Noile centre comerciale din Moscova sunt pe jumătate goale, în timp ce numărul magazinelor de proximitate crește

Foto: Andrey Rudakov / Bloomberg prin Getty Images

Rata medie a posturilor vacante în centrele comerciale din Moscova în primul trimestru a fost de 11% - aceasta este de 560 mii de metri pătrați. m GLA (spațiu închiriabil), calculat de experții companiei de brokeraj și consultanță Magazin Magazin. Până la sfârșitul anului, acestea prezic o creștere a nivelului spațiilor neumplute din centrul comercial al capitalei la 12-14%.

Dinamica ratei de umplere a zonelor celor mai mari centre comerciale din Moscova, deschisă din 2014 (Foto: magazin magazin)

În același timp, multe dintre centrele comerciale comandate în ultimul an sunt pe jumătate goale. „În medie, aproximativ jumătate din spațiul din centrele comerciale care au fost deschise de la începutul anului 2014 nu funcționează la momentul punerii în funcțiune”, spune analiza magazinului Shop. "Un indicator care a fost greu perceput la mijlocul anului 2014 a devenit acum aproape normal din cauza turbulențelor de pe piața cu amănuntul." Dacă mai devreme, în previziunile dezvoltatorilor la momentul deschiderii centrelor comerciale, chiriașii ar fi trebuit să ocupe cel puțin 80-90%, acum bara a fost redusă la 60-70%.

Rata locurilor de muncă vacante la momentul punerii în funcțiune în unele complexe ajunge la 94%, ca și în centrul comercial Columbus. Deși există centre în care nu au rămas multe zone goale la deschidere. În special, centrul comercial „Vesna”, unde doar 8% din magazine erau goale.

Cu toate acestea, în timpul crizei, potrivit consultanților, un indicator mai relevant al succesului relativ al unui centru comercial este dinamica ocupării acestuia. „Aproape toate centrele se deschid cu o proporție mare de magazine care nu funcționează”, explică Andrey Vasyutkin, șeful departamentului de cercetare și consultanță al Magazin Magazin. - În opinia noastră, este de asemenea important să evaluăm cât de repede se deschid punctele în aceste obiecte după deschidere. În unele centre comerciale, de exemplu Columbus, chiriașii încep să-și deschidă punctele destul de repede, în timp ce în altele, cum ar fi Mosaic, nu sunt foarte activi. "

Centrul comercial Columbus a devenit lider absolut în ceea ce privește rata de absorbție a spațiului - timp de o lună și jumătate după deschidere, noii chiriași au ocupat 38,6 mii mp. m. În martie, ponderea spațiului liber în centrul comercial era deja de 67%. O dinamică bună, conform „Magazin Magazin”, a fost demonstrată de SEC „Aviapark” și Vegas Crocus City.

Centrele comerciale au fost deschise la Moscova din 2014

numele proprietății			Dezvoltator	Data introdusă
Aviapark			Dezvoltare AMMA
Vegas Crocus City			Crocus International
			„OST-group”
Kuntsevo Plaza
			Proprietăți centrale
			Grupul IMMOFINANZ
Magazinul central pentru copii de pe Lubyanka			„Dezvoltarea Hals”
			„Daria-ST”
Moskvorechye			„Garant-Invest”
Outlet Village Belaya Dacha, etapa a 2-a
Bucuria, etapa a 3-a			„Elt”
			Christina NVN
OrangePark			City & Malls PFM
			"Uniune"

Magazine

Popularitatea centrelor comerciale este influențată indirect de popularitatea crescândă a magazinelor de proximitate, care sunt deschise în mod activ la Moscova de lanțul de comercianți cu amănuntul. Acest lucru duce la o ieșire parțială a cumpărătorilor din marile hipermarketuri, care sunt chiriași ancoră în centrele comerciale.

Potrivit companiei internaționale de consultanță Knight Frank, în ultimii zece ani numărul lanțurilor de produse alimentare de pe piața din Moscova a crescut de la 21 la 48. Numărul total de lanțuri de produse alimentare din perioada analizată a crescut de 3,2 ori și, începând cu 1 aprilie 2015, se ridica la peste 2,1 mii. Suprafața totală de vânzare depășește 2,3 milioane de metri pătrați. m. În medie la Moscova, 1 pătrat. m de spațiu cu amănuntul reprezintă aproximativ 5 rezidenți, pentru comparație: în 2005, 1 mp. Am reprezentat 9 persoane.

Cea mai mare creștere a numărului de magazine a fost prezentată de lanțurile Pyaterochka, Dixy și Magnit. În plus, în ultimul deceniu au apărut noi formate de magazine alimentare. În special, operatorii de retail au început să acorde mai multă atenție dezvoltării magazinelor de format mic, precum și „reducătorilor”.

De exemplu, X5 Retail Group dezvoltă activ magazinele de convenții Perekrestok Express și reducătorii Pyaterochka, retailerul francez Auchan - lanțul de descompunere Atak. Piața s-a completat cu rețele noi, printre care se numără atât operatori ruși internaționali, cât și regionali. Lanțurile regionale sunt reprezentate de supermarketuri precum Bakhetle (Tatarstan), Magnit (Teritoriul Krasnodar), O'KEY (Sankt Petersburg), Lenta (Sankt Petersburg) etc. Printre operatorii internaționali se numără Globus și Selgros Cash & Carry.

Olga Yasko, directorul departamentului de analiză la Knight Frank Rusia și CSI, spune că diferite formate de vânzare cu amănuntul au încă un potențial mare de dezvoltare. „Multe cartiere ale capitalei, în special cele periferice, unde are loc o dezvoltare rezidențială masivă, sunt încă slab dotate cu magazine alimentare”, a spus ea.

Vladimir Mironov

27.11.2013 25486

Când închiriază o zonă într-un alt centru comercial, chiriașul vrea să fie sigur că speranțele sale de profit nu vor fi în zadar. Desigur, traficul și recrutarea chiriașilor joacă un rol important, dar principala condiție pentru un centru comercial de succes este un concept de înaltă calitate. Andrei Shuvalov, director senior pentru imobiliare de vânzare cu amănuntul la Cushman & Wakefield, a vorbit despre ce este și din ce este compus în timpul unei prelegeri deschise „Conceptele centrelor comerciale”.

