«Անշարժ գույքի օբյեկտի արժեքի հաշվարկ՝ եկամտի ուղղակի կապիտալացման մեթոդով (եկամուտային մոտեցում). Ուղղակի կապիտալացման մեթոդ. բանաձև և հաշվարկման օրինակներ Ուղղակի կապիտալացման մեթոդի բանաձև

Եկամուտի կապիտալացումը վերաբերում է անշարժ գույքի սեփականությունից ապագա օգուտների ներկա արժեքի ստացմանը: Անշարժ գույքից կապիտալացված եկամուտը դրա ընթացիկ արժեքի գնահատումն է:

Կապիտալիզացիայի մեթոդների հիմնական հասկացությունները զուտ գործառնական եկամուտ (NOI) և կապիտալացման տոկոսադրույք (R) հասկացություններն են:

Եկամուտի մոտեցմամբ անշարժ գույքի արժեքը (V) հաշվարկվում է բանաձևով.

Եթե ծախսերի վերլուծությունը օգտագործում է եկամուտը մեկ տարվա համար (կամ միջին տարեկան եկամուտը), ապա գնահատման այս մեթոդը կոչվում է ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդներ, իսկ եթե վերլուծությունը օգտագործում է ապագա եկամտի հոսքը (տարիների վարձավճարները հանած գործառնական ծախսերը և վաճառքից ստացված հասույթը վերջում): պահման ժամանակաշրջանը) սեփական կապիտալիզացիայի դրույքաչափերով, ապա այս մեթոդը կոչվում է զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդ:

Զուտ գործառնական եկամուտ (NOI):Զուտ գործառնական եկամուտ հասկացությունը կիրառվում է միայն անշարժ գույքի գնահատման տեսության մեջ:

Զուտ գործառնական եկամուտը գույքից ստացված ակնկալվող զուտ տարեկան եկամտի հաշվարկված կայուն արժեքն է, որը գնահատվում է բոլոր գործառնական ծախսերն ու պահուստները փաստացի եկամուտներից հանելուց հետո, բայց մինչև հիփոթեքային պարտքի սպասարկումը և հաշվի առնելով մաշվածության վճարները:

Զուտ գործառնական եկամուտը հաշվարկվում է շուկայական վարձակալությամբ վարձակալված գույքի գնահատման ամսաթվից հետո առաջին տարվա համար:

NOI-ի հաշվարկման հաջորդականությունը հետևյալն է.

1. Շուկայական վարձակալության հիման վրա որոշել անշարժ գույքի վարձակալությունից պոտենցիալ համախառն եկամուտը (GIR) գնահատման ամսաթվից հետո առաջին տարում:

2. Արդյունավետ համախառն եկամուտը (EI) որոշվում է EHI-ից հանելով բեռնաթափված տարածքների, վարձակալների փոփոխության, վարձավճարների հավաքագրման հետ կապված կորուստները:

3. Բոլոր տարեկան կանխատեսվող ծախսերը, որոնք ներառում են հիմնական և գործառնական ծախսերը, ինչպես նաև պահուստները, հանվում են կանխատեսվող ՇՄԱԳ-ից:

Հնարավոր համախառն եկամուտը (համախառն եկամուտը) հիմնական գործունեությունից և լրացուցիչ ծառայություններից ակնկալվող ընդհանուր արժեքն է, որն ուղեկցում է հիմնական գործունեությանը՝ հիմնված գնահատվող գույքի վրա: Օրինակ, եթե տանտերը վարձով է տալիս բնակարան, ապա վարձակալությունը հիմնական գործունեությունից ստացված համախառն եկամուտն է, իսկ լվացքի մեքենաների, չորանոցների և այլնի օգտագործումից ստացված եկամուտը: լրացուցիչ եկամուտ է: Համախառն և հավելյալ եկամուտների հանրագումարը ներկայացնում է պոտենցիալ համախառն եկամուտը: Ավելին, գնահատման համար հաշվարկվում է գնահատման ամսաթվից հետո առաջին տարվա համախառն և հավելյալ եկամուտը, այսինքն. ենթադրվում է, որ տվյալ գույքը գնահատման ամսաթվի դրությամբ շահագործումից զերծ է:

Օբյեկտի շահագործման ծախսերը բաժանվում են հաստատուն, գործառնական և պահուստների:

Հաստատուն ծախսերը ներառում են ծախսեր, որոնք կախված չեն գույքի ծանրաբեռնվածության աստիճանից: Դրանք ներառում են գույքահարկերը և ապահովագրավճարները:

Գործառնական ծախսերը ներառում են օբյեկտի շահագործման, օգտագործողին ծառայություններ մատուցելու և եկամուտների հոսքի պահպանման ծախսերը: Գույքի շահագործման ծախսերը ներառում են. հյուրընկալության, գովազդի, բանկային և ճանապարհորդական ծախսեր:

Պահուստները ներառում են գույքի համար խոհանոցային սարքավորումների, կահույքի, սպասքի և այլ պարագաների գնման (փոխարինման) ծախսերը:

Հարկ է նշել, որ գնահատված օբյեկտի կապիտալ և ընթացիկ վերանորոգման արժեքը ներառված չէ այս ծախսերի ցանկում. դրանք փոխանցվում են ամորտիզացիայի:

Առանձնահատուկ ուշադրություն պետք է դարձնել այլ հաստատուն ծախսերին, որոնք ներառված չեն գործառնական ծախսերում և պահուստներում: Սրանք պարտքի սպասարկման ծախսեր են, ինչպիսիք են վարկերի տոկոսները և վարկերի ապահովագրության տոկոսները, մաշվածությունը, եկամտային և այլ հարկերը և կառավարման վճարները:

Պետք է ասել նաև, որ նման ծախսերի մի մասը, օրինակ՝ մաշվածությունը, ներառված է արտադրության ինքնարժեքի մեջ. մի մասը, օրինակ՝ կառավարչի վարձատրությունը, ծածկվում է շահույթով, իսկ որոշ ծախսեր, օրինակ՝ պարտքերի ծածկման ծախսերը, փոխհատուցվում են մասամբ շահույթից, մասամբ՝ արտադրության ծախսերից: Բոլոր ֆիքսված գործառնական ծախսերը և պահուստները ներառված են արտադրության ինքնարժեքում:

կապիտալացման տոկոսադրույքը. Շահութաբեր անշարժ գույքի գնահատման ամենադժվար խնդիրը կապիտալիզացիայի դրույքաչափի որոշումն է։ Կապիտալացման տոկոսադրույքը որոշելու ամենադյուրին ճանապարհը այն ձեռք բերելն է՝ օգտագործելով շուկայում հավաքագրված տվյալները: Կապիտալիզացիայի դրույքաչափը հավասար է.

որտեղ NOI-ն զուտ գործառնական եկամուտն է

V - գույքի արժեքը

R - կապիտալացման տոկոսադրույքը

Այս կերպ որոշված կապիտալացման դրույքաչափը կոչվում է ընդհանուր կապիտալիզացիայի դրույք: Դա որոշելու համար դուք պետք է ունենաք շուկայական տվյալներ նմանատիպ գույքի վաճառքի վերաբերյալ: Միևնույն ժամանակ, յուրաքանչյուր օբյեկտի համար անհրաժեշտ է ստանալ NOI արժեքները (զուտ գործառնական եկամուտ), կարծես այդ օբյեկտները կրկին գնահատվել են:

Նման տվյալների ստացումը շուկայի ձևավորման պայմաններում շատ բարդ է, բայց միևնույն ժամանակ այս մեթոդը ամենաճշգրիտն է և առավել հաճախ կիրառվում է շուկայական պայմաններում։

Օրինակ՝ սկզբնական տեղեկատվություն.

Օբյեկտներ	Վաճառքի գինը	ՈՉ ԵՍ	Ընդհանուր եկամտաբերությունը
Գնահատված
Օբյեկտ 1			0,12
Օբյեկտ 2			0,11
Օբյեկտ 3			0,105

Զուտ գործառնական եկամուտը (N01) գնահատված օբյեկտից՝ 57,000 հազար ռուբլի: Անհրաժեշտ է որոշել օբյեկտի արժեքը:

Լուծում` Շարքի պատվիրում` 0,105 - 0,11 - 0,12:

Միջին արժեքը 0,112 է։

Mo-ի մոդալ նշանակությունը ոչ է:

Միջին Me = 0.11:

Համեմատելի գույքի որակը համեմատելուց հետո գնահատողը որոշում է, որ ցանկալի ընդհանուր եկամտաբերությունը 11,5% է: Այնուհետև օբյեկտի արժեքը հավասար կլինի.

