libong $
Halaga sa pamilihan, libong $

Ang diskarte na ito ay nagpapakita ng isang makabuluhang mas mataas na halaga sa merkado. Bakit? Dahil ang Midleton ay walang masiglang ekonomiya. Ang mga gastos sa konstruksyon (na tinutukoy ng mga pambansang presyo para sa mga materyales sa gusali) ay tumataas nang mas mabilis kaysa sa mga halaga ng ari-arian sa Midleton.

Samakatuwid, ang isang mamumuhunan na bumili ng Royal Terrace ay maaaring hindi matakot sa labis na kompetisyon mula sa mga bagong gusali. Ang mga upa sa mga bagong bahay ay tataas nang malaki (ang parehong naaangkop sa halaga ng mga bagong bahay).

Kaya, ang panganib sa merkado dito ay medyo maliit. Bilang karagdagan, ang mamumuhunan ay may pagkakataon na mapabuti ang kanyang ari-arian at bigyan ito ng karagdagang halaga. Dahil hindi inaasahan ng mga mamumuhunan na tataas ang mga presyo ng real estate sa Midleton, maaari silang bumili ng mga ari-arian na may mas mataas na mga rate ng capitalization, at sa gayon ay tumataas ang halaga ng cash flow bawat dolyar ng pamumuhunan.

Sa anumang kaso, ang isang Royal Terrace na binili sa presyo na 650 libong dolyar at mas mababa ay magiging isang magandang pamumuhunan. Ngunit bago mag-alok sa pagbili, dapat kalkulahin ng isang mamumuhunan ang cash return on investment (ROI) at ang kabuuang return on investment (TROI) - isinasaalang-alang ang depreciation at posibleng pagtaas ng mga presyo ng ari-arian.

Return on Cash Investment Rate

Para sa mga layunin ng paglalarawan, sabihin nating binili mo ang Royal Terrace sa halagang $650,000. Para makabili, nagbayad ka ng $120,000 na cash (20% down payment) at nag-loan ng $520,000 (80% APR) sa loob ng 30 taon sa 7% na interes. Upang kalkulahin ang iyong pre-tax income (BIT) para sa unang taon, kailangan mong ibawas ang taunang pagbabayad sa mortgage mula sa iyong inaasahang netong kita sa pagpapatakbo para sa unang taon:

Taunang pagbabayad ng mortgage

($520,000 / 7%, 30 taon) $41,905,

SILA = DDVN / halaga ng mga cash investment,

SILA = $21,269/$130,000,

Kaya, maliban kung mali ka sa iyong mga paunang pagpapalagay, ang iyong return on cash investment ay mukhang maganda. Salamat sa paggamit ng credit, tinaasan mo ang payback ratio mula 9.6 hanggang 16.3%. Sa merkado ngayon, karamihan sa mga mamumuhunan ay makakahanap ng 16.3% na cash return on investment na talagang kaakit-akit.

Kabuuang ROI

Ang ROI na kinakalkula sa itaas ay hindi isinasaalang-alang ang mga karagdagang benepisyo na maaari mong matanggap sa pamamagitan ng pamumura at pagpapahalaga sa mga presyo ng ari-arian. Upang kalkulahin ang iyong kabuuang return on investment, dapat mong i-proyekto ang iyong taunang ROI sa buong inaasahang panunungkulan ng property (sabihin, limang taon) at kalkulahin ang cash return na matatanggap mo sa pagtatapos ng panahong iyon kung ibinenta mo ang property.

Upang ilarawan, ipagpalagay natin na dahil sa mahinang pagganap ng ekonomiya ng Midleton, tataas ang iyong DDV sa rate na 2% lamang bawat taon, at gayundin ang mga presyo ng ari-arian. Pagkatapos ng limang taon, ang iyong balanse sa mortgage ay magiging $488,343.

Titingnan natin ngayon ang Talahanayan 14.7 at 14.8. Una, nakita namin na ang 2% na paglago ay nagbibigay sa iyo ng cash on sale pagkatapos ng limang taon na $193,427. Ipinapakita rin sa talahanayan 14.7 ang iyong kita nang walang pagtaas ng presyo (pessimistic na opsyon) at may 5% na pagtaas ng presyo (optimistic na opsyon).

Gamit ang software Excel(o katulad), magagawa mong kalkulahin ang kabuuang kita sa iyong pamumuhunan, tulad ng ipinapakita sa talahanayan. 14.8.

Sa iba't ibang rate ng paglago ng presyo ng real estate, ang iyong inaasahang kabuuang return on investment (TROI) rate ay mula 17.78 hanggang 31.67%.

Siyempre, mesa. Ang 14.8 ay isang pinasimpleng bersyon lamang ng mga kalkulasyon. Maaari mong baguhin ang mga parameter ng upa, mga gastos sa pagpapatakbo, interes sa mortgage, mga tuntunin sa pautang, paunang bayad at iba pang mga parameter. Bilang karagdagan, maaari mong kalkulahin kung gaano kalaki ang tataas ng halaga ng iyong ari-arian pagkatapos ng mga pagpapabuti at modernisasyon nito.

Talahanayan 14.7. Ang netong kita mula sa mga benta sa iba't ibang mga rate ng paglago sa mga presyo ng real estate

Paglago sa mga presyo ng real estate, %
Presyo ng pagbebenta, libong $
Bawasan ang 5% na gastos sa pagbebenta, libong $
Bawasan ang balanse ng mortgage, libong $
Ang netong kita mula sa mga benta (bago ang mga buwis), libong $

Talahanayan 14.8. Pagkalkula ng OI sa ilalim ng kondisyon ng isang 2% na pagtaas sa DDVN sa iba't ibang mga rate ng paglago sa mga presyo ng real estate

	Taon 0	Taon 1	Taon 2	Taon 3	Taon 4	Taon 5
DDVN, libong $
Walang pagtaas ng presyo, libong $

DDVN, libong $
2% pagtaas ng presyo, libong $

DDVN, libong $
5% pagtaas ng presyo, libong $

Ang pagkakaroon ng pagsubok ng ilang mga sitwasyon sa pagsusuri, maaari mong kalkulahin ang lahat ng mga pagpipilian - mula sa pinaka hindi kanais-nais hanggang sa pinakamatagumpay. Dahil walang sinuman sa amin ang maaaring mahulaan ang hinaharap nang may ganap na katumpakan, ang pag-alam sa iyong mga limitasyon ay hindi lamang makatutulong sa iyong gumawa ng pinakamahusay na mga desisyon, ngunit magbibigay-daan din sa iyo na harapin ang mga oras na ang mga pangyayari ay sumasalungat sa iyo.

1 FEMA(pinaikling mula sa Federal Emergency Management Agency) — Federal Emergency Management Agency. — Tandaan lane

2 Ang halaga ng mga bagay na inihahambing ay maaaring depende sa pananalapi at iba pang mga konsesyon, kaya nararapat na mga pagsasaayos ay dapat gawin dito. Ang mga pagbabago ay hindi kinakailangan kung ang mga naturang pagtatalaga ay kaugalian para sa lugar o madaling matukoy dahil karaniwan ang mga ito sa lahat ng mga transaksyon. Ang mga espesyal na pagsasaayos ay maaaring gawin sa pamamagitan ng paghahambing ng mga tuntunin sa pananalapi na inaalok ng isang ikatlong partido na hindi kasama sa transaksyon. Ang anumang pagsasaayos ay hindi dapat isang mekanikal na muling pagkalkula ng dolyar na halaga ng konsesyon, ngunit dapat na nakabatay sa inaasahang reaksyon ng merkado sa pagbibigay ng naturang konsesyon.

3 OKS (loan/value ratio) - ang ratio ng porsyento ng halaga ng utang sa tinasang halaga ng property na ipinangako para sa loan na ito. — Tandaan lane

4 Sa halos 100% occupancy ng mga apartment.

5 Nasa panaklong ang mga detalye ng may-ari. Kapag tinatasa ang halaga sa pamilihan, hindi isinasaalang-alang ang interes at pagbaba ng halaga sa mortgage.

6 Ang mga average na halaga ng merkado para sa mga katulad na bagay ay kinukuha bilang batayan.

Cost-effective na diskarte ay halos nag-iisa sa buong panahon ng Sobyet ng ating kasaysayan. Ang diskarte na ito ay sumasailalim sa pagpapasiya ng halaga ng imbentaryo, na kinakalkula ng mga teknikal na negosyo ng imbentaryo (BTI, PTI, atbp.), Pati na rin para sa pagkalkula ng base ng buwis ng maraming mga bagay.

Ang diskarte sa gastos ay maaaring maging mapagpasyahan lamang sa kawalan ng data para sa paggamit ng kita at mga paghahambing na diskarte, i.e. kapag ang merkado para sa sirkulasyon ng bagay sa pagpapahalaga ay hindi binuo o sa pangkalahatan ay natatangi, at hindi rin nakakakuha ng kita. Samakatuwid, kapag tinatasa ang mga pasilidad sa lipunan (mga paaralan, kindergarten, istasyon ng tren, mga lugar ng detensyon, institusyong medikal at relihiyon), kadalasang posible na ilapat lamang ang diskarte sa gastos. Ginagamit din ito para sa mga layunin ng insurance, pagbubuwis, at kapag tinatasa ang hindi natapos na mga proyekto sa pagtatayo na nangangailangan ng malalaking pagkukumpuni o muling pagtatayo.

Mga disadvantages ng diskarte sa gastos.

Ang pagkalkula sa loob ng diskarte sa gastos ay maaaring magbigay ng hindi sapat na mga resulta sa mga sumusunod na kaso:

hindi pagkakapare-pareho sa pagitan ng mga pagpapabuti sa ari-arian at ang pinakamataas at pinakamahusay na paggamit nito;
kakulangan ng impormasyon tungkol sa legal na katayuan at lugar ng isang land plot (napakakaraniwan kapag tinatasa ang pag-aari ng mga negosyong pang-agrikultura, pribadong sambahayan at mga gusali ng bansa, built-in at nakalakip na lugar, atbp.);
walang merkado para sa mga lupain (o mga karapatan sa kanila) sa lugar ng pag-aari na tinasa;
ang mga pagpapabuti (mga gusali at istruktura) ay hindi karaniwan, bihira, at walang mga pagtatantya sa pagtatayo;
walang data para sa isang layunin na pagtatasa ng kita ng negosyante;
Mahirap matukoy ang pisikal na pagkasira ng mga pagpapabuti, halimbawa, kapag hindi sila masisiyasat nang biswal (mga network ng komunikasyon), o kapag ang mga kosmetiko na pag-aayos ay ginagawa sa isang luma, matagal nang itinayo na gusali, na tinatapos sa mga mamahaling materyales sa gusali, i.e. mayroong pagkakaiba sa pagitan ng hitsura ng bagay at mga elemento ng istruktura nito;
may mga palatandaan ng makabuluhang gamit at/o panlabas na pagkasuot (walang mga naaprubahang pamamaraan para sa kanilang mga kalkulasyon).

Sa katunayan, tulad ng ipinapakita ng kasanayan, ang karamihan sa mga ari-arian ng real estate na sinusuri ay may isa o ilan sa mga katangian sa itaas, na nagpapababa sa pagiging maaasahan ng resulta ng diskarte sa gastos. Samakatuwid, kung gagamitin ang diskarte sa gastos, karaniwang itinatalaga ito ng mga appraiser ng pinakamababang bahagi ng kabuuang gastos kapag sumasang-ayon sa mga resulta upang mabawasan ang epekto nito sa panghuling gastos. Kapag kinakalkula ang halaga bilang kapalit, halimbawa, kapag ang pagpapahiram na sinigurado ng ari-arian na pinahahalagahan, maraming mga bangko ang nagrerekomenda na italaga ito ng isang bahagi na hindi hihigit sa 5%-10%.

Paghahambing na diskarte sa isang binuo na merkado ito ang pinaka layunin at sapat. Imposibleng suriin ang mga natatanging bagay na walang mga analogue, pati na rin para sa karamihan ng mga bagay na hindi pa nakumpleto. Kapag tinatantya ang halaga ng palitan para sa mga likidong asset, tulad ng mga karaniwang apartment, opisina at retail space sa mga binuo na lugar, ito ang pangunahing, at kadalasan ang tanging, diskarte na inirerekomenda para sa paggamit.

Mga disadvantages ng comparative approach:

Hindi naaangkop para sa mga bagay na hindi ipinagpalit sa merkado.

Diskarte sa kita ay pinaka-kanais-nais para sa pagtatasa ng mga ari-arian na maaaring kumita ng kita, lalo na kapag tinatasa ang komersyal na real estate na may binuo na merkado ng pag-upa. Ginagamit ito upang kalkulahin ang halaga na ginagamit, iyon ay, para sa isang tiyak na may-ari o mamumuhunan, pati na rin upang kalkulahin ang halaga ng pamumuhunan, dahil sinusuri nito ang mga tagapagpahiwatig ng kakayahang kumita at namuhunan na kapital para sa buong panahon ng pamumuhunan.

Mga disadvantages ng diskarte sa kita:

Nagbibigay ng hindi sapat na napatunayang mga resulta sa kawalan ng data sa posibleng kita (halimbawa, ang kawalan ng rental market ay hindi nagpapahintulot sa pagkalkula ng pinakamalamang na rate ng rental), gayundin sa sapat na mga rate ng diskwento o capitalization.
Kung ang bagay ay napapailalim sa muling pagtatayo, repurposing o hindi pa nakumpleto, ang pagkalkula ay karaniwang may katangian ng isang proyekto sa pamumuhunan.
Hindi naaangkop para sa pagtatasa ng mga bagay na hindi nilayon para sa pagbuo ng kita (ibig sabihin, para sa karamihan ng mga pasilidad na panlipunan, mga pribadong sambahayan sa mga rural na lugar, atbp.).

Ang bawat isa sa kanila ay inilalapat depende sa uri ng bagay, ang pinagmulan ng mga pondo para sa pagkuha nito at maraming iba pang mga kadahilanan. Upang maunawaan kung aling mga kaso ang pinakaangkop na gumamit ng isa o ibang diskarte, kinakailangan na maunawaan nang detalyado ang mga mekanika ng kanilang pagpapatupad.

Magsimula tayo sa diskarteng nakabatay sa gastos, na pangunahing ginagamit kaugnay ng mga hiwalay na gusali, kabahayan at pasilidad ng industriya. Ang kakanyahan ng diskarteng ito ay ipinapalagay ang katotohanan na ang mamumuhunan ay hindi magbabayad para sa bagay nang higit pa sa halaga ng pagtatayo ng isang gusali na katulad ng layunin at kahusayan. Mayroong dalawang mga pamamaraan ayon sa kung saan pagtatasa ng komersyal na real estate at mga plot ng lupa gamit ang cost-based na diskarte.

Ang una sa mga ito ay ang paraan ng pag-withdraw. Ayon dito, ang halaga ng merkado ng isang bagay ay tinutukoy batay sa mga gastos na kinakailangan upang maibalik ito o kahit na palitan ito, na isinasaalang-alang ang umiiral na pagkasira.
Ang pangalawa ay ang paraan ng pagtukoy ng mga gastos sa pag-unlad. Sa karamihan ng mga kaso, nalalapat ito sa hindi pa maunlad na lupa at tumutukoy sa halaga ng lupa batay sa katotohanang hahatiin ito sa mga plot na mamaya ay ibebenta. Pagkatapos ang mga gastos sa kanilang pag-unlad ay ibabawas mula sa tinantyang kita, na nagpapahintulot sa amin na makuha ang halaga sa pamilihan ng lupa.

Ang susunod na diskarte na isasaalang-alang natin ay comparative. Ayon sa kanya pagpapahalaga ng komersyal na real estate nangyayari sa batayan ng paghahambing ng data sa halaga ng mga katulad na bagay kapag ibinebenta ang mga ito. Ang diskarte na ito ay nangangailangan ng pagsunod sa mga sumusunod na kundisyon: ang bagay ay hindi dapat natatangi, ang appraiser ay dapat gumana nang may pinakatumpak na impormasyon, kabilang ang mga istatistika sa mga katulad na transaksyon, at ang mga salik na nakakaimpluwensya sa halaga ng mga analogue na pinag-uusapan ay dapat na maihahambing. Ang paghahambing na diskarte ay nagsasangkot ng apat na hakbang.

Ang una ay ang paghahanap para sa matagumpay na mga transaksyon sa mga katulad na ari-arian sa isang partikular na segment ng real estate market.
Pagkatapos ay darating ang pag-verify ng impormasyong natanggap upang kumpirmahin ang katotohanan na ang pagbili at pagbebenta ay isinasagawa sa ilalim ng normal na mga kondisyon ng merkado.
Susunod, ang bagay sa pagpapahalaga ay inihambing sa mga nabili na nitong mga analogue. Sa kasong ito, ang isang paunang kinakailangan ay upang isaalang-alang ang lahat ng mga pagkakaiba sa pagitan ng mga bagay na inihambing.
Ang paghahambing ay nagtatapos sa isang pagkalkula ng halaga sa merkado ng real estate batay sa isang pagsusuri ng pagkakaiba sa mga presyo ng mga bagay na pinag-uusapan.

Well, sa konklusyon, ang ikatlong diskarte, sa tulong ng kung saan pagtatasa ng komersyal na real estate- kumikita. Ang diskarte na ito ay nagbibigay-daan sa iyo upang matukoy ang halaga ng isang bagay batay sa inaasahang kita mula dito at maaari lamang ilapat sa real estate na maaaring makabuo ng kita. Ayon sa mga prinsipyo ng pamamaraang ito, ang halaga sa pamilihan ng pinahahalagahang bagay ay ang kabuuan ng inaasahang kita o iba pang mga benepisyo na ipinakita sa petsa ng pagtatasa. Ang pinakamadaling paraan upang ilarawan ang kakanyahan ng diskarte sa kita sa pagpapahalaga ay sa isang simpleng pormula, ayon sa kung saan ang halaga ng isang bagay ay ang ratio ng inaasahang kita mula dito sa coefficient o capitalization rate. Ang mga huling halaga sa formula na ito ay kumakatawan sa rate ng kita, na sumasalamin sa relasyon sa pagitan ng kita at ang halaga ng bagay na pinahahalagahan at ang ratio ng halaga sa pamilihan ng bagay sa kita na nabuo nito. Ang pagpapatupad ng valuation gamit ang income approach ay nagaganap din sa ilang yugto.

