Գնահատման արդյունքների ներդաշնակեցման կարգի նկարագրությունը: Անշարժ գույքի գնահատման արդյունքների համաձայնեցում: Հաստատման կարգը `որպես գնահատման զեկույցի վերջին փուլ

Գնահատման տարբեր մեթոդներ, օգտագործելով տարբեր մոտեցումներ, կարող են տարբեր արդյունքներ տալ բիզնեսի արժեքը որոշելու հարցում: Իդեալական շուկայում բոլոր երեք մոտեցումները պետք է հանգեցնեն նույն արժեքի, բայց գործնականում տարբեր եղանակներով ստացված արժեքները կարող են զգալիորեն տարբեր լինել (5-ից 50% կամ նույնիսկ ավելին, հատկապես բիզնեսը գնահատելիս): Այս կապակցությամբ Ռուսաստանի գնահատման դաշնային ստանդարտները և միջազգային ստանդարտները առաջ են բերում տարբեր արդյունքների պահանջներ «գնահատման օբյեկտի ընդհանուր արժեքի» շրջանակներում:

Գնահատման օբյեկտի ընդհանուր արժեքը - գնահատման օբյեկտի արժեքի արժեքը, որը ստացված է գնահատողի կողմից գնահատման արդյունքների գնահատման արդյունքների հաշվարկման արդյունքների, գնահատման օբյեկտի արժեքի հաշվարկման արդյունքների հիման վրա `օգտագործելով գնահատման և գնահատման տարբեր եղանակներ: Արդյունավետության դասական մոտեցումներով ստացված արժեքի անհամեմատելի արժեքները համախմբելու համար արդյունքները համադրվում են:

Գնահատման արդյունքների համադրումը `գույքի վերջնական գնահատման ստացումն է` կշռելով և համեմատելով ստացված արդյունքները `օգտագործելով գնահատման տարբեր մոտեցումներ:

Արդյունքները համաձայնեցնելու համար անհրաժեշտ է որոշել «կշիռը», որի համաձայն նախկինում ձեռք բերված անհատական \u200b\u200bարժեքները կկազմեն գույքի վերջնական շուկայական արժեքը ՝ հաշվի առնելով բոլոր նշանակալի պարամետրերը ՝ գնահատողի փորձագիտական \u200b\u200bկարծիքի հիման վրա: Գնահատման տարբեր մոտեցումներով ստացված արդյունքների համաձայնեցումն իրականացվում է համաձայն բանաձևի.

որտեղ C ընդհանուր - գնահատման օբյեկտի ընդհանուր արժեքը.

C sp, C sp, C dp - ծախսի, համեմատական \u200b\u200bև եկամտի մոտեցումներով որոշված \u200b\u200bծախս.

Sn, To sp, K dp - գնահատման յուրաքանչյուր մոտեցման համար ընտրված համապատասխան կշռման գործոնները:

Այս գործակիցների հետ կապված հավասարությունը հետևյալն է.

Երբ համաձայնեցվել է, յուրաքանչյուր մոտեցման ծանրությունը որոշելիս հաշվի են առնվում հետևյալը (մասնագիտորեն). Տեղեկատվության ամբողջականությունը և հուսալիությունը. նպատակին համապատասխանելը; Հատուկ իրավիճակում մոտեցումների առավելություններն ու թերությունները և այլն:

Յուրաքանչյուր գնահատման մոտեցման համար ընտրված կշիռները կլորացվում են մոտակա 10% -ով (ավելի հաճախ `5% -ով), որպեսզի այդ կշիռները հաստատման համար օգտագործվեն: Կլորացված կշիռների հիման վրա հաշվարկվում է գնահատվող գույքի համաձայնեցված արժեքը: Արդյունքում ստացված արժեքը կլորացվում է:

Աղյուսակ 1.2-ը ներկայացնում է ձեռնարկությունների արժեքը գնահատելու ավանդական մոտեցումների համեմատական \u200b\u200bվերլուծություն:

Աղյուսակ 1.2

Ձեռնարկությունների արժեքը գնահատելու մոտեցումների համեմատական \u200b\u200bվերլուծություն

	Օգուտները	թերությունները
Թանկ	Այն հաշվի է առնում արտադրության և տնտեսական գործոնների ազդեցությունը ակտիվների արժեքի փոփոխության վրա: Տրամադրում է տեխնոլոգիայի զարգացման մակարդակի գնահատում ՝ հաշվի առնելով ակտիվների մաշվածության աստիճանը: Հաշվարկները հիմնված են ֆինանսական և հաշվապահական փաստաթղթերի վրա, այսինքն. գնահատման արդյունքները ավելի խելամիտ են	Արտացոլում է անցյալ արժեքը: Հաշվի չի առնում շուկայական իրավիճակը գնահատման ամսաթվին: Հաշվի չի առնում ձեռնարկության զարգացման հեռանկարները: Ռիսկերը հաշվի չի առնում: Ստատիկ Ձեռնարկության ներկա և հետագա արդյունքների հետ կապ չկա
Շահութաբեր	Այն հաշվի է առնում եկամտի և ծախսերի հետագա փոփոխությունները, այն հաշվի է առնում ռիսկի մակարդակը (զեղչի դրույքաչափով): Հաշվի է առնում ներդրողների հետաքրքրությունները	Ապագա արդյունքների և ծախսերի կանխատեսման դժվարությունը: Հնարավոր է օգտագործել վերադարձման մի քանի դրույքաչափեր, ինչը դժվարացնում է որոշումների կայացումը: Հաշվի չի առնում շուկայի պայմանները: Հաշվարկների բարդությունը
Համեմատական \u200b\u200b(շուկա)	Հիմնվելով իրական շուկայի տվյալների վրա ՝ արտացոլում է վաճառքի և գնումների առկա պրակտիկան: Հաշվի է առնում արդյունաբերության (տարածաշրջանային) գործոնների ազդեցությունը ձեռնարկության բաժնետոմսերի գնի վրա:	Անբավարարորեն բնութագրում է ձեռնարկության կազմակերպչական, տեխնիկական, ֆինանսական վերապատրաստման առանձնահատկությունները: Հաշվի են առնվում միայն հետադարձ տեղեկատվությունը: Այն պահանջում է բազմաթիվ փոփոխություններ վերլուծված տեղեկատվության մեջ: Հաշվի չի առնում ներդրողների հետագա սպասելիքները

Այս տվյալների հիման վրա կարող ենք եզրակացնել, որ դրանցից ոչ մեկը չի կարող օգտագործվել որպես հիմնական: Հետևաբար, ընկերության շուկայական արժեքի ընդհանուր արժեքը որոշելու համար օգտագործված մոտեցումների առավելություններն ու թերությունները վերլուծվում են յուրաքանչյուր մոտեցմանը քաշի գործակից նշանակելու միջոցով:

Ըստ բիզնեսի գնահատման ոլորտում հետազոտողների ՝ Էսիպովա Վ.Է., Մախովիկովա Գ.Ա., Թերեխովա Վ.Վ., Դամշակովա Ա.Ն., դասական մեթոդների ուղղակի կիրառումը Ռուսաստանում դժվար է օբյեկտիվ պատճառներով.

1. Ռուսաստանի արժեթղթերի շուկայի թերզարգացումը:

2. Տեղեկատվական փակումը `հանգեցնելով նախևառաջ համեմատական \u200b\u200bմոտեցման օգտագործման դժվարությանը:

3. Ֆինանսական հաշվետվությունների անթափանցելիության հետ կապված մեծ թվով ճշգրտումներ կատարելու անհրաժեշտությունը: Գնահատման համար ղեկավարությունը պետք է օգտագործի կառավարման հաշվառման տվյալները, որոնք պետք է հարմարեցվեն գնահատման նպատակով:

4. Ռուսաստանի պայմաններում երկարաժամկետ պլանավորման հետ կապված անորոշությունը (որպես կանոն, Ռուսաստանում մեկ տարվա գործունեություն է նախատեսվում) հանգեցնում է դժվարությունների ՝ շահութաբեր գնահատման մեթոդների կիրառման մեջ: Պատմականորեն հիմնականում օգտագործվում են պատմական տվյալները:

5. Ակտիվների հաշվապահական գնահատումը զգալիորեն թերագնահատվում է շուկայի համեմատ, ինչը հանգեցնում է զուտ ակտիվների արժեքի թերագնահատման: Անհրաժեշտ է բոլոր հիմնական միջոցների և ոչ նյութական ակտիվների շուկայի վերագնահատում:

6. Գնահատման ավանդական մեթոդները ժամանակին տալիս են «կետ», որը չի կարող օգտագործվել ձեռնարկության գործառնական կամ ռազմավարական կառավարման համար: Ոչ մի իրավիճակ, որը գնահատման համար պարտադիր չէ, չի ենթադրում հետագա դիտանցման հնարավորություն:

7. Տեղեկատվություն գտնելու դժվարությունը և հաշվարկման բարդությունը: Բիզնեսի գնահատումը կանոնավոր կերպով օգտագործելը պետք է լինի հնարավորինս պարզ, իսկ արդյունքը պետք է լինի տեսողական:

Այսպիսով, գնահատման առկա մոտեցումներից եկամտի մեթոդն առավել ճշգրիտ արտացոլում է ընկերության ՝ որպես բիզնեսի արժեքը, այսինքն ՝ աշխատանքային մեխանիզմ, որը շահույթ է առաջացնում: Այնուամենայնիվ, կանխատեսվող տվյալների օգտագործումը հնարավորություն է տալիս կասկածել հաշվարկների ճշգրտության վրա: Համեմատական \u200b\u200bմեթոդն օգտագործելու համար տեղեկատվության աղբյուրները շատ սահմանափակ են: Կորպորատիվ հսկողության (սնանկության և միաձուլումների և ձեռքբերումների) ռուսական շուկան գործում է հիմնականում կազմակերպված ֆոնդային շուկաներից դուրս, իսկ կազմակերպված շուկաներից դուրս Ռուսաստանի տնտեսության (արդյունաբերության) բաժնետոմսերի վերաբաշխման ծավալը, սկզբունքորեն, դժվար է գնահատել: Արդյունքում, Ռուսաստանի պայմաններում, գնահատող ձեռնարկություններին գույքային մոտեցումը հաճախ առավել արդիական է: Դա հիմնականում պայմանավորված է հաշվարկների համար հուսալի և մատչելի սկզբնական տեղեկատվության առկայությամբ (քանի որ գույքային մոտեցման հիմնական տեղեկատվական բազան ձեռնարկության հաշվեկշիռն է), ինչպես նաև ներքին տնտեսության համար հայտնի, ավանդական օգտագործման, ձեռնարկության արժեքի գնահատման ծախսատար մոտեցումների: Բայց գույքային մոտեցման հիմնական թերությունն այն է, որ այն հաշվի չի առնում ձեռնարկության ապագա հնարավորությունները զուտ եկամուտ ստանալու հարցում: Բացի այդ, արժեքի հաշվարկը ծախսերի մոտեցման հիման վրա թույլ չի տալիս նույնականացնել արժեքի ստեղծման աղբյուրները, և, հետևաբար, բացառում է դրանց կառավարումը:

Այսպիսով, գնահատման բնագավառում փորձագետների մեծամասնությունը հանգում է այն եզրակացության, որ բիզնեսի գնահատման մեթոդաբանական հիմքը թերի է: «Տեխնիկաները, որոնք առաջարկում են բիզնեսի արժեքի մեկ հավասարակշռված գնահատում, կարող են օգտագործվել բացառապես բիզնեսը այս կամ այն \u200b\u200bձևով վաճառելու նպատակով»: Բայց ի՞նչ կլինի, եթե մենեջերներին անհրաժեշտ է բիզնեսի արժեքը ոչ թե վաճառքի, այլ ռազմավարություն ձևավորելու և կառավարման որոշումներ կայացնելու, որոնք ուղղված են կառավարման վրա ծախսերի վրա հիմնված մոտեցում իրականացնելուն: Միևնույն ժամանակ, արևմտյան տնտեսագետներ Մոդիգլիանիի, Դամոդարանի, Կոպելանդիայի կողմից առաջարկված կառավարչական որոշումներ կայացնելու բիզնեսի գնահատման մեթոդները չեն գտնում դրանց կիրառումը Ռուսաստանում, ինչպես նաև զարգացող և անարդյունավետ շուկաներ ունեցող այլ երկրներում, որոնք բնութագրվում են մի շարք նմանատիպ խնդիրներով, ինչպիսիք են բարձր: օտարերկրյա ներդրումներից և փոխառություններից կախվածության աստիճանը, որպես կանոն, զգալի ներքին և (կամ) արտաքին պարտքի ֆոնի վրա, ֆինանսական հատվածի թուլությունն ու անկայունությունը ՝ ձեռնարկությունների զգալի վատ պարտքերի բանկերի բեռի, թերզարգացած ենթակառուցվածքների, կարգավորող շրջանակի թերակատարման և թողարկողների կամ ֆինանսական հաշվետվությունների մշակված համակարգի բացակայության պատճառով: իր միջազգային ստանդարտներին և դրանց հարակից տեղեկատվական անթափանցելիությանը և ռիսկի բարձր մակարդակի, տեղեկատվական անթափանցելիության անհամատեղելիությանը, այն դեպքում, երբ չկա զարգացած ֆոնդային շուկա, և, հետևաբար, չկա նաև ձեռնարկությունների կողմից շուկայի գնահատում: Եվ տեղական ընկերությունների զինանոցում շուկաների արդյունավետության ցածր աստիճանի պատճառով բիզնեսը գնահատելու լիովին հարմարեցված ձևեր չկան:

Մշակված իրավասություններ.

իմանալ

• ո՞րն է տարբեր մոտեցումների (մասնավորապես, ծախսատար և համեմատական) մեթոդների կիրառմամբ ստացված տեխնիկական օբյեկտների գնահատման արդյունքների համակարգման կարգը.
• ո՞րն է կշիռների ընտրության չափորոշիչների համակարգը.

ի վիճակի լինել

• արդարացնել կշռման համար ընտրված գործակիցները, գնահատման համար օգտագործված տվյալների բավարարությունը.
• հայտնաբերել և վերլուծել հակասությունները վերլուծական եզրակացություններում, որոնց վրա հիմնված են գնահատման որոշումները.

սեփական

• փորձագիտական \u200b\u200bգնահատման մեթոդներ;
• գնահատման արդյունքների համակարգման կարգի համար հիերարխիկ վերլուծության մեթոդ:

Հաստատման կարգը `որպես գնահատման զեկույցի վերջին փուլ

Գնահատման վերջնական փուլը տարբեր մեթոդներով ստացված արդյունքների համաձայնեցումն օգտագործված մոտեցումների շրջանակներում է: Այս համակարգման նպատակը վերջնական ընդհանուր արժեքն է: Գնահատվող մեքենայի ընդհանուր արժեքը գնահատման առաջադրանքի մեջ արձանագրված գնահատված օբյեկտի գնահատված արժեքի այս կամ այն \u200b\u200bձևի մասին որակավորված, մասնագիտական \u200b\u200bգնահատողի փորձագիտական, անաչառ և ողջամիտ դատողությունն է: Հաշվետվության ԱԱՊ-ի պահանջներին համապատասխան, գնահատված արժեքի արժեքը տրվում է մեկ ռուբլու գումարի տեսքով, որը ներկայացնում է գնահատման կետային արժեքը:

Հաշտեցում - ստացված այլընտրանքային եզրակացությունների վերլուծություն `գնահատման երեք տարբեր մոտեցումներ կիրառելով` գնահատված արժեքի միակ (համաձայնեցված) արժեքը որոշելու համար:

Գնահատողը պարտադիր չէ պարզապես միջինացնել ծախսերի երեք ցուցանիշները: Վերջնական գնահատված արժեքը երբեք չի ճանաչվում միջինացման արդյունքում, այսինքն: հնարավոր չէ ձեռք բերել `ամփոփելով բոլոր գնահատված արժեքները, այնուհետև այդ գումարը բաժանելով օգտագործված մոտեցումների քանակի: Տարբեր մեթոդների արդյունքների միջինացումը չի ապահովում ճիշտ եզրակացություն գնահատման վերաբերյալ, քանի որ այս դեպքում ենթադրվում է, որ գնահատումը կատարելիս յուրաքանչյուր մոտեցում տվել է հավասարապես հուսալի արդյունք, ինչը գործնականում չափազանց հազվադեպ է:

Վրա կատարյալ (բաց և մրցակցային) շուկա, բոլոր երեք դասական մոտեցումները պետք է հանգեցնեն նույն արժեքին: Այնուամենայնիվ, շուկաների մեծ մասը թերի են, առաջարկը և պահանջարկը հավասարակշռության մեջ չեն: Հնարավոր օգտագործողները կարող են սխալ տեղեկացված լինել, և արտադրողները կարող են լինել անարդյունավետ: Այս և այլ պատճառներից ելնելով ՝ այս մոտեցումները կարող են տալ արժեքի տարբեր ցուցանիշներ, որոնք գնահատողը համեմատում է միմյանց հետ ՝ անցկացնելով հաստատման գործընթաց:

Գնահատողը պետք է հաշվի առնի, որ հաճախորդը, որպես կանոն, պահանջում է բացատրել արդյունքներում անհամապատասխանության պատճառները և հիմնավորել հաստատման գործընթացը: ԱՄՆ արհեստավարժ գնահատողներն ընդունելի են համարում տարբեր մոտեցումների միջոցով ստացված արժեքային արժեքների փոփոխությունը ՝ 10%: Եթե \u200b\u200bգնի որևէ ցուցանիշի համաձայնության դեպքում մյուսի համեմատ զգալիորեն տարբերվում է, ապա գնահատողը հաստատ պետք է պարզի, թե ինչու: Եթե \u200b\u200bպատճառը մաթեմատիկական կամ այլ սխալներ չեն, որոնք կարող են շտկվել, ապա անհրաժեշտ է գնահատման զեկույցում նշել, թե ինչն է հանգեցրել այդ անհամապատասխանությանը, և եթե համաձայնեցված է, ավելի փոքր չափով, ապավինել այս մոտեցման հիման վրա ձեռք բերված արդյունքներին:

Ստացված արդյունքների համակարգման կարգի համար առավել նախընտրելի տարբերակ `ծախսերի վերջնական արժեքը ստանալու համար քաշի միջինացում: Գնահատողը կշռում է այն չափը, որով այս կամ այն \u200b\u200bմոտեցումը համապատասխանում է տվյալ օբյեկտի գնահատման նպատակին, հաշվարկներն ապահովվում են շուկայի տվյալներով, թե արդյոք դրանք հակասում են դրանց: Վերջնական եզրակացության մեջ նա ավելի մեծ չափով ապավինում է արժեքի այդ ցուցանիշին, որը ստացվում է առաջադրանքի նկատմամբ առավել հարմար մոտեցման հիման վրա: Այն հարցի լուծումը, թե որ արժեքի գնահատմամբ է ավելի մեծ կշիռ ունենալ և այլ մոտեցումների արդյունքների հետ կապված կշռման հատուկ մոտեցման արդյունքում, գնահատման վերջնական փուլում առանցքային է:

Գնահատողը պետք է ապացուցի, որ օգտագործված տվյալների շարքը բավարար է գնահատման համար շուկայի բոլոր մասնակիցների տեսակետից:

Ընդհանուր արժեքի հաշվարկին պետք է նախորդի գնահատման ընթացակարգի համակողմանի մոնիտորինգը: Գնահատողը պետք է համոզվի, որ օգտագործված տեղեկատվությունը, վերլուծական մեթոդները, ենթադրությունները և հիմնավորման տրամաբանությունը թույլ են տվել ձեռք բերել մեքենայի (սարքավորումներ, տրանսպորտային միջոցներ) ինքնարժեքի համարժեք և համեմատելի արդյունքներ: Վերլուծության մեթոդները պետք է համապատասխանեն գնահատման նպատակին, որը որոշվում է) արժեքի տեսակից, արժեքի հաշվարկման եղանակով և փուլով:

Գնահատողը պարտավոր է վերհանել և վերլուծել վերլուծական եզրակացություններում առկա հակասությունները, որոնց հիման վրա գնահատման որոշումները և հաշվարկները գնահատման տարբեր մոտեցումներում են ՝ անհամապատասխանությունները վերացնելու համար: Approachանկացած մոտեցման կիրառման յուրաքանչյուր արդյունքի առանձնահատկության ծանրությունը (միավորի տոկոսներով կամ խմբակցությունները) որոշելու համար անհրաժեշտ է քանակական և որակական վերլուծություն ՝ հաշվի առնելով հետևյալ գործոնները.

• Գնահատման նպատակը և դրա արդյունքների նպատակային օգտագործումը.
• արժեքի տեսակը (ստանդարտ) (օրինակ ՝ ողջամիտ շուկայական արժեք կամ ներդրումային արժեք)
• գնահատված սեփականության մասնաբաժնի բնույթը.
• այս մոտեցմանը աջակցող տվյալների քանակը և որակը.
• դիտարկվող մասնաբաժնի վերահսկման մակարդակը.
• դրա իրացվելիության մակարդակը:

Բոլոր գործոնների դիտարկումը թույլ է տալիս մեզ իրականացնել կշռում և, ի վերջո, վերջնական եզրակացության գալ:

Գնահատման վերջնական փուլը տարբեր մեթոդներով ստացված արդյունքների համաձայնեցումն օգտագործված մոտեցումների շրջանակներում է: Այս համակարգման նպատակը վերջնական ընդհանուր արժեքն է:

Գնահատման երեք մոտեցումները միմյանցից անկախ են, չնայած դրանցից յուրաքանչյուրը հիմնված է նույն տնտեսական սկզբունքների վրա: Իդեալական (բաց և մրցակցային) շուկայում բոլոր երեք մոտեցումները պետք է հանգեցնեն նույն արժեքի: Այնուամենայնիվ, շուկաների մեծ մասը թերի են, առաջարկը և պահանջարկը հավասարակշռության մեջ չեն: Հնարավոր օգտագործողները կարող են սխալ տեղեկացված լինել, արտադրողները կարող են լինել անարդյունավետ: Այս և այլ պատճառներից ելնելով ՝ մոտեցումները կարող են տալ արժեքի տարբեր ցուցանիշներ, որոնք գնահատողը համեմատում է միմյանց հետ ՝ անցկացնելով հաստատման գործընթաց:

Ինչպես նշված է գնահատման դաշնային ստանդարտներում (FSO No. 1), գնահատողի կողմից ընտրված հաստատման եղանակը, ինչպես նաև գնահատողի կողմից կատարված բոլոր գնահատականները, դատավճիռների, ենթադրությունների և օգտագործվող տեղեկությունների արդյունքների համաձայնեցման ժամանակ:

Ստացված արդյունքների համակարգման կարգի համար առավել նախընտրելի տարբերակը `ծախսի վերջնական արժեքը ստանալու համար, համարվում է միջինացված: Գնահատողը կշռում է այն չափը, որով այս կամ այն \u200b\u200bմոտեցումը համապատասխանում է տվյալ օբյեկտի գնահատման նպատակին, արդյո՞ք հաշվարկներն ապահովվում են շուկայի տվյալներով, արդյո՞ք դրանք հակասում են դրանց, և, վերջնական ավարտից հետո, ավելի շատ ապավինում է ինքնարժեքի ցուցանիշին, որը ձեռք է բերվում բոլորի իդեալների հիման վրա: մոտեցման տեսակետը: Այլ կերպ ասած, կշռման կարգը համաձայնեցնելու համար գնահատողը պետք է արդարացնի օգտագործված կշիռների ընտրությունը:

Տարբեր մոտեցումների միջոցով ձեռք բերված գնահատման օբյեկտի գնահատման արդյունքներում էական անհամապատասխանության առկայության դեպքում գնահատողը պետք է վերլուծության ներկայացնի գնահատման հաշվետվությունում անհամապատասխանության պատճառների վերլուծությունը:

Գնահատողը որոշում է յուրաքանչյուր արժեքի ցուցիչի հարաբերական կարևորությունը, կիրառելիությունը և վավերականությունը հիմնված այնպիսի չափանիշների վրա, ինչպիսիք են ՝ համարժեքությունը, տեղեկատվության որակը, գնահատման ճշգրտությունը և ապացույցների քանակը:

Գնահատման առարկայի կշռված միջին շուկայական արժեքը (RS) հաշվարկվում է ՝ օգտագործելով բանաձևը.

RS \u003d ЗП ´r1 + СП ´r2 + MP ´r3, որտեղ ՝

Օրինակ ՝ աղյուսակ

Թիվ հ / հ	Indicatorուցանիշի անվանումը	Արժեքի մոտեցում	Համեմատական \u200b\u200bմոտեցում	Եկամուտների մոտեցում
1	Ռուսաստանում և աշխարհում հաստատված գնահատման սկզբունքներին և չափորոշիչներին համապատասխան օբյեկտի գնահատման նկատմամբ մոտեցման կիրառելիություն	10	60	30
2	Տեղեկատվության բավարարություն, հուսալիություն և բավարարություն, որի հիման վրա իրականացվել են վերլուծություններ և հաշվարկներ	15	70	15
3	Մոտեցման ունակությունը արտացոլելու շուկայում բնորոշ շուկայավարման շարժառիթները, իրական մտադրությունները և շուկայում առաջարկի և պահանջարկի այլ իրողությունները	10	50	40
4	Մոտեցման արդյունավետությունը `հաշվի առնելով շուկայի պայմանները և ֆինանսական և ներդրումային շուկայի դինամիկան (ներառյալ ռիսկերը)	10	60	30
5	Յուրաքանչյուր մոտեցման գնահատման մեջ արված ենթադրություններ	10	70	20
	Ընդհանուր միավոր	55	310	135
	Գնահատման մեթոդի կշռված միջին կշիռները (ընդհանուր միավոր / n)	0,11	0,62	0,27
	Ընդունված կշիռները.	0,11	0,62	0,27

Առանձնահատկությունների գնահատումը սնանկության վարույթում: Գնահատման զեկույց:

Սնանկացման և լուծարման իրավիճակը արտակարգ իրավիճակ է: Չվճարների խնդրին դրական լուծման հավանականությունը կախված է գույքի արժեքից: Ձեռնարկության արժեքի գնահատումը անհրաժեշտ է ոչ միայն լուծարման դեպքում, այլ նաև անվճարունակ ձեռնարկության հետ աշխատելու այլ դեպքերում.

- պարտապանի ընկերությունը ֆինանսավորելիս.

- ձեռնարկության վերակազմակերպումը ֆինանսավորելիս.

- ձեռնարկության վերակազմավորման ընթացքում, որն իրականացվել է առանց փորձության;

- պարտապանի ընկերության պարտքերը մարելու պլան մշակելիս.

- տնտեսապես անկախ միավորներին անհատական \u200b\u200bարտադրական կարողությունները բաշխելու հնարավորությունների վերլուծության և նույնացման մեջ.

- ձեռնարկության գնման համար դիմումները գնահատելիս.

- երրորդ անձանց սեփականության իրավունքի փոխանցման վերաբերյալ կեղծ գործարքների քննության ժամանակ.

- ձեռնարկության վերակազմակերպման ծրագրերի քննության ընթացքում:

Համաձայն Ռուսաստանի Դաշնության 2002 թվականի հոկտեմբերի 26-ի «Անվճարունակության (սնանկության) մասին» օրենքի, 127-ФЗ, ձեռնարկությունը կարող է գնահատվել արտաքին կառավարման փուլում (հոդված 109 «Պարտապանի վճարունակությունը վերականգնելու միջոցառումներ». Հոդված. 109. «Պարտապանի վճարունակությունը վերականգնելու միջոցառումներ». Պարտապանի գույքի մի մասը վաճառելիս և ամբողջ ձեռնարկությունը վաճառելիս պարտապան 110-րդ հոդվածի «Պարտապանի ձեռնարկության վաճառքը» և 111-րդ հոդվածը `« Պարտապանի գույքի մի մասի վաճառք ». աճուրդի համար հանված գույքի սկզբնական գինը որոշվում է անկախ գնահատողի կողմից որոշված \u200b\u200bգույքի շուկայական արժեքի հիման վրա) սնանկության վարույթի փուլում (հոդված 130) պարտապանի գույքը ») ենթադրվում է, որ սնանկության վարույթների ընթացքում սնանկության հանձնակատարը գույքագրում և կատարում է պարտապանի գույքը: Այդ նպատակով նա ներգրավում է անկախ գնահատողներ և այլ մասնագետներ `իրենց ծառայության դիմաց վճարելով պարտապանի գույքի հաշվին, եթե պարտատերերի ժողովի կողմից այլ աղբյուր չի ստեղծվում:

Պարտապանի `բաժնետիրական ձեռնարկության կամ պարտապանի` բաժնետիրական ընկերության գույքը, որի քվեարկության բաժնետոմսերի ավելի քան 25% -ը գտնվում է պետական \u200b\u200bկամ համայնքային սեփականության մեջ, գնահատվում է անկախ գնահատողի կողմից `գնահատման վերաբերյալ պետական \u200b\u200bֆինանսական հսկողության մարմնի կարծիքի ներկայացմամբ:

Պարտապանի շարժական գույքի գնահատումը, որի գրքային արժեքը վերջին հաշվետու ամսաթվին պարտապանի սնանկ ճանաչմանը նախորդում է հարյուր հազար ռուբլուց պակաս, կարող է իրականացվել առանց պարտատերերի ժողովի որոշմամբ ներգրավվելու է անկախ գնահատող:

Սնանկության գույքի ձևավորման գործում արվեստը: 131 պարտապանի գույքի գերակշռող մասը ենթակա է գնահատման, գույքը, որը գրավի առարկա է, առանձին գրանցվում և գնահատվում է: Արվեստի ներքո սոցիալապես նշանակալի օբյեկտների գինը: 132-ը որոշվում է նաև անկախ գնահատողի կողմից:

Սնանկության վարույթում է գտնվում Արվեստի ներքո աճուրդի հանված պարտապանի գույքի վաճառքի սկզբնական գինը: 139 «Պարտապանի գույքի վաճառքը» ստեղծվում է անկախ գնահատողի կողմից:

Պարտապանի հայցադիմումի իրավունքներին վերագրելու և սնանկության գործով պարտապանի ակտիվները փոխարինելու գնահատման ընթացակարգերն իրականացվում են ինչպես արտաքին կառավարման դեպքում, այնպես էլ ՝ համաձայն Արվեստի: 111 և 115, այսինքն `անկախ գնահատողի ներգրավմամբ:

Սնանկության գնահատում տիրապետում է մի շարք առանձնահատկությունների ՝ կապված իրավիճակի ծայրահեղ բնույթի պատճառով: Այս գնահատման հիման վրա շատ շահագրգիռ կողմեր \u200b\u200bընդունում են կառավարման որոշակի որոշումներ և գործողություններ: Գնահատման մեկ այլ առանձնահատկություն է երրորդ անձանց կախվածության բարձր աստիճանը գնահատման արդյունքներից: Սնանկության իրավիճակում գնահատման հաճախորդներն ու օգտագործողները տարբեր մարդիկ են: Գնահատման օգտագործողներն այն պարտատերերն են, ներդրողները և դատական \u200b\u200bհամակարգը, որոնք ներգրավված չեն եղել գնահատման առաջադրանքի ձևակերպման մեջ և լիովին ապավինել են գնահատման արդյունքներին կառավարման որոշումներ կայացնելիս: Նրանք մշտական \u200b\u200bկապ չունեն փորձագիտական \u200b\u200bգնահատողի հետ ՝ չգիտեն գնահատման համար առաջադրանքի պայմանները, նրանք կարող են բացասաբար մեկնաբանել փորձագիտական \u200b\u200bգնահատողի կողմից իրականացված գնահատման արդյունքները: Այս մասին իմանալով, անհրաժեշտ է, որ գնահատմամբ շահագրգիռ կողմերը գնահատման հաճախորդից (օրինակ, արտաքին մենեջեր) կամ փորձագետ-գնահատողից ստանան համապատասխան բացատրություններ ձեռնարկության լուծարման արժեքը գնահատելու հիմնարար պարամետրերի վերաբերյալ. Գնահատման նպատակը, գնահատման գործառույթը, արժեքի տեսակը, որը որոշվել է գնահատման սահմանափակումներն ու ենթադրությունները, գնահատման ամսաթիվը և այլն:

Արտաքին կառավարումը ենթադրում է պարտապանի ձեռնարկության արտադրության գրեթե բոլոր գործոնների (աշխատուժ, անշարժ գույք, կապիտալ և կառավարում) վերակառուցում. պարտատերերի պահանջների բավարարման մորատորիումի ներդրում. արտադրության վերափոխման արդյունքում վճարունակության վերականգնում, դեբիտորական պարտքերի լուծարում, ակտիվների մի մասի վաճառք, բիզնեսի վաճառք և այլն:

Համաձայն Արվեստի: Insանկության վճարունակության (սնանկության) մասին թիվ 127-ФЗ օրենքի 109-րդ հոդվածը, արտաքին ղեկավարը միջոցներ է ձեռնարկում պարտապանի վճարունակությունը վերականգնելու համար, կազմում է կառավարման կառավարման արտաքին պլան և մշակում է վճարունակությունը վերականգնելու միջոցառումներ.

- արտադրությունը վերաձևակերպվում է. շահույթ չհետապնդող արտադրությունն ավարտվում է.

- գույքի վաճառք.

- իրականացվում է պարտապանի հայցադիմումի իրավունքների հանձնումը.

- պարտապանի լրացուցիչ սովորական բաժնետոմսերի տեղաբաշխում.

- պարտապանի ձեռնարկության վաճառքը.

- պարտապանի ակտիվները փոխարինվում են և այլն:

Դրանք բոլորը ներառում են գույքի, սեփականության իրավունքի, բաժնետոմսերի և այլնի գնահատման կարգ: այս կամ այն \u200b\u200bձևով:

Համաձայն Արվեստի: 110 պարտապանի կողմից ձեռնարկության կողմից «Պարտապանի ձեռնարկության վաճառքը» հասկացվում է ձեռնարկատիրական գործունեություն իրականացնելու համար նախատեսված գույքային համալիրը: Վաճառքի օբյեկտ կարող են լինել պարտապանի մասնաճյուղերը և այլ կառուցվածքային ստորաբաժանումները `իրավաբանական անձինք: Աճուրդում տեղադրված ընկերության (բաց կամ փակ կամ աճուրդ) տեղադրված ընկերության նախնական վաճառքի գինը սահմանվում է գույքի շուկայական արժեքի հիման վրա, որը որոշվում է արտաքին կառավարչի կողմից ներգրավված անկախ գնահատողի հաշվետվության համաձայն: Միևնույն ժամանակ, ձեռնարկության վաճառքի սկզբնական գինը չի կարող ցածր լինել պարտապանի կառավարման մարմինների կողմից որոշված \u200b\u200bձեռնարկության վաճառքի նվազագույն գներից:

Համաձայն Արվեստի 111 «Գույքի մի մասի վաճառք» աճուրդում վաճառված գույքի սկզբնական գինը սահմանվում է գույքի շուկայական արժեքի հիման վրա `համաձայն արտաքին կառավարչի կողմից ներգրավված անկախ գնահատողի: Պարտապանի `բաժնետիրական ձեռնարկության կամ պարտապանի` բաժնետիրական ընկերության գույքը, որի քվեարկության բաժնետոմսերի ավելի քան քսանհինգ տոկոսը պետական \u200b\u200bկամ քաղաքային են, նույնպես գնահատվում է անկախ գնահատողի կողմից, բայց միևնույն ժամանակ, պետական \u200b\u200bֆինանսական վերահսկողության մարմնի կողմից գնահատողի հաշվետվության փորձագիտական \u200b\u200bգնահատումը առաջարկվում է `գնահատման վերաբերյալ իր կարծիքը ներկայացնելով:

Գնահատման հաշվետվության քննություն - սա գնահատականների կողմից Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրության պահանջների գնահատման ժամանակ գնահատողի կողմից համապատասխանությունը ստուգելու միջոցառումների մի շարք է, ինչպես նաև օգտագործված տեղեկատվության բավարար և հուսալիություն, գնահատողի կողմից կատարված ենթադրությունների վավերականությունը և գնահատման մոտեցումների օգտագործումը կամ հրաժարումը:

Եթե \u200b\u200bարտաքին կառավարման պլանը նախատեսում է պարտապանի հայցադիմումի իրավունքի նշանակումը (հոդված 112), ապա պահանջի իրավունքների գնահատումը անհրաժեշտ է, և այն իրականացվում է Արվեստի դրույթներին համապատասխան: Սույն օրենքի 111-ը:

Ինչպես գիտեք, նոր բաժնետոմսերի թողարկումը լրացուցիչ գործընկեր կապիտալ ներգրավելու ամենակարևոր ձևն է, վճարունակությունը վերականգնելու այս միջոցը կարգավորվում է Art- ով: 114. Պարտապանի լրացուցիչ սովորական բաժնետոմսերի թողարկման մասին որոշումը արտաքին կառավարման պլանում ներառելու ժամանակ անհրաժեշտ է ստուգել. Ո՞ր համամասնությամբ են հաշվեկշռային արժեքը և թողարկող ընկերության բաժնեմասի հաշվարկային արժեքը: Եթե \u200b\u200bձեռնարկության գնահատված արժեքն ավելի մեծ է, քան այն, հիմնվելով ակտիվների, պարտավորությունների և շահույթի մնացորդային հաշվեկշռային արժեքի վրա, ապա բաժնետոմսերի թողարկումն իրականացվում է այդ ավելցուկի չափով: Եթե \u200b\u200bթողարկողի բաժնեմասի գնահատված արժեքը պակաս է այս կապիտալի հաշվապահական արժեքից, ապա բաժնետոմսերի թողարկումը թույլատրված չէ, և բաժնետիրական ընկերությունը պետք է հայտարարի հաշվեկշռում ձեռնարկության կանոնադրական կապիտալի չափի իջեցման մասին ՝ նույն տարբերությամբ:

Պարտապանի ակտիվները փոխարինելը (հոդված 115), որպես պարտապանի անվճարունակության դեմ պայքարի եղանակներից մեկը, ենթադրում է մեկ կամ մի քանի բաց բաժնետիրական ընկերությունների ստեղծում պարտապանի գույքի հիման վրա, որում պարտապանի գույքը, որը որոշված \u200b\u200bէ արտաքին կառավարման պլանով, վճարվում է լիազորված կապիտալը վճարելու համար: Նման ընկերությունների կանոնադրական կապիտալի չափը որոշվում է ներդրված գույքի շուկայական արժեքի հիման վրա, որը ստեղծվել է անկախ գնահատողի հաշվետվությամբ, հաշվի առնելով պարտապանի մարմնի առաջարկությունները:

Սնանկ ձեռնարկությունների վերականգնումը ենթադրում է դրանց ֆինանսական վերականգնում, որի նպատակն է բարձրացնել գինը, որով կարող են վաճառվել այդ ձեռնարկությունները: Վերափոխման հետ կապված բիզնեսը գնահատելու գործը փոփոխվում է: Այն բաղկացած է ձեռնարկության գնահատված արժեքի կանխատեսումից հետո վերականգնման համար նախատեսված միջոցառումների պլանային ավարտից հետո, այսինքն `ձեռնարկության ապագա ողջամիտ շուկայական արժեքը և ներդրումային արժեքը կանխատեսելիս: Այս գինը կլինի բազմաբնույթ, կախված նրանից, թե որ հատուկ վերականգնողական միջոցառումները կհաստատվեն:

Գնահատման զեկույցում, որը արտաքին կառավարչի կողմից ներկայացվում է պարտատերերի հանդիպմանը, այն պետք է ոչ միայն ներկայումս ներկայացնի ընկերության արժեքը, այլև այլընտրանքները. Վաճառեք ընկերությանը ներկայիս, շատ ցածր, սովորաբար արժեքով, կամ համաձայնեք վերականգնման ավելի երկար ժամանակահատվածի ՝ հիմնվելով առաջարկվողի վրա: պլան և կանխատեսման նախնական գնահատումներ `ձեռնարկության արժեքը բարձրացնելու առաջարկվող ընթացակարգերից հետո:

Արժեքի մասին հաշվետվությունը փաստաթուղթ է, որը պարունակում է գնահատողի կարծիքը հիմնավորված գույքի արժեքի վերաբերյալ:

Գնահատման օբյեկտի գնահատման վերաբերյալ զեկույցի բովանդակության ընդհանուր պահանջները ձևակերպված են թիվ 135-FZ օրենքի 11-րդ հոդվածում:

Գնահատման օբյեկտի գնահատման մասին հաշվետվությունը (այսուհետ `զեկույց) չպետք է լինի երկիմաստ կամ մոլորեցնող: Զեկույցում անպայման նշվում է գնահատման առարկայի գնահատման ամսաթիվը, գնահատման համար օգտագործված չափորոշիչները, գնահատման առարկայի գնահատման նպատակներն ու նպատակները, ինչպես նաև այլ տեղեկություններ, որոնք անհրաժեշտ են զեկույցում արտացոլված գնահատման առարկայի գնահատման արդյունքների լիարժեք և միանշանակ մեկնաբանման համար:

Եթե \u200b\u200bգնահատման առարկայի գնահատման ընթացքում որոշվել է ոչ թե շուկայական այլ, այլ արժեքի այլ տեսակներ, ապա զեկույցում պետք է նշվեն գնահատման առարկայի գնահատման հաստատման չափանիշները և գնահատման առարկայի շուկայական արժեքը որոշելու հնարավորությունից շեղվելու պատճառները:

Զեկույցում պետք է նշվեն.

Զեկույցի կազմման ամսաթիվը և սերիան համարը.

Գնահատողի օբյեկտը գնահատելու հիմքը գնահատողի օբյեկտի համար.

Գնահատողի գտնվելու վայրը և գնահատողի գնահատման ինքնագնաց կարգավորող կազմակերպությանը գնահատողի անդամության մասին տեղեկությունները.

Գնահատման առարկայի ճշգրիտ նկարագրությունը և իրավաբանական անձին պատկանող գնահատման առարկայի հետ կապված ՝ իրավաբանական անձի մանրամասները և գնահատման առարկայի գրքային արժեքը.

Գնահատման օբյեկտի համապատասխան տիպի որոշման գնահատման չափորոշիչները, գնահատման օբյեկտի գնահատման մեջ դրանց օգտագործման հիմնավորվածությունը, գնահատման օբյեկտի գնահատման մեջ օգտագործված տվյալների ցանկը, դրանց ստացման աղբյուրները նշելու, ինչպես նաև գնահատման օբյեկտի գնահատման ընթացքում ընդունված ենթադրությունները.

Գնահատման օբյեկտի արժեքը որոշելու հաջորդականությունը և դրա ընդհանուր արժեքը, ինչպես նաև արդյունքի կիրառման սահմանափակումներն ու սահմանները.

Գնահատման օբյեկտի արժեքի որոշման ամսաթիվը.

Գնահատողի կողմից օգտագործվող փաստաթղթերի ցանկը և գնահատման օբյեկտի քանակական և որակական բնութագրերը հաստատող:

Զեկույցը կարող է պարունակել նաև այլ տեղեկություններ, որոնք, գնահատողի գնահատմամբ, անհրաժեշտ են նրա կողմից կիրառվող գնահատման որոշակի օբյեկտի արժեքի հաշվարկման մեթոդի լրիվության համար:

11-րդ հոդվածը, ինչպես իր անունը ենթադրում է, սահմանում է միայն ընդհանուր պահանջներ ՝ գնահատման առարկայի գնահատման վերաբերյալ զեկույցի բովանդակության համար, հետևաբար, 11-րդ հոդվածի 6-րդ մասով նախատեսված է, որ գնահատման օբյեկտների որոշակի տեսակների գնահատման համար Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրությունը կարող է ստեղծել հատուկ հաշվետվական ձևեր:

Հաշվետվությունը պետք է համարակալվի էջ առ էջ, կարված լինի, ստորագրվի գնահատողի կամ գնահատողի կողմից, ովքեր իրականացրել են գնահատումը, ինչպես նաև կնքվում են գնահատողի անձնական կնիքով կամ այն \u200b\u200bիրավաբանական անձի կնիքով, որի հետ գնահատողի կամ գնահատողի կողմից կնքվել է աշխատանքային պայմանագիր:

Արվեստ Օրենքի 12-ը սահմանում է այնպիսի հայեցակարգ, որը վերաբերում է զեկույցի հուսալիությանը `որպես ապացույցների ապացույցներ պարունակող փաստաթղթի:

Սույն դաշնային օրենքով նախատեսված հիմքերով և կարգով հաշվետվությունում նշված գնահատման առարկայի շուկայական կամ այլ արժեքի ընդհանուր արժեքը համարվում է հուսալի և առաջարկվում `գնահատման առարկայի հետ գործարքը կնքելու համար, եթե, Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրությամբ սահմանված կարգով կամ դատական \u200b\u200bկարգով: կարգը այլ կերպ չի սահմանվում:

FSO թիվ 1 «գնահատման ընդհանուր հասկացությունները, մոտեցումները և պահանջները գնահատման անցկացման համար», 19-րդ կետում նշվում է, որ գնահատման զեկույցը կազմելու ժամանակ գնահատողը պարտավոր է օգտագործել տեղեկություններ, որոնք ապահովում են գնահատման զեկույցի հուսալիությունը, որպես ապացույցների ապացույց պարունակող փաստաթուղթ: Տեղեկատվությունը պետք է բավարարի ինչպես հուսալիության, այնպես էլ բավարարության պահանջները:

135-FZutverden FSS թիվ 3 օրենքի «պահանջները գնահատման հաշվետվության համար» օրենքի 20-րդ հոդվածի մշակման մեջ

Գնահատման այս դաշնային ստանդարտը սահմանում է գնահատման զեկույցի կազմման և բովանդակության, գնահատման զեկույցում օգտագործված տեղեկատվության և օգտագործված մեթոդաբանության և հաշվարկների գնահատման զեկույցում նկարագրելու պահանջները: Գնահատման զեկույցը կազմվում է գնահատման արդյունքների հիման վրա:

Գնահատման հաշվետվությունը գնահատող գործունեության մասին Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրությանը համապատասխան կազմված փաստաթուղթ է, գնահատման այս դաշնային ստանդարտը, գնահատողների ստանդարտներն ու կանոնները, որոնք ստեղծվել են գնահատողների ինքնակարգավորվող կազմակերպության կողմից, որի գնահատման անդամ է հանդիսանում գնահատողը, որը պատրաստել է հաշվետվություն, որը նախատեսված է գնահատման հաճախորդի և այլ շահագրգիռ անձանց համար: (գնահատման զեկույցի օգտագործողներ), որոնք պարունակում են գնահատողի մասնագիտական \u200b\u200bդատողություն, որը հաստատված է գնահատման օբյեկտի արժեքի վերաբերյալ հավաքագրված տեղեկատվության և հաշվարկների հիման վրա:

Քննության կարգը գնահատման հաշվետվություններ և պարտապանի ձեռնարկության գնահատման հաշվետվությունների վերաբերյալ կարծիքների նախապատրաստում `միավորված ձեռնարկություն կամ պարտապանի գույք` բաժնետիրական ընկերություն, որի քվեարկության բաժնետոմսերի ավելի քան քսանհինգ տոկոսը կազմում են Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության կողմից լիազորված պետական \u200b\u200bկամ համայնքային սեփականություն:

Անշարժ գույքի գնահատումը մեթոդաբանորեն հիմնավորված փորձագիտական \u200b\u200bեզրակացություն է գույքի արժեքի կամ արժեքի որոշման գործընթացի վերաբերյալ:

Գնահատման արդյունքների համաձայնեցումն իրականացվում է 3 տարբեր մոտեցումներով `համեմատական, ծախսատար, եկամտաբեր:

Անշարժ գույքի գնահատման համեմատական \u200b\u200bմոտեցումը հիմնված է շուկայում նմանատիպ գույքներով վերջին գործարքների վերաբերյալ տեղեկատվության և գնահատված անշարժ գույքի հետ համեմատության հետ:

Համեմատական \u200b\u200bմոտեցման առավելություններն են.

ամենապարզ մոտեցումը;

վիճակագրական առումով խելամիտ;

առաջարկում է ճշգրտման մեթոդներ.

տրամադրում է տվյալներ գնահատման այլ մոտեցումների համար:

Համեմատական \u200b\u200bմոտեցման թերությունները հետևյալն են.

պահանջում է ակտիվ շուկա;

համեմատական \u200b\u200bտվյալները միշտ չէ, որ մատչելի են.

պահանջում է փոփոխություններ, որոնց մեծ մասը ազդում է արդյունքների հուսալիության վրա.

հիմնված անցյալի իրադարձությունների վրա, հաշվի չի առնում ապագա սպասելիքները:

Արժեքի մոտեցում. Գույքի արժեքը գնահատելու մեթոդների մի շարք `հիմք ընդունելով գույքը վերականգնելու կամ փոխարինելու համար պահանջվող ծախսերը` հաշվի առնելով դրա ամորտիզացիան: Արժեքի մոտեցումը հիմնված է փոխարինման սկզբունքի վրա, որի համաձայն ենթադրվում է, որ ողջամիտ գնորդը գույքի համար ավելի շատ գումար չի վճարում, քան գնահատված գույքին արժեք ունեցող նման օբյեկտի կառուցման արժեքը:

Արժեքի մոտեցման առավելությունները.

Նոր օբյեկտների գնահատման ժամանակ ծախսատար մոտեցումը առավել հուսալի է:

Այս մոտեցումը տեղին է կամ հնարավոր է միայն հետևյալ դեպքերում.

նոր շինարարության արժեքի տեխնիկական և տնտեսական վերլուծություն.

առկա օբյեկտը թարմացնելու անհրաժեշտության հիմնավորումը.

հատուկ նշանակության շենքերի գնահատում;

«պասիվ» շուկայի հատվածներում օբյեկտների գնահատման ժամանակ.

հողօգտագործման արդյունավետության վերլուծություն;

օբյեկտի ապահովագրության խնդիրների լուծում;

հարկային խնդիրների լուծում;

այլ մեթոդներով ստացված գույքի արժեքները համակարգելիս:

Արժեքի մոտեցման թերությունները.

Արժեքները միշտ չէ, որ համարժեք են շուկայական արժեքին:

Ավելի ճշգրիտ գնահատման արդյունքի հասնելու փորձերն ուղեկցվում են աշխատուժի արագ աճով:

Գնահատվող գույքի ձեռքբերման ծախսերի և ճշգրիտ նույն գույքի նոր շինարարության ծախսերի անհամապատասխանությունը, քանի որ կուտակված ամորտիզացիան գնահատման գործընթացում հանվում է շինարարության արժեքից:

Հին շենքերի վերարտադրության արժեքի հաշվարկման դժվարությունը:

Հին շենքերի և շինությունների կուտակված մաշվածության որոշման դժվարությունը:

Շենքերից հողամասի առանձին գնահատում:

Ռուսաստանում հողի խնդրահարույց գնահատումը:

Անշարժ գույքի գնահատման վրա եկամտի վրա հիմնված մոտեցումը արտացոլում է շահութաբեր անշարժ գույքի բնորոշ գնորդի մոտիվացիան. Ակնկալվող ապագա եկամուտը `պահանջվող բնութագրերով: Հաշվի առնելով, որ ներդրման չափի և ներդրողի չափի առևտրային օգտագործման առավելությունների միջև ուղղակի կապ կա, անշարժ գույքի արժեքը սահմանվում է որպես իր եկամուտ ստանալու իրավունքների արժեք:

Հիմնական առավելությունը, որ եկամուտների վրա հիմնված մոտեցումը անշարժ գույքի գնահատման հետ համեմատ ունի շուկայի և ծախսերի մոտեցման հետ, այն է, որ այն ավելի սերտորեն արտացոլում է ներդրողի գաղափարը անշարժ գույքի, որպես եկամտի աղբյուրի, այսինքն. գույքի այս որակը հաշվի է առնվում որպես հիմնական գնագոյացման գործոն: Եկամուտների վրա հիմնված գնահատման մոտեցումը սերտորեն կապված է շուկայի և ծախսերի մեթոդների հետ:

Գույքի միջին կշռված արժեքը (V) վերցվում է որպես դրա շուկայական արժեք:

Համապատասխան արժեքով, համեմատական \u200b\u200bև եկամտային մոտեցմամբ ստացված գույքի արժեքի գնահատման նշանակության գործակիցները, համապատասխանաբար. - արժեքի մոտեցմամբ գնահատվող գույքի ընդհանուր արժեքը, հազար ռուբլի; - գույքի ընդհանուր արժեքը համեմատական \u200b\u200bմոտեցմամբ, հազար ռուբլի; - օբյեկտի ընդհանուր արժեքը անշարժ գույքի եկամուտների մոտեցում, հազար ռուբլի

Այս գործակիցների հետ կապված ՝ հավասարությունը բավարարվում է.

Այսպիսով, գույքի միջին կշռված միջին արժեքը (V) հետևյալն է.

V \u003d (203232.4 * 0.2) + (61149.06 * 0.3) + (103654.05 * 0.5) \u003d 79892.21, հազար ռուբլի:

Եզրակացություն

Ծառայությունների շուկայի առաջարկ
առաջարկի շուկա Բնակարանային խնդիրը, թերևս, միշտ եղել և մնում է արդիական, սակայն, ի տարբերություն սովորական բնակարանային խնդրի, օտար քաղաքում ժամանակավոր կացարանի հարցը որոշ չափով ...

Բաց բաժնետիրական ընկերության տուն
Բիզնես պլանը փաստաթուղթ է, որը պարունակում է ապագա ձեռնարկատիրության հիմնական ասպեկտները: Այն վերլուծում է ձեռնարկատիրության առջև ծառացած խնդիրները, ինչպես նաև սահմանում է ուղիներ ...

Հիդրավլիկ ճեղքման տնտեսական հաշվարկ
Հիդրավլիկ ճեղքումը ներքևի անցքի գոտու վրա ազդելու ամենատարածված մեթոդն է: Այս գործընթացի էությունն այն է, որ հեղուկը թափանցելի շերտի մեջ ներդնի ճնշման միջոցով ...

հոդվածի տեքստը:

1. Ներածություն

2015-ի մայիսի 20-ին Ռուսաստանի տնտեսական զարգացման նախարարության հրամանները հաստատեցին դաշնային գնահատման երեք հիմնական ստանդարտների ՝ ԱՏԾ թիվ 1-3 նոր փոփոխությունները: NP «SROO» փորձագիտական \u200b\u200bխորհուրդը մանրամասնորեն ներկայացրեց այդ փաստաթղթերի մշակման գործընթացը ՝ մասնագիտական \u200b\u200bգնահատման համայնքի ուշադրությունը հրավիրելով դրանց խնդրահարույց դրույթների վրա:

Unfortunatelyավոք, համայնքի ցածր գործունեության պատճառով հնարավոր չեղավ լուծել բոլոր խնդրահարույց խնդիրները: Այս հոդվածը նվիրված է ԱՀ No. 1-ի աննկատելի, առաջին հայացքից, 25-րդ կետի վերլուծությանը, դաշնային գնահատման դաշնային նոր ստանդարտների նոր շարքի մի տեսակ «Զատիկ ձու»: Բառացիորեն սա հնչում է այսպես.

«Եթե օգտագործվում են գնահատման մի քանի մոտեցումներ, ինչպես նաև գնահատման մի քանի մեթոդներ օգտագործվում են ցանկացած գնահատման մոտեցման շրջանակներում, նախնական արդյունքները համաձայնեցվում են` այս մոտեցմամբ գնահատման օբյեկտի գնահատման միջանկյալ արդյունք ստանալու համար: Տարբեր մոտեցումներով կամ մեթոդներով ձեռք բերված գնահատման էականորեն տարբեր միջանկյալ արդյունքների շուրջ համաձայնության գալիս, զեկույցը պետք է արտացոլի կատարված վերլուծությունը և անհամապատասխանությունների հիմնավորված պատճառը: Նման տարբերությունը ճանաչվում է որպես նշանակալի, որի դեպքում մեկ մոտեցում (մեթոդ) կիրառելով ստացված արդյունքը դուրս է այն գնահատման արժեքի սահմաններից, որը նշված է գնահատողի կողմից, որը ձեռք է բերվել մեկ այլ մոտեցում (մեթոդներ) (եթե այդպիսիք կան) »:

Նկատի ունեցեք, որ այս դրույթը հայտնվել է «ոչ մի տեղից» ՝ Ռուսաստանի տնտեսական զարգացման նախարարությունում աշխատանքային խմբի աշխատանքից հետո, որի ընթացքում մշակվում էր ԱԱԾ թիվ 1 նոր տարբերակը:

Մենք վերակառուցում ենք ստանդարտի նշված կետի իմաստը.

1. Գնահատման զեկույցը պետք է արտացոլի որոշ վերլուծություններ և տարբեր մոտեցումներով և գնահատման մեթոդներով ձեռք բերված արդյունքների միջև անհամապատասխանության պատճառը:
2. Դա պետք է արվի միայն այն դեպքում, եթե նշված արդյունքների միջև կա էական անհամապատասխանություն. Գնահատման զեկույցից պետք է պարզ լինի `արդյո՞ք արդյունքները զգալիորեն տարբերվում են, թե ոչ:
3. Արդյունքների միջև անհամապատասխանության էականության չափանիշը կապված է « ծախսերի միջակայքը»Ձեռք բերվել է կիրառելով այլ մոտեցում (մեթոդներ):
4. Հետևաբար գնահատման զեկույցում նշված միջակայքների սահմանները պետք է նշվեն, քանի որ առանց դրա պարզ չի լինի `անհամապատասխանությունը նշանակալի է, թե ոչ (բնականաբար, դա ճիշտ է այն իրավիճակի համար, երբ գնահատման հաշվետվության մեջ օգտագործվում է մեկից ավելի մոտեցումներ):

Հաշվի առնելով FSO- ի թիվ 7-ի 30-րդ կետով սահմանված պահանջը `վճիռ տրամադրելու այն միջակայքի հնարավոր սահմանների վերաբերյալ, որոնցում կարելի է գտնել գնահատման առարկայի ընդհանուր արժեքը, ձեռք է բերվում եռաստիճան շինարարություն.

Այս առումով, պրակտիկ պրակտիկ գնահատողը պետք է ունենա հետևյալ հարցերը.

• Ի՞նչ է «տիրույթը»: Ինչպե՞ս է «թիվ» միջակայքը «FSO» թիվ 1-ից տարբերվում «FSO» - ի թիվ 7 «միջակայքից»:
• Ո՞րն է մոտեցումների (մեթոդների) նշման միջակայքի նշանակալի մասը:
• Ինչպե՞ս որոշել և ինչպես նշել գնահատման զեկույցում ծախսերի միջակայքը ըստ մոտեցումների (մեթոդների):

Այս բոլոր հարցերը մենք կքննարկենք գնահատման մոտեցումների օրինակով, մինչդեռ վերլուծության բոլոր արդյունքները կարող են օգտագործվել նաև գնահատման մեթոդների համար:

2. Ի՞նչ է «տիրույթը»

Աղյուսակում: Գծապատկեր 1-ը ցույց է տալիս «միջակայք» տերմինի ամենատարածված սահմանումները:

Աղյուսակ 1:

«Միջակայք» տերմինի ընդհանուր սահմանումներ

Հ/ Պ	Աղբյուր	Սահմանում
	Ս.Ի. Այրվածքներ Ն.Յ. Շվեդովան	1. Ընդմիջում երգող ձայնի, մեղեդու կամ երաժշտական \u200b\u200bգործիքի (հատուկ) ձայնի ամենացածր և բարձրագույն հնչյունների միջև: 2. Այն տարածքը, որի շրջանակներում իրականացվում են ոմանք: չափում (մասնագետ.): Թրթռման միջակայք: Չափիչ միջակայք: Ռադիոհաճախականությունների շրջանակը: 3. տրանս. Գիտելիքների ծավալը, չափը, հետաքրքրությունները (գիրք): Լայն շրջանակի գիտնական:
	«Մեծ կենդանի ռուսաց լեզվի բացատրական բառարան»
	«Ռուսաց լեզվի բացատրական բառարան» խմբագրության ներքո Դ.Ն. Ուշակովա	1. Բոլոր հնչյունների ամբողջականությունը `տվյալ ձայնի կամ երաժշտական \u200b\u200bգործիքի (մուսերի) կողմից վերարտադրված ամենացածրից մինչև առավելագույն սահման: Մարդու ձայնի միջակայքը միջինը երկու օկտավա է: Բարիտոն `մեծ տեսականիով: 2. տրանս. Ծածկույթ, շրջանակ, չափ (հետաքրքրություններ, գիտելիք, գործունեություն և այլն; գիրք):
	«Ռուսաց լեզվի նոր բառարան: Մեկնաբանություն և բառախաղ » Թ.Ֆ. Էֆրեմովա	2. Փոփոխության շրջանակըմի քանի քանակները: 3. տրանս. Բաշխման սահմանները, ինչ-որ բանի ծավալը (գիտելիքների, կարողությունների և այլնի մասին):

Կարելի է եզրակացնել, որ «միջակայք» և «ընդմիջում» տերմիններն ընդհանուր առմամբ հոմանիշ են, մասնավորապես դա հաստատվում է: Միևնույն ժամանակ, դրանց օգտագործման շրջանակը մի փոքր այլ է.

• «Ընդմիջում» - առավել հաճախ օգտագործվում է մաթեմատիկական խնդիրների հետ կապված;
• «Լեռնաշղթան» `ալիքի թրթռանքների նկարագրությանը (ձայնային, երաժշտություն, ռադիոհաճախականություններ), և այն առավել հաճախ օգտագործվում է փոխաբերական իմաստով ամենօրյա խոսքում:

3. Ո՞րն է մոտեցումների ընդգրկման նշման էական մասը:

Որոշ գնահատման զեկույցներում գնահատման տարբեր մոտեցումների և (կամ) մեթոդների միջոցով ստացված ծախսերի արդյունքները զգալիորեն տարբերվում են:

Նմանատիպ տարբերության տեսքի պատճառը շատ դեպքերում գնահատման հաշվետվության սխալներն են, պակաս հաճախ օբյեկտիվ հիմքերը `ցանկացած գնագոյացման գործոնը հաշվի առնելու կամ աղբյուրի տվյալների անորոշության բարձր աստիճանը հաշվի առնելու անհնարինության տեսքով: Հետևաբար արդյունքների զգալի անհամապատասխանությունները նախանշում են հաշվարկների մանրակրկիտ վերլուծության և հաստատման անհրաժեշտությունը: Մանրամասնորեն քննարկվում են սխալների նույնականացման խնդիրները (ծախսերի աղավաղման գործիքներ):

Այս կապակցությամբ առաջանում են հետևյալ հարցերը.

• Հնարավո՞ր է արդյոք օբյեկտիվորեն ձեռք բերված զգալիորեն տարբեր հաշվարկման արդյունքների համաձայնեցում:
• Ո՞րն է համարվում էական տարբերություն:

Այս հարցի պատասխանը կարելի է ստանալ միայն կոնկրետ իրավիճակի որակական վերլուծության հիման վրա (աղբյուրի տվյալների որակը, օգտագործված մեթոդաբանությունը, գնահատման օբյեկտի և շուկայի բնութագրերը):

Այնպիսի պայմաններում, երբ իրավաբանորեն հնարավոր չէ սահմանել նման տարածման սահմաններ, բավականին խնդրահարույց էր արժեքի խեղաթյուրման նման գործիքի հետ գործ ունենալը:

FSO թիվ 1 նոր հրատարակության 25-րդ կետում ամրագրված է տարբերության նշանակության հնարավոր չափանիշներից մեկը `այն կապված է ընդմիջումների սահմանների հետ, ինչպես նաև սահմանվում է պահանջ` վերլուծելու արդյունքների էական տարբերության պատճառները:

Գնահատողի կողմից այդպիսի շարք միջակայքեր և ընդմիջումներով նշելու պահանջի համապատասխանությունը բավականին հակասական է: Այս միտումը հասցնելով աբսուրդի, կարելի է կանխատեսել, որ հետագայում գնահատման զեկույցում անհրաժեշտ կլինի նշել և հիմնավորել գնագոյացման յուրաքանչյուր պարամետր: Այս մասում հեղինակները կարծում են, որ ճիշտ կլինի ինքներս մեզ սահմանափակել միայն ծախսերի վերջնական արդյունքի համար ընդմիջումներով նշելով և վերը նշված չափանիշների որակական վերլուծության հիման վրա գնահատել անհամապատասխանությունների էականությունը: Այնուամենայնիվ, հաշվի առնելով, որ այս կետն արդեն հայտնվել է ԱԱԾ-ում, դրա իրականացման համար անհրաժեշտ են գործնական պարզ առաջարկություններ:

4. Ինչպե՞ս որոշել մոտեցման համար ծախսերի շրջանակը:

Տարբեր մոտեցումներ (մեթոդներ) կիրառելով ստացված արժեքային միջակայքի տնտեսական և մաթեմատիկական բնույթը նույնական է այն ընդմիջման բնույթին, որում կարող է տեղակայվել գնահատման օբյեկտի արժեքի ընդհանուր արժեքը: Եկեք բացատրենք այս թեզը:

Նախ, հնարավոր է մի իրավիճակ, երբ գնահատման օբյեկտի արժեքը որոշվում է մեկ մեթոդով ՝ գնահատման միասնական մոտեցման շրջանակներում: Ակնհայտ է, որ այս դեպքում «միջակայքը» համընկնում է «ընդմիջման» հետ:

Երկրորդ, մանրամասն նկարագրվեցին գների ցրման պատճառները (շուկայի և օբյեկտների ասպեկտները, հաշվարկման սխալը), որոնք նույնն են շուկայի սուբյեկտի բոլոր վարքագծի համար, որի վարքագիծը մոդելավորվում է արժեքը որոշելու հարցում: Օրինակ:

• Շենքը գնահատելիս վաճառողի անտեղյակության հետ կապված շուկայական անկայունությունը դրսևորվելու է գնահատման բոլոր մոտեցումներով. ծախսատար `շինարարական նյութերի և աշխատանքի գներ, ձեռներեցների շահույթ; համեմատական \u200b\u200b- նմանատիպ օբյեկտների գները, ճշգրտումների արժեքները. Շահութաբեր - վարձակալման գներ նմանատիպ օբյեկտների, կանխատեսումների, ռիսկերի համար.
• Հաշվարկման սխալների կուտակման պատճառները առանձնահատուկ չեն ՝ կախված հաշվարկման հատուկ մոդելի (գնահատման մոտեցում):

Այսպիսով, ինչպես կիրառվում է գնահատման մոտեցման (մեթոդի) միջոցով ստացված արժեքի միջակայքի սահմանների նկատմամբ, այն բոլոր դրույթները, որոնք վերաբերում են այն ընդմիջմանը, որում կարելի է գտնել գնահատման առարկայի ընդհանուր արժեքը, առկա են վավեր: Սա նշանակում է, որ կարող է օգտագործվել ծախսերի միջակայքների (միջակայքերի) փոփոխված 3D մատրիցա, որի օրինակը առաջարկվել է անշարժ գույքի գնահատման հետ կապված `հիմնվելով 2002 - 2015 թվականներին կատարված գնահատման հաշվետվությունների զգալի զանգվածի վերլուծության վրա, Նկար: 1.

Նկ. 1. Փոփոխված 3Դ- արժեքի ընդմիջումների (միջակայքերի) մատրից,%

Շուկայի զարգացման բնութագիրը.

• ցածր ճնշված շրջաններ; օբյեկտներ, որոնք ունեն հեռավորության վրա տարածքային կենտրոններից.
• միջին - տարածաշրջանային կենտրոններ;
• բարձր միլիոնավոր քաղաքներ, մեծ քաղաքային կուտակումներ:

Օ օբյեկտի շրջանառության բնութագիրը.

• առևտրային անշարժ գույքի ցածր - մեծ օբյեկտներ, եզակի բնութագրերով առարկաներ.
• միջին - միջին չափի առևտրային անշարժ գույք.
• փոքր ստանդարտ բնակարաններ և առևտրի օբյեկտներ:

Մոդելի որակը ինտեգրալային ցուցանիշ է ՝ կախված հետևյալ հիմնական ասպեկտներից.

• հաշվարկման պարամետրերի վերաբերյալ նախնական տեղեկատվության որակը. տեղեկատվությունը կարող է լինել փաստացի (օրինակ, օբյեկտի տարածքը ըստ տեխնիկական հաշվապահական փաստաթղթերի տվյալների), գնահատված (օրինակ, գործառնական ծախսերի միջին արժեքը, ըստ վերլուծության տվյալների, նման դասի օբյեկտների համար) և կանխատեսված:

Հիշեցնենք, որ գնահատման հաշվետվությունները կարող են բավարարել գնահատման գործողությունների վերաբերյալ օրենսդրության պահանջները և հիմնված լինեն տարբեր որակի (մանրամասնությունների) տեղեկատվության վրա, բնականաբար, հաշվի առնելով նյութականության հիմնական սկզբունքը: Օրինակ, մեկ գնահատման հաշվետվության մեջ - եկամտի մոտեցման դեպքում, բնորոշ գրասենյակային տարածքի գործառնական ծախսերի արժեքը սահմանվում է որպես համապատասխան շուկայի միջակայքի (40 - 60 միավոր) միջին: 50 միավոր): Մեկ այլ գնահատման հաշվետվության հիման վրա, որը հիմնված է ներկայիս սեփականատիրոջ կողմից գնահատման օբյեկտի գործառնական պարամետրերի վերաբերյալ մանրամասն տեղեկատվության վրա, Վալուերը ողջամտորեն սահմանում է շուկայի սահմաններում գործառնական ծախսերի արժեքը `շուրջ 55 միավոր: (արժեքը, օրինակ, ջերմության կորուստների մեծացման պատճառով է, պատուհանի բացվածքների լրացման առանձնահատկությունների պատճառով, որոնք կարող են վերահսկվել ջեռուցման համակարգի հաշվիչների կողմից):

• Հաշվարկման մոդելի պարամետրերի քանակը `աղյուսակ: 2;
• Հաշվարկման մոդելի մեջ հաշվարկման պարամետրերի փոխադարձ ազդեցության բնույթը (հավելանյութ, բազմապատկիչ ազդեցություն և այլն):

Այս ցուցանիշի արժեքը գնահատողի կողմից որոշվում է փորձաքննությամբ `որակի այս ցուցանիշների վերլուծության հիման վրա: Վերլուծությունը ցույց է տալիս, որ շատ դեպքերում «մոդելի որակի» ցուցիչի արժեքը ընկած է 0.8 - 1.2 սահմաններում:

Աղյուսակ 2:

Դիզայնի պարամետրերի օրինակներ

Գնահատման մոտեցում	Պարամետր
ծախսատար	հող - նմանատիպ օբյեկտների գներ, ճշգրտումներ; փոխարինման ծախսեր (վերարտադրություն) - միավորի ծախսեր նմանատիպ կառույցի կառուցման, ճշգրտումների, ձեռնարկատիրոջ շահույթի համար Արժեզրկում և հնություն:
համեմատական	նմանատիպ օբյեկտների գները. ճշգրտումներ
շահավետ	նմանատիպ օբյեկտների վարձավճարը. ճշգրտումներ; ծախսերի բաղադրիչները (կոմունալ ծառայություններ, հարկեր, կառավարում և այլն); ժամանակի ընթացքում ցուցանիշների փոփոխության արագությունը. զեղչի տոկոսադրույքը և կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը:

Վերջնական միջակայքը որոշվում է հետևյալ բանաձևերով.

Լեռնաշղթաների սահմանների որոշման վերջին ալգորիթմը.

• Քայլ 1. Արժեքի միջակայքի որոշումը `կախված շուկայի զարգացումից և գնահատման օբյեկտի շրջանառությունից (Նկար 1):
• Քայլ 2. Մոդելի որակի ցուցիչի որոշում (Նկար 1):
• Քայլ 3. Լեռնաշղթայի որոշումը բանաձևով (1):
• Քայլ 4. Շրջանակի սահմանների որոշումը բանաձևով (2):
• Քայլ 5. Անհամապատասխանության պատճառների վերլուծություն և որոշում (անհրաժեշտության դեպքում):

Այս առաջարկություններում առաջարկված ալգորիթմը կարող է օգտագործվել նաև անհատական \u200b\u200bմոտեցումներով ձեռք բերված գնահատման արդյունքների համաձայնեցման ժամանակ կշռման գործակիցները արդարացնելու համար: Քաշի գործակիցները կարող են որոշվել մոդելի որակի ցուցիչների հիման վրա (փոխադարձ արժեքներ).

Ուշադրություն դարձրեք, որ առաջարկվող մոդելը ընդհանուր ձևով կարող է օգտագործվել ոչ միայն անշարժ գույքի գնահատման միջակայքերի սահմանները որոշելու, այլև գնահատման օբյեկտների այլ տեսակների գնահատման մեջ: Այդ նպատակների համար անհրաժեշտության դեպքում անհրաժեշտ է հարմարեցնել առաջարկվող սանդղակը որոշակի տեսակի գնահատման օբյեկտների շուկայական հատկանիշներին կամ համապատասխան վիճակագրության հիման վրա առաջարկել ձեր սեփական սանդղակը: Ավելին, մասշտաբի հարմարեցումը պետք է հիմնված լինի հետևյալ ասպեկտների վերլուծության վրա:

• օբյեկտի եզակիությունը և «փոխարինող ապրանքատեսակների» շուկայում ներկայությունը.
• Գնահատման օբյեկտի բաղադրիչ մասերի բնութագրերը (օրինակ, բաժնետոմսերի բլոկները գնահատելիս և մասնակցային տոկոսները. հիմնական միջոցների և պարտավորությունների բնութագրերը)
• նպատակային շուկայի հատվածների (արդյունաբերության) զարգացման դինամիկա:

5. Ընդհանուր արժեքի միջակայքում մոտեցումների միջակայքերը վերափոխելը

Անհատական \u200b\u200bգնահատման մոտեցումների համար ստացված արժեքը կարող է լինել գնահատման այլ մոտեցումների համար ստացված արժեքի սահմաններում կամ դրա սահմաններից դուրս:

5.1. Եթե \u200b\u200bգնահատման անհատական \u200b\u200bմոտեցումներով ձեռք բերված արժեքները ընկնում են գնահատման այլ մոտեցումներով ձեռք բերված արժեքների սահմանների սահմաններում, այն ընդմիջման սահմանները, որոնցում կարող է տեղակայված լինել գնահատված օբյեկտի ընդհանուր արժեքը (ԱԾ 7-ի 30-րդ կետ) կարող են որոշվել հետևյալ կերպ.

• Ընտրանք 1 - քանի որ մոտեցումների արժեքի միջակայքի ծայրահեղ սահմանները (այս դեպքում ընդմիջումն ավելի լայն կլինի, և արդյունքում ստացված միջակայքում ընկնելու հավանականությունն ավելի մեծ է);
• Ընտրանք 2 - ելնելով մոտեցումների միջակայքի միջին չափից: Ընդհանուր արժեքի ընդմիջումը ստացվում է հետևյալ բանաձևով.

5.2. Անհատական \u200b\u200bմոտեցումներով գնահատման անհատական \u200b\u200bմոտեցումներով ստացված արժեքների ձախողման պատճառները գնահատման այլ մոտեցումներով ձեռք բերված արժեքների սահմանների սահմանները կարող են լինել հետևյալը.

• գնահատման վերաբերյալ մոտեցումներ իրականացնելիս կատարվել են տեխնիկական կամ մեթոդական սխալներ.
• սխալ թույլ տրվեց միջակայքերի սահմանները որոշելու հարցում.
• առկա տեղեկատվությունը թույլ չի տալիս մեկ կամ մի քանի գնագոյացման պարամետրեր հաշվի առնել գնահատման հատուկ մոտեցման շրջանակներում (գնահատման մեթոդ) կամ այդպիսի հաշվառումն անիրատեսական է, քանի որ դա հանգեցնում է գնահատման մոտեցման այլասեռվածության կամ բնութագրվում է բարձր սխալով:

Երրորդ տարբերակը պահանջում է լրացուցիչ մեկնաբանություններ:

Հնարավոր է իրավիճակ, երբ արժեքների անհամապատասխանությունը (չմտնել այլ մոտեցումներով ստացված արժեքների սահմանների սահմաններում) կարող է լինել օբյեկտիվ և համաձայնությունը հնարավոր է շուկայական արժեքի ընդհանուր արժեքը որոշելու համար համապատասխան ծախսերը `համապատասխան վերլուծությունից հետո` անհամապատասխանությունների պատճառները պարզելու միջոցով (համաձայն FSO 1 1-ի 25-րդ կետի): Նման իրավիճակներում խորհուրդ է տրվում ուշադրություն դարձնել ոչ միայն ստացված միջանկյալ արդյունքները այլ մոտեցումներով ձեռք բերված արժեքի միջակայքերին ընդգրկելուն, այլև իրենք իրենց միջակայքում խաչմերուկում կամ ոչ խաչմերուկում. Խորհուրդ է տրվում բաժանել այնպիսի դեպքեր, երբ մոտեցման արժեքը չի մտնում այլ մոտեցումների շրջանակում այն \u200b\u200bդեպքերի, երբ անհատական \u200b\u200bմոտեցումներով ստացված ծախսերի միջակայքերը.

• խաչմերուկ;
• մի հատեք:

Առաջին դեպքում, չնայած միջանկյալ արդյունքների էական տարբերությանը, դրանց վերլուծության հիման վրա կարող են համաձայնեցվել:

Կարող է լինել մի իրավիճակ, երբ անհամապատասխանությունները կարևոր են միջանկյալ արդյունքների հաշտեցման համար: Օրինակ, գնահատման օբյեկտը քիմիական ձեռնարկության բարձրակարգ մասնագիտացված գույքային համալիր է (անշարժ գույքի օբյեկտների հավաքածու), որը բնութագրվում է էական տնտեսական հնության առկայությամբ `այս մասնագիտության ձեռնարկությունների ցածր ծանրաբեռնվածության պատճառով (հնացած տեխնոլոգիաներ, տնտեսական ճգնաժամ և այլն), ինչպես նաև դրա վերափոխման տնտեսական ոչ պատշաճությունը: Օրինակ ՝ գնահատման զեկույցում կիրառվում են գնահատման երկու մոտեցում ՝ ծախսատար և եկամտաբեր: Առկա տեղեկատվությունը թույլ է տալիս որոշել տնտեսական հնության մեծությունը միայն եկամտի մոտեցման մեթոդների հիման վրա (արժեքի տարբերությունը «նորմալ» և առկա բեռի մակարդակով) - Նկար: 2. Արժեքային մոտեցման տնտեսական հնեցման չափը որոշելու համար եկամտի մոտեցման արդյունքների օգտագործումը կհանգեցնի մոտեցումների այլասեռմանը - դրանց արդյունքները համընկնում են:

Նկ. 2. Արժեքի միջակայքերը չեն համընկնում

Նման իրավիճակում գնահատողը պետք է.

• վերլուծելիս գնահատման տարբեր մոտեցումների համար ստացված արդյունքների միջակայքի միջև անհամապատասխանության պատճառները ցույց են տալիս, որ գնահատման ծախսատար մոտեցումը հաշվի չի առել էական տնտեսական հնացածությունը.
• վերջնական համաձայնագրում հրաժարվեք հաշվի առնել ստացված արդյունքները գնահատման համար ծախսատար մոտեցման հիման վրա:

6. Լեռնաշղթաների սահմանների համար պատճառաբանության օրինակ

Գնահատման օբյեկտը բնորոշ գրասենյակային շենք է, որը գտնվում է մարզկենտրոնում: Իրականացվել է գնահատման երեք մոտեցում, որի շրջանակներում օգտագործվել է մեկ մեթոդ: Ստացվել են հետևյալ արդյունքները ՝ 3,2 միլիոն ռուբլի: (ծախսատար) ՝ 3,3 միլիոն ռուբլի: (համեմատական) ՝ 3,6 միլիոն ռուբլի: (շահութաբեր):

Ըստ նկ. 1. Արժեքի միջակայքը որոշվում է երկու չափանիշով (շուկայի զարգացում և օբյեկտների շրջանառություն). Այն կազմել է 10%:

Մոդելի որակի ցուցիչի վերլուծությունը ներկայացված է աղյուսակում: 3.

Աղյուսակ 3:

Մոդելի որակի վերլուծություն

Պարամետր	Գնահատման մոտեցում
	ծախսատար	համեմատական	շահավետ
Հաշվարկման պարամետրերի վերաբերյալ նախնական տեղեկատվության որակը	փաստացի և գնահատականներ	փաստացի և գնահատականներ	գնահատող և կանխատեսման ցուցանիշները
Պարամետրերի քանակը հաշվարկման մոդելում
Հաշվարկման պարամետրերի հաշվարկման պարամետրերի փոխադարձ ազդեցության բնույթը	առանձնահատկություն չբնորոշված	առանձնահատկություն չբնորոշված	զեղջման եղանակով արտասանված բազմապատկիչ ազդեցություն
Մոդելի որակը

Լեռնաշղթաների վերջնական վերլուծությունը, ընդհանուր շուկայական արժեքի որոշումը և դրա ընդմիջումները կարող են ներկայացվել աղյուսակում ներկայացված ձևով: 4-ում և նկ. 3.

Աղյուսակ 4:

Արժեքի միջակայքի վերլուծություն

Պարամետր	Գնահատման մոտեցում
	ծախսատար	համեմատական	շահավետ
Հաշվարկի արդյունքը, քսում:			3 600 000
Արժեքի միջակայքը ըստ երկու չափանիշների. ± %
Մոդելի որակի ցուցիչ, միավորներ
Արժեքի միջակայքը, ±%
Արժեքի միջակայքի ստորին սահմանը (C րոպե), ռուբլի:
Արժեքի միջակայքի վերին սահմանը (C max), ռուբլի:	3 520 000
Տարբերությունների էությունը	Տարբերությունները էականեկամտի մոտեցման արդյունքը դուրս է ծախսերի մոտեցման արդյունքում ձեռք բերված արժեքի սահմաններից
Անհամապատասխանությունների պատճառների վերլուծություն և որոշում	... [անհամապատասխանության պատճառների վերլուծություն] ... Հաշվի առնելով վերը նշվածը, Գնահատողը հնարավոր համարեց գնահատել գնահատման բոլոր երեք մոտեցումների արդյունքները `գնահատելու օբյեկտի արժեքի ընդհանուր արժեքը:

Նկ. 3. Արժեքի միջակայքերի գրաֆիկական ներկայացում

Աղյուսակ 5:

Գնահատման արդյունքների վերջնական հաստատում

Հոդվածի վերջում, հիշենք, որ Ֆրանցիսկո Գոյայի կողմից նկարագրվել է «շմարտության երազանքը հրեշներ է ծնում»: Մասնագիտական \u200b\u200bգնահատման համայնքի ներկայացուցիչների մեծամասնության չմասնակցելը մասնագիտական \u200b\u200bմակարդակի փաստաթղթերի մշակմանը, դրանց հեռացումը արդյունաբերության համար կարևոր որոշումների ընդունումից, համապատասխան լիազորությունների այլ անձանց փոխանցման անխռով համաձայնությունը կշարունակեն հանգեցնել «ծիսական պարերի» անհրաժեշտության, ինչը դիտարկվածների նման է: Արտահայտեք ձեր կարծիքը ձեզ հետ կապված փաստաթղթերի վերաբերյալ դրանց նախապատրաստման փուլում, օրինակ, կարգավորմանը կայքում.gov.ru կայքում:

Մոսկվա, 2015-ի հունիս

Աղբյուրների ցուցակ

1. Պատրաստվում է Գնահատման խորհրդի առաջին նիստը - [Էլեկտրոնային ռեսուրս] // կայք ՝ ԱԱ «ՍՌՈւ» «Փորձագիտական \u200b\u200bխորհրդի» կայք:
2. «Ընդհանուր գնահատման հասկացությունները, մոտեցումները և գնահատման պահանջները (FSO No. 1)» գնահատման դաշնային ստանդարտը հաստատվել է Ռուսաստանի տնտեսական զարգացման նախարարության 05.20.2015 թ. Թիվ 297 հրամանով:
3. «Անշարժ գույքի գնահատում (FSO No. 7)» գնահատման դաշնային ստանդարտը հաստատվել է Ռուսաստանի տնտեսական զարգացման նախարարության 2014 թվականի սեպտեմբերի 25-ի N 611 հրամանով:
4. Ilyin M.O., Lebedinsky V.I. Գործնական առաջարկություններ ընդհանուր արժեքի ընդմիջման հնարավոր սահմանները որոշելու համար - [Էլեկտրոնային ռեսուրս] // կայք ՝ ԱԱ «ՍՌՈւ» փորձագիտական \u200b\u200bխորհրդի կայք ».. pdf.
5. Ռուսաց լեզվի հոմանիշների բառարան: Գործնական ուղեցույց: - Մ .: Ռուսաց լեզու: Z.E. Ալեքսանդրովա: 2011 թ.
6. Իլյին Մ.Օ. Օգտագործելով «նյութականություն» հասկացությունը `գնահատելու հաշվետվությունների քննության մեջ սոցիալ-տնտեսական համակարգերի որակական պարամետրերը բնութագրելու համար // Գ.Վ. Վեստնիկ: Պլխանով, No. 5 (47) 2012. - Մ. FSBEI HPE »REU անունով Գ.Վ. Պլխանովա, 2012 (http://maxosite.ru/res աղբյուր/ilin_materiality.pdf):
7. Kaminsky A.V., Ilyin M.O., Lebedinsky V.I. et al., գնահատման զեկույցների քննություն. դասագիրք - Մ.: Գիրք գիծ, \u200b\u200b2014: