“ การคำนวณมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีการคำนวณรายได้โดยตรง (วิธีรายได้) วิธีอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง: สูตรและตัวอย่างการคำนวณ สูตรวิธีอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง

การแปลงมูลค่าของรายได้หมายถึงการได้รับมูลค่าปัจจุบันของผลประโยชน์ในอนาคตจากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ รายได้ที่เป็นทุนจากอสังหาริมทรัพย์เป็นการประมาณการมูลค่าปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์

แนวคิดพื้นฐานในวิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่คือแนวคิดของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) และอัตราการแปลงเป็นทุน (R)

ภายใต้แนวทางรายได้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ (V) คำนวณโดยใช้สูตร:

หากการวิเคราะห์ต้นทุนใช้รายได้เป็นเวลาหนึ่งปี (หรือรายได้เฉลี่ยต่อปี) วิธีการประเมินมูลค่านี้เรียกว่าวิธีการแปลงเป็นทุนโดยตรง และหากการวิเคราะห์ใช้กระแสรายได้ในอนาคต (การชำระค่าเช่าเป็นปีลบด้วยต้นทุนการดำเนินงานและรายได้จากการขายเมื่อสิ้นสุด ระยะเวลาการถือครอง ) ด้วยอัตราการแปลงเป็นทุนของตนเอง วิธีนี้เรียกว่าวิธีลดกระแสเงินสด

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI)แนวคิดของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิใช้ในทฤษฎีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิคือมูลค่าคงที่ที่คำนวณได้ของรายได้สุทธิประจำปีที่คาดว่าจะได้รับจากทรัพย์สินซึ่งประเมินมูลค่าหลังจากหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและเงินสำรองทั้งหมดออกจากเงินที่ได้รับจริง แต่ก่อนให้บริการสินเชื่อจำนองและคำนึงถึงค่าเสื่อมราคา

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิคำนวณในปีแรกหลังจากวันที่ประเมินราคาทรัพย์สินที่ให้เช่าในตลาด

ลำดับการคำนวณ NOI มีดังนี้:

1. รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น (GIR) จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในปีแรกหลังจากวันที่ประเมินราคาจะกำหนดตามเงื่อนไขของค่าเช่าในตลาด

2. รายได้รวมที่แท้จริง (EI) คำนวณโดยการลบผลขาดทุนโดยประมาณเนื่องจากสถานที่ขนถ่าย การเปลี่ยนแปลงผู้เช่า และผลขาดทุนจากการเก็บค่าเช่าจาก EHI

3. ค่าใช้จ่ายที่คาดการณ์รายปีทั้งหมดซึ่งรวมถึงค่าใช้จ่ายคงที่และการดำเนินงานตลอดจนเงินสำรองจะถูกหักออกจาก EIA ที่คาดการณ์ไว้

รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น (รายได้รวม) คือมูลค่ารวมที่คาดหวังจากกิจกรรมหลักและบริการเพิ่มเติมที่มาพร้อมกับกิจกรรมหลักโดยพิจารณาจากมูลค่าทรัพย์สิน ตัวอย่างเช่น หากเจ้าของบ้านเช่าอพาร์ตเมนต์ ค่าเช่าคือรายได้รวมจากกิจกรรมหลัก และรายได้จากการใช้เครื่องซักผ้า เครื่องอบผ้า ฯลฯ คือรายได้เสริม ผลรวมของรายได้รวมและรายได้ที่เพิ่มขึ้นแสดงถึงรายได้รวมที่เป็นไปได้ นอกจากนี้ สำหรับการประเมิน รายได้รวมและรายได้เพิ่มเติมสำหรับปีแรกหลังจากคำนวณวันที่ประเมิน กล่าวคือ ทรัพย์สินที่เป็นปัญหาจะถือว่าไม่มีการใช้งาน ณ วันที่ตีราคา

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการสิ่งอำนวยความสะดวกแบ่งออกเป็นคงที่ การดำเนินงานและสำรอง

ต้นทุนคงที่รวมถึงต้นทุนที่ไม่ขึ้นอยู่กับระดับภาระงานของทรัพย์สิน ซึ่งรวมถึงภาษีทรัพย์สินและเบี้ยประกัน

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรวมถึงค่าใช้จ่ายในการดำเนินการสิ่งอำนวยความสะดวก การให้บริการแก่ผู้ใช้ และการรักษากระแสรายได้ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของทรัพย์สิน ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการจัดการทรัพย์สิน เงินเดือนและโบนัสสำหรับเจ้าหน้าที่ซ่อมบำรุง ประกันสังคมของพนักงาน ค่าสาธารณูปโภค ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาทรัพย์สิน (การชำระเงินสำหรับการรักษาความปลอดภัยและบริการดับเพลิง ค่าบำรุงรักษาลิฟต์ โทรศัพท์ ฯลฯ) ค่าที่พัก ค่าโฆษณา การธนาคาร และค่าเดินทาง

บทบัญญัติรวมถึงค่าใช้จ่ายสำหรับการซื้อ (เปลี่ยน) ของอุปกรณ์ในครัว เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้และอุปกรณ์อื่น ๆ สำหรับทรัพย์สิน

ควรสังเกตว่าต้นทุนของเงินทุนและการซ่อมแซมในปัจจุบันของวัตถุที่ประเมินไม่รวมอยู่ในรายการค่าใช้จ่ายนี้ - จะถูกโอนไปยังค่าเสื่อมราคา

ควรให้ความสนใจเป็นพิเศษกับต้นทุนคงที่อื่นๆ ที่ไม่รวมอยู่ในต้นทุนการดำเนินงานและเงินสำรอง เหล่านี้เป็นต้นทุนการชำระหนี้ เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้และดอกเบี้ยประกันสินเชื่อ ค่าเสื่อมราคา รายได้และภาษีอื่นๆ และค่าธรรมเนียมการจัดการ

ควรกล่าวด้วยว่าส่วนหนึ่งของต้นทุนดังกล่าว เช่น ค่าเสื่อมราคา รวมอยู่ในต้นทุนการผลิตแล้ว ส่วนหนึ่ง เช่น ค่าตอบแทนของผู้จัดการ ได้รับการคุ้มครองโดยกำไร และค่าใช้จ่ายบางส่วน เช่น ค่าใช้จ่ายในการปิดหนี้ จะได้รับคืนส่วนหนึ่งจากกำไร ส่วนหนึ่งมาจากต้นทุนการผลิต ต้นทุนการดำเนินงานคงที่และเงินสำรองทั้งหมดรวมอยู่ในต้นทุนการผลิต

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ ปัญหาที่ยากที่สุดในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้คือการกำหนดอัตราการแปลงเป็นทุน วิธีที่ง่ายที่สุดในการกำหนดอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คือการได้มาโดยใช้ข้อมูลที่รวบรวมในตลาด อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่เท่ากับ:

โดยที่ NOI เป็นรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ

V - มูลค่าทรัพย์สิน

R - อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ที่กำหนดในลักษณะนี้เรียกว่าอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ทั้งหมด คุณต้องมีข้อมูลการตลาดเกี่ยวกับการขายทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกัน ในเวลาเดียวกัน สำหรับแต่ละอ็อบเจ็กต์ จำเป็นต้องได้รับค่า NOI (รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ) ราวกับว่าอ็อบเจกต์เหล่านี้ได้รับการประเมินอีกครั้ง

การได้รับข้อมูลดังกล่าวมีความซับซ้อนมากในสภาวะของการก่อตัวของตลาด แต่ในขณะเดียวกัน วิธีการนี้ก็แม่นยำที่สุดและมักใช้ในสภาวะตลาด

ตัวอย่าง: ข้อมูลเบื้องต้น:

วัตถุ	ราคาขาย	นอย	อัตราผลตอบแทนรวม
ประเมินแล้ว
วัตถุ 1			0,12
วัตถุ 2			0,11
วัตถุ 3			0,105

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (N01) จากวัตถุที่ประเมิน - 57,000 รูเบิล จำเป็นต้องกำหนดค่าของวัตถุ