57000: 0,115 = 495650 հազար ռուբլի

Կապակցված ներդրման մեթոդ.

Գնահատման տեսության մեջ կան կապիտալիզացիայի հարաբերակցության որոշման բազմաթիվ այլ մեթոդներ՝ հիմնված ներդրումային խմբի և հիփոթեքային ներդրումային վերլուծության մեթոդների վրա։

Համաշխարհային պրակտիկան բխում է նրանից, որ անշարժ գույքի գրեթե բոլոր գործարքները կատարվում են հիփոթեքային վարկերի ներգրավմամբ, այսինքն՝ օգտագործվում է ֆինանսական լծակներ։

Անշարժ գույքի գործարքների ֆինանսավորման համար վարկերը ներգրավվում են մի շարք պատճառներով, որոնցից են հետևյալը.

1. Անշարժ գույքի արժեքը բարձր է, և քիչ գնորդներ ունեն այն գնելու համար բավարար գումար:

2. Նրանք, ովքեր ունեն բավարար միջոցներ, ձգտում են նվազեցնել կապիտալ ներդրումների ռիսկը, այսինքն՝ նրանք ձգտում են դիվերսիֆիկացնել իրենց ներդրումները։

3. Վարկերի օգտագործումը թույլ է տալիս ներդրողին վերահսկել մեծ քանակությամբ եկամուտ ստեղծող գույք:

4. Խնայողություններ հարկերի կրճատման միջոցով (երկրների մեծ մասում վարկերի տոկոսները չեն հարկվում):

Հետևաբար, անշարժ գույքի ներդրումները շատ դեպքերում բաղկացած են երկու բաղադրիչից՝ հիփոթեքային վարկ և սեփական կապիտալ: Միևնույն ժամանակ, կապիտալիզացիայի դրույքաչափը պետք է բավարարի ներդրումների այս երկու մասերի եկամտի շուկայական պահանջները՝ հաշվի առնելով անշարժ գույքում կապիտալի ներդրման ռիսկը: Հակառակ դեպքում, սեփական միջոցների և վարկերի տեսքով այս ներդրումները կներդրվեն մեկ այլ ավելի շահավետ նախագծում։

Այսպիսով, կապիտալացման տոկոսադրույքը բաժանվում է երկու բաղադրիչի` հիփոթեքային հաստատուն և սեփական կապիտալի կապիտալացման դրույքաչափ:

Հիփոթեքային հաստատունը (R i) պարտքի սպասարկման տարեկան վճարումների հարաբերակցությունն է հիփոթեքային վարկի մայր գումարին:

Սեփական կապիտալի կապիտալացման դրույքաչափը (Rs) նախքան հարկումից առաջացած դրամական մուտքերի հարաբերակցությունն է ներդրված սեփական կապիտալի գումարին: Այս հայեցակարգը պետք է տարբերվի ներդրողի եկամտաբերությունից, քանի որ սեփական կապիտալի կապիտալացման տոկոսադրույքը, ի լրումն եկամտաբերության, ներառում է նաև ներդրված կապիտալի վերադարձը:

Անշարժ գույքի զարգացած շուկա ունեցող երկրների մեծ մասում հիմնական ներդրումային չափանիշը սեփական կապիտալի կապիտալացման տոկոսադրույքն է: Այն որոշվում է համադրելի վաճառքների վերլուծության հիման վրա և կախված է գնահատողի կարծիքից: Երբ հայտնի են հիփոթեքային հաստատունը և սեփական կապիտալի կապիտալացման տոկոսադրույքը, ընդհանուր դրույքաչափը կարելի է ձեռք բերել ներդրումային խմբի մեթոդով կամ կապակցված ներդրումային մեթոդներով:

R \u003d M * R i + (1 - M) * R s,

որտեղ M-ը վարկի հարաբերակցությունն է գույքի արժեքին:

Ներդրումային խմբի մեթոդը կարող է կիրառվել կապիտալացման տոկոսադրույքը որոշելու և ներդրումները հողատարածքների և շենքերի մեջ առանձնացնելու համար, պայմանով, որ յուրաքանչյուր բաղադրիչի համար հնարավոր լինի ձեռք բերել կապիտալացման դրույքաչափերը: Այս դեպքում հաշվարկման բանաձևն ունի հետևյալ ձևը.

R \u003d L * R L + B * R b,

որտեղ R-ը հարակից ներդրումների կապիտալացման դրույքաչափն է.

L - հողի արժեքը որպես անշարժ գույքի ընդհանուր արժեքի մասնաբաժին.

R L - հողի կապիտալացման տոկոսադրույքը;

Բ - շենքի արժեքը՝ որպես գույքի ընդհանուր արժեքի մասնաբաժին.

R b-ը շենքի կապիտալացման դրույքաչափն է:

Եկամուտի կապիտալացման մեթոդ.Ուղղակի կապիտալացման մեթոդով արժեքի որոշումը կատարվում է մեկ մաթեմատիկական գործողությամբ, որն օգտագործում է եկամտի կապիտալացման մեկ դրույքաչափը 1 տարվա համար (կամ միջին տարեկան դրույքաչափը մի քանի տարվա համար): Գործնականում հաճախ է պատահում, որ անշարժ գույքի սեփականությունից դրամական հոսքերը անհավասար են, և դրանց կապիտալացման դրույքաչափերը նույնպես կարող են տարբեր լինել: Այս դեպքում յուրաքանչյուր դրամական հոսք պետք է զեղչվի ներկա արժեքը որոշելու համար: Այս մոտեցումը կոչվում է եկամտի կապիտալացման մեթոդ կամ զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդ:

Եկամուտի կապիտալացման մեթոդը սեփականության սեփականության ապագա օգուտները ներկայիս արժեքին փոխակերպելու միջոց է: Այս առավելությունները բաղկացած են երկու մասից.

1-ին` անշարժ գույքի շահագործումից (NOI) պարբերական դրամական հոսքեր և լրացուցիչ զուտ դրամական հոսքեր` առանց մաշվածության և եկամտահարկի:

2-րդ` անշարժ գույքի վաճառքից դրամական հոսքեր պահման ժամանակաշրջանի վերջում` հանած գործարքի ծախսերը:

Եկամուտի կապիտալացման մեթոդի որոշիչ քայլը կապիտալիզացիայի համապատասխան դրույքաչափերի ընտրությունն է: Այս գործընթացը պետք է իրականացվի գնահատողի կողմից՝ հիմնվելով շուկայի մանրամասն ուսումնասիրության վրա: Դա անելիս պետք է նկատի ունենալ հետևյալ կետերը.

1. Կապիտալիզացիայի դրույքաչափի և օբյեկտից ստացված եկամուտների ճշգրիտ արժեքները կարելի է ստանալ միայն դրա վաճառքից հետո: Գնահատողի խնդիրն է կանխատեսել այդ ցուցանիշները անշարժ գույքի սեփականության իրավունքից առաջ կամ դրա ընթացքում։

2. Վերլուծության ժամանակ կարող են օգտագործվել վաճառքի համեմատելի տվյալներ: Այնուամենայնիվ, հիշեք, որ այս տվյալները արտացոլում են սեփականության նախկին ակնկալիքները և ոչ թե կանխատեսվող ժամանակահատվածում սպասվողները:

3. Վերլուծություն կատարելիս գնահատողը պետք է հաշվի առնի ֆինանսական շուկայի այլընտրանքային գործիքներում կապիտալի ներդրման հնարավորությունը և, հետևաբար, կանխատեսվող ժամանակահատվածում դրանց զարգացման միտումներն ու դինամիկան:

4. Կապիտալացման դրույքաչափերը հաշվի են առնում անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելու ակնկալվող ռիսկերը: Դրամական միջոցների տարբեր հոսքերը կարող են ունենալ տարբեր ռիսկեր և, հետևաբար, տարբեր կապիտալիզացիայի դրույքաչափեր:

5. Վերլուծության գործընթացում գնահատողը պետք է ձեռք բերի գնահատվող գույքի կապիտալացման դրույքաչափերի որոշակի շրջանակ, որը գտնվում է համադրելի վաճառքի սահմաններում:

6. Շահութաբերության տոկոսադրույքների վերջնական ընտրությունն ամբողջությամբ կախված է գնահատողի կարծիքից՝ հիմնված նրա փորձի և վերլուծության վրա:

Տարբերակ 14 6. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԱՐԺԵՔԻՆ ՀԱՄԵՄԱՏԱԿԱՆ ՄՈՏԵՑՄԱՆ ՀԻՄՔԸ.

