Descrierea procedurii de armonizare a rezultatelor evaluării. Coordonarea rezultatelor evaluării imobiliare. Procedura de aprobare ca etapă finală a raportului de evaluare

Metodele de evaluare diferite, utilizând abordări diferite, pot da rezultate diferite în determinarea valorii unei afaceri. Într-o piață ideală, toate cele trei abordări ar trebui să conducă la aceeași valoare, dar în practică valorile obținute în moduri diferite pot varia semnificativ (de la 5 la 50% sau chiar mai mult, mai ales la evaluarea unei afaceri). În acest sens, Standardele Federale de Evaluare a Rusiei și Standardele Internaționale prezintă cerințele pentru informarea rezultatelor diferite în cadrul „valorii totale a valorii obiectului de evaluare”.

Valoarea totală a obiectului de evaluare - valoarea valorii obiectului de evaluare, obținută ca urmare a generalizării de către evaluator a rezultatelor calculelor valorii obiectului de evaluare folosind diverse abordări ale metodelor de evaluare și evaluare. Pentru a reuni valori diferite ale valorii obținute prin abordările clasice de evaluare, rezultatele sunt coordonate.

Coordonarea rezultatelor evaluării este primirea evaluării finale a proprietății prin cântărirea și compararea rezultatelor obținute utilizând diverse abordări ale evaluării.

Pentru a coordona rezultatele, este necesar să se determine „greutatea”, în conformitate cu care valorile obținute anterior vor forma valoarea finală de piață a proprietății, luând în considerare toți parametrii semnificați pe baza opiniei experților evaluatorului. Coordonarea rezultatelor obținute prin diferite abordări de evaluare se realizează după formula:

unde C total - valoarea totală a obiectului de evaluare;

C sp, C sp, C dp - costul determinat de abordările de cost, comparativ și de venit;

To sn, To sp, K dp - factorii de ponderare corespunzători selectați pentru fiecare abordare a evaluării.

În legătură cu acești coeficienți, se menține egalitatea următoare:

Când s-a convenit, atunci când se stabilește ponderea fiecărei abordări, se iau în considerare (cu expertiză) următoarele: completitudinea și fiabilitatea informațiilor; respectarea obiectivului; avantajele și dezavantajele abordărilor într-o situație specifică etc.

Ponderile selectate pentru fiecare abordare de evaluare sunt rotunjite la cel mai apropiat 10% (mai rar la 5%) pentru a utiliza aceste ponderi pentru aprobare. Pe baza greutăților rotunjite, se calculează valoarea convenită a proprietății evaluate. Valoarea rezultată este rotunjită.

Tabelul 1.2 oferă o analiză comparativă a abordărilor tradiționale de evaluare a valorii întreprinderilor.

Tabelul 1.2

Analiza comparativă a abordărilor pentru evaluarea valorii întreprinderilor

	Beneficii	dezavantaje
costisitor	Acesta ține seama de influența producției și a factorilor economici asupra modificărilor valorii activelor. Oferă o evaluare a nivelului de dezvoltare a tehnologiei, ținând cont de gradul de depreciere a activelor Calculele se bazează pe documente financiare și contabile, adică. rezultatele evaluării sunt mai rezonabile	Reflectă valoarea trecută. Nu ține cont de situația pieței la data evaluării. Nu ține cont de perspectivele de dezvoltare ale întreprinderii. Nu ține cont de riscuri. Static Nu există legături cu rezultatele prezente și viitoare ale întreprinderii
Profitabil	Ține cont de modificările viitoare ale veniturilor și cheltuielilor, ținând cont de nivelul de risc (prin rata de actualizare). Ține cont de interesele investitorilor	Dificultatea de a prezice rezultatele și costurile viitoare. Este posibil să utilizați mai multe rate de rentabilitate, ceea ce face dificilă luarea deciziilor. Nu ține cont de condițiile pieței. Complexitatea calculelor
Comparativ (piață)	Pe baza datelor reale ale pieței, reflectă practica existentă a vânzărilor și a cumpărăturilor, ia în considerare influența factorilor din industrie (regionali) asupra prețului acțiunii unei întreprinderi.	Caracterizează insuficient clar caracteristicile pregătirii organizaționale, tehnice, financiare a întreprinderii. Doar informațiile retrospective sunt luate în considerare. Este nevoie de multe modificări ale informațiilor analizate. Nu ține cont de așteptările viitorului investitor

Pe baza acestor date, putem concluziona că niciuna dintre ele nu poate fi folosită ca principală. Prin urmare, pentru a determina valoarea totală a valorii de piață a companiei, avantajele și dezavantajele abordărilor utilizate și calitatea informațiilor primite sunt analizate cu alocarea unui coeficient de greutate fiecărei abordări.

Potrivit cercetătorilor din domeniul evaluării afacerilor Esipova V.E., Makhovikova G.A., Terekhova V.V., Damshakova A.N., aplicarea directă a metodelor clasice în Rusia este dificilă din motive motive:

1. Subdezvoltarea pieței de valori mobiliare ruse.

2. apropierea informațională, ceea ce duce la dificultatea de a utiliza, în primul rând, o abordare comparativă.

3. Necesitatea de a face un număr mare de ajustări legate de opacitatea situațiilor financiare. Pentru evaluare, conducerea ar trebui să utilizeze datele din contabilitatea de gestiune, care ar trebui adaptate în scopul evaluării.

4. Incertitudinea cu planificarea pe termen lung în condiții rusești (de regulă, o activitate de un an este planificată în Rusia) duce la dificultăți în aplicarea metodelor de evaluare rentabile. Se folosesc în principal date istorice.

5. Evaluarea contabilă a activelor este subestimată semnificativ în comparație cu piața, ceea ce duce la o subestimare a valorii activelor nete. Este necesară reevaluarea de piață a tuturor activelor fixe și a imobilizărilor necorporale.

6. Metodele tradiționale de evaluare dau un „punct” în timp, rezultat care nu poate fi utilizat pentru managementul operațional sau strategic al unei întreprinderi. Niciuna dintre situațiile necesare pentru evaluare nu implică posibilitatea monitorizării ulterioare.

7. Dificultatea de a găsi informații și complexitatea calculului. Utilizarea regulată a evaluării afacerii ar trebui să fie cât se poate de simplă, iar rezultatul ar trebui să fie vizual.

Astfel, din abordările existente până la evaluare, metoda venitului reflectă cel mai precis valoarea companiei ca afacere, adică un mecanism de lucru care generează profit. Cu toate acestea, utilizarea datelor de prognoză permite să se îndoiască de exactitatea calculelor. Sursele de informații pentru utilizarea metodei comparative sunt foarte limitate. Piața rusă pentru controlul corporativ (faliment și fuziuni și achiziții) funcționează mai ales în afara piețelor bursiere organizate, iar volumul redistribuirii acțiunilor din economia (industria) rusă în afara piețelor organizate este, în principiu, dificil de evaluat. Drept urmare, în condițiile rusești, abordarea proprietății pentru evaluarea întreprinderilor este adesea cea mai relevantă. Acest lucru se datorează în primul rând disponibilității informațiilor sursă fiabile și accesibile pentru calcule (întrucât baza informațională principală a demersului proprietății este bilanțul întreprinderii), precum și folosirea unor abordări binecunoscute, tradiționale pentru economia internă, costisitoare pentru evaluarea valorii întreprinderii. Dar principalul dezavantaj al abordării proprietății este că nu ia în considerare capacitățile viitoare ale întreprinderii în generarea de venituri nete. În plus, calculul valorii pe baza abordării costurilor nu permite identificarea surselor de creare a valorii și, prin urmare, exclude gestionarea acestora.

