Узгодження результатів оцінки різними підходами. Узгодження результатів оцінки вартості нерухомості, отриманих різними методами. Підхід до оцінки

На ідеальному ринку всі три підходи повинні привести до однієї і тієї ж величини вартості, а на практиці отримані відрізняються способами величини можуть істотно відрізнятися (від 5 до 50% і навіть більше, особливо при оцінці бізнесу). Наприклад, при аналізі фінансово-нестійкого підприємства, прибуток якого незначна (якщо взагалі є), величина вартості, що отримується на основі дохідного підходу, дуже мала, але підприємство володіє значними матеріальними активами і отримана із застосуванням витратного підходу величина вартості може перевищувати попередню величину в десятки і сотні разів.

Відповідно до законодавства, якщо в договорі про оцінку не передбачено інше, то підсумкове значення вартості об'єкта оцінки повинно бути виражено в рублях у вигляді єдиної величини.

Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки - величина вартості об'єкта оцінки, отримана як підсумок обгрунтованого оцінювачем узагальнення результатів розрахунків вартості об'єкта оцінки при використанні різних підходів до оцінки і методів оцінки.

Для зведення воєдино розрізнених значень вартості, отриманих класичними підходами до оцінки, проводять узгодження результатів.

Узгодження результатів оцінки - це отримання підсумкової оцінки майна шляхом зважування і порівняння результатів, отриманих із застосуванням різних підходів до оцінки.

Як правило, один з підходів вважається базовим, два інших необхідні для коригування отриманих результатів. При цьому враховується значимість і застосовність кожного підходу в конкретній ситуації. Через нерозвиненість ринку, специфічності об'єкта або недостатності доступної інформації буває, що деякі з підходів в конкретній ситуації неможливо застосувати.

Для узгодження результатів необхідно визначити «ваги», відповідно до яких окремі раніше отримані величини сформують підсумкову ринкову вартість майна з урахуванням всіх значущих параметрів на базі експертної думки оцінювача.

Узгодження результатів, отриманих різними підходами оцінки, проводяться за формулою

З ІТ \u003d С ЗП × К 1 + С ДП × К 2 + С СП × К 3, (4.3)

де З ІТ- підсумкова вартість об'єкта оцінки;

З ЗП, С ДП, С СП - вартості, певні витратним, дохідним і порівняльним підходами;

До 1, К 2, К 3 - відповідні вагові коефіцієнти, обрані для кожного підходу до оцінки.

Відносно цих коефіцієнтів виконується рівність:

До 1 + К 2 + К 3 = 1.

Вагові коефіцієнти, обрані для кожного підходу до оцінки, округлюються з точністю до 10% (рідше до 5%) з метою використання даних ваг для узгодження. Округлення необхідно в зв'язку з тим, що неокругленние ваги породжують у читача звіту хибне уявлення про точність отриманого результату. Підсумкова величина вартості - це лише найбільш ймовірна ціна.

На основі округлених ваг розраховується узгоджена вартість оцінюваного майна шляхом множення отриманого за допомогою кожного підходу результату на округлений вага підходу, розрахований з метою узгодження вартостей. Отримане значення округлюється.

При узгодженні враховуються:

1) повнота і достовірність інформації;

2) відповідність мети;

3) переваги і недоліки підходів в конкретній ситуації.

Наприклад, переваги методу дисконтування грошових потоків - облік очікувань адміністрації підприємства щодо майбутніх прибутків, витрат, капітальних вкладень. Але це всього лише прогнозні оцінки, які можуть змінитися в реальності. Проте даний метод показує суму, яку готовий заплатити інвестор, орієнтуючись на очікування щодо результатів діяльності підприємства з урахуванням необхідної прибутковості вкладень.

Порівняльний підхід є єдиним, що враховує ринкову ситуацію, він представляє оцінку, засновану на реальних даних про котирування акцій і продажах аналогічних підприємств. Основним його недоліком є \u200b\u200bнеобхідність коригування на закритість компанії (метод ринку капіталу). До того ж всі, навіть невеликі підприємства, мають істотні відмінності, що вимагає внесення складних коригувань. Крім того, даний підхід спирається на ретроспективну інформацію, що не враховує перспективи розвитку підприємства.

Відповідно до ФСО. (Федеральними стандартами оцінки.) Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки - це величина вартості об'єкта оцінки, отримана як підсумок обгрунтованого оцінювачем узагальнення результатів розрахунків вартості об'єкта оцінки при використанні різних підходів до оцінки і методів оцінки.

У відповідності зі стандартами оцінки існує три загальноприйнятих підходу:

Витратний підхід як сукупність методів оцінки вартості об'єкта, заснований на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу;

Порівняльний підхід - як сукупність методів оцінки вартості об'єкта, заснований на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними;

Прибутковий підхід - як сукупність методів оцінки вартості, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки. Повинні бути застосовані всі три підходи (або обґрунтувати відмову від використання до-небудь з них). Оцінювач на основі отриманих в рамках кожного з підходів до оцінки результатів визначає підсумкову величину вартості об'єкта оцінки. Вона повинна бути виражена в рублях у вигляді єдиної величини, якщо в договорі про оцінку не передбачено інше (м.бить і інтервал). Способи виведення підсумкової величини вартості оцінювач обирає самостійно, це не може бути середня арифметична трьох цифр. Оцінювач привласнює кожному з підходів свою вагу в залежності від зібраної інформації, її точності, достовірності, відображенню ринкової ситуації, від кількості поправок, і т.д. і розраховує середньозважену велічіну.Шіроко застосовуються інші більш складні методи статистики для усереднення - Метод аналізу ієрархій - матриця СОАТО і ін.

текст статті.

1. Введення

20 травня 2015 року Наказами Мінекономрозвитку Росії були затверджені нові редакції трьох базисних федеральних стандартів оцінки - ФСТ №1-3. НП «СРОО« Експертна рада »докладно висвітлювало процес розробки зазначених документів, звертаючи увагу професійного оціночного спільноти на їх проблемні положення.

На жаль, через низьку активність спільноти усунути всі проблемні положення не вдалося. Ця стаття присвячена аналізу непримітного, на перший погляд, пункту 25 ФСТ №1, своєрідного «пасхального яйця» нової серії федеральних стандартів оцінки. Дослівно він звучить наступним чином:

«У разі використання декількох підходів до оцінки, а також використання в рамках будь-якого з підходів до оцінки декількох методів оцінки виконується попереднє узгодження їх результатів з метою отримання проміжного результату оцінки об'єкта оцінки даного підходу. При узгодженні істотно відрізняються проміжних результатів оцінки, отриманих різними підходами або методами, в звіті необхідно відобразити проведений аналіз і встановлену причину розбіжностей. Істотним визнається така відмінність, при якому результат, отриманий при застосуванні одного підходу (методу), знаходиться поза межами зазначеного оцінювачем діапазону вартості, отриманої при застосуванні іншого підходу (методів) (при наявності) ».

Звернемо увагу, що це положення з'явилося «з нізвідки», вже після закінчення роботи Робочої групи при Мінекономрозвитку Росії, в якій розроблялася нова редакція ФСТ №1.

Реконструюємо сенс зазначеного пункту стандарту:

У звіті про оцінку повинен бути відображений якийсь аналіз і причина розбіжності результатів, отриманих як за різними підходами, так і методам оцінки.
Це потрібно робити тільки при істотному розходженні зазначених результатів - зі звіту про оцінку має бути зрозуміло, істотно чи відрізняються результати чи ні.
Критерій суттєвості розбіжності результатів прив'язаний до « границь діапазону вартості», Отриманої при застосуванні іншого підходу (методів).
Отже, в звіті про оцінку повинні бути вказані межі даних діапазонів, Оскільки без цього не буде зрозуміло, істотно розбіжність чи ні (природно, це справедливо для ситуації, коли в звіті про оцінку застосовано більш одного підходу до оцінки).

З огляду на введене п. 30 ФСТ №7 вимога приведення судження про можливі межах інтервалу, в якому може перебувати підсумкова величина вартості об'єкта оцінки, виходить трирівнева конструкція: діапазони (методів) → діапазони (підходів) → інтервал (підсумкової величини вартості об'єкта оцінки).

У зв'язку з цим у практикуючого оцінювача повинні виникнути такі питання:

Що таке «діапазон»? Чим «діапазон» з ФСО №1 відрізняється від «інтервалу» з ФСО №7?
У чому змістовна частина вказівки діапазонів в підходах (методах)?
Як визначити і як вказати в звіті про оцінку діапазон вартості за підходами (методам)?

Розглянемо всі ці питання на прикладі підходів оцінки, при цьому всі результати аналізу можуть бути використані також для методів оцінки.

2. Що таке «діапазон»

У табл. 1 наведені найбільш поширені визначення терміна «діапазон».

Таблиця 1.

Поширені визначення терміна «діапазон»

№ п/ п	джерело	визначення
	С.І. Ожегов, Н.Ю. Шведова	1. інтервал між найнижчим і найвищим звуками співочого голосу, мелодії або музичного інструменту (спец.). 2. Область, в межах якої здійснюються якісь н. виміру (Спец.). Діапазон коливань. Діапазон вимірювань. Діапазон радіочастот. 3. перен. Обсяг, обсяг знань, інтересів (кніжн.). Вчений широкого діапазону.
	«Тлумачний словник живої великоросійської мови»
	«Тлумачний словник російської мови» під ред. Д.Н. Ушакова	1. Сукупність усіх звуків від нижчого до вищого краю, відтворюваних даними голосом або музичним інструментом (муз.). Діапазон людського голосу дорівнює в середньому двом октавах. Баритон з великим діапазоном. 2. перен. Охоплення, обсяг, розміри (інтересів, знань, діяльності і т. П .; кніжн.).
	«Новий словник російської мови. Толково-словотворчий » Т.Ф. Єфремова	2. область зміниякийсь л. величини. 3. перен. межі поширення, Обсяг чого-небудь (про знання, здібності і т.п.).

Можна зробити висновок, що терміни «діапазон» і «інтервал» в цілому є синонімами, зокрема це підтверджується. При цьому сфера їх використання дещо відрізняється:

«Інтервал» - частіше використовується стосовно до математичних завдань;
«Діапазон» - до опису хвильових коливань (голос, музика, радіочастоти), а також частіше використовується в переносному значенні в повсякденній мові.

3. У чому змістовна частина вказівки діапазонів в підходах?

У деяких звітах про оцінку результати розрахунку вартості, отримані з різних підходів і / або методів оцінки, значно відрізняються.

Причиною появи подібного відмінності в більшості випадків є помилки в звіті про оцінку, рідше об'єктивні підстави у вигляді неможливості обліку будь-якого ціноутворюючого фактора або високого ступеня невизначеності вихідних даних. Тому значні розбіжності результатів в першу чергу сигналізують про необхідність уважного аналізу та перевірки проведених розрахунків. Питання виявлення помилок (інструментів спотворення вартості) детально розглянуті в.

У зв'язку з цим виникають наступні питання:

Чи можна погоджувати об'єктивно отримані істотно різняться результати розрахунків?
Що вважати істотною відмінністю?

Відповідь на це питання може бути отриманий тільки на основі якісного аналізу конкретної ситуації (якості вихідних даних, використаної методології, особливостей об'єкта оцінки і ринку).

В умовах, коли законодавчо неможливо встановити межі подібного розкиду, боротися з подібним інструментом спотворення вартості було достатньо проблематично.

У п. 25 нової редакції ФСТ № 1 закріплений один з можливих критеріїв суттєвості відмінності - він прив'язаний до кордонів інтервалів, - а також встановлено вимогу щодо аналізу причин суттєвої відмінності результатів.

Доцільність вимоги від оцінювача вказувати таку кількість діапазонів і інтервалів досить спірна. Доводячи даний тренд до абсурду, можна спрогнозувати, що в майбутньому в звіті про оцінку буде необхідно вказувати і обґрунтовувати діапазони для кожного з ціноутворюючих параметрів. У цій частині автори вважають, що правильним було б обмежитися тільки зазначенням інтервалів для підсумкового результату вартості, а оцінку суттєвості розбіжностей проводити на основі якісного аналізу вищевказаних критеріїв. Разом з тим, з огляду на, що даний пункт вже з'явився в ФСО, необхідні прості практичні рекомендації по його реалізації.

4. Як визначити діапазон вартості за підходом?

Економічна і математична сутність діапазону вартості, отриманої при застосуванні різних підходів (методів), ідентична суті інтервалу, в якому може перебувати підсумкова величина вартості об'єкта оцінки. Пояснимо цю тезу.

По-перше, можлива ситуація, коли вартість об'єкта оцінки визначена за єдиним методом в рамках одного підходу до оцінки. Очевидно, що в цьому випадку «діапазон» співпаде з «інтервалом».

По-друге, в були детально описані причини розкиду цін (ринковий і об'єктний аспекти, похибка розрахунків), які єдині для всіх варіантів поведінки ринкового суб'єкта, чия поведінка моделюється при визначенні вартості. наприклад:

при оцінці будівлі ринкова волатильність, пов'язана з недостатньою поінформованістю продавця, буде проявлятися у всіх підходах до оцінки: витратний - ціни на будівельні матеріали і роботи, прибуток підприємця; порівняльний - ціни об'єктів-аналогів, величини коригувань; прибутковий - ставки орендної плати за об'єкти-аналоги, прогнози, величина ризиків;
причини накопичення похибки розрахунків не мають специфіки в залежності від конкретної моделі розрахунку (підходу до оцінки).

Таким чином, стосовно до границь діапазону вартості, отриманої при використанні підходу (методу) оцінки, справедливі всі положення, викладені в стосунки інтервалу, в якому може перебувати підсумкова величина вартості об'єкта оцінки. Це означає, що може бути використана модифікована 3D-матриця інтервалів (діапазонів) вартості, приклад якої стосовно оцінки нерухомості був запропонований в на основі аналізу значного масиву звітів про оцінку, виконаних у 2002 - 2015 роках, рис. 1.

Мал. 1. Модифікована 3Dматриця інтервалів (діапазонів) вартості,%

Характеристика розвиненості ринку:

низька - депресивні регіони; об'єкти на значній відстані від регіональних центрів;
середня - регіональні центри;
висока - міста-мільйонники, великі міські агломерації.

Характеристика оборотності об'єктів:

низька - великі об'єкти комерційної нерухомості, об'єкти з унікальними характеристиками;
середня - комерційна нерухомість середнього масштабу;
висока - стандартні квартири і комерційні об'єкти малого масштабу.

Якість моделі є інтегральним показником, що залежать від наступних основних аспектів:

якості вихідної інформації за параметрами розрахунку - інформація може бути фактичної (наприклад, площа об'єкта за даними документів технічного обліку), оціночної (наприклад, середнє значення операційних витрат за аналітичними даними для об'єктів подібного класу) і прогнозної.

Нагадаємо, що звіти про оцінку можуть відповідати вимогам законодавства про оціночну діяльність і грунтуватися на інформації різної якості (деталізації), природно, з урахуванням основоположного принципу суттєвості. Наприклад, в одному звіті про оцінку - в прибутковому підході величина операційних витрат типового офісного приміщення визначена як середина відповідного ринкового діапазону (40 - 60 од. → 50 од.). В іншому звіті про оцінку - на основі детальної інформації про параметри експлуатації об'єкта оцінки поточних власником Оцінювач обгрунтовано уточнює величину операційних витрат всередині ринкового діапазону на позначці 55 од. (Величина обумовлена, наприклад, підвищеними втратами тепла в зв'язку з особливостями заповнення віконних прорізів, що може бути відстежено за лічильниками системи опалення).

кількості параметрів в розрахунковій моделі - табл. 2;
характеру взаємного впливу параметрів розрахунку в розрахунковій моделі (адитивна, мультиплікативне вплив та ін.).

Величина цього показника визначається інструментом оцінки експертно на основі аналізу зазначених якісних показників. Проведений аналіз показує, що в більшості випадків значення показника «якість моделі» лежить в діапазоні 0,8 - 1,2.

Таблиця 2.

Приклади розрахункових параметрів

Підхід до оцінки	параметр
витратний	земельну ділянку - ціни об'єктів-аналогів, коригування; витрати на заміщення (відтворення) - питомі витрати на будівництво об'єкта-аналога, коригування, прибуток підприємця; знос і старіння.
порівняльний	ціни об'єктів-аналогів; коригування.
прибутковий	ставка орендної плати об'єктів-аналогів; коригування; складові витрат (комунальні послуги, податки, управління та ін.); темпи зміни показників протягом часу; ставка дисконтування і коефіцієнт капіталізації.

Підсумковий діапазон визначається за такими формулами:

Підсумковий алгоритм визначення меж діапазонів:

Крок 1. Визначення діапазону вартості, що залежить від розвиненості ринку та оборотності об'єкта оцінки (рис. 1).
Крок 2. Визначення показника якості моделі (рис. 1).
Крок 3. Визначення діапазону за формулою (1).
Крок 4. Визначення меж діапазону за формулою (2).
Крок 5. Аналіз і встановлення причин розбіжності (при необхідності).

Запропонований в справжніх рекомендаціях алгоритм може бути також використаний для обґрунтування вагових коефіцієнтів при узгодженні результатів оцінки, отриманих окремими підходами. Вагові коефіцієнти можуть бути визначені на основі показників якості моделі (зворотні величини):

Відзначимо, що запропонована модель в загальному вигляді може бути використана не тільки для визначення меж діапазонів при оцінці нерухомості, але і при оцінці інших видів об'єктів оцінки. Для цих цілей при необхідності слід адаптувати запропоновану шкалу до особливостей ринку конкретного типу об'єктів оцінки або запропонувати свою шкалу, засновану на відповідних статистичних даних. При цьому адаптація шкали повинна ґрунтуватися на аналізі наступних аспектів:

унікальності об'єкта і наявності на ринку «товарів-замінників»;
характеристик складових частин об'єкта оцінки (наприклад, при оцінці пакетів акцій і часток участі - характеристик основних активів і зобов'язань);
динаміки розвитку цільових сегментів ринку (галузей).

5. Перетворення діапазонів підходів в інтервал підсумкової вартості

Вартість, отримана за окремими підходам до оцінки, може перебувати в межах або поза межами діапазонів вартості, отриманої з інших підходів до оцінки.

5.1. При попаданні вартостей, отриманих по окремих підходів до оцінки, в межі діапазонів вартостей, отриманих за іншими підходами до оцінки, межі інтервалу, в якому може перебувати підсумкова величина вартості об'єкта оцінки (п. 30 ФСТ №7), можуть бути визначені наступним чином:

Варіант 1 - як крайні межі діапазонів вартості підходів (в цьому випадку інтервал буде ширше і ймовірність попадання вартості в отриманий інтервал вище);
Варіант 2 - на основі середньої величини діапазонів підходів. Підсумковий інтервал вартості виходить за такою формулою:

5.2. Причини непотрапляння вартостей, отриманих по окремих підходів до оцінки, в межі діапазонів вартостей, отриманих за іншими підходами до оцінки, можуть бути наступні:

при реалізації підходів до оцінки допущено помилки технічного або методичного характеру;
допущена помилка при визначенні меж діапазонів;
наявна інформація не дозволяє врахувати один або кілька ціноутворюючих параметрів в рамках конкретного підходу до оцінки (методу оцінки) або такий облік недоцільний, оскільки призводить до виродження підходу до оцінки або характеризується високою похибкою.

Третій варіант вимагає додаткового коментаря.

Можлива ситуація, коли розбіжність вартостей (непопадання в межі діапазонів вартості, отриманої з інших підходів) може мати об'єктивний характер і можливо узгодження таких вартостей для визначення підсумкової величини ринкової вартості після відповідного аналізу з встановленням причин розбіжностей (згідно п. 25 ФСТ №1). У таких ситуаціях доцільно звертати увагу не тільки на потрапляння отриманих проміжних результатів в діапазони вартості, отриманих за іншими підходами, а й також на перетин, або неперетинання самих діапазонів. Випадки непотрапляння вартості підходу в діапазон інших підходів доцільно ділити на випадки, коли діапазони вартостей, отриманих окремими підходами:

перетинаються;
не перетинаються.

У першому випадку, незважаючи на істотність розбіжності проміжних результатів, вони можуть бути узгоджені після відповідного аналізу.

Можлива ситуація, коли розбіжності є критичними для узгодження проміжних результатів. Наприклад, об'єктом оцінки є вузькоспеціалізований майновий комплекс (сукупність об'єктів нерухомості) хімічного підприємства, який характеризується наявністю значного економічного старіння, обумовленого низьким завантаженням підприємств подібної спеціалізації (застарілі технології, економічна криза та ін.), А також економічною недоцільністю його перепрофілювання. Наприклад, у звіті про оцінку застосовані два підходи до оцінки - витратний і прибутковий. Доступна інформація дозволяє визначити величину економічного старіння тільки на основі методів дохідного підходу (різниця у вартості при «нормальному» і існуючому рівні завантаження) - рис. 2. Використання результатів дохідного підходу для визначення величини економічного старіння в витратному підході призведе до виродження підходів - їх результати співпадуть.

Мал. 2. Діапазони вартості не перетинаються

У подібній ситуації інструмента оцінки доцільно:

при аналізі причин розбіжності діапазонів результатів, отриманих за різними підходами до оцінки, вказати, що в витратному підході до оцінки не було враховано суттєве за величиною економічне старіння;
в підсумковому узгодженні відмовитися від обліку результатів, отриманих на основі витратного підходу до оцінки.

6. Приклад обґрунтування меж діапазонів

Об'єктом оцінки є типове офісна будівля, розташоване в регіональному центрі. Реалізовано три підходи до оцінки, в рамках яких використано по одному методу. Отримані наступні результати: 3,2 млн.руб. (Витратний), 3,3 млн.руб. (Порівняльний), 3,6 млн.руб. (Прибутковий).

За рис. 1. визначено діапазон вартості за двома критеріями (розвиненість ринку і оборотність об'єктів) - він склав ± 10%.

Аналіз показника якості моделі наведено в табл. 3.

Таблиця 3.

Аналіз якості моделі

параметр	Підхід до оцінки
параметр	витратний	порівняльний	прибутковий
Якість вихідної інформації за параметрами розрахунку	фактичні і оціночні показники	фактичні і оціночні показники	оціночні і прогнозні показники
кількість параметрів в розрахунковій моделі
Характер взаємного впливу параметрів розрахунку в розрахунковій моделі	специфіка не визначена	специфіка не визначена	явно виражений мультиплікативний ефект в методі дисконтування
якість моделі

Підсумковий аналіз діапазонів, визначення підсумкової величини ринкової вартості і її інтервалу можуть бути представлені у вигляді, показаному в табл. 4 і на рис. 3.

Таблиця 4.

Аналіз діапазонів вартості

параметр	Підхід до оцінки
параметр	витратний	порівняльний	прибутковий
Результат розрахунку, руб.			3 600 000
Діапазон вартості за двома критеріями, ± %
Показник якості моделі, од.
Діапазон вартості, ±%
Нижня межа діапазону вартості (С min), руб.
Верхня межа діапазону вартості (С max), руб.	3 520 000
істотність відмінностей	відмінності істотні: Результат дохідного підходу знаходиться поза межами діапазону вартості, отриманої витратним підходом
Аналіз і встановлення причин розбіжностей	... [аналіз причин розбіжності] ... З огляду на вищевикладене, Оцінювач визнав можливим для визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки узгодити результати всіх трьох підходів до оцінки.

Мал. 3. Графічне представлення діапазонів вартості

Таблиця 5.

Підсумкове узгодження результатів оцінки

В кінці статті нагадаємо офорт Франсіско Гойї «Сон розуму породжує чудовиськ». Неучасть більшості представників професійного оціночного спільноти в розробці документів професійного рівня, їх дистанціювання від прийняття важливих для галузі рішень, мовчазна згода на передачу відповідних повноважень іншим і далі буде приводити до необхідності «ритуальних танців», аналогічних розглянутим. Висловлюйте думку про що відносяться до Вас документах ще на етапі їх підготовки, наприклад, на сайті regulation.gov.ru.

Москва, червень 2015 року

Список джерел

Готується перше засідання Ради з оціночної діяльності - [Електронний ресурс] // сайт: сайт НП «СРОО« Експертна рада »..
Федеральний стандарт оцінки «Загальні поняття оцінки, підходи і вимоги до проведення оцінки (ФСТ № 1)», затверджений наказом Мінекономрозвитку Росії від 20.05.2015 р №297.
Федеральний стандарт оцінки «Оцінка нерухомості (ФСО № 7)», затверджений наказом Мінекономрозвитку Росії від 25.09.2014 р №611.
Ільїн М.О., Лебединський В.І. Практичні рекомендації щодо визначення можливих меж інтервалу підсумкової вартості - [Електронний ресурс] // сайт: сайт НП «СРОО« Експертна рада ».. pdf.
Словник синонімів російської мови. Практичний довідник. - М .: Російська мова. З.Е. Александрова. 2011 року.
Ільїн М.О. Використання поняття «істотність» для характеристики якісних параметрів суспільно-економічних систем при експертизі звітів про оцінку // ВІСНИК Російського економічного університету імені Г.В. Плеханова, №5 (47) 2012. - М: ФГБОУ ВПО «РЕУ ім. Г.В. Плеханова, 2012 (http://maxosite.ru/resources/ilin_materiality.pdf).
Камінський А.В., Ільїн М.О., Лебединський В.І. та ін. Експертиза звітів про оцінку: Підручник - М .: Книжкова Лінія, 2014.

Аналіз отриманих розрахунків і підсумковий висновок

Інформація про операції купівлі-продажу

Аналоги А і С не можуть бути використані для розрахунку, так як у першого величина чистого операційного доходу непорівнянна з цим показником у оцінюваного об'єкта, а у другого дохід вказано за минулий рік.

Ймовірна ціна продажу оцінюваного об'єкта буде дорівнює:

Ц про \u003d 50 000 руб. : 0,08 \u003d 625 000 руб.

Заключним етапом порівняльного підходу до оцінки нерухомості є зведення відкоригованих значень цін об'єктів-аналогів, отриманих в ході їх аналізу, в єдине значення або діапазон значень вартості.

Узгодження (узагальнення) показників вартості є досить важливим етапом порівняльного підходу. В процесі цього етапу оцінювач аналізує отримані показники і зводить їх до діапазону значень або однієї величиною. На цьому етапі розглядаються і ретельно зважуються достоїнства і недоліки кожного показника вартості, надійності ринкових даних, а також використовуваних методів аналізу. У звіті про оцінку повинна бути чітко сформульована аргументація, що лежить в основі висновку про вартість об'єкта оцінки.

В ході узгодження необхідно переконатися, що отриманий показник вартості співвідноситься з метою оцінки і показниками вартості, отриманими за допомогою інших підходів до оцінки.

Для відомості декількох показників до однієї величиною служать методи аналізу середньозважених значень.

Розрахована оцінювачем середньозважена величина і буде імовірною ціною продажу оцінюваного об'єкта, яка може бути округлена в допустимих межах у кожному конкретному випадку.

Цей підхід часто вживається і дає хороші результати при оцінці об'єктів, за якими є достовірна інформація про ціни укладених угод купівлі-продажу або про ціни пропозицій таких об'єктів на продаж.

7.1. Обгрунтування необхідності проведення
узгодження оцінки

Міжнародними стандартами оцінки рекомендується застосовувати три підходи до оцінки - витратний, порівняльний і дохідний. Російські стандарти закріплюють ці підходи як обов'язкові. Дотримання міжнародних стандартів і російським законодавством викликає необхідність узгодження отриманих результатів, так як названі підходи застосовуються до одного і того ж об'єкту в рамках однієї і тієї ж оціночної процедури.

Метою відомості результатів використовуваних методів є визначення переваг і недоліків кожного з них і вибір єдиної вартісної оцінки. Узгодження результатів оцінки вельми актуальна і дуже непроста в рішенні завдання. Перш за все, проаналізуємо, як пропонують вирішувати цю задачу західні оцінювачі.

У монографії Г. С. Харрісона «Оцінка нерухомості» наводяться такі рекомендації: «При узгодженні результатів оцінювач збирає воєдино дані і показники вартості, отримані на основі трьох підходів, і оцінює їх за допомогою методу причинно-наслідкового аналізу, який і призводить до обґрунтованого висновку про вартість, що є метою оцінки. Оцінювач повинен чітко визначити характер і обсяг замовлених робіт і почати зважувати відносну значимість і прийнятність різних даних і підходів до проблеми ». Але автор не розкриває методології, механізму та процедур такого зважування.

У книзі Дж. Фрідмана і Н. Ордуей «Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості» про проблему узгодження говориться наступне: «Узгодження - це процес прийняття рішень, а не процес механічного усереднення результатів, отриманих
із застосуванням трьох підходів. В ході цього процесу оцінювач перевіряє прийнятність принципів оцінки на різних стадіях виявлення завдання, збору даних і аналізу, використовуючи кожен підхід до оцінки. Оцінювач може використовувати статистичні розрахунки для розробки імовірнісного розподілу ». Знову-таки, конкретика узгодження практично відсутня.

У книзі «Організація оцінки та оподаткування нерухомості» під загальною редакцією Дж. К. Еккерта проблема узгодження результатів оцінки аналізується докладніше і глибше: «Ретельне узгодження отриманих результатів оцінки передбачає короткий аналіз використаної інформації, оцінку її якості та обсягу, встановлення відносної сили
і слабкості кожного з використаних підходів стосовно до даного типу нерухомості і до конкретного об'єкта. При цьому зовсім не виводиться середня арифметична з трьох результатів оцінки. І не обов'язково, що один з отриманих результатів буде остаточним. Мета, в більшості випадків, полягає в розрахунку приблизної величини ринкової вартості, зазвичай визначається як найвірогідніша ціна при продажу, і величина ця може зовсім і не бути результатом, отриманим по одному з методів оцінки ... Остаточна величина оцінки вартості буде визначатися десь між ними ». Іншими словами, допускається, що остаточний результат оцінки вартості може бути обраний по одному з підходів. Однак, з огляду на вірогідну природу поняття ринкова вартість, Це швидше виняток, ніж правило. Остаточний результат - це все-таки імовірнісна величина, яка, як правило, визначається за допомогою імовірнісного (статистичного) зважування результатів, отриманих трьома підходами.

У книзі Ш. П. Пратта «Оцінка бізнесу» також зазначено, що часто буває корисним привести показники вартості, отримані різними підходами, в табличній формі, надати їм відносні ваги і вже потім винести висновок з урахуванням використовуваного стандарту (бази) оцінки.

Аналогічне думка висловлюється в іншій книзі - «Керівництво по оцінці бізнесу» (автори: Дж. Фішмен, Ш. П. Пратт, К Гріфітт, К. Вілсон): «Для отримання оцінки вартості консультанти (оцінювачі) часто використовують два або більше методів. Це призводить до цілої послідовності різних потенційних оцінок, і консультанту доводиться шукати спосіб, який дозволив би йому в рамках цієї послідовності визначити найкращу оцінку. Зазвичай це досягається шляхом зважування відносної важливості або прийнятності кожного оціночного методу, що приводить до того чи іншого значення шуканої оцінки ».

Однак далеко не просто визначити, яким оціночними показниками слід надати більшої ваги, і як може бути зважений відповідний метод в порівнянні з іншими. Існує два основні підходи, які можуть бути використані при зважуванні різних оцінок, отриманих в конкретному дослідженні, для виведення загального остаточного показника шуканої оцінки: підхід, заснований на математичному зважуванні (математичний підхід), і підхід, заснований на суб'єктивному зважуванні (суб'єктивний підхід). Консультант-оцінювач має право використовувати кожен з цих підходів, але він повинен усвідомлювати, що і у того, і в іншого є свої переваги і недоліки.

Відзначається, що хоча пряме зважування результатів і є деякою спрощено-примітивній моделлю врахування впливу ціноутворюючих факторів на результати оцінки, воно має важливу перевагу в порівнянні з суб'єктивним зважуванням, що полягає в тому, що при цьому підході полегшується розуміння замовником або іншим користувачем оцінки логіки мислення оцінювача , причому в квантифікованій (кількісної) формі. Ця перевага автори описують так: «Якщо оцінювач скаже:« Я надаю найбільшу вагу методу дисконтування грошового потоку », то читач має право запитати:« Прекрасно, а який саме вага ви надаєте цьому методу? » Підхід, заснований на математичному зважуванні, надає цю додаткову інформацію. Істотним недоліком математичного зважування є те, що, при великому розкиді окремих результатів оцінки, його застосування стає проблематичним, а підсумковий результат - менш коректним.
В даному випадку недоліки одного підходу є перевагами другого, і навпаки.

У російській оцінній практиці проблеми узгодження результатів в останні роки приділяється достатньо серйозну увагу, про що свідчить зміст численних навчальних посібників, публікації в періодичній пресі та виступи на конференціях з питань оцінки.

У книзі С. В. Валдайцева «Оцінка бізнесу та інновацій» йдеться про необхідність зважування за допомогою вагових коефіцієнтів, але ці коефіцієнти суто експертні, т. Е. Виходять за допомогою суб'єктивних експертних суджень кваліфікованого оцінювача. Однак механізм або логіка міркувань, що забезпечують отримання цих коефіцієнтів,
в посібнику не викладаються.

У підручнику «Оцінка бізнесу» (під редакцією А. Г. Грязнова і М. А. Федотової) автори рекомендують проводити зважування результатів, грунтуючись на методах математичного та суб'єктивного підходів. При математичному зважуванні пропонується визначати чисельні значення питомих ваг з урахуванням деяких факторів (характеру бізнесу, цілі оцінки, виду вартості, рівня ліквідності і т. Д.), А при суб'єктивному зважуванні на перше місце ставлять професійний досвід і судження оцінювача. Виклад конкретних процедур такого зважування в підручнику відсутня.

У підручнику «Оцінка нерухомості» (за редакцією А. Г. Грязнова і М. А. Федотової) наводяться приклади узгодження результатів оцінки на основі методу аналізу ієрархії, хоча сам метод не описаний.

Аналогічний підхід до проблеми узгодження результатів викладається і в статті Г. Г. Азгальдова «Проблеми узгодження оцінок і її можливі рішення», в якій, на основі інструментарію сучасної експертної кваліметрії, спочатку квантіфіцірует окремі властивості - фактори, що впливають на надійність результатів оцінки, отриманих різними , наприклад трьома, методами, потім розраховується кількісне вираження вартості по кожному оціночному методу, на підставі чого визначається узагальнене значення вартості.

Метод експертної кваліметрії заснований на кількісній оцінці такого якісного показника, як надійність окремих результатів, отриманих трьома підходами - прибутковим, витратним і ринковим. Підставою для визначення ступеня надійності кожного підходу є:

- достовірність вихідної інформації, що використовувалася при проведенні розрахунків будь-яким способом;

- кількість і характер припущень (явних і неявних), що використовуються оцінювачем, які можуть виявитися невідповідними дійсності (наприклад, при прогнозуванні майбутніх доходів або майбутніх витрат, при визначенні ставки дисконту методом кумулятивного побудови).

Для виведення підсумкової величини вартості на основі трьох результатів оцінки використовуються різні способи визначення вагових коефіцієнтів, необхідних для виведення вартості власності на основі формули середньозваженої величини. Крім зазначеного методу математичного зважування, описаних в монографіях Ш. Пратта, також використовуються мода, медіана, імовірнісний підхід і метод аналізу ієрархій (МАІ).

Розвиваються компетенції:

знати

в чому полягає процедура узгодження результатів оцінки технічних об'єктів, отриманих застосуванням методів різних підходів (зокрема, витратного і порівняльного);
яка система критеріїв для вибору вагових коефіцієнтів;

вміти

обґрунтовувати обрані для зважування коефіцієнти, достатність використовуваного масиву даних для проведення оцінки;
виявляти і аналізувати протиріччя в аналітичних висновках, на яких базуються оціночні рішення;

володіти

методами експертних оцінок;
методом аналізу ієрархій для проведення процедури узгодження результатів оцінки.

Процедура погодження як заключний етап звіту про оцінку

Завершальний етап оцінки - узгодження результатів, отриманих різними методами в рамках використаних підходів. Мета такого узгодження - отримання остаточної підсумкової величини вартості. Підсумкова вартість оцінюваної машини являє експертне, неупереджене і обгрунтоване судження кваліфікованого, професійного оцінювача про те чи іншому вигляді оціночної вартості об'єкта оцінки, зафіксованому в завданні на оцінку. Відповідно до вимог ФСО до звіту величина оціненої вартості дається у вигляді єдиної рублевої суми, що становить точкову величину оцінки.

узгодження - аналіз альтернативних висновків, отриманих застосуванням трьох різних підходів до оцінки, з метою визначення єдиного (узгодженого) значення оцінюваної вартості.

Оцінювач не повинен проводити просте усереднення трьох показників вартості. Остаточна оціночна вартість ніколи не зізнається результатом усереднення, тобто не може бути отримана підсумовуванням всіх оціночних вартостей, а потім розподілом цієї суми на кількість використаних підходів. Усереднення результатів різних методів не гарантує правильного висновку про оцінку, так як в даному випадку мається на увазі, що при виконанні оцінки кожен підхід дав однаково надійний результат, що на практиці зустрічається вкрай рідко.

на ідеальному (Відкритому і конкурентному) ринку все три класичні підходи повинні привести до однієї і тієї ж величини вартості. Однак більшість ринків є недосконалими, пропозиція і попит не знаходяться в рівновазі. Потенційні користувачі можуть бути неправильно поінформовані, а виробники - неефективні. З цих та інших причин дані підходи можуть давати різні показники вартості, які оцінювач зіставляє між собою, проводячи процедуру узгодження.

Оцінювач повинен враховувати, що замовник, як правило, вимагає пояснити причини розбіжності результатів і обгрунтувати процес узгодження. Професійні оцінювачі США вважають прийнятним розкид значень вартості, отриманих застосуванням різних підходів, 10%. Якщо при узгодженні будь-якої з показників вартості істотно відрізняється від інших, то оцінювач обов'язково повинен з'ясувати чому. Якщо причина не в математичних або інші помилки, які можна виправити, то в звіті про оцінку необхідно вказати, що призвело до такого розбіжності і, можливо, при узгодженні в меншій мірі покладатися на результат, отриманий на основі цього підходу.

Самим кращим варіантом проведення процедури узгодження отриманих результатів з метою отримання підсумкового значення вартості вважається зважене усереднення. Оцінювач зважує, в якій мірі той чи інший підхід відповідає меті оцінки даного об'єкту, чи підтверджені проведені розрахунки даними ринку, чи не суперечать вони їм. При остаточному висновку він більшою мірою покладається на той показник вартості, який отримано на основі найбільш адекватного поставленій задачі підходу. Вирішення ж питання, яким вартісним оцінкам надати більшої ваги і як результат того чи іншого підходу зважувати по відношенню до результатів інших підходів, - ключове на заключному етапі оцінки.

Оцінювач повинен довести, що використаний масив даних достатній для проведення оцінки з точки зору всіх учасників ринку.

Розрахунку підсумкової величини вартості повинен передувати всебічний контроль процедури оцінки. Оцінювачу необхідно переконатися, що використані інформація, аналітичні методи, допущення і логіка обґрунтування дозволили отримати адекватні і зіставні результати вартості машини (обладнання, транспортного засобу). Прийоми аналізу повинні відповідати меті оцінки, що визначається) "виду вартості, методу і етапу розрахунку вартості.

Оцінювач зобов'язаний виявити і проаналізувати суперечності в аналітичних висновках, на яких базуються оціночні рішення і розрахунки в різних підходах до оцінки, з метою усунення невідповідностей. Для визначення питомої ваги (у відсотках або частках одиниці) для кожного результату застосування будь-якого підходу потрібно кількісний і якісний аналіз, що враховує такі фактори:

мета оцінки та передбачуване використання її результатів:
вид (стандарт) вартості (наприклад, обгрунтована ринкова вартість або інвестиційна вартість);
характер оцінюваної частки власності;
кількість і якість даних, що підкріплюють даний підхід;
рівень контролю даної частки власності;
рівень її ліквідності.

Облік всіх факторів дозволяє провести зважування і в кінцевому рахунку вивести підсумковий висновок.