Ijara narxini aniqlashda qayta kapitallashtirish stavkasi. Ko'chmas mulkni baholash: Ring usuli. Ko'chmas mulkni baholashda tuzatish turlari va ularni qo'llash ketma-ketligi
Daromadni kapitallashtirish usuli sof operatsion daromadni (NOI) kapitallashuv koeffitsientiga bo'lish orqali to'g'ridan-to'g'ri qiymatga aylantirishga asoslangan.
Kapitalizatsiya stavkasi daromadlar oqimini yagona xarajat miqdorigacha kamaytirish uchun qo'llaniladigan stavkadir.9 Biroq, bizning fikrimizcha, bu ta'rif ushbu ko'rsatkichning matematik mohiyatini tushunish imkonini beradi. Iqtisodiy nuqtai nazardan kapitallashuv koeffitsienti investorning daromadlilik darajasini aks ettiradi.
Daromadlarni kapitallashtirish usuli quyidagi hollarda qo'llaniladi:
Daromad oqimlari barqaror ijobiy qiymatlardir;
Daromad oqimlari barqaror, o'rtacha sur'atda o'sib bormoqda.
Ushbu usuldan foydalanmaslik kerak, agar:
Daromad oqimlari beqaror;
Mulk qurilish bosqichida yoki mulkni sezilarli darajada rekonstruksiya qilishni talab qiladi;
Ko'chmas mulkni real sotish va ijaraga berish operatsiyalari, operatsion xarajatlar va sof operatsion daromad va kapitallashuv stavkalarini hisoblashni qiyinlashtiradigan boshqa ma'lumotlar haqida ma'lumot yo'q.
Asosiy hisoblash formulasi quyidagicha:
Kapitallashtirish usulidan foydalangan holda baholash protsedurasining asosiy bosqichlari:
1) kutilayotgan yillik (yoki o'rtacha yillik) daromadni mulkdan eng yaxshi va samarali foydalanish natijasida olinadigan daromad sifatida aniqlash;
2) kapitallashuv stavkasini hisoblash;
3) mulk qiymatini sof operatsion daromad va kapitallashuv koeffitsienti asosida, NPVni kapitallashuv koeffitsientiga bo'lish orqali aniqlash.
Keling, yuqoridagi bosqichlarning har biri haqida batafsil to'xtalib o'tamiz.
I. Kutilayotgan sof operatsion daromadni hisoblang.
Ko'chmas mulkni baholovchi 10 ga qadar quyidagi daromad darajalari bilan ishlaydi:
PVP (potentsial yalpi daromad);
DVD (haqiqiy yalpi daromad);
NOR (sof operatsion daromad);
Kredit bo'yicha foizlarni to'lashdan keyin DP (naqd pul tushumlari). Potentsial yalpi daromad (GPI)- bo'lishi mumkin bo'lgan daromad
ko'chmas mulkdan barcha yo'qotishlar va xarajatlarni hisobga olmagan holda 100% foydalanish bilan olish. PPV baholanayotgan mulk maydoniga va belgilangan ijara stavkasiga bog'liq va quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
Ijara shartnomasi daromad keltiradigan ko'chmas mulk to'g'risidagi asosiy ma'lumot manbai hisoblanadi. Lizing - ijarachiga (ijarachiga) vaqtincha egalik qilish va foydalanish uchun haq evaziga mulkni berishdir. Mulkni ijaraga olish huquqi mulk egasiga tegishli. Lizing beruvchilar qonun hujjatlariga muvofiq mulkni ijaraga berish huquqiga ega bo'lgan shaxslar yoki mulkdorlar bo'lishi mumkin. Ijara munosabatlarini tartibga soluvchi asosiy me'yoriy hujjatlardan biri Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksidir (34-bob).
Ish jarayonida baholovchi ijara shartnomasining quyidagi qoidalariga tayanadi:
Bino yoki inshootni ijaraga berish shartnomasi bo'yicha ijarachiga bunday ko'chmas mulkka egalik qilish va undan foydalanish huquqlarini o'tkazish bilan bir vaqtda er uchastkasining ushbu ko'chmas mulk egallab turgan va foydalanish uchun zarur bo'lgan qismidan foydalanish huquqi o'tadi. ijaraga olingan bino yoki inshootlar joylashgan yer uchastkasi boshqa shaxsga sotilgan taqdirda ham undan foydalanish;
Agar shartnomada ijara muddati ko'rsatilmagan bo'lsa, u holda ijara shartnomasi noma'lum muddatga tuzilgan deb hisoblanadi;
Mulkni ijaraga berish uchinchi shaxslarning ushbu mulkka bo'lgan huquqlarini tugatish yoki bekor qilish uchun asos bo'lmaydi. Lizing shartnomasini tuzishda lizing beruvchi ijarachini uchinchi shaxslarning ijaraga olingan mulkka bo'lgan barcha huquqlari (servut, garov huquqi va boshqalar) to'g'risida ogohlantirishi shart. Aks holda, ijarachi ijara haqini kamaytirishni yoki shartnomani bekor qilishni va zararni qoplashni talab qilishga haqli.
Bino yoki inshootni ijaraga berish shartnomasi:
Kamida bir yil muddatga yozma shaklda tuzilgan, davlat roʻyxatidan oʻtkazilishi shart va roʻyxatdan oʻtgan paytdan boshlab tuzilgan hisoblanadi;
Tomonlar o‘rtasida kelishilgan ijara to‘lovining shartlari va miqdorlarini nazarda tutadi, ularsiz ijara shartnomasi tuzilmagan deb hisoblanadi;
Agar ijarachi o'z mablag'lari hisobidan va ijaraga beruvchining roziligi bilan ijaraga olingan mol-mulkka zarar etkazmasdan ajralmas bo'lgan yaxshilanishlarni amalga oshirgan bo'lsa, u shartnoma bekor qilingandan keyin bularning narxini qoplashga haqli. agar ijara shartnomasida boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, yaxshilanishlar. Ijaraga beruvchining roziligisiz ijaraga oluvchi tomonidan ijaraga olingan mulkni ajralmas yaxshilash xarajatlari qoplanmaydi;
Forex kurslari siz uchun xalqaro Forex valyuta bozorida foydali ishga tayyorlanishning yaxshi usulidir!
Ijaraga oluvchi lizing beruvchining roziligi bilan ijaraga olingan mol-mulkni ikkilamchi ijaraga berishga, ijaraga olingan mol-mulkni tekin foydalanishga berishga, shuningdek uni ustav kapitaliga hissa qo'shishga haqli.
Ijara stavkasi, qoida tariqasida, mulkning joylashgan joyiga, uning jismoniy holatiga, aloqa vositalarining mavjudligiga, ijara muddatiga va boshqalarga bog'liq.
Ijara tariflari:
Shartnomaviy (lizing shartnomasida belgilanadi);
Bozor (ma'lum bir mintaqadagi ma'lum bozor segmenti uchun odatiy).
Bozor ijarasi stavkasi shunga o'xshash ko'chmas mulk bozorida mavjud bo'lgan stavkani ifodalaydi, ya'ni. odatdagi uy egasi ijaraga berishga rozi bo'lishi mumkin bo'lgan eng ko'p ijara to'lovi va odatdagi ijarachi mulkni ijaraga olishga rozi bo'ladi, bu taxminiy bitimdir. Bozor ijarasi stavkalari mulk asosan egalik qiladigan, boshqariladigan va egalik qiladigan mulkka egalik huquqini baholash uchun ishlatiladi (agar mulk ijaraga berilgan bo'lsa, daromad oqimi qanday bo'ladi). Shartnoma bo'yicha ijara stavkasi ijaraga beruvchining qisman mulkiy huquqlarini baholash uchun ishlatiladi. Bunday holda, baholovchi lizing shartnomalarini ularni tuzish shartlari nuqtai nazaridan tahlil qilishi maqsadga muvofiqdir. Barcha lizing shartnomalari uchta katta guruhga bo'lingan:
Ruxsat etilgan ijara stavkasi bilan (iqtisodiy barqarorlik sharoitida foydalaniladi);
O'zgaruvchan ijara stavkasi bilan (shartnoma muddati davomida ijara stavkalarini qayta ko'rib chiqish, qoida tariqasida, inflyatsiya sharoitida amalga oshiriladi);
Foiz stavkasi bilan (lizing oluvchi tomonidan ijaraga olingan mulkdan foydalanish natijasida olingan daromadning bir foizi ijara to'lovlarining belgilangan miqdoriga qo'shilganda).
Daromadlarni kapitallashtirish usuli Belgilangan ijara stavkasi bilan shartnoma tuzilgan taqdirda, diskontlangan pul oqimi usulidan foydalanish to'g'ri bo'ladi;
Haqiqiy yalpi daromad (DVD)– Bu potentsial yalpi daromad minus bo'sh joydan to'liq foydalanmaslik va ijara haqini undirishdan kelib chiqadigan yo'qotishlar, shuningdek, mulkdan normal bozor foydalanishdan olingan boshqa daromadlar:
DVD = PVD - Yo'qotishlar + Boshqa daromadlar. (4.3)
Odatda bu yo'qotishlar potentsial yalpi daromadning foizi sifatida ifodalanadi. Yo'qotishlar ma'lum bir bozorda boshqaruvning odatiy darajasi uchun belgilangan stavka bo'yicha hisoblanadi, ya'ni. Bozor ko'rsatkichi asos sifatida olinadi. Ammo bu faqat taqqoslanadigan ob'ektlar bo'yicha muhim ma'lumot bazasi mavjud bo'lganda mumkin. Bunday bo'lmagan taqdirda, to'liq foydalanmaslik (to'liq foydalanmaslik) koeffitsientini aniqlash uchun baholovchi birinchi navbatda baholanayotgan ob'ekt bo'yicha retrospektiv va joriy ma'lumotlarni tahlil qiladi, ya'ni. amaldagi lizing shartnomalari muddati, ularni qayta tuzish davriyligi, bitta lizing shartnomasining amal qilish muddati tugashidan keyingisini tuzishgacha bo‘lgan muddatlar uzunligi (mulk birliklari bo‘sh bo‘lgan davr) va shu asosda hisoblab chiqiladi. kam foydalanish nisbati(K nd) mulk:
Qayerda
D p - yil davomida shartnomalari yangilanadigan ko'chmas mulk birliklarining ulushi;
T s – ko‘chmas mulk birligi bo‘sh turgan o‘rtacha davr;
N a - yillik ijara davrlari soni.
Kam foydalanish koeffitsientini aniqlash retrospektiv va joriy ma'lumotlar asosida amalga oshiriladi, shuning uchun taxminiy ADVni hisoblash uchun olingan koeffitsient kelajakda bo'sh joydan foydalanish imkoniyatini hisobga olgan holda tuzatilishi kerak; quyidagi omillar:
Umumiy iqtisodiy holat;
Hududning rivojlanish istiqbollari;
Ko'chmas mulk bozori tsiklining bosqichlari;
Ko'chmas mulk bozorining baholangan mintaqaviy segmentida talab va taklif o'rtasidagi munosabatlar.
Turli xil mulk turlari (mehmonxonalar, do'konlar, ko'p qavatli uylar va boshqalar) bo'yicha to'ldirish darajasi farq qiladi. Ko'chmas mulkni ishlatishda yuk koeffitsientini yuqori darajada ushlab turish maqsadga muvofiqdir, chunki operatsion xarajatlarning katta qismi doimiy va yuk darajasidan mustaqildir.
Baholovchi to'lovlarni yig'ishda, ma'lum bir ob'ekt bo'yicha retrospektiv ma'lumotlarni tahlil qilishda ushbu dinamikani kelgusida prognozlashda (mintaqadagi ko'chmas mulk bozorining muayyan segmentining rivojlanish istiqbollariga qarab) yo'qotishlarga tuzatish kiritadi:
Tarixiy va joriy ma'lumotlarga asoslanib, baholovchi lizing to'lovlarini undirishda to'liq foydalanmaslik va yo'qotishlar darajasini hisoblab chiqishi mumkin, so'ngra haqiqiy yalpi daromad miqdorini bashorat qilish uchun tuzatishlar kiritadi:
bu erda K NDP - ijara to'lovlarini undirishda to'liq foydalanmaslik va yo'qotish koeffitsienti;
P a - ijara haqini undirishdagi yo'qotishlar;
P nd - makondan to'liq foydalanmaslikdan yo'qotishlar;
PPV - potentsial yalpi daromad.
Ijara to'lovlarini undirishda, to'liq foydalanmaslikdan yo'qotishlarga qo'shimcha ravishda, ushbu mulkdan, xususan, ijarachilarga (masalan, ijarachilarga) xizmat ko'rsatish maqsadida normal foydalanish bilan bog'liq bo'lishi mumkin bo'lgan boshqa daromadlarni hisobga olish kerak. to'xtash joyi, omborxona va boshqalar ) va ijaraga kiritilmagan.
Sof operatsion daromad (NOI) - haqiqiy yalpi daromad minus operatsion xarajatlar (OR) yil uchun (amortizatsiya bundan mustasno):
CHOD = DVD - OR. (4.7)
Operatsion xarajatlar - bu mulkning normal ishlashini ta'minlash va haqiqiy yalpi daromadni takror ishlab chiqarish uchun zarur bo'lgan xarajatlar.
Operatsion xarajatlar odatda quyidagilarga bo'linadi:
Shartli ravishda doimiy;
Shartli o'zgaruvchan yoki operatsion;
O'zgartirish xarajatlari yoki zaxiralar.
Shartli belgilangan xarajatlarga xarajatlar kiradi, ularning miqdori ob'ektning ekspluatatsion ish yuki darajasiga va ko'rsatilayotgan xizmatlar darajasiga bog'liq emas:
Mulk solig'i;
Sug'urta mukofotlari (mulkni sug'urta qilish uchun to'lovlar);
Xizmat ko'rsatuvchi xodimlarning ish haqi (agar u qurilish yukidan qat'iy nazar belgilangan bo'lsa) va unga soliqlar.
Shartli o'zgaruvchan xarajatlarga xarajatlar kiradi, ularning hajmi ob'ektning operatsion yuk darajasiga va ko'rsatiladigan xizmatlar darajasiga bog'liq:
Kommunal xizmatlar;
Hududni saqlash uchun;
Doimiy ta'mirlash ishlari uchun;
Xizmat ko'rsatuvchi xodimlarning ish haqi;
Ish haqi soliqlari;
Xavfsizlik xarajatlari;
Boshqaruv xarajatlari (odatda boshqaruv xarajatlari miqdorini haqiqiy yalpi daromadning foizi sifatida aniqlash odatiy holdir) va boshqalar.
Soliq maqsadlarida hisoblashda hisobga olinmaydigan xarajatlar:
daromad yondashuvi bo'yicha hisob-kitoblarda kompensatsiya sifatida ko'rib chiqiladigan va operatsion xarajatlar emas, balki kapitalizatsiya stavkasining bir qismi hisoblanadigan iqtisodiy va soliq amortizatsiyasi;
Kreditga xizmat ko'rsatish - bu operatsion xarajatlar emas, balki moliyaviy xarajatlar, ya'ni. moliyalashtirish ko'chmas mulk qiymatiga ta'sir qilmasligi kerak (baholash ko'chmas mulkning ma'lum bir turi uchun odatiy moliyalashtirishni nazarda tutadi va atipik moliyalashtirish ta'sirini istisno qilish kerak);
Daromad solig'i ham operatsion xarajatlar emas (bu shaxsiy daromad solig'i bo'lib, u baholanayotgan ko'chmas mulk bilan bog'liq bo'lmagan omillarga (mulk shakli, mulkchilik tarkibi, egasining soliq holati) bog'liq bo'lishi mumkin);
Qo'shimcha kapital tuzilmalari odatda daromadni, umumiy xarajatlarni oshiradi yoki iqtisodiy hayotni uzaytiradi. Ular bilan bog'liq xarajatlarni operatsion deb tasniflash mumkin emas;
Mulk egasining mulkdan olinadigan daromadning oshishiga olib kelmaydigan tadbirkorlik xarajatlari ham operatsion xarajatlar hisoblanmaydi.
O'zgartirish xarajatlari eskirgan yaxshilanishlarni vaqti-vaqti bilan almashtirish xarajatlarini o'z ichiga oladi (tom yopish, pol qoplamalari, sanitariya-texnik vositalar, elektr jihozlari). Hisobda mablag'lar saqlangan deb taxmin qilinadi (garchi ko'pchilik mulk egalari buni aslida qilmaydi). O'zgartirish zaxirasi baholovchi tomonidan amortizatsiya qilinadigan aktivlarning qiymatini, ularning foydalanish muddatini hisobga olgan holda hisoblab chiqiladi, shuningdek! hisobda to'plangan mablag'lar bo'yicha hisoblangan foizlar. Agar almashtirish zaxirasi hisobga olinmasa, sof operatsion daromad oshirib ko'rsatiladi.
Ko'chmas mulk qarzga olingan mablag'lar hisobidan sotib olingan hollarda, baholovchi o'z hisob-kitoblarida soliq to'lashdan oldingi naqd pul tushumlari sifatida daromadning ushbu darajasidan foydalanadi.
Soliqlarni to'lashdan oldin naqd pul tushumlari yillik sof operatsion daromaddan yillik qarzga xizmat ko'rsatish xarajatlariga teng, ya'ni. ko'chmas mulk egasi har yili uni ishlatishdan oladigan pul tushumlarini aks ettiradi.
Kapitallashtirish koeffitsientini hisoblash.
Kapitallashtirish darajasi daromadlar oqimini yagona xarajat miqdorigacha kamaytirish uchun qo'llaniladigan stavkadir.11 Biroq, bizning fikrimizcha, bu ta'rif ushbu ko'rsatkichning matematik mohiyatini tushunish imkonini beradi. Iqtisodiy nuqtai nazardan kapitallashuv koeffitsienti investorning daromadlilik darajasini aks ettiradi.
Kapitalizatsiya koeffitsientini aniqlashning bir necha usullari mavjud:
Kapital xarajatlarni qoplashni hisobga olgan holda (aktiv qiymatining o'zgarishiga moslashtirilgan);
Bozorni siqib chiqarish usuli;
Bog'langan investitsiya usuli yoki investitsiya guruhi texnikasi.
Nazariy jihatdan, joriy daromadning kapitallashuv nisbati bevosita yoki bilvosita quyidagi omillarni hisobga olishi kerak:
Risksiz, likvidli investitsiyalar uchun kompensatsiya;
Xatarlarni qoplash;
Past likvidlik uchun kompensatsiya;
Investitsion boshqaruv uchun kompensatsiya;
Aktiv qiymatining rejalashtirilgan o'sishi yoki kamayishi uchun tuzatish.
Kapital xarajatlarni qoplashni hisobga olgan holda kapitallashuv koeffitsientini aniqlash.
Kapitalizatsiya nisbati ikki qismdan iborat:
1) kapitalning rentabellik darajasi (investitsiyalarning rentabellik darajasi), bu ma'lum bir mulk bilan bog'liq xavf va boshqa omillarni hisobga olgan holda mablag'lardan foydalanganlik uchun investorga to'lanishi kerak bo'lgan kompensatsiya;
2) kapitalni qaytarish stavkalari, ya'ni. dastlabki investitsiya summasini qaytarish. Bundan tashqari, kapitalizatsiya koeffitsientining ushbu elementi faqat aktivlarning amortizatsiya qilinadigan qismiga nisbatan qo'llaniladi.
D - ko'chmas mulk qiymatining pasayishi (aktivlarning amortizatsiya qilinadigan qismi).
Kapitalni qaytarish darajasi ( R doh qopqog'i) ko'pincha kümülatif qurilish usuli yordamida quriladi:
Risksiz daromad darajasi + Ko'chmas mulkka investitsiya qilish xavfi uchun mukofotlar + Ko'chmas mulkning past likvidligi uchun mukofotlar + Investitsiyalarni boshqarish uchun mukofotlar.
Risksiz daromad darajasi yuqori likvidli aktivlar bo'yicha foiz stavkasi, ya'ni. Bu firmalar va jismoniy shaxslarning mablag'larini qaytarmaslik xavfisiz investitsiya qilishning haqiqiy bozor imkoniyatlarini aks ettiruvchi stavka.
Risksiz stavka asosiy stavka sifatida qo'llaniladi, unga qolgan (oldin sanab o'tilgan) komponentlar qo'shiladi - baholanayotgan mulkning xususiyatlari bilan bog'liq bo'lgan xavfning har xil turlari uchun tuzatishlar.
Risksiz tarif talablari:
— nisbatan past rentabellik darajasi bilan ajralib turadigan, lekin kapitalning qaytarilishi kafolati bilan tavsiflangan eng likvidli aktivlar rentabelligi;
- investorga muqobil investitsiya varianti sifatida mavjud.
Risksiz stavkani aniqlash uchun siz xavf-xatarsiz operatsiyalar uchun Rossiya va G'arb ko'rsatkichlaridan foydalanishingiz mumkin. G'arb usullari bo'yicha risksiz stavka uzoq muddatli (20 yil) davlat obligatsiyalarining jahon bozoridagi (AQSh, Germaniya, Yaponiya va boshqalar) daromadlilik darajasi hisoblanadi. Ushbu xavf-xatarsiz stavkadan foydalanganda, Rossiyaga investitsiya qilish xavfi uchun mukofot qo'shish kerak (mamlakat xavfi). Risksiz stavkaning ushbu hisob-kitobi zamonaviy baholash amaliyotida qabul qilingan, ammo investorlarning yuqori likvidli aktivlarga kirishi tamoyilini buzadi, chunki Rossiya korxonalari muqobil sifatida jahon bozorining uzoq muddatli davlat obligatsiyalariga investitsiya qilishni jiddiy ko'rib chiqa olmaydi. Ushbu xavf-xatarsiz stavka mamlakatimizda baholashni rivojlantirishning dastlabki bosqichlarida faol qo'llanilgan, chunki bu davr G'arb tajribasini Rossiyaning o'ziga xos xususiyatlarini hisobga olmagan holda tanqidiy takrorlash bilan tavsiflangan. Hozirgi vaqtda OFZ va VEB bo'yicha daromad ko'pincha xavf-xatarsiz kurs sifatida qabul qilinadi.
Mamlakat riskini tuzatish odatda reyting agentliklari tomonidan hisoblab chiqiladi. Ammo bu ma'lumot har doim ham baholovchilar uchun mavjud emas. Bunday holda, baholovchi ishlab chiqilgan sxemalar yordamida Rossiya uchun mamlakat xavfini mustaqil ravishda aniqlashi mumkin, ammo hisob-kitoblarda sub'ektivlik darajasi sezilarli darajada oshadi.
Baholash jarayonida nominal va real risksiz stavkalar ham rubl, ham xorijiy valyuta bo'lishi mumkinligini hisobga olish kerak. Nominal stavkani realga va aksincha qayta hisoblashda amerikalik iqtisodchi va matematik I. Fisherning 20-asrning 30-yillarida ishlab chiqqan formulasidan foydalanish tavsiya etiladi:
bu erda R n - nominal stavka;
R r – real kurs;
J inf – inflyatsiya indeksi (yillik inflyatsiya darajasi).
Shuni ta'kidlash kerakki, nominal daromad oqimlaridan foydalanganda kapitallashuv koeffitsienti va uning tarkibiy qismlari nominal, real daromad oqimlaridan foydalanganda esa - real ko'rsatkichlarda hisoblanishi kerak.
Risk mukofotlarini hisoblash:
past likvidlik mukofoti . Ushbu komponentni hisoblashda mulkka kiritilgan investitsiyalarni darhol qaytarishning mumkin emasligi hisobga olinadi va u bozorda baholanadigan ob'ektlarga o'xshash ob'ektlarning odatdagi ta'sir qilish vaqti uchun inflyatsiya darajasida olinishi mumkin;
ko'chmas mulk xavfi bo'yicha mukofot . Bunda ob'ektning iste'mol qiymatining tasodifan yo'qolishi ehtimoli hisobga olinadi va mukofot ishonchliligi eng yuqori toifadagi sug'urta kompaniyalarida sug'urta badallari miqdorida qabul qilinishi mumkin;
investitsiyalarni boshqarish uchun bonus . Investitsiyalar qanchalik xavfli va murakkab bo'lsa, ular shunchalik malakali boshqaruvni talab qiladi. Ijara to'lovlarini yig'ishda kam yuk va yo'qotishlar koeffitsientini hisobga olgan holda investitsiyalarni boshqarish uchun mukofotni hisoblash tavsiya etiladi.
Kapitalizatsiya stavkasi investitsiyalarning daromadlilik darajasi va kapitalning daromadlilik darajasini o'z ichiga oladi. Agar mulkka qo'yilgan kapital miqdori o'zgarishsiz qolsa va qayta sotilgandan keyin qaytarilsa, daromad stavkasini hisoblashning hojati yo'q.
Agar aktiv qiymatining o'zgarishi bashorat qilinsa, kapitallashuv koeffitsientida kapitalning asosiy summasining qaytarilishini hisobga olish kerak bo'ladi. Kapitalning rentabellik darajasi, agar biron sababga ko'ra mulkka egalik qilish davrida ushbu mablag'larning (to'liq yoki qisman) yo'qolishi bashorat qilingan bo'lsa, mulkka qo'yilgan mablag'larni qoplashning yillik miqdorini ko'rsatadi. Dastlabki investitsiyalarni qoplash uchun sof operatsion daromadning bir qismi qayta kapitallashtirish uchun tiklanish fondiga ajratiladi.
Kapitalning rentabellik darajasini hisoblashning uchta usuli mavjud
(R normasining qaytishi):
kapitalning to'g'ri chiziqli qaytarilishi (Ring usuli);
kapitalning o'rnini bosish fondi va investitsiyalarning daromadlilik darajasi bo'yicha qaytarilishi (Invud usuli), uni ba'zan annuitet usuli deb ham atashadi;
kompensatsiya fondi va risksiz foiz stavkasi asosida kapitalni qaytarish (Hoskold usuli).
(Ring usuli); (Inwood usuli); (Hoskold usuli).
Ring usuli.
Ushbu usuldan asosiy qarz teng qismlarda to'lanishi kutilayotganda foydalanish maqsadga muvofiqdir. Kapitalning yillik daromadlilik darajasi aktiv qiymatining 100% ni uning qolgan foydali muddatiga bo'lish yo'li bilan hisoblanadi, ya'ni. Bu aktivning xizmat qilish muddatining o'zaro bog'liqligi. Daromad darajasi - foizsiz kompensatsiya fondiga joylashtirilgan boshlang'ich kapitalning yillik ulushi:
bu erda n - qolgan iqtisodiy hayot, yillar; R daromadli sarmoyaning daromadlilik darajasi, %.
Misol. Investitsiya shartlari:
Muddati 5 yil;
R daromadli sarmoyaning daromadlilik darajasi 18%;
Δ 100%.
Yechim. Ring usuli. Kapitalning yillik to'g'ri chiziqli rentabelligi 20% ni tashkil qiladi, chunki 5 yil ichida aktivning 100% hisobdan chiqariladi (100: 5 = 20). Bunday holda, kapitallashuv nisbati 38% (18% + 20% = 38%) bo'ladi.
Inwood usuli
kapital daromadi investitsiyalarning daromadlilik darajasi bo'yicha qayta investitsiya qilingan taqdirda foydalaniladi. Bunday holda, kapitalizatsiya koeffitsientining tarkibiy qismi sifatida rentabellik darajasi investitsiyalar uchun foiz stavkasi bo'yicha tiklanish fondi omiliga tengdir.
Misol. Investitsiya shartlari:
Muddati 5 yil;
Investitsiyalar rentabelligi 12%.
Δ 100%.
Yechim. Kapitalizatsiya stavkasi 0,12 investitsiya rentabelligi va kompensatsiya fondi koeffitsienti (12%, 5 yil uchun) 0,1574097 yig'indisi sifatida hisoblanadi. Kapitallashtirish koeffitsienti 0,2774097
Xoskold usuli.
Dastlabki investitsiyalarning daromadlilik darajasi biroz yuqori bo'lganida foydalaniladi, bu esa bir xil tezlikda qayta investitsiya qilish ehtimoli yo'q. Qayta investitsiya qilingan mablag'lar xavf-xatarsiz stavkada daromad olishi kutilmoqda
Misol. Investitsiya loyihasi 5 yil davomida investitsiya (kapital)dan yillik 12% daromad olishni nazarda tutadi. Investitsiyalarning daromadliligi 6% stavkada xavfsiz tarzda qayta investitsiya qilinishi mumkin.
Yechim. Agar kapitalning rentabellik darajasi 0,1773964 bo'lsa, bu 5 yil davomida 6% tiklanish omili bo'lsa, u holda kapitallashuv darajasi 0,2973964 (0,12 + 0,1773964) ni tashkil qiladi.
Kapitalizatsiya stavkasi investitsiyalarning daromadlilik darajasi va kapitalning daromadlilik darajasini o'z ichiga oladi aktivlarning amortizatsiya qilinadigan qismi ulushini hisobga olgan holda . Agar ko'chmas mulkka qo'yilgan kapital miqdori o'zgarishsiz qolsa va qayta sotilganda qaytarilsa, u holda aktivlarning amortizatsiya qilinadigan qismining ulushi 0 ga teng bo'ladi. Agar mulk qiymatining pasayishi ma'lum bo'lsa, u holda biz kompensatsiya quramiz. aktivlarning amortizatsiya qilinadigan ulushini qoplash uchun maxsus fond. Agar ko'chmas mulkka sarmoya kiritayotganda, investor kelajakda uning narxi oshishini kutsa, kapitallashuv stavkasida investitsiya qiymatining oshishini hisobga olish kerak bo'ladi.
Mulk qiymatining pasayishi ( D), yilda sodir bo'ladi P yillar, kapitallashuv koeffitsientida mulkni keyinchalik qayta sotish xarajatlarini hisobga oladi.
R qopqoq = R yuqori qopqoq + D R normaning qaytishi, (4.17)
D = 0, agar baholangan ob'ektning qiymati o'zgarmasa,
D = + agar baholash ob'ektining qiymati pasaysa, baholash ob'ektining qiymatini kamaytirish rejalashtirilgan ulush,
D = - agar baholash ob'ektining qiymati oshsa, uning qiymatini oshirish rejalashtirilgan ulush.
Misol. Ko'chmas mulk 5 yil ichida dastlabki narxining 50% ga sotilishi taxmin qilinmoqda. Investitsion daromad darajasi 12% ni tashkil qiladi.
Yechim. Ring usuli bo'yicha kapitalning rentabellik darajasi 20% (100%: : 5 yil) 1/2 = 10%. R cap = 0,1 (kapitalning rentabelligi darajasi) + 0,12 (investitsiyalarning daromadlilik darajasi) = 0,22 (22%).
Invud usuliga ko'ra kapitalning rentabellik darajasi o'rnini bosuvchi fond koeffitsientini mulkning dastlabki bahosini yo'qotish foiziga ko'paytirish yo'li bilan aniqlanadi.
50% yo'qotish 0,1574097 = 0,07887.
R cap = 0,07887 (kapital rentabelligi darajasi) + 0,12 (investitsiyalarning daromadlilik darajasi) = 0,19887 (19,87%).
Misol. Kapitalning talab qilinadigan daromadlilik darajasi 12% ni tashkil qiladi. Taxminlarga ko'ra, 5 yildan keyin narxning oshishi 40% ni tashkil qiladi.
Yechim. Agar investitsiya fondlarining qiymati oshsa, sotishdan tushgan mablag' nafaqat qo'yilgan butun kapitalning daromadini ta'minlabgina qolmay, balki investitsiyalardan 12% daromad olish uchun zarur bo'lgan daromadning bir qismini ham ta'minlaydi. Shuning uchun kapitallashuv koeffitsienti kutilayotgan kapital o'sishini hisobga olgan holda kamaytirilishi kerak. Kechiktirilgan daromadni hisoblaylik: 0,4 0,1574 (5 yil uchun kompensatsiya fondi omili 12%) = 0,063. Kechiktirilgan daromad kapitalga qo'yilgan investitsiyalarning daromadlilik darajasidan chiqariladi va shu bilan kapitallashuv koeffitsienti aniqlanadi.
Bozorni siqish usuli yordamida kapitallashuv koeffitsientini hisoblash
Savdo narxlari va taqqoslanadigan mulklarning NAV qiymatlari bo'yicha bozor ma'lumotlariga asoslanib, kapitallashuv koeffitsientini hisoblash mumkin:
bu erda NOR i - i-analog ob'ektning sof operatsion daromadi; Si - i-analog ob'ektni sotish narxi.
Bu usul kapitalning rentabelligi va investitsiya daromadini alohida hisobga olmaydi (4.1-jadval).
Qo'llashning barcha ko'rinadigan soddaligiga qaramay, ushbu hisoblash usuli ma'lum qiyinchiliklarni keltirib chiqaradi - NPV va sotish narxlari haqidagi ma'lumotlar shaffof bo'lmagan ma'lumotlar toifasiga kiradi.
Tegishli axborot usuli yordamida kapitallashuv koeffitsientini hisoblashVestis.
Agar mulk o'z kapitali va qarz kapitali yordamida sotib olinsa, kapitalizatsiya koeffitsienti investitsiyaning ikkala qismi uchun daromadlilik talablariga javob berishi kerak. Koeffitsientning qiymati tegishli investitsiya usuli yoki investitsiya guruhi texnikasi bilan belgilanadi. Qarz kapitali uchun kapitallashuv koeffitsienti ipoteka konstantasi deb ataladi va hisoblanadi
R m = TO / K
bu erda R m - ipoteka doimiysi;
DO - yillik qarzga xizmat ko'rsatish to'lovlari;
K - ipoteka krediti miqdori.
Kapitalning kapitallashuv koeffitsienti quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
Umumiy kapitallashuv koeffitsienti o'rtacha og'irlik sifatida aniqlanadi:
R = M R m + (1 – M) R e (4.21)
bu erda M - ipoteka qarzining nisbati.
Misol. O'z kapitalining ulushi 30%; kredit bo'yicha foiz stavkasi 12%; kredit 25 yil muddatga berilgan; o'z kapitalining rentabellik darajasi 5%, keyin umumiy kapitallashuv darajasi:
a) yillik 12% 25 yilga beriladigan doimiy ipoteka krediti, 0,127500;
b) umumiy kapitallashuv darajasi 4.21 formula bo'yicha hisoblanadi: R = 0,7 * 0,127500 + 0,3 * 0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%).
Shunday qilib, daromadlarni kapitallashtirish usulining o'ziga xos xususiyatlari quyidagilardan iborat:
Bir vaqt oralig'idagi NPV joriy qiymatga aylantiriladi;
Qayta tiklash narxi hisoblanmaydi;
Ko'chmas mulk uchun kapitalizatsiya stavkasi uchta usul yordamida hisoblanadi:
■ bozorni siqib chiqarish usuli;
■ kapital xarajatlarni qoplashni hisobga olgan holda kapitallashuv koeffitsientini aniqlash usuli;
■ tegishli investitsiyalar usuli.
Daromadlarni kapitallashtirish usulining afzalliklari Bu usul to'g'ridan-to'g'ri bozor sharoitlarini aks ettiradi, chunki u qo'llanilganda, qoida tariqasida, ko'chmas mulk bilan bog'liq ko'plab operatsiyalar daromad va qiymat o'rtasidagi munosabat nuqtai nazaridan tahlil qilinadi, shuningdek kapitallashtirilgan daromadni hisoblashda gipotetik daromadlar to'g'risidagi hisobot tuziladi, qurilishning asosiy printsipi ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilishning bozor darajasi haqidagi taxmindir.
Daromadlarni kapitallashtirish usulining kamchiliklari shumi
Bozor operatsiyalari to'g'risida ma'lumot bo'lmasa, uni qo'llash qiyin;
Er, boshqa ko'chmas mulk bilan bir qatorda, mulkdor tomonidan ma'lum bir daromad manbai sifatida ko'rib chiqilishi mumkinligi sababli, bu uning er uchastkasini ijaraga berish bo'yicha mumkin bo'lgan niyatlari sog'lom emasligini anglatadi. Shu bilan birga, mulkdor mantiqiy savolni beradi, u o'z er uchastkasini qancha ijara stavkasida ijaraga berishi mumkin, uni kam sotmasdan va to'lovni shunday darajada belgilab qo'ydiki, bu uchastka potentsial ijarachining qiziqishini uyg'otadi.
Afsuski, bu holatda ijaraning mumkin bo'lgan stavkasini darhol aniqlash juda qiyin, chunki bozordan, masalan, turar-joy ko'chmas mulkidan farqli o'laroq, Rossiyadagi er ijarasi bozori er uchastkalari uchun ko'plab reklamalar mavjudligini anglatmaydi. Ijaraga. Shu munosabat bilan, shunga o'xshash hududlarga asoslangan holda harakat qilish deyarli mumkin emas.
Bunday vaziyatda (shuningdek, qonuniy ravishda belgilangan hollarda) egasi baholovchining maslahat xizmatlariga murojaat qilishi kerak, bu esa ijara stavkasini aniqlashning barcha qiyinchiliklarini professionalga topshirishi kerak.
Lekin bozor hali ham hamma uchun bir xil bo'lib, baholovchi ham hisob-kitoblarni amalga oshirish uchun lizing to'g'risida zarur miqdordagi bozor ma'lumotlariga ega bo'lmaslik muammosiga duch keladi.
Aynan shu munosabat bilan daromadga yondashuv usullari ijara stavkasini aniqlashning asosiy vositasiga aylanadi. Daromad yondashuvida kapitallashtirish usuli kontseptsiyasidan kelib chiqqan holda, er uchastkasining bozor qiymati sof operatsion daromad qiymatini er uchastkasi uchun kapitalizatsiya stavkasiga bo'lish yo'li bilan aniqlanadi. Shu bilan birga, sof operatsion daromad miqdori er uchastkasidan foydali foydalanish - uni ijaraga berishdan olinadigan yillik daromad miqdoridan boshqa narsa emas. Formulaning tarkibiy qismlarini almashtirib, er uchastkasining bozor qiymatini va uning kapitallashuv stavkasini bilib, butun uchastka uchun yillik daromad miqdorini aniqlash mumkinligini taxmin qilish qiyin emas er uchastkasining maydoni bo'yicha qiymati, ijara stavkasini oling. Aynan shu yondashuv professional muhitda qayta kapitallashtirish usuli deb ataladi.
Ushbu usul nafaqat er uchastkalarini baholash doirasida qo'llanilishi mumkin, buning uchun ijara stavkasini aniqlash kerak va ijara bozori mavjud emas. Metropoliyalardan uzoqda joylashgan turli xil ko'chmas mulk uchun ijara stavkalarini aniqlashda ham keng tarqalgan. Va Rossiyada bunday hududlar ko'p bo'lganligi sababli, ijara stavkasini aniqlashning ushbu usulining dolzarbligini shubha ostiga qo'yish qiyin.
Shubhasiz, uning soddaligi uning ko'p qirraliligi bilan bog'liq bo'lishi mumkinligini aytish mumkin emas. Amalda, har xil turdagi ko'chmas mulkni baholashda bunday usulni qo'llashda ba'zi kamchiliklar mavjud. Ammo bu masala alohida e'tibor va o'rganishni talab qiladi.
5.1. xarajat yondashuvidan foydalangan holda ijara haqini hisoblash
Mulkning bozor qiymatiga asoslangan oqilona ijara haqini hisoblash usulining mohiyati ("qayta kapitallashtirish" usulining belgilangan baholash terminologiyasida) odatda mulk egasi va potentsial ijarachining odatiy motivatsiyasini aks ettiradi:
Egasining nuqtai nazaridan: mulk egasi, uni ijaraga berayotganda, unga kerakli daromad stavkasini va investitsiya qilingan kapitalning rentabelligini ta'minlaydigan ijara daromadining bunday oqimini talab qiladi.
Ijarachi nuqtai nazaridan: Agar ularning kapitallashuvi ijaraga olingan mulkning bozor qiymatidan oshsa, ijarachiga lizing to'lovlarini to'lash foydali emas.
Ushbu model oddiy formula bilan tavsiflanadi:
V = (CFa - OE) / (Y + SFF), bu erda (*)
V – ijaraga olingan mulkning bozor qiymati;
CFa - lizing to'lovlarining pul oqimi;
OE - mulk egasining xarajatlari,
Y – daromad darajasi;
SFF - kompensatsiya fondi koeffitsienti, formula bo'yicha hisoblanadi
SFF = Y / ((1+ Y) N – 1), bu yerda
N - ijaraga olingan ob'ektning qolgan muddati.
CFa uchun yuqoridagi tenglamalarni yechish, biz bozor rentasini keyingi hisoblash uchun formulaga egamiz:
CFa = V * R + OE (**)
Ta'riflangan usul yordamida hisob-kitoblarni amalga oshirish uchun tenglamaning o'ng tomonidagi parametrlarni aniqlash kerak (**):
1. Bozor qiymati Hisobotning oldingi bo'limida aniqlangan va quyidagilardan iborat edi:
4 465 000 rubl.
2. R kapitallashuv stavkasini aniqlash.
"Tseptsiya kapitallashuv nisbati, ko'chmas mulkka nisbatan qo'llaniladi, o'z ichiga oladi kapitalning daromadliligi Va kapitalni qaytarish.
Kapitalning rentabelligi - bu vaqt, xavf va ma'lum bir investitsiya bilan bog'liq boshqa omillarni hisobga olgan holda, pul qiymati uchun investorga to'lanishi kerak bo'lgan kompensatsiya. Kapitalning rentabelligi rentabellik deb ham ataladi”. 17
Cheklov stavkasini aniqlashning bu usuli uni tarkibiy qismlarga ajratadi.
Kapitalizatsiya stavkasining ikkita asosiy komponenti daromad darajasi (Y) va kapitalni tiklash fondi nisbati hisoblanadi.
R = Y + SFF, Qayerda
Y - chegirma stavkasi;
SFF - kompensatsiya fondi omili.
Kümülatif qurilish usuli 18 ga ko'ra, diskont stavkasi (Y) barcha aniqlangan xavflarni qo'shish va natijani xavf-xatarsiz daromad darajasi bilan yig'ish yo'li bilan hisoblanadi:
Y = Yo + P + L, bu erda:
Y - chegirma stavkasi;
Yo - xavf-xatarsiz daromad darajasi;
P - investitsiya tavakkalchiligi uchun mukofot;
L - past likvidlik uchun mukofot.
Bunday holda, mulkni boshqarishning barcha tavakkalchiliklari haqiqatan ham ijarachining zimmasiga tushganda, baholovchi ijara haqi miqdorini hisoblashda faqat daromadning real darajasiga teng bo'lgan risksiz stavkani hisobga olish zarur deb hisoblaydi. berilgan vaqt, Y ni hisoblashda.
hollarda mulkni boshqarishning barcha xatarlari aslida ijarachiga tushganda, Ijara to'lovi miqdorini hisoblashda talab qilinadigan daromad darajasi sifatida xavf-xatarsiz daromad darajasining qiymati olinadi.
Risksiz deb hisoblanishi mumkin bo'lgan aktivlarga ma'lum shartlarga javob beradigan aktivlar kiradi:
ko'rib chiqilayotgan aktivga investitsiyalar natijasida mablag'larni yo'qotish ehtimoli minimal;
ushbu aktivlarning rentabelligi oldindan aniqlanadi va ma'lum;
moliyaviy vositaning aylanish davrining davomiyligi baholanayotgan aktivni ko'rib chiqish vaqt shkalasiga to'g'ri keladi yoki unga yaqin bo'lsa.
Jahon amaliyotida xavf-xatarsiz daromad darajasi odatda uzoq muddatli davlat qarz majburiyatlari (obligatsiyalar va veksellar) bo'yicha rentabellik darajasi hisoblanadi, chunki davlat o'z majburiyatlari bo'yicha eng ishonchli kafolatchi hisoblanadi (uning sodir bo'lish ehtimoli). bankrotlik amalda istisno qilinadi).
Shunday qilib, bugungi kunda baholash amaliyotida risksiz deb tasniflanishi mumkin bo'lgan turli xil vositalar qo'llaniladi. Baholash sanasida yuqoridagi vositalarning har biri quyidagi stavkalarga ega:
rossiya Federatsiyasi Sberbanki va boshqa ishonchli banklarning depozitlari - rubl depozitlari bo'yicha yillik stavka 6,5% ni tashkil qiladi;
G'arb moliyaviy vositalari (rivojlangan mamlakatlarning davlat obligatsiyalari) mamlakat riskiga moslashtirilgan;
davlat qimmatli qog'ozlari - GKO-OFZ bozoridagi uzoq muddatli majburiyatlar bo'yicha o'rtacha og'irlikdagi daromadlilik yillik 4,82% dan 8,9% 19 gacha (to'lov muddatiga qarab).
| Kupon daromadining nol egri chizig'i* 14.02.2011 yil |
||
Biz GKO-OFZ stavkasining risksiz stavkasini qabul qilamiz -4,82% to'lov muddati 1 yil.
Kompensatsiya fondi nisbati
Kompensatsiya fondi koeffitsienti quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
SFF = Y/[(1+Y) N – 1]
Y - chegirma stavkasi
N - qoldiq xizmat muddati (binolarning)
3. N - qoldiq xizmat muddati.
N - qolgan xizmat muddati = Nnorm. - Tabiiy
4. OE - egasining xarajatlari. Bunday holda, ijara shartnomasi loyihasining shartlariga muvofiq, ijarachi barcha xarajatlarni mustaqil ravishda to'laydi, shuning uchun OE ijara narxiga kiritilmaydi.
Yuqorida bozor ijarasi stavkasining talab qilinadigan qiymatini hisoblash uchun zarur bo'lgan barcha parametrlar mavjud edi. Tegishli hisob-kitoblar quyida 40-jadvalda keltirilgan:
40-jadval
| Parametr | Birlik o'lchovlar | Ma'nosi |
| Ko'chmas mulkning bozor qiymati, V | surtish. | 5 900 000 |
| Daromad darajasi Y | % | 4,82% |
| Qolgan iqtisodiy hayot N | yillar | 30,0 |
| Kompensatsiya fondi nisbati SFF | % | 1,589799% |
| Kapitalizatsiya darajasi, R(Y+SFF) | % | 6,269799% |
| Yillik pul oqimi (V*R) | surtish. | 279 947 |
| Egasining yillik xarajatlari (OE) | surtish. | - |
| Yillik ijaraCFa(V*R+OE) | rub./yil | 279 947 |
| Oylik ijara (QQSsiz 18%) | rub./oy | 23 329 |
Narxlar yondashuvidan foydalangan holda hisoblangan 2011 yil 14 fevral holatiga ko'ra baholanayotgan mulkdan foydalanish uchun bozor ijarasi (yaxlitlangan):
QQSni hisobga olgan holda oyiga 23 330 (yigirma uch ming uch yuz o'ttiz) rubl, operatsion va kommunal to'lovlar va ma'muriy xizmatlar bundan mustasno.
5.2. Qiyosiy yondashuv yordamida ijara haqini hisoblash
O'xshashlik bo'yicha taqqoslanadigan (taqqoslanadigan) sotish yoki lizing operatsiyalarini baholashga yondashuv- baholash nazariyasidagi uchta asosiy yondashuvdan ikkinchisi. Ushbu yondashuvni qo'llashda baholash ob'ektining qiymati o'xshash ob'ektlarni sotish/ijaraga olish narxiga nisbatan aniqlanadi. Ushbu usulni qo'llash uchun baholash ob'ektining qiymati bevosita o'xshash ob'ektlarni sotish/ijaraga olish narxiga bog'liqligi asosdir. Har bir taqqoslanadigan sotish/lizing ob'ekt mulki bilan taqqoslanadi. Taqqoslanadigan sotish/lizing narxiga tuzatishlar kiritiladi ( sozlashlar), ular orasidagi sezilarli farqlarni aks ettiradi.
FSO-1 ga muvofiq, qiyosiy yondashuv - bu baholangan ob'ektni baholangan ob'ektga o'xshash ob'ektlar bilan taqqoslashga asoslangan, baholangan ob'ektning qiymatini baholash usullari to'plami, ular uchun narx ma'lumotlari mavjud. Ob'ekt - baholash maqsadlari uchun baholash ob'ektining o'xshashi uning qiymatini belgilaydigan asosiy iqtisodiy, moddiy-texnikaviy va boshqa xususiyatlari bo'yicha baholash ob'ektiga o'xshash ob'ekt deb tan olinadi.
Qiyosiy yondashuv bozor sub'ektlari oldi-sotdi yoki ijara operatsiyalarini o'xshashlik bo'yicha amalga oshiradi, ya'ni o'xshash bitimlar yoki takliflar to'g'risidagi ma'lumotlarga asoslanadi. Ehtiyotkor ijarachi ijaraga olingan mulk uchun bozordagi o'xshash sifat va foydalilikdagi eng arzon ijara mulkidan ko'proq pul to'lashi kutilmaydi. Baholash tartibi baholanayotgan mol-mulkni yaqinda sotilgan (yoki ijaraga olingan) bilan solishtirish mumkin bo‘lgan (taqqoslash xususiyatlari yoki o‘xshash mulklar) mulklar bir-biridan farq qiladigan parametrlarga tuzatishlar kiritishga asoslanadi.
Agar shunga o'xshash ob'ektlar bilan yaqinda amalga oshirilgan bitimlar to'g'risida etarli miqdordagi ishonchli ma'lumotlar mavjud bo'lsa, qiyosiy yondashuv bozorning baholash ob'ektiga bo'lgan munosabatini eng yaqin aks ettiradigan natijani olish imkonini beradi.
Qiyosiy yondashuv amalga oshiriladi lizing shartnomalarini qiyosiy tahlil qilish usuli 20
(yoki ijaraga berish takliflari) 21 .
Qiyosiy yondashuv, agar bozor sharoitlarida baholanayotganga o'xshash tuzilmalarni ijaraga olish to'g'risida etarli ma'lumot mavjud bo'lsa, amalga oshirilishi mumkin.
Rad etish:
Baholovchi baholash sanasidan oldingi olti oy davomida turli Internet saytlarida taqdim etilgan ma'lumotlarni ko'rib chiqdi, natijada texnik holati baholash ob'ektiga mos keladigan taqqoslash ob'ektlari bo'yicha bitimlar va takliflar to'g'risida ma'lumot topilmadi. Boshqacha qilib aytganda, hozirgi holatda baholangan binolarni ishlatish mumkin emas, lekin ijarachi ushbu baholash doirasidan tashqarida bo'lgan sharoitlarda kapital ta'mirlashni amalga oshirish sharti bilan ijaraga beriladi, shuning uchun biz bozor ijarasi stavkasi haqida gapira olmaymiz; Bu yerga.
Yuqoridagilarning barchasini hisobga olgan holda, baholanayotgan ob'ektlarga o'z xususiyatlariga ko'ra o'xshash ob'ektlarning ijara operatsiyalari bo'yicha "bozor" ma'lumotlaridan foydalanishni nazarda tutuvchi qiyosiy yondashuvni qo'llash mumkin emas.
5.3 Ijara daromadini hisoblash YONDASHISH
FSO-1 ga muvofiq, "Daromad" yondashuvi - bu baholash ob'ektidan foydalanishdan kutilayotgan daromadni aniqlashga asoslangan baholash ob'ektining qiymatini baholash usullari to'plami.
Kutish printsipiga asoslangan daromad yondashuvi ehtiyotkor ijarachining mavqeini aks ettiradi, u ma'lum bir foydalanish muddati va mulkka egalik qilish uchun ijara haqini o'z biznesi uchun daromaddan ko'proq to'lamaydi. o'sha davr. Ushbu yondashuv ijarachining biznesiga ortiqcha zarar etkazmasdan to'lanishi mumkin bo'lgan ijara haqining yuqori chegarasini ta'minlashi mumkin.
Yondashuv ijarachining nuqtai nazarini aks ettiradi, u ijaraning maksimal ruxsat etilgan stavkasini belgilaydi, u o'z biznesidan kutilayotgan daromadning ruxsat etilgan miqdori haqidagi g'oyalariga asoslanib, u foydalanish va egalik qilish uchun berishi mumkin deb hisoblaydi. ushbu daromadlarni olish uchun ijaraga olingan binolar.
Baholovchi odatdagi ijarachining biznes daromadini barcha turdagi ishlab chiqarish omillari orasida taqsimlashi kerak, mulk tomonidan "hosil qilingan" miqdorni ajratib qo'yishi kerak, ya'ni. erning "qo'shimcha hosildorligini" va qoldiq asosida yaxshilashni aniqlash. Ushbu miqdor ("qo'shimcha mahsuldorlik") tegishli davr mobaynida mulkdan foydalanish va egalik qilish uchun odatiy ijarachining bozor ijarasini belgilaydi.
Ushbu yondashuv chakana mulk ijarasini baholashda eng ko'p qo'llaniladi.
Boshqa ob'ektlar uchun, muhim hisoblash xatolar tufayli, bu yondashuv natijalari ishonchsiz bo'lishi mumkin.
Qanday bo'lmasin, yondashuvni amalga oshirish mexanizmi biznesni baholash hisobotlariga qo'yiladigan talablarga javob berishi kerak (daromad yondashuvini amalga oshirish nuqtai nazaridan), buning uchun baholovchi etarli ma'lumotga ega bo'lishi kerak.
Rad etish:
Ushbu yondashuv chakana mulk ijarasini baholashda eng ko'p qo'llaniladi. Boshqa ob'ektlar uchun, muhim hisob-kitob xatolari tufayli, ushbu yondashuv natijalari ishonchsizdir, shuning uchun ushbu baholashda daromad usuli qo'llanilmadi.
Bunday sharoitda daromad usulini qo'llash mumkin emas.
Ushbu yondashuv chakana mulk ijarasini baholashda eng ko'p qo'llaniladi. Boshqa ob'ektlar uchun, muhim hisob-kitob xatolari tufayli, ushbu yondashuv natijalari ishonchsizdir, shuning uchun ushbu baholashda daromad usuli qo'llanilmadi.
5.4. Ijaraning umumiy miqdori bo'yicha XULOSA
Ularni qo'llash uchun bozorga asoslangan ijara haqini baholashning turli yondashuvlarini tahlil qilib ,
Baholovchi faqat xarajat usulini qo'lladi.
Ushbu hisobotda baholovchi bozorga asoslangan ijarani faqat bitta yondashuv doirasida hisoblaganligi sababli, bozorga asoslangan ijaraning yakuniy qiymati bo'yicha kelishuv shart emas.
2011-yil 14-fevral holatiga ko‘ra baholanayotgan mulkdan foydalanish uchun bozor ijarasi:
QQSni hisobga olgan holda oyiga 23 330 (yigirma uch ming uch yuz o'ttiz) rubl, operatsion va kommunal to'lovlar va ma'muriy xizmatlar bundan mustasno.
Eslatma: 1998 yil 29 iyuldagi 135-FZ-sonli "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" Federal qonunining 8-moddasiga muvofiq:
« Agar bitim to'liq yoki qisman Rossiya Federatsiyasiga, Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlariga tegishli bo'lgan baholash ob'ektlarini o'z ichiga olgan bo'lsa, baholash ob'ektlarini baholash majburiydir.…, shu jumladan:
- baholash obyektlarining qiymatini aniqlashda... ularni ijaraga berish maqsadida...».
Shunday qilib, baholovchiga yuklangan vazifa doirasida u qonuniy talablarga rioya qilish uchun ijaraga beriladigan ob'ektning bozor qiymatini baholashi kerak.
46. Ko'chmas mulkni baholashda tuzatish turlari va ularni qo'llash ketma-ketligi
Taqqoslovchilar - bu mulkning bahosiga ta'sir etuvchi omillarni belgilaydigan mulk va bitimlar xususiyatlari.
Taqqoslash elementlari guruhlari uchun ikki xil tuzatish kiritiladi:
Ketma-ket (kumulyativ);
Mustaqil.
Ketma-ket tuzatishlar (taqqoslash ob'ektining oldingi bosqichda sozlangan sotish narxi har safar o'zgartiriladi):
1. O'tkaziluvchi mulk huquqi.
2. Moliyalash shartlari (bozor - bu zamonaviy Rossiya uchun odatiy bo'lgan naqd puldagi operatsiya uchun to'lov; normal - bitimni faqat bir tomon moliyalashtirganda).
3. Savdo shartlari (motivatsiya tipik bo'lishi kerak: qiziqish yo'qligi, aloqa, tugatish va boshqalar).
4. Bozor sharoiti (sotish sanasiga tuzatish, ko'pincha inflyatsiya foizi sifatida, shuningdek, bitim sanasi va baholash sanasi o'rtasida sodir bo'lgan narxlarning o'sishi yoki pasayishi va qonun hujjatlaridagi o'zgarishlarni hisobga olgan holda).
Ushbu o'zgartirishlar yig'indisi bo'yicha, ketma-ket, qat'iy ravishda shu tartibda amalga oshiriladi, chunki bu xususiyatlarning barchasi o'zaro bog'liq va bir-biriga ta'sir qiladi.
Mustaqil tuzatishlar:
5. Joylashuv (hal qiluvchi, ayniqsa, tijorat ko'chmas mulk uchun - situs, kirish va boshqalar).
6. Ob'ektning fizik xususiyatlari.
7. Mulkning iqtisodiy xususiyatlari (birinchi navbatda pul oqimlarining sifati, barqarorligi va xavfini solishtirish uchun daromad keltiruvchi mulklar uchun foydalaniladi).
8. Ob'ektdan foydalanish (qiyoslanadigan ob'ektga nisbatan baholanayotgan ob'ektdan foydalanishda ba'zi qonuniy cheklovlar mavjud bo'lsa).
9. Baholash ob'ektiga aloqador bo'lmagan qiymatning qo'shimcha tarkibiy qismlarining mavjudligi (ko'chmas mulk ob'ektini oldi-sotdi bitimiga kiritilgan mulkiy ob'ektlar, masalan, asbob-uskunalar, mebellar, san'at buyumlari va boshqalar mavjudligini tuzatishda foydalaniladi). .).
Barcha beshta mustaqil tuzatishlar har qanday tartibda amalga oshirilishi mumkin, umumiy sozlash yig'indisi bilan, ko'pincha foiz sifatida olinadi. Ular mustaqil tuzatishlar deb ham ataladi, chunki ular sozlash xususiyatlarini bir-biridan mustaqil ravishda baholaydi. Keyin foizlar (summa) ko'chmas mulk bozorining ushbu segmentini hisoblashda foydalaniladigan pul birliklariga aylantiriladi.
47.Ko'chmas mulkni baholashda daromad yondashuvida qayta kapitallashtirish koeffitsientini hisoblash usullari.
Kapitallashtirish koeffitsientini aniqlashda mulkni ishlatishdan olingan foyda ham, mulkni sotib olishga sarflangan asosiy kapitalni qoplash (qayta kapitallashtirish) ham hisobga olinadi.
Qayta kapitallashtirishning uchta usuli mavjud (investitsiya qilingan miqdorni tiklash), ya'ni. kapitallashuv nisbatining ikkinchi komponentini (Rof) aniqlash: Ring, Inwood va Hoskold usuli.
1. To'g'ri chiziqli kapitalni tiklash yoki Ring usuli. Ringga ko'ra, investitsiya qilingan kapitalning asosiy summasini qaytarish har yili teng ulushlarda sodir bo'ladi, uning miqdori dastlabki qo'yilgan kapital miqdoriga teng.
Hisoblash quyidagi formula bo'yicha amalga oshiriladi: RO = YON + YOF = YON + 1/n,
bu erda YON - kapitalga foiz (investitsiyalarning daromadlilik darajasi, diskont stavkasi, foiz stavkasi); YOF - kapitalning rentabellik darajasi. n - yillar soni;
To'g'ri chiziqli qayta kapitallashtirish uchun tiklanish fondi koeffitsienti davrlar soniga bir bo'linish yo'li bilan aniqlanadi. Cheklovchi holatda, n→∞ bo'lganda, RO = YO, ya'ni. Daromad muddati qanchalik uzoq bo'lsa, qayta kapitalizatsiya komponenti shunchalik kichik bo'ladi. Iqtisodiy model - "qari" mehmonxona.
2. Kompensatsiya fondini shakllantirish vaqtida investitsiyalarning rentabellik darajasi bo'yicha qayta kapitallashtirish (Invud bo'yicha yagona annuitet qayta kapitallashtirish). Qayta kapitallashtirish koeffitsienti kapitallashuv koeffitsientining tarkibiy qismi sifatida investitsiya bilan bir xil foiz stavkasi bo'yicha almashtirish fondi omiliga (SFF) tengdir. Hisoblash RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yrisk) formulasi yordamida amalga oshiriladi.
Inwood usuli quyidagi taxminlarga asoslanadi:
1. YOdagi yillik daromad sarmoyaning asosiy summasiga ta'sir qilmaydi va shuning uchun egasi tomonidan sarflanishi mumkin.
2. Yillik qayta kapitalizatsiya summalari investitsiyaning asosiy summasi o'zgarishsiz qolishi uchun yiliga YOda qayta investitsiya qilinishi kerak.
Umumiy daromad oqimining bir qismi sof daromad, ya'ni. investitsiyalarning daromadliligi. Daromad oqimining boshqa qismi kapitalni qoplash yoki qaytarishni ta'minlaydi.
Qayta kapitalizatsiya bo'yicha mukofot miqdori n daromad oqimini olish muddati (muddati) va YO foiz stavkasi darajasiga bog'liq. Daromad oqimini olish muddati qanchalik uzoq bo'lsa, koeffitsient shunchalik past bo'ladi. Limitda, n cheksizlikka moyil bo'lganligi sababli, u nolga aylanadi va kapitallashuv darajasi kapitalning daromadlilik darajasiga (RO = YO) aylanadi.
Ushbu qayta kapitalizatsiya usuli Rossiya sharoitida past, ammo barqaror daromad keltiradigan ko'chmas mulk ob'ektlari uchun ishlatilishi mumkin.
3. Kompensatsiya fondini risksiz foiz stavkasi yoki Xoskold usulida shakllantirishda qayta kapitallashtirish. Ba'zi hollarda, investitsiya shunchalik foydaliki, uni dastlabki investitsiya bilan bir xil foiz stavkasida qayta investitsiya qilish imkoniyati dargumon deb hisoblanadi (masalan, oltin yoki neft koni). Qayta investitsiya qilingan mablag'lar uchun pastroq, shartli ravishda risksiz foiz stavkasida daromad olish mumkin.
Hisoblash quyidagicha ko'rinadi:
RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yrisksiz).
Xoskold usuli ko'pincha investitsiyalarni tahlil qilishda qo'llaniladi.
________________
Uch usul bilan olingan kapitallashuv koeffitsientlari hajmi jihatidan farq qiladi. Kapitalizatsiya koeffitsienti ma'lum bir mulkka investitsiya qilish xavfi darajasini aks ettiradi. Shu sababli, xavfli investitsiyalarni qayta kapitallashtirish uchun hisob-kitoblar Ring usulidan, kamroq xavfli bo'lganlar esa Invud usulidan foydalangan holda amalga oshirilishi kerak degan xulosaga kelishimiz mumkin.
Qisman qayta kapitallashtirish. Investitsiyalar o'z qiymatining bir qismini 100% dan kamroq yo'qotishi mumkin. Bunda qayta kapitallashtirish stavkasi to‘liq stavkaning faqat bir qismini tashkil etadi va qayta kapitallashtirishning bir qismi to‘liq joriy daromaddan emas, balki mulkni qayta sotishdan tushgan mablag‘lardan olinadi.
Shuni ta'kidlash kerakki, daromadlar tarkibini o'zgartirishga asoslangan tanlangan qayta kapitalizatsiya usuli qoldiq daromadga va umuman mulkning qiymatiga katta ta'sir ko'rsatadi. Shunday qilib, investitsiyaning kapital qiymatining pasayishi (yo'qolishi) kutilayotgan barcha hollarda, qayta kapitalizatsiya tushumdan ta'minlanishi kerak, chunki uni aktivni sotishdan olingan summadan olish mumkin emas.
Bunday ko'chmas mulk aktivlariga misollar (Ring usuli yordamida qayta kapitallashtirish): eskirib qolgan mehmonxonalar; eskirgan turar-joy binolari, ofis va chakana savdo binolari.
Invud usulidan foydalangan holda qayta kapitallashtirish, agar u etarlicha uzoq vaqt davomida barqaror daromad olish rejalashtirilgan bo'lsa, zarur bo'ladi (lizing muddati oxirida mulkni (opsiyani) qat'iy belgilangan sof stavkada sotib olish huquqi bilan uzoq muddatli ijara). mulk egasi tomonidan investitsiya qilingan kapital qiymatidan past narx yoki o'z-o'zidan o'zlashtirilgan ipoteka).
Xoskoldga ko'ra qayta kapitallashtirish ko'chmas mulk bozorining tor segmenti uchun qo'llaniladi, bu erda investitsiyalar ortiqcha foyda keltiradi.
Mulk egasi tomonidan olinishi mumkin bo'lgan daromad. ko'pincha aniqlash qiyin. U mulk egasi tomonidan olingan to'liq ijara haqi asosida hisoblanadi. Mulkning qiymati kapitalizatsiya stavkasini yillik ijara haqiga ko'paytirish yo'li bilan aniqlanadi. Kapitalizatsiya darajasi mulk qiymatini qoplash uchun daromad yillari soniga teng. Shunday qilib, masalan, yiliga 40% daromad bilan kapitallashuv darajasi 1/0,4 = 2,5 bo'ladi; yiliga 50% uchun - mos ravishda 1/0,5 = 2,0. Misol uchun, ofis uchun yillik ijara 600 ming rublni tashkil qiladi, keyin ofis egasi tomonidan kutilayotgan daromad faqat yillik 24% (qayta moliyalash stavkasiga teng) bo'lgan ijara shaklida, ko'chmas mulk qiymati () bo'ladi. bo'lmoq:
Agar mulk egasi boshqa manbalardan (ijaradan tashqari) daromad olishni rejalashtirgan bo'lsa, ular ham mulk qiymatini aniqlashda hisobga olinadi va keyin umumlashtiriladi. Bundan tashqari, mulk egasi har doim doimiy miqdorda ijara haqi oladi degan taxminga asoslanib, daromad usulini qo'llash mumkin. Shu ma'noda, bozor kon'yunkturasi ta'sirida ijara haqini o'zgartirish variantlari ko'rib chiqilmaydi, garchi ular real amaliyotda ro'y berishi shart. Biroq, bu ijara o'zgarishlari mulk egasi uchun muhim jihatdir, chunki u inflyatsiya va boshqa kutilmagan holatlardan himoyalanishni xohlaydi. Ko'chmas mulkning qiymatini hisoblash texnikasi quyidagicha taqdim etilishi mumkin:
Daromad standartlarining uch turi aniqlanadi: boshlang'ich, joriy va kelajak:
Daromad risklarni hisobga olgan holda aniqlanadi;
Ko'chmas mulk bozorida ob'ektlarning solishtirma sotuvini tahlil qiladi;
Ijara kapitallashuvi ma'lum bir daromad kapitalizatsiyasi stavkasi yordamida hisoblanadi;
Mulkning joriy qiymatini topish uchun daromad bozor (o'rtacha) kapitallashuv stavkasini hisobga olgan holda diskontlanadi.
Misol tariqasida quyidagi vaziyatni ko'rib chiqing. Kompaniya to'liq egalik huquqiga ega ofis binosini egallaydi. Bino har yili ijara haqini qayta ko'rib chiqish imkoniyati bilan 5 yilga ijaraga berildi. Dastlabki ijara 600 ming rubl edi. yilda. Bankning qayta moliyalash stavkasi 55% ni tashkil qiladi. Bu shuni anglatadiki, egasi yiliga kamida 55% daromadni (xavflarni hisobga olgan holda) kutish huquqiga ega. Bunday holda, mulkni sotib olish qiymati ( ) sof renta nisbati bilan belgilanadi ( ) daromadning kutilayotgan foiziga
Bu eng oddiy misol. Bu erda ijara qiymati uning hozirgi darajasini aks ettiradi. Bundan tashqari, bu qiymat kelajakda saqlanib qoladi va ijarachi doimiy ravishda ijara haqini to'laydi va boshqaruv xarajatlari o'zgarmasligi taxmin qilinadi. Har yili ijara haqini muntazam ko'rib chiqish uni kerakli darajada ushlab turish imkonini beradi. Bozor ma'lumotlarini tahlil qilish bilan tasdiqlangan daromad darajasi (so'nggi sotuvlar asosida) mulk egasining kutish darajasini aks ettirishi mumkin.
Mumkin bo'lgan xatolarni bartaraf etish uchun baholovchi uchta operatsiyani bajarishi kerak:
1.Mulkning yalpi qiymatini aniqlang(IN). Buning uchun birinchi navbatda yillik ijara haqi hisoblab chiqiladi ( ) o'xshash ob'ektlarni sotish narxlari va bozor sharoitlarini tahlil qilish asosida; keyin xarajatlar (P), boshqaruv xarajatlari (U), er rentasi miqdori va foizda (P) investitsiyalarning daromadlilik darajasi hisobga olinadi. Keyin:
2. Barcha rivojlanish xarajatlarini aniqlang. Mulkni rivojlantirish xarajatlari quyidagilarni o'z ichiga oladi:
· loyihachilar, arxitektorlar, qurilish bo‘yicha maslahatchilar va muhandislar xizmatlarining narxi (binoning murakkabligiga qarab qurilish qiymatining 10-15 foizini tashkil qilishi mumkin);
· qurilish ruxsatnomasi va turli ruxsatnomalar olish xarajatlari;
· saytni tozalash va tayyorlash xarajatlari (ish vaqtidagi haqiqiy ma'lumotlar asosida hisobga olinadi);
· qurilish qiymati (qurilish shartnomasi), inflyatsiyani hisobga olgan holda materiallar qiymati (ushbu xarajat moddasi har bir hisobot davridagi haqiqiy ma'lumotlar bo'yicha belgilanadi);
· landshaftni yaratish xarajatlari (oldingi ikkita tur bilan bir xil tarzda aniqlanadi);
· boshqa xarajatlar. Kutilmagan xarajatlar (reklama, marketing va boshqalar uchun) bo'lsa, 5% qo'shimcha xarajatlarni kiritish odatiy holdir;
· xarajatlarning umumiy qiymatiga kiritilgan xizmatlar uchun to'lovlar; ishlab chiquvchining daromadlari va risklari. Odatda, ishlab chiquvchi (egasi) o'z daromadini va umumiy xarajatdagi xavf mukofotini o'z ichiga oladi. Bu miqdor tugallangan rivojlanish loyihasining kapital qiymatining yoki binoning umumiy qiymatining ma'lum bir foizini tashkil qilishi mumkin. Daromadlilik va risklar darajasi er bozoridagi raqobat sharoitlari, investitsiya loyihasining kelajakda olinadigan daromadning ishonchliligidagi murakkabligi, shuningdek, loyihaning obro'si va ishonch darajasining kombinatsiyasi asosida baholanadi. uning rentabelligi.
3. Er uchastkasining narxini va rentabellikni hisoblang. Erni sotib olishning yalpi qiymatini ko'chmas mulkni rivojlantirish loyihasining umumiy qiymatidan mulkning yalpi qiymatini ayirish yo'li bilan topish mumkin. Ko'chmas mulk ob'ektining sof qiymati hosil bo'lgan qiymatdan yerni sotib olish xarajatlarini ayirish yo'li bilan aniqlanadi. Natija loyihaning minimal rentabellik darajasini tavsiflaydi.
Daromad yondashuvidan foydalangan holda ko'chmas mulkni baholashda asosiy xatolar:
1. Ijaraning bozor qiymati tartibga solish usullari (shu jumladan, davlat mulkini boshqarish organlari) bo‘yicha hisoblanadi.
2. Ijara stavkasi darajasining qiyosiy tahlili yo'q. Analoglar aniqlanmagan, manbalar yo'q.
3. Bozor ijarasi stavkasi amaldagi lizing shartnomalari asosida bozor ma’lumotlariga muvofiqligini tahlil qilmasdan belgilanadi.
4. Ular analoglar bo'yicha ijara stavkasi turini ajratmaydi: yalpi, aniq va boshqalar, shuningdek, QQS mavjudligi.
5. Ijara maydoni ajratilmagan.
6. Tuzilgan uzoq muddatli ijara shartnomalari hisobga olinmaydi.
7. Inflyatsiya yoki uni hisobga olishning noto'g'ri usullari hisobga olinmaydi.
8. Amortizatsiya ajratmalari va kapital xarajatlarni operatsion xarajatlarga kiritish, er solig'i va mol-mulk solig'ini operatsion xarajatlarga kiritmaslik, bu esa asossiz miqdorda operatsion xarajatlarga olib keladi.
9. Hisob-kitoblar NEIni hisobga olmasdan amalga oshiriladi.
10. Prognoz davrini tanlash asosli emas.
11. Ular reversiya narxini unutishadi.
12. OSE usulida kapital xarajatlar uchun asos yo'q.
13. Kapitallashtirish koeffitsienti va diskont stavkasini hisoblash yo'q.
14. Pul oqimining turi diskont stavkasiga (kapitallashtirish stavkasi) mos kelmaydi.
15. Nomaqbul holatlarda to'g'ridan-to'g'ri kapitallashuvdan foydalanish.
16. Qurilayotgan ob'ektlar uchun daromad yondashuvidan foydalanishni rad etish.
17. Boshqa ko'rsatkichlar (ijara stavkasi, binolardan to'liq foydalanmaslik koeffitsienti, ta'mirlash va rekonstruksiya qilish xarajatlari, kapitallashuv darajasi) va "Eng yaxshi va eng samarali foydalanish tahlili" bo'limida hisob-kitoblarda ishlatilgan.