Astfel, majoritatea experților în domeniul evaluării ajung la concluzia că baza metodologică a evaluării afacerii este imperfectă. "Tehnicile care oferă o evaluare echilibrată a valorii unei afaceri pot fi utilizate numai în scopul vânzării afacerii într-o formă sau alta". Dar ce se întâmplă dacă managerii au nevoie de valoarea afacerii nu pentru vânzare, ci pentru a formula o strategie și a lua decizii de management care vizează implementarea unei abordări bazate pe costuri pentru management? În același timp, metodele de evaluare a afacerilor pentru luarea deciziilor manageriale propuse de economiștii occidentali Modigliani, Damodaran, Copeland nu își găsesc aplicarea în Rusia, precum și în alte țări cu piețe emergente și ineficiente, care se caracterizează printr-o serie de probleme similare, cum ar fi cele ridicate gradul de dependență de investițiile străine și împrumuturi pe fondul datoriilor interne și / sau externe considerabile, al slăbiciunii și instabilității sectorului financiar din cauza sarcinii băncilor datorii neperformante ale întreprinderilor, infrastructură subdezvoltată, cadru de reglementare inadecvat, sistem de raportare financiară a emitenților slab dezvoltat sau nerespectarea standardelor internaționale și opacitatea informațională și nivel ridicat de risc, opacitate informațională, în cazul în care nu există o bursă dezvoltată și, prin urmare, nu există o evaluare de piață a întreprinderilor în sine. Și datorită gradului scăzut de eficiență a piețelor din arsenalul companiilor autohtone, nu există modalități complet adaptate de evaluare a unei afaceri.

Competențe dezvoltate:

ști

care este procedura de coordonare a rezultatelor evaluării obiectelor tehnice obținute prin aplicarea metodelor diferitelor abordări (în special, costisitoare și comparativă);
care este sistemul de criterii pentru alegerea greutăților;

a fi capabil să

justificați coeficienții aleși pentru cântărire, suficiența setului de date utilizate pentru evaluare;
identifică și analizează contradicțiile în concluziile analitice pe care se bazează deciziile de evaluare;

propriu

metode de evaluare a experților;
metoda de analiză ierarhică pentru procedura de coordonare a rezultatelor evaluării.

Procedura de aprobare ca etapă finală a raportului de evaluare

Etapa finală a evaluării este coordonarea rezultatelor obținute prin diferite metode în cadrul abordărilor utilizate. Scopul acestei coordonări este obținerea valorii totale finale. Valoarea totală a utilajului evaluat reprezintă o judecată expertă, imparțială și rezonabilă a unui evaluator profesionist calificat despre o formă sau alta din valoarea evaluată a obiectului evaluat înregistrat în sarcina de evaluare. În conformitate cu cerințele FSO din raport, valoarea valorii estimate este dată sub forma unei singure ruble reprezentând valoarea punctuală a estimării.

Reconciliere - analiza concluziilor alternative obținute prin aplicarea a trei abordări diferite ale evaluării, pentru a determina singura valoare (agreată) a valorii estimate.

Evaluatorul nu trebuie să medieze pur și simplu cei trei indicatori de cost. Valoarea estimată finală nu este niciodată recunoscută ca urmare a mediei, adică. nu poate fi obținută prin însumarea tuturor valorilor estimate și apoi împărțirea acestei sume la numărul de abordări utilizate. Medierea rezultatelor diferitelor metode nu garantează o concluzie corectă cu privire la evaluare, deoarece în acest caz se presupune că fiecare abordare a dat un rezultat la fel de fiabil la efectuarea evaluării, ceea ce este extrem de rar în practică.

Pe perfect (deschisă și competitivă) pe piață, toate cele trei abordări clasice ar trebui să conducă la aceeași valoare. Cu toate acestea, majoritatea piețelor sunt imperfecte, oferta și cererea nu sunt în echilibru. Utilizatorii potențiali pot fi informați greșit, iar producătorii pot fi ineficienți. Din aceste motive și din alte motive, aceste abordări pot oferi diferiți indicatori de valoare, pe care evaluatorul le compară între ei, desfășurând procesul de aprobare.

Evaluatorul trebuie să țină cont de faptul că, de regulă, clientul trebuie să explice motivele discrepanței în rezultate și să justifice procesul de aprobare. Evaluatorii profesioniști din SUA consideră acceptabilă o variație a valorilor valorilor obținute folosind diverse abordări, 10%. Dacă atunci când sunt de acord cu oricare dintre indicatorii de cost este diferit în mod semnificativ de ceilalți, evaluatorul trebuie să afle de ce. Dacă motivul nu este erorile matematice sau alte erori care pot fi corectate, atunci este necesar să se indice în raportul de evaluare ce a dus la o astfel de discrepanță și, dacă este convenit, într-o măsură mai mică, să se bazeze pe rezultatul obținut pe baza acestei abordări.

Este considerată cea mai preferată opțiune pentru procedura de coordonare a rezultatelor obținute pentru a obține valoarea finală a costului medie ponderată. Evaluatorul cântărește măsura în care această sau aceeași abordare corespunde scopului evaluării obiectului în cauză, indiferent dacă calculele sunt acceptate de datele pieței sau dacă le contrazic. La concluzia finală, el se bazează într-o măsură mai mare pe acel indicator de valoare, care este obținut pe baza celei mai potrivite abordări a sarcinii. Soluția la întrebarea a cărei valoare estimează că va da mai multă greutate și ca urmare a unei abordări particulare de a cântări în raport cu rezultatele altor abordări este cheia în ultima etapă a evaluării.

Evaluatorul trebuie să demonstreze că setul de date utilizat este suficient pentru evaluare din punctul de vedere al tuturor participanților pe piață.

Calculul valorii totale ar trebui să fie precedat de monitorizarea completă a procedurii de evaluare. Evaluatorul trebuie să se asigure că informațiile utilizate, metodele analitice, ipotezele și logica justificării au permis obținerea unor rezultate adecvate și comparabile pentru costul mașinii (echipament, vehicul). Metodele de analiză ar trebui să corespundă scopului evaluării, determinat de) tipul valorii, metoda și etapa de calcul a valorii.

Evaluatorul este obligat să identifice și să analizeze contradicțiile din concluziile analitice pe care se bazează deciziile de evaluare și calculele în diferite abordări ale evaluării, pentru a elimina inconsecvențele. Pentru a determina gravitația specifică (în procente sau fracții ale unei unități) pentru fiecare rezultat al aplicării oricărei abordări, este necesară o analiză cantitativă și calitativă, ținând cont de următorii factori:

Scopul evaluării și utilizarea prevăzută a rezultatelor sale:
tipul (standard) de valoare (de exemplu, valoarea de piață rezonabilă sau valoarea investiției);
natura cotei estimate de proprietate;
cantitatea și calitatea datelor care susțin această abordare;
nivelul de control al cotei de proprietate considerate;
nivelul său de lichiditate.

Luarea în considerare a tuturor factorilor ne permite să cântărim și, în final, să tragem o concluzie finală.

Etapa finală a evaluării este coordonarea rezultatelor obținute prin diferite metode în cadrul abordărilor utilizate. Scopul acestei coordonări este obținerea valorii totale finale.

