Під капіталізацією доходу розуміється отримання поточної вартості майбутніх вигод від володіння нерухомим майном. Капіталізований дохід від нерухомості є оцінкою її поточної вартості.

Базовими поняттями у методах капіталізації є поняття чистого операційного доходу (NOI) та ставки капіталізації (R).

У межах дохідного підходу вартість нерухомості (V) розраховується за такою формулою:

Якщо в проведеному аналізі вартості використовується дохід за один рік (або середньорічний дохід), то такий метод оцінки називається методами прямої капіталізації, а якщо в аналізі використовується потік майбутніх доходів (рентні платежі за роками за вирахуванням експлуатаційних витрат та виручка від продажу наприкінці періоду володіння ) Зі своїми ставками капіталізації, то такий метод носить назву методу дисконтування грошових потоків.

Чистий операційний прибуток (NOI).Поняття чистого операційного доходу використовується лише у теорії оцінки нерухомості.

Чистий операційний дохід - це розрахована стійка величина очікуваного чистого річного доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування з дійсної виручки всіх операційних витрат і резервів, але обслуговування боргу по іпотечному кредиту та обліку амортизаційних відрахувань.

Чистий операційний дохід розраховується на першу після дати оцінки року експлуатації нерухомості, зданої в оренду на умовах ринкової орендної плати.

Послідовність розрахунку NOI наступна:

1. Визначається потенційний валовий дохід (ПВД) від здачі нерухомості в оренду у перший після дати оцінки рік на умовах ринкової орендної плати.

2. Визначається ефективний валовий дохід (ЕВР) за допомогою віднімання з ПВД передбачуваних збитків через незавантаженість приміщень, зміни орендарів, втрат під час збору орендної плати

3. Із прогнозованого ЕВС віднімаються всі річні прогнозовані витрати, до яких відносяться постійні та операційні витрати, а також резерви.

Потенційна валова виручка (валовий дохід) є очікуваною сумарною величиною від основного виду діяльності та додаткових послуг, які супроводжують основний вид діяльності, що базується на оцінюваному об'єкті нерухомості. Наприклад, якщо домовласник здає в оренду квартиру, то орендна плата є валовою виручкою від основного виду діяльності, а виручка від користування пральними машинами, сушарками тощо. є додатковою виручкою. У сумі валова і додаткова виручка є потенційною валовою виручкою. Причому з оцінки розраховується валова і додаткова виручка перший після дати оцінки рік, тобто. передбачається, що на дату оцінки майно, що розглядається, вільне від використання.

Витрати з експлуатації об'єкта поділяються на постійні, операційні та резерви.

До регулярних витрат слід віднести витрати, які не залежать від ступеня завантаженості об'єкта нерухомості. До них можна віднести податки на майно та страхові внески.

До операційних витрат відносяться витрати з експлуатації об'єкта, надання послуг користувачеві та підтримання потоку доходів. До складу експлуатаційних витрат об'єкта нерухомості входять: плата за управління об'єктом, зарплата та премії обслуговуючого персоналу, соціальне страхування працівників, комунальні послуги, витрати на утримання об'єкта (оплата послуг охоронної та протипожежної служб, обслуговування ліфта, телефону тощо), представницькі витрати, витрати на рекламу, банківські послуги та транспортні витрати.

До резервів відносяться витрати на купівлю (заміну) для об'єкта нерухомості кухонного обладнання, меблів, посуду та іншого приладдя.

Слід зазначити, що витрати на капітальний та поточний ремонт об'єкта, що оцінюється, не включається до цього переліку витрат – вони переносяться до складу амортизаційних відрахувань.

Особливу увагу слід приділити статтям інших фіксованих витрат, що не включені до складу експлуатаційних витрат та резервів. Це витрати на обслуговування боргів, наприклад, відсотки за кредит і відсотки зі страхування кредитів, амортизаційні відрахування, податок на прибуток та інші податки, а також винагорода управителям.

Слід також сказати, частина таких витрат, наприклад амортизаційні відрахування, входить до складу собівартості виробництва; частина, наприклад винагороду керівнику, покривається з допомогою прибутку, деякі витрати, наприклад витрати на покриття боргів, відшкодовуються частково з прибутку, частково з допомогою собівартості виробництва. Усі фіксовані експлуатаційні витрати та резерви входять до складу собівартості виробництва.

Ставка капіталізації. Найбільш складним питанням оцінки доходної нерухомості є визначення ставки капіталізації. Найпростішим способом визначення ставки капіталізації є отримання з допомогою зібраних над ринком даних. Ставка капіталізації дорівнює:

де NOI – чистий операційний дохід

V - вартість нерухомості

R – ставка капіталізації

Ставка капіталізації, визначена в такий спосіб, називається загальною ставкою капіталізації. Для її визначення необхідно мати ринкові дані щодо продажу аналогічних об'єктів нерухомості. При цьому по кожному об'єкту необхідно отримати значення NOI (чистого операційного доходу), якби ці об'єкти оцінювалися знову.

Одержання таких даних дуже ускладнено за умов становлення ринку, але цей метод є найточнішим і найчастіше застосовується за умов ринкових відносин.

Приклад: Вихідна інформація:

Об'єкти	Ціна продажу	NOI	Загальна ставка доходу
Оцінюється
Об'єкт 1			0,12
Об'єкт 2			0,11
Об'єкт 3			0,105

Чистий операційний дохід (N01) від оцінюваного об'єкта – 57000 тис. р. Потрібно визначити вартість об'єкта.

Рішення: Упорядкування ряду: 0,105 – 0,11 – 0,12.

Середнє значення – 0,112.

Модальне значення Мо – ні.

Медіанний значення Ме = 0,11.

Після порівняння якості зіставних об'єктів оцінювач вирішує, що бажане значення загальної ставки доходу 11,5%. Тоді вартість об'єкта дорівнюватиме:

57000: 0,115 = 495 650 тис. р.

Метод пов'язаних інвестицій.

Теоретично оцінки виділяється багато інших методів визначення коефіцієнта капіталізації, заснованих на методах інвестиційної групи та іпотечно-інвестиційного аналізу.

Світова практика розмірковує так, що багато угод з нерухомістю відбуваються із залученням іпотечних кредитів, тобто використовується фінансовий левередж (важіль).

Кредити для фінансування угод з нерухомістю залучаються з низки причин, серед яких можна виділити такі:

1. Вартість нерухомості висока, і лише деякі покупці мають у своєму розпорядженні достатню суму для її придбання.

2. Ті, хто має достатні кошти, прагнуть зменшити ризик вкладень капіталу, тобто прагнуть диверсифікувати свої інвестиції.

3. Використання кредитів дозволяє інвестору контролювати великі обсяги власності, яка приносить дохід.

4. Економія за рахунок скорочення податків (у більшості країн відсотки за кредитами не оподатковуються).

Отже, інвестиції в нерухомість здебільшого складаються з двох складових: іпотечний кредит та власний капітал. При цьому ставка капіталізації повинна задовольняти ринковим вимогам доходу на ці частини інвестицій з урахуванням ризику вкладень капіталу в нерухомість. В іншому випадку ці інвестиції у вигляді власних коштів та кредити будуть вкладені в інший більш прибутковий проект.

Таким чином, ставка капіталізації поділяється на дві складові: Іпотечна постійна та ставка капіталізації на власний капітал.

Іпотечна постійна (R i) є відношенням щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечної позички.

Ставка капіталізації на власний капітал (R s) - це відношення грошових надходжень до відрахування податків до суми вкладених власних коштів. Це поняття слід відрізняти від норми прибутку інвестора, оскільки ставка капіталізації на власний капітал, крім норми прибутку, включає повернення вкладеного капіталу.

У більшості країн із розвиненим ринком нерухомості ставка капіталізації на власний капітал є основним інвестиційним критерієм. Вона визначається основі аналізу порівняних продажів і від думки оцінювача. Коли відомі іпотечна постійна та ставка капіталізації на власний капітал, то загальну ставку можна отримати за допомогою методу інвестиційної групи або методи пов'язаних інвестицій.

R = M * R i + (1 - M) * R s ,

де М – відношення величини кредиту вартості нерухомості.

Метод інвестиційної групи може бути застосований для визначення ставки капіталізації та при розподілі інвестицій на землю та будівлі, за умови, що можна отримати ставки капіталізації для кожного з компонентів. У цьому випадку формула для розрахунку набуває вигляду:

R = L * R L + B * R b ,

де R - Ставка капіталізації для пов'язаних інвестицій;

L - вартість землі в частках від загальної вартості нерухомості;

R L - Ставка капіталізації для землі;

B – вартість будівлі у частках від загальної вартості нерухомості;

R b - Ставка капіталізації для будівлі.

Метод капіталізації доходів.У методі прямої капіталізації визначення вартості провадиться шляхом однієї математичної дії, при якому використовується єдина ставка капіталізації доходу за 1 рік (або середньорічна ставка за кілька років). На практиці часто буває так, що грошові потоки від володіння нерухомістю є нерівномірними і ставки капіталізації їх також можуть бути різні. І тут для визначення поточної вартості необхідно дисконтувати кожен грошовий потік. Такий підхід має назву «метод капіталізації доходу» або «метод дисконтування грошових потоків».

Метод капіталізації доходу є способом конвертації майбутніх вигод від володіння нерухомістю в її поточну вартість. Ці вигоди складаються із двох частин:

1-а – періодичні грошові потоки від експлуатації нерухомості (NOI) та додаткові чисті грошові потоки без амортизації та прибуткового податку.

2-а - грошовий потік від продажу нерухомості наприкінці періоду володіння з відрахуванням витрат від оформлення угоди.

Визначальним кроком у методі капіталізації доходу є вибір відповідних ставок капіталізації. Цей процес має проводитись оцінювачем на основі детального дослідження ринку. При цьому слід мати на увазі такі моменти:

1. Точні значення ставки капіталізації та доходу від об'єкта можна отримати лише після його продажу. Завдання ж оцінювача у тому, щоб прогнозувати ці показники до чи період володіння нерухомістю.

2. Під час проведення аналізу можуть бути використані дані щодо порівнянних продажів. Однак слід мати на увазі, що ці дані відображають попередні очікування від володіння нерухомістю, а не очікувані в прогнозований період.

3. При проведенні аналізу оцінювач повинен враховувати можливість вкладення капіталу в альтернативні інструменти фінансового ринку та, отже, тенденції та динаміку їх розвитку у прогнозний період.

4. Ставки капіталізації враховують очікувані ризики вкладення капіталу нерухомість. Різні грошові потоки від неї може мати різні ризики і, отже, різні ставки капіталізації.

5. У процесі аналізу оцінювач повинен отримати певний діапазон значень ставок капіталізації для об'єкта, що оцінюється, який знаходиться в межах порівнянних продажів.

6. Остаточний вибір ставок доходу цілком залежить від думки оцінювача, заснованого на його досвіді та проведеному аналізі.

Варіант 14 6. ОСНОВИ ПОРІВНЯЛЬНОГО ПІДХОДУ ДО ОЦІНКИ ВАРТІСТЬ НЕРУХОМОСТІ

6.1. Сутність порівняльного підходу

Підхід прямого порівняльного аналізу продажів - це метод оцінки ринкової вартості об'єкта шляхом порівняння недавніх продажів зіставних об'єктів з оцінюваним об'єктом після здійснення відповідних коригувань, що враховують різницю між ними.

Оцінювач аналізує реальні ринкові угоди і порівнює об'єкти, якими вони проводилися, з об'єктом, що оцінюється. Цей підхід ґрунтується на принципі заміщення. Передбачається, що раціональний інвестор або покупець не заплатить за конкретну власність більше, ніж обійдеться придбання іншої подібної власності, яка має таку ж корисність. Тому ціни, заплачені за подібні або порівнянні об'єкти, повинні відображати ринкову вартість оцінюваної власності.

При прямому порівнянні продажів оцінювач розглядає порівнянні об'єкти, які були продані на відповідному ринку; потім вносяться поправки на можливі різницю між оцінюваним і порівнянними об'єктами. Через війну визначається продажна вартість кожного з порівнянних об'єктів, начебто під час продажу він мав самі основні характеристики, як і оцінювана власність. Коригована ціна дозволяє оцінювачу зробити логічні висновки про те, якою є можлива вартість оцінюваного об'єкта на ринку. Підхід прямого порівняльного аналізу також називається методом порівняльного продажу (comparative sales approach), ринковим методом (market approacn) або методом ринкової інформації (market data approach).

В умовах недостатнього розвитку ринку нерухомості застосування такого методу сильно ускладнене через відсутність відповідної інформації про порівняні продажі. При становленні ринку необхідні умови застосування порівняльного методу реалізуються над ринком квартир.

Що стосується ринку квартир принцип, покладений основою порівняльного методу означає, що й покупець має можливість і бажання придбати квартиру, її вартість зазвичай встановлюється лише на рівні цін продажів обраного типу квартири при припущенні, що не знадобиться багато часу і додаткових витрат за здійснення сделки.

Прямий порівняльний аналіз є одним із трьох підходів до оцінки нерухомості. Інші два – дохідний (income) та витратний (cost) – також вимагають інформації про ринок. У першому їх коефіцієнти капіталізації визначаються виходячи з ринкових даних. Витратний підхід вимагає оцінки вартості заміщення або відтворення виходячи з інформації про ринкові ціни на матеріали та робочу силу, накладні витрати та нормальний прибуток.

Під капіталізацієюдоходу розуміється одержання поточної вартості майбутніх вигод від володіння нерухомим майном.Капіталізований дохід від нерухомості є оцінкою її поточної вартості.

У основі теорії капіталізації закладено досить прості поняття " , які оцінювач повинен ясно уявляти.

Базовими поняттями у методах капіталізації є поняття чистого операційного доходу (NOI)та ставки капіталізації, (R).

В рамках прибуткового підходу вартість нерухомості (V ) розраховується за формулою;

V= NOI/R

На цій простій формулі будується продумана та випробувана у ринкових умовах теорія оцінки доходної нерухомості.

Якщо в проведеному аналізі вартості використовується дохід за один рік (або середньорічний дохід), такий метод оцінки називається методом прямої капіталізаціїа якщо в аналізі використовується потік майбутніх доходів (рентні платежі за роками за вирахуванням експлуатаційних витрат і виручка від продажу в кінці періоду володіння) зі своїми ставками капіталізації, то такий метод носить назву методу дисконтування грошових потоків

Розглянемо основні поняття, включені у формулу.

Чистий операційний дохід (NOI)

Поняття чистого операційного доходу використовується лише у теорії оцінки нерухомості. Інші учасники ринку нерухомості (ріелтери, аудитори, податкові інспектори) таких понять не використовують. Тому оцінювачу важливо мати чіткі уявлення про нього і давати необхідні пояснення NOIу звіті про оцінку та інші документи.

Чистий операційний дохід- це розрахована стійка величина очікуваного чистого річного доходу, отриманого від оцінюваного майна після відрахування всіх операційних витрат та резервів, але до обслуговування боргу за іпотечним кредитом та обліку амортизаційних нарахувань.

NOI розраховується для першого після дати оцінки року експлуатації нерухомості, зданої у найм за умов ринкової орендної плати. Послідовність розрахунку NOI наступна:

1. Визначається потенційний валовий дохід (ПВД) від здачі нерухомості в оренду у перший після дати оцінки рік на умовах ринкової орендної плати.

2. Визначається ефективний валовий дохід (ЕВС) у вигляді віднімання з ПВД передбачуваних збитків через незавантаженості приміщень, зміни орендарів, втрат під час збору орендою плати.

3. Із прогнозованого ЕВС віднімаються всі річні прогнозовані витрати, до яких відносяться постійні та операційні витрати, а також резерви.

До постійнихвитратам відносяться витрати, які не залежать від ступеня завантаженості об'єкта

нерухомості. До них можна віднести податки на майно та страхові внески (від нещасних випадків, страхування працівників тощо).

До Операційних (експлуатаційних) витрат відносяться традиційні витрати на утримання нерухомості, надання послуг орендарям та підтримання стійкого потоку доходів.

В оцінці нерухомості запроваджено поняття резервів, під яким розуміється щорічне відкладання (резервування) грошей під довгострокові витрати.

До резерву відносяться такі елементи будівлі та обладнання, термін служби яких менший за прогнозований термін економічного життя будівлі.

У процесі роботи необхідно опитати власника нерухомості, бухгалтера, керуючого, менеджера, податкового інспектора та інших осіб, пов'язаних з оцінюваною нерухомістю, а також вивчити всю документацію щодо неї.

Ставка капіталізації (R)

Найбільш складним питанням оцінки доходної нерухомості є визначення ставки капіталізації. Найпростішим та найкращим способом визначення ставки капіталізації є отримання її за допомогою зібраних на ринку даних.

З формули (3.3.) Випливає, що ставка капіталізації дорівнюватиме:

R = NOI/V

Ставка капіталізації, визначена в такий спосіб, називається загальною ставкою капіталізації.Для її визначення необхідно мати ринкові дані щодо продажу аналогічних об'єктів нерухомості. При цьому по кожному об'єкту необхідно отримати значення NOI, якби ці об'єкти оцінювалися знову.

Зрозуміло, що отримати такі дані в умовах становлення ринку нерухомості є досить проблематичним, але слід пам'ятати, що цей метод є найточнішим і часто застосовується в умовах розвинених ринкових відносин.

Іншим методом визначення ставки капіталізації є метод кумулятивної побудови, або метод підсумовування. Суть методу полягає в тому, що ставка розбивається на складові, що складаються з безризикової ставки як базисної, ставок компенсації за ризик, низьку ліквідність та інвестиційний менеджмент (управління інвестиціями).

Якщо відомі всі чотири складові ставки, то шляхом підсумовування можна отримати ставку капіталізації.

Як базисної у цьому методі використовується так звана безризикова ставка. Наприклад, у США як таку ставку використовується ставка за довгостроковими урядовими зобов'язаннями.

У Росії, як така може бути використана ставка рефінансування ЦП або ставка за вкладами Ощадбанку як найбільш надійного на сьогодні банку Росії. При цьому слід відрізняти ставки доходів у доларовому та карбованцевому обчисленні.

Вкладення капіталу в нерухомість мають більш високий ризик, ніж всі інші інвестиції, тому ставка капіталізації повинна враховувати це шляхом її збільшення для того, щоб інвестор з капіталом взяв на себе цей ризик.

Крім отримання прибутку у вигляді відсотків за вкладенням капіталу, розумний інвестор врахує також і час відшкодування (повернення) вкладеного капіталу, тобто до отриманої ставки необхідно буде додати ставку відшкодування капіталу, про яку буде сказано далі.

Коли відомі іпотечна постійна та ставка капіталізації на власний капітал, то загальну ставку можна отримати за допомогою методу інвестиційної групи або методу пов'язаних інвестицій.

R = М* Ri+ (1 - М)*R.,

де М - Відношення величини кредиту до вартості нерухомості.

Метод інвестиційної групи може бути застосований для визначення ставки капіталізації та при розподілі інвестицій на землю та будівлі, за умови, що можна отримати ставки капіталізації для кожного з компонентів. У цьому випадку формула 3.4 буде виглядати так:

R = L* RL+ В* Rb,

де R – ставка капіталізації для пов'язаних інвестицій; L - вартість землі у частках від загальної вартості нерухомості; RL - Ставка капіталізації для землі; В - вартість будівлі у частках від загальної вартості нерухомості; Rb - Ставка капіталізації для будівлі.

У практиці оцінки часто трапляються такі ситуації, коли іпотечний кредит видається з умовою погашення основної суми кредиту з допомогою періодичних платежів протягом усього терміну, який він виданий. Крім того, вартість нерухомості з часом змінюється: зростає чи зменшується.

Для врахування цих факторів у теорії оцінки розроблено так звану Традиційна техніка іпотечно - інвестиційного аналізу.

Ця техніка передбачає проведення розрахунку три етапи. На першому етапі оцінюється чистий операційний дохід об'єкта нерухомості (NOI). З другого краю етапі розраховується поточна вартість виручки від перепродажу. На третьому визначається оцінна вартість власного капіталу шляхом підсумовування поточної вартості грошових надходжень та поточної вартості виручки від перепродажу.

Незважаючи на простоту традиційної техніки, розрахунки, що проводяться по ній, є дуже трудомісткими і проводяться із застосуванням фінансового калькулятора або комп'ютера.

Для спрощення цих розрахунків у 1959р. американським оцінювачем Л.В. Елвудом розроблено методику розрахунку з використанням спеціальних таблиць, яка носить назву « іпотечно – інвестиційна техніка Елвуда».

Для розрахунку загальної ставки капіталізації Елвудом запропоновано таку формулу:

R = Y - MC + dep * (SFF) - app * (SFF),

де R – загальна ставка капіталізації; Y- Ставка доходу на власний капітал (кінцева віддача на власний капітал); М- Відношення величини іпотечного кредиту до вартості (коефіцієнт іпотечної заборгованості); З- Іпотечний коефіцієнт; dep - Зменшення вартості майна за прогнозований період ; арр - підвищення вартості майна за прогнозований період; SFF – фактор (коефіцієнт) фонду відшкодування за ставкою віддачі на власний капітал за прогнозний період.

Іпотечний коефіцієнт Зу формулі може бути розрахований таким чином:

З = Y + Р *(SFF) – f ,

де Р - частина іпотечного кредиту, яка буде амортизована (погашена) протягом прогнозованого періоду; f - іпотечна стала, тобто відсоткове відношення щорічних платежів з обслуговування боргу до поточного залишку боргу.

Іпотечний коефіцієнт можна знайти у спеціально розроблених Л. В. Елвудом таблицях, так званих "С-таблицях" Елвуда.

Основні методи капіталізації - метод прямої капіталізації та метод капіталізації доходів за нормою віддачі на капітал.

На вибір методу капіталізації в кожному конкретному випадку впливають такі фактори:

- Тип нерухомості;
– ефективний вік та термін економічного життя об'єкта;
– достовірність та широкість інформації;
- Показники доходу від об'єкта оцінки (величина, тривалість надходження, темпи зміни).

Найчастіше використовуються такі методи капіталізації:

– пряма капіталізація,коли вартість об'єкта визначається розподілом чистого річного доходу на ставку капіталізації;
– метод валової ренти,заснований на оцінці майна з урахуванням величин потенційного чи дійсного доходу та валового рентного множника;
– Метод дисконтування грошових потоків -оцінка об'єкта, коли грошові потоки надходять нерівномірно, довільно змінюються, у своїй враховується ступінь ризику, що з використанням майна;
– метод залишку –оцінка майна з урахуванням впливу окремих факторів утворення доходу (у поєднанні з методом залишку можна використовувати методи прямої капіталізації, і капіталізації доходу за нормою віддачі);
– метод іпотечно-інвестиційного аналізуоцінка майна, заснована на обліку вартості власного та позикового капіталів.

Вибір конкретного методу капіталізації визначається характером і якістю очікуваних доходів.

У умовах економічної і політичної нестабільності у Росії, через складність формування достовірних прогнозів, широко застосовується метод прямий капіталізації, який вимагає такого ретельного аналізу грошових потоків, як із капіталізації за нормою отдачи.

Пряма капіталізація –оцінка майна за збереження стабільних умов його використання, постійної величині доходу, відсутності початкових інвестицій та одночасному обліку повернення капіталу та доходу на капітал.

Ставка капіталізації зазвичай розраховується з урахуванням аналізу ринкової інформації про аналоги об'єкта оцінки шляхом розподілу чистого річного доходу ціну продажу аналога.

Розглянута у попередньому розділі базова формула доходного підходу

при прямій капіталізації зазвичай застосовується у такому вигляді:

де PV – поточна вартість нерухомості

NOI – очікуваний чистий операційний дохід за перший після дати оцінки рік,

Л – загальна ставка капіталізації.

Як NOI може використовуватися нормалізований чистий операційний дохід за 1 рік, який отримується шляхом усереднення доходу за кілька років.

Ставка капіталізації Дд відбиває ризики, яким піддаються кошти, вкладені в актив. Методи розрахунку ставки капіталізації вибираються залежно від конкретних умов, у яких функціонує об'єкт оцінки: інформації про доходи та ціни угод на основі вибірки за порівнянними об'єктами, джерелами та умовами фінансування угод, можливості коректного прогнозу щодо вартості об'єкта наприкінці прогнозного періоду.

Можлива пряма капіталізація із застосуванням валового рентного множника

Валовий рентний множник (RM)- Середньостатистичне відношення ринкової ціни до потенційного або дійсного валового доходу певного виду майна.

Основні умови застосування методу прямої капіталізації:

- Період надходження доходу прагне до нескінченності;
- Величина доходу постійна;
- Умови використання об'єкта стабільні;
- Не враховуються початкові інвестиції;
– одночасно враховуються повернення капіталу та доходу на капітал.

При прямий капіталізаціївикористовуються моделі, засновані на визначенні вартості нерухомості розподілом типового чистого операційного доходу на загальну ставку капіталізації, отриману на основі аналізу відносин доходу та цін продажу аналогів об'єкта оцінки. Наведемо приклади деяких моделей прямої капіталізації.

Переваги методу прямої капіталізації:

- Простота розрахунків;
-мала кількість припущень;
- Відображення стану ринку;
- Отримання хороших результатів для стабільно функціонуючого об'єкта нерухомості з малими ризиками (будівля з одним орендарем і довгостроковою орендою).

Поряд із достатньою простотою застосування методу, слід враховувати складність аналізу ринку та необхідність внесення коригувань на різницю між порівнюваними об'єктами. Метод не слід застосовувати, якщо відсутня інформація про ринкові угоди, об'єкт знаходиться на стадії будівництва або реконструкції або якщо об'єкт зазнав серйозних руйнувань.

Ставка капіталізації застосовується при перетворенні майбутніх доходів від нерухомості на її поточну вартість.

Для розрахунку ставки капіталізації застосовують метод порівняння продажів, метод коефіцієнта покриття боргу, метод інвестиційної групи, метод коефіцієнта дійсного валового доходу, метод залишку.

Метод порівняння продажів –Основний метод визначення загальної ставки капіталізації. При визначенні ставки капіталізації для об'єкта оцінки спочатку розраховують ставку капіталізації за кожним із проданих аналогів за формулою

де SP i - ціна продажу i-аналогу.

Потім з урахуванням методів математичної статистики, вагового коефіцієнта x i , що відображає ступінь схожості кожної з продажів на об'єкт оцінки, вибирається загальна ставка капіталізації

.

В якості Riможе застосовуватися ставка капіталізації для альтернативних інвестицій з аналогічною мірою ризику, тоді х – ваговий коефіцієнт 1-ї інвестиції.

У аналізованих аналогів об'єкта оцінки повинні бути схожі такі характеристики: термін економічного життя, рівень операційних витрат, величини реверсії і коефіцієнти втрат, ризики, співвідношення цін землі і будівель, дата продажу, спосіб найкращого і найбільш ефективного використання, умови фінансування, рівень якості управління . До того ж не повинні принципово відрізнятися розташування та обробка об'єктів.

Метод коефіцієнта покриття боргузастосовується, якщо за фінансування інвестицій у нерухомість використовується позиковий капітал.

Коефіцієнт покриття боргу DCRрозраховується так:

,

де DS – щорічне обслуговування боргу.

Загальна ставка капіталізації визначається за формулою

де Rm – загальна ставка капіталізації; m – частка позикових коштів:

де Vm - вартість позикових коштів або сума кредиту;

V – вартість об'єкта;

Rm - ставка капіталізації для позикових коштів:

Дані для розрахунків методом коефіцієнта покриття боргу легко доступні, проте це метод дає орієнтовне значення ставки капіталізації у разі, коли ринкові дані недостатньо надійні. Тому метод коефіцієнта покриття використовується як коригуючий.

Метод інвестиційної групивикористовується, якщо придбання нерухомості залучається позиковий капітал. У цьому ставка капіталізації може бути розрахована як щодо фінансових, і щодо фізичних складових.

Метод інвестиційної групи для фінансових складових.Ставка капіталізації є середньозваженою величиною, що враховує інтереси як власного, і позикового капіталу:

де R m - Ставка капіталізації для власного капіталу, яка визначається з даних за порівнянними об'єктами розподілом значення доходу до оподаткування на величину власного інвестованого капіталу; R e - Ставка капіталізації для позикових коштів.

Метод інвестиційної групи для фізичних складових.Ставка капіталізації визначається за формулою

де L – частка вартості землі у загальній вартості нерухомості; R l -ставка капіталізації землі;

R h - Ставка капіталізації для поліпшень.

Ставка капіталізації землі розраховується як ставлення доходу, що припадає на землю, до вартості землі. Ставка капіталізації поліпшень визначається з відношення доходу, що припадає на поліпшення, до вартості поліпшень.

Метод коефіцієнта дійсного валового доходузастосовується, якщо є дані про операційні витрати та величину дійсного валового доходу:

,

де OER – коефіцієнт операційних витрат; EGIM – коефіцієнт дійсного валового доходу.

При прямій капіталізації для розрахунку вартості об'єкта можуть застосовуватись коефіцієнти валового доходу та техніка залишку.

Застосування коефіцієнтів валового прибутку.Якщо немає даних щодо операційних витрат, використовуються показники валового доходу, які множаться на такі відповідні коефіцієнти:

- GRM - коефіцієнт валової ренти, якщо період дорівнює місяцю;

- GIM – коефіцієнт валового доходу, якщо період дорівнює року.

Ці коефіцієнти визначаються співвідношенням доходу та ціни продажів об'єктів та є зворотними величинами ставок капіталізації.

Вартість власності у цьому випадку визначається так:

де PGI – потенційний валовий дохід;

PGIM – коефіцієнт потенційного валового доходу, розрахований за даними про аналоги об'єкта оцінки:

,

EGI - дійсний валовий дохід; EGIM – коефіцієнт дійсного валового доходу:

,

SP - ціна продажу аналога об'єкта оцінки.

Метод залишкузастосовується у випадках, коли відома вартість однієї складової об'єкта оцінки. Розрізняють методи залишку землі та будівель, власного та позикового капіталу.

Послідовність застосування методу залишку:

- Розрахунок частини річного доходу, яка припадає на складову з відомою вартістю;
- Розрахунок частини річного доходу, яка припадає на складову з невідомою вартістю;
- Розрахунок вартості невідомої компоненти;
- Визначення вартості власності складанням вартостей її складових.

Розглянемо метод залишку будівель, коли відома вартість земельної ділянки. Розрахунки будуть виконуватись відповідно до зазначеної вище послідовності за такими формулами:

,

де 1 L – річний дохід, який належить до землі; V L – вартість землі; R L - Ставка капіталізації для землі.

де J h , - Річний дохід, що припадає на будинок; J 0 - Загальний річний дохід, що приноситься власністю.

де Vn – вартість будівлі; Rn - Ставка капіталізації для будівель.

,

де V – вартість власності.

Аналогічно застосовуються:

– метод залишку землі – коли вартість будівлі можна визначити досить точно;
- спосіб залишку для власного капіталу - якщо можна визначити термін іпотечного кредиту та розмір річного платежу з обслуговування боргу;
– метод залишку для позикового капіталу – коли відомо вартість власного капіталу.

У цілому нині, розрахунки шляхом прямої капіталізації вимагають наявності даних про продажі порівняних аналогів. Капіталізація доходів за нормою віддачі менш залежить від ринкових даних, проте цей метод повинен відображати фактичні очікування та переваги потенційних покупців подібних об'єктів.

Пряма капіталізація - оцінка майна за збереження стабільних умов його використання, постійної величині доходу, відсутності початкових інвестицій та одночасному обліку повернення капіталу та доходу на капітал.

Ставка капіталізації зазвичай розраховується з урахуванням аналізу ринкової інформації про аналоги об'єкта оцінки шляхом розподілу чистого річного доходу ціну продажу аналога.

Вартість об'єкта визначається за такою формулою:

де I – чистий дохід (ЧОД);

R – коефіцієнт капіталізації.

Базова формула доходного підходу при прямій капіталізації зазвичай застосовується у такому вигляді:

де PV – поточна вартість нерухомості;

NOI – очікуваний чистий операційний дохід за перший після дати оцінки на рік;

R 0 – загальна ставка капіталізації.

Як NOI може використовуватися нормалізований чистий операційний дохід за 1 рік, який отримується шляхом усереднення доходу за кілька років.

Ставка капіталізації відбиває ризики, яким піддаються кошти, вкладені в актив. Методи розрахунку ставки капіталізації вибираються залежно від конкретних умов, у яких функціонує об'єкт оцінки: інформації про доходи та ціни угод на основі вибірки за порівнянними об'єктами, джерелами та умовами фінансування угод, можливості коректного прогнозу щодо вартості об'єкта наприкінці прогнозного періоду.

Можлива пряма капіталізація із застосуванням валового рентного множника

Валовий рентний множник (RM) – середньостатистичне відношення ринкової ціни до потенційного чи дійсного валового доходу певного виду майна.

Основні умови застосування методу прямої капіталізації:

Період надходження доходу прагне нескінченності; - Величина доходу постійна; - Умови використання об'єкта стабільні; - не враховуються початкові інвестиції; - одночасно враховуються повернення капіталу та доходу на капітал.

При прямій капіталізації використовуються моделі, засновані на визначенні вартості нерухомості розподілом типового чистого операційного доходу на загальну ставку капіталізації, отриману на основі аналізу відносин доходу та ціни продажів аналогів об'єкта оцінки. Наведемо приклади деяких моделей прямої капіталізації.

Переваги методу прямої капіталізації:

Простота розрахунків; - мала кількість припущень; - Відображення стану ринку; -Отримання хороших результатів для стабільно функціонуючого об'єкта нерухомості з малими ризиками (будівля з одним орендарем і довгостроковою орендою).

Поряд із достатньою простотою застосування методу, слід враховувати складність аналізу ринку та необхідність внесення коригувань на різницю між порівнюваними об'єктами. Метод не слід застосовувати, якщо відсутня інформація про ринкові угоди, об'єкт знаходиться на стадії будівництва або реконструкції або якщо об'єкт зазнав серйозних руйнувань.

Ставка капіталізації застосовується при перетворенні майбутніх доходів від нерухомості на її поточну вартість.

Для розрахунку ставки капіталізації застосовують метод порівняння продажів, метод коефіцієнта покриття боргу, метод інвестиційної групи, метод коефіцієнта дійсного валового доходу, метод залишку.

Метод порівняння продажів – основний метод визначення загальної ставки капіталізації. При визначенні ставки капіталізації для об'єкта оцінки спочатку розраховують ставку капіталізації за кожним із проданих аналогів за формулою

де SP i – ціна продажу i-аналогу.

Потім з урахуванням методів математичної статистики, вагового коефіцієнта x i , що відображає ступінь схожості кожної з продажів на об'єкт оцінки, вибирається загальна ставка капіталізації

Як Ri може застосовуватися ставка капіталізації для альтернативних інвестицій з аналогічною мірою ризику, тоді х - ваговий коефіцієнт 1-ї інвестиції.

У аналізованих аналогів об'єкта оцінки повинні бути схожі такі характеристики: термін економічного життя, рівень операційних витрат, величини реверсії і коефіцієнти втрат, ризики, співвідношення цін землі і будівель, дата продажу, спосіб найкращого і найбільш ефективного використання, умови фінансування, рівень якості управління . До того ж не повинні принципово відрізнятися розташування та обробка об'єктів.

Метод коефіцієнта покриття боргу застосовується, якщо за фінансуванні інвестицій у нерухомість використовується позиковий капітал.

Коефіцієнт покриття боргу DCR розраховується так:

де DS – щорічне обслуговування боргу.

Загальна ставка капіталізації визначається за формулою

де Rm – загальна ставка капіталізації;

m - частка позикових коштів:

де Vm – вартість позикових коштів, або сума кредиту;

V – вартість об'єкта;

Rm – ставка капіталізації для позикових коштів:

Дані для розрахунків методом коефіцієнта покриття боргу легко доступні, проте це метод дає орієнтовне значення ставки капіталізації у разі, коли ринкові дані недостатньо надійні. Тому метод коефіцієнта покриття використовується як коригуючий.

Метод інвестиційної групи використовується, якщо придбання нерухомості залучається позиковий капітал. У цьому ставка капіталізації може бути розрахована як щодо фінансових, і щодо фізичних складових. Ставка капіталізації є середньозваженою величиною, що враховує інтереси як власного, і позикового капіталу:

де R m - Ставка капіталізації для власного капіталу, яка визначається з даних за порівнянними об'єктами розподілом значення доходу до оподаткування на величину власного інвестованого капіталу;

R e, - Ставка капіталізації для позикових коштів.

Метод інвестиційної групи для фізичних складових. Ставка капіталізації визначається за формулою

де L – частка вартості землі у загальній вартості нерухомості;

R l – ставка капіталізації для землі;

R h - Ставка капіталізації для поліпшень.

Ставка капіталізації землі розраховується як ставлення доходу, що припадає на землю, до вартості землі. Ставка капіталізації поліпшень визначається з відношення доходу, що припадає на поліпшення, до вартості поліпшень.

Метод коефіцієнта дійсного валового доходу застосовується, якщо є дані про операційні витрати та величину дійсного валового доходу:

де OER – коефіцієнт операційних витрат;

EGIM – коефіцієнт дійсного валового доходу.

При прямій капіталізації для розрахунку вартості об'єкта можуть застосовуватись коефіцієнти валового доходу та техніка залишку.

Застосування коефіцієнтів валового прибутку. Якщо немає даних щодо операційних витрат, використовуються показники валового доходу, які множаться на такі відповідні коефіцієнти:

1) GRM - коефіцієнт валової ренти, якщо період дорівнює місяцю;

2) GIM - коефіцієнт валового доходу, якщо період дорівнює року.

Ці коефіцієнти визначаються співвідношенням доходу та ціни продажів об'єктів та є зворотними величинами ставок капіталізації.

Вартість власності у цьому випадку визначається так:

де PGI – потенційний валовий дохід;

PGIM - коефіцієнт потенційного валового доходу, розрахований за даними про аналоги об'єкта оцінки:

де EGI – дійсний валовий дохід;

EGIM – коефіцієнт дійсного валового доходу:

SP – ціна продажу аналога об'єкта оцінки.

Метод залишку застосовується у випадках, коли відома вартість однієї складової об'єкта оцінки. Розрізняють методи залишку землі та будівель, власного та позикового капіталу.

У цілому нині, розрахунки шляхом прямої капіталізації вимагають наявності даних про продажі порівняних аналогів. Капіталізація доходів за нормою віддачі менш залежить від ринкових даних, проте цей метод повинен відображати фактичні очікування та переваги потенційних покупців подібних об'єктів.

"Розрахунок вартості об'єкта нерухомості методом прямої капіталізації доходу (прибутковий підхід)"

Вартість ВІН за цим методом розраховується так:

СДХ = ЧОД: Ккап,

де ЧОД- річна сума чистого доходу від експлуатації ВІН;

Ккап- Коефіцієнт капіталізації.

Розмір чистого доходу визначається через потенційний валовий дохід (ПВД), тобто. дохід при повному завантаженні об'єкта:

ЧОД = ПВД - П-ВР-Р,

де П- Втрати доходу, наприклад, від тимчасової незавантаженості приміщень;

ВР- операційні витрати за утриманням будівлі (зарплата персоналу, експлуатаційні витрати, податок на майно тощо);

Р- резерви, що відкладаються, на майбутній ремонт короткоживучих конструктивних елементів і систем.

1. Визначення величини потенційного валового доходу

Розрахуємо ПВД, виходячи з наступних умов:

ПВД= 5--Ч 5^ а, (3.2)

де S- площа, що здається в оренду, м2,

Ca- Орендна ставка за 1м2.

ПВД = 12 * 32000 = 384 000 руб. / Рік,

Втрати від простою приміщень становлять у середньому 5-10%. У цьому випадку приймемо 5% на рік.

Отже, сума втрат становитиме:

П = 384000 * 0,05 = 19200 руб.

Розрахуємо величину дійсного валового доходу:

ДВД = ПВД - П = 384000 - 19200 = 364800 руб.

Послідовність розрахунку представлена ​​у табл. 4.1.

Таблиця 4.1 Розрахунок чистого операційного доходу

	Показник		Значення	Порядок розрахунку
	Корисна площа			Приймається за вихідними даними
	Орендна ставка			На основі аналізу ринку
	Потенційний валовий дохід
	Прогнозоване недовантаження
	Прогнозовані втрати від несплати
	Справжній валовий дохід			384 000 * (100-8)/100
	Виторг без ПДВ
	Операційні витрати			Таблиця 4.2
	Чистий операційний дохід до податку на прибуток
	Податок з прибутку (13%)
	Чистий операційний дохід для ЄОН

Таблиця 4.2. Розрахунок постійних операційних витрат по єдиному об'єкту нерухомості (земельна ділянка + адміністративна будівля)

Показник		Значення	Порядок розрахунку
1. Податок на землю
2. S зем.ділянки			Відповідно до вих.даним
3. Кадастрова вартість ЗУ
4. Ставка податку землю
5. Податок на майно			1% від залишкової вартості об'єкту нерухомості
6. Залишкова вартість об'єкта			За рез-ами витрат.
7. Витрати страхування
8. Резерв на заміщення без ПДВ

3. Визначення величини змінних операційних витрат

Основну статтю змінних витрат складають витрати на комунальні послуги: опалення, водопостачання, водовідведення, прибирання території та вивезення ТПВ:

Рпер1= 156,7 * 60 * 12 = 112824 руб.

4. Розрахунок резерву на заміщення (РЗ) наведено в табл.4.3

Таблиця 4.3 Розрахунок резерву на заміщення покращень адміністративної будівлі

3. Нормативний термін життя конструктивних елементів приймається із табл. 2.2.

4. Розрахуємо щорічний РЗ на відновлення покрівлі, з попереднім вирахуванням підприємницького прибутку із ЗС (-15%):

РЗкр = (ВС / 1,15 * В) / Тн = (1312343 / 1,15) * 0,14 / 9 = 17751,5 руб. / Рік

РЗкр = (ВС / 1,15 * В) / Тн = 1141167,8 * 0,16 / 20 = 9129,3 руб. / Рік

РЗкр = (ВС / 1,15 * В) / Тн = 1141167,8 * 0,25 / 25 = 11411,7 руб. / Рік

Загальна сума РЗ протягом року становить -38 292,5руб., що дорівнює 2,9% їх повної ЗС.

Розрахуємо загальну суму всіх видів операційних витрат (табл. 4.1):

ОР = Рпост+ Рпер1 = 60 075,1 + 112 824 = 172 899,1 руб.

4. Розрахунок ставки капіталізації

Таблиця 4.4

	Показник		Значення	Порядок розрахунку
	Безризикова ставка
	Ймовірний термін експонування на ринку
	Виправлення на неліквідність
	Виправлення на ризик інвестування коштів у нерухомість			Страхування
	Загальний термін економічного життя покращень			*з групи капітальності об'єкта
	Фактичний вік покращень			За даними техн.паспорта
	Ефективний вік покращень
	Термін ек.життя поліпшень, що залишився			(П.5 * 0.70-П.7)
	Ставка повернення капіталу			За методом Рінга 100%/п.8
	Загальна ставка капіталізації для покращення			П.1+п.3+п.4+п.9 = 7,8+1,95+0,5+1,74
	Коефіцієнт капіталізації для будівлі

Як безризикову ставку приймемо середньозважену прибутковість рублевого депозиту для юридичних найбільш надійних російських банків - 7,8%.

В результаті розрахунків (табл.4.4) акумульована ставка капіталізації складе:

Ск= 7,8+1,95+0,5+1,85 = 12,1 %.

5. Визначення вартості будівлі

Вартість адміністративного будинку за даним методом доходного підходу становить:

Здох= 255 088,3: 0,121 = 2 108 168 руб.

Погодження результатів та визначення ринкової вартості об'єкта оцінки

Узгодження результатів спрямовано оцінку достовірності застосування кожного з підходів.

При аналізі необхідно враховувати такі фактори:

1. Призначення об'єкта оцінки, його використання.

2. Тенденції розвитку цього сегмента ринку нерухомості.

3. Загальну економічну ситуацію в країні, регіоні та галузі, що відповідає призначенню об'єкту оцінки.

При узгодження результатів розрахунків використовуємо метод розподілу вагових коефіцієнтів: у цьому випадку розрахунок частки отриманих при оцінці нерухомості результатів проводиться на підставі усереднення вагомості критеріїв впливу по кожному підходу.

Таблиця 4.5

Таблиця 4.6 Результати трьох підходів аналізу вартості

Підсумкова ринкова вартість об'єкта нерухомості дорівнює сумі творів значень цін та відповідних їм ваг:

Сон = 6521342 х 0,375 + 6400000 х 0,325 + 2108168 х 0,200 = 5587137 т.руб.

Округлено, 5 588 т.руб., отже вартість 1 кв.м загальної площі будівлі становитиме:

5588/156,7 = 35660 руб. / кв.м.

Основні висновки щодо об'єкта оцінки

Таблиця 4.7

Повне та точне найменування (призначення)	Індивідуальна житлова будова, котедж
	РТ, м.Казань, сел.Костянтинівка (Радянський район)
Рік побудови, група капітальності	2012 рік, I група
Будівельний об'єм, куб. кількість поверхів	522 куб.м, 1-поверхове
Площа загальна (корисна), кв.
Дата складання технічного паспорти
Дата проведення оцінки	Травень 2014 рік
Ринкова вартість, розрахована Витратним підходом
Порівняльним підходом
Прибутковим підходом
Підсумковий висновок про поточну ринкової вартості об'єкта оцінки
Вартість кв. м загальної площі, руб.