Kapitalizací příjmu se rozumí získání současné hodnoty budoucích výhod z vlastnictví nemovitosti. Kapitalizovaný příjem z nemovitosti je odhadem její současné hodnoty.

Základními pojmy v metodách kapitalizace jsou pojmy čistý provozní příjem (NOI) a míra kapitalizace (R).

V rámci důchodového přístupu se hodnota nemovitosti (V) vypočítá pomocí vzorce:

Pokud analýza nákladů používá příjem za jeden rok (nebo průměrný roční příjem), pak se tato metoda oceňování nazývá metoda přímé kapitalizace, a pokud analýza používá budoucí tok příjmů (platby nájemného za roky mínus provozní náklady a tržby z prodeje na konci roku období držby ) s vlastní mírou kapitalizace, pak se tato metoda nazývá metoda diskontovaných peněžních toků.

Čistý provozní výnos (NOI). Pojem čistý provozní výnos se používá pouze v teorii oceňování nemovitostí.

Čistý provozní příjem je vypočtená stálá hodnota očekávaného čistého ročního příjmu získaného z majetku, který se oceňuje po odečtení všech provozních nákladů a rezerv od skutečných výnosů, ale před splácením hypotečního dluhu a při zohlednění odpisů.

Čistý provozní výnos se počítá za první rok po dni ocenění nemovitosti pronajaté za tržní nájemné.

Pořadí pro výpočet NOI je následující:

1. Potenciální hrubý příjem (GIR) z pronájmu nemovitosti v prvním roce po datu ocenění je stanoven podle podmínek tržního nájemného.

2. Efektivní hrubý příjem (EI) se stanoví odečtením odhadovaných ztrát v důsledku vyprázdnění prostor, změn nájemců a ztrát při výběru nájemného od EHI

3. Od projektované EIA se odečítají veškeré roční projektované výdaje, které zahrnují fixní a provozní náklady, jakož i rezervy.

Potenciální hrubý příjem (hrubý příjem) je očekávaná celková hodnota z hlavní činnosti a doplňkových služeb, které doprovázejí hlavní činnost na základě oceňovaného majetku. Pokud například pronajímatel pronajímá byt, pak nájemné je hrubým výnosem z hlavní činnosti a výnosem z používání praček, sušiček atd. je dodatečný příjem. Součet hrubých a přírůstkových příjmů představuje potenciální hrubý příjem. Navíc se pro posouzení počítá hrubý a dodatečný příjem za první rok po datu posouzení, tzn. má se za to, že předmětný majetek je k datu ocenění nepoužitelný.

Náklady na provoz zařízení se dělí na stálé, provozní a rezervní.

Fixní náklady zahrnují náklady, které nejsou závislé na stupni vytížení nemovitosti. Patří mezi ně daně z nemovitosti a pojistné.

Provozní náklady zahrnují náklady na provoz zařízení, poskytování služeb uživateli a udržování toku příjmů. Provozní náklady nemovitosti zahrnují: poplatky za správu nemovitosti, platy a odměny údržbářům, sociální pojištění zaměstnanců, energie, náklady na údržbu nemovitosti (platba za bezpečnostní a požární služby, údržba výtahu, telefonu atd.), pohostinství, reklama, bankovnictví a cestovní výdaje.

Rezervy zahrnují výdaje na nákup (výměnu) kuchyňského vybavení, nábytku, nádobí a dalšího náčiní do nemovitosti.

Je třeba poznamenat, že náklady na kapitál a běžné opravy posuzovaného objektu nejsou v tomto výčtu zahrnuty - jsou převedeny do odpisů.

Zvláštní pozornost je třeba věnovat ostatním fixním nákladům, které nejsou zahrnuty do provozních nákladů a rezerv. Jedná se o náklady na obsluhu dluhu, jako jsou úroky z úvěru a pojištění úvěru, odpisy, daně z příjmu a další daně a manažerské poplatky.

Je třeba také říci, že část těchto nákladů, jako jsou odpisy, je zahrnuta do výrobních nákladů; část, jako je odměna manažera, je kryta ziskem a některé náklady, jako jsou náklady na krytí dluhů, jsou hrazeny částečně ze zisku, částečně z výrobních nákladů. Všechny fixní provozní náklady a rezervy jsou zahrnuty do výrobních nákladů.

míra kapitalizace. Nejtěžší otázkou při oceňování výnosných nemovitostí je stanovení míry kapitalizace. Nejjednodušší způsob, jak určit míru kapitalizace, je získat ji pomocí dat shromážděných na trhu. Míra kapitalizace se rovná:

kde NOI je čistý provozní příjem

V - hodnota nemovitosti

R - míra kapitalizace

Takto stanovená míra kapitalizace se nazývá celková míra kapitalizace. Chcete-li to určit, musíte mít tržní údaje o prodejích podobných nemovitostí. Zároveň je pro každý objekt nutné získat hodnoty NOI (čistý provozní výnos), jako by byly tyto objekty hodnoceny znovu.

Získání takových dat je v podmínkách formování trhu velmi komplikované, ale zároveň je tato metoda nejpřesnější a v tržních podmínkách se nejčastěji používá.

Příklad: Prvotní informace:

Objekty	Prodejní cena	NOI	Celková míra návratnosti
Posouzeno
Objekt 1			0,12
Objekt 2			0,11
Objekt 3			0,105

Čistý provozní příjem (N01) z oceňovaného objektu - 57 000 tisíc rublů. Je nutné určit hodnotu předmětu.

Řešení: Objednání série: 0,105 - 0,11 - 0,12.

Průměrná hodnota je 0,112.

Modální význam Mo je ne.

Medián Me = 0,11.

Po porovnání kvality srovnatelných nemovitostí odhadce rozhodne, že požadovaná celková míra návratnosti je 11,5 %. Pak se cena objektu bude rovnat:

57000: 0,115 = 495650 tisíc rublů

Metoda propojeného investování.

V teorii oceňování existuje mnoho dalších metod pro stanovení kapitalizačního poměru, založených na metodách investiční skupiny a hypoteční investiční analýze.

Světová praxe vychází ze skutečnosti, že téměř všechny transakce s nemovitostmi jsou prováděny se zapojením hypotečních úvěrů, to znamená, že se využívá finanční páka.

Úvěry na financování transakcí s nemovitostmi jsou přitahovány z řady důvodů, mezi které patří:

1. Cena nemovitosti je vysoká a jen málo kupujících má dostatek peněz na její koupi.

2. Ti, kteří mají dostatek finančních prostředků, se snaží snížit riziko kapitálových investic, to znamená, že se snaží své investice diverzifikovat.

3. Využití půjček umožňuje investorovi ovládat velké množství majetku generujícího příjem.

4. Úspory díky snížení daní (ve většině zemí se úroky z úvěrů nedaní).

Investice do nemovitostí se tedy ve většině případů skládají ze dvou složek: hypotečního úvěru a vlastního kapitálu. Míra kapitalizace musí zároveň splňovat požadavky trhu na výnosy pro obě tyto části investice s přihlédnutím k riziku investování kapitálu do nemovitostí. V opačném případě budou tyto investice ve formě vlastních prostředků a úvěrů investovány do jiného výnosnějšího projektu.

Míra kapitalizace se tedy dělí na dvě složky: hypoteční konstantu a míru kapitalizace vlastního kapitálu.

Hypoteční konstanta (R i) je poměr ročních splátek dluhové služby k jistině hypotečního úvěru.

Míra kapitalizace vlastního kapitálu (Rs) je poměr peněžních příjmů před zdaněním k částce investovaného vlastního kapitálu. Tento koncept je třeba odlišit od míry návratnosti investora, protože míra kapitalizace vlastního kapitálu kromě míry návratnosti zahrnuje také návratnost investovaného kapitálu.

Ve většině zemí s rozvinutým trhem nemovitostí je hlavním investičním kritériem míra kapitalizace vlastního kapitálu. Stanovuje se na základě analýzy srovnatelných tržeb a závisí na názoru odhadce. Když je známa hypoteční konstanta a míra kapitalizace vlastního kapitálu, lze celkovou sazbu získat pomocí metody investiční skupiny nebo metod spojených investic.

R \u003d M * R i + (1 - M) * R s,

kde M je poměr úvěru k hodnotě nemovitosti.

Metodu investiční skupiny lze použít pro stanovení míry kapitalizace a pro oddělení investic do pozemků a budov za předpokladu, že lze získat míry kapitalizace pro každou ze složek. V tomto případě má výpočetní vzorec tvar:

R \u003d L * R L + B * R b,

kde R je míra kapitalizace souvisejících investic;

L - hodnota pozemku jako podíl na celkové hodnotě nemovitosti;

R L - míra kapitalizace půdy;

B - náklady na stavbu jako podíl na celkové hodnotě nemovitosti;

Rb je míra kapitalizace budovy.

Metoda kapitalizace příjmu. U metody přímé kapitalizace se stanovení hodnoty provádí jednou matematickou operací, která používá jednotnou míru kapitalizace příjmu za 1 rok (nebo průměrnou roční míru za několik let). V praxi se často stává, že peněžní toky z vlastnictví nemovitostí jsou nerovnoměrné a rozdílná může být i míra jejich kapitalizace. V tomto případě musí být každý peněžní tok diskontován, aby se určila současná hodnota. Tento přístup se nazývá metoda kapitalizace výnosů nebo metoda diskontovaných peněžních toků.

Metoda kapitalizace příjmu je způsob, jak převést budoucí užitky z vlastnictví nemovitosti na její současnou hodnotu. Tyto výhody jsou rozděleny do dvou částí:

1. - periodické peněžní toky z provozu nemovitosti (NOI) a dodatečné čisté peněžní toky bez odpisů a daně z příjmu.

2. - peněžní tok z prodeje nemovitosti na konci doby držení minus náklady na transakci.

Určujícím krokem v metodě kapitalizace příjmu je výběr vhodných sazeb kapitalizace. Tento proces by měl provádět odhadce na základě podrobného průzkumu trhu. Přitom je třeba mít na paměti následující body:

1. Přesné hodnoty míry kapitalizace a příjmu z objektu lze získat až po jeho prodeji. Úkolem odhadce je předvídat tyto ukazatele před nebo během doby vlastnictví nemovitosti.

2. V analýze lze použít srovnatelné údaje o prodeji. Mějte však na paměti, že tato data odrážejí minulá očekávání vlastnictví, nikoli očekávání očekávaná během prognózovaného období.

3. Při provádění analýzy musí odhadce zohlednit možnost investování kapitálu do alternativních nástrojů finančního trhu a následně trendy a dynamiku jejich vývoje v prognózovaném období.

4. Kapitalizační sazby zohledňují očekávaná rizika investování do nemovitostí. Různé peněžní toky z něj mohou mít různá rizika, a tedy i různé míry kapitalizace.

5. V procesu analýzy musí odhadce získat určitý rozsah kapitalizačních sazeb pro oceňovaný majetek, který je v mezích srovnatelných prodejů.

6. Konečná volba míry návratnosti závisí zcela na názoru odhadce na základě jeho zkušeností a analýzy.

Varianta 14 6. ZÁKLAD KOMPARATIVNÍHO PŘÍSTUPU K HODNOTĚ NEMOVITOSTÍ

6.1. Podstata srovnávacího přístupu

Přístup srovnávání přímých prodejů je metoda odhadu tržní hodnoty nemovitosti porovnáním nedávných prodejů srovnatelných nemovitostí s oceňovanou nemovitostí po provedení příslušných úprav, aby se zohlednily rozdíly mezi nimi.

Odhadce analyzuje skutečné tržní transakce a porovnává předměty, pro které byly provedeny, s předmětem, který je oceňován. Tento přístup je založen na principu substituce. Předpokládá se, že racionální investor nebo kupující nezaplatí za konkrétní nemovitost více, než by stálo pořízení jiné podobné nemovitosti se stejnou užitnou hodnotou. Ceny placené za podobné nebo srovnatelné nemovitosti by proto měly odrážet tržní hodnotu oceňované nemovitosti.

Při přímém srovnání tržeb odhadce posuzuje srovnatelné nemovitosti, které byly prodány na relevantním trhu; poté se provedou úpravy o možné rozdíly mezi oceňovanou nemovitostí a srovnatelnými nemovitostmi. V důsledku toho je prodejní cena každé ze srovnatelných nemovitostí stanovena tak, jako by měla stejné základní vlastnosti jako nemovitost oceňovaná při prodeji. Upravená cena umožňuje odhadci vyvodit logické závěry o možné hodnotě nemovitosti oceňované na trhu. Přístup přímé srovnávací analýzy se také nazývá přístup srovnávacího prodeje, tržní přístup nebo přístup tržních dat.

Na málo rozvinutém trhu nemovitostí je aplikace této metody velmi obtížná kvůli nedostatku vhodných informací o srovnatelných prodejích. S formováním trhu se na trhu bytů realizují nezbytné podmínky pro aplikaci srovnávací metody.

Ve vztahu k trhu bytů princip komparativní metody znamená, že pokud má kupující schopnost a vůli koupit byt, pak je jeho hodnota obvykle stanovena na úrovni prodejních cen vybraného typu bytu za předpokladu, že dokončení transakce nezabere mnoho času a dalších nákladů.

Přímá srovnávací analýza je jedním ze tří přístupů k oceňování nemovitostí. Další dva – výnosy a náklady – rovněž vyžadují informace o trhu. V prvním z nich jsou kapitalizační poměry stanoveny přesně na základě tržních dat. Nákladový přístup vyžaduje odhad nákladů na náhradu nebo reprodukci na základě informací o tržních cenách materiálu a práce, režijních nákladech a běžném zisku.

Pod kapitalizace příjem se rozumí získání současné hodnoty budoucích výhod z vlastnictví nemovitosti. Kapitalizovaný příjem z nemovitosti je odhadem její současné hodnoty.

Teorie kapitalizace je založena na poměrně jednoduchých pojmech, kterým musí odhadce jasně rozumět.

Základními pojmy v metodách kapitalizace jsou pojmy čistý provozní příjem (NOI) a míry kapitalizace, (R).

V rámci důchodového přístupu hodnota nemovitosti (PROTI ) vypočítaný podle vzorce;

V=NOI/R

Na tomto jednoduchém vzorci je postavena promyšlená a trhem prověřená teorie oceňování výnosových nemovitostí.

Pokud se v analýze nákladů použije roční příjem (nebo průměrný roční příjem), pak se tento způsob ocenění nazývá metoda přímé kapitalizace a pokud analýza využívá tok budoucích příjmů (platby nájemného za roky minus provozní náklady a výnosy z prodeje na konci období držení) s vlastní mírou kapitalizace, pak se tato metoda nazývá metoda diskontování peněžních toků.

Zvažte základní pojmy obsažené ve vzorci.

Čistý provozní příjem (NOI)

Pojem čistý provozní výnos se používá pouze v teorii oceňování nemovitostí. Ostatní účastníci trhu s nemovitostmi (realitní kanceláře, auditoři, daňoví inspektoři) takové pojmy nepoužívají. Proto je důležité, aby o tom měl odhadce jasnou představu a podal potřebná vysvětlení. NOI v hodnotící zprávě a dalších dokumentech.

Čistý provozní výnos- to vypočtená stálá hodnota očekávaného čistého ročního příjmu získaného z předmětné nemovitosti po odečtení všech provozních nákladů a rezerv, ale před obsluhou hypotečního dluhu a při zohlednění odpisů.

NOI vypočítané za první rok po dni ocenění nemovitosti pronajaté za tržní nájemné. Sekvence výpočtu NOI další:

1. Potenciální hrubý příjem (GIR) z pronájmu nemovitosti v prvním roce po datu ocenění je stanoven podle podmínek tržního nájemného.

2. Efektivní hrubý příjem (EI) se stanoví odečtením odhadovaných ztrát v důsledku vyprázdnění prostor, změn nájemců a ztrát při výběru nájemného z EHI.

3. Od projektované EIA se odečítají veškeré roční projektované výdaje, které zahrnují fixní a provozní náklady, jakož i rezervy.

Do trvalého výdaje zahrnují výdaje, které nejsou závislé na stupni vytížení zařízení

nemovitost. Patří sem daně z nemovitosti a pojistné (z úrazů, pojištění zaměstnanců atd.).

Provozní (údržbové) náklady zahrnují tradiční náklady na údržbu nemovitosti, poskytování služeb nájemcům a udržování udržitelného toku příjmů.

V oceňování nemovitostí je zaveden pojem rezervy, který označuje každoroční úsporu (rezervaci) peněz na dlouhodobé výdaje.

Rezerva zahrnuje takové prvky budovy a zařízení, jejichž životnost je nižší než předpokládaná ekonomická životnost budovy.

V průběhu práce je nutné vyslechnout vlastníka nemovitosti, účetní, hospodáře, hospodáře, daňového inspektora a další osoby spojené s oceňovanou nemovitostí a prostudovat veškerou dokumentaci k ní.

Míra kapitalizace (R)

Nejtěžší otázkou při oceňování výnosných nemovitostí je stanovení míry kapitalizace. Nejjednodušší a nejlepší způsob, jak určit míru kapitalizace, je získat ji z dat shromážděných na trhu.

Ze vzorce (3.3.) vyplývá, že míra kapitalizace se bude rovnat:

R= NOI/V

Takto stanovená míra kapitalizace se nazývá obecná míra kapitalizace. Chcete-li to určit, musíte mít tržní údaje o prodejích podobných nemovitostí. V tomto případě je pro každý objekt nutné získat hodnoty NOI, jako by se tyto objekty znovu vyhodnocovaly.

Je zřejmé, že získávání takových dat se v podmínkách formování realitního trhu jeví jako značně problematické, je však třeba připomenout, že tato metoda je nejpřesnější a často se používá v podmínkách rozvinutých tržních vztahů.

Další metodou pro stanovení míry kapitalizace je metoda kumulativní konstrukce neboli metoda součtu. Podstatou metody je, že sazba je rozčleněna na jednotlivé části, které tvoří bezriziková sazba jako základní sazba, sazby kompenzace rizika, nízká likvidita a řízení investic (řízení investic).

Pokud jsou známy všechny čtyři složky sazby, pak sečtením můžete získat míru kapitalizace.

Základem této metody je tzv. bezriziková sazba. Například ve Spojených státech se jako taková sazba používá sazba z dlouhodobých vládních závazků.

V Rusku lze jako takovou použít refinanční sazbu centrální banky nebo sazbu na vklady Sberbank, jako nejspolehlivější banky v Rusku současnosti. Zároveň je nutné rozlišovat mezi příjmovými sazbami v dolarovém a rublovém vyjádření.

Investice do nemovitostí má vyšší riziko než všechny ostatní investice, takže míra kapitalizace to musí zohlednit tím, že ji zvýší, aby na sebe toto riziko vzal investor s kapitálem.

Rozumný investor kromě obdržení zisku ve formě úroků z investovaného kapitálu zohlední i dobu splacení (návratu) vloženého kapitálu, to znamená, že k přijaté sazbě bude nutné připočítat míru návratnosti kapitálu. , o kterém bude řeč později.

Když je známa hypoteční konstanta a míra kapitalizace vlastního kapitálu, lze celkovou sazbu získat pomocí metody investiční skupiny nebo metody spojené investice.

R= M* Ri+ (1 - M)*R.,

kde M - poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti.

Metodu investiční skupiny lze použít pro stanovení míry kapitalizace a pro oddělení investic do pozemků a budov za předpokladu, že lze získat míry kapitalizace pro každou ze složek. V tomto případě bude vzorec 3.4 vypadat takto:

R= L* RL+ PROTI* rb,

kde R- míra kapitalizace souvisejících investic; L - hodnota pozemku jako podíl na celkové hodnotě nemovitosti; RL - míra kapitalizace půdy; PROTI - náklady na budovu jako podíl na celkové hodnotě nemovitosti; Rb - míra kapitalizace budovy.

V oceňovací praxi často dochází k situacím, kdy je hypoteční úvěr vystaven s podmínkou splácení jistiny úvěru formou pravidelných splátek po celou dobu, na kterou byl vystaven. Navíc se hodnota nemovitosti v čase mění: roste nebo klesá.

Zohlednit tyto faktory v teorii hodnocení, tzv tradiční technika hypoteční investiční analýzy.

Tato technika zahrnuje výpočet ve třech fázích. Prvním krokem je vyhodnocení čistého provozního výnosu (NOI) nemovitosti. Ve druhém kroku se vypočítá současná hodnota výnosů z dalšího prodeje. Třetí určuje odhadovanou cenu vlastního kapitálu sečtením současné hodnoty peněžních příjmů a současné hodnoty výnosů z dalšího prodeje.

Přes zdánlivou jednoduchost tradiční technologie jsou výpočty prováděné na ní velmi pracné a provádějí se pomocí finanční kalkulačky nebo počítače.

Pro zjednodušení těchto výpočtů v roce 1959. Americký odhadce L.V. Elwood vyvinul metodu výpočtu pomocí speciálních tabulek, která se nazývá „ Technika investování do hypotéky Elwood.

Pro výpočet celkové míry kapitalizace navrhl Elwood následující vzorec:

R=Y-MC+ dep * (SFF) - aplikace * (SFF),

kde R- celková míra kapitalizace; Y– míra návratnosti vlastního kapitálu (konečná návratnost vlastního kapitálu); M- poměr výše hypotečního úvěru k nákladům (hypoteční dluh); S- sazba hypotéky; zast – snížení hodnoty majetku během prognózovaného období ; aplikace - zvýšení hodnoty majetku během prognózovaného období; SFF- faktor (koeficient) kompenzačního fondu ve výši návratnosti vlastního kapitálu za prognózované období.

Poměr hypotéky S ve vzorci lze vypočítat takto:

C = Y + R *(SFF) – F ,

kde R - část hypotečního úvěru, která bude amortizována (splacena) během prognózovaného období; F - hypoteční konstanta, tj. procento ročních plateb dluhové služby k aktuálnímu zůstatku dluhu.

Koeficient hypotéky lze nalézt v tabulkách speciálně navržených L. V. Elwoodem, tzv Elwoodovy C-tabulky.

Hlavními metodami kapitalizace jsou metoda přímé kapitalizace a metoda kapitalizace výnosů založená na míře návratnosti kapitálu.

Výběr metody kapitalizace je v každém případě ovlivněn následujícími faktory:

– druh nemovitosti;
– efektivní stáří a ekonomická životnost objektu;
– spolehlivost a rozsáhlost informací;
- charakteristika příjmu z předmětu hodnocení (výše, doba trvání, míra změny).

Nejčastěji používané metody kapitalizace jsou:

– přímá kapitalizace, když je hodnota předmětu určena vydělením čistého ročního příjmu mírou kapitalizace;
– metoda hrubého nájemného, na základě ocenění nemovitosti s přihlédnutím k potenciálnímu nebo skutečnému příjmu a multiplikátoru hrubého nájemného;
– metoda diskontovaných peněžních toků – posouzení objektu, když jsou peněžní toky přijímány nerovnoměrně, svévolně se mění, přičemž se bere v úvahu míra rizika spojeného s užíváním majetku;
– zbytek metoda - oceňování majetku s přihlédnutím k vlivu jednotlivých faktorů na tvorbu důchodu (v kombinaci s reziduální metodou lze použít jak metody přímé kapitalizace, tak i kapitalizace důchodu výnosovou mírou);
– metoda analýzy investice hypoték - oceňování majetku na základě účtování nákladů na vlastní a cizí kapitál.

Volba konkrétního způsobu kapitalizace je dána povahou a kvalitou očekávaného příjmu.

V současných podmínkách ekonomické a politické nestability v Rusku je kvůli obtížnosti tvorby spolehlivých prognóz široce používána metoda přímé kapitalizace, která nevyžaduje tak důkladnou analýzu peněžních toků jako u kapitalizace podle míry návratnosti.

Přímá kapitalizace - oceňování majetku při zachování stabilních podmínek pro jeho užívání, konstantní výše příjmů, bez počáteční investice a zároveň zohlednění návratnosti kapitálu a výnosu z kapitálu.

Míra kapitalizace se obvykle vypočítává na základě analýzy tržních informací o analogech předmětu hodnocení vydělením čistého ročního příjmu prodejní cenou analogu.

V předchozí kapitole jsme uvažovali o základním vzorci důchodového přístupu

s přímou kapitalizací se obvykle používá v následující podobě:

kde PV – aktuální hodnotu nemovitosti,

NOI – očekávaný čistý provozní zisk za první rok po datu ocenění,

L je celková míra kapitalizace.

Jako NOI lze použít normalizovaný čistý provozní příjem za 1 rok získaný zprůměrováním výnosů za několik let.

Míra kapitalizace Dd odráží rizika, kterým jsou vystaveny prostředky investované do aktiva. Metody výpočtu míry kapitalizace se volí v závislosti na konkrétních podmínkách, ve kterých se předmět hodnocení pohybuje: informace o příjmech a transakčních cenách na základě vzorku srovnatelných objektů, zdroje a podmínky pro financování transakcí, možnost správné prognózy ohledně hodnota objektu na konci období prognózy.

Přímá kapitalizace možná pomocí multiplikátoru hrubého nájemného

Multiplikátor hrubého nájemného (RM)- průměrný poměr tržní ceny k potenciálnímu nebo skutečnému hrubému příjmu určitého druhu nemovitosti.

Hlavní podmínky pro použití metody přímé kapitalizace:

- doba pobírání příjmů má tendenci k nekonečnu;
- výše příjmu je konstantní;
- podmínky pro užívání objektu jsou stabilní;
- počáteční investice se nebere v úvahu;
– návratnost kapitálu a návratnost kapitálu se berou v úvahu současně.

Na přímá kapitalizace jsou používány modely založené na stanovení hodnoty nemovitosti vydělením typického čistého provozního výnosu celkovou mírou kapitalizace, získanou na základě analýzy vztahu mezi výnosy a prodejními cenami obdob oceňovaného majetku. Zde je několik příkladů modelů přímé kapitalizace.

Výhody metody přímé kapitalizace:

– jednoduchost výpočtů;
– malý počet předpokladů;
– odraz stavu trhu;
– dosažení dobrých výsledků pro stabilně fungující nemovitost s nízkými riziky (budova s ​​jedním nájemcem a dlouhodobý pronájem).

Spolu s dostatečnou jednoduchostí aplikace metody je třeba vzít v úvahu složitost analýzy trhu a nutnost provést úpravy pro rozdíly mezi porovnávanými objekty. Metoda by neměla být aplikována, pokud neexistují žádné informace o tržních transakcích, objekt je ve výstavbě nebo rekonstrukci nebo pokud je objekt vážně poškozen.

Míra kapitalizace se použije při přepočtu budoucích příjmů z nemovitosti na její současnou hodnotu.

Pro výpočet míry kapitalizace se používá metoda porovnávání tržeb, metoda krytí dluhu, metoda investiční skupiny, metoda skutečného hrubého příjmu a bilanční metoda.

Metoda porovnání prodeje − hlavní metoda pro stanovení celkové míry kapitalizace. Při určování míry kapitalizace pro oceňovaný předmět se nejprve míra kapitalizace vypočítá pro každý z prodávaných analogů pomocí vzorce

kde SP i je prodejní cena i-analogu.

Poté se s přihlédnutím k metodám matematické statistiky, váhovému koeficientu x i , který odráží míru podobnosti každého z prodejů s předmětem hodnocení, vybere celková míra kapitalizace.

.

Tak jako Ri pro alternativní investice s podobnou mírou rizika lze použít kapitalizační sazbu, pak x je váhový faktor 1. investice.

Analyzované analogy předmětu hodnocení by měly mít následující charakteristiky podobné: zbývající ekonomická životnost, úroveň provozních nákladů, reverzní hodnoty a ztrátové faktory, rizika, poměr pozemků a budov, datum prodeje, způsob nejlepšího a nejefektivnějšího využití, podmínky financování, úroveň kvality řízení . Umístění a výzdoba předmětů by se navíc neměla zásadně lišit.

Metoda krytí dluhu platí, pokud se dluhový kapitál používá k financování investic do nemovitostí.

Poměr krytí dluhu DCR počítá se následovně:

,

kde DS – roční dluhová služba.

Celková míra kapitalizace je určena vzorcem

kde Rm – celková míra kapitalizace; m je podíl vypůjčených prostředků:

kde Vm jsou náklady na vypůjčené prostředky nebo výše půjčky;

PROTI – náklady na objekt;

Rm je míra kapitalizace vypůjčených prostředků:

Údaje pro výpočet míry krytí dluhu jsou snadno dostupné, ale tato metoda poskytuje orientační hodnotu pro míru kapitalizace v případech, kdy tržní údaje nejsou dostatečně spolehlivé. Proto se metoda poměru krytí používá pouze jako opravná.

Metoda investiční skupiny používá se, když se vypůjčený kapitál podílí na nákupu nemovitosti. Míru kapitalizace lze přitom vypočítat jak ve vztahu k finančním, tak ve vztahu k fyzickým složkám.

Metoda investiční skupiny pro finanční složky. Míra kapitalizace je vážený průměr, který bere v úvahu jak úroky z vlastního i vypůjčeného kapitálu:

kde R m je míra kapitalizace vlastního kapitálu, která se stanoví z údajů o srovnatelných objektech vydělením hodnoty příjmu před zdaněním hodnotou vlastního vloženého kapitálu; Re je míra kapitalizace vypůjčených prostředků.

Metoda investiční skupiny pro fyzické složky. Míra kapitalizace je určena vzorcem

kde L je podíl hodnoty pozemku na celkové hodnotě nemovitosti; Rl- míra kapitalizace půdy;

Rh je míra kapitalizace pro zlepšení.

Míra kapitalizace půdy se vypočítá jako poměr příjmu připadajícího na půdu k hodnotě půdy. Míra kapitalizace zlepšení je určena poměrem výnosů připadajících na zlepšení k nákladům na vylepšení.

Metoda ukazatele skutečného hrubého příjmu platí, pokud jsou k dispozici údaje o provozních nákladech a skutečných hrubých příjmech:

,

kde OER je poměr provozních nákladů; EGIM je skutečný poměr hrubého příjmu.

S přímou kapitalizací lze k výpočtu hodnoty předmětu použít poměry hrubého příjmu a zbytkovou techniku.

Aplikace poměrových ukazatelů hrubého příjmu. Pokud nejsou k dispozici provozní náklady, použijí se údaje o hrubém příjmu a vynásobí se následujícími vhodnými faktory:

– GRM – koeficient hrubého nájemného, ​​pokud se období rovná měsíci;

– G.I.M. – poměr hrubého příjmu, je-li obdobím rok.

Tyto koeficienty jsou určeny poměrem výnosových a prodejních cen objektů a jsou převrácenými hodnotami kapitalizace.

Hodnota nemovitosti se v tomto případě určuje takto:

kde CHZO je potenciální hrubý příjem;

PGIM – koeficient potenciálního hrubého příjmu vypočtený na základě údajů o obdobách oceňovaného objektu:

,

EGI - skutečný hrubý příjem; EGIM je skutečný poměr hrubého příjmu:

,

SP je obdobou prodejní ceny předmětu ocenění.

Metoda zbytku se používá v případech, kdy je známa cena jedné složky oceňovaného předmětu. Existují zbytkové metody pro pozemky a budovy, vlastní a cizí kapitál.

Pořadí použití reziduální metody:

- výpočet části ročního příjmu, která připadá na složku se známou hodnotou;
- výpočet části ročního příjmu, která připadá na složku s neznámou hodnotou;
– výpočet nákladů na neznámou součást;
- stanovení hodnoty majetku sečtením hodnot jeho složek.

Zvažte reziduální metodu pro budovy, když je známa hodnota pozemku. Výpočty budou provedeny v souladu s výše uvedeným pořadím pomocí následujících vzorců:

,

kde 1 L je roční příjem připadající na půdu; V L - cena pozemku; R L je míra kapitalizace půdy.

kde Jh je roční příjem připadající na budovu; J 0 - celkový roční příjem z nemovitosti.

kde Vn jsou náklady na budovu; Rn je míra kapitalizace budov.

,

kde V je hodnota nemovitosti.

Aplikujte podobně:

– zbytková metoda pro pozemek – kdy lze poměrně přesně určit cenu budovy;
– bilanční metoda pro vlastní kapitál – je-li možné určit dobu trvání hypotečního úvěru a výši roční splátky dluhové služby;
- reziduální metoda pro vypůjčený kapitál - pokud jsou známy náklady na vlastní kapitál.

Obecně platí, že výpočty přímé kapitalizace vyžadují dostupnost srovnatelných údajů o prodeji. Kapitalizace výnosu mírou návratnosti je méně závislá na tržních datech, ale tato metoda by měla odrážet skutečná očekávání a preference potenciálních kupců takových nemovitostí.

Přímá kapitalizace je zhodnocení majetku při zachování stabilních podmínek pro jeho užívání, konstantní výše příjmů, absence počátečních investic a zároveň zohlednění návratnosti kapitálu a výnosu z kapitálu.

Míra kapitalizace se obvykle vypočítává na základě analýzy tržních informací o analogech předmětu hodnocení vydělením čistého ročního příjmu prodejní cenou analogu.

Cena objektu je určena vzorcem:

kde I - čistý příjem (CHOD);

R - kapitalizační poměr.

Základní vzorec pro přístup přímé kapitalizace se obvykle používá takto:

kde PV je aktuální hodnota nemovitosti;

NOI - očekávaný čistý provozní zisk za první rok po datu hodnocení;

R 0 - celková míra kapitalizace.

Jako NOI lze použít normalizovaný čistý provozní příjem za 1 rok získaný zprůměrováním výnosů za několik let.

Míra kapitalizace odráží rizika, kterým jsou vystaveny prostředky investované do aktiva. Metody výpočtu míry kapitalizace se volí v závislosti na konkrétních podmínkách, ve kterých se předmět hodnocení pohybuje: informace o příjmech a transakčních cenách na základě vzorku srovnatelných objektů, zdroje a podmínky pro financování transakcí, možnost správné prognózy ohledně hodnota objektu na konci období prognózy.

Přímá kapitalizace možná pomocí multiplikátoru hrubého nájemného

Multiplikátor hrubého nájemného (RM) je průměrný poměr tržní ceny k potenciálnímu nebo skutečnému hrubému příjmu určitého typu nemovitosti.

Hlavní podmínky pro použití metody přímé kapitalizace:

Období příjmu příjmu má tendenci k nekonečnu; - výše příjmu je konstantní; - podmínky pro používání zařízení jsou stabilní; - počáteční investice se neberou v úvahu; - návratnost kapitálu a návratnost kapitálu se berou v úvahu současně.

Pro přímou kapitalizaci se používají modely založené na stanovení hodnoty nemovitosti vydělením typického čistého provozního výnosu celkovou mírou kapitalizace získanou na základě analýzy vztahu mezi příjmy a prodejními cenami analogů předmětu ocenění. Zde je několik příkladů modelů přímé kapitalizace.

Výhody metody přímé kapitalizace:

Jednoduchost výpočtů; - malý počet předpokladů; - odraz stavu trhu; - dosažení dobrých výsledků pro stabilně fungující nemovitost s nízkými riziky (budova s ​​jedním nájemcem a dlouhodobý pronájem).

Spolu s dostatečnou jednoduchostí aplikace metody je třeba vzít v úvahu složitost analýzy trhu a nutnost provést úpravy pro rozdíly mezi porovnávanými objekty. Metoda by neměla být aplikována, pokud neexistují žádné informace o tržních transakcích, objekt je ve výstavbě nebo rekonstrukci nebo pokud je objekt vážně poškozen.

Míra kapitalizace se použije při přepočtu budoucích příjmů z nemovitosti na její současnou hodnotu.

Pro výpočet míry kapitalizace se používá metoda porovnávání tržeb, metoda krytí dluhu, metoda investiční skupiny, metoda skutečného hrubého příjmu a bilanční metoda.

Metoda porovnání tržeb je hlavní metodou pro stanovení celkové míry kapitalizace. Při určování míry kapitalizace pro oceňovaný předmět se nejprve míra kapitalizace vypočítá pro každý z prodávaných analogů pomocí vzorce

kde SP i je prodejní cena i-analogu.

Poté se s přihlédnutím k metodám matematické statistiky, váhovému koeficientu x i , který odráží míru podobnosti každého z prodejů s předmětem hodnocení, vybere celková míra kapitalizace.

Jako Ri lze použít míru kapitalizace pro alternativní investice s podobnou mírou rizika, pak x je váhový koeficient 1. investice.

Analyzované analogy předmětu hodnocení by měly mít následující charakteristiky podobné: zbývající ekonomická životnost, úroveň provozních nákladů, reverzní hodnoty a ztrátové faktory, rizika, poměr pozemků a budov, datum prodeje, způsob nejlepšího a nejefektivnějšího využití, podmínky financování, úroveň kvality řízení . Umístění a výzdoba předmětů by se navíc neměla zásadně lišit.

Metoda ukazatele krytí dluhu se používá, když se dluhový kapitál používá k financování investic do nemovitostí.

Ukazatel dluhového krytí DCR se vypočítá takto:

kde DS je roční dluhová služba.

Celková míra kapitalizace je určena vzorcem

kde Rm - celková míra kapitalizace;

m - podíl vypůjčených prostředků:

kde Vm jsou náklady na vypůjčené prostředky nebo výše půjčky;

V - náklady na objekt;

Rm - míra kapitalizace vypůjčených prostředků:

Údaje pro výpočet míry krytí dluhu jsou snadno dostupné, ale tato metoda poskytuje orientační hodnotu pro míru kapitalizace v případech, kdy tržní údaje nejsou dostatečně spolehlivé. Proto se metoda poměru krytí používá pouze jako opravná.

Metoda investiční skupiny se používá, pokud se na nákup nemovitosti podílí cizí kapitál. Míru kapitalizace lze přitom vypočítat jak ve vztahu k finančním, tak ve vztahu k fyzickým složkám. Míra kapitalizace je vážený průměr, který bere v úvahu jak úroky z vlastního i vypůjčeného kapitálu:

kde R m - míra kapitalizace vlastního kapitálu, která se stanoví z údajů o srovnatelných objektech vydělením hodnoty příjmu před zdaněním hodnotou vlastního vloženého kapitálu;

R e , - míra kapitalizace vypůjčených prostředků.

Metoda investiční skupiny pro fyzické složky. Míra kapitalizace je určena vzorcem

kde L je podíl hodnoty pozemku na celkové hodnotě nemovitosti;

R l - míra kapitalizace půdy;

R h - míra kapitalizace pro zlepšení.

Míra kapitalizace půdy se vypočítá jako poměr příjmu připadajícího na půdu k hodnotě půdy. Míra kapitalizace zlepšení je určena poměrem výnosů připadajících na zlepšení k nákladům na vylepšení.

Metoda koeficientu skutečných hrubých příjmů se použije, pokud existují údaje o provozních nákladech a výši skutečných hrubých příjmů:

kde OER je poměr provozních nákladů;

EGIM je skutečný poměr hrubého příjmu.

S přímou kapitalizací lze k výpočtu hodnoty předmětu použít poměry hrubého příjmu a zbytkovou techniku.

Aplikace poměrových ukazatelů hrubého příjmu. Pokud nejsou k dispozici provozní náklady, použijí se údaje o hrubém příjmu a vynásobí se následujícími vhodnými faktory:

1) GRM - koeficient hrubého nájemného, ​​pokud se období rovná měsíci;

2) GIM - poměr hrubého příjmu, pokud se období rovná roku.

Tyto koeficienty jsou určeny poměrem výnosových a prodejních cen objektů a jsou převrácenými hodnotami kapitalizace.

Hodnota nemovitosti se v tomto případě určuje takto:

kde CHZO - potenciální hrubý příjem;

PGIM je koeficient potenciálního hrubého příjmu, vypočítaný podle údajů o analogech předmětu hodnocení:

kde EGI je skutečný hrubý příjem;

EGIM - koeficient skutečného hrubého příjmu:

SP je prodejní cena obdoby oceňovaného předmětu.

Zbytková metoda se používá v případech, kdy jsou známy náklady na jednu složku oceňovaného předmětu. Existují zbytkové metody pro pozemky a budovy, vlastní a cizí kapitál.

Obecně platí, že výpočty přímé kapitalizace vyžadují dostupnost srovnatelných údajů o prodeji. Kapitalizace výnosu mírou návratnosti je méně závislá na tržních datech, ale tato metoda by měla odrážet skutečná očekávání a preference potenciálních kupců takových nemovitostí.

"Výpočet hodnoty nemovitosti metodou přímé kapitalizace příjmu (příjmový přístup)"

Náklady na OH touto metodou se vypočítají takto:

Sdx \u003d CHOD: Kcap,

kde CHOD- roční výše čistého příjmu z provozu HP;

kcap- kapitalizační poměr.

Výše čistého příjmu se určuje přes potenciální hrubý příjem (GRP), tzn. příjem při plném zatížení objektu:

CHOD \u003d PVD - P-NEBO-R,

kde P- ztráta příjmu např. z dočasně vyložených prostor;

NEBO- provozní výdaje na údržbu budovy (platy zaměstnanců, provozní náklady, daň z nemovitosti atd.);

R- odložené rezervy na nadcházející opravy konstrukčních prvků a systémů s krátkou životností.

1. Stanovení výše potenciálního hrubého příjmu

PVD vypočítáme na základě následujících podmínek:

LDPE\u003d 5--H 5 ^ A, (3.2)

kde S- plocha k pronájmu, m2,

Ca- nájemné za 1m2.

PVD \u003d 12 * 32 000 \u003d 384 000 rublů / rok,

Ztráty z prostojů prostor jsou v průměru 5-10%. V tomto případě si vezmeme 5 % ročně.

Ztráta tedy bude:

P \u003d 384 000 * 0,05 \u003d 19 200 rublů.

Vypočítejte hodnotu skutečného hrubého příjmu:

DVD \u003d PVD - P \u003d 384 000 - 19200 \u003d 364 800 rublů.

Pořadí výpočtu je uvedeno v tabulce. 4.1.

Tabulka 4.1 Výpočet čistého provozního zisku

	Indikátor		Význam	Postup výpočtu
	Efektivní oblast			Přijato podle počátečních údajů
	Nájemné			Na základě analýzy trhu
	Potenciální hrubý příjem
	Předpověď nízkého zatížení
	Prognóza ztrát z neplacení
	Skutečný hrubý příjem			384 000 * (100-8)/100
	Tržby bez DPH
	Provozní náklady			Tabulka 4.2
	Čistý provozní zisk před zdaněním
	daň z příjmu (13 %)
	Čistý provozní příjem pro EON

Tabulka 4.2. Kalkulace fixních provozních nákladů na jeden nemovitostní objekt (pozemek + administrativní budova)

Indikátor		Význam	Postup výpočtu
1. Daň z pozemků
2. S pozemek			Podle původních údajů
3. Katastrální hodnota paměti
4. Sazba daně z pozemků
5. Daň z nemovitosti			1 % ze zůstatkové hodnoty nemovitosti
6. Zbytková hodnota předmětu			Podle výsledků nákladového přístupu
7. Náklady na pojištění
8. Náhradní rezerva bez DPH

3. Stanovení výše variabilních provozních nákladů

Hlavní položkou variabilních nákladů jsou náklady na služby: vytápění, zásobování vodou, hygiena, úklid území a odvoz tuhého odpadu:

Rper1\u003d 156,7 * 60 * 12 \u003d 112 824 rublů.

4. Výpočet náhradní rezervy (RZ) je uveden v tabulce 4.3

Tabulka 4.3 Výpočet rezervy na výměnu úprav administrativní budovy

3. Standardní životnost konstrukčních prvků je převzata z tabulky. 2.2.

4. Vypočítejte roční RH na obnovu střechy s předběžným odečtením podnikatelského zisku z letadla (-15 %):

RZkr \u003d (VS / 1,15 * V) / Tn \u003d (1 312 343 / 1,15) * 0,14/9 \u003d 17 751,5 rublů / rok

RZkr \u003d (VS / 1,15 * V) / Tn \u003d 1 141 167,8 * 0,16/20 \u003d 9 129,3 rublů / rok

RZkr \u003d (VS / 1,15 * V) / Tn \u003d 1 141 167,8 * 0,25/25 \u003d 11 411,7 rublů / rok

Celková výše RH za rok je -38 292,5 rublů, což se rovná 2,9 % jejich celkového HC.

Spočítejme si celkovou výši všech typů provozních nákladů (tabulka 4.1):

NEBO = Rpost+ Rper1 = 60 075,1 + 112 824 = 172 899,1 třít.

4. Výpočet míry kapitalizace

Tabulka 4.4

	Indikátor		Význam	Postup výpočtu
	bezriziková sazba
	Pravděpodobná doba vystavení předmětu na trhu
	Úprava pro nelikviditu
	Úprava o riziko investice do nemovitosti			Pojištění
	Celková ekonomická životnost vylepšení			*na základě kapitálové skupiny objektu
	Skutečný věk vylepšení			Podle datového listu
	Efektivní věk zlepšení
	Zbývající životnost upgradu			(položka 5*0,70-položka 7)
	Míra návratnosti kapitálu			Podle metody Ring 100% / položka 8
	Celková míra kapitalizace pro vylepšení			Položka 1+položka 3+položka 4+položka 9 = 7,8+1,95+0,5+1,74
	Poměr kapitalizace budovy

Jako bezrizikovou sazbu budeme brát vážený průměrný výnos vkladu v rublu pro právnické osoby nejspolehlivějších ruských bank – 7,8 %.

Výsledkem výpočtů (tabulka 4.4) bude akumulovaná míra kapitalizace:

Sk= 7,8+1,95+0,5+1,85 = 12,1 %.

5. Stanovení hodnoty budovy

Náklady na administrativní budovu v rámci tohoto výnosového přístupu jsou:

Zemřel= 255 088,3: 0,121 = 2 108 168 třít.

Koordinace výsledků a stanovení tržní hodnoty předmětu ocenění

Harmonizace výsledků je zaměřena na posouzení spolehlivosti aplikace každého z přístupů.

Při analýze je třeba vzít v úvahu následující faktory:

1. Určení předmětu posouzení, jeho současné využití.

2. Trendy ve vývoji tohoto segmentu realitního trhu.

3. Celková ekonomická situace v zemi, regionu a průmyslu odpovídající účelu předmětu hodnocení.

Při odsouhlasování výsledků výpočtů používáme metodu rozdělení váhových koeficientů: v tomto případě se výpočet měrné váhy výsledků získaných při hodnocení nemovitostí provádí na základě zprůměrování váhy vlivu. kritéria pro každý přístup.

Tabulka 4.5

Tabulka 4.6 Výsledky tří přístupů analýzy nákladů

Konečná tržní hodnota nemovitosti se rovná součtu součinů hodnotových hodnot a jejich odpovídajících vah:

Spánek \u003d 6 521 342 x 0,375 + 6 400 000 x 0,325 + 2 108 168 x 0,200 \u003d 5 587 137 tisíc rublů.

Zaoblený 5 588 tisíc rublů, takže náklady na 1 m2 celkové plochy budovy budou:

5 588/156,7 = 35 660 rublů/m2.

Hlavní závěry k předmětu hodnocení

Tabulka 4.7

Celé a přesné jméno (schůzka)	Samostatný obytný dům, chata
	Republika Tatarstán, Kazaň, osada Konstantinovka (sovětský okres)
Rok výstavby, kapitálová skupina	2012, skupina I
Stavební objem, metry krychlové a počet pater	522 metrů krychlových, 1-podlažní
Celková plocha (užitná), m2
Datum přípravy technické pasy
Datum posouzení	května 2014
Vypočtená tržní hodnota nákladový přístup
srovnávací přístup
příjmový přístup
Konečný závěr o proudu tržní hodnota předmětu ocenění
Náklady na sq. m celkové plochy, rub.