Una, ang lahat ng posibleng kita mula sa bagay ay tinasa.
Pagkatapos ay kalkulahin ang aktwal na kabuuang kita.
Susunod, ang lahat ng mga gastos na nauugnay sa tinasa na bagay ay isinasaalang-alang (nahahati sa kondisyon na pare-pareho, kondisyon na variable at mga reserba).
Ang susunod na hakbang ay kalkulahin ang netong kita sa pagpapatakbo ng ari-arian.
At ang proseso ay nakumpleto sa pamamagitan ng pag-convert ng tinantyang kita sa halaga ng pamilihan ng bagay.

Mahalagang maunawaan na ang panghuling presyo sa merkado na ipinahayag sa panahon ng pagtatasa ng real estate ay direktang nakasalalay sa aplikasyon ng isa o ibang diskarte. Samakatuwid, ang pagpili ng tamang diskarte sa pagtatasa ay ang susi sa pinakamabisang resulta ng pagtatasa at isang siguradong tanda ng isang may karanasan na appraiser.

Ang gawain ng pagtatasa ng halaga ng isang negosyo sa iba't ibang yugto ng pag-unlad nito ay hindi nawawala ang kaugnayan nito. Ang isang negosyo ay isang pangmatagalang asset na lumilikha ng kita at may isang tiyak na kaakit-akit sa pamumuhunan, kaya ang tanong ng halaga nito ay interesado sa marami, mula sa mga may-ari at pamamahala hanggang sa mga ahensya ng gobyerno.

Kadalasan, upang masuri ang halaga ng isang negosyo, ginagamit nila paraan ng kita (diskarte sa kita), dahil ang sinumang mamumuhunan ay namumuhunan ng pera hindi lamang sa mga gusali, kagamitan at iba pang nasasalat at hindi nasasalat na mga ari-arian, ngunit sa hinaharap na kita na hindi lamang makakabawi sa puhunan, ngunit nagdudulot din ng kita, at sa gayon ay tumataas ang kagalingan ng mamumuhunan. Kasabay nito, ang dami, kalidad at tagal ng inaasahang daloy ng kita sa hinaharap ay gumaganap ng isang espesyal na papel kapag pumipili ng isang bagay sa pamumuhunan. Walang alinlangan, ang halaga ng inaasahang kita ay kamag-anak at napapailalim sa napakalaking impluwensya ng posibilidad, depende sa antas ng panganib ng posibleng pagkabigo sa pamumuhunan, na dapat ding isaalang-alang.

Tandaan! Ang pangunahing kadahilanan ng gastos kapag ginagamit ang pamamaraang ito ay ang inaasahang kita ng kumpanya sa hinaharap, na kumakatawan sa ilang mga benepisyong pang-ekonomiya para sa mga may-ari ng negosyo. Kung mas mataas ang kita ng kumpanya, mas mataas, ang iba pang mga bagay ay pantay, ang halaga nito sa pamilihan.

Isinasaalang-alang ng paraan ng kita ang pangunahing layunin ng negosyo - kumita. Mula sa mga posisyon na ito, ito ay pinaka-kanais-nais para sa pagtatasa ng negosyo, dahil ito ay sumasalamin sa mga prospect ng pag-unlad ng negosyo at mga inaasahan sa hinaharap. Bilang karagdagan, isinasaalang-alang nito ang pagkaluma ng ekonomiya ng mga bagay, at isinasaalang-alang din ang aspeto ng merkado at mga trend ng inflationary sa pamamagitan ng rate ng diskwento.

Sa kabila ng lahat ng hindi maikakaila na mga pakinabang, ang diskarteng ito ay hindi walang kontrobersyal at negatibong aspeto:

ito ay medyo labor intensive;
ito ay nailalarawan sa pamamagitan ng isang mataas na antas ng subjectivity kapag nagtataya ng kita;
mayroong isang mataas na proporsyon ng mga probabilidad at kombensiyon, dahil ang iba't ibang mga pagpapalagay at paghihigpit ay itinatag;
ang impluwensya ng iba't ibang mga kadahilanan ng panganib sa inaasahang kita ay malaki;
may problemang mapagkakatiwalaang matukoy ang tunay na kita na ipinakita ng negosyo sa pag-uulat nito, at posibleng ang mga pagkalugi ay sadyang makikita para sa iba't ibang layunin, na nauugnay sa opacity ng impormasyon mula sa mga domestic na negosyo;
ang accounting para sa non-core at labis na mga asset ay kumplikado;
ang pagtatasa ng hindi kumikitang mga negosyo ay hindi tama.

Kinakailangan na bigyan ng espesyal na pansin ang kakayahang mapagkakatiwalaan na matukoy ang hinaharap na mga daloy ng kita ng negosyo at ang pag-unlad ng mga aktibidad ng kumpanya sa inaasahang bilis. Ang katumpakan ng forecast ay lubos na naiimpluwensyahan ng katatagan ng panlabas na kapaligiran sa ekonomiya, na mahalaga para sa medyo hindi matatag na sitwasyon sa ekonomiya ng Russia.

Kaya, ipinapayong gamitin ang diskarte sa kita upang suriin ang mga kumpanya kapag:

mayroon silang positibong kita;
posible na gumuhit ng isang maaasahang forecast ng kita at mga gastos.

Pagkalkula ng halaga ng isang kumpanya gamit ang diskarte sa kita

Ang pagtatantya ng halaga ng isang negosyo gamit ang diskarte sa kita ay nagsisimula sa paglutas ng mga sumusunod na problema:

1) pagtataya ng hinaharap na kita ng negosyo;

2) pagdadala ng halaga ng kita sa hinaharap ng negosyo sa kasalukuyang sandali.

Ang tamang solusyon sa mga problemang ito ay nakakatulong sa pagkuha ng sapat na panghuling resulta ng gawaing pagtatasa. Ang malaking kahalagahan sa kurso ng pagtataya ay ang normalisasyon ng kita, sa tulong kung saan ang isang beses na mga paglihis ay tinanggal, na lumilitaw, lalo na, bilang isang resulta ng isang beses na mga transaksyon, halimbawa, kapag nagbebenta ng hindi core at labis. mga ari-arian. Upang gawing normal ang kita, ginagamit ang mga istatistikal na pamamaraan upang kalkulahin ang average, weighted average o extrapolation na paraan, na kumakatawan kumakatawan sa isang pagpapatuloy ng mga kasalukuyang uso.

Bilang karagdagan, kinakailangang isaalang-alang ang kadahilanan ng mga pagbabago sa halaga ng pera sa paglipas ng panahon - ang parehong halaga ng kita ay kasalukuyang may mas mataas na presyo kaysa sa hinaharap na panahon. Ang mahirap na tanong ng pinakakatanggap-tanggap na timing para sa pagtataya ng kita at gastos ng kumpanya ay kailangang malutas. Ito ay pinaniniwalaan na upang maipakita ang likas na cyclical na katangian ng mga industriya, upang makagawa ng isang makatwirang pagtataya, ito ay kinakailangan upang masakop ang isang panahon ng hindi bababa sa 5 taon. Kapag isinasaalang-alang ang isyung ito sa pamamagitan ng isang matematikal at istatistikal na prisma, mayroong pagnanais na pahabain ang panahon ng pagtataya, sa pag-aakalang ang mas malaking bilang ng mga obserbasyon ay magbibigay ng mas makatwirang halaga ng halaga ng merkado ng kumpanya. Gayunpaman, ang pagtaas ng panahon ng pagtataya sa proporsyon ay ginagawang mas mahirap na hulaan ang mga halaga ng kita at gastos, inflation at cash flow. Napansin ng ilang appraiser na ang pinaka-maaasahang pagtataya ng kita ay para sa 1-3 taon, lalo na kapag may kawalang-tatag sa kapaligirang pang-ekonomiya, dahil habang tumataas ang mga panahon ng pagtataya, tumataas ang kondisyon ng mga pagtatantya. Ngunit ang opinyon na ito ay totoo lamang para sa mga negosyong patuloy na nagpapatakbo.

Mahalaga!Sa anumang kaso, kapag pumipili ng panahon ng pagtataya, kailangan mong saklawin ang panahon hanggang sa maging matatag ang rate ng paglago ng kumpanya, at upang makamit ang pinakamalaking katumpakan ng mga huling resulta, maaari mong hatiin ang panahon ng pagtataya sa mas maliit na mga intermediate na panahon, halimbawa, Kalahating taon.

Sa mga pangkalahatang tuntunin, ang halaga ng isang negosyo ay natutukoy sa pamamagitan ng pagbubuod ng mga daloy ng kita mula sa mga aktibidad ng negosyo sa panahon ng pagtataya, na dating nababagay sa kasalukuyang antas ng presyo, kasama ang pagdaragdag ng halaga ng negosyo sa post-forecast panahon (terminal value).

Ang pinakakaraniwang dalawang paraan para sa pagtatasa ng diskarte sa kita ay: paraan ng capitalization ng kita At may diskwentong paraan ng daloy ng salapi. Nakabatay ang mga ito sa tinantyang mga rate ng diskwento at capitalization na ginagamit upang matukoy ang kasalukuyang halaga ng mga kita sa hinaharap. Siyempre, sa loob ng balangkas ng diskarte sa kita, maraming iba pang mga uri ng mga pamamaraan ang ginagamit, ngunit karaniwang lahat sila ay batay sa diskwento sa mga daloy ng salapi.

Ang isang pangunahing papel sa pagpili ng isang paraan ng pagtatasa ay ginagampanan ng layunin ng mismong pagtatasa at ang nilalayong paggamit ng mga resulta nito. Ang iba pang mga kadahilanan ay mayroon ding epekto, halimbawa, ang uri ng negosyo na pinahahalagahan, ang yugto ng pag-unlad nito, ang rate ng pagbabago sa kita, ang pagkakaroon ng impormasyon at ang antas ng pagiging maaasahan nito, atbp.

Pamamaraancapitalizationkita(Paraan ng Single-Period Capitalization, SPCM)

Ang paraan ng pag-capitalize ng kita ay batay sa proposisyon na ang halaga sa pamilihan ng isang negosyo ay katumbas ng kasalukuyang halaga ng mga kita sa hinaharap. Ito ay pinakaangkop na ilapat ito sa mga kumpanyang iyon na nakaipon na ng mga asset, may matatag at mahuhulaan na halaga ng kasalukuyang kita, at ang rate ng paglago nito ay katamtaman at medyo pare-pareho, habang ang kasalukuyang estado ay nagbibigay ng isang tiyak na ideya ng \ u200b\u200b pangmatagalang uso sa mga aktibidad sa hinaharap. At kabaligtaran: sa yugto ng aktibong paglago ng kumpanya, sa panahon ng proseso ng muling pagsasaayos o sa iba pang mga oras kung saan mayroong makabuluhang pagbabagu-bago sa mga kita o daloy ng pera (na karaniwan para sa maraming mga negosyo), ang pamamaraang ito ay hindi kanais-nais para sa paggamit, dahil may mataas na posibilidad na makakuha ng hindi tamang resulta ng pagtatasa ng halaga.

Ang paraan ng pag-capitalize ng kita ay batay sa retrospective na impormasyon, habang para sa isang hinaharap na panahon, bilang karagdagan sa halaga ng netong kita, ang iba pang mga pang-ekonomiyang tagapagpahiwatig ay extrapolated, halimbawa, istraktura ng kapital, rate ng pagbabalik, at antas ng panganib ng kumpanya.

Ang pagtatasa ng isang negosyo gamit ang paraan ng capitalization ng kita ay isinasagawa tulad ng sumusunod:

Kasalukuyang market value = DP (o P net) / Capitalization rate,

kung saan ang DP ay cash flow;

Ang P ay malinis - netong kita.

Tandaan! Ang pagiging maaasahan ng resulta ng pagtatasa ay lubos na nakasalalay sa rate ng capitalization, kaya ang espesyal na pansin ay dapat bayaran sa katumpakan ng pagkalkula nito.

Binibigyang-daan ka ng capitalization rate na i-convert ang mga kita o halaga ng cash flow para sa isang partikular na yugto ng panahon sa isang sukatan ng halaga. Bilang isang patakaran, ito ay nagmula sa kadahilanan ng diskwento:

Rate ng capitalization =D- T r,

saan D- rate ng diskwento;

T r - rate ng paglago ng cash flow o netong kita.

Malinaw na ang capitalization ratio ay kadalasang mas mababa kaysa sa discount rate para sa parehong kumpanya.

Tulad ng makikita mula sa ipinakita na mga formula, depende sa kung anong halaga ang naka-capitalize, ang inaasahang rate ng paglago ng cash flow o netong tubo ay isinasaalang-alang. Siyempre, mag-iiba ang capitalization rate para sa iba't ibang uri ng kita. Samakatuwid, ang pangunahing gawain kapag ipinapatupad ang pamamaraang ito ay upang matukoy ang tagapagpahiwatig na magiging malaking titik. Sa kasong ito, maaaring mahulaan ang kita para sa taon kasunod ng petsa ng pagtatasa o ang average na kita na kinakalkula gamit ang retrospective data ay tinutukoy. Dahil ang netong daloy ng salapi ay ganap na isinasaalang-alang ang mga aktibidad sa pagpapatakbo at pamumuhunan ng isang negosyo, ito ay kadalasang ginagamit bilang batayan para sa capitalization.

Kaya, ang capitalization rate sa pang-ekonomiyang kakanyahan nito ay malapit sa kadahilanan ng diskwento at malakas na magkakaugnay dito. Ginagamit din ang rate ng diskwento upang bawasan ang mga daloy ng cash sa hinaharap hanggang sa kasalukuyang panahon.

Discounted cash flow method ( Mga May Diskwentong Cash-Flow, DCF )

Ang paraan ng may diskwentong cash flow ay nagpapahintulot sa iyo na isaalang-alang ang mga panganib na nauugnay sa pagkuha ng inaasahang kita. Ang paggamit ng paraang ito ay mabibigyang katwiran kapag ang isang makabuluhang pagbabago sa hinaharap na kita ay hinulaang, parehong pataas at pababa. Bilang karagdagan, sa ilang mga sitwasyon, ang pamamaraang ito lamangay naaangkop, halimbawa, pagpapalawak ng mga aktibidad ng negosyo kung sa oras ng pagtatasa ay hindi ito gumana sa buong kapasidad ng produksyon nito, ngunit nilayon na dagdagan ito sa malapit na hinaharap;nakaplanong pagtaas sa dami ng produksyon; pag-unlad ng negosyo sa pangkalahatan; mga pagsasanib ng mga negosyo; pagpapakilala ng mga bagong teknolohiya sa produksyon, atbp.Sa ilalim ng gayong mga kundisyon, ang mga taunang daloy ng pera sa mga hinaharap na panahon ay hindi magiging pare-pareho, na natural, na ginagawang imposibleng kalkulahin ang halaga ng merkado ng kumpanya gamit ang paraan ng pag-capitalize ng kita.

Para sa mga bagong negosyo, ang tanging posibleng paraan na gagamitin ay ang diskwentong paraan ng daloy ng salapi, dahil ang halaga ng kanilang mga ari-arian sa oras ng pagtatasa ay maaaring hindi tumutugma sa kakayahang makabuo ng kita sa hinaharap.

Siyempre, ito ay kanais-nais na ang enterprise na pinahahalagahan ay may kanais-nais na mga uso sa pag-unlad at isang kumikitang kasaysayan ng negosyo. Para sa mga kumpanyang dumaranas ng sistematikong pagkalugi at pagkakaroon ng negatibong rate ng paglago, hindi angkop ang paraan ng may diskwentong cash flow. Ang partikular na pangangalaga ay dapat gawin kapag sinusuri ang mga kumpanyang may mataas na posibilidad ng pagkabangkarote. Sa kasong ito, ang diskarte sa kita ay hindi naaangkop, kabilang ang paraan ng pag-capitalize ng kita.

Ang discounted cash flow method ay mas flexible dahilay maaaring gamitin upang suriin ang anumang operating enterprise na gumagamitpagtataya ng line-item ng mga daloy ng cash sa hinaharap. Hindi maliit na kahalagahan para sa pamamahala at mga may-ari ng kumpanya na maunawaan ang epekto ng iba't ibang mga desisyon sa pamamahala sa halaga nito sa merkado, iyon ay, maaari itong magamit sa proseso ng pamamahala ng halaga batay sa nagresultang detalyadong modelo ng gastos ng negosyo. at makita ang pagkamaramdamin nito sa mga napiling panloob at panlabas na salik. Pinapayagan ka nitong maunawaan ang mga aktibidad ng negosyo sa anumang yugto ng ikot ng buhay sa hinaharap. At ang pinakamahalaga: ang pamamaraang ito ay pinaka-kaakit-akit sa mga namumuhunan at nakakatugon sa kanilang mga interes, dahil ito ay batay sa mga pagtataya ng pag-unlad ng merkado sa hinaharap at mga proseso ng inflationary. Bagaman mayroon ding ilang kahirapan dito, dahilsa isang hindi matatag na ekonomiya ng krisis Sa Medyo mahirap hulaan ang iyong stream ng kita ilang taon nang maaga.