Rețeta succesului

Conceptul de centru comercial nu este doar o soluție de planificare, ci este o idee comercială clară a unui viitor centru comercial. Conceptul vă permite să determinați ce complex poate fi construit într-o anumită locație pentru a aduce proprietarului venit maxim pe termen lung, ținând cont de mediul concurențial în schimbare. Include atât indicatori tehnici, cum ar fi zona optimă pentru o anumită zonă de vânzare cu amănuntul, lățimea ferestrelor și raportul dintre chiriașii de ancorare și magazinele mici, precum și cele de înaltă calitate - recomandări privind compoziția chiriașilor, matricea sortimentului, aspectul arhitectural și stilul obiectului. Dar nu numai acest lucru contează: un centru comercial ar trebui să creeze un mediu bine gândit, cu propriul său caracter. Acest lucru este exprimat în detalii, deci contează numele, iluminatul interior, designul și organizarea spațiului.

Rentabilitatea unui centru comercial depinde în mare măsură de disponibilitatea cunoștințelor specifice din domeniul imobiliarelor cu amănuntul de la managerii săi, de cât de eficientă este marketingul actual al obiectului. Nu trebuie să uităm că locatarii centrului comercial au dreptul de a rezilia unilateral contractul de închiriere dacă consideră că facilitatea este vizitată prost sau este administrată prost. Prin urmare, niciun antreprenor sănătos nu se va baza doar pe experiența personală și va construi un centru comercial conform propriei înțelegeri. În plus, cooperarea cu consultanții vă permite să fiți la curent cu ultimele tendințe și stările de spirit ale chiriașilor, deoarece sarcina lor imediată este să țină degetul pe pulsul pieței. De exemplu, consultanții știu că dacă mai devreme „Mediamarkt” închiria o suprafață de cel puțin 5 mii de metri pătrați. m, apoi astăzi a coborât bara inferioară la 3.800 mp. m, "Auchan" a redus cerințele de la 19 la 10-12 mii, operatorii segmentului de îmbrăcăminte - de la 1.800 la 1.200 mp. m.

Componente ale unui centru comercial de calitate

O parte semnificativă a spațiului din jurul centrului comercial ar trebui să fie ocupată de parcare, a cărei eficiență este evaluată printr-un coeficient special, luând în considerare locația centrului comercial. Un bun coeficient de furnizare a unui centru comercial cu locuri de parcare este considerat a fi 2 dacă centrul comercial este situat în centrul orașului și 4 dacă centrul comercial este construit în afara orașului și are un hypermarket alimentar ancorat. Această diferență se explică prin faptul că cea mai mare parte a fluxului de vizitatori la centrul comercial al orașului poate folosi transportul public. De exemplu, centrul comercial Galeria din Sankt Petersburg are un coeficient de 1,35, dar asta nu înseamnă că instalația este slab prevăzută cu locuri de parcare, deoarece principalele fluxuri de cumpărători provin din metrou.

Un alt parametru important într-un concept de centru comercial de calitate este eficiența zonei... Este definit ca raportul dintre suprafața închiriabilă (GLA) și suprafața totală (GBA). Nu poate exista o eficiență de 100%: pentru un centru comercial mare, care este considerat un obiect cu un GLA de 50 mii mp. m, eficiența zonei poate fi de până la 80%, pentru mediu - 70%, pentru mic - 67%. O astfel de scădere ciudată se explică prin efectul scării: în centrele comerciale mici, zonele publice și tehnice ocupă mult spațiu, ceea ce afectează foarte mult volumul total al suprafeței utile. Proprietarii de mall-uri mici pot crește eficiența prin plasarea tarabelor pe coridoare și schimbarea formatului mallurilor. Astfel, acestea măresc suprafața de închiriere și, în consecință, veniturile din livrarea acesteia. Cu toate acestea, este infinit imposibil de a crește profitabil factorul de eficiență pentru sine: spațiile libere din principalele galerii comerciale vor fi ocupate de chiriași ancoră, ale căror rate de închiriere sunt de cinci ori mai mici, iar centrul comercial va începe să piardă bani.

Raportul chiriașilor de ancorare, care includ operatori cu o suprafață mai mare de 1.000 de metri pătrați, și alte magazine este un alt secret al succesului unui concept de calitate. Regula de aici este simplă: cu cât este mai mare centrul comercial, cu atât ar trebui să existe mai multe „ancore”. În plus, dacă centrul comercial este situat într-o zonă cu trafic pietonal mare, „ancorele” ar trebui să reprezinte 30-40% din suprafața închiriabilă. Dacă obiectul este construit în afara fluxurilor pietonale mari, atunci pentru a crea un centru de atracție pentru cumpărători, cel puțin 60% trebuie acordat ancorelor. Un exemplu ilustrativ: hipermarketul Auchan este capabil să creeze un flux de 35 de mii de oameni pe zi. Rata de închiriere pentru aceasta nu va fi mare, dar chiriașii mai mici vor putea obține mai mulți vizitatori, iar sinergia generală va duce la o creștere a veniturilor din chirii. Dacă centrul comercial este situat în partea centrală a orașului sau lângă metrou, atunci prezența unui astfel de chiriaș ca „Auchan” nu mai este fundamental importantă: există un flux de vizitatori creat într-un mod natural. Tot ce rămâne de făcut de către proprietarul centrului comercial este să plaseze un anumit număr de „ancore” de înaltă calitate din segmentul modei.

Pentru ca centrul comercial să îndeplinească cerințele chiriașilor, este necesară o anumită înălțime a complexului. Se crede că centrele comerciale cu mai multe etaje nu sunt foarte eficiente, deoarece traficul la etajele superioare este mult mai mic decât la primul: dacă luați primul etaj ca fiind 100%, atunci traficul pe al doilea va fi de 90%, iar al treilea - 70%. În ceea ce privește înălțimea fiecărui etaj, pentru operatorii care lucrează pe piața de masă și segmentul de preț mediu, înălțimea minimă a camerei de la tavan la etaj ar trebui să fie de 3,5 metri, în segmentul de preț mediu mediu - 4 metri „curat”. Cu hipermarketurile și cinematografele, situația este, desigur, puțin diferită: în primul caz, datorită sistemului de depozitare a rafturilor, înălțimea camerei ar trebui să fie de la 6 la 7,5 metri, iar în al doilea - de la 8 la 11 metri pentru sălile cu 100 și respectiv 300 de locuri.

