Daromad kapitallashuvi ko'chmas mulkka egalik qilishdan kelajakdagi foydaning joriy qiymatini olishni anglatadi. Ko'chmas mulkdan kapitallashtirilgan daromad uning joriy qiymatining taxminidir.

Kapitallashtirish usullaridagi asosiy tushunchalar sof operatsion daromad (NOI) va kapitallashuv darajasi (R) tushunchalaridir.

Daromad yondashuvida ko'chmas mulkning qiymati (V) quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:

Agar xarajatlarni tahlil qilishda bir yillik daromad (yoki o'rtacha yillik daromad) ishlatilsa, unda bu baholash usuli to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usullari deb ataladi va agar tahlil kelajakdagi daromad oqimidan foydalansa (yillar uchun ijara to'lovlari minus operatsion xarajatlar va sotishdan tushgan tushumlar). ushlab turish davri ) o'z kapitallashuv stavkalari bilan, keyin bu usul diskontlangan pul oqimi usuli deb ataladi.

Sof operatsion daromad (NOI). Sof operatsion daromad tushunchasi faqat ko'chmas mulkni baholash nazariyasida qo'llaniladi.

Sof operatsion daromad - barcha operatsion xarajatlar va zaxiralarni haqiqiy tushumdan chegirib tashlangandan keyin, lekin ipoteka qarziga xizmat ko'rsatishdan oldin va amortizatsiya ajratmalarini hisobga olgan holda, baholanayotgan mulkdan kutilayotgan sof yillik daromadning hisoblangan barqaror qiymati.

Sof operatsion daromad bozor ijarasi bo'yicha ijaraga olingan mulkni baholash sanasidan keyingi birinchi yil uchun hisoblanadi.

NOIni hisoblash ketma-ketligi quyidagicha:

1. Baholash sanasidan keyingi birinchi yilda ko‘chmas mulkni ijaraga berishdan potentsial yalpi daromad (GIR) bozor ijarasi shartlari bo‘yicha aniqlanadi.

2. Samarali yalpi daromad (EI) yuklanmagan binolar, ijarachilarni almashtirish va ijara haqini undirishdagi yo'qotishlarni EHIdan ayirish yo'li bilan aniqlanadi.

3. Asosiy va operatsion xarajatlarni, shuningdek, zaxiralarni o'z ichiga olgan barcha yillik prognoz qilingan xarajatlar prognozlangan EIAdan chegirib tashlanadi.

Potensial yalpi daromad (yalpi daromad) - asosiy faoliyat va qo'shimcha xizmatlardan kutilayotgan umumiy qiymat, baholanayotgan mulk asosida asosiy faoliyat bilan birga keladi. Masalan, agar uy egasi kvartirani ijaraga bersa, u holda ijara asosiy faoliyatdan olingan yalpi daromad va kir yuvish mashinalari, quritgichlar va boshqalarni ishlatishdan olingan daromaddir. qo'shimcha daromad hisoblanadi. Yalpi va qo'shimcha daromadlar yig'indisi potentsial yalpi daromadni ifodalaydi. Bundan tashqari, baholash uchun, baholash sanasidan keyingi birinchi yil uchun yalpi va qo'shimcha daromad hisoblanadi, ya'ni. ko'rib chiqilayotgan mulk baholash sanasida foydalanishdan ozod deb hisoblanadi.

Ob'ektni ishlatish xarajatlari doimiy, ekspluatatsion va zaxiralarga bo'linadi.

Ruxsat etilgan xarajatlarga mulkning ish yuki darajasiga bog'liq bo'lmagan xarajatlar kiradi. Bularga mulk solig'i va sug'urta mukofotlari kiradi.

Operatsion xarajatlar ob'ektni ishlatish, foydalanuvchiga xizmatlar ko'rsatish va daromad oqimini saqlash xarajatlarini o'z ichiga oladi. Mulkning ekspluatatsion xarajatlariga quyidagilar kiradi: mulkni boshqarish uchun to'lovlar, xizmat ko'rsatuvchi xodimlar uchun ish haqi va mukofotlar, xodimlarning ijtimoiy sug'urtasi, kommunal xizmatlar, mulkni saqlash xarajatlari (qo'riqlash va yong'inga qarshi xizmatlar uchun to'lov, lift, telefon va boshqalar), mehmondo'stlik, reklama, bank va sayohat xarajatlari.

Zaxiralarga oshxona jihozlari, mebellar, idish-tovoqlar va mulk uchun boshqa idishlarni sotib olish (almashtirish) xarajatlari kiradi.

Shuni ta'kidlash kerakki, baholangan ob'ektni kapital va joriy ta'mirlash xarajatlari ushbu xarajatlar ro'yxatiga kiritilmagan - ular amortizatsiyaga o'tkaziladi.

Operatsion xarajatlar va zaxiralarga kiritilmagan boshqa doimiy xarajatlarga alohida e'tibor qaratish lozim. Bu qarzga xizmat ko'rsatish xarajatlari, masalan, kreditlar bo'yicha foizlar va kredit sug'urtasi bo'yicha foizlar, amortizatsiya, daromad va boshqa soliqlar, boshqaruv to'lovlari.

Shuni ham aytish kerakki, bunday xarajatlarning bir qismi, masalan, amortizatsiya, ishlab chiqarish tannarxiga kiritiladi; qismi, masalan, menejerning ish haqi, foyda hisobidan qoplanadi va ba'zi xarajatlar, masalan, qarzlarni qoplash xarajatlari qisman foyda, qisman ishlab chiqarish xarajatlari hisobidan qoplanadi. Barcha doimiy operatsion xarajatlar va zaxiralar ishlab chiqarish tannarxiga kiritiladi.

kapitallashuv darajasi. Daromadli ko'chmas mulkni baholashda eng qiyin masala kapitalizatsiya stavkasini aniqlashdir. Kapitalizatsiya stavkasini aniqlashning eng oson yo'li uni bozorda to'plangan ma'lumotlardan foydalangan holda olishdir. Kapitalizatsiya stavkasi quyidagilarga teng:

bu erda NOI - sof operatsion daromad

V - mulk qiymati

R - kapitallashuv darajasi

Shu tarzda aniqlangan kapitallashuv darajasi umumiy kapitallashuv darajasi deb ataladi. Uni aniqlash uchun sizda shunga o'xshash mulkni sotish bo'yicha bozor ma'lumotlari bo'lishi kerak. Shu bilan birga, har bir ob'ekt uchun NOI qiymatlarini (sof operatsion daromad) olish kerak, xuddi bu ob'ektlar yana baholangandek.

Bozor shakllanishi sharoitida bunday ma'lumotlarni olish juda murakkab, biroq ayni paytda bu usul eng to'g'ri va bozor sharoitida eng ko'p qo'llaniladi.

Misol: Dastlabki ma'lumotlar:

Ob'ektlar	Sotish narxi	NOI	Umumiy daromad darajasi
Baholangan
1-ob'ekt			0,12
Ob'ekt 2			0,11
Ob'ekt 3			0,105

Baholangan ob'ektdan sof operatsion daromad (N01) - 57 000 ming rubl. Ob'ektning qiymatini aniqlash kerak.

Yechish: Seriyani tartiblash: 0,105 - 0,11 - 0,12.

O'rtacha qiymat - 0,112.

Mo so'zining modal ma'nosi - yo'q.

Median Me = 0,11.

Taqqoslanadigan mulk sifatini solishtirgandan so'ng, baholovchi kerakli umumiy daromad darajasi 11,5% ni tashkil qiladi, deb qaror qiladi. Keyin ob'ektning narxi quyidagilarga teng bo'ladi:

57000: 0,115 = 495650 ming rubl

Bog'langan investitsiya usuli.

Baholash nazariyasida investitsiya guruhi va ipoteka-investitsiya tahlili usullariga asoslangan kapitallashuv koeffitsientini aniqlashning boshqa ko'plab usullari mavjud.

Jahon amaliyoti shuni ko'rsatadiki, ko'chmas mulk bilan bog'liq deyarli barcha operatsiyalar ipoteka kreditlari jalb qilingan holda amalga oshiriladi, ya'ni moliyaviy leveraj qo'llaniladi.

Ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarni moliyalashtirish uchun kreditlar bir qator sabablarga ko'ra jalb qilinadi, ular orasida quyidagilar:

1. Ko'chmas mulkning narxi yuqori va uni sotib olish uchun ozgina xaridorning puli bor.

2. Etarli mablag'ga ega bo'lganlar kapital qo'yilmalarning tavakkalchiligini kamaytirishga intiladilar, ya'ni o'z mablag'larini diversifikatsiya qilishga intiladilar.

3. Kreditlardan foydalanish investorga katta miqdordagi daromad keltiruvchi mulkni nazorat qilish imkonini beradi.

4. Soliqlarni kamaytirish orqali tejash (aksariyat mamlakatlarda kreditlar bo'yicha foizlar soliqqa tortilmaydi).

Shuning uchun ko'chmas mulkka investitsiyalar ko'p hollarda ikkita komponentdan iborat: ipoteka krediti va kapital. Shu bilan birga, kapitallashuv stavkasi kapitalni ko'chmas mulkka investitsiya qilish xavfini hisobga olgan holda, investitsiyaning ushbu ikkala qismi uchun daromadga bo'lgan bozor talablariga javob berishi kerak. Aks holda, o'z mablag'lari va kreditlar ko'rinishidagi ushbu investitsiyalar boshqa foydaliroq loyihaga kiritiladi.

Shunday qilib, kapitallashuv stavkasi ikki komponentga bo'linadi: ipoteka konstantasi va kapital bo'yicha kapitallashuv stavkasi.

Ipoteka konstantasi (R i) - yillik qarzga xizmat ko'rsatish to'lovlarining ipoteka kreditining asosiy summasiga nisbati.

O'z kapitali bo'yicha kapitalizatsiya stavkasi (Rs) - soliqqa tortilgunga qadar pul tushumlarining investitsiya qilingan kapital miqdoriga nisbati. Ushbu kontseptsiyani investorning daromadlilik darajasidan farqlash kerak, chunki o'z kapitalining kapitallashuv stavkasi daromad darajasidan tashqari, qo'yilgan kapitalning rentabelligini ham o'z ichiga oladi.

Rivojlangan ko'chmas mulk bozoriga ega bo'lgan aksariyat mamlakatlarda kapitalni kapitallashtirish darajasi asosiy investitsiya mezoni hisoblanadi. U taqqoslanadigan sotish tahlili asosida aniqlanadi va baholovchining fikriga bog'liq. Ipoteka konstantasi va kapitalning kapitallashuv darajasi ma'lum bo'lganda, umumiy stavkani investitsiya guruhi usuli yoki bog'langan investitsiya usullari yordamida olish mumkin.

R \u003d M * R i + (1 - M) * R s,

bu erda M - kreditning mulk qiymatiga nisbati.

Investitsion guruh usuli kapitallashuv stavkasini aniqlash va investitsiyalarni er va binolarga ajratish uchun qo'llanilishi mumkin, agar har bir komponent uchun kapitalizatsiya stavkalari olinadi. Bunday holda, hisoblash formulasi quyidagi shaklni oladi:

R \u003d L * R L + B * R b,

bu erda R - tegishli investitsiyalar uchun kapitallashuv darajasi;

L - ko'chmas mulk umumiy qiymatining ulushi sifatida er qiymati;

R L - yer uchun kapitalizatsiya darajasi;

B - mulkning umumiy qiymatining ulushi sifatida binoning qiymati;

R b - binoning kapitallashuv darajasi.

Daromadlarni kapitallashtirish usuli. To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usulida qiymatni aniqlash bitta matematik operatsiya bilan amalga oshiriladi, bunda 1 yil davomida daromadni kapitallashtirishning yagona stavkasi (yoki bir necha yil uchun o'rtacha yillik stavka) qo'llaniladi. Amalda, ko'pincha ko'chmas mulkka egalik qilishdan pul oqimlari notekis bo'lib, ularning kapitallashuv stavkalari ham har xil bo'lishi mumkin. Bunday holda, joriy qiymatni aniqlash uchun har bir pul oqimi diskontlangan bo'lishi kerak. Ushbu yondashuv daromadlarni kapitallashtirish usuli yoki diskontlangan pul oqimi usuli deb ataladi.

Daromadni kapitallashtirish usuli - bu mulkka egalik qilishning kelajakdagi foydasini uning joriy qiymatiga aylantirish usuli. Ushbu imtiyozlar ikki qismdan iborat:

1-chi - ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilishdan (NOI) davriy pul oqimlari va amortizatsiya va daromad solig'isiz qo'shimcha sof pul oqimlari.

2-chi - ko'chmas mulkni saqlash muddati oxirida sotishdan olingan pul oqimi, bitim xarajatlarini hisobga olgan holda.

Daromadlarni kapitallashtirish usulining aniqlovchi bosqichi tegishli kapitalizatsiya stavkalarini tanlashdir. Bu jarayon batafsil bozor tadqiqotlari asosida baholovchi tomonidan amalga oshirilishi kerak. Buni amalga oshirishda quyidagi fikrlarni yodda tutish kerak:

1. Kapitalizatsiya stavkasi va ob'ektdan olingan daromadning aniq qiymatlarini faqat uni sotgandan keyin olish mumkin. Baholovchining vazifasi - bu ko'rsatkichlarni ko'chmas mulkka egalik qilishdan oldin yoki undan oldin bashorat qilish.

2. Tahlil qilishda taqqoslanadigan savdo ma'lumotlaridan foydalanish mumkin. Ammo shuni yodda tutingki, ushbu ma'lumotlar prognoz davrida kutilganlarni emas, balki oldingi egalik kutganlarini aks ettiradi.

3. Tahlil o‘tkazishda baholovchi kapitalni muqobil moliya bozori vositalariga investitsiya qilish imkoniyatini va buning natijasida prognoz davrida ularning rivojlanish tendentsiyalari va dinamikasini hisobga olishi kerak.

4. Kapitallashtirish stavkalari ko'chmas mulkka investitsiya qilishning kutilayotgan risklarini hisobga oladi. Undan turli xil pul oqimlari turli xil risklarga va shuning uchun har xil kapitalizatsiya stavkalariga ega bo'lishi mumkin.

5. Tahlil jarayonida baholovchi baholanayotgan mol-mulk uchun solishtirma sotish chegaralarida bo'lgan kapitallashuv stavkalarining ma'lum diapazonini olishi kerak.

6. Daromad stavkalarining yakuniy tanlovi butunlay baholovchining fikriga, uning tajribasi va tahliliga bog'liq.

14-variant 6. KO'CHMAS MULK QIYMATIGA Qiyosiy yondoshuv ASOSLARI

6.1. Qiyosiy yondashuvning mohiyati

To'g'ridan-to'g'ri sotishni taqqoslash usuli - bu taqqoslanadigan ob'ektlarning so'nggi sotuvlarini baholanayotgan mulk bilan taqqoslash yo'li bilan, ular orasidagi farqlarni hisobga olish uchun tegishli tuzatishlar kiritilgandan so'ng, mulkning bozor qiymatini baholash usuli.

Baholovchi real bozor operatsiyalarini tahlil qiladi va ular bo'yicha amalga oshirilgan ob'ektlarni baholanayotgan ob'ekt bilan taqqoslaydi. Ushbu yondashuv almashtirish printsipiga asoslanadi. Ratsional investor yoki xaridor ma'lum bir ko'chmas mulk uchun bir xil foydali xususiyatga ega boshqa shunga o'xshash mulkni sotib olishdan ko'ra ko'proq pul to'lamaydi deb taxmin qilinadi. Shu sababli, o'xshash yoki taqqoslanadigan mulklar uchun to'langan narxlar baholanayotgan mulkning bozor qiymatini aks ettirishi kerak.

Sotishni to'g'ridan-to'g'ri taqqoslashda baholovchi tegishli bozorda sotilgan taqqoslanadigan mulklarni ko'rib chiqadi; keyin baholanayotgan mulk va solishtiriladigan mulk o‘rtasidagi mumkin bo‘lgan farqlarga tuzatishlar kiritiladi. Natijada, solishtiriladigan mulklarning har birining sotish bahosi, go‘yo u sotilganda baholanayotgan mulk bilan bir xil asosiy belgilarga ega bo‘lganidek aniqlanadi. Tuzatilgan narx baholovchiga bozorda baholanayotgan mulkning mumkin bo'lgan qiymati haqida mantiqiy xulosalar chiqarish imkonini beradi. To'g'ridan-to'g'ri qiyosiy tahlil yondashuvi qiyosiy sotish yondashuvi, bozorga yondashuv yoki bozor ma'lumotlari yondashuvi deb ham ataladi.

Rivojlanmagan ko'chmas mulk bozorida taqqoslanadigan sotish bo'yicha tegishli ma'lumotlarning yo'qligi sababli ushbu usulni qo'llash juda qiyin. Bozorning shakllanishi bilan kvartira bozorida qiyosiy usulni qo'llash uchun zarur shart-sharoitlar amalga oshiriladi.

Kvartira bozoriga nisbatan qiyosiy usulning asosi bo'lgan tamoyil shuni anglatadiki, agar xaridor kvartirani sotib olish imkoniyati va xohishiga ega bo'lsa, u holda uning narxi odatda tanlangan turdagi kvartiraning sotish narxlari darajasida belgilanadi. operatsiyani bajarish uchun ko'p vaqt va qo'shimcha xarajatlar talab qilinmaydi.

To'g'ridan-to'g'ri qiyosiy tahlil ko'chmas mulkni baholashning uchta yondashuvidan biridir. Qolgan ikkitasi - daromad va xarajat ham bozor haqida ma'lumot talab qiladi. Ulardan birinchisida kapitallashuv koeffitsientlari bozor ma'lumotlari asosida aniq belgilanadi. Xarajat yondashuvi materiallar va mehnatning bozor narxlari, qo'shimcha xarajatlar va normal foyda to'g'risidagi ma'lumotlarga asoslanib, almashtirish yoki qayta ishlab chiqarish xarajatlarini baholashni talab qiladi.

ostida kapitallashuv daromad tushuniladi ko'chmas mulkka egalik qilishning kelajakdagi foydalarining hozirgi qiymatini olish. Ko'chmas mulkdan kapitallashtirilgan daromad uning joriy qiymatining taxminidir.

Kapitallashtirish nazariyasi baholovchi aniq tushunishi kerak bo'lgan juda oddiy tushunchalarga asoslanadi.

Kapitallashtirish usullaridagi asosiy tushunchalar tushunchalardir sof operatsion daromad (NOI) va kapitallashuv stavkalari, (R).

Daromad yondashuvi ostida ko'chmas mulk qiymati (V ) formula bo'yicha hisoblanadi;

V=NOI/R

Ushbu oddiy formulada daromad ko'chmas mulkni baholashning puxta o'ylangan va bozorda sinovdan o'tgan nazariyasi qurilgan.

Agar xarajatlarni tahlil qilishda bir yillik daromad (yoki o'rtacha yillik daromad) ishlatilsa, bu baholash usuli deyiladi. to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli, va agar tahlil o'z kapitallashuv stavkalari bilan kelajakdagi daromadlar oqimidan (yillar uchun ijara to'lovlari minus operatsion xarajatlar va sotishdan tushgan tushumlar) o'z kapitallashuv stavkalari bilan foydalanilsa, bu usul usul deb ataladi. pul oqimlarini diskontlash.

Formulaga kiritilgan asosiy tushunchalarni ko'rib chiqing.

Sof operatsion daromad (NOI)

Sof operatsion daromad tushunchasi faqat ko'chmas mulkni baholash nazariyasida qo'llaniladi. Ko'chmas mulk bozorining boshqa ishtirokchilari (rieltorlar, auditorlar, soliq inspektorlari) bunday tushunchalardan foydalanmaydilar. Shuning uchun baholovchining bu haqda aniq tasavvurga ega bo'lishi va kerakli tushuntirishlar berishi muhimdir. NOI baholash hisobotida va boshqa hujjatlarda.

Sof operatsion daromad- bu ob'ektning barcha operatsion xarajatlari va zaxiralari chegirib tashlanganidan keyin, lekin ipoteka qarziga xizmat ko'rsatishdan oldin va amortizatsiya ajratmalarini hisobga olgan holda ob'ekt mulkidan olingan kutilayotgan yillik sof daromadning hisoblangan barqaror qiymati.

NOI bozor ijarasi bo'yicha ijaraga olingan mulkni baholash sanasidan keyingi birinchi yil uchun hisoblanadi. Hisoblash ketma-ketligi NOI Keyingi:

1. Baholash sanasidan keyingi birinchi yilda ko‘chmas mulkni ijaraga berishdan potentsial yalpi daromad (GIR) bozor ijarasi shartlari bo‘yicha aniqlanadi.

2. Samarali yalpi daromad (EI) yuklanmagan binolar, ijarachilarni almashtirish va EHIdan ijara haqini undirishdagi yo'qotishlar tufayli hisoblangan yo'qotishlarni ayirish yo'li bilan aniqlanadi.

3. Asosiy va operatsion xarajatlarni, shuningdek, zaxiralarni o'z ichiga olgan barcha yillik prognoz qilingan xarajatlar prognozlangan EIAdan chegirib tashlanadi.

Doimiy xarajatlarga ob'ektning ish yuki darajasiga bog'liq bo'lmagan xarajatlar kiradi

ko `chmas mulk. Bularga mol-mulk solig'i va sug'urta mukofotlari (baxtsiz hodisalardan, xodimlarni sug'urtalash va boshqalardan) kiradi.

Operatsion (texnik xizmat ko'rsatish) xarajatlari mulkni saqlash, ijarachilarga xizmatlar ko'rsatish va barqaror daromad oqimini saqlash uchun an'anaviy xarajatlarni o'z ichiga oladi.

Ko'chmas mulkni baholashda uzoq muddatli xarajatlar uchun har yili pul mablag'larini tejash (rezervatsiya qilish) degan ma'noni anglatadigan zahiralar tushunchasi kiritildi.

Zaxira bino va asbob-uskunalarning bunday elementlarini o'z ichiga oladi, ularning xizmat muddati binoning taxminiy iqtisodiy muddatidan kamroq.

Ish jarayonida mulk egasi, buxgalter, menejer, menejer, soliq inspektori va baholanayotgan mol-mulk bilan bog'liq boshqa shaxslar bilan suhbatdan o'tish, shuningdek, u bo'yicha barcha hujjatlarni o'rganish kerak.

Kapitallashtirish darajasi (R)

Daromadli ko'chmas mulkni baholashda eng qiyin masala kapitalizatsiya stavkasini aniqlashdir. Kapitalizatsiya stavkasini aniqlashning eng oddiy va eng yaxshi usuli uni bozorda to'plangan ma'lumotlardan olishdir.

(3.3.) formuladan kelib chiqadiki, kapitallashuv darajasi quyidagilarga teng bo'ladi:

R= NOI/V

Shu tarzda aniqlangan kapitallashuv darajasi deyiladi umumiy kapitallashuv darajasi. Uni aniqlash uchun sizda shunga o'xshash mulkni sotish bo'yicha bozor ma'lumotlari bo'lishi kerak. Bunday holda, har bir ob'ekt uchun qiymatlarni olish kerak NOI, go'yo bu ob'ektlar yana baholanayotgandek.

Ko'rinib turibdiki, ko'chmas mulk bozorining shakllanishi sharoitida bunday ma'lumotlarni olish juda muammoli ko'rinadi, ammo shuni esda tutish kerakki, bu usul eng aniq va rivojlangan bozor munosabatlari sharoitida tez-tez qo'llaniladi.

Kapitallashtirish stavkasini aniqlashning yana bir usuli - yig'ma qurilish usuli yoki yig'ish usuli. Usulning mohiyati shundan iboratki, stavka bazaviy stavka sifatida risksiz stavka, riskni qoplash stavkalari, past likvidlik va investitsiyalarni boshqarish (investitsiyalarni boshqarish) dan tashkil topgan tarkibiy qismlarga bo'linadi.

Agar stavkaning barcha to'rtta komponenti ma'lum bo'lsa, unda umumlashtirib, siz kapitallashuv stavkasini olishingiz mumkin.

Ushbu usulda asos sifatida risksiz deb ataladigan stavka qo'llaniladi. Masalan, AQShda uzoq muddatli davlat majburiyatlari bo'yicha stavka shunday stavka sifatida qo'llaniladi.

Rossiyada Markaziy bankning qayta moliyalash stavkasi yoki bugungi kunda Rossiyadagi eng ishonchli bank sifatida Sberbankning depozitlari bo'yicha stavkadan foydalanish mumkin. Shu bilan birga, dollar va rubldagi daromad stavkalarini farqlash kerak.

Ko'chmas mulkka investitsiya qilish boshqa barcha investitsiyalarga qaraganda yuqori xavfga ega, shuning uchun kapitallashuv darajasi buni oshirish orqali hisobga olishi kerak, shunda kapitali bo'lgan investor ushbu xavfni o'z zimmasiga oladi.

Oqilona investor investitsiya qilingan kapitaldan foizlar ko'rinishida foyda olishdan tashqari, investitsiya qilingan kapitalni qoplash (qaytish) vaqtini ham hisobga oladi, ya'ni olingan stavkaga kapitalni qaytarish stavkasini qo'shish kerak bo'ladi. , bu haqda keyinroq muhokama qilinadi.

Ipoteka konstantasi va kapitalning kapitallashuv stavkasi ma'lum bo'lganda, umumiy stavkani investitsiya guruhi usuli yoki bog'langan investitsiya usuli yordamida olish mumkin.

R= M* Ri+ (1 - M)*R.,

qayerda M - kredit summasining ko'chmas mulk qiymatiga nisbati.

Investitsion guruh usuli kapitallashuv stavkasini aniqlash va investitsiyalarni er va binolarga ajratish uchun qo'llanilishi mumkin, agar har bir komponent uchun kapitalizatsiya stavkalari olinadi. Bunday holda, 3.4-formula quyidagicha ko'rinadi:

R= L* RL+ IN* rb,

qayerda R- tegishli investitsiyalar uchun kapitallashuv darajasi; L - ko'chmas mulkning umumiy qiymatidagi ulush sifatida erning qiymati; RL - yerni kapitallashtirish stavkasi; IN - mulkning umumiy qiymatidagi ulush sifatida binoning qiymati; Rb - binoning kapitallashuv darajasi.

Baholash amaliyotida ko'pincha ipoteka krediti kreditning asosiy summasini u berilgan butun davr davomida davriy to'lovlar orqali to'lash sharti bilan beriladigan holatlar mavjud. Bundan tashqari, ko'chmas mulkning qiymati vaqt o'tishi bilan o'zgaradi: ortadi yoki kamayadi.

Baholash nazariyasida ushbu omillarni hisobga olish, deb atalmish ipoteka-investitsiya tahlilining an'anaviy texnikasi.

Ushbu texnika uch bosqichda hisoblashni o'z ichiga oladi. Birinchi qadam mulkning sof operatsion daromadini (NOI) baholashdir. Ikkinchi bosqichda qayta sotishdan tushgan tushumning joriy qiymati hisoblanadi. Uchinchisi, pul tushumlarining joriy qiymatini va qayta sotishdan tushgan tushumning joriy qiymatini yig'ish orqali o'z kapitalining taxminiy qiymatini aniqlaydi.

An'anaviy texnologiyaning ko'rinib turgan soddaligiga qaramay, undagi hisob-kitoblar juda mashaqqatli va moliyaviy kalkulyator yoki kompyuter yordamida amalga oshiriladi.

1959 yilda bu hisob-kitoblarni soddalashtirish uchun. Amerikalik baholovchi L.V. Elvud maxsus jadvallar yordamida hisoblash usulini ishlab chiqdi, bu " Elvud ipoteka investitsiya texnikasi.

Jami kapitallashuv stavkasini hisoblash uchun Elvud quyidagi formulani taklif qildi:

R=Y-MC+ dep * (SFF) - ilova * (SFF),

qayerda R- umumiy kapitallashuv darajasi; Y– o‘z kapitalining rentabellik darajasi (yakuniy kapital rentabelligi); M- ipoteka krediti summasining qiymatiga nisbati (ipoteka qarzi nisbati); FROM- ipoteka stavkasi; dep – prognoz davrida mulk qiymatining pasayishi ; ilova - prognoz davrida mulk qiymatining oshishi; SFF- kompensatsiya fondi omili (koeffitsienti) prognoz davridagi o'z mablag'lari rentabelligi darajasi bo'yicha.

Ipoteka nisbati FROM formulada quyidagicha hisoblash mumkin:

C= Y + R *(SFF) – f ,

qayerda R - prognoz davrida amortizatsiya qilinadigan (to'lanadigan) ipoteka kreditining bir qismi; f - ipoteka konstantasi, ya'ni yillik qarzga xizmat ko'rsatish to'lovlarining joriy qarz balansiga nisbati.

Ipoteka koeffitsientini L. V. Elvud tomonidan maxsus ishlab chiqilgan jadvallarda topish mumkin, ya'ni Elvudning C-jadvallari.

Kapitallashtirishning asosiy usullari to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli va kapitalning daromadlilik darajasiga asoslangan daromadlarni kapitallashtirish usuli hisoblanadi.

Har bir holatda kapitallashtirish usulini tanlashga quyidagi omillar ta'sir qiladi:

- mulk turi;
– ob’ektning samarali yoshi va iqtisodiy hayoti;
- axborotning ishonchliligi va ko'lamliligi;
- baholash ob'ektidan daromadning xususiyatlari (miqdori, olish muddati, o'zgarish darajasi).

Eng ko'p ishlatiladigan kapitallashtirish usullari:

– to'g'ridan-to'g'ri kapitallashuv, ob'ektning qiymati sof yillik daromadni kapitallashuv stavkasiga bo'lish yo'li bilan aniqlanganda;
– yalpi ijara usuli, potentsial yoki haqiqiy daromad va yalpi ijara multiplikatorini hisobga olgan holda mulkni baholash asosida;
– diskontlangan pul oqimi usuli - mulkdan foydalanish bilan bog'liq xavf darajasini hisobga olgan holda, pul oqimlari notekis, o'zboshimchalik bilan o'zgarganda ob'ektni baholash;
– qolgan usuli - daromadlarni shakllantirishda individual omillarning ta'sirini hisobga olgan holda mulkni baholash (qoldiq usuli bilan birgalikda daromadni to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish va daromad stavkasi bo'yicha daromadlarni kapitallashtirish usullaridan foydalanish mumkin);
– ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish usuli - o'z va qarz kapitali qiymatini hisobga olish asosida mulkni baholash.

Kapitallashtirishning aniq usulini tanlash kutilayotgan daromadning tabiati va sifati bilan belgilanadi.

Rossiyadagi iqtisodiy va siyosiy beqarorlikning hozirgi sharoitida, ishonchli prognozlar qilish qiyinligi sababli, to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli keng qo'llaniladi, bu esa daromad darajasi bo'yicha kapitallashuv kabi pul oqimlarini chuqur tahlil qilishni talab qilmaydi.

To'g'ridan-to'g'ri kapitallashuv - mulkni baholash, undan foydalanish uchun barqaror shart-sharoitlarni, doimiy daromad miqdorini, dastlabki investitsiyalarsiz va shu bilan birga kapitalning qaytarilishini va kapitalga daromadni hisobga olgan holda.

Kapitalizatsiya darajasi odatda baholash ob'ektining o'xshashlari haqidagi bozor ma'lumotlarini tahlil qilish asosida yillik sof daromadni analogni sotish narxiga bo'lish yo'li bilan hisoblanadi.

Oldingi bobda daromad yondashuvining asosiy formulasi ko'rib chiqildi

to'g'ridan-to'g'ri kapitallashuv bilan odatda quyidagi shaklda qo'llaniladi:

bu erda PV – mulkning joriy qiymati,

NOI – baholash sanasidan keyingi birinchi yil uchun kutilayotgan sof operatsion daromad,

L - umumiy kapitallashuv darajasi.

NOI sifatida bir necha yillar davomida o'rtacha daromad olish natijasida olingan 1 yil uchun normallashtirilgan sof operatsion daromaddan foydalanish mumkin.

Dd kapitallashuv darajasi aktivga investitsiya qilingan mablag'lar duchor bo'lgan risklarni aks ettiradi. Kapitalizatsiya stavkasini hisoblash usullari baholash ob'ekti faoliyat yuritadigan o'ziga xos shartlarga qarab tanlanadi: taqqoslanadigan ob'ektlarning namunasi asosida daromadlar va bitimlar narxlari to'g'risidagi ma'lumotlar, operatsiyalarni moliyalashtirish manbalari va shartlari, operatsiyalar bo'yicha to'g'ri prognoz qilish imkoniyati. ob'ektning prognoz davri oxiridagi qiymati.

Yalpi ijara multiplikatoridan foydalangan holda to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish mumkin

Yalpi ijara multiplikatori (RM)- bozor bahosining muayyan turdagi mulkning potentsial yoki haqiqiy yalpi daromadiga o'rtacha nisbati.

To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usulini qo'llashning asosiy shartlari:

- daromad olish davri cheksizlikka intiladi;
- daromad miqdori doimiy;
- ob'ektdan foydalanish shartlari barqaror;
- dastlabki investitsiyalar hisobga olinmaydi;
– kapitalning qaytarilishi va kapitalning daromadliligi bir vaqtda hisobga olinadi.

Da to'g'ridan-to'g'ri kapitallashuv modellar ko'chmas mulk qiymatini odatdagi sof operatsion daromadni umumiy kapitallashuv stavkasiga bo'lish yo'li bilan aniqlashga asoslangan holda qo'llaniladi, daromadlar va baholangan mulkning o'xshashlarini sotish narxlari o'rtasidagi munosabatlarni tahlil qilish asosida olinadi. Bu erda to'g'ridan-to'g'ri kapitallashuv modellarining ba'zi misollari keltirilgan.

To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usulining afzalliklari:

- hisob-kitoblarning soddaligi;
- kam sonli taxminlar;
– bozor holatini aks ettirish;
– past xavf bilan barqaror ishlaydigan mulk uchun yaxshi natijalarga erishish (bitta ijarachi bilan bino va uzoq muddatli ijara).

Usulni qo'llashning etarlicha soddaligi bilan bir qatorda, bozor tahlilining murakkabligini va taqqoslanadigan ob'ektlar orasidagi farqlarga tuzatish kiritish zarurligini hisobga olish kerak. Agar bozor operatsiyalari to'g'risida ma'lumot bo'lmasa, ob'ekt qurilayotgan yoki rekonstruksiya qilinayotgan bo'lsa yoki ob'ekt jiddiy zarar ko'rgan bo'lsa, usul qo'llanilmasligi kerak.

Kapitalizatsiya stavkasi ko'chmas mulkdan kelajakdagi daromadni joriy qiymatiga aylantirishda qo'llaniladi.

Kapitalizatsiya stavkasini hisoblash uchun sotishni taqqoslash usuli, qarzni qoplash koeffitsienti usuli, investitsiya guruhi usuli, haqiqiy yalpi daromad koeffitsienti usuli va balans usuli qo'llaniladi.

Sotishni taqqoslash usuli - umumiy kapitallashuv stavkasini aniqlashning asosiy usuli. Baholangan ob'ekt uchun kapitallashuv stavkasini aniqlashda kapitallashuv stavkasi birinchi navbatda formuladan foydalangan holda sotilgan analoglarning har biri uchun hisoblanadi.

bu erda SP i - i-analogining sotiladigan narxi.

Keyinchalik, matematik statistika usullarini hisobga olgan holda, og'irlik koeffitsienti x i , bu sotishning har birining baholash ob'ektiga o'xshashlik darajasini aks ettiradi, umumiy kapitallashuv darajasi tanlanadi.

.

Sifatida Ri xuddi shunday xavf darajasiga ega bo'lgan muqobil investitsiyalar uchun kapitalizatsiya stavkasi qo'llanilishi mumkin, keyin x 1-investitsiyaning og'irlik koeffitsienti hisoblanadi.

Baholash ob'ektining tahlil qilingan analoglari quyidagi o'xshash xususiyatlarga ega bo'lishi kerak: qolgan iqtisodiy hayot, operatsion xarajatlar darajasi, teskari qiymatlar va yo'qotish omillari, xavflar, er va binolarning nisbati, sotish sanasi, usul. eng yaxshi va samarali foydalanish, moliyalashtirish shartlari, boshqaruv sifati darajasi. Bundan tashqari, ob'ektlarning joylashishi va bezaklari tubdan farq qilmasligi kerak.

Qarzni qoplash usuli agar qarz kapitali ko'chmas mulkka investitsiyalarni moliyalashtirish uchun foydalanilsa, amal qiladi.

Qarzni qoplash nisbati DCR quyidagicha hisoblangan:

,

qaerda DS – yillik qarz xizmati.

Umumiy kapitallashuv darajasi formula bo'yicha aniqlanadi

qayerda Rm – umumiy kapitallashuv darajasi; m - qarz mablag'larining ulushi:

bu yerda Vm - jalb qilingan mablag'lar qiymati yoki ssuda summasi;

V – ob'ektning narxi;

Rm - qarz mablag'larini kapitallashtirish darajasi:

Qarzni qoplash koeffitsientini hisoblash uchun ma'lumotlar osongina mavjud, ammo bu usul bozor ma'lumotlari etarlicha ishonchli bo'lmagan hollarda kapitallashuv stavkasi uchun indikativ qiymatni beradi. Shuning uchun qoplash nisbati usuli faqat tuzatuvchi sifatida qo'llaniladi.

Investitsion guruh usuli qarzga olingan kapital ko'chmas mulkni sotib olishda ishtirok etganda foydalaniladi. Shu bilan birga, kapitallashuv darajasi ham moliyaviy, ham jismoniy qismlarga nisbatan hisoblanishi mumkin.

Moliyaviy komponentlar uchun investitsiya guruhi usuli. Kapitalizatsiya stavkasi o'rtacha og'irlikdagi ko'rsatkich bo'lib, u ham o'z kapitali, ham qarz kapitali manfaatlarini hisobga oladi:

bu erda R m - soliq to'lashdan oldingi daromad qiymatini o'z qo'yilgan kapital qiymatiga bo'lish yo'li bilan taqqoslanadigan ob'ektlar to'g'risidagi ma'lumotlardan aniqlanadigan kapitalni kapitallashtirish stavkasi; R e , qarz mablag'larini kapitallashtirish darajasi.

Jismoniy tarkibiy qismlar uchun investitsiya guruhi usuli. Kapitalizatsiya darajasi formula bo'yicha aniqlanadi

bu erda L - er qiymatining umumiy mulk qiymatidagi ulushi; Rl- yer uchun kapitalizatsiya stavkasi;

R h - yaxshilash uchun kapitallashuv darajasi.

Er uchun kapitalizatsiya stavkasi yerga tegishli daromadning er qiymatiga nisbati sifatida hisoblanadi. Yaxshilashlar uchun kapitalizatsiya darajasi yaxshilanishlar bilan bog'liq bo'lgan daromadlarning yaxshilash xarajatlariga nisbati bilan belgilanadi.

Haqiqiy yalpi daromad nisbati usuli operatsion xarajatlar va haqiqiy yalpi daromad to'g'risidagi ma'lumotlar mavjud bo'lganda qo'llaniladi:

,

bu erda OER - operatsion xarajatlar nisbati; EGIM - haqiqiy yalpi daromad nisbati.

To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya bilan ob'ektning qiymatini hisoblash uchun yalpi daromad nisbati va qoldiq texnikasidan foydalanish mumkin.

Yalpi daromad koeffitsientlarini qo'llash. Agar operatsion xarajatlar mavjud bo'lmasa, yalpi daromad ko'rsatkichlari qo'llaniladi va quyidagi tegishli ko'rsatkichlarga ko'paytiriladi:

– GRM – yalpi ijara koeffitsienti, agar muddat bir oyga teng bo‘lsa;

– G.I.M. – agar davr bir yil bo'lsa, yalpi daromad nisbati.

Ushbu koeffitsientlar ob'ektlarning daromadlari va sotish narxlari nisbati bilan belgilanadi va kapitallashuv stavkalarining o'zaro nisbati hisoblanadi.

Bu holda mulkning qiymati quyidagicha aniqlanadi:

bu erda PGI - potentsial yalpi daromad;

PGIM – Baholanayotgan ob'ektning o'xshashlari bo'yicha ma'lumotlar asosida hisoblangan potentsial yalpi daromad koeffitsienti:

,

EGI - haqiqiy yalpi daromad; EGIM - haqiqiy yalpi daromad nisbati:

,

SP - o'xshash baholash ob'ektining sotish narxi.

Qolgan usul baholanayotgan ob'ektning bir komponentining qiymati ma'lum bo'lgan hollarda qo'llaniladi. Er va binolar, o'z va qarz kapitali uchun qoldiq usullari mavjud.

Qoldiq usulini qo'llash ketma-ketligi:

- yillik daromadning qiymati ma'lum bo'lgan komponentga to'g'ri keladigan qismini hisoblash;
- yillik daromadning qiymati noma'lum bo'lgan komponentga to'g'ri keladigan qismini hisoblash;
- noma'lum komponentning narxini hisoblash;
- mulk qiymatini uning tarkibiy qismlarining qiymatlarini qo'shish orqali aniqlash.

Erning qiymati ma'lum bo'lganda, binolar uchun qoldiq usulini ko'rib chiqing. Hisoblash quyidagi formulalar yordamida yuqoridagi ketma-ketlikka muvofiq amalga oshiriladi:

,

bu erda 1 L - erga tegishli yillik daromad; V L - yerning narxi; R L - yer uchun kapitalizatsiya darajasi.

bu erda J h - binoga tegishli yillik daromad; J 0 - mulk tomonidan keltiriladigan umumiy yillik daromad.

bu yerda Vn, binoning narxi; Rn - binolarni kapitallashtirish darajasi.

,

bu erda V - mulkning qiymati.

Xuddi shunday qo'llang:

- er uchun qoldiq usuli - binoning narxini juda aniq aniqlash mumkin bo'lganda;
– sarmoyahoi balansi usuli – agar muhlati qarzi ipoteka va khizmatrasonii qarzi yillik pardokhti muqarrar karda meshavad;
- qarz kapitalining qoldiq usuli - o'z kapitalining qiymati ma'lum bo'lganda.

Umuman olganda, to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya hisob-kitoblari taqqoslanadigan savdo ma'lumotlarining mavjudligini talab qiladi. Daromadning daromadlilik darajasi bo'yicha kapitallashuvi bozor ma'lumotlariga kamroq bog'liq, ammo bu usul bunday mulkni potentsial xaridorlarning haqiqiy kutishlari va afzalliklarini aks ettirishi kerak.

To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya - bu mulkni barqaror foydalanish shartlarini, doimiy daromad miqdorini, boshlang'ich investitsiyalarning yo'qligini va shu bilan birga kapitalning qaytarilishi va kapitalga bo'lgan daromadni hisobga olgan holda baholash.

Kapitalizatsiya darajasi odatda baholash ob'ektining o'xshashlari haqidagi bozor ma'lumotlarini tahlil qilish asosida yillik sof daromadni analogni sotish narxiga bo'lish yo'li bilan hisoblanadi.

Ob'ektning narxi quyidagi formula bo'yicha aniqlanadi:

bu erda I - sof daromad (CHOD);

R - kapitallashuv nisbati.

To'g'ridan-to'g'ri kapitallashuv daromadiga yondashuvning asosiy formulasi odatda quyidagicha qo'llaniladi:

bu erda PV - mulkning joriy qiymati;

NOI - baholash sanasidan keyingi birinchi yil uchun kutilayotgan sof operatsion daromad;

R 0 - umumiy kapitallashuv darajasi.

NOI sifatida bir necha yillar davomida o'rtacha daromad olish natijasida olingan 1 yil uchun normallashtirilgan sof operatsion daromaddan foydalanish mumkin.

Kapitalizatsiya darajasi aktivga investitsiya qilingan mablag'lar duchor bo'lgan risklarni aks ettiradi. Kapitalizatsiya stavkasini hisoblash usullari baholash ob'ekti faoliyat yuritadigan o'ziga xos shartlarga qarab tanlanadi: taqqoslanadigan ob'ektlarning namunasi asosida daromadlar va bitimlar narxlari to'g'risidagi ma'lumotlar, operatsiyalarni moliyalashtirish manbalari va shartlari, operatsiyalar bo'yicha to'g'ri prognoz qilish imkoniyati. ob'ektning prognoz davri oxiridagi qiymati.

Yalpi ijara multiplikatoridan foydalangan holda to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish mumkin

Yalpi renta multiplikatori (RM) - bozor bahosining muayyan turdagi mulkning potentsial yoki haqiqiy yalpi daromadiga o'rtacha nisbati.

To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usulini qo'llashning asosiy shartlari:

Daromadni olish davri cheksizlikka intiladi; - daromad miqdori doimiy; - ob'ektdan foydalanish shartlari barqaror; - dastlabki investitsiyalar hisobga olinmaydi; - kapitalning qaytarilishi va kapitalning daromadliligi bir vaqtning o'zida hisobga olinadi.

To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish uchun namunaviy sof operatsion daromadni baholash ob'ekti analoglarining daromadlari va sotish narxlari o'rtasidagi munosabatlarni tahlil qilish asosida olingan umumiy kapitallashuv stavkasiga bo'lish yo'li bilan ko'chmas mulk qiymatini aniqlashga asoslangan modellar qo'llaniladi. Bu erda to'g'ridan-to'g'ri kapitallashuv modellarining ba'zi misollari keltirilgan.

To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usulining afzalliklari:

Hisoblashning soddaligi; - kam sonli taxminlar; - bozor holatini aks ettirish; - past xavf bilan barqaror ishlaydigan mulk uchun yaxshi natijalarga erishish (bitta ijarachi bilan bino va uzoq muddatli ijara).

Usulni qo'llashning etarlicha soddaligi bilan bir qatorda, bozor tahlilining murakkabligini va taqqoslanadigan ob'ektlar orasidagi farqlarga tuzatish kiritish zarurligini hisobga olish kerak. Agar bozor operatsiyalari to'g'risida ma'lumot bo'lmasa, ob'ekt qurilayotgan yoki rekonstruksiya qilinayotgan bo'lsa yoki ob'ekt jiddiy zarar ko'rgan bo'lsa, usul qo'llanilmasligi kerak.

Kapitalizatsiya stavkasi ko'chmas mulkdan kelajakdagi daromadni joriy qiymatiga aylantirishda qo'llaniladi.

Kapitalizatsiya stavkasini hisoblash uchun sotishni taqqoslash usuli, qarzni qoplash koeffitsienti usuli, investitsiya guruhi usuli, haqiqiy yalpi daromad koeffitsienti usuli va balans usuli qo'llaniladi.

Savdoni taqqoslash usuli umumiy kapitallashuv stavkasini aniqlashning asosiy usuli hisoblanadi. Baholangan ob'ekt uchun kapitallashuv stavkasini aniqlashda kapitallashuv stavkasi birinchi navbatda formuladan foydalangan holda sotilgan analoglarning har biri uchun hisoblanadi.

bu erda SP i - i-analogining sotiladigan narxi.

Keyinchalik, matematik statistika usullarini hisobga olgan holda, og'irlik koeffitsienti x i , bu sotishning har birining baholash ob'ektiga o'xshashlik darajasini aks ettiradi, umumiy kapitallashuv darajasi tanlanadi.

Ri sifatida, xuddi shunday xavf darajasiga ega bo'lgan muqobil investitsiyalar uchun kapitalizatsiya stavkasidan foydalanish mumkin, keyin x - 1-investitsiyaning tortish koeffitsienti.

Baholash ob'ektining tahlil qilingan analoglari quyidagi o'xshash xususiyatlarga ega bo'lishi kerak: qolgan iqtisodiy hayot, operatsion xarajatlar darajasi, teskari qiymatlar va yo'qotish omillari, xavflar, er va binolarning nisbati, sotish sanasi, usul. eng yaxshi va samarali foydalanish, moliyalashtirish shartlari, boshqaruv sifati darajasi. Bundan tashqari, ob'ektlarning joylashishi va bezaklari tubdan farq qilmasligi kerak.

Qarzni qoplash koeffitsienti usuli qarz kapitali ko'chmas mulk investitsiyalarini moliyalashtirish uchun foydalanilganda qo'llaniladi.

DCR qarzni qoplash nisbati quyidagicha hisoblanadi:

bu erda DS - yillik qarz xizmati.

Umumiy kapitallashuv darajasi formula bo'yicha aniqlanadi

bu erda Rm - umumiy kapitallashuv darajasi;

m - qarz mablag'larining ulushi:

bu yerda Vm - jalb qilingan mablag'lar qiymati yoki ssuda summasi;

V - ob'ektning narxi;

Rm - qarz mablag'larini kapitallashtirish darajasi:

Qarzni qoplash koeffitsientini hisoblash uchun ma'lumotlar osongina mavjud, ammo bu usul bozor ma'lumotlari etarlicha ishonchli bo'lmagan hollarda kapitallashuv stavkasi uchun indikativ qiymatni beradi. Shuning uchun qoplash nisbati usuli faqat tuzatuvchi sifatida qo'llaniladi.

Agar ko'chmas mulkni sotib olishda qarz mablag'lari jalb qilingan bo'lsa, investitsiya guruhi usuli qo'llaniladi. Shu bilan birga, kapitallashuv darajasi ham moliyaviy, ham jismoniy qismlarga nisbatan hisoblanishi mumkin. Kapitalizatsiya stavkasi o'rtacha og'irlikdagi ko'rsatkich bo'lib, u ham o'z kapitali, ham qarz kapitali manfaatlarini hisobga oladi:

Bu erda R m - solishtiriladigan ob'ektlar to'g'risidagi ma'lumotlardan soliqqa tortilgunga qadar daromad qiymatini o'z investitsiya qilingan kapital qiymatiga bo'lish yo'li bilan aniqlanadigan o'z kapitalini kapitallashtirish darajasi;

R e , - qarz mablag'lari uchun kapitalizatsiya darajasi.

Jismoniy tarkibiy qismlar uchun investitsiya guruhi usuli. Kapitalizatsiya darajasi formula bo'yicha aniqlanadi

bu erda L - er qiymatining umumiy mulk qiymatidagi ulushi;

R l - yer uchun kapitalizatsiya darajasi;

R h - yaxshilash uchun kapitallashuv darajasi.

Er uchun kapitalizatsiya stavkasi yerga tegishli daromadning er qiymatiga nisbati sifatida hisoblanadi. Yaxshilashlar uchun kapitalizatsiya darajasi yaxshilanishlar bilan bog'liq bo'lgan daromadlarning yaxshilash xarajatlariga nisbati bilan belgilanadi.

Haqiqiy yalpi daromad koeffitsienti usuli, agar operatsion xarajatlar va haqiqiy yalpi daromad miqdori to'g'risida ma'lumotlar mavjud bo'lsa, qo'llaniladi:

bu erda OER - operatsion xarajatlar nisbati;

EGIM - haqiqiy yalpi daromad nisbati.

To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya bilan ob'ektning qiymatini hisoblash uchun yalpi daromad nisbati va qoldiq texnikasidan foydalanish mumkin.

Yalpi daromad koeffitsientlarini qo'llash. Agar operatsion xarajatlar mavjud bo'lmasa, yalpi daromad ko'rsatkichlari qo'llaniladi va quyidagi tegishli ko'rsatkichlarga ko'paytiriladi:

1) GRM - yalpi ijara koeffitsienti, agar muddat bir oyga teng bo'lsa;

2) GIM - agar davr bir yilga teng bo'lsa, yalpi daromad koeffitsienti.

Ushbu koeffitsientlar ob'ektlarning daromadlari va sotish narxlari nisbati bilan belgilanadi va kapitallashuv stavkalarining o'zaro nisbati hisoblanadi.

Bu holda mulkning qiymati quyidagicha aniqlanadi:

bu erda PGI - potentsial yalpi daromad;

PGIM - bu baholash ob'ektining analoglari bo'yicha ma'lumotlarga ko'ra hisoblangan potentsial yalpi daromad koeffitsienti:

bu erda EGI - haqiqiy yalpi daromad;

EGIM - haqiqiy yalpi daromad koeffitsienti:

SP - baholangan ob'ektning analogini sotish narxi.

Qoldiq usuli baholanayotgan ob'ektning bir komponentining qiymati ma'lum bo'lgan hollarda qo'llaniladi. Er va binolar, o'z va qarz kapitali uchun qoldiq usullari mavjud.

Umuman olganda, to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya hisob-kitoblari taqqoslanadigan savdo ma'lumotlarining mavjudligini talab qiladi. Daromadning daromadlilik darajasi bo'yicha kapitallashuvi bozor ma'lumotlariga kamroq bog'liq, ammo bu usul bunday mulkni potentsial xaridorlarning haqiqiy kutishlari va afzalliklarini aks ettirishi kerak.

"Daromadni to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usulidan foydalangan holda mulk qiymatini hisoblash (daromad yondashuvi)"

Ushbu usul bo'yicha OH narxi quyidagicha hisoblanadi:

Sdx \u003d CHOD: Kcap,

qayerda CHOD- HP faoliyatidan olinadigan sof daromadning yillik miqdori;

kcap- kapitallashuv nisbati.

Sof daromad miqdori potentsial yalpi daromad (YaHM) orqali aniqlanadi, ya'ni. ob'ekt to'liq yuklanganda daromad:

CHOD \u003d PVD - P-YOKI-R,

qayerda P- daromadni yo'qotish, masalan, vaqtincha yuklanmagan binolardan;

YOKI- binoni saqlash uchun operatsion xarajatlar (xodimlarning ish haqi, operatsion xarajatlar, mulk solig'i va boshqalar);

R- qisqa muddatli strukturaviy elementlar va tizimlarni kelgusida ta'mirlash uchun kechiktirilgan zaxiralar.

1. Potentsial yalpi daromad miqdorini aniqlash

Biz PVDni quyidagi shartlar asosida hisoblaymiz:

LDPE\u003d 5--H 5 ^ lekin, (3.2)

qayerda S- ijaraga beriladigan maydon, m2,

Ca- 1m2 uchun ijara stavkasi.

PVD \u003d 12 * 32000 \u003d 384 000 rubl / yil,

Binolarning ishlamay qolishi natijasida yo'qotishlar o'rtacha 5-10% ni tashkil qiladi. Bunday holda, biz yiliga 5% olamiz.

Shunday qilib, yo'qotish quyidagicha bo'ladi:

P \u003d 384 000 * 0,05 \u003d 19 200 rubl.

Haqiqiy yalpi daromadning qiymatini hisoblang:

DVD \u003d PVD - P \u003d 384 000 - 19200 \u003d 364 800 rubl.

Hisoblash ketma-ketligi jadvalda keltirilgan. 4.1.

4.1-jadval Sof operatsion daromadni hisoblash

	Ko'rsatkich		Ma'nosi	Hisoblash tartibi
	Samarali hudud			Dastlabki ma'lumotlarga ko'ra qabul qilinadi
	Ijara			Bozor tahlili asosida
	Potentsial yalpi daromad
	Prognozning kam yuklanishi
	To'lamaslikdan kelib chiqadigan yo'qotishlarni prognoz qilish
	Haqiqiy yalpi daromad			384 000 * (100-8)/100
	QQSsiz daromad
	Operatsion xarajatlar			4.2-jadval
	Daromad solig'i oldidan sof operatsion daromad
	Daromad solig'i (13%)
	EON uchun sof operatsion daromad

4.2-jadval. Yagona ko'chmas mulk ob'ekti (er uchastkasi + ma'muriy bino) uchun belgilangan operatsion xarajatlarni hisoblash

Ko'rsatkich		Ma'nosi	Hisoblash tartibi
1. Yer solig'i
2. S er			Asl ma'lumotlarga ko'ra
3. Xotiraning kadastr qiymati
4. Yer solig'i stavkasi
5. Mulk solig'i			Mulkning qoldiq qiymatining 1%
6. Ob'ektning qoldiq qiymati			Xarajat yondashuvi natijalariga ko'ra
7. Sug'urta xarajatlari
8. QQSsiz almashtirish zaxirasi

3. O'zgaruvchan operatsion xarajatlar miqdorini aniqlash

O'zgaruvchan xarajatlarning asosiy moddasi kommunal xizmatlar narxi: isitish, suv ta'minoti, kanalizatsiya, hududni tozalash va qattiq maishiy chiqindilarni olib tashlash:

Rper1\u003d 156,7 * 60 * 12 \u003d 112 824 rubl.

4. O'zgartirish zahirasi (RZ) ni hisoblash 4.3-jadvalda keltirilgan

4.3-jadval Ma'muriy binoni obodonlashtirish uchun zaxirani hisoblash

3. Strukturaviy elementlarning standart muddati Jadvaldan olingan. 2.2.

4. Samolyotdan tadbirkorlik foydasini oldindan chegirib tashlagan holda (-15%) tomni tiklash uchun yillik RHni hisoblang:

RZkr \u003d (VS / 1.15 * V) / Tn \u003d (1.312.343 / 1.15) * 0.14/9 \u003d 17.751,5 rubl / yil

RZkr \u003d (VS / 1.15 * V) / Tn \u003d 1 141 167,8 * 0,16/20 \u003d 9 129,3 rubl / yil

RZkr \u003d (VS / 1.15 * V) / Tn \u003d 1.141.167.8 * 0.25/25 \u003d 11.411.7 rubl / yil

Yil davomida RHning umumiy miqdori -38 292,5 rublni tashkil etadi, bu ularning umumiy HC ning 2,9% ga teng.

Barcha turdagi operatsion xarajatlarning umumiy miqdorini hisoblaymiz (4.1-jadval):

YOKI = Rpost+ Rper1 = 60 075,1 + 112 824 = 172 899,1 surtish.

4. Kapitallashtirish stavkasini hisoblash

4.4-jadval

	Ko'rsatkich		Ma'nosi	Hisoblash tartibi
	risksiz stavka
	Ob'ektni bozorda ko'rsatishning taxminiy muddati
	Noqonuniylik uchun tuzatish
	Ko'chmas mulkka investitsiya qilish xavfini sozlash			Sug'urta
	Yaxshilanishlarning umumiy iqtisodiy hayoti			*ob'ektning kapital guruhiga asoslangan
	Haqiqiy yaxshilanish davri			Ma'lumotlar varag'iga ko'ra
	Yaxshilanishning samarali davri
	Qolgan yangilanish muddati			(5*0,70-band 7)
	Kapitalni qaytarish darajasi			Ring usuli bo'yicha 100% / 8-band
	Yaxshilash uchun umumiy kapitallashuv darajasi			1+modda 3+modda 4+9-band = 7,8+1,95+0,5+1,74
	Bino kapitallashuvi nisbati

Risksiz stavka sifatida biz eng ishonchli Rossiya banklarining yuridik shaxslari uchun rubl depozitining o'rtacha o'rtacha daromadliligini olamiz - 7,8%.

Hisob-kitoblar natijasida (4.4-jadval) to'plangan kapitallashuv darajasi quyidagicha bo'ladi:

Sk= 7,8+1,95+0,5+1,85 = 12,1 %.

5. Binoning qiymatini aniqlash

Ushbu daromad usuli bo'yicha ma'muriy binoning narxi:

O'lgan= 255 088,3: 0,121 = 2 108 168 surtish.

Natijalarni muvofiqlashtirish va baholash ob'ektining bozor qiymatini aniqlash

Natijalarni uyg'unlashtirish har bir yondashuvni qo'llash ishonchliligini baholashga qaratilgan.

Tahlil qilishda quyidagi omillarni hisobga olish kerak:

1. Baholash ob'ektini tayinlash, undan joriy foydalanish.

2. Ko'chmas mulk bozorining ushbu segmentining rivojlanish tendentsiyalari.

3. Baholash ob'ektining maqsadiga mos keladigan mamlakat, mintaqa va tarmoqning umumiy iqtisodiy holati.

Hisob-kitoblar natijalarini solishtirishda biz vazn koeffitsientlarini taqsimlash usulidan foydalanamiz: bu holda, ko'chmas mulkni baholashda olingan natijalarning solishtirma og'irligini hisoblash ta'sirning og'irligini o'rtacha hisoblash asosida amalga oshiriladi. har bir yondashuv uchun mezonlar.

4.5-jadval

4.6-jadval Xarajatlarni tahlil qilishning uchta yondashuvi natijalari

Mulkning yakuniy bozor qiymati qiymat qiymatlari mahsulotlari va ularning tegishli og'irliklari yig'indisiga teng:

Kutish \u003d 6,521,342 x 0,375 + 6,400,000 x 0,325 + 2,108,168 x 0,200 \u003d 5,587,137 ming rubl.

Dumaloq 5 588 ming rubl, shuning uchun binoning umumiy maydonining 1 kv.m narxi quyidagicha bo'ladi:

5,588/156,7 = 35,660 rubl / kv.m.

Baholash ob'ekti bo'yicha asosiy xulosalar

4.7-jadval

To'liq va aniq ism (uchrashuv)	Yakka tartibdagi turar-joy binosi, yozgi uy
	Tatariston Respublikasi, Qozon, Konstantinovka posyolkasi (Sovet tumani)
Qurilish yili, kapital guruhi	2012 yil, I guruh
Qurilish hajmi, kubometr va qavatlar soni	522 kub metr, 1 qavatli
Umumiy maydoni (foydali), kv.m
Texnikani tayyorlash sanasi pasportlar
Baholash sanasi	2014 yil may
Bozor qiymati hisoblangan xarajat yondashuvi
qiyosiy yondashuv
daromadli yondashuv
Hozirgi haqida yakuniy xulosa baholash ob'ektining bozor qiymati
kv.ning narxi. umumiy maydoni m, rub.