Kaya, ang paunang batayan para sa pagkalkula ng halaga ng isang negosyo gamit ang pamamaraanpagbabawas ng mga daloy ng salapiay isang pagtataya, ang pinagmulan nito ay ang retroinformation tungkol sa mga cash flow. Ang tradisyonal na pormula para sa pagtukoy ng kasalukuyang halaga ng may diskwentong kita sa hinaharap ay ang mga sumusunod:

Kasalukuyang halaga sa pamilihan = Mga daloy ng pera para sa panahont / (1 + D) t.

Ang rate ng diskwento ay ang rate ng interes na kinakailangan upang bawasan ang mga kita sa hinaharap sa isang solong halaga para sa kasalukuyang halaga ng negosyo. Para sa isang mamumuhunan, ito ang kinakailangang rate ng return sa mga alternatibong pamumuhunan na may maihahambing na antas ng panganib sa oras ng pagtatasa.

Depende sa uri ng cash flow na pinili (equity o kabuuang invested capital) na ginamit bilang batayan para sa valuation, ang paraan para sa pagkalkula ng discount rate ay tinutukoy. Mga scheme ng pagkalkula ng cash flow para sainvested at equity capital ay ipinakita sa talahanayan. 12.

Talahanayan 1. Pagkalkula ng cash flow para sa invested capital
Index	Epekto sa bottom line cash flow (+/–)
netong kita
Naipong pamumura
Pagbaba ng sariling kapital sa paggawa
Pagtaas ng sariling kapital sa paggawa
Pagbebenta ng mga ari-arian
Mga pamumuhunan sa kapital
Daloy ng pera para sa namuhunan na kapital

Talahanayan 2. Pagkalkula ng cash flow para sa equity
Index	Epekto sa bottom line cash flow (+/–)
netong kita
Naipong pamumura
Pagbaba ng sariling kapital sa paggawa
Pagtaas ng sariling kapital sa paggawa
Pagbebenta ng mga ari-arian
Mga pamumuhunan sa kapital
Pagtaas ng pangmatagalang utang
Pagbawas ng pangmatagalang utang
Daloy ng pera para sa equity

Tulad ng nakikita mo, ang pagkalkula ng daloy ng pera para saAng equity capital ay naiiba lamang dahil ang resulta na nakuha mula sa algorithm para sa pagkalkula ng cash flow para sa namuhunan na kapital ay karagdagang inaayos para sa mga pagbabago sa pangmatagalang utang. Pagkatapos ang daloy ng pera ay may diskwento alinsunod sa inaasahang mga panganib, na makikita sa rate ng diskwento na kinakalkula na may kaugnayan sa isang partikular na negosyo.

Kaya, ang rate ng diskwento sa daloy ng cash para sa equity capital ay magiging katumbas ng rate ng return sa namuhunan na kapital na kinakailangan ng may-ari,namuhunan ng kapital- ang kabuuan ng mga timbang na rate ng pagbabalik sa mga hiniram na pondo (iyon ay, ang rate ng interes ng bangko sa mga pautang) at sa equity capital, habang ang kanilang mga tiyak na timbang ay tinutukoy ng mga bahagi ng hiniram at equity na mga pondo sa istraktura ng kapital. Rate ng diskwento sa daloy ng perapara sa invested capitaltinawag timbang na average na gastos ng kapital, at ang kaukulang paraan para sa pagkalkula nito ayweighted average cost ng capital method (WwaloAaverageCost ngCapital, WACC). Ang pamamaraang ito ng pagtukoy sa rate ng diskwento ay kadalasang ginagamit.

Bukod sa, upang matukoy ang cash flow discount rate para sa equity maaaring ilapat ang mga sumusunod ay ang pinakakaraniwang pamamaraan:

modelo ng pagtatasa ng capital asset ( CAPM);
binagong modelo ng pagtatasa ng capital asset ( MCAPM);
pinagsama-samang paraan ng pagtatayo;
modelo ng labis na kita ( EVO) at iba pa.

Isaalang-alang natin ang mga pamamaraang ito nang mas detalyado.

Pamamaraantimbang na average na mga gastos sa kapital ( WACC)

Ito ay ginagamit upang kalkulahin ang parehong equity at hiniram na kapital sa pamamagitan ng pagbuo ng ratio ng kanilang mga pagbabahagi hindi ito nagpapakita ng balanse, ngunithalaga sa pamilihan ng kapital. Ang rate ng diskwento para sa modelong ito ay tinutukoy ng formula:

DWACC = S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

kung saan ang C зк ay ang halaga ng hiniram na kapital;

N tubo - rate ng buwis sa kita;

Дзк - bahagi ng hiniram na kapital sa istraktura ng kapital ng kumpanya;

Ср - gastos sa pag-akit ng share capital (ginustong pagbabahagi);

D pr - bahagi ng ginustong pagbabahagi sa istraktura ng kapital ng kumpanya;

Соа - gastos sa pag-akit ng share capital (ordinaryong pagbabahagi);

D ob - ang bahagi ng mga ordinaryong pagbabahagi sa istraktura ng kapital ng kumpanya.

Kung mas nakakaakit ang isang kumpanya ng murang hiniram na pondo sa halip na mahal na equity capital, mas mababa ang halaga WACC. Gayunpaman, kung nais mong gumamit ng maraming murang hiniram na mga pondo hangga't maaari, dapat mo ring tandaan ang tungkol sa kaukulang pagbaba sa pagkatubig ng balanse ng negosyo, na tiyak na hahantong sa pagtaas ng mga rate ng interes ng kredito, dahil para sa mga bangko ang sitwasyong ito ay puno ng mas mataas na mga panganib, at ang halaga WACC, siyempre, lalago. Kaya, magiging angkop na gamitin ang panuntunang "ginintuang ibig sabihin", na mahusay na pinagsama ang sarili at hiniram na mga pondo batay sa kanilang balanse sa mga tuntunin ng pagkatubig.

Pamamaraanmga pagtatasakabiseramga ari-arian (Modelo sa Pagpepresyo ng Capital Asset, CAPM)

Batay sa pagsusuri ng impormasyon mula sa mga pamilihan ng sapi tungkol sa mga pagbabago sa kakayahang kumita ng mga pagbabahagi sa publiko. Sa kasong ito, kapag kinakalkula ang rate ng diskwento para sa equity capital, ginagamit ang sumusunod na formula:

DCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P 1 + P 2 + R,

kung saan ang D b/r - walang panganib na rate ng pagbabalik;

β - espesyal na koepisyent;

D r - ang kabuuang pagbabalik ng merkado sa kabuuan (ang average na portfolio ng merkado ng mga mahalagang papel);

P 1 - bonus para sa maliliit na negosyo;

P 2 - premium para sa partikular na panganib sa isang indibidwal na kumpanya;

R- panganib sa bansa.

Ang risk-free rate ay ginagamit bilang batayan para sa pagtatasa ng iba't ibang uri ng panganib na nauugnay sa pamumuhunan sa isang kumpanya. Espesyal na koepisyent ng beta ( β ) ay kumakatawan sa dami ng sistematikong panganib na nauugnay sa mga prosesong pang-ekonomiya at pampulitika na nagaganap sa bansa, na kinakalkula batay sa mga paglihis sa kabuuang pagbabalik ng mga pagbabahagi ng isang partikular na kumpanya kumpara sa kabuuang pagbabalik ng stock market sa kabuuan. Ang kabuuang market return indicator ay ang average na market return index, na kinakalkula ng mga analyst batay sa pang-matagalang pananaliksik ng statistical data.

CAPMmedyo mahirap mag-aplay sa mga kondisyon ng underdevelopment ng Russian stock market. Ito ay dahil sa mga hamon sa pagtukoy ng mga beta at mga premium sa panganib sa merkado, lalo na para sa mga negosyong malapit na pinanghahawakan na hindi nakalista sa isang stock exchange. Sa dayuhang praktika, ang rate ng return na walang panganib, bilang panuntunan, ay ang rate ng return sa mga pangmatagalang bono o bill ng gobyerno, dahil ang mga ito ay itinuturing na may mataas na antas ng pagkatubig at napakababang panganib ng insolvency (ang ang posibilidad ng pagkabangkarote ng estado ay halos hindi kasama). Gayunpaman, sa Russia, pagkatapos ng ilang makasaysayang kaganapan, ang mga seguridad ng gobyerno ay hindi sikolohikal na itinuturing na walang panganib. Samakatuwid, ang average na rate sa mga pangmatagalang deposito ng dayuhang pera ng limang pinakamalaking bangko ng Russia, kabilang ang Sberbank ng Russia, na nabuo pangunahin sa ilalim ng impluwensya ng mga panloob na kadahilanan sa merkado, ay maaaring magamit bilang isang rate na walang panganib. Tungkol sa mga posibilidad β , pagkatapos ay sa ibang bansa madalas nilang ginagamit ang mga yari na publikasyon ng mga tagapagpahiwatig na ito sa mga direktoryo ng pananalapi na kinakalkula ng mga dalubhasang kumpanya sa pamamagitan ng pagsusuri ng istatistikal na impormasyon ng stock market. Ang mga appraiser sa pangkalahatan ay hindi kailangang kalkulahin ang mga ratio na ito mismo.

