"Орлогыг шууд капиталжуулах аргыг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн объектын үнэ цэнийг тооцоолох (орлогын арга). Шууд капиталжуулах арга: томьёо ба тооцооны жишээ Шууд капиталжуулах аргын томъёо

Орлогын капиталжуулалт гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшихээс ирээдүйн ашиг тусын өнөөгийн үнэ цэнийг олж авахыг хэлнэ. Үл хөдлөх хөрөнгийн капиталжуулсан орлого нь түүний одоогийн үнэ цэнийн тооцоо юм.

Капиталжуулалтын аргын үндсэн ойлголтууд нь үйл ажиллагааны цэвэр орлого (NOI) ба капиталжуулалтын түвшин (R) гэсэн ойлголтууд юм.

Орлогын аргын дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг (V) дараахь томъёогоор тооцоолно.

Хэрэв зардлын шинжилгээнд нэг жилийн орлогыг (эсвэл жилийн дундаж орлого) ашигладаг бол энэ үнэлгээний аргыг шууд капиталжуулалтын арга гэж нэрлэдэг бөгөөд хэрэв шинжилгээнд ирээдүйн орлогын урсгалыг (жилийн жилийн түрээсийн төлбөрөөс үйл ажиллагааны зардал ба жилийн эцсийн борлуулалтын орлогыг хассан) ашигладаг бол. эзэмшүүлэх хугацаа ) өөрийн капиталжуулалтын хувь хэмжээгээр тооцсон бол энэ аргыг хямдруулсан мөнгөн гүйлгээний арга гэж нэрлэдэг.

Үйл ажиллагааны цэвэр орлого (NOI).Үйл ажиллагааны цэвэр орлого гэсэн ойлголтыг зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний онолд ашигладаг.

Үйл ажиллагааны цэвэр орлого гэдэг нь бодит орлогоос үйл ажиллагааны бүх зардал, нөөцийг хасч тооцсон, харин орон сууцны зээлийн өрийг барагдуулахаас өмнөх болон элэгдлийн шимтгэлийг харгалзан үнэлж байгаа эд хөрөнгөөс хүлээн авах хүлээгдэж буй жилийн цэвэр орлогын тооцоолсон тогтвортой үнэ цэнэ юм.

Үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг зах зээлийн түрээсээр түрээсэлсэн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний өдрөөс хойшхи эхний жилд тооцно.

NOI-ийг тооцоолох дараалал дараах байдалтай байна.

1. Үнэлгээ хийсэн өдрөөс хойшхи эхний жилд үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсээс олох боломжит нийт орлогыг (GIR) зах зээлийн түрээсийн нөхцлөөр тодорхойлно.

2. Ачаалаагүй байр, түрээслэгч солигдсон, түрээсийн төлбөр хураалтад учирсан алдагдлыг ЭЭМБ-аас хасаж үр ашигтай нийт орлого (ОҮ)-ийг тодорхойлно.

3. Төлөвлөсөн БОНБҮ-ээс үндсэн болон ашиглалтын зардал, нөөцийг багтаасан жилийн төлөвлөсөн бүх зардлыг хасна.

Боломжит нийт орлого (нийт орлого) гэдэг нь үнэлж буй эд хөрөнгийн үндсэн дээр үндсэн үйл ажиллагааг дагалдан гарах үндсэн үйл ажиллагаа болон нэмэлт үйлчилгээний хүлээгдэж буй нийт үнэ цэнийг хэлнэ. Жишээлбэл, түрээслэгч нь орон сууц хөлсөлж байгаа бол түрээс нь үндсэн үйл ажиллагааны нийт орлого, угаалгын машин, хатаагч гэх мэт хэрэглээний орлого юм. нэмэлт орлого юм. Нийт болон нэмэгдүүлсэн орлогын нийлбэр нь боломжит нийт орлогыг илэрхийлнэ. Түүнчлэн, үнэлгээний хувьд үнэлгээний өдрөөс хойшхи эхний жилийн нийт ба нэмэлт орлогыг тооцоолно. тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлгээ хийх өдөр ашиглалтаас чөлөөлөгдсөн гэж үзнэ.

Байгууламжийн ашиглалтын зардлыг үндсэн, ашиглалтын болон нөөц гэж хуваадаг.

Тогтмол зардалд тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн ажлын ачааллын зэргээс үл хамаарах зардал орно. Үүнд үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, даатгалын шимтгэл орно.

Ашиглалтын зардалд тухайн байгууламжийг ажиллуулах, хэрэглэгчдэд үйлчилгээ үзүүлэх, орлогын урсгалыг хадгалах зардал багтана. Үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын зардалд: эд хөрөнгийн менежментийн төлбөр, засвар үйлчилгээний ажилтны цалин, урамшуулал, ажилчдын нийгмийн даатгал, нийтийн үйлчилгээ, эд хөрөнгийг хадгалах зардал (хамгаалалтын болон галын үйлчилгээний төлбөр, цахилгаан шат, утасны засвар үйлчилгээ гэх мэт), зочлох, сурталчилгаа, банк санхүү, аялалын зардал.

Нөхцөл байдал нь үл хөдлөх хөрөнгийн гал тогооны тоног төхөөрөмж, тавилга, сав суулга болон бусад хэрэгслийг худалдан авах (солих) зардлыг багтаасан болно.

Үнэлэгдсэн объектын капиталын болон одоогийн засварын зардлыг энэхүү зардлын жагсаалтад оруулаагүй болно - тэдгээрийг элэгдлийн зардалд шилжүүлнэ.

Ашиглалтын зардал, нөөцөд ороогүй бусад тогтмол зардалд онцгой анхаарал хандуулах хэрэгтэй. Эдгээр нь зээлийн хүү, зээлийн даатгалын хүү, элэгдэл хорогдол, орлогын болон бусад татвар, удирдлагын хураамж зэрэг өрийн үйлчилгээний зардал юм.

Ийм зардлын нэг хэсэг, тухайлбал элэгдэл хорогдол нь үйлдвэрлэлийн өртөгт багтдаг гэдгийг хэлэх хэрэгтэй; менежерийн цалин хөлс гэх мэт хэсгийг ашгаас нөхөж, өрийг дарах зардал гэх мэт зарим зардлыг ашгаас, зарим хэсгийг үйлдвэрлэлийн зардлаас нөхдөг. Үйл ажиллагааны бүх тогтмол зардал, нөөцийг үйлдвэрлэлийн өртөгт оруулсан болно.

капиталжуулалтын хувь. Ашигтай үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний хамгийн хэцүү асуудал бол капиталжуулалтын хэмжээг тодорхойлох явдал юм. Капиталжуулалтын түвшинг тодорхойлох хамгийн хялбар арга бол зах зээл дээр цуглуулсан өгөгдлийг ашиглан олж авах явдал юм. Капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь дараахь хэмжээтэй тэнцүү байна.

Энд NOI нь үйл ажиллагааны цэвэр орлого юм

V - үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ

R - капиталжуулалтын түвшин

Ингэж тодорхойлсон капиталжуулалтын хувь хэмжээг нийт капиталжуулалтын хувь хэмжээ гэнэ. Үүнийг тодорхойлохын тулд та ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын талаархи зах зээлийн мэдээлэлтэй байх ёстой. Үүний зэрэгцээ объект бүрийн хувьд эдгээр объектыг дахин үнэлж байгаа мэт NOI утгыг (үйл ажиллагааны цэвэр орлого) авах шаардлагатай.

Ийм өгөгдлийг олж авах нь зах зээл үүсэх нөхцөлд маш төвөгтэй боловч үүнтэй зэрэгцэн энэ арга нь хамгийн үнэн зөв бөгөөд зах зээлийн нөхцөлд ихэвчлэн ашиглагддаг.

Жишээ: Анхны мэдээлэл:

Объектууд	Борлуулалтын үнэ	ҮГҮЙ БИ	Нийт өгөөжийн хувь хэмжээ
Үнэлсэн
Объект 1			0,12
Объект 2			0,11
Объект 3			0,105

Үнэлгээ хийсэн объектын үйл ажиллагааны цэвэр орлого (N01) - 57,000 мянган рубль. Энэ нь объектын үнэ цэнийг тодорхойлох шаардлагатай.

Шийдэл: Цувралын захиалга: 0.105 - 0.11 - 0.12.

Дундаж утга нь 0.112 байна.

Мо-гийн модаль утга нь үгүй.

Медиан Би = 0.11.

Харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийн чанарыг харьцуулсны дараа үнэлгээчин хүссэн нийт өгөөжийг 11.5% гэж шийднэ. Дараа нь объектын өртөг нь дараахь хэмжээтэй тэнцүү байх болно.

57000: 0.115 = 495650 мянган рубль

Холбогдсон хөрөнгө оруулалтын арга.

Үнэлгээний онолд хөрөнгө оруулалтын бүлгийн арга, ипотекийн хөрөнгө оруулалтын шинжилгээнд үндэслэн капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлох өөр олон аргууд байдаг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн бараг бүх гүйлгээг ипотекийн зээлийн оролцоотойгоор хийдэг, өөрөөр хэлбэл санхүүгийн хөшүүргийг ашигладаг нь дэлхийн туршлагаас харагдаж байна.

Үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээг санхүүжүүлэх зээлийг хэд хэдэн шалтгааны улмаас татдаг бөгөөд үүнд дараахь зүйлс орно.

1. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өндөр, цөөн тооны худалдан авагчид үүнийг худалдаж авах хангалттай мөнгөтэй байдаг.

2. Хангалттай хөрөнгөтэй хүмүүс хөрөнгө оруулалтын эрсдэлийг бууруулахыг эрмэлздэг, өөрөөр хэлбэл хөрөнгө оруулалтаа төрөлжүүлэхийг эрмэлздэг.

3. Зээлийн ашиглалт нь хөрөнгө оруулагчид их хэмжээний орлого авчирдаг үл хөдлөх хөрөнгийг хянах боломжийг олгодог.

4. Татварыг бууруулах замаар хуримтлал үүсгэх (ихэнх улс оронд зээлийн хүүд татвар ногдуулдаггүй).

Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт нь ихэнх тохиолдолд ипотекийн зээл ба өмч гэсэн хоёр бүрэлдэхүүн хэсгээс бүрддэг. Үүний зэрэгцээ капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах эрсдэлийг харгалзан хөрөнгө оруулалтын эдгээр хоёр хэсгийн орлогын зах зээлийн шаардлагыг хангах ёстой. Үгүй бол өөрийн хөрөнгө, зээл хэлбэрээр хийсэн эдгээр хөрөнгө оруулалтыг өөр илүү ашигтай төсөлд оруулах болно.

Тиймээс капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь ипотекийн тогтмол болон өөрийн хөрөнгийн капиталжуулалтын хувь гэсэн хоёр бүрэлдэхүүн хэсэгт хуваагддаг.

Ипотекийн тогтмол (R i) нь жилийн өрийн үйлчилгээний төлбөрийг ипотекийн зээлийн үндсэн дүнтэй харьцуулсан харьцаа юм.

Өөрийн хөрөнгийн капиталжуулалтын хувь хэмжээ (Rs) нь татвар төлөхөөс өмнөх бэлэн мөнгөний орлогыг оруулсан хөрөнгийн хэмжээтэй харьцуулсан харьцаа юм. Энэ ойлголтыг хөрөнгө оруулагчийн өгөөжийн түвшингээс ялгах хэрэгтэй, учир нь өөрийн хөрөнгийн капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь өгөөжийн түвшингээс гадна оруулсан хөрөнгийн өгөөжийг агуулдаг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хөгжсөн ихэнх оронд өөрийн хөрөнгийн капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь хөрөнгө оруулалтын гол шалгуур болдог. Энэ нь харьцуулах борлуулалтын дүн шинжилгээнд үндэслэн тодорхойлогддог бөгөөд үнэлэгчийн саналаас хамаарна. Ипотекийн зээлийн тогтмол хэмжээ болон өөрийн хөрөнгийн капиталжуулалтын хувь хэмжээг мэдэж байгаа тохиолдолд нийт хүүг хөрөнгө оруулалтын бүлгийн арга эсвэл холбогдох хөрөнгө оруулалтын аргуудыг ашиглан олж авч болно.

R \u003d M * R i + (1 - M) * R s,

энд M нь зээлийн хөрөнгийг үл хөдлөх хөрөнгийн үнэд харьцуулсан харьцаа.

Бүрэлдэхүүн хэсэг тус бүрийн капиталжуулалтын хувь хэмжээг авах боломжтой тохиолдолд хөрөнгө оруулалтын бүлгийн аргыг ашиглан хөрөнгө оруулалтын хэмжээг тодорхойлж, хөрөнгө оруулалтыг газар, барилга байгууламжид тус тусад нь авч үзэж болно. Энэ тохиолдолд тооцооны томъёо нь дараах хэлбэртэй байна.

R \u003d L * R L + B * R b,

энд R нь холбогдох хөрөнгө оруулалтын капиталжуулалтын хувь хэмжээ;

L - үл хөдлөх хөрөнгийн нийт үнэд эзлэх газрын үнэ цэнэ;

R L - газрын капиталжуулалтын хувь хэмжээ;

B - эд хөрөнгийн нийт үнэд ногдох барилгын өртөг;

R b нь барилгын капиталжуулалтын хувь хэмжээ юм.

Орлогыг капиталжуулах арга.Шууд капиталжуулалтын аргын хувьд үнэ цэнийг тодорхойлохдоо нэг жилийн хугацаанд орлогын капиталжуулалтын нэг хувь хэмжээг (эсвэл хэдэн жилийн жилийн дундаж ханш) ашигладаг математикийн нэг үйлдлээр хийдэг. Практикт үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөлийн мөнгөн гүйлгээ жигд бус, капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь өөр өөр байж болох нь элбэг тохиолддог. Энэ тохиолдолд өнөөгийн үнэ цэнийг тодорхойлохын тулд мөнгөн гүйлгээ бүрийг бууруулах шаардлагатай. Энэ аргыг орлогын капиталжуулалтын арга эсвэл хямдруулсан мөнгөн гүйлгээний арга гэж нэрлэдэг.

Орлогыг капиталжуулах арга нь үл хөдлөх хөрөнгийн ирээдүйн ашиг тусыг өнөөгийн үнэ цэнэ болгон хувиргах арга юм. Эдгээр ашиг тус нь хоёр хэсэгт хуваагдана:

1-р - үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагаанаас (NOI) үе үе мөнгөн гүйлгээ ба элэгдлийн болон орлогын албан татваргүйгээр нэмэлт цэвэр мөнгөн гүйлгээ.

2-рт - эзэмшлийн хугацааны эцэст үл хөдлөх хөрөнгийг худалдсанаас гүйлгээний зардлыг хассан мөнгөн гүйлгээ.

Орлогын капиталжуулалтын аргын тодорхойлох алхам бол зохих капиталжуулалтын хувь хэмжээг сонгох явдал юм. Энэ процессыг зах зээлийн нарийвчилсан судалгаанд үндэслэн үнэлгээчин хийх ёстой. Ингэхдээ дараах зүйлсийг анхаарах хэрэгтэй.

1. Объектийн капиталжуулалтын хувь хэмжээ, орлогын тодорхой утгыг зөвхөн борлуулсны дараа л авах боломжтой. Үнэлгээчний үүрэг бол үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөхөөс өмнө эсвэл тухайн үеийн эдгээр үзүүлэлтүүдийг урьдчилан таамаглах явдал юм.

2. Шинжилгээнд харьцуулсан борлуулалтын өгөгдлийг ашиглаж болно. Гэсэн хэдий ч, энэ өгөгдөл нь таамагласан хугацаанд хүлээгдэж буй бус харин өнгөрсөн өмчлөлийн хүлээлтийг тусгасан гэдгийг санаарай.

3. Шинжилгээ хийхдээ үнэлгээчин нь санхүүгийн зах зээлийн өөр хэрэгсэлд хөрөнгө оруулах боломж, улмаар урьдчилан таамагласан хугацаанд тэдгээрийн хөгжлийн чиг хандлага, динамикийг харгалзан үзэх ёстой.

4. Капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулахад хүлээгдэж буй эрсдэлийг харгалзан үздэг. Үүнээс өөр өөр мөнгөн гүйлгээ нь өөр өөр эрсдэлтэй тул өөр өөр капиталжуулалтын хувь хэмжээ байж болно.

5. Шинжилгээний явцад үнэлгээчин нь харьцуулж болохуйц борлуулалтын хүрээнд үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой хэмжээний капиталжуулалтын хувь хэмжээг авах ёстой.

6. Ашиг өгөөжийн түвшингийн эцсийн сонголт нь түүний туршлага, дүн шинжилгээнд үндэслэн үнэлгээчний санал бодлоос бүрэн хамаарна.

Хувилбар 14 6. ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ҮНЭ ТӨЛБӨРТ ХАРЬЦУУЛСАН ХАРИЛЦЫН ҮНДЭС

6.1. Харьцуулсан аргын мөн чанар

Борлуулалтын шууд харьцуулалтын арга нь харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийн сүүлийн үеийн борлуулалтыг үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгөтэй харьцуулж, тэдгээрийн хоорондын зөрүүг харгалзан зохих залруулга хийсний дараа үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тооцох арга юм.

Үнэлгээчин нь зах зээлийн бодит гүйлгээнд дүн шинжилгээ хийж, тэдгээрийн хийсэн объектыг үнэлж буй объекттой харьцуулдаг. Энэ арга нь орлуулах зарчим дээр суурилдаг. Ухаалаг хөрөнгө оруулагч эсвэл худалдан авагч нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд ижил ашигтай өөр ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийг олж авахад төлөх зардлаас илүү төлөхгүй гэж үздэг. Иймд ижил төстэй болон харьцуулах боломжтой үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тусгасан байх ёстой.

Борлуулалтын шууд харьцуулалт хийхдээ үнэлгээчин холбогдох зах зээлд зарагдсан харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийг авч үздэг; дараа нь үнэлж буй эд хөрөнгө болон харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийн боломжит ялгааг харгалзан тохируулга хийнэ. Үүний үр дүнд харьцуулах боломжтой үл хөдлөх хөрөнгө тус бүрийн борлуулалтын үнийг худалдахдаа үнэлж буй эд хөрөнгөтэй ижил үндсэн шинж чанартай байсан мэт тогтоодог. Тохируулах үнэ нь үнэлгээчинд зах зээл дээр үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн боломжит үнэ цэнийн талаар логик дүгнэлт гаргах боломжийг олгодог. Шууд харьцуулсан шинжилгээний аргыг мөн харьцуулсан борлуулалтын арга, зах зээлийн хандлага, зах зээлийн мэдээллийн хандлага гэж нэрлэдэг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хөгжөөгүй байгаа нөхцөлд харьцуулж болохуйц борлуулалтын талаар зохих мэдээлэл байхгүйгээс энэ аргыг хэрэглэх нь маш төвөгтэй байдаг. Зах зээл үүссэнээр орон сууцны зах зээлд харьцуулсан аргыг хэрэглэх шаардлагатай нөхцөл бүрддэг.

Орон сууцны зах зээлийн хувьд харьцуулсан аргын үндсэн зарчим нь хэрэв худалдан авагч орон сууц худалдан авах чадвар, хүсэл эрмэлзэлтэй бол түүний үнийг ихэвчлэн сонгосон төрлийн орон сууцны борлуулалтын үнийн түвшинд тогтоодог. гүйлгээг дуусгахад их цаг хугацаа, нэмэлт зардал шаардагдахгүй.

Шууд харьцуулсан шинжилгээ нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний гурван аргын нэг юм. Нөгөө хоёр нь - орлого, зардал - мөн зах зээлийн талаарх мэдээллийг шаарддаг. Тэдгээрийн эхнийх нь капиталжуулалтын харьцааг зах зээлийн мэдээлэлд үндэслэн нарийн тодорхойлдог. Өртгийн арга нь материал, хөдөлмөрийн зах зээлийн үнэ, нэмэлт зардал, хэвийн ашгийн талаарх мэдээлэлд үндэслэн солих эсвэл дахин үйлдвэрлэх зардлыг тооцоолохыг шаарддаг.

Доод том үсэгорлого гэж ойлгож байна үл хөдлөх хөрөнгийн ирээдүйн ашиг тусын өнөөгийн үнэ цэнийг олж авах.Үл хөдлөх хөрөнгийн капиталжуулсан орлого нь түүний одоогийн үнэ цэнийн тооцоо юм.

Капиталжуулалтын онол нь маш энгийн ойлголтууд дээр суурилдаг бөгөөд үүнийг үнэлэгч тодорхой ойлгох ёстой.

Том үсгийн аргын үндсэн ойлголтууд нь ойлголтууд юм үйл ажиллагааны цэвэр орлого (ҮГҮЙ БИ)болон капиталжуулалтын хувь хэмжээ, (R).

Орлогын хандлагын дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ (В ) томъёогоор тооцоолсон;

V=NOI/R

Энэхүү энгийн томьёогоор орлогын үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний эргэцүүлэн бодож, зах зээлд шалгагдсан онолыг бий болгосон.

Хэрэв зардлын шинжилгээнд нэг жилийн орлогыг (эсвэл жилийн дундаж орлого) ашигласан бол энэ үнэлгээний аргыг гэнэ. шууд капиталжуулах арга, мөн хэрэв шинжилгээнд өөрийн капиталжуулалтын хувь хэмжээ бүхий ирээдүйн орлогын урсгалыг (жилийн түрээсийн төлбөрөөс үйл ажиллагааны зардал, эзэмшлийн хугацааны эцэст борлуулалтаас олсон орлого) ашигладаг бол энэ аргыг арга гэж нэрлэдэг. мөнгөн гүйлгээг хямдруулах.

Томъёонд орсон үндсэн ойлголтуудыг авч үзье.

Үйл ажиллагааны цэвэр орлого (NOI)

Үйл ажиллагааны цэвэр орлого гэсэн ойлголтыг зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний онолд ашигладаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн бусад оролцогчид (риэлтор, аудитор, татварын байцаагч) ийм ойлголтыг ашигладаггүй. Иймд үнэлгээчин энэ талаар тодорхой ойлголттой байж, шаардлагатай тайлбарыг өгөх нь чухал юм. ҮГҮЙ БИүнэлгээний тайлан болон бусад баримт бичигт.

Үйл ажиллагааны цэвэр орлого- энэ үйл ажиллагааны бүх зардал, нөөцийг хассаны дараа, гэхдээ ипотекийн зээлийн өрийг барагдуулахаас өмнө, элэгдлийн шимтгэлийг харгалзан үзсэний үндсэн дээр хүлээгдэж буй жилийн цэвэр орлогын тооцоолсон тогтвортой үнэ цэнэ.

ҮГҮЙ БИ зах зээлийн түрээсээр түрээсэлсэн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний өдрөөс хойшхи эхний жилээр тооцно. Тооцооллын дараалал ҮГҮЙ БИ дараачийн:

2. Ачаалаагүй байр, түрээслэгч солигдсон, түрээсийн төлбөр хураалтад учирсан хохирлын тооцоог хасч ЭМИ-ээс үр ашигтай нийт орлогыг (ОҮ) тодорхойлно.

Байнгынзардалд тухайн байгууламжийн ажлын ачааллын зэргээс үл хамаарах зардал орно

үл хөдлөх хөрөнгө. Үүнд үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, даатгалын шимтгэл (осол, ажилтны даатгал гэх мэт) орно.

Үйл ажиллагааны (засвар үйлчилгээний) зардалд үл хөдлөх хөрөнгийг хадгалах, түрээслэгчдэд үйлчилгээ үзүүлэх, орлогын тогтвортой урсгалыг хадгалах зэрэг уламжлалт зардал багтана.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд нөөцийн тухай ойлголтыг нэвтрүүлсэн бөгөөд энэ нь урт хугацааны зардалд зориулж жил бүр мөнгө хадгалах (захиалах) гэсэн үг юм.

Нөөц нь ашиглалтын хугацаа нь барилгын эдийн засгийн таамагласан хугацаанаас бага байдаг барилга байгууламж, тоног төхөөрөмжийн ийм элементүүдийг агуулдаг.

Ажлын явцад үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч, нягтлан бодогч, менежер, менежер, татварын байцаагч болон үнэлж буй эд хөрөнгөтэй холбоотой бусад хүмүүстэй ярилцлага хийх, түүнчлэн үүнтэй холбоотой бүх баримт бичгийг судлах шаардлагатай.

Томжуулалтын хувь (R)

Ашигтай үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний хамгийн хэцүү асуудал бол капиталжуулалтын хэмжээг тодорхойлох явдал юм. Капиталжуулалтын түвшинг тодорхойлох хамгийн энгийн бөгөөд хамгийн сайн арга бол зах зээл дээр цуглуулсан мэдээллээс олж авах явдал юм.

Томъёо (3.3.)-аас харахад капиталжуулалтын хувь хэмжээ дараах байдалтай тэнцүү байна.

R = NOI/V

Ийм байдлаар тодорхойлсон капиталжуулалтын хувь хэмжээ гэж нэрлэдэг ерөнхий капиталжуулалтын хувь.Үүнийг тодорхойлохын тулд та ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын талаархи зах зээлийн мэдээлэлтэй байх ёстой. Энэ тохиолдолд объект бүрийн хувьд утгыг олж авах шаардлагатай ҮГҮЙ БИ, эдгээр объектуудыг дахин үнэлж байгаа мэт.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл үүсэх нөхцөлд ийм мэдээлэл олж авах нь нэлээд бэрхшээлтэй мэт санагдаж байгаа нь ойлгомжтой боловч энэ арга нь хамгийн үнэн зөв бөгөөд зах зээлийн харилцаа хөгжсөн нөхцөлд ихэвчлэн ашиглагддаг гэдгийг санах нь зүйтэй.

Капиталжуулалтын хэмжээг тодорхойлох өөр нэг арга бол хуримтлагдсан барилгын арга буюу нийлбэрийн арга юм. Аргын мөн чанар нь ханшийг эрсдэлгүй хувь хэмжээ, эрсдэлийн нөхөн төлбөрийн хувь хэмжээ, хөрвөх чадвар бага, хөрөнгө оруулалтын менежмент (хөрөнгө оруулалтын менежмент) гэсэн бүрэлдэхүүн хэсгүүдэд хуваадаг явдал юм.

Хэрэв ханшийн дөрвөн бүрэлдэхүүн хэсэг нь мэдэгдэж байгаа бол нэгтгэн дүгнэж үзвэл та капиталжуулалтын ханшийг авах боломжтой.

Эрсдэлгүй хэмжигдэхүүнийг энэ аргын үндэс болгон ашигладаг. Жишээлбэл, АНУ-д засгийн газрын урт хугацааны үүргийн хүүг ийм хувь хэмжээ болгон ашигладаг.

ОХУ-д Төв банкны дахин санхүүжилтийн хүү эсвэл өнөөдөр Оросын хамгийн найдвартай банк болох Сбербанкны хадгаламжийн хүүг ийм байдлаар ашиглаж болно. Үүний зэрэгцээ орлогын хэмжээг доллар, рублийн дүнгээр ялгах шаардлагатай.

Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах нь бусад бүх хөрөнгө оруулалтаас өндөр эрсдэлтэй байдаг тул капиталжуулалтын хувь хэмжээг нэмэгдүүлэх замаар үүнийг харгалзан үзэх ёстой бөгөөд ингэснээр хөрөнгөтэй хөрөнгө оруулагч энэ эрсдэлийг хүлээх болно.

Хөрөнгө оруулалтын хүүгийн хэлбэрээр ашиг олохоос гадна боломжийн хөрөнгө оруулагч нь оруулсан хөрөнгийн эргэн төлөгдөх (өгөөж) хугацааг харгалзан үзэх болно, өөрөөр хэлбэл хүлээн авсан хувь хэмжээнд хөрөнгийн нөхөн олговрын хэмжээг нэмэх шаардлагатай болно. , үүнийг дараа хэлэлцэх болно.

Ипотекийн зээлийн тогтмол хэмжээ болон өөрийн хөрөнгийн капиталжуулалтын хувь хэмжээг мэдэж байгаа тохиолдолд нийт хүүг хөрөнгө оруулалтын бүлгийн арга буюу холбосон хөрөнгө оруулалтын аргыг ашиглан гаргаж болно.

R = М* Ри+ (1 - М)*Р.,

хаана М - зээлийн хэмжээг үл хөдлөх хөрөнгийн үнэд харьцуулсан харьцаа.

Бүрэлдэхүүн хэсэг тус бүрийн капиталжуулалтын хувь хэмжээг авах боломжтой тохиолдолд хөрөнгө оруулалтын бүлгийн аргыг ашиглан хөрөнгө оруулалтын хэмжээг тодорхойлж, хөрөнгө оруулалтыг газар, барилга байгууламжид тус тусад нь авч үзэж болно. Энэ тохиолдолд 3.4 томъёо дараах байдлаар харагдах болно.

R = Л* RL+ IN* rb,

хаана R- холбогдох хөрөнгө оруулалтын капиталжуулалтын хувь хэмжээ; Л - үл хөдлөх хөрөнгийн нийт үнэд эзлэх газрын үнэ; RL - газрын капиталжуулалтын хувь хэмжээ; IN - эд хөрөнгийн нийт үнэд эзлэх барилгын өртөг; Rb - барилгын капиталжуулалтын хувь хэмжээ.

Үнэлгээний практикт ипотекийн зээлийг олгосон бүх хугацаанд тогтмол төлбөр хийх замаар үндсэн зээлийн төлбөрийг төлөх нөхцөлтэйгээр олгох нөхцөл байдал ихэвчлэн байдаг. Үүнээс гадна үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ цаг хугацааны явцад өөрчлөгддөг: өсөх эсвэл буурдаг.

Үнэлгээний онолд эдгээр хүчин зүйлсийг харгалзан үзэх гэж нэрлэгддэг ипотекийн хөрөнгө оруулалтын шинжилгээний уламжлалт арга.

Энэ техник нь гурван үе шаттайгаар тооцооллыг агуулдаг. Эхний алхам бол үл хөдлөх хөрөнгийн цэвэр үйл ажиллагааны орлогыг (NOI) үнэлэх явдал юм. Хоёр дахь шатанд дахин борлуулалтын орлогын өнөөгийн үнэ цэнийг тооцоолно. Гурав дахь нь бэлэн мөнгөний орлогын өнөөгийн үнэ цэнэ болон дахин худалдсан орлогын өнөөгийн үнэ цэнийг нэгтгэн өөрийн хөрөнгийн тооцоолсон үнэ цэнийг тодорхойлно.

Уламжлалт технологи нь энгийн мэт санагдаж байгаа хэдий ч үүн дээр хийгдсэн тооцоолол нь маш их хөдөлмөр шаарддаг бөгөөд санхүүгийн тооцоолуур эсвэл компьютер ашиглан хийгддэг.

Эдгээр тооцоог хялбарчлахын тулд 1959 онд. Америкийн үнэлгээчин Л.В. Элвуд тусгай хүснэгтүүдийг ашиглан тооцоолох аргыг боловсруулсан бөгөөд үүнийг " Элвудын моргейжийн хөрөнгө оруулалтын техник.

Нийт капиталжуулалтын хэмжээг тооцоолохын тулд Элвуд дараахь томъёог санал болгосон.

R=Y-MC+ dep * (SFF) - програм * (SFF),

хаана R- нийт капиталжуулалтын хувь хэмжээ; Ю– өөрийн хөрөнгийн өгөөжийн түвшин (эцсийн өгөөж); М- ипотекийн зээлийн хэмжээг өртөгт харьцуулсан харьцаа (ипотекийн зээлийн харьцаа); FROM- ипотекийн зээлийн хүү; дэп - таамагласан хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн бууралт ; програм - таамагласан хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн өсөлт; SFF- нөхөн олговрын сангийн хүчин зүйл (коэффициент) урьдчилан тооцоолсон хугацаанд өөрийн хөрөнгийн өгөөжийн хувь.

Ипотекийн зээлийн харьцаа FROMтомъёонд дараах байдлаар тооцоолж болно.

C= Y + Р *(SFF) – е ,

хаана Р - урьдчилан тооцоолсон хугацаанд хорогдуулах (өрөнгөлөх) ипотекийн зээлийн хэсэг; е - моргейжийн тогтмол, өөрөөр хэлбэл жилийн өрийн үйлчилгээний төлбөрийн одоогийн өрийн үлдэгдэлд эзлэх хувь.

Ипотекийн зээлийн коэффициентийг Л.В.Элвудын тусгайлан боловсруулсан хүснэгтээс олж болно. Элвудын С хүснэгтүүд.

Капиталжуулалтын үндсэн аргууд нь шууд капиталжуулалтын арга ба хөрөнгийн өгөөжийн түвшинд суурилсан орлогын капиталжуулалтын арга юм.

Тохиолдол бүрт капиталжуулалтын аргыг сонгоход дараахь хүчин зүйлүүд нөлөөлдөг.

- эд хөрөнгийн төрөл;
– объектын үр дүнтэй нас, эдийн засгийн ашиглалтын хугацаа;
- мэдээллийн найдвартай байдал, өргөн цар хүрээтэй байдал;
- үнэлгээний объектын орлогын шинж чанар (хэмжээ, хүлээн авах хугацаа, өөрчлөлтийн хувь хэмжээ).

Хамгийн түгээмэл хэрэглэгддэг капиталжуулалтын аргууд нь:

– шууд капиталжуулалт,тухайн объектын үнэ цэнийг жилийн цэвэр орлогыг капиталжуулалтын хувь хэмжээнд хувааж тодорхойлох үед;
– нийт түрээсийн арга,боломжит буюу бодит орлого, нийт түрээсийн үржүүлэгчийг харгалзан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд үндэслэн;
– хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний арга -эд хөрөнгийг ашиглахтай холбоотой эрсдлийн түвшинг харгалзан мөнгөн гүйлгээг жигд бус, дур зоргоороо өөрчлөх үед объектын үнэлгээ;
– үлдсэн арга -Орлогыг бүрдүүлэхэд хувь хүний хүчин зүйлийн нөлөөллийг харгалзан эд хөрөнгийн үнэлгээ (үлдэгдэл аргатай хослуулан өгөөжийн хувь хэмжээгээр орлогыг шууд капиталжуулах, капиталжуулах аргыг хоёуланг нь ашиглаж болно);
– ипотекийн хөрөнгө оруулалтын шинжилгээний арга -өөрийн болон зээлсэн хөрөнгийн өртгийг нягтлан бодох бүртгэлд үндэслэн хөрөнгийн үнэлгээ.

Капиталжуулалтын тодорхой аргыг сонгох нь хүлээгдэж буй орлогын шинж чанар, чанараар тодорхойлогддог.

ОХУ-ын эдийн засаг, улс төрийн тогтворгүй байдлын өнөөгийн нөхцөлд найдвартай таамаглал гаргахад хүндрэлтэй байгаа тул шууд капиталжуулалтын аргыг өргөн ашигладаг бөгөөд энэ нь өгөөжийн түвшингээр капиталжуулалттай адил мөнгөн гүйлгээг нарийвчлан шинжлэх шаардлагагүй юм.

Шууд капиталжуулалт -үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ нь түүний ашиглалтын тогтвортой нөхцөл, тогтмол хэмжээний орлого, анхны хөрөнгө оруулалтгүй, хөрөнгийн өгөөж, хөрөнгийн орлогыг харгалзан үзэх.

Капиталжуулалтын хувь хэмжээг ихэвчлэн үнэлгээний объектын аналогийн талаархи зах зээлийн мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийсний үндсэн дээр жилийн цэвэр орлогыг аналогийн борлуулалтын үнэд хуваах замаар тооцдог.

Орлогын хандлагын үндсэн томъёог өмнөх бүлэгт авч үзсэн

шууд том үсгээр бичихэд ихэвчлэн дараах хэлбэрээр хэрэглэгддэг.

хаана PV – хөрөнгийн одоогийн үнэ цэнэ,

ҮГҮЙ БИ – үнэлгээний өдрөөс хойшхи эхний жилийн хүлээгдэж буй үйл ажиллагааны цэвэр орлого,

L нь нийт капиталжуулалтын хувь хэмжээ юм.

Хэдэн жилийн орлогыг дундажлан олж авсан 1 жилийн хэвийн үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг NOI болгон ашиглаж болно.

Капиталжуулалтын хэмжээ Dd нь тухайн хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө ямар эрсдэлд өртөж байгааг илэрхийлдэг. Үнэлгээний объектын үйл ажиллагаа явуулж буй тодорхой нөхцлөөс хамааран капиталжуулалтын хэмжээг тооцоолох аргуудыг сонгоно: харьцуулах объектын түүвэр дээр үндэслэсэн орлого, гүйлгээний үнийн мэдээлэл, гүйлгээг санхүүжүүлэх эх үүсвэр, нөхцөл, гүйлгээний талаар зөв таамаглах боломж. таамагласан хугацааны эцэст объектын үнэ цэнэ.

Нийт түрээсийн үржүүлэгчийг ашиглан шууд капиталжуулах боломжтой

Нийт түрээсийн үржүүлэгч (RM)- тодорхой төрлийн өмчийн боломжит буюу бодит нийт орлогод зах зээлийн үнийн дундаж харьцаа.

Шууд капиталжуулах аргыг хэрэглэх үндсэн нөхцөлүүд:

- орлого хүлээн авах хугацаа хязгааргүй байх хандлагатай байдаг;
- орлогын хэмжээ тогтмол байх;
- объектыг ашиглах нөхцөл тогтвортой байна;
- анхны хөрөнгө оруулалтыг тооцохгүй;
– хөрөнгийн өгөөж болон хөрөнгийн өгөөжийг нэгэн зэрэг харгалзан үзнэ.

At шууд капиталжуулалтҮл хөдлөх хөрөнгийн ердийн цэвэр орлогыг үнэлэгдсэн үл хөдлөх хөрөнгийн аналогийн орлого ба борлуулалтын үнийн хоорондын хамаарлын дүн шинжилгээнд үндэслэн олж авсан нийт капиталжуулалтын түвшинд хуваах замаар үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлоход үндэслэн загварыг ашигладаг. Шууд том үсгийн загваруудын зарим жишээ энд байна.

Шууд капиталжуулах аргын давуу талууд:

- тооцооллын энгийн байдал;
- цөөн тооны таамаглал;
- зах зээлийн төлөв байдлын тусгал;
– эрсдэл багатай, тогтвортой үйл ажиллагаатай үл хөдлөх хөрөнгийн сайн үр дүнд хүрэх (нэг түрээслэгчтэй барилга, урт хугацааны түрээс).

Энэ аргыг хэрэглэхэд хангалттай хялбар байхын зэрэгцээ зах зээлийн шинжилгээний нарийн төвөгтэй байдал, харьцуулсан объектуудын хоорондын ялгааг тохируулах шаардлагатай байгааг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Зах зээлийн гүйлгээний талаархи мэдээлэл байхгүй, объект баригдаж байгаа, сэргээн босголтын шатанд байгаа, эсвэл объектод ноцтой хохирол учирсан бол энэ аргыг хэрэглэх ёсгүй.

Үл хөдлөх хөрөнгийн ирээдүйн орлогыг одоогийн үнэ цэнэд хөрвүүлэх үед капиталжуулалтын хувь хэмжээг хэрэглэнэ.

Борлуулалтын харьцуулалтын арга, өр барагдуулах харьцааны арга, хөрөнгө оруулалтын бүлгийн арга, бодит нийт орлогын харьцааны арга, балансын аргыг капиталжуулалтын хувь хэмжээг тооцоход ашигладаг.

Борлуулалтын харьцуулалтын арга -нийт капиталжуулалтын хэмжээг тодорхойлох үндсэн арга. Үнэлгээ хийсэн объектын капиталжуулалтын хэмжээг тодорхойлохдоо эхлээд томьёогоор зарагдсан аналог тус бүрээр капиталжуулалтын хэмжээг тооцоолно.

Энд SP i нь i-аналогийн борлуулалтын үнэ юм.

Дараа нь математикийн статистикийн аргуудыг харгалзан борлуулалт бүрийн үнэлгээний объекттой ижил төстэй байдлын зэргийг тусгасан жингийн коэффициент x i , нийт капиталжуулалтын хэмжээг сонгоно.

гэх мэт Риижил төстэй эрсдэлтэй өөр хөрөнгө оруулалтын хувьд капиталжуулалтын хувь хэмжээг хэрэглэж болно, тэгвэл x нь 1-р хөрөнгө оруулалтын жинлэх хүчин зүйл болно.

Үнэлгээний объектын шинжилж буй аналогууд нь дараахь ижил төстэй шинж чанартай байх ёстой: эдийн засгийн үлдсэн хугацаа, ашиглалтын зардлын түвшин, урвуу үнэ цэнэ ба алдагдлын хүчин зүйл, эрсдэл, газар, барилга байгууламжийн харьцаа, борлуулалтын огноо, арга хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглах, санхүүжилтийн нөхцөл, удирдлагын чанарын түвшин . Үүнээс гадна объектын байршил, чимэглэл нь үндсэндээ ялгаатай байх ёсгүй.

Өрийг нөхөх аргаүл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтыг санхүүжүүлэхэд өрийн хөрөнгийг ашигласан тохиолдолд хамаарна.

Өрийг нөхөх харьцаа DCRдараах байдлаар тооцоолно.

хаана DS – жилийн өрийн үйлчилгээ.

Нийт капиталжуулалтын хэмжээг томъёогоор тодорхойлно

хаана Rm – нийт капиталжуулалтын хувь хэмжээ; m нь зээлсэн хөрөнгийн эзлэх хувь:

энд Vm нь зээлсэн хөрөнгийн зардал, эсвэл зээлийн хэмжээ;

В – объектын өртөг;

Rm нь зээлсэн хөрөнгийн капиталжуулалтын хувь хэмжээ юм.

Өрийн нөхөх харьцааны тооцооллын мэдээлэл бэлэн байгаа боловч энэ арга нь зах зээлийн мэдээлэл хангалттай найдвартай биш тохиолдолд капиталжуулалтын хувь хэмжээг илтгэх утгыг өгдөг. Тиймээс хамрах хүрээний харьцааны аргыг зөвхөн залруулах арга болгон ашигладаг.

Хөрөнгө оруулалтын бүлгийн аргаүл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахад зээлсэн хөрөнгө оролцож байгаа тохиолдолд ашигладаг. Үүний зэрэгцээ капиталжуулалтын хэмжээг санхүүгийн болон биет бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн аль алинд нь тооцож болно.

Санхүүгийн бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн хөрөнгө оруулалтын бүлгийн арга.Капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь өөрийн болон өрийн хөрөнгийн ашиг сонирхлыг харгалзан үзсэн жигнэсэн дундаж юм.

энд R m - татварын өмнөх орлогын үнийг өөрийн оруулсан хөрөнгийн үнэд хуваах замаар харьцуулах боломжтой объектуудын өгөгдлөөс тодорхойлогддог өөрийн хөрөнгийн капиталжуулалтын хувь хэмжээ; R e , зээлсэн хөрөнгийн капиталжуулалтын хувь хэмжээ юм.

Биет бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн хөрөнгө оруулалтын бүлгийн арга.Капиталжуулалтын хувь хэмжээг томъёогоор тодорхойлно

энд L нь хөрөнгийн нийт үнэд газрын үнэ цэнийн эзлэх хувь; Rl-газрын капиталжуулалтын хувь хэмжээ;

R h нь сайжруулалтын капиталжуулалтын хувь хэмжээ юм.

Газрын капиталжуулалтын хувь хэмжээг газартай холбоотой орлогын харьцааг газрын үнээр тооцдог. Сайжруулалтын капиталжуулалтын хувь хэмжээг сайжруулалтаас олсон орлогыг сайжруулах зардалд харьцуулсан харьцаагаар тодорхойлно.

Бодит нийт орлогын харьцааны аргаҮйл ажиллагааны зардал болон бодит нийт орлогын талаарх мэдээлэл байгаа тохиолдолд хамаарна:

Энд OER нь үйл ажиллагааны зардлын харьцаа; EGIM нь нийт орлогын бодит харьцаа юм.

Шууд капиталжуулалтын тусламжтайгаар объектын үнэ цэнийг тооцоолоход нийт орлогын харьцаа болон үлдэгдэл техникийг ашиглаж болно.

Нийт орлогын харьцааны хэрэглээ.Хэрэв үйл ажиллагааны зардал байхгүй бол нийт орлогын үзүүлэлтүүдийг ашиглаж, дараах тохирох хүчин зүйлсээр үржүүлнэ.

– GRM – нийт түрээсийн коэффициент, хэрэв хугацаа нь сартай тэнцүү бол;

– G.I.M. – хугацаа нь жил бол нийт орлогын харьцаа.

Эдгээр коэффициентууд нь объектын орлого ба борлуулалтын үнийн харьцаагаар тодорхойлогддог бөгөөд капиталжуулалтын хувь хэмжээг харилцан тооцдог.

Энэ тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг дараахь байдлаар тодорхойлно.

PGI нь боломжит нийт орлого;

PGIM – Үнэлгээний объектын аналогийн өгөгдөл дээр үндэслэн тооцсон боломжит нийт орлогын коэффициент:

EGI - бодит нийт орлого; EGIM нь нийт орлогын бодит харьцаа юм:

SP нь аналоги үнэлгээний объектын борлуулалтын үнэ юм.

Үлдсэн аргаүнэлгээний объектын нэг бүрэлдэхүүн хэсгийн өртөг мэдэгдэж байгаа тохиолдолд хэрэглэнэ. Газар, барилга байгууламж, өөрийн хөрөнгө, өрийн хөрөнгийн үлдэгдэл аргууд байдаг.

Үлдэгдэл аргыг хэрэглэх дараалал:

- мэдэгдэж буй үнэ цэнэ бүхий бүрэлдэхүүн хэсэгт хамаарах жилийн орлогын хэсгийг тооцоолох;
- үл мэдэгдэх үнэ цэнэ бүхий бүрэлдэхүүн хэсэгт хамаарах жилийн орлогын хэсгийг тооцоолох;
– үл мэдэгдэх бүрэлдэхүүн хэсгийн өртгийн тооцоо;
- эд хөрөнгийн үнийг түүний бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн утгыг нэмэх замаар тодорхойлох.

Газрын үнэ цэнэ нь мэдэгдэж байгаа үед барилгын үлдэгдэл аргыг авч үзье. Тооцооллыг дээрх дарааллын дагуу дараах томъёогоор гүйцэтгэнэ.

энд 1 л нь газартай холбоотой жилийн орлого; V L - газрын өртөг; R L нь газрын капиталжуулалтын хувь хэмжээ юм.

Энд J h , тухайн барилгад хамаарах жилийн орлого; J 0 - үл хөдлөх хөрөнгийн жилийн нийт орлого.

энд Vn, барилгын өртөг; Rn нь барилгын капиталжуулалтын хувь хэмжээ юм.

Энд V нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ юм.

Үүнтэй адил хэрэглээрэй:

– газрын үлдэгдэл арга – барилгын өртгийг маш нарийн тодорхойлох боломжтой үед;
– өмчийн үлдэгдлийн арга – ипотекийн зээлийн хугацаа болон жилийн өрийн үйлчилгээний төлбөрийн хэмжээг тогтоох боломжтой бол;
- зээлсэн хөрөнгийн үлдэгдэл арга - өөрийн хөрөнгийн өртөг тодорхой болсон үед.

Ерөнхийдөө шууд капиталжуулалтын тооцоолол нь харьцуулж болохуйц борлуулалтын мэдээлэлтэй байхыг шаарддаг. Орлогыг өгөөжийн хувь хэмжээгээр капиталжуулах нь зах зээлийн мэдээллээс бага хамааралтай боловч энэ арга нь ийм үл хөдлөх хөрөнгийн боломжит худалдан авагчдын бодит хүлээлт, сонголтыг тусгах ёстой.

Шууд капиталжуулалт гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ, ашиглалтын тогтвортой нөхцөл, тогтмол орлого, анхны хөрөнгө оруулалтгүй байх, мөн хөрөнгийн өгөөж, хөрөнгийн орлогыг харгалзан үзэх явдал юм.

Объектын өртөгийг дараахь томъёогоор тодорхойлно.

хаана би - цэвэр орлого (CHOD);

R - капиталжуулалтын харьцаа.

Орлогын шууд капиталжуулалтын үндсэн томъёог ихэвчлэн дараах байдлаар ашигладаг.

энд PV нь үл хөдлөх хөрөнгийн одоогийн үнэ цэнэ;

NOI - үнэлгээний өдрөөс хойшхи эхний жилийн хүлээгдэж буй үйл ажиллагааны цэвэр орлого;

R 0 - нийт капиталжуулалтын хувь хэмжээ.

Капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь тухайн хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө ямар эрсдэлд өртөж байгааг харуулдаг. Үнэлгээний объектын үйл ажиллагаа явуулж буй тодорхой нөхцлөөс хамааран капиталжуулалтын хэмжээг тооцоолох аргуудыг сонгоно: харьцуулах объектын түүвэр дээр үндэслэсэн орлого, гүйлгээний үнийн мэдээлэл, гүйлгээг санхүүжүүлэх эх үүсвэр, нөхцөл, гүйлгээний талаар зөв таамаглах боломж. таамагласан хугацааны эцэст объектын үнэ цэнэ.

Нийт түрээсийн үржүүлэгчийг ашиглан шууд капиталжуулах боломжтой

Нийт түрээсийн үржүүлэгч (RM) нь зах зээлийн үнийг тодорхой төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн боломжит буюу бодит нийт орлоготой харьцуулсан дундаж харьцаа юм.

Шууд капиталжуулах аргыг хэрэглэх үндсэн нөхцөлүүд:

Орлого хүлээн авах хугацаа нь хязгааргүй байх хандлагатай байдаг; - орлогын хэмжээ тогтмол байх; - байгууламжийг ашиглах нөхцөл тогтвортой байх; - анхны хөрөнгө оруулалтыг тооцохгүй; - хөрөнгийн өгөөж болон хөрөнгийн өгөөжийг нэгэн зэрэг харгалзан үзнэ.

Шууд капиталжуулалтын хувьд ердийн цэвэр үйл ажиллагааны орлогыг үнэлгээний объектын ижил төстэй орлого ба борлуулалтын үнийн хоорондын хамаарлын дүн шинжилгээнд үндэслэн олж авсан нийт капиталжуулалтын түвшинд хуваах замаар үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлоход үндэслэсэн загварыг ашигладаг. Шууд том үсгийн загваруудын зарим жишээ энд байна.

Шууд капиталжуулах аргын давуу талууд:

Тооцооллын энгийн байдал; - цөөн тооны таамаглал; - зах зээлийн төлөв байдлын тусгал; - эрсдэл багатай, тогтвортой үйл ажиллагаатай үл хөдлөх хөрөнгийн сайн үр дүнд хүрэх (нэг түрээслэгчтэй барилга, урт хугацааны түрээс).

Борлуулалтын харьцуулалтын арга нь нийт хөрөнгийн хэмжээг тодорхойлох гол арга юм. Үнэлгээ хийсэн объектын капиталжуулалтын хувь хэмжээг тодорхойлохдоо эхлээд томьёогоор зарагдсан аналог тус бүрээр капиталжуулалтын хэмжээг тооцоолно.

Энд SP i нь i-аналогийн борлуулалтын үнэ юм.

Ri-ийн хувьд ижил төстэй эрсдэлтэй өөр хөрөнгө оруулалтын капиталжуулалтын хувь хэмжээг ашиглаж болно, тэгвэл x нь 1-р хөрөнгө оруулалтын жингийн коэффициент юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтыг санхүүжүүлэхэд өрийн хөрөнгийг ашиглах үед өрийн нөхөх харьцааны аргыг хэрэглэнэ.

DCR-ийн өрийн нөхөх харьцааг дараах байдлаар тооцно.

Энд DS нь жилийн өрийн үйлчилгээ юм.

Нийт капиталжуулалтын хэмжээг томъёогоор тодорхойлно

энд Rm - нийт капиталжуулалтын хувь хэмжээ;

м - зээлсэн хөрөнгийн эзлэх хувь:

энд Vm нь зээлсэн хөрөнгийн зардал, эсвэл зээлийн хэмжээ;

V - объектын өртөг;

Rm - зээлсэн хөрөнгийн капиталжуулалтын хувь хэмжээ:

Зээлийн хөрөнгө нь үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахад оролцсон тохиолдолд хөрөнгө оруулалтын бүлгийн аргыг хэрэглэнэ. Үүний зэрэгцээ капиталжуулалтын хэмжээг санхүүгийн болон биет бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн аль алинд нь тооцож болно. Капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь өөрийн болон өрийн хөрөнгийн ашиг сонирхлыг харгалзан үзсэн жигнэсэн дундаж юм.

Энд R m - татварын өмнөх орлогын үнийг өөрийн оруулсан хөрөнгийн үнэд хуваах замаар харьцуулах боломжтой объектын өгөгдлөөс тодорхойлогддог өөрийн хөрөнгийн капиталжуулалтын хувь хэмжээ;

R e , - зээлсэн хөрөнгийн капиталжуулалтын хувь хэмжээ.

Биет бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн хөрөнгө оруулалтын бүлгийн арга. Капиталжуулалтын хувь хэмжээг томъёогоор тодорхойлно

энд L нь хөрөнгийн нийт үнэд газрын үнэ цэнийн эзлэх хувь;

R l - газрын капиталжуулалтын хувь хэмжээ;

R h - сайжруулалтын капиталжуулалтын хувь хэмжээ.

Үйл ажиллагааны зардал болон бодит нийт орлогын дүнгийн талаархи мэдээлэл байгаа тохиолдолд бодит нийт орлогын коэффициентийн аргыг хэрэглэнэ.

Энд OER нь үйл ажиллагааны зардлын харьцаа;

EGIM нь нийт орлогын бодит харьцаа юм.

Нийт орлогын харьцааны хэрэглээ. Хэрэв үйл ажиллагааны зардал байхгүй бол нийт орлогын үзүүлэлтүүдийг ашиглаж, дараах тохирох хүчин зүйлсээр үржүүлнэ.

1) GRM - түрээсийн нийт коэффициент, хэрэв хугацаа нь нэг сартай тэнцүү бол;

2) GIM - хугацаа нь нэг жилтэй тэнцүү бол нийт орлогын харьцаа.

Энэ тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг дараахь байдлаар тодорхойлно.

хаана PGI - боломжит нийт орлого;

PGIM нь үнэлгээний объектын аналогийн өгөгдлийн дагуу тооцсон боломжит нийт орлогын коэффициент юм.

Энд EGI нь бодит нийт орлого;

EGIM - бодит нийт орлогын коэффициент:

SP нь үнэлэгдсэн объектын аналогийн борлуулалтын үнэ юм.

Үлдэгдэл аргыг үнэлгээний объектын нэг бүрэлдэхүүн хэсгийн өртөг нь мэдэгдэж байгаа тохиолдолд ашигладаг. Газар, барилга байгууламж, өөрийн хөрөнгө, өрийн хөрөнгийн үлдэгдэл аргууд байдаг.

"Орлогыг шууд капиталжуулах аргыг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоолох (орлогын арга)"

Энэ аргаар OH-ийн зардлыг дараах байдлаар тооцоолно.

Sdx \u003d CHOD: Kcap,

хаана ЧОД- HP-ийн үйл ажиллагааны жилийн цэвэр орлогын хэмжээ;

kcap- капиталжуулалтын харьцаа.

Цэвэр орлогын хэмжээг боломжит нийт орлого (GRP)-ээр тодорхойлно, i.e. объект бүрэн ачаалагдсан үед орлого:

CHOD \u003d PVD - П-ЭСВЭЛ-Р,

хаана П- орлогоо алдах, жишээлбэл, түр буулгасан байрнаас;

ЭСВЭЛ- барилгын засвар үйлчилгээний зардал (ажилчдын цалин, ашиглалтын зардал, хөрөнгийн татвар гэх мэт);

Р- богино хугацааны бүтцийн элемент, системийг удахгүй засварлах хойшлуулсан нөөц.

1. Боломжит нийт орлогын хэмжээг тодорхойлох

Бид дараах нөхцлүүд дээр үндэслэн PVD-ийг тооцоолно.

LDPE\u003d 5--H 5 ^ гэхдээ, (3.2)

хаана С- түрээслэх талбай, м2,

Ca- 1м2 түрээсийн үнэ.

PVD \u003d 12 * 32000 \u003d 384,000 рубль / жил,

Байшингийн сул зогсолтоос үүсэх алдагдал дунджаар 5-10% байна. Энэ тохиолдолд бид жилд 5% авна.

Тиймээс алдагдал нь:

P \u003d 384,000 * 0,05 \u003d 19,200 рубль.

Бодит нийт орлогын утгыг тооцоолох:

DVD \u003d PVD - P \u003d 384,000 - 19200 \u003d 364,800 рубль.

Тооцооллын дарааллыг хүснэгтэд үзүүлэв. 4.1.

Хүснэгт 4.1 Үйл ажиллагааны цэвэр орлогын тооцоо

Үзүүлэлт	Утга	Тооцооллын журам
Үр дүнтэй талбай		Анхны өгөгдлийн дагуу хүлээн зөвшөөрөгдсөн
Түрээс		Зах зээлийн шинжилгээнд үндэслэсэн
Боломжит нийт орлого
Урьдчилан таамаглах дутуу ачаалал
Төлбөрийг төлөөгүйгээс үүсэх алдагдлыг урьдчилан тооцоолох
Бодит нийт орлого		384 000 * (100-8)/100
НӨАТ-гүй орлого
Үйл ажиллагааны зардал		Хүснэгт 4.2
Орлогын албан татварын өмнөх цэвэр үйл ажиллагааны орлого
Орлогын татвар (13%)
EON-ийн үйл ажиллагааны цэвэр орлого

Хүснэгт 4.2. Нэг үл хөдлөх хөрөнгийн объектын үйл ажиллагааны тогтмол зардлын тооцоо (газар + захиргааны байр)

Үзүүлэлт	Утга	Тооцооллын журам
1. Газрын татвар
2. S газар		Анхны мэдээллийн дагуу
3. Санах ойн кадастрын үнэ цэнэ
4. Газрын албан татварын хувь хэмжээ
5. Хөрөнгийн татвар		үл хөдлөх хөрөнгийн үлдэгдэл үнийн 1%
6. Объектийн үлдэгдэл үнэ цэнэ		Зардлын аргын үр дүнгийн дагуу
7. Даатгалын зардал
8. НӨАТгүйгээр орлуулах нөөц

3. Үйл ажиллагааны хувьсах зардлын хэмжээг тодорхойлох

Хувьсах зардлын гол зүйл бол нийтийн үйлчилгээний зардал: халаалт, усан хангамж, ариун цэврийн байгууламж, нутаг дэвсгэрийг цэвэрлэх, хатуу хог хаягдлыг зайлуулах.

Rper1\u003d 156.7 * 60 * 12 \u003d 112,824 рубль.

4. Орлуулах нөөцийн тооцоог (RZ) Хүснэгт 4.3-т үзүүлэв

Хүснэгт 4.3 Захиргааны байрны сайжруулалтыг солих нөөцийн тооцоо

3. Бүтцийн элементүүдийн стандарт ашиглалтын хугацааг Хүснэгтээс авсан болно. 2.2.

4. Агаарын хөлгөөс аж ахуйн нэгжийн ашгийн урьдчилсан хасалт (-15%) бүхий дээврийг сэргээн засварлах жилийн RH-ийг тооцоолно:

RZkr \u003d (VS / 1.15 * V) / Tn \u003d (1,312,343 / 1.15) * 0.14/9 \u003d 17,751.5 рубль / жил

RZkr \u003d (VS / 1.15 * V) / Tn \u003d 1,141,167.8 * 0.16/20 \u003d 9,129.3 рубль / жил

RZkr \u003d (VS / 1.15 * V) / Tn \u003d 1,141,167.8 * 0.25/25 \u003d 11,411.7 рубль / жил

Жилийн НЭМ-ийн нийт хэмжээ нь -38,292.5 рубль бөгөөд энэ нь тэдний нийт HC-ийн 2.9% -тай тэнцэж байна.

Бүх төрлийн үйл ажиллагааны зардлын нийт дүнг тооцоолъё (Хүснэгт 4.1):

OR = Rpost+ Rper1 = 60 075,1 + 112 824 = 172 899,1 үрэх.

4. Капиталжуулалтын хэмжээг тооцоолох

Хүснэгт 4.4

Үзүүлэлт	Утга	Тооцооллын журам
эрсдэлгүй хувь
Тухайн объектыг зах зээлд гаргах магадлал
Хөрвөх чадваргүй байдлын тохируулга
Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах эрсдэлийн тохируулга		Даатгал
Эдийн засгийн ерөнхий амьдрал сайжирч байна		*объектийн капитал бүлэгт үндэслэсэн
Сайжруулалтын бодит нас		Мэдээллийн хуудасны дагуу
Үр дүнтэй сайжруулах нас
Шинэчлэлтийн үлдсэн хугацаа		(5*0.70-р зүйл 7)
Хөрөнгийн өгөөжийн хувь		Бөгжний аргын дагуу 100% / 8-р зүйл
Сайжруулалтын нийт капиталжуулалтын хувь хэмжээ		1+зүйл 3+зүйл 4+зүйл 9 = 7,8+1,95+0,5+1,74
Барилгын капиталжуулалтын харьцаа

Эрсдэлгүй ханшийн хувьд бид Оросын хамгийн найдвартай банкуудын хуулийн этгээдийн рублийн хадгаламжийн жигнэсэн дундаж өгөөжийг авна - 7.8%.

Тооцооллын үр дүнд (Хүснэгт 4.4) хуримтлагдсан капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь:

Ск= 7,8+1,95+0,5+1,85 = 12,1 %.

5. Барилгын үнэ цэнийг тодорхойлох

Энэхүү орлогын аргын дагуу захиргааны байрны өртөг нь:

Үхсэн= 255 088,3: 0,121 = 2 108 168 үрэх.

Үр дүнг зохицуулах, үнэлгээний объектын зах зээлийн үнийг тодорхойлох

Үр дүнг нэгтгэх нь арга тус бүрийн хэрэглээний найдвартай байдлыг үнэлэхэд чиглэгддэг.

Шинжилгээнд дараахь хүчин зүйлсийг харгалзан үзэх шаардлагатай.

1. Үнэлгээний объектыг томилох, түүний одоогийн ашиглалт.

2. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн энэ сегментийн хөгжлийн чиг хандлага.

3. Үнэлгээний объектын зорилгод нийцсэн улс, бүс нутаг, салбарын эдийн засгийн ерөнхий байдал.

Тооцооллын үр дүнг нэгтгэхдээ бид жингийн коэффициентийг хуваарилах аргыг ашигладаг: энэ тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд олж авсан үр дүнгийн тодорхой жингийн тооцоог нөлөөллийн жингийн дундажийг үндэслэн хийдэг. арга тус бүрийн шалгуур.

Хүснэгт 4.5

Хүснэгт 4.6 Зардлын шинжилгээний гурван аргын үр дүн

Эд хөрөнгийн зах зээлийн эцсийн үнэ нь үнэ цэнийн бүтээгдэхүүн ба тэдгээрийн харгалзах жингийн нийлбэртэй тэнцүү байна.

Унтах \u003d 6,521,342 x 0,375 + 6,400,000 x 0,325 + 2,108,168 x 0,200 \u003d 5,587,137 мянган рубль.

Бөөрөнхийлсөн 5 588 мянган рубль тул барилгын нийт талбайн 1 м2 талбайн өртөг нь:

5,588/156.7 = 35,660 рубль / мкв.

Үнэлгээний объектын талаархи үндсэн дүгнэлтүүд

Хүснэгт 4.7

Бүтэн болон тодорхой нэр (товлогдсон тов)	Хувийн орон сууцны барилга, зуслангийн байшин
	Бүгд Найрамдах Татарстан, Казань, Константиновка суурин (Зөвлөлтийн дүүрэг)
Барилгын жил, хөрөнгийн бүлэг	2012, I бүлэг
Барилгын хэмжээ, шоо метр ба давхрын тоо	522 шоо метр, 1 давхар
Нийт талбай (ашигтай), м.кв
Техникийн материалыг бэлтгэсэн огноо паспортууд
Үнэлгээний огноо	2014 оны тавдугаар сар
Зах зээлийн үнийг тооцоолсон зардлын хандлага
харьцуулсан хандлага
орлогын хандлага
Одоогийн байдлын талаархи эцсийн дүгнэлт үнэлгээний объектын зах зээлийн үнэ
кв-ийн өртөг. нийт талбайн м, урэх.