Kapitalizacija prihoda odnosi se na stjecanje sadašnje vrijednosti budućih koristi od posjedovanja nekretnine. Kapitalizirani prihod od nekretnina procjena je njihove sadašnje vrijednosti.

Osnovni koncepti u metodama kapitalizacije su koncepti neto operativnog prihoda (NOI) i stope kapitalizacije (R).

Prema dohodovnom pristupu, vrijednost nekretnine (V) izračunava se pomoću formule:

Ako se u analizi troškova koristi prihod za jednu godinu (ili prosječni godišnji prihod), tada se ova metoda vrednovanja naziva metodama izravne kapitalizacije, a ako se u analizi koristi budući tok prihoda (plaćanja najamnine za godine minus operativni troškovi i prihod od prodaje na kraju razdoblje držanja ) s vlastitim stopama kapitalizacije, tada se ova metoda naziva metoda diskontiranog novčanog toka.

Neto operativni prihod (NOI). Koncept neto prihoda iz poslovanja koristi se samo u teoriji vrednovanja nekretnina.

Neto poslovni prihod je izračunata stabilna vrijednost očekivanog neto godišnjeg prihoda dobivenog od imovine koja se procjenjuje nakon što se od stvarnih prihoda odbiju svi operativni troškovi i rezerve, ali prije otplate hipotekarnog duga i uzimajući u obzir troškove amortizacije.

Neto prihod iz poslovanja izračunava se za prvu godinu nakon datuma vrednovanja nekretnine dane u najam po tržišnoj najamnini.

Slijed za izračun NOI je sljedeći:

1. Potencijalni bruto prihod (GIR) od najma nekretnine u prvoj godini nakon datuma vrednovanja utvrđuje se prema uvjetima tržišne najamnine.

2. Efektivni bruto prihod (EI) utvrđuje se oduzimanjem procijenjenih gubitaka zbog neopterećenih prostorija, promjene stanara i gubitaka u naplati stanarine od EHI-a

3. Svi godišnji projicirani troškovi, koji uključuju fiksne i operativne troškove, kao i rezerve, odbijaju se od projicirane EIA.

Potencijalni bruto prihod (bruto prihod) je očekivana ukupna vrijednost od glavne djelatnosti i dodatnih usluga koje prate osnovnu djelatnost na temelju imovine koja se procjenjuje. Primjerice, ako stanodavac iznajmljuje stan, tada je najamnina bruto prihod od osnovne djelatnosti, te prihod od korištenja perilica, sušilica i sl. je dodatni prihod. Zbroj bruto i inkrementalnog prihoda predstavlja potencijalni bruto prihod. Štoviše, za procjenu se obračunavaju bruto i dodatni prihodi za prvu godinu nakon datuma procjene, tj. Pretpostavlja se da je predmetna imovina slobodna od uporabe na dan procjene vrijednosti.

Troškovi rada objekta dijele se na fiksne, operativne i pričuvne.

U fiksne troškove spadaju troškovi koji ne ovise o stupnju opterećenosti nekretnine. To uključuje poreze na imovinu i premije osiguranja.

Operativni troškovi uključuju troškove upravljanja objektom, pružanja usluga korisniku i održavanja toka prihoda. Operativni troškovi nekretnine uključuju: naknade za upravljanje imovinom, plaće i bonuse za osoblje za održavanje, socijalno osiguranje zaposlenika, režije, troškove održavanja imovine (plaćanje zaštitarskih i vatrogasnih usluga, održavanje lifta, telefona i sl.), ugostiteljske, reklamne, bankovne i putne troškove.

Rezerviranja uključuju troškove nabave (zamjene) kuhinjske opreme, namještaja, pribora i ostalog pribora za nekretninu.

Treba napomenuti da troškovi kapitalnih i tekućih popravaka procijenjenog objekta nisu uključeni u ovaj popis troškova - prenose se na amortizaciju.

Posebnu pozornost treba posvetiti ostalim fiksnim troškovima koji nisu uključeni u troškove poslovanja i rezerve. To su troškovi servisiranja duga, kao što su kamate na zajam i kamate osiguranja kredita, amortizacija, porezi na dohodak i drugi porezi te menadžerske naknade.

Također treba reći da je dio takvih troškova, kao što je amortizacija, uključen u trošak proizvodnje; dio, kao što je nagrada menadžera, pokriva se dobiti, a neki troškovi, kao što je trošak pokrića dugova, nadoknađuju se dijelom iz dobiti, dijelom iz troškova proizvodnje. Svi fiksni operativni troškovi i rezerve uključeni su u trošak proizvodnje.

stopa kapitalizacije. Najteže pitanje u vrednovanju isplativih nekretnina je određivanje stope kapitalizacije. Stopu kapitalizacije najlakše je odrediti pomoću podataka prikupljenih na tržištu. Stopa kapitalizacije jednaka je:

gdje je NOI neto poslovni prihod

V - vrijednost imovine

R - stopa kapitalizacije

Ovako određena stopa kapitalizacije naziva se stopa ukupne kapitalizacije. Da biste ga utvrdili, morate imati tržišne podatke o prodaji sličnih nekretnina. Istovremeno, za svaki objekt potrebno je dobiti NOI vrijednosti (neto poslovni prihod) kao da se ti objekti ponovno procjenjuju.

Dobivanje takvih podataka vrlo je komplicirano u uvjetima formiranja tržišta, ali je ujedno ova metoda najtočnija i najčešće se koristi u tržišnim uvjetima.

Primjer: Početne informacije:

Objekti	Prodajna cijena	NOI	Ukupna stopa povrata
Procijenjeno
Objekt 1			0,12
Objekt 2			0,11
Objekt 3			0,105

Neto poslovni prihod (N01) od procijenjenog objekta - 57.000 tisuća rubalja. Potrebno je odrediti vrijednost objekta.

Rješenje: Redoslijed serije: 0,105 - 0,11 - 0,12.

Prosječna vrijednost je 0,112.

Modalno značenje Mo je br.

Medijan Me = 0,11.

Nakon usporedbe kvalitete usporedivih nekretnina, procjenitelj odlučuje da je željena ukupna stopa povrata 11,5%. Tada će trošak objekta biti jednak:

57000: 0,115 = 495650 tisuća rubalja

Metoda povezanih ulaganja.

U teoriji vrednovanja postoje mnoge druge metode za određivanje omjera kapitalizacije, temeljene na metodama investicijske grupe i analize hipoteka-investicija.

Svjetska praksa proizlazi iz činjenice da se gotovo sve transakcije nekretninama obavljaju uz hipotekarne zajmove, odnosno koristi se financijska poluga.

Krediti za financiranje transakcija nekretninama privlače se iz više razloga, među kojima su sljedeći:

1. Cijena nekretnine je visoka, a malo kupaca ima dovoljno novca da je kupi.

2. Oni koji imaju dovoljno sredstava nastoje smanjiti rizik kapitalnih ulaganja, odnosno nastoje diverzificirati svoja ulaganja.

3. Korištenje zajmova omogućuje investitoru kontrolu velikih količina imovine koja stvara prihod.

4. Štednja kroz smanjenje poreza (u većini zemalja kamate na kredite se ne oporezuju).

Stoga se ulaganja u nekretnine u većini slučajeva sastoje od dvije komponente: hipotekarni zajam i vlasnički kapital. Istodobno, stopa kapitalizacije mora zadovoljiti zahtjeve tržišta za prihodima za oba ova dijela ulaganja, uzimajući u obzir rizik ulaganja kapitala u nekretnine. Inače će se ta ulaganja u obliku vlastitih sredstava i kredita uložiti u još jedan isplativiji projekt.

Dakle, stopa kapitalizacije podijeljena je na dvije komponente: hipotekarna konstanta i stopa kapitalizacije na kapital.

Hipotekarna konstanta (R i) je omjer godišnjih plaćanja otplate duga i iznosa glavnice hipotekarnog kredita.

Stopa kapitalizacije na kapital (Rs) je omjer novčanih primitaka prije oporezivanja i iznosa uloženog kapitala. Ovaj koncept treba razlikovati od stope prinosa investitora, budući da stopa kapitalizacije na kapital, osim stope prinosa, uključuje i povrat na uloženi kapital.

U većini zemalja s razvijenim tržištem nekretnina stopa kapitalizacije temeljnog kapitala glavni je kriterij ulaganja. Utvrđuje se na temelju analize usporedive prodaje i ovisi o mišljenju procjenitelja. Kada su hipotekarna konstanta i stopa kapitalizacije na kapital poznate, ukupna stopa može se dobiti metodom investicijske grupe ili metodama povezanih ulaganja.

R \u003d M * R i + (1 - M) * R s,

gdje je M omjer kredita i vrijednosti imovine.

Metoda investicijske grupe može se primijeniti za određivanje stope kapitalizacije i za odvajanje ulaganja u zemljište i zgrade, pod uvjetom da se mogu dobiti stope kapitalizacije za svaku od komponenti. U ovom slučaju, formula za izračun ima oblik:

R \u003d L * R L + B * R b,

gdje je R stopa kapitalizacije za povezana ulaganja;

L - vrijednost zemljišta kao udio u ukupnoj vrijednosti nekretnine;

R L - stopa kapitalizacije za zemljište;

B - trošak zgrade kao udio u ukupnoj vrijednosti nekretnine;

R b je stopa kapitalizacije zgrade.

Metoda kapitalizacije prihoda. Kod metode izravne kapitalizacije određivanje vrijednosti vrši se jednom matematičkom operacijom koja koristi jedinstvenu stopu kapitalizacije dohotka za 1 godinu (ili prosječnu godišnju stopu za nekoliko godina). U praksi se često događa da su novčani tokovi od vlasništva nekretnina neujednačeni, a njihove stope kapitalizacije također mogu biti različite. U tom slučaju svaki novčani tok se mora diskontirati kako bi se odredila sadašnja vrijednost. Ovaj pristup naziva se metoda kapitalizacije prihoda ili metoda diskontiranog novčanog toka.

Metoda kapitalizacije prihoda je način pretvaranja budućih koristi od posjedovanja nekretnine u njezinu sadašnju vrijednost. Ove pogodnosti su u dva dijela:

1. - periodični novčani tokovi od poslovanja nekretninama (NOI) i dodatni neto novčani tijekovi bez amortizacije i poreza na dobit.

2. - novčani tok od prodaje nekretnine na kraju razdoblja držanja, umanjen za troškove transakcije.

Odlučujući korak u metodi kapitalizacije prihoda je odabir odgovarajućih stopa kapitalizacije. Taj bi postupak trebao provesti procjenitelj na temelju detaljnog istraživanja tržišta. Pri tome treba imati na umu sljedeće točke:

1. Točne vrijednosti stope kapitalizacije i prihoda od objekta mogu se dobiti tek nakon njegove prodaje. Zadatak procjenitelja je predvidjeti ove pokazatelje prije ili tijekom razdoblja vlasništva nad nekretninom.

2. U analizi se mogu koristiti usporedivi podaci o prodaji. Međutim, imajte na umu da ovi podaci odražavaju prošla očekivanja vlasništva, a ne ona očekivana tijekom razdoblja predviđanja.

3. Prilikom provođenja analize procjenitelj mora uzeti u obzir mogućnost ulaganja kapitala u alternativne instrumente financijskog tržišta te, posljedično, trendove i dinamiku njihova razvoja u predviđenom razdoblju.

4. Stope kapitalizacije uzimaju u obzir očekivane rizike ulaganja u nekretnine. Različiti novčani tokovi iz njega mogu imati različite rizike i, prema tome, različite stope kapitalizacije.

5. U procesu analize, procjenitelj mora dobiti određeni raspon stopa kapitalizacije nekretnine koja se procjenjuje, a koja je unutar granica usporedivih prodaja.

6. Konačan izbor stopa povrata u potpunosti ovisi o mišljenju procjenitelja, na temelju njegovog iskustva i analize.

Opcija 14 6. OSNOVE KOMPARATIVNOG PRISTUPA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

6.1. Bit komparativnog pristupa

Pristup usporedbe izravne prodaje metoda je procjene tržišne vrijednosti nekretnine uspoređivanjem nedavnih prodaja usporedivih nekretnina s imovinom koja se procjenjuje, nakon odgovarajućih prilagodbi kako bi se uračunale razlike između njih.

Procjenitelj analizira stvarne tržišne transakcije i uspoređuje objekte za koje su izvršene s objektom koji se procjenjuje. Ovaj pristup temelji se na principu zamjene. Pretpostavlja se da racionalni investitor ili kupac neće platiti više za određenu nekretninu nego što bi koštalo stjecanje druge slične nekretnine s istom korisnošću. Stoga bi cijene plaćene za slične ili usporedive nekretnine trebale odražavati tržišnu vrijednost imovine koja se procjenjuje.

U izravnoj usporedbi prodaje, procjenitelj razmatra usporedive nekretnine koje su prodane na mjerodavnom tržištu; zatim se vrše prilagodbe za moguće razlike između imovine koja se vrednuje i usporedivih nekretnina. Kao rezultat toga, prodajna cijena svake od usporedivih nekretnina utvrđuje se kao da ima iste osnovne karakteristike kao imovina koja se procjenjuje kada je prodana. Prilagođena cijena omogućuje procjeniteljima da izvuče logične zaključke o mogućoj vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje na tržištu. Pristup izravne komparativne analize naziva se i pristupom usporedne prodaje, pristupom tržištu ili pristupom tržišnih podataka.

Na nerazvijenom tržištu nekretnina primjena ove metode je vrlo teška zbog nedostatka odgovarajućih informacija o usporedivim prodajama. Formiranjem tržišta na tržištu stanova ostvaruju se potrebni uvjeti za primjenu komparativne metode.

U odnosu na tržište stanova, načelo na kojem se temelji komparativna metoda znači da ako kupac ima mogućnost i želju za kupnjom stana, tada se njegova vrijednost obično postavlja na razini prodajnih cijena odabrane vrste stana, uz pretpostavku da neće trebati puno vremena i dodatnih troškova za dovršetak transakcije.

Izravna komparativna analiza jedan je od tri pristupa procjeni vrijednosti nekretnina. Druga dva - prihod i trošak - također zahtijevaju informacije o tržištu. U prvom od njih omjeri kapitalizacije određuju se upravo na temelju tržišnih podataka. Troškovni pristup zahtijeva procjenu troškova zamjene ili reprodukcije na temelju informacija o tržišnim cijenama materijala i rada, režijskim troškovima i normalnoj dobiti.

Pod, ispod kapitalizacija prihod se razumije stjecanje sadašnje vrijednosti budućih koristi od posjedovanja nekretnine. Kapitalizirani prihod od nekretnina procjena je njihove sadašnje vrijednosti.

Teorija kapitalizacije temelji se na prilično jednostavnim konceptima koje procjenitelj mora jasno razumjeti.

Osnovni pojmovi u metodama pisanja velikih slova su koncepti neto poslovni prihod (NOI) i stope kapitalizacije, (R).

Prema dohodovnom pristupu, vrijednost nekretnine (V ) izračunato po formuli;

V=NOI/R

Na ovoj jednostavnoj formuli izgrađena je promišljena i tržišno testirana teorija dohodovne procjene vrijednosti nekretnina.

Ako se u analizi troškova koristi jednogodišnji prihod (ili prosječni godišnji prihod), tada se ova metoda vrednovanja naziva metoda izravne kapitalizacije, a ako analiza koristi tok budućih prihoda (plaćanja zakupnine za godine minus operativni troškovi i prihodi od prodaje na kraju razdoblja držanja) s vlastitim stopama kapitalizacije, tada se ova metoda naziva metodom diskontiranje novčanih tokova.

Razmotrite temeljne koncepte uključene u formulu.

Neto operativni prihod (NOI)

Koncept neto prihoda iz poslovanja koristi se samo u teoriji vrednovanja nekretnina. Ostali sudionici na tržištu nekretnina (prodavci nekretnina, revizori, porezni inspektori) ne koriste takve koncepte. Stoga je važno da procjenitelj ima jasnu predodžbu o tome i da potrebna objašnjenja. NOI u izvješću o ocjeni i drugim dokumentima.

Neto poslovni prihod- to izračunatu stabilnu vrijednost očekivanog neto godišnjeg prihoda dobivenog od predmetne nekretnine nakon odbitka svih operativnih troškova i rezervi, ali prije otplate duga po hipotekarnom kreditu i uzimajući u obzir troškove amortizacije.

NOI izračunato za prvu godinu nakon datuma vrednovanja nekretnine dane u zakup po tržišnoj najamnini. Redoslijed izračunavanja NOI Sljedeći:

1. Potencijalni bruto prihod (GIR) od najma nekretnine u prvoj godini nakon datuma vrednovanja utvrđuje se prema uvjetima tržišne najamnine.

2. Efektivni bruto prihod (EI) utvrđuje se oduzimanjem procijenjenih gubitaka zbog neopterećenih prostorija, promjene stanara i gubitaka u naplati najamnine od EHI.

3. Svi godišnji projicirani troškovi, koji uključuju fiksne i operativne troškove, kao i rezerve, odbijaju se od projicirane EIA.

Na trajno rashodi uključuju troškove koji ne ovise o stupnju opterećenosti objekta

nekretnina. To uključuje poreze na imovinu i premije osiguranja (od nezgoda, osiguranje zaposlenika, itd.).

Operativni troškovi (održavanje) uključuju tradicionalne troškove održavanja nekretnine, pružanja usluga stanarima i održavanja održivog toka prihoda.

U procjeni nekretnina uveden je pojam pričuve, koji se odnosi na godišnju štednju (rezervaciju) novca za dugoročne troškove.

Pričuva uključuje one elemente zgrade i opreme čiji je vijek trajanja manji od predviđenog gospodarskog vijeka zgrade.

U tijeku rada potrebno je obaviti razgovor s vlasnikom nekretnine, knjigovođom, upraviteljem, upraviteljem, poreznim inspektorom i drugim osobama povezanim s nekretninom koja se procjenjuje, te proučiti svu dokumentaciju o njoj.

Stopa kapitalizacije (R)

Najteže pitanje u vrednovanju isplativih nekretnina je određivanje stope kapitalizacije. Najjednostavniji i najbolji način za određivanje stope kapitalizacije je da se dobije iz podataka prikupljenih na tržištu.

Iz formule (3.3.) slijedi da će stopa kapitalizacije biti jednaka:

R= NOI/V

Ovako određena stopa kapitalizacije naziva se opća stopa kapitalizacije. Da biste ga utvrdili, morate imati tržišne podatke o prodaji sličnih nekretnina. U ovom slučaju, za svaki objekt potrebno je dobiti vrijednosti NOI, kao da se ti objekti ponovno ocjenjuju.

Jasno je da se dobivanje takvih podataka u uvjetima formiranja tržišta nekretnina čini prilično problematičnim, ali treba imati na umu da je ova metoda najtočnija i često se koristi u uvjetima razvijenih tržišnih odnosa.

Druga metoda za određivanje stope kapitalizacije je kumulativna metoda konstrukcije ili metoda zbrajanja. Bit metode je da se stopa raščlani na komponente koje se sastoje od nerizične stope kao osnovne stope, stope naknade rizika, niske likvidnosti i upravljanja ulaganjima (upravljanje ulaganjima).

Ako su sve četiri komponente stope poznate, onda, zbrajanjem, možete dobiti stopu kapitalizacije.

Kao osnova u ovoj metodi koristi se tzv. bezrizična stopa. Na primjer, u Sjedinjenim Državama, stopa na dugoročne državne obveze koristi se kao takva stopa.

U Rusiji se kao takva može koristiti stopa refinanciranja Središnje banke ili stopa na depozite Sberbanke, kao danas najpouzdanije banke u Rusiji. Istodobno, potrebno je razlikovati stope dohotka u dolarima i rubljama.

Ulaganje u nekretnine ima veći rizik od svih ostalih ulaganja, pa to mora uzeti u obzir stopa kapitalizacije povećavajući je kako bi kapitalni ulagač preuzeo taj rizik.

Uz ostvarivanje dobiti u obliku kamata na ulaganje kapitala, razuman ulagač će uzeti u obzir i vrijeme povrata (povrata) uloženog kapitala, odnosno potrebno je stopi povrata kapitala dodati stopi povrata kapitala. primljenu stopu, o čemu će biti riječi kasnije.

Kada su hipotekarna konstanta i stopa kapitalizacije kapitala poznate, ukupna stopa može se dobiti metodom investicijske grupe ili metodom povezanih ulaganja.

R= M* Ri+ (1 - M)*R.,

gdje M - omjer iznosa kredita i vrijednosti nekretnine.

Metoda investicijske grupe može se primijeniti za određivanje stope kapitalizacije i za odvajanje ulaganja u zemljište i zgrade, pod uvjetom da se mogu dobiti stope kapitalizacije za svaku od komponenti. U ovom slučaju, formula 3.4 će izgledati ovako:

R= L* RL+ V* rb,

gdje R- stopa kapitalizacije za povezana ulaganja; L - vrijednost zemljišta kao udio u ukupnoj vrijednosti nekretnine; RL - stopa kapitalizacije zemljišta; V - trošak zgrade kao udio u ukupnoj vrijednosti nekretnine; Rb - stopa kapitalizacije zgrade.

U praksi procjene vrijednosti česte su situacije kada se hipotekarni kredit izdaje uz uvjet otplate glavnice kredita periodičnim otplatama tijekom cijelog razdoblja na koje je izdan. Osim toga, vrijednost nekretnine se mijenja tijekom vremena: raste ili smanjuje.

Da bi se ti čimbenici uzeli u obzir u teoriji vrednovanja, tzv tradicionalna tehnika hipotekarno-investicione analize.

Ova tehnika uključuje izračun u tri faze. Prvi korak je procijeniti neto poslovni prihod (NOI) imovine. U drugom koraku izračunava se sadašnja vrijednost prihoda od preprodaje. Treći određuje procijenjeni trošak kapitala zbrajanjem sadašnje vrijednosti novčanih primitaka i sadašnje vrijednosti prihoda od preprodaje.

Unatoč prividnoj jednostavnosti tradicionalne tehnologije, izračuni koji se na njoj provode vrlo su naporni i izvode se pomoću financijskog kalkulatora ili računala.

Da bismo pojednostavili ove izračune 1959. godine. Američki procjenitelj L.V. Elwood je razvio metodu izračuna pomoću posebnih tablica, koja se zove " Elwoodova tehnika hipotekarnog ulaganja.

Za izračunavanje stope ukupne kapitalizacije, Elwood je predložio sljedeću formulu:

R=Y-MC+ dep * (SFF) - aplikacija * (SFF),

gdje R- ukupna stopa kapitalizacije; Y– stopa povrata na kapital (krajnji povrat na kapital); M- omjer iznosa hipotekarnog kredita i troška (omjer hipotekarnog duga); S- hipotekarna stopa; odv – smanjenje vrijednosti imovine tijekom predviđenog razdoblja ; aplikacija - povećanje vrijednosti imovine tijekom predviđenog razdoblja; SFF- faktor (koeficijent) kompenzacijskog fonda po stopi povrata na vlasnički kapital za predviđeno razdoblje.

Hipotekarni omjer S u formuli se može izračunati na sljedeći način:

C= Y + R *(SFF) – f ,

gdje R - dio hipotekarnog kredita koji će se amortizirati (otplatiti) tijekom predviđenog razdoblja; f - hipotekarna konstanta, odnosno postotak godišnjih otplata servisa duga prema tekućem stanju duga.

Koeficijent hipoteke nalazi se u tablicama koje je posebno izradio L. V. Elwood, tzv. Elwoodovi C-stolovi.

Glavne metode kapitalizacije su metoda izravne kapitalizacije i metoda kapitalizacije dohotka koja se temelji na stopi prinosa na kapital.

Na izbor metode kapitalizacije u svakom slučaju utječu sljedeći čimbenici:

– vrsta imovine;
– efektivna starost i ekonomski vijek objekta;
– pouzdanost i opširnost informacija;
- karakteristike prihoda od predmeta procjene (iznos, trajanje primitka, stopa promjene).

Najčešće korištene metode pisanja velikih slova su:

– izravna upotreba velikih i malih slova, kada se vrijednost predmeta utvrđuje dijeljenjem neto godišnjeg prihoda sa stopom kapitalizacije;
– metoda bruto najamnine, na temelju procjene vrijednosti imovine, uzimajući u obzir potencijalni ili stvarni prihod i bruto multiplikator najma;
– metoda diskontiranog novčanog toka - vrednovanje objekta, kada se novčani tokovi primaju neravnomjerno, proizvoljno mijenjaju, uzimajući u obzir stupanj rizika povezanog s korištenjem imovine;
– metoda ostatka - vrednovanje imovine, uzimajući u obzir utjecaj pojedinih čimbenika na formiranje prihoda (u kombinaciji s metodom ostatka mogu se koristiti metode kako izravne kapitalizacije tako i kapitalizacije dohotka po stopi prinosa);
– metoda analize hipotekarnih ulaganja - procjena vrijednosti imovine na temelju obračuna troška vlastitog i posuđenog kapitala.

Izbor određene metode kapitalizacije određen je prirodom i kvalitetom očekivanog prihoda.

U sadašnjim uvjetima ekonomske i političke nestabilnosti u Rusiji, zbog poteškoća u izradi pouzdanih prognoza, široko se koristi metoda izravne kapitalizacije koja ne zahtijeva tako temeljitu analizu novčanih tokova kao kod kapitalizacije po stopi prinosa.

Izravna upotreba velikih i malih slova - vrednovanje imovine uz održavanje stabilnih uvjeta za njezino korištenje, konstantan iznos prihoda, bez početnih ulaganja i istovremeno uzimanje u obzir povrata kapitala i prihoda od kapitala.

Stopa kapitalizacije obično se izračunava na temelju analize tržišnih informacija o analozima predmeta procjene dijeljenjem neto godišnjeg prihoda s prodajnom cijenom analoga.

Razmotrena u prethodnom poglavlju, osnovna formula dohodovnog pristupa

s izravnim velikim slovima, obično se primjenjuje u sljedećem obliku:

gdje je PV – trenutnu vrijednost nekretnine,

NOI – očekivani neto poslovni prihod za prvu godinu nakon datuma vrednovanja,

L je ukupna stopa kapitalizacije.

Normalizirani neto operativni prihod za 1 godinu, dobiven prosječnim prihodima tijekom nekoliko godina, može se koristiti kao NOI.

Stopa kapitalizacije Dd odražava rizike kojima su izložena sredstva uložena u imovinu. Metode za izračun stope kapitalizacije odabiru se ovisno o specifičnim uvjetima u kojima objekt procjene djeluje: podaci o prihodima i transakcijskim cijenama na temelju uzorka usporedivih objekata, izvori i uvjeti financiranja transakcija, mogućnost točne prognoze u vezi vrijednost objekta na kraju prognoziranog razdoblja.

Moguća izravna kapitalizacija korištenjem bruto množitelja najma

Bruto množitelj najamnine (RM)- prosječni omjer tržišne cijene i potencijalnog ili stvarnog bruto prihoda određene vrste imovine.

Glavni uvjeti za primjenu metode izravne kapitalizacije:

- razdoblje primanja prihoda teži beskonačnosti;
- visina prihoda je konstantna;
- uvjeti korištenja objekta su stabilni;
- početno ulaganje se ne uzima u obzir;
– istovremeno se uzimaju u obzir povrat kapitala i povrat na kapital.

Na izravna upotreba velikih slova koriste se modeli koji se temelje na određivanju vrijednosti nekretnine dijeljenjem tipičnog neto prihoda iz poslovanja sa stopom ukupne kapitalizacije dobivenom na temelju analize odnosa prihoda i prodajnih cijena analoga procijenjene imovine. Evo nekoliko primjera modela izravne upotrebe velikih slova.

Prednosti metode izravne kapitalizacije:

– jednostavnost izračuna;
– mali broj pretpostavki;
– odraz stanja na tržištu;
– postizanje dobrih rezultata za stabilno funkcioniranje nekretnine s niskim rizicima (zgrada s jednim najmoprimcem i dugoročni zakup).

Uz dovoljnu jednostavnost primjene metode, treba uzeti u obzir složenost analize tržišta i potrebu prilagođavanja razlika između uspoređenih objekata. Metoda se ne smije primjenjivati ​​ako nema podataka o tržišnim transakcijama, ako je objekt u izgradnji ili rekonstrukciji ili ako je objekt pretrpio ozbiljna oštećenja.

Stopa kapitalizacije primjenjuje se prilikom pretvaranja budućih prihoda od nekretnina u njihovu sadašnju vrijednost.

Za izračun stope kapitalizacije koriste se metoda usporedbe prodaje, metoda omjera pokrića duga, metoda investicijske grupe, metoda omjera stvarnog bruto prihoda i bilansna metoda.

Metoda usporedbe prodaje − glavna metoda za određivanje stope ukupne kapitalizacije. Prilikom utvrđivanja stope kapitalizacije za procijenjeni objekt, stopa kapitalizacije se prvo izračunava za svaki od prodanih analoga pomoću formule

gdje je SP i prodajna cijena i-analoga.

Zatim, uzimajući u obzir metode matematičke statistike, težinski koeficijent x i , koji odražava stupanj sličnosti svake prodaje s objektom procjene, odabire se ukupna stopa kapitalizacije

.

Kao Ri stopa kapitalizacije može se primijeniti za alternativna ulaganja sa sličnim stupnjem rizika, tada je x težinski faktor 1. ulaganja.

Analizirani analozi objekta procjene trebali bi imati slične karakteristike: preostali ekonomski vijek, razinu operativnih troškova, vrijednosti povrata i faktore gubitka, rizike, omjer zemljišta i zgrada, datum prodaje, način najboljeg i najučinkovitijeg korištenja, uvjeta financiranja, razine kvalitete upravljanja . Osim toga, mjesto i ukras predmeta ne bi se trebali bitno razlikovati.

Metoda pokrića duga primjenjuje se ako se dužnički kapital koristi za financiranje ulaganja u nekretnine.

Omjer pokrića duga DCR izračunati kako slijedi:

,

gdje je DS – godišnje servisiranje duga.

Ukupna stopa kapitalizacije određena je formulom

gdje je Rm – ukupna stopa kapitalizacije; m je udio pozajmljenih sredstava:

gdje je Vm trošak posuđenih sredstava, odnosno iznos zajma;

V – trošak objekta;

Rm je stopa kapitalizacije za posuđena sredstva:

Podaci za izračun omjera pokrića duga su lako dostupni, ali ova metoda daje indikativnu vrijednost za stopu kapitalizacije u slučajevima kada tržišni podaci nisu dovoljno pouzdani. Stoga se metoda omjera pokrivenosti koristi samo kao korektivna.

Metoda investicijske grupe koristi se kada je posuđeni kapital uključen u kupnju nekretnine. Istodobno, stopa kapitalizacije može se izračunati i u odnosu na financijske i u odnosu na fizičke komponente.

Metoda investicijske grupe za financijske komponente. Stopa kapitalizacije je ponderirani prosjek koji uzima u obzir udjele i vlasničkog i posuđenog kapitala:

gdje je R m stopa kapitalizacije za vlasnički kapital, koja se utvrđuje iz podataka o usporedivim objektima dijeljenjem vrijednosti dohotka prije oporezivanja s vrijednošću vlastitog uloženog kapitala; R e , je stopa kapitalizacije za posuđena sredstva.

Metoda investicijske grupe za fizičke sastojke. Stopa kapitalizacije određena je formulom

gdje je L udio vrijednosti zemljišta u ukupnoj vrijednosti imovine; Rl- stopa kapitalizacije zemljišta;

R h je stopa kapitalizacije za poboljšanja.

Stopa kapitalizacije zemljišta izračunava se kao omjer prihoda koji se može pripisati zemljištu i vrijednosti zemljišta. Stopa kapitalizacije poboljšanja određena je omjerom prihoda koji se može pripisati poboljšanjima i troškom poboljšanja.

Metoda omjera stvarnog bruto dohotka primjenjuje se ako su dostupni podaci o poslovnim troškovima i stvarnom bruto prihodu:

,

gdje je OER omjer operativnih troškova; EGIM je stvarni omjer bruto prihoda.

Uz izravnu kapitalizaciju, omjeri bruto prihoda i tehnika ostatka mogu se koristiti za izračunavanje vrijednosti objekta.

Primjena omjera bruto dohotka. Ako operativni troškovi nisu dostupni, koriste se brojke bruto prihoda i množe se sa sljedećim odgovarajućim faktorima:

– GRM – koeficijent bruto zakupnine, ako je razdoblje jednako mjesecu;

– G.I.M. – omjer bruto dohotka ako je razdoblje godina.

Ovi koeficijenti određeni su omjerom prihoda i prodajnih cijena objekata i recipročni su stopama kapitalizacije.

Vrijednost nekretnine u ovom slučaju utvrđuje se na sljedeći način:

gdje je PGI potencijalni bruto prihod;

PGIM – koeficijent potencijalnog bruto dohotka izračunat na temelju podataka o analozima procijenjenog objekta:

,

EGI - stvarni bruto prihod; EGIM je stvarni omjer bruto dohotka:

,

SP je prodajna cijena analognog predmeta procjene.

Metoda ostatka koristi se u slučajevima kada je poznat trošak jedne komponente procijenjenog objekta. Postoje rezidualne metode za zemljište i zgrade, vlasnički i dužnički kapital.

Redoslijed primjene metode ostatka:

- obračun dijela godišnjeg prihoda koji pada na komponentu s poznatom vrijednošću;
- obračun dijela godišnjeg prihoda koji pada na komponentu nepoznate vrijednosti;
– izračun cijene nepoznate komponente;
- utvrđivanje vrijednosti imovine zbrajanjem vrijednosti njenih komponenti.

Razmotrimo rezidualnu metodu za zgrade kada je poznata vrijednost zemljišta. Izračuni će se izvršiti u skladu s gornjim redoslijedom koristeći sljedeće formule:

,

gdje je 1 L godišnji prihod koji se može pripisati zemljištu; V L - trošak zemljišta; R L je stopa kapitalizacije za zemljište.

gdje je J h godišnji prihod koji se može pripisati zgradi; J 0 - ukupni godišnji prihod koji donosi nekretnina.

gdje je Vn trošak zgrade; Rn je stopa kapitalizacije za zgrade.

,

gdje je V vrijednost imovine.

Primijenite na sličan način:

– rezidualna metoda za zemljište – kada se trošak zgrade može prilično točno odrediti;
– bilančna metoda za kapital – ako je moguće odrediti rok trajanja hipotekarnog kredita i iznos godišnje otplate duga;
- rezidualna metoda za posuđeni kapital - kada je poznat trošak vlasničkog kapitala.

Općenito, izračuni izravne kapitalizacije zahtijevaju dostupnost usporedivih podataka o prodaji. Kapitalizacija prihoda po stopi povrata manje ovisi o tržišnim podacima, ali ova metoda treba odražavati stvarna očekivanja i preferencije potencijalnih kupaca takvih nekretnina.

Izravna kapitalizacija je vrednovanje imovine uz održavanje stabilnih uvjeta za njezino korištenje, konstantan iznos prihoda, odsutnost početnih ulaganja i istovremeno uzimanje u obzir povrata kapitala i prihoda od kapitala.

Stopa kapitalizacije obično se izračunava na temelju analize tržišnih informacija o analozima predmeta procjene dijeljenjem neto godišnjeg prihoda s prodajnom cijenom analoga.

Trošak objekta određuje se formulom:

gdje je I - neto prihod (CHOD);

R - omjer kapitalizacije.

Osnovna formula za pristup prihoda od izravne kapitalizacije obično se primjenjuje na sljedeći način:

gdje je PV trenutna vrijednost nekretnine;

NOI - očekivani neto poslovni prihod za prvu godinu nakon datuma procjene;

R 0 - ukupna stopa kapitalizacije.

Normalizirani neto operativni prihod za 1 godinu, dobiven prosječnim prihodima tijekom nekoliko godina, može se koristiti kao NOI.

Stopa kapitalizacije odražava rizike kojima su izložena sredstva uložena u imovinu. Metode za izračun stope kapitalizacije odabiru se ovisno o specifičnim uvjetima u kojima objekt procjene djeluje: podaci o prihodima i transakcijskim cijenama na temelju uzorka usporedivih objekata, izvori i uvjeti financiranja transakcija, mogućnost točne prognoze u vezi vrijednost objekta na kraju prognoziranog razdoblja.

Moguća izravna kapitalizacija korištenjem bruto množitelja najma

Bruto najamni multiplikator (RM) je prosječni omjer tržišne cijene i potencijalnog ili stvarnog bruto prihoda određene vrste imovine.

Glavni uvjeti za primjenu metode izravne kapitalizacije:

Razdoblje primanja prihoda teži beskonačnosti; - visina prihoda je konstantna; - uvjeti korištenja objekta su stabilni; - početna ulaganja se ne uzimaju u obzir; - istovremeno se uzimaju u obzir povrat kapitala i povrat na kapital.

Za izravnu kapitalizaciju koriste se modeli koji se temelje na određivanju vrijednosti nekretnine dijeljenjem tipičnog neto prihoda iz poslovanja s ukupnom stopom kapitalizacije dobivenom na temelju analize odnosa prihoda i prodajnih cijena analoga predmeta procjene. Evo nekoliko primjera modela izravne upotrebe velikih slova.

Prednosti metode izravne kapitalizacije:

Jednostavnost izračuna; - mali broj pretpostavki; - odraz stanja na tržištu; - postizanje dobrih rezultata za stabilno funkcioniranje nekretnine s niskim rizicima (zgrada s jednim najmoprimcem i dugoročni zakup).

Uz dovoljnu jednostavnost primjene metode, treba uzeti u obzir složenost analize tržišta i potrebu prilagođavanja razlika između uspoređenih objekata. Metoda se ne smije primjenjivati ​​ako nema podataka o tržišnim transakcijama, ako je objekt u izgradnji ili rekonstrukciji ili ako je objekt pretrpio ozbiljna oštećenja.

Stopa kapitalizacije primjenjuje se prilikom pretvaranja budućih prihoda od nekretnina u njihovu sadašnju vrijednost.

Za izračun stope kapitalizacije koriste se metoda usporedbe prodaje, metoda omjera pokrića duga, metoda investicijske grupe, metoda omjera stvarnog bruto prihoda i bilansna metoda.

Metoda usporedbe prodaje glavna je metoda za određivanje ukupne stope kapitalizacije. Prilikom utvrđivanja stope kapitalizacije za procijenjeni objekt, stopa kapitalizacije se prvo izračunava za svaki od prodanih analoga pomoću formule

gdje je SP i prodajna cijena i-analoga.

Zatim, uzimajući u obzir metode matematičke statistike, težinski koeficijent x i , koji odražava stupanj sličnosti svake prodaje s objektom procjene, odabire se ukupna stopa kapitalizacije

Kao Ri, može se koristiti stopa kapitalizacije za alternativna ulaganja sa sličnim stupnjem rizika, tada je x težinski koeficijent 1. ulaganja.

Analizirani analozi objekta procjene trebali bi imati slične karakteristike: preostali ekonomski vijek, razinu operativnih troškova, vrijednosti povrata i faktore gubitka, rizike, omjer zemljišta i zgrada, datum prodaje, način najboljeg i najučinkovitijeg korištenja, uvjeta financiranja, razine kvalitete upravljanja . Osim toga, mjesto i ukras predmeta ne bi se trebali bitno razlikovati.

Metoda omjera pokrića duga primjenjuje se kada se dužnički kapital koristi za financiranje ulaganja u nekretnine.

Omjer pokrića duga DCR-a izračunava se na sljedeći način:

gdje je DS godišnji servis duga.

Ukupna stopa kapitalizacije određena je formulom

gdje je Rm - ukupna stopa kapitalizacije;

m - udio pozajmljenih sredstava:

gdje je Vm trošak posuđenih sredstava, odnosno iznos zajma;

V - trošak objekta;

Rm - stopa kapitalizacije za posuđena sredstva:

Podaci za izračun omjera pokrića duga su lako dostupni, ali ova metoda daje indikativnu vrijednost za stopu kapitalizacije u slučajevima kada tržišni podaci nisu dovoljno pouzdani. Stoga se metoda omjera pokrivenosti koristi samo kao korektivna.

Metoda investicijske grupe koristi se ako se u kupnju nekretnine uključuje posuđeni kapital. Istodobno, stopa kapitalizacije može se izračunati i u odnosu na financijske i u odnosu na fizičke komponente. Stopa kapitalizacije je ponderirani prosjek koji uzima u obzir udjele i vlasničkog i posuđenog kapitala:

gdje je R m - stopa kapitalizacije za vlasnički kapital, koja se utvrđuje iz podataka o usporedivim objektima dijeljenjem vrijednosti dohotka prije oporezivanja s vrijednošću vlastitog uloženog kapitala;

R e , - stopa kapitalizacije za posuđena sredstva.

Metoda investicijske grupe za fizičke sastojke. Stopa kapitalizacije određena je formulom

gdje je L udio vrijednosti zemljišta u ukupnoj vrijednosti imovine;

R l - stopa kapitalizacije za zemljište;

R h - stopa kapitalizacije za poboljšanja.

Stopa kapitalizacije zemljišta izračunava se kao omjer prihoda koji se može pripisati zemljištu i vrijednosti zemljišta. Stopa kapitalizacije poboljšanja određena je omjerom prihoda koji se može pripisati poboljšanjima i troškom poboljšanja.

Metoda koeficijenta stvarnog bruto prihoda primjenjuje se ako postoje podaci o troškovima poslovanja i iznosu stvarnog bruto prihoda:

gdje je OER omjer operativnih troškova;

EGIM je stvarni omjer bruto prihoda.

Uz izravnu kapitalizaciju, omjeri bruto prihoda i tehnika ostatka mogu se koristiti za izračunavanje vrijednosti objekta.

Primjena omjera bruto dohotka. Ako operativni troškovi nisu dostupni, koriste se brojke bruto prihoda i množe se sa sljedećim odgovarajućim faktorima:

1) GRM - koeficijent bruto zakupnine, ako je razdoblje jednako mjesecu;

2) GIM - omjer bruto dohotka ako je razdoblje jednako godini.

Ovi koeficijenti određeni su omjerom prihoda i prodajnih cijena objekata i recipročni su stopama kapitalizacije.

Vrijednost nekretnine u ovom slučaju utvrđuje se na sljedeći način:

gdje je PGI - potencijalni bruto prihod;

PGIM je koeficijent potencijalnog bruto dohotka, izračunat prema podacima o analozima objekta procjene:

gdje je EGI stvarni bruto prihod;

EGIM - koeficijent stvarnog bruto dohotka:

SP je prodajna cijena analoga procijenjenog objekta.

Rezidualna metoda se koristi u slučajevima kada je poznat trošak jedne komponente procijenjenog objekta. Postoje rezidualne metode za zemljište i zgrade, vlasnički i dužnički kapital.

Općenito, izračuni izravne kapitalizacije zahtijevaju dostupnost usporedivih podataka o prodaji. Kapitalizacija prihoda po stopi povrata manje ovisi o tržišnim podacima, ali ova metoda treba odražavati stvarna očekivanja i preferencije potencijalnih kupaca takvih nekretnina.

"Izračun vrijednosti nekretnine metodom izravne kapitalizacije dohotka (dohodovni pristup)"

Trošak OH ovom metodom izračunava se na sljedeći način:

Sdx \u003d COD: Kcap,

gdje ČOD- godišnji iznos neto prihoda od poslovanja HP-a;

kcap- omjer kapitalizacije.

Visina neto prihoda utvrđuje se kroz potencijalni bruto dohodak (GRP), tj. prihod kada je objekt potpuno napunjen:

COD \u003d PVD - P-ILI-R,

gdje P- gubitak prihoda, na primjer, od privremeno istovarenih prostorija;

ILI- troškovi poslovanja za održavanje zgrade (plaće osoblja, operativni troškovi, porez na imovinu i sl.);

R- odgođene pričuve za nadolazeći popravak kratkotrajnih konstrukcijskih elemenata i sustava.

1. Određivanje iznosa potencijalnog bruto dohotka

PVD izračunavamo na temelju sljedećih uvjeta:

LDPE\u003d 5--H 5 ^ a, (3.2)

gdje S- površina za zakup, m2,

ca- cijena najma za 1m2.

PVD \u003d 12 * 32000 \u003d 384 000 rubalja / godina,

Gubici od zastoja prostora su u prosjeku 5-10%. U ovom slučaju uzimat ćemo 5% godišnje.

Dakle, gubitak će biti:

P \u003d 384.000 * 0,05 \u003d 19.200 rubalja.

Izračunajte vrijednost stvarnog bruto dohotka:

DVD \u003d PVD - P \u003d 384.000 - 19.200 \u003d 364.800 rubalja.

Redoslijed izračuna prikazan je u tablici. 4.1.

Tablica 4.1 Izračun neto prihoda iz poslovanja

	Indikator		Značenje	Postupak izračuna
	Učinkovito područje			Prihvaćeno prema početnim podacima
	Najamnine			Na temelju analize tržišta
	Potencijalni bruto prihod
	Nedovoljno opterećenje prognoze
	Predvidite gubitke od neplaćanja
	Stvarni bruto prihod			384 000 * (100-8)/100
	Prihod bez PDV-a
	Troškovi poslovanja			Tablica 4.2
	Neto prihod iz poslovanja prije poreza na dobit
	Porez na dohodak (13%)
	Neto operativni prihod za EON

Tablica 4.2. Obračun fiksnih troškova poslovanja za pojedini objekt nekretnine (zemljište + upravna zgrada)

Indikator		Značenje	Postupak izračuna
1. Porez na zemljište
2. S zemlja			Prema izvornim podacima
3. Katastarska vrijednost memorije
4. Stopa poreza na zemljište
5. Porez na imovinu			1% preostale vrijednosti nekretnine
6. Preostala vrijednost objekta			Prema rezultatima troškovnog pristupa
7. Troškovi osiguranja
8. Zamjenska pričuva bez PDV-a

3. Određivanje iznosa varijabilnih troškova poslovanja

Glavna stavka varijabilnih troškova je trošak komunalnih usluga: grijanje, vodoopskrba, kanalizacija, čišćenje teritorija i uklanjanje krutog otpada:

Rper1\u003d 156,7 * 60 * 12 \u003d 112 824 rubalja.

4. Izračun zamjenske pričuve (RZ) dat je u tablici 4.3

Tablica 4.3 Obračun pričuve za zamjenu poboljšanja upravne zgrade

3. Standardni vijek trajanja konstrukcijskih elemenata preuzet je iz tablice. 2.2.

4. Izračunajte godišnju RH za obnovu krova, uz preliminarni odbitak poduzetničke dobiti od zrakoplova (-15%):

RZkr \u003d (VS / 1,15 * V) / Tn \u003d (1,312,343 / 1,15) * 0,14/9 \u003d 17,751,5 rubalja / godina

RZkr \u003d (VS / 1,15 * V) / Tn \u003d 1.141.167,8 * 0,16/20 \u003d 9.129,3 rubalja godišnje

RZkr \u003d (VS / 1,15 * V) / Tn \u003d 1.141.167,8 * 0,25/25 \u003d 11.411,7 rubalja godišnje

Ukupni iznos RH za godinu je -38.292,5 rubalja, što je jednako 2,9% njihove ukupne HC.

Izračunajmo ukupan iznos svih vrsta troškova poslovanja (tablica 4.1):

ILI = Rpost+ Rper1 = 60 075,1 + 112 824 = 172 899,1 trljati.

4. Izračun stope kapitalizacije

Tablica 4.4

	Indikator		Značenje	Postupak izračuna
	stopa bez rizika
	Vjerojatno razdoblje izlaganja predmeta na tržištu
	Usklađivanje za nelikvidnost
	Prilagodba za rizik ulaganja u nekretnine			Osiguranje
	Ukupni ekonomski život poboljšanja			*na temelju kapitalne grupe objekta
	Stvarna dob poboljšanja			Prema podatkovnom listu
	Učinkovito doba poboljšanja
	Preostali vijek trajanja nadogradnje			(stavka 5*0,70-stavka 7)
	Stopa povrata kapitala			Po metodi prstena 100% / stavka 8
	Ukupna stopa kapitalizacije za poboljšanja			Stavka 1+stavka 3+stavka 4+stavka 9 = 7,8+1,95+0,5+1,74
	Omjer kapitalizacije zgrade

Kao stopu bez rizika uzet ćemo prosječni ponderirani prinos depozita u rubljama za pravne osobe najpouzdanijih ruskih banaka - 7,8%.

Kao rezultat izračuna (tablica 4.4), akumulirana stopa kapitalizacije bit će:

Sk= 7,8+1,95+0,5+1,85 = 12,1 %.

5. Utvrđivanje vrijednosti građevine

Trošak upravne zgrade prema ovom pristupu prihoda je:

Umro= 255 088,3: 0,121 = 2 108 168 trljati.

Usklađivanje rezultata i utvrđivanje tržišne vrijednosti objekta procjene

Usklađivanje rezultata usmjereno je na procjenu pouzdanosti primjene svakog od pristupa.

U analizi treba uzeti u obzir sljedeće čimbenike:

1. Imenovanje predmeta procjene, njegova trenutna uporaba.

2. Trendovi razvoja ovog segmenta tržišta nekretnina.

3. Opća gospodarska situacija u zemlji, regiji i industriji koja odgovara namjeni predmeta procjene.

Prilikom usklađivanja rezultata proračuna koristimo metodu raspodjele težinskih koeficijenata: u ovom slučaju se izračun specifične težine rezultata dobivenih u procjeni nekretnine provodi na temelju prosječne težine utjecaja. kriterije za svaki pristup.

Tablica 4.5

Tablica 4.6 Rezultati tri pristupa analizi troškova

Konačna tržišna vrijednost nekretnine jednaka je zbroju proizvoda vrijednosti vrijednosti i njihovih odgovarajućih težina:

Spavanje \u003d 6,521,342 x 0,375 + 6,400,000 x 0,325 + 2,108,168 x 0,200 \u003d 5,587,137 tisuća rubalja.

Zaobljena 5 588 tisuća rubalja, stoga će trošak 1 m² ukupne površine zgrade biti:

5.588/156.7 = 35.660 rubalja/m2.

Glavni zaključci o objektu procjene

Tablica 4.7

Puno i točno ime (imenovanje)	Samostalna stambena zgrada, vikendica
	Republika Tatarstan, Kazan, naselje Konstantinovka (sovjetski okrug)
Godina izgradnje, kapitalna grupa	2012., grupa I
Građevinski volumen, kubični metri i broj katova	522 kubika, 1 kat
Ukupna površina (korisna), m2
Datum izrade tehničkog putovnice
Datum procjene	svibnja 2014
Tržišna vrijednost izračunata troškovni pristup
komparativni pristup
prihodovni pristup
Konačni zaključak o struji tržišna vrijednost predmeta procjene
Trošak sq. m ukupne površine, rub.