Binagong modelo ng pagtatasa ng capital asset ( MCAPM)

Sa ilang mga kaso, mas mainam na gumamit ng binagong modelo ng pagpapahalaga sa asset ng kapital ( MCAPM), kung saan ginagamit ang indicator tulad ng risk premium, na isinasaalang-alang ang hindi sistematikong mga panganib ng enterprise na pinahahalagahan. Mga hindi sistematikong panganib (nakakaibang mga panganib)- Ito ay mga panganib na nangyayari nang random sa isang kumpanya na maaaring mabawasan sa pamamagitan ng diversification. Sa kaibahan, ang sistematikong panganib ay sanhi ng pangkalahatang paggalaw ng merkado o mga segment nito at hindi nauugnay sa isang partikular na seguridad. Samakatuwid, ang tagapagpahiwatig na ito ay mas angkop para sa mga kondisyon ng Russia ng pag-unlad ng stock market na may katangian na kawalang-tatag:

DMCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P panganib,

kung saan ang D b/r ay ang risk-free rate ng return sa mga pautang sa domestic foreign currency ng Russia;

β - isang coefficient na isang sukatan ng market (non-diversifiable) na panganib at sumasalamin sa sensitivity ng mga pagbabago sa profitability ng mga pamumuhunan sa mga kumpanya sa isang partikular na industriya sa mga pagbabago sa profitability ng stock market sa kabuuan;

D r - kakayahang kumita ng merkado sa kabuuan;

Ang P risk ay isang risk premium na isinasaalang-alang ang hindi sistematikong mga panganib ng kumpanyang sinusuri.

Pinagsama-samang pamamaraan

Isinasaalang-alang nito ang iba't ibang uri ng mga panganib sa pamumuhunan at nagsasangkot ng pagtatasa ng dalubhasa sa parehong pangkalahatang pang-ekonomiya at partikular sa industriya at partikular na salik sa negosyo na lumilikha ng panganib na hindi makatanggap ng nakaplanong kita. Ang pinakamahalagang salik ay ang laki ng kumpanya, istraktura pananalapi, produksyon at pagkakaiba-iba ng teritoryo,kalidad ng pamamahala, kakayahang kumita, predictability ng kita, atbp.Ang rate ng diskwento ay tinutukoy batay sa walang panganib na rate ng pagbabalik, kung saan idinagdag ang isang karagdagang premium para sa panganib ng pamumuhunan sa isang partikular na kumpanya, na isinasaalang-alang ang mga salik na ito.

Tulad ng nakikita natin, ang pinagsama-samang diskarte ay medyo katulad sa CAPM, dahil pareho silang nakabatay sa rate ng return sa mga securities na walang panganib na may pagdaragdag ng karagdagang kita na nauugnay sa panganib ng pamumuhunan (pinaniniwalaan na mas malaki ang panganib, mas malaki ang kita).

Olson model (Edwards - kampana - Ohlson pagpapahalaga modelo , EVO ), o ang paraan ng labis na kita (kita).

Pinagsasama-sama ang mga bahagi ng mga diskarte sa kita at gastos, sa ilang sukat ay pinaliit ang kanilang mga disadvantage. Ang halaga ng kumpanya ay natutukoy sa pamamagitan ng pagbawas sa daloy ng labis na kita, iyon ay, paglihis mula sa average ng industriya, at ang kasalukuyang halaga ng mga net asset. Ang bentahe ng modelong ito ay ang kakayahang gumamit ng magagamit na impormasyon tungkol sa halaga ng mga asset na magagamit sa oras ng pagtatasa upang kalkulahin. Ang isang makabuluhang bahagi sa modelong ito ay inookupahan ng mga tunay na pamumuhunan, at ang natitirang kita lamang ang kinakailangan na mahulaan, iyon ay, ang bahagi ng daloy ng salapi na aktwal na nagpapataas ng halaga ng kumpanya. Bagama't ang modelong ito ay walang ilang mga paghihirap sa paggamit, ito ay lubhang kapaki-pakinabang sa pagbuo ng isang diskarte sa pagbuo ng organisasyon na may kaugnayan sa pag-maximize ng halaga ng negosyo.

Drawing up ang final halaga ng merkado ng kumpanya

Kapag natukoy na ang paunang halaga ng negosyo, dapat gawin ang ilang pagsasaayos upang makuha ang panghuling halaga sa pamilihan:

para sa labis/kakulangan ng sariling kapital;
sa mga non-core asset ng enterprise;
sa ipinagpaliban na mga ari-arian at pananagutan ng buwis;
sa netong utang, kung mayroon man.

Dahil ang pagkalkula ng may diskwentong daloy ng salapi ay kinabibilangan ng kinakailangang halaga ng sariling kapital sa paggawa na nauugnay sa pagtataya ng kita, kung hindi ito tumutugma sa aktwal na halaga, ang labis sa sariling kapital na nagtatrabaho ay dapat idagdag, at ang kakulangan ay dapat ibawas sa halaga. ng paunang gastos. Ang parehong naaangkop sa mga hindi gumaganang asset, dahil ang mga asset lang na ginamit sa pagbuo ng cash flow ang kasama sa pagkalkula. Nangangahulugan ito na kung mayroong mga non-core asset na may tiyak na halaga na hindi isinasaalang-alang sa daloy ng pera, ngunit maaaring maisakatuparan (halimbawa, sa pagbebenta), kinakailangan upang taasan ang paunang halaga ng negosyo sa pamamagitan ng ang halaga ng naturang mga asset, na kinakalkula nang hiwalay. Kung ang halaga ng negosyo ay kinakalkula para sa namuhunan na kapital, kung gayon ang nagresultang halaga ng merkado ay nalalapat sa buong namuhunan na kapital, iyon ay, kasama nito, bilang karagdagan sa halaga ng equity, pati na rin ang halaga ng mga pangmatagalang pananagutan ng kumpanya. Nangangahulugan ito na upang makuha ang halaga ng equity capital, kinakailangan upang bawasan ang halaga ng itinatag na halaga sa pamamagitan ng halaga ng pangmatagalang utang.

Pagkatapos gawin ang lahat ng mga pagsasaayos, ang halaga ay makukuha, na siyang halaga sa pamilihan ng equity ng kumpanya.

Ang negosyo ay may kakayahang makabuo ng kita kahit na matapos ang panahon ng pagtataya. Ang mga kita ay dapat na maging matatag at umabot sa isang pare-parehong pangmatagalang rate ng paglago. Upang kalkulahin ang gastos sapost-forecast period, maaari mong gamitin ang isa sa mga sumusunod na pamamaraan para sa pagkalkula ng diskwento:

ayon sa halaga ng pagpuksa;
ayon sa halaga ng netong asset;
ayon sa pamamaraan ni Gordon.

Kapag ginagamit ang modelo ng Gordon, ang terminal value ay tinutukoy bilang ratio ng cash flow para sa unang taon ng post-forecast period sa pagkakaiba sa pagitan ng discount rate at ang pangmatagalang rate ng paglago ng cash flow. Ang terminal value ay binabawasan sakasalukuyang mga tagapagpahiwatig ng gastos sa parehong rate ng diskwento na ginagamit upang diskwento sa mga daloy ng salapi ng panahon ng pagtataya.

Bilang resulta, ang kabuuang halaga ng negosyo ay tinutukoy bilang ang kabuuan ng mga kasalukuyang halaga ng mga stream ng kita sa panahon ng pagtataya at ang halaga ng kumpanya sa panahon ng post-forecast.

Konklusyon

Sa proseso ng pagtatasa ng halaga ng isang kumpanya gamit ang diskarte sa kita, isang modelo ng pananalapi ng mga daloy ng pera ay nilikha, na maaaring magsilbing batayan para sa paggawa ng matalinong mga desisyon sa pamamahala, pag-optimize ng mga gastos, pagsusuri sa mga posibilidad ng pagtaas ng kapasidad ng disenyo at pag-iba-iba ng dami ng mga produkto. Ang modelong ito ay mananatiling kapaki-pakinabang pagkatapos makumpleto ang pagtatasa.

Upang pumili ng isa o ibang paraan para sa pagkalkula ng halaga sa merkado, kailangan mo munang magpasya sa layunin ng pagtatasa at ang nakaplanong paggamit ng mga resulta nito. Pagkatapos ay dapat mong pag-aralan ang inaasahang pagbabago sa mga daloy ng pera ng kumpanya sa malapit na hinaharap, isaalang-alang ang kalagayan sa pananalapi at mga prospect ng pag-unlad, at suriin din ang nakapaligid na kapaligiran sa ekonomiya, parehong pandaigdigan at pambansa, kabilang ang industriya. Kung, kapag may kakulangan ng oras, kailangan mong malaman ang halaga sa merkado ng isang negosyo, o kumpirmahin ang mga resulta na nakuha gamit ang iba pang mga diskarte, o kapag ang isang malalim na pagsusuri ng mga daloy ng pera ay imposible o hindi kinakailangan, maaari mong gamitin ang paraan ng capitalization upang mabilis na makakuha ng medyo maaasahang resulta. Sa ibang mga kaso, lalo na kapag ang diskarte sa kita ay ang tanging pagpipilian Upang kalkulahin ang halaga ng pamilihan, mas gusto ang may diskwentong paraan ng daloy ng salapi. Posible na sa ilang mga sitwasyon ang parehong mga pamamaraan ay kinakailangan nang sabay-sabay upang makalkula ang halaga ng isang kumpanya.

At siyempre, hindi natin dapat kalimutan na ang halaga na nakuha gamit ang diskarte sa kita ay direktang nakasalalay sa katumpakan ng pangmatagalang macroeconomic at industriya na pagtataya ng analyst. Gayunpaman, kahit na ang paggamit ng mga rough forecast indicator sa proseso ng paglalapat ng diskarte sa kita ay maaaring maging kapaki-pakinabang sa pagtukoy ng tinantyang halaga ng kumpanya.

Paghahambing na diskarte sa pagtatasa - ito ay isang hanay ng mga pamamaraan para sa pagtatasa ng halaga, batay sa paghahambing ng bagay ng pagtatasa sa mga analogue nito, kung saan mayroong impormasyon sa mga presyo ng mga transaksyon sa kanila.

Mga kondisyon para sa paglalapat ng comparative approach: 1. Ang bagay ay hindi dapat natatangi. 2. Dapat na komprehensibo ang impormasyon, kabilang ang mga tuntunin ng mga transaksyon. 3. Ang mga salik na nakakaimpluwensya sa halaga ng maihahambing na mga analogue ng ari-arian na pinahahalagahan ay dapat na maihahambing.

Ang paghahambing na diskarte ay batay sa mga prinsipyo:- mga pagpapalit; - balanse; - supply at demand.

Mga yugto ng paghahambing na diskarte:

Stage 1

Pananaliksik sa merkado - isang pagsusuri ng estado at mga uso ng merkado at lalo na ang segment kung saan nabibilang ang tinasa na bagay ay isinasagawa; natukoy ang mga bagay sa real estate na pinaka-ihahambing sa pinahahalagahan at nabili kamakailan.

Stage 2

Pagkolekta at pagpapatunay ng katumpakan ng impormasyon tungkol sa mga analogue ng ari-arian na pinahahalagahan na inaalok para ibenta o ibinenta kamakailan; paghahambing ng mga analogue na bagay sa bagay na sinusuri.

Stage 3

Pagsasaayos ng mga presyo ng benta ng mga napiling analogue alinsunod sa mga pagkakaiba mula sa bagay ng pagtatasa.

Stage 4

Pagtatatag ng halaga ng bagay sa pagpapahalaga sa pamamagitan ng pagsang-ayon sa mga inayos na presyo ng mga kahalintulad na bagay.

Ang mga maihahambing na bagay ay dapat kabilang sa parehong segment at ang mga transaksyon sa kanila ay dapat isagawa sa mga kundisyong tipikal para sa segment na ito:

Panahon ng pagkakalantad. Panahon ng pagkakalantad - ang oras na ang bagay ay nasa merkado;

Kalayaan ng mga paksa ng transaksyon. Ang kalayaan ay nangangahulugan na ang mga transaksyon ay hindi natatapos sa isang presyo sa pamilihan kung ang nagbebenta at bumibili ay: · magkaugnay; · ay mga kinatawan ng may hawak at isang independiyenteng subsidiary; · may iba pang pagkakaisa at interes sa isa't isa; · Ang mga transaksyon ay isinasagawa sa mga bagay na may bigat na collateral o iba pang mga obligasyon; · nakikibahagi sa pagbebenta ng real estate ng mga namatay na tao, atbp.; - pagganyak sa pamumuhunan, na tinutukoy ng: · magkatulad na motibo ng mga namumuhunan; · katulad na pinakamahusay at pinaka-epektibong paggamit ng mga pasilidad; · antas ng pagkasira ng gusali.

Ang pangunahing pamantayan para sa pagpili ng mga analogue na bagay: 1. Mga karapatan sa pagmamay-ari sa real estate. Ang pagsasaayos ng pamagat ay ang pagkakaiba sa pagitan ng upa sa merkado at upa sa kontrata dahil ang buong titulo ay tinutukoy sa upa sa merkado at kasalukuyang magagamit na pagpopondo. 2. Mga tuntunin ng pagpopondo sa transaksyon. Kung ang mga kondisyon sa pagpopondo ng transaksyon ay hindi tipikal, ang isang masusing pagsusuri ay kinakailangan, bilang isang resulta kung saan ang isang susog ay ginawa. 3. Mga tuntunin ng pagbebenta at oras ng pagbebenta. 4. Lokasyon. 5. Mga katangiang pisikal.

Ang isang pagsasaayos sa maihahambing na mga benta ay kinakailangan upang matukoy ang panghuling halaga ng paksang ari-arian. Ang pagkalkula at pagsasaayos ay ginawa batay sa isang lohikal na pagsusuri ng mga nakaraang kalkulasyon, na isinasaalang-alang ang kahalagahan ng bawat tagapagpahiwatig. Ang pinakamahalagang bagay ay ang tumpak na matukoy ang mga salik sa pagwawasto (tingnan ang Fig. 3.2).

Mga uri ng pagsasaayos

Mga pagsasaayos ng porsyento ay ipinasok sa pamamagitan ng pagpaparami ng presyo ng pagbebenta ng isang kahalintulad na bagay o ang yunit ng paghahambing nito sa pamamagitan ng isang koepisyent na sumasalamin sa antas ng mga pagkakaiba sa mga katangian ng kahalintulad na bagay at ang bagay na pinahahalagahan. Kung ang pinahahalagahan na bagay ay mas mahusay kaysa sa isang maihahambing na analogue, kung gayon ang isang pagtaas ng kadahilanan ay idinagdag sa presyo ng huli kung mas masahol pa, ang isang nagpapababa na kadahilanan ay idinagdag.

Mga pagsasaayos ng gastos:

a) ganap na pagwawasto, idinagdag sa yunit ng paghahambing, baguhin ang presyo ng nabili na analogue object sa pamamagitan ng isang tiyak na halaga, na tinatantya sa pagkakaiba sa mga katangian ng analogue object at ang bagay na pinahahalagahan. Ang isang positibong pagsasaayos ay ginawa kung ang pinahahalagahan na bagay ay mas mahusay kaysa sa isang maihahambing na analogue, isang negatibong pagsasaayos kung ito ay mas masahol pa;

b) mga pagsasaayos ng pera, idinagdag sa presyo ng ibinebenta na analogue object sa kabuuan, baguhin ito ng isang tiyak na halaga, kung saan tinatantya ang mga pagkakaiba sa mga katangian.

Mga pinagsama-samang pagsasaayos ng interes ay natutukoy sa pamamagitan ng pagpaparami ng lahat ng indibidwal na pagsasaayos ng porsyento.

Pagbabago sa anyo pangkalahatang pagpapangkat kadalasang ginagamit sa isang binuong real estate market kung saan mayroong malaking bilang ng mga benta. Ang pinagsama-samang pagsasaayos ay ginawa sa loob ng tinukoy na pangkat ng mga maihahambing.

Pagkakasunud-sunod ng mga pagbabago: 1. Pagsasaayos para sa mga tuntunin sa pagpopondo. 2. Pagsasaayos para sa mga espesyal na kundisyon sa pagbebenta. 3. Pagsasaayos para sa oras ng pagbebenta. 4. Pagwawasto para sa lokasyon. 5. Pagwawasto para sa pisikal na katangian.

Mga kalamangan ng comparative approach: 1. Ang huling presyo ay sumasalamin sa opinyon ng mga karaniwang nagbebenta at mamimili. 2. Ang mga presyo ng pagbebenta ay sumasalamin sa mga pagbabago sa mga kondisyon sa pananalapi at inflation. 3. Statically justified. 4. Ang mga pagsasaayos ay ginawa para sa mga pagkakaiba sa pagitan ng mga bagay na inihahambing. 5. Medyo madaling gamitin at nagbibigay ng maaasahang mga resulta.

Mga disadvantages ng comparative approach: 1. Mga pagkakaiba sa pagbebenta. 2. Kahirapan sa pagkolekta ng impormasyon sa mga praktikal na presyo ng pagbebenta. 3. Ang kahirapan ng pagkolekta ng impormasyon tungkol sa mga partikular na tuntunin ng transaksyon. 4. Pag-asa sa aktibidad sa pamilihan. 5. Pag-asa sa katatagan ng merkado. 6. Kahirapan sa pag-reconcile ng data sa makabuluhang magkakaibang mga benta.

Mga pamamaraan para sa pagtatantya ng halaga ng pagsasaayos na ginamit sa paghahambing na diskarte.

Mga pamamaraan ng dami.

