Վերակապիտալացման տոկոսադրույքը վարձակալության գինը որոշելիս. Անշարժ գույքի գնահատում. Ռինգի մեթոդ. Անշարժ գույքի գնահատման ճշգրտումների տեսակները և դրանց կիրառման հաջորդականությունը
Եկամուտի կապիտալացման մեթոդը հիմնված է ուղղակիորեն զուտ գործառնական եկամուտը (NOI) արժեքի վերածելու վրա՝ այն բաժանելով կապիտալացման գործակցով:
Կապիտալիզացիայի դրույքաչափը այն դրույքն է, որն օգտագործվում է եկամտի հոսքը նվազեցնելու համար մինչև ծախսերի մեկ գումար:9 Այնուամենայնիվ, մեր կարծիքով, այս սահմանումը թույլ է տալիս հասկանալ այս ցուցանիշի մաթեմատիկական էությունը: Տնտեսական տեսանկյունից կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը արտացոլում է ներդրողի եկամտաբերությունը:
Եկամուտի կապիտալացման մեթոդը կիրառվում է, եթե.
Եկամուտների հոսքերը կայուն դրական արժեքներ են.
Եկամուտների հոսքերն աճում են կայուն, չափավոր տեմպերով։
Այս մեթոդը չպետք է օգտագործվի, եթե.
Եկամուտների հոսքերը անկայուն են.
Գույքը կառուցման փուլում է կամ պահանջում է գույքի զգալի վերակառուցում.
Չկան տեղեկատվություն անշարժ գույքի վաճառքի և վարձակալության փաստացի գործարքների, գործառնական ծախսերի և այլ տեղեկությունների վերաբերյալ, որոնք դժվարացնում են զուտ գործառնական եկամուտը և կապիտալիզացիայի դրույքաչափերը:
Հիմնական հաշվարկման բանաձևը հետևյալն է.
Գնահատման ընթացակարգի հիմնական փուլերը՝ օգտագործելով կապիտալացման մեթոդը.
1) ակնկալվող տարեկան (կամ միջին տարեկան) եկամտի որոշումը՝ որպես գույքի լավագույն և արդյունավետ օգտագործման դեպքում ստացված եկամուտ.
2) կապիտալացման դրույքաչափի հաշվարկը.
3) զուտ գործառնական եկամտի և կապիտալացման գործակցի հիման վրա գույքի արժեքը որոշելը` NPV-ն կապիտալիզացիայի գործակցի վրա բաժանելով:
Եկեք մանրամասն անդրադառնանք վերը նշված փուլերից յուրաքանչյուրին:
Ի. Հաշվարկել ակնկալվող զուտ գործառնական եկամուտը:
Անշարժ գույքի գնահատողն աշխատում է հետևյալ եկամուտներով մինչև 10.
PVP (պոտենցիալ համախառն եկամուտ);
DVD (փաստացի համախառն եկամուտ);
NOR (զուտ գործառնական եկամուտ);
DP (կանխիկ մուտքեր) վարկի տոկոսների վճարումից հետո: Հնարավոր համախառն եկամուտ (GPI)- եկամուտ, որը կարող է լինել
ստանալ անշարժ գույքից՝ դրա 100% օգտագործմամբ՝ առանց հաշվի առնելու բոլոր կորուստներն ու ծախսերը։ PPV-ն կախված է գնահատվող գույքի տարածքից և վարձակալության սահմանված դրույքաչափից և հաշվարկվում է բանաձևով.
Վարձակալության պայմանագիրը եկամուտ ստեղծող անշարժ գույքի մասին տեղեկատվության հիմնական աղբյուրն է: Վարձակալությունը գույքի տրամադրումն է վարձակալին (վարձակալին) ժամանակավոր տիրապետման և օգտագործման համար վճարի դիմաց: Գույքի վարձակալության իրավունքը պատկանում է գույքի սեփականատիրոջը: Վարձատուներ կարող են լինել օրենքով լիազորված անձինք կամ սեփականատերը գույքը վարձակալելու համար: Վարձակալության հարաբերությունները կարգավորող հիմնական կարգավորող փաստաթղթերից մեկը Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրքն է (Գլուխ 34):
Աշխատանքի ընթացքում գնահատողը հիմնվում է վարձակալության պայմանագրի հետևյալ դրույթների վրա.
Շենքի կամ շինության վարձակալության պայմանագրով վարձակալին, նման անշարժ գույքի սեփականության և օգտագործման իրավունքի փոխանցմանը զուգահեռ, փոխանցվում է հողամասի այն մասի օգտագործման իրավունքը, որը զբաղեցված է այս անշարժ գույքով և անհրաժեշտ է. դրա օգտագործումը, նույնիսկ այն դեպքում, երբ հողամասը, որի վրա գտնվում են վարձակալված շենքերը կամ շինությունները, վաճառվում է այլ անձի.
Եթե պայմանագրում վարձակալության ժամկետը նշված չէ, ապա վարձակալության պայմանագիրը համարվում է անորոշ ժամկետով կնքված.
Գույքի վարձակալության հանձնումը հիմք չէ այս գույքի նկատմամբ երրորդ անձանց իրավունքների դադարեցման կամ չեղարկման համար: Վարձակալության պայմանագիր կնքելիս վարձատուն պարտավոր է վարձակալին զգուշացնել վարձակալված գույքի նկատմամբ երրորդ անձանց բոլոր իրավունքների մասին (սերվիտություն, գրավի իրավունք և այլն): Հակառակ դեպքում վարձակալն իրավունք ունի պահանջել վարձավճարի նվազեցում կամ պայմանագրի խզում և վնասների հատուցում:
Շենքի կամ շինության վարձակալության պայմանագիր.
Գրավոր կնքված առնվազն մեկ տարի ժամկետով, ենթակա է պետական գրանցման և համարվում է կնքված այդ գրանցման պահից.
Տրամադրում է կողմերի համաձայնեցված վարձավճարի պայմանները և չափերը, առանց որոնց վարձակալության պայմանագիրը համարվում է չկնքված.
Եթե վարձակալն իր հաշվին և վարձատուի համաձայնությամբ կատարել է վարձակալված գույքի բարելավումներ, որոնք անբաժանելի են առանց գույքին վնաս պատճառելու, ապա նա իրավունք ունի պայմանագիրը լուծելուց հետո փոխհատուցել դրանց արժեքը: բարելավումներ, եթե այլ բան նախատեսված չէ վարձակալության պայմանագրով: Վարձակալի կողմից առանց վարձատուի համաձայնության կատարած վարձակալված գույքի անբաժանելի բարելավումների արժեքը ենթակա չէ հատուցման.
Forex դասերը լավ միջոց են ձեզ համար՝ պատրաստվելու շահութաբեր աշխատանքի Forex արժույթի միջազգային շուկայում:
Վարձակալն իրավունք ունի վարձատուի համաձայնությամբ վարձակալված գույքը հանձնել ենթավարձակալության, վարձակալված գույքը տրամադրել անհատույց օգտագործման, ինչպես նաև այն կատարել որպես ներդրում կանոնադրական կապիտալում:
Վարձակալության գինը, որպես կանոն, կախված է գույքի գտնվելու վայրից, նրա ֆիզիկական վիճակից, կոմունիկացիաների առկայությունից, վարձակալության ժամկետից և այլն։
Վարձակալության գներն են.
Պայմանագրային (սահմանված է վարձակալության պայմանագրով);
Շուկա (բնորոշ տվյալ տարածաշրջանի շուկայի տվյալ հատվածի համար):
Շուկայական վարձակալության տոկոսադրույքըներկայացնում է նմանատիպ անշարժ գույքի շուկայում գերակշռող դրույքաչափը, այսինքն. ամենահավանական վարձավճարն է, որը սովորական տանտերը կհամաձայնի տալ, իսկ սովորական վարձակալը կհամաձայնի վարձակալել գույքը, ինչը հիպոթետիկ գործարք է: Շուկայական վարձակալության դրույքաչափերն օգտագործվում են ազատ սեփականության իրավունքը գնահատելու համար, որտեղ գույքը, ըստ էության, պատկանում է, կառավարվում և վայելում է սեփականատիրոջը (որպիսի՞ն կլիներ եկամտի հոսքը, եթե գույքը վարձակալվեր): Պայմանագրի վարձակալության դրույքաչափն օգտագործվում է վարձատուի մասնակի գույքային իրավունքները գնահատելու համար: Այս դեպքում գնահատողի համար նպատակահարմար է վերլուծել վարձակալության պայմանագրերը դրանց կնքման պայմանների տեսանկյունից: Բոլոր վարձակալության պայմանագրերը բաժանված են երեք խոշոր խմբերի.
Վարձակալության ֆիքսված դրույքաչափով (օգտագործվում է տնտեսական կայունության պայմաններում);
Վարձակալության փոփոխական դրույքաչափով (պայմանագրի գործողության ընթացքում վարձակալության դրույքաչափերի վերանայումն իրականացվում է, որպես կանոն, գնաճի պայմաններում).
Տոկոսադրույքով (երբ վարձակալության վճարների ֆիքսված գումարին գումարվում է վարձակալության կողմից տրված գույքի օգտագործման արդյունքում վարձակալի ստացած եկամտի տոկոսը).
Եկամուտի կապիտալացման մեթոդՑանկալի է օգտագործել ֆիքսված վարձակալության դրույքաչափով պայմանագիր կնքելու դեպքում, ավելի ճիշտ է օգտագործել զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդը.
Փաստացի համախառն եկամուտ (DVD)– Սա պոտենցիալ համախառն եկամուտն է՝ հանած վնասները տարածքի թերօգտագործումից և վարձավճարների հավաքագրումից, գումարած գույքի սովորական շուկայական օգտագործումից ստացված այլ եկամուտները.
DVD = PVD – Կորուստներ + Այլ եկամուտներ: (4.3)
Սովորաբար այդ կորուստները արտահայտվում են որպես հնարավոր համախառն եկամտի տոկոս: Կորուստները հաշվարկվում են տվյալ շուկայում կառավարման բնորոշ մակարդակի համար որոշված դրույքաչափով, այսինքն. Որպես հիմք ընդունված է շուկայի ցուցանիշը։ Բայց դա հնարավոր է միայն համեմատելի օբյեկտների վերաբերյալ զգալի տեղեկատվական բազայի առկայության դեպքում: Նման բացակայության դեպքում թերօգտագործման (թերօգտագործման) գործակիցը որոշելու համար գնահատողը նախևառաջ վերլուծում է հետահայաց և ընթացիկ տեղեկատվությունը գնահատվող օբյեկտի վերաբերյալ, այսինքն. գործող վարձակալության պայմանագրերն ըստ տևողության, դրանց կրկնակի կնքման հաճախականության, մեկ վարձակալության պայմանագրի գործողության ժամկետի ավարտի և հաջորդի կնքման միջև ընկած ժամանակահատվածների (ժամկետ, որի ընթացքում գույքի միավորները թափուր են) և այդ հիման վրա հաշվարկվում է. թերօգտագործման մակարդակը(Knd) գույքի:
Որտեղ
D p – անշարժ գույքի միավորների մասնաբաժինը, որոնց համար պայմանագրերը երկարաձգվում են տարվա ընթացքում.
Т с – միջին ժամանակահատվածը, որի ընթացքում անշարժ գույքի միավորը թափուր է.
N a - տարեկան վարձակալության ժամկետների քանակը:
Թերօգտագործման գործակիցի որոշումը կատարվում է հետընթաց և ընթացիկ տեղեկատվության հիման վրա, հետևաբար, գնահատված ADV-ն հաշվարկելու համար ստացված գործակիցը պետք է ճշգրտվի՝ հաշվի առնելով ապագայում տարածության հնարավոր օգտագործումը, ինչը կախված է. հետևյալ գործոնները.
Ընդհանուր տնտեսական իրավիճակ;
Տարածաշրջանի զարգացման հեռանկարները;
Անշարժ գույքի շուկայի ցիկլի փուլերը.
Առաջարկի և պահանջարկի հարաբերությունը անշարժ գույքի շուկայի գնահատված տարածաշրջանային հատվածում:
Տարբեր տեսակի գույքի (հյուրանոցներ, խանութներ, բազմաբնակարան շենքեր և այլն) զբաղվածության տոկոսադրույքները տարբեր են: Անշարժ գույք շահագործելիս ցանկալի է պահպանել բեռի գործակիցը բարձր մակարդակի վրա, քանի որ գործառնական ծախսերի զգալի մասը հաստատուն է և անկախ բեռի մակարդակից:
Գնահատողը կատարում է կորուստների ճշգրտում վճարումներ հավաքելիս՝ վերլուծելով հետադարձ տեղեկատվությունը որոշակի օբյեկտի վերաբերյալ՝ հետագայում այդ դինամիկայի կանխատեսմամբ (կախված տարածաշրջանում անշարժ գույքի շուկայի որոշակի հատվածի զարգացման հեռանկարներից).
Հիմնվելով պատմական և ընթացիկ տեղեկատվության վրա՝ գնահատողը կարող է հաշվարկել վարձակալության վճարների հավաքագրման թերօգտագործման և կորուստների մակարդակը, որին հաջորդում են ճշգրտումներ՝ փաստացի համախառն եկամտի չափը կանխատեսելու համար.
որտեղ K NDP-ն վարձակալության վճարները հավաքելիս թերօգտագործման և կորուստների գործակիցն է.
P a – կորուստներ վարձավճար հավաքելիս.
P nd – կորուստներ տարածքի թերօգտագործումից.
PPV - հնարավոր համախառն եկամուտ:
Ի լրումն թերօգտագործումից առաջացած կորուստների, վարձավճարները հավաքելիս անհրաժեշտ է հաշվի առնել այլ եկամուտներ, որոնք կարող են կապված լինել այս գույքի բնականոն օգտագործման հետ՝ մասնավորապես վարձակալների սպասարկման նպատակով (օրինակ՝ վարձակալությունից ստացված եկամուտը. ավտոկայանատեղ, պահեստ և այլն), և ներառված չէ վարձակալության մեջ։
Զուտ գործառնական եկամուտ (NOI) – փաստացի համախառն եկամուտ հանած գործառնական ծախսերը (OR) տարվա համար (առանց մաշվածության).
CHOD = DVD – ԿԱՄ: (4.7)
Գործառնական ծախսերը ծախսեր են, որոնք անհրաժեշտ են գույքի բնականոն գործունեությունը և փաստացի համախառն եկամտի վերարտադրությունն ապահովելու համար:
Գործառնական ծախսերը սովորաբար բաժանվում են.
Պայմանականորեն մշտական;
Պայմանականորեն փոփոխական կամ գործառնական;
Փոխարինման ծախսեր կամ պահուստներ:
Պայմանականորեն ֆիքսված ծախսերը ներառում են ծախսեր, որոնց չափը կախված չէ հաստատության գործառնական ծանրաբեռնվածության աստիճանից և մատուցվող ծառայությունների մակարդակից.
Սեփականության հարկ;
Ապահովագրավճարներ (վճարումներ գույքի ապահովագրության համար);
Սպասարկող անձնակազմի աշխատավարձը (եթե այն ամրագրված է՝ անկախ շենքի ծանրաբեռնվածությունից) գումարած դրա վրա դրված հարկերը։
Պայմանական փոփոխական ծախսերը ներառում են ծախսեր, որոնց չափը կախված է հաստատության գործառնական ծանրաբեռնվածության աստիճանից և մատուցվող ծառայությունների մակարդակից.
Կոմունալ ծառայություններ;
Տարածքի պահպանման համար;
Ընթացիկ վերանորոգման աշխատանքների համար;
սպասարկող անձնակազմի աշխատավարձեր;
Աշխատավարձի հարկեր;
Անվտանգության ծախսեր;
Կառավարման ծախսեր (սովորաբար ընդունված է որոշել կառավարման ծախսերի չափը՝ որպես փաստացի համախառն եկամտի տոկոս) և այլն։
Հարկային նպատակներով գնահատելիս հաշվի չառնված ծախսերը.
Տնտեսական և հարկային մաշվածություն, որը եկամտի մոտեցմամբ հաշվարկներում դիտարկվում է որպես փոխհատուցում և համարվում է կապիտալիզացիայի դրույքաչափի մաս, այլ ոչ թե գործառնական ծախս.
Վարկի սպասարկումը ֆինանսավորման ծախս է և ոչ գործառնական, այսինքն. ֆինանսավորումը չպետք է ազդեցություն ունենա անշարժ գույքի արժեքի վրա (գնահատումը ենթադրում է անշարժ գույքի տվյալ տեսակի տիպիկ ֆինանսավորում, և անտիպ ֆինանսավորման ազդեցությունը պետք է բացառվի).
Եկամտահարկը նույնպես գործառնական ծախս չէ (դա անձնական եկամտի հարկ է, որը կարող է կախված լինել այն գործոններից (սեփականության ձևը, սեփականության կազմը, սեփականատիրոջ հարկային կարգավիճակը), որոնք կապված չեն գնահատվող անշարժ գույքի հետ).
Լրացուցիչ կապիտալ կառուցվածքները սովորաբար մեծացնում են եկամուտը, ընդհանուր արժեքը կամ երկարացնում տնտեսական կյանքը: Դրանց հետ կապված ծախսերը չեն կարող դասակարգվել որպես գործառնական.
Գործառնական ծախսեր չեն համարվում նաև գույքի սեփականատիրոջ ձեռնարկատիրական ծախսերը, որոնք չեն հանգեցնում գույքից ստացված եկամուտների ավելացման:
Փոխարինման ծախսերը ներառում են մաշվածության բարելավման (տանիքի, հատակի, սանտեխնիկայի, էլեկտրական հարմարանքների) պարբերաբար փոխարինման ծախսերը: Ենթադրվում է, որ միջոցները պահվում են հաշվում (չնայած գույքի սեփականատերերի մեծ մասը իրականում դա չի անում): Փոխարինման պահուստը հաշվարկվում է գնահատողի կողմից՝ հաշվի առնելով արժեզրկվող ակտիվների արժեքը, դրանց օգտակար ծառայության տևողությունը, ինչպես նաև. հաշվում կուտակված միջոցների դիմաց հաշվարկված տոկոսներ. Եթե փոխարինման պահուստը հաշվի չառնվի, ապա գործառնական զուտ եկամուտը կգերագնահատվի:
Այն դեպքերում, երբ անշարժ գույքը ձեռք է բերվում փոխառու միջոցներով, գնահատողն իր հաշվարկներում օգտագործում է եկամուտի այս մակարդակը՝ որպես կանխիկ մուտքեր՝ նախքան հարկերը:
Հարկերից առաջ դրամական մուտքերը հավասար են տարեկան զուտ գործառնական եկամուտին` հանած պարտքի սպասարկման տարեկան ծախսերը, այսինքն. արտացոլում են այն դրամական մուտքերը, որոնք անշարժ գույքի սեփականատերը տարեկան ստանում է դրա շահագործումից:
Կապիտալիզացիայի հարաբերակցության հաշվարկ:
Կապիտալիզացիայի դրույքաչափը այն դրույքն է, որն օգտագործվում է եկամտի հոսքը մինչև մեկ արժեքի չափը նվազեցնելու համար: Տնտեսական տեսանկյունից կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը արտացոլում է ներդրողի եկամտաբերությունը:
Կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը որոշելու մի քանի եղանակ կա.
Հաշվի առնելով կապիտալ ծախսերի փոխհատուցումը (ճշգրտված ակտիվի արժեքի փոփոխության համար).
Շուկայական սեղմման մեթոդ;
Կապակցված ներդրման մեթոդ կամ ներդրումային խմբի տեխնիկա:
Տեսականորեն ընթացիկ եկամտի կապիտալացման հարաբերակցությունը պետք է ուղղակիորեն կամ անուղղակիորեն հաշվի առնի հետևյալ գործոնները.
Փոխհատուցում ռիսկերից զերծ, իրացվելի ներդրումների համար.
Ռիսկի փոխհատուցում;
Փոխհատուցում ցածր իրացվելիության համար;
Փոխհատուցում ներդրումների կառավարման համար;
Ակտիվների արժեքի կանխատեսվող աճի կամ նվազման ճշգրտում:
Կապիտալացման հարաբերակցության որոշում՝ հաշվի առնելով կապիտալ ծախսերի փոխհատուցումը.
Կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը բաղկացած է երկու մասից.
1) կապիտալի եկամտաբերության դրույքաչափը (ներդրումների եկամտաբերության դրույքաչափը), որն այն փոխհատուցումն է, որը պետք է վճարվի ներդրողին միջոցների օգտագործման համար՝ հաշվի առնելով ռիսկը և որոշակի գույքի հետ կապված այլ գործոններ.
2) կապիտալի վերադարձի դրույքաչափերը, այսինքն. սկզբնական ներդրման գումարի մարում. Ընդ որում, կապիտալիզացիայի հարաբերակցության այս տարրը վերաբերում է ակտիվների միայն մաշվող մասի վրա:
Δ – անշարժ գույքի արժեքի նվազում (ակտիվների մաշվող մաս):
Կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքը ( R doh գլխարկ)առավել հաճախ կառուցվում է կուտակային շինարարության մեթոդով.
