Орлогыг капиталжуулах арга нь цэвэр үйл ажиллагааны орлогыг (NOI) капиталжуулалтын харьцаанд хувааж үнэд шууд хөрвүүлэхэд суурилдаг.

Капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь орлогын урсгалыг нэг хэмжээний зардал болгон бууруулахад ашигладаг хувь хэмжээ юм.9 Гэвч бидний бодлоор энэхүү тодорхойлолт нь энэ үзүүлэлтийн математик мөн чанарыг ойлгох боломжийг олгодог. Эдийн засгийн үүднээс авч үзвэл капиталжуулалтын харьцаа нь хөрөнгө оруулагчийн өгөөжийн түвшинг илэрхийлдэг.

Орлогыг капиталжуулах аргыг дараахь тохиолдолд хэрэглэнэ.

Орлогын урсгал нь тогтвортой эерэг утгатай;

Орлогын урсгал тогтвортой, дунд зэргийн хурдтай өсч байна.

Энэ аргыг дараах тохиолдолд хэрэглэж болохгүй.

Орлогын урсгал тогтворгүй;

Үл хөдлөх хөрөнгө баригдаж байгаа эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн томоохон сэргээн босголт шаардлагатай;

Үл хөдлөх хөрөнгийн бодит борлуулалт, түрээсийн гүйлгээ, ашиглалтын зардал болон үйл ажиллагааны цэвэр орлого, капиталжуулалтын хувь хэмжээг тооцоход хүндрэлтэй байгаа бусад мэдээлэл байхгүй байна.

Тооцооллын үндсэн томъёо нь дараах байдалтай байна.

Капиталжуулалтын аргыг ашиглан үнэлгээний журмын үндсэн үе шатууд:

1) хүлээгдэж буй жилийн (эсвэл жилийн дундаж) орлогыг тухайн эд хөрөнгийг хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглах замаар олж авсан орлогыг тодорхойлох;

2) капиталжуулалтын хэмжээг тооцоолох;

3) үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг үндсэн үйл ажиллагааны цэвэр орлого ба капиталжуулалтын харьцаанд үндэслэн NPV-ийг капиталжуулалтын харьцаанд хуваах замаар тодорхойлох.

Дээрх үе шат бүрийг нарийвчлан авч үзье.

I. Хүлээгдэж буй үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг тооцоолох.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээчин нь 10 хүртэлх орлоготой дараах байдлаар ажилладаг.

PVP (боломжтой нийт орлого);

DVD (бодит нийт орлого);

NOR (үйл ажиллагааны цэвэр орлого);

Зээлийн хүү төлсний дараа АН (бэлэн мөнгөний баримт). Боломжит нийт орлого (GPI)- байж болох орлого

бүх алдагдал, зардлыг тооцохгүйгээр 100% ашиглах боломжтой үл хөдлөх хөрөнгөөс хүлээн авна. PPV нь үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн талбай, тогтоосон түрээсийн хэмжээнээс хамаардаг бөгөөд дараахь томъёогоор тооцоолно.

Орлого авчрах үл хөдлөх хөрөнгийн талаарх мэдээллийн гол эх сурвалж нь түрээсийн гэрээ юм. Түрээс гэдэг нь түрээслэгч (түрээслэгч)-д түр хугацаагаар эзэмшиж, ашиглуулахын тулд төлбөртэй эд хөрөнгийг олгох явдал юм. Эд хөрөнгө түрээслэх эрх нь тухайн эд хөрөнгийн өмчлөгчид хамаарна. Түрээслүүлэгч нь хуулийн дагуу эрх олгогдсон этгээд эсвэл өмчлөгч байж болно. Түрээсийн харилцааг зохицуулах гол зохицуулалтын баримт бичгийн нэг бол ОХУ-ын Иргэний хууль (34-р бүлэг) юм.

Ажлын явцад үнэлгээчин түрээсийн гэрээний дараахь зүйлд тулгуурладаг.

Барилга, байгууламжийг түрээслэх гэрээний дагуу түрээслэгч нь ийм үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөх, ашиглах эрхээ шилжүүлэхтэй зэрэгцэн энэ үл хөдлөх хөрөнгийн эзэмшиж буй газрын талбайн тухайн хэсгийг ашиглах эрхийг шилжүүлдэг. түрээсийн барилга, байгууламж байгаа газрыг өөр этгээдэд худалдсан ч ашиглах;

Хэрэв түрээсийн хугацааг гэрээнд заагаагүй бол түрээсийн гэрээг тодорхой бус хугацаагаар байгуулсанд тооцно;

Түрээсийн эд хөрөнгийг шилжүүлэх нь гуравдагч этгээдийн энэ эд хөрөнгийн эрхийг дуусгавар болгох, цуцлах үндэслэл болохгүй. Түрээсийн гэрээ байгуулахдаа түрээслүүлэгч нь түрээслэгчид гуравдагч этгээдийн түрээсийн эд хөрөнгийн бүх эрхийг (сервитут, барьцааны эрх гэх мэт) анхааруулах үүрэгтэй. Үгүй бол түрээслэгч нь түрээсийн төлбөрийг бууруулах, гэрээг цуцлах, хохирлыг нөхөн төлөхийг шаардах эрхтэй.

Барилга, байгууламжийн түрээсийн гэрээ:

1-ээс доошгүй жилийн хугацаанд бичгээр байгуулж, улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн, бүртгүүлсэн үеэс эхлэн байгуулсан гэж үзнэ;

Талуудын тохиролцсон түрээсийн төлбөрийн нөхцөл, хэмжээг заасан бөгөөд үүнгүйгээр түрээсийн гэрээг байгуулаагүй гэж үзнэ;

Хэрэв түрээслэгч нь өөрийн зардлаар, түрээслүүлэгчийн зөвшөөрлөөр түрээсийн эд хөрөнгөд хохирол учруулахгүйгээр салшгүй сайжруулсан бол гэрээ дуусгавар болсны дараа түүний зардлыг нөхөн төлөх эрхтэй. түрээсийн гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол сайжруулалт. Түрээслүүлэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр түрээслэгчийн хийсэн эд хөрөнгийг салшгүй сайжруулах зардлыг нөхөн төлөхгүй;

Форекс хичээлүүд нь олон улсын Форекс валютын зах зээл дээр ашигтай ажиллахад бэлтгэх сайн арга юм!

Түрээслэгч нь түрээслүүлэгчийн зөвшөөрлөөр түрээсэлсэн эд хөрөнгийг дахин түрээслэх, түрээсэлсэн эд хөрөнгийг үнэ төлбөргүй ашиглах, түүнчлэн дүрмийн санд оруулах хувь нэмэр оруулах эрхтэй.

Дүрмээр бол түрээсийн үнэ нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн байршил, түүний биеийн байдал, харилцаа холбооны боломж, түрээсийн хугацаа гэх мэт зэргээс хамаарна.

Түрээсийн үнэ нь:

Гэрээний (түрээсийн гэрээгээр тодорхойлсон);

Зах зээл (тухайн бүс нутгийн тухайн зах зээлийн сегментийн хувьд ердийн).

Зах зээлийн түрээсийн үнэижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр давамгайлж буй ханшийг илэрхийлнэ, өөрөөр хэлбэл. Энэ нь ердийн түрээслэгчийн түрээслэхийг зөвшөөрч болох хамгийн өндөр магадлалтай түрээс бөгөөд ердийн түрээслэгч нь үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэхийг зөвшөөрч болох бөгөөд энэ нь таамагласан хэлцэл юм. Зах зээлийн түрээсийн үнэ нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөгч нь үндсэндээ эзэмшиж, удирдаж, эдэлж байгаа (хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслүүлсэн бол орлогын урсгал ямар байх байсан) үнэ төлбөргүй эзэмших эрхийг үнэлэхэд ашигладаг. Гэрээний түрээсийн үнийг түрээслүүлэгчийн эд хөрөнгийн хэсэгчилсэн эрхийг үнэлэхэд ашигладаг. Энэ тохиолдолд үнэлгээчин түрээсийн гэрээг байгуулах нөхцөлийн үүднээс дүн шинжилгээ хийхийг зөвлөж байна. Бүх түрээсийн гэрээг гурван том бүлэгт хуваадаг.

Тогтмол түрээсийн хувьтай (эдийн засгийн тогтвортой байдлын нөхцөлд ашигладаг);

Түрээсийн хувьсах ханшаар (гэрээний хугацаанд түрээсийн үнийг шинэчлэх нь инфляцийн нөхцөлд хийгддэг);

Хүүгийн түвшинтэй (түрээслүүлсэн эд хөрөнгийг ашигласны үр дүнд түрээслэгчийн олж авсан орлогын тодорхой хувийг түрээсийн төлбөрийн тогтмол хэмжээнд нэмэх үед).

Орлогыг капиталжуулах аргаТогтмол түрээсийн төлбөртэй гэрээ байгуулах тохиолдолд бусад тохиолдолд хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний аргыг ашиглах нь зүйтэй.

Бодит нийт орлого (DVD)– Энэ нь орон зайг дутуу ашигласнаас болон түрээсийн төлбөр хурааснаас олсон алдагдал, мөн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн ердийн ашиглалтаас олсон бусад орлогыг хассан боломжит нийт орлого юм.

DVD = PVD – Алдагдал + Бусад орлого. (4.3)

Ихэвчлэн эдгээр алдагдлыг боломжит нийт орлогын хувиар илэрхийлдэг. Алдагдлыг тухайн зах зээлийн ердийн удирдлагын түвшинд тодорхойлсон хувь хэмжээгээр тооцдог, өөрөөр хэлбэл. Зах зээлийн үзүүлэлтийг үндэс болгон авдаг. Гэхдээ энэ нь харьцуулж болохуйц объектуудын талаар чухал мэдээллийн бааз байгаа тохиолдолд л боломжтой юм. Хэрэв ийм зүйл байхгүй бол дутуу ашиглалтын (дутуу ашиглалт) коэффициентийг тодорхойлохын тулд үнэлгээчин юуны түрүүнд үнэлж буй объектын талаархи өнгөрсөн болон одоогийн мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийдэг. Одоо байгаа түрээсийн гэрээг үргэлжлэх хугацаа, дахин байгуулах давтамж, нэг түрээсийн гэрээний хугацаа дуусахаас дараагийнхыг байгуулах хүртэлх хугацаа (хөрөнгийн нэгж сул байх хугацаа) болон үүний үндсэн дээр тооцоолно. дутуу ашиглалтын харьцаа(Knd) эд хөрөнгийн:

Хаана

D p – тухайн жилийн хугацаанд гэрээг сунгасан үл хөдлөх хөрөнгийн нэгжийн эзлэх хувь;

Т с – үл хөдлөх хөрөнгийн нэгж сул байх дундаж хугацаа;

N a – жилийн түрээсийн хугацааны тоо.

Дутуу ашиглалтын коэффициентийг тодорхойлох нь өмнөх болон одоогийн мэдээллийн үндсэн дээр хийгддэг тул тооцоолсон ADV-ийг тооцоолохын тулд олж авсан коэффициентийг ирээдүйд ашиглах боломжтой орон зайг харгалзан тохируулах шаардлагатай. дараах хүчин зүйлүүд:

Эдийн засгийн ерөнхий нөхцөл байдал;

Бүс нутгийн хөгжлийн хэтийн төлөв;

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн мөчлөгийн үе шатууд;

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэлэгдсэн бүс нутгийн сегмент дэх эрэлт, нийлүүлэлтийн хоорондын хамаарал.

Байшингийн түвшин өөр өөр төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн (зочид буудал, дэлгүүр, орон сууцны барилга гэх мэт) өөр өөр байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагаа явуулахдаа ачааллын хүчин зүйлийг өндөр түвшинд байлгах нь зүйтэй, учир нь ашиглалтын зардлын нэлээд хэсэг нь тогтмол бөгөөд ачааллын түвшнээс хамааралгүй байдаг.

Үнэлгээчин нь төлбөрийг цуглуулах, тодорхой объектын талаархи ретроспектив мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийж, ирээдүйд эдгээр динамикийг урьдчилан таамаглах (бүс нутгийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн тодорхой сегментийн хөгжлийн хэтийн төлөвөөс хамааран) алдагдлын залруулга хийдэг.

Түүхэн болон одоогийн мэдээлэлд үндэслэн үнэлгээчин түрээсийн төлбөрийг цуглуулахдаа дутуу зарцуулалт, алдагдлын хэмжээг тооцоолж, бодит нийт орлогын хэмжээг урьдчилан таамаглах залруулга хийж болно.

Энд K NDP нь түрээсийн төлбөрийг цуглуулахдаа дутуу ашиглалт, алдагдлын коэффициент юм;

P a – түрээсийн төлбөрийг хураах үеийн алдагдал;

P nd - орон зайг дутуу ашигласнаас үүсэх алдагдал;

PPV - боломжит нийт орлого.

Түрээсийн төлбөрийг хураахдаа дутуу ашигласнаас учирсан хохирлоос гадна энэ үл хөдлөх хөрөнгийн хэвийн ашиглалттай холбоотой бусад орлогыг, ялангуяа түрээслэгчдэд (жишээлбэл, түрээсийн орлого) тооцох шаардлагатай. зогсоол, агуулах гэх мэт), түрээсийн төлбөрт ороогүй болно.

Үйл ажиллагааны цэвэр орлого (NOI) – тухайн жилийн үйл ажиллагааны зардлыг (OR) хассан бодит нийт орлого (элэгдэл тооцохгүйгээр):

CHOD = DVD - OR. (4.7)

Үйл ажиллагааны зардал гэдэг нь эд хөрөнгийн хэвийн үйл ажиллагааг хангах, бодит нийт орлогыг нөхөн үйлдвэрлэхэд шаардлагатай зардал юм.

Үйл ажиллагааны зардлыг ихэвчлэн дараахь байдлаар хуваадаг.

Болзолт байнгын;

Нөхцөлт хувьсах буюу үйл ажиллагааны;

Орлуулах зардал буюу нөөц.

Нөхцөлтэй тогтмол зардалд зардал нь тухайн байгууламжийн ашиглалтын ачаалал, үзүүлж буй үйлчилгээний түвшингээс хамаарахгүй зардал орно.

Эд хөрөнгийн татвар;

Даатгалын шимтгэл (эд хөрөнгийн даатгалын төлбөр);

Үйлчилгээний ажилтнуудын цалин (хэрэв энэ нь барилгын ачааллаас үл хамааран тогтмол бол) дээр нь татвар нэмсэн.

Нөхцөлт хувьсах зардалд өртөг нь тухайн байгууламжийн үйл ажиллагааны ачаалал, үзүүлж буй үйлчилгээний түвшингээс хамаарна.

Хэрэглээ;

нутаг дэвсгэрийн засвар үйлчилгээ хийх;

Байнгын засварын ажилд;

Үйлчилгээний ажилтнуудын цалин;

Цалингийн татвар;

Аюулгүй байдлын зардал;

Удирдлагын зардал (ихэвчлэн удирдлагын зардлын хэмжээг бодит нийт орлогын хувиар тодорхойлдог заншилтай) гэх мэт.

Татварын зорилгоор тооцохдоо тооцдоггүй зардал:

Орлогын аргаар тооцоололд нөхөн олговор гэж тооцогддог эдийн засгийн болон татварын элэгдлийн зардал нь үйл ажиллагааны зардал биш харин капиталжуулалтын хувь хэмжээний нэг хэсэг гэж тооцогддог;

Зээлд үйлчлэх нь үйл ажиллагааны зардал биш харин санхүүжилтийн зардал юм. санхүүжилт нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэд нөлөөлөх ёсгүй (үнэлгээ нь тухайн төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн ердийн санхүүжилтийг тооцдог бөгөөд ердийн бус санхүүжилтийн нөлөөллийг хасах шаардлагатай);

Орлогын татвар нь мөн үйл ажиллагааны зардал биш (энэ нь үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоогүй хүчин зүйлээс (өмчлөлийн хэлбэр, өмчлөлийн бүтэц, өмчлөгчийн татварын байдал) хамаарч болох хувь хүний ​​орлогын татвар юм);

Нэмэлт хөрөнгийн бүтэц нь ихэвчлэн орлого, нийт зардлыг нэмэгдүүлэх эсвэл эдийн засгийн амьдралыг уртасгадаг. Тэдгээртэй холбоотой зардлыг үйл ажиллагааны зардал гэж ангилах боломжгүй;

Үл хөдлөх хөрөнгөөс олж авсан орлогыг нэмэгдүүлэхэд хүргэдэггүй өмчлөгчийн бизнесийн зардлыг үйл ажиллагааны зардалд тооцохгүй.

Солих зардалд элэгдэлд орсон сайжруулалтыг үе үе солих зардал (дээвэр, шал, сантехникийн хэрэгсэл, цахилгаан хэрэгсэл) багтана. Дансанд мөнгө хадгалагдсан гэж үздэг (хэдийгээр ихэнх өмч эзэмшигчид үүнийг хийдэггүй). Орлуулах нөөцийг үнэлэгч элэгдлийн хөрөнгийн үнэ цэнэ, ашиглалтын хугацааг харгалзан тооцдог. дансанд хуримтлагдсан мөнгөнд хуримтлагдсан хүү. Хэрэв орлуулах нөөцийг тооцохгүй бол үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг хэтрүүлэн тооцно.

Зээлийн хөрөнгөөр ​​үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авсан тохиолдолд үнэлгээчин энэ түвшний орлогыг татварын өмнөх мөнгөн орлого болгон тооцоололдоо ашигладаг.

Татвар төлөхөөс өмнөх мөнгөн орлого нь үйл ажиллагааны жилийн цэвэр орлогоос жилийн өрийн үйлчилгээний зардлыг хассантай тэнцүү байна. үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийн үйл ажиллагаанаас жил бүр авдаг бэлэн мөнгөний орлогыг тусгана.

Капиталжуулалтын харьцааны тооцоо.

Капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь орлогын урсгалыг нэг хэмжээний зардал болгон бууруулахад ашигладаг хувь хэмжээ юм.11 Гэвч бидний бодлоор энэхүү тодорхойлолт нь энэ үзүүлэлтийн математик мөн чанарыг ойлгох боломжийг олгодог. Эдийн засгийн үүднээс авч үзвэл капиталжуулалтын харьцаа нь хөрөнгө оруулагчийн өгөөжийн түвшинг илэрхийлдэг.

Капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлох хэд хэдэн арга байдаг.

Хөрөнгийн зардлын нөхөн төлбөрийг харгалзан үзэх (хөрөнгийн үнийн өөрчлөлтөд тохируулсан);

Зах зээлийг шахах арга;

Холбогдсон хөрөнгө оруулалтын арга, эсвэл хөрөнгө оруулалтын бүлгийн техник.

Онолын хувьд одоогийн орлогын капиталжуулалтын харьцаа нь шууд болон шууд бусаар дараахь хүчин зүйлсийг харгалзан үзэх ёстой.

Эрсдэлгүй, хөрвөх чадвартай хөрөнгө оруулалтын нөхөн төлбөр;

Эрсдэлийн нөхөн төлбөр;

Хөрвөх чадвар багатай нөхөн олговор;

Хөрөнгө оруулалтын менежментийн нөхөн төлбөр;

Хөрөнгийн үнэ цэнийн төсөөлж буй өсөлт, бууралтын тохируулга.

Хөрөнгийн зардлын нөхөн төлбөрийг харгалзан капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлох.

Капиталжуулалтын харьцаа нь хоёр хэсгээс бүрдэнэ.

1) хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээ (хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин), энэ нь тодорхой өмчтэй холбоотой эрсдэл болон бусад хүчин зүйлийг харгалзан хөрөнгө оруулагчид хөрөнгө ашигласны төлөө төлөх ёстой нөхөн төлбөр юм;

2) хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээ, i.e. анхны хөрөнгө оруулалтын дүнгийн эргэн төлөлт. Түүнчлэн, капиталжуулалтын харьцааны энэ элемент нь зөвхөн хөрөнгийн элэгдүүлэх хэсэгт хамаарна.

Δ – үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн бууралт (хөрөнгийн элэгдүүлэх хэсэг).

Хөрөнгийн өгөөжийн түвшин ( R doh cap)ихэвчлэн хуримтлагдсан барилгын аргыг ашиглан бүтээдэг:

Эрсдэлгүй өгөөжийн түвшин + Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах эрсдэлийн урамшуулал + Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрвөх чадвар багатай урамшуулал + Хөрөнгө оруулалтын менежментийн урамшуулал.

Эрсдэлгүй өгөөжийн түвшин нь хөрвөх чадвар өндөртэй хөрөнгийн хүү юм, i.e. Энэ бол өгөөжгүй эрсдэлгүйгээр пүүс, хувь хүмүүсийн хөрөнгө оруулалт хийх зах зээлийн бодит боломжийг тусгасан хувь хэмжээ юм.

Эрсдэлгүй хувь хэмжээг суурь хувь болгон ашигладаг бөгөөд үүнд үлдэгдэл (өмнө нь жагсаасан) бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг нэмж оруулсан болно - үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн шинж чанартай холбоотой эрсдэлийн янз бүрийн төрлүүдийн тохируулга.

Эрсдэлгүй ханшийн шаардлага:

- харьцангуй бага өгөөжтэй, гэхдээ хөрөнгийн өгөөжийн баталгаатай байдаг хамгийн хөрвөх чадвартай хөрөнгийн өгөөж;

- Хөрөнгө оруулалтын өөр хувилбар болгон хөрөнгө оруулагчид ашиглах боломжтой.

Эрсдэлгүй ханшийг тодорхойлохын тулд та эрсдэлгүй гүйлгээнд Оросын болон барууны үзүүлэлтүүдийг ашиглаж болно. Өрнөдийн аргачлалын дагуу эрсдэлгүй хүүг дэлхийн зах зээл дээр (АНУ, Герман, Япон гэх мэт) урт хугацааны (20 жил) засгийн газрын бондын өгөөжийн хувь хэмжээ гэж үздэг. Энэхүү эрсдэлгүй ханшийг ашиглахдаа Орост хөрөнгө оруулах эрсдэлийг (улсын эрсдэл) нэмж оруулах шаардлагатай. Эрсдэлгүй хүүгийн энэхүү тооцоог орчин үеийн үнэлгээний практикт хүлээн зөвшөөрдөг боловч Оросын аж ахуйн нэгжүүд дэлхийн зах зээлийн урт хугацааны засгийн газрын бондуудад хөрөнгө оруулалт хийхийг нухацтай авч үзэх боломжгүй тул хөрөнгө оруулагчид өндөр хөрвөх чадвартай хөрөнгөд нэвтрэх зарчмыг зөрчиж байна. Энэхүү эрсдэлгүй ханшийг манай улсад үнэлгээний хөгжлийн эхний үе шатанд идэвхтэй ашиглаж байсан, учир нь энэ үе нь Оросын онцлогийг харгалзахгүйгээр барууны туршлагыг шүүмжлэлгүй хуулбарладаг байв. Өнөө үед OFZ болон VEB-ийн өгөөжийг эрсдэлгүй хувь гэж үздэг.

Улс орны эрсдэлийн тохируулгыг ихэвчлэн үнэлгээний агентлагууд тооцдог. Гэвч энэ мэдээлэл үнэлгээчдэд тэр бүр олддоггүй. Энэ тохиолдолд үнэлгээчин нь боловсруулсан схемийг ашиглан Оросын улс орны эрсдэлийг бие даан тодорхойлох боломжтой боловч тооцооллын субьектив байдлын түвшин мэдэгдэхүйц нэмэгддэг.

Үнэлгээний явцад нэрлэсэн болон бодит эрсдэлгүй ханш нь рубль болон гадаад валютын аль алинд нь байж болно гэдгийг харгалзан үзэх шаардлагатай. Нэрлэсэн ханшийг бодит болон эсрэгээр нь дахин тооцоолохдоо Америкийн эдийн засагч, математикч И.Фишерийн 20-р зууны 30-аад оны үед гаргаж авсан томъёог ашиглахыг зөвлөж байна.

Энд R n – нэрлэсэн ханш;

R р - бодит ханш;

J inf – инфляцийн индекс (жилийн инфляцийн түвшин).

Нэрлэсэн орлогын урсгалыг ашиглахдаа капиталжуулалтын харьцаа ба түүний бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг нэрлэсэн хэлбэрээр, бодит орлогын урсгалыг ашиглахдаа бодит байдлаар тооцох ёстой гэдгийг анхаарах нь чухал юм.

Эрсдэлийн шимтгэлийн тооцоо:

бага хөрвөх чадварын шимтгэл . Энэ бүрэлдэхүүн хэсгийг тооцоолохдоо үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалтыг нэн даруй буцааж өгөх боломжгүй байдлыг харгалзан үзэх бөгөөд үүнийг зах зээл дээр үнэлэгдэж буй объекттой ижил төстэй объектын өртөх ердийн хугацааны инфляцийн түвшингээр тооцож болно;

үл хөдлөх хөрөнгийн эрсдэлийн шимтгэл . Энэ тохиолдолд тухайн объектын хэрэглээний үнэ цэнийг санамсаргүйгээр алдах магадлалыг харгалзан үзэж, даатгалын шимтгэлийн хэмжээгээр даатгалын шимтгэлийг хамгийн дээд зэрэглэлийн найдвартай даатгалын компаниудад хүлээн зөвшөөрч болно;

хөрөнгө оруулалтын менежментийн урамшуулал . Хөрөнгө оруулалт нь илүү эрсдэлтэй, төвөгтэй байх тусам илүү чадварлаг менежмент шаарддаг. Түрээсийн төлбөрийг цуглуулахдаа бага ачаалал, алдагдлын коэффициентийг харгалзан хөрөнгө оруулалтын менежментийн урамшууллыг тооцох нь зүйтэй.

Капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь болон хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээг агуулдаг. Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгийн хэмжээ өөрчлөгдөөгүй хэвээр байгаа бөгөөд дахин борлуулсны дараа буцаан олгогдох юм бол өгөөжийн хэмжээг тооцох шаардлагагүй болно.

Хэрэв хөрөнгийн үнэ цэнийн өөрчлөлтийг урьдчилан таамаглаж байгаа бол капиталжуулалтын харьцаанд хөрөнгийн үндсэн дүнгийн өгөөжийг харгалзан үзэх шаардлагатай болно. Хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээ нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөлийн хугацаанд ямар нэгэн шалтгаанаар эдгээр хөрөнгийг (бүхэл бүтэн эсвэл хэсэгчлэн) алдахыг урьдчилан таамагласан тохиолдолд тухайн үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгийн жилийн нөхөн олговрын хэмжээг харуулдаг. Анхны хөрөнгө оруулалтыг нөхөхийн тулд үйл ажиллагааны цэвэр орлогын тодорхой хэсгийг дахин хөрөнгөжүүлэх зорилгоор нөхөн сэргээх санд төвлөрүүлдэг.

Хөрөнгийн өгөөжийн хэмжээг тооцоолох гурван арга байдаг

(R норм өгөөж):

хөрөнгийн шулуун шугамын өгөөж (Бөгжний арга);

орлуулах сан ба хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь хэмжээний дагуу хөрөнгийн өгөөж (Инвудын арга), үүнийг заримдаа аннуитетийн арга гэж нэрлэдэг;

нөхөн олговрын сан болон эрсдэлгүй хүүгийн түвшинд үндэслэн хөрөнгийн өгөөж (Хоскольдын арга).

(Бөгжний арга); (Инвүүд арга); (Хоскольдын арга).

Бөгжний арга.

Энэ аргыг үндсэн төлбөрийг тэнцүү хувааж төлнө гэж тооцвол хэрэглэхэд тохиромжтой. Хөрөнгийн өгөөжийн жилийн хувь хэмжээг хөрөнгийн үнийн дүнгийн 100% -ийг үлдсэн ашиглалтын хугацаанд нь хуваах замаар тооцоолно. Энэ нь хөрөнгийн ашиглалтын хугацааны харилцан хамаарал юм. Өгөөжийн хувь хэмжээ нь хүүгүй нөхөн төлбөрийн санд байршуулсан анхны хөрөнгийн жилийн хувь юм.

энд n нь эдийн засгийн үлдсэн хугацаа, жилээр; R орлогын дээд хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь, %.

Жишээ.Хөрөнгө оруулалтын нөхцөл:

Хугацаа 5 жил;

R орлогын дээд хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь 18%;

Δ 100%.

Шийдэл.Бөгжний арга. Хөрөнгийн өгөөжийн жилийн шулуун шугамын түвшин 20% байх болно, учир нь 5 жилийн дараа хөрөнгийн 100% нь хасагдах болно (100: 5 = 20). Энэ тохиолдолд капиталжуулалтын харьцаа 38% (18% + 20% = 38%) байх болно.

Inwood арга

хөрөнгийн өгөөжийг хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь хэмжээгээр дахин хөрөнгө оруулалт хийсэн тохиолдолд хэрэглэнэ. Энэ тохиолдолд капиталжуулалтын харьцааны бүрэлдэхүүн хэсэг болох өгөөжийн хувь хэмжээ нь хөрөнгө оруулалттай ижил хүүтэй нөхөн сэргээх сангийн хүчин зүйлтэй тэнцүү байна.

Жишээ.Хөрөнгө оруулалтын нөхцөл:

Хугацаа 5 жил;

Хөрөнгө оруулалтын өгөөж 12%.

Δ 100%.

Шийдэл.Хөрөнгө оруулалтын хэмжээг 0.12, нөхөн олговрын сангийн хүчин зүйл (12%, 5 жил) 0.1574097-ийн нийлбэрээр тооцно. Капиталжуулалтын харьцаа 0.2774097 байна

Хоскольдын арга.

Анхны хөрөнгө оруулалтын өгөөж нь бага зэрэг өндөр байгаа тохиолдолд ижил түвшинд дахин хөрөнгө оруулалт хийх магадлал багатай үед ашиглагддаг. Дахин хөрөнгө оруулалт хийсэн хөрөнгө эрсдэлгүй хувь хэмжээгээр орлого олох төлөвтэй байна

Жишээ.Хөрөнгө оруулалтын төсөлд 5 жилийн хугацаанд хөрөнгө оруулалтын (хөрөнгө) жилийн 12%-ийн өгөөжтэй байхаар тусгасан. Хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг 6% -иар найдвартай дахин хөрөнгө оруулалт хийх боломжтой.

Шийдэл.Хэрэв хөрөнгийн өгөөжийн түвшин 0.1773964 буюу 5 жилийн хугацаанд 6%-ийн нөхөн сэргэх хүчин зүйл бол капиталжуулалтын хувь хэмжээ 0.2973964 (0.12 + 0.1773964) байна.

Капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь болон хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээг агуулдаг хөрөнгийн элэгдлийн хэсгийн эзлэх хувийг харгалзан . Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгийн хэмжээ өөрчлөгдөөгүй хэвээр үлдэж, дахин худалдахад буцаан олгогдвол хөрөнгийн элэгдүүлэх хэсгийн эзлэх хувь 0-тэй тэнцүү байна. Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ буурсан нь мэдэгдэж байвал бид нөхөн төлбөрийг бий болгоно. хөрөнгийн элэгдэгдэх хэсгийг нөхөх зорилгоор тусгайлан санхүүжүүлнэ. Хэрэв хөрөнгө оруулагч үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулахдаа түүний үнэ ирээдүйд өснө гэж найдаж байгаа бол хөрөнгө оруулалтын зардлын өсөлтийг капиталжуулалтын түвшинд харгалзан үзэх шаардлагатай болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн бууралт (Δ) -д тохиолдох болно П жил, капиталжуулалтын харьцаанд үл хөдлөх хөрөнгийн дараа дахин худалдах зардлыг харгалзан үзнэ.

R cap = R дээш таг + Δ R норм өгөөж, (4.17)

Δ = 0, хэрэв үнэлэгдсэн объектын утга өөрчлөгдөхгүй бол,

Δ = + үнэлгээний объектын үнэ буурсан тохиолдолд үнэлгээний объектын үнэ цэнийг бууруулахаар төлөвлөж буй хувь,

Δ = – үнэлгээний объектын үнэ өссөн тохиолдолд үнэлгээний объектын үнэ цэнэ өсөхөөр төлөвлөж буй хувь.

Жишээ.Уг үл хөдлөх хөрөнгийг 5 жилийн дараа анхны үнийн дүнгийн 50%-иар зарна гэж таамаглаж байна. Хөрөнгө оруулалтын өгөөж нь 12% байна.

Шийдэл. Ring аргын дагуу хөрөнгийн өгөөж нь 20% (100%: : 5 жил) 1/2 = 10% байна. R cap = 0.1 (хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин) + 0.12 (хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин) = 0.22 (22%).

Инвудын аргын дагуу хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээг орлуулах сангийн коэффициентийг үл хөдлөх хөрөнгийн анхны үнийн алдагдлын хувиар үржүүлж тодорхойлно.

50% алдагдал 0.1574097 = 0.07887.

R cap = 0.07887 (хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин) + 0.12 (хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин) = 0.19887 (19.87%).

Жишээ.Шаардлагатай хөрөнгийн өгөөж нь 12% байна. 5 жилийн дараа үнийн өсөлт 40% болно гэж таамаглаж байна.

Шийдэл.Хэрэв хөрөнгө оруулалтын сангийн үнэ цэнэ өсвөл борлуулалтаас олсон орлого нь оруулсан хөрөнгийн бүх өгөөжийг өгөхөөс гадна хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн 12% -ийг олж авахад шаардлагатай орлогын тодорхой хэсгийг бүрдүүлдэг. Тиймээс хүлээгдэж буй хөрөнгийн өсөлтийг харгалзан капиталжуулалтын харьцааг багасгах хэрэгтэй. Хойшлогдсон орлогыг тооцож үзье: 0.4 0.1574 (нөхөн олговрын сангийн 5 жилийн коэффициент 12%) = 0.063. Хойшлогдсон орлогыг капиталын хөрөнгө оруулалтын өгөөжөөс хасч, капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлно.


Зах зээлийн шахалтын аргыг ашиглан капиталжуулалтын харьцааг тооцоолох

Борлуулалтын үнэ ба харьцуулж болох үл хөдлөх хөрөнгийн NAV үнэ цэнийн зах зээлийн мэдээлэлд үндэслэн капиталжуулалтын харьцааг тооцоолж болно.

Энд NOR i нь i-р аналог объектын үйл ажиллагааны цэвэр орлого; Сi – i-р аналог объектын борлуулалтын үнэ.

Энэ арга нь хөрөнгийн өгөөж ба хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг тусад нь тооцдоггүй (Хүснэгт 4.1).

Хэрэглээний бүх энгийн хялбар байдлыг үл харгалзан энэхүү тооцооны арга нь тодорхой бэрхшээлийг үүсгэдэг - NPV болон борлуулалтын үнийн талаархи мэдээлэл нь ил тод бус мэдээллийн ангилалд багтдаг.

Холбогдох мэдээллийн аргыг ашиглан капиталжуулалтын харьцааг тооцоолохХувцас.

Хэрэв өмч хөрөнгө болон зээлсэн хөрөнгө ашиглан үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авсан бол капиталжуулалтын харьцаа нь хөрөнгө оруулалтын хоёр хэсгийн өгөөжийн шаардлагыг хангасан байх ёстой. Коэффициентийн утгыг холбогдох хөрөнгө оруулалтын арга буюу хөрөнгө оруулалтын бүлгийн техникээр тодорхойлно. Зээлийн хөрөнгийн капиталжуулалтын харьцааг ипотекийн тогтмол хэмжигдэхүүн гэж нэрлэдэг бөгөөд үүнийг тооцдог

R m = TO / K

энд R m нь моргейжийн тогтмол;

DO – жилийн өрийн үйлчилгээний төлбөр;

K - ипотекийн зээлийн хэмжээ.

Өөрийн хөрөнгийн капиталжуулалтын харьцааг дараах томъёогоор тооцоолно.

Нийт капиталжуулалтын харьцааг жигнэсэн дундажаар тодорхойлно.

R = M R m + (1 – M) R e (4.21)

Энд M нь ипотекийн зээлийн харьцаа юм.

Жишээ.Өөрийн хөрөнгийн 30%; зээлийн хүү 12%; зээлийг 25 жилийн хугацаатай олгосон; өөрийн хөрөнгийн өгөөжийн хувь 5% бол нийт капиталжуулалтын хувь хэмжээ:

а) 25 жилийн хугацаатай, жилийн 12 хувийн хүүтэй орон сууцны байнгын зээл, 0.127500;

б) нийт капиталжуулалтын хэмжээг 4.21 томъёоны дагуу тооцоолно: R = 0.7 * 0.127500 + 0.3 * 0.05 = 0.08925 + 0.015 = 0.10425 (10.42%).

Тиймээс орлогыг капиталжуулах аргын онцлог нь дараах байдалтай байна.

Нэг хугацааны NPV-ийг одоогийн утга болгон хувиргадаг;

Буцах үнийг тооцоогүй;

Үл хөдлөх хөрөнгийн капиталжуулалтын хэмжээг гурван аргыг ашиглан тооцдог.

■ зах зээлийг шахах арга;

■ хөрөнгийн зардлын нөхөн төлбөрийг харгалзан капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлох арга;

■ холбогдох хөрөнгө оруулалтын арга.

Орлогыг капиталжуулах аргын давуу талЭнэ арга нь зах зээлийн нөхцөл байдлыг шууд тусгадаг тул дүрмээр бол үл хөдлөх хөрөнгийн олон тооны гүйлгээг орлого ба үнэ цэнийн хоорондын хамаарлын үүднээс шинжилдэг, мөн капиталжуулсан орлогыг тооцохдоо таамаглалтай байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын зах зээлийн түвшний талаархи таамаглал болох барилгын үндсэн зарчим болох орлогын тайланг гаргадаг.

Орлогыг капиталжуулах аргын сул талтийм үү

Зах зээлийн гүйлгээний талаар мэдээлэл байхгүй үед түүний хэрэглээ хэцүү байдаг;

Газар, бусад үл хөдлөх хөрөнгийн хамт өмчлөгч нь тодорхой орлогын эх үүсвэр гэж үзэж болох тул энэ нь түүний газар түрээслэхтэй холбоотой хүсэл эрмэлзэл нь эрүүл ухаангүй гэсэн үг юм. Үүний зэрэгцээ өмчлөгч нь газраа дутуу зарахгүйгээр түрээсийн төлбөрийг ямар үнээр түрээслэх боломжтой вэ гэсэн асуултыг логикоор асууж, төлбөрийг тухайн талбай нь боломжит түрээслэгчийн сонирхлыг татахуйц хэмжээнд тогтоодог.

Харамсалтай нь, энэ тохиолдолд түрээсийн боломжит үнийг нэн даруй тодорхойлоход нэлээд хэцүү байдаг, учир нь зах зээл, жишээлбэл, орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлээс ялгаатай нь ОХУ-ын газар түрээслэх зах зээл нь газрын зар сурталчилгааны асар олон тооны зар сурталчилгаа байдаг гэсэн үг биш юм. түрээслүүлнэ. Үүнтэй холбогдуулан ижил төстэй газруудад тулгуурлан жолоодох нь бараг боломжгүй юм.

Ийм нөхцөлд (түүнчлэн хууль ёсоор тогтоосон тохиолдлуудад) эзэмшигч нь үнэлгээчний зөвлөх үйлчилгээнд хандах шаардлагатай бөгөөд ингэснээр түрээсийн үнийг тодорхойлох бүх бэрхшээлийг мэргэжлийн хүмүүст шилжүүлэх шаардлагатай болдог.

Гэхдээ зах зээл хүн бүрт адилхан хэвээр байгаа бөгөөд үнэлгээчинд түрээсийн талаар шаардлагатай хэмжээний зах зээлийн мэдээлэл байхгүй, тооцоо хийх асуудал тулгардаг.

Үүнтэй холбоотойгоор орлогын хандлагын аргууд нь түрээсийн хэмжээг тодорхойлох гол хэрэгсэл болж байна. Орлогын хандлагын капиталжуулалтын аргын үзэл баримтлалд үндэслэн газрын талбайн зах зээлийн үнийг үйл ажиллагааны цэвэр орлогын үнийг тухайн газрын капиталжуулалтын хувь хэмжээнд хуваах замаар тодорхойлно. Үүний зэрэгцээ, үйл ажиллагааны цэвэр орлогын хэмжээ нь газар нутгийг ашигтай ашиглах, түрээслэхээс олсон жилийн орлогын хэмжээнээс өөр зүйл биш юм. Томъёоны бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг сольж, газрын зах зээлийн үнэ цэнэ, түүний капиталжуулалтын хэмжээг мэдэж, нийт талбайн жилийн орлогын хэмжээг тодорхойлох боломжтой гэдгийг таахад хэцүү биш юм газрын талбайн үнэ цэнийг түрээсийн үнийг гаргана. Энэ аргыг мэргэжлийн орчинд дахин хөрөнгөжүүлэх арга гэж нэрлэдэг.

Энэ аргыг зөвхөн газрын талбайн үнэлгээний хүрээнд ашиглах боломжтой бөгөөд үүний тулд түрээсийн хэмжээг тодорхойлох шаардлагатай бөгөөд түрээсийн зах зээл байхгүй болно. Нийслэлээс алслагдсан бүс нутагт байрлах янз бүрийн үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн үнийг тодорхойлоход энэ нь нэлээд түгээмэл байдаг. Орос улсад ийм олон нутаг дэвсгэр байдаг тул түрээсийн үнийг тодорхойлох энэ аргын хамаарал нь эргэлзээтэй байдаг.

Түүний энгийн байдал нь олон талт байдалтай холбоотой гэж хэлж болохгүй нь дамжиггүй. Практикт янз бүрийн төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ ийм аргыг хэрэгжүүлэхэд зарим бэрхшээлүүд байдаг. Гэхдээ энэ асуудал онцгой анхаарал, судалгаа шаарддаг.

Бүлэг 5. Зах зээлийн боломжийн түрээсийн тооцоо

5.1. зардлын аргыг ашиглан түрээсийг тооцох
Хөрөнгийн зах зээлийн үнэд үндэслэн боломжийн түрээсийг тооцох аргын мөн чанар ("дахин хөрөнгөжүүлэх" аргын тогтоосон үнэлгээний нэр томъёонд) ерөнхийдөө тухайн эд хөрөнгийн өмчлөгч болон боломжит түрээслэгчийн ердийн сэдлийг илэрхийлдэг.

• 
  Эзэмшигчийн үүднээс:үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч нь түрээслэхдээ түрээсийн орлогын ийм урсгалыг шаардах бөгөөд энэ нь түүнд шаардлагатай орлого, оруулсан хөрөнгийн өгөөжийг өгөх болно.

• 
  Түрээслэгчийн үүднээс:Хэрэв түрээсийн төлбөр нь түрээсийн хөрөнгийн зах зээлийн үнээс давсан бол түрээслэгч түрээсийн төлбөрийг төлөх нь ашиггүй болно.

Энэ загварыг энгийн томъёогоор тайлбарлав:
V = (CFа – OE) / (Y + SFF), энд (*)

• 
  V – түрээсийн хөрөнгийн зах зээлийн үнэ,
• 
  CFa – түрээсийн төлбөрийн мөнгөн урсгал;
• 
  OE - өмчлөгчийн зардал,
• 
  Y - орлогын түвшин;
• 
  SFF нь нөхөн олговрын сангийн коэффициент бөгөөд үүнийг томъёогоор тооцдог

SFF = Y / ((1+ Y) N – 1), энд

• 
  N нь түрээсийн объектын үлдсэн хугацаа юм.

Дээрх CFa тэгшитгэлийг шийдэж, зах зээлийн түрээсийн цаашдын тооцооны томъёог гаргаж байна.
CFa = V * R + OE (**)
Тайлбарласан аргыг ашиглан тооцоолол хийхийн тулд тэгшитгэлийн баруун талд байгаа параметрүүдийг тодорхойлох шаардлагатай (**):
1. Зах зээлийн үнэ цэнэТайлангийн өмнөх хэсэгт тодорхойлсон бөгөөд дараахь хэмжээтэй байна.

4,465,000 рубль.
2. Капиталжуулалтын хэмжээг тодорхойлох R.
"Үзэл баримтлал капиталжуулалтын харьцаа, үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой ашигласан, орно хөрөнгийн өгөөжТэгээд хөрөнгийн өгөөж.
Хөрөнгийн өгөөж гэдэг нь тодорхой хөрөнгө оруулалттай холбоотой цаг хугацаа, эрсдэл болон бусад хүчин зүйлийг харгалзан хөрөнгө оруулагчдад мөнгөний үнэ цэнийг төлөх ёстой нөхөн олговор юм. Хөрөнгийн өгөөжийг мөн өгөөж гэж нэрлэдэг.” 17
Хязгаарлалтын хэмжээг тодорхойлох энэ арга нь түүнийг бүрэлдэхүүн хэсгүүдэд хуваадаг.
Капиталжуулалтын хүүгийн үндсэн хоёр бүрэлдэхүүн хэсэг нь өгөөжийн түвшин (Y) ба хөрөнгийн нөхөн сэргээх сангийн харьцаа юм.

Р = Ю + SFF, Хаана

Y - хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ;

SFF – нөхөн төлбөрийн сангийн хүчин зүйл.
Барилга угсралтын хуримтлагдсан арга 18-ын дагуу хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг (Y) бүх тодорхойлсон эрсдэлийг нэмж, үр дүнг эрсдэлгүй өгөөжийн хувьтай нэгтгэн тооцно.
Y = Yo + P + L, энд:
Y - хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ;

Yo - эрсдэлгүй өгөөжийн түвшин;

P - хөрөнгө оруулалтын эрсдэлийн урамшуулал;

L - бага хөрвөх чадварын урамшуулал.
Энэ тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн бүх эрсдэл нь түрээслэгч дээр ногддог бол үнэлгээчин түрээсийн төлбөрийн хэмжээг тооцоолохдоо зөвхөн тухайн жилийн бодит өгөөжтэй тэнцэх эрсдэлгүй хувь хэмжээг харгалзан үзэх шаардлагатай гэж үздэг. Y-г тооцоолохдоо өгөгдсөн хугацаа.
Тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн бүх эрсдэл түрээслэгч дээр ногддог бол,Түрээсийн төлбөрийн хэмжээг тооцохдоо эрсдэлгүй өгөөжийн хувь хэмжээг шаардлагатай өгөөжийн хувь хэмжээгээр авна.
Эрсдэлгүй гэж үзэж болох хөрөнгөнд тодорхой нөхцөлийг хангасан хөрөнгө орно.

• 
  тухайн хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалтын үр дүнд хөрөнгөө алдах магадлал хамгийн бага;
• 
  эдгээр хөрөнгийн ашигт ажиллагааг урьдчилан тодорхойлж, мэддэг;
• 
  санхүүгийн хэрэгслийн эргэлтийн хугацаа нь үнэлж буй хөрөнгийг авч үзэх хугацааны хуваарьтай давхцаж эсвэл ойролцоо байна.

Эрсдэлгүй хөрөнгө нь тодорхойлогддог өгөөжтэй байдаг тул энэ төрлийн хөрөнгө нь тогтмол орлоготой үнэт цаас байх ёстой бөгөөд төлбөрийн чадваргүй болох магадлал тэг байх ёстой. Гэхдээ бүх аж ахуйн нэгжийн үнэт цаас нь төлбөр төлөхгүй байх магадлалтай тул эрсдэлгүй хөрөнгийг хуулийн этгээд гаргах боломжгүй, учир нь эдийн засгийн сэргэлтийн нөхцөлд, тэр байтугай хямралын нөхцөлд арилжааны нэг ч бүтэц байж чадахгүй. хөрөнгө оруулагчийн хөрөнгө оруулалтад эрсдэл учруулахгүй байх баталгаа. Тиймээс эрсдэлгүй хөрөнгө оруулалт нь тухайн улс орны инфляцийн түвшин болон тухайн улсад хөрөнгө оруулалт хийхтэй холбоотой эрсдэлийг нөхөхөд хангалттай орлогын тодорхой доод түвшинг авчирдаг.

Дэлхийн практикт эрсдэлгүй өгөөжийн хувь хэмжээ нь ихэвчлэн засгийн газрын урт хугацааны өрийн (бонд, үнэт цаас) өгөөжийн хувь хэмжээ юм, учир нь төр өөрийн үүргийн хамгийн найдвартай баталгаа (түүний магадлал) гэж үздэг. дампуурлыг бараг үгүйсгэдэг).

Тиймээс өнөөдөр үнэлгээний практикт эрсдэлгүй гэж ангилж болох олон төрлийн хэрэгслийг ашиглаж байна. Үнэлгээний өдөр дээрх хэрэгсэл тус бүр нь дараах ханштай байна.

1. 
   оХУ-ын Сбербанк болон бусад найдвартай банкуудын хадгаламж - рублийн хадгаламжийн жилийн хүү 6.5%;
2. 
   Улс орны эрсдэлд тохируулсан барууны санхүүгийн хэрэгслүүд (хөгжилтэй орнуудын засгийн газрын бонд);
3. 
   засгийн газрын үнэт цаас - GKO-OFZ зах зээл дээрх урт хугацаат үүргийн жигнэсэн дундаж өгөөж жилийн 4.82% -иас 8.9% 19 (хугацаа дуусах хугацаанаас хамаарч).

	Тэг купоны өгөөжийн муруй* 2011.02.14-нд

Бид GKO-OFZ-ийн эрсдэлгүй хүүг хүлээн зөвшөөрч байна -4.82%, 1 жилийн хугацаатай.

Нөхөн олговрын сангийн харьцаа
Нөхөн төлбөрийн сангийн коэффициентийг дараахь томъёогоор тооцоолно.
SFF = Y/[(1+Y) N – 1]

Y - хөнгөлөлтийн хувь

N - үлдэгдэл ашиглалтын хугацаа (барилга байгууламж)
3. N – үлдэгдэл үйлчилгээний хугацаа.

• 
  N – үйлчилгээний үлдсэн хугацаа = Ннорм. - Байгалийн

Норм. Их засвар, нөхөн сэргээлтийн ажлыг гүйцэтгэх үед үнэлэгдсэн эд хөрөнгийн эдийн засгийн ашиглалтын хугацаа нэмэгддэг. Энэ байгууламжийг 30-аас доошгүй жил ашиглах төлөвтэй байна.

4. OE – эзэмшигчийн зардал.Энэ тохиолдолд түрээсийн гэрээний төслийн нөхцлийн дагуу түрээслэгч нь бүх зардлыг бие даан төлдөг тул OE нь түрээсийн өртөгт хамаарахгүй.

Зах зээлийн түрээсийн үнийн дүнг тооцоолоход шаардлагатай бүх параметрүүдийг дээр дурдсан болно. Холбогдох тооцоог 40-р хүснэгтэд үзүүлэв.
Хүснэгт 40

Параметр	Нэгж хэмжилт	Утга
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнэ, В	үрэх.	5 900 000
Өгөөжийн хувь Ю	%	4,82%
Үлдсэн эдийн засгийн амьдрал Н	жил	30,0
Нөхөн олговрын сангийн харьцаа SFF	%	1,589799%
Капиталжуулалтын хувь, Р(Y+SFF)	%	6,269799%
Жилийн мөнгөн гүйлгээ (V*R)	үрэх.	279 947
Эзэмшигчийн жилийн зардал (OE)	үрэх.	-
Жилийн түрээсCFa(V*R+OE)	урэх./жил	279 947
Сарын түрээс (НӨАТ ороогүй 18%)	урэх./сар	23 329

2011 оны 2-р сарын 14-ний өдрийн байдлаар үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын зах зээлийн түрээсийн үнийг зардлын аргаар тооцсон нь (дугуйрсан) байна.

Үйл ажиллагааны болон нийтийн үйлчилгээний төлбөр, захиргааны үйлчилгээг оруулалгүйгээр НӨАТ-ыг оруулаад сард 23,330 (хорин гурван мянга гурван зуун гучин) рубль.
5.2. Харьцуулсан аргыг ашиглан түрээсийн тооцоо

Харьцуулж болохуйц (харьцуулж болох) борлуулалт эсвэл түрээсийн гүйлгээг аналог байдлаар үнэлэх арга– Үнэлгээний онолын үндсэн гурван аргын хоёр дахь нь. Энэ аргыг хэрэглэхдээ үнэлгээний объектын үнэ цэнийг ижил төстэй объектын худалдах/түрээсийн үнэтэй харьцуулан тодорхойлно. Энэ аргыг хэрэглэх үндэслэл нь үнэлгээний объектын үнэ нь ижил төстэй объектын худалдах/түрээсийн үнэтэй шууд хамааралтай байдаг явдал юм. Харьцуулж болох худалдах/түрээслэх зүйл бүрийг тухайн өмчтэй харьцуулна. Харьцуулж болох борлуулалт/түрээсийн үнэд залруулга хийгдсэн ( тохируулга), тэдгээрийн хоорондох мэдэгдэхүйц ялгааг тусгасан.
FSO-1-ийн дагуу харьцуулсан арга нь үнэлгээний объектыг үнийн мэдээлэлтэй ижил төстэй объекттой харьцуулах үндсэн дээр үнэлэгдсэн объектын үнэ цэнийг үнэлэх аргуудын багц юм. Объект - үнэлгээний объектын аналог нь түүний үнэ цэнийг тодорхойлдог эдийн засаг, материаллаг, техникийн болон бусад шинж чанараараа үнэлгээний объекттой ижил төстэй объект гэж хүлээн зөвшөөрөгддөг.
Харьцуулсан арга нь зах зээлийн байгууллагууд худалдан авах, худалдах, түрээслэх гүйлгээг аналог байдлаар, өөрөөр хэлбэл ижил төстэй ажил гүйлгээ, саналын талаархи мэдээлэлд үндэслэн хийдэг гэсэн үндэслэлд суурилдаг. Ухаалаг түрээслэгч нь ижил төстэй чанар, хэрэглээний зах зээл дээрх хамгийн хямд түрээсийн байрнаас илүү их мөнгө төлөхгүй. Үнэлгээний журам нь үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийг саяхан худалдсан (эсвэл түрээсэлсэн) харьцуулж болохуйц (харьцуулах шинж чанар эсвэл аналог шинж чанартай) харьцуулж, шинж чанарууд нь бие биенээсээ ялгаатай параметрүүдэд тохируулга хийсэн.
Хэрэв ижил төстэй объекттой хийсэн сүүлийн үеийн гүйлгээний талаар хангалттай хэмжээний найдвартай мэдээлэл байгаа бол харьцуулсан арга нь үнэлгээний объектод зах зээлийн хандлагыг хамгийн сайн тусгасан үр дүнг олж авах боломжийг олгодог.
Харьцуулсан аргыг хэрэгжүүлдэг түрээсийн гэрээний харьцуулсан шинжилгээний арга 20 (эсвэл түрээслэх санал) 21 .
Зах зээлийн нөхцөлд үнэлэгдэж буй барилга байгууламжийн түрээсийн талаархи хангалттай хэмжээний мэдээлэл байгаа тохиолдолд харьцуулсан аргыг хэрэгжүүлж болно.
Хариуцлага:
Үнэлгээчин үнэлгээ хийх өдрөөс өмнөх зургаан сарын хугацаанд интернетийн янз бүрийн сайтуудад танилцуулсан мэдээллийг хянаж үзсэний үр дүнд техникийн нөхцөл нь үнэлгээний объекттой тохирч байгаа харьцуулах объектын түрээсийн гүйлгээ, саналын талаар мэдээлэл олдсонгүй. Өөрөөр хэлбэл, одоогийн байдлаар үнэлэгдсэн байрыг ашиглах боломжгүй, харин түрээслэгч нь энэхүү үнэлгээний хүрээнээс гадуур нөхцөлөөр их засвар хийх нөхцөлтэйгөөр түрээслүүлнэ энд.
Дээр дурдсан бүх зүйлийг харгалзан үнэлж буй объекттой шинж чанараараа ижил төстэй объектын түрээсийн гүйлгээний "зах зээлийн" өгөгдлийг ашиглахтай харьцуулсан аргыг хэрэглэх боломжгүй юм.

5.3 Түрээсийн орлогын тооцоо АРГАЧЛАЛ
FSO-1-ийн дагуу орлогын хандлага нь үнэлгээний объектын ашиглалтаас хүлээгдэж буй орлогыг тодорхойлоход үндэслэсэн үнэлгээний объектын үнэ цэнийг үнэлэх аргуудын багц юм.
Хүлээлтийн зарчимд тулгуурласан орлогын хандлага нь түрээсийн ашиг сонирхлын орлого олох гэж буй бизнесийн орлогоосоо тодорхой хугацаанд ашиглах, өмчлөхөд түрээсийн төлбөр төлөхгүй ухаалаг түрээслэгчийн байр суурийг илэрхийлдэг. тэр үе. Энэ арга нь түрээслэгчийн бизнест хэт хохирол учруулахгүйгээр төлж болох түрээсийн дээд хязгаарыг өгч чадна.
Энэхүү хандлага нь түрээсийн түрээсийн зөвшөөрөгдөх дээд хэмжээг тодорхойлдог түрээслэгчийн үзэл бодлыг тусгаж, бизнесийнхээ хүлээгдэж буй орлогын хэсгийн зөвшөөрөгдөх хэмжээний талаархи санаа бодлыг үндэслэн түүнийг ашиглах, өмчлөхөд өгөх боломжтой гэж үзсэн болно. эдгээр орлогыг олохын тулд түрээсийн байр.
Үнэлгээчин нь ердийн түрээслэгчийн бизнесийн орлогыг үйлдвэрлэлийн бүх төрлийн хүчин зүйлийн дунд хуваарилах ёстой бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн "үүсгэсэн" хэмжээг тусгаарлах ёстой. газрын "нэмэлт бүтээмж"-ийг тодорхойлох, үлдэгдэл байдлаар сайжруулах. Энэ дүн ("өсөлтийн бүтээмж") нь тухайн үеийн үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалт, өмчлөлийн ердийн түрээслэгчийн зах зээлийн түрээсийг тодорхойлно.
Жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийг үнэлэхэд энэ аргыг хамгийн их ашигладаг.
Бусад объектуудын хувьд тооцооллын томоохон алдааны улмаас энэ аргын үр дүн найдваргүй байж магадгүй юм.
Ямар ч тохиолдолд уг хандлагыг хэрэгжүүлэх механизм нь бизнесийн үнэлгээний тайланд тавигдах шаардлагыг хангасан байх ёстой (орлогын хандлагыг хэрэгжүүлэх үүднээс), үүнд үнэлгээчин хангалттай мэдээллийн үндэслэлтэй байх ёстой.

Хариуцлага:
Жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийг үнэлэхэд энэ аргыг хамгийн их ашигладаг. Бусад объектын хувьд тооцооны томоохон алдааны улмаас энэ аргын үр дүн найдваргүй тул орлогын аргыг энэ үнэлгээнд ашиглаагүй болно.

Ийм нөхцөлд орлогын аргыг хэрэглэх боломжгүй.

Жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийг үнэлэхэд энэ аргыг хамгийн их ашигладаг. Бусад объектын хувьд тооцооны томоохон алдааны улмаас энэ аргын үр дүн найдваргүй тул орлогын аргыг энэ үнэлгээнд ашиглаагүй болно.

5.4. Нийт түрээсийн үнийн дүнгийн ДҮГНЭЛТ
Зах зээлд суурилсан түрээсийн үнэлгээг ашиглах янз бүрийн арга барилд дүн шинжилгээ хийсэн , Үнэлгээчин зөвхөн зардлын аргыг ашигласан.
Энэхүү тайланд үнэлгээчин зах зээлд суурилсан түрээсийг зөвхөн нэг аргын хүрээнд тооцсон тул зах зээлд суурилсан түрээсийн эцсийн үнийн талаар тохиролцох шаардлагагүй.
2011 оны 2-р сарын 14-ний өдрийн байдлаар үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын зах зээлийн түрээсийн төлбөр нь:

Үйл ажиллагааны болон нийтийн үйлчилгээний төлбөр, захиргааны үйлчилгээг оролцуулалгүй НӨАТ-ыг оруулаад сард 23,330 (хорин гурван мянга гурван зуун гучин) рубль.
Тайлбар: 1998 оны 7-р сарын 29-ний өдрийн 135-ФЗ тоот "ОХУ-д үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай" Холбооны хуулийн 8 дугаар зүйлд заасны дагуу:

« Хэрэв хэлцэл нь ОХУ, ОХУ-ын бүрдүүлэгч байгууллагуудад бүхэлд нь буюу хэсэгчлэн хамаарах үнэлгээний объектуудтай холбоотой бол үнэлгээний объектын үнэлгээг заавал хийх ёстой.…, үүнд:

- үнэлгээний объектын үнэ цэнийг тогтоохдоо ... зорилгоор түрээслүүлэх».
Тиймээс, үнэлгээчинд өгсөн үүргийн хүрээнд тэрээр хуулийн шаардлагыг биелүүлэхийн тулд түрээсэлж буй объектын зах зээлийн үнийг үнэлэх ёстой.

4.Үнийн параметрийн аргууд

5. Үнийн хөнгөлөлт: төрөл, хэрэглээний онцлог, ангилал

6. Үнийн стратеги: үзэл баримтлал, аж ахуйн нэгжийн ач холбогдол, үнийн стратеги бүрдүүлэх үйл явц

7. Шилжүүлгийн үнийн тухай ойлголт. Шилжүүлгийн үнэ тогтоох зорилго, зарчим

8. Шилжүүлгийн үнэ тогтоох үндсэн загвар, хандлага

9. Цахилгаан эрчим хүчний (эрчим хүчний) зохицуулалттай үнийн (тариф) төрөл. Эдгээр үнийн хамрах хүрээ

Жижиглэнгийн зах зээлд цахилгаан дулааны үнэ тариф.

10. Түлш эрчим хүчний цогцолборын үнэ тогтоох онцлог

11. Бизнесийг өмчийн объект, бүтээгдэхүүн, үнэлгээний объект. Бизнесийн үнэлгээ ба үнэлгээний үйл ажиллагааны бусад чиглэлүүдийн хоорондын хамаарал ба ялгаа

13.Аж ахуйн нэгж (бизнес)-ийн үнэ цэнийг үнэлэх зарчим.

14.Үнэлгээний зорилго, чиг үүрэг. Аж ахуйн нэгжийн үнэ цэнэд нөлөөлж буй хүчин зүйлийн шинжилгээ.

15.Үнэлгээнд өртөг, үнэ, зардал. Бизнесийн үнэлгээнд ашигладаг тооцоолсон үнэ цэнийн төрлүүд

16. Бизнесийн үнэлгээний үйл явц. Үүний үндсэн шинж чанар, үе шатууд

17. Бизнесийн үнэлгээний Хөрөнгийн хандлагын үндсэн арга, хамрах хүрээ

18. Аж ахуйн нэгжийн зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлох, татан буулгах

19. Харьцуулсан аргын үндсэн аргууд, тэдгээрийн хамрах хүрээ. Аналог аж ахуйн нэгжүүдийг тодорхойлох журам

20. Бизнесийн үнэлгээний харьцуулсан арга бүхий шалгуур үзүүлэлтүүдийн систем (үржүүлэгч), тэдгээрийг тодорхойлох журам

21. Бизнесийн үнэлгээний орлогын аргын үндсэн аргууд, тэдгээрийн хэрэглээний хамрах хүрээ

22.Аж ахуйн нэгжийн орлого, мөнгөн гүйлгээний төрөл, ашгийг тодорхойлох

23. Орлогын хандлагын системтэй ба системгүй эрсдэл

24. Бизнесийн үнэлгээнд капиталжуулалтын харьцаа, орлогын хувь хэмжээг тооцох арга

25. Үнэт цаасны ашигт ажиллагааны үнэлгээ. Хяналтын болон хяналтгүй хувьцааны үнэлгээ

26. ОХУ-ын үнэлгээний үйл ажиллагааны зохицуулалт. Үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай хууль. ОХУ-ын (холбооны) үнэлгээний стандартууд

27. Үнэлгээний тайлангийн бүтэц, агуулгын хувьд тавигдах шаардлага

28. Техникийн объектын зах зээлийн үнийг тодорхойлох өртгийн аргын арга

29. Машин, тоног төхөөрөмж, тээврийн хэрэгслийн үнэлгээний харьцуулсан аргын онцлог

30. Техникийн объектын үнэлгээнд орлогын хандлага

31. Оюуны өмчийн зах зээлийн онцлог

32. Эдийн засгийн үнэлгээний объект болох биет бус хөрөнгийн (оюуны өмч) үндсэн шинж чанарууд

33. Оюуны өмчийн объектын ангилал, түүнийг үнэлэх үндсэн аргууд

34.Оюуны өмч, биет бус хөрөнгийн үнэлгээний өртөг, харьцуулсан (зах зээлийн) арга барил.

35. Оюуны өмч ба биет бус хөрөнгийг үнэлэх орлогын хандлагын арга

1. Ашиг олох аргууд

36.Биет бус хөрөнгийн тухай ойлголтыг нягтлан бодох бүртгэл, үнэлгээний үүднээс авч үзвэл. Оросын компаниудын биет бус хөрөнгийн нягтлан бодох бүртгэлийн онцлог

37. Компанийн биет бус хөрөнгө болох гүүдвилийн тухай ойлголт, түүнийг үнэлэх аргууд

38.Тусгай зөвшөөрлийн төрөл, тусгай зөвшөөрлийн төлбөр төлөх үеийн төлбөрийн төрөл, тусгай зөвшөөрлийн зардлыг тооцох арга

40. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн онцлог

41.Үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг тодорхойлох арга

42.Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үйл явцад баримтлах зарчим

43. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлоход оновчтой ашиглах зарчим, түүний үүрэг

44. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэд нөлөөлөх хүчин зүйлс

45. Үл хөдлөх хөрөнгийн орлуулах өртөг буюу нөхөх өртгийг тодорхойлох үндсэн аргууд

46. ​​Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний залруулгын төрлүүд, тэдгээрийн хэрэглээний дараалал

47. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний орлогын хандлагад дахин хөрөнгөжүүлэх коэффициентийг тооцох арга.

48. Газрын зах зээлийн үнийг үнэлэх арга

49. Үл хөдлөх хөрөнгийн биет элэгдлийг тооцох арга, үйл ажиллагааны болон эдийн засгийн хоцрогдол.

50. Нийт түрээсийн үржүүлэгчийг ашиглахад үндэслэсэн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний аргууд.

51. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд ашигласан капиталжуулалтын харьцааг бий болгох арга

52. Масс болон хувь хүний ​​үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ: ялгаа, хамрах хүрээ

53. Үл хөдлөх хөрөнгийн кадастрын үнэ цэнэ: үзэл баримтлал, хамрах хүрээ

54. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд ашигладаг үнийн үндсэн төрлүүд

55. Эдийн засгийн нэмүү өртгийн тухай ойлголт, бизнесийн үнэ цэнийг удирдахад гүйцэтгэх үүрэг

56. Нэгдэх болон худалдан авалтад үнэ цэнийг бий болгох. Санхүүгийн хамтын ажиллагаа

57. Бизнесийн зах зээлийн үнэлгээ, түүнийг тодорхойлох хүчин зүйлүүд

58. Бизнесийн үнэ цэнийн удирдлагын үр нөлөөг үнэлэх шалгуур үзүүлэлтийн системийг боловсруулах

59. Зардлын удирдлагын систем дэх сонголтын арга. Түүний хэрэглээний хязгаар.

60. Бизнесийн өртөг (үнэ цэнэ) -ийг удирдах үзэл баримтлал, зорилго, зорилтууд.

46. ​​Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний залруулгын төрлүүд, тэдгээрийн хэрэглээний дараалал

Харьцуулагч нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэд нөлөөлж буй хүчин зүйлсийг тодорхойлдог үл хөдлөх хөрөнгийн шинж чанар, гүйлгээ юм.

Харьцуулах элементүүдийн бүлгүүдэд хоёр төрлийн тохируулга хийдэг.

Дараалсан (хуримтлагдсан);

Бие даасан.

Дараалсан тохируулга (өмнөх алхам дээр аль хэдийн тохируулсан харьцуулах объектын борлуулалтын үнийг тухай бүрд нь тохируулдаг):

1. Шилжих өмчлөх эрх.

2. Санхүүжилтийн нөхцөл (зах зээл - энэ нь орчин үеийн Оросын хувьд ердийн зүйл болох бэлэн мөнгөөр ​​хийсэн гүйлгээний төлбөр юм; хэвийн - зөвхөн нэг тал гүйлгээг санхүүжүүлэх үед).

3. Борлуулалтын нөхцөл (сэдэл нь ердийн байх ёстой: сонирхолгүй байх, холболт, татан буулгах гэх мэт).

4. Зах зээлийн нөхцөл байдал (гүйлгээ хийсэн өдрөөс үнэлгээ хийх өдрийн хооронд гарсан үнийн өсөлт, бууралт, хууль тогтоомжийн өөрчлөлтийг харгалзан худалдах өдрийг ихэвчлэн инфляцийн хувиар тооцсон залруулга).

Эдгээр бүх шинж чанарууд нь хоорондоо уялдаа холбоотой бөгөөд бие биедээ нөлөөлдөг тул эдгээр нэмэлт, өөрчлөлтийг хуримтлагдсан үндсэн дээр дараалан, хатуу дарааллаар хийдэг.

Бие даасан тохируулга:

5. Байршил (нэн чухал, ялангуяа арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд - situs, access гэх мэт).

6. Объектийн физик шинж чанар.

7. Хөрөнгийн эдийн засгийн шинж чанар (мөнгөний гүйлгээний чанар, тогтвортой байдал, эрсдэлийг харьцуулахын тулд үндсэндээ орлого бий болгох объектуудад ашигладаг).

8. Объектыг ашиглах (хэрэв харьцуулж болохуйц объекттой харьцуулахад үнэлж буй объектыг ашиглахад хууль эрх зүйн зарим хязгаарлалт байгаа бол).

9. Үнэлгээний объекттой холбоогүй нэмэлт үнэ цэнийн бүрдэл хэсгүүд байгаа эсэх (тоног төхөөрөмж, тавилга, урлагийн эд зүйл гэх мэт үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авах, худалдах гүйлгээнд орсон эд хөрөнгийн зүйл байгаа эсэхийг тохируулахад ашигладаг. .).

Бүх таван бие даасан тохируулгыг дурын дарааллаар хийж болно, ерөнхий тохируулгыг нийлбэрээр олж авдаг, ихэнхдээ хувиар. Эдгээр нь тохируулгын шинж чанарыг бие биенээсээ хамааралгүйгээр үнэлдэг тул тэдгээрийг бие даасан тохируулга гэж нэрлэдэг. Дараа нь хүү (хэмжээ) нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн энэ сегментийн тооцоонд ашигласан мөнгөн нэгжид хөрвүүлэгддэг.

47. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний орлогын хандлагад дахин хөрөнгөжүүлэх коэффициентийг тооцох арга.

Капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлохдоо үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтаас олсон ашиг, үл хөдлөх хөрөнгийг олж авахад зарцуулсан үндсэн хөрөнгийн нөхөн төлбөрийг (дахин хөрөнгөжүүлэх) хоёуланг нь харгалзан үзнэ.

Дахин хөрөнгөжүүлэх гурван арга байдаг (хөрөнгө оруулсан дүнг нөхөх), i.e. капиталжуулалтын харьцааны хоёр дахь бүрэлдэхүүн хэсгийг (Rof) тодорхойлох: Ring, Inwood болон Hoskold арга.

1. Шулуун шугамын хөрөнгийн нөхөн сэргээх арга буюу Ring арга. Ring-ийн хэлснээр, оруулсан хөрөнгийн үндсэн дүнгийн өгөөж нь жил бүр тэнцүү хувь хэмжээгээр тохиолддог бөгөөд түүний хэмжээ нь анх оруулсан хөрөнгийн хэмжээтэй тэнцүү байна.

Тооцооллыг дараах томъёоны дагуу гүйцэтгэнэ: RO = YON + YOF = YON + 1/n,

Энд YON нь хөрөнгийн хүү (хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь, хөнгөлөлтийн хувь, хүү); YOF - хөрөнгийн өгөөжийн түвшин. n - жилийн тоо;

Шулуун шугамын дахин хөрөнгөжүүлэлтийн нөхөх сангийн коэффициентийг нэг хугацааны тоонд хуваах замаар тодорхойлно. Хязгаарлах тохиолдолд n→∞ үед RO = YO, i.e. Орлогын хугацаа урт байх тусам дахин хөрөнгөжүүлэх бүрэлдэхүүн хэсэг багасна. Эдийн засгийн загвар нь "хөгширсөн" зочид буудал юм.

2. Хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь хэмжээгээр нөхөн олговрын санг бүрдүүлэх явцад дахин хөрөнгөжүүлэх (Инвүүдийн дагуу анюитетийн нэг төрлийн дахин хөрөнгөжилт). Дахин хөрөнгөжүүлэх харьцаа нь капиталжуулалтын харьцааны бүрэлдэхүүн хэсэг болох хөрөнгө оруулалттай ижил хүүтэй орлуулах сангийн хүчин зүйлтэй (SFF) тэнцүү байна. Тооцооллыг RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yrisk) томъёог ашиглан хийнэ.

Инвудын арга нь дараахь таамаглал дээр суурилдаг.

1. YO-ийн жилийн орлого нь хөрөнгө оруулалтын үндсэн хэмжээнд нөлөөлөхгүй тул эзэмшигч нь зарцуулж болно.

2. Хөрөнгө оруулалтын үндсэн дүн өөрчлөгдөхгүй байхын тулд жилийн дахин хөрөнгө оруулалтын дүнг YO-д дахин хөрөнгө оруулалт хийх ёстой.

Нийт орлогын урсгалын нэг хэсэг нь цэвэр орлого, өөрөөр хэлбэл. хөрөнгө оруулалтын өгөөж.

Орлогын урсгалын нөгөө хэсэг нь хөрөнгийн нөхөн төлбөр эсвэл өгөөжийг өгдөг.

Дахин хөрөнгөжүүлэх шимтгэлийн хэмжээ нь орлогын урсгалыг хүлээн авах хугацаа (хугацаа) n болон хүүгийн YO түвшингээс хамаарна. Орлогын урсгалыг хүлээн авах хугацаа урт байх тусам коэффициент бага байх болно. Хязгаарт, n нь хязгааргүйд хүрэх хандлагатай байгаа тул энэ нь тэг болж хувирч, капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь хөрөнгийн өгөөжийн хувь (RO = YO) болж буурдаг.

Энэхүү дахин хөрөнгөжүүлэх аргыг Оросын нөхцөлд бага боловч тогтвортой орлоготой үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгөд ашиглаж болно.

3. Эрсдэлгүй хүүгээр нөхөн олговрын сан бүрдүүлэхдээ дахин хөрөнгөжүүлэх буюу Хосколд арга. Зарим тохиолдолд хөрөнгө оруулалт маш ашигтай байдаг тул анхны хөрөнгө оруулалттай ижил хүүтэй (жишээлбэл, алт, газрын тосны орд) дахин хөрөнгө оруулалт хийх магадлал багатай гэж үздэг. Дахин хөрөнгө оруулалт хийсэн хөрөнгийн хувьд бага, нөхцөлт эрсдэлгүй хүүтэй орлого олох боломжтой.

Тооцоолол дараах байдлаар харагдах болно.

RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Y эрсдэлгүй).

________________

Хөрөнгө оруулалтын шинжилгээнд Хоскольдын аргыг ихэвчлэн ашигладаг.

Гурван аргаар олж авсан капиталжуулалтын харьцаа нь хэмжээгээрээ ялгаатай. Капиталжуулалтын харьцаа нь тодорхой үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах эрсдэлийн түвшинг илэрхийлдэг. Тиймээс эрсдэлтэй хөрөнгө оруулалтыг дахин хөрөнгөжүүлэх тооцооллыг Ring аргыг, эрсдэл багатайг нь Инвудын аргыг ашиглан хийх ёстой гэж бид дүгнэж болно.

Орлогын бүтцийн өөрчлөлтөд үндэслэсэн сонгосон дахин хөрөнгөжүүлэх арга нь үлдэгдэл орлого болон үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэд ихээхэн нөлөөлдөг гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Тиймээс, хөрөнгө оруулалтын үндсэн үнэ буурах (алдагдал) хүлээгдэж буй бүх тохиолдолд хөрөнгийг борлуулснаас олсон дүнгээс олж авах боломжгүй тул орлогоос дахин хөрөнгөжүүлэх шаардлагатай.

Ийм үл хөдлөх хөрөнгийн жишээ (Ring аргыг ашиглан дахин хөрөнгөжүүлэх): хөгширч буй зочид буудлууд; хуучирсан орон сууцны барилга, оффисын болон жижиглэн худалдааны барилгууд.

Хангалттай урт хугацаанд тогтвортой орлого олж авахаар төлөвлөж байгаа тохиолдолд Инвүүдийн аргыг ашиглан дахин хөрөнгөжүүлэх нь зайлшгүй шаардлагатай (түрээсийн хугацаа дуусахад үл хөдлөх хөрөнгө (сонголт) худалдан авах эрхтэй тогтмол цэвэр ханшаар урт хугацааны түрээс. өмчлөгчийн хөрөнгө оруулалтад оруулсан хөрөнгийн өртгөөс бага үнэ, эсвэл өөрөө өөртөө шингээсэн ипотек).

Хосколд хэлснээр дахин хөрөнгөжүүлэх нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн нарийн сегментэд ашиглагддаг бөгөөд хөрөнгө оруулалт нь илүүдэл ашиг авчирдаг.

Эд хөрөнгийн өмчлөгчийн авч болох орлого. тодорхойлоход ихэвчлэн хэцүү байдаг. Энэ нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийн бүрэн түрээсийн төлбөрийг үндэслэн тооцдог. Үл хөдлөх хөрөнгийн өртөг нь капиталжуулалтын хувь хэмжээг жилийн түрээсийн төлбөрөөр үржүүлж тодорхойлно. Капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь хөрөнгийн өртгийг нөхөх орлогын жилийн тоотой тэнцүү байна. Жишээлбэл, жилийн 40% орлоготой бол капиталжуулалтын хувь хэмжээ 1/0.4 = 2.5; жилд 50% - тус тус 1/0.5 = 2.0. Жишээлбэл, оффисын жилийн түрээс нь 600 мянган рубль, дараа нь оффисын эзэмшигчийн хүлээгдэж буй орлого нь зөвхөн жилийн 24% -ийн түрээсийн хэлбэрээр (дахин санхүүжилтийн хүүтэй тэнцүү) үл хөдлөх хөрөнгийн өртөг () болно. байх:

Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч нь бусад эх үүсвэрээс (түрээсийн төлбөрөөс бусад) орлого олохоор төлөвлөж байгаа бол эд хөрөнгийн үнийг тодорхойлохдоо тэдгээрийг мөн харгалзан үзэж, дараа нь нэгтгэн дүгнэнэ. Мөн тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн эзэн байнга тогтмол хэмжээний түрээс авдаг гэсэн таамаглалд үндэслэн орлогын аргыг ашиглах боломжтой. Энэ утгаараа зах зээлийн нөхцөл байдлын нөлөөн дор түрээсийн төлбөрийг өөрчлөх хувилбаруудыг авч үзэхгүй, гэхдээ бодит амьдрал дээр зайлшгүй тохиолддог. Гэсэн хэдий ч эдгээр түрээсийн өөрчлөлт нь үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийн хувьд чухал ач холбогдолтой зүйл бөгөөд учир нь тэрээр инфляци болон бусад урьдчилан таамаглаагүй нөхцөл байдлаас хамгаалахыг хүсдэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоолох техникийг дараах байдлаар танилцуулж болно.

Орлогын гурван төрлийн стандартыг тодорхойлдог: анхны, одоогийн болон ирээдүйн.

Орлогыг эрсдэлийг харгалзан тогтоодог;

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээрх объектуудын харьцуулсан борлуулалтад дүн шинжилгээ хийх;

Түрээсийн капиталжуулалтыг тодорхой орлогын капиталжуулалтын хувь хэмжээг ашиглан тооцдог;

Хөрөнгийн одоогийн үнэ цэнийг олохын тулд орлогыг зах зээлийн (дундаж) капиталжуулалтын түвшинг харгалзан хямдруулна.

Жишээ болгон дараах нөхцөл байдлыг авч үзье. Тус компани нь бүрэн өмчлөх эрхтэй оффисын байрыг эзэмшдэг. Тус барилгыг 5 жилийн хугацаатай түрээсийн төлбөрийг жил бүр өөрчлөх боломжтой. Эхний түрээс нь 600 мянган рубль байв. онд. Банкны дахин санхүүжилтийн хүү 55% байна. Энэ нь эзэмшигч нь жилд 55-аас доошгүй хувийн орлого (эрсдэлийг харгалзан үзэх) хүлээх эрхтэй гэсэн үг юм. Энэ тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгийг олж авах зардал ( ) цэвэр түрээсийн харьцаагаар тодорхойлогддог ( ) орлогын хүлээгдэж буй хувь хүртэл

Энэ бол хамгийн энгийн жишээ юм. Энд түрээсийн үнэ нь одоогийн түвшинг харуулж байна. Түүнчлэн, энэ үнэ цэнэ нь ирээдүйд хэвээр үлдэх бөгөөд түрээслэгч түрээсийн төлбөрийг тогтмол төлж, менежментийн зардал өөрчлөгдөхгүй гэсэн таамаглалыг дэвшүүлж байна. Жил бүр түрээсийн төлбөрийг тогтмол хянаж байх нь түүнийг хүссэн түвшинд байлгах боломжийг олгодог. Зах зээлийн мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийх замаар батлагдсан орлогын түвшин (сүүлийн борлуулалт дээр үндэслэн) нь үл хөдлөх хөрөнгийн эзэмшигчийн хүлээлтийн түвшинг илэрхийлж болно.

Боломжит алдааг арилгахын тулд үнэлгээчин гурван үйлдлийг гүйцэтгэх ёстой.

1.Эд хөрөнгийн нийт үнийг тодорхойлох(IN). Үүний тулд эхлээд жилийн түрээсийн зардлыг тооцдог ( ) ижил төстэй объектын борлуулалтын үнэ, зах зээлийн нөхцөл байдлын шинжилгээнд үндэслэн; дараа нь зардал (P), менежментийн зардал (U), газрын түрээсийн хэмжээ, хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь (P) зэргийг харгалзан үзнэ. Дараа нь:

2. Хөгжлийн бүх зардлыг тодорхойлох.Үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжлийн зардалд дараахь зүйлс орно.

· Зохион бүтээгч, архитектор, барилгын зөвлөх, инженерүүдийн үйлчилгээний өртөг (барилгын нарийн төвөгтэй байдлаас шалтгаалан барилгын өртгийн 10-15% байж болно);

· Барилга барих зөвшөөрөл, төрөл бүрийн зөвшөөрөл авах зардал;

· талбайг цэвэрлэх, бэлтгэх зардал (ажлын үеийн бодит өгөгдөлд үндэслэн тооцсон);

· Барилга угсралтын ажлын өртөг (барилга угсралтын гэрээ), инфляцийг харгалзан материалын өртөг (энэ зардлын зүйл нь тайлангийн үе бүрийн бодит өгөгдлүүдийн дагуу тогтмол байдаг);

· ландшафтыг бий болгох зардал (өмнөх хоёр төрлийнхтэй ижил аргаар тодорхойлсон);

· бусад зардал. Урьдчилан таамаглаагүй зардал гарсан тохиолдолд 5% -ийн нэмэлт зардлыг оруулах нь заншилтай байдаг (зар сурталчилгаа, маркетинг болон бусад);

· зардлын нийт зардалд багтсан үйлчилгээний хөлс; хөгжүүлэгчийн орлого ба эрсдэл. Дүрмээр бол хөгжүүлэгч (эзэмшигч) нь орлого, эрсдлийн урамшууллыг нийт зардалд оруулдаг. Энэ дүн нь бүтээн байгуулалтын дууссан төслийн хөрөнгийн зардал эсвэл барилгын нийт зардлын тодорхой хувь байж болно. Ашигт ажиллагааны түвшин, эрсдлийн түвшинг газрын зах зээл дэх өрсөлдөөнт нөхцөл байдал, ирээдүйд олж авах орлогын найдвартай байдал дахь хөрөнгө оруулалтын төслийн нарийн төвөгтэй байдал, төслийн нэр хүндийн түвшин, түүнд итгэх итгэл зэрэгт үндэслэн үнэлдэг. түүний ашиг.

3. Нэг талбайн өртөг, ашигт ажиллагааны тооцоо.Үл хөдлөх хөрөнгийн бүтээн байгуулалтын төслийн нийт зардлаас үл хөдлөх хөрөнгийн нийт өртгийг хасаж газар чөлөөлсөн нийт зардлыг олж болно. Үл хөдлөх хөрөнгийн цэвэр үнэ цэнийг олж авсан үнээс газар олж авах зардлыг хасаж тодорхойлно. Үр дүн нь төслийн ашигт ажиллагааны хамгийн бага түвшинг тодорхойлдог.

Орлогын аргыг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхэд гаргадаг гол алдаанууд:

1. Түрээсийн зах зээлийн үнийг зохицуулалтын аргын дагуу (түүний дотор төрийн өмчийн удирдлагын байгууллагын арга) тооцно.

2. Түрээсийн төлбөрийн түвшний харьцуулсан дүн шинжилгээ байхгүй. Аналоги нь тогтоогдоогүй, эх сурвалж байхгүй.

3. Зах зээлийн мэдээлэлд нийцэж байгаа эсэхэд дүн шинжилгээ хийхгүйгээр одоо байгаа түрээсийн гэрээний үндсэн дээр зах зээлийн түрээсийн үнийг тогтооно.

4. Тэд түрээсийн үнийн төрлийг аналогийн дагуу ялгадаггүй: нийт, цэвэр гэх мэт, түүнчлэн НӨАТ байгаа эсэх.

5. Түрээсийн талбайг хуваарилаагүй.

6. Байгуулагдсан урт хугацааны түрээсийн гэрээг тооцохгүй.

7. Инфляци буюу түүнийг нягтлан бодох бүртгэлийн буруу аргуудыг тооцдоггүй.

8. Үйл ажиллагааны зардалд элэгдлийн шимтгэл, хөрөнгийн зардлыг тусгах, газрын албан татвар, хөрөнгийн албан татварыг үйл ажиллагааны зардалд оруулахгүй байх нь үндэслэлгүй хэмжээний үйл ажиллагааны зардалд хүргэж байна.

9. Тооцоолол нь NEI-ийг харгалзахгүйгээр хийгддэг.

10. Урьдчилан таамаглах хугацааг сонгох нь үндэслэлгүй.

11. Тэд буцаах зардлыг мартдаг.

12. OSE аргын хувьд хөрөнгийн зардлын үндэслэл байхгүй.

13. Капиталжуулалтын харьцаа, хөнгөлөлтийн хүүгийн тооцоо байхгүй.

14. Мөнгөний гүйлгээний төрөл нь хөнгөлөлтийн хувь (капиталжуулалтын хувь)-тай тохирохгүй байна.

15. Зохисгүй тохиолдолд шууд капиталжуулалтыг ашиглах.

16. Барьж буй объектуудад орлогын аргыг хэрэглэхээс татгалзах.

17. Бусад үзүүлэлтүүдийг (түрээсийн үнэ, орон зайн дутуу ашиглалтын харьцаа, засвар, сэргээн босголтын зардал, капиталжуулалтын хувь хэмжээ) болон "Хамгийн сайн, хамгийн үр дүнтэй ашиглалтын дүн шинжилгээ" хэсэгт ашигласан тооцоололд ашигласан болно.