Capitalizarea venitului se referă la obținerea valorii actuale a beneficiilor viitoare din deținerea de bunuri imobiliare. Venitul capitalizat din imobiliare este o estimare a valorii sale curente.

Conceptele de bază în metodele de capitalizare sunt conceptele de venit net din exploatare (NOI) și rata de capitalizare (R).

În abordarea venitului, valoarea imobilului (V) se calculează folosind formula:

Dacă analiza costurilor folosește venitul pe un an (sau venitul mediu anual), atunci această metodă de evaluare se numește metode de capitalizare directă, iar dacă analiza folosește fluxul de venit viitor (plățile chiriei pe ani minus costurile operaționale și veniturile din vânzări la sfârșitul perioada de deținere ) cu rate proprii de capitalizare, atunci această metodă se numește metoda fluxului de numerar actualizat.

Venitul net din exploatare (NOI). Conceptul de venit net din exploatare este utilizat doar în teoria evaluării imobiliare.

Venitul net din exploatare este valoarea constantă calculată a venitului anual net așteptat primit din proprietatea care este evaluată după deducerea tuturor cheltuielilor și rezervelor de exploatare din veniturile reale, dar înainte de serviciul datoriei ipotecare și luând în considerare cheltuielile de amortizare.

Venitul net din exploatare se calculează pentru primul an după data evaluării proprietății închiriate la chiria pieței.

Secvența pentru calcularea NOI este următoarea:

1. Determinați venitul brut potențial (GIR) din închirierea unui imobil în primul an de la data evaluării pe baza chiriei de pe piață.

2. Venitul brut efectiv (IE) se determină prin scăderea pierderilor estimate datorate spațiilor neîncărcate, schimbarea chiriașilor, pierderile la încasarea chiriei din ISE.

3. Toate cheltuielile anuale proiectate, care includ cheltuielile fixe și de exploatare, precum și rezervele, sunt deduse din EIM proiectată.

Venitul brut potențial (venitul brut) este valoarea totală așteptată din activitatea principală și serviciile suplimentare care însoțesc activitatea principală în funcție de proprietatea evaluată. De exemplu, dacă un proprietar închiriază un apartament, atunci chiria este venitul brut din activitatea principală și venitul din folosirea mașinilor de spălat, uscătoarelor etc. este un venit suplimentar. Suma veniturilor brute și incrementale reprezintă venitul brut potențial. Mai mult, pentru evaluare se calculează venitul brut și suplimentar pentru primul an de la data evaluării, i.e. imobilul în cauză se presupune a fi liber de folosință la data evaluării.

Costurile de funcționare a instalației sunt împărțite în fixe, operaționale și rezerve.

Costurile fixe includ costurile care nu depind de gradul de volum de muncă al proprietății. Acestea includ impozitele pe proprietate și primele de asigurare.

Cheltuielile de exploatare includ costurile de funcționare a instalației, furnizarea de servicii utilizatorului și menținerea fluxului de venituri. Costurile de funcționare ale proprietății includ: taxe de administrare a proprietății, salarii și bonusuri pentru personalul de întreținere, asigurări sociale ale angajaților, utilități, costuri pentru întreținerea proprietății (plata pentru servicii de pază și pompieri, întreținere lift, telefon etc.), ospitalitate, publicitate, cheltuieli bancare și de călătorie.

Provizioanele includ cheltuielile pentru achiziționarea (înlocuirea) echipamentelor de bucătărie, mobilierului, ustensilelor și altor ustensile pentru proprietate.

Trebuie menționat că costul capitalului și reparațiile curente ale obiectului evaluat nu sunt incluse în această listă de cheltuieli - acestea sunt transferate la amortizare.

O atenție deosebită ar trebui acordată altor costuri fixe care nu sunt incluse în costurile de exploatare și rezerve. Acestea sunt costurile serviciului datoriei, cum ar fi dobânda la împrumuturi și dobânda pentru asigurarea creditului, amortizarea, impozitul pe venit și alte impozite și comisioanele de conducere.

De asemenea, trebuie spus că o parte din astfel de costuri, cum ar fi amortizarea, este inclusă în costul de producție; o parte, cum ar fi remunerația managerului, este acoperită de profituri, iar unele costuri, cum ar fi costul acoperirii datoriilor, sunt rambursate parțial din profituri, parțial din costurile de producție. Toate costurile și rezervele fixe de funcționare sunt incluse în costul de producție.

rata de capitalizare. Cea mai dificilă problemă în evaluarea imobilelor profitabile este determinarea ratei de capitalizare. Cel mai simplu mod de a determina rata de capitalizare este obținerea acesteia folosind datele colectate în piață. Rata de capitalizare este egală cu:

unde NOI este venitul net din exploatare

V - valoarea proprietatii

R - rata de capitalizare

Rata de capitalizare determinată în acest fel se numește rata de capitalizare totală. Pentru a o determina, trebuie să aveți date de piață privind vânzările de proprietăți similare. În același timp, pentru fiecare obiect, este necesar să se obțină valorile NOI (venitul net din exploatare) ca și cum aceste obiecte ar fi fost evaluate din nou.

Obținerea unor astfel de date este foarte complicată în condițiile formării pieței, dar în același timp această metodă este cea mai precisă și este cel mai des folosită în condițiile pieței.

Exemplu: informații inițiale:

Obiecte	Prețul de vânzare	NOI	Rata totală de rentabilitate
Evaluat
Obiectul 1			0,12
Obiectul 2			0,11
Obiectul 3			0,105

Venitul net din exploatare (N01) din obiectul evaluat - 57.000 mii ruble. Este necesar să se determine valoarea obiectului.

Rezolvare: Ordonarea seriei: 0,105 - 0,11 - 0,12.

Valoarea medie este 0,112.

Sensul modal al lui Mo este nr.

Mediana Me = 0,11.

După compararea calității proprietăților comparabile, evaluatorul decide că rata totală de rentabilitate dorită este de 11,5%. Atunci costul obiectului va fi egal cu:

57000: 0,115 = 495650 mii de ruble

Metoda de investiții legate.

În teoria evaluării, există multe alte metode de determinare a ratei de capitalizare, pe baza metodelor grupului de investiții și a analizei ipotecare-investiții.

Practica mondială pornește din faptul că aproape toate tranzacțiile imobiliare se fac cu implicarea creditelor ipotecare, adică se folosește pârghia financiară.

Împrumuturile pentru finanțarea tranzacțiilor imobiliare sunt atrase din mai multe motive, printre care se numără următoarele:

1. Costul imobiliar este mare, iar puțini cumpărători au suficienți bani pentru a le cumpăra.

2. Cei care au fonduri suficiente caută să reducă riscul investițiilor de capital, adică urmăresc să-și diversifice investițiile.

3. Utilizarea creditelor permite investitorului să controleze cantități mari de proprietăți generatoare de venit.

4. Economii prin reduceri de taxe (în majoritatea țărilor, dobânda la împrumuturi nu este impozitată).

Prin urmare, investițiile imobiliare constau în cele mai multe cazuri din două componente: un credit ipotecar și capital propriu. În același timp, rata de capitalizare trebuie să satisfacă cerințele pieței de venit pentru ambele părți ale investiției, ținând cont de riscul investiției de capital în imobiliare. În caz contrar, aceste investiții sub formă de fonduri proprii și împrumuturi vor fi investite într-un alt proiect mai profitabil.

Astfel, rata de capitalizare este împărțită în două componente: constanta ipotecară și rata de capitalizare a capitalurilor proprii.

Constanta ipotecare (R i) este raportul dintre plățile anuale ale serviciului datoriei și valoarea principalului creditului ipotecar.

Rata de capitalizare a capitalurilor proprii (Rs) este raportul dintre încasările de numerar înainte de impozitare și valoarea capitalurilor proprii investite. Acest concept ar trebui să fie diferențiat de rata de rentabilitate a investitorului, deoarece rata de capitalizare a capitalului propriu, pe lângă rata rentabilității, include și rentabilitatea capitalului investit.

În majoritatea țărilor cu o piață imobiliară dezvoltată, rata de capitalizare a capitalului propriu este principalul criteriu de investiție. Se determină pe baza unei analize a vânzărilor comparabile și depinde de opinia evaluatorului. Când constanta ipotecară și rata de capitalizare a capitalurilor proprii sunt cunoscute, rata globală poate fi obținută folosind metoda grupului de investiții sau metodele de investiții legate.

R \u003d M * R i + (1 - M) * R s,

unde M este raportul dintre credit și valoarea proprietății.

Metoda grupului de investiții poate fi aplicată pentru determinarea ratei de capitalizare și separarea investițiilor în terenuri și clădiri, cu condiția să se obțină ratele de capitalizare pentru fiecare dintre componente. În acest caz, formula de calcul ia forma:

R \u003d L * R L + B * R b,

unde R este rata de capitalizare a investițiilor aferente;

L - valoarea terenului ca pondere din valoarea totală a imobilului;

R L - rata de valorificare a terenului;

B - costul clădirii ca pondere din valoarea totală a proprietății;

R b este rata de capitalizare a clădirii.

Metoda de capitalizare a venitului.În metoda capitalizării directe, determinarea valorii se face printr-o operație matematică, care utilizează o singură rată de valorificare a venitului pe 1 an (sau rata medie anuală pe mai mulți ani). În practică, se întâmplă adesea ca fluxurile de numerar din proprietatea imobiliară să fie inegale, iar ratele de capitalizare ale acestora pot fi, de asemenea, diferite. În acest caz, fiecare flux de numerar trebuie actualizat pentru a determina valoarea actualizată. Această abordare se numește metoda capitalizării venitului sau metoda fluxului de numerar actualizat.

Metoda de capitalizare a venitului este o modalitate de a converti beneficiile viitoare ale deținerii unei proprietăți în valoarea ei actuală. Aceste beneficii sunt în două părți:

1 - fluxuri de numerar periodice din exploatarea bunurilor imobiliare (NOI) si fluxuri de numerar nete suplimentare fara amortizare si impozit pe profit.

2 - fluxul de numerar din vânzarea bunurilor imobile la sfârșitul perioadei de deținere, minus costurile tranzacției.

Etapa definitorie în metoda de capitalizare a venitului este selectarea ratelor de capitalizare adecvate. Acest proces ar trebui să fie efectuat de către evaluator pe baza unei cercetări detaliate de piață. În acest sens, trebuie avute în vedere următoarele puncte:

1. Valorile exacte ale ratei de valorificare și veniturilor din obiect pot fi obținute numai după vânzarea acestuia. Sarcina evaluatorului este de a prezice acești indicatori înainte sau în timpul perioadei de proprietate asupra bunurilor imobiliare.

2. Datele de vânzări comparabile pot fi utilizate în analiză. Cu toate acestea, rețineți că aceste date reflectă așteptările anterioare privind proprietatea și nu cele așteptate în perioada de prognoză.

3. La efectuarea unei analize, evaluatorul trebuie să țină cont de posibilitatea de a investi capital în instrumente alternative ale pieței financiare și, în consecință, de tendințele și dinamica dezvoltării acestora în perioada de prognoză.

4. Ratele de capitalizare țin cont de riscurile așteptate ale investiției în imobiliare. Fluxurile de numerar diferite ale acestuia pot avea riscuri diferite și, prin urmare, rate de capitalizare diferite.

5. În procesul de analiză, evaluatorul trebuie să obțină o anumită gamă de rate de capitalizare pentru proprietatea evaluată, care se află în limitele vânzărilor comparabile.

6. Alegerea finală a ratelor de rentabilitate depinde în întregime de opinia evaluatorului, bazată pe experiența și analiza acestuia.

Opțiunea 14 6. BAZELE abordării comparative cu privire la VALOAREA IMOBILĂ

6.1. Esența abordării comparative

Abordarea comparativă a vânzărilor directe este o metodă de estimare a valorii de piață a unei proprietăți prin compararea vânzărilor recente de proprietăți comparabile cu proprietatea evaluată, după efectuarea ajustărilor adecvate pentru a lua în considerare diferențele dintre acestea.

Evaluatorul analizează tranzacțiile reale de pe piață și compară obiectele pentru care au fost efectuate cu obiectul evaluat. Această abordare se bazează pe principiul substituției. Se presupune că un investitor sau un cumpărător rațional nu ar plăti mai mult pentru o anumită proprietate decât ar costa să achiziționeze o altă proprietate similară cu aceeași utilitate. Prin urmare, prețurile plătite pentru proprietăți similare sau comparabile ar trebui să reflecte valoarea de piață a proprietății care este evaluată.

Într-o comparație directă a vânzărilor, evaluatorul ia în considerare proprietăți comparabile care au fost vândute pe piața relevantă; apoi se fac ajustări pentru posibilele diferențe dintre proprietatea evaluată și proprietățile comparabile. Ca urmare, prețul de vânzare al fiecăreia dintre proprietățile comparabile este determinat ca și cum ar avea aceleași caracteristici de bază ca proprietatea evaluată atunci când a fost vândută. Prețul ajustat permite evaluatorului să tragă concluzii logice cu privire la valoarea posibilă a proprietății care urmează să fie evaluată pe piață. Abordarea analizei comparative directe se mai numește și abordarea vânzărilor comparative, abordarea pieței sau abordarea datelor de piață.

Pe o piata imobiliara subdezvoltata, aplicarea acestei metode este foarte dificila din cauza lipsei de informatii adecvate privind vanzarile comparabile. Odată cu formarea pieței, condițiile necesare pentru aplicarea metodei comparative se realizează pe piața de apartamente.

În raport cu piața de apartamente, principiul care stă la baza metodei comparative înseamnă că, dacă cumpărătorul are capacitatea și dorința de a cumpăra un apartament, atunci valoarea acestuia este de obicei stabilită la nivelul prețurilor de vânzare ale tipului de apartament selectat, presupunând că acesta nu va dura mult timp și costuri suplimentare pentru a finaliza tranzacția.

Analiza comparativă directă este una dintre cele trei abordări ale evaluării imobiliare. Celelalte două - venitul și costul - necesită și informații despre piață. În primul dintre ele, ratele de capitalizare sunt determinate tocmai pe baza datelor de piață. Abordarea costurilor necesită estimarea costului de înlocuire sau reproducere pe baza informațiilor despre prețurile pieței pentru materiale și forță de muncă, costurile generale și profitul normal.

Sub capitalizare venitul se înțelege obţinerea valorii actuale a beneficiilor viitoare ale deţinerii imobilelor. Venitul capitalizat din imobiliare este o estimare a valorii sale curente.

Teoria capitalizării se bazează pe concepte destul de simple, pe care evaluatorul trebuie să le înțeleagă clar.

Conceptele de bază în metodele de capitalizare sunt conceptele venitul net din exploatare (NOI)și ratele de capitalizare, (R).

Sub abordarea veniturilor, valoarea bunurilor imobiliare (V ) calculat prin formula;

V=NOI/R

Pe această formulă simplă, se construiește o teorie atentă și testată de piață a evaluării veniturilor imobiliare.

Dacă în analiza costurilor este utilizat venitul unui an (sau venitul mediu anual), atunci această metodă de evaluare se numește metoda capitalizării directe, iar dacă analiza utilizează un flux de venituri viitoare (plăți de chirie pe ani minus costurile de exploatare și veniturile din vânzare la sfârșitul perioadei de deținere) cu propriile rate de capitalizare, atunci această metodă se numește metoda actualizarea fluxurilor de numerar.

Luați în considerare conceptele fundamentale incluse în formulă.

Venitul net din exploatare (NOI)

Conceptul de venit net din exploatare este utilizat doar în teoria evaluării imobiliare. Alți participanți pe piața imobiliară (agenți imobiliari, auditori, inspectori fiscali) nu folosesc astfel de concepte. Prin urmare, este important ca evaluatorul să aibă o idee clară despre asta și să dea explicațiile necesare. NOIîn raportul de evaluare și alte documente.

Venitul net din exploatare- aceasta valoarea constantă calculată a venitului anual net așteptat primit de la proprietatea în cauză după deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare și a rezervelor, dar înainte de serviciul datoriei ipotecare și luând în considerare cheltuielile de amortizare.

NOI calculată pentru primul an de la data evaluării imobilului închiriat cu chiria pieţei. Secvența de calcul NOI Următorul:

1. Determinați venitul brut potențial (GIR) din închirierea unui imobil în primul an de la data evaluării pe baza chiriei de pe piață.

2. Venitul brut efectiv (IE) se determină prin scăderea pierderilor estimate datorate spațiilor neîncărcate, schimbarea chiriașilor și pierderile din încasarea chiriei din ISE.

3. Toate cheltuielile anuale proiectate, care includ cheltuielile fixe și de exploatare, precum și rezervele, sunt deduse din EIM proiectată.

La permanent cheltuielile includ cheltuieli care nu depind de gradul de sarcină de muncă al unității

proprietate imobiliara. Acestea includ impozitele pe proprietate și primele de asigurare (de la accidente, asigurări ale angajaților etc.).

Cheltuielile de exploatare (întreținere) includ costurile tradiționale de întreținere a proprietății, furnizarea de servicii chiriașilor și menținerea unui flux sustenabil de venituri.

În evaluarea imobiliară a fost introdus conceptul de rezerve, care se referă la economisirea (rezervarea) anuală de bani pentru cheltuieli pe termen lung.

Rezerva include astfel de elemente ale clădirii și echipamentelor, a căror durată de viață este mai mică decât durata de viață economică prevăzută a clădirii.

În timpul lucrului, este necesar să intervievezi proprietarul imobilului, contabilul, managerul, managerul, inspectorul fiscal și alte persoane asociate cu imobilul care se evaluează, precum și studierea întregii documentații aferente acesteia.

Rata de capitalizare (R)

Cea mai dificilă problemă în evaluarea imobilelor profitabile este determinarea ratei de capitalizare. Cel mai simplu și cel mai bun mod de a determina rata de capitalizare este obținerea acesteia din datele culese în piață.

Din formula (3.3.) rezultă că rata de capitalizare va fi egală cu:

R= NOI/V

Rata de capitalizare determinată astfel se numește rata generală de capitalizare. Pentru a o determina, trebuie să aveți date de piață privind vânzările de proprietăți similare. În acest caz, pentru fiecare obiect, este necesară obținerea valorilor NOI, de parcă aceste obiecte ar fi fost din nou evaluate.

Este clar că obținerea unor astfel de date în condițiile formării pieței imobiliare pare a fi destul de problematică, dar trebuie amintit că această metodă este cea mai precisă și este adesea folosită în condițiile relațiilor de piață dezvoltate.

O altă metodă de determinare a ratei de capitalizare este metoda construcției cumulative, sau metoda însumării. Esența metodei este că rata este împărțită în componente constând din rata fără risc ca rata de bază, rate de compensare a riscului, lichiditate scăzută și management al investițiilor (managementul investițiilor).

Dacă toate cele patru componente ale ratei sunt cunoscute, atunci, însumând, puteți obține rata de capitalizare.

Așa-numita rată fără risc este folosită ca bază în această metodă. De exemplu, în Statele Unite, rata obligațiilor guvernamentale pe termen lung este utilizată ca atare.

În Rusia, rata de refinanțare a Băncii Centrale sau rata la depozitele Sberbank, ca cea mai de încredere bancă din Rusia în prezent, poate fi utilizată ca atare. În același timp, este necesar să se facă distincția între ratele de venit în termeni de dolari și ruble.

Investiția în imobiliare are un risc mai mare decât toate celelalte investiții, așa că rata de capitalizare trebuie să țină cont de acest lucru prin creșterea acesteia pentru ca un investitor cu capital să își asume acest risc.

Pe lângă primirea de profit sub formă de dobândă la capitalul investit, un investitor rezonabil va ține cont și de momentul rambursării (rambursării) capitalului investit, adică va fi necesar să se adauge rata de recuperare a capitalului la valoarea primită. rata, care va fi discutată mai târziu.

Atunci când sunt cunoscute constantele ipotecare și rata de capitalizare a capitalurilor proprii, rata totală poate fi obținută folosind metoda grupului de investiții sau metoda investiției legate.

R= M* Ri+ (1 - M)*R.,

Unde M - raportul dintre valoarea creditului și valoarea imobilului.

Metoda grupului de investiții poate fi aplicată pentru determinarea ratei de capitalizare și separarea investițiilor în terenuri și clădiri, cu condiția să se obțină ratele de capitalizare pentru fiecare dintre componente. În acest caz, formula 3.4 va arăta astfel:

R= L* RL+ V* rb,

Unde R- rata de capitalizare a investițiilor aferente; L - valoarea terenului ca pondere din valoarea totală a imobilului; RL - rata de valorificare a terenului; V - costul clădirii ca pondere din valoarea totală a proprietății; Rb - rata de valorificare a clădirii.

În practica evaluării, există adesea situații în care un credit ipotecar este emis cu condiția rambursării sumei principalului creditului prin plăți periodice pe toată perioada pentru care a fost emis. În plus, valoarea imobilelor se modifică în timp: crește sau scade.

Pentru a ține cont de acești factori în teoria evaluării, așa-numitul tehnica tradiţională a analizei ipotecare-investiţii.

Această tehnică presupune calculul în trei etape. Primul pas este evaluarea venitului net din exploatare (NOI) al proprietății. În a doua etapă, se calculează valoarea actuală a veniturilor din revânzare. Al treilea determină costul estimat al capitalului propriu prin însumarea valorii actualizate a încasărilor în numerar și a valorii actualizate a veniturilor din revânzare.

În ciuda simplității aparente a tehnologiei tradiționale, calculele efectuate pe aceasta sunt foarte laborioase și sunt efectuate folosind un calculator financiar sau un computer.

Pentru a simplifica aceste calcule în 1959. Evaluatorul american L.V. Elwood a dezvoltat o metodă de calcul folosind tabele speciale, care se numește „ Tehnica de investiții ipotecare Elwood.

Pentru a calcula rata totală de capitalizare, Elwood a propus următoarea formulă:

R=Y-MC+ dep * (SFF) - aplicație * (SFF),

Unde R- rata totală de capitalizare; Y– rata rentabilității capitalului propriu (randamentul final al capitalului propriu); M- raportul dintre suma unui credit ipotecar și costul (raportul datoriei ipotecare); CU- rata ipotecarului; dep – scăderea valorii proprietății în perioada de prognoză ; aplicație - creșterea valorii proprietății în perioada de prognoză; SFF- factorul (coeficientul) al fondului de compensare la rata rentabilității capitalului propriu pentru perioada de prognoză.

Raportul ipotecar CUîn formulă se poate calcula după cum urmează:

C= Y + R *(SFF) – f ,

Unde R - parte din creditul ipotecar care va fi amortizat (rambursat) în perioada de prognoză; f - constantă ipotecară, adică procentul plăților anuale ale serviciului datoriei la soldul curent al datoriei.

Coeficientul ipotecar poate fi găsit în tabele special concepute de L. V. Elwood, așa-numitul Mesele C ale lui Elwood.

Principalele metode de capitalizare sunt metoda capitalizării directe și metoda capitalizării venitului bazată pe rata rentabilității capitalului.

Alegerea metodei de capitalizare în fiecare caz este influențată de următorii factori:

– tipul de proprietate;
– vechimea efectivă și viața economică a obiectului;
– fiabilitatea și extinderea informațiilor;
- caracteristicile veniturilor din obiectul de evaluare (suma, durata de primire, rata de modificare).

Cele mai frecvent utilizate metode de scriere cu majuscule sunt:

– capitalizare directa, când valoarea obiectului se determină prin împărțirea venitului net anual la rata de capitalizare;
– metoda chiriei brute, pe baza evaluării proprietății, luând în considerare venitul potențial sau efectiv și multiplicatorul brut de chirie;
– metoda fluxului de numerar actualizat - evaluarea obiectului, atunci când fluxurile de numerar sunt primite inegal, se schimbă în mod arbitrar, ținând cont de gradul de risc asociat cu utilizarea proprietății;
– metoda restului - evaluarea proprietății, ținând cont de influența factorilor individuali în formarea venitului (în combinație cu metoda reziduală, pot fi utilizate atât metode de capitalizare directă, cât și de valorificare a venitului la rata rentabilității);
– metoda de analiza a investitiilor ipotecare - evaluarea proprietății pe baza contabilizării costului capitalului propriu și al capitalului împrumutat.

Alegerea unei metode specifice de valorificare este determinată de natura și calitatea venitului așteptat.

În condițiile actuale de instabilitate economică și politică din Rusia, din cauza dificultății de a face previziuni fiabile, este utilizată pe scară largă metoda capitalizării directe, care nu necesită o analiză atât de amănunțită a fluxurilor de numerar ca în cazul capitalizării prin rata rentabilității.

Capitalizare directa - evaluarea proprietății, menținând în același timp condiții stabile de utilizare, un venit constant, fără investiție inițială și, în același timp, luând în considerare rentabilitatea capitalului și venitul din capital.

Rata de capitalizare este de obicei calculată pe baza unei analize a informațiilor de piață despre analogii obiectului de evaluare prin împărțirea venitului anual net la prețul de vânzare al analogului.

Considerată în capitolul anterior, formula de bază a abordării venitului

cu capitalizare directă, se aplică de obicei sub următoarea formă:

unde PV – valoarea actuală a proprietății,

NOI – venitul net din exploatare așteptat pentru primul an după data evaluării,

L este rata totală de capitalizare.

Venitul net din exploatare normalizat pe 1 an, obținut prin mediarea veniturilor pe mai mulți ani, poate fi utilizat ca NOI.

Rata de capitalizare Dd reflectă riscurile la care sunt expuse fondurile investite în activ. Metodele de calcul a ratei de capitalizare se selectează în funcție de condițiile specifice în care își desfășoară activitatea obiectul de evaluare: informații privind veniturile și prețurile tranzacției pe baza unui eșantion de obiecte comparabile, sursele și condițiile de finanțare a tranzacțiilor, posibilitatea unei previziuni corecte privind valoarea obiectului la sfârşitul perioadei de prognoză.

Capitalizare directă posibilă folosind multiplicatorul de chirie brută

Multiplicatorul chiriei brute (RM)- raportul mediu dintre prețul pieței și venitul brut potențial sau real al unui anumit tip de proprietate.

Principalele condiții de aplicare a metodei valorificării directe:

- perioada de primire a venitului tinde spre infinit;
- valoarea veniturilor este constantă;
- conditiile de utilizare a obiectului sunt stabile;
- nu se ia in calcul investitia initiala;
– restituirea capitalului și rentabilitatea capitalului sunt luate în considerare simultan.

La valorificare directă sunt utilizate modele bazate pe determinarea valorii imobilelor prin împărțirea venitului net din exploatare tipic la rata totală de capitalizare, obținută pe baza unei analize a relației dintre venituri și prețurile de vânzare ale analogilor imobilului evaluat. Iată câteva exemple de modele de capitalizare directă.

Avantajele metodei de capitalizare directă:

– simplitatea calculelor;
– un număr mic de ipoteze;
– reflectarea stării pieței;
– obtinerea de rezultate bune pentru o proprietate stabila functionala cu riscuri reduse (cladire cu un singur chirias si inchiriere pe termen lung).

Alături de simplitatea suficientă a aplicării metodei, ar trebui să se țină cont de complexitatea analizei pieței și de necesitatea de a face ajustări pentru diferențele dintre obiectele comparate. Metoda nu trebuie aplicată dacă nu există informații despre tranzacțiile de pe piață, obiectul este în construcție sau reconstrucție sau dacă obiectul a suferit daune grave.

Rata de capitalizare se aplică la conversia veniturilor viitoare din proprietăți imobiliare în valoarea actuală.

Pentru a calcula rata de capitalizare sunt utilizate metoda comparației vânzărilor, metoda ratei de acoperire a datoriei, metoda grupului de investiții, metoda raportului venitului brut real și metoda soldului.

Metoda de comparare a vânzărilor − metoda principală de determinare a ratei totale de capitalizare. La determinarea ratei de valorificare pentru obiectul evaluat, rata de valorificare este mai întâi calculată pentru fiecare dintre analogii vânduți folosind formula

unde SP i este prețul de vânzare al analogului i.

Apoi, ținând cont de metodele de statistică matematică, coeficientul de pondere x i , care reflectă gradul de similitudine al fiecărei vânzări cu obiectul de evaluare, se selectează rata totală de capitalizare.

.

La fel de Ri se poate aplica o rată de capitalizare pentru investiții alternative cu un grad similar de risc, atunci x este factorul de ponderare al primei investiții.

Analogii analizați ai obiectului de evaluare ar trebui să aibă următoarele caracteristici similare: durata de viață economică rămasă, nivelul costurilor de exploatare, valorile de reversiune și factorii de pierdere, riscurile, raportul dintre teren și clădiri, data vânzării, metoda de cea mai bună și mai eficientă utilizare, condițiile de finanțare, nivelul calității managementului . În plus, locația și decorarea obiectelor nu ar trebui să difere în mod fundamental.

Metoda de acoperire a datoriilor se aplică dacă capitalul datorat este utilizat pentru finanțarea investițiilor în imobiliare.

Rata de acoperire a datoriilor DCR calculat după cum urmează:

,

unde DS – serviciul anual al datoriei.

Rata totală de capitalizare este determinată de formulă

unde Rm – rata totală de capitalizare; m este ponderea fondurilor împrumutate:

unde Vm este costul fondurilor împrumutate sau valoarea împrumutului;

V – costul obiectului;

Rm este rata de capitalizare pentru fondurile împrumutate:

Datele pentru calcularea ratei de acoperire a datoriei sunt ușor disponibile, dar această metodă oferă o valoare indicativă pentru rata de capitalizare în cazurile în care datele de piață nu sunt suficient de fiabile. Prin urmare, metoda raportului de acoperire este utilizată doar ca una corectivă.

Metoda grupului de investiții utilizat atunci când capitalul împrumutat este implicat în achiziționarea de bunuri imobiliare. În același timp, rata de capitalizare poate fi calculată atât în ​​raport cu componentele financiare, cât și în raport cu componentele fizice.

Metoda grupului de investiții pentru componente financiare. Rata de capitalizare este o medie ponderată care ia în considerare atât interesele capitalului propriu, cât și ale capitalului împrumutat:

unde R m este rata de capitalizare a capitalurilor proprii, care se determină din datele privind obiectele comparabile prin împărțirea valorii venitului înainte de impozitare la valoarea capitalului propriu investit; R e , este rata de capitalizare a fondurilor împrumutate.

Metoda grupului de investiții pentru constituenții fizici. Rata de capitalizare este determinată de formula

unde L este ponderea valorii terenului în valoarea totală a proprietății; Rl- rata de valorificare a terenului;

R h este rata de capitalizare pentru îmbunătățiri.

Rata de capitalizare a terenului este calculată ca raportul dintre venitul atribuibil terenului și valoarea terenului. Rata de capitalizare pentru îmbunătățiri este determinată de raportul dintre veniturile atribuibile îmbunătățirilor și costul îmbunătățirilor.

Metoda raportului venitului brut real se aplică dacă sunt disponibile date privind cheltuielile de exploatare și venitul brut real:

,

unde OER este raportul cheltuielilor de exploatare; EGIM este raportul efectiv al venitului brut.

Cu capitalizarea directă, ratele venitului brut și tehnica reziduală pot fi utilizate pentru a calcula valoarea unui obiect.

Aplicarea ratelor venitului brut. Dacă cheltuielile de exploatare nu sunt disponibile, cifrele venitului brut sunt utilizate și înmulțite cu următorii factori corespunzători:

– GRM – coeficient de chirie brută, dacă perioada este egală cu o lună;

– G.I.M. – raportul venitului brut dacă perioada este de un an.

Acești coeficienți sunt determinați de raportul dintre venit și prețul de vânzare al obiectelor și sunt reciprocele ratelor de capitalizare.

Valoarea proprietății în acest caz se determină după cum urmează:

unde PGI este venitul brut potențial;

PGIM – coeficient de venit brut potențial calculat pe baza datelor analogilor obiectului evaluat:

,

EGI - venit brut efectiv; EGIM este raportul efectiv al venitului brut:

,

SP este prețul de vânzare al obiectului analog al evaluării.

Metoda restului se foloseste in cazurile in care se cunoaste costul unei componente a obiectului evaluat. Există metode reziduale pentru terenuri și clădiri, capital propriu și capital de datorie.

Secvența de aplicare a metodei reziduale:

- calculul părții din venitul anual care cade pe componenta cu valoare cunoscută;
- calculul părții din venitul anual care cade pe componenta cu valoare necunoscută;
– calculul costului unei componente necunoscute;
- determinarea valorii proprietatii prin adaugarea valorilor componentelor acesteia.

Luați în considerare metoda reziduală pentru clădiri atunci când valoarea terenului este cunoscută. Calculele vor fi efectuate în conformitate cu secvența de mai sus folosind următoarele formule:

,

unde 1 L este venitul anual atribuibil terenului; V L - costul terenului; R L este rata de capitalizare a terenului.

unde J h , este venitul anual atribuibil imobilului; J 0 - venitul total anual adus de proprietate.

unde Vn, este costul clădirii; Rn este rata de capitalizare a clădirilor.

,

unde V este valoarea proprietății.

Aplicați în mod similar:

– metoda reziduală pentru teren – când costul clădirii poate fi determinat destul de precis;
– metoda de echilibrare a capitalului propriu – dacă este posibil să se determine termenul creditului ipotecar și cuantumul plății anuale a serviciului datoriei;
- metoda reziduală pentru capitalul împrumutat - când costul capitalului propriu este cunoscut.

În general, calculele de capitalizare directă necesită disponibilitatea datelor de vânzări comparabile. Capitalizarea veniturilor prin rata rentabilității este mai puțin dependentă de datele pieței, dar această metodă ar trebui să reflecte așteptările și preferințele reale ale potențialilor cumpărători de astfel de proprietăți.

Valorificarea directă este evaluarea proprietății menținând în același timp condiții stabile de utilizare a acesteia, un venit constant, absența investițiilor inițiale și, în același timp, luarea în considerare a restituirii capitalului și a veniturilor din capital.

Rata de capitalizare este de obicei calculată pe baza unei analize a informațiilor de piață despre analogii obiectului de evaluare prin împărțirea venitului anual net la prețul de vânzare al analogului.

Costul obiectului este determinat de formula:

unde I - venit net (CHOD);

R - raportul de capitalizare.

Formula de bază pentru abordarea venitului din capitalizare directă se aplică de obicei după cum urmează:

unde PV este valoarea actuală a proprietății;

NOI - venitul net din exploatare estimat pentru primul an de la data evaluării;

R 0 - rata totală de capitalizare.

Venitul net din exploatare normalizat pe 1 an, obținut prin mediarea veniturilor pe mai mulți ani, poate fi utilizat ca NOI.

Rata de capitalizare reflectă riscurile la care sunt expuse fondurile investite în activ. Metodele de calcul a ratei de capitalizare se selectează în funcție de condițiile specifice în care își desfășoară activitatea obiectul de evaluare: informații privind veniturile și prețurile tranzacției pe baza unui eșantion de obiecte comparabile, sursele și condițiile de finanțare a tranzacțiilor, posibilitatea unei previziuni corecte privind valoarea obiectului la sfârşitul perioadei de prognoză.

Capitalizare directă posibilă folosind multiplicatorul de chirie brută

Multiplicatorul chiriei brute (RM) este raportul mediu dintre prețul pieței și venitul brut potențial sau real al unui anumit tip de proprietate.

Principalele condiții de aplicare a metodei valorificării directe:

Perioada de primire a venitului tinde spre infinit; - valoarea veniturilor este constantă; - condițiile de utilizare a instalației sunt stabile; - nu se iau in calcul investitiile initiale; - restituirea capitalului și rentabilitatea capitalului sunt luate în considerare simultan.

Pentru capitalizarea directă se folosesc modele bazate pe determinarea valorii imobilelor prin împărțirea venitului net din exploatare tipic la rata totală de capitalizare obținută pe baza unei analize a relației dintre venituri și prețurile de vânzare ale analogilor obiectului evaluării. Iată câteva exemple de modele de capitalizare directă.

Avantajele metodei de capitalizare directă:

Simplitatea calculelor; - un număr mic de ipoteze; - reflectarea stării pieței; - obtinerea de rezultate bune pentru o proprietate stabila functionala cu riscuri reduse (cladire cu un singur chirias si inchiriere pe termen lung).

Alături de simplitatea suficientă a aplicării metodei, ar trebui să se țină cont de complexitatea analizei pieței și de necesitatea de a face ajustări pentru diferențele dintre obiectele comparate. Metoda nu trebuie aplicată dacă nu există informații despre tranzacțiile de pe piață, obiectul este în construcție sau reconstrucție sau dacă obiectul a suferit daune grave.

Rata de capitalizare se aplică la conversia veniturilor viitoare din proprietăți imobiliare în valoarea actuală.

Pentru a calcula rata de capitalizare sunt utilizate metoda comparației vânzărilor, metoda ratei de acoperire a datoriei, metoda grupului de investiții, metoda raportului venitului brut real și metoda soldului.

Metoda comparației vânzărilor este principala metodă de determinare a ratei de capitalizare globală. La determinarea ratei de valorificare pentru obiectul evaluat, rata de valorificare este mai întâi calculată pentru fiecare dintre analogii vânduți folosind formula

unde SP i este prețul de vânzare al analogului i.

Apoi, ținând cont de metodele de statistică matematică, coeficientul de pondere x i , care reflectă gradul de similitudine al fiecărei vânzări cu obiectul de evaluare, se selectează rata totală de capitalizare.

Ca Ri, poate fi utilizată rata de capitalizare pentru investiții alternative cu un grad similar de risc, atunci x este coeficientul de ponderare al primei investiții.

Analogii analizați ai obiectului de evaluare ar trebui să aibă următoarele caracteristici similare: durata de viață economică rămasă, nivelul costurilor de exploatare, valorile de reversiune și factorii de pierdere, riscurile, raportul dintre teren și clădiri, data vânzării, metoda de cea mai bună și mai eficientă utilizare, condițiile de finanțare, nivelul calității managementului . În plus, locația și decorarea obiectelor nu ar trebui să difere în mod fundamental.

Metoda ratei de acoperire a datoriei se aplică atunci când capitalul de datorie este utilizat pentru finanțarea investițiilor imobiliare.

Rata de acoperire a datoriei DCR se calculează după cum urmează:

unde DS este serviciul anual al datoriei.

Rata totală de capitalizare este determinată de formulă

unde Rm - rata totală de capitalizare;

m - cota din fondurile împrumutate:

unde Vm este costul fondurilor împrumutate sau valoarea împrumutului;

V - costul obiectului;

Rm - rata de capitalizare pentru fondurile împrumutate:

Datele pentru calcularea ratei de acoperire a datoriei sunt ușor disponibile, dar această metodă oferă o valoare indicativă pentru rata de capitalizare în cazurile în care datele de piață nu sunt suficient de fiabile. Prin urmare, metoda raportului de acoperire este utilizată doar ca una corectivă.

Metoda grupului de investiții este utilizată dacă capitalul împrumutat este implicat în achiziționarea de bunuri imobiliare. În același timp, rata de capitalizare poate fi calculată atât în ​​raport cu componentele financiare, cât și în raport cu componentele fizice. Rata de capitalizare este o medie ponderată care ia în considerare atât dobânzile capitalului propriu, cât și cele ale datoriei:

unde R m - rata de capitalizare a capitalurilor proprii, care se determină din datele privind obiectele comparabile prin împărțirea valorii venitului înainte de impozitare la valoarea capitalului propriu investit;

R e , - rata de capitalizare a fondurilor împrumutate.

Metoda grupului de investiții pentru constituenții fizici. Rata de capitalizare este determinată de formula

unde L este ponderea valorii terenului în valoarea totală a proprietății;

R l - rata de valorificare a terenului;

R h - rata de capitalizare pentru îmbunătățiri.

Rata de capitalizare a terenului este calculată ca raportul dintre venitul atribuibil terenului și valoarea terenului. Rata de capitalizare pentru îmbunătățiri este determinată de raportul dintre veniturile atribuibile îmbunătățirilor și costul îmbunătățirilor.

Metoda coeficientului venitului brut efectiv se aplică dacă există date privind cheltuielile de exploatare și valoarea venitului brut efectiv:

unde OER este raportul cheltuielilor de exploatare;

EGIM este raportul efectiv al venitului brut.

Cu capitalizarea directă, ratele venitului brut și tehnica reziduală pot fi utilizate pentru a calcula valoarea unui obiect.

Aplicarea ratelor venitului brut. Dacă cheltuielile de exploatare nu sunt disponibile, cifrele venitului brut sunt utilizate și înmulțite cu următorii factori corespunzători:

1) GRM - coeficient de chirie brută, dacă perioada este egală cu o lună;

2) GIM - raportul venitului brut dacă perioada este egală cu un an.

Acești coeficienți sunt determinați de raportul dintre venit și prețul de vânzare al obiectelor și sunt reciprocele ratelor de capitalizare.

Valoarea proprietății în acest caz se determină după cum urmează:

unde IGP - venit brut potențial;

PGIM este coeficientul venitului brut potențial, calculat în funcție de datele de pe analogii obiectului de evaluare:

unde EGI este venitul brut real;

EGIM - coeficientul venitului brut real:

SP este prețul de vânzare al unui analog al obiectului evaluat.

Metoda reziduală este utilizată în cazurile în care costul unei componente a obiectului evaluat este cunoscut. Există metode reziduale pentru terenuri și clădiri, capital propriu și capital de datorie.

În general, calculele de capitalizare directă necesită disponibilitatea datelor de vânzări comparabile. Capitalizarea veniturilor prin rata rentabilității este mai puțin dependentă de datele pieței, dar această metodă ar trebui să reflecte așteptările și preferințele reale ale potențialilor cumpărători de astfel de proprietăți.

„Calculul valorii unei proprietăți folosind metoda valorificării directe a venitului (abordarea venitului)”

Costul OH prin această metodă se calculează după cum urmează:

Sdx \u003d CHOD: Kcap,

Unde CHOD- suma anuală a venitului net din exploatarea HP;

kcap- raportul de capitalizare.

Valoarea venitului net este determinată prin venitul brut potențial (GRP), i.e. venit atunci când obiectul este încărcat complet:

CHOD \u003d PVD - P-SAU-R,

Unde P- pierderea veniturilor, de exemplu, din încăperi temporar descărcate;

SAU- cheltuieli de exploatare pentru întreținerea clădirii (salariile personalului, costuri de exploatare, impozit pe proprietate etc.);

R- rezerve amânate pentru repararea viitoare a elementelor și sistemelor structurale de scurtă durată.

1. Determinarea cuantumului venitului brut potențial

Calculăm PVD-ul pe baza următoarelor condiții:

LDPE\u003d 5--H 5 ^ A, (3.2)

Unde S- suprafata de inchiriat, m2,

Ca- tarif de inchiriere pentru 1m2.

PVD \u003d 12 * 32000 \u003d 384.000 de ruble / an,

Pierderile din timpul nefuncțional al spațiilor sunt în medie de 5-10%. În acest caz, vom lua 5% pe an.

Prin urmare, pierderea va fi:

P \u003d 384.000 * 0,05 \u003d 19.200 ruble.

Calculați valoarea venitului brut real:

DVD \u003d PVD - P \u003d 384.000 - 19200 \u003d 364.800 de ruble.

Secvența de calcul este prezentată în tabel. 4.1.

Tabelul 4.1 Calculul venitului net din exploatare

	Indicator		Sens	Procedura de calcul
	Zona eficientă			Acceptat conform datelor initiale
	Chiriile			Pe baza analizei pieței
	Venituri brute potențiale
	Prognozați subîncărcare
	Estimarea pierderilor din neplata
	Venitul brut efectiv			384 000 * (100-8)/100
	Venituri fara TVA
	Costuri de operare			Tabelul 4.2
	Venitul net din exploatare înainte de impozitul pe profit
	Impozitul pe venit (13%)
	Venit operațional net pentru EON

Tabelul 4.2. Calculul cheltuielilor fixe de funcționare pentru un singur obiect imobiliar (teren + clădire administrativă)

Indicator		Sens	Procedura de calcul
1. Impozit funciar
2. S teren			Conform datelor originale
3. Valoarea cadastrală a memoriei
4. Cota impozitului pe teren
5. Impozitul pe proprietate			1% din valoarea reziduala a proprietatii
6. Valoarea reziduală a obiectului			Conform rezultatelor abordării costurilor
7. Cheltuieli de asigurare
8. Rezerva de inlocuire fara TVA

3. Determinarea sumei cheltuielilor variabile de exploatare

Elementul principal al costurilor variabile este costul utilităților: încălzire, alimentare cu apă, salubrizare, curățare a teritoriului și eliminarea deșeurilor solide:

Rper1\u003d 156,7 * 60 * 12 \u003d 112.824 ruble.

4. Calculul rezervei de înlocuire (RZ) este dat în Tabelul 4.3

Tabelul 4.3 Calculul rezervei pentru înlocuirea îmbunătățirilor la clădirea administrativă

3. Durata de viață standard a elementelor structurale este preluată din Tabel. 2.2.

4. Calculați RH anual pentru refacerea acoperișului, cu o deducere prealabilă a profitului antreprenorial din aeronave (-15%):

RZkr \u003d (VS / 1,15 * V) / Tn \u003d (1.312.343 / 1.15) * 0,14/9 \u003d 17.751,5 ruble / an

RZkr \u003d (VS / 1,15 * V) / Tn \u003d 1.141.167,8 * 0,16/20 \u003d 9.129,3 ruble / an

RZkr \u003d (VS / 1,15 * V) / Tn \u003d 1.141.167,8 * 0,25/25 \u003d 11.411,7 ruble / an

Suma totală de RH pentru anul este de -38.292,5 ruble, ceea ce este egal cu 2,9% din HC totală.

Să calculăm suma totală a tuturor tipurilor de cheltuieli de exploatare (Tabelul 4.1):

SAU = Rpost+ Rper1 = 60 075,1 + 112 824 = 172 899,1 freca.

4. Calculul ratei de capitalizare

Tabelul 4.4

	Indicator		Sens	Procedura de calcul
	rata fara risc
	Perioada probabilă de expunere a obiectului pe piață
	Ajustare pentru lipsă de lichiditate
	Ajustare pentru riscul investiției în imobiliare			Asigurare
	Viața economică generală a îmbunătățirilor			*pe baza grupului de capital al obiectului
	Vârsta reală a îmbunătățirilor			Conform fisei tehnice
	Vârsta efectivă a îmbunătățirii
	Durata de viață rămasă la upgrade			(articolul 5*0,70-articolul 7)
	Rata de rentabilitate a capitalului			Conform metodei Ring 100% / itemul 8
	Rata totală de capitalizare pentru îmbunătățiri			Elementul 1+articolul 3+articolul 4+articolul 9 = 7,8+1,95+0,5+1,74
	Rata de capitalizare a clădirii

Ca o rată fără risc, vom lua randamentul mediu ponderat al unui depozit de ruble pentru persoanele juridice ale celor mai de încredere bănci rusești - 7,8%.

Ca rezultat al calculelor (Tabelul 4.4), rata de capitalizare acumulată va fi:

Sk= 7,8+1,95+0,5+1,85 = 12,1 %.

5. Determinarea valorii clădirii

Costul unei clădiri administrative în cadrul acestei abordări a veniturilor este:

Decedat= 255 088,3: 0,121 = 2 108 168 freca.

Coordonarea rezultatelor si determinarea valorii de piata a obiectului de evaluare

Armonizarea rezultatelor are ca scop evaluarea fiabilității aplicării fiecăreia dintre abordări.

Următorii factori trebuie luați în considerare în analiză:

1. Numirea obiectului de evaluare, utilizarea sa curentă.

2. Tendințe în dezvoltarea acestui segment al pieței imobiliare.

3. Situația economică generală din țară, regiune și industrie corespunzătoare scopului obiectului evaluării.

La reconcilierea rezultatelor calculelor, folosim metoda de distribuție a coeficienților de pondere: în acest caz, calculul ponderii specifice a rezultatelor obținute în evaluarea bunurilor imobiliare se realizează pe baza medierii ponderii influenței. criterii pentru fiecare abordare.

Tabelul 4.5

Tabelul 4.6 Rezultatele a trei abordări de analiză a costurilor

Valoarea finală de piață a proprietății este egală cu suma produselor valorilor și ponderile lor corespunzătoare:

Somn \u003d 6.521.342 x 0,375 + 6.400.000 x 0,325 + 2.108.168 x 0.200 \u003d 5.587.137 mii ruble.

rotunjite 5 588 mie de ruble, prin urmare, costul de 1 mp din suprafața totală a clădirii va fi:

5.588/156,7 = 35.660 ruble/mp.

Principalele concluzii asupra obiectului evaluării

Tabelul 4.7

Nume complet și exact (programare)	Cladire individuala de locuit, cabana
	Republica Tatarstan, Kazan, așezarea Konstantinovka (districtul sovietic)
Anul construcției, grupul de capital	2012, grupa I
Volumul constructiei, metri cubi si numărul de etaje	522 metri cubi, 1 etaj
Suprafata totala (utila), mp
Data pregătirii tehnică pasapoarte
Data evaluării	mai 2014
Valoarea de piata calculata abordarea costurilor
abordare comparativă
abordarea veniturilor
Concluzie finală despre curent valoarea de piata a obiectului de evaluare
Costul mp. m de suprafață totală, frecare.