Isang paraan ng paghahambing ng mga katotohanan, isang seleksyon ng mga grupo ng mga analogue sa merkado: isa na may mga elemento para sa bawat kinakailangang susog, ang pangalawa nang wala ito.

Ang pangunahing teorya sa likod ng pamamaraan ay kung mayroong isang solong pagkakaiba sa pagitan ng dalawang magkatulad na mga item, kung gayon ang pagkakaiba sa presyo ay maiugnay sa item na iyon. Ang pamamaraan ay maaaring gamitin kapag mayroong ilang mga pagkakaiba. Kapag nagpapakilala ng malaking bilang ng mga pagwawasto, bumababa ang katumpakan.

Pagsusuri ng pangalawang merkado. Kapag ang market inflation sa mga kasalukuyang benta ay ginagawang imposibleng pag-aralan ang isang nakapares na set ng data. Ang pagsasaayos ay kinakalkula batay sa data na hindi direktang nauugnay sa bagay ng pagsusuri at mga analogue.

Paraan ng pagsusuri sa gastos. Tinatantya ang mga pagsasaayos batay sa pagsusuri ng mga gastos sa paglikha ng isang indibidwal na elemento ng bagay, na isinasaalang-alang ang pagkasira, ngunit ang pag-verify gamit ang data ng merkado ay kinakailangan.

Paraan ng pagsusuri ng regression. Ang mga graph ay itinayo, ang mga formula ay nagmula sa mga nakadependeng pagkakaiba sa mga katangian. Ginagamit ito kapag ang mga quantitative ay imposible, pagkatapos ay ang mga qualitative.

Ang mga pamamaraan ay batay sa pagraranggo ng mga katangian ng husay (mas mabuti, bahagyang mas mahusay, pantay, bahagyang mas masahol pa, mas masahol pa)

comparative analysis, sinusuri ang mga analogue upang matukoy kung ang epekto sa gastos ng mga item na inihambing ay mas malaki kaysa sa, katumbas ng, o mas mababa kaysa sa item na pinahahalagahan. Ang kakanyahan ay katulad ng paraan ng pagtutugma ng mga pares, gamit lamang ang halimbawa ng mga pagtatasa ng husay.

Pagsusuri sa pamamahagi. Ang mga analogue ay ibinahagi sa pagkakasunud-sunod ng mga monotonikong pagbabago sa bagay ng pagsusuri. Pagkatapos ay tinutukoy ang lugar ng pinahahalagahan na bagay sa serye ng mga paghahambing na benta.

Mga indibidwal na ekspertong survey.

Teknik para sa paggawa ng mga pagsasaayos sa isang paghahambing na diskarte.

Ang mga pagbabago ay ginawa sa mga katangian ng pagpepresyo ng mga katangian ng analogue. Ang mga analog na bagay lamang ang napapailalim sa mga pagsasaayos. Ang bagay sa pagpapahalaga ay hindi kailanman nababagay.

Ang pangunahing tanong na lutasin sa yugtong ito ay: magkano ang halaga ng analogue kung ito ay may parehong mga katangian tulad ng object ng pagsusuri.

Ang pangunahing tuntunin para sa paggawa ng mga pagbabago: kung ang analogue ay mas mahusay kaysa sa bagay na tinasa, pagkatapos ay isang pababa o negatibong pagsasaayos ay ginawa (na may isang minus sign); kung ang analogue ay mas masahol kaysa sa bagay ng pagsusuri, pagkatapos ay isang positibong pagsasaayos ang ginawa.

Kapag gumagawa ng mga pagbabago, kinakailangang ayusin ang bawat magkakaibang katangian - isang elemento ng paghahambing.

Mga pangkat ng mga elemento ng paghahambing:

Mga elementong nauugnay sa mga tuntunin ng transaksyon at mga kundisyon sa merkado (mga karapatan, tuntunin sa pagpopondo, petsa ng pagbebenta, mga tuntunin ng transaksyon)

Mga elementong direktang nauugnay sa bagay (mga katangian, atbp.)

Para sa mga pangkat ng mga elemento ng paghahambing, maaaring ilapat ang iba't ibang pagkakasunud-sunod ng mga pagbabago (sa isang umaasa o independiyenteng batayan)

Dependent sequence: ang mga pagsasaayos ay ginawa sa resulta ng nakaraang inayos na presyo; Ang pagkakasunud-sunod ng mga elemento ng paghahambing ay mahalaga (mga karapatan, mga tuntunin ng pagpopondo, mga tuntunin ng pagbebenta, petsa ng pagbebenta)

Malayang susog. Mga pagsasaayos para sa bawat elemento, na kinakalkula batay sa resulta na nakuha pagkatapos ng pagsasaayos para sa mga kondisyon ng merkado sa isang random na pagkakasunud-sunod.

Mga pamamaraan ng paghahambing na diskarte.

1) Paraan ng comparative sales analysis - pagtatantya ng halaga ng isang bagay (property value) sa pamamagitan ng paghahambing ng mga presyo ng kamakailang mga benta ng mga katulad na bagay. Sa loob ng balangkas ng pamamaraan: pag-aralan ang sitwasyon sa merkado para sa mga katulad na bagay at mangolekta ng maaasahang impormasyon sa mga ito; tukuyin ang resp. mga yunit ng paghahambing ng bagay at paghahambing. pagsusuri para sa bawat yunit; i-highlight ang mga kinakailangang elemento ng paghahambing; ihambing ang bagay na binibigyang halaga at ang mga napiling bagay ng paghahambing upang maisaayos ang kanilang mga presyo sa pagbebenta o ibukod ang mga ito sa listahan ng mga inihahambing; ang isang bilang ng mga inayos na tagapagpahiwatig ng halaga ng mga pinaghahambing na bagay ay humahantong sa isang halaga o sa isang hanay ng halaga sa pamilihan ng bagay na tinatasa. Ang pamamaraan ay angkop kapag ang isang malaking halaga ng maaasahang impormasyon ay magagamit at kadalasang pinagsama sa mga pamamaraan ng pagtatasa ng istatistika. Ang pangunahing bentahe nito ay ang kakayahang makakuha ng isang resulta na pinakatumpak na sumasalamin sa saloobin ng merkado sa bagay ng pagsusuri. Ang mga kahirapan sa pagtatasa ng halaga ng isang bagay ay dahil sa katotohanan na wala kahit dalawang ganap na magkatulad na mga bagay. Bilang karagdagan, kinakailangang isaalang-alang ang mga transaksyon na tumutugma sa kahulugan ng halaga ng merkado, i.e. yaong hindi naiimpluwensyahan ng mga salik na hindi pamilihan. Kapag nagbebenta ng mataas na kumikitang mga ari-arian, ang impormasyon tungkol sa kanilang mga pang-ekonomiyang katangian at mga kondisyon sa pagbebenta ay kadalasang hindi available o hindi kumpleto, samakatuwid, sa mga ganitong kaso, ang hanay kung saan ang market value ay pinakamalamang na matatagpuan ay maaari lamang "nakabalangkas."

2) Paraan ng kabuuang upa. Ito ay batay sa pagkakaroon ng direktang kaugnayan sa pagitan ng presyo ng pagbebenta at ng kaukulang kita sa pag-upa. Ang relasyong ito ay sinusukat sa pamamagitan ng isang multiplier. (gross rent coefficient). Ginagamit ito kapag tinatasa ang real estate na maaaring makabuo ng kita.

Ang VRM ay ang ratio ng presyo ng pagbebenta ng isang bagay sa potensyal o epektibong kabuuang kita. Depende sa sitwasyon, ang halaga ng VRM ng mga analogue upang matukoy ang VRM ng bagay, ang mga pamamaraan para sa pagkakatugma ng mga resulta ay inilalapat.

Ang posibleng presyo ng pagbebenta ay kinakalkula gamit ang formula: C = Pvd*VRM

PVD - kabuuang kita mula sa tinasa na bagay; Ang GRM ay ang average na gross rent multiplier.

Mga hakbang sa pamamaraan:

Pagpili ng maihahambing na mga analogue;

Pagkalkula ng VRM;

Koordinasyon ng nakuhang kaalaman sa BRM upang matukoy ang isang solong halaga ng BRM o hanay ng mga halaga ng BRM na maaaring ilapat sa bagay na sinusuri;

Pagpapasiya ng maihahambing na mga bagay sa mga tuntunin ng upa;

Pagsusuri ng mga analogue, ang kanilang paghahambing sa kaukulang mga katangian ng bagay na sinusuri;

Pagkalkula ng mga pagsasaayos upang makuha ang halaga ng kita sa pag-upa sa merkado ng ari-arian na pinahahalagahan;

Pagkalkula ng halaga ng tinasa na bagay gamit ang formula.

Mga disadvantages ng pamamaraan:

Aplikasyon lamang sa mga merkado ng real estate na gumagawa ng aktibong kita;

Ang pagkakaiba sa mga panganib sa pagitan ng bagay ng pagtatasa at mga analogue ay hindi isinasaalang-alang

Ang pagkakaiba sa NRR ay hindi isinasaalang-alang