Trei abordări ale evaluării sunt independente unele de altele, deși fiecare dintre ele se bazează pe aceleași principii economice. Pe o piață ideală (deschisă și competitivă), toate cele trei abordări ar trebui să conducă la aceeași valoare. Cu toate acestea, majoritatea piețelor sunt imperfecte, oferta și cererea nu sunt în echilibru. Utilizatorii potențiali pot fi informați greșit, producătorii pot fi ineficienți. Din aceste și alte motive, abordările pot oferi diverși indicatori de valoare, pe care evaluatorul le compară între ei, desfășurând procesul de aprobare.

După cum este indicat în Standardele federale de evaluare (FSO nr. 1), metoda de aprobare aleasă de evaluator, precum și toate evaluările făcute de evaluator la coordonarea rezultatelor hotărârilor, presupunerilor și informațiilor utilizate trebuie justificate.

Cea mai preferată opțiune pentru procedura de coordonare a rezultatelor obținute pentru a obține valoarea finală a costului este considerată medie. Evaluatorul cântărește măsura în care această sau aceeași abordare corespunde scopului evaluării obiectului în cauză, indiferent dacă calculele făcute sunt susținute de datele pieței, nu le contrazic, iar în concluzia finală se bazează mai mult pe indicatorul de cost care se obține pe baza celui mai ideal dintre toate punct de vedere al abordării. Cu alte cuvinte, pentru a fi de acord cu procedura de cântărire, evaluatorul trebuie să justifice alegerea ponderilor utilizate.

În cazul în care există o discrepanță semnificativă în rezultatele evaluării obiectului de evaluare obținut prin diferite abordări, evaluatorul furnizează o analiză a motivelor discrepanței în raportul de evaluare.

Evaluatorul determină importanța relativă, aplicabilitatea și validitatea fiecărui indicator de cost pe baza unor criterii precum adecvarea, calitatea informațiilor, acuratețea evaluării și cantitatea de dovezi.

Valoarea medie ponderată de piață (RS) a subiectului evaluării se calculează folosind formula:

RS \u003d З П ´r1 + С П ´r2 + Д П ´r3, unde:

Tabel de exemplu:

Nr. P / p	Numele indicatorului	Abordarea costurilor	Abordare comparativă	Abordarea veniturilor
1	Aplicabilitatea abordării evaluării unui obiect în conformitate cu principiile și standardele de evaluare stabilite în Rusia și în lume	10	60	30
2	Adecvarea, fiabilitatea și suficiența informațiilor pe baza cărora au fost efectuate analize și calcule	15	70	15
3	Capacitatea abordării de a reflecta motivația, intențiile reale ale entităților tipice de piață și alte realități ale ofertei și cererii pe piață	10	50	40
4	Eficacitatea abordării în legătură cu luarea în considerare a condițiilor de piață și a dinamicii pieței financiare și a investițiilor (inclusiv riscurile)	10	60	30
5	Ipoteze făcute în evaluarea fiecărei abordări	10	70	20
	Puncte totale	55	310	135
	Greutățile medii ponderate ale metodei de estimare (Total puncte / n)	0,11	0,62	0,27
	Greutăți acceptate:	0,11	0,62	0,27

Evaluarea caracteristicilor în procedura falimentului. Raport de evaluare.

Situația de faliment și lichidare este de urgență. Probabilitatea unei soluții pozitive a problemei neplăților depinde de valoarea proprietății. Evaluarea valorii întreprinderii este necesară nu numai în cazul lichidării, ci și în alte cazuri de colaborare cu o întreprindere insolvabilă:

- la finanțarea unei societăți debitoare;

- la finanțarea reorganizării întreprinderii;

- în timpul reorganizării întreprinderii, efectuată fără proces;

- la elaborarea unui plan de plată a datoriilor unei companii debitoare;

- în analiza și identificarea posibilităților de alocare a capacităților de producție individuale unor unități independente din punct de vedere economic;

- la evaluarea cererilor de cumpărare a unei întreprinderi;

- la examinarea tranzacțiilor frauduloase privind transferul drepturilor de proprietate către terți;

- în timpul examinării programelor de reorganizare a întreprinderii.

Conform Legii Federației Ruse „Cu privire la insolvență (faliment)” din 26 octombrie 2002 nr. 127-ФЗ, o întreprindere poate fi evaluată în etapa de administrare externă (art. 109 „Măsuri pentru restabilirea solvabilității debitorului”: când se vinde o parte din proprietatea debitorului și se vinde întreaga întreprindere Articolul 110 „Vânzarea întreprinderii debitorului” și articolul 111 „Vânzarea unei părți din proprietatea debitorului”: prețul inițial de vânzare al proprietății scoase la licitație se stabilește pe baza valorii de piață a proprietății determinate de un evaluator independent), în stadiul competitiv producție (articolul 130 „Evaluarea proprietății debitorului”) se presupune că în timpul procedurii de faliment, comisarul falimentului efectuează un inventar și o evaluare a proprietății debitorului. În acest scop, angajează evaluatori independenți și alți specialiști cu plata serviciilor lor în detrimentul proprietății debitorului, cu excepția cazului în care reuniunea creditorilor este stabilită o altă sursă.

Proprietatea debitorului - întreprinderea unitară sau debitorul - societății pe acțiuni, mai mult de 25% din acțiunile de vot care sunt în proprietatea statului sau a municipalității, este evaluată de un evaluator independent cu prezentarea avizului organului de control financiar de stat cu privire la evaluare.

Evaluarea bunurilor mobile ale debitorului, a căror valoare contabilă la ultima dată de raportare anterioară recunoașterii debitorului ca faliment, este mai mică de o sută de mii de ruble, poate fi efectuată fără a implica un evaluator independent prin decizia adunării creditorilor.

În formarea falimentului imobiliar art. 131 partea predominantă a proprietății debitorului este supusă evaluării, proprietatea care face obiectul gajului este înregistrată și evaluată separat. Prețul obiectelor semnificative din punct de vedere social în temeiul art. 132 este, de asemenea, determinat de un evaluator independent.

În procedura falimentului, prețul inițial de vânzare al proprietății debitorului scos la licitație în temeiul art. 139 „Vânzarea bunurilor debitorului” este stabilită de un evaluator independent.

Procedurile de evaluare pentru atribuirea drepturilor de creanță ale debitorului și înlocuirea bunurilor debitorului în timpul procedurii de faliment se realizează ca în cazul gestiunii externe, în conformitate cu art. 111 și 115, adică cu implicarea unui evaluator independent.

Evaluarea falimentului posedă o serie de caracteristici datorită naturii extreme a situației în sine. Pe baza acestei evaluări, multe părți interesate iau anumite decizii și acțiuni de conducere. O altă caracteristică a evaluării este gradul ridicat de dependență al terților de rezultatele evaluării. Într-o situație de faliment, clienții și utilizatorii evaluării sunt persoane diferite. Utilizatorii evaluării sunt creditori, investitori și sistemul judiciar, care nu au fost implicați în stabilirea sarcinii pentru evaluare și se bazează pe rezultatele evaluării atunci când iau decizii de management. Ei nu au un contact constant cu evaluatorul expert, necunoscând condițiile misiunii pentru evaluare, ei pot interpreta în mod negativ rezultatele evaluării efectuate de evaluatorul expert. Știind acest lucru, este necesar ca părțile interesate de evaluare să obțină explicații adecvate de la clientul evaluării (de exemplu, un manager extern) sau de la însuși expertul evaluator cu privire la parametrii fundamentali pentru evaluarea valorii de lichidare a unei întreprinderi: scopul evaluării, funcția de evaluare și tipul valorii determinate despre limitări și ipoteze în evaluare, data evaluării etc.

Managementul extern presupune restructurarea practic a tuturor factorilor de producție a întreprinderii debitoare (forță de muncă, imobiliare, capital și management); introducerea unui moratoriu privind satisfacerea creanțelor creditorilor; restabilirea solvabilității din cauza reprofilării producției, lichidarea creanțelor, vânzarea unei părți din active, vânzarea afacerilor etc.

Conform art. 109 din Legea nr. 127-ФЗ privind insolvența (faliment), administratorul extern ia măsuri pentru restabilirea solvabilității debitorului, întocmește un plan de management extern și dezvoltă măsuri pentru restabilirea solvabilității:

- producția este reprofilată: producția neprofitabilă se închide;

- vânzarea bunurilor;

- cesiunea drepturilor de creanță a debitorului se realizează;

- plasarea acțiunilor ordinare suplimentare ale debitorului;

- vânzarea întreprinderii debitorului;

- activele debitorului sunt înlocuite etc.

Toate acestea implică o procedură de evaluare a proprietății, drepturilor de proprietate, acțiunilor etc. într-o formă sau alta.

Conform art. 110 „Vânzarea întreprinderii debitorului” de către întreprindere de către debitor se înțelege complexul imobiliar destinat desfășurării unei activități antreprenoriale. Obiectul de vânzare poate fi sucursale și alte unități structurale ale debitorului - persoane juridice. Prețul inițial de vânzare al companiei scos la licitație (deschis sau închis sau licitație) este stabilit pe baza valorii de piață a proprietății, determinată în conformitate cu raportul unui evaluator independent angajat de un administrator extern. În același timp, prețul inițial de vânzare al întreprinderii nu poate fi mai mic decât prețul minim de vânzare al întreprinderii determinat de organele de conducere ale debitorului.

În conformitate cu art. 111 „Vânzarea unei părți de proprietate”, prețul inițial de vânzare al proprietății scoase la licitație se stabilește pe baza valorii de piață a proprietății conform raportului unui evaluator independent angajat de un administrator extern. Proprietatea debitorului - întreprinderea unitară sau debitorul - societății pe acțiuni, mai mult de douăzeci și cinci la sută din acțiunile de vot ale cărora sunt de stat sau municipale, este, de asemenea, evaluată de un evaluator independent, dar se presupune că va efectua o examinare a raportului evaluatorului de către organul de control financiar de stat cu prezentarea avizului său asupra evaluării.

Examinarea raportului de evaluare - acesta este un set de măsuri de verificare a conformității de către evaluator atunci când evaluează cerințele legislației Federației Ruse privind activitățile de evaluare și acordul de evaluare, precum și suficiența și fiabilitatea informațiilor utilizate, validitatea ipotezelor făcute de evaluator și utilizarea sau refuzul de a utiliza abordări de evaluare.

Dacă planul de management extern prevede cesiunea dreptului de creanță al debitorului (art. 112), atunci este necesară o evaluare a drepturilor de creanță și se realizează în conformitate cu prevederile art. 111 din prezenta lege.

După cum știți, emiterea de noi acțiuni este cea mai importantă modalitate de atragere a capitalului partener suplimentar, această măsură pentru restabilirea solvabilității este reglementată de art. 114. Atunci când o decizie privind emiterea de acțiuni obișnuite suplimentare a unui debitor este inclusă în planul de gestionare externă, este necesar să verificați: în ce proporție sunt valoarea contabilă și valoarea estimată a capitalului propriu al societății emitente. Dacă valoarea estimată a întreprinderii este mai mare decât cea bazată pe valoarea contabilă reziduală a activelor, datoriilor și profiturilor, atunci emiterea acțiunilor se realizează în funcție de valoarea acestui exces. Dacă costul estimat al capitalului propriu al emitentului este mai mic decât valoarea contabilă a acestui capital, atunci emisia de acțiuni nu este permisă, iar societatea pe acțiuni trebuie să anunțe o scădere a valorii capitalului autorizat al întreprinderii din bilanț cu aceeași diferență.

Înlocuirea bunurilor debitorului (art. 115), ca una dintre modalitățile de combatere a insolvenței debitorului, implică crearea uneia sau a mai multor societăți pe acțiuni deschise pe baza proprietății debitorului, în care proprietatea debitorului, determinată de planul de gestionare externă, este plătită în plata capitalului charter. Valoarea capitalului autorizat al acestor societăți este determinată pe baza valorii de piață a bunului contribuit, stabilit prin raportul unui evaluator independent, ținând cont de propunerile organului debitorului.

Remedierea întreprinderilor falimentare presupune recuperarea financiară a acestora, care vizează creșterea prețului la care aceste întreprinderi pot fi vândute. Sarcina de evaluare a afacerii în legătură cu reorganizarea este modificată. Ea constă în prezicerea valorii estimate a întreprinderii după finalizarea setului de măsuri pentru reabilitare, adică în prezicerea viitoarei valori rezonabile de piață și a valorii investiționale a întreprinderii. Acest cost va fi multivariat, în funcție de măsurile specifice de reabilitare care vor fi aprobate.

În raportul de evaluare, care este prezentat reuniunii creditorilor de către un manager extern, acesta nu trebuie să menționeze doar valoarea companiei în acest moment, ci și alternative: să vândă compania la momentul actual, foarte scăzut, costă de obicei sau să accepte o perioadă de recuperare mai lungă, pe baza propunerii planificați și previzionați estimări privind creșterea valorii întreprinderii după procedurile propuse.

Raportul de evaluare este un document care conține justificarea avizului evaluatorului asupra valorii proprietății.

Cerințele generale privind conținutul raportului privind evaluarea obiectului evaluării sunt formulate la articolul 11 \u200b\u200bdin Legea nr. 135-FZ.

Raportul privind evaluarea obiectului de evaluare (denumit în continuare raport) nu trebuie să fie ambiguu sau înșelător. Raportul indică în mod necesar data evaluării obiectului evaluării, standardele utilizate pentru evaluare, obiectivele și obiectivele evaluării subiectului evaluării, precum și alte informații necesare pentru o interpretare completă și fără ambiguitate a rezultatelor evaluării subiectului de evaluare reflectate în raport.

Dacă în timpul evaluării subiectului de evaluare nu se determină valoarea de piață, ci alte tipuri de valoare, raportul ar trebui să indice criteriile pentru stabilirea evaluării subiectului de evaluare și motivele pentru care se abate de la posibilitatea determinării valorii de piață a subiectului de evaluare.

Raportul trebuie să indice:

Data compilării și numărul de serie al raportului;

Baza evaluatorului pentru a evalua obiectul evaluării;

Locația evaluatorului și informații despre calitatea de membru al evaluatorului într-o organizație de auto-reglementare a evaluatorilor;

O descriere exactă a subiectului evaluării și în legătură cu subiectul evaluării deținut de persoana juridică, detalii despre persoana juridică și valoarea contabilă a subiectului evaluării;

Standarde de evaluare pentru determinarea tipului adecvat de valoare a obiectului de evaluare, justificarea utilizării lor în evaluarea obiectului de evaluare, lista datelor utilizate în evaluarea obiectului de evaluare, indicând sursele primirii acestora, precum și ipotezele adoptate în timpul evaluării obiectului de evaluare;

Secvența de determinare a valorii obiectului de evaluare și valoarea totală a acestuia, precum și limitările și limitele de aplicare a rezultatului;

Data determinării valorii activului

Lista documentelor utilizate de evaluator și stabilirea caracteristicilor cantitative și calitative ale obiectului de evaluare.

Raportul poate conține și alte informații, care, în opinia evaluatorului, sunt esențiale pentru completarea reflecției metodei de calcul al costului unui anumit obiect de evaluare aplicat de acesta.

Articolul 11, după cum îi spune și numele, stabilește numai cerințe generale pentru conținutul raportului privind evaluarea subiectului de evaluare, prin urmare, în partea 6 a articolului 11 se prevede că pentru evaluarea anumitor tipuri de obiecte de evaluare, legislația Federației Ruse poate stabili forme de raport speciale.

Raportul trebuie să fie numerotat pagină cu pagină, cusut, semnat de evaluator sau de evaluatori care au efectuat evaluarea și, de asemenea, sigilat cu sigiliul personal al evaluatorului sau sigiliul persoanei juridice cu care evaluatorul sau evaluatorii au încheiat un contract de muncă.

Artă. 12 din lege definește un astfel de concept ca fiabilitatea unui raport ca un document care conține probe de probă.

Valoarea totală a pieței sau o altă valoare a subiectului de evaluare indicată în raportul întocmit pe motive și în modul prevăzut de prezenta lege federală este considerată de încredere și recomandată în scopul încheierii unei tranzacții cu subiectul evaluării, dacă în modul stabilit de legislația Federației Ruse sau într-un proces judiciar comanda nu stabilește altfel.

În FSO nr. 1 „Concepții generale de evaluare, abordări și cerințe pentru efectuarea unei evaluări”, în clauza 19, este indicat faptul că, la întocmirea raportului de evaluare, evaluatorul este obligat să utilizeze informații care să asigure fiabilitatea raportului de evaluare ca un document care conține dovezi. Informațiile trebuie să satisfacă cerințele de fiabilitate și suficiență.

În elaborarea articolului 20 din Legea nr. 135-FZutverden FSS nr. 3 "Cerințe pentru raportul de evaluare"

Acest standard federal de evaluare stabilește cerințe pentru compilarea și conținutul raportului de evaluare, informațiile utilizate în raportul de evaluare și descrierea în raportul de evaluare a metodologiei și calculelor utilizate. Raportul de evaluare este întocmit pe baza rezultatelor evaluării.

Raportul de evaluare este un document întocmit în conformitate cu legislația Federației Ruse privind activitățile de evaluare, acest standard federal de evaluare, standardele și normele de evaluare stabilite de o organizație de auto-reglementare a evaluatorilor, din care evaluatorul este membru, care a pregătit un raport destinat clientului de evaluare și alte părți interesate (utilizatorii raportului de evaluare), care conține o apreciere profesională confirmată pe baza informațiilor și calculelor colectate tsenschika privind evaluarea obiectului.

Procedura de examinare rapoarte de evaluare și întocmire de avize privind rapoartele de evaluare a întreprinderii debitorului - o întreprindere unitară sau proprietatea debitorului - o societate pe acțiuni, mai mult de douăzeci și cinci la sută din acțiunile de vot sunt proprietate de stat sau municipală autorizată de Guvernul Federației Ruse.

Evaluarea imobiliară este o opinie expertă metodologic din punct de vedere al valorii proprietății sau al procesului de determinare a valorii.

Coordonarea rezultatelor evaluării se realizează prin 3 abordări diferite: comparativă, costisitoare, profitabilă.

O abordare comparativă a evaluării imobiliare se bazează pe informații despre tranzacții recente cu proprietăți similare pe piață și compararea imobiliarelor evaluate cu colegii.

Avantajele unei abordări comparative sunt:

cea mai simplă abordare;

rezonabil statistic;

oferă metode de ajustare;

oferă date pentru alte abordări de evaluare.

Dezavantajele abordării comparative sunt:

necesită o piață activă;

datele comparative nu sunt întotdeauna disponibile;

necesită modificări, dintre care un număr mare afectează fiabilitatea rezultatelor;

bazat pe evenimente trecute, nu ține cont de așteptările viitoare.

Abordarea costurilor - un set de metode pentru evaluarea valorii unei proprietăți, bazată pe determinarea costurilor necesare pentru restaurarea sau înlocuirea proprietății, ținând cont de deprecierea acesteia. Abordarea costurilor se bazează pe principiul substituției, conform căruia se presupune că un cumpărător rezonabil nu va plăti mai mult pentru proprietate decât costul construirii unui obiect similar cu valoarea estimată a proprietății.

Beneficiile abordării costurilor:

Atunci când evaluați noile facilități, abordarea costisitoare este cea mai de încredere.

Această abordare este adecvată sau posibilă numai în următoarele cazuri:

analiza tehnică și economică a costurilor construcțiilor noi;

justificarea necesității actualizării instalației existente;

evaluarea clădirilor cu scop special;

la evaluarea obiectelor din sectoarele de piață „pasive”;

analiza eficienței utilizării terenurilor;

rezolvarea problemelor asigurării obiectelor;

rezolvarea problemelor fiscale;

la coordonarea valorilor proprietății primite prin alte metode.

Dezavantaje ale abordării costurilor:

Costurile nu sunt întotdeauna echivalente cu valoarea de piață.

Încercările de a obține un rezultat de evaluare mai precis sunt însoțite de o creștere rapidă a costurilor forței de muncă.

Discrepanța dintre costurile de achiziție a proprietății evaluate și costurile de construcție nouă a aceluiași imobil, deoarece amortizarea acumulată se scade din costul de construcție în procesul de evaluare.

Dificultatea calculării costului de reproducere a clădirilor vechi.

Dificultatea de a determina deprecierea acumulată a clădirilor și structurilor vechi.

Evaluarea separată a terenului de clădiri.

Evaluarea problematică a terenurilor din Rusia.

Abordarea bazată pe venit pentru evaluarea imobilelor reflectă motivația unui cumpărător tipic de bunuri imobiliare profitabile: venitul viitor preconizat cu caracteristicile cerute. Având în vedere că există o relație directă între mărimea investiției și beneficiile utilizării comerciale a investitorului, valoarea bunurilor imobiliare este definită ca valoarea drepturilor de a primi venitul acesteia.

Principalul avantaj pe care îl are abordarea bazată pe venit pentru evaluarea bunurilor imobiliare în comparație cu abordarea pieței și a costurilor este că reflectă mai îndeaproape ideea investitorului de bunuri imobiliare ca sursă de venit, adică. această calitate a proprietății este luată în considerare ca principal factor de preț. Abordarea veniturilor la evaluare este strâns legată de metodele de piață și costuri.

Valoarea medie ponderată a proprietății (V) este luată ca valoare de piață.

Coeficienții de semnificație a estimărilor valorii proprietății primite prin abordarea costului, comparativ și respectiv a venitului; - valoarea totală a proprietății evaluată prin abordarea costurilor, mii de ruble; - valoarea totală a proprietății prin abordarea comparativă, mii de ruble; - valoarea totală a obiectului abordarea veniturilor imobiliare, mii de ruble

În raport cu acești coeficienți, egalitatea trebuie să fie satisfăcută:

Astfel, valoarea medie ponderată a proprietății (V) este:

V \u003d (203232,4 * 0,2) + (61149,06 * 0,3) + (103654,05 * 0,5) \u003d 79892,21, mii de ruble.

CONCLUZIE

Ofertă de piață de servicii
oferă piața Problema locuinței, probabil, a fost și rămâne relevantă în orice moment, totuși, spre deosebire de problema obișnuită a locuințelor, problema unui adăpost temporar într-un oraș străin este oarecum ...

Casa de acțiuni deschise deschise
Un plan de afaceri este un document care conține principalele aspecte ale unei viitoare afaceri. Analizează problemele pe care le poate întâmpina un antreprenor și identifică, de asemenea, modalități ...

Calculul economic al fracturilor hidraulice
Fracturarea hidraulică este cea mai obișnuită metodă de impact asupra zonei găurilor de jos. Esența acestui proces este de a injecta lichid într-un strat permeabil la presiune ...

textul articolului.

1. Introducere

La 20 mai 2015, Ordinele Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia au aprobat noi revizuiri ale celor trei standarde federale de evaluare de bază - nr. 1-3 din FSO. NP „SROO„ Consiliul de experți ”a abordat în detaliu procesul de elaborare a acestor documente, atrăgând atenția comunității profesionale de evaluare asupra dispozițiilor problematice ale acestora.

Din păcate, din cauza activității scăzute a comunității, nu a fost posibilă eliminarea tuturor problemelor problematice. Acest articol este dedicat analizei, la prima vedere, punctul 25 din FSO nr. 1, un fel de „ou de Paște” al unei noi serii de standarde federale de evaluare. Literal, sună astfel:

„Dacă se utilizează mai multe abordări de evaluare, precum și mai multe metode de evaluare în cadrul oricărei abordări de evaluare, rezultatele preliminare sunt convenite pentru a obține un rezultat intermediar al evaluării obiectului de evaluare prin această abordare. Atunci când este de acord cu rezultate intermediare semnificativ diferite ale evaluării obținute prin diferite abordări sau metode, raportul ar trebui să reflecte analiza și motivul stabilit pentru discrepanțe. O astfel de diferență este recunoscută ca fiind semnificativă, în care rezultatul obținut la aplicarea unei abordări (metode) se află în afara domeniului de valori indicat de evaluator obținut la aplicarea unei alte abordări (metode) (dacă există). "

Rețineți că această prevedere a apărut „de nicăieri”, după activitatea Grupului de lucru la Ministerul Dezvoltării Economice din Rusia, în care a fost elaborată o nouă versiune a FSO nr.

Reconstituim semnificația clauzei indicate de standard:

Raportul de evaluare ar trebui să reflecte unele analize și motivul discrepanței dintre rezultatele obținute prin diferite abordări și metode de evaluare.
Acest lucru trebuie făcut numai dacă există o discrepanță semnificativă între rezultatele indicate - ar trebui să fie clar din raportul de evaluare dacă rezultatele diferă semnificativ sau nu.
Criteriul materialității discrepanței dintre rezultate este legat de " gama de costuri»Obținut prin aplicarea unei abordări diferite (metode).
Prin urmare, în raportul de evaluare limitele acestor intervale trebuie indicate, deoarece fără aceasta nu va fi clar dacă discrepanța este semnificativă sau nu (în mod natural, acest lucru este valabil pentru situația în care mai multe abordări ale evaluării sunt utilizate în raportul de evaluare).

Ținând cont de cerința introdusă de clauza 30 din FSO nr. 7 pentru a da o judecată asupra limitelor posibile ale intervalului în care poate fi găsită valoarea totală a subiectului evaluării, se obține o construcție pe trei niveluri: intervale (metode) → intervale (abordări) → interval (valoarea totală a obiectului evaluat).

În acest sens, practicianul evaluator ar trebui să aibă următoarele întrebări:

Ce este o „gamă”? Cum se diferențiază „intervalul” de la FSO nr. 1 față de „intervalul” de FSO nr. 7?
Care este partea substanțială a indicării intervalelor în abordări (metode)?
Cum se determină și cum se indică în raportul de evaluare gama de costuri prin abordări (metode)?

Vom considera toate aceste întrebări ca un exemplu de abordări de evaluare, în timp ce toate rezultatele analizei pot fi utilizate și pentru metodele de evaluare.

2. Ce este un „interval”

In masa. Figura 1 prezintă cele mai comune definiții ale termenului "interval".

Tabelul 1.

Definiții comune ale termenului "interval"

Nu. P/ p	Sursă	Definiție
	SI. Burns N.Yu. Shvedova	1. Interval între sunetele cele mai joase și cele mai înalte ale unei voci, melodii sau instrument muzical (special). 2. Zona în care sunt desfășurate unele. măsurare (specialist.). Intervalul de oscilație. Interval de măsurare. Gama frecvențelor radio. 3. trans. Volumul, mărimea cunoștințelor, interesele (carte). Savant de gamă largă.
	"Dicționar explicativ al limbii ruse vii mari"
	„Dicționar explicativ al limbii ruse” sub redacția din D.N. Ushakova	1. Totalitatea tuturor sunetelor de la cea mai mică la cea mai mare limită reprodusă de o voce sau un instrument muzical dat (muze). Gama unei voci umane este în medie de două octave. Bariton cu o gamă largă. 2. trans. Acoperire, scop, dimensiune (interese, cunoștințe, activități, etc .; carte).
	„Un nou dicționar al limbii ruse. Interpretare și formare de cuvinte " T.F. Efremova	2. Domeniul de schimbareniste cantități. 3. trans. Limitele de distribuție, volumul a ceva (despre cunoaștere, abilități etc.).

Se poate concluziona că termenii „interval” și „interval” sunt în general sinonimi, în special acest lucru este confirmat. În același timp, domeniul de utilizare al acestora este oarecum diferit:

„Interval” - mai des utilizat în raport cu problemele matematice;
„Range” - la descrierea vibrațiilor de undă (voce, muzică, frecvențe radio) și este, de asemenea, mai des utilizat într-un sens figurat în vorbirea de zi cu zi.

3. Care este partea substanțială a indicării intervalelor în abordări?

În unele rapoarte de evaluare, rezultatele costurilor obținute folosind diferite abordări și / sau metode de evaluare diferă semnificativ.

Motivul pentru apariția unei astfel de diferențe în majoritatea cazurilor este erorile din raportul de evaluare, mai puțin adesea motive obiective, sub forma imposibilității de a lua în considerare orice factor de preț sau un grad ridicat de incertitudine a datelor sursă. Prin urmare, discrepanțe semnificative în rezultate semnalează în primul rând necesitatea unei analize și verificări atente a calculelor. Problemele identificării erorilor (instrumente de denaturare a costurilor) sunt discutate în detaliu în detaliu.

În acest sens, apar următoarele întrebări:

Este posibilă coordonarea obținută în mod obiectiv a rezultatelor semnificativ diferite ale calculului?
Ce este considerat o diferență semnificativă?

Răspunsul la această întrebare poate fi obținut numai pe baza unei analize calitative a unei situații specifice (calitatea datelor sursă, metodologia utilizată, caracteristicile obiectului de evaluare și piață).

În condițiile în care nu este legal posibil să se stabilească limitele unei astfel de răspândiri, a fost destul de problematic să se ocupe de un astfel de instrument de denaturare a valorii.

La punctul 25 al noii ediții a nr.

Corectitudinea cerinței din partea evaluatorului de a indica un astfel de număr de intervale și intervale este destul de controversată. Aducând această tendință la punctul de absurd, se poate prevedea că în viitor va fi necesar să se indice și să se justifice intervale pentru fiecare dintre parametrii de preț din raportul de evaluare. În această parte, autorii consideră că ar fi corect să ne limităm doar la specificarea intervalelor pentru rezultatul costului final și să evaluăm materialitatea discrepanțelor pe baza unei analize calitative a criteriilor de mai sus. Cu toate acestea, având în vedere că acest articol a apărut deja în FSO, sunt necesare recomandări practice simple pentru implementarea lui.

4. Cum se determină intervalul de costuri pentru abordare?

Natura economică și matematică a intervalului valoric obținut prin aplicarea diferitelor abordări (metode) este identică cu natura intervalului în care poate fi localizată valoarea totală a valorii obiectului de evaluare. Să explicăm această teză.

În primul rând, o situație este posibilă atunci când valoarea obiectului de evaluare este determinată de o singură metodă în cadrul unei abordări unice de evaluare. Evident, în acest caz „intervalul” va coincide cu „intervalul”.

În al doilea rând, au fost descrise în detaliu motivele dispersiei prețurilor (aspecte ale pieței și ale obiectului, eroare de calcul), care sunt aceleași pentru toate comportamentele unei entități de piață al căror comportament este modelat în determinarea valorii. De exemplu:

atunci când se evaluează o clădire, volatilitatea pieței asociate cu lipsa de conștientizare a vânzătorului se va manifesta în toate abordările evaluării: costisitoare - prețuri pentru materialele de construcție și de lucru, profitul antreprenorului; comparativ - prețurile facilităților analoge, valorile ajustărilor; rentabil - rate de închiriere pentru facilități similare, prognoze, riscuri;
motivele acumulării erorilor de calcul nu sunt specifice, în funcție de modelul de calcul specific (abordarea evaluării).

Astfel, așa cum se aplică la limitele intervalului valoric obținut folosind abordarea (metoda) de evaluare, toate dispozițiile stabilite în raport cu intervalul în care se poate găsi valoarea totală a obiectului de evaluare sunt valabile. Aceasta înseamnă că poate fi utilizată o matrice 3D modificată de intervale de costuri (intervale), un exemplu în legătură cu evaluarea imobiliară a fost propusă pe baza analizei unei serii semnificative de rapoarte de evaluare realizate în 2002 - 2015, Fig. 1.

Fig. 1. modificat 3D-matricul de intervale (intervale) de cost,%

Caracteristica dezvoltării pieței:

regiuni cu depresiune joasă; obiecte aflate la o distanță considerabilă de centrele regionale;
centre regionale mijlocii;
orașe milionare înalte, mari aglomerări urbane.

Caracteristica cifrei de afaceri a obiectului:

imobiliare comerciale mici - mari, obiecte cu caracteristici unice;
imobiliare comerciale de dimensiuni medii;
apartamente de înaltă calitate și facilități comerciale la scară mică.

Calitatea modelului este un indicator integral, în funcție de următoarele aspecte principale:

calitatea informațiilor inițiale privind parametrii de calcul - informația poate fi actuală (de exemplu, aria unui obiect în funcție de datele documentelor contabile tehnice), estimată (de exemplu, valoarea medie a cheltuielilor de funcționare în funcție de datele analitice pentru obiecte dintr-o clasă similară) și previzionată.

Reamintim că rapoartele de evaluare pot îndeplini cerințele legislației privind activitățile de evaluare și se pot baza pe informații de calitate (detalii), în mod natural, ținând cont de principiul fundamental al materialității. De exemplu, într-un raport de evaluare - în abordarea veniturilor, valoarea cheltuielilor de funcționare ale unui spațiu de birou tipic este definită ca mijlocul gamei de piață corespunzătoare (40 - 60 de unități → 50 de unități). Într-un alt raport de evaluare - bazat pe informații detaliate despre parametrii de funcționare a obiectului de evaluare de către actualul proprietar, evaluatorul specifică în mod rezonabil valoarea cheltuielilor de exploatare din cadrul pieței la aproximativ 55 de unități. (valoarea se datorează, de exemplu, pierderilor de căldură crescute datorită particularităților deschiderilor ferestrelor de umplere, care pot fi monitorizate de contoarele sistemului de încălzire).

numărul de parametri din modelul de calcul - tabel. 2;
natura influenței reciproce a parametrilor de calcul în modelul de calcul (aditiv, efect multiplicativ etc.).

Valoarea acestui indicator este determinată de evaluator în mod expert pe baza analizei indicatorilor de calitate specificați. Analiza arată că, în cele mai multe cazuri, valoarea indicatorului „calității modelului” se situează în intervalul 0,8 - 1,2.

Masa 2.

Exemple de parametri de proiectare

Abordarea evaluării	Parametru
costisitor	teren - prețuri de facilități similare, ajustări; costuri de substituție (reproducere) - costuri unitare pentru construcția unei instalații similare, ajustări, profit antreprenorial; deprecierea și obsolescența.
comparativ	prețurile facilităților analoge; ajustări.
profitabil	rata de închiriere a facilităților analoge; ajustări; componente ale costurilor (utilități, impozite, gestiune etc.); rata schimbării indicatorilor în timp; rata de reducere și raportul de capitalizare.

Intervalul final este determinat de următoarele formule:

Algoritmul final pentru determinarea limitelor intervalelor:

Etapa 1. Determinarea intervalului de costuri, în funcție de dezvoltarea pieței și de cifra de afaceri a obiectului de evaluare (Fig. 1).
Etapa 2. Determinarea indicatorului de calitate al modelului (Fig. 1).
Etapa 3. Determinarea intervalului după formula (1).
Etapa 4. Determinarea limitelor intervalului prin formula (2).
Pasul 5. Analiza și determinarea motivelor discrepanței (dacă este necesar).

Algoritmul propus în aceste recomandări poate fi folosit și pentru a justifica coeficienții de ponderare atunci când coordonează rezultatele evaluării obținute prin abordări individuale. Factorii de ponderare pot fi determinați pe baza indicatorilor de calitate a modelului (valori reciproce):

Rețineți că modelul propus, în termeni generali, poate fi utilizat nu numai pentru a determina limitele intervalelor în evaluarea bunurilor imobiliare, ci și în evaluarea altor tipuri de obiecte de evaluare. În aceste scopuri, dacă este necesar, este necesar să adaptați scala propusă la caracteristicile pieței unui anumit tip de obiecte de evaluare sau să propuneți propria scară pe baza statisticilor relevante. În acest caz, adaptarea scării ar trebui să se bazeze pe o analiză a următoarelor aspecte:

unicitatea obiectului și prezența pe piață a „produselor înlocuitoare”;
caracteristicile părților componente ale obiectului de evaluare (de exemplu, la evaluarea blocurilor de acțiuni și a intereselor participative - caracteristici ale activelor fixe și pasivelor)
dinamica dezvoltării segmentelor de piață ținte (industrii).

5. Conversia intervalelor de abordări în intervalul costului total

Valoarea primită de la abordări individuale la evaluare poate fi în sau în afara intervalului de valoare primit de la alte abordări la evaluare.

5.1. Dacă valorile obținute de abordările individuale de evaluare se încadrează în limitele intervalelor de valori obținute de alte abordări de evaluare, limitele intervalului în care poate fi valoarea totală a valorii obiectului evaluat (punctul 30 din FSO nr. 7) pot fi determinate după cum urmează:

Opțiunea 1 - întrucât limitele extreme ale costurilor abordărilor variază (în acest caz, intervalul va fi mai larg, iar probabilitatea ca valoarea să cadă în intervalul rezultat să fie mai mare);
Opțiunea 2 - bazată pe valoarea medie a intervalelor de abordări. Intervalul de cost total este obținut după următoarea formulă:

5.2. Motivele eșecului valorilor obținute de abordările individuale de evaluare la granițele intervalelor de valori obținute de alte abordări de evaluare pot fi următoarele:

în implementarea abordărilor de evaluare, s-au făcut erori tehnice sau metodologice;
s-a făcut o greșeală în determinarea limitelor intervalelor;
informațiile disponibile nu permit luarea în considerare a unuia sau mai multor parametri în cadrul unei abordări specifice de evaluare (metodă de evaluare) sau o astfel de contabilitate nu este practic, deoarece duce la degenerarea abordării de evaluare sau se caracterizează printr-o eroare mare.

A treia opțiune necesită un comentariu suplimentar.

O situație este posibilă atunci când discrepanța valorilor (care nu intră în limitele intervalelor de valori obținute de alte abordări) poate fi obiectivă și acord posibil astfel de costuri pentru a determina valoarea totală a valorii de piață după o analiză corespunzătoare cu stabilirea motivelor discrepanțelor (în conformitate cu punctul 25 din FSO nr. 1). În astfel de situații, este recomandabil să se acorde atenție nu numai obținerii rezultatelor intermediare obținute în intervalele de valoare obținute de alte abordări, ci și la intersecția sau la ne intersecția intervalelor. Este recomandabil să împărțiți cazurile de neincludere a costurilor unei abordări în gama de alte abordări în cazurile în care intervalul de costuri obținut prin abordări individuale:

intersect;
nu te intersecta.

În primul caz, în ciuda diferenței semnificative în rezultatele intermediare, acestea pot fi convenite după o analiză.

Poate exista o situație în care discrepanțele sunt critice pentru concilierea rezultatelor intermediare. De exemplu, obiectul de evaluare este un complex de proprietate extrem de specializat (ansamblu de obiecte imobiliare) ale unei întreprinderi chimice, care se caracterizează prin prezența unei obsolescențe economice semnificative datorită volumului redus de muncă al întreprinderilor din această specializare (tehnologii învechite, criză economică etc.), precum și inadecvarea economică a convertirii acesteia. De exemplu, în raportul de evaluare, se aplică două abordări ale evaluării - costisitoare și profitabilă. Informațiile disponibile vă permit să determinați nivelul de obsolescență economică numai pe baza metodelor abordării veniturilor (diferența de cost cu un nivel de încărcare „normal” și existent) - Fig. 2. Utilizarea rezultatelor abordării veniturilor pentru a determina amploarea obsolescenței economice în abordarea costurilor va duce la degenerarea abordărilor - rezultatele acestora vor coincide.

Fig. 2. Intervalele valorice nu se suprapun

Într-o astfel de situație, evaluatorul ar trebui:

atunci când analizăm motivele discrepanței dintre intervalele de rezultate obținute pentru diferite abordări ale evaluării, indicați că abordarea costisitoare a evaluării nu a luat în considerare o obsolescență economică semnificativă;
în acordul final, refuzați să țineți cont de rezultatele obținute pe baza unei abordări costisitoare a evaluării.

6. Un exemplu de justificare a limitelor intervalelor

Obiectul evaluării este o clădire de birouri tipică situată în centrul regional. Au fost implementate trei abordări ale evaluării, în cadrul cărora a fost utilizată o metodă. Au fost obținute următoarele rezultate: 3,2 milioane de ruble. (costisitor), 3,3 milioane de ruble. (comparativ), 3,6 milioane de ruble. (profitabil).

Conform fig. 1. Intervalul de costuri a fost determinat după două criterii (dezvoltarea pieței și cifra de afaceri a obiectelor) - s-a ridicat la ± 10%.

Analiza indicatorului de calitate a modelului este prezentată în tabel. 3.

Tabelul 3.

Analiza calității modelului

Parametru	Abordarea evaluării
Parametru	costisitor	comparativ	profitabil
Calitatea informațiilor inițiale despre parametrii de calcul	real și estimări	real și estimări	evaluativ și indicatori de prognoză
Numărul de parametri în modelul de calcul
Natura influenței reciproce a parametrilor de calcul în modelul de calcul	specificitate neidentificat	specificitate neidentificat	efect multiplicator pronunțat în metoda reducerii
Calitatea modelului

Analiza finală a intervalelor, determinarea valorii totale de piață și intervalul acesteia pot fi prezentate în forma prezentată în tabel. 4 și în fig. 3.

Tabelul 4.

Analiza intervalului de costuri

Parametru	Abordarea evaluării
Parametru	costisitor	comparativ	profitabil
Rezultatul calculului, frecați.			3 600 000
Gama de costuri în conformitate cu două criterii, ± %
Indicator de calitate model, unități
Gama de costuri, ±%
Limita inferioară a intervalului de costuri (C min), ruble.
Limita superioară a intervalului de costuri (C max), frecați.	3 520 000
Materialitatea diferențelor	diferenţe semnificativ: rezultatul abordării veniturilor se situează în afara limitei costului obținut prin abordarea costurilor
Analiza și determinarea cauzelor discrepanțelor	... [analiza motivelor discrepanței] ... Având în vedere cele de mai sus, evaluatorul a considerat posibilă determinarea rezultatelor celor trei abordări ale evaluării pentru a determina valoarea totală a obiectului de evaluare.

Fig. 3. Reprezentarea grafică a intervalelor de costuri

Tabelul 5.

Aprobarea finală a rezultatelor evaluării

La sfârșitul articolului, să ne amintim de gravura de Francisco Goya „Visul rațiunii dă naștere unor monștri”. Neparticiparea majorității reprezentanților comunității profesionale de evaluare la elaborarea documentelor la nivel profesional, distanțarea acestora de adoptarea deciziilor importante pentru industrie, consimțământul tacit la transferul puterilor adecvate către alții va continua să conducă la nevoia de „dansuri rituale” similare cu cele luate în considerare. Exprimați-vă părerea cu privire la documentele care vă sunt legate în stadiul pregătirii acestora, de exemplu, pe site-ul web regolament.gov.ru.

Moscova, iunie 2015

Lista surselor

Se pregătește prima ședință a Consiliului de evaluare - [Resursă electronică] // site: site-ul NP „SROO„ Expert Council ”..
Standardul federal de evaluare „Noțiuni generale de evaluare, abordări și cerințe pentru efectuarea unei evaluări (FSO nr. 1)” a fost aprobat prin ordinul Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20.05.2015 nr. 297.
Standardul federal de evaluare „Evaluarea bunurilor imobiliare (FSO nr. 7)” a fost aprobat prin ordinul Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 25 septembrie 2014 nr. 611.
Ilyin M.O., Lebedinsky V.I. Recomandări practice pentru determinarea limitelor posibile ale intervalului costului total - [Resursă electronică] // site: site-ul NP "SROO" Council Expert ".. pdf.
Dicționar de sinonime ale limbii ruse. Un ghid practic. - M .: Limba rusă. Z.E. Alexandrova. 2011.
Ilyin M.O. Utilizarea conceptului de „materialitate” pentru a caracteriza parametrii calitativi ai sistemelor socio-economice în examinarea rapoartelor de evaluare // VESTNIK al G.V. Plekhanov, nr. 5 (47) 2012. - M: FSBEI HPE "REU numit după G.V. Plekhanova, 2012 (http://maxosite.ru/resources/ilin_materiality.pdf).
Kaminsky A.V., Ilyin M.O., Lebedinsky V.I. et al. Examinarea rapoartelor de evaluare: manual - M .: Book Line, 2014.