Servicii ale unei firme de management pentru organizarea constructiei unui centru comercial. Caracteristici ale managementului centrului comercial. Planificarea si coordonarea activitatilor de marketing si publicitate

Suntem foarte mulțumiți de cooperare. Profesionalismul, creativitatea, nivelul de suport pentru clienți și punctualitatea sunt la cel mai înalt nivel. ...

Sușkov Konstantin Nikolaevici

• Ushakova S.V.

  SRL „Piața centrală alimentară”

  Cu agenția de dezvoltare MALL. Expertise & Consulting” lucrăm la centrul comercial Galaktika. Agenția dezvolta un proiect de design pentru zona de divertisment și s-a dovedit a fi un partener de încredere, ducând la bun sfârșit toată munca eficient și la timp...

  Denis Marchenkov

  SRL „Galaktika-S”

  Putem caracteriza compania ca fiind înalt calificată. Îmi place responsabilitatea și o atitudine pozitivă atunci când rezolv orice probleme. Agenția lucrează la proiectul nostru în mod integrat. Ne-am dat seama că am găsit partenerul perfect...

  Dmitri Volfson

  PSK „DOM”

  Suntem familiarizați cu MALL. Expertiză & Consultanță” de mulți ani. La proiect au lucrat aproximativ 3 persoane. De la numele până la designul palmierului nostru, MALL a făcut totul. Toată lumea crede că are succes pentru că sunt singurii din oraș, dar nu este adevărat! De succes - pentru că calitatea...

  Andrei Mihailovici Osadciuk

  Centrul comercial „Oasis plaza”

09 noiembrie 2015

Când vindeți o proprietate comercială, unul dintre cele mai importante aspecte este implementarea unui management eficient al centrelor comerciale. Pentru îndeplinirea acestor funcții, poate fi implicată o societate de administrare terță parte sau gestionarea poate fi efectuată de proprietarul centrului comercial.

Cum se administrează un centru comercial?

Managementul centrului comercial înseamnă controlul tehnic și optimizarea următorilor parametri:

• rezerve pentru dezvoltarea unei unități de vânzare cu amănuntul;
• construirea managementului eficient al unui centru comercial;
• interacțiunea cu antreprenori, chiriași;
• măsuri necesare pentru creșterea atractivității complexului comercial pentru consumatorii finali.

• alimentare cu apă și canalizare;
• alimentare cu căldură;
• alimentare cu energie electrică;
• Siguranța privind incendiile;
• Internet, telefonie;
• siguranta generala;
• parcare vehicule;
• certificarea obiectului;
• curatarea cladirii;
• întreținerea acoperișului clădirii și a sistemului de drenaj pluvial;
• transport vertical (scări rulante/călătorie, echipamente pentru lift).

Conducerea centrului comercial se realizează pe baza următoarelor documente.

• Reguli generale de funcționare a centrelor comerciale, ținând cont de prevederile contractelor de închiriere.
• Tabloul de personal al companiei de management.
• Structura muncii și responsabilitățile postului ale angajaților companiei de management, inclusiv orarul de lucru.
• Prevederi de baza pentru functionarea unei (proprii) societati de management intr-un centru comercial.

O proprietate imobiliară atât de mare și complexă ca un centru comercial necesită rezolvarea constantă a problemelor legate de caracteristicile tehnice și inginerești ale funcționării clădirii, partea financiară, intermediere și o serie de alte probleme. Prin urmare, este mai bine să încredințați gestionarea competentă a unui centru comercial unor companii specializate care pot oferi asistență profesională în rezolvarea problemelor care apar.

Caracteristici ale administrării unui centru comercial și de birouri

2012-10-09 Vă rugăm să oferiți un exemplu de compoziție optimă a unei companii de management pentru un centru comercial (poziție, funcții principale). Ideal cu 5-6 angajati.

Întrebare adresată de Elena Yanovskaya, Kiev

Răspuns:

Numărul și componența angajaților companiei de management depind de mai mulți factori:

Administrarea unui obiect imobiliar comercial (centru comercial) sau mai multor;

Care este aria centrului comercial și compoziția chiriașilor, raportul chiriașilor ancoră și „tăieri”;

Toate funcțiile vor face parte din propria companie de management a companiei sau vor fi implicate organizații terțe pe bază de externalizare (de exemplu, securitate, curățenie, servicii de marketing etc.)

Principalele funcții ale societății de management sunt următoarele: managementul conceptului de centru comercial și al componenței chiriașilor, managementul profitabilității și al fluxurilor financiare, managementul marketingului, managementul operațiunii tehnice. Puteți afla mai multe despre sarcinile și funcțiile unei companii de management, precum și despre caracteristicile gestionării proprietății imobiliare de retail în etapa actuală, la seminarul susținut de Kira și Ruben Kanayan „Centre comerciale și complexe multifuncționale”.

2012-07-25 Dacă sunt 13 chiriași pe podea și toți se deschid și se închid la ore diferite. Cum poate fi reglat acest lucru?

Întrebare adresată de Vadim Golub, Volokolamsk

Răspuns:

Într-adevăr, este foarte important ca toate magazinele să fie accesibile clienților în timpul orelor de program ale centrului comercial. Aceasta determină imaginea de ansamblu a centrului comercial și calitatea muncii Societății de Administrare. Pentru ca chiriașii să respecte programul de funcționare, este necesar să se introducă reguli corespunzătoare în Regulamentul centrului comercial (Anexa la contractul de închiriere). Documentul trebuie, de asemenea, să precizeze în mod clar sancțiunile: pentru deschiderea cu întârziere a unui magazin, pentru închiderea unui magazin în timpul programului de deschidere al centrului comercial și pentru închiderea înainte de sfârșitul programului de deschidere al centrului comercial. De asemenea, sunt prescrise procedura de întocmire a procesului-verbal de încălcare a Regulamentului și procedura de aplicare a sancțiunilor.

Sunt reprezentant al companiei dezvoltatoare de centre comerciale. L-au construit pe baza participării partajate la investițiile în construcții și, ca urmare, aproximativ 20 de „proprietari” ai centrului comercial. Cum putem noi, ca viitoare companie de management, să distribuim spațiu publicitar între proprietarii de pe fațada clădirii?

Întrebare adresată de Tatyana Ivanova, Arhangelsk

Răspuns:

Soluția cea mai rezonabilă în această situație este încă să nu împărțiți spațiul publicitar între proprietari. Și mai întâi determinați toate locurile posibile pentru plasarea acestuia. Iar venitul din plasarea de publicitate este împărțit între proprietari în proporții în funcție de participarea lor.

Există o bază pentru managementul personalului în centrele comerciale?Poate că există specificități speciale ale managementului angajaților în aceste întreprinderi?

Întrebare adresată de Olga Kulmanakova, Tomsk

Răspuns:

Bineînțeles, există specificități legate de managementul personalului din centrele comerciale. Pentru că centrul comercial în sine nu este doar un magazin de vânzare cu amănuntul, ci o mare întreprindere comercială cu un număr mare de relații de producție. Pentru ca un centru comercial să funcționeze cu succes, este necesar să se elaboreze cu atenție modelele de interacțiune ale tuturor departamentelor și angajaților, structura organizatorică a întregii întreprinderi, managementul personalului de vânzări și multe altele. Din păcate, astfel de discipline nu sunt predate în institute, așa că dacă sunteți cu adevărat interesat de răspunsul la această întrebare complexă și voluminoasă, vă invităm să participați la seminarul de instruire susținut de K. și R. Kanayan „Probleme practice ale managementului personalului într-o tranzacție. afacere."

Răspuns:

Buna ziua, va rog sa-mi spuneti, se poate administra un centru comercial printr-o organizatie specializata, si nu printr-o asociatie de proprietari, daca sunt mai mult de 5 proprietari, sau in alt mod? Care este cel mai bun mod de a face asta?

Întrebare adresată de Olga Milenko, Minsk

Răspuns:

Da, o companie specială de management poate fi angajată (sau creată) pentru a gestiona un centru comercial. Sunt posibile trei forme de relații contractuale între proprietar și societatea de administrare: a) contract de administrare a trustului (societatea de administrare realizează în mod independent toate lucrările de gestionare a proprietății); b) contract de agenție (societatea de administrare acționează ca intermediar între chiriași și proprietarul centrului comercial); c) contract de închiriere (societatea de administrare închiriază condiționat o proprietate comercială și încheie un contract de subînchiriere). Forma optimă de relație între proprietar și societatea de administrare este determinată individual.

După ce principii este organizat sistemul de management al centrului comercial și cum se desfășoară procesul de management în sine?

Întrebarea a fost pusă de Anna Stalinkova, Novosibirsk

Răspuns:

Există două forme de management al centrelor comerciale:

1. Crearea propriei structuri de management pentru bunurile imobiliare de retail. Aceasta poate fi o companie separată sau o divizie în cadrul unei companii care deține imobile comerciale.
2. Implicarea unei companii externe de management. În mod obișnuit, este selectată o companie care este specializată în gestionarea cumpărăturilor, cumpărăturilor, divertismentului și complexelor multifuncționale și care are deja suficientă experiență în management.

Principalele sarcini pe care le rezolvă structura de management:

gestionarea componenței chiriașilor, relațiile cu chiriașii centrului comercial (selectarea chiriașilor, negocieri, executarea contractelor și susținerea juridică a contractelor, controlul sortimentului, calitatea bunurilor chiriașilor etc.);

contabilitatea de gestiune si managementul fluxurilor financiare;

marketing, publicitate a unui centru comercial (efectuarea cercetării, conceptul și, dacă este necesar, reconceperea unui centru comercial, implementarea unei strategii de marketing, publicitate și PR, inclusiv planificarea campaniilor publicitare pentru centre comerciale, evenimente comune cu chiriașii, reglementarea sezoniere, promoționale). publicitate locatarilor etc.);

exploatarea clădirii (monitorizarea și asigurarea funcționării neîntrerupte a sistemelor de inginerie, reparații ale clădirii și sistemelor de inginerie, securitate și siguranță, curățarea spațiilor și a zonelor înconjurătoare, eliminarea gunoiului, relațiile cu serviciile de utilități etc.).

Criza i-a forțat pe mulți proprietari și manageri de imobiliare de retail să-și amintească că centrele comerciale nu sunt doar metri pătrați pentru a face bani. Din punctul de vedere al desfășurării afacerilor pe o piață, un centru comercial este un produs care are nevoie de sprijin de marketing, promovare în piață și pe care consumatorii îl pot aprecia sau ignora. Prin urmare, este timpul să ne gândim la satisfacerea nevoilor clienților și la îmbunătățirea calității serviciilor pentru aceștia. În acest articol, ne vom uita la provocările cărora managerii de centre comerciale trebuie să le acorde o atenție deosebită în mediul actual.

Clienții centrului comercial, pe de o parte, sunt vizitatorii acestuia, iar pe de altă parte, chiriașii, de ale căror activități de succes depind veniturile proprietarului proprietății comerciale. Prin urmare, sarcinile structurii de management a unui centru comercial sunt complexe și cu mai multe fațete: este necesar să se analizeze piața imobiliară comercială și tendințele sale de dezvoltare, precum și să se monitorizeze schimbările în comerțul cu amănuntul, serviciile și divertismentul, să țină cont de dezvoltarea de formate, competiție și repartizarea forțelor între jucătorii din fiecare zonă. Astăzi, importanța companiei de management este din ce în ce mai mare, iar accentul se trece de la sarcinile tactice - suport juridic și financiar pentru activitățile centrului, probleme de întreținere tehnică și economică - spre sarcini strategice, și anume gestionarea conceptului de centru comercial. Societatea de administrare trebuie să aleagă politica potrivită pentru cooperarea cu chiriașii și să ofere condiții pentru funcționarea eficientă a tuturor întreprinderilor din centru. Numai în acest caz centrul își va putea menține poziția și rămâne atractiv pentru ambele grupuri de clienți.

Sarcini care sunt rezolvate în proces
funcționarea centrului comercial:

1. Efectuarea cercetărilor de marketing.

• studierea caracteristicilor de prezență a centrului (frecvența, regularitatea vizitelor, creșterea prezenței reprezentanților publicului țintă selectat, acoperirea teritoriului, utilizarea traficului de vehicule de tranzit și pietonal);
• evaluarea gradului de conștientizare a mărcii și a popularității centrului în rândul publicului țintă;
• percepția imaginii centrului comercial (dacă centrul este considerat scump sau ieftin, modern sau învechit, convenabil sau incomod și dacă opinia proprietarului corespunde cu punctul de vedere al consumatorilor);
• evaluarea gradului de satisfacție a nevoilor vizitatorilor de bunuri și servicii, colectarea de informații despre efectuarea achizițiilor, cheltuielile în centru și timpul petrecut de vizitatori în centru;
• studierea caracteristicilor mediului de cumpărare, modificări ale preferințelor consumatorilor;
• studiul mai aprofundat al comportamentului consumatorilor din grupurile țintă selectate;
• evaluarea eficacității publicității în centrele comerciale.

2. Planificarea și coordonarea activității de marketing și publicitate.

• furnizarea chiriașilor cu rezultatele cercetării, informații actuale despre prezența centrului și poziția acestuia pe piață;
• furnizarea chiriașilor cu informații despre planurile de dezvoltare pe termen lung ale centrului (în timpul extinderii sau reconstrucției);
• intocmirea unui plan de activitati de marketing si publicitate, coordonarea planurilor de publicitate a centrelor comerciale cu planurile de chirias. Organizarea de promoții comune și programe de fidelizare la care participă mai mulți chiriași;
• decorarea sezonieră și festivă a centrului comercial, elaborarea unui concept de design și efectuarea lucrărilor la decorarea festivă a fațadelor și a zonelor comune. Coordonarea decorațiunii sezoniere a ferestrelor chiriașilor cu serviciul de management al centrului comercial;
• organizarea de evenimente în centrul comercial (performanțe, concerte, expoziții, petreceri pentru copii, animație de zi cu zi);
• planificare și implementare de campanii publicitare în mass-media;
• suport și modificări regulate pe site-ul centrului comercial;
• organizarea designului sonor, muzical și aromatic într-un centru comercial (ca parte a unui sistem de navigație conceptual), creând condiții plăcute și confortabile pentru vizitatori.
• asigurarea structurilor și comunicațiilor necesare publicității pe clădire și în zonele comune, amplasarea de indicatoare suplimentare și publicitate, controlul reclamei exterioare, organizarea publicității pentru chiriași prin sistemele de radio și telecomunicații ale centrului.

3. Asistență chiriașilor în rezolvarea problemelor curente.

• studierea gradului de satisfacție a chiriașilor față de munca în cadrul centrului comercial, precum și cu serviciile oferite acestora de către centru;
• coordonarea programelor de încărcare, control și asistență în timpul lucrărilor de reparații aflate în desfășurare în sediul chiriașilor;
• informarea și consultarea chiriașilor cu privire la aspectele juridice și economice legate de activitățile lor în centrul comercial.

4. Monitorizarea periodică a muncii chiriașilor.

• evaluarea stabilității chiriașilor (lanțuri și magazine independente), ținând cont de schimbările din rețea. În cursul studiilor de flux, se dezvăluie dacă participarea principalilor „magneți” ai centrului comercial s-a schimbat, care chiriași sunt „țărani de mijloc” puternici și care întreprinderi sunt cele mai slabe, incapabile chiar să folosească fluxul în centru comercial;
• controlul calității, conformitatea sortimentului și a nivelului de serviciu, modul de funcționare cu cerințele enunțate;
• evaluarea rolului chiriașilor și a importanței acestora pentru centrul comercial, efectuarea de cercetări privind activitățile operatorilor individuali (prezență, achiziții, atragerea unui anumit public de consum, identificarea cauzelor performanței slabe în centrul comercial).

5. Îndeplinirea planului de venituri din închiriere.

• modificarea, dacă este necesar, a tarifului de închiriere, a schemei de plată a chiriei, oferind condiții speciale pentru chiriași;
• controlul primirii la timp a plăților de chirie;
• protecția proprietarului bunurilor imobiliare de vânzare cu amănuntul de eventuale pierderi în caz de neplată sau întârziere a plății chiriei;
• reglementarea legală a litigiilor cu chiriașii.

6. Asigurarea umplerii zonelor.

• evaluarea riscurilor de eliberare a spațiului, dezvoltarea de opțiuni alternative în cazul chiriașilor care se mută, inclusiv cele de ancorare;
• luarea în considerare a modificărilor formatelor de magazine și evaluarea posibilității de reamenajare a spațiilor în viitor;
• poziție activă în lucrul cu chiriașii: monitorizarea periodică a pieței, căutarea chiriașilor promițători;
• procesarea cererilor de la noi potențiali chiriași, întocmirea așa-numitei „liste de așteptare” (lista solicitanților pentru spațiu liber);
• umplerea rapidă a spațiului liber și efectuarea lucrărilor de renovare, astfel încât, în caz de rotație, un nou operator să se poată deschide cât mai repede în centru;

7. Exploatarea clădirii și întreținerea economică a centrului comercial.

• asigurarea functionarii neintrerupte, repararea si intretinerea sistemelor de inginerie a constructiilor, mentinerea in stare de functionare a unui parc de echipamente tehnice;
• intocmirea devizelor de cost pentru intretinerea unui centru comercial, optimizarea acestor costuri;
• menținerea în stare corespunzătoare a clădirilor și spațiilor centrului comercial și a zonei înconjurătoare. Formarea planurilor curente și pe termen lung de reconstrucție, reparații majore și curente ale clădirilor și spațiilor, sistemelor de inginerie (ventilație și aer condiționat, alimentare cu apă, încălzire, canalizare, rețele electrice etc.);
• angajarea organizațiilor terțe pentru a efectua lucrări, controlul calității muncii și acceptarea lucrărilor finalizate.
• monitorizarea consumului de utilități într-un centru comercial, calcularea plăților și interacțiunea cu utilitățile orașului;
• efectuarea de lucrări de îmbunătățire a teritoriului, interacțiunea cu autoritățile de stat și locale privind îmbunătățirea accesibilității la transport a centrului (intrări, viraje, organizarea trecerilor controlate etc.);
• menținerea sediului și a teritoriului centrului comercial în condiții sanitare și igienice corespunzătoare (curățare, îndepărtarea gunoiului, eliminarea deșeurilor);
• asigurarea securității personalului și a vizitatorilor centrului comercial, siguranța inventarului, securitatea la incendiu;
• suport de transport pentru activitatile centrului comercial.

Multe companii de astăzi se grăbesc să reducă costurile fără să se gândească la viitor. Deosebit de remarcabile sunt costurile asociate pachetului de servicii pentru funcționarea regulată și constantă a centrului comercial. Acest pachet de servicii include două grupe de costuri: a) pentru menținerea curățeniei, siguranței și întreținerea de rutină; b) pentru cercetare, marketing și publicitate. Costurile de exploatare ale diverșilor chiriași (consum de energie și apă, sarcina asupra sistemelor inginerești ale clădirii) sunt destul de ușor de calculat și sunt plătite de chiriași în funcție de consumul de resurse. Odată cu stabilirea sumei cheltuielilor pentru curățenie, securitate și altele asemenea, totul este, de asemenea, mai mult sau mai puțin clar; acestea pot fi incluse în tariful de închiriere sau plătite suplimentar, proporțional cu suprafața ocupată de chiriaș. Și, în principiu, nu este dificil să se stabilească o funcționare competentă a serviciului de întreținere; din fericire, în țara noastră există mulți directori de afaceri cu experiență, care sunt capabili să optimizeze costurile și să crească profitul proprietarului (și, în același timp, să le asigure moderat " interes” fără a provoca nemulțumiri vădite proprietarilor). Sistemul de pregătire a specialiștilor moderni de inginerie din Rusia încă funcționează și, deși personalul de inginerie cu experiență este o marfă rar întâlnită pe piața muncii, sectorul imobiliar comercial cu salarii destul de mari este atractiv pentru specialiștii buni. Este mult mai dificil cu marketingul unui centru comercial, de aici încep problemele atât cu stabilirea costurilor de promovare, cât și cu personalul. Astăzi este pur și simplu periculos să uităm că al doilea grup de cheltuieli este, de asemenea, o parte integrantă a muncii care trebuie efectuată în mod constant și zilnic. Cercetarea de marketing și activitatea de publicitate în mediul actual sunt printre sarcinile cele mai presante, iar „optimizarea” nereușită a costurilor de marketing și promovare poate duce la consecințe negative foarte grave. Atunci când într-un centru comercial nu există un sistem de management al marketingului, nu este suficient să apelezi la ajutorul unor organizații terțe care îndeplinesc comenzi unice. Evident, rezultatele acțiunilor unice vor fi mai rele decât ale muncii constante. Este la fel ca să nu te speli pe dinți în fiecare zi, ci în schimb să mergi la dentist la fiecare trei luni pentru a pune totul în ordine: va costa mai mult, pe măsură ce gradul de neglijare crește, iar problemele actuale te vor deranja din ce în ce mai mult.

După ce a decis că cercetarea continuă, evaluarea chiriașilor, marketingul și publicitatea ar trebui să fie continue, managerul trebuie să determine sursele de venit bugetar. Taxele de marketing și publicitate în mall sunt un subiect de controversă. Uneori sunt incluse în tariful de închiriere, dar de cele mai multe ori sunt plătite suplimentar, iar dacă termenii și procedura de plată pentru activitățile de marketing nu sunt precizate clar în contract, plățile suplimentare sunt percepute ca extorcare și provoacă nemulțumiri în rândul chiriașilor. În centrele cu mai mulți proprietari, poate fi dificil să convingi toți proprietarii de spațiu de necesitatea deducerilor; o parte dintre proprietari este de acord să plătească, în timp ce cealaltă refuză categoric. Ca urmare, bugetele de marketing și publicitate se dovedesc a fi în mod clar insuficiente pentru a rezolva problemele. Dacă, de exemplu, proprietarii a 20% din spațiu, cei mai conștiincioși, au fost de acord să plătească, atunci se confruntă cu o dilemă: să aleagă o soluție economică sau să-și mărească mărimea contribuției. Conflictele interne izbucnesc în mod regulat din cauza nedreptății, deoarece unii proprietari suportă o povară financiară mult mai mare, iar toată lumea, inclusiv „freeloaders”, beneficiază de rezultate. Rezultatele studiilor privind publicitatea pentru chiriașii centrelor comerciale indică faptul că eficiența publicității este scăzută, întrucât cumpărătorul nu vine la un anume magazin, ci la un centru comercial și poate cădea în multe tentații și poate cheltui bani cu oricare dintre operatori. Doar 30% dintre persoanele atrase de această publicitate pot ajunge la un magazin care face reclamă într-un centru comercial, iar restul fluxului va fi „absorbit” de alți chiriași. De regulă, procentul de persoane care au sosit pe baza unei anumite reclame și au ajuns la magazin este mai mare pentru chiriașii ancoră mari - un hipermarket, un supermarket, un magazin de electrocasnice, un magazin de hardware, iar cel mai mic procent pentru îmbrăcăminte, încălțăminte și bunuri de impuls. magazine. Multe promoții încep să aibă sens atunci când sunt realizate simultan de mai mulți chiriași. De exemplu, vânzările în centrele comerciale din Singapore și Dubai au loc anual la un anumit moment, toți chiriașii participă la ele, iar cumpărătorii plănuiesc din timp să participe la aceste vânzări și să vină din diferite țări și de pe diferite continente. În acest moment, activitatea în toate centrele comerciale și buticuri ale orașului crește semnificativ. Diverse spectacole, festivaluri și alte evenimente la nivel de oraș sunt legate de vânzări, sarcina crește și cifra de afaceri crește și în alte zone profitabile - în sectorul hotelier, în alimentația publică, în complexele de divertisment.

Acum, că piața de închiriere a suferit schimbări semnificative, mulți chiriași vor fi de părere că marketingul și publicitatea obișnuită ar trebui incluse în tariful all-inclusive - ca un pachet de servicii atașat unei zone de o anumită calitate. Într-adevăr, zona dintr-un centru comercial nu este doar despre metri pătrați, structuri și inginerie, ci și despre asigurarea obligatorie a activității de tranzacționare.

Lista sarcinilor prioritare include și o evaluare a chiriașilor: situația lor actuală, perspectivele de lucru, posibilele modificări ale formatelor. Există un proverb rusesc bun: „Kalina spune, sunt bun cu mierea și mierea în schimb, și eu sunt bun.” La fel, centrele comerciale sunt împărțite în două tipuri. Unele centre vor funcționa bine în orice caz, pentru că sunt foarte bine amplasate, iar pentru a strica un astfel de centru trebuie să încerci foarte mult. Iar alte centre vor fi bune doar dacă au chiriași buni. Este imperativ să se prevadă diferite scenarii pentru desfășurarea evenimentelor și să se pregătească opțiuni alternative de închiriere. Chiar înainte de toamna lui 2008, au existat cazuri în care chiriașii ancoră și-au dat acordul preliminar, s-a adunat un grup de mici operatori pentru aceștia, iar înainte de a semna contractul, a urcat pe scenă un nou manager din partea „ancoră”, cerând alți operatori mai favorabili. conditii. Ce poate face proprietarul unui centru comercial? Când nu există alternativă, poziția sa de negociere va fi foarte, foarte vulnerabilă. În 2008-2009, cazurile au început să devină mai frecvente când marile lanțuri plănuiau să deschidă magazine în centrele comerciale, iar spațiile pentru acestea erau deja pregătite (realizarea comunicării, efectuarea de reparații și remodelare), dar în timpul crizei, planurile de dezvoltare a lanțurilor. au fost revizuite, iar de la deschiderea unor noi magazine au fost nevoite să refuze din lipsă de fonduri. Proprietarii de centre comerciale, în special cele existente, se află într-o situație foarte neplăcută. Nu numai că au fost cheltuite fonduri pentru reconstrucție, dar suprafețe mari au rămas neocupate: însuși conceptul de centru este amenințat. Într-o astfel de situație, trebuie să lucrăm serios la crearea unui „magnet compozit” al operatorilor locali. Acele companii care au propriile divizii de retail și au experiență în deschiderea propriilor magazine în centre comerciale au un avantaj: spațiul poate fi operat independent, iar dacă ești serios, veniturile pot depăși veniturile din chirie. Unele companii de dezvoltare - atât federale, cât și locale - și-au extins afacerile și și-au creat structuri în zone în care tarifele de închiriere pentru chiriașii ancoră erau scăzute (hipermarket, supermarket, complex de divertisment, food court) și/sau a existat o lipsă de operatori cu experiență. Desigur, se pare că închirierea spațiului înseamnă rezolvarea problemelor pentru mulți ani de acum înainte, asigurarea de venituri care par să vină de la sine, din metri pătrați de imobile, și să nu-ți mai faci griji pentru problemele operaționale zilnice. Dar dacă compania are resurse pentru a dezvolta o afacere de retail, aceasta asigură o anumită sustenabilitate a proiectului, deoarece apar două surse alternative de venit.

Atunci când planifică funcționarea unui centru comercial pentru viitor, managerul trebuie să țină cont de posibilele modificări ale nevoilor chiriașilor pentru spațiu. Este probabil ca formatele de magazine să se schimbe pentru a prezenta sortimente mai eficiente într-o zonă mai restrânsă. Să notăm un fenomen semnificativ. La începutul crizei, în trimestrul IV 2008, s-a remarcat o scădere a cifrei de afaceri de până la 30% la o serie de magazine nealimentare, iar în trimestrul I 2009 scăderea a început deja să ajungă la 35-40. %. Managerii unor lanțuri de retail, care în prima jumătate a anului 2008 au efectuat o analiză a eficienței utilizării spațiului, au amintit că în formate mari s-au întâlnit exact acest procent(30-35%) din zona slab performanta. De exemplu, lanțuri de rechizite de birou sau echipamente informatice, care s-au dezvoltat pe o suprafață de până la 200 mp, au încercat să dezvolte o suprafață de 700 mp, lanțuri de îmbrăcăminte cu experiență în operarea pe o zonă. de până la 120 mp, a deschis un nou tip de magazin cu o suprafață de 200-250 mp. Cele mai mari rate de profit pe 1 metru pătrat în comerțul nealimentar au fost în magazinele mici cu o suprafață de 30-200 mp. O suprafață mare uneori nu a avut un impact semnificativ asupra creșterii numărului de vizitatori ai magazinului, iar când suprafața magazinului a crescut, de exemplu, de 3 ori, profitul pe metru pătrat de suprafață a scăzut de 5-6 ori față de cel mic. magazine. Ce înseamnă acest lucru? Simptomele zonelor „umflate” au fost observate de mult timp. Comercianții aflați într-o scădere a economiei vor fi interesați, în primul rând, să reducă dimensiunea spațiului lor. În al doilea rând, crește eficiența utilizării metrilor pătrați existenți, adaugă noi grupe de produse, acordând prioritate mărfurilor cu următoarele caracteristici: a) mai aproape de tipul principal de cerere, mai necesar pentru susținerea regulată a activităților gospodăriilor și clienților corporativi; b) oferirea de profituri mari; c) având o dimensiune mică. De exemplu, un lanț de bricolaj poate dezvolta un format regional pe o suprafață de până la 300 de metri pătrați în zonele rezidențiale și poate prezenta două categorii în magazine: „produse pentru meșteri acasă” (materiale de construcție frecvent solicitate în pachete mici, manual și electrice). unelte) și categoria „echipamente de inginerie la domiciliu” . Prezența uneltelor și a produselor de putere ale unui produs extrem de profitabil și, în același timp, nu foarte mari ca dimensiuni, face posibilă utilizarea eficientă a spațiului. Pentru un magazin media și papetărie, soluția evidentă este adăugarea în sortiment de echipamente digitale, legate tematic de conceptul magazinului, și „gadget-uri”, mici dispozitive electronice portabile și accesorii.

Dacă comercianții autohtoni se dovedesc a fi suficient de activi, ei vor căuta noi centre de producție și vor schimba tehnologia de cumpărare: de exemplu, cumpărați bunuri de înaltă calitate de la producători din China și Asia de Sud-Est ale căror capacități au fost eliberate din cauza scăderii aprovizionării către Statele Unite şi ţările europene. Dar, în general, tendințele economice negative sunt de așteptat să conducă la o reducere a numărului de magazine, la dispariția unor formate și, eventual, la o reducere a spațiului pentru lanțurile de magazine standard.

O condiție pentru gestionarea eficientă a unui centru comercial este ca motivația managerului să fie legată de rezultatele performanței. Calitatea muncii companiei de management este evaluată prin gradul de satisfacție a două grupuri de clienți ai centrelor comerciale - vizitatori și chiriași. Recunoașterea consumatorilor este evidențiată de rezultatele cercetărilor de marketing și ale indicatorilor contorului, iar criteriile de evaluare ale companiei de management sunt creșterea traficului, stabilitatea vizitelor și frecvența vizitelor în centru și creșterea gradului de cunoaștere a mărcii centrului comercial. Iar calitatea serviciilor pentru chiriași se evaluează prin asigurarea nivelului necesar al veniturilor din chirie, echilibrarea componenței chiriașilor și menținerea conceptului de centru, prin absența rotației chiriașilor și umplerea rapidă a spațiului liber, prin creșterea dobânzii. de noi chiriași în muncă în centru și numărul de cereri. Unul dintre avantajele unei companii externe de management este că de obicei este mai interesată de o abordare integrată și de satisfacția ambelor grupuri de clienți, iar managerul extern evaluează corect situația și stabilește priorități. Iar managerul intern, ca orice angajat angajat, urmează instrucțiunile conducerii, accentul fiind pus pe acei indicatori pentru care angajatul este motivat, dar sarcinile prioritare pot fi determinate incorect. De exemplu, se pune accent pe îndeplinirea planului financiar și reducerea costurilor, dar nu se ține cont de conceptul general al centrului, nevoile chiriașilor sunt ignorate și opiniile vizitatorilor nu sunt studiate. Prin urmare, abordarea se dovedește a fi unilaterală. Nemulțumirile clienților centrului se pot acumula, iar într-o zi proprietarul imobilului de retail se va confrunta cu probleme serioase. Înțeleptul chinez Confucius a spus cel mai bine despre ce înseamnă un management bun: „Un management bun este atunci când cei care sunt în apropiere sunt fericiți, iar cei care sunt departe vin”. Atât chiriașii, cât și vizitatorii.

Kira și Ruben Kanayan,

Consultanți de frunte ai companiei Union-Standard Consulting, Moscova,
autorii cărții" Imobiliare de vânzare cu amănuntul: provocări de timp și perspective »,
cărți ""
și cărți ""

Societatea de administrare „GOROD” SRL activează pe piața de management și exploatare imobiliară încă de la mijlocul anilor 90 și oferă servicii profesionale pentru administrarea clădirilor și structurilor. Facilitățile deservite includ facilități mari și complexe din punct de vedere tehnic, cum ar fi: Palatul Tineretului din Moscova, OJSC Ros Corp, OJSC GIS, un complex logistic mare al OJSC Biryulyovo, o rețea de clinici Medsi, Centrul Medical European, birouri și centre comerciale.

Gestionarea comercială a proprietății imobiliare ca afacere include:

• Dezvoltarea de concepte și re-concepții de centre comerciale și de birouri;
• Căutarea și selecția chiriașilor;
• Managementul relatiilor de inchiriere;
• Monitorizarea pietei de inchiriere si alinierea nivelului acesteia cu piata;
• Gestionarea conturilor de creanță și a fluxului financiar;
• Promovarea si dezvoltarea imobiliara;
• Creșterea atractivității sale pentru chiriași.

SRL „GOROD” își asumă întreaga responsabilitate pentru funcționarea sistemelor de alimentare cu energie electrică, încălzire, alimentare cu apă, ventilație și aer condiționat, facilități de lift, sisteme de curent scăzut și sisteme de dispecerizare. De asemenea, ne eliberăm clienții de relațiile cu structurile de utilități ale orașului și autoritățile de reglementare.

SRL „CITY” are o bază tehnică puternică, propriul serviciu tehnic de urgență și de expediere, deține licențe și certificate pentru deservirea tuturor sistemelor și este membru al SRO. Răspunderea companiei față de clienți este asigurată pentru 1.000.000 USD. Standardele de calitate sunt certificate conform ISO 9001-2008.

Ca parte a licenței de audit energetic, compania de management SRL „GOROD” efectuează anchete ale întreprinderilor pentru eficiența energetică și dezvoltă pașapoarte energetice, care din 2012 sunt obligatorii pentru instalațiile mari și consumatoare de energie.

Compania noastră a dezvoltat standarde tehnice de funcționare corporative care permit procesului să fie întreținerea clădiriiși sisteme de inginerie la un nivel calitativ nou. Compania operează în mod constant un sistem de audit intern al proceselor, care îi permite să mențină un nivel ridicat de calitate.

Experiența acumulată și echipa stabilită de ingineri și tehnicieni calificați permit clienților noștri să aibă o funcționare fără probleme la unitățile lor, fără situații de urgență și, prin urmare, să reducă costurile de întreținere a clădirilor. Unificarea tehnologiilor și procedurile dovedite fac posibilă desfășurarea lucrărilor cu mai puțin personal, ceea ce înseamnă economisirea banilor clientului în funcționare. Divizia de reparații și construcții a companiei ne permite să efectuăm rapid și eficient diverse reparații minore și majore și reamenajarea spațiilor cu un minim de bătăi de cap pentru client.