Ang capitalization ng kita ay tumutukoy sa pagkuha ng kasalukuyang halaga ng mga benepisyo sa hinaharap mula sa pagmamay-ari ng real estate. Ang capitalized na kita mula sa real estate ay isang pagtatantya ng kasalukuyang halaga nito.

Ang mga pangunahing konsepto sa mga pamamaraan ng capitalization ay ang mga konsepto ng net operating income (NOI) at capitalization rate (R).

Sa ilalim ng diskarte sa kita, ang halaga ng real estate (V) ay kinakalkula gamit ang formula:

Kung ang pagsusuri sa gastos ay gumagamit ng kita para sa isang taon (o average na taunang kita), kung gayon ang paraan ng pagtatasa na ito ay tinatawag na mga pamamaraan ng direktang capitalization, at kung ang pagsusuri ay gumagamit ng hinaharap na stream ng kita (mga pagbabayad sa upa para sa mga taon na binawasan ang mga gastos sa pagpapatakbo at kita sa pagbebenta sa pagtatapos ng ang panahon ng paghawak ) na may sariling mga rate ng pag-capitalize, kung gayon ang pamamaraang ito ay tinatawag na pamamaraang may diskwentong cash flow.

Net operating income (NOI). Ang konsepto ng net operating income ay ginagamit lamang sa teorya ng real estate valuation.

Ang netong kita sa pagpapatakbo ay ang kinakalkula na hindi nagbabagong halaga ng inaasahang netong taunang kita na natanggap mula sa ari-arian na binibigyang halaga pagkatapos ibabawas ang lahat ng mga gastusin sa pagpapatakbo at mga reserba mula sa aktwal na mga nalikom, ngunit bago ibigay ang utang sa mortgage at isinasaalang-alang ang mga singil sa pamumura.

Ang netong kita sa pagpapatakbo ay kinakalkula para sa unang taon pagkatapos ng petsa ng pagtatasa ng ari-arian na inupahan sa upa sa merkado.

Ang pagkakasunud-sunod para sa pagkalkula ng NOI ay ang mga sumusunod:

1. Ang potensyal na kabuuang kita (GIR) mula sa pag-upa ng real estate sa unang taon pagkatapos ng petsa ng pagtatasa ay tinutukoy sa mga tuntunin ng upa sa merkado.

2. Ang epektibong kabuuang kita (EI) ay natutukoy sa pamamagitan ng pagbabawas sa tinantyang pagkalugi dahil sa hindi nakargang lugar, pagbabago ng mga nangungupahan, at pagkalugi sa koleksyon ng upa mula sa EHI

3. Lahat ng taunang inaasahang gastos, na kinabibilangan ng mga fixed at operating expenses, pati na rin ang mga reserba, ay ibinabawas sa inaasahang EIA.

Ang potensyal na kabuuang kita (gross na kita) ay ang inaasahang kabuuang halaga mula sa pangunahing aktibidad at mga karagdagang serbisyo na kasama ng pangunahing aktibidad batay sa pag-aari na pinahahalagahan. Halimbawa, kung umupa ng apartment ang isang kasero, ang renta ay ang kabuuang kita mula sa pangunahing aktibidad, at ang kita mula sa paggamit ng mga washing machine, dryer, atbp. ay karagdagang kita. Ang kabuuan ng gross at incremental na kita ay kumakatawan sa potensyal na kabuuang kita. Bukod dito, para sa pagtatasa, ang kabuuang at karagdagang kita para sa unang taon pagkatapos makalkula ang petsa ng pagtatasa, i.e. ang pinag-uusapang ari-arian ay ipinapalagay na libre mula sa paggamit sa petsa ng pagtatasa.

Ang mga gastos sa pagpapatakbo ng pasilidad ay nahahati sa fixed, operating at reserves.

Kasama sa mga fixed cost ang mga gastos na hindi nakadepende sa antas ng workload ng property. Kabilang dito ang mga buwis sa ari-arian at mga premium ng insurance.

Kasama sa mga gastos sa pagpapatakbo ang mga gastos sa pagpapatakbo ng pasilidad, pagbibigay ng mga serbisyo sa gumagamit, at pagpapanatili ng daloy ng kita. Ang mga gastos sa pagpapatakbo ng ari-arian ay kinabibilangan ng: mga bayarin sa pamamahala ng ari-arian, suweldo at mga bonus para sa mga tauhan ng pagpapanatili, seguro sa lipunan ng mga empleyado, mga kagamitan, mga gastos para sa pagpapanatili ng ari-arian (pagbabayad para sa mga serbisyo sa seguridad at sunog, pagpapanatili ng elevator, telepono, atbp.), hospitality, advertising, banking, at mga gastos sa paglalakbay.

Kasama sa mga probisyon ang mga gastos para sa pagbili (pagpapalit) ng kagamitan sa kusina, muwebles, kagamitan at iba pang kagamitan para sa ari-arian.

Dapat pansinin na ang halaga ng kapital at kasalukuyang pag-aayos ng tinasa na bagay ay hindi kasama sa listahang ito ng mga gastos - inilipat sila sa pamumura.

Ang partikular na atensyon ay dapat bayaran sa iba pang mga nakapirming gastos na hindi kasama sa mga gastos sa pagpapatakbo at mga reserba. Ito ay mga gastos sa serbisyo sa utang, tulad ng interes sa pautang at interes sa seguro sa kredito, pagbaba ng halaga, kita at iba pang mga buwis, at mga bayarin sa pangangasiwa.

Dapat ding sabihin na bahagi ng naturang mga gastos, tulad ng depreciation, ay kasama sa halaga ng produksyon; bahagi, tulad ng suweldo ng tagapamahala, ay sinasaklaw ng mga kita, at ang ilang mga gastos, tulad ng gastos sa pagsagot sa mga utang, ay binabayaran nang bahagya mula sa mga kita, bahagyang mula sa mga gastos sa produksyon. Ang lahat ng mga nakapirming gastos sa pagpapatakbo at mga reserba ay kasama sa halaga ng produksyon.

rate ng capitalization. Ang pinakamahirap na isyu sa pagpapahalaga ng kumikitang real estate ay ang pagpapasiya ng rate ng capitalization. Ang pinakamadaling paraan upang matukoy ang rate ng capitalization ay makuha ito gamit ang data na nakolekta sa merkado. Ang rate ng capitalization ay katumbas ng:

kung saan ang NOI ay netong kita sa pagpapatakbo

V - halaga ng ari-arian

R - rate ng capitalization

Ang rate ng capitalization na tinutukoy sa ganitong paraan ay tinatawag na kabuuang rate ng capitalization. Para matukoy ito, dapat ay mayroon kang market data sa mga benta ng mga katulad na property. Kasabay nito, para sa bawat bagay, kinakailangan upang makuha ang mga halaga ng NOI (net operating income) na parang sinusuri muli ang mga bagay na ito.

Ang pagkuha ng naturang data ay napaka-kumplikado sa mga kondisyon ng pagbuo ng merkado, ngunit sa parehong oras ang pamamaraang ito ay ang pinaka-tumpak at kadalasang ginagamit sa mga kondisyon ng merkado.

Halimbawa: Paunang impormasyon:

Mga bagay	Presyo ng pagbebenta	NOI	Kabuuang rate ng pagbabalik
Nasuri
Bagay 1			0,12
Bagay 2			0,11
Bagay 3			0,105

Net operating income (N01) mula sa tinasa na bagay - 57,000 libong rubles. Ito ay kinakailangan upang matukoy ang halaga ng bagay.

Solusyon: Pag-order ng serye: 0.105 - 0.11 - 0.12.

Ang average na halaga ay 0.112.

Ang modal na kahulugan ng Mo ay hindi.

Median Me = 0.11.

Matapos ihambing ang kalidad ng mga maihahambing na katangian, ang appraiser ay nagpasiya na ang nais na kabuuang rate ng pagbabalik ay 11.5%. Kung gayon ang halaga ng bagay ay magiging katumbas ng:

57000: 0.115 = 495650 libong rubles

Naka-link na paraan ng pamumuhunan.

Sa teorya ng pagpapahalaga, mayroong maraming iba pang mga pamamaraan para sa pagtukoy ng ratio ng capitalization, batay sa mga pamamaraan ng grupo ng pamumuhunan at pagsusuri sa mortgage-investment.