Առանց ռիսկի եկամտաբերության տոկոսադրույք + Անշարժ գույքում ներդրումների ռիսկի հավելավճարներ + անշարժ գույքի ցածր իրացվելիության հավելավճարներ + ներդրումների կառավարման հավելավճարներ:
Առանց ռիսկի եկամտաբերության տոկոսադրույքը բարձր իրացվելի ակտիվների տոկոսադրույքն է, այսինքն. Սա այն դրույքն է, որն արտացոլում է ընկերությունների և անհատների միջոցները ներդնելու շուկայական փաստացի հնարավորությունները՝ առանց չվերադարձնելու ռիսկի:
Առանց ռիսկի դրույքաչափը օգտագործվում է որպես բազային դրույք, որին ավելացվում են մնացած (նախկինում թվարկված) բաղադրիչները՝ ճշգրտումներ տարբեր տեսակի ռիսկերի համար՝ կապված գնահատվող գույքի բնութագրերի հետ:
Առանց ռիսկի դրույքաչափերի պահանջներ.
- եկամտաբերություն առավել իրացվելի ակտիվների վրա, որոնք բնութագրվում են համեմատաբար ցածր եկամտաբերությամբ, բայց կապիտալի վերադարձի երաշխիքով.
- հասանելի է ներդրողին որպես այլընտրանքային ներդրումային տարբերակ:
Առանց ռիսկի դրույքաչափը որոշելու համար դուք կարող եք օգտագործել ինչպես ռուսական, այնպես էլ արևմտյան ցուցիչները ռիսկից զերծ գործարքների համար: Ռիսկից զերծ տոկոսադրույքը, ըստ արևմտյան մեթոդների, համարվում է երկարաժամկետ (20 տարի) պետական պարտատոմսերի եկամտաբերությունը համաշխարհային շուկայում (ԱՄՆ, Գերմանիա, Ճապոնիա և այլն): Այս առանց ռիսկի դրույքաչափն օգտագործելիս անհրաժեշտ է հավելավճար ավելացնել Ռուսաստանում ներդրումներ կատարելու ռիսկի համար (երկրի ռիսկ): Առանց ռիսկի տոկոսադրույքի այս հաշվարկն ընդունված է գնահատման ժամանակակից պրակտիկայում, սակայն խախտում է բարձր իրացվելի ակտիվներին ներդրողների հասանելիության սկզբունքը, քանի որ ռուսական ձեռնարկությունները չեն կարող լրջորեն դիտարկել համաշխարհային շուկայի երկարաժամկետ պետական պարտատոմսերում ներդրումներ կատարելը որպես այլընտրանք: Այս առանց ռիսկի դրույքաչափը մեր երկրում ակտիվորեն կիրառվում էր գնահատման զարգացման առաջին փուլերում, քանի որ այս ժամանակաշրջանը բնութագրվում էր արևմտյան փորձի ոչ քննադատական կրկնօրինակմամբ՝ առանց ռուսական առանձնահատկությունները հաշվի առնելու։ Մեր օրերում OFZ-ի և VEB-ի եկամտաբերությունը հաճախ ընդունվում է որպես ռիսկից զերծ դրույքաչափ:
Երկրի ռիսկի ճշգրտումը սովորաբար հաշվարկվում է վարկանիշային գործակալությունների կողմից: Բայց այս տեղեկատվությունը միշտ չէ, որ հասանելի է գնահատողներին: Այս դեպքում գնահատողը կարող է ինքնուրույն որոշել Ռուսաստանի համար երկրի ռիսկը՝ օգտագործելով մշակված սխեմաները, սակայն հաշվարկների սուբյեկտիվության աստիճանը զգալիորեն մեծանում է։
Գնահատման գործընթացում անհրաժեշտ է հաշվի առնել, որ անվանական և իրական ռիսկերից զերծ դրույքաչափերը կարող են լինել և՛ ռուբլի, և՛ արտարժույթ: Անվանական դրույքաչափը իրականի վերահաշվարկելիս և հակառակը, նպատակահարմար է օգտագործել ամերիկացի տնտեսագետ և մաթեմատիկոս Ի. Ֆիշերի բանաձևը, որը նա ստացել է դեռևս 20-րդ դարի 30-ական թվականներին.
որտեղ R n – անվանական դրույքաչափ;
R р – իրական դրույք;
J inf – գնաճի ինդեքս (տարեկան գնաճի ցուցանիշ):
Կարևոր է նշել, որ անվանական եկամտի հոսքերից օգտվելիս կապիտալացման գործակիցը և դրա բաղադրիչները պետք է հաշվարկվեն անվանական արտահայտությամբ, իսկ իրական եկամտի հոսքերն օգտագործելիս՝ իրական արտահայտությամբ:
Ռիսկի հավելավճարների հաշվարկ.
ցածր իրացվելիության հավելավճար . Այս բաղադրիչը հաշվարկելիս հաշվի է առնվում գույքում կատարված ներդրումների անհապաղ վերադարձի անհնարինությունը, և այն կարելի է հաշվի առնել շուկայում գնահատվող օբյեկտների տիպիկ ազդեցության ժամանակի համար գնաճի մակարդակով.
անշարժ գույքի ռիսկի հավելավճար . Այս դեպքում հաշվի է առնվում օբյեկտի սպառողական արժեքի պատահական կորստի հնարավորությունը, և ապահովագրավճարը կարող է ընդունվել հուսալիության ամենաբարձր կատեգորիայի ապահովագրական ընկերություններում ապահովագրական վճարների չափով.
ներդրումների կառավարման բոնուս . Որքան ռիսկային և բարդ են ներդրումները, այնքան ավելի գրագետ կառավարում են դրանք պահանջում։ Ցանկալի է հաշվարկել ներդրումների կառավարման հավելավճարը՝ հաշվի առնելով թերբեռնվածության և կորուստների գործակիցը վարձավճարների հավաքագրման ժամանակ:
Կապիտալիզացիայի դրույքաչափը ներառում է ներդրումների վերադարձի և կապիտալի վերադարձի դրույքաչափը: Եթե գույքում ներդրված կապիտալի չափը մնում է անփոփոխ և կվերադարձվի վերավաճառքի ժամանակ, կարիք չկա հաշվարկել եկամտաբերությունը:
Եթե կանխատեսվում է ակտիվի արժեքի փոփոխություն, ապա անհրաժեշտ է դառնում հաշվի առնել կապիտալի հիմնական գումարի վերադարձը կապիտալիզացիայի հարաբերակցությամբ: Կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքը ցույց է տալիս գույքի մեջ ներդրված միջոցների փոխհատուցման տարեկան չափը, եթե ինչ-ինչ պատճառներով կանխատեսվում է այդ միջոցների կորուստը (ամբողջությամբ կամ մասամբ) գույքի սեփականության իրավունքի ժամանակաշրջանում: Նախնական ներդրումները փոխհատուցելու համար զուտ գործառնական եկամտի մի մասը դրվում է վերականգնման հիմնադրամում՝ վերակապիտալացման համար:
Կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքը հաշվարկելու երեք եղանակ կա
(R նորմայի վերադարձ):
կապիտալի ուղիղ գծով վերադարձ (Ring մեթոդ);
կապիտալի վերադարձը ըստ փոխարինող ֆոնդի և ներդրման եկամտաբերության (Inwood մեթոդ), այն երբեմն կոչվում է անուիտետային մեթոդ.
կապիտալի վերադարձ՝ հիմնված փոխհատուցման ֆոնդի և առանց ռիսկի տոկոսադրույքի (Հոսկոլդի մեթոդ).
(Օղակաձեւ մեթոդ); (Inwood մեթոդ); (Հոսկոլդի մեթոդ):
Ռինգի մեթոդը.
Այս մեթոդը նպատակահարմար է կիրառել, երբ ակնկալվում է, որ մայր գումարը կմարվի հավասար մասերով: Կապիտալի եկամտաբերության տարեկան դրույքաչափը հաշվարկվում է ակտիվի արժեքի 100%-ը բաժանելով մնացած օգտակար ծառայության վրա, այսինքն. Դա ակտիվի ծառայության ժամկետի փոխադարձությունն է: Շահութաբերության դրույքաչափը անտոկոս փոխհատուցման հիմնադրամում տեղաբաշխված սկզբնական կապիտալի տարեկան մասնաբաժինն է.
որտեղ n-ը մնացած տնտեսական կյանքն է՝ տարիներով. R եկամտի շեմը ներդրումների վերադարձի տոկոսադրույքը, %.
Օրինակ.Ներդրումային պայմաններ.
Ժամկետը 5 տարի;
R եկամտի շեմը ներդրումների վերադարձի տոկոսադրույքը 18%;
Δ 100%.
Լուծում.Ռինգի մեթոդը. Կապիտալի տարեկան գծային եկամտաբերությունը կկազմի 20%, քանի որ 5 տարի հետո ակտիվի 100%-ը դուրս կգա (100: 5 = 20): Այս դեպքում կապիտալացման գործակիցը կկազմի 38% (18% + 20% = 38%):
Inwood մեթոդ
օգտագործվում է, եթե կապիտալի վերադարձը վերաներդրվում է ներդրումների վերադարձի տոկոսադրույքով: Այս դեպքում եկամտաբերության տոկոսադրույքը, որպես կապիտալիզացիայի հարաբերակցության բաղադրիչ, հավասար է վերականգնման ֆոնդի գործակցին նույն տոկոսադրույքով, ինչ ներդրումների դեպքում:
Օրինակ.Ներդրումային պայմաններ.
Ժամկետը 5 տարի;
Ներդրումների վերադարձը 12%:
Δ 100%.
Լուծում.Կապիտալացման տոկոսադրույքը հաշվարկվում է որպես ներդրումների վերադարձի 0,12 տոկոսադրույքի և փոխհատուցման ֆոնդի գործակցի (12%, 5 տարվա համար) 0,1574097 գումարի գումար: Կապիտալացման գործակիցը 0,2774097 է
Հոսքոլդի մեթոդը.