O zonă specifică care necesită atenție este curtea alimentară a mall-ului. În zilele noastre există o tendință către o creștere a ponderii serviciilor de catering în proiectele centrelor comerciale, iar acest lucru este tipic pentru toată Rusia. Centrele comerciale de înaltă calitate au selectat unități alimentare solicitate, bine cunoscute la nivel federal și există suficientă zonă de aterizare pentru fiecare dintre ele. Experții recomandă ca centrele comerciale regionale să nu neglijeze brandurile federale, deoarece orice nou centru comercial cu cel puțin unul dintre ele va crea o concurență semnificativă pentru brandurile locale.

În cele din urmă, unul dintre cele mai importante elemente din mall este atriul central. În timp ce se află, vizitatorii ar trebui să aibă o imagine de ansamblu bună și să vadă magazinele de la alte etaje, deoarece aceasta este o garanție a participării la etajele superioare. Lățimea minimă a atriului ar trebui să fie de 5-6 metri, lățimea balconului - 3-4 metri. În plus, ar trebui să existe spațiu deasupra capului vizitatorilor de la parter: cupola înaltă creează senzația unui miracol, ceva care transcende viața de zi cu zi, iar acest lucru afectează starea de spirit a vizitatorilor.

Accente conceptuale

Sarcina dezvoltatorilor conceptului de centru comercial nu este doar să ia în considerare toate caracteristicile tehnice, configurația site-ului, să facă zonarea și să calculeze fluxurile de clienți. Trebuie să aveți o viziune largă, inclusiv din punct de vedere arhitectural. De exemplu, nu este necesar să urmați calea clasică a construcției noi - uneori puteți folosi ceea ce este deja disponibil. De exemplu, este posibil să „încadrați” o clădire nouă într-una existentă: acoperiți spațiul dintre clădiri cu o cupolă de sticlă pentru a crea un volum intern cu o intrare separată. De asemenea, în contextul concurenței în creștere, este foarte important să venim cu o idee, un cip, ceva care să distingă proiectul de numeroasele de pe piață. Uneori, designul centrului comercial poate deveni un punct culminant. Un exemplu este centrul comercial unic de lângă centrul comercial Krasnodar OZ, care este unul dintre cele mai mari din Europa (GLA 164 mii mp). Are un design futurist unic: o clădire cu forme netede și simplificate seamănă cu o navă spațială gigantică. Cu toate acestea, un aspect spectaculos nu înseamnă că obiectul nu va avea blocaje. Unii experți subliniază că dezavantajul mall-ului OZ este lipsa unui sistem de inele, motiv pentru care fluxul de vizitatori este împărțit în părți și fiecare aripă funcționează „pentru sine”. Situația este agravată de faptul că hipermarketul ancoră al acestui centru comercial - O'Key - este situat într-o aripă separată, iar fluxurile sale de clienți nu se amestecă cu traficul general al centrului comercial.

În afară de designul remarcabil, există și alte modalități de a concura pe piața imobiliară cu amănuntul, cum ar fi oferirea unui grup diferit de chiriași. Nu trebuie să căutați departe un exemplu: un nou centru comercial este construit la Moscova lângă centrul comercial Evropeisky. S-ar părea că concurența „frontală” nu înseamnă nimic bun, dar suprafața închiriată a „Evropeyskiy” este de doar 6 mii de metri pătrați. m., deci, dacă doriți, puteți umple noua facilitate cu chiriași care nu sunt acolo. Rezultatul este un efect sinergic interesant.

Recent, printre centrele comerciale de nouă generație, există multe proiecte non-standard. Printre acestea se numără proiectul Mitino-Park, în care se face o mare părtinire către crearea condițiilor pentru odihnă și distracție de înaltă calitate. La început au vrut să invite hipermarketul Spar ca locatar de ancoră la proiect, dar apoi s-a decis că obiectul avea nevoie de un concept de mâncare mai original. Ca rezultat, a fost creată așa-numita „piață proaspătă” cu un aspect neobișnuit în Mitino-Park, unde există magazine cu produse agricole, alimente proaspete și alte bucurii de gătit acasă. Este curios că, datorită acestei decizii, brandurile internaționale au început să ia în considerare proiectul, care este destul de neașteptat pentru un centru comercial de la periferia Moscovei.

Una dintre cele mai recente tendințe în căutarea varietății în centrele comerciale este interesul pentru divertismentul pentru copii și cultural. În obiectele planificate, sunt proiectate în mod activ săli de frică, acvarii uriașe, teatre, muzee și chiar biblioteci. Cu toate acestea, experții recomandă să nu exagereze importanța acestor componente: problema este că consumatorii vizitează astfel de divertisment o singură dată, în timp ce oamenii se întorc la un cinematograf tradițional din nou și din nou. Așadar, putem spune că rețeta unui centru comercial ideal s-a găsit de mult: o locație bună, accesibilitate pietonală și de transport, absența concurenților cu un concept similar în imediata apropiere, o „selecție” de înaltă calitate a operatorilor de retail, restaurante și cinematografe confortabile. Toate acestea asigură deja un interes ridicat al vizitatorilor și o rentabilitate optimă a proprietății.

Când închiriază o zonă într-un alt centru comercial, chiriașul vrea să fie sigur că speranțele sale de profit nu vor fi în zadar. Desigur, traficul și recrutarea chiriașilor joacă un rol important, dar principalul ...

În 2009, punerea în funcțiune totală a spațiului comercial a depășit 1 milion de mp. (GLA - 594,2 mii mp), ceea ce reprezintă o cifră record pentru piața din Moscova (de 1,5 ori mai mult decât în \u200b\u200b2008). Astfel, creșterea volumului total al spațiilor de vânzare cu amănuntul de calitate în 2009 s-a ridicat la 19,8%, creșterea GLA - 21,6%. Trebuie remarcat faptul că numărul de obiecte comandate în comparație cu 2008 a rămas același. Creșterea spațiului comandat s-a datorat consolidării facilităților de vânzare cu amănuntul - majoritatea aparțin mall-urilor super-regionale.

Volumul imens de punere în funcțiune a spațiului de vânzare cu amănuntul în 2009 a fost asigurat în principal de marile centre comerciale și de divertisment și multifuncționale, care se aflau în etapa finală a construcției în 2008: SEC "Zolotoy Vavilon", SEC "Gorod", SEC "Filion", SEC "Metropolis ". Din cauza recesiunii economice și a cererii slabe din partea comercianților cu amănuntul, deschiderea acestora a fost amânată pentru 2009. Din cauza problemelor legate de închirierea spațiului de vânzare cu amănuntul, precum și a finanțării insuficiente și a ieșirii târzii a chiriașilor pentru finisare, tendința generală pe piață a fost punerea în funcțiune a instalațiilor cu o galerie comercială care funcționează la 40-60%, urmată de deschiderea magazinelor în timpul funcționării instalației.

La începutul anului 2010, oferta de spațiu în centrele comerciale de înaltă calitate din Moscova nu s-a extins la fel de dinamic ca în perioada corespunzătoare din 2009. Tendința de a amâna deschiderea facilităților a continuat în primul trimestru. 2010: la începutul anului, a fost anunțată deschiderea a 3 centre comerciale și de divertisment: SEC "Viva" în Butovo de Nord, SEC "Klyuchevoy" în Brateevo la intersecția st. Iazurile Borisovskie, st. Cheia și sf. Ferry, stadiul centrului comercial și de divertisment Rechnoy de pe stradă. Festivalnaya lângă stația de metrou "Rechnoy Vokzal". Suprafața totală a punerii în funcțiune planificată este de 84,6 mii mp. (GLA - 55,8 mii mp.). Cu toate acestea, până la sfârșitul lunii martie, a fost deschisă doar prima etapă a centrului comercial și de divertisment Rechnoy, cu o suprafață totală de 26 mii mp. (GLA - 18,1 mii mp). Punerea în funcțiune a altor 2 centre a fost amânată la sfârșitul lunii aprilie.

Aprovizionare agregată în centrele comerciale din Moscova (GBA) la sfârșitul primului trimestru 2010 a ajuns la 6 476,9 mii mp (GLA - 3 360,5 mii mp). Astfel, astăzi furnizarea de centre comerciale de înaltă calitate pentru locuitorii din Moscova este de 311,2 mp. (GLA) la 1000 de persoane, care este încă mai mică decât valoarea medie a acestui indicator în Europa de Est - 470 mp pentru 1000 de persoane.

În continuarea tendinței existente, deschiderea unor astfel de proiecte de retail semnificative precum Vegas, Mall of Russia, Gagarinsky, Hudson a fost amânată pentru 2010. Suprafața lor totală este de aproximativ 60% din toate obiectele planificate pentru punerea în funcțiune. În total, pentru anul 2010 au fost anunțate aproximativ 25 de obiecte, suprafața lor totală fiind de aproximativ 1,5 milioane mp. (GLA - puțin sub 700 de mii de metri pătrați). Astăzi este destul de dificil să se prevadă cu exactitate ce proprietăți vor intra pe piața Moscovei în 2010. Se poate aștepta, cu un grad ridicat de certitudine, ca volumul de punere în funcțiune să fie mai mare decât în \u200b\u200banul precedent - aproximativ 600 mii mp. GLA. Creșterea inerțială poate fi prevăzută în a doua jumătate a anului 2010, deoarece în ultimii ani a existat o tendință de punere în funcțiune inegală a spațiului în cursul anului și activarea acestuia până la sfârșitul anului.

Tabelul 2. Obiecte, a căror deschidere este programată pentru 2010

	numele proprietății	Județul	Abordare	Data de deschidere declarată	Suprafața totală GBA (mp)	Spațiu comercial GLA (mp)
	Râu (Eu coadă)		sf. Festivalnaya, 2
	Viva		Proiectat pr-d 680
	Cheie		sf. Iazuri Borisovskie / st. Cheie
	Caspică		Bulevardul Kronshtadsky, 3
	Marcos Mall		Altufevskoe sh., 70
	Centrul Monarch		Leningradsky Prospect, au. 31 p. 2,3
	Rio (ciocolată)		Al 2-lea km de MKAD
	Mall of Russia		Krasnopresnenskaya emb., Secțiunile 6, 7, 8B
	Gagarinsky		sf. Vavilova, 3
	Izmailovsky		sf. Al 4-lea parc, ow. şaisprezece
	Caleidoscop		Bulevardul Khimki / st. Skhodnenskaya
	Naviga		Novokurkinskoe sh., 1, microdistrict. 17
	Azov		sf. Azovskaya, ow. 28 in
	Vegas		Autostrada Kashirskoe 24 km MKAD
	Voentorg		sf. Vozdvizhenka, 10/2
	Sparrow Hills		sf. Mosfilmovskaya, 70 de ani
	Galeria de cumpărături a hotelului "Moscova"		sf. Okhotny Ryad, 2
	GoodZone		Kashirskoe sh., 12
	Mosfilmovsky		sf. Pyryeva, ow. 2
	Strogino		Bulevardul Stroginsky, 22A
	Curcubeu		sf. Yeniseyskaya, 23
	Favorită		sf. Venevskaya, ow. 7
TOTAL:

Sursa: date ale companiei "NDV Real Estate"

* este indicată suprafața totală a componentei de tranzacționare a complexului multifuncțional

Cerere

Începând de la sfârșitul anului 2008 și în prima jumătate a anului 2009, din cauza recesiunii economice, a existat o activitate redusă a comercianților cu amănuntul și, ca urmare, o scădere a cererii atât pentru spațiile din centrele comerciale, cât și pe segmentul de vânzare cu amănuntul stradal. Impactul crizei asupra dezvoltării sectorului comercial a fost confirmat nu doar de înghețarea proiectelor, implicite ale operatorilor de retail, ci și de o creștere a ponderii spațiului liber. În cursul anului 2009, nivelul spațiilor vacante din Moscova a rămas instabil, iar în al treilea trimestru al anului a fost înregistrat la un nivel fără precedent de 16%. Această cifră s-a datorat parțial ratei reduse de ocupare în noile centre comerciale. Datorită finanțării insuficiente și intrării cu întârziere a chiriașilor pentru finisare, tendința generală pe piață a fost punerea în funcțiune a instalațiilor cu o galerie comercială funcționând la 40-60%, urmată de completarea procesului de funcționare a facilității.

Sursa: date ale companiei "NDV Real Estate"

O cotă mare de spațiu liber este, de asemenea, tipică pentru centrele comerciale axate pe segmentul de prețuri ridicate (până la 35%). Ieșirea chiriașilor se observă în principal în complexe cu utilizare mixtă și în instalații prost amplasate, centre cu un concept slab (15-25%). În același timp, centrele comerciale de înaltă calitate cu un concept bine gândit au evitat o creștere semnificativă a nivelului spațiului liber, iar cele mai de succes obiecte (SEC Evropeyskiy, MEGA Teply Stan, MEGA Khimki) sunt încă 100% umplute.

Începând cu al treilea trimestru al anului 2009, situația de pe piață a început să se schimbe și s-a simțit o anumită renaștere. Chiriașii au devenit mai activi: numărul tranzacțiilor de leasing a crescut, ceea ce a dus la sfârșitul scăderii ratelor de închiriere (și s-a observat o creștere pentru o serie de proprietăți cu cel mai mare succes, precum și pentru unele coridoare de vânzare cu amănuntul) și o scădere a ratei de neocupare (7% la sfârșitul anului).

Începând cu T1 2010, Moscova rămâne un domeniu prioritar pentru dezvoltarea marilor comercianți cu amănuntul. Se poate observa extinderea activă a lanțurilor regionale către zonele libere din centrele comerciale ale capitalei. Conform rezultatelor din ianuarie - martie 2010, rata locurilor de muncă vacante a scăzut la 5-7%. Cu toate acestea, datorită volumului mare de spațiu cu amănuntul planificat pentru punerea în funcțiune în 2010, este posibil să se prevadă creșterea spațiului liber până la sfârșitul anului până la 10-12%.

În general, operatorii cu amănuntul preferă funcționarea cu succes a centrelor comerciale cu locații excelente, concepte eficiente și politici de închiriere adecvate. De asemenea, cererea comercianților cu amănuntul este concentrată în mare măsură pe proiecte de anvergură care se află în etapa finală a construcției.

Sursa: date ale companiei "NDV Real Estate"

Un rol semnificativ în structura cererii a fost jucat de faptul că mulți comercianți cu amănuntul au redus dimensiunea magazinelor, menținând în același timp același nivel de profitabilitate. Astfel, cota de spații de interes pentru chiriaș este de 100 - 200 mp. a crescut la 58%, acestea fiind în continuare cele mai solicitate. În timp ce spațiile sunt de 200 - 400 mp. interesat de chiriași doar în 11% din cazuri. Ponderea cererii pentru spații mari a scăzut semnificativ. Cele mai puțin solicitate în această situație pe piață sunt spațiile de peste 1000 mp.

Termeni comerciali

Piața de leasing imobiliar cu amănuntul din 2009 ar putea fi caracterizată de tendința de tranziție de la „piața vânzătorului” la „piața cumpărătorului”. Scăderea nivelului general al tarifelor de închiriere a continuat de la sfârșitul anului 2008 și a atins maximul până la mijlocul anului 2009, variind de la 25% la 50% față de nivelul de la mijlocul anului 2008. nivelul perioadei de dinainte de criză și mai puțin reușit, având defecte conceptuale sau locație nereușită, în care scara reducerii tarifelor de închiriere pentru spațiile vacante a fost maximă.

Furnizarea totală de spațiu în instalațiile moderne de vânzare cu amănuntul din Moscova și orașele satelit la sfârșitul anului 2015 se ridica la 6,17 milioane de metri pătrați. m. În 2015, au fost deschise 14 centre comerciale cu o suprafață totală închiriabilă de 620.000 mp. m, care este de peste 2 ori mai puțin decât planurile anunțate anterior. Volumul inițial al punerii în funcțiune anunțate pentru 2015 în regiunea Moscovei a fost de aproximativ 1,3 milioane de metri pătrați. m în 26 de proiecte.

Indicatori cheie ai pieței din Moscova în 2015

Index	Valoare
Oferta totală de spațiu modern de vânzare cu amănuntul (mp M (GLA)) *	6 167 900
Oferta totală de spațiu cu amănuntul (sq M (GLA))	5 391 700
Cantitatea totală de spații comerciale deschise în 2015 (sq M (GLA))	620 090
Numărul de centre comerciale deschise în 2015	14
Rata de vacanță (%)	8
Furnizare de spațiu de vânzare cu amănuntul, (mp M GLA / mii de persoane)	465

* Inclusiv centre comerciale specializate

O diferență semnificativă în volumul spațiului de vânzare cu amănuntul planificat și efectiv comandat este asociată cu o schimbare a strategiei comercianților cu amănuntul și a dezvoltatorilor în contextul crizei economice. Devalorizarea rublei a forțat majoritatea lanțurilor să-și reconsidere planurile de dezvoltare și să-și îndrepte atenția spre centrele comerciale existente, cu trafic de clienți ușor de înțeles, reducându-le interesul pentru facilități de vânzare cu amănuntul noi, chiar de înaltă calitate.

Deschiderea mai multor centre comerciale mari și de divertisment simultan cu reducerea simultană a planurilor de dezvoltare a comercianților cu amănuntul și optimizarea rețelelor de vânzare cu amănuntul au cauzat o creștere a locurilor de muncă vacante în ultimii doi ani.

În ciuda amânării deschiderii unui număr mare de obiecte pentru o dată ulterioară, 2015 a intrat în primele trei în ceea ce privește punerea în funcțiune a imobilelor cu amănuntul la Moscova, cedând doar în 2014 și 2009.

Multă vreme, Moscova a rămas în urma majorității orașelor mari din Rusia în ceea ce privește furnizarea de rezidenți cu proprietăți imobiliare de înaltă calitate. În 2015, asigurarea populației orașului cu spațiu de vânzare cu amănuntul de înaltă calitate a ajuns la 465 mp. m la 1000 de persoane. Datorită puterii de cumpărare ridicate a populației, capitalul își păstrează potențialul pentru dezvoltarea în continuare a comerțului cu amănuntul de înaltă calitate

Districtul administrativ central și orașul Zelenograd ocupă pozițiile de lider în ceea ce privește furnizarea de spațiu de vânzare cu amănuntul de înaltă calitate între toate districtele administrative din Moscova, care au urcat pe locul 2 în 2015 după deschiderea centrului super-regional de cumpărături și divertisment Zelenopark. În 2016, cea mai mare creștere a spațiului comercial este de așteptat în districtele administrative nordice (110.000 mp) și sudice (100.000 mp), în timp ce până la sfârșitul anului 2016 CAO din Moscova va deveni cea mai bogată unitate profesională de vânzare cu amănuntul.

Centre comerciale deschise în trimestrul IV 2015

Nume	Abordare	GLA (pătrat M)
"Zelenopark"	Autostrada Leningradskoe	110 000
Avenue Southwest	Perspectiva Vernadsky, ow. 86	45 500
„RIO” pe autostrada Kievului	Autostrada Kievskoe, la 1,5 km de MKAD	45 000
„Ieșire”	Oktyabrsky Prospect, 112	27 000
"Kalita"	Perspectiva Novoyasenevsky, ow. 7	22 000
"Capital"	Al 23-lea microdistrict, ow. 2309A	8 000

Cererea de proprietate cu amănuntul în Moscova

Datorită situației economice și geopolitice actuale, comercianții cu amănuntul și-au ajustat planurile de dezvoltare la sfârșitul anului 2014 - începutul anului 2015 și și-au optimizat strategiile de afaceri. În ciuda acestei tendințe, Moscova și-a păstrat statutul de piață prioritară pentru dezvoltarea lanțurilor de retail. Numai la Moscova, pe tot parcursul anului, comercianții cu amănuntul au continuat să ia în considerare activ noi site-uri și să își deschidă punctele de vânzare. Mai mult, la sfârșitul anului, Moscova și-a păstrat liderul incontestabil în numărul de noi deschideri de mărci internaționale în toate orașele rusești, fiind cea mai stabilă piață pentru noii jucători cu o populație cu plată mare.

În 2015, 36 de noi mărci internaționale au intrat pe piața din Moscova, care anterior nu erau reprezentate în Rusia și au deschis magazine mono-brand și unități de catering. În același timp, 11 comercianți au anunțat planurile de a părăsi Rusia și de a închide magazinele existente până la sfârșitul anului 2016, ceea ce este comparabil cu cifrele din 2014. Potrivit rezultatelor anului, principalele locații pentru lansarea de noi mărci internaționale în Moscova au fost centrele comerciale Afimall City, Aviapark, Magazinul Central pentru Copii din Lubyanka, precum și străzile comerciale centrale din capitală.

În fața planurilor de dezvoltare reduse pentru majoritatea operatorilor de modă și a unui volum în continuă creștere de spațiu liber, dezvoltatorii au fost nevoiți să caute chiriași alternativi. În acest sens, în ultimul an, un număr mare de chiriași, atipici pentru acest format de imobiliare cu amănuntul, au apărut în centrele comerciale din Moscova, precum: parcuri de trambulină, grădini zoologice, expoziții media etc.

Condiții comerciale de închiriere a spațiului comercial în capitală

În cursul anului 2015, proprietarii au făcut în mare parte concesii, oferind chiriașilor diverse reduceri, stabilind benzi valutare etc. În noile centre comerciale, pentru a atrage și reține chiriașii, dezvoltatorii au dezvoltat propuneri individuale care permiteau comercianților cu amănuntul să rămână într-o zonă de echilibru. Avantajele cheie includ plata dobânzii la cifra de afaceri, reduceri pentru primele luni de muncă etc. Operatorilor unici li s-a oferit posibilitatea de a compensa parțial finisarea lucrărilor sau de a compensa astfel de lucrări cu viitoarele leasinguri. În general, procentul cifrei de afaceri a devenit principalul instrument de reglementare a plăților de închiriere.

Nivelul% din cifra de afaceri pentru comercianții cu amănuntul de diferite formate, stabilit în contracte în 2015

Profilul / tipul chiriașului	Suprafață (mp)	Procentul cifrei de afaceri
Hipermarket alimentar	> 12000	1,2-1,8%
	4000-12000	3-4%
Supermarket alimentar	1500-2000	3,5-6%
Hipermarket DIY	>10 000	4-6%
Electrocasnice și electronice	2500-3500	2,5-3%
	1200-2500	4-5%
	50-100	5-7%
Articole sportive	1200-2500	5-7%
Produse pentru copii	1000-2000	8-10%
Cinema multiplu	3000-5000	9-12%
Locatar galerie comercială	500-1200	8-12%
	250-500	8-15%
	100-250	10-15%
	50-100
	<50	12-15%
Un restaurant	250-500	10-14%
cafenea	80-160	12-15%
Food court	90-110	9-10%
	50-70	12-15%

Nivelul tarifelor de închiriere în centrele comerciale și de divertisment din Moscova a diferit de la proiect la proiect, rata de ocupare fiind un factor semnificativ. De exemplu, în centrele comerciale și de divertisment nou deschise, cu rate de vacanță mai mari de 50%, tarifele de închiriere diferă de cele din facilitățile deja în funcțiune. Aproape toate tranzacțiile noi au fost efectuate cu o rată fixă \u200b\u200bîn dolari pentru primul an (în intervalul 40-60 ruble pe dolar) sau în ruble „pure”. Cu toate acestea, unii dezvoltatori, păstrând ratele dolarului fără a stabili rata, au oferit reduceri temporare de la rata de bază a închirierii, a cărei valoare a dus rata dolarului la o rată acceptabilă a rublei.

Loc vacant de spațiu comercial la Moscova

Tendința de la sfârșitul anului 2014 și a întregului 2015 a fost deschiderea de noi centre comerciale și de divertisment cu rate de ocupare de 40-50% și mai mici. La sfârșitul anului 2015, rata locurilor de muncă vacante în centrele comerciale din Moscova a ajuns la 8%, ceea ce indică o creștere de aproape trei ori a spațiului liber comparativ cu începutul anului 2014, când rata locurilor de muncă vacante era de 2,8%. Principalul motiv pentru aceasta a fost o creștere semnificativă a ofertei de spațiu cu amănuntul după punerea în funcțiune a mai multor facilități mari simultan, reducând în același timp planurile de dezvoltare ale majorității comercianților cu amănuntul.

Conform previziunilor specialiștilor Colliers International, o scădere a ponderii spațiului liber în centrele comerciale și de divertisment existente din Moscova și deschiderea de noi centre comerciale cu o ocupare mai mare a zonelor în comparație cu 2015 ar trebui să fie așteptate nu mai devreme de a doua jumătate a anului 2016, iar scăderea ratei locurilor de muncă vacante va fi nesemnificativă și, cel mai probabil, nu va depăși 5 %.

Tendințe și prognoze pe piața imobiliară cu amănuntul din regiunea Moscovei

1) Oferta

În 2016, a fost anunțată deschiderea a 12 centre comerciale cu o suprafață totală închiriabilă de 476.000 de metri pătrați în regiunea Moscovei. m. Majoritatea acestor proiecte se află într-un stadiu ridicat de pregătire, dar datele de punere în funcțiune ale acestora au fost amânate din 2015 din cauza disponibilității limitate a finanțării și a unei proporții ridicate de spațiu liber în noi facilități.

Cele mai mari centre comerciale și de divertisment se așteaptă să se deschidă la Moscova în 2016

Nume	Abordare	GLA (pătrat M)	Dezvoltator
„Riviera”	Str. Avtozavodskaya, 16-18	100700	„Riviera”
„Riga Mall”	Novorizhskoe sh., La 5 km de MKAD	80000	„Riga Mall”
„Moremoll” („Galeria Kutuzovsky”)	Bulevardul Slavyansky, ow. 3	60000	„Imobiliare TPS”
„Butovo Mall”	Pos. Voskresenskoe, der. Yazovo, clădire. 15	57000	Grupul MD
SEC pe autostrada Khoroshevskoe	Autostrada Horoshevskoe, lângă gară. m. Polezhaevskaya	50000	„Imobiliare TPS”
„Parcul Kosino”	Svyatoozerskaya st., Ow. cinci	39000	GK „ZECE”
Metropolis (etapa II)	Autostrada Leningradskoe, nr. 16	38000	Parteneri de capital
SEC pe Ryazansky Prospect	Perspectiva Ryazan, 20	19000	Fortrust Global
MAGAZIN BABY	Perspectiva Staropetrovsky, 1, clădirea 2	12000	Glincom

Experții Colliers International prezic că proiectele la scară largă de centre comerciale și de divertisment, care se vor deschide în 2016, vor fi printre ultimele de acest gen. În ceea ce privește proiectele pe hârtie, în 2015, dezvoltatorii au luat cel mai adesea decizia de a nu merge pe șantierele de construcție, în așteptarea unei creșteri a disponibilității finanțării bancare și a unei relansări a pieței cu amănuntul. Drept urmare, niciun șantier de construcții al unui mare centru comercial și de divertisment nu a fost lansat la Moscova sau implementarea proiectelor a fost oprită în etapa de excavare, în legătură cu care ne așteptăm la o scădere a nivelului de punere în funcțiune în 2017-2018 comparativ cu 2015. Printre cele mai mari proiecte de construcție programate să înceapă pentru 2016, includem centrul comercial și de divertisment MEGA Mytishchi, grupul de companii Regions din Nagatino și construirea unei noi clădiri a centrului comercial și de divertisment Capitol de pe autostrada Kashirskoye.

2) Cerere

În condiții de criză, chiriașii acordă preferință centrelor comerciale existente cu trafic stabil de clienți existent. Atragerea operatorilor de modă către noua galerie de cumpărături a proiectelor a devenit astăzi o sarcină și mai dificilă.

Datorită impactului negativ continuu al dinamicii petrol-rublă în 2016, ca și în 2015, aceasta va fi caracterizată, în general, de o cerere redusă de spații în raport cu perioada anterioară crizei. Cu toate acestea, nu toate instalațiile de vânzare cu amănuntul au întâmpinat dificultăți în umplerea spațiului. Spre deosebire de centrele comerciale clasice, punctele de vânzare din apropierea Moscovei, care au crescut sau au început să-și mărească spațiul în 2014-2015, ocupă aproape 100%, iar proprietarii de proprietăți observă o creștere a traficului de consumatori în acestea.

Starea de tensiune din segment va rămâne cel puțin până la sfârșitul primei jumătăți a anului 2016, apoi este posibilă o recuperare lină a pieței. Pe termen mai lung, încetinirea punerii în funcțiune va începe să limiteze creșterea ponderii spațiului liber și va face ca proiectele să se deschidă în 2017-2018 la cerere.

3) Condiții comerciale

Specialiștii Colliers International se așteaptă ca în următorii doi sau trei ani, ratele de închiriere a rublei să poată aborda nivelul de dinaintea crizei, iar în cele mai de succes proiecte - să o depășească. Pe măsură ce economia se stabilizează, dezvoltatorii vor abandona în mod constant concesiunile actuale menite să contribuie la umplerea spațiilor vacante.

Recenzie pregătită de Colliers International

1 decembrie 2016

În cei cinci ani care au trecut de la publicarea primului nostru rating, trei obiecte noi au apărut în top 10.

Se apropie ultima lună calendaristică a anului de ieșire - momentul tradițional pentru a rezuma tot felul de rezultate. Astăzi Malls.Ru prezintă un nou rating al celui mai mare, bazat pe indicatorul suprafeței totale de închiriere GLA.

După cum arată analiza, formatul centrelor comerciale superregionale a fost unul dintre cele mai de succes pe piața de capital de mulți ani. Astăzi, cele mai mari centre comerciale din capitală sunt printre cele mai solicitate în rândul comercianților cu amănuntul internaționali și lanțurilor federale, au ocuparea maximă și rămân în topul popularității în rândul consumatorilor.

Toate acestea ne permit să prezicem că în următorii câțiva ani Moscova va putea găzdui mai multe proiecte de anvergură, inclusiv ca parte a noilor hub-uri de transport. Noile centre comerciale din capitala Rusiei intenționează să construiască TPS Real Estate, IKEA alege un site pentru construirea celui mai mare centru comercial și de divertisment al rețelei MEGA, reamenajarea și construcția noilor centre comerciale mari din Moscova sunt incluse în planurile Enka, cei mai mari dezvoltatori manifestând interes pentru zonele alocate pentru implementarea IFC la centrele de transport.

Evaluarea celor mai mari centre comerciale din Moscova

Aviapark. GLA \u003d 230.000 mp

Au trecut exact doi ani de la deschiderea Aviapark pe bulevardul Khodynsky. De atunci, centrul comercial a fost în continuă dezvoltare, păstrând titlul de cel mai mare din Rusia și Europa. În fiecare trimestru, 20-30 de noi chiriași sunt deschise în AviPark, inclusiv formate unice pentru Rusia. Începând de astăzi, cel mai mare centru comercial și de divertisment din Moscova este comandat în proporție de 95%.

Mega Belaya Dacha. GLA \u003d 225.000 mp

Proiectul emblematic al Ikea Centers Russia MEGA Belaya Dacha a fost unul dintre cele mai mari din Europa de zece ani de la deschiderea sa. Cu o suprafață totală de peste 300.000 de metri pătrați, fațada complexului se întinde pe 4 km, iar numărul total de chiriași depășește 350. Galeria comercială are 133.000 de metri pătrați de spațiu. În ceea ce privește lungimea și scara nivelurilor de tranzacționare, MEGA Belaya Dacha rămâne cea mai mare din Rusia.

Mega Khimki. GLA \u003d 175.000 mp

Mega Khimki, care desfășoară un program de reconcepție pentru zonele de catering de la sfârșitul anului 2015, rămâne una dintre cele mai populare destinații de cumpărături din direcția super-saturată de nord-vest a Moscovei. Inițial, galeria comercială MEGA avea o suprafață de 79.200 metri pătrați. Centrul rămâne unul dintre cele mai importante în ceea ce privește numărul de noi mărci care vin în Rusia. O campanie de extindere a spațiului comercial al complexului este în prezent în desfășurare.

Golden Babylon Rostokino. GLA \u003d 170.000 mp

Centrul amiral de cumpărături și divertisment din Moscova sub marca Zolotoy Vavilon și-a sărbătorit recent cea de-a 7-a aniversare de la deschidere. Cu o suprafață totală de 240.000 de metri pătrați, mall-ul are una dintre cele mai mari galerii comerciale, care are aproximativ 450 de chiriași și mai mult de 40 de cafenele și restaurante. În primăvara anului 2016, s-a anunțat că Babilonul de Aur urma să fie supus unei reconstrucții majore, proiectată timp de doi ani.

Mega Teply Stan. GLA \u003d 157.000 mp

Cel mai mic MEGA din Moscova se reînnoiește și se extinde rapid datorită programului federal pentru re-conceptul unui lanț de centre comerciale. Astăzi, MEGA are 208 chiriași și, în ceea ce privește vânzările pe metru pătrat de spațiu comercial, ocupă primul loc.

Columb. GLA \u003d 136.000 mp

Centrul comercial și de divertisment Columbus, deschis în 2015, a devenit una dintre cele mai bune facilități noi de pe piața din Moscova. Atât Morgan Stanley, cât și Kievskaya Ploshchad CJSC erau interesați de achiziția sa. Columbus unește peste 300 de magazine și rămâne unul dintre cele mai populare centre comerciale pline de chiriași de calitate din sudul Moscovei.

Autostrada Vegas Kashirskoe. GLA \u003d 134.731 mp

Primul și cel mai mare centru comercial din lanț, Vegas pe autostrada Kashirskoye, deține recordul pentru suprafața totală dintre toate mall-urile rusești cu GBA \u003d 480.000 mp. Vegas on Kashirka este, în multe privințe, unic pentru piața din Moscova, un centru comercial cu un parc de distracții extrem, o zonă puternică de restaurante și străzi comerciale tematice.

Vegas Crocus City. GLA \u003d 116 713 mp

Al doilea proiect al mall-ului Vegas al Crocus Group continuă ideea unei zonări tematice unice comune pentru lanț. Ca parte a mall-ului, au fost recreate copii ale celebrelor străzi din New York, a fost deschis cel mai mare cinematograf cu 22 de ecrane din Europa și sunt organizate concerte gratuite de muzică. O altă „caracteristică” a Vegasului este o fațadă gigantică media, vizibilă clar de pe șoseaua de centură a Moscovei.

Metropolă. GLA \u003d 118.000 mp

Metropolis pe Leningradsky Prospekt a devenit din nou unul dintre cele mai mari mall-uri din Moscova datorită lansării în august a celei de-a doua etape a proiectului cu GLA \u003d 38.000 mp. 100 de magazine noi, un acoperiș retractabil, o zonă de restaurant cu o seră pe acoperiș și un nou atrium au făcut Metropolis și mai atractivă pentru cumpărături și agrement.

Orașul Afimall. GLA \u003d 107.208 mp

Principalele știri referitoare la unul dintre cele mai mari mall-uri din cadrul TTC: la sfârșitul lunii septembrie a devenit cunoscut faptul că AFI Development a reușit să păstreze controlul asupra centrului său comercial de vârf. Orașul Afimall, situat în centrul central al MIBC Moscova-Oraș, rămâne astăzi una dintre principalele porți pentru intrarea noilor mărci internaționale pe piața din Moscova.

În ultimii cinci ani, care au trecut de la publicarea primului nostru rating, trei obiecte noi au apărut în primele 10 cele mai mari mall-uri din Moscova. Până la sfârșitul anului 2016, volumul total al spațiului de vânzare cu amănuntul în mall-urile din Moscova va depăși 5 milioane de metri pătrați. Dar după câțiva ani există motive să ne așteptăm la noi înregistrări. Și astăzi, publicând o recenzie a celor mai mari centre comerciale din capitală, ne așteptăm ca în doi sau trei ani compoziția sa să se confrunte din nou cu noi nume și mari schimbări.

Stai cu noi!