Ang pagsasagawa ng mundo ay nagpapatuloy mula sa katotohanan na halos lahat ng mga transaksyon sa real estate ay ginawa sa paglahok ng mga pautang sa mortgage, iyon ay, ginagamit ang pinansiyal na leverage.

Ang mga pautang upang tustusan ang mga transaksyon sa real estate ay naaakit para sa ilang kadahilanan, bukod sa kung saan ay ang mga sumusunod:

1. Mataas ang halaga ng real estate, at kakaunti ang mga mamimili ang may sapat na pera para bilhin ito.

2. Ang mga may sapat na pondo ay naghahangad na bawasan ang panganib ng mga pamumuhunan sa kapital, ibig sabihin, hinahangad nilang pag-iba-ibahin ang kanilang mga pamumuhunan.

3. Ang paggamit ng mga pautang ay nagpapahintulot sa mamumuhunan na kontrolin ang malaking halaga ng mga ari-arian na nagbibigay ng kita.

4. Pagtitipid sa pamamagitan ng mga pagbawas ng buwis (sa karamihan ng mga bansa, ang interes sa mga pautang ay hindi binubuwisan).

Samakatuwid, ang mga pamumuhunan sa real estate sa karamihan ng mga kaso ay binubuo ng dalawang bahagi: isang mortgage loan at equity. Kasabay nito, ang capitalization rate ay dapat matugunan ang mga kinakailangan sa merkado para sa kita para sa parehong bahagi ng pamumuhunan, na isinasaalang-alang ang panganib ng pamumuhunan ng kapital sa real estate. Kung hindi, ang mga pamumuhunan na ito sa anyo ng sariling mga pondo at mga pautang ay mamumuhunan sa isa pang mas kumikitang proyekto.

Kaya, ang capitalization rate ay nahahati sa dalawang bahagi: ang mortgage constant at ang capitalization rate sa equity.

Ang mortgage constant (R i) ay ang ratio ng taunang pagbabayad ng serbisyo sa utang sa pangunahing halaga ng mortgage loan.

Ang capitalization rate on equity (Rs) ay ang ratio ng mga pre-tax cash receipts sa halaga ng equity na namuhunan. Ang konseptong ito ay dapat na makilala mula sa rate ng return ng mamumuhunan, dahil ang capitalization rate sa equity, bilang karagdagan sa rate ng return, ay kasama rin ang return on invested capital.

Sa karamihan ng mga bansang may binuong real estate market, ang capitalization rate sa equity capital ang pangunahing criterion sa pamumuhunan. Ito ay tinutukoy batay sa isang pagsusuri ng maihahambing na mga benta at depende sa opinyon ng appraiser. Kapag ang mortgage constant at ang capitalization rate sa equity ay alam, ang kabuuang rate ay maaaring makuha gamit ang investment group method, o ang linked investment method.

R \u003d M * R i + (1 - M) * R s,

kung saan ang M ay ang ratio ng utang sa halaga ng ari-arian.

Maaaring ilapat ang paraan ng grupo ng pamumuhunan upang matukoy ang rate ng capitalization at upang paghiwalayin ang mga pamumuhunan sa lupa at mga gusali, sa kondisyon na ang mga rate ng capitalization para sa bawat isa sa mga bahagi ay maaaring makuha. Sa kasong ito, ang formula ng pagkalkula ay kumukuha ng form:

R \u003d L * R L + B * R b,

kung saan ang R ay ang capitalization rate para sa mga kaugnay na pamumuhunan;

L - ang halaga ng lupa bilang bahagi ng kabuuang halaga ng real estate;

R L - capitalization rate para sa lupa;

B - ang halaga ng gusali bilang bahagi ng kabuuang halaga ng ari-arian;

Ang R b ay ang capitalization rate para sa gusali.

Paraan ng capitalization ng kita. Sa direktang paraan ng capitalization, ang pagpapasiya ng halaga ay ginawa ng isang mathematical operation, na gumagamit ng isang solong rate ng capitalization ng kita para sa 1 taon (o ang average na taunang rate para sa ilang taon). Sa pagsasagawa, madalas na nangyayari na ang mga daloy ng pera mula sa pagmamay-ari ng real estate ay hindi pantay at ang kanilang mga rate ng capitalization ay maaari ding magkaiba. Sa kasong ito, ang bawat cash flow ay dapat na may diskwento upang matukoy ang kasalukuyang halaga. Ang pamamaraang ito ay tinatawag na paraan ng pag-capitalize ng kita o ang paraan ng discounted cash flow.

Ang paraan ng pag-capitalize ng kita ay isang paraan ng pag-convert ng mga benepisyo sa hinaharap ng pagmamay-ari ng ari-arian sa kasalukuyang halaga nito. Ang mga benepisyong ito ay nasa dalawang bahagi:

1st - panaka-nakang cash flow mula sa pagpapatakbo ng real estate (NOI) at karagdagang mga net cash flow nang walang depreciation at income tax.

Ika-2 - daloy ng pera mula sa pagbebenta ng real estate sa pagtatapos ng panahon ng paghawak, binawasan ang mga gastos ng transaksyon.

Ang pagtukoy sa hakbang sa paraan ng pag-capitalize ng kita ay ang pagpili ng naaangkop na mga rate ng capitalization. Ang prosesong ito ay dapat isagawa ng appraiser batay sa detalyadong pananaliksik sa merkado. Sa paggawa nito, dapat tandaan ang mga sumusunod na punto:

1. Ang eksaktong halaga ng capitalization rate at kita mula sa bagay ay makukuha lamang pagkatapos nito ibenta. Ang gawain ng appraiser ay hulaan ang mga indicator na ito bago o sa panahon ng pagmamay-ari ng real estate.

2. Maaaring gamitin ang maihahambing na data ng benta sa pagsusuri. Gayunpaman, tandaan na ang data na ito ay sumasalamin sa mga nakaraang inaasahan sa pagmamay-ari at hindi sa mga inaasahan sa panahon ng pagtataya.

3. Kapag nagsasagawa ng pagsusuri, dapat isaalang-alang ng appraiser ang posibilidad ng pamumuhunan ng kapital sa mga alternatibong instrumento sa merkado ng pananalapi at, dahil dito, ang mga uso at dinamika ng kanilang pag-unlad sa panahon ng pagtataya.

4. Isinasaalang-alang ng mga rate ng capitalization ang mga inaasahang panganib ng pamumuhunan sa real estate. Ang iba't ibang mga daloy ng pera mula dito ay maaaring may iba't ibang mga panganib at, samakatuwid, iba't ibang mga rate ng capitalization.

5. Sa proseso ng pagsusuri, ang appraiser ay dapat kumuha ng isang tiyak na hanay ng mga rate ng capitalization para sa ari-arian na pinahahalagahan, na nasa loob ng mga hangganan ng maihahambing na mga benta.

6. Ang huling pagpili ng mga rate ng return ay ganap na nakasalalay sa opinyon ng appraiser, batay sa kanyang karanasan at pagsusuri.

Opsyon 14 6. BATAY NG COMPARATIVE APPROACH SA REAL ESTATE VALUE

6.1. Ang kakanyahan ng comparative approach

Ang diskarte sa paghahambing ng direktang benta ay isang paraan ng pagtatantya ng halaga sa pamilihan ng isang ari-arian sa pamamagitan ng paghahambing ng mga kamakailang benta ng mga maihahambing na ari-arian sa ari-arian na pinahahalagahan, pagkatapos gumawa ng mga naaangkop na pagsasaayos upang isaalang-alang ang mga pagkakaiba sa pagitan ng mga ito.

Sinusuri ng appraiser ang mga tunay na transaksyon sa merkado at inihahambing ang mga bagay kung saan isinagawa ang mga ito sa bagay na pinahahalagahan. Ang pamamaraang ito ay batay sa prinsipyo ng pagpapalit. Ipinapalagay na ang isang nakapangangatwiran na mamumuhunan o mamimili ay hindi magbabayad ng higit para sa isang partikular na ari-arian kaysa sa gastos para makakuha ng isa pang katulad na ari-arian na may parehong utility. Samakatuwid, ang mga presyong binayaran para sa mga katulad o maihahambing na mga ari-arian ay dapat na sumasalamin sa halaga sa pamilihan ng ari-arian na pinahahalagahan.

Sa isang direktang paghahambing ng mga benta, isinasaalang-alang ng appraiser ang maihahambing na mga ari-arian na naibenta sa nauugnay na merkado; pagkatapos ay gagawin ang mga pagsasaayos para sa mga posibleng pagkakaiba sa pagitan ng ari-arian na pinahahalagahan at maihahambing na mga ari-arian. Bilang resulta, ang presyo ng pagbebenta ng bawat isa sa mga maihahambing na ari-arian ay tinutukoy na para bang mayroon itong parehong mga pangunahing katangian tulad ng ari-arian na pinahahalagahan noong ito ay ibinenta. Ang inayos na presyo ay nagpapahintulot sa appraiser na gumawa ng mga lohikal na konklusyon tungkol sa posibleng halaga ng ari-arian na pinahahalagahan sa merkado. Ang direktang comparative analysis approach ay tinatawag ding comparative sales approach, market approacn, o market data approach.

Sa isang hindi maunlad na merkado ng real estate, ang aplikasyon ng paraang ito ay napakahirap dahil sa kakulangan ng angkop na impormasyon sa maihahambing na mga benta. Sa pagbuo ng merkado, ang mga kinakailangang kondisyon para sa aplikasyon ng paghahambing na pamamaraan ay natanto sa merkado ng apartment.

May kaugnayan sa merkado ng apartment, ang prinsipyong pinagbabatayan ng comparative method ay nangangahulugan na kung ang mamimili ay may kakayahan at pagnanais na bumili ng apartment, ang halaga nito ay karaniwang nakatakda sa antas ng mga presyo ng benta ng napiling uri ng apartment, sa pag-aakalang ito hindi magtatagal ng maraming oras at karagdagang gastos upang makumpleto ang transaksyon.

Ang direktang paghahambing na pagsusuri ay isa sa tatlong mga diskarte sa pagpapahalaga ng real estate. Ang iba pang dalawa - kita at gastos - ay nangangailangan din ng impormasyon tungkol sa merkado. Sa una sa kanila, ang mga ratio ng capitalization ay tiyak na tinutukoy batay sa data ng merkado. Ang diskarte sa gastos ay nangangailangan ng pagtatantya ng halaga ng pagpapalit o pagpaparami batay sa impormasyon tungkol sa mga presyo sa merkado para sa mga materyales at paggawa, mga gastos sa overhead at normal na kita.

Sa ilalim capitalization naiintindihan ang kita pagkuha ng kasalukuyang halaga ng mga benepisyo sa hinaharap ng pagmamay-ari ng real estate. Ang capitalized na kita mula sa real estate ay isang pagtatantya ng kasalukuyang halaga nito.

Ang teorya ng capitalization ay batay sa medyo simpleng mga konsepto, na dapat na malinaw na maunawaan ng appraiser.

Ang mga pangunahing konsepto sa mga pamamaraan ng capitalization ay ang mga konsepto netong kita sa pagpapatakbo (NOI) at mga rate ng capitalization, (R).

Sa ilalim ng diskarte sa kita, ang halaga ng real estate (V ) kinakalkula ng formula;

V=NOI/R

Sa simpleng formula na ito, binuo ang isang maalalahanin at nasubok sa merkado na teorya ng kita sa real estate valuation.

Kung ang isang taon na kita (o average na taunang kita) ay ginagamit sa pagsusuri ng gastos, kung gayon ang pamamaraang ito ng pagtatasa ay tinatawag direktang paraan ng capitalization, at kung ang pagsusuri ay gumagamit ng isang stream ng hinaharap na kita (mga pagbabayad sa upa para sa mga taon na binawasan ang mga gastos sa pagpapatakbo at nalikom mula sa pagbebenta sa pagtatapos ng panahon ng paghawak) na may sarili nitong mga rate ng capitalization, kung gayon ang pamamaraang ito ay tinatawag na pamamaraan pagbabawas ng mga daloy ng salapi.

Isaalang-alang ang mga pangunahing konsepto na kasama sa formula.

Net operating income (NOI)

Ang konsepto ng net operating income ay ginagamit lamang sa teorya ng real estate valuation. Ang ibang mga kalahok sa real estate market (realtors, auditors, tax inspectors) ay hindi gumagamit ng mga ganitong konsepto. Samakatuwid, mahalagang magkaroon ng malinaw na ideya ang appraiser tungkol dito at magbigay ng mga kinakailangang paliwanag. NOI sa ulat ng pagtatasa at iba pang mga dokumento.

Netong kita sa pagpapatakbo- ito ang kinakalkula na matatag na halaga ng inaasahang netong taunang kita na natanggap mula sa paksang ari-arian pagkatapos ibabawas ang lahat ng mga gastusin sa pagpapatakbo at mga reserba, ngunit bago ibigay ang utang sa mortgage at isinasaalang-alang ang mga singil sa pamumura.

NOI kinakalkula para sa unang taon pagkatapos ng petsa ng pagtatasa ng ari-arian na naupahan sa upa sa merkado. Pagkakasunod-sunod ng pagkalkula NOI susunod:

1. Ang potensyal na kabuuang kita (GIR) mula sa pag-upa ng real estate sa unang taon pagkatapos ng petsa ng pagtatasa ay tinutukoy sa mga tuntunin ng upa sa merkado.

2. Ang epektibong kabuuang kita (EI) ay natutukoy sa pamamagitan ng pagbabawas ng tinantyang pagkalugi dahil sa hindi nakargang lugar, pagbabago ng mga nangungupahan, at pagkalugi sa pangongolekta ng upa mula sa EHI.

3. Lahat ng taunang inaasahang gastos, na kinabibilangan ng mga fixed at operating expenses, pati na rin ang mga reserba, ay ibinabawas sa inaasahang EIA.

Para permanente Kasama sa mga gastos ang mga gastos na hindi nakadepende sa antas ng karga ng trabaho ng pasilidad

real estate. Kabilang dito ang mga buwis sa ari-arian at mga premium ng insurance (mula sa mga aksidente, insurance ng empleyado, atbp.).

Kasama sa mga gastusin sa pagpapatakbo (pagpapanatili) ang mga tradisyunal na gastos sa pagpapanatili ng ari-arian, pagbibigay ng mga serbisyo sa mga nangungupahan at pagpapanatili ng isang napapanatiling daloy ng kita.

Sa pagtatasa ng real estate, ang konsepto ng mga reserba ay ipinakilala, na tumutukoy sa taunang pag-iimpok (reserbasyon) ng pera para sa pangmatagalang gastos.

Kasama sa reserba ang mga naturang elemento ng gusali at kagamitan, ang buhay ng serbisyo na kung saan ay mas mababa kaysa sa hinulaang pang-ekonomiyang buhay ng gusali.

Sa kurso ng trabaho, kinakailangan upang makapanayam ang may-ari ng ari-arian, accountant, manager, manager, inspektor ng buwis at iba pang mga taong nauugnay sa pag-aari na pinahahalagahan, pati na rin pag-aralan ang lahat ng dokumentasyon dito.

Rate ng capitalization (R)

Ang pinakamahirap na isyu sa pagpapahalaga ng kumikitang real estate ay ang pagpapasiya ng rate ng capitalization. Ang pinakasimple at pinakamahusay na paraan upang matukoy ang rate ng capitalization ay upang makuha ito mula sa data na nakolekta sa merkado.

Ito ay sumusunod mula sa formula (3.3.) na ang capitalization rate ay magiging katumbas ng:

R= NOI/V

Ang rate ng capitalization na tinutukoy sa ganitong paraan ay tinatawag pangkalahatang rate ng capitalization. Para matukoy ito, dapat ay mayroon kang market data sa mga benta ng mga katulad na property. Sa kasong ito, para sa bawat bagay, kinakailangan upang makuha ang mga halaga NOI, na parang sinusuri muli ang mga bagay na ito.

Malinaw na ang pagkuha ng naturang data sa mga kondisyon ng pagbuo ng merkado ng real estate ay tila medyo may problema, ngunit dapat tandaan na ang pamamaraang ito ay ang pinaka-tumpak at madalas na ginagamit sa mga kondisyon ng binuo na relasyon sa merkado.

Ang isa pang paraan para sa pagtukoy ng capitalization rate ay ang pinagsama-samang paraan ng pagtatayo, o ang paraan ng pagsusuma. Ang kakanyahan ng pamamaraan ay ang rate ay pinaghiwa-hiwalay sa mga bahaging bahagi nito, na binubuo ng risk-free rate bilang base rate, risk compensation rate, mababang liquidity at investment management (investment management).

Kung ang lahat ng apat na bahagi ng rate ay kilala, kung gayon, sa pamamagitan ng pagbubuod, maaari mong makuha ang capitalization rate.

Ang tinatawag na risk-free rate ay ginagamit bilang batayan sa pamamaraang ito. Halimbawa, sa United States, ang rate sa mga pangmatagalang obligasyon ng gobyerno ay ginagamit bilang ganoong rate.

Sa Russia, ang rate ng refinancing ng Central Bank o ang rate sa mga deposito ng Sberbank, bilang ang pinaka-maaasahang bangko sa Russia ngayon, ay maaaring gamitin bilang tulad. Kasabay nito, kinakailangan na makilala sa pagitan ng mga rate ng kita sa mga tuntunin ng dolyar at ruble.

Ang pamumuhunan sa real estate ay may mas mataas na panganib kaysa sa lahat ng iba pang mga pamumuhunan, kaya dapat itong isaalang-alang ng rate ng capitalization sa pamamagitan ng pagtaas nito upang ang isang mamumuhunan na may kapital ay kumuha ng panganib na ito.

Bilang karagdagan sa pagtanggap ng tubo sa anyo ng interes sa pamumuhunan ng kapital, isasaalang-alang din ng isang makatwirang mamumuhunan ang oras ng pagbabayad (pagbabalik) ng namuhunan na kapital, iyon ay, kakailanganing idagdag ang rate ng pagbawi ng kapital sa natanggap na rate , na tatalakayin mamaya.

Kapag ang mortgage constant at ang capitalization rate sa equity ay alam, ang kabuuang rate ay maaaring makuha gamit ang investment group method, o ang linked investment method.

R= M* Ri+ (1 - M)*R.,

saan M - ang ratio ng halaga ng kredito sa halaga ng real estate.

Maaaring ilapat ang paraan ng grupo ng pamumuhunan upang matukoy ang rate ng capitalization at upang paghiwalayin ang mga pamumuhunan sa lupa at mga gusali, sa kondisyon na ang mga rate ng capitalization para sa bawat isa sa mga bahagi ay maaaring makuha. Sa kasong ito, magiging ganito ang formula 3.4:

R= L* RL+ V* rb,

saan R- rate ng capitalization para sa mga kaugnay na pamumuhunan; L - ang halaga ng lupa bilang bahagi ng kabuuang halaga ng real estate; RL - rate ng capitalization para sa lupa; V - ang halaga ng gusali bilang bahagi ng kabuuang halaga ng ari-arian; Rb - rate ng capitalization para sa gusali.

Sa pagsasagawa ng pagpapahalaga, madalas na may mga sitwasyon kung kailan ang isang mortgage loan ay inisyu na may kondisyon ng pagbabayad ng pangunahing halaga ng utang sa pamamagitan ng mga pana-panahong pagbabayad sa buong panahon kung saan ito inisyu. Bilang karagdagan, ang halaga ng real estate ay nagbabago sa paglipas ng panahon: tumataas o bumababa.

Upang isaalang-alang ang mga salik na ito sa teorya ng pagsusuri, ang tinatawag na tradisyonal na pamamaraan ng pagsusuri sa mortgage-investment.

Ang pamamaraan na ito ay nagsasangkot ng pagkalkula sa tatlong yugto. Ang unang hakbang ay suriin ang netong kita sa pagpapatakbo (NOI) ng ari-arian. Sa ikalawang hakbang, kinakalkula ang kasalukuyang halaga ng mga nalikom sa muling pagbebenta. Tinutukoy ng ikatlo ang tinantyang halaga ng equity sa pamamagitan ng pagsasama-sama ng kasalukuyang halaga ng mga resibo ng pera at ang kasalukuyang halaga ng mga nalikom na muling pagbibili.

Sa kabila ng maliwanag na pagiging simple ng tradisyonal na teknolohiya, ang mga kalkulasyon na isinasagawa dito ay napakahirap at isinasagawa gamit ang isang calculator sa pananalapi o computer.

Upang gawing simple ang mga kalkulasyong ito noong 1959. American appraiser L.V. Gumawa si Elwood ng isang paraan ng pagkalkula gamit ang mga espesyal na talahanayan, na tinatawag na " Elwood Mortgage Investment Technique.

Upang kalkulahin ang kabuuang rate ng capitalization, iminungkahi ni Elwood ang sumusunod na formula:

R=Y-MC+ dep * (SFF) - app * (SFF),

saan R- kabuuang halaga ng capitalization; Y– rate ng return on equity (ultimate return on equity); M- ang ratio ng halaga ng isang mortgage loan sa halaga (mortgage debt ratio); SA- rate ng mortgage; dep – pagbaba sa halaga ng ari-arian sa panahon ng pagtataya ; app - pagtaas sa halaga ng ari-arian sa panahon ng pagtataya; SFF- factor (coefficient) ng compensation fund sa rate ng return on equity para sa forecast period.

Mortgage ratio SA sa formula ay maaaring kalkulahin tulad ng sumusunod:

C= Y + R *(SFF) – f ,

saan R - bahagi ng mortgage loan na amortized (babayaran) sa panahon ng pagtataya; f - mortgage constant, iyon ay, ang porsyento ng taunang pagbabayad ng serbisyo sa utang sa kasalukuyang balanse ng utang.

Ang mortgage coefficient ay matatagpuan sa mga talahanayan na espesyal na idinisenyo ni L. V. Elwood, ang tinatawag na Mga C-table ni Elwood.

Ang pangunahing paraan ng capitalization ay ang direct capitalization method at ang income capitalization method batay sa rate ng return on capital.

Ang pagpili ng paraan ng capitalization sa bawat kaso ay naiimpluwensyahan ng mga sumusunod na salik:

- uri ng ari-arian;
– epektibong edad at pang-ekonomiyang buhay ng bagay;
– pagiging maaasahan at kalawakan ng impormasyon;
- mga katangian ng kita mula sa bagay ng pagtatasa (halaga, tagal ng pagtanggap, rate ng pagbabago).

Ang pinakakaraniwang ginagamit na paraan ng capitalization ay:

– direktang capitalization, kapag ang halaga ng bagay ay natutukoy sa pamamagitan ng paghahati ng netong taunang kita sa rate ng capitalization;
– paraan ng kabuuang upa, batay sa pagtatasa ng ari-arian, isinasaalang-alang ang potensyal o aktwal na kita at gross rental multiplier;
– paraan ng may diskwentong cash flow – pagtatasa ng bagay, kapag ang mga daloy ng salapi ay natanggap nang hindi pantay, arbitraryong nagbabago, habang isinasaalang-alang ang antas ng panganib na nauugnay sa paggamit ng ari-arian;
– natitirang paraan - pagpapahalaga ng ari-arian, na isinasaalang-alang ang impluwensya ng mga indibidwal na kadahilanan sa pagbuo ng kita (kasama ang natitirang paraan, ang mga pamamaraan ng parehong direktang capitalization at capitalization ng kita sa rate ng pagbabalik ay maaaring gamitin);
– paraan ng pagsusuri sa pamumuhunan sa mortgage - pagtatasa ng ari-arian batay sa accounting para sa halaga ng sarili at hiniram na kapital.

Ang pagpili ng isang tiyak na paraan ng capitalization ay tinutukoy ng likas at kalidad ng inaasahang kita.

Sa kasalukuyang mga kondisyon ng pang-ekonomiya at pampulitikang kawalang-tatag sa Russia, dahil sa kahirapan sa paggawa ng maaasahang mga pagtataya, ang direktang paraan ng pag-capital ay malawakang ginagamit, na hindi nangangailangan ng masusing pagsusuri ng mga daloy ng salapi tulad ng pag-capitalize ng rate ng pagbabalik.

Direktang capitalization - pagpapahalaga ng ari-arian habang pinapanatili ang matatag na mga kondisyon para sa paggamit nito, isang pare-parehong halaga ng kita, walang paunang pamumuhunan at sa parehong oras na isinasaalang-alang ang pagbabalik ng kapital at kita sa kapital.

Ang rate ng capitalization ay karaniwang kinakalkula batay sa isang pagsusuri ng impormasyon sa merkado tungkol sa mga analogue ng object ng pagtatasa sa pamamagitan ng paghahati ng netong taunang kita sa presyo ng pagbebenta ng analogue.

Isinasaalang-alang sa nakaraang kabanata, ang pangunahing pormula ng diskarte sa kita

na may direktang capitalization, karaniwan itong inilalapat sa sumusunod na anyo:

kung saan ang PV – ang kasalukuyang halaga ng ari-arian,

NOI – inaasahang netong kita sa pagpapatakbo para sa unang taon pagkatapos ng petsa ng pagtatasa,

L ay ang kabuuang rate ng capitalization.

Ang normalized na netong kita sa pagpapatakbo para sa 1 taon, na nakuha sa pamamagitan ng average na kita sa loob ng ilang taon, ay maaaring gamitin bilang NOI.

Ang capitalization rate Dd ay sumasalamin sa mga panganib kung saan ang mga pondong namuhunan sa asset ay nalantad. Ang mga paraan para sa pagkalkula ng rate ng capitalization ay pinili depende sa mga partikular na kondisyon kung saan gumagana ang object ng pagtatasa: impormasyon sa kita at mga presyo ng transaksyon batay sa isang sample ng mga maihahambing na bagay, mga mapagkukunan at kundisyon para sa mga transaksyon sa pagpopondo, ang posibilidad ng isang tamang pagtataya tungkol sa halaga ng bagay sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya.

Posible ang direktang capitalization gamit ang gross rental multiplier

Gross rent multiplier (RM)- ang average na ratio ng presyo sa merkado sa potensyal o aktwal na kabuuang kita ng isang partikular na uri ng ari-arian.

Ang mga pangunahing kondisyon para sa paglalapat ng direktang paraan ng capitalization:

- ang panahon ng pagtanggap ng kita ay may posibilidad na walang katapusan;
- ang halaga ng kita ay pare-pareho;
- ang mga kondisyon para sa paggamit ng bagay ay matatag;
- hindi isinasaalang-alang ang paunang pamumuhunan;
– sabay-sabay na isinasaalang-alang ang pagbabalik ng kapital at pagbabalik sa kapital.

Sa direktang capitalization ang mga modelo ay ginagamit batay sa pagtukoy ng halaga ng real estate sa pamamagitan ng paghahati ng tipikal na netong kita sa pagpapatakbo sa kabuuang rate ng capitalization, na nakuha batay sa isang pagsusuri ng relasyon sa pagitan ng kita at mga presyo ng benta ng mga analogue ng tinasa na ari-arian. Narito ang ilang halimbawa ng direktang capitalization na mga modelo.

Mga kalamangan ng direktang paraan ng capitalization:

- pagiging simple ng mga kalkulasyon;
– isang maliit na bilang ng mga pagpapalagay;
– pagmuni-muni ng estado ng merkado;
– pagkuha ng magagandang resulta para sa isang matatag na gumaganang ari-arian na may mababang panganib (gusali na may isang nangungupahan at pangmatagalang pag-upa).

Kasama ng sapat na pagiging simple ng paglalapat ng pamamaraan, dapat isaalang-alang ng isa ang pagiging kumplikado ng pagsusuri sa merkado at ang pangangailangang gumawa ng mga pagsasaayos para sa mga pagkakaiba sa pagitan ng mga pinaghahambing na bagay. Ang pamamaraan ay hindi dapat ilapat kung walang impormasyon sa mga transaksyon sa merkado, ang bagay ay nasa ilalim ng pagtatayo o muling pagtatayo, o kung ang bagay ay nagdusa ng malubhang pinsala.

Inilapat ang rate ng capitalization kapag kino-convert ang kita sa hinaharap mula sa real estate sa kasalukuyang halaga nito.

Ang paraan ng paghahambing sa mga benta, ang paraan ng ratio ng coverage ng utang, ang paraan ng grupo ng pamumuhunan, ang aktwal na paraan ng ratio ng kabuuang kita, at ang paraan ng balanse ay ginagamit upang kalkulahin ang rate ng capitalization.

Paraan ng paghahambing ng mga benta − ang pangunahing paraan para sa pagtukoy ng kabuuang rate ng capitalization. Kapag tinutukoy ang rate ng capitalization para sa tinasa na bagay, ang rate ng capitalization ay unang kinakalkula para sa bawat isa sa mga naibentang analogue gamit ang formula

kung saan ang SP i ay ang selling price ng i-analogue.

Pagkatapos, isinasaalang-alang ang mga pamamaraan ng mga istatistika ng matematika, ang koepisyent ng timbang x i , na sumasalamin sa antas ng pagkakapareho ng bawat isa sa mga benta sa bagay ng pagtatasa, ang kabuuang rate ng capitalization ay pinili

.

Bilang Ri ang isang rate ng capitalization ay maaaring ilapat para sa mga alternatibong pamumuhunan na may katulad na antas ng panganib, kung gayon ang x ay ang weighting factor ng 1st investment.

Ang nasuri na mga analogue ng object ng pagtatasa ay dapat magkaroon ng mga sumusunod na katangian na katulad: ang natitirang pang-ekonomiyang buhay, ang antas ng mga gastos sa pagpapatakbo, mga halaga ng pagbabalik at pagkawala ng mga kadahilanan, mga panganib, ang ratio ng lupa at mga gusali, ang petsa ng pagbebenta, ang paraan ng pinakamahusay at pinakamabisang paggamit, mga kondisyon sa pagpopondo, ang antas ng kalidad ng pamamahala . Bilang karagdagan, ang lokasyon at dekorasyon ng mga bagay ay hindi dapat magkaiba sa panimula.

Paraan ng Pagsaklaw sa Utang nalalapat kung ang kapital ng utang ay ginagamit upang tustusan ang mga pamumuhunan sa real estate.

Ratio ng saklaw ng utang DCR kinakalkula tulad ng sumusunod:

,

kung saan si DS – taunang serbisyo sa utang.

Ang kabuuang rate ng capitalization ay tinutukoy ng formula

kung saan si Rm – kabuuang halaga ng capitalization; m ay ang bahagi ng mga hiniram na pondo:

kung saan ang Vm ay ang halaga ng mga hiniram na pondo, o ang halaga ng utang;

V – ang halaga ng bagay;

Ang Rm ay ang capitalization rate para sa mga hiniram na pondo:

Ang data para sa pagkalkula ng ratio ng coverage ng utang ay madaling makukuha, ngunit ang paraang ito ay nagbibigay ng isang indikatibong halaga para sa rate ng capitalization sa mga kaso kung saan ang data ng merkado ay hindi sapat na maaasahan. Samakatuwid, ang paraan ng coverage ratio ay ginagamit lamang bilang isang pagwawasto.

Pamamaraan ng pangkat ng pamumuhunan ginagamit kapag ang hiniram na kapital ay kasangkot sa pagbili ng real estate. Kasabay nito, ang rate ng capitalization ay maaaring kalkulahin kapwa may kaugnayan sa pananalapi at may kaugnayan sa mga pisikal na bahagi.

Pamamaraan ng grupo ng pamumuhunan para sa mga bahagi ng pananalapi. Ang rate ng capitalization ay isang weighted average na isinasaalang-alang ang mga interes ng parehong equity at hiniram na kapital:

kung saan ang R m ay ang capitalization rate para sa equity, na tinutukoy mula sa data sa maihahambing na mga bagay sa pamamagitan ng paghahati ng halaga ng kita bago ang buwis sa halaga ng sariling namuhunan na kapital; R e , ay ang capitalization rate para sa mga hiniram na pondo.

Pamamaraan ng pangkat ng pamumuhunan para sa mga pisikal na sangkap. Ang rate ng capitalization ay tinutukoy ng formula

kung saan ang L ay ang bahagi ng halaga ng lupa sa kabuuang halaga ng ari-arian; Rl- rate ng capitalization para sa lupa;

Ang R h ay ang capitalization rate para sa mga pagpapabuti.

Ang rate ng capitalization para sa lupa ay kinakalkula bilang ratio ng kita na maiuugnay sa lupa sa halaga ng lupa. Ang rate ng capitalization para sa mga pagpapabuti ay tinutukoy ng ratio ng kita na maiuugnay sa mga pagpapabuti sa halaga ng mga pagpapabuti.

Paraan ng Aktwal na Gross Income Ratio nalalapat kung ang data sa mga gastos sa pagpapatakbo at aktwal na kabuuang kita ay magagamit:

,

kung saan ang OER ay ang operating expense ratio; Ang EGIM ay ang aktwal na ratio ng kabuuang kita.

Gamit ang direktang capitalization, ang mga ratio ng kabuuang kita at ang natitirang pamamaraan ay maaaring gamitin upang kalkulahin ang halaga ng isang bagay.

Paglalapat ng mga ratio ng kabuuang kita. Kung ang mga gastusin sa pagpapatakbo ay hindi magagamit, ang kabuuang bilang ng kita ay ginagamit at i-multiply sa mga sumusunod na naaangkop na salik:

– GRM – gross rent coefficient, kung ang panahon ay katumbas ng isang buwan;

– G.I.M. – ratio ng kabuuang kita kung ang panahon ay isang taon.

Ang mga coefficient na ito ay tinutukoy ng ratio ng kita at mga presyo ng pagbebenta ng mga bagay at ang mga kapalit ng mga rate ng capitalization.

Ang halaga ng ari-arian sa kasong ito ay tinutukoy bilang mga sumusunod:

kung saan ang PGI ay ang potensyal na kabuuang kita;

PGIM – potensyal na koepisyent ng kabuuang kita na kinakalkula batay sa data sa mga analogue ng tinasa na bagay:

,

EGI - aktwal na kabuuang kita; Ang EGIM ay ang aktwal na ratio ng kabuuang kita:

,

Ang SP ay ang presyo ng pagbebenta ng object ng appraisal analogue.

Natitirang Paraan ay ginagamit sa mga kaso kung saan ang halaga ng isang bahagi ng tinasa na bagay ay alam. May mga natitirang pamamaraan para sa lupa at mga gusali, equity at utang na kapital.

Ang pagkakasunud-sunod ng aplikasyon ng natitirang pamamaraan:

- pagkalkula ng bahagi ng taunang kita na nahuhulog sa bahagi na may kilalang halaga;
- pagkalkula ng bahagi ng taunang kita na nahuhulog sa bahagi na may hindi kilalang halaga;
- pagkalkula ng halaga ng isang hindi kilalang sangkap;
- pagpapasiya ng halaga ng ari-arian sa pamamagitan ng pagdaragdag ng mga halaga ng mga bahagi nito.

Isaalang-alang ang natitirang paraan para sa mga gusali kapag alam ang halaga ng lupa. Ang mga kalkulasyon ay isasagawa alinsunod sa pagkakasunud-sunod sa itaas gamit ang mga sumusunod na formula:

,

kung saan ang 1 L ay ang taunang kita na maiuugnay sa lupa; V L - ang halaga ng lupa; Ang R L ay ang capitalization rate para sa lupa.

kung saan ang J h , ay ang taunang kita na maiuugnay sa gusali; J 0 - ang kabuuang taunang kita na dinadala ng ari-arian.

kung saan ang Vn, ay ang halaga ng gusali; Ang Rn ay ang capitalization rate para sa mga gusali.

,

kung saan ang V ay ang halaga ng ari-arian.

Mag-apply nang katulad:

– natitirang paraan para sa lupa – kapag ang halaga ng gusali ay maaaring matukoy nang tumpak;
– paraan ng balanse para sa equity – kung posible na matukoy ang termino ng mortgage loan at ang halaga ng taunang pagbabayad ng serbisyo sa utang;
- ang natitirang paraan para sa hiniram na kapital - kapag alam ang halaga ng equity capital.

Sa pangkalahatan, ang direktang pagkalkula ng capitalization ay nangangailangan ng pagkakaroon ng maihahambing na data ng benta. Ang pag-capitalize ng kita sa pamamagitan ng rate ng return ay hindi gaanong nakadepende sa data ng merkado, ngunit dapat ipakita ng paraang ito ang aktwal na mga inaasahan at kagustuhan ng mga potensyal na mamimili ng naturang mga ari-arian.

Ang direktang capitalization ay ang pagpapahalaga ng ari-arian habang pinapanatili ang matatag na mga kondisyon para sa paggamit nito, isang pare-parehong halaga ng kita, ang kawalan ng mga paunang pamumuhunan at, sa parehong oras, isinasaalang-alang ang pagbabalik ng kapital at kita sa kapital.

Ang rate ng capitalization ay karaniwang kinakalkula batay sa isang pagsusuri ng impormasyon sa merkado tungkol sa mga analogue ng object ng pagtatasa sa pamamagitan ng paghahati ng netong taunang kita sa presyo ng pagbebenta ng analogue.

Ang halaga ng bagay ay tinutukoy ng formula:

kung saan ako - netong kita (CHOD);

R - ratio ng capitalization.

Ang pangunahing pormula para sa direktang diskarte sa kita ng capitalization ay karaniwang ginagamit bilang mga sumusunod:

kung saan ang PV ay ang kasalukuyang halaga ng ari-arian;

NOI - inaasahang netong kita sa pagpapatakbo para sa unang taon pagkatapos ng petsa ng pagtatasa;

R 0 - kabuuang rate ng capitalization.

Ang normalized na netong kita sa pagpapatakbo para sa 1 taon, na nakuha sa pamamagitan ng average na kita sa loob ng ilang taon, ay maaaring gamitin bilang NOI.

Ang rate ng capitalization ay sumasalamin sa mga panganib kung saan nalantad ang mga pondong namuhunan sa asset. Ang mga paraan para sa pagkalkula ng rate ng capitalization ay pinili depende sa mga partikular na kondisyon kung saan gumagana ang object ng pagtatasa: impormasyon sa kita at mga presyo ng transaksyon batay sa isang sample ng mga maihahambing na bagay, mga mapagkukunan at kundisyon para sa mga transaksyon sa pagpopondo, ang posibilidad ng isang tamang pagtataya tungkol sa halaga ng bagay sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya.

Posible ang direktang capitalization gamit ang gross rental multiplier

Ang gross rent multiplier (RM) ay ang average na ratio ng presyo sa merkado sa potensyal o aktwal na kabuuang kita ng isang partikular na uri ng ari-arian.

Ang mga pangunahing kondisyon para sa paglalapat ng direktang paraan ng capitalization:

Ang panahon ng pagtanggap ng kita ay may posibilidad na walang katapusan; - ang halaga ng kita ay pare-pareho; - ang mga kondisyon para sa paggamit ng pasilidad ay matatag; - hindi isinasaalang-alang ang mga paunang pamumuhunan; - ang pagbabalik ng kapital at pagbabalik sa kapital ay isinasaalang-alang nang sabay-sabay.

Para sa direktang capitalization, ang mga modelo ay ginagamit batay sa pagtukoy ng halaga ng real estate sa pamamagitan ng paghahati ng tipikal na netong kita sa pagpapatakbo sa kabuuang rate ng capitalization na nakuha batay sa isang pagsusuri ng relasyon sa pagitan ng kita at mga presyo ng benta ng mga analogue ng object ng pagtatasa. Narito ang ilang halimbawa ng direktang capitalization na mga modelo.

Mga kalamangan ng direktang paraan ng capitalization:

Ang pagiging simple ng mga kalkulasyon; - isang maliit na bilang ng mga pagpapalagay; - salamin ng estado ng merkado; - pagkuha ng magagandang resulta para sa isang matatag na gumaganang ari-arian na may mababang panganib (gusali na may isang nangungupahan at pangmatagalang pag-upa).

Kasama ng sapat na pagiging simple ng paglalapat ng pamamaraan, dapat isaalang-alang ng isa ang pagiging kumplikado ng pagsusuri sa merkado at ang pangangailangang gumawa ng mga pagsasaayos para sa mga pagkakaiba sa pagitan ng mga pinaghahambing na bagay. Ang pamamaraan ay hindi dapat ilapat kung walang impormasyon sa mga transaksyon sa merkado, ang bagay ay nasa ilalim ng pagtatayo o muling pagtatayo, o kung ang bagay ay nagdusa ng malubhang pinsala.

Inilapat ang rate ng capitalization kapag kino-convert ang kita sa hinaharap mula sa real estate sa kasalukuyang halaga nito.

Ang paraan ng paghahambing sa mga benta, ang paraan ng ratio ng coverage ng utang, ang paraan ng grupo ng pamumuhunan, ang aktwal na paraan ng ratio ng kabuuang kita, at ang paraan ng balanse ay ginagamit upang kalkulahin ang rate ng capitalization.

Ang paraan ng paghahambing ng mga benta ay ang pangunahing paraan para sa pagtukoy ng kabuuang rate ng capitalization. Kapag tinutukoy ang rate ng capitalization para sa tinasa na bagay, ang rate ng capitalization ay unang kinakalkula para sa bawat isa sa mga naibentang analogue gamit ang formula

kung saan ang SP i ay ang selling price ng i-analogue.

Pagkatapos, isinasaalang-alang ang mga pamamaraan ng mga istatistika ng matematika, ang koepisyent ng timbang x i , na sumasalamin sa antas ng pagkakapareho ng bawat isa sa mga benta sa bagay ng pagtatasa, ang kabuuang rate ng capitalization ay pinili

Bilang Ri, ang rate ng capitalization para sa mga alternatibong pamumuhunan na may katulad na antas ng panganib ay maaaring gamitin, kung gayon ang x ay ang weighting coefficient ng 1st investment.

Ang nasuri na mga analogue ng object ng pagtatasa ay dapat magkaroon ng mga sumusunod na katangian na katulad: ang natitirang pang-ekonomiyang buhay, ang antas ng mga gastos sa pagpapatakbo, mga halaga ng pagbabalik at pagkawala ng mga kadahilanan, mga panganib, ang ratio ng lupa at mga gusali, ang petsa ng pagbebenta, ang paraan ng pinakamahusay at pinakamabisang paggamit, mga kondisyon sa pagpopondo, ang antas ng kalidad ng pamamahala . Bilang karagdagan, ang lokasyon at dekorasyon ng mga bagay ay hindi dapat magkaiba sa panimula.

Ang paraan ng ratio ng pagkakasakop ng utang ay inilalapat kapag ang kapital ng utang ay ginagamit upang tustusan ang mga pamumuhunan sa real estate.

Ang ratio ng saklaw ng utang ng DCR ay kinakalkula tulad ng sumusunod:

kung saan ang DS ay ang taunang serbisyo sa utang.

Ang kabuuang rate ng capitalization ay tinutukoy ng formula

kung saan Rm - kabuuang rate ng capitalization;

m - bahagi ng mga hiniram na pondo:

kung saan ang Vm ay ang halaga ng mga hiniram na pondo, o ang halaga ng utang;

V - ang halaga ng bagay;

Rm - rate ng capitalization para sa mga hiniram na pondo:

Ang data para sa pagkalkula ng ratio ng coverage ng utang ay madaling makukuha, ngunit ang paraang ito ay nagbibigay ng isang indikatibong halaga para sa rate ng capitalization sa mga kaso kung saan ang data ng merkado ay hindi sapat na maaasahan. Samakatuwid, ang paraan ng coverage ratio ay ginagamit lamang bilang isang pagwawasto.

Ang paraan ng grupo ng pamumuhunan ay ginagamit kung ang hiniram na kapital ay kasangkot sa pagbili ng real estate. Kasabay nito, ang rate ng capitalization ay maaaring kalkulahin kapwa may kaugnayan sa pananalapi at may kaugnayan sa mga pisikal na bahagi. Ang rate ng capitalization ay isang weighted average na isinasaalang-alang ang mga interes ng parehong equity at hiniram na kapital:

kung saan R m - capitalization rate para sa equity, na tinutukoy mula sa data sa maihahambing na mga bagay sa pamamagitan ng paghahati ng halaga ng kita bago ang buwis sa halaga ng sariling namuhunan na kapital;

R e , - capitalization rate para sa mga hiniram na pondo.

Pamamaraan ng pangkat ng pamumuhunan para sa mga pisikal na sangkap. Ang rate ng capitalization ay tinutukoy ng formula

kung saan ang L ay ang bahagi ng halaga ng lupa sa kabuuang halaga ng ari-arian;

R l - rate ng capitalization para sa lupa;

R h - rate ng capitalization para sa mga pagpapabuti.

Ang rate ng capitalization para sa lupa ay kinakalkula bilang ratio ng kita na maiuugnay sa lupa sa halaga ng lupa. Ang rate ng capitalization para sa mga pagpapabuti ay tinutukoy ng ratio ng kita na maiuugnay sa mga pagpapabuti sa halaga ng mga pagpapabuti.

Ang paraan ng koepisyent ng aktwal na kabuuang kita ay inilalapat kung mayroong data sa mga gastos sa pagpapatakbo at ang halaga ng aktwal na kabuuang kita:

kung saan ang OER ay ang operating expense ratio;

Ang EGIM ay ang aktwal na ratio ng kabuuang kita.

Gamit ang direktang capitalization, ang mga ratio ng kabuuang kita at ang natitirang pamamaraan ay maaaring gamitin upang kalkulahin ang halaga ng isang bagay.

Paglalapat ng mga ratio ng kabuuang kita. Kung ang mga gastusin sa pagpapatakbo ay hindi magagamit, ang kabuuang bilang ng kita ay ginagamit at i-multiply sa mga sumusunod na naaangkop na salik:

1) GRM - gross rent coefficient, kung ang panahon ay katumbas ng isang buwan;

2) GIM - ratio ng kabuuang kita kung ang panahon ay katumbas ng isang taon.

Ang mga coefficient na ito ay tinutukoy ng ratio ng kita at mga presyo ng pagbebenta ng mga bagay at ang mga kapalit ng mga rate ng capitalization.

Ang halaga ng ari-arian sa kasong ito ay tinutukoy bilang mga sumusunod:

kung saan ang PGI - potensyal na kabuuang kita;

Ang PGIM ay ang koepisyent ng potensyal na kabuuang kita, na kinakalkula ayon sa data sa mga analogue ng object ng pagtatasa:

kung saan ang EGI ay ang aktwal na kabuuang kita;

EGIM - koepisyent ng aktwal na kabuuang kita:

Ang SP ay ang presyo ng pagbebenta ng isang analogue ng tinasa na bagay.

Ang natitirang paraan ay ginagamit sa mga kaso kung saan ang halaga ng isang bahagi ng tinasa na bagay ay alam. May mga natitirang pamamaraan para sa lupa at mga gusali, equity at utang na kapital.

Sa pangkalahatan, ang direktang pagkalkula ng capitalization ay nangangailangan ng pagkakaroon ng maihahambing na data ng benta. Ang pag-capitalize ng kita sa pamamagitan ng rate ng return ay hindi gaanong nakadepende sa data ng merkado, ngunit dapat ipakita ng paraang ito ang aktwal na mga inaasahan at kagustuhan ng mga potensyal na mamimili ng naturang mga ari-arian.

"Pagkalkula ng halaga ng isang ari-arian gamit ang paraan ng direktang capitalization ng kita (diskarte sa kita)"

Ang halaga ng OH sa pamamaraang ito ay kinakalkula bilang mga sumusunod:

Sdx \u003d CHOD: Kcap,

saan CHOD- ang taunang halaga ng netong kita mula sa pagpapatakbo ng HP;

kcap- ratio ng capitalization.

Ang halaga ng netong kita ay tinutukoy sa pamamagitan ng potensyal na kabuuang kita (GRP), i.e. kita kapag ang bagay ay ganap na na-load:

CHOD \u003d PVD - P-O-R,

saan P- pagkawala ng kita, halimbawa, mula sa pansamantalang diskargadong lugar;

O- mga gastos sa pagpapatakbo para sa pagpapanatili ng gusali (suweldo ng kawani, mga gastos sa pagpapatakbo, buwis sa ari-arian, atbp.);

R- ipinagpaliban ang mga reserba para sa paparating na pag-aayos ng mga panandaliang elemento at sistema ng istruktura.

1. Pagtukoy sa halaga ng potensyal na kabuuang kita

Kinakalkula namin ang PVD batay sa mga sumusunod na kondisyon:

LDPE\u003d 5--H 5 ^ a, (3.2)

saan S- lugar na uupahan, m2,

Ca- rate ng rental para sa 1m2.

PVD \u003d 12 * 32000 \u003d 384,000 rubles / taon,

Ang mga pagkalugi mula sa downtime ng mga lugar ay nasa average na 5-10%. Sa kasong ito, kukuha kami ng 5% bawat taon.

Samakatuwid, ang pagkawala ay:

P \u003d 384,000 * 0.05 \u003d 19,200 rubles.

Kalkulahin ang halaga ng aktwal na kabuuang kita:

DVD \u003d PVD - P \u003d 384,000 - 19200 \u003d 364,800 rubles.

Ang pagkakasunud-sunod ng pagkalkula ay ipinakita sa talahanayan. 4.1.

Talahanayan 4.1 Pagkalkula ng netong kita sa pagpapatakbo

	Tagapagpahiwatig		Ibig sabihin	Pamamaraan ng pagkalkula
	Epektibong lugar			Tinanggap ayon sa paunang datos
	Mga renta			Batay sa pagsusuri sa merkado
	Potensyal na Kabuuang Kita
	Pagtataya underload
	Pagtataya ng mga pagkalugi mula sa hindi pagbabayad
	Aktwal na kabuuang kita			384 000 * (100-8)/100
	Kita nang walang VAT
	Mga gastos sa pagpapatakbo			Talahanayan 4.2
	Netong kita sa pagpapatakbo bago ang buwis sa kita
	Buwis sa kita (13%)
	Net operating income para sa EON

Talahanayan 4.2. Pagkalkula ng mga nakapirming gastos sa pagpapatakbo para sa isang solong real estate object (land plot + administrative building)

Tagapagpahiwatig		Ibig sabihin	Pamamaraan ng pagkalkula
1. Buwis sa lupa
2. S lupain			Ayon sa orihinal na datos
3. Kadastral na halaga ng memorya
4. Rate ng buwis sa lupa
5. Buwis sa ari-arian			1% ng natitirang halaga ng ari-arian
6. Ang natitirang halaga ng bagay			Ayon sa mga resulta ng diskarte sa gastos
7. Mga gastos sa insurance
8. Kapalit na reserba nang walang VAT

3. Pagtukoy sa halaga ng variable operating expenses

Ang pangunahing item ng mga variable na gastos ay ang gastos ng mga kagamitan: pagpainit, supply ng tubig, kalinisan, paglilinis ng teritoryo at pag-alis ng solidong basura:

Rper1\u003d 156.7 * 60 * 12 \u003d 112,824 rubles.

4. Ang pagkalkula ng kapalit na reserba (RZ) ay ibinibigay sa Talahanayan 4.3

Talahanayan 4.3 Pagkalkula ng reserba para sa pagpapalit ng mga pagpapabuti sa administratibong gusali

3. Ang karaniwang buhay ng mga elemento ng istruktura ay kinuha mula sa Talahanayan. 2.2.

4. Kalkulahin ang taunang RH para sa pagpapanumbalik ng bubong, na may paunang pagbabawas ng kita ng pangnegosyo mula sa sasakyang panghimpapawid (-15%):

RZkr \u003d (VS / 1.15 * V) / Tn \u003d (1,312,343 / 1.15) * 0.14/9 \u003d 17,751.5 rubles / taon

RZkr \u003d (VS / 1.15 * V) / Tn \u003d 1,141,167.8 * 0.16/20 \u003d 9,129.3 rubles / taon

RZkr \u003d (VS / 1.15 * V) / Tn \u003d 1,141,167.8 * 0.25/25 \u003d 11,411.7 rubles / taon

Ang kabuuang halaga ng RH para sa taon ay -38,292.5 rubles, na katumbas ng 2.9% ng kanilang kabuuang HC.

Kalkulahin natin ang kabuuang halaga ng lahat ng uri ng mga gastos sa pagpapatakbo (Talahanayan 4.1):

O = Rpost+ Rper1 = 60 075,1 + 112 824 = 172 899,1 kuskusin.

4. Pagkalkula ng rate ng capitalization

Talahanayan 4.4

	Tagapagpahiwatig		Ibig sabihin	Pamamaraan ng pagkalkula
	rate ng libreng panganib
	Malamang na panahon ng pagpapakita ng bagay sa merkado
	Pagsasaayos para sa illiquidity
	Pagsasaayos para sa panganib ng pamumuhunan sa real estate			Insurance
	Pangkalahatang Pang-ekonomiyang Buhay ng mga Pagpapabuti			*batay sa kapital na pangkat ng bagay
	Aktwal na Edad ng mga Pagpapabuti			Ayon sa data sheet
	Epektibong Edad ng Pagpapabuti
	Natitirang Upgrade Lifespan			(item 5*0.70-item 7)
	Rate ng pagbabalik ng kapital			Ayon sa paraan ng Ring 100% / item 8
	Kabuuang rate ng capitalization para sa mga pagpapabuti			Item 1+item 3+item 4+item 9 = 7.8+1.95+0.5+1.74
	Pagbuo ng capitalization ratio

Bilang isang rate na walang panganib, kukunin namin ang timbang na average na ani ng isang ruble na deposito para sa mga legal na entity ng pinaka maaasahang mga bangko sa Russia - 7.8%.

Bilang resulta ng mga kalkulasyon (Talahanayan 4.4), ang naipon na rate ng capitalization ay magiging:

Sk= 7,8+1,95+0,5+1,85 = 12,1 %.

5. Pagtukoy sa halaga ng gusali

Ang halaga ng isang gusaling administratibo sa ilalim ng pamamaraang ito ng kita ay:

Namatay= 255 088,3: 0,121 = 2 108 168 kuskusin.

Koordinasyon ng mga resulta at pagpapasiya ng halaga sa pamilihan ng bagay sa pagtatasa

Ang pagkakatugma ng mga resulta ay naglalayong masuri ang pagiging maaasahan ng aplikasyon ng bawat isa sa mga diskarte.

Ang mga sumusunod na kadahilanan ay dapat isaalang-alang sa pagsusuri:

1. Paghirang ng bagay ng pagtatasa, ang kasalukuyang paggamit nito.

2. Mga uso sa pagbuo ng segment na ito ng real estate market.

3. Ang pangkalahatang kalagayang pang-ekonomiya sa bansa, rehiyon at industriya na naaayon sa layunin ng layunin ng pagtatasa.

Kapag pinagkasundo ang mga resulta ng mga kalkulasyon, ginagamit namin ang paraan ng pamamahagi ng mga coefficient ng timbang: sa kasong ito, ang pagkalkula ng tiyak na bigat ng mga resulta na nakuha sa pagsusuri ng real estate ay isinasagawa batay sa pag-average ng bigat ng impluwensya pamantayan para sa bawat diskarte.

Talahanayan 4.5

Talahanayan 4.6 Mga resulta ng tatlong diskarte sa pagsusuri sa gastos

Ang panghuling halaga sa merkado ng ari-arian ay katumbas ng kabuuan ng mga produkto ng mga halaga ng halaga at ang kanilang mga kaukulang timbang:

Matulog \u003d 6,521,342 x 0.375 + 6,400,000 x 0.325 + 2,108,168 x 0.200 \u003d 5,587,137 libong rubles.

Bilugan 5 588 libong rubles, samakatuwid ang halaga ng 1 sq.m ng kabuuang lugar ng gusali ay magiging:

5,588/156.7 = 35,660 rubles/sq.m.

Pangunahing konklusyon sa bagay ng pagtatasa

Talahanayan 4.7

Buo at eksaktong pangalan (appointment)	Indibidwal na gusali ng tirahan, kubo
	Republic of Tatarstan, Kazan, settlement Konstantinovka (Soviet district)
Taon ng pagtatayo, pangkat ng kapital	2012, pangkat I
Dami ng konstruksiyon, metro kubiko at bilang ng mga palapag	522 metro kubiko, 1 palapag
Kabuuang lugar (kapaki-pakinabang), sq.m
Petsa ng paghahanda ng teknikal mga pasaporte
Petsa ng pagtatasa	Mayo 2014
Kinakalkula ang halaga ng pamilihan diskarte sa gastos
paghahambing na diskarte
diskarte sa kita
Pangwakas na konklusyon tungkol sa kasalukuyang market value ng appraisal object
Ang halaga ng sq. m ng kabuuang lugar, kuskusin.