Metoda kapitalizacije prihoda temelji se na izravnom pretvaranju neto operativnog prihoda (NOI) u vrijednost dijeljenjem s omjerom kapitalizacije.

Stopa kapitalizacije je stopa koja se koristi za smanjenje toka prihoda na jedan iznos troška.9 Međutim, po našem mišljenju, ova definicija daje razumijevanje matematičke suštine ovog pokazatelja. S ekonomskog gledišta, omjer kapitalizacije odražava stopu povrata investitora.

Metoda kapitalizacije dohotka primjenjuje se ako:

Tokovi prihoda su stabilne pozitivne vrijednosti;

Tokovi prihoda rastu stabilnim, umjerenim tempom.

Ova se metoda ne smije koristiti ako:

Tokovi prihoda su nestabilni;

Nekretnina je u izgradnji ili zahtijeva značajnu rekonstrukciju nekretnine;

Ne postoje podaci o stvarnim transakcijama prodaje i najma nekretnina, operativnim troškovima i drugim podacima koji otežavaju izračun neto prihoda iz poslovanja i stopa kapitalizacije.

Osnovna formula za izračun je sljedeća:

Glavne faze postupka vrednovanja metodom kapitalizacije:

1) utvrđivanje očekivanog godišnjeg (ili prosječnog godišnjeg) dohotka, kao dohotka ostvarenog najboljom i najučinkovitijom upotrebom imovine;

2) izračun stope kapitalizacije;

3) utvrđivanje vrijednosti nekretnine na temelju neto prihoda iz poslovanja i omjera kapitalizacije, dijeljenjem NPV-a s omjerom kapitaliziranosti.

Osvrnimo se detaljno na svaku od gore navedenih faza.

ja Izračun očekivanog neto operativnog prihoda.

Procjenitelj nekretnina radi sa sljedećim razinama prihoda do 10:

PVP (potencijalni bruto prihod);

DVD (stvarni bruto prihod);

NOR (neto poslovni prihod);

DP (gotovinski primici) nakon plaćanja kamata na kredit. Potencijalni bruto prihod (GPI)- prihod koji se može

dobiti od nekretnine, uz njezino 100% korištenje bez uzimanja u obzir svih gubitaka i troškova. PPV ovisi o površini nekretnine koja se procjenjuje i utvrđenoj stopi najma i izračunava se pomoću formule:

Ugovor o najmu glavni je izvor informacija o prihodnoj nekretnini. Zakup je davanje imovine najmoprimcu (zakupcu) uz naknadu na privremeno posjedovanje i korištenje. Pravo zakupa nekretnine pripada vlasniku nekretnine. Najmodavci mogu biti zakonom ovlaštene osobe ili vlasnik za iznajmljivanje stvari. Jedan od glavnih regulatornih dokumenata koji reguliraju odnose najma je Građanski zakonik Ruske Federacije (poglavlje 34).

U procesu rada, procjenitelj se oslanja na sljedeće odredbe ugovora o zakupu:

Prema ugovoru o najmu zgrade ili građevine, najmoprimcu se, istodobno s prijenosom prava vlasništva i korištenja takve nekretnine, prenose i prava korištenja onog dijela zemljišne čestice koji je zauzet tom nekretninom i koji je potreban za njegovo korištenje, čak iu slučaju kada je zemljišna čestica na kojoj se nalaze zakupljene zgrade ili strukture prodana drugoj osobi;

Ako rok zakupa nije određen ugovorom, smatra se da je ugovor o zakupu sklopljen na neodređeno vrijeme;

Prijenos nekretnine u najam nije osnova za prestanak ili poništenje prava trećih osoba na toj nekretnini. Prilikom sklapanja ugovora o najmu najmodavac je dužan upozoriti najmoprimca na sva prava trećih osoba na zakupljenoj stvari (služnost, založno pravo i sl.). U protivnom najmoprimac ima pravo zahtijevati smanjenje najamnine ili raskid ugovora i naknadu štete.

Ugovor o najmu zgrade ili objekta:

Sklopljen u pisanom obliku na razdoblje od najmanje godinu dana, podložan državnoj registraciji i smatra se sklopljenim od trenutka takve registracije;

Određuje uvjete i iznose najamnine koje su stranke dogovorile, bez kojih se ugovor o najmu smatra nesklopljenim;

Ako je najmoprimac o svom trošku i uz suglasnost najmodavca izvršio poboljšanja zakupljene stvari koja su neodvojiva bez štete za nekretninu, ima pravo, nakon raskida ugovora, nadoknaditi troškove tih poboljšanja, osim ako ugovorom o zakupu nije drugačije određeno. Ne podliježu naknadi troškovi neodvojivih poboljšanja zakupljene nekretnine koje je izvršio najmoprimac bez suglasnosti najmodavca;

Forex tečajevi su dobar način da se pripremite za unosan rad na međunarodnom tržištu Forex valuta!

Stanar ima pravo, uz suglasnost zakupodavca, iznajmiti nekretninu u podzakup, dati nekretninu u zakup na besplatno korištenje, a također je dati kao doprinos temeljnom kapitalu.

Visina najma u pravilu ovisi o lokaciji nekretnine, njenom fizičkom stanju, dostupnosti komunikacija, trajanju najma itd.

Cijene najma su:

Ugovorni (definiran ugovorom o najmu);

Tržište (tipično za određeni segment tržišta u određenoj regiji).

Tržišna cijena najma predstavlja tečaj koji prevladava na tržištu za slične nekretnine, tj. je najvjerojatnija najamnina koju bi tipični stanodavac pristao iznajmiti, a tipični najmoprimac bi pristao iznajmiti nekretninu, što je hipotetska transakcija. Tržišne stope najma koriste se za vrednovanje slobodnog vlasništva, gdje je imovina u biti u vlasništvu, upravlja i uživa vlasnik (koliki bi bio tok prihoda da se imovina iznajmljuje). Ugovorna stopa najma koristi se za vrednovanje djelomičnih imovinskih prava najmodavca. U ovom slučaju, preporučljivo je da procjenitelj analizira ugovore o najmu sa stajališta uvjeta njihovog sklapanja. Svi ugovori o najmu podijeljeni su u tri velike skupine:

S fiksnom stopom najma (koristi se u uvjetima ekonomske stabilnosti);

S promjenjivom stopom najma (revizija cijena najma tijekom trajanja ugovora provodi se, u pravilu, u uvjetima inflacije);

Uz kamatnu stopu (kada se postotak prihoda koji stanar prima kao rezultat korištenja zakupljene imovine dodaje fiksnom iznosu plaćanja najma).

Metoda kapitalizacije dohotka Preporučljivo je koristiti u slučaju sklapanja ugovora s fiksnom stopom najma; u ostalim slučajevima ispravnije je koristiti metodu diskontiranja novčanog toka.

Stvarni bruto prihod (DVD)– Ovo je potencijalni bruto prihod umanjen za gubitke od nedovoljne iskorištenosti prostora i od naplate najamnine, plus ostali prihod od uobičajenog tržišnog korištenja imovine:

DVD = PVD – Gubici + Ostali prihodi. (4.3)

Ti se gubici obično izražavaju kao postotak potencijalnog bruto prihoda. Gubici se izračunavaju po stopi određenoj za tipičnu razinu upravljanja na određenom tržištu, tj. Tržišni pokazatelj uzet je kao osnova. Ali to je moguće samo uz postojanje značajne baze podataka o usporedivim objektima. U nedostatku takvog, za određivanje koeficijenta neiskorištenosti (nedovoljne iskorištenosti), procjenitelj prije svega analizira retrospektivne i trenutne informacije o predmetu koji se procjenjuje, tj. postojeće ugovore o najmu prema trajanju, učestalosti njihovog ponovnog sklapanja, duljini razdoblja između isteka jednog ugovora o najmu i sklapanja sljedećeg (razdoblje tijekom kojeg su jedinice nekretnine prazne) i na temelju toga izračunava omjer neiskorištenosti(K nd) imovine:

Gdje

D p – udio nekretnina za koje se obnavljaju ugovori tijekom godine;

T s – prosječno razdoblje tijekom kojeg je jedinica nekretnine prazna;

N a – broj razdoblja najma godišnje.

Utvrđivanje koeficijenta podiskorištenosti provodi se na temelju retrospektivnih i trenutnih informacija, stoga, za izračun procijenjenog ADV-a, dobiveni koeficijent mora biti prilagođen uzimajući u obzir moguću iskorištenost prostora u budućnosti, koja ovisi o sljedeći faktori:

Opća ekonomska situacija;

Perspektive razvoja regije;

Faze ciklusa tržišta nekretnina;

Odnos ponude i potražnje u procijenjenom regionalnom segmentu tržišta nekretnina.

Stope popunjenosti variraju među različitim vrstama nekretnina (hoteli, trgovine, stambene zgrade itd.). Kod eksploatacije nekretnina poželjno je održavati faktor opterećenja na visokoj razini, budući da je značajan dio operativnih troškova konstantan i neovisan o razini opterećenja.

Procjenitelj vrši usklađenje za gubitke prilikom prikupljanja plaćanja, analizirajući retrospektivne informacije o određenom objektu s naknadnim predviđanjem te dinamike za budućnost (ovisno o izgledima razvoja određenog segmenta tržišta nekretnina u regiji):

Na temelju povijesnih i trenutnih informacija, procjenitelj može izračunati stopu neiskorištenosti i gubitaka u naplati plaćanja najma, nakon čega slijede prilagodbe za predviđanje iznosa stvarnog bruto prihoda:

gdje je K NDP koeficijent neiskorištenosti i gubitaka pri naplati najamnine;

P a – gubici kod naplate zakupnine;

P nd – gubici od neiskorištenosti prostora;

PPV – potencijalni bruto prihod.

Osim gubitaka od neiskorištenosti, prilikom naplate najamnine potrebno je uzeti u obzir i druge prihode koji se mogu povezati s normalnim korištenjem ove nekretnine u svrhu opsluživanja, posebice najmoprimaca (primjerice, prihodi od najma parking, skladište i sl.) i nije uključeno u najamninu.

Neto operativni prihod (NOI) – stvarni bruto prihod minus operativni troškovi (OR) za godinu (bez amortizacije):

CHOD = DVD – OR. (4.7)

Poslovni rashodi su rashodi potrebni za normalno funkcioniranje imovine i reprodukciju stvarnog bruto dohotka.

Troškovi poslovanja obično se dijele na:

Uvjetno trajno;

Uvjetno promjenjiv, ili operativni;

Troškovi zamjene ili rezerve.

Uvjetno fiksni troškovi uključuju troškove čija visina ne ovisi o stupnju operativne opterećenosti objekta i razini pružene usluge:

Porez na imovinu;

Premije osiguranja (plaćanja za osiguranje imovine);

Plaća uslužnog osoblja (ako je fiksna bez obzira na opterećenje zgrade) plus porez na nju.

Uvjetno varijabilni troškovi uključuju troškove čija veličina ovisi o stupnju operativne opterećenosti objekta i razini pružene usluge:

Komunalije;

Za održavanje teritorija;

Za tekuće popravke;

Plaće uslužnog osoblja;

Porezi na plaće;

Troškovi sigurnosti;

Troškovi upravljanja (obično je uobičajeno odrediti iznos troškova upravljanja kao postotak stvarnog bruto prihoda) itd.

Troškovi koji se ne uzimaju u obzir prilikom oporezivanja:

Ekonomska i porezna amortizacija koja se u izračunima dohodovnim pristupom smatra kompenzacijom i smatra se dijelom stope kapitalizacije, a ne operativnim troškom;

Servisiranje kredita je trošak financiranja, a ne operativni trošak, tj. financiranje ne smije utjecati na vrijednost nekretnine (procjena pretpostavlja tipično financiranje za određenu vrstu nekretnine, a treba isključiti utjecaj atipičnog financiranja);

Porez na dohodak također nije poslovni rashod (to je porez na osobni dohodak, koji može ovisiti o čimbenicima (oblik vlasništva, sastav vlasništva, porezni status vlasnika) koji nisu vezani uz nekretninu koja se procjenjuje);

Dodatne kapitalne strukture obično povećavaju prihode, ukupne troškove ili produžuju ekonomski život. Troškovi povezani s njima ne mogu se klasificirati kao operativni;

Poslovnim rashodom ne smatraju se ni poslovni rashodi vlasnika nekretnine koji ne dovode do povećanja prihoda od nekretnine.

Troškovi zamjene uključuju troškove povremene zamjene istrošenih poboljšanja (krovni pokrivači, podovi, vodoinstalacije, električni uređaji). Pretpostavlja se da su sredstva rezervirana na računu (iako većina vlasnika nekretnina to zapravo ne čini). Zamjensku rezervu izračunava procjenitelj uzimajući u obzir vrijednost sredstava koja se amortiziraju, duljinu njihovog korisnog vijeka, a također! kamate obračunate na sredstva akumulirana na računu. Ako se zamjenska rezerva ne uzme u obzir, neto poslovni prihod bit će precijenjen.

U slučajevima kada se nekretnina kupuje posuđenim sredstvima, procjenitelj koristi ovu razinu prihoda u svojim izračunima kao novčane primitke prije poreza.

Novčani primici prije oporezivanja jednaki su godišnjem neto operativnom prihodu umanjenom za godišnje troškove servisiranja duga, tj. odražavaju novčane primitke koje vlasnik nekretnine godišnje ostvaruje od njezina poslovanja.

Izračun omjera kapitalizacije.

Stopa kapitalizacije je stopa koja se koristi za svođenje toka prihoda na jedan iznos troška.11 Međutim, po našem mišljenju, ova definicija pruža razumijevanje matematičke suštine ovog pokazatelja. S ekonomskog gledišta, omjer kapitalizacije odražava stopu povrata investitora.

Postoji nekoliko metoda za određivanje omjera kapitalizacije:

Uzimajući u obzir naknadu kapitalnih troškova (usklađeno za promjene u vrijednosti imovine);

Metoda tržišnog pritiska;

Metoda povezanog ulaganja ili tehnika investicijske grupe.

U teoriji, omjer kapitalizacije za tekući prihod trebao bi izravno ili neizravno uzeti u obzir sljedeće čimbenike:

Naknada za likvidna ulaganja bez rizika;

Naknada rizika;

Naknada za nisku likvidnost;

Naknada za upravljanje ulaganjima;

Prilagodba za predviđeno povećanje ili smanjenje vrijednosti imovine.

Određivanje omjera kapitalizacije uzimajući u obzir nadoknadu kapitalnih troškova.

Koeficijent kapitalizacije sastoji se od dva dijela:

1) stopa povrata na kapital (stopa povrata na investiciju), što je naknada koju je potrebno platiti investitoru za korištenje sredstava, uzimajući u obzir rizik i druge čimbenike povezane s određenom nekretninom;

2) stope povrata kapitala, tj. povrat početnog iznosa ulaganja. Štoviše, ovaj element omjera kapitalizacije odnosi se samo na dio imovine koji se amortizira.

Δ – smanjenje vrijednosti nekretnine (amortizirajućeg dijela imovine).

Stopa povrata kapitala ( R doh kapa) najčešće se gradi metodom kumulativne konstrukcije:

Stopa prinosa bez rizika + Premije za rizik ulaganja u nekretnine + Premije za nisku likvidnost nekretnine + Premije za upravljanje ulaganjima.

Stopa povrata bez rizika je kamatna stopa na visoko likvidna sredstva, tj. Ovo je stopa koja odražava stvarne tržišne prilike za ulaganje sredstava tvrtki i pojedinaca bez ikakvog rizika nepovrata.

Kao temeljna stopa koristi se nerizična stopa, kojoj se dodaju preostale (prethodno navedene) komponente - usklađenja za različite vrste rizika povezanih s karakteristikama nekretnine koja se procjenjuje.

Zahtjevi stope bez rizika:

— povrat na najlikvidniju imovinu, koju karakterizira relativno niska stopa povrata, ali uz jamstvo povrata kapitala;

- dostupna investitoru kao alternativna opcija ulaganja.

Da biste odredili stopu bez rizika, možete koristiti ruske i zapadne pokazatelje za transakcije bez rizika. Bezrizičnom stopom prema zapadnim metodama smatra se stopa prinosa na dugoročne (20 godina) državne obveznice na svjetskom tržištu (SAD, Njemačka, Japan i dr.). Kod korištenja ove bezrizične stope potrebno je dodati premiju za rizik ulaganja u Rusiji (rizik zemlje). Ovaj izračun bezrizične stope prihvaćen je u modernoj praksi vrednovanja, ali krši načelo pristupa investitora visoko likvidnoj imovini, budući da ruska poduzeća ne mogu ozbiljno razmotriti ulaganje u dugoročne državne obveznice svjetskog tržišta kao alternativu. Ova bezrizična stopa aktivno se koristila u našoj zemlji u prvim fazama razvoja vrednovanja, budući da je to razdoblje karakteriziralo nekritičko ponavljanje zapadnog iskustva bez uzimanja u obzir ruskih specifičnosti. Danas se prinos na OFZ i VEB često uzima kao nerizična stopa.

Prilagodbu za rizik zemlje obično izračunavaju rejting agencije. Ali ove informacije nisu uvijek dostupne procjeniteljima. U ovom slučaju, procjenitelj može samostalno odrediti rizik zemlje za Rusiju koristeći razvijene sheme, ali se stupanj subjektivnosti u izračunima značajno povećava.

U procesu procjene potrebno je uzeti u obzir da nominalne i stvarne nerizične stope mogu biti i rublje i strane valute. Prilikom preračunavanja nominalne stope u realnu i obrnuto, uputno je koristiti formulu američkog ekonomista i matematičara I. Fishera koju je on izveo još 30-ih godina 20. stoljeća:

gdje je R n – nominalna stopa;

R r – realna stopa;

J inf – indeks inflacije (godišnja stopa inflacije).

Važno je napomenuti da kada se koriste nominalni tokovi dohotka, omjer kapitalizacije i njegove komponente moraju se izračunati u nominalnim vrijednostima, a kada se koriste stvarni tokovi dohotka - u realnim terminima.

Izračun premija rizika:

niska premija likvidnosti . Pri izračunu ove komponente uzima se u obzir nemogućnost trenutnog povrata ulaganja u nekretninu, a može se uzeti u stopu inflacije za tipično vrijeme izloženosti objekata sličnih onima koji se vrednuju na tržištu;

premija rizika nekretnina . U ovom slučaju se uzima u obzir mogućnost slučajnog gubitka potrošačke vrijednosti objekta, a premija se može prihvatiti u iznosu doprinosa za osiguranje u osiguravajućim društvima najviše kategorije pouzdanosti;

bonus za upravljanje ulaganjima . Što su investicije rizičnije i složenije, zahtijevaju kompetentnije upravljanje. Preporučljivo je izračunati premiju za upravljanje investicijom uzimajući u obzir koeficijent podopterećenja i gubitke prilikom naplate najamnine.

Stopa kapitalizacije uključuje stopu povrata ulaganja i stopu povrata kapitala. Ako iznos kapitala uloženog u nekretninu ostane nepromijenjen i vratit će se nakon preprodaje, nema potrebe izračunavati stopu povrata.

Ako se predviđa promjena vrijednosti imovine, tada postaje potrebno uzeti u obzir povrat glavnog iznosa kapitala u omjeru kapitalizacije. Stopa povrata kapitala pokazuje godišnji iznos povrata sredstava uloženih u nekretninu u slučaju da se iz nekog razloga predviđa gubitak tih sredstava (u cijelosti ili djelomično) tijekom razdoblja vlasništva nekretnine. Kako bi se nadoknadilo početno ulaganje, dio neto prihoda iz poslovanja izdvaja se u fond za oporavak za dokapitalizaciju.

Postoje tri načina za izračunavanje stope povrata na kapital

(R povrat norme):

pravocrtni povrat kapitala (Ring metoda);

povrat kapitala prema zamjenskom fondu i stopi povrata na investiciju (Inwoodova metoda), ponekad se naziva i anuitetna metoda;

povrat kapitala na temelju kompenzacijskog fonda i nerizične kamatne stope (Hoskoldova metoda).

(metoda prstena); (Inwood metoda); (Hoskoldova metoda).

Ringova metoda.

Ovu je metodu prikladno koristiti kada se očekuje da će se glavnica otplaćivati ​​u jednakim obrocima. Godišnja stopa povrata na kapital izračunava se dijeljenjem 100% vrijednosti imovine s preostalim vijekom trajanja, tj. To je recipročan vijek trajanja imovine. Stopa povrata je godišnji udio početnog kapitala koji se stavlja u beskamatni fond za oporavak:

gdje je n preostali ekonomski vijek, u godinama; R capital cap stopa povrata ulaganja, %.

Primjer. Uvjeti ulaganja:

Rok trajanja 5 godina;

R dohodovna granica stopa povrata ulaganja 18%;

Δ 100%.

Riješenje. Ringova metoda. Godišnja pravocrtna stopa povrata na kapital bit će 20%, jer će se 100% imovine otpisati za 5 godina (100: 5 = 20). U ovom slučaju, omjer kapitalizacije bit će 38% (18% + 20% = 38%).

Inwoodova metoda

koristi se ako se povrat kapitala reinvestira po stopi povrata ulaganja. U ovom slučaju, stopa povrata kao komponenta omjera kapitalizacije jednaka je faktoru fonda oporavka pri istoj kamatnoj stopi kao za ulaganja

Primjer. Uvjeti ulaganja:

Rok trajanja 5 godina;

Povrat ulaganja 12%.

Δ 100%.

Riješenje. Omjer kapitalizacije izračunava se kao zbroj stope povrata ulaganja od 0,12 i faktora kompenzacijskog fonda (za 12%, 5 godina) od 0,1574097. Koeficijent kapitalizacije je 0,2774097

Hoskoldova metoda.

Koristi se kada je stopa povrata na početno ulaganje donekle visoka, zbog čega je ponovno ulaganje po istoj stopi malo vjerojatno. Očekuje se da će reinvestirana sredstva ostvariti prihod po stopi bez rizika

Primjer. Investicijski projekt predviđa godišnji povrat od 12% na investiciju (kapital) tijekom 5 godina. Iznosi povrata ulaganja mogu se sigurno reinvestirati po stopi od 6%.

Riješenje. Ako je stopa povrata na kapital 0,1773964, što je faktor oporavka za 6% tijekom 5 godina, tada je stopa kapitalizacije 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Stopa kapitalizacije uključuje stopu povrata ulaganja i stopu povrata kapitala uzimajući u obzir udio amortizirajućeg dijela imovine . Ako iznos kapitala uloženog u nekretninu ostane nepromijenjen i vraća se ponovnom prodajom, tada je udio amortizirajućeg dijela imovine jednak 0. Ako je poznato smanjenje vrijednosti nekretnine, tada ćemo izgraditi kompenzaciju posebno za kompenzaciju udjela imovine koji se amortizira. Ako investitor pri ulaganju u nekretninu očekuje da će se njezina cijena u budućnosti povećati, tada je potrebno u stopu kapitalizacije uzeti u obzir povećanje troška ulaganja.

Smanjenje vrijednosti imovine (Δ), koji će se dogoditi u P godina, uzima u obzir trošak naknadne preprodaje nekretnine u omjeru kapitalizacije.

R cap = R up cap + Δ R normal povrat, (4.17)

Δ = 0, ako se vrijednost ocjenjivanog predmeta ne mijenja,

Δ = + udio za koji se planira smanjiti vrijednost predmeta vrednovanja ako se vrijednost predmeta vrednovanja smanji,

Δ = – udio za koji se planira povećati vrijednost predmeta vrednovanja ako se poveća vrijednost objekta vrednovanja.

Primjer. Predviđa se da će nekretnina biti prodana za 5 godina za 50% svoje početne cijene. Stopa povrata investicije je 12%.

Riješenje. Prema Ring metodi, stopa povrata na kapital je 20% (100%: : 5 godina) 1/2 = 10%. R cap = 0,1 (stopa povrata na kapital) + 0,12 (stopa povrata na investiciju) = 0,22 (22%).

Prema Inwoodovoj metodi, stopa povrata na kapital određena je množenjem faktora zamjenskog fonda s postotkom gubitka izvorne cijene nekretnine.

50% gubitak 0,1574097 = 0,07887.

R cap = 0,07887 (stopa povrata na kapital) + 0,12 (stopa povrata na investiciju) = 0,19887 (19,87%).

Primjer. Tražena stopa povrata na kapital je 12%. Predviđa se da će poskupljenje nakon 5 godina biti 40%.

Riješenje. Ako se vrijednost investicijskih fondova poveća, prihodi od prodaje ne samo da osiguravaju povrat cjelokupnog uloženog kapitala, već također osiguravaju dio prihoda koji je potreban za postizanje stope povrata ulaganja od 12%. Stoga bi omjer kapitalizacije trebao biti smanjen kako bi se uzeo u obzir očekivani rast kapitala. Izračunajmo odgođeni prihod: 0,4 0,1574 (faktor kompenzacijskog fonda za 5 godina na 12%) = 0,063. Odgođeni prihodi oduzimaju se od stope povrata ulaganja u kapital i tako se utvrđuje omjer kapitalizacije.


Izračun omjera kapitalizacije metodom tržišnog pritiska

Na temelju tržišnih podataka o prodajnim cijenama i vrijednostima NAV-a usporedivih nekretnina, može se izračunati omjer kapitalizacije:

gdje je NOR i neto poslovni prihod i-tog analognog objekta; Si – prodajna cijena i-tog analognog objekta.

Ova metoda ne uzima zasebno u obzir povrat kapitala i povrat investicije (tablica 4.1).

Unatoč svoj prividnoj jednostavnosti primjene, ova metoda izračuna uzrokuje određene poteškoće - podaci o NPV-u i prodajnim cijenama spadaju u kategoriju netransparentnih informacija.

Izračun omjera kapitalizacije korištenjem povezane informacijske metodeVestice.

Ako se nekretnina kupuje korištenjem vlasničkog i posuđenog kapitala, omjer kapitalizacije mora zadovoljiti zahtjeve povrata za oba dijela ulaganja. Vrijednost koeficijenta određena je odgovarajućom metodom ulaganja, odnosno tehnikom investicijske grupe. Omjer kapitalizacije za posuđeni kapital naziva se hipotekarna konstanta i izračunava se

R m = TO / K

gdje je R m hipotekarna konstanta;

DO – godišnje otplate duga;

K – iznos hipotekarnog kredita.

Omjer kapitalizacije za kapital izračunava se pomoću formule:

Ukupni omjer kapitalizacije određen je kao ponderirani prosjek:

R = M R m + (1 – M) R e (4.21)

gdje je M omjer hipotekarnog duga.

Primjer. Udio vlastitog kapitala 30%; kamatna stopa na kredit je 12%; zajam je osiguran na 25 godina; stopa povrata na kapital je 5%, tada je stopa ukupne kapitalizacije:

a) trajni hipotekarni kredit na 25 godina uz 12% godišnje, 0,127500;

b) ukupna stopa kapitalizacije izračunava se prema formuli 4.21: R = 0,7 * 0,127500 + 0,3 * 0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%).

Dakle, specifičnosti metode kapitalizacije dohotka su sljedeće:

NPV za jedno vremensko razdoblje pretvara se u trenutnu vrijednost;

Cijena povrata se ne obračunava;

Stopa kapitalizacije izračunava se za nekretnine pomoću tri metode:

■ metoda tržišnog pritiska;

■ način utvrđivanja omjera kapitalizacije uzimajući u obzir povrat kapitalnih troškova;

■ metoda povezanih ulaganja.

Prednosti metode kapitalizacije dohotka su da ova metoda izravno odražava tržišne uvjete, budući da se pri njenoj primjeni u pravilu veliki broj transakcija nekretnina analizira sa stajališta odnosa prihoda i vrijednosti, a također se pri izračunu kapitaliziranog dohotka hipotetski sastavlja se račun dobiti i gubitka, temeljni princip izgradnje koji je pretpostavka o tržišnoj razini eksploatacije nekretnina.

Nedostaci metode kapitalizacije dohotka jesu li to

Njegova je primjena teška kada nema informacija o tržišnim transakcijama;

Budući da zemljište, uz ostale nekretnine, vlasnik može smatrati izvjesnim izvorom prihoda, to znači da njegove eventualne namjere glede davanja zemljišta u zakup nisu bez zdravog razuma. Pritom se logično postavlja pitanje vlasnika po kojoj stopi zakupnine može iznajmljivati ​​svoju parcelu, a da je ne potprodaje, a visinu naknade postavi na toliku razinu da parcela pobudi interes potencijalnog najmoprimca.

Nažalost, u ovom slučaju vrlo je teško odmah odrediti moguću stopu najma, jer za razliku od tržišta, na primjer, stambenih nekretnina, tržište najma zemljišta u Rusiji ne podrazumijeva prisutnost velikog broja oglasa za zemljišne parcele za najam. S tim u vezi, gotovo je nemoguće kretati se na temelju sličnih područja.

U takvoj situaciji (kao iu zakonom utvrđenim slučajevima) vlasnik mora pribjeći konzultantskim uslugama procjenitelja, čime svu gnjavažu oko određivanja cijene najma prebacuje na profesionalca.

Ali tržište je i dalje isto za sve, a procjenitelj se također suočava s problemom neposjedovanja potrebne količine tržišnih informacija o najmu za izračun.

U tom smislu metode dohodovnog pristupa postaju glavni alat za određivanje cijene najma. Na temelju koncepta metode kapitalizacije u dohodovnom pristupu, tržišna vrijednost zemljišne čestice se utvrđuje dijeljenjem vrijednosti neto poslovnih prihoda sa stopom kapitalizacije za zemljišnu česticu. U isto vrijeme, iznos neto prihoda od poslovanja nije ništa drugo do godišnji iznos prihoda od profitabilne upotrebe zemljišne parcele - njenog najma. Nije teško pogoditi da je zamjenom komponenti formule moguće, znajući tržišnu vrijednost zemljišne parcele i stopu kapitalizacije za nju, odrediti iznos godišnjeg prihoda za cijelu parcelu I, podijelivši to vrijednost prema površini zemljišne parcele, izvedite stopu najma. Upravo se ovaj pristup u profesionalnom okruženju naziva metodom dokapitalizacije.

Ova se metoda može primijeniti ne samo u okviru procjene zemljišnih čestica, za koje je potrebno odrediti visinu najma, a ne postoji tržište najma. Također je prilično uobičajeno kada se određuju cijene najma za različite nekretnine koje se nalaze u područjima udaljenim od gradskih područja. A budući da u Rusiji postoji mnogo takvih teritorija, teško je dovesti u pitanje relevantnost ove metode određivanja stope najma.

Bez sumnje, ne može se reći da se njegova jednostavnost može povezati s njegovom svestranošću. U praksi postoje zamke u primjeni takve metode kod vrednovanja raznih vrsta nekretnina. Ali ovo pitanje zahtijeva posebnu pozornost i proučavanje.

Odjeljak 5. Izračun tržišno razumne najamnine

5.1. izračunavanje najamnine troškovnim pristupom
Bit metode na kojoj se temelji izračun razumne najamnine temeljene na tržišnoj vrijednosti nekretnine (u ustaljenoj terminologiji vrednovanja metode “dokapitalizacije”) općenito odražava tipičnu motivaciju vlasnika nekretnine i potencijalnog najmoprimca:

• 
  Iz perspektive vlasnika: vlasnik nekretnine, kada je iznajmljuje, zahtijevat će takav tok prihoda od najma koji će mu osigurati potrebnu stopu prihoda i povrat na uloženi kapital.

• 
  Iz perspektive stanara: Najmoprimcu se ne isplati plaćati zakupnine ako njihova kapitalizacija premašuje tržišnu vrijednost zakupljene nekretnine.

Ovaj model je opisan jednostavnom formulom:
V = (CFa – OE) / (Y + SFF), gdje (*)

• 
  V – tržišna vrijednost zakupljene nekretnine,
• 
  CFa – novčani tijek plaćanja najma;
• 
  OE – troškovi vlasnika nekretnine,
• 
  Y – stopa dohotka;
• 
  SFF je koeficijent kompenzacijskog fonda koji se izračunava po formuli

SFF = Y / ((1+ Y) N – 1), gdje je

• 
  N je preostali vijek trajanja predmeta leasinga.

Rješavanjem gornjih jednadžbi za CFa dobivamo formulu za daljnji izračun tržišne rente:
CFa = V * R + OE (**)
Za izračune opisanom metodom potrebno je odrediti parametre na desnoj strani jednadžbe (**):
1. Tržišna vrijednost utvrđena je u prethodnom dijelu Izvješća i iznosila je:

4 465 000 rubalja.
2. Određivanje stope kapitalizacije R.
"Koncept omjer kapitalizacije, koji se koristi u odnosu na nekretnine, uključuje povrat kapitala I povrat kapitala.
Povrat kapitala je naknada koja se mora platiti investitoru za vrijednost novca, uzimajući u obzir vrijeme, rizik i druge čimbenike povezane s određenim ulaganjem. Povrat kapitala naziva se i povrat.” 17
Ova metoda određivanja gornje stope dijeli je na sastavne dijelove.
Dvije glavne komponente stope kapitalizacije su stopa povrata (Y) i omjer fonda za oporavak kapitala.

R = Y + SFF, Gdje

Y - diskontna stopa;

SFF – faktor kompenzacijskog fonda.
Prema metodi kumulativne konstrukcije 18, diskontna stopa (Y) izračunava se zbrajanjem svih identificiranih rizika i zbrajanjem rezultata s nerizičnom stopom povrata:
Y = Yo + P + L, gdje je:
Y - diskontna stopa;

Yo - stopa povrata bez rizika;

P - premija za rizik ulaganja;

L - premija za nisku likvidnost.
U tom slučaju, kada svi rizici upravljanja nekretninom zapravo padaju na najmoprimca, procjenitelj pri izračunu iznosa najamnine smatra potrebnim uzeti u obzir samo stopu bez rizika, jednaku stvarnoj stopi povrata na zadano vrijeme, pri izračunavanju Y.
U slučajevima kada svi rizici upravljanja imovinom zapravo padaju na najmoprimca, Prilikom izračuna visine najamnine kao tražena stopa povrata uzima se vrijednost nerizične stope povrata.
Imovina koja se može smatrati nerizičnom uključuje imovinu koja ispunjava određene uvjete:

• 
  vjerojatnost gubitka sredstava kao rezultat ulaganja u predmetnu imovinu je minimalna;
• 
  profitabilnost te imovine unaprijed je određena i poznata;
• 
  trajanje optjecajnog razdoblja financijskog instrumenta podudara se ili je blizu vremenskoj skali razmatranja imovine koja se procjenjuje.

Budući da imovina bez rizika ima, po definiciji, poznat povrat, ova vrsta imovine mora biti vrijednosni papir koji osigurava fiksni prihod i ima nultu vjerojatnost neispunjavanja obveza. Ali budući da svi korporativni vrijednosni papiri imaju određenu vjerojatnost neplaćanja, pravna osoba ne može izdati nerizično sredstvo, jer niti jedna komercijalna struktura, ni u uvjetima gospodarskog oporavka, a još više u uvjetima krize, ne može jamčiti potpuno odsustvo rizika na investicije investitora. Dakle, nerizično ulaganje donosi određenu minimalnu razinu prihoda dovoljnu da pokrije razinu inflacije u zemlji i rizik povezan s ulaganjem u određenoj zemlji.

U svjetskoj praksi nerizična stopa prinosa obično je stopa prinosa na dugoročne obveze države (obveznice i mjenice), budući da se smatra da je država najpouzdaniji jamac svojih obveza (vjerojatnost stečaj je praktički isključen).

Stoga se danas u praksi vrednovanja koriste različiti instrumenti koji se mogu klasificirati kao bezrizični. Na datum vrednovanja, svaki od gore navedenih instrumenata ima sljedeće stope:

1. 
   depoziti Sberbank Ruske Federacije i drugih pouzdanih banaka - godišnja stopa na depozite u rubljama je 6,5%;
2. 
   Zapadni financijski instrumenti (državne obveznice razvijenih zemalja) prilagođeni riziku zemlje;
3. 
   državni vrijednosni papiri - ponderirani prosječni prinos na dugoročne obveze na tržištu GKO-OFZ od 4,82% do 8,9% 19 godišnje (ovisno o roku dospijeća).

	Krivulja prinosa bez kupona* dana 14.02.2011

Prihvaćamo bezrizičnu stopu GKO-OFZ stope –4,82% s rokom dospijeća od 1 godine.

Koeficijent kompenzacijskog fonda
Koeficijent kompenzacijskog fonda izračunava se po formuli:
SFF = Y/[(1+Y) N – 1]

Y – diskontna stopa

N – preostali vijek trajanja (zgrade)
3. N – preostali vijek trajanja.

• 
  N – preostali vijek trajanja = Nnorm. – Stvarno

Nnorma. Prilikom izvođenja velikih popravaka i restauratorskih radova povećava se ekonomski vijek imovine koja se procjenjuje. Očekuje se da će objekt biti u funkciji najmanje 30 godina.

4. OE – troškovi vlasnika. U tom slučaju, sukladno odredbama nacrta ugovora o najmu, najmoprimac samostalno plaća sve troškove, tako da OE nije uključen u trošak najamnine.

Gore su navedeni svi parametri potrebni za izračun potrebne vrijednosti tržišne cijene najma. Odgovarajući izračuni dati su dolje u tablici 40:
Tablica 40

Parametar	Jedinica mjerenja	Značenje
Tržišna vrijednost nekretnine, V	trljati.	5 900 000
Stopa povrata Y	%	4,82%
Preostali ekonomski vijek N	godine	30,0
Omjer kompenzacijskog fonda SFF	%	1,589799%
stopa kapitalizacije, R(Y+SFF)	%	6,269799%
Godišnji novčani tok (V*R)	trljati.	279 947
Vlasnikovi godišnji troškovi (OE)	trljati.	-
Godišnja najamninaCFa(V*R+OE)	rub./godina	279 947
Mjesečna najamnina (bez PDV-a 18%)	rub./mjesec	23 329

Tržišna najamnina za korištenje nekretnine koja se procjenjuje na dan 14. veljače 2011., izračunata troškovnom metodom, iznosi (zaokruženo):

23 330 (dvadeset tri tisuće tristo trideset) rubalja mjesečno uključujući PDV, isključujući operativna i komunalna plaćanja i administrativne usluge.
5.2. Obračun najamnine komparativnim pristupom

Pristup vrednovanju za usporedive (usporedne) kupoprodajne ili leasing transakcije po analogiji– drugi od tri temeljna pristupa u teoriji vrednovanja. Kod primjene ovog pristupa vrijednost predmeta vrednovanja utvrđuje se u usporedbi s prodajnom cijenom/cijenom najma sličnih objekata. Osnova za primjenu ove metode je činjenica da je vrijednost predmeta procjene izravno povezana s prodajnom/najamnom cijenom sličnih objekata. Svaka usporediva prodaja/najam se uspoređuje s predmetnom nekretninom. Korekcije se rade na usporedivoj cijeni prodaje/zakupa ( prilagodbe), odražavajući značajne razlike među njima.
Sukladno FSO-1, komparativni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta procjene, koji se temelji na usporedbi predmeta procjene s objektima koji su analogni predmetu procjene, za koje su dostupni podaci o cijeni. Objekt - analog predmeta vrednovanja za potrebe vrednovanja priznaje se kao objekt koji je sličan objektu vrednovanja u glavnim ekonomskim, materijalnim, tehničkim i drugim karakteristikama koje određuju njegovu vrijednost.
Komparativni pristup temelji se na premisi da tržišni subjekti transakcije kupoprodaje ili najma provode analogno, odnosno na temelju informacija o sličnim transakcijama ili ponudama. Ne očekuje se da će razboriti najmoprimac platiti više za nekretninu za najam od najjeftinije nekretnine za najam na tržištu slične kvalitete i korisnosti. Postupak vrednovanja temelji se na usporedbi nekretnine koja se procjenjuje s usporedivim nekretninama (usporednim nekretninama ili analognim nekretninama) koje su nedavno prodane (ili dane u najam), uz korekcije za parametre u kojima se nekretnine međusobno razlikuju.
Ako postoji dovoljna količina pouzdanih informacija o nedavnim transakcijama sa sličnim objektima, komparativni pristup omogućuje nam da dobijemo rezultat koji najbliže odražava stav tržišta prema predmetu procjene.
Primjenjuje se komparativni pristup metoda komparativne analize ugovora o najmu 20 (ili ponude za najam) 21 .
Usporedni pristup može se primijeniti ako postoji dovoljna količina informacija o najmu objekata sličnih onome koji se procjenjuje prema tržišnim uvjetima.
Odricanje:
Procjenitelj je pregledao informacije prikazane na raznim internet stranicama za šest mjeseci prije datuma procjene, slijedom čega nisu pronađeni podaci o transakcijama i ponudama za leasing usporednih objekata čije bi tehničko stanje odgovaralo predmetu procjene. Drugim riječima, u sadašnjem stanju procijenjeni prostori se ne mogu koristiti, već iznajmljivati ​​uz uvjet da najmoprimac izvrši veće popravke pod uvjetima koji su izvan okvira ove procjene; ​​stoga se ne može govoriti o tržišnoj cijeni najma ovdje.
Uzimajući u obzir sve navedeno, ne može se primijeniti komparativni pristup koji podrazumijeva korištenje „tržišnih“ podataka o poslovima najma za objekte koji su po svojim karakteristikama slični objektima koji se vrednuju.

5.3 Izračun prihoda od najma PRISTUP
Sukladno FSO-1, prihodovni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta vrednovanja, temeljen na utvrđivanju očekivanog prihoda od korištenja predmeta vrednovanja.
Pristup dohotka, temeljen na načelu očekivanja, odražava poziciju razboritog najmoprimca koji neće plaćati najamninu za određeno razdoblje korištenja i vlasništva nad nekretninom više od prihoda za svoje poslovanje za koje se očekuje da će generirati kamate na zakup tijekom tom razdoblju. Pristup može osigurati gornju granicu najamnine koja se može platiti bez neopravdane štete za poslovanje stanara.
Pristup odražava gledište najmoprimca koji određuje najvišu dopuštenu najamninu na temelju svojih predodžbi o dopuštenoj visini dijela očekivanog poslovnog prihoda koji bi smatrao mogućim dati na korištenje i vlasništvo nad objektom. iznajmio prostore kako bi ostvario te prihode.
Procjenitelj bi trebao alocirati poslovni prihod tipičnog najmoprimca među svim vrstama čimbenika proizvodnje, izolirajući iznos "generiran" imovinom, tj. određivanje "dodatne produktivnosti" zemljišta i poboljšanja na rezidualnoj osnovi. Ovaj iznos ("inkrementalna produktivnost") odredit će tržišnu najamninu tipičnog najmoprimca za korištenje i vlasništvo nekretnine tijekom relevantnog razdoblja.
Ovaj je pristup najprimjenjiviji pri procjeni najamnine za maloprodajne nekretnine.
Za druge objekte, zbog značajnih grešaka u proračunu, rezultati ovog pristupa mogu biti nepouzdani.
U svakom slučaju, mehanizam za implementaciju pristupa mora zadovoljiti zahtjeve za izvješća o vrednovanju poslovanja (u smislu implementacije prihodovnog pristupa), za što procjenitelj mora imati dovoljnu informacijsku osnovu.

Odricanje:
Ovaj je pristup najprimjenjiviji pri procjeni najamnine za maloprodajne nekretnine. Za ostale objekte, zbog značajnih računskih pogrešaka, rezultati ovog pristupa su nepouzdani, stoga prihodovni pristup nije korišten u ovoj procjeni.

U takvim okolnostima dohodovni pristup se ne može primijeniti.

Ovaj je pristup najprimjenjiviji pri procjeni najamnine za maloprodajne nekretnine. Za ostale objekte, zbog značajnih računskih pogrešaka, rezultati ovog pristupa su nepouzdani, stoga prihodovni pristup nije korišten u ovoj procjeni.

5.4. ZAKLJUČAK o ukupnom iznosu zakupnine
Analizirajući različite pristupe procjeni tržišnih najamnina za njihovu primjenu , Procjenitelj je primijenio samo troškovni pristup.
Budući da je u ovom izvješću procjenitelj tržišnu najamninu izračunao u okviru samo jednog pristupa, dogovor o konačnoj vrijednosti tržišne najamnine nije potreban.
Tržišna najamnina za korištenje nekretnine koja se procjenjuje na dan 14. veljače 2011. iznosi:

23 330 (dvadeset tri tisuće tristo trideset) rubalja mjesečno, uključujući PDV, isključujući operativna i komunalna plaćanja i administrativne usluge.
Napomena: Prema članku 8. Saveznog zakona "O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji" od 29. srpnja 1998. br. 135-FZ:

« Provođenje procjene predmeta vrednovanja obvezno je ako transakcija uključuje predmete vrednovanja koji u cijelosti ili djelomično pripadaju Ruskoj Federaciji, sastavnim subjektima Ruske Federacije…, uključujući:

- prilikom utvrđivanja vrijednosti predmeta procjene... u svrhu... prijenosa u najam».
Dakle, u sklopu zadaće koja mu je dodijeljena procjenitelj mora, radi ispunjavanja zakonskih uvjeta, procijeniti tržišnu vrijednost predmeta koji se daje u zakup.

4. Parametarske metode određivanja cijena

5. Cjenovni popusti: vrste, značajke primjene, klasifikacije

6. Strategija cijena: pojam, značaj za poduzeće, proces formiranja strategije cijena

7. Pojam transferne cijene. Ciljevi i načela formiranja transfernih cijena

8. Osnovni modeli i pristupi transfernim cijenama

9. Vrste reguliranih cijena (tarifa) električne energije (snage). Opseg ovih cijena

Tarife za električnu i toplinsku energiju na maloprodajnom tržištu.

10. Značajke određivanja cijena u kompleksu goriva i energije

11. Poduzeće kao objekt vlasništva, proizvod i predmet vrednovanja. Odnos i razlike između poslovnog vrednovanja i ostalih područja procjenjivačke djelatnosti

13. Načela procjene vrijednosti poduzeća (posla)

14. Svrhe i funkcije ocjenjivanja. Analiza faktora koji utječu na vrijednost poduzeća.

15.Troškovi, cijena i troškovi u procjeni. Vrste procijenjenih vrijednosti koje se koriste u vrednovanju poduzeća

16. Proces vrednovanja poslovanja. Njegove glavne karakteristike i faze

17. Osnovne metode i opseg Property pristupa u vrednovanju poduzeća

18. Određivanje tržišne i likvidacijske vrijednosti poduzeća

19. Osnovne metode komparativnog pristupa, njihov opseg. Postupak za identifikaciju analognih poduzeća

20. Sustav pokazatelja (multiplikatora) s komparativnim pristupom ocjeni poslovanja i postupak njihovog utvrđivanja

21. Osnovne metode Income pristupa u vrednovanju poduzeća, opseg njihove primjene

22. Utvrđivanje prihoda poduzeća, vrste novčanih tokova i dobiti

23. Sustavni i nesustavni rizici u dohodovnom pristupu

24. Metode za izračunavanje omjera kapitalizacije i stopa prihoda u procjeni vrijednosti poduzeća

25. Procjena isplativosti vrijednosnih papira. Procjena vrijednosti kontrolnih i nekontrolirajućih udjela

26. Regulacija djelatnosti vrednovanja u Ruskoj Federaciji. Zakon o procjeniteljskim poslovima. Ruski (federalni) standardi ocjenjivanja

27. Zahtjevi za izvješće o ocjeni u pogledu strukture i sadržaja

28. Metode troškovnog pristupa za određivanje tržišne vrijednosti tehničkog objekta

29. Značajke komparativnog pristupa u ocjeni strojeva, opreme i vozila

30. Prihodni pristup u vrednovanju tehničkih objekata

31. Posebnosti tržišta intelektualnog vlasništva

32. Glavna obilježja nematerijalne imovine (intelektualnog vlasništva) kao predmeta ekonomskog vrednovanja

33. Klasifikacija objekata intelektualnog vlasništva i osnovne metode njihova vrednovanja

34. Metode troškovnog i komparativnog (tržišnog) pristupa u procjeni intelektualnog vlasništva i nematerijalne imovine

35.Metode dohodovnog pristupa pri procjeni intelektualnog vlasništva i nematerijalne imovine

1. Metode profitne prednosti

36.Pojam nematerijalne imovine s računovodstvenog i gledišta vrednovanja. Značajke računovodstva nematerijalne imovine u ruskim tvrtkama

37. Pojam goodwilla kao nematerijalne imovine poduzeća i metode njegove procjene

38. Vrste licenci, vrste plaćanja prilikom plaćanja licence, metode procjene cijene licence

40. Posebnosti tržišta nekretnina

41. Metode određivanja eskontne stope pri procjeni nekretnina

42. Načela koja se koriste u postupku procjene vrijednosti nekretnina

43. Načelo najbolje uporabe i njegova uloga u određivanju tržišne vrijednosti nekretnine

44. Čimbenici koji utječu na vrijednost nekretnine

45. Osnovne metode utvrđivanja zamjenskog troška ili troška zamjene nekretnine

46. ​​​​Vrste korekcija u procjeni vrijednosti nekretnina i redoslijed njihove primjene

47. Metode izračuna koeficijenta dokapitalizacije u dohodovnom pristupu procjene vrijednosti nekretnina

48. Metode procjene tržišne vrijednosti zemljišta

49. Metode obračuna fizičke amortizacije nekretnina, funkcionalne i ekonomske zastarjelosti

50. Metode vrednovanja nekretnina temeljene na primjeni multiplikatora bruto najamnine

51. Metode za konstruiranje omjera kapitalizacije koji se koriste za vrednovanje nekretnina

52. Masovno i pojedinačno vrednovanje nekretnina: razlike, opseg

53. Katastarska vrijednost nekretnine: pojam, opseg

54. Glavne vrste vrijednosti koje se koriste u procjeni vrijednosti nekretnina

55. Pojam ekonomske dodane vrijednosti i njezina uloga u upravljanju poslovnom vrijednošću

56. Stvaranje vrijednosti u spajanjima i akvizicijama. Financijske sinergije

57. Tržišna kapitalizacija poduzeća i njeni odlučujući čimbenici

58. Razvoj indikatorskih sustava za ocjenu učinkovitosti upravljanja poslovnom vrijednošću

59. Opcijski pristup u sustavu upravljanja troškovima. Granice njegove primjene.

60. Pojam, ciljevi i zadaci upravljanja troškovima (vrijednošću) poslovanja.

46. ​​​​Vrste korekcija u procjeni vrijednosti nekretnina i redoslijed njihove primjene

Usporedbe su karakteristike nekretnine i transakcija koje određuju čimbenike koji utječu na cijenu nekretnine.

Za grupe usporednih elemenata rade se dvije vrste prilagodbi:

Konsekutivno (kumulativno);

Neovisna.

Uzastopna prilagođavanja (prodajna cijena objekta usporedbe, već usklađena u prethodnom koraku, prilagođava se svaki put):

1. Prenosiva vlasnička prava.

2. Uvjeti financiranja (tržišni - ovo je plaćanje transakcije u gotovini, što je tipično za modernu Rusiju; normalno - kada samo jedna strana financira transakciju).

3. Uvjeti prodaje (motivacija treba biti tipična: nezainteresiranost, povezanost, likvidacija itd.).

4. Tržišni uvjeti (usklađivanje s datumom prodaje, često kao postotak inflacije, također uzimajući u obzir povećanja ili smanjenja cijena i promjene u zakonodavstvu koje su se dogodile između datuma transakcije i datuma vrednovanja).

Ove izmjene se rade na kumulativnoj osnovi, sekvencijalno, strogo ovim redoslijedom, budući da su sve ove karakteristike međusobno povezane i utječu jedna na drugu.

Neovisna podešavanja:

5. Lokacija (ključna, posebno za komercijalne nekretnine - situs, pristup, itd.).

6. Fizičke karakteristike objekta.

7. Ekonomske značajke nekretnine (koristi se prvenstveno za nekretnine koje generiraju prihod za usporedbu kvalitete, stabilnosti i rizika novčanih tokova).

8. Uporaba predmeta (ako postoje zakonska ograničenja uporabe predmeta koji se procjenjuje u usporedbi s usporedivim objektom).

9. Prisutnost dodatnih komponenti vrijednosti koje nisu povezane s predmetom procjene (koristi se prilikom usklađivanja za prisutnost imovinskih stavki uključenih u kupoprodajnu transakciju nekretnine, kao što su oprema, namještaj, umjetnički predmeti itd.) .).

Svih pet neovisnih prilagodbi mogu se izvršiti bilo kojim redoslijedom, pri čemu se ukupna prilagodba dobiva zbrajanjem, najčešće kao postotak. Također se nazivaju neovisnim prilagodbama jer procjenjuju karakteristike prilagodbe neovisno jedna o drugoj. Zatim se kamata (iznos) pretvara u novčane jedinice koje se koriste u izračunima ovog segmenta tržišta nekretnina.

47. Metode izračuna koeficijenta dokapitalizacije u dohodovnom pristupu procjene vrijednosti nekretnina

Pri određivanju omjera kapitalizacije uzimaju se u obzir i dobit ostvarena poslovanjem imovine i povrat temeljnog kapitala (dokapitalizacija) utrošen na stjecanje imovine.

Postoje tri načina dokapitalizacije (povrata uloženog iznosa), tj. određivanje druge komponente (Rof) omjera kapitalizacije: metoda Ringa, Inwooda i Hoskolda.

1. Pravocrtni povrat kapitala ili Ring metoda. Prema Ringu, povrat glavnice uloženog kapitala događa se godišnje u jednakim udjelima, čiji je iznos jednak iznosu inicijalno uloženog kapitala.

Izračun se provodi prema formuli: RO = YON + YOF = YON + 1/n,

gdje je YON kamata na kapital (stopa povrata na investiciju, diskontna stopa, kamatna stopa); YOF je stopa povrata na kapital. n – broj godina;

Faktor fonda oporavka za pravocrtnu dokapitalizaciju određuje se dijeljenjem jedan s brojem razdoblja. U graničnom slučaju, kada je n→∞, RO = YO, tj. Što je razdoblje zarade dulje, komponenta dokapitalizacije je manja. Ekonomski model je hotel koji “stari”.

2. Dokapitalizacija pri formiranju kompenzacijskog fonda po stopi povrata ulaganja (ujednačena anuitetska dokapitalizacija prema Inwoodu). Stopa dokapitalizacije, kao sastavnica stope kapitalizacije, jednaka je faktoru zamjenskog fonda (SFF) po istoj kamatnoj stopi kao i ulaganje. Izračun se vrši pomoću formule RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yrisk).

Inwoodova metoda temelji se na sljedećim pretpostavkama:

1. Godišnji prihod u YO ne utječe na glavnicu ulaganja i stoga ga vlasnik može potrošiti.

2. Godišnji iznosi dokapitalizacije moraju se reinvestirati po YO godišnje tako da glavnica ulaganja ostane nepromijenjena.

Dio ukupnog toka prihoda je neto prihod, tj. povrat na investiciju.

Drugi dio tijeka prihoda osigurava nadoknadu ili povrat kapitala.

Visina dokapitalizacijske premije ovisi o trajanju (roku) primanja tijeka prihoda n i visini kamatne stope YO. Što je duže razdoblje primanja tijeka prihoda, to je niži koeficijent. U limitu, kada n teži beskonačnosti, on se pretvara u nulu, a stopa kapitalizacije degenerira u stopu povrata na kapital (RO = YO).

Ova metoda dokapitalizacije može se koristiti u ruskim uvjetima za nekretnine koje generiraju niske, ali stabilne prihode.

3. Dokapitalizacija pri formiranju kompenzacijskog fonda po nerizičnoj kamatnoj stopi ili Hoskold metodom. U nekim slučajevima, ulaganje je toliko isplativo da se smatra malo vjerojatnim da će biti ponovno uloženo po istoj kamatnoj stopi kao izvorno ulaganje (na primjer, zlato ili naftno polje). Za reinvestirana sredstva moguće je ostvariti prihod po nižoj, uvjetno nerizičnoj kamatnoj stopi.

Izračun će izgledati ovako:

RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Y bez rizika).

________________

Hoskoldova metoda često se koristi u investicijskoj analizi.

Omjeri kapitalizacije dobiveni trima metodama razlikuju se po veličini. Omjer kapitalizacije odražava stupanj rizika ulaganja u određenu nekretninu. Stoga možemo zaključiti da izračune za dokapitalizaciju rizičnijih ulaganja treba raditi metodom Ring, a manje rizičnih - metodom Inwood.

Treba napomenuti da odabrani način dokapitalizacije, koji se temelji na promjeni strukture prihoda, uvelike utječe na preostali prihod i vrijednost imovine u cjelini. Dakle, u svim slučajevima kada se očekuje smanjenje (gubitak) vrijednosti kapitala investicije, dokapitalizacija se mora osigurati iz prihoda, jer se ona ne može dobiti iz iznosa dobivenog od prodaje imovine.

Primjeri takvih nekretnina (dokapitalizacija metodom Ring): stari hoteli; stare stambene zgrade, poslovne i maloprodajne zgrade.

Dokapitalizacija Inwood metodom potrebna je kada se planira ostvariti stabilan prihod tijekom dovoljno dugog razdoblja (dugoročni najam po fiksnoj neto stopi s pravom kupnje nekretnine (opcija) na kraju razdoblja najma po fiksnoj cijeni cijena manja od troška kapitala koji je vlasnik uložio u nekretninu ili hipoteke koje se same apsorbiraju).

Dokapitalizacija se prema Hoskoldu koristi za uski segment tržišta nekretnina, gdje investicije donose višak dobiti.

Prihod koji može ostvariti vlasnik nekretnine. često teško odrediti. Izračunava se na temelju pune najamnine koju prima vlasnik nekretnine. Trošak nekretnine određuje se množenjem stope kapitalizacije s godišnjom rentom. Stopa kapitalizacije jednaka je broju godina prihoda kojima se nadoknađuje trošak nekretnine. Tako će, na primjer, s prihodom od 40% godišnje stopa kapitalizacije biti 1/0,4 = 2,5; za 50% godišnje - odnosno 1/0,5 = 2,0. Na primjer, godišnja najamnina za ured iznosi 600 tisuća rubalja, a uz prihod koji vlasnik ureda očekuje samo u obliku najamnine od 24% godišnje (jednako stopi refinanciranja), trošak nekretnine () će biti:

Ako vlasnik nekretnine planira primati prihode iz drugih izvora (osim najamnine), oni se također uzimaju u obzir prilikom utvrđivanja vrijednosti nekretnine i potom zbrajaju. Također je moguće koristiti metodu dohotka koja se temelji na pretpostavci da vlasnik nekretnine uvijek prima konstantan iznos najamnine. U tom smislu ne razmatraju se mogućnosti promjene najamnina pod utjecajem tržišnih uvjeta, iako se u stvarnoj praksi nužno javljaju. Međutim, ove promjene najamnine važan su aspekt za vlasnika nekretnine jer on želi biti zaštićen od inflacije i drugih nepredviđenih okolnosti. Tehnika izračuna vrijednosti nekretnine može se prikazati na sljedeći način:

Utvrđuju se tri vrste standarda dohotka: početni, sadašnji i budući:

Prihod se utvrđuje uzimajući u obzir rizike;

Analizira usporedive prodaje objekata na tržištu nekretnina;

Kapitalizacija rente izračunava se pomoću specifične stope kapitalizacije dohotka;

Prihod je diskontiran uzimajući u obzir tržišnu (prosječnu) stopu kapitalizacije kako bi se utvrdila trenutna vrijednost nekretnine.

Kao primjer, razmotrite sljedeću situaciju. Tvrtka zauzima poslovnu zgradu s punim pravom vlasništva. Zgrada je iznajmljena na 5 godina s mogućnošću revizije najamnine svake godine. Početna najamnina iznosila je 600 tisuća rubalja. u godini. Stopa refinanciranja banke je 55%. To znači da vlasnik ima pravo očekivati ​​prihod (uzimajući u obzir rizike) od najmanje 55% godišnje. U ovom slučaju, trošak stjecanja nekretnine ( ) određena omjerom neto najamnine ( ) na očekivani postotak prihoda

Ovo je najjednostavniji primjer. Ovdje vrijednost najamnine odražava svoju trenutnu razinu. Osim toga, pretpostavlja se da će ta vrijednost ostati iu budućnosti te da će stanar dosljedno plaćati najamninu i da se troškovi upravljanja neće promijeniti. Redovita revizija najamnine svake godine omogućuje vam da je održite na željenoj razini. Razina prihoda, potvrđena analizom tržišnih podataka (na temelju nedavnih prodaja), može odražavati razinu očekivanja vlasnika nekretnine.

Kako bi otklonio moguće pogreške, procjenitelj mora izvršiti tri radnje:

1.Odredite bruto vrijednost nekretnine(U). U tu svrhu prvo se izračuna trošak godišnje zakupnine ( ) na temelju analize prodajnih cijena sličnih objekata i tržišnih uvjeta; tada se uzimaju u obzir troškovi (P), troškovi upravljanja (U), iznos zemljišne rente i stopa povrata investicije u postotku (P). Zatim:

2. Odredite sve troškove razvoja. Troškovi razvoja nekretnine uključuju:

· trošak usluga projektanata, arhitekata, građevinskih savjetnika i inženjera (može iznositi 10-15% troška izgradnje, ovisno o složenosti građevine);

· troškovi ishođenja građevinske dozvole i raznih suglasnosti;

· troškovi čišćenja i pripreme gradilišta (obračunati na temelju stvarnih podataka u vrijeme izvođenja radova);

· trošak izgradnje (ugovor o izgradnji), trošak materijala uzimajući u obzir inflaciju (ova rashodna stavka je fiksna prema stvarnim podacima u svakom izvještajnom razdoblju);

· troškovi stvaranja krajolika (određeni na isti način kao i prethodne dvije vrste);

· ostali troškovi. Uobičajeno je uključiti dodatne troškove od 5% u slučaju nepredviđenih troškova (za oglašavanje, marketing i neke druge);

· naknade za usluge koje ulaze u ukupnu cijenu troškova; prihoda i rizika developera. Tipično, programer (vlasnik) uključuje svoj prihod i premiju rizika u ukupni trošak. Taj iznos može biti određeni postotak kapitalnih troškova dovršenog razvojnog projekta ili ukupnih troškova zgrade. Razina profitabilnosti i rizika procjenjuje se na temelju kombinacije konkurentskih uvjeta na tržištu zemljišta, složenosti investicijskog projekta u pouzdanosti prihoda primljenih u budućnosti, kao i razine prestiža projekta i povjerenja u njegovu profitabilnost.

3. Izračunajte trošak parcele i isplativost. Bruto trošak otkupa zemljišta može se pronaći oduzimanjem bruto troška nekretnine od ukupnog troška projekta razvoja nekretnine. Neto vrijednost nekretnine utvrđuje se oduzimanjem troškova stjecanja zemljišta od dobivene vrijednosti. Rezultat karakterizira minimalnu razinu profitabilnosti projekta.

Glavne pogreške pri procjeni nekretnina dohodovnim pristupom:

1. Tržišna vrijednost zakupa izračunava se prema regulatornim metodama (uključujući one tijela za upravljanje državnom imovinom).

2. Ne postoji komparativna analiza visine najamnine. Analozi nisu identificirani, nema izvora.

3. Tržišna najamnina se utvrđuje na temelju postojećih ugovora o najmu bez analize usklađenosti s tržišnim podacima.

4. Ne razlikuju vrstu zakupnine prema analozima: bruto, neto itd., Kao i prisutnost PDV-a.

5. Površina za iznajmljivanje nije dodijeljena.

6. Sklopljeni dugoročni ugovori o najmu ne uzimaju se u obzir.

7. Inflacija ili netočne metode njezinog računovodstva se ne uzimaju u obzir.

8. Uključujući troškove amortizacije i kapitalne troškove u operativne troškove, ne uključujući porez na zemljište i imovinu u operativne troškove, što podrazumijeva nerazuman iznos operativnih troškova.

9. Izračuni se provode bez uzimanja u obzir NEI.

10. Izbor razdoblja prognoze nije opravdan.

11. Zaboravljaju na cijenu povrata.

12. Nema opravdanja za kapitalne troškove u OSE metodi.

13. Ne postoji izračun omjera kapitalizacije i diskontne stope.

14. Vrsta novčanog toka ne odgovara diskontnoj stopi (stopi kapitalizacije).

15. Upotreba izravnog pisanja velikih i malih slova u neprikladnim slučajevima.

16. Odbijanje korištenja prihodovnog pristupa za objekte u izgradnji.

17. Koriste se ostali parametri (stopa zakupnine, koeficijent neiskorištenosti prostora, troškovi popravka i rekonstrukcije, stopa kapitalizacije), te oni koji su korišteni u izračunima u odjeljku „Analiza najbolje i najučinkovitije uporabe“.