วิธีแก้ไข: การสั่งซื้อซีรีส์: 0.105 - 0.11 - 0.12

ค่าเฉลี่ยคือ 0.112

ความหมายโมดอลของโมคือไม่

ค่ามัธยฐานฉัน = 0.11

หลังจากเปรียบเทียบคุณภาพของอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบกันได้แล้ว ผู้ประเมินจะตัดสินใจว่าอัตราผลตอบแทนรวมที่ต้องการคือ 11.5% จากนั้นราคาของวัตถุจะเท่ากับ:

57000: 0.115 = 495650 พันรูเบิล

วิธีการลงทุนที่เชื่อมโยง

ในทฤษฎีการประเมินมูลค่า มีวิธีการอื่นๆ มากมายในการกำหนดอัตราส่วนทุนตามวิธีของกลุ่มการลงทุนและการวิเคราะห์การลงทุนจำนอง

แนวทางปฏิบัติของโลกเกิดขึ้นจากข้อเท็จจริงที่ว่าธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์เกือบทั้งหมดเกิดขึ้นจากการมีส่วนร่วมของสินเชื่อจำนอง กล่าวคือ มีการใช้เลเวอเรจทางการเงิน

เงินกู้เพื่อการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ดึงดูดด้วยเหตุผลหลายประการ ได้แก่ :

1. อสังหาริมทรัพย์มีต้นทุนสูง และมีผู้ซื้อเพียงไม่กี่รายที่มีเงินเพียงพอที่จะซื้อได้

2. ผู้ที่มีเงินทุนเพียงพอพยายามลดความเสี่ยงในการลงทุน กล่าวคือ แสวงหาการกระจายการลงทุน

3. การใช้เงินกู้ทำให้นักลงทุนสามารถควบคุมทรัพย์สินที่สร้างรายได้จำนวนมาก

4. การออมด้วยการลดหย่อนภาษี (ในประเทศส่วนใหญ่ ดอกเบี้ยเงินกู้ไม่ต้องเสียภาษี)

ดังนั้น การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในกรณีส่วนใหญ่ประกอบด้วยสององค์ประกอบ: เงินกู้จำนองและทุน ในขณะเดียวกัน อัตราการใช้เงินทุนจะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของตลาดสำหรับรายได้สำหรับการลงทุนทั้งสองส่วนนี้ โดยคำนึงถึงความเสี่ยงในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วย มิฉะนั้น การลงทุนเหล่านี้ในรูปของเงินทุนและเงินกู้ของตัวเองจะลงทุนในโครงการอื่นที่ทำกำไรได้มากกว่า

ดังนั้น อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่จึงแบ่งออกเป็นสองส่วน: ค่าคงที่การจำนองและอัตราการแปลงเป็นทุนของผู้ถือหุ้น

ค่าคงที่การจำนอง (R i) คืออัตราส่วนของการชำระหนี้รายปีต่อจำนวนเงินต้นของเงินกู้จำนอง

อัตราการแปลงเป็นทุนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Rs) คืออัตราส่วนของการรับเงินสดก่อนหักภาษีต่อจำนวนเงินลงทุนในตราสารทุน แนวคิดนี้ควรแตกต่างจากอัตราผลตอบแทนของนักลงทุน เนื่องจากอัตราการแปลงเป็นทุนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น นอกเหนือจากอัตราผลตอบแทนแล้ว ยังรวมถึงผลตอบแทนจากเงินลงทุนด้วย

ในประเทศส่วนใหญ่ที่มีตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาแล้ว อัตราการใช้เงินทุนในตราสารทุนเป็นเกณฑ์การลงทุนหลัก พิจารณาจากการวิเคราะห์ยอดขายที่เปรียบเทียบได้และขึ้นอยู่กับความเห็นของผู้ประเมินราคา เมื่อทราบค่าคงที่การจำนองและอัตราการแปลงเป็นทุนของทุนแล้ว สามารถรับอัตราโดยรวมได้โดยใช้วิธีกลุ่มการลงทุนหรือวิธีการลงทุนที่เชื่อมโยง

R \u003d M * R ผม + (1 - M) * R s,

โดยที่ M คืออัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สิน

สามารถใช้วิธีกลุ่มการลงทุนเพื่อกำหนดอัตราการแปลงเป็นทุนและเพื่อแยกการลงทุนในที่ดินและอาคาร โดยจะต้องหาอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับองค์ประกอบแต่ละส่วน ในกรณีนี้ สูตรการคำนวณจะอยู่ในรูปแบบ:

R \u003d L * R L + B * R b

โดยที่ R คืออัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับการลงทุนที่เกี่ยวข้อง

L - มูลค่าที่ดินเป็นส่วนแบ่งของมูลค่ารวมของอสังหาริมทรัพย์

R L - อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดิน

B - ต้นทุนของอาคารเป็นส่วนแบ่งของมูลค่ารวมของทรัพย์สิน

R b คืออัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอาคาร

วิธีการแปลงรายได้เป็นตัวพิมพ์ใหญ่ในวิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง การกำหนดมูลค่าทำได้โดยการดำเนินการทางคณิตศาสตร์หนึ่งครั้ง ซึ่งใช้อัตราเดียวของการคำนวณรายได้เป็นเวลา 1 ปี (หรืออัตราเฉลี่ยรายปีเป็นเวลาหลายปี) ในทางปฏิบัติ มักเกิดขึ้นที่กระแสเงินสดจากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่สม่ำเสมอและอัตราการสร้างมูลค่าเป็นตัวพิมพ์ของเงินทุนอาจแตกต่างกัน ในกรณีนี้ กระแสเงินสดแต่ละรายการจะต้องถูกคิดลดเพื่อกำหนดมูลค่าปัจจุบัน วิธีการนี้เรียกว่าวิธีการคำนวณรายได้หรือวิธีคิดลดกระแสเงินสด

วิธีแปลงรายได้เป็นทุนเป็นวิธีแปลงผลประโยชน์ในอนาคตของการเป็นเจ้าของทรัพย์สินให้เป็นมูลค่าปัจจุบัน ประโยชน์เหล่านี้อยู่ในสองส่วน:

งวดที่ 1 - กระแสเงินสดจากการดำเนินงานอสังหาริมทรัพย์ (NOI) และกระแสเงินสดสุทธิเพิ่มเติมโดยไม่มีค่าเสื่อมราคาและภาษีเงินได้

ที่ 2 - กระแสเงินสดจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ณ สิ้นงวดการถือครองลบด้วยต้นทุนของการทำธุรกรรม

ขั้นตอนการกำหนดวิธีการคำนวณรายได้เป็นการเลือกอัตราที่เหมาะสม กระบวนการนี้ควรดำเนินการโดยผู้ประเมินราคาตามการวิจัยตลาดโดยละเอียด ในการทำเช่นนั้น ควรคำนึงถึงประเด็นต่อไปนี้:

1. ค่าที่แน่นอนของอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่และรายได้จากวัตถุสามารถรับได้หลังการขายเท่านั้น งานของผู้ประเมินราคาคือการทำนายตัวบ่งชี้เหล่านี้ก่อนหรือระหว่างระยะเวลาการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

2. อาจใช้ข้อมูลการขายที่เปรียบเทียบได้ในการวิเคราะห์ อย่างไรก็ตาม โปรดทราบว่าข้อมูลนี้สะท้อนถึงความคาดหวังในการเป็นเจ้าของในอดีต ไม่ใช่ความคาดหวังในช่วงเวลาคาดการณ์

3. เมื่อทำการวิเคราะห์ ผู้ประเมินราคาจะต้องคำนึงถึงความเป็นไปได้ของการลงทุนในเครื่องมือทางการเงินทางเลือกในตลาดการเงิน และด้วยเหตุนี้ แนวโน้มและพลวัตของการพัฒนาในช่วงเวลาคาดการณ์

4. อัตราการใช้เงินเป็นตัวพิมพ์ใหญ่พิจารณาถึงความเสี่ยงที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ กระแสเงินสดที่ต่างกันอาจมีความเสี่ยงที่แตกต่างกัน ดังนั้นจึงมีอัตราการแปลงเป็นทุนที่แตกต่างกัน

5. ในกระบวนการวิเคราะห์ ผู้ประเมินราคาต้องได้รับอัตรามูลค่าตามราคาทุนที่แน่นอนสำหรับทรัพย์สินที่จะประเมิน ซึ่งอยู่ในขอบเขตของการขายที่เทียบเคียงกันได้

6. ทางเลือกสุดท้ายของอัตราผลตอบแทนขึ้นอยู่กับความคิดเห็นของผู้ประเมินราคา โดยพิจารณาจากประสบการณ์และการวิเคราะห์ของเขา

ทางเลือกที่ 14 6. พื้นฐานของแนวทางเปรียบเทียบมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

6.1. สาระสำคัญของวิธีการเปรียบเทียบ

วิธีเปรียบเทียบการขายตรงเป็นวิธีการประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์โดยการเปรียบเทียบยอดขายล่าสุดของอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้กับทรัพย์สินที่กำลังประเมิน หลังจากทำการปรับปรุงอย่างเหมาะสมเพื่อพิจารณาความแตกต่างระหว่างกัน

ผู้ประเมินราคาจะวิเคราะห์ธุรกรรมในตลาดจริงและเปรียบเทียบออบเจ็กต์ที่ดำเนินการกับวัตถุที่ประเมินมูลค่า วิธีนี้ใช้หลักการทดแทน สันนิษฐานว่านักลงทุนหรือผู้ซื้อที่มีเหตุผลจะไม่จ่ายเงินมากขึ้นสำหรับทรัพย์สินใดทรัพย์สินหนึ่งมากกว่าที่จะต้องจ่ายเพื่อซื้อทรัพย์สินอื่นที่คล้ายคลึงกันพร้อมยูทิลิตี้เดียวกัน ดังนั้นราคาที่จ่ายสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันหรือเทียบเท่าควรสะท้อนมูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่มีมูลค่า

ในการเปรียบเทียบโดยตรงของการขาย ผู้ประเมินจะพิจารณาคุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้ซึ่งขายในตลาดที่เกี่ยวข้อง จากนั้นจะทำการปรับปรุงสำหรับความแตกต่างที่เป็นไปได้ระหว่างทรัพย์สินที่มีมูลค่าและคุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้ ด้วยเหตุนี้ ราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบกันแต่ละรายการจะถูกกำหนดเสมือนว่ามีคุณสมบัติพื้นฐานเหมือนกันกับทรัพย์สินที่จะตีราคาเมื่อมีการขาย ราคาที่ปรับแล้วช่วยให้ผู้ประเมินราคาสามารถสรุปผลเชิงตรรกะเกี่ยวกับมูลค่าที่เป็นไปได้ของทรัพย์สินที่มีมูลค่าในตลาด วิธีการวิเคราะห์เปรียบเทียบโดยตรงเรียกอีกอย่างว่าแนวทางการขายเชิงเปรียบเทียบ การประมาณการของตลาด หรือแนวทางข้อมูลตลาด

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ด้อยพัฒนา การใช้วิธีนี้เป็นเรื่องยากมากเนื่องจากขาดข้อมูลที่เหมาะสมในการขายที่เทียบเคียงได้ ด้วยการก่อตัวของตลาดเงื่อนไขที่จำเป็นสำหรับการใช้วิธีการเปรียบเทียบนั้นเกิดขึ้นในตลาดอพาร์ทเมนต์

ในส่วนที่เกี่ยวกับตลาดอพาร์ทเมนต์ หลักการที่เป็นพื้นฐานของวิธีเปรียบเทียบหมายความว่าหากผู้ซื้อมีความสามารถและต้องการซื้ออพาร์ทเมนต์ มูลค่าของอพาร์ทเมนต์นั้นมักจะกำหนดไว้ที่ระดับราคาขายของประเภทอพาร์ทเมนต์ที่เลือก โดยถือว่า จะใช้เวลาไม่นานและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้น

การวิเคราะห์เปรียบเทียบโดยตรงเป็นหนึ่งในสามแนวทางในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ อีกสองรายได้และต้นทุน - ยังต้องการข้อมูลเกี่ยวกับตลาด ในประการแรก อัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่จะถูกกำหนดอย่างแม่นยำบนพื้นฐานของข้อมูลตลาด วิธีต้นทุนต้องมีการประมาณต้นทุนของการเปลี่ยนหรือทำซ้ำตามข้อมูลเกี่ยวกับราคาตลาดสำหรับวัสดุและแรงงาน ต้นทุนค่าโสหุ้ย และกำไรตามปกติ

ภายใต้ การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่รายได้เป็นที่เข้าใจ ได้รับมูลค่าปัจจุบันของผลประโยชน์ในอนาคตของการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์รายได้ที่เป็นทุนจากอสังหาริมทรัพย์เป็นการประมาณการมูลค่าปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์

ทฤษฎีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่มีพื้นฐานอยู่บนแนวคิดที่ค่อนข้างง่าย ซึ่งผู้ประเมินราคาต้องเข้าใจอย่างชัดเจน

แนวคิดพื้นฐานในวิธีอักษรตัวพิมพ์ใหญ่คือแนวคิด รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (น้อย)และอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ (ร).

ภายใต้แนวทางรายได้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ (วี ) คำนวณโดยสูตร

V=NOI/R

ในสูตรง่ายๆ นี้ ได้มีการสร้างทฤษฎีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อรายได้ที่รอบคอบและผ่านการทดสอบโดยตลาด

หากใช้รายได้หนึ่งปี (หรือรายได้เฉลี่ยต่อปี) ในการวิเคราะห์ต้นทุน วิธีการประเมินมูลค่านี้เรียกว่า วิธีอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงและหากการวิเคราะห์ใช้กระแสรายได้ในอนาคต (ค่าเช่ารายปีลบด้วยต้นทุนการดำเนินงานและรายได้จากการขายเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการถือครอง) ด้วยอัตราการแปลงเป็นทุนของตัวเอง วิธีการนี้เรียกว่าวิธีการ ลดกระแสเงินสด

พิจารณาแนวคิดพื้นฐานที่รวมอยู่ในสูตร

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI)

แนวคิดของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิใช้ในทฤษฎีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ผู้เข้าร่วมรายอื่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ (นายหน้า ผู้ตรวจสอบบัญชี ผู้ตรวจสอบภาษี) ไม่ได้ใช้แนวคิดดังกล่าว ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่ผู้ประเมินราคาจะต้องมีความคิดที่ชัดเจนเกี่ยวกับเรื่องนี้และให้คำอธิบายที่จำเป็น นอยในรายงานการประเมินและเอกสารอื่นๆ

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ- มัน มูลค่าคงที่ที่คำนวณได้ของรายได้สุทธิประจำปีที่คาดหวังที่ได้รับจากทรัพย์สินหลังหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและเงินสำรองทั้งหมด แต่ก่อนให้บริการสินเชื่อจำนองและคำนึงถึงค่าเสื่อมราคา

นอย คำนวณสำหรับปีแรกหลังจากวันที่ประเมินราคาทรัพย์สินที่ให้เช่าในตลาด ลำดับการคำนวณ นอย ต่อไป:

2. รายได้รวมที่แท้จริง (EI) คำนวณโดยการลบผลขาดทุนโดยประมาณเนื่องจากสถานที่ขนถ่าย การเปลี่ยนแปลงผู้เช่า และความสูญเสียในการเรียกเก็บค่าเช่าจาก EHI

ถาวรค่าใช้จ่ายรวมถึงค่าใช้จ่ายที่ไม่ขึ้นกับระดับภาระงานของสถานประกอบการ

อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งรวมถึงภาษีทรัพย์สินและเบี้ยประกัน (จากอุบัติเหตุ ประกันพนักงาน ฯลฯ)

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (ค่าบำรุงรักษา) รวมถึงต้นทุนดั้งเดิมในการบำรุงรักษาทรัพย์สิน การให้บริการแก่ผู้เช่า และการรักษาแหล่งรายได้ที่ยั่งยืน

ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ได้มีการแนะนำแนวคิดเรื่องเงินสำรองซึ่งหมายถึงการออมประจำปี (สำรอง) ของเงินสำหรับค่าใช้จ่ายระยะยาว

เงินสำรองรวมถึงองค์ประกอบดังกล่าวของอาคารและอุปกรณ์ซึ่งมีอายุการใช้งานน้อยกว่าอายุทางเศรษฐกิจที่คาดการณ์ไว้ของอาคาร

ในระหว่างการทำงาน จำเป็นต้องสัมภาษณ์เจ้าของทรัพย์สิน นักบัญชี ผู้จัดการ ผู้จัดการ ผู้ตรวจภาษี และบุคคลอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่มีมูลค่า รวมถึงศึกษาเอกสารทั้งหมดที่เกี่ยวข้อง

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ (R)

ปัญหาที่ยากที่สุดในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้คือการกำหนดอัตราการแปลงเป็นทุน วิธีที่ง่ายและดีที่สุดในการพิจารณาอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คือการได้มาจากข้อมูลที่รวบรวมในตลาด

จากสูตร (3.3.) ว่าอัตราการแปลงเป็นตัวอักษรจะเท่ากับ:

R= นอย/วี

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ที่กำหนดในลักษณะนี้เรียกว่า อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ทั่วไปคุณต้องมีข้อมูลการตลาดเกี่ยวกับการขายทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกัน ในกรณีนี้ สำหรับแต่ละอ็อบเจ็กต์ จำเป็นต้องได้รับค่า น้อย ราวกับว่าวัตถุเหล่านี้กำลังถูกประเมินอีกครั้ง

เป็นที่ชัดเจนว่าการได้รับข้อมูลดังกล่าวในเงื่อนไขของการก่อตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูเหมือนจะค่อนข้างมีปัญหา แต่ควรจำไว้ว่าวิธีนี้แม่นยำที่สุดและมักใช้ในเงื่อนไขของความสัมพันธ์ทางการตลาดที่พัฒนาแล้ว

อีกวิธีหนึ่งในการกำหนดอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คือ วิธีการก่อสร้างสะสม หรือวิธีบวก สาระสำคัญของวิธีการคือ อัตราถูกแบ่งออกเป็นส่วนๆ ซึ่งประกอบด้วยอัตราปลอดความเสี่ยงเป็นอัตราพื้นฐาน อัตราค่าตอบแทนความเสี่ยง สภาพคล่องต่ำ และการจัดการการลงทุน (การจัดการการลงทุน)

หากทราบองค์ประกอบทั้งสี่ของอัตราแล้ว เมื่อสรุปแล้ว คุณจะได้รับอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

วิธีนี้ใช้อัตราปลอดความเสี่ยงที่เรียกว่าเป็นพื้นฐาน ตัวอย่างเช่น ในสหรัฐอเมริกา อัตราภาระผูกพันระยะยาวของรัฐบาลจะใช้เป็นอัตราดังกล่าว

ในรัสเซีย อัตราการรีไฟแนนซ์ของธนาคารกลางหรืออัตราเงินฝากของ Sberbank ซึ่งเป็นธนาคารที่น่าเชื่อถือที่สุดในรัสเซียในปัจจุบันก็สามารถนำมาใช้ได้เช่นกัน ในเวลาเดียวกัน มีความจำเป็นต้องแยกความแตกต่างระหว่างอัตรารายได้ในรูปของเงินดอลลาร์และรูเบิล

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงสูงกว่าการลงทุนอื่น ๆ ดังนั้นอัตราการแปลงเป็นทุนต้องคำนึงถึงสิ่งนี้โดยการเพิ่มเพื่อให้นักลงทุนที่มีเงินทุนรับความเสี่ยงนี้

นอกจากการรับกำไรในรูปของดอกเบี้ยการลงทุนแล้ว นักลงทุนที่สมเหตุสมผลยังจะคำนึงถึงเวลาของการชำระเงินคืน (ผลตอบแทน) ของทุนที่ลงทุนด้วย กล่าวคือ จะต้องเพิ่มอัตราการคืนทุนให้กับอัตราที่ได้รับ ซึ่งจะกล่าวถึงในภายหลัง

เมื่อทราบค่าคงที่การจำนองและอัตราการแปลงเป็นทุนของทุนแล้ว สามารถรับอัตราโดยรวมได้โดยใช้วิธีกลุ่มการลงทุนหรือวิธีการลงทุนที่เชื่อมโยง

R= เอ็ม* รี+ (1 - ม)*ร.

ที่ไหน เอ็ม - อัตราส่วนของจำนวนสินเชื่อต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

สามารถใช้วิธีกลุ่มการลงทุนเพื่อกำหนดอัตราการแปลงเป็นทุนและเพื่อแยกการลงทุนในที่ดินและอาคาร โดยจะต้องหาอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับองค์ประกอบแต่ละส่วน ในกรณีนี้ สูตร 3.4 จะมีลักษณะดังนี้:

R= หลี่* RL+ วี* อาร์บี,

ที่ไหน ร- อัตราเงินทุนสำหรับการลงทุนที่เกี่ยวข้อง หลี่ - มูลค่าที่ดินเป็นส่วนแบ่งของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด RL - อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดิน วี - ต้นทุนของอาคารเป็นส่วนแบ่งของมูลค่ารวมของทรัพย์สิน Rb - อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอาคาร

ในทางปฏิบัติการประเมินมูลค่า มักจะมีสถานการณ์ที่เงินกู้จำนองออกโดยมีเงื่อนไขในการชำระคืนเงินต้นของเงินกู้ผ่านการชำระเงินเป็นงวดตลอดระยะเวลาที่ออก นอกจากนี้ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา: เพิ่มขึ้นหรือลดลง

เพื่อพิจารณาปัจจัยเหล่านี้ในทฤษฎีการประเมินเรียกว่า เทคนิคดั้งเดิมของการวิเคราะห์การลงทุนจำนอง

เทคนิคนี้เกี่ยวข้องกับการคำนวณในสามขั้นตอน ขั้นตอนแรกคือการประเมินรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ของทรัพย์สิน ในขั้นตอนที่สอง มูลค่าปัจจุบันของรายได้จากการขายต่อจะถูกคำนวณ ที่สามกำหนดต้นทุนโดยประมาณของส่วนของผู้ถือหุ้นโดยการรวมมูลค่าปัจจุบันของการรับเงินสดและมูลค่าปัจจุบันของการขายต่อ

แม้จะมีความเรียบง่ายที่เห็นได้ชัดของเทคโนโลยีแบบดั้งเดิม แต่การคำนวณที่ดำเนินการนั้นลำบากมากและดำเนินการโดยใช้เครื่องคิดเลขทางการเงินหรือคอมพิวเตอร์

เพื่อให้การคำนวณเหล่านี้ง่ายขึ้นในปี 2502 L.V. ผู้ประเมินราคาชาวอเมริกัน Elwood พัฒนาวิธีการคำนวณโดยใช้ตารางพิเศษที่เรียกว่า " เทคนิคการลงทุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ Elwood

ในการคำนวณอัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ทั้งหมด Elwood เสนอสูตรต่อไปนี้:

R=Y-MC+ dep * (SFF) - แอพ * (SFF)

ที่ไหน ร- อัตราการแปลงเป็นทุนทั้งหมด Y– อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (ผลตอบแทนสูงสุดจากส่วนของผู้ถือหุ้น); เอ็ม- อัตราส่วนของจำนวนเงินกู้จำนองต่อต้นทุน (อัตราส่วนหนี้จำนอง); กับ- อัตราการจำนอง; dep – มูลค่าทรัพย์สินลดลงในช่วงเวลาคาดการณ์ ; แอป - การเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สินในช่วงเวลาที่คาดการณ์ SFF- ปัจจัย (สัมประสิทธิ์) ของกองทุนชดเชยในอัตราผลตอบแทนจากส่วนของผู้ถือหุ้นสำหรับรอบระยะเวลาคาดการณ์

อัตราส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัย กับในสูตรสามารถคำนวณได้ดังนี้

C= Y + R *(SFF) – ฉ ,

ที่ไหน R - ส่วนหนึ่งของเงินกู้จำนองที่จะตัดจำหน่าย (ชำระคืน) ในช่วงระยะเวลาคาดการณ์ ฉ - ค่าคงที่การจำนอง นั่นคือ เปอร์เซ็นต์ของการชำระหนี้รายปีต่อยอดหนี้ปัจจุบัน

ค่าสัมประสิทธิ์การจำนองสามารถพบได้ในตารางที่ออกแบบเป็นพิเศษโดย L.V. Elwood ที่เรียกว่า โต๊ะ C ของ Elwood

วิธีแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่คือวิธีแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงและวิธีคำนวณตามรายได้ตามอัตราผลตอบแทนจากเงินทุน

การเลือกวิธีอักษรตัวพิมพ์ใหญ่ในแต่ละกรณีได้รับอิทธิพลจากปัจจัยต่อไปนี้

– ประเภทของทรัพย์สิน
– อายุประสิทธิผลและชีวิตทางเศรษฐกิจของวัตถุ;
– ความน่าเชื่อถือและความกว้างขวางของข้อมูล
- ลักษณะของรายได้จากวัตถุที่ประเมิน (จำนวน ระยะเวลาการรับ อัตราการเปลี่ยนแปลง)

วิธีที่ใช้บ่อยที่สุดคือ:

– การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงเมื่อมูลค่าของวัตถุถูกกำหนดโดยการหารรายได้สุทธิประจำปีด้วยอัตราการแปลงเป็นตัวอักษร
– วิธีการเช่าขั้นต้นขึ้นอยู่กับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน โดยคำนึงถึงรายได้ที่เป็นไปได้หรือตามจริงและตัวคูณค่าเช่ารวม
– วิธีคิดลดกระแสเงินสด –การประเมินวัตถุเมื่อได้รับกระแสเงินสดไม่สม่ำเสมอเปลี่ยนแปลงโดยพลการโดยคำนึงถึงระดับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการใช้ทรัพย์สิน
– วิธีที่เหลือ -การประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยคำนึงถึงอิทธิพลของปัจจัยแต่ละประการในการก่อตัวของรายได้ (ร่วมกับวิธีการคงเหลือสามารถใช้วิธีการทั้งการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงและการคำนวณหารายได้ในอัตราผลตอบแทน)
– วิธีการวิเคราะห์การลงทุนจำนอง -การประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามการบัญชีสำหรับต้นทุนของตัวเองและทุนที่ยืมมา

การเลือกวิธีการเฉพาะของการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่นั้นพิจารณาจากลักษณะและคุณภาพของรายได้ที่คาดหวัง

ในสภาวะปัจจุบันของความไม่มั่นคงทางเศรษฐกิจและการเมืองในรัสเซีย เนื่องจากความยากลำบากในการคาดการณ์ที่เชื่อถือได้ จึงมีการใช้วิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง ซึ่งไม่ต้องการการวิเคราะห์กระแสเงินสดอย่างละเอียดเช่นเดียวกับการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ด้วยอัตราผลตอบแทน

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง -การประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยรักษาสภาพการใช้งานให้คงที่ ปริมาณรายได้คงที่ ไม่มีการลงทุนเริ่มแรก และในขณะเดียวกันก็คำนึงถึงการคืนทุนและรายได้จากทุนด้วย

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่มักจะคำนวณบนพื้นฐานของการวิเคราะห์ข้อมูลการตลาดเกี่ยวกับความคล้ายคลึงของวัตถุประสงค์ของการประเมินโดยการหารรายได้สุทธิต่อปีด้วยราคาขายของอะนาล็อก

พิจารณาในบทที่แล้ว สูตรพื้นฐานของแนวทางรายได้

ด้วยการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง มักใช้ในรูปแบบต่อไปนี้:

ที่ PV – มูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สิน

นอย – กำไรสุทธิจากการดำเนินงานที่คาดไว้สำหรับปีแรกหลังวันที่ประเมินราคา

L คืออัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ทั้งหมด

รายได้สุทธิจากการดำเนินงานปกติเป็นเวลา 1 ปี ซึ่งได้มาจากรายได้เฉลี่ยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา สามารถใช้เป็น NOI ได้

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ Dd สะท้อนถึงความเสี่ยงที่เงินทุนที่ลงทุนในสินทรัพย์ถูกเปิดเผย วิธีการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนจะถูกเลือกขึ้นอยู่กับเงื่อนไขเฉพาะที่วัตถุประสงค์ของการประเมินดำเนินการ: ข้อมูลเกี่ยวกับรายได้และราคาธุรกรรมตามตัวอย่างของวัตถุที่เปรียบเทียบกันได้ แหล่งที่มาและเงื่อนไขสำหรับธุรกรรมทางการเงิน ความเป็นไปได้ของการคาดการณ์ที่ถูกต้องเกี่ยวกับ มูลค่าของวัตถุเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาคาดการณ์

ใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงโดยใช้ตัวคูณค่าเช่ารวม

ตัวคูณค่าเช่ารวม (RM)- อัตราส่วนเฉลี่ยของราคาตลาดต่อศักยภาพหรือรายได้รวมที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์บางประเภท

เงื่อนไขหลักสำหรับการใช้วิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง:

- ระยะเวลาการรับรายได้มีแนวโน้มที่จะไม่มีที่สิ้นสุด
- จำนวนรายได้คงที่
- เงื่อนไขการใช้วัตถุมีความเสถียร
- ไม่คำนึงถึงการลงทุนเริ่มแรก
– การคืนทุนและการคืนทุนจะถูกนำมาพิจารณาพร้อมกัน

ที่ การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงแบบจำลองใช้ตามการกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์โดยการหารรายได้จากการดำเนินงานสุทธิโดยทั่วไปด้วยอัตราการแปลงเป็นทุนรวม ซึ่งได้จากการวิเคราะห์ความสัมพันธ์ระหว่างรายได้และราคาขายของสิ่งที่คล้ายคลึงกันของทรัพย์สินที่ประเมิน ต่อไปนี้คือตัวอย่างบางส่วนของแบบจำลองการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง

ข้อดีของการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง:

– ความเรียบง่ายของการคำนวณ
- สมมติฐานจำนวนเล็กน้อย
– ภาพสะท้อนของสภาวะตลาด
– ได้ผลลัพธ์ที่ดีสำหรับทรัพย์สินที่ใช้งานได้มั่นคงและมีความเสี่ยงต่ำ (อาคารที่มีผู้เช่ารายเดียวและสัญญาเช่าระยะยาว)

นอกจากความเรียบง่ายเพียงพอของการใช้วิธีการแล้ว เราควรคำนึงถึงความซับซ้อนของการวิเคราะห์ตลาดและความจำเป็นในการปรับเปลี่ยนความแตกต่างระหว่างวัตถุที่เปรียบเทียบ ไม่ควรใช้วิธีการนี้หากไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมในตลาด วัตถุอยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือสร้างใหม่ หรือหากวัตถุได้รับความเสียหายอย่างร้ายแรง

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่จะใช้เมื่อแปลงรายได้ในอนาคตจากอสังหาริมทรัพย์เป็นมูลค่าปัจจุบัน

วิธีเปรียบเทียบการขาย วิธีอัตราส่วนความสามารถในการชำระบัญชี วิธีกลุ่มการลงทุน วิธีอัตราส่วนรายได้รวมตามจริง และวิธีการดุล ใช้ในการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุน

วิธีการเปรียบเทียบการขาย −วิธีการหลักในการกำหนดอัตราการแปลงเป็นทุนทั้งหมด เมื่อกำหนดอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับวัตถุที่ประเมินแล้ว ขั้นแรกให้คำนวณอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับแอนะล็อกที่ขายแต่ละรายการโดยใช้สูตร

โดยที่ SP i คือราคาขายของ i-analogue

จากนั้นเมื่อคำนึงถึงวิธีการของสถิติทางคณิตศาสตร์ ค่าสัมประสิทธิ์น้ำหนัก x ผม ซึ่งสะท้อนถึงระดับความคล้ายคลึงกันของยอดขายแต่ละรายการกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ทั้งหมดจะถูกเลือก

เนื่องจาก รีอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สามารถใช้สำหรับการลงทุนทางเลือกที่มีระดับความเสี่ยงใกล้เคียงกัน จากนั้น x เป็นปัจจัยถ่วงน้ำหนักของการลงทุนครั้งแรก

แอนะล็อกที่วิเคราะห์ของวัตถุประสงค์ของการประเมินควรมีลักษณะที่คล้ายคลึงกันดังต่อไปนี้: อายุทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่, ระดับของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน, มูลค่าการพลิกกลับและปัจจัยการสูญเสีย, ความเสี่ยง, อัตราส่วนของที่ดินและอาคาร, วันที่ขาย, วิธีการ ของการใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพสูงสุด เงื่อนไขทางการเงิน ระดับคุณภาพการจัดการ นอกจากนี้ ตำแหน่งและการตกแต่งของวัตถุไม่ควรแตกต่างกันโดยพื้นฐาน

วิธีการครอบคลุมหนี้ใช้ในกรณีที่มีการใช้ทุนหนี้เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ DCRคำนวณได้ดังนี้

ที่ไหน DS – บริการหนี้ประจำปี

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ทั้งหมดถูกกำหนดโดยสูตร

ที่ไหน Rm – อัตราการแปลงเป็นทุนทั้งหมด m คือส่วนแบ่งของกองทุนที่ยืมมา:

โดยที่ Vm คือต้นทุนของกองทุนที่ยืมหรือจำนวนเงินกู้

วี – ราคาของวัตถุ;

Rm คืออัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับกองทุนที่ยืม:

ข้อมูลสำหรับการคำนวณอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้มีให้พร้อม แต่วิธีนี้ให้มูลค่าที่บ่งบอกถึงอัตราการแปลงเป็นทุนในกรณีที่ข้อมูลตลาดไม่น่าเชื่อถือเพียงพอ ดังนั้นวิธีอัตราส่วนความครอบคลุมจึงใช้เป็นวิธีแก้ไขเท่านั้น

วิธีกลุ่มการลงทุนใช้เมื่อทุนที่ยืมมาเกี่ยวข้องกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในเวลาเดียวกัน อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สามารถคำนวณได้ทั้งที่สัมพันธ์กับการเงินและที่สัมพันธ์กับองค์ประกอบทางกายภาพ

วิธีกลุ่มการลงทุนสำหรับองค์ประกอบทางการเงินอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่เป็นค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่คำนึงถึงผลประโยชน์ของทั้งส่วนของผู้ถือหุ้นและทุนที่ยืม:

โดยที่ R m คืออัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับส่วนของผู้ถือหุ้น ซึ่งกำหนดจากข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุที่เปรียบเทียบได้โดยการหารมูลค่าของรายได้ก่อนหักภาษีด้วยมูลค่าของทุนที่ลงทุนเอง R e คืออัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับกองทุนที่ยืม

วิธีกลุ่มการลงทุนสำหรับองค์ประกอบทางกายภาพอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ถูกกำหนดโดยสูตร

โดยที่ L คือส่วนแบ่งของมูลค่าที่ดินในมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด Rl-อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดิน

R h คืออัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับการปรับปรุง

อัตราการแปลงเป็นทุนของที่ดินคำนวณเป็นอัตราส่วนของรายได้ที่เป็นของที่ดินต่อมูลค่าของที่ดิน อัตราการใช้เงินทุนสำหรับการปรับปรุงกำหนดโดยอัตราส่วนของรายได้ที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงต้นทุนของการปรับปรุง

วิธีอัตราส่วนรายได้รวมตามจริงใช้หากมีข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและรายได้รวมตามจริง:

โดยที่ OER คืออัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน EGIM คืออัตราส่วนรายได้รวมที่แท้จริง

ด้วยการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง อัตราส่วนรายได้รวมและเทคนิคที่เหลือสามารถใช้ในการคำนวณมูลค่าของวัตถุได้

การประยุกต์ใช้อัตราส่วนรายได้รวมหากไม่มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ระบบจะใช้ตัวเลขรายได้รวมและคูณด้วยปัจจัยที่เหมาะสมดังต่อไปนี้

– GRM – ค่าสัมประสิทธิ์ค่าเช่ารวม หากระยะเวลาเท่ากับหนึ่งเดือน

– จีไอเอ็ม – อัตราส่วนรายได้รวมถ้างวดเป็นปี

สัมประสิทธิ์เหล่านี้กำหนดโดยอัตราส่วนของรายได้และราคาขายของออบเจกต์ และเป็นส่วนกลับของอัตราการแปลงเป็นตัวพิมพ์ใหญ่

มูลค่าทรัพย์สินในกรณีนี้ถูกกำหนดดังนี้:

โดยที่ PGI คือรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น

PGIM – ค่าสัมประสิทธิ์รายได้รวมที่เป็นไปได้คำนวณจากข้อมูลอะนาล็อกของวัตถุที่ประเมิน:

EGI - รายได้รวมตามจริง EGIM คืออัตราส่วนรายได้รวมที่แท้จริง:

SP คือราคาขายของวัตถุของการประเมินแบบอะนาล็อก

วิธีที่เหลือใช้ในกรณีที่ทราบต้นทุนของส่วนประกอบหนึ่งของวัตถุที่ประเมินราคา มีวิธีการคงเหลือสำหรับที่ดินและอาคาร ส่วนของผู้ถือหุ้นและทุนในตราสารหนี้

ลำดับการใช้วิธีการตกค้าง:

- การคำนวณส่วนของรายได้ประจำปีที่ตรงกับองค์ประกอบที่มีมูลค่าที่ทราบ
- การคำนวณส่วนของรายได้ประจำปีที่ตรงกับองค์ประกอบที่ไม่ทราบค่า
– การคำนวณต้นทุนของส่วนประกอบที่ไม่รู้จัก
- การกำหนดมูลค่าทรัพย์สินโดยการเพิ่มมูลค่าของส่วนประกอบ

พิจารณาวิธีการคงเหลือของอาคารเมื่อทราบมูลค่าของที่ดินแล้ว การคำนวณจะดำเนินการตามลำดับข้างต้นโดยใช้สูตรต่อไปนี้:

โดยที่ 1 L คือรายได้ประจำปีที่เป็นของที่ดิน V L - ค่าที่ดิน RL คืออัตราการแปลงเป็นทุนของที่ดิน

โดยที่ J h คือรายได้ต่อปีที่เป็นของอาคาร J 0 - รายได้รวมประจำปีที่ทรัพย์สินนำมา

โดยที่ Vn คือต้นทุนของอาคาร Rn คืออัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอาคาร

โดยที่ V คือมูลค่าของทรัพย์สิน

ใช้ในทำนองเดียวกัน:

– วิธีส่วนที่เหลือของที่ดิน – เมื่อต้นทุนของอาคารสามารถกำหนดได้ค่อนข้างแม่นยำ
– วิธียอดคงเหลือสำหรับส่วนของผู้ถือหุ้น – หากสามารถกำหนดระยะเวลาของสินเชื่อจำนองและจำนวนเงินที่ชำระในการชำระหนี้ประจำปี
- วิธีคงเหลือของทุนที่ยืมมา - เมื่อทราบต้นทุนของทุน

โดยทั่วไป การคำนวณการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงจำเป็นต้องมีข้อมูลการขายที่เทียบเคียงได้ การใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้ตามอัตราผลตอบแทนนั้นขึ้นอยู่กับข้อมูลตลาดน้อยกว่า แต่วิธีนี้ควรสะท้อนถึงความคาดหวังและความชอบที่แท้จริงของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงคือการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในขณะที่รักษาสภาพการใช้งานที่มั่นคง จำนวนรายได้คงที่ การไม่มีเงินลงทุนเริ่มแรก และในขณะเดียวกันก็คำนึงถึงการคืนทุนและรายได้จากทุนด้วย

ราคาของวัตถุถูกกำหนดโดยสูตร:

ที่ฉัน - รายได้สุทธิ (CHOD);

R - อัตราส่วนตัวพิมพ์ใหญ่

สูตรพื้นฐานสำหรับวิธีการสร้างรายได้จากการแปลงสินทรัพย์เป็นทุนโดยตรงมักจะใช้ดังนี้:

โดยที่ PV คือมูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สิน

NOI - รายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่คาดหวังสำหรับปีแรกหลังจากวันที่ประเมิน

R 0 - อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ทั้งหมด

อัตราการใช้เงินเป็นตัวพิมพ์สะท้อนถึงความเสี่ยงที่เงินลงทุนในสินทรัพย์มีความเสี่ยง วิธีการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนจะถูกเลือกขึ้นอยู่กับเงื่อนไขเฉพาะที่วัตถุประสงค์ของการประเมินดำเนินการ: ข้อมูลเกี่ยวกับรายได้และราคาธุรกรรมตามตัวอย่างของวัตถุที่เปรียบเทียบกันได้ แหล่งที่มาและเงื่อนไขสำหรับธุรกรรมทางการเงิน ความเป็นไปได้ของการคาดการณ์ที่ถูกต้องเกี่ยวกับ มูลค่าของวัตถุเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาคาดการณ์

ใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงโดยใช้ตัวคูณค่าเช่ารวม

ตัวคูณค่าเช่ารวม (RM) คืออัตราส่วนเฉลี่ยของราคาตลาดต่อรายได้รวมที่เป็นไปได้หรือตามจริงของอสังหาริมทรัพย์บางประเภท

เงื่อนไขหลักสำหรับการใช้วิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง:

ระยะเวลาการรับรายได้มีแนวโน้มที่จะไม่มีที่สิ้นสุด - จำนวนรายได้คงที่ - เงื่อนไขการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกมีเสถียรภาพ - ไม่คำนึงถึงการลงทุนเริ่มแรก - การคืนทุนและการคืนทุนจะถูกนำมาพิจารณาพร้อมกัน

สำหรับการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง แบบจำลองจะใช้ตามการกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์โดยการหารรายได้จากการดำเนินงานสุทธิโดยทั่วไปด้วยอัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ทั้งหมดที่ได้รับจากการวิเคราะห์ความสัมพันธ์ระหว่างรายได้และราคาขายของสิ่งที่คล้ายคลึงกันของวัตถุประสงค์ของการประเมิน ต่อไปนี้คือตัวอย่างบางส่วนของแบบจำลองการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง

ข้อดีของการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง:

ความเรียบง่ายของการคำนวณ - สมมติฐานจำนวนน้อย - ภาพสะท้อนของสถานะของตลาด - ได้ผลลัพธ์ที่ดีสำหรับทรัพย์สินที่ใช้งานได้มั่นคงและมีความเสี่ยงต่ำ (อาคารที่มีผู้เช่ารายเดียวและสัญญาเช่าระยะยาว)

วิธีเปรียบเทียบการขายเป็นวิธีหลักในการกำหนดอัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่โดยรวม เมื่อกำหนดอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับวัตถุที่ประเมินแล้ว ขั้นแรกให้คำนวณอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับแอนะล็อกที่ขายแต่ละอันโดยใช้สูตร

โดยที่ SP i คือราคาขายของ i-analogue

เมื่อใช้ Ri สามารถใช้อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับการลงทุนทางเลือกที่มีระดับความเสี่ยงใกล้เคียงกัน จากนั้น x คือสัมประสิทธิ์การถ่วงน้ำหนักของการลงทุนครั้งแรก

วิธีอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้จะใช้เมื่อมีการนำเงินทุนจากตราสารหนี้ไปใช้ในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ DCR คำนวณได้ดังนี้

โดยที่ DS คือ การชำระหนี้รายปี

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ทั้งหมดถูกกำหนดโดยสูตร

โดยที่ Rm - อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ทั้งหมด

ม. - ส่วนแบ่งของกองทุนที่ยืมมา:

โดยที่ Vm คือต้นทุนของกองทุนที่ยืมหรือจำนวนเงินกู้

V - ราคาของวัตถุ;

Rm - อัตราเงินทุนสำหรับกองทุนที่ยืม:

วิธีกลุ่มการลงทุนจะใช้หากทุนที่ยืมมาเกี่ยวข้องกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในเวลาเดียวกัน อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สามารถคำนวณได้ทั้งที่สัมพันธ์กับการเงินและที่สัมพันธ์กับองค์ประกอบทางกายภาพ อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่เป็นค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่คำนึงถึงผลประโยชน์ของทั้งส่วนของผู้ถือหุ้นและทุนที่ยืม:

โดยที่ R m - อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับส่วนของผู้ถือหุ้นซึ่งกำหนดจากข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุที่เปรียบเทียบได้โดยการหารมูลค่าของรายได้ก่อนหักภาษีด้วยมูลค่าของทุนที่ลงทุนเอง

R e , - อัตราการใช้เงินทุนสำหรับกองทุนที่ยืมมา

วิธีกลุ่มการลงทุนสำหรับองค์ประกอบทางกายภาพ อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ถูกกำหนดโดยสูตร

โดยที่ L คือส่วนแบ่งของมูลค่าที่ดินในมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด

R l - อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดิน

R h - อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับการปรับปรุง

วิธีการของค่าสัมประสิทธิ์ของรายได้รวมตามจริงจะถูกนำไปใช้หากมีข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและจำนวนรายได้รวมตามจริง:

โดยที่ OER คืออัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

EGIM คืออัตราส่วนรายได้รวมที่แท้จริง

การประยุกต์ใช้อัตราส่วนรายได้รวม หากไม่มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ระบบจะใช้ตัวเลขรายได้รวมและคูณด้วยปัจจัยที่เหมาะสมดังต่อไปนี้

1) GRM - ค่าสัมประสิทธิ์ค่าเช่ารวม หากระยะเวลาเท่ากับหนึ่งเดือน

2) GIM - อัตราส่วนรายได้รวมหากระยะเวลาเท่ากับหนึ่งปี

มูลค่าทรัพย์สินในกรณีนี้ถูกกำหนดดังนี้:

โดยที่ PGI - รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น

PGIM เป็นค่าสัมประสิทธิ์ของรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้นซึ่งคำนวณตามข้อมูลอะนาล็อกของวัตถุประสงค์ของการประเมิน:

โดยที่ EGI คือรายได้รวมที่แท้จริง

EGIM - ค่าสัมประสิทธิ์ของรายได้รวมที่แท้จริง:

SP คือราคาขายของอะนาล็อกของวัตถุที่ประเมิน

วิธีที่เหลือจะใช้ในกรณีที่ทราบต้นทุนของส่วนประกอบหนึ่งของวัตถุที่ประเมินราคา มีวิธีการคงเหลือสำหรับที่ดินและอาคาร ส่วนของผู้ถือหุ้นและทุนในตราสารหนี้

"การคำนวณมูลค่าทรัพย์สินโดยใช้วิธีการคำนวณรายได้โดยตรง (แนวทางรายได้)"

ต้นทุนของ OH ด้วยวิธีนี้คำนวณดังนี้:

Sdx \u003d CHOD: Kcap,

ที่ไหน CHOD- จำนวนรายได้สุทธิประจำปีจากการดำเนินงานของ HP

kcap- อัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

จำนวนรายได้สุทธิถูกกำหนดผ่านรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น (GRP) เช่น รายได้เมื่อวัตถุโหลดเต็ม:

CHOD \u003d PVD - P-หรือ-R,

ที่ไหน พี- การสูญเสียรายได้เช่นจากสถานที่ขนถ่ายชั่วคราว

หรือ- ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานในการบำรุงรักษาอาคาร (เงินเดือนพนักงาน ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ภาษีทรัพย์สิน ฯลฯ)

R- เงินสำรองรอการตัดบัญชีสำหรับการซ่อมแซมองค์ประกอบและระบบโครงสร้างที่มีอายุสั้นที่กำลังจะเกิดขึ้น

1. การกำหนดจำนวนรายได้รวมที่เป็นไปได้

เราคำนวณ PVD ตามเงื่อนไขต่อไปนี้:

LDPE\u003d 5--H 5 ^ เอ, (3.2)

ที่ไหน ส- พื้นที่ให้เช่า ตรม.

Ca- อัตราค่าเช่า 1m2

PVD \u003d 12 * 32000 \u003d 384,000 rubles / ปี

ความสูญเสียจากการหยุดทำงานของอาคารโดยเฉลี่ย 5-10% ในกรณีนี้ เราจะใช้ 5% ต่อปี

ดังนั้นการสูญเสียจะเป็น:

P \u003d 384,000 * 0.05 \u003d 19,200 รูเบิล

คำนวณมูลค่าของรายได้รวมจริง:

ดีวีดี \u003d PVD - P \u003d 384,000 - 19200 \u003d 364,800 รูเบิล

ลำดับการคำนวณแสดงในตาราง 4.1.

ตาราง 4.1 การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ

ตัวบ่งชี้	ความหมาย	ขั้นตอนการคำนวณ
พื้นที่ที่มีประสิทธิภาพ		ยอมรับตามข้อมูลเบื้องต้น
ค่าเช่า		จากการวิเคราะห์ตลาด
รายได้รวมที่เป็นไปได้
พยากรณ์อันเดอร์โหลด
คาดการณ์การสูญเสียจากการไม่ชำระเงิน
รายได้รวมตามจริง		384 000 * (100-8)/100
รายได้ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม
ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน		ตาราง 4.2
กำไรสุทธิจากการดำเนินงานก่อนภาษีเงินได้
ภาษีเงินได้ (13%)
รายได้จากการดำเนินงานสุทธิสำหรับ EON

ตารางที่ 4.2. การคำนวณค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานคงที่สำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว (ที่ดิน + อาคารบริหาร)

ตัวบ่งชี้	ความหมาย	ขั้นตอนการคำนวณ
1. ภาษีที่ดิน
2. ที่ดิน		ตามข้อมูลเดิม
3. มูลค่าที่ดินของหน่วยความจำ
4. อัตราภาษีที่ดิน
5. ภาษีทรัพย์สิน		1% ของมูลค่าคงเหลือของทรัพย์สิน
6. มูลค่าคงเหลือของวัตถุ		ตามผลลัพธ์ของแนวทางต้นทุน
7. ค่าประกัน
8. สำรองสำรองที่ไม่มีภาษีมูลค่าเพิ่ม

3. การกำหนดจำนวนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานผันแปร

รายการหลักของต้นทุนผันแปรคือค่าสาธารณูปโภค: เครื่องทำความร้อน, น้ำประปา, สุขาภิบาล, การทำความสะอาดอาณาเขตและการกำจัดขยะมูลฝอย:

Rper1\u003d 156.7 * 60 * 12 \u003d 112,824 รูเบิล

4. การคำนวณสำรองทดแทน (RZ) แสดงไว้ในตาราง 4.3

ตาราง 4.3 การคำนวณเงินสำรองทดแทนการปรับปรุงอาคารบริหาร

3. อายุการใช้งานมาตรฐานขององค์ประกอบโครงสร้างนำมาจากตาราง 2.2.

4. คำนวณ RH ประจำปีสำหรับการบูรณะหลังคาโดยหักกำไรเบื้องต้นของผู้ประกอบการจากเครื่องบิน (-15%):

RZkr \u003d (VS / 1.15 * V) / Tn \u003d (1,312,343 / 1.15) * 0.14/9 \u003d 17,751.5 rubles / ปี

RZkr \u003d (VS / 1.15 * V) / Tn \u003d 1,141,167.8 * 0.16/20 \u003d 9,129.3 rubles / ปี

RZkr \u003d (VS / 1.15 * V) / Tn \u003d 1,141,167.8 * 0.25/25 \u003d 11,411.7 rubles / ปี

จำนวน RH ทั้งหมดสำหรับปีคือ -38,292.5 รูเบิลซึ่งเท่ากับ 2.9% ของ HC ทั้งหมด

มาคำนวณยอดรวมของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทุกประเภท (ตารางที่ 4.1):

OR = Rpost+ Rper1 = 60 075,1 + 112 824 = 172 899,1 ถู.

4. การคำนวณอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

ตาราง 4.4

ตัวบ่งชี้	ความหมาย	ขั้นตอนการคำนวณ
อัตราความเสี่ยงฟรี
ช่วงเวลาที่น่าจะแสดงวัตถุในตลาด
การปรับสภาพคล่อง
ปรับความเสี่ยงลงทุนในอสังหาริมทรัพย์		ประกันภัย
ชีวิตทางเศรษฐกิจโดยรวมของการปรับปรุง		*ตามกลุ่มทุนของวัตถุ
ยุคแห่งการปรับปรุงที่แท้จริง		ตามเอกสารข้อมูล
อายุของการปรับปรุงที่มีประสิทธิภาพ
อายุการใช้งานการอัพเกรดที่เหลืออยู่		(ข้อ 5*0.70-ข้อ 7)
อัตราผลตอบแทนทุน		ตามวิธีแหวน 100% / ข้อ 8
อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับการปรับปรุง		รายการ 1+รายการ 3+รายการ 4+รายการ 9 = 7.8+1.95+0.5+1.74
อัตราส่วนโครงสร้างเงินทุนอาคาร

ในอัตราที่ปราศจากความเสี่ยง เราจะนำผลตอบแทนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของเงินฝากรูเบิลสำหรับนิติบุคคลของธนาคารรัสเซียที่น่าเชื่อถือที่สุด - 7.8%

จากผลการคำนวณ (ตารางที่ 4.4) อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สะสมจะเป็นดังนี้

Sk= 7,8+1,95+0,5+1,85 = 12,1 %.

5. การกำหนดมูลค่าของอาคาร

ต้นทุนของอาคารบริหารภายใต้แนวทางรายได้นี้คือ:

เสียชีวิต= 255 088,3: 0,121 = 2 108 168 ถู.

การประสานงานของผลลัพธ์และการกำหนดมูลค่าตลาดของวัตถุประเมิน

ความกลมกลืนของผลลัพธ์มีจุดมุ่งหมายเพื่อประเมินความน่าเชื่อถือของการประยุกต์ใช้แต่ละแนวทาง

ปัจจัยต่อไปนี้ควรนำมาพิจารณาในการวิเคราะห์:

1. การแต่งตั้งวัตถุประสงค์ของการประเมินการใช้งานในปัจจุบัน

2. แนวโน้มการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่วนนี้

3. สถานการณ์ทางเศรษฐกิจทั่วไปในประเทศ ภูมิภาค และอุตสาหกรรมที่สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของวัตถุประสงค์ของการประเมิน

เมื่อกระทบยอดผลลัพธ์ของการคำนวณ เราใช้วิธีการกระจายค่าสัมประสิทธิ์น้ำหนัก: ในกรณีนี้ การคำนวณน้ำหนักจำเพาะของผลลัพธ์ที่ได้รับในการประเมินอสังหาริมทรัพย์จะดำเนินการบนพื้นฐานของการเฉลี่ยน้ำหนักของอิทธิพล หลักเกณฑ์สำหรับแต่ละแนวทาง

ตาราง4.5

ตาราง 4.6 ผลลัพธ์ของวิธีการวิเคราะห์ต้นทุนสามวิธี

มูลค่าตลาดสุดท้ายของทรัพย์สินเท่ากับผลรวมของผลิตภัณฑ์ของมูลค่ามูลค่าและน้ำหนักที่สอดคล้องกัน:

สลีป \u003d 6,521,342 x 0.375 + 6,400,000 x 0.325 + 2,108,168 x 0.200 \u003d 5,587,137,000 รูเบิล

โค้งมน 5 588 พันรูเบิลดังนั้นราคา 1 ตร.ม. ของพื้นที่ทั้งหมดของอาคารจะเป็น:

5,588/156.7 = 35,660 รูเบิล/ตร.ม.

ข้อสรุปหลักเกี่ยวกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน

ตาราง 4.7

ชื่อเต็มและถูกต้อง (นัดหมาย)	อาคารที่พักอาศัยส่วนบุคคล กระท่อม
	สาธารณรัฐตาตาร์สถาน, คาซาน, การตั้งถิ่นฐาน Konstantinovka (เขตโซเวียต)
ปีที่สร้างกลุ่มทุน	ปี 2555 กลุ่ม I
ปริมาณการก่อสร้าง ลูกบาศก์เมตร และ จำนวนชั้น	522 ลูกบาศก์เมตร 1 ชั้น
พื้นที่ทั้งหมด (มีประโยชน์), ตร.ม
วันที่จัดทำทางเทคนิค หนังสือเดินทาง
วันที่ประเมิน	พฤษภาคม 2014
มูลค่าตลาดคำนวณ แนวทางต้นทุน
แนวทางเปรียบเทียบ
แนวทางรายได้
บทสรุปสุดท้ายเกี่ยวกับปัจจุบัน มูลค่าตลาดของวัตถุประเมิน
ค่าใช้จ่าย ตร.ม. ม. ของพื้นที่ทั้งหมด ถู