6.1. Համեմատական մոտեցման էությունը

Վաճառքի ուղղակի համեմատության մոտեցումը գույքի շուկայական արժեքը գնահատելու մեթոդ է՝ համեմատելով համեմատելի գույքի վերջին վաճառքները գնահատվող գույքի հետ՝ համապատասխան ճշգրտումներ կատարելուց հետո՝ հաշվի առնելով դրանց միջև եղած տարբերությունները:

Գնահատողը վերլուծում է իրական շուկայական գործարքները և համեմատում այն օբյեկտները, որոնց համար դրանք իրականացվել են գնահատվող օբյեկտի հետ: Այս մոտեցումը հիմնված է փոխարինման սկզբունքի վրա։ Ենթադրվում է, որ ռացիոնալ ներդրողը կամ գնորդը չի վճարի որոշակի գույքի համար ավելին, քան կարժենա նույն կոմունալ ծառայությունների միջոցով մեկ այլ նմանատիպ գույք ձեռք բերելը: Հետևաբար, նմանատիպ կամ համադրելի գույքի համար վճարվող գները պետք է արտացոլեն գնահատվող գույքի շուկայական արժեքը:

Վաճառքի ուղղակի համեմատության ժամանակ գնահատողը հաշվի է առնում համադրելի գույքը, որը վաճառվել է համապատասխան շուկայում. այնուհետև ճշգրտումներ են կատարվում գնահատվող գույքի և համադրելի հատկությունների միջև հնարավոր տարբերությունների համար: Արդյունքում, համադրելի գույքից յուրաքանչյուրի վաճառքի գինը որոշվում է այնպես, կարծես այն ունի նույն հիմնական բնութագրերը, ինչ գնահատվող գույքը, երբ այն վաճառվել է: Ճշգրտված գինը գնահատողին թույլ է տալիս տրամաբանական եզրակացություններ անել շուկայում գնահատվող գույքի հնարավոր արժեքի վերաբերյալ: Ուղղակի համեմատական վերլուծության մոտեցումը կոչվում է նաև համեմատական վաճառքի մոտեցում, շուկայական մոտեցում կամ շուկայական տվյալների մոտեցում:

Անշարժ գույքի թերզարգացած շուկայում այս մեթոդի կիրառումը շատ դժվար է համեմատելի վաճառքների վերաբերյալ համապատասխան տեղեկատվության բացակայության պատճառով: Շուկայի ձևավորմամբ բնակարանների շուկայում իրացվում են համեմատական մեթոդի կիրառման համար անհրաժեշտ պայմաններ։

Բնակարանների շուկայի հետ կապված, համեմատական մեթոդի հիմքում ընկած սկզբունքը նշանակում է, որ եթե գնորդն ունի բնակարան ձեռք բերելու հնարավորություն և ցանկություն, ապա դրա արժեքը սովորաբար սահմանվում է ընտրված տեսակի բնակարանի վաճառքի գների մակարդակով՝ ենթադրելով, որ այն. Գործարքն ավարտելու համար շատ ժամանակ և լրացուցիչ ծախսեր չեն պահանջվի:

Ուղղակի համեմատական վերլուծությունը անշարժ գույքի գնահատման երեք մոտեցումներից մեկն է: Մյուս երկուսը՝ եկամուտն ու արժեքը, նույնպես պահանջում են շուկայի մասին տեղեկատվություն։ Դրանցից առաջինում կապիտալիզացիայի գործակիցները որոշվում են հենց շուկայական տվյալների հիման վրա։ Արժեքի մոտեցումը պահանջում է փոխարինման կամ վերարտադրման արժեքը գնահատել՝ հիմնված նյութերի և աշխատուժի շուկայական գների, ընդհանուր ծախսերի և նորմալ շահույթի մասին տեղեկատվության վրա:

Տակ կապիտալիզացիաեկամուտը հասկանալի է ստանալով անշարժ գույք ունենալու ապագա օգուտների ներկա արժեքը:Անշարժ գույքից կապիտալացված եկամուտը դրա ընթացիկ արժեքի գնահատումն է:

Կապիտալիզացիայի տեսությունը հիմնված է բավականին պարզ հասկացությունների վրա, որոնք գնահատողը պետք է հստակ հասկանա։

Կապիտալիզացիայի մեթոդների հիմնական հասկացությունները հասկացություններն են զուտ գործառնական եկամուտ (ՈՉ ԵՍ)և կապիտալիզացիայի դրույքաչափերը, (R).

Եկամուտի մոտեցմամբ՝ անշարժ գույքի արժեքը (Վ ) հաշվարկված բանաձևով;

V=NOI/R

Այս պարզ բանաձևի հիման վրա կառուցված է եկամտի անշարժ գույքի գնահատման խոհուն և շուկայական փորձարկված տեսություն:

Եթե ծախսերի վերլուծության մեջ օգտագործվում է մեկ տարվա եկամուտը (կամ միջին տարեկան եկամուտը), ապա գնահատման այս մեթոդը կոչվում է. ուղղակի կապիտալացման մեթոդև եթե վերլուծությունը օգտագործում է ապագա եկամտի հոսք (տարիների վարձավճարները հանած գործառնական ծախսերը և վաճառքից ստացված հասույթը պահման ժամանակաշրջանի վերջում) սեփական կապիտալիզացիայի դրույքաչափերով, ապա այս մեթոդը կոչվում է մեթոդ. դրամական հոսքերի զեղչում.

Հաշվի առեք բանաձևում ներառված հիմնարար հասկացությունները.

Զուտ գործառնական եկամուտ (NOI)

Զուտ գործառնական եկամուտ հասկացությունը կիրառվում է միայն անշարժ գույքի գնահատման տեսության մեջ: Անշարժ գույքի շուկայի մյուս մասնակիցները (ռիելթորներ, աուդիտորներ, հարկային տեսուչներ) չեն օգտագործում նման հասկացություններ: Ուստի կարևոր է, որ գնահատողը հստակ պատկերացնի դրա մասին և տա անհրաժեշտ բացատրությունները։ ՈՉ ԵՍգնահատման հաշվետվության մեջ և այլ փաստաթղթերում:

Զուտ գործառնական եկամուտ- դա սուբյեկտի գույքից ստացված ակնկալվող զուտ տարեկան եկամտի հաշվարկված կայուն արժեքը՝ բոլոր գործառնական ծախսերը և պահուստները հանելուց հետո, բայց մինչև հիփոթեքային պարտքի սպասարկումը և հաշվի առնելով մաշվածության վճարները:

ՈՉ ԵՍ հաշվարկված շուկայական վարձակալությամբ վարձակալված գույքի գնահատման օրվանից հետո առաջին տարվա համար: Հաշվարկների հաջորդականությունը ՈՉ ԵՍ հաջորդը՝

2. Արդյունավետ համախառն եկամուտը (EI) որոշվում է EHI-ից հանելով բեռնաթափված տարածքների, վարձակալների փոփոխության և վարձավճարների հավաքագրման հետևանքով առաջացած գնահատված կորուստները:

Մշտականծախսերը ներառում են ծախսեր, որոնք կախված չեն հաստատության ծանրաբեռնվածության աստիճանից

Անշարժ գույք. Դրանք ներառում են գույքահարկերը և ապահովագրավճարները (դժբախտ պատահարներից, աշխատողների ապահովագրությունից և այլն):

Գործառնական (պահպանման) ծախսերը ներառում են գույքի պահպանման, վարձակալներին ծառայություններ մատուցելու և եկամուտների կայուն հոսքի պահպանման ավանդական ծախսերը:

Անշարժ գույքի գնահատման մեջ ներդրվել է պահուստ հասկացությունը, որը վերաբերում է երկարաժամկետ ծախսերի համար գումարի տարեկան խնայմանը (պահուստին)։

Պահուստը ներառում է շենքի և սարքավորումների այնպիսի տարրեր, որոնց ծառայության ժամկետը ավելի քիչ է, քան շենքի կանխատեսված տնտեսական կյանքը:

Աշխատանքի ընթացքում անհրաժեշտ է հարցազրույց անցկացնել գույքի սեփականատիրոջ, հաշվապահի, կառավարչի, կառավարչի, հարկային տեսուչի և գնահատվող գույքի հետ կապված այլ անձանց հետ, ինչպես նաև ուսումնասիրել դրա վերաբերյալ բոլոր փաստաթղթերը:

Կապիտալացման տոկոսադրույքը (R)

Շահութաբեր անշարժ գույքի գնահատման ամենադժվար խնդիրը կապիտալիզացիայի դրույքաչափի որոշումն է։ Կապիտալացման տոկոսադրույքը որոշելու ամենապարզ և լավագույն միջոցը շուկայում հավաքագրված տվյալներից ստանալն է:

Բանաձևից (3.3.) հետևում է, որ կապիտալացման դրույքաչափը հավասար է լինելու.

R= NOI/V

Այս կերպ որոշված կապիտալացման դրույքաչափը կոչվում է ընդհանուր կապիտալացման տոկոսադրույքը.Դա որոշելու համար դուք պետք է ունենաք շուկայական տվյալներ նմանատիպ գույքի վաճառքի վերաբերյալ: Այս դեպքում յուրաքանչյուր օբյեկտի համար անհրաժեշտ է ստանալ արժեքները ՈՉ ԵՍ, կարծես այս օբյեկտները նորից գնահատվում էին։

Հասկանալի է, որ անշարժ գույքի շուկայի ձևավորման պայմաններում նման տվյալներ ստանալը բավականին խնդրահարույց է թվում, սակայն պետք է հիշել, որ այս մեթոդը ամենաճիշտն է և հաճախ կիրառվում է զարգացած շուկայական հարաբերությունների պայմաններում։

Կապիտալացման տոկոսադրույքը որոշելու մեկ այլ մեթոդ է կուտակային կառուցման մեթոդը կամ գումարման մեթոդը: Մեթոդի էությունն այն է, որ տոկոսադրույքը բաժանվում է բաղադրիչների, որոնք բաղկացած են ռիսկից զերծ դրույքից՝ որպես բազային դրույքաչափ, ռիսկի փոխհատուցման դրույքաչափեր, ցածր իրացվելիություն և ներդրումների կառավարում (ներդրումների կառավարում):

Եթե փոխարժեքի բոլոր չորս բաղադրիչները հայտնի են, ապա, ամփոփելով, կարող եք ստանալ կապիտալիզացիայի դրույքաչափը։

Այս մեթոդում որպես հիմք օգտագործվում է այսպես կոչված առանց ռիսկի դրույքաչափը: Օրինակ, Միացյալ Նահանգներում որպես այդպիսի դրույքաչափ օգտագործվում է պետական երկարաժամկետ պարտավորությունների դրույքաչափը:

Ռուսաստանում որպես այդպիսին կարող են օգտագործվել Կենտրոնական բանկի վերաֆինանսավորման տոկոսադրույքը կամ Սբերբանկի ավանդների տոկոսադրույքը, որպես այսօր Ռուսաստանի ամենահուսալի բանկ: Միաժամանակ անհրաժեշտ է տարբերակել եկամուտների տոկոսադրույքները դոլարով և ռուբլով։

Անշարժ գույքում ներդրումներն ավելի բարձր ռիսկ ունեն, քան մյուս բոլոր ներդրումները, ուստի կապիտալիզացիայի տոկոսադրույքը պետք է հաշվի առնի դա՝ ավելացնելով այն, որպեսզի կապիտալով ներդրողն իր վրա վերցնի այդ ռիսկը:

Բացի ներդրումային կապիտալի տոկոսների տեսքով շահույթ ստանալուց, ողջամիտ ներդրողը հաշվի կառնի նաև ներդրված կապիտալի փոխհատուցման (վերադարձի) ժամանակը, այսինքն՝ անհրաժեշտ կլինի ստացվածին ավելացնել կապիտալի վերականգնման տոկոսադրույքը։ տոկոսադրույքը, որը կքննարկվի ավելի ուշ:

Երբ հայտնի են հիփոթեքային հաստատունը և սեփական կապիտալի կապիտալացման տոկոսադրույքը, ընդհանուր տոկոսադրույքը կարելի է ձեռք բերել ներդրումային խմբի մեթոդով կամ կապակցված ներդրման մեթոդով:

R= Մ* Ռի+ (1 - Մ)*Ռ.,

որտեղ Մ - վարկի գումարի հարաբերակցությունը անշարժ գույքի արժեքին.

Ներդրումային խմբի մեթոդը կարող է կիրառվել կապիտալացման տոկոսադրույքը որոշելու և ներդրումները հողատարածքների և շենքերի մեջ առանձնացնելու համար, պայմանով, որ յուրաքանչյուր բաղադրիչի համար հնարավոր լինի ձեռք բերել կապիտալացման դրույքաչափերը: Այս դեպքում 3.4 բանաձևը կունենա հետևյալ տեսքը.

R= Լ* RL+ Վ* rb,

որտեղ R- հարակից ներդրումների կապիտալացման տոկոսադրույքը. Լ - հողի արժեքը՝ որպես անշարժ գույքի ընդհանուր արժեքի մասնաբաժին. RL - հողի կապիտալացման դրույքաչափը. Վ - շենքի արժեքը՝ որպես գույքի ընդհանուր արժեքի մասնաբաժին. Ռբ - շենքի կապիտալացման դրույքաչափը.

Գնահատման պրակտիկայում հաճախ լինում են իրավիճակներ, երբ հիփոթեքային վարկը տրվում է վարկի մայր գումարի մարման պայմանով` այն ամբողջ ժամանակահատվածում, որի համար այն տրվել է, պարբերական վճարումների միջոցով: Բացի այդ, անշարժ գույքի արժեքը ժամանակի ընթացքում փոխվում է` ավելանում կամ նվազում:

Այս գործոնները գնահատման տեսության մեջ հաշվի առնելու համար, այսպես կոչված հիփոթեքային-ներդրումային վերլուծության ավանդական տեխնիկա.

Այս տեխնիկան ներառում է հաշվարկը երեք փուլով. Առաջին քայլը գույքի զուտ գործառնական եկամուտը (NOI) գնահատելն է: Երկրորդ քայլում հաշվարկվում է վերավաճառքի հասույթի ներկա արժեքը: Երրորդը որոշում է սեփական կապիտալի գնահատված արժեքը՝ գումարելով դրամական մուտքերի ներկա արժեքը և վերավաճառքից ստացված հասույթի ներկա արժեքը:

Չնայած ավանդական տեխնոլոգիայի ակնհայտ պարզությանը, դրա վրա կատարված հաշվարկները շատ աշխատատար են և իրականացվում են ֆինանսական հաշվիչի կամ համակարգչի միջոցով:

Այս հաշվարկները պարզեցնելու համար 1959 թ. Ամերիկացի գնահատող Լ.Վ. Էլվուդը մշակել է հաշվարկման մեթոդ՝ օգտագործելով հատուկ աղյուսակներ, որը կոչվում է « Էլվուդի հիփոթեքային ներդրումային տեխնիկա.

Ընդհանուր կապիտալացման տոկոսադրույքը հաշվարկելու համար Էլվուդն առաջարկել է հետևյալ բանաձևը.

R=Y-MC+ dep * (SFF) - հավելված * (SFF),

որտեղ R- ընդհանուր կապիտալացման տոկոսադրույքը; Յ- սեփական կապիտալի եկամտաբերության տոկոսադրույքը (սեփական կապիտալի վերջնական եկամտաբերություն); Մ- հիփոթեքային վարկի գումարի հարաբերակցությունը արժեքին (հիփոթեքային պարտքի հարաբերակցությունը). ՀԵՏ- հիփոթեքային տոկոսադրույք; վարչ - կանխատեսվող ժամանակահատվածում գույքի արժեքի նվազում ; հավելված - կանխատեսվող ժամանակահատվածում գույքի արժեքի բարձրացում. SFF- փոխհատուցման ֆոնդի գործակիցը (գործակիցը) կանխատեսվող ժամանակաշրջանի սեփական կապիտալի եկամտաբերության դրույքաչափով:

Հիփոթեքի հարաբերակցությունը ՀԵՏբանաձևում կարելի է հաշվարկել հետևյալ կերպ.

C= Y + Ռ *(SFF) – զ ,

որտեղ Ռ - հիփոթեքային վարկի մի մասը, որը ամորտիզացվի (մարվի) կանխատեսվող ժամանակահատվածում. զ - հիփոթեքային հաստատուն, այսինքն՝ պարտքի սպասարկման տարեկան վճարումների տոկոսը ընթացիկ պարտքի մնացորդի նկատմամբ:

Հիփոթեքային գործակիցը կարելի է գտնել L. V. Elwood-ի կողմից հատուկ մշակված աղյուսակներում, այսպես կոչված. Էլվուդի C-աղյուսակները.

Կապիտալիզացիայի հիմնական մեթոդներն են ուղղակի կապիտալացման մեթոդը և եկամտի կապիտալացման մեթոդը՝ հիմնված կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքի վրա:

Յուրաքանչյուր դեպքում կապիտալիզացիայի մեթոդի ընտրության վրա ազդում են հետևյալ գործոնները.

- գույքի տեսակը;
- օբյեկտի արդյունավետ տարիքը և տնտեսական կյանքը.
- տեղեկատվության հուսալիություն և ընդարձակություն;
- գնահատման օբյեկտից եկամտի բնութագրերը (գումարը, ստացման տևողությունը, փոփոխության տեմպը).

Ամենատարածված կապիտալիզացիայի մեթոդներն են.

– ուղղակի կապիտալիզացիա,երբ օբյեկտի արժեքը որոշվում է զուտ տարեկան եկամուտը կապիտալիզացիայի դրույքաչափով բաժանելով.
– համախառն վարձակալության մեթոդ,գույքի գնահատման հիման վրա՝ հաշվի առնելով պոտենցիալ կամ փաստացի եկամուտը և վարձակալության համախառն բազմապատկիչը.
– Զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդ -օբյեկտի գնահատում, երբ դրամական միջոցների հոսքերը ստացվում են անհավասար, կամայականորեն փոխվում են՝ հաշվի առնելով գույքի օգտագործման հետ կապված ռիսկի աստիճանը.
– մնացորդային մեթոդ -գույքի գնահատում, հաշվի առնելով առանձին գործոնների ազդեցությունը եկամտի ձևավորման վրա (մնացորդային մեթոդի հետ միասին կարող են օգտագործվել ինչպես ուղղակի կապիտալիզացիայի, այնպես էլ եկամտի կապիտալացման մեթոդները եկամտի փոխարժեքով).
– հիփոթեքային ներդրումների վերլուծության մեթոդ -գույքի գնահատում՝ հիմնված սեփական և փոխառու կապիտալի արժեքի հաշվառման վրա:

Կապիտալիզացիայի կոնկրետ մեթոդի ընտրությունը որոշվում է ակնկալվող եկամտի բնույթով և որակով:

Ռուսաստանում տնտեսական և քաղաքական անկայունության ներկա պայմաններում, հուսալի կանխատեսումներ անելու դժվարության պատճառով, լայնորեն կիրառվում է ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդը, որը չի պահանջում դրամական հոսքերի այնպիսի մանրակրկիտ վերլուծություն, որքան կապիտալիզացիան ըստ եկամտաբերության:

Ուղղակի կապիտալիզացիա -գույքի գնահատում՝ դրա օգտագործման համար կայուն պայմանների պահպանմամբ, եկամտի մշտական մեծությամբ, սկզբնական ներդրումների բացակայությամբ և միևնույն ժամանակ հաշվի առնելով կապիտալի և կապիտալի եկամտի վերադարձը:

Կապիտալիզացիայի տոկոսադրույքը սովորաբար հաշվարկվում է գնահատման օբյեկտի անալոգների մասին շուկայական տեղեկատվության վերլուծության հիման վրա՝ տարեկան զուտ եկամուտը բաժանելով անալոգի վաճառքի գնի վրա:

Նախորդ գլխում դիտարկված եկամտի մոտեցման հիմնական բանաձևը

ուղղակի կապիտալիզացիայի դեպքում այն սովորաբար կիրառվում է հետևյալ ձևով.

որտեղ PV – գույքի ընթացիկ արժեքը,

ՈՉ ԵՍ – ակնկալվող զուտ գործառնական եկամուտը գնահատման ամսաթվից հետո առաջին տարվա համար,

L-ն ընդհանուր կապիտալիզացիայի դրույքաչափն է:

1 տարվա համար նորմալացված զուտ գործառնական եկամուտը, որը ստացվել է մի քանի տարվա միջին եկամուտը, կարող է օգտագործվել որպես NOI:

Dd կապիտալիզացիայի դրույքաչափը արտացոլում է այն ռիսկերը, որոնց ենթարկվում են ակտիվում ներդրված միջոցները: Կապիտալիզացիայի տոկոսադրույքի հաշվարկման մեթոդներն ընտրվում են՝ կախված այն հատուկ պայմաններից, որոնցում գործում է գնահատման օբյեկտը. եկամուտների և գործարքների գների մասին տեղեկատվություն՝ համադրելի օբյեկտների, աղբյուրների և գործարքների ֆինանսավորման պայմանների հիման վրա, ճիշտ կանխատեսման հնարավորությունը: օբյեկտի արժեքը կանխատեսվող ժամանակաշրջանի վերջում.

Ուղղակի կապիտալիզացիան հնարավոր է՝ օգտագործելով համախառն վարձակալության բազմապատկիչ

Համախառն վարձավճարի բազմապատկիչ (RM)- շուկայական գնի միջին հարաբերակցությունը որոշակի տեսակի գույքի հնարավոր կամ փաստացի համախառն եկամտին.

Ուղղակի կապիտալացման մեթոդի կիրառման հիմնական պայմանները.

- եկամուտների ստացման ժամանակահատվածը հակված է անսահմանության.
- եկամտի չափը հաստատուն է.
- օբյեկտի օգտագործման պայմանները կայուն են.
- նախնական ներդրումները հաշվի չեն առնվում.
– կապիտալի վերադարձը և կապիտալի վերադարձը հաշվի են առնվում միաժամանակ:

ժամը ուղղակի կապիտալիզացիաՄոդելները օգտագործվում են անշարժ գույքի արժեքը որոշելու հիման վրա՝ տիպիկ զուտ գործառնական եկամուտը բաժանելով ընդհանուր կապիտալիզացիայի դրույքաչափի վրա, որը ստացվում է գնահատված գույքի անալոգների եկամտի և վաճառքի գների փոխհարաբերության վերլուծության հիման վրա: Ահա ուղղակի կապիտալիզացիայի մոդելների մի քանի օրինակ:

Ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդի առավելությունները.

- հաշվարկների պարզություն;
- փոքր թվով ենթադրություններ;
- շուկայի վիճակի արտացոլում.
– ցածր ռիսկերով կայուն գործող գույքի համար լավ արդյունքների ձեռքբերում (շենք մեկ վարձակալով և երկարաժամկետ վարձակալությամբ):

Մեթոդի կիրառման բավարար պարզության հետ մեկտեղ պետք է հաշվի առնել շուկայի վերլուծության բարդությունը և համեմատվող օբյեկտների միջև տարբերությունները ճշգրտումներ կատարելու անհրաժեշտությունը: Մեթոդը չպետք է կիրառվի, եթե շուկայական գործարքների մասին տեղեկատվություն չկա, օբյեկտը կառուցման կամ վերակառուցման փուլում է, կամ եթե օբյեկտը լուրջ վնաս է կրել:

Կապիտալիզացիայի դրույքաչափը կիրառվում է անշարժ գույքից ապագա եկամուտը ընթացիկ արժեքի վերածելիս:

Կապիտալացման տոկոսադրույքը հաշվարկելու համար օգտագործվում են վաճառքի համեմատության մեթոդը, պարտքի ծածկույթի գործակիցը, ներդրումային խմբի մեթոդը, փաստացի համախառն եկամտի հարաբերակցության մեթոդը և մնացորդի մեթոդը:

Վաճառքի համեմատության մեթոդ -ընդհանուր կապիտալացման տոկոսադրույքի որոշման հիմնական մեթոդը: Գնահատված օբյեկտի կապիտալացման տոկոսադրույքը որոշելիս կապիտալացման դրույքաչափը նախ հաշվարկվում է վաճառված անալոգներից յուրաքանչյուրի համար՝ օգտագործելով բանաձևը.

որտեղ SP i-ն i-analogue-ի վաճառքի գինն է:

Այնուհետև, հաշվի առնելով մաթեմատիկական վիճակագրության մեթոդները, կշռային գործակիցը x i, որն արտացոլում է վաճառքից յուրաքանչյուրի նմանության աստիճանը գնահատման օբյեկտին, ընտրվում է ընդհանուր կապիտալիզացիայի դրույքաչափը:

Ինչպես ՌիԿապիտալիզացիայի դրույքաչափը կարող է կիրառվել նմանատիպ ռիսկի աստիճանով այլընտրանքային ներդրումների համար, ապա x-ը 1-ին ներդրման կշռման գործակիցն է:

Գնահատման օբյեկտի վերլուծված անալոգները պետք է ունենան հետևյալ բնութագրերը՝ միանման՝ մնացած տնտեսական կյանքը, գործառնական ծախսերի մակարդակը, հետադարձ արժեքները և կորստի գործոնները, ռիսկերը, հողի և շենքերի հարաբերակցությունը, վաճառքի ամսաթիվը, մեթոդը: լավագույն և արդյունավետ օգտագործման, ֆինանսավորման պայմանների, կառավարման որակի մակարդակի: Բացի այդ, օբյեկտների գտնվելու վայրը և ձևավորումը չպետք է սկզբունքորեն տարբերվեն:

Պարտքի ծածկման մեթոդկիրառվում է, եթե պարտքային կապիտալն օգտագործվում է անշարժ գույքում ներդրումները ֆինանսավորելու համար:

Պարտքի ծածկույթի հարաբերակցությունը DCRհաշվարկվում է հետևյալ կերպ.

որտեղ Դ.Ս – տարեկան պարտքի սպասարկում.

Ընդհանուր կապիտալացման տոկոսադրույքը որոշվում է բանաձևով

որտեղ Rm – ընդհանուր կապիտալացման տոկոսադրույքը; մ-ը փոխառու միջոցների մասնաբաժինն է.

որտեղ Vm-ը փոխառու միջոցների արժեքն է կամ վարկի գումարը.

Վ – օբյեկտի արժեքը;

Rm-ը փոխառու միջոցների կապիտալացման տոկոսադրույքն է.

Պարտքի ծածկույթի գործակիցի հաշվարկման տվյալները մատչելի են, սակայն այս մեթոդը տալիս է կապիտալացման տոկոսադրույքի ցուցիչ արժեք այն դեպքերում, երբ շուկայական տվյալները բավականաչափ վստահելի չեն: Հետեւաբար, ծածկույթի հարաբերակցության մեթոդը օգտագործվում է միայն որպես ուղղիչ:

Ներդրումային խմբի մեթոդօգտագործվում է, երբ փոխառու կապիտալը ներգրավված է անշարժ գույքի գնման մեջ: Միևնույն ժամանակ, կապիտալացման տոկոսադրույքը կարող է հաշվարկվել ինչպես ֆինանսական, այնպես էլ ֆիզիկական բաղադրիչների նկատմամբ:

Ֆինանսական բաղադրիչների ներդրումային խմբի մեթոդը.Կապիտալացման տոկոսադրույքը միջին կշռված է, որը հաշվի է առնում ինչպես սեփական կապիտալի, այնպես էլ պարտքային կապիտալի տոկոսները.

որտեղ Rm-ը սեփական կապիտալի կապիտալացման դրույքաչափն է, որը որոշվում է համադրելի օբյեկտների վերաբերյալ տվյալների հիման վրա՝ մինչև հարկումը եկամտի արժեքը բաժանելով սեփական ներդրված կապիտալի արժեքին. R e , փոխառու միջոցների կապիտալացման տոկոսադրույքն է:

Ներդրումային խմբի մեթոդ ֆիզիկական բաղադրիչների համար.Կապիտալացման տոկոսադրույքը որոշվում է բանաձևով

որտեղ L-ն հողի արժեքի մասնաբաժինն է գույքի ընդհանուր արժեքում. Rl-հողի կապիտալացման տոկոսադրույքը;

R h-ը բարելավումների կապիտալացման դրույքաչափն է:

Հողի կապիտալացման դրույքաչափը հաշվարկվում է որպես հողին վերագրվող եկամտի հարաբերակցություն հողի արժեքին: Բարելավումների կապիտալացման դրույքաչափը որոշվում է բարելավումներին վերագրվող եկամտի հարաբերակցությամբ՝ բարելավումների արժեքին:

Փաստացի համախառն եկամտի հարաբերակցության մեթոդկիրառվում է, եթե առկա են տվյալներ գործառնական ծախսերի և փաստացի համախառն եկամտի վերաբերյալ.

որտեղ OER-ը գործառնական ծախսերի հարաբերակցությունն է. EGIM-ը փաստացի համախառն եկամտի հարաբերակցությունն է:

Ուղղակի կապիտալիզացիայի դեպքում համախառն եկամտի գործակիցները և մնացորդային տեխնիկան կարող են օգտագործվել օբյեկտի արժեքը հաշվարկելու համար:

Համախառն եկամտի գործակիցների կիրառում.Եթե գործառնական ծախսերը հասանելի չեն, ապա օգտագործվում են համախառն եկամտի թվերը և բազմապատկվում են հետևյալ համապատասխան գործոններով.

– GRM – վարձավճարի համախառն գործակից, եթե ժամկետը հավասար է մեկ ամսվա.

– Գ.Ի.Մ. – համախառն եկամտի հարաբերակցությունը, եթե ժամանակահատվածը մեկ տարի է:

Այս գործակիցները որոշվում են օբյեկտների եկամտի և վաճառքի գնի հարաբերակցությամբ և կապիտալիզացիայի դրույքաչափերի փոխադարձներն են:

Գույքի արժեքը այս դեպքում որոշվում է հետևյալ կերպ.

որտեղ PGI-ն պոտենցիալ համախառն եկամուտն է.

PGIM – պոտենցիալ համախառն եկամտի գործակիցը, որը հաշվարկվում է գնահատված օբյեկտի անալոգային տվյալների հիման վրա.

EGI - փաստացի համախառն եկամուտ; EGIM-ը փաստացի համախառն եկամտի հարաբերակցությունն է.

SP-ն գնահատման անալոգային օբյեկտի վաճառքի գինն է:

Մնացորդային մեթոդօգտագործվում է այն դեպքերում, երբ հայտնի է գնահատված օբյեկտի մեկ բաղադրիչի արժեքը: Կան հողի և շենքերի, սեփական կապիտալի և պարտքային կապիտալի մնացորդային մեթոդներ:

Մնացորդային մեթոդի կիրառման հաջորդականությունը.

- տարեկան եկամտի այն մասի հաշվարկը, որը բաժին է ընկնում հայտնի արժեք ունեցող բաղադրիչին.
- տարեկան եկամտի այն մասի հաշվարկը, որը բաժին է ընկնում անհայտ արժեք ունեցող բաղադրիչին.
- անհայտ բաղադրիչի արժեքի հաշվարկ.
- գույքի արժեքի որոշում` ավելացնելով դրա բաղադրիչների արժեքները.

Դիտարկենք շենքերի մնացորդային մեթոդը, երբ հայտնի է հողի արժեքը: Հաշվարկները կկատարվեն վերը նշված հաջորդականությամբ՝ օգտագործելով հետևյալ բանաձևերը.

որտեղ 1 լ-ը հողին վերագրվող տարեկան եկամուտն է. V L - հողի արժեքը; R L-ը հողի կապիտալացման դրույքաչափն է:

որտեղ J h, շենքին վերագրվող տարեկան եկամուտն է. J 0 - գույքի բերած ընդհանուր տարեկան եկամուտը.

որտեղ Vn-ը շենքի արժեքն է. Rn-ը շենքերի կապիտալացման դրույքաչափն է:

որտեղ V-ը գույքի արժեքն է:

Կիրառել նմանապես.

– հողի մնացորդային մեթոդ – երբ շենքի արժեքը կարելի է բավականին ճշգրիտ որոշել.
- սեփական կապիտալի հաշվեկշռի մեթոդը, եթե հնարավոր է որոշել հիփոթեքային վարկի ժամկետը և պարտքի տարեկան սպասարկման վճարի չափը.
- փոխառու կապիտալի մնացորդային մեթոդը, երբ հայտնի է սեփական կապիտալի արժեքը:

Ընդհանուր առմամբ, ուղղակի կապիտալիզացիայի հաշվարկները պահանջում են վաճառքի համեմատելի տվյալների առկայություն: Եկամտի կապիտալացումն ըստ եկամտաբերության ավելի քիչ է կախված շուկայական տվյալներից, սակայն այս մեթոդը պետք է արտացոլի նման գույքի պոտենցիալ գնորդների իրական ակնկալիքներն ու նախասիրությունները:

Ուղղակի կապիտալիզացիան գույքի գնահատումն է՝ պահպանելով դրա օգտագործման կայուն պայմանները, եկամտի մշտական չափը, սկզբնական ներդրումների բացակայությունը և, միևնույն ժամանակ, հաշվի առնելով կապիտալի և եկամուտների վերադարձը:

Օբյեկտի արժեքը որոշվում է բանաձևով.

որտեղ ես - զուտ եկամուտ (CHOD);

R - կապիտալացման հարաբերակցությունը:

Ուղղակի կապիտալիզացիայի եկամտի մոտեցման հիմնական բանաձևը սովորաբար կիրառվում է հետևյալ կերպ.

որտեղ PV-ն գույքի ընթացիկ արժեքն է.

NOI - ակնկալվող զուտ գործառնական եկամուտ գնահատման ամսաթվից հետո առաջին տարվա համար.

R 0 - ընդհանուր կապիտալիզացիայի դրույքաչափը:

Կապիտալացման տոկոսադրույքը արտացոլում է այն ռիսկերը, որոնց ենթարկվում են ակտիվում ներդրված միջոցները: Կապիտալիզացիայի տոկոսադրույքի հաշվարկման մեթոդներն ընտրվում են՝ կախված այն հատուկ պայմաններից, որոնցում գործում է գնահատման օբյեկտը. եկամուտների և գործարքների գների մասին տեղեկատվություն՝ համադրելի օբյեկտների, աղբյուրների և գործարքների ֆինանսավորման պայմանների հիման վրա, ճիշտ կանխատեսման հնարավորությունը: օբյեկտի արժեքը կանխատեսվող ժամանակաշրջանի վերջում.

Ուղղակի կապիտալիզացիան հնարավոր է՝ օգտագործելով համախառն վարձակալության բազմապատկիչ

Համախառն վարձավճարների բազմապատկիչ (RM) շուկայական գնի միջին հարաբերակցությունն է որոշակի տեսակի գույքի հնարավոր կամ փաստացի համախառն եկամտին:

Ուղղակի կապիտալացման մեթոդի կիրառման հիմնական պայմանները.

Եկամուտների ստացման ժամանակահատվածը հակված է անսահմանության. - եկամտի չափը հաստատուն է. - հաստատությունից օգտվելու պայմանները կայուն են. - նախնական ներդրումները հաշվի չեն առնվում. - կապիտալի վերադարձը և կապիտալի վերադարձը հաշվի են առնվում միաժամանակ:

Ուղղակի կապիտալիզացիայի համար օգտագործվում են մոդելներ՝ հիմնված անշարժ գույքի արժեքի որոշման վրա՝ տիպիկ զուտ գործառնական եկամուտը բաժանելով գնահատման օբյեկտի անալոգների եկամտի և վաճառքի գների փոխհարաբերությունների վերլուծության հիման վրա ստացված ընդհանուր կապիտալացման դրույքաչափի վրա: Ահա ուղղակի կապիտալիզացիայի մոդելների մի քանի օրինակ:

Ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդի առավելությունները.

Հաշվարկների պարզություն; - փոքր թվով ենթադրություններ; - շուկայի վիճակի արտացոլում. - ցածր ռիսկերով կայուն գործող գույքի համար լավ արդյունքների ձեռքբերում (շենք մեկ վարձակալով և երկարաժամկետ վարձակալությամբ):

Կապիտալիզացիայի դրույքաչափը կիրառվում է անշարժ գույքից ապագա եկամուտը ընթացիկ արժեքի վերածելիս:

Վաճառքի համեմատության մեթոդը ընդհանուր կապիտալիզացիայի տոկոսադրույքի որոշման հիմնական մեթոդն է: Գնահատված օբյեկտի կապիտալացման տոկոսադրույքը որոշելիս կապիտալացման դրույքաչափը նախ հաշվարկվում է վաճառված անալոգներից յուրաքանչյուրի համար՝ օգտագործելով բանաձևը.

որտեղ SP i-ն i-analogue-ի վաճառքի գինն է:

Որպես Ri, կարող է օգտագործվել նմանատիպ ռիսկի աստիճանով այլընտրանքային ներդրումների կապիտալացման դրույքաչափը, ապա x-ը 1-ին ներդրման կշռման գործակիցն է:

Պարտքի ծածկույթի հարաբերակցության մեթոդը կիրառվում է, երբ պարտքային կապիտալն օգտագործվում է անշարժ գույքում ներդրումները ֆինանսավորելու համար:

DCR պարտքի ծածկույթի գործակիցը հաշվարկվում է հետևյալ կերպ.

որտեղ DS-ը պարտքի տարեկան սպասարկումն է:

Ընդհանուր կապիտալացման տոկոսադրույքը որոշվում է բանաձևով

որտեղ Rm - ընդհանուր կապիտալիզացիայի դրույքաչափը;

մ - փոխառու միջոցների մասնաբաժինը.

որտեղ Vm-ը փոխառու միջոցների արժեքն է կամ վարկի գումարը.

V - օբյեկտի արժեքը;

Rm - փոխառու միջոցների կապիտալացման տոկոսադրույքը.

Ներդրումային խմբի մեթոդը կիրառվում է, եթե փոխառու կապիտալը ներգրավված է անշարժ գույքի գնման մեջ: Միևնույն ժամանակ, կապիտալացման տոկոսադրույքը կարող է հաշվարկվել ինչպես ֆինանսական, այնպես էլ ֆիզիկական բաղադրիչների նկատմամբ: Կապիտալացման տոկոսադրույքը միջին կշռված է, որը հաշվի է առնում ինչպես սեփական կապիտալի, այնպես էլ պարտքային կապիտալի տոկոսները.

որտեղ Rm - կապիտալիզացիայի դրույքաչափը սեփական կապիտալի համար, որը որոշվում է համադրելի օբյեկտների տվյալների հիման վրա՝ բաժանելով եկամտի արժեքը մինչև հարկումը սեփական ներդրված կապիտալի արժեքի վրա.

R e , - փոխառու միջոցների կապիտալացման տոկոսադրույքը.

Ներդրումային խմբի մեթոդ ֆիզիկական բաղադրիչների համար. Կապիտալացման տոկոսադրույքը որոշվում է բանաձևով

որտեղ L-ն հողի արժեքի մասնաբաժինն է գույքի ընդհանուր արժեքում.

R l - հողի կապիտալացման տոկոսադրույքը;

R h - բարելավումների կապիտալացման տոկոսադրույքը:

Փաստացի համախառն եկամտի գործակցի մեթոդը կիրառվում է, եթե առկա են տվյալներ գործառնական ծախսերի և փաստացի համախառն եկամտի չափի մասին.

որտեղ OER-ը գործառնական ծախսերի հարաբերակցությունն է.

EGIM-ը փաստացի համախառն եկամտի հարաբերակցությունն է:

Համախառն եկամտի գործակիցների կիրառում. Եթե գործառնական ծախսերը հասանելի չեն, ապա օգտագործվում են համախառն եկամտի թվերը և բազմապատկվում են հետևյալ համապատասխան գործոններով.

1) GRM՝ վարձավճարի համախառն գործակից, եթե ժամկետը հավասար է մեկ ամսվա.

2) GIM - համախառն եկամտի հարաբերակցությունը, եթե ժամանակահատվածը հավասար է մեկ տարվա.

Գույքի արժեքը այս դեպքում որոշվում է հետևյալ կերպ.

որտեղ PGI - պոտենցիալ համախառն եկամուտ;

PGIM-ը պոտենցիալ համախառն եկամտի գործակիցն է, որը հաշվարկվում է ըստ գնահատման օբյեկտի անալոգների տվյալների.

որտեղ EGI-ն իրական համախառն եկամուտն է.

EGIM - փաստացի համախառն եկամտի գործակից.

SP-ն գնահատված օբյեկտի անալոգի վաճառքի գինն է:

Մնացորդային մեթոդը կիրառվում է այն դեպքերում, երբ հայտնի է գնահատված օբյեկտի մեկ բաղադրիչի արժեքը: Կան հողի և շենքերի, սեփական կապիտալի և պարտքային կապիտալի մնացորդային մեթոդներ:

«Գույքի արժեքի հաշվարկ՝ եկամտի ուղղակի կապիտալացման մեթոդով (եկամուտային մոտեցում)».

OH-ի արժեքը այս մեթոդով հաշվարկվում է հետևյալ կերպ.

Sdx \u003d CHOD՝ Kcap,

որտեղ CHOD- HP-ի շահագործումից ստացված զուտ եկամտի տարեկան գումարը.

kcap- կապիտալացման հարաբերակցությունը.

Զուտ եկամտի չափը որոշվում է պոտենցիալ համախառն եկամտի (GRP) միջոցով, այսինքն. եկամուտ, երբ օբյեկտը ամբողջությամբ բեռնված է.

CHOD \u003d PVD - Պ-ԿԱՄ-Ռ,

որտեղ Պ- եկամտի կորուստ, օրինակ, ժամանակավոր բեռնաթափված տարածքներից.

ԿԱՄ- շենքի պահպանման գործառնական ծախսեր (անձնակազմի աշխատավարձ, գործառնական ծախսեր, գույքահարկ և այլն);

Ռ- կարճատև կառուցվածքային տարրերի և համակարգերի առաջիկա վերանորոգման համար հետաձգված պահուստներ:

1. Հնարավոր համախառն եկամտի չափի որոշում

Մենք հաշվարկում ենք PVD-ն հետևյալ պայմանների հիման վրա.

LDPE\u003d 5--H 5 ^ ա, (3.2)

որտեղ Ս- վարձակալությամբ տրվող տարածք, մ2,

Ք.ա- վարձակալության արժեքը 1մ2.

PVD \u003d 12 * 32000 \u003d 384,000 ռուբլի / տարի,

Տարածքների պարապուրդից կորուստները միջինում կազմում են 5-10%: Այս դեպքում մենք տարեկան կվերցնենք 5 տոկոս։

Այսպիսով, կորուստը կլինի.

P \u003d 384,000 * 0,05 \u003d 19,200 ռուբլի:

Հաշվարկել փաստացի համախառն եկամտի արժեքը.

DVD \u003d PVD - P \u003d 384,000 - 19200 \u003d 364,800 ռուբլի:

Հաշվարկների հաջորդականությունը ներկայացված է աղյուսակում: 4.1.

Աղյուսակ 4.1 Զուտ գործառնական եկամտի հաշվարկ

Ցուցանիշ	Իմաստը	Հաշվարկի կարգը
Արդյունավետ տարածք		Ընդունված է նախնական տվյալներով
Վարձավճարներ		Շուկայական վերլուծության հիման վրա
Հնարավոր համախառն եկամուտ
Կանխատեսման թերբեռնվածություն
Կանխատեսել կորուստներ չվճարումից
Փաստացի համախառն եկամուտ		384 000 * (100-8)/100
Եկամուտ առանց ԱԱՀ-ի
Գործառնական ծախսեր		Աղյուսակ 4.2
Զուտ գործառնական եկամուտը մինչև եկամտահարկը
Եկամտահարկ (13%)
Զուտ գործառնական եկամուտը EON-ի համար

Աղյուսակ 4.2. Մեկ անշարժ գույքի օբյեկտի (հողամաս + վարչական շենք) հաստատագրված գործառնական ծախսերի հաշվարկ.

Ցուցանիշ	Իմաստը	Հաշվարկի կարգը
1. Հողի հարկ
2. Ս հող		Ըստ նախնական տվյալների
3. Հիշողության կադաստրային արժեքը
4. Հողի հարկի դրույքաչափը
5. Գույքահարկ		Գույքի մնացորդային արժեքի 1%-ը
6. Օբյեկտի մնացորդային արժեքը		Ըստ ծախսային մոտեցման արդյունքների
7. Ապահովագրական ծախսեր
8. Փոխարինող պահուստ՝ առանց ԱԱՀ-ի

3. Փոփոխական գործառնական ծախսերի չափի որոշում

Փոփոխական ծախսերի հիմնական կետը կոմունալ ծառայությունների արժեքն է՝ ջեռուցում, ջրամատակարարում, սանիտարական մաքրում, տարածքի մաքրում և կոշտ թափոնների հեռացում.

Rper1\u003d 156,7 * 60 * 12 \u003d 112,824 ռուբլի:

4. Փոխարինման պահուստի (ՌԶ) հաշվարկը տրված է Աղյուսակ 4.3-ում

Աղյուսակ 4.3 Վարչական շենքի բարեկարգման փոխարինման պահուստի հաշվարկ

3. Կառուցվածքային տարրերի ստանդարտ կյանքը վերցված է Աղյուսակից: 2.2.

4. Հաշվարկել տանիքի վերականգնման տարեկան RH-ը՝ օդանավից ձեռնարկատիրական շահույթի նախնական նվազեցմամբ (-15%).

RZkr \u003d (VS / 1.15 * V) / Tn \u003d (1,312,343 / 1.15) * 0,14/9 \u003d 17,751,5 ռուբլի / տարի

RZkr \u003d (VS / 1.15 * V) / Tn \u003d 1,141,167.8 * 0.16/20 \u003d 9,129.3 ռուբլի / տարի

RZkr \u003d (VS / 1.15 * V) / Tn \u003d 1,141,167.8 * 0.25/25 \u003d 11,411.7 ռուբլի / տարի

Տարվա RH-ի ընդհանուր գումարը կազմում է -38292,5 ռուբլի, ինչը հավասար է նրանց ընդհանուր HC-ի 2,9%-ին:

Հաշվարկենք բոլոր տեսակի գործառնական ծախսերի ընդհանուր գումարը (Աղյուսակ 4.1).

ԿԱՄ = Rpost+ Rper1 = 60 075,1 + 112 824 = 172 899,1 շփում.

4. Կապիտալացման դրույքաչափի հաշվարկ

Աղյուսակ 4.4

Ցուցանիշ	Իմաստը	Հաշվարկի կարգը
ռիսկից զերծ դրույքաչափը
Օբյեկտը շուկայում ցուցադրելու հավանական ժամանակահատվածը
Ճշգրտում անիրացվելիության համար
Անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելու ռիսկի ճշգրտում		Ապահովագրություն
Բարելավումների ընդհանուր տնտեսական կյանքը		*հիմնվելով օբյեկտի կապիտալ խմբի վրա
Բարելավումների իրական տարիք		Ըստ տվյալների թերթիկի
Բարելավման արդյունավետ տարիք
Մնացած թարմացման ժամկետը		(կետ 5*0.70-կետ 7)
Կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքը		Համաձայն Ring մեթոդի 100% / կետ 8
Բարելավումների ընդհանուր կապիտալացման տոկոսադրույքը		Կետ 1+հատ 3+կետ 4+կետ 9 = 7,8+1,95+0,5+1,74
Շենքի կապիտալացման հարաբերակցությունը

Որպես ռիսկից զերծ տոկոսադրույք՝ մենք կվերցնենք ռուբլով ավանդի միջին կշռված եկամտաբերությունը ամենահուսալի ռուսական բանկերի իրավաբանական անձանց համար՝ 7,8%:

Հաշվարկների արդյունքում (Աղյուսակ 4.4) կուտակված կապիտալացման դրույքաչափը կլինի.

Սկ= 7,8+1,95+0,5+1,85 = 12,1 %.

5. Շենքի արժեքի որոշում

Այս եկամտի մոտեցմամբ վարչական շենքի արժեքը հետևյալն է.

Մահացել է= 255 088,3: 0,121 = 2 108 168 շփում.

Արդյունքների համակարգում և գնահատման օբյեկտի շուկայական արժեքի որոշում

Արդյունքների ներդաշնակեցումն ուղղված է մոտեցումներից յուրաքանչյուրի կիրառման հուսալիության գնահատմանը։

Վերլուծության ժամանակ պետք է հաշվի առնել հետևյալ գործոնները.

1. Գնահատման օբյեկտի նշանակումը, դրա ընթացիկ օգտագործումը.

2. Անշարժ գույքի շուկայի այս հատվածի զարգացման միտումները.

3. Գնահատման օբյեկտի նպատակին համապատասխանող երկրի, տարածաշրջանի և արդյունաբերության ընդհանուր տնտեսական իրավիճակը.

Հաշվարկների արդյունքները համադրելիս կիրառում ենք կշիռների գործակիցների բաշխման մեթոդը. այս դեպքում անշարժ գույքի գնահատման արդյունքում ստացված արդյունքների տեսակարար կշռի հաշվարկն իրականացվում է ազդեցության կշռի միջինացման հիման վրա: չափորոշիչներ յուրաքանչյուր մոտեցման համար:

Աղյուսակ 4.5

Աղյուսակ 4.6 Ծախսերի վերլուծության երեք մոտեցումների արդյունքներ

Գույքի վերջնական շուկայական արժեքը հավասար է արժեքային արժեքների արտադրանքի և դրանց համապատասխան կշիռների գումարին.

Քնել \u003d 6,521,342 x 0,375 + 6,400,000 x 0,325 + 2,108,168 x 0,200 \u003d 5,587,137 հազար ռուբլի:

Կլորացված 5 588 հազար ռուբլի, հետևաբար շենքի ընդհանուր մակերեսի 1 քմ արժեքը կլինի.

5,588/156,7 = 35,660 ռուբլի / քմ.

Հիմնական եզրակացությունները գնահատման օբյեկտի վերաբերյալ

Աղյուսակ 4.7

Ամբողջական և ճշգրիտ անունը (նշանակություն)	Անհատական բնակելի շենք, քոթեջ
	Թաթարստանի Հանրապետություն, Կազան, բնակավայր Կոնստանտինովկա (Խորհրդային շրջան)
Շինության տարեթիվ, կապիտալ խումբ	2012, խումբ I
Շինարարության ծավալը, խմ և հարկերի քանակը	522 խմ, 1 հարկ
Ընդհանուր մակերեսը (օգտակար), ք.մ
Տեխ անձնագրեր
Գնահատման ամսաթիվը	մայիս 2014 թ
Շուկայական արժեքը հաշվարկված է ծախսային մոտեցում
համեմատական մոտեցում
եկամտի մոտեցում
Վերջնական եզրակացություն ընթացիկի վերաբերյալ գնահատման օբյեկտի շուկայական արժեքը
Արժեքը քառ. մ ընդհանուր մակերեսով, ռուբ.