Օգտագործվում է, երբ սկզբնական ներդրումների վերադարձի տոկոսադրույքը որոշ չափով բարձր է, ինչը քիչ հավանական է դարձնում վերաներդրումը նույն տեմպերով: Ակնկալվում է, որ վերաներդրված միջոցները եկամուտ կստանան առանց ռիսկի դրույքաչափով
Օրինակ.Ներդրումային նախագիծը նախատեսում է ներդրումների (կապիտալի) տարեկան 12% վերադարձ 5 տարի ժամկետով։ Ներդրումների վերադարձի գումարները կարող են ապահով կերպով վերաներդրվել 6% տոկոսադրույքով:
Լուծում.Եթե կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքը 0,1773964 է, որը 5 տարվա ընթացքում 6%-ի վերականգնման գործակիցն է, ապա կապիտալիզացիայի դրույքաչափը կազմում է 0,2973964 (0,12 + 0,1773964):
Կապիտալիզացիայի դրույքաչափը ներառում է ներդրումների վերադարձի և կապիտալի վերադարձի դրույքաչափը հաշվի առնելով ակտիվների արժեզրկվող մասի մասնաբաժինը . Եթե անշարժ գույքում ներդրված կապիտալի չափը մնում է անփոփոխ և վերադարձվում է վերավաճառքի ժամանակ, ապա ակտիվների մաշվող մասի մասնաբաժինը հավասար է 0-ի: Եթե հայտնի է գույքի արժեքի նվազումը, ապա մենք կկառուցենք փոխհատուցում: հիմնադրամ՝ հատուկ ակտիվների մաշվող մասնաբաժինը փոխհատուցելու համար: Եթե անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելիս ներդրողը ակնկալում է, որ դրա գինը հետագայում կբարձրանա, ապա անհրաժեշտ է դառնում կապիտալիզացիայի դրույքաչափով հաշվի առնել ներդրումների արժեքի աճը։
Գույքի արժեքի նվազում (Δ), որը տեղի կունենա Պ տարի, հաշվի է առնում գույքի հետագա վերավաճառքի արժեքը կապիտալիզացիայի հարաբերակցությամբ:
R գլխարկ = R up cap + Δ R նորմայի վերադարձ, (4.17)
Δ = 0, եթե գնահատված օբյեկտի արժեքը չի փոխվում,
Δ = + մասնաբաժինը, որով նախատեսվում է նվազեցնել գնահատման օբյեկտի արժեքը, եթե գնահատման օբյեկտի արժեքը նվազում է,
Δ = – մասնաբաժինը, որով նախատեսվում է բարձրացնել գնահատման օբյեկտի արժեքը, եթե գնահատման օբյեկտի արժեքը մեծանա:
Օրինակ.Կանխատեսվում է, որ գույքը կվաճառվի 5 տարի հետո իր սկզբնական գնի 50%-ով։ Ներդրումների վերադարձի տոկոսադրույքը կազմում է 12%:
Լուծում.Համաձայն Ring մեթոդի, կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքը կազմում է 20% (100%: : 5 տարի) 1/2 = 10%: R cap = 0.1 (կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույք) + 0.12 (ներդրումների վերադարձի տոկոսադրույք) = 0.22 (22%):
Համաձայն Inwood մեթոդի, կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքը որոշվում է փոխարինող ֆոնդի գործակիցը բազմապատկելով գույքի սկզբնական գնի կորստի տոկոսով:
50% կորուստ 0,1574097 = 0,07887:
R գլխարկ = 0,07887 (կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույք) + 0,12 (ներդրումների վերադարձի տոկոսադրույք) = 0,19887 (19,87%):
Օրինակ.Կապիտալի վերադարձի պահանջվող դրույքաչափը 12% է: Կանխատեսվում է, որ 5 տարի հետո թանկացումը կկազմի 40 տոկոս։
Լուծում.Եթե ներդրումային ֆոնդերի արժեքը մեծանում է, վաճառքից ստացված հասույթը ոչ միայն ապահովում է ներդրված ամբողջ կապիտալի վերադարձը, այլև ապահովում է եկամտի մի մասը, որն անհրաժեշտ է ներդրումների 12% եկամտաբերություն ստանալու համար: Ուստի կապիտալացման գործակիցը պետք է կրճատվի՝ հաշվի առնելով կապիտալի ակնկալվող աճը։ Հաշվարկենք հետաձգված եկամուտը՝ 0,4 0,1574 (փոխհատուցման ֆոնդի գործակիցը 5 տարվա համար՝ 12%) = 0,063։ Հետաձգված եկամուտը հանվում է կապիտալի ներդրումների վերադարձի տոկոսադրույքից և, հետևաբար, որոշվում է կապիտալացման գործակիցը:
Կապիտալիզացիայի հարաբերակցության հաշվարկը շուկայական սեղմման մեթոդով
Հիմնվելով շուկայական տվյալների վրա վաճառքի գների և համադրելի գույքի NAV արժեքների վրա՝ կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը կարող է հաշվարկվել.
որտեղ NOR i-ը i-րդ անալոգային օբյեկտի զուտ գործառնական եկամուտն է. Сi – i-րդ անալոգային օբյեկտի վաճառքի գին.
Այս մեթոդը առանձին-առանձին հաշվի չի առնում կապիտալի վերադարձը և ներդրումների վերադարձը (Աղյուսակ 4.1):
Չնայած կիրառման բոլոր ակնհայտ պարզությանը, այս հաշվարկման մեթոդը որոշակի դժվարություններ է առաջացնում. NPV-ի և վաճառքի գների մասին տեղեկատվությունը պատկանում է ոչ թափանցիկ տեղեկատվության կատեգորիային:
Կապիտալիզացիայի հարաբերակցության հաշվարկ՝ օգտագործելով համապատասխան տեղեկատվական մեթոդըՎեստիս.
Եթե գույքը ձեռք է բերվում սեփական կապիտալով և փոխառու կապիտալով, կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը պետք է համապատասխանի ներդրման երկու մասերի վերադարձի պահանջներին: Գործակիցի արժեքը որոշվում է համապատասխան ներդրումային մեթոդով կամ ներդրումային խմբի տեխնիկայով: Փոխառու կապիտալի կապիտալացման հարաբերակցությունը կոչվում է հիփոթեքային հաստատուն և հաշվարկվում է
R m = TO / K
որտեղ R m-ը հիփոթեքային հաստատունն է.
DO – պարտքի սպասարկման տարեկան վճարումներ;
K – հիփոթեքային վարկի գումար.
Կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը սեփական կապիտալի համար հաշվարկվում է բանաձևով.
Ընդհանուր կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը որոշվում է որպես միջին կշռված.
R = M R m + (1 – M) R e (4.21)
որտեղ M-ը հիփոթեքային պարտքի հարաբերակցությունն է:
Օրինակ.Սեփական կապիտալի մասնաբաժինը 30%; վարկի տոկոսադրույքը 12%; վարկը տրամադրվել է 25 տարով; սեփական կապիտալի եկամտաբերության տոկոսադրույքը 5%, ապա ընդհանուր կապիտալիզացիայի դրույքաչափը կազմում է.
ա) մշտական հիփոթեքային վարկ տրամադրված 25 տարի ժամկետով` տարեկան 12%-ով, 0,127500.
բ) կապիտալացման ընդհանուր դրույքաչափը հաշվարկվում է 4.21 բանաձևով. R = 0.7 * 0.127500 + 0.3 * 0.05 = 0.08925 + 0.015 = 0.10425 (10.42%):
Այսպիսով, եկամտի կապիտալացման մեթոդի առանձնահատկությունները հետևյալն են.
Մեկ ժամանակաշրջանի NPV-ն փոխարկվում է ընթացիկ արժեքի.
Վերադարձի գինը հաշվարկված չէ.
Անշարժ գույքի համար կապիտալիզացիայի դրույքաչափը հաշվարկվում է երեք եղանակով.
■ շուկայական սեղմման մեթոդ;
■ կապիտալացման հարաբերակցության որոշման մեթոդը՝ հաշվի առնելով կապիտալ ծախսերի փոխհատուցումը.
■ հարակից ներդրումների մեթոդը.
Եկամուտի կապիտալացման մեթոդի առավելություններըայն է, որ այս մեթոդը ուղղակիորեն արտացոլում է շուկայական պայմանները, քանի որ երբ այն կիրառվում է, որպես կանոն, անշարժ գույքի մեծ թվով գործարքներ վերլուծվում են եկամտի և արժեքի փոխհարաբերության տեսանկյունից, ինչպես նաև կապիտալացված եկամուտը հաշվարկելիս՝ հիպոթետիկ. Եկամուտների մասին հաշվետվությունը կազմվում է, շինարարության հիմնական սկզբունքը, որը ենթադրություն է անշարժ գույքի շահագործման շուկայական մակարդակի վերաբերյալ:
Եկամուտի կապիտալացման մեթոդի թերություններըդրանք են
Դրա կիրառումը դժվար է, երբ շուկայական գործարքների մասին տեղեկատվություն չկա.
Քանի որ հողը, այլ անշարժ գույքի հետ միասին, սեփականատիրոջ կողմից կարող է դիտարկվել որպես եկամտի որոշակի աղբյուր, դա նշանակում է, որ հողամասը վարձակալելու հետ կապված նրա հնարավոր մտադրությունները զուրկ չեն ողջամտությունից: Միևնույն ժամանակ, սեփականատերը տրամաբանորեն հարց է տալիս, թե ինչ վարձակալությամբ կարող է վարձակալության տալ իր հողամասը՝ առանց այն թերվաճառելու և վճարը դնելով այնպիսի մակարդակի, որ հողամասը պոտենցիալ վարձակալի հետաքրքրություն առաջացնի։
Ցավոք, այս դեպքում բավականին դժվար է անմիջապես որոշել վարձակալության հնարավոր դրույքաչափը, քանի որ ի տարբերություն շուկայի, օրինակ՝ բնակելի անշարժ գույքի, Ռուսաստանում հողերի վարձակալության շուկան չի ենթադրում հողատարածքների վերաբերյալ հսկայական քանակությամբ գովազդի առկայություն։ վարձով. Այս առումով գրեթե անհնար է նավարկել նմանատիպ տարածքների հիման վրա:
Նման իրավիճակում (ինչպես նաև օրինականորեն հաստատված դեպքերում) սեփականատերը պետք է դիմի գնահատողի խորհրդատվական ծառայություններին՝ այդպիսով փոխանցելով վարձակալության գինը որոշելու բոլոր դժվարությունները պրոֆեսիոնալին:
Բայց շուկան դեռ նույնն է բոլորի համար, և գնահատողի առաջ է կանգնում նաև վարձակալության վերաբերյալ շուկայական անհրաժեշտ քանակի տեղեկատվություն չունենալու խնդիրը՝ հաշվարկներ կատարելու համար։
Հենց այս առումով եկամուտների մոտեցման մեթոդները դառնում են վարձակալության տոկոսադրույքը որոշելու հիմնական գործիքը։ Եկամուտների մոտեցման մեջ կապիտալիզացիայի մեթոդի հայեցակարգի հիման վրա հողամասի շուկայական արժեքը որոշվում է զուտ գործառնական եկամտի արժեքը հողամասի կապիտալացման դրույքաչափով բաժանելով: Միևնույն ժամանակ, զուտ գործառնական եկամտի չափը ոչ այլ ինչ է, քան հողամասի շահութաբեր օգտագործումից եկամտի տարեկան գումարը` դրա վարձակալությունը: Դժվար չէ կռահել, որ բանաձևի բաղադրիչները փոխանակելով՝ հնարավոր է, իմանալով հողամասի շուկայական արժեքը և դրա համար կապիտալիզացիայի դրույքաչափը, որոշել ամբողջ հողամասի տարեկան եկամտի չափը, և դա բաժանելով արժեքը՝ ըստ հողամասի մակերեսի, բխում է վարձակալության դրույքաչափը։ Հենց այս մոտեցումն էլ մասնագիտական միջավայրում կոչվում է վերակապիտալացման մեթոդ:
Այս մեթոդը կարող է կիրառվել ոչ միայն հողամասերի գնահատման շրջանակներում, որոնց համար անհրաժեշտ է որոշել վարձակալության դրույքաչափը, և վարձակալության շուկա չկա։ Այն նաև բավականին տարածված է տարբեր անշարժ գույքի վարձակալության գները որոշելիս, որոնք գտնվում են մետրոպոլիայի տարածքներից հեռու գտնվող տարածքներում: Եվ քանի որ Ռուսաստանում նման տարածքները շատ են, վարձակալության տոկոսադրույքի որոշման այս մեթոդի արդիականությունը դժվար է կասկածի տակ առնել:
Անկասկած, չի կարելի ասել, որ դրա պարզությունը կարող է կապված լինել բազմակողմանիության հետ։ Գործնականում անշարժ գույքի տարբեր տեսակների գնահատման ժամանակ նման մեթոդի կիրառման որոշ թակարդներ կան: Բայց այս հարցը հատուկ ուշադրություն և ուսումնասիրություն է պահանջում։
5.1. վարձավճարի հաշվարկը ծախսերի մոտեցմամբ
Գույքի շուկայական արժեքի հիման վրա ողջամիտ վարձավճարի հաշվարկման հիմքում ընկած մեթոդի էությունը («վերակապիտալացման» մեթոդի գնահատման սահմանված տերմինաբանությամբ) ընդհանուր առմամբ արտացոլում է գույքի սեփականատիրոջ և պոտենցիալ վարձակալի բնորոշ մոտիվացիան.
Սեփականատիրոջ տեսանկյունից.Գույքի սեփականատերը, այն վարձակալելիս, կպահանջի վարձակալությունից եկամտի այնպիսի հոսք, որը նրան կապահովի եկամտի պահանջվող դրույքաչափը և ներդրված կապիտալի վերադարձը:
Վարձակալի տեսանկյունից.Վարձակալի համար ձեռնտու չէ վարձակալության վճարումներ կատարել, եթե դրանց կապիտալացումը գերազանցում է վարձակալված գույքի շուկայական արժեքը:
Այս մոդելը նկարագրվում է պարզ բանաձևով.
V = (CFа – OE) / (Y + SFF), որտեղ (*)
V - վարձակալված գույքի շուկայական արժեքը.
CFa – վարձակալության վճարների դրամական հոսքեր;
OE – գույքի սեփականատիրոջ ծախսեր,
Y - եկամտի մակարդակ;
SFF-ը փոխհատուցման ֆոնդի գործակիցն է, որը հաշվարկվում է բանաձևով
SFF = Y / ((1+ Y) N – 1), որտեղ
N-ը վարձակալված օբյեկտի մնացած ժամկետն է:
Լուծելով CFa-ի վերը նշված հավասարումները՝ մենք ունենք շուկայական վարձավճարի հետագա հաշվարկման բանաձև.
CFa = V * R + OE (**)
Նկարագրված մեթոդով հաշվարկներ կատարելու համար անհրաժեշտ է որոշել (**) հավասարման աջ կողմի պարամետրերը.
1. Շուկայական արժեքորոշվել է հաշվետվության նախորդ բաժնում և կազմել.
4,465,000 ռուբլի:
2. Կապիտալիզացիայի դրույքաչափի որոշում Ռ.
«Հայեցակարգը կապիտալացման հարաբերակցությունը, որն օգտագործվում է անշարժ գույքի նկատմամբ, ներառում է կապիտալի վերադարձԵվ կապիտալի վերադարձ.
Կապիտալի վերադարձն այն փոխհատուցումն է, որը պետք է վճարվի ներդրողին փողի արժեքի համար՝ հաշվի առնելով ժամանակը, ռիսկը և որոշակի ներդրման հետ կապված այլ գործոններ: Կապիտալի վերադարձը կոչվում է նաև վերադարձ»: 17
Կափարիչի արագության որոշման այս մեթոդը այն բաժանում է իր բաղադրիչ մասերի:
Կապիտալացման տոկոսադրույքի երկու հիմնական բաղադրիչներն են եկամտաբերության տոկոսադրույքը (Y) և կապիտալի վերականգնման ֆոնդի գործակիցը:
Ռ = Յ + SFF, Որտեղ
Y - զեղչի դրույքաչափ;
SFF – փոխհատուցման ֆոնդի գործոն:
Համաձայն կուտակային շինարարության մեթոդի 18-ի, զեղչման դրույքաչափը (Y) հաշվարկվում է` ավելացնելով բոլոր հայտնաբերված ռիսկերը և արդյունքն ամփոփելով առանց ռիսկի եկամտաբերության դրույքաչափով.
Y = Yo + P + L, որտեղ:
Y - զեղչի դրույքաչափ;
Yo - առանց ռիսկի եկամտաբերության մակարդակ;
P - ներդրումային ռիսկի հավելավճար;
L - պրեմիում ցածր իրացվելիության համար:
Այս դեպքում, երբ գույքի կառավարման բոլոր ռիսկերն իրականում ընկնում են վարձակալի վրա, գնահատողը, վարձավճարի չափը հաշվարկելիս, անհրաժեշտ է համարում հաշվի առնել միայն անվտանգ տոկոսադրույքը, որը հավասար է իրական եկամտաբերության դրույքաչափին. տրված ժամանակ, երբ հաշվարկելիս Յ.
Դեպքերում երբ գույքի կառավարման բոլոր ռիսկերը իրականում ընկնում են վարձակալի վրա,Վարձավճարի չափը հաշվարկելիս որպես պահանջվող եկամտաբերություն վերցվում է առանց ռիսկի եկամտաբերության դրույքաչափի արժեքը:
Ակտիվները, որոնք կարող են համարվել ռիսկերից զերծ, ներառում են որոշակի պայմաններին համապատասխանող ակտիվներ.
տվյալ ակտիվում ներդրումների արդյունքում միջոցներ կորցնելու հավանականությունը նվազագույն է.
այդ ակտիվների շահութաբերությունը նախապես որոշված և հայտնի է.
ֆինանսական գործիքի շրջանառության ժամկետի տևողությունը համընկնում է կամ մոտ է գնահատվող ակտիվի հաշվառման ժամանակային սանդղակին:
Համաշխարհային պրակտիկայում առանց ռիսկի եկամտաբերության տոկոսադրույքը սովորաբար պետական երկարաժամկետ պարտքային պարտավորությունների (պարտատոմսեր և օրինագծեր) վերադարձի տոկոսն է, քանի որ համարվում է, որ պետությունն իր պարտավորությունների ամենավստահելի երաշխավորն է (դրա պարտավորությունների հավանականությունը. սնանկությունը գործնականում բացառվում է):
Այսպիսով, այսօր գնահատման պրակտիկայում օգտագործվում են մի շարք գործիքներ, որոնք կարող են դասակարգվել որպես ռիսկերից զերծ: Գնահատման ամսաթվի դրությամբ վերոնշյալ գործիքներից յուրաքանչյուրն ունի հետևյալ դրույքաչափերը.
Ռուսաստանի Դաշնության Սբերբանկի և այլ հուսալի բանկերի ավանդներ - ռուբլով ավանդների տարեկան տոկոսադրույքը 6,5% է.
Արևմտյան ֆինանսական գործիքներ (զարգացած երկրների պետական պարտատոմսեր)՝ ճշգրտված երկրի ռիսկի համար.
Պետական արժեթղթեր - GKO-OFZ շուկայում երկարաժամկետ պարտավորությունների միջին կշռված եկամտաբերությունը 4,82% -ից մինչև 8,9% 19 տարեկան (կախված մարման ժամկետից):
| Զրո արժեկտրոնների եկամտաբերության կորը* 14.02.2011թ |
||
Մենք ընդունում ենք GKO-OFZ-ի առանց ռիսկի դրույքաչափը –4,82%՝ 1 տարի մարման ժամկետով:
Փոխհատուցման ֆոնդի հարաբերակցությունը
Փոխհատուցման ֆոնդի գործակիցը հաշվարկվում է բանաձևով.
SFF = Y/[(1+Y) N – 1]
Y - զեղչի դրույքաչափ
N - մնացորդային ծառայության ժամկետը (շենքերի)
3. N – մնացորդային ծառայության ժամկետ:
N – մնացած ծառայության ժամկետը = Nnorm: - Բնական
4. OE – սեփականատիրոջ ծախսեր:Տվյալ դեպքում, վարձակալության պայմանագրի նախագծի պայմաններին համապատասխան, վարձակալն ինքնուրույն է վճարում բոլոր ծախսերը, ուստի OE-ն ներառված չէ վարձավճարի արժեքի մեջ:
Վերը նշված էին բոլոր այն պարամետրերը, որոնք անհրաժեշտ էին շուկայական վարձակալության դրույքաչափի պահանջվող արժեքը հաշվարկելու համար: Համապատասխան հաշվարկները տրված են ստորև՝ Աղյուսակ 40-ում.
Աղյուսակ 40
| Պարամետր | Միավոր չափումներ | Իմաստը |
| Անշարժ գույքի շուկայական արժեքը, Վ | քսել. | 5 900 000 |
| Վերադարձի տոկոսադրույքը Յ | % | 4,82% |
| Մնացած տնտեսական կյանքը Ն | տարիներ | 30,0 |
| Փոխհատուցման ֆոնդի հարաբերակցությունը SFF | % | 1,589799% |
| Կապիտալացման տոկոսադրույքը, Ռ(Y+SFF) | % | 6,269799% |
| Տարեկան դրամական հոսքեր (V*R) | քսել. | 279 947 |
| Սեփականատիրոջ տարեկան ծախսեր (OE) | քսել. | - |
| Տարեկան վարձավճարCFa(V*R+OE) | ռուբ./տարի | 279 947 |
| Ամսական վարձավճար (առանց ԱԱՀ-ի 18%) | ռուբ./ամիս | 23 329 |
2011 թվականի փետրվարի 14-ի դրությամբ գնահատվող գույքի օգտագործման շուկայական վարձավճարը՝ հաշվարկված ինքնարժեքի մոտեցմամբ, (կլորացվում է).
23,330 (քսան երեք հազար երեք հարյուր երեսուն) ռուբլի ամսական ներառյալ ԱԱՀ, առանց գործառնական և կոմունալ վճարումների և վարչական ծառայությունների:
5.2. Վարձավճարի հաշվարկ համեմատական մոտեցմամբ
Համեմատելի (համեմատելի) վաճառքի կամ վարձակալության գործարքների գնահատման մոտեցումը անալոգիայի միջոցով- գնահատման տեսության երեք հիմնարար մոտեցումներից երկրորդը: Այս մոտեցումը կիրառելիս գնահատման օբյեկտի արժեքը որոշվում է նմանատիպ օբյեկտների վաճառքի/վարձույթի գնի համեմատ: Այս մեթոդի կիրառման հիմք է հանդիսանում այն փաստը, որ գնահատման օբյեկտի արժեքը անմիջականորեն կապված է նմանատիպ օբյեկտների վաճառքի/վարձույթի գնի հետ: Յուրաքանչյուր համադրելի վաճառք/վարձակալություն համեմատվում է առարկայական գույքի հետ: Ճշգրտումներ են կատարվում համադրելի վաճառքի/վարձակալության գնի վրա ( ճշգրտումներ), արտացոլելով նրանց միջև զգալի տարբերությունները:
Համաձայն FSO-1-ի, Համեմատական մոտեցումը գնահատված օբյեկտի արժեքը գնահատելու մեթոդների մի շարք է, որը հիմնված է գնահատված օբյեկտի համեմատության վրա այն օբյեկտների հետ, որոնք գնահատված օբյեկտի անալոգներ են, որոնց համար առկա է գների վերաբերյալ տեղեկատվություն: Օբյեկտ - գնահատման օբյեկտի անալոգը գնահատման նպատակներով ճանաչվում է որպես օբյեկտ, որը նման է գնահատման օբյեկտին հիմնական տնտեսական, նյութական, տեխնիկական և այլ բնութագրերով, որոնք որոշում են դրա արժեքը:
Համեմատական մոտեցումը հիմնված է այն նախադրյալի վրա, որ շուկայի սուբյեկտները առքուվաճառքի կամ վարձակալության գործարքներն իրականացնում են անալոգիայով, այսինքն՝ հիմնվելով նմանատիպ գործարքների կամ առաջարկների մասին տեղեկատվության վրա: Խոհեմ վարձակալից չի ակնկալվում, որ վարձակալած գույքի համար ավելի շատ վճարի, քան նմանատիպ որակի և օգտակարության շուկայում ամենաէժան վարձակալած գույքը: Գնահատման ընթացակարգը հիմնված է գնահատվող գույքի համեմատության վրա վերջերս վաճառված (կամ վարձակալված) համեմատելի գույքի հետ (համեմատական հատկություններ կամ անալոգային հատկություններ)՝ ճշգրտումներ կատարելով այն պարամետրերի համար, որոնցում գույքը տարբերվում է միմյանցից:
Եթե կա բավարար քանակությամբ հավաստի տեղեկատվություն նմանատիպ օբյեկտների հետ վերջին գործարքների վերաբերյալ, ապա համեմատական մոտեցումը թույլ է տալիս մեզ ստանալ արդյունք, որն առավել սերտորեն արտացոլում է շուկայի վերաբերմունքը գնահատման օբյեկտի նկատմամբ:
Համեմատական մոտեցումն իրականացվում է վարձակալության պայմանագրերի համեմատական վերլուծության մեթոդ 20
(կամ վարձակալության առաջարկներ) 21.
Համեմատական մոտեցում կարող է իրականացվել, եթե առկա է շուկայական պայմաններով գնահատվող կառույցների վարձակալության վերաբերյալ բավարար քանակությամբ տեղեկատվություն:
Հրաժարում պատասխանատվությունից:
Գնահատողը ուսումնասիրել է տարբեր ինտերնետային կայքերում ներկայացված տեղեկատվությունը գնահատման ամսաթվին նախորդող վեց ամիսների ընթացքում, ինչի արդյունքում տեղեկություններ չեն հայտնաբերվել լիզինգային համեմատական օբյեկտների գործարքների և առաջարկների վերաբերյալ, որոնց տեխնիկական վիճակը կհամապատասխանի գնահատման օբյեկտին: Այսինքն՝ ներկա վիճակում գնահատված տարածքը չի կարող շահագործվել, այլ վարձակալության տալ՝ պայմանով, որ վարձակալը հիմնանորոգում կատարի այս գնահատման շրջանակներից դուրս, հետևաբար, մենք չենք կարող խոսել վարձակալության շուկայական դրույքաչափի մասին այստեղ.
Հաշվի առնելով վերը նշված բոլորը, չի կարող կիրառվել համեմատական մոտեցում, որը ներառում է «շուկայական» տվյալների օգտագործումը օբյեկտների վարձակալության գործարքների վերաբերյալ, որոնք իրենց բնութագրերով նման են գնահատվող օբյեկտներին:
5.3 Վարձավճարների եկամուտների հաշվարկ ՄՈՏԵՑՈՒՄ
FSO-1-ի համաձայն՝ Եկամուտի մոտեցումը գնահատման օբյեկտի արժեքը գնահատելու մեթոդների մի շարք է՝ հիմնված գնահատման օբյեկտի օգտագործումից ակնկալվող եկամուտը որոշելու վրա:
Եկամուտի մոտեցումը, որը հիմնված է ակնկալիքի սկզբունքի վրա, արտացոլում է խելամիտ վարձակալի դիրքորոշումը, ով չի վճարի վարձավճար որոշակի ժամանակահատվածի օգտագործման և գույքի սեփականության համար, քան իր բիզնեսի եկամուտը, որը ակնկալվում է, որ վարձակալության տոկոսը կստեղծի ընթացքում: այդ ժամանակաշրջանը։ Մոտեցումը կարող է ապահովել վարձավճարի վերին սահմանը, որը կարող է վճարվել առանց վարձակալի բիզնեսին անհիմն վնասելու:
Մոտեցումն արտացոլում է վարձակալի տեսակետը, ով որոշում է վարձակալության առավելագույն թույլատրելի դրույքաչափը՝ հիմնվելով իր պատկերացումների վրա իր ակնկալվող ձեռնարկատիրական եկամտի այն մասի թույլատրելի չափի մասին, որը նա հնարավոր կհամարեր տրամադրել օգտագործման և սեփականության իրավունքի համար։ վարձակալել է տարածքներ՝ այդ եկամուտները հանելու համար։
Գնահատողը պետք է բաշխի տիպիկ վարձակալի բիզնես եկամուտը արտադրության բոլոր տեսակի գործոնների միջև՝ առանձնացնելով գույքի կողմից «առաջացած» գումարը, այսինքն. հողի «լրացուցիչ արտադրողականության» և մնացորդային հիմունքներով բարելավումների որոշում: Այս գումարը («աճող արտադրողականություն») կորոշի տիպիկ վարձակալի շուկայական վարձավճարը համապատասխան ժամանակահատվածում գույքի օգտագործման և սեփականության համար:
Այս մոտեցումն առավել կիրառելի է մանրածախ անշարժ գույքի վարձակալության գնահատման ժամանակ:
Այլ օբյեկտների համար, զգալի հաշվարկային սխալների պատճառով, այս մոտեցման արդյունքները կարող են անվստահելի լինել:
Ամեն դեպքում, մոտեցման իրականացման մեխանիզմը պետք է համապատասխանի բիզնեսի գնահատման հաշվետվություններին ներկայացվող պահանջներին (եկամտի մոտեցման ներդրման առումով), որի համար գնահատողը պետք է ունենա բավարար տեղեկատվական հիմք։
Հրաժարում պատասխանատվությունից:
Այս մոտեցումն առավել կիրառելի է մանրածախ անշարժ գույքի վարձակալության գնահատման ժամանակ: Այլ օբյեկտների համար, զգալի հաշվարկային սխալների պատճառով, այս մոտեցման արդյունքներն անվստահելի են, հետևաբար, այս գնահատման ժամանակ եկամուտների մոտեցումը չի կիրառվել:
Նման պայմաններում եկամուտների մոտեցումը չի կարող կիրառվել։
Այս մոտեցումն առավել կիրառելի է մանրածախ անշարժ գույքի վարձակալության գնահատման ժամանակ: Այլ օբյեկտների համար, զգալի հաշվարկային սխալների պատճառով, այս մոտեցման արդյունքներն անվստահելի են, հետևաբար, այս գնահատման ժամանակ եկամուտների մոտեցումը չի կիրառվել:
5.4. Վարձակալության ընդհանուր գումարի ԵԶՐԱԿԱՑՈՒԹՅՈՒՆ
Վերլուծելով շուկայական վարձավճարների գնահատման տարբեր մոտեցումներ դրանց կիրառման համար ,
Գնահատողը կիրառել է միայն ծախսային մոտեցում:
Քանի որ այս հաշվետվության մեջ գնահատողը շուկայական վարձավճարը հաշվարկել է միայն մեկ մոտեցման շրջանակներում, շուկայական վարձավճարի վերջնական արժեքի համաձայնություն չի պահանջվում:
2011 թվականի փետրվարի 14-ի դրությամբ գնահատվող գույքի օգտագործման շուկայական վարձավճարը կազմում է.
Ամսական 23,330 (քսան երեք հազար երեք հարյուր երեսուն) ռուբլի, ներառյալ ԱԱՀ, առանց գործառնական և կոմունալ վճարումների և վարչական ծառայությունների:
Ծանոթագրություն՝ Համաձայն «Ռուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեության մասին» Դաշնային օրենքի 8-րդ հոդվածի 1998 թվականի հուլիսի 29-ի թիվ 135-FZ.
« Գնահատման օբյեկտների գնահատման անցկացումը պարտադիր է, եթե գործարքը ներառում է գնահատման օբյեկտներ, որոնք ամբողջությամբ կամ մասամբ պատկանում են Ռուսաստանի Դաշնությանը, Ռուսաստանի Դաշնության բաղկացուցիչ սուբյեկտներին.…, այդ թվում՝
- գնահատման օբյեկտների արժեքը որոշելիս... վարձով հանձնելու նպատակով».
Այսպիսով, որպես գնահատողին հանձնարարված առաջադրանքի մաս, նա պետք է իրավական պահանջներին համապատասխանելու համար գնահատի վարձակալվող օբյեկտի շուկայական արժեքը:
46. Անշարժ գույքի գնահատման ճշգրտումների տեսակները և դրանց կիրառման հաջորդականությունը.
Համեմատողները գույքի և գործարքների բնութագրիչներն են, որոնք որոշում են գույքի գնի վրա ազդող գործոնները:
Համեմատության տարրերի խմբերի համար կատարվում են երկու տեսակի ճշգրտումներ.
Հետևողական (կուտակային);
Անկախ.
Հետևողական ճշգրտումներ (համեմատության օբյեկտի վաճառքի գինը, որն արդեն ճշգրտվել է նախորդ քայլում, ամեն անգամ ճշգրտվում է).
1. Փոխանցելի սեփականության իրավունքներ.
2. Ֆինանսավորման պայմաններ (շուկա. սա կանխիկ գործարքի համար վճարում է, որը բնորոշ է ժամանակակից Ռուսաստանին. նորմալ՝ երբ գործարքը ֆինանսավորում է միայն մեկ կողմ):
3. Վաճառքի պայմանները (մոտիվացիան պետք է բնորոշ լինի. հետաքրքրության բացակայություն, կապ, լուծարում և այլն):
4. Շուկայական պայմաններ (ճշգրտում վաճառքի ամսաթվին, հաճախ որպես գնաճի տոկոս, նաև հաշվի առնելով գների աճը կամ նվազումը և օրենսդրության փոփոխությունները, որոնք տեղի են ունեցել գործարքի ամսաթվերի և գնահատման ամսաթվի միջև):
Այս փոփոխությունները կատարվում են կուտակային հիմունքներով, հաջորդաբար, խիստ այս հերթականությամբ, քանի որ այս բոլոր բնութագրերը փոխկապակցված են և ազդում են միմյանց վրա:
Անկախ ճշգրտումներ.
5. Գտնվելու վայրը (կարևոր է, հատկապես առևտրային անշարժ գույքի համար՝ տեղանք, մուտք և այլն):
6. Օբյեկտի ֆիզիկական բնութագրերը.
7. Գույքի տնտեսական բնութագրերը (հիմնականում օգտագործվում է եկամուտ ստեղծող գույքի համար՝ դրամական միջոցների հոսքերի որակը, կայունությունը և ռիսկը համեմատելու համար):
8. Օբյեկտի օգտագործումը (եթե կան որոշ իրավական սահմանափակումներ գնահատվող օբյեկտի օգտագործման նկատմամբ՝ համեմատելի օբյեկտի հետ համեմատությամբ):
9. Լրացուցիչ արժեքի բաղադրիչների առկայությունը, որոնք կապված չեն գնահատման օբյեկտի հետ (օգտագործվում է անշարժ գույքի առքուվաճառքի գործարքում ներառված գույքի առկայությունը ճշգրտելիս, ինչպիսիք են սարքավորումները, կահույքը, արվեստի առարկաները և այլն: .).
Բոլոր հինգ անկախ ճշգրտումները կարող են կատարվել ցանկացած հերթականությամբ, ընդ որում ընդհանուր ճշգրտումը ստացվում է գումարման միջոցով, առավել հաճախ որպես տոկոս: Դրանք նաև կոչվում են անկախ ճշգրտումներ, քանի որ դրանք գնահատում են ճշգրտման բնութագրերը միմյանցից անկախ: Այնուհետև տոկոսները (գումարը) փոխակերպվում են անշարժ գույքի շուկայի այս հատվածի հաշվարկներում օգտագործվող դրամական միավորների։
47. Անշարժ գույքի գնահատման եկամտային մոտեցման վերակապիտալացման գործակիցը հաշվարկելու մեթոդներ.
Կապիտալացման գործակիցը որոշելիս հաշվի են առնվում ինչպես գույքի շահագործումից ստացված շահույթը, այնպես էլ գույքի ձեռքբերման վրա ծախսված հիմնական կապիտալի փոխհատուցումը (վերակապիտալացումը):
Գոյություն ունեն վերակապիտալացման երեք եղանակ (ներդրված գումարի վերականգնում), այսինքն. որոշելով կապիտալիզացիայի հարաբերակցության երկրորդ բաղադրիչը (Rof)՝ Ring, Inwood և Hoskold մեթոդը:
1. Ուղիղ գծի կապիտալի վերականգնում կամ Ring մեթոդը: Ըստ Ռինգի՝ ներդրված կապիտալի մայր գումարի վերադարձը տեղի է ունենում տարեկան հավասար չափաբաժիններով, որոնց գումարը հավասար է սկզբնական ներդրված կապիտալի չափին։
Հաշվարկն իրականացվում է ըստ բանաձևի՝ RO = YON + YOF = YON + 1/n,
որտեղ YON-ը կապիտալի տոկոսն է (ներդրումների վերադարձի տոկոսադրույքը, զեղչման տոկոսադրույքը, տոկոսադրույքը); YOF - կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույք: n - տարիների քանակը;
Վերականգնման ֆոնդի գործակիցը ուղիղ գծով վերակապիտալացման համար որոշվում է մեկը բաժանելով ժամանակաշրջանների քանակի վրա: Սահմանափակման դեպքում, երբ n→∞, RO = YO, այսինքն. Որքան երկար է շահույթի ժամկետը, այնքան փոքր է վերակապիտալացման բաղադրիչը: Տնտեսական մոդելը «ծերացող» հյուրանոց է։
2. Վերակապիտալացում փոխհատուցման ֆոնդի ձևավորման ընթացքում ներդրումների եկամտաբերության դրույքաչափով (անուիտետային միատեսակ վերակապիտալացում՝ ըստ Inwood-ի): Վերակապիտալացման գործակիցը, որպես կապիտալիզացիայի հարաբերակցության բաղադրիչ, հավասար է փոխարինող ֆոնդի գործոնին (SFF) նույն տոկոսադրույքով, ինչ ներդրումը: Հաշվարկը կատարվում է RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yrisk) բանաձեւով:
Inwood մեթոդը հիմնված է հետևյալ ենթադրությունների վրա.
1. YO-ում տարեկան եկամուտը չի ազդում ներդրման մայր գումարի վրա և, հետևաբար, կարող է ծախսվել սեփականատիրոջ կողմից:
2. Վերակապիտալացման տարեկան գումարները պետք է տարեկան վերաներդրվեն YO-ում, որպեսզի ներդրումների մայր գումարը մնա անփոփոխ:
Ընդհանուր եկամտի հոսքի մի մասը կազմում է զուտ եկամուտը, այսինքն. ներդրումների վերադարձը: Եկամտի հոսքի մյուս մասը ապահովում է կապիտալի փոխհատուցում կամ վերադարձ:
Վերակապիտալացման հավելավճարի չափը կախված է եկամուտների հոսքի n ստանալու տևողությունից (ժամկետից) և YO տոկոսադրույքի մակարդակից: Որքան երկար է եկամտի հոսքի ստացման ժամկետը, այնքան ցածր է գործակիցը։ Սահմանում, քանի որ n-ը ձգտում է դեպի անսահմանություն, այն վերածվում է զրոյի, և կապիտալիզացիայի մակարդակը վերածվում է կապիտալի վերադարձի փոխարժեքի (RO = YO):
Այս վերակապիտալացման մեթոդը կարող է օգտագործվել ռուսական պայմաններում ցածր, բայց կայուն եկամուտ ստացող անշարժ գույքի համար:
3. Վերակապիտալացում առանց ռիսկի տոկոսադրույքով փոխհատուցման հիմնադրամ կամ Հոսքոլդի մեթոդով ձևավորելիս: Որոշ դեպքերում ներդրումն այնքան շահավետ է, որ այն վերաներդրելու հնարավորությունը նույն տոկոսադրույքով, ինչ սկզբնական ներդրումը, քիչ հավանական է համարվում (օրինակ՝ ոսկու կամ նավթի հանքավայր): Վերաներդրված միջոցների համար հնարավոր է եկամուտ ստանալ ավելի ցածր, պայմանականորեն անվտանգի տոկոսադրույքով։
Հաշվարկը կունենա հետևյալ տեսքը.
RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = առանց YRISK):
Հոսքոլդի մեթոդը հաճախ օգտագործվում է ներդրումների վերլուծության մեջ:
________________
Երեք մեթոդներով ձեռք բերված կապիտալացման գործակիցները տարբերվում են չափերով: Կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը արտացոլում է որոշակի գույքում ներդրումներ կատարելու ռիսկի աստիճանը: Հետևաբար, կարող ենք եզրակացնել, որ ավելի ռիսկային ներդրումների վերակապիտալացման համար հաշվարկները պետք է կատարվեն Ring մեթոդով, իսկ ավելի քիչ ռիսկայինները՝ օգտագործելով Inwood մեթոդը:
Մասնակի վերակապիտալացում: Ներդրումները կարող են կորցնել իրենց արժեքի մի մասը 100%-ից պակաս: Այս դեպքում վերակապիտալացման տոկոսադրույքը լրիվ դրույքի միայն մի մասն է, և վերակապիտալացման մի մասը ստացվում է գույքի վերավաճառքից ստացված միջոցներից, այլ ոչ թե ամբողջությամբ ընթացիկ եկամուտից:
Հարկ է նշել, որ ընտրված վերակապիտալացման մեթոդը, որը հիմնված է եկամտի կառուցվածքի փոփոխության վրա, մեծապես ազդում է մնացորդային եկամտի և ամբողջ գույքի արժեքի վրա: Այսպիսով, բոլոր այն դեպքերում, երբ ակնկալվում է ներդրման կապիտալի արժեքի նվազում (կորուստ), վերակապիտալացումը պետք է տրամադրվի հասույթից, քանի որ այն հնարավոր չէ ստանալ ակտիվի վաճառքից ստացված գումարից:
Նման անշարժ գույքի ակտիվների օրինակներ (վերակապիտալացում՝ օգտագործելով Ring մեթոդը). հին բնակելի շենքեր, գրասենյակային և մանրածախ շենքեր:
Inwood մեթոդով վերակապիտալացումն անհրաժեշտ է, երբ նախատեսվում է կայուն եկամուտ ստանալ բավական երկար ժամանակահատվածում (երկարաժամկետ վարձակալություն ֆիքսված զուտ տոկոսադրույքով գույքը (օպցիա) գնելու իրավունքով վարձակալության ժամկետի ավարտին ֆիքսված ժամկետով։ գինը ավելի քիչ, քան սեփականատիրոջ կողմից գույքում ներդրված կապիտալի արժեքը կամ ինքնաբլանվող հիփոթեքը):
Հոսքոլդի համաձայն վերակապիտալացումն օգտագործվում է անշարժ գույքի շուկայի նեղ հատվածի համար, որտեղ ներդրումները բերում են ավելորդ շահույթ։
Եկամուտ, որը կարող է ստանալ սեփականության սեփականատերը. հաճախ դժվար է որոշել: Այն հաշվարկվում է գույքի սեփականատիրոջ ստացած ամբողջական վարձավճարի հիման վրա։ Գույքի արժեքը որոշվում է կապիտալացման տոկոսադրույքը բազմապատկելով տարեկան վարձավճարով: Կապիտալիզացիայի դրույքաչափը հավասար է գույքի արժեքը փոխհատուցելու եկամտի տարիների քանակին: Այսպիսով, օրինակ, տարեկան 40% եկամուտով, կապիտալիզացիայի մակարդակը կլինի 1/0.4 = 2.5; տարեկան 50%-ի համար՝ համապատասխանաբար 1/0,5 = 2,0: Օրինակ, գրասենյակի տարեկան վարձավճարը կազմում է 600 հազար ռուբլի, այնուհետև գրասենյակի սեփականատիրոջ կողմից ակնկալվող եկամուտով միայն վարձակալության տեսքով տարեկան 24% (հավասար է վերաֆինանսավորման տոկոսադրույքին), անշարժ գույքի արժեքը () լինել:
Եթե գույքի սեփականատերը նախատեսում է եկամուտ ստանալ այլ աղբյուրներից (բացի վարձակալությունից), ապա դրանք նույնպես հաշվի են առնվում գույքի արժեքը որոշելիս, ապա ամփոփվում: Հնարավոր է նաև օգտագործել եկամտի մեթոդը՝ հիմնվելով այն ենթադրության վրա, որ գույքի սեփականատերը մշտապես ստանում է վարձավճար: Այս առումով շուկայական պայմանների ազդեցության տակ վարձավճարները փոխելու տարբերակները չեն դիտարկվում, թեև դրանք անպայմանորեն տեղի են ունենում իրական պրակտիկայում: Այնուամենայնիվ, վարձակալության այս փոփոխությունները կարևոր ասպեկտ են գույքի սեփականատիրոջ համար, քանի որ նա ցանկանում է պաշտպանված լինել գնաճից և այլ չնախատեսված հանգամանքներից: Անշարժ գույքի արժեքի հաշվարկման տեխնիկան կարող է ներկայացվել հետևյալ կերպ.
Որոշվում են երեք տեսակի եկամտի ստանդարտներ՝ սկզբնական, ընթացիկ և ապագա.
Եկամուտը որոշվում է՝ հաշվի առնելով ռիսկերը.
Վերլուծում է անշարժ գույքի շուկայում օբյեկտների համեմատելի վաճառքները.
Վարձավճարների կապիտալացումը հաշվարկվում է եկամտի կապիտալացման հատուկ դրույքաչափով.
Եկամուտը զեղչվում է՝ հաշվի առնելով շուկայական (միջին) կապիտալիզացիայի դրույքաչափը՝ գույքի ընթացիկ արժեքը գտնելու համար:
Որպես օրինակ, դիտարկեք հետևյալ իրավիճակը. Ընկերությունը զբաղեցնում է գրասենյակային շենք՝ լիիրավ սեփականության իրավունքով։ Շենքը տրվել է 5 տարով վարձակալության՝ ամեն տարի վարձը վերանայելու հնարավորությամբ։ Նախնական վարձավճարը կազմել է 600 հազար ռուբլի։ տարում։ Բանկի վերաֆինանսավորման տոկոսադրույքը 55% է: Սա նշանակում է, որ սեփականատերը իրավունք ունի ակնկալել եկամուտ (հաշվի առնելով ռիսկերը) տարեկան առնվազն 55%: Այս դեպքում գույքի ձեռքբերման արժեքը ( ) որոշվում է զուտ վարձավճարի հարաբերակցությամբ ( ) եկամտի ակնկալվող տոկոսին
Սա ամենապարզ օրինակն է։ Այստեղ վարձակալության արժեքը արտացոլում է դրա ներկայիս մակարդակը: Բացի այդ, ենթադրվում է, որ այս արժեքը կմնա ապագայում, և վարձակալը հետևողականորեն կվճարի վարձավճարը, իսկ կառավարման ծախսերը չեն փոխվի: Ամեն տարի վարձավճարի կանոնավոր վերանայումը թույլ է տալիս պահպանել այն ցանկալի մակարդակի վրա: Եկամտի մակարդակը, որը հաստատվում է շուկայական տվյալների վերլուծությամբ (վերջին վաճառքների հիման վրա), կարող է արտացոլել գույքի սեփականատիրոջ ակնկալիքների մակարդակը:
Հնարավոր սխալները վերացնելու համար գնահատողը պետք է կատարի երեք գործողություն.
1.Որոշեք գույքի համախառն արժեքը(IN): Այդ նպատակով նախ հաշվարկվում է տարեկան վարձավճարի արժեքը ( ) համանման օբյեկտների վաճառքի գների և շուկայական պայմանների վերլուծության հիման վրա. այնուհետև հաշվի են առնվում ծախսերը (P), կառավարման ծախսերը (U), հողի վարձակալության չափը և ներդրումների եկամտաբերության տոկոսադրույքը (P): Ապա.
2. Որոշեք զարգացման բոլոր ծախսերը:Գույքի զարգացման ծախսերը ներառում են.
· դիզայներների, ճարտարապետների, շինարարական խորհրդատուների և ինժեներների ծառայությունների արժեքը (կարող է կազմել շինարարության արժեքի 10-15%-ը՝ կախված շենքի բարդությունից);
· շինարարության թույլտվություն ստանալու և տարբեր հաստատումներ ստանալու ծախսերը.
· Կայքի մաքրման և պատրաստման ծախսերը (հաշվառվում են աշխատանքի պահին փաստացի տվյալների հիման վրա);
· Շինարարության արժեքը (շինարարական պայմանագիր), նյութերի արժեքը՝ հաշվի առնելով գնաճը (այս ծախսային հոդվածը ամրագրված է յուրաքանչյուր հաշվետու ժամանակաշրջանի փաստացի տվյալների համաձայն).
· Լանդշաֆտի ստեղծման ծախսերը (որոշվում են այնպես, ինչպես նախորդ երկու տեսակները);
· այլ ծախսեր: Չնախատեսված ծախսերի դեպքում (գովազդի, շուկայավարման և մի քանի այլ) ընդունված է ներառել լրացուցիչ ծախսեր 5%-ի չափով.
· Ծախսերի ընդհանուր արժեքի մեջ ներառված ծառայությունների դիմաց վճարներ. կառուցապատողի եկամուտներն ու ռիսկերը. Որպես կանոն, մշակողը (սեփականատերը) ընդհանուր արժեքի մեջ ներառում է իր եկամուտը և ռիսկի հավելավճարը: Այս գումարը կարող է լինել ավարտված զարգացման ծրագրի կապիտալ արժեքի կամ շենքի ընդհանուր արժեքի որոշակի տոկոս: Շահութաբերության և ռիսկերի մակարդակը գնահատվում է՝ ելնելով հողի շուկայում մրցակցային պայմանների համակցումից, ներդրումային ծրագրի բարդությունից՝ ապագայում ստացված եկամտի հուսալիության, ինչպես նաև նախագծի հեղինակության և վստահության մակարդակի վրա: դրա շահութաբերությունը:
3. Հաշվարկել հողամասի արժեքը և շահութաբերությունը:Հողի ձեռքբերման համախառն արժեքը կարելի է գտնել անշարժ գույքի զարգացման ծրագրի ընդհանուր արժեքից հանելով գույքի համախառն արժեքը: Անշարժ գույքի զուտ արժեքը որոշվում է ստացված արժեքից հանելով հողի ձեռքբերման ծախսերը: Արդյունքը բնութագրում է ծրագրի շահութաբերության նվազագույն մակարդակը:
Եկամուտի մոտեցմամբ անշարժ գույքը գնահատելիս հիմնական սխալները.
1. Վարձակալության շուկայական արժեքը հաշվարկվում է կարգավորող (ներառյալ պետական գույքի կառավարման մարմինների) մեթոդներով:
2. Վարձակալության դրույքաչափի համեմատական վերլուծություն չկա: Անալոգները չեն հայտնաբերվել, աղբյուրներ չկան։
3. Շուկայական վարձակալության դրույքաչափը որոշվում է գործող վարձակալության պայմանագրերի հիման վրա՝ առանց շուկայական տվյալների համապատասխանությունը վերլուծելու:
4. Չեն տարբերում վարձակալության դրույքաչափի տեսակն ըստ անալոգների՝ համախառն, զուտ և այլն, ինչպես նաև ԱԱՀ-ի առկայություն։
5.Վարձակալության տարածք չի հատկացվում։
6. Կնքված երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրերը հաշվի չեն առնվում:
7. Գնաճը կամ դրա հաշվառման սխալ մեթոդները հաշվի չեն առնվում:
8. Գործառնական ծախսերում ներառելով ամորտիզացիոն ծախսերը և կապիտալ ծախսերը՝ չներառելով հողի հարկը և գույքահարկը գործառնական ծախսերում, ինչը հանգեցնում է գործառնական ծախսերի չհիմնավորված մեծության:
9. Հաշվարկները կատարվում են առանց NEI-ի հաշվի առնելու:
10. Կանխատեսվող ժամանակահատվածի ընտրությունն արդարացված չէ.
11. Նրանք մոռանում են վերադարձի արժեքի մասին։
12. OSE մեթոդով կապիտալ ծախսերի հիմնավորում չկա:
13. Կապիտալացման գործակիցի և զեղչման դրույքաչափի հաշվարկ չկա:
14. Դրամական միջոցների հոսքի տեսակը չի համապատասխանում զեղչման դրույքաչափին (կապիտալացման տոկոսադրույքը):
15. Ուղղակի կապիտալիզացիայի օգտագործումը ոչ պատշաճ դեպքերում:
16. Կառուցվող օբյեկտների համար եկամտային մոտեցումից հրաժարվելը.
17. Օգտագործվում են այլ պարամետրեր (վարձավճար, տարածքի թերօգտագործման գործակից, վերանորոգման և վերակառուցման ծախսեր, կապիտալացման դրույքաչափ) և «Լավագույն և ամենաարդյունավետ օգտագործման վերլուծություն» բաժնի հաշվարկներում: