Noile centre comerciale din Moscova sunt pe jumătate goale, în timp ce numărul magazinelor de proximitate este în creștere

Foto: Andrey Rudakov/Bloomberg prin Getty Images

Rata medie de spațiu liber în centrele comerciale din Moscova la sfârșitul primului trimestru a fost de 11% - adică 560 de mii de metri pătrați. m GLA (suprafață închiriabilă), calculată de specialiștii companiei de brokeraj și consultanță Magazin Magazin. Până la sfârșitul anului, aceștia prevăd o creștere a nivelului de locuri de muncă vacante în centrele comerciale ale capitalei la 12-14%.

Dinamica ratei de umplere a zonelor celor mai mari centre comerciale din Moscova, deschise din 2014 (Foto: Magazin magazin)

În același timp, multe dintre centrele comerciale deschise în ultimul an sunt pe jumătate goale. „În medie, aproximativ jumătate din spațiul din centrele comerciale care s-au deschis de la începutul anului 2014 nu este operațional la momentul punerii în funcțiune”, spune recenzia analitică a Magazin Shopping. „Un indicator care era greu de perceput la mijlocul anului 2014 a devenit acum aproape norma din cauza turbulențelor de pe piața de retail.” Dacă mai devreme, conform previziunilor dezvoltatorilor, la momentul deschiderii centrelor comerciale, chiriașii ar trebui să ocupe cel puțin 80-90%, acum bara a fost coborâtă la 60-70%.

Nivelul spațiilor goale la momentul punerii în funcțiune în unele complexe ajunge la 94%, la fel ca în centrul comercial Columbus. Deși există centre în care nu s-a lăsat prea mult spațiu neocupat când s-au deschis. În special, centrul comercial Vesna, unde doar 8% din magazine erau goale.

Totuși, într-o criză, potrivit consultanților, un indicator mai relevant al succesului relativ al unui centru comercial este dinamica ocupării acestuia. „Aproape toate centrele se deschid cu o mare parte de magazine care nu funcționează”, explică Andrey Vasyutkin, șeful departamentului de cercetare și consultanță la Magazin Magazin. — În opinia noastră, este important să evaluăm cât de repede se deschid punctele în aceste obiecte după deschidere. În unele centre comerciale, de exemplu Columbus, chiriașii încep rapid să-și deschidă punctele de vânzare, în timp ce în altele, precum Mozaika, nu sunt deosebit de activi.”

Centrul comercial Columbus a devenit liderul absolut în rata de absorbție a spațiului - la o lună și jumătate de la deschidere, noi chiriași au ocupat 38,6 mii de metri pătrați. m. În martie, ponderea spațiului gol din centrele comerciale era deja de 67%. Potrivit Store Store, o dinamică bună a fost demonstrată de centrul comercial Aviapark și Vegas Crocus City.

Centre comerciale deschise la Moscova din 2014

denumirea proprietății			Dezvoltator	Data introdusă
Airpark			Dezvoltarea AMMA
Vegas Crocus City			Crocus International
			„grup OST”
Kuntsevo Plaza
			Proprietăți centrale
			Grupul IMMOFINANZ
Magazinul central pentru copii din Lubyanka			„Dezvoltarea fetelor”
			"Daria-ST"
Moskvorechie			"Garant-Invest"
Outlet Village Belaya Dacha, etapa a 2-a
Otrada, etapa a 3-a			"Elt"
			Christina NVN
OrangePark			City & Malls PFM
			"Uniune"

Magazine

Popularitatea centrelor comerciale este influențată indirect de popularitatea în creștere a magazinelor de proximitate, care sunt deschise în mod activ la Moscova de către lanțurile de comercianți cu amănuntul. Acest lucru duce la o ieșire parțială a clienților din marile hipermarketuri, care sunt chiriași ancoră în centrele comerciale.

Potrivit companiei internaționale de consultanță Knight Frank, în ultimii zece ani numărul lanțurilor de produse alimentare de pe piața din Moscova a crescut de la 21 la 48. Numărul total de lanțuri de magazine în perioada analizată a crescut de 3,2 ori, iar începând cu 1 aprilie , 2015 a însumat peste 2,1 mii Suprafața totală de vânzare cu amănuntul depășește 2,3 milioane de metri pătrați. m. În medie, la Moscova pe 1 mp. m de spațiu comercial sunt aproximativ 5 locuitori, spre comparație: în 2005, la 1 mp. erau 9 persoane.

Cea mai mare creștere a numărului de magazine a fost înregistrată de lanțurile Pyaterochka, Dixie și Magnit. În plus, în ultimul deceniu au apărut noi formate de magazine alimentare. În special, operatorii de retail au început să acorde mai multă atenție dezvoltării magazinelor de format mic, precum și „reducerilor”.

Astfel, X5 Retail Group dezvoltă activ magazinele de proximitate Perekrestok Express și magazinele cu discount Pyaterochka, iar retailerul francez Auchan dezvoltă lanțul de reduceri Atak. Piața a fost completată cu noi rețele, printre care se numără atât operatori internaționali, cât și regionali ruși. Rețelele regionale sunt reprezentate de supermarketuri precum „Bakhetle” (Tatarstan), „Magnit” (Teritoriul Krasnodar), „O’KEY” (Sankt. Petersburg), „Lenta” (Sankt. Petersburg), etc. Operatorii internaționali includ Globus și Selgros Cash&Carry.

Potrivit Olga Yasko, directorul departamentului de analiză la Knight Frank Russia & CIS, diferitele formate de comerț cu amănuntul alimentar au încă un potențial mare de dezvoltare. „Multe zone ale capitalei, în special zonele periferice în care are loc o dezvoltare rezidențială masivă, sunt încă slab aprovizionate cu magazine alimentare”, a spus ea.

Vladimir Mironov

În 2009, punerea în funcțiune totală a spațiului comercial a depășit 1 milion mp. (GLA - 594,2 mii mp), care este o cifră record pentru piața din Moscova (de 1,5 ori mai mult decât aceeași cifră în 2008). Astfel, creșterea volumului total de spații comerciale de înaltă calitate în 2009 a fost de 19,8%, creșterea GLA - 21,6%. Este de remarcat faptul că numărul de instalații puse în funcțiune a rămas același față de 2008. Creșterea spațiului comandat s-a datorat consolidării facilităților de retail - majoritatea aparținând mall-urilor în format super-regional.

Volumul imens de spații comerciale comandat în 2009 a fost asigurat în principal de marile centre comerciale, de divertisment și multifuncționale aflate în stadiul final de construcție încă din 2008: centrul comercial Golden Babylon, centrul comercial Gorod, centrul comercial Filion, Metropolis. centru comercial" Deschiderea acestora a fost amânată pentru 2009 din cauza recesiunii economice și a cererii slabe din partea retailerilor. Din cauza problemelor cu livrarea spațiului comercial, precum și a finanțării insuficiente și a finalizarii cu întârziere a chiriașilor, tendința generală pe piață a devenit punerea în funcțiune a unor facilități cu o galerie comercială care funcționează la 40-60%, urmată de deschiderea de magazine. în timpul funcționării instalației.

La începutul anului 2010, oferta de spațiu în centrele comerciale de calitate din Moscova nu sa extins la fel de dinamic ca în perioada corespunzătoare din 2009. Tendința de amânare a datelor de deschidere a obiectelor a continuat în primul trimestru. 2010: la începutul anului, a fost anunțată deschiderea a 3 centre comerciale și de divertisment: centrul comercial Viva din Butovo de Nord, centrul comercial Klyuchevoy din Brateevo la intersecția străzii. Iazurile Borisovskie, st. Klyuchevaya și st. Paromnaya, etapa 1 a centrului comercial Rechnoy pe stradă. Festivalnaya lângă stația de metrou Rechnoy Vokzal. Suprafața totală a punerii în funcțiune planificată este de 84,6 mii mp. (GLA - 55,8 mii mp). Cu toate acestea, înainte de sfârșitul lunii martie, a fost deschisă doar prima etapă a centrului comercial Rechnoy cu o suprafață totală de 26 mii mp. (GLA - 18,1 mii mp). Punerea în funcțiune a altor 2 centre a fost amânată la sfârșitul lunii aprilie.

Oferta totală în centrele comerciale din Moscova (GBA) la sfârșitul trimestrului I. 2010 a ajuns la 6.476,9 mii mp. (GLA - 3.360,5 mii mp). Astfel, astăzi asigurarea unui spațiu de centru comercial de calitate pentru locuitorii Moscovei este de 311,2 mp. (GLA) la 1000 de locuitori, care este încă mai mică decât valoarea medie a acestui indicator în țările est-europene - 470 mp. la 1000 de persoane.

În continuarea tendinței existente, deschiderea unor proiecte importante de retail precum Vegas, Mall of Russia, Gagarinsky și Hudson a fost amânată pentru 2010. Suprafața lor totală este de aproximativ 60% din toate instalațiile planificate pentru punere în funcțiune. În total, pentru anul 2010 au fost anunțate circa 25 de obiecte, suprafața lor totală este de aproximativ 1,5 milioane mp. (GLA - puțin sub 700 mii mp). Astăzi este destul de dificil să prezicem în mod fiabil ce proprietăți vor intra pe piața de la Moscova în 2010. Ne putem aștepta cu un grad ridicat de încredere la un volum de punere în funcțiune mai mare decât în ​​anul precedent - aproximativ 600 mii mp. GLA. Creșterea inerțială poate fi prevăzută în a doua jumătate a anului 2010, deoarece în ultimii ani a existat o tendință de punere în funcțiune inegală a spațiului pe tot parcursul anului și intensificarea acesteia până la sfârșitul anului.

Tabelul 2. Facilități programate să se deschidă în 2010

	denumirea proprietății	District	Abordare	Data deschiderii anunțată	Suprafața totală a GBA (mp)	Suprafata comerciala GLA (mp)
	Râu (eucoadă)		Sf. Festivalnaya, 2
	Viva		Proiectat pr-d 680
	Cheie		Sf. iazuri Borisovskie / st. Cheie
	Caspic		B-dul Kronstadsky, 3
	Marcos Mall		Autostrada Altufevskoe, 70
	Centrul Monarh		Leningradsky Prospekt, Au. 31 pagini 2,3
	Rio (ciocolată)		Al 2-lea km de MKAD
	Mall of Russia		Digul Krasnopresnenskaya, secțiunile 6, 7, 8B
	Gagarinsky		Sf. Vavilova, 3
	Izmailovski		Sf. a 4-a Parkaya, ow. 16
	Caleidoscop		Bulevardul Khimki / st. Skhodnenskaya
	Naviga		Novokurkinskoe sh., 1, microdistrict. 17
	Azov		Sf. Azovskaya, vl. 28 V
	Vegas		autostrada Kashirskoe 24 km MKAD
	Voentorg		Sf. Vozdvizhenka, 10/2
	Sparrow Hills		Sf. Mosfilmovskaya, 70
	Galeria comercială a Hotelului Moscova		Sf. Okhotny Ryad, 2
	GoodZone		Autostrada Kashirskoe, 12
	Mosfilmovsky		Sf. Pyryeva, au. 2
	Strogino		Bulevardul Stroginsky, 22A
	Curcubeu		Sf. Ieniseiskaya, 23 de ani
	Favorit		Sf. Venevskaya, vl. 7
TOTAL:

Sursa: date companiei NDV Real Estate

* este indicată suprafața totală a componentei de retail a complexului multifuncțional

Cerere

Începând de la sfârșitul anului 2008 și în prima jumătate a anului 2009, din cauza recesiunii economice, sa observat o activitate scăzută a comercianților cu amănuntul și, ca urmare, o scădere a cererii atât pentru spații din centrele comerciale, cât și pe segmentul de retail stradal. Impactul situației de criză asupra dezvoltării sectorului de retail a fost confirmat nu doar de înghețarea proiectelor și a nedeclarărilor operatorilor de retail, ci și de creșterea ponderii spațiilor libere. Pe parcursul anului 2009, rata de neocupare la Moscova a rămas instabilă, iar în al treilea trimestru al anului a fost înregistrată la un maxim istoric de 16%. Această cifră s-a datorat parțial nivelului scăzut de ocupare a noilor centre comerciale. Din cauza finanțării insuficiente și a finalizarii cu întârziere a chiriașilor, tendința generală în piață a devenit punerea în funcțiune a obiectelor cu o galerie comercială care funcționează la 40-60%, urmată de completarea în timpul funcționării obiectului.

Sursa: date companiei NDV Real Estate

O proporție mare de spațiu liber este tipică și pentru centrele comerciale care vizează segmentul de preț ridicat (până la 35%). Ieșirea chiriașilor se observă cu precădere în ansambluri multifuncționale și în dotări prost amplasate, centre cu concept slab (15-25%). În același timp, centrele comerciale de înaltă calitate, cu un concept bine gândit, au evitat o creștere semnificativă a nivelului de locuri de muncă vacante, iar cele mai de succes facilități (centrul comercial european, MEGA Teply Stan, MEGA Khimki) sunt încă 100% ocupat.

Începând cu trimestrul trei al anului 2009, situația de pe piață a început să se schimbe și s-a resimțit o oarecare revenire. Chiriașii au devenit mai activi: numărul tranzacțiilor de închiriere a crescut, ceea ce a dus la încetarea scăderii ratelor de închiriere (și creșterea s-a remarcat pentru o serie de proprietăți de succes, precum și pentru unele coridoare de vânzare cu amănuntul) și un scăderea ratei de neocupare (7% la sfârșitul anului).

Din primul trimestru al anului 2010, Moscova continuă să fie o direcție prioritară pentru dezvoltarea marilor retaileri. Se poate observa extinderea activă a lanțurilor regionale în spațiul liber din centrele comerciale metropolitane. Ponderea spaţiilor libere a scăzut conform rezultatelor lunii ianuarie - martie 2010 la 5 - 7%. Cu toate acestea, datorită volumului mare de spațiu comercial planificat pentru punerea în funcțiune în 2010, putem prevedea o creștere a spațiului disponibil până la sfârșitul anului la 10 - 12%.

În general, operatorii de retail acordă preferință centrelor comerciale care operează cu succes cu locații excelente, concepte eficiente și politici de închiriere adecvate. De asemenea, cererea retailerului se concentrează în mare măsură pe proiecte de anvergură care se află în fazele finale de construcție.

Sursa: date companiei NDV Real Estate

Faptul că mulți retaileri și-au redus dimensiunea magazinelor, menținând în același timp același nivel de profitabilitate, a avut un impact semnificativ asupra structurii cererii. Deci ponderea spațiilor de interes pentru chiriaș este de 100 - 200 mp. au crescut la 58%, rămân în continuare cele mai populare. În timp ce spații de 200 - 400 mp. prezintă interes pentru chiriași doar în 11% din cazuri. Ponderea cererii de spații mari a scăzut semnificativ. Cele mai puțin solicitate în această situație de piață sunt spațiile mai mari de 1000 mp.

Termeni comerciali

Piața de închiriere imobiliară cu amănuntul în 2009 ar putea fi caracterizată printr-o tendință de tranziție de la o „piață a vânzătorului” la o „piață a cumpărătorului”. Scăderea nivelului general al ratelor de închiriere a continuat de la sfârșitul anului 2008 și a atins maximul până la jumătatea anului 2009, ridicându-se la 25% până la 50% din nivelul de la jumătatea anului 2008. A existat o diferențiere a proprietăților în cele de succes, la cerere în rândul chiriașilor, în care tarifele de închiriere au rămas la nivelul perioadei pre-criză, și cele mai puțin reușite, având deficiențe conceptuale sau o locație nereușită, în care amploarea reducerii tarifelor pentru închirierea spațiilor goale a fost maximă.

27.11.2013 25486

Atunci când închiriază spațiu într-un alt centru comercial, chiriașul vrea să fie sigur că speranțele sale de profit nu vor fi zadarnice. Desigur, traficul și selecția chiriașilor joacă un rol important, dar principala condiție pentru un centru comercial de succes este un concept de înaltă calitate. Andrey Shuvalov, director senior pentru imobiliare cu amănuntul la Cushman&Wakefield, a vorbit despre ce este și în ce constă în timpul unei prelegeri deschise „Conceptele centrelor comerciale”.

Reteta pentru succes

Conceptul de centru comercial nu este doar o soluție de planificare, este o idee comercială clară pentru viitorul complex comercial. Conceptul vă permite să determinați ce fel de complex poate fi construit într-o anumită locație pentru a aduce proprietarului venituri maxime pe termen lung, ținând cont de mediul competitiv în schimbare. Acesta include atât indicatori tehnici, cum ar fi suprafața optimă pentru o anumită zonă de vânzare cu amănuntul, lățimea vitrinelor și raportul dintre chiriașii ancoră și magazinele mici, cât și indicatori calitativi - recomandări privind componența chiriașilor, matricea sortimentului, aspectul arhitectural și stilul proprietatea. Dar acesta nu este singurul lucru care contează: centrul comercial trebuie să creeze un mediu atent gândit, cu caracter propriu. Acest lucru este exprimat în detalii, astfel încât numele, iluminarea interioară, designul și organizarea spațiului sunt importante.

Rentabilitatea unui centru comercial depinde în mare măsură de dacă managerii acestuia au cunoștințe specifice în domeniul imobiliar de retail și de cât de eficientă este marketingul actual al facilității. Nu trebuie să uităm că chiriașii unui centru comercial au dreptul de a rezilia unilateral contractul de închiriere dacă consideră că unitatea este prost vizitată sau prost administrată. Prin urmare, niciun antreprenor sănătos nu se va baza doar pe experiența personală și va construi un centru comercial conform propriei sale înțelegeri. În plus, cooperarea cu consultanții vă permite să fiți la curent cu ultimele tendințe și dispoziții ale chiriașilor, deoarece sarcina lor imediată este să-și țină degetul pe pulsul pieței. De exemplu, consultanții știu că dacă anterior Mediamarkt a închiriat spațiu de cel puțin 5 mii de metri pătrați. m, apoi astăzi a coborât limita inferioară la 3.800 mp. m, Auchan a redus cerințele de la 19 la 10-12 mii, operatorii din segmentul de îmbrăcăminte - de la 1.800 la 1.200 mp. m.

Componentele unui centru comercial de calitate

O parte semnificativă a spațiului din jurul centrului comercial ar trebui să fie ocupată de parcare, a cărei eficacitate este evaluată printr-un coeficient special, luând în considerare locația centrului comercial. Un bun coeficient de asigurare a unui centru comercial cu locuri de parcare este considerat a fi 2 dacă unitatea de vânzare cu amănuntul este situată în centrul orașului și 4 dacă centrul comercial este construit în afara orașului și are un hipermarket alimentar ancoră. Această diferență se explică prin faptul că cea mai mare parte a fluxului de vizitatori către centrul comercial al orașului poate folosi transportul public. De exemplu, centrul comercial Galereya din Sankt Petersburg are un coeficient de 1,35, dar asta nu înseamnă că instalația este prost dotată cu locuri de parcare, deoarece principalul flux de clienți provine din metrou.

Un alt parametru important în conceptul de calitate al unui centru comercial este eficienta zonei. Este definit ca raportul dintre suprafața brută închiriabilă (GLA) și suprafața brută închiriabilă (GBA). Nu poate exista o eficiență sută la sută: pentru un centru comercial mare, care este considerat un obiect cu un GLA de 50 mii mp. m, coeficientul de utilizare utilă al zonei poate fi de până la 80%, pentru unul mediu - 70%, pentru unul mic - 67%. O scădere atât de ciudată se explică prin efectul de scară: în centrele comerciale mici, mult spațiu este ocupat de zone publice și tehnice, ceea ce afectează foarte mult volumul total de suprafață utilă. Proprietarii de centre comerciale mici pot crește raportul de eficiență prin amplasarea de chioșcuri de cumpărături pe coridoare și schimbarea formatului galeriilor comerciale. Astfel, acestea măresc suprafața de închiriere și, în consecință, veniturile din închirierea acesteia. Cu toate acestea, este infinit imposibil să crești factorul de eficiență cu beneficii pentru sine: spațiile eliberate în principalele galerii comerciale vor fi ocupate de chiriași ancoră, ale căror tarife de închiriere sunt de cinci ori mai mici, iar centrul comercial va începe să piardă bani.

Raportul dintre chiriașii ancoră, care includ operatori cu o suprafață de peste 1.000 mp, și alte magazine este un alt secret al succesului unui concept de calitate. Regula aici este simplă: cu cât centrul comercial este mai mare, cu atât ar trebui să aibă mai multe „ancore”. În plus, dacă centrul comercial este situat într-o zonă cu flux pietonal mare, „ancorele” ar trebui să reprezinte 30-40% din suprafața închiriabilă. Dacă obiectul este construit în afara fluxurilor pietonale mari, atunci pentru a crea un centru de atracție pentru cumpărători, cel puțin 60% trebuie acordată ancorelor. Un bun exemplu: hipermarketul Auchan este capabil să creeze un flux de 35 de mii de oameni pe zi. Rata de închiriere a acestuia nu va fi mare, dar chiriașii mai mici vor putea primi mai mulți vizitatori, iar sinergia generală va duce la creșterea veniturilor din chirie. Dacă centrul comercial este situat în zona centrală a orașului sau în apropierea metroului, atunci prezența unui chiriaș precum Auchan nu mai are o importanță fundamentală: acolo există un flux natural de vizitatori. Tot ceea ce îi rămâne de făcut proprietarului centrului comercial este să plaseze un anumit număr de „ancore” de înaltă calitate din segmentul modei.

Pentru ca un centru comercial să îndeplinească cerințele chiriașilor, este necesară o anumită înălțime a complexului. Se crede că centrele comerciale cu mai multe etaje nu sunt foarte eficiente, deoarece frecvența la etajele superioare este mult mai mică decât la primul: dacă luăm primul etaj ca 100%, atunci participarea celui de-al doilea va fi de 90% și al treilea - deja 70%. În ceea ce privește înălțimea fiecărui etaj, pentru operatorii care lucrează pe piața de masă și pe segmentul de preț mediu, înălțimea minimă a camerei de la tavan la podea ar trebui să fie de 3,5 metri, în segmentul de preț mediu-înalt - 4 metri „curat”. În cazul hipermarketurilor și cinematografelor, situația este, desigur, ușor diferită: în primul caz, datorită sistemului de depozitare în rack, înălțimea camerei ar trebui să fie de la 6 la 7,5 metri, iar în al doilea - de la 8 la 11 metri pentru săli cu 100, respectiv 300 locuri.

O zonă specifică care necesită atenție este food court-ul centrului comercial. În prezent, există o tendință actuală de creștere a cotei de catering în proiectele de centre comerciale, iar acest lucru este tipic pentru toată Rusia. În centrele comerciale de înaltă calitate, au fost selectate localuri alimentare populare, binecunoscute la nivel federal, și există suficientă zonă de relaxare pentru clienții fiecăruia dintre ele. Experții recomandă ca centrele comerciale regionale să nu neglijeze mărcile federale, deoarece orice centru comercial nou cu cel puțin unul dintre ele va oferi o concurență semnificativă mărcilor locale.

În fine, unul dintre cele mai importante elemente ale centrului comercial este atriumul central. În timp ce se află în el, vizitatorii ar trebui să aibă o imagine de ansamblu bună și să vadă magazinele de la alte etaje, deoarece aceasta este cheia traficului de la etajele superioare. Lățimea minimă a atriumului ar trebui să fie de 5-6 metri, lățimea balconului ar trebui să fie de 3-4 metri. În plus, ar trebui să existe spațiu deasupra capetelor vizitatorilor la primul etaj: o cupolă înaltă creează un sentiment de miracol, ceva dincolo de cotidian, iar acest lucru afectează starea de spirit a vizitatorilor.

Evidențierea conceptului

Sarcina dezvoltatorilor conceptului de centru comercial nu este doar să ia în considerare toate caracteristicile tehnice, configurația site-ului, să facă zonarea și să calculeze fluxurile de clienți. Trebuie să ai o viziune largă, inclusiv din punct de vedere arhitectural. De exemplu, nu este necesar să urmați calea clasică a construcției noi - uneori puteți folosi ceea ce aveți deja. Să presupunem că puteți „încadra” o clădire nouă într-una existentă: acoperiți spațiul dintre clădiri cu un capac de sticlă pentru a crea un volum interior cu o intrare separată. De asemenea, în condiții de creștere a concurenței, este foarte important să veniți cu o idee, o caracteristică, ceva care să distingă proiectul de multele disponibile pe piață. Uneori, punctul culminant poate fi designul unui centru comercial. Un exemplu este un centru comercial unic lângă mall Krasnodar OZ, care este unul dintre cele mai mari din Europa (GLA 164 mii mp). Are un design futurist unic: clădirea cu forme netede și raționalizate seamănă cu o navă spațială uriașă. Cu toate acestea, un aspect spectaculos nu înseamnă că obiectul nu va avea blocaje. Unii experți notează că dezavantajul mall-ului OZ este lipsa unui model de inel, motiv pentru care fluxul de vizitatori este împărțit în părți, iar fiecare aripă funcționează „pentru sine”. Situația este agravată și de faptul că hipermarketul ancoră al acestui centru comercial - „O’Key” - este situat într-o aripă separată, iar fluxurile sale de clienți nu se amestecă cu traficul general al centrului comercial.

Pe lângă designul remarcabil, există și alte modalități de a concura pe piața imobiliară de retail, cum ar fi oferirea unui grup de chiriași distinct. Nu trebuie să căutați departe un exemplu: un nou centru comercial se construiește la Moscova lângă centrul comercial Evropeisky. S-ar părea că concurența față în față nu înseamnă nimic bun, dar suprafața închiriabilă a lui Evropeisky este de doar 6 mii de metri pătrați. m., așa că dacă doriți, puteți umple noua facilitate cu chiriași care nu sunt acolo. Rezultatul va fi un efect sinergic interesant.

Recent, printre noua generație de centre comerciale, au existat multe proiecte non-standard. Printre acestea se numără proiectul Mitino-Park, în care se face o mare părtinire spre crearea condițiilor pentru recreere și distracție de calitate. La început, au vrut să invite hypermarketul Spar la proiect ca chiriaș ancoră, dar apoi s-a decis că unitatea are nevoie de un concept alimentar mai original. Ca urmare, Mitino Park a creat o așa-numită „piață proaspătă” cu un aspect neobișnuit, unde există magazine cu produse agricole, alimente proaspete și alte bucurii ale gătitului acasă. Este curios că datorită acestei decizii, mărcile internaționale au început să ia în considerare proiectul, care este destul de neașteptat pentru un centru comercial de la periferia Moscovei.

Una dintre cele mai recente tendințe în căutarea diversității în centrele comerciale este interesul pentru divertismentul cultural și pentru copii. Obiectele planificate proiectează în mod activ săli de frică, acvarii uriașe, teatre, muzee și chiar biblioteci. Cu toate acestea, experții recomandă să nu exagerăm importanța acestor componente: problema este că consumatorii vizitează în principal astfel de divertisment o singură dată, în timp ce oamenii se întorc la un cinema tradițional din nou și din nou. Deci, putem spune că rețeta unui centru comercial ideal a fost găsită de multă vreme: o locație bună, accesibilitate pietonală și de transport, absența concurenților cu un concept similar în imediata apropiere, o „selecție” de înaltă calitate a operatorilor de retail, restaurante și săli de cinema confortabile. Toate acestea asigură deja un interes ridicat al vizitatorilor și o rentabilitate optimă a proprietății.

Atunci când închiriază spațiu într-un alt centru comercial, chiriașul vrea să fie sigur că speranțele sale de profit nu vor fi zadarnice. Desigur, traficul și un set de chiriași joacă un rol important, dar principalul...

11 noiembrie 2014, ora 23:49

În ultimele luni, producătorul german Mercedes-Benz a efectuat diverse tipuri de sondaje și cercetări de marketing, care au dus la introducerea unui nou sistem de denumire pentru întreaga gamă de modele. Modificările la indici tradiționali vor începe în noul an 2015.

În ciuda faptului că scopul acestei transformări este de a simplifica logica prin care sunt date denumirile noilor modele și de a face acești indici mai ușor de înțeles de către cumpărători, este nevoie de ceva timp pentru a înțelege toate complexitățile acestei idei de la Stuttgart. Vom încerca să explicăm clar ce s-a schimbat și după ce se ghidează acum producătorul atunci când își numește mașinile într-un fel sau altul.

Cum functioneaza?

Noua structură de denumire codifică atât seria căreia îi aparține modelul, cât și tipul de motor.

Numele modelului (sau indexul clasei) este întotdeauna o abreviere care conține de la una până la trei litere mari. În total, Mercedes are încă cinci modele principale (Clasele): A, B, C, E și S.

Tipul de motor este indicat la sfârșitul numelui cu o literă mică:

• „c” - gaz natural comprimat;
• „d” - diesel (înlocuiește emblemele BlueTEC și CDI);
• „e” - motor electric (în loc de emblemele Plug-in Hybrid și Electric Drive);
• „f” - instalare pe celule de combustibil (în loc de F-Cell);
• „h” este un index pentru motoarele hibride (etichetate anterior ca HYBRID sau BlueTEC HYBRID).

Desigur, astfel de indici de litere sunt mult mai scurti decât precedentele „BlueTEC HYBRID” și „Electric Drive”, ceea ce, desigur, va reduce oarecum costurile gigantului auto pentru litere pentru instalarea pe capacul portbagajului.

În ceea ce privește unitățile de alimentare pe benzină, ca și înainte, nu există o desemnare suplimentară pentru ele. Și toate modelele cu tracțiune integrală sunt încă desemnate 4MATIC. Mercedes sugerează, de asemenea, că intenționează să-și extindă oferta în zona vehiculelor cu tracțiune integrală, deoarece acestea sunt într-o „cerere în creștere constantă”.

Unde stau dificultățile

SUV-uri. De acum înainte, toate SUV-urile Mercedes-Benz vor începe cu literele „GL” - un omagiu adus celebrei Clase G. După această abreviere există un indiciu de apartenență la o anumită clasă sub forma unei a treia litere mari. De exemplu, GLA este GL A-Class.

Defalcare completă a liniei moderne de modele Mercedes crossover:

• = GL A-Class;
• = GL C-Class (fostă GLK);
• = GL E-Class (fostă M-Class sau ML);
• = GL E-Class Coupé;
• = GL S-Class (ex - GL);
• ramane neschimbat.

Coupe-uri cu patru uși. Vedem o poveste similară aici. Primele două litere sunt întotdeauna „CL”, urmate de indexul modelului principal. Adică CLA și CLS - totul este la fel ca înainte.

Roadster-uri. Din 2016, toate roadster-urile MB vor începe cu „SL”. De atunci, SLK se va numi SLC.

AMG. În ceea ce privește divizia de performanță a AMG, aceasta este un sub-brand independent și își va stabili propria gamă de modele viitoare, precum GT și C63.

Pentru ce sunt toate acestea?

După cum s-a menționat deja, noua structură de denumire este concepută pentru a le face mai ușor pentru clienți să perceapă gama producătorului. În plus, în ultimii ani, Mercedes a crescut rapid volumul de noi modele, care trebuie și ele denumite. Astfel, până în 2020, Mercedes plănuiește să-și extindă portofoliul la 30 de modele, dintre care 11 vor fi mașini complet noi, și nu au evoluat de la modelele existente. Anul viitor 2015, de exemplu, va marca o adevărată „revizuire” a întregii linii de SUV a mărcii.

Abonați-vă la știri și test drive!

Oferta totală de spațiu în unitățile moderne de retail din Moscova și orașele satelit, la sfârșitul anului 2015, se ridica la 6,17 milioane mp. m. În 2015, au fost deschise 14 centre comerciale cu o suprafață totală închiriabilă de 620.000 mp. m, care este de peste 2 ori mai puțin decât planurile anunțate anterior. Volumul inițial de punere în funcțiune declarată pentru 2015 în regiunea Moscova a fost de aproximativ 1,3 milioane de metri pătrați. m în 26 de proiecte.

Principalii indicatori ai pieței de la Moscova în 2015

Index	Sens
Oferta totală de spațiu pentru facilități moderne de retail (mp (mp (GLA))*	6 167 900
Oferta totală de spațiu comercial (mp. (GLA))	5 391 700
Cantitatea totală de spațiu comercial deschis în 2015 (mp (mp (GLA)))	620 090
Numărul de centre comerciale deschise în 2015	14
Rata locurilor de muncă vacante (%)	8
Disponibilitatea spațiului comercial, (mp GLA/mii de persoane)	465

*Inclusiv centre comerciale specializate

Diferența semnificativă în volumul spațiului de vânzare cu amănuntul planificat și efectiv comandat este asociată cu o schimbare a strategiei retailerilor și dezvoltatorilor în contextul crizei economice. Devalorizarea rublei a forțat majoritatea lanțurilor să-și reconsidere planurile de dezvoltare și să-și orienteze atenția către centrele comerciale existente cu trafic clar de consumatori, reducându-le interesul pentru noi, chiar și de înaltă calitate, facilități de cumpărături.

Deschiderea simultană a mai multor centre comerciale mari cu reducerea simultană a planurilor de dezvoltare a retailerilor și optimizarea rețelelor de retail au determinat o creștere a locurilor de muncă vacante în ultimii doi ani.

În ciuda amânării deschiderii unui număr mare de obiecte pentru o dată ulterioară, 2015 a fost printre primele trei în ceea ce privește volumul de punere în funcțiune imobiliară cu amănuntul la Moscova, al doilea după 2014 și 2009.

Moscova a fost mult timp inferioară celor mai mari orașe rusești în ceea ce privește furnizarea rezidenților cu bunuri imobiliare de înaltă calitate. În 2015, asigurarea populației orașului cu spațiu comercial de înaltă calitate a ajuns la 465 de metri pătrați. m la 1000 de persoane. Datorită puterii mari de cumpărare a populației, capitalul păstrează potențialul de dezvoltare în continuare a comerțului cu amănuntul de înaltă calitate.

Pozițiile de lider în ceea ce privește furnizarea de spațiu comercial de înaltă calitate în toate districtele administrative ale Moscovei sunt ocupate de Districtul Administrativ Central și orașul Zelenograd, care a urcat pe locul 2 la sfârșitul anului 2015 după deschiderea super-regională. Centrul comercial și de divertisment „Zelenopark”. În 2016, cea mai mare creștere a spațiului comercial este așteptată în districtele administrative de Nord (110.000 mp) și de Sud (100.000 mp), în timp ce la sfârșitul anului 2016, Districtul Administrativ de Nord al Moscovei va deveni cel mai dotat cu facilități profesionale de vânzare cu amănuntul.

Centrele comerciale au fost deschise în al patrulea trimestru al anului 2015

Nume	Abordare	GLA (mp)
"Zelenopark"	autostrada Leningradskoe	110 000
Avenue Southwest	Vernadsky Ave., ow. 86	45 500
„RIO” pe autostrada Kievskoe	Autostrada Kiev, la 1,5 km de MKAD	45 000
"Zi libera"	Oktyabrsky Prospekt, 112	27 000
"Kalita"	Novoyasenevsky pr-t, vl. 7	22 000
"Capital"	Microdistrictul 23, ow. 2309A	8 000

Cererea de bunuri imobiliare cu amănuntul la Moscova

Datorită situației economice și geopolitice actuale, retailerii și-au ajustat planurile de dezvoltare la sfârșitul anului 2014 - începutul anului 2015 și au optimizat strategiile de afaceri. În ciuda acestei tendințe, Moscova și-a păstrat statutul de piață prioritară pentru dezvoltarea lanțurilor de retail. Numai în Moscova, pe tot parcursul anului, comercianții cu amănuntul au continuat să ia în considerare în mod activ site-uri noi și să-și deschidă punctele de vânzare. Mai mult, la sfârșitul anului, Moscova și-a păstrat liderul incontestabil în numărul de deschideri de noi branduri internaționale în rândul tuturor orașelor rusești, fiind cea mai stabilă piață cu o populație foarte plătită pentru noi jucători.

În 2015, 36 de mărci internaționale noi, anterior nereprezentate în Rusia, au intrat pe piața de la Moscova și au deschis magazine și unități de catering monobrand. În același timp, 11 retaileri și-au anunțat planurile de a părăsi Rusia și de a închide magazinele existente până la sfârșitul anului 2016, ceea ce este comparabil cu cifrele din 2014. Principalele locații pentru lansarea de noi mărci internaționale la Moscova la sfârșitul anului au fost Afimall City, Aviapark, Magazinul Central pentru Copii din centrele comerciale Lubyanka, precum și străzile comerciale centrale ale capitalei.

Având în vedere reducerea planurilor de dezvoltare a majorității operatorilor de modă și volumul de spațiu liber în continuă creștere, dezvoltatorii au fost nevoiți să caute chiriași alternativi. În acest sens, în ultimul an, în centrele comerciale din Moscova au apărut un număr mare de chiriași atipici pentru acest format de imobiliare de retail, precum parcuri de trambuline, grădini zoologice, expoziții media etc.

Condiții comerciale pentru închirierea spațiului comercial în capitală

Pe parcursul anului 2015, proprietarii au făcut în mare parte concesii, oferind chiriașilor diverse reduceri, stabilind coridoare valutare etc. În noile centre comerciale, pentru a atrage și reține chiriași, dezvoltatorii au dezvoltat oferte individuale care le-au permis retailerilor să rămână în zona de prag de rentabilitate. Beneficiile cheie includ plata unui procent din cifra de afaceri, reduceri pentru primele luni de lucru etc. Operatorilor unici li s-a oferit posibilitatea de a compensa parțial lucrările de finisare sau de a compensa astfel de lucrări cu chiria viitoare. În general, procentul cifrei de afaceri a devenit principalul instrument de reglementare a plăților de chirie.

Nivel % din cifra de afaceri pentru comercianții cu amănuntul de diverse formate, fixat în contracte în 2015

Profil/tip chiriaș	Suprafata (mp)	Procentul cifrei de afaceri
Hipermarket alimentar	> 12000	1,2-1,8%
	4000-12000	3-4%
Supermarket alimentar	1500-2000	3,5-6%
Hypermarket format DIY	>10 000	4-6%
Electrocasnice si electronice	2500-3500	2,5-3%
	1200-2500	4-5%
	50-100	5-7%
Articole sportive	1200-2500	5-7%
Bunuri pentru copii	1000-2000	8-10%
Cinema multiplex	3000-5000	9-12%
Chiriaș al unei galerii de cumpărături	500-1200	8-12%
	250-500	8-15%
	100-250	10-15%
	50-100
	<50	12-15%
Restaurant	250-500	10-14%
cafenea	80-160	12-15%
Food court	90-110	9-10%
	50-70	12-15%

Nivelul tarifelor de închiriere în centrele comerciale din Moscova a fost diferit de la proiect la proiect, gradul de ocupare al facilității fiind un factor semnificativ. De exemplu, în centrele comerciale nou deschise cu o rată de neocupare de peste 50%, tarifele de închiriere au fost diferite de cele din unitățile deja funcționale. Aproape toate tranzacțiile noi au fost efectuate cu un curs fix al dolarului pentru primul an (în intervalul 40-60 de ruble pe dolar) sau în ruble „pure”. Cu toate acestea, unii dezvoltatori, menținând cursul dolarului fără a fixa cursul de schimb, au oferit reduceri temporare de la rata de bază de închiriere, a căror valoare a adus rata dolarului la o rată acceptabilă a rublei.

Loc de spațiu de vânzare cu amănuntul la Moscova

Tendința la sfârșitul anului 2014 și pe tot parcursul anului 2015 a fost deschiderea de noi centre comerciale și de divertisment cu un grad de ocupare de 40-50% sau mai mic. La sfârșitul anului 2015, locurile de muncă neocupate în centrele comerciale din Moscova a ajuns la 8%, ceea ce indică o creștere de aproape trei ori a spațiului disponibil față de începutul anului 2014, când rata de neocupare era de 2,8%. Motivul principal pentru aceasta a fost o creștere semnificativă a ofertei de spațiu comercial după punerea în funcțiune a mai multor facilități mari deodată, în timp ce planurile de dezvoltare ale majorității comercianților cu amănuntul au fost reduse.

Potrivit specialiștilor Colliers International, nu mai devreme de a doua jumătate a anului 2016 ar trebui așteptate o scădere a ponderii spațiilor libere în centrele comerciale existente din Moscova și deschiderea de noi centre comerciale cu rate de ocupare mai mari față de 2015, iar scăderea rata locurilor de muncă vacante va fi nesemnificativă și, cel mai probabil, nu va depăși 5 %.

Tendințe și previziuni pe piața imobiliară cu amănuntul din regiunea Moscova

1) Oferta

În 2016, în regiunea Moscovei a fost anunțată deschiderea a 12 centre comerciale cu o suprafață totală de închiriere de 476.000 mp. m. Majoritatea acestor proiecte se află într-un stadiu ridicat de pregătire, dar datele de punere în funcțiune ale acestora au fost amânate din 2015 din cauza disponibilității limitate de finanțare și a proporției mari de spațiu liber în noile facilități.

Cele mai mari centre comerciale se așteaptă să se deschidă la Moscova în 2016

Nume	Abordare	GLA (mp)	Dezvoltator
"Riviera"	str. Avtozavodskaya, 16-18	100700	"Riviera"
"Riga Mall"	Autostrada Novorizhskoe, la 5 km de MKAD	80000	"Riga Mall"
„Moremall” (Galeria Kutuzovsky)	bd. Slavyansky, vl. 3	60000	„TPS Real Estate”
"Butovo Mall"	Poz. Voskresenskoye, sat Yazovo, bldg. 15	57000	Grupul MD
Centru comercial pe autostrada Khoroshevskoe	Autostrada Khoroshevskoe, lângă gară. m. Polezhaevskaya	50000	„TPS Real Estate”
„Parcul Kosino”	St. Svyatoozerskaya, ow. 5	39000	GC „ZECE”
„Metropolis” (etapa a 2-a)	Autostrada Leningradskoe, 16	38000	Parteneri de capital
Centru comercial de pe Ryazansky Prospekt	Ryazansky Prospekt, 20	19000	Fortrust Global
MAGAZIN BEBE	Staropetrovsky pr-d, 1, clădirea 2	12000	Glincom

Experții Colliers International prevăd că proiectele de mari dimensiuni ale centrelor comerciale și de divertisment, care se vor deschide în 2016, vor fi printre ultimele de acest gen. În ceea ce privește „proiectele pe hârtie” în 2015, dezvoltatorii au decis cel mai adesea să nu meargă la construcții în așteptarea creșterii disponibilității finanțării bancare și a revigorării pieței de retail. Drept urmare, la Moscova nu a fost lansată nici măcar o construcție a unui centru comercial mare, sau implementarea proiectelor a fost oprită în faza gropii de fundație și, prin urmare, ne așteptăm la o scădere a nivelului de punere în funcțiune în 2017-2018 față de 2015. Printre cele mai mari proiecte de construcție planificate să înceapă pentru 2016, includem centrul comercial MEGA Mytishchi, centrul comercial al grupului de companii Regions din Nagatino și construcția unei noi clădiri pentru centrul comercial Capitol de pe Kashirskoye Shosse.

2) Cererea

Chiriașii aflați în condiții de criză acordă preferință centrelor comerciale existente cu trafic de clienți stabil existent. Atragerea operatorilor de modă în galeria de cumpărături de noi proiecte a devenit o sarcină și mai dificilă astăzi.

Datorită impactului negativ continuu al dinamicii rublei petroliere, anul 2016, ca și în 2015, va fi, în general, caracterizat printr-o cerere redusă de spații față de perioada anterioară crizei. Cu toate acestea, nu toate unitățile comerciale au întâmpinat dificultăți în umplerea spațiului. Spre deosebire de centrele comerciale clasice, punctele de desfacere din apropierea Moscovei, care au crescut sau au început să-și mărească spațiul în 2014-2015, sunt aproape de 100% de ocupare, iar proprietarii unităților constată o creștere a traficului de clienți în acestea.

Starea de tensiune în segment va continua cel puțin până la sfârșitul primului semestru al anului 2016, atunci este posibilă o redresare lină a pieței. Pe termen mai lung, încetinirea ritmului de punere în funcțiune va începe să frâneze creșterea ponderii spațiilor libere și va face ca proiectele deschise în 2017-2018 să fie solicitate.

3) Condiții comerciale

Specialiștii Colliers International se așteaptă ca în următorii doi-trei ani, tarifele de închiriere la ruble să se poată apropia de nivelul de dinainte de criză, iar în cele mai de succes proiecte, să-l depășească. Pe măsură ce economia se stabilizează, dezvoltatorii vor refuza treptat concesiunile existente menite să ajute la umplerea spațiilor vacante.

Recenzie